發(fā)布時間：2022-05-04 10:03:14
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的房地產企業(yè)會計論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【摘 要】在最近幾年里，隨著我國經濟水平的飛速發(fā)展，房地產行業(yè)也得到蓬勃發(fā)展，因為房地產開發(fā)的時間不短，投入的資源也很龐大，而且價值較高等因素，在某種程度會對會計核算工作中產生一定的影響。對此，本文“營改增”概述、“營改增”對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響、應對“營改增”對房地產企業(yè)影響的策略三方面進行分析，并提出合理化建議，提供給相關人士，旨在推動房地產業(yè)的不斷進步。
【關鍵詞】房地產企業(yè)；會計核算；對策
基于“營改增”體系的發(fā)展下，國內房地產企業(yè)的發(fā)展方向趨向于規(guī)范化發(fā)展，但是，快速發(fā)展推動房地產企業(yè)逐步邁入了調整階段，當前會計核算方面依然會存在諸多不足之處，這樣會在一定程度上制約著會計業(yè)務的發(fā)展，這是值得相關人員值得思考的問題。當房地產企業(yè)在運作的過程中，會計業(yè)務扮演著重要的角色，在處理中倘若出現問題，那么就會產生嚴重的影響，致使對企業(yè)造成該損失的后果。
一、“營改增”概述
“營改增”財稅改革避免了營業(yè)稅重復征稅嚴重的弊端，尤其是對具有環(huán)節(jié)復雜、產業(yè)鏈條較長的房地產產業(yè)而言，稅負的減小可以緩解房價上升，降低房產市場準入，促進小型企業(yè)進入房地產市場自由競爭。增值稅的發(fā)票抵扣也在一定程度上益于房地產企業(yè)選擇供應商和合作商、優(yōu)化產業(yè)鏈，減少行業(yè)偷稅漏稅行為。因此，“營改增”對于房地產企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。
二、“營改增”對房地產企業(yè)會計核算和納稅的影響
隨著“營改增”的有效落實，可以避免出現重復征稅的情況，而增值稅大多數依據不同的流程來實施征稅的，而營業(yè)稅大多數是依據銷售額開展征稅的，房地產成本主要包含諸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相應的建安成本在以往基礎上承擔著稅負，然而，當房產正在銷售的過程中仍然需要繳納相應的營業(yè)稅，這樣就出現了二次繳稅的現象。當營業(yè)稅轉變成增值稅以后，僅僅在增值的環(huán)節(jié)繳納相應的稅費，并且材料成本以及有關成本的花費可以使用增值稅發(fā)票進行抵扣，從而緩解企業(yè)的稅負現象。
基于“營改增”體系下的發(fā)展情況來看，對相關人員的整體素質提出了愈來愈多的要求，與此同時也為財務核算工作增加了困難，以往營業(yè)稅的核算僅僅依據一個賬目就可以進行計算，但是隨著“營改增”的落實要數十個以上的科目進行核算，并且增值稅進行認證的過程中通常都是利用抵扣以及網上申報的方式，不但對相關人員的整體素質帶來了挑戰(zhàn)，而且也在某種程度上加劇了財務存在的安全隱患。
三、應對“營改增”對房地產企業(yè)影響的策略
1.強化票據管理，完善稅務籌劃
由于增值稅能夠避免出現重復征稅的情況，將增值額當作計稅的基礎，而增值額計稅是利用進項稅發(fā)票以及相應的銷項稅發(fā)票所產生的抵扣而形成的。因此，票據管理在增值稅中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能開據發(fā)票的廠家進行合作，倘若不是專業(yè)部門以及納稅人，所涵蓋勞務的時候應當和外包企業(yè)進行溝通，并且選擇農產品的時候要盡可能考慮到和農戶之間進行合作，由于增值稅會在某種程度上對農產品帶來益處；第二，對于增值稅發(fā)票的獲得應當和有關商家進行溝通，切記出現延期申報的情況，對流動資金進行占用；第三，要對票據管理實現規(guī)范化的目的，嚴格進行控制，并對相關人員開展培訓工作，避免出現暗箱操作不良行為的出現。將“營改增”的具體內容加以明確，認識到“營改增”對會計核算以及納稅所產生的影響，其主要用途就是做好納稅籌劃，特別是對成本稅務籌劃的落實。因為房地產存在較大的金額、周期時間不短等特征，這樣相關企業(yè)就需要加大和當地相關部門溝通的力度，掌握當地稅務優(yōu)惠的有關政策。與此同時，可以使用整個項目所具有的開發(fā)成本做好期間分攤的工作，這樣做會比辭去一次性核算所繳納的稅要少很多，與此同時也可以采取落實成本籌劃的工作；第三，因為房地產流轉稅大多數是諸多產業(yè)流轉以后呈現出來的，所以企業(yè)對相應的稅務結構進行研究也是較為主要的。
2.強化全員培訓，優(yōu)化賬務處理
首先，相關人員屬于會計核算以及納稅的主體表現，其業(yè)務品德對稅務籌劃達到有效性帶來直接的影響。而票據管理的工作是將稅務的主要內容逐漸轉換到業(yè)務部門以及相應的財務部門身上，對二者的協(xié)調性引起高度重視。因此，相關人員的納稅意識以及培訓工作的開展等方面都會在某種程度上對“營改增”的落實帶來影響；其次，“營改增”的落實對會計報表帶來一定的影響，增值稅要求賬務盡可能“細化”，不管哪個賬目都要有詳細的記載，并對增值稅出現抵扣的環(huán)節(jié)都需要進行申報。不僅僅是這樣，相關企業(yè)還需要對“老”員工進行培養(yǎng)，一是使用現代化設備進行做帳以及對稅務的申報；第二，使老員工帶領新員工的培養(yǎng)策略，交接過程中可以實現完整的目的；第三，要依據互聯(lián)網的環(huán)境情況，對財務信息化以及共享方面做好嚴格的控制，減少出現不必要的稅務問題。
四、結語
總而言之，正是由于房地產企業(yè)具有一定的特別性，才能夠真正的抓住該行業(yè)的特征，應用科學的方法對會計核算以及納稅制度加以完善，并對銷售收入核算帶來正確的方向，從而給出恰當的銷售要求。即使和買家已經制訂了預售的合同，也不能對銷售要求進行確定，因此相關人員需要對房地產企業(yè)的收入情況做好嚴格的控制。就工期時間花費較長、規(guī)模較大的項目而言，就可以采取分期開發(fā)的形式進行成本核算，進而依據項目的整體特征利用科學的手段改善成本核算以及納稅。
【摘 要】由于國家的宏觀調控和沉重的賦稅，使我國房地產企業(yè)面臨銷售不順、融資困難等問題，部分項目開發(fā)商被迫停建或者緩建，有專家預計未來我國將有一批中小型房地產企業(yè)面臨困境，甚至會頻臨倒閉。本文主要分析我國現階段中小房地產企業(yè)的生存環(huán)境，以及目前值得我們關注的問題，并提出一些有效的對策。
【關鍵詞】中小房地產企業(yè)；會計核算
對于中小房地產企業(yè)的核算會計，不能只做到對收入、費用、所有者權益、支出、成本以及利潤要素的處理、歸集，還要充分認識到中小房地產企業(yè)正處在一個什么樣的環(huán)境當中。在項目未開啟前，我們要對會計核算進行認真思考，合理規(guī)劃，使會計核算具有針對性，做到心中有數。
一、現階段我國中小房地產企業(yè)的生存環(huán)境
現階段，我國中小房地產企業(yè)正處在一個十分殘酷的環(huán)境當中。一方面是土地價格的不斷攀升；另一方面是我國金融和稅收帶給房地產行業(yè)的壓力以及不斷出臺的有關房地產行業(yè)的法律法規(guī)，致使我國中小房地產企業(yè)的生存環(huán)境越來越嚴峻。
1.1 中小房地產企業(yè)涉及繁多的稅收和規(guī)費
取得土地時，不僅要上繳地價款、國有土地出讓金，還要上繳產權交易手續(xù)費、契稅。取得之后，需要上繳土地使用稅，進行房地產開發(fā)的土地規(guī)定按上限計稅。還需要上繳印花稅，出讓商品房稅率按銷售合同總額的0.5‰計稅。中小房地產企業(yè)在存續(xù)期間需要交納車船稅和房產稅。在取得銷售許可證，開始銷售時，要上繳營業(yè)稅、地方教育費附加、教育費附加、城建稅、土地增值稅、價格調控基金、企業(yè)所得稅以及個人所得稅[1]。
中小房地產企業(yè)不僅要交納眾多稅金，還要交納各種地方規(guī)費。例如：新型墻體材料專項基金、異地綠化建設費、散裝水泥專項資金、報建費、異地建設費以及專項維修基金等。
1.2 有關中小房地產企業(yè)的稅收政策規(guī)定
《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定了房地產企業(yè)轉讓土地使用權或者銷售不動產取得預售房款時，納稅義務發(fā)生的時間是收到款項的當天。有關房地產企業(yè)的法律法規(guī)眾多，例如：《土地增值稅實施細則》、國稅2006的187號條例《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》、財稅2006的21 號條例《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》、國稅2009的31號條例《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》對中小房地產開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅和土地增值稅都作出了明確規(guī)定。
二、現階段我國中小房地產企業(yè)應該著重關注的問題
2.1 對資金的可控性的認識
房地產行業(yè)具有高投入、高風險的特點，大量資金涌入的同時需要承擔巨大的市場風險。就房地產開發(fā)商來說，地價和建安成本都是難以控制的。目前，有眾多項目樓盤地價要高出建安成本數倍，一旦出現市場波動，面臨的風險將難以預計。相比土地出讓方就不用承擔責任，并且規(guī)定在一定期限內不開工或者不銷售，有權無償的收回所出讓的土地。市場調節(jié)商品房的價格，如果土地買賣不能自由進入市場，那么商品房的價格就會失去控制，資本將獲取暴利。
2.2 企業(yè)流動資產不均衡，容易出現資金短缺，致使項目失敗
取得土地時要交納的土地出讓金、交易費和契稅金額取決于雙方的成交價格。隨著國家土地資源的減少和對土地的管理調控，其價格短期內還會呈上升趨勢。現今，開發(fā)商為了更好的銷售商品房會采取一些有效的營銷方法，根據開發(fā)商的實力以及對未來市場的預估會擴大廣告宣傳的力度，進而增加了費用[2]。
三、中小房地產企業(yè)會計核算的解決辦法
一個房地產開發(fā)項目會致使大量的資金流動，不僅要進行戰(zhàn)略上的整體規(guī)劃，還要加強對資金的管理與核算。
3.1 會計核算要將收入進行合理的延后，爭取多樣化的銷售形式
會計核算要盡量配合銷售部門，在確認收入的時間和金額上要將企業(yè)利潤最大化。在國稅發(fā)[2006]187號條例中規(guī)定：“房地產企業(yè)將產品（商品房）用于發(fā)放職工福利、對外進行投資、分配給投資人或者股東、抵償債務等轉移所有權的行為視同銷售，其確認的方法有兩種：一是按照企業(yè)在同一年度、同一地區(qū)銷售同類型商品房的均價進行確認；二是由主管稅務機關依據當年當地同類商品房的評估價格或者市場價格進行確認”可以對這一規(guī)定進行有效運用，將視同銷售的收入延后到工程項目清算時再確定，就可以有效的延遲企業(yè)預征土地增值稅、營業(yè)稅和預征所得稅的交納，有效延長中小房地產企業(yè)資金的使用時間，同時也減少了銷售收入的數額，有效的控制了應交稅費。
3.2 根據不同的物業(yè)形態(tài)可以分類進行收入核算，重視增值額
為了滿足市場和整體規(guī)劃的需求，每個項目都會有車庫、商業(yè)和住宅等不同形式的物業(yè)，那么在會計核算中對每一種物業(yè)形態(tài)的收入要分開進行核算。這樣可以控制土地增值額的上升，避免多交土地增值稅，還可以將不同質量的商品房區(qū)分開來，避免延遲交房或者難以交房。
3.3 根據收付實現制原則進行收入的確認，盡量不代墊稅費
中小房地產企業(yè)在未取得銷售許可證前采取的排號費、誠意金等向客戶收取費用的形式都屬于違規(guī)的。企業(yè)的財務人員不支持這種違規(guī)的營銷策略，若收取了此類收入可以在其他應付款中進行核算，但稅務部門會視為企業(yè)收取了房款，補交稅費。對于企業(yè)收取的各類收入，要根據收付實現制的原則進行確認，在會計核算當中，要結合企業(yè)的整體規(guī)劃和物業(yè)形態(tài)進行，還要遵守相關的會計制度和稅法等規(guī)定。
3.4 根據配比原則確認期間費用
銷售前會發(fā)生大量的運營費用和廣告宣傳費用，一般情況下，發(fā)生費用時，應計入當期的管理費用或者是銷售費用。國稅發(fā)[2006]31號文件的中規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的商業(yè)用房、住宅和其他建筑物、地上附著物、配套設施等產品，在未完工前采取預售方式銷售的，其收入要按預計計稅毛利率分月或分季計入當期毛利，允許扣除相關的期間費用、稅費后再計入當期的應納所得額，待產品結算計稅成本后再進行調整”[3]。
3.5 根據權責發(fā)生制核算企業(yè)的開發(fā)成本
一般情況下，開發(fā)企業(yè)對建安企業(yè)實行代扣代繳建安稅，稅務機關只針對開發(fā)企業(yè)進行征管，因此，會計上把開發(fā)成本的支出按“總包”和“分包”進行分類核算，按權責發(fā)生制核算企業(yè)成本，不低估企業(yè)費用，并做好工程項目的預算和決算。
會計核算是企業(yè)工作中一項十分重要的內容，也是中小房地產開發(fā)企業(yè)的工作重點，要根據中小房地產開發(fā)企業(yè)的自身情況進行核算，重視目前面臨的問題，在實踐中摸索出符合現階段中小房地產企業(yè)科學合理的會計核算方法。
摘要：房地產行業(yè)屬于資金密集型的高風險行業(yè)，由于該行業(yè)涉及的經濟活動較多、投資數額巨大、產品銷售方式復雜，所以使得房地產企業(yè)在會計核算方面存在一定特殊性。本文從分析房地產企業(yè)會計核算中存在的問題入手，在此基礎上提出幾點改善措施，期望對完善房地產企業(yè)會計核算體系，提高會計信息質量有所幫助。
關鍵詞：房地產企業(yè) 會計核算 會計科目 收入核算
一、房地產企業(yè)會計核算中存在的問題
（一）缺少專用會計科目
我國現行的新會計準則當中，不但對一般企業(yè)的會計科目進行了詳細列示，而且還對一些特殊企業(yè)的專用會計科目進行了列示，如銀行、證券公司以及石油生產企業(yè)等。然而，卻并未針對房地產企業(yè)的專用會計科目進行列示，由此導致了會計實務操作中房地產企業(yè)只能自己按照需要補充增設會計科目的問題，并且補充和增設也沒有統(tǒng)一的標準。由于房地產企業(yè)缺少專用會計科目，從而使其在進行會計核算時，都是用一般企業(yè)的會計科目進行替代，致使會計科目的使用非?；靵y。如有的房地產企業(yè)在會計核算中使用了“在建工程”進行成本核算，但該會計科目的明細科目較多，所以并不適用于大型建設項目的會計核算，這就造成有的房地產企業(yè)在成本與費用核算時，仍使用“開發(fā)成本”等原有的會計科目。
（二）銷售收入核算過于復雜
相比較其他行業(yè)的收入確認而言，房地產企業(yè)在自行開發(fā)后進行的銷售收入確認較為復雜，造成這一問題的原因在于：一是房地產企業(yè)在開發(fā)項目中投入資金額巨大，且項目開發(fā)周期較長，使得房地產企業(yè)經常采取預售、分期收款等方式銷售商品，以達到快速回籠資金的目的；二是房地產企業(yè)的預售程序繁瑣，先要取得預售許可證，才能簽訂預售合同，收取預售房款，而后再簽訂銷售合同，待驗收合格后再交付全額房款，辦理產權過戶手續(xù)。然而在預售中，商品房尚未竣工，未能滿足銷售收入的確認條件，使得房地產企業(yè)銷售行為增加了銷售收入確認與核算的復雜性。
（三）開發(fā)成本與銷售收入不具有配比性
房地產企業(yè)的生產經營過程具有一定的特殊性，由此導致了企業(yè)的開發(fā)成本與銷售收入不具匹配性，具體體現在如下幾個方面：其一，房地產項目開發(fā)需要經歷較長的周期，僅土地開發(fā)一項最短便需要1-2年，有時甚至會達到4-5年之久。企業(yè)在開發(fā)前期一般都需要投入數量較大的資金，這些資金在投入后便會被計入為當期費用，只要項目未正式竣工且驗收合格并交付，就算將所有的商品都預售完畢，所得的這部分價款也不可以確認為企業(yè)收入，由此導致了會計核算中的配比原則無法實行。其二，工程項目是房地產企業(yè)的成本載體，而在具體銷售的過程中，售價主要取決于樓層的高低及戶型等因素，這就造成了商品的售價均不相同，若采取均攤的方法核算成本，就會造成銷售收入與其開發(fā)成本不配比。
（四）會計信息披露不足
房地產企業(yè)屬于高風險企業(yè)，在項目開發(fā)建設中面臨著政策風險、土地風險、不可抗力風險等多種風險因素，這就要求房地產企業(yè)必須加強對風險信息的披露，使得會計信息使用者更加準確、全面地掌握房地產企業(yè)經營業(yè)績和財務狀況。然而在實際操作中，房地產企業(yè)并沒有完全披露土地成本、土地儲備量、項目現金流量、利潤構成等方面的會計信息。同時，房地產企業(yè)也沒有充分揭示自身的償債能力，選擇性地隱瞞對外擔保、應收賬款、負債等信息，使得會計信息難以真實地反映房地產企業(yè)的財務狀況，不利于投資者做出正確的投資決策。
二、改善房地產企業(yè)會計核算問題的措施
（一）規(guī)范專用會計科目使用
從我國目前的實際情況上看，針對房地產企業(yè)制定專門的會計準則具有一定的困難，短時期基本無法實現。為了使房地產企業(yè)在進行會計核算時，能夠有可以使用的專用會計科目，可以參照新會計準則對特殊企業(yè)會計科目的做法，在準則中增設房地產企業(yè)專用會計科目。這樣不但能夠彌補新會計準確沒有關于房地產企業(yè)專用會計科目的不足，而且還能有效避免房地產企業(yè)在進行會計實務操作中各自為政的混亂局面出現，更為重要的是可以進一步增強房地產企業(yè)的會計信息質量。例如，根據我國基建部門對工程建設項目單獨建賬核算的規(guī)定要求，新會計準則可將原“在建工程”這一會計科目中的明細科目全部改為一級科目，并結合房地產企業(yè)的具體情況，對一級科目進行補充和增設，由此既可以滿足相關部門的核算要求，并且還能夠為房地產企業(yè)的產品定價提供依據。
（二）規(guī)范銷售收入確認與核算
在房地產企業(yè)會計核算中，要進一步規(guī)范銷售收入的確認與核算，提高會計核算信息的真實性。首先，準確界定收入核算范圍。房地產企業(yè)的銷售收入核算內容不僅要包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入，而且還要包括周轉房銷售收入、住房面積增加的房款等收入。其次，明確銷售收入的確認標準，即法律標準和專業(yè)標準。法律標準是指商品銷售必須符合我國相關法律法規(guī)要求，如房地產企業(yè)的土地使用權必須通過合法的出讓方式獲取，并且取得土地使用證，履約支付出讓金，如若不滿足上述條件，則視為房地產買賣行為無效，也就不能確認商品銷售收入。專業(yè)標準是指現行會計準則和會計制度中規(guī)定的收入確認標準，即同時滿足以下四個條件便可以確認為銷售收入：商品報酬和主要風險已經發(fā)生轉移；銷售企業(yè)對出售商品沒有實質性的控制權；交易行為產生的利益可能流入銷售企業(yè)；能夠可靠計量收入和成本。再次，正確認識房地產企業(yè)的各種銷售行為。在預售環(huán)節(jié)中，房地產企業(yè)不論是否取得了預售款項，預售行為都不能同時滿足上述銷售收入確認的四個條件，也就是說預售行為不是實際發(fā)生的銷售業(yè)務，不能作為銷售實現的核算依據。在銷售合同簽訂環(huán)節(jié)中，由于缺少商品房驗收程序，使得房屋的風險并沒有從銷售企業(yè)轉移給購買方，所以不能將其作為銷售實現的依據。在房屋產權證書取得環(huán)節(jié)，因產權證辦理時間難以控制，受多個政府職能部門辦事程序的影響，極易造成辦證時間拖延，導致收入確認滯后，所以也不能將其視為銷售收入確認的必要條件。
摘要：房地產企業(yè)內會計成本核算為其財務管理工作重要的組成部分，對于房地產企業(yè)增強自身財務管理工作有著非常重要的作用。文中從房地產企業(yè)會計成本的組成分析入手，分析了當前房地產企業(yè)會計成本核算中存在的問題，并針對性的提出了提升房地產企業(yè)會計成本核算質量的對策。
關鍵詞：房地產企業(yè)；會計；成本核算；問題
引言
房地產企業(yè)如何更好的進行自身的成本會計核算工作，將自身的經營效果客觀的反應出來，不論其企業(yè)自身的發(fā)展，還是對社會、政府及普通消費者均有著非常重要的意義。但是，當前很多房地產企業(yè)在會計成本核算的過程中仍舊存在一定的問題，嚴重的制約了房地產企業(yè)成本控制工作的有效性，因此，全面的實現房地產企業(yè)會計成本核算常見問題及對策的分析有著較為重要的意義。
一、房地產企業(yè)會計成本的組成
1.前期工程費用、土地費用及建設安裝費用
前期工程費用、土地費用及建設安裝費用為房地產企業(yè)在進行房產開發(fā)中前期的主要投入成本，也是房產開發(fā)的主體內容，約占到房產開發(fā)總成本的75%以上，其中土地費用為最為關鍵的費用，其包含有：土地轉讓費用、土地征用費用、土地租用費用、出讓地價費用、安置拆遷費用及耕地占用費用等。建筑安裝費用是指房產開發(fā)過程中房產企業(yè)設備安裝及建筑施工所消耗的費用，主要包含有：材料費、措施費及人工費。前期工程費用為房地產工程開始之前消耗的費用，主要包含有測繪費、勘測費、規(guī)劃費及三通一平費等。
2.管理費用與籌資成本
管理費用為建筑施工過程中現場組織管理所產生的費用，主要包含有：房屋設備折舊費、修理費及施工人員工資等相關的費用。籌資成本為房地產企業(yè)為更好的應對建筑成本而向銀行貸款產生的費用，例如，貸款利息等。
3.其他相關費用
其他相關的費用一般占據到房產開發(fā)總費用的15%左右，包含有：公共配套費用、基礎建設費用等。公共配套費用包括房地產項目開發(fā)過程中出現的各種公共配套項目消耗費用，如：學校、商場、停車場及變電站等?；A建設費用包括道路、照明、煤氣、電、水等相關的費用。
二、當前房地產企業(yè)會計成本核算存在的問題
1.成本核算的對象難以有效確定
房地產企業(yè)只有確定出明確的對象，才能有效的開展成本會計核算工作。但是由于房地產在開發(fā)過程中所含的項目非常多，同時多數項目具有較大的復雜性，導致在實際工作開展的過程中出現了劃分過粗、過細等不確定現象。若劃分的過粗，則不能將房地產開展的實際成本全面的反應出來，不利于房地產企業(yè)進行成本控制與成本分析。若劃分的過細則，則房地產開發(fā)過程中很多共同費用需要進行大量的合理分配，增加了房地產開發(fā)成本會計核算工作量，降低了房地產企業(yè)成本會計核算的效率，增加了房地產企業(yè)會計成本核算工作的成本，對于房地產企業(yè)控制自身成本，提升自身工作效率是非常不利的。
2.成本費用分配與歸集的規(guī)范性較為欠缺
房地產行業(yè)現行的會計準則將公共設施建設費用、基礎設施費用、土地費用等成本在歸集的而過程中并沒有給出明確的界定，導致房地產企業(yè)在進行會計成本核算時在盡心該部分分配與歸集時存在較大的隨意性。其次，很多房地產企業(yè)重視總成本核算，而忽視成本費用的歸集，這在很大程度上降低了成本資料的完整性與可靠性。第三，因為當前房地產企業(yè)成本分配的方式較多，導致在具體成本分配時，不能嚴格的按照成本分配的原則進行，任意轉換有利于房地產企業(yè)自身的分攤方法，從而導致房地產企業(yè)會計信息披露不夠準確。
3.房地產企業(yè)賬簿的設置不夠合理
當前很多房地產企業(yè)內存在較為嚴重的賬簿設置不夠合理的情況。例如，很多房地產企業(yè)內部的明細賬目設置的過于太詳細，但是預售賬款在進行設置時則過于的簡潔，而房產建設的周期一般均較長，若出現了跨越會計年度進行核算，建筑工程項目則會記錄在幾個賬簿上，這就在很多方面在增加了房地產企業(yè)會計核算的工作量，降低了房地產企業(yè)會計核算工作的有效性，不利于房地產企業(yè)進行自身成本控制。
三、提升房地產企業(yè)會計成本核算質量的對策
1.明確成本核算的對象
針對當前房地產企業(yè)成本核算對象較為模糊的情況，全面的明確出成本核算的對象是非常必要的。在具體的實施過程中，應當首先充分考慮工程施工的實際情況，全面的考慮：建筑結構、建筑層數、建筑用途、建筑施工隊伍、建筑地點等方面的因素，合理的分配與歸集上述費用，從而確定出費用的具體承擔者。在進行成本核算的過程中，需全面的按照施工圖中所羅列的單項開發(fā)工程進行核算。若屬于同一種結構類型相同、施工及竣工時間較為相近，則由同一個施工隊伍進行施工的可以將其合并為同一個成本核算的對象。若建筑工程的建設規(guī)模非常大、建設工期也比較長，則可以遵循經濟責任制的原則，按照開發(fā)項目區(qū)域進行成本核算對象的確定，從而更好的明確出成本核算的對象。
2.準確的分配與歸集成本費用
建筑工程在建設的過程中成本核算的對象往往較為復雜，涉及的成本核算的對象較多，導致部分成本費用不能直接的歸集到具體的成本核算對象中，需采用一定針對性的方法記性成本費用的分配，從而簡介的實現成本費用的歸集，而不能將成本費用進行隨意分攤。如，在進行建筑工程基礎建設費用核算時應采用因果分析方法，按照建筑工程基礎建設費用產生的原因進行全面合理的分配。其次，在進行公共配套設施費用的分配與歸集時，應當按照預算的面積或者收益比例進行收益分配。第三，在進行間接費用、基礎設施費用及前期工程費的分配與歸集時應當按照建筑面積進行合理的分攤。第四，在進行土地拆遷費、征用費等費用的分配與歸集時應按照實際占地的面積進行分攤，同時在分攤的過程中還應當堅持合理公平的原則，從企業(yè)層面出發(fā)，全面的考慮成本核算對象的實際承受能力。
3.科學合理的設置會計賬簿與成本核算科目
科學合理的進行成本項目的劃分，在很大程度上能夠提升工程成本結構的準確性與客觀性，有利于房地產企業(yè)進行成本控制與成本分析。根據當前房地產企業(yè)會計制度的相關規(guī)定，會計成本核算為房地產企業(yè)的一級科目，在該一級科目下，房地產企業(yè)應當從自身管理需要與經營特點出發(fā)，確定出合理的成本項目，開展全面的明細核算。同時在進行成本費用的羅列時，不應當羅列的太多，對于房地產企業(yè)內出現的次數較少的成本費用，例如單筆發(fā)生的費用，進行盡量的進行合并，而對于金額較大的同時陸續(xù)發(fā)生的費用應當進行單獨科目的核算。
4.重視建筑項目竣工決算
當前很多房地產企業(yè)在進行會計成本核算時，往往僅重視工程決算而在多數情況下忽視工程項的竣工決算，這在很大程度上是由于影響項目竣工的因素非常多，而導致項目拖延時間較長，因此，為更好的解決上述情況，在具體的實施中，可以采用“預提費用”的方式將沒有完工的工程的預算納入到工程成本中，這樣就可以將工程項目預算按照先前的計劃進行，等到整個建筑工程全部竣工之后，再按照實際的支出進行項目總成本的調整。
四、結束語
綜上分析，房地產企業(yè)內成本會計核算工作對于房地產企業(yè)全面的進行成本核算控制有著非常重要的作用，因此，房地產企業(yè)應重視自身會計成本核算工作，明確會計成本核算工作的對象，提升會計成本核算工作的有效性。
對于一個企業(yè)而言，良好的經營管理，將起到促進其未來發(fā)展的作用。而在企業(yè)的經營管理中，會計成本核算是其重要組成部分之一。通過會計成本核算，企業(yè)可清晰地了解到當下自身的經營管理過程中各項費用、成本的支出情況，進而對相關的成本、費用進行調整、控制，以起到節(jié)約成本、減少費用支出的目的，進一步地對企業(yè)的各項資源進行整合、控制，以達到促進企業(yè)的經營與發(fā)展，為其贏得更多經濟效益的目的。
一、企業(yè)會計成本核算與稅收規(guī)定結合的必要性
筆者所在的房地產企業(yè)成本核算主要是對工程項目發(fā)生的成本費用進行歸集，按成本對象進行分配。成本對象的確定是成本核算的一個關鍵環(huán)節(jié)。成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中各項耗費而確定的費用承擔項目。一般情況下，企業(yè)在取得土地使用權后就要考慮成本對象的確定了。成本對象的確定在符合企業(yè)核算現實的情況下，應結合所得稅、土地增值稅的相關要求，盡可能的方便稅務的計算。企業(yè)所得稅中對成本對象的劃分列舉了以下的原則可以參考：一是可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算，不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。二是分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近。產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項目，可作為一個成本對象行進核算。三是功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。四是定價差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
恰當的成本對象劃分在稅金計算時會使工作高效、簡潔。筆者認為劃分成本對象時國稅發(fā)31號文中確定成本對象的四種原則，在實踐中比較常用，同時借鑒土地增值稅的相關規(guī)定，對本單位的成本對象給予確認。例如，吉林省地方稅務局規(guī)定土地增值稅清算要按普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房產分別計算土地增值稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，經主管稅務機關審核，免征土地增值稅。土地增值稅基本清算單位為房地產開發(fā)項目；開發(fā)項目分期的，為每個分期開發(fā)項目。開發(fā)項目或分期開發(fā)項目的確認以房地產業(yè)管理職能部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證為主要依據。稅務機關已明確指出土地增值稅基本清算單位以建設工程規(guī)劃許可證為主要依據。筆者所在公司的長春子公司的項目計劃分期開發(fā)，那么成本對象的劃分應先分期，以每個《建設工程規(guī)劃許可證》為一期，在每期中再分普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房產。這種劃分原則也符合國稅發(fā)2009第31號文中的兩種分類原則，一是同一開發(fā)地點、竣工時間相近的項目歸集為同一成本對象，即歸集原則；二是項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算，即功能區(qū)分原則。在這一問題上北京市地稅局則規(guī)定，一個房地產開發(fā)項目中包括不同商品房類型的，應將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分攤成本的，原則上應按建筑面積計算分攤。對于一個房地產開發(fā)項目，在開發(fā)過程中分期建設、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務機關可以根據實際情況要求納稅人分期進行清算。在實際中筆者所在公司的北京子公司土地增值稅是按整個項目立項的，達到清算條件時各業(yè)態(tài)之間的成本按建筑面積分攤。依北京地稅對土地增值稅的清算要求，對日常成本對象的劃分沒有強制性的影響，但實際工作中北京項目的開發(fā)是分期進行的，各期的開工時間和交房時間各不相同，在成本對象劃分時可以更多的參考國稅發(fā)2009第31號文中的分類原則，例如遵循同一開發(fā)地點、竣工時間相近的項目歸集為同一成本對象，比較符合現實情況。
二、會計成本核算與企業(yè)內部工程管理結合的必要性
良好的會計成本核算需要財務部門和造價、工程等相關部門密切的配合。目前絕大多數房地產項目都是分期開發(fā)，在一期中分別取得若干個規(guī)劃許可證，每個規(guī)劃許可證對應一個標段，每個標段招標一個總包，工程管理上通常認為總包之間形成競爭，便于管理。造價部門通常是一期出一個目標成本，一期中再分若干標段通常沒有單獨的目標成本。鑒于這種情況，財務部門在項目初期就需要和工程及造價部門密切合作，參與項目的分區(qū)，盡量把成本項目的劃分和實際工程進度統(tǒng)一起來，如果項目需要按規(guī)劃許可證作為土地增值稅的清算單位，在項目實施規(guī)劃時就不宜在一期地塊里取得太多規(guī)劃許可證，過細的劃分不利于為整個區(qū)域服務的合同的分攤，如交評、環(huán)評等通常整個項目出具一個，需要在各期分攤，綠化、電力的合同通常是一期簽訂一個，規(guī)證的范圍太小，容易出現為區(qū)域整體服務的合同還沒執(zhí)行完，有的區(qū)域已經需要土地增值稅清算了，未發(fā)生的成本在土地增值稅清算時不予扣除，造成實際成本偏小。
為項目整體服務的合同怎樣在不同期、不同標段之間拆分，需要造價部門的主導，使拆分情況比較貼近工程的實際情況，如果交房確認收入是依據標段進行，目標成本的劃分也按標段區(qū)分，會很大程度上方便成本的結轉。所以在項目初期能和工程、造價部門密切合作，使成本對象的劃分方便未來的財務計算，同時和項目的實操過程結合起來，可以使后面的工作事半功倍。
筆者所在公司的云南子公司在土地增值稅清算的案例有值得財務人員思考的地方。云南項目分四期滾動開發(fā)，前兩期工程結束后，土地增值稅前兩期也清算完畢。整個項目的規(guī)劃進行了一次調整，政府要求整個項目配建一個中學，公司認為中學建成移交政府，沒有收入，準備在最后一期建中學，減少占壓資金時間。第三期達到土地增值稅清算條件時，財務部門根據未來市場走勢對三、四期項目的增值情況做了一個預測，認為第三期的增值率最高，中學的建設成本放入第三期，可以使項目的土地增值稅減少，但工程安排上中學要在第四期建設，第三期結束后，中學僅發(fā)生了少量前期成本，對于沒有發(fā)生的成本土地增值稅清算時不予認可，最終第三期以較高的增值率繳納了土地增值稅，目前第四期正在銷售，項目的增值率低于第三期，第三期土地增值稅的清算成了項目的一個遺憾。這個案例使我們清楚的看到，在項目之初，財務部門就需要和工程部門共同分析項目的分期與成本對象的確定，分期的確定會對后續(xù)項目的繳稅產生不可逆轉的影響。
三、會計成本與計稅成本
房地產項目完成竣工交房后開始確認收入，同時結轉成本。交房時各項施工合同往往還沒有結算，此時總成本依靠造價部門提供的動態(tài)成本為參考，我們通常把這種成本看成會計成本，例如A區(qū)實現了全部交房，確認收入10億元，目標成本7億元，其中已簽訂合同總額6億元，合同實際付款5億元，我們通常按7億元結轉成本，把已簽訂合同未支付部分1億元計入應付賬款，對于在目標成本范圍內但沒有簽署合同的1億元，用預提成本來表示。企業(yè)在進行年度所得稅匯算清繳時，稅務師事務所往往會根據項目的實際支付情況及相關文件規(guī)定允許預提計入完工產品的費用，得出計稅成本，對于以下幾項所得稅時允許預提計入完工產品的成本，一是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；二是公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。一般會遲于主體結構完工的綠化景觀工程費屬于開發(fā)產品計稅成本中的基礎設施建設費，而不屬于公共配套設施費，不允許預提稅前扣除。三是應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。在項目還未完成結算時計稅成本通常小于財務成本，匯算清繳時需要對應納稅所得額調增，隨著項目結算陸續(xù)完成，計稅成本會和會計成本越來越接近，但現實中有一個問題比較影響會計成本的準確性，就是造價部門出具的目標成本的準確性。造價部門為確保項目的最終成本不突破目標成本，通常會將目標成本制訂的偏寬松，在項目沒有結算完成時，財務部門都在用目標成本作為依據，可能會造成項目成本虛高。例如目標成本比已簽合同金額多1億元，財務結轉成本時計入了預提成本，項目完成結算后增加成本只有2000萬元，8000萬元需要沖回成本，如果沖回成本當年沒有新確認的成本，在財務報表中會出現成本負值，這其實是一個前期差錯了，可能使報表使用者對以前年度核算的可靠性產生質疑。計稅成本和會計成本表面上看是稅會差異，但實質上筆者更認為是整個項目的管理問題，或是造價部門的管理問題，所以項目準備交付使用時，財務部門應及時和造價部門溝通，請造價部門謹慎預計預估成本。
四、當前企業(yè)會計成本核算所存在的問題
（一）企業(yè)內部管理人員的成本核算觀念相對落后
在當代的企業(yè)中，很多的管理層及財務人員，在自身的觀念中并未對會計成本核算予以重視。多數的企業(yè)管理者更重視企業(yè)的經營效益，往往忽略了對企業(yè)進行成本核算管理。在其的認知中，還尚未對成本控制、成本效益形成一種管理觀念。而實際上，成本核算管理對于企業(yè)的經營，利潤的獲取有著非常重要的影響作用。相關的管理人員，可根據相關的成本核算數據，來對當前企業(yè)的經營情況進行分析、管控。另一方面，企財務工作往往是很繁雜，有很多事物等待人們去處理，由于管理人員對于成本核算管理的忽視，往往會將企業(yè)成本核算管理工作放到最后來處理。這勢必會導致當前的企業(yè)會計成本核算不夠嚴謹，對企業(yè)會計成本核算的準確性帶來負面的影響。
（二）進行會計成本核算時企業(yè)內部相互溝通不夠
對于一個企業(yè)而言，成本的構成、費用的支出是較為繁瑣與復雜的，以工程成本核算為例，項目初始各相關部門能對成本對象的劃分達成一致，日后會方便成本的歸集與分配。但現實中，往往部門之間缺乏合作，對成本對象的劃分各不一致。項目開始階段對成本核算考慮不夠全面、沒有進行整體納稅的規(guī)劃，因此，在對成本進行相應的核算時便出現了偏頗與漏洞，開發(fā)接近尾聲時，才發(fā)現財稅問題突出，但事實無法再改善了。
這個問題的解決主要依靠各方的積極溝通，站在整個項目的高度來整體策劃，各部門為實現相同的目標而相互配合，積極開展工作，使項目的整體核算連續(xù)、合理、準確。
（三）企業(yè)會計成本核算過于隨意
日常核算中對于行政部門的花費支出在核算上比較統(tǒng)一，但在工程項目中除土地、建安施工支出外的各項支出，核算時使用的科目隨意性較大，同一集團內的各公司在成本歸集分配上使用的科目都各不相同。對于這點筆者認為日常核算中首先應遵從企業(yè)會計準則的要求，其次同一集團對相同事物的處理應盡量一致，提高集團日常核算水平。
會計成本核算過于隨意還體現在，結轉成本時更多的考慮是當期利潤是否合適，甚至出現為了使利潤達到某種程度，人為調節(jié)成本的高低，這也是在新增收入成本較小情況下，成本沖回會使當期成本出現負數的原因之一。筆者認為成本核算應給予充分重視，在企業(yè)的經營中，會計成本核算對其經營、發(fā)展都有著一定的促進性作用。為了迎合利潤的需要，成本被人為的調整，使得報表使用者無法獲得可靠的成本核算數據，進而影響到了其對于企業(yè)策略的準確判斷，對企業(yè)整體的經營與發(fā)展是不利的。
（四）企業(yè)內部的財務人員素質水平有待提高
企業(yè)會計成本的核算最終是需要相關的專業(yè)人員來完成的，而目前很多企業(yè)中的財務人員，其自身的專業(yè)水平有限，加之財務日常核算繁忙，缺乏對成本核算合理性的思考，另外，一些財務人員思想松懈、工作進行不到位，認真度不夠。敷衍了事的工作作風，最終會導致計算的結果存在誤差，影響財務核算的準確性。
五、如何來有效地解決企業(yè)會計成本核算中的諸多問題
在企業(yè)的經營中，會計成本核算對其經營、發(fā)展都有著一定的促進性作用。因此，我們應及時地來對核算中所存在的問題進行改進與完善，以對企業(yè)的經營發(fā)展起到一定的促進性作用。以下是相關的一些應對措施：
（一）規(guī)范企業(yè)會計成本核算方法、科學化計量
企業(yè)應根據自身生產經營的特點，在遵守會計準則的基礎上選擇適合自己的會計成本核算方法，科學地來對自身企業(yè)所發(fā)生的成本進行相應的計量、核算。其次，在對企業(yè)進行成本核算時，思維應開闊，不要只是局限在有限的核算方法下，可根據實際情況將各種核算方法結合使用，這將提升企業(yè)會計核算成本的準確性。同時，由于企業(yè)會計成本核算工作的繁瑣性、巨大性，相關人員在進行核算時，可尋找相應的簡化計算方法，在不改變核算方法本質的情況下，科學、合理地來簡化核算步驟，以快速、準確地完成當前企業(yè)的會計成本核算工作。
【摘要】隨著近年房地產產業(yè)的快速發(fā)展，目前其已然成為我國的支柱性產業(yè)之一，其也是我國稅收的主要來源性產業(yè)之一。與此同時，房地產企業(yè)的自身經營較為復雜、生產周期較長、相應的項目投資也較大，因而該行業(yè)同樣也存在著較高的風險性。然而，在該行業(yè)中，實際的會計處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國家的稅務收納、企業(yè)的有序化發(fā)展。因此，合理地對此差異進行處理是非常重要的。本文主要就房地產企業(yè)會計核算與稅法之間所存在的差異及相應的解決方法進行相關論述。
【關鍵詞】房地產企業(yè) 會計核算 稅法 差異
由于房地產行業(yè)在建設期、銷售期會對很多行業(yè)產生不同的影響，因而它的有序化、健康發(fā)展對于我國的經濟有著一定的拉動性作用，同時也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產企業(yè)銷售形式上的多樣化及會計準則與稅法相關規(guī)定上的不一致情況，致使房地產企業(yè)在會計核算與稅法規(guī)定下的相關處理方面產生了較大的差異，這使得企業(yè)財務報表無法真實地反映出企業(yè)的經營狀況。因此，對于房地產企業(yè)而言，處理好會計核算與稅法核算上的差異對于規(guī)范房地產企業(yè)有著一定的促進性作用，是房地產企業(yè)健康發(fā)展的基礎。
一、房地產企業(yè)會計核算與稅法核算所存在的差異
（一）會計與相應稅目間存在的差異
1.會計核算與營業(yè)稅間的差異。對于房地產企業(yè)而言，在其發(fā)生經營產生收入后應相應地繳納營業(yè)稅。但是，由于會計準則與稅法的相關規(guī)定，對于收入的確定存有不同，進而在營業(yè)稅的繳納、計量上便產生了差異。這主要是因為在房地產企業(yè)的銷售中存有預售情況，進而在會計賬務上出現了預收賬款情況，而在會計準則中是不將預收賬款確認為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進行營業(yè)稅的計量。但是，在稅法的相關規(guī)定中，對于這一情況進行了相應的規(guī)定，明確對于該類情況同樣應繳納營業(yè)稅。因此，在房地產企業(yè)中，雖然企業(yè)繳納了營業(yè)稅及相關附加費用，但是卻無法得到確認。
2.會計核算與所得稅間的差異。根據稅法的相關規(guī)定，房地產企業(yè)所應繳納的所得稅額應以應納稅所得額為基礎來進行計算。而應納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據，以稅法規(guī)定為準則來進行相應調整后獲得的。然而，在會計準則下，預收賬款下的金額則不應被確認為收入，按會計的配比性原則，因此也相應地不存在與預收賬款相對對應的毛利情況。但是，在稅法的規(guī)定下，即便是沒有被確認收入的預收賬款同樣也存在毛利情況，應按相關的規(guī)定進行所得稅申報處理。
例如：某市的房地產開發(fā)企業(yè)，在2013年的預收賬款下有預收賬款2000萬元，并未達到交付使用的條件，企業(yè)所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關的處理如下：
會計核算上的毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本=0-0=0元
稅法核算下的毛利潤=預售收入（預收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元
會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元
會計核算上的所得稅額=0*30%=0元
稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元
通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產生的所得稅差異情況。
（二）會計核算下的后續(xù)計量與納稅調整上所存在的差異
在投資性房地產的后續(xù)計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應核算呈現出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現的差異主要是針對投資性房地產減值準備的處理上而形成的。
1.成本模式法下的后續(xù)計量處理。在對房地產企業(yè)進行后續(xù)計量中，我國的稅法中對投資性房地產的減值準備進行了詳細的規(guī)定。其指出：當投資性房地產的賬面價值小于計稅基礎時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應相應地來調增此時的應納稅所得額；而當投資性房地產的賬面價值大于計稅基礎時，則應相應地調減應納稅所得額。由于會計準則中規(guī)定：對于已確認了的資產減值準備是不允許轉回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認的遞延資產只有在處置房地產時才能全部轉回。
例如：2010年A企業(yè)購入一寫字樓準備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業(yè)將寫字樓出租給B企業(yè)，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業(yè)。4月15日，A企業(yè)花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預計凈殘值20萬元，企業(yè)所得稅率30%，按相關合同，B企業(yè)每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發(fā)生減值跡象，A企業(yè)于2010年12月31日計提減值準備200萬元，A企業(yè)的相關會計分錄為：
購入寫字樓時的會計分錄為：
借：投資性房地產-寫字樓 1000萬元
貸：銀行存款 1000萬元
每月計提折舊的分錄為：
借：其他業(yè)務成本4.08萬元
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 4.08萬元
計算公式=（1000-20）/20/12=4.08萬元
A企業(yè)確認租金收入的分錄為：
借：銀行存款（現今） 5萬元
貸：其他業(yè)務收入 5萬元
2010年末計提減值準備分錄為：
借：資產減值損失 200萬元
貸：投資性房地產減值準備 200萬元
假設只有計提的減值準備200萬元形成了暫時性差異，在投資性房地產賬面價值小于計稅基礎時的遞延所得稅分錄為：
借：遞延所得稅資產 60萬
貸：所得稅費用-遞延所得稅費 用 60萬
2.公允價值模式法下的后續(xù)計量處理。投資性房地產企業(yè)在采用公允價值法進行后續(xù)的賬務處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認而稅法不予以確認時所形成的變動損益，應進行相應的納稅調整；其二，對于發(fā)生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進行抵扣。
二、房地產企業(yè)應如何來應對會計處理與稅法處理上所產生的差異
（一）針對預收賬款問題而引發(fā)的會計與稅法的差異情況進行調理
為了同時滿足會計法規(guī)與稅法的規(guī)定，相關房地產會計人員在對預收賬款進行處理時，可在收到預收賬款時不進行會計處理，而在實際繳納營業(yè)稅金及附加時再進行會計處理。處理的分錄為借“應繳稅費-相應科目名稱”、貸“銀行存款（現金）”，但并不對該稅金進行結轉。年末時，將此類稅費結轉到遞延所得稅科目下，相關分錄為借“遞延稅費-營業(yè)稅金及附加”、貸“應繳稅費-相應稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準則下的配比原則，又達到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。
（二）進一步協(xié)調會計核算下與稅法規(guī)定所產生的差異
在對公允價值進行計量時，按照相關規(guī)定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當期損益，并計入到應納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。
三、結語
由于房地產自身經營模式的原因，致使其在以會計準則進行賬務處理時與稅法核算之間產生了較大的差異。因此，相關人員應充分地了解差異產生的原因，有針對性地、恰當地來進行調整，盡量將二者協(xié)調一致，以促進房地產企業(yè)有序化的經營與發(fā)展。
對于一個企業(yè)而言，良好的經營管理，將起到促進其未來發(fā)展的作用。而在企業(yè)的經營管理中，會計成本核算是其重要組成部分之一。通過會計成本核算，企業(yè)可清晰地了解到當下自身的經營管理過程中各項費用、成本的支出情況，進而對相關的成本、費用進行調整、控制，以起到節(jié)約成本、減少費用支出的目的，進一步地對企業(yè)的各項資源進行整合、控制，以達到促進企業(yè)的經營與發(fā)展，為其贏得更多經濟效益的目的。
一、企業(yè)會計成本核算與稅收規(guī)定結合的必要性
筆者所在的房地產企業(yè)成本核算主要是對工程項目發(fā)生的成本費用進行歸集，按成本對象進行分配。成本對象的確定是成本核算的一個關鍵環(huán)節(jié)。成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中各項耗費而確定的費用承擔項目。一般情況下，企業(yè)在取得土地使用權后就要考慮成本對象的確定了。成本對象的確定在符合企業(yè)核算現實的情況下，應結合所得稅、土地增值稅的相關要求，盡可能的方便稅務的計算。企業(yè)所得稅中對成本對象的劃分列舉了以下的原則可以參考：一是可否銷售原則。開發(fā)產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算，不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。二是分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近。產品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項目，可作為一個成本對象行進核算。三是功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。四是定價差異原則。開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
恰當的成本對象劃分在稅金計算時會使工作高效、簡潔。筆者認為劃分成本對象時國稅發(fā)31號文中確定成本對象的四種原則，在實踐中比較常用，同時借鑒土地增值稅的相關規(guī)定，對本單位的成本對象給予確認。例如，吉林省地方稅務局規(guī)定土地增值稅清算要按普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房產分別計算土地增值稅。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，經主管稅務機關審核，免征土地增值稅。土地增值稅基本清算單位為房地產開發(fā)項目；開發(fā)項目分期的，為每個分期開發(fā)項目。開發(fā)項目或分期開發(fā)項目的確認以房地產業(yè)管理職能部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證為主要依據。稅務機關已明確指出土地增值稅基本清算單位以建設工程規(guī)劃許可證為主要依據。筆者所在公司的長春子公司的項目計劃分期開發(fā)，那么成本對象的劃分應先分期，以每個《建設工程規(guī)劃許可證》為一期，在每期中再分普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房產。這種劃分原則也符合國稅發(fā)2009第31號文中的兩種分類原則，一是同一開發(fā)地點、竣工時間相近的項目歸集為同一成本對象，即歸集原則；二是項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算，即功能區(qū)分原則。在這一問題上北京市地稅局則規(guī)定，一個房地產開發(fā)項目中包括不同商品房類型的，應將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分攤成本的，原則上應按建筑面積計算分攤。對于一個房地產開發(fā)項目，在開發(fā)過程中分期建設、分期取得施工許可證和銷售許可證的，主管地方稅務機關可以根據實際情況要求納稅人分期進行清算。在實際中筆者所在公司的北京子公司土地增值稅是按整個項目立項的，達到清算條件時各業(yè)態(tài)之間的成本按建筑面積分攤。依北京地稅對土地增值稅的清算要求，對日常成本對象的劃分沒有強制性的影響，但實際工作中北京項目的開發(fā)是分期進行的，各期的開工時間和交房時間各不相同，在成本對象劃分時可以更多的參考國稅發(fā)2009第31號文中的分類原則，例如遵循同一開發(fā)地點、竣工時間相近的項目歸集為同一成本對象，比較符合現實情況。
二、會計成本核算與企業(yè)內部工程管理結合的必要性
良好的會計成本核算需要財務部門和造價、工程等相關部門密切的配合。目前絕大多數房地產項目都是分期開發(fā)，在一期中分別取得若干個規(guī)劃許可證，每個規(guī)劃許可證對應一個標段，每個標段招標一個總包，工程管理上通常認為總包之間形成競爭，便于管理。造價部門通常是一期出一個目標成本，一期中再分若干標段通常沒有單獨的目標成本。鑒于這種情況，財務部門在項目初期就需要和工程及造價部門密切合作，參與項目的分區(qū)，盡量把成本項目的劃分和實際工程進度統(tǒng)一起來，如果項目需要按規(guī)劃許可證作為土地增值稅的清算單位，在項目實施規(guī)劃時就不宜在一期地塊里取得太多規(guī)劃許可證，過細的劃分不利于為整個區(qū)域服務的合同的分攤，如交評、環(huán)評等通常整個項目出具一個，需要在各期分攤，綠化、電力的合同通常是一期簽訂一個，規(guī)證的范圍太小，容易出現為區(qū)域整體服務的合同還沒執(zhí)行完，有的區(qū)域已經需要土地增值稅清算了，未發(fā)生的成本在土地增值稅清算時不予扣除，造成實際成本偏小。
為項目整體服務的合同怎樣在不同期、不同標段之間拆分，需要造價部門的主導，使拆分情況比較貼近工程的實際情況，如果交房確認收入是依據標段進行，目標成本的劃分也按標段區(qū)分，會很大程度上方便成本的結轉。所以在項目初期能和工程、造價部門密切合作，使成本對象的劃分方便未來的財務計算，同時和項目的實操過程結合起來，可以使后面的工作事半功倍。
筆者所在公司的云南子公司在土地增值稅清算的案例有值得財務人員思考的地方。云南項目分四期滾動開發(fā)，前兩期工程結束后，土地增值稅前兩期也清算完畢。整個項目的規(guī)劃進行了一次調整，政府要求整個項目配建一個中學，公司認為中學建成移交政府，沒有收入，準備在最后一期建中學，減少占壓資金時間。第三期達到土地增值稅清算條件時，財務部門根據未來市場走勢對三、四期項目的增值情況做了一個預測，認為第三期的增值率最高，中學的建設成本放入第三期，可以使項目的土地增值稅減少，但工程安排上中學要在第四期建設，第三期結束后，中學僅發(fā)生了少量前期成本，對于沒有發(fā)生的成本土地增值稅清算時不予認可，最終第三期以較高的增值率繳納了土地增值稅，目前第四期正在銷售，項目的增值率低于第三期，第三期土地增值稅的清算成了項目的一個遺憾。這個案例使我們清楚的看到，在項目之初，財務部門就需要和工程部門共同分析項目的分期與成本對象的確定，分期的確定會對后續(xù)項目的繳稅產生不可逆轉的影響。
三、會計成本與計稅成本
房地產項目完成竣工交房后開始確認收入，同時結轉成本。交房時各項施工合同往往還沒有結算，此時總成本依靠造價部門提供的動態(tài)成本為參考，我們通常把這種成本看成會計成本，例如A區(qū)實現了全部交房，確認收入10億元，目標成本7億元，其中已簽訂合同總額6億元，合同實際付款5億元，我們通常按7億元結轉成本，把已簽訂合同未支付部分1億元計入應付賬款，對于在目標成本范圍內但沒有簽署合同的1億元，用預提成本來表示。企業(yè)在進行年度所得稅匯算清繳時，稅務師事務所往往會根據項目的實際支付情況及相關文件規(guī)定允許預提計入完工產品的費用，得出計稅成本，對于以下幾項所得稅時允許預提計入完工產品的成本，一是出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%；二是公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。一般會遲于主體結構完工的綠化景觀工程費屬于開發(fā)產品計稅成本中的基礎設施建設費，而不屬于公共配套設施費，不允許預提稅前扣除。三是應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。在項目還未完成結算時計稅成本通常小于財務成本，匯算清繳時需要對應納稅所得額調增，隨著項目結算陸續(xù)完成，計稅成本會和會計成本越來越接近，但現實中有一個問題比較影響會計成本的準確性，就是造價部門出具的目標成本的準確性。造價部門為確保項目的最終成本不突破目標成本，通常會將目標成本制訂的偏寬松，在項目沒有結算完成時，財務部門都在用目標成本作為依據，可能會造成項目成本虛高。例如目標成本比已簽合同金額多1億元，財務結轉成本時計入了預提成本，項目完成結算后增加成本只有2000萬元，8000萬元需要沖回成本，如果沖回成本當年沒有新確認的成本，在財務報表中會出現成本負值，這其實是一個前期差錯了，可能使報表使用者對以前年度核算的可靠性產生質疑。計稅成本和會計成本表面上看是稅會差異，但實質上筆者更認為是整個項目的管理問題，或是造價部門的管理問題，所以項目準備交付使用時，財務部門應及時和造價部門溝通，請造價部門謹慎預計預估成本。
四、當前企業(yè)會計成本核算所存在的問題
（一）企業(yè)內部管理人員的成本核算觀念相對落后
在當代的企業(yè)中，很多的管理層及財務人員，在自身的觀念中并未對會計成本核算予以重視。多數的企業(yè)管理者更重視企業(yè)的經營效益，往往忽略了對企業(yè)進行成本核算管理。在其的認知中，還尚未對成本控制、成本效益形成一種管理觀念。而實際上，成本核算管理對于企業(yè)的經營，利潤的獲取有著非常重要的影響作用。相關的管理人員，可根據相關的成本核算數據，來對當前企業(yè)的經營情況進行分析、管控。另一方面，企財務工作往往是很繁雜，有很多事物等待人們去處理，由于管理人員對于成本核算管理的忽視，往往會將企業(yè)成本核算管理工作放到最后來處理。這勢必會導致當前的企業(yè)會計成本核算不夠嚴謹，對企業(yè)會計成本核算的準確性帶來負面的影響。
（二）進行會計成本核算時企業(yè)內部相互溝通不夠
對于一個企業(yè)而言，成本的構成、費用的支出是較為繁瑣與復雜的，以工程成本核算為例，項目初始各相關部門能對成本對象的劃分達成一致，日后會方便成本的歸集與分配。但現實中，往往部門之間缺乏合作，對成本對象的劃分各不一致。項目開始階段對成本核算考慮不夠全面、沒有進行整體納稅的規(guī)劃，因此，在對成本進行相應的核算時便出現了偏頗與漏洞，開發(fā)接近尾聲時，才發(fā)現財稅問題突出，但事實無法再改善了。
這個問題的解決主要依靠各方的積極溝通，站在整個項目的高度來整體策劃，各部門為實現相同的目標而相互配合，積極開展工作，使項目的整體核算連續(xù)、合理、準確。
（三）企業(yè)會計成本核算過于隨意
日常核算中對于行政部門的花費支出在核算上比較統(tǒng)一，但在工程項目中除土地、建安施工支出外的各項支出，核算時使用的科目隨意性較大，同一集團內的各公司在成本歸集分配上使用的科目都各不相同。對于這點筆者認為日常核算中首先應遵從企業(yè)會計準則的要求，其次同一集團對相同事物的處理應盡量一致，提高集團日常核算水平。
會計成本核算過于隨意還體現在，結轉成本時更多的考慮是當期利潤是否合適，甚至出現為了使利潤達到某種程度，人為調節(jié)成本的高低，這也是在新增收入成本較小情況下，成本沖回會使當期成本出現負數的原因之一。筆者認為成本核算應給予充分重視，在企業(yè)的經營中，會計成本核算對其經營、發(fā)展都有著一定的促進性作用。為了迎合利潤的需要，成本被人為的調整，使得報表使用者無法獲得可靠的成本核算數據，進而影響到了其對于企業(yè)策略的準確判斷，對企業(yè)整體的經營與發(fā)展是不利的。
（四）企業(yè)內部的財務人員素質水平有待提高
企業(yè)會計成本的核算最終是需要相關的專業(yè)人員來完成的，而目前很多企業(yè)中的財務人員，其自身的專業(yè)水平有限，加之財務日常核算繁忙，缺乏對成本核算合理性的思考，另外，一些財務人員思想松懈、工作進行不到位，認真度不夠。敷衍了事的工作作風，最終會導致計算的結果存在誤差，影響財務核算的準確性。
五、如何來有效地解決企業(yè)會計成本核算中的諸多問題
在企業(yè)的經營中，會計成本核算對其經營、發(fā)展都有著一定的促進性作用。因此，我們應及時地來對核算中所存在的問題進行改進與完善，以對企業(yè)的經營發(fā)展起到一定的促進性作用。以下是相關的一些應對措施：
（一）規(guī)范企業(yè)會計成本核算方法、科學化計量
企業(yè)應根據自身生產經營的特點，在遵守會計準則的基礎上選擇適合自己的會計成本核算方法，科學地來對自身企業(yè)所發(fā)生的成本進行相應的計量、核算。其次，在對企業(yè)進行成本核算時，思維應開闊，不要只是局限在有限的核算方法下，可根據實際情況將各種核算方法結合使用，這將提升企業(yè)會計核算成本的準確性。同時，由于企業(yè)會計成本核算工作的繁瑣性、巨大性，相關人員在進行核算時，可尋找相應的簡化計算方法，在不改變核算方法本質的情況下，科學、合理地來簡化核算步驟，以快速、準確地完成當前企業(yè)的會計成本核算工作。
（二）提高企業(yè)內部相關會計人員的專業(yè)能力、綜合素養(yǎng)
為了確保企業(yè)會計成本核算的正確性，企業(yè)應加強對于企業(yè)內部相關財務人員專業(yè)水平、綜合素質的培養(yǎng)，并定期地對其進行相關業(yè)務的培訓，同時有針對性的來制定相應的考核、獎懲等管理制度，以對其的工作情況進行相應的考核與監(jiān)督。同時在這個過程中，給予優(yōu)秀財務人員獎勵，以激勵其來更好的完成相應工作。對于那些業(yè)務能力較弱、工作中經常出現錯誤的財務人員應給予批評，以提高其對于工作的重視度，督促其認真的來完成工作。除此之外，還要對其會計職業(yè)道德進行相應的培訓，以端正其道德操守，提升其自我認識，最終達到促使其綜合素質提高的目的，使其以更高的水平來完成企業(yè)會計成本核算工作，保證核算數據的準確性，更好地服務于企業(yè)。
（三）企業(yè)的管理層要重視財務成本工作
企業(yè)的會計成本核算為企業(yè)的科學化、正確化管理提供了有效的數據參考，保證企業(yè)會計核算的準確性、合理性，而且企業(yè)好的稅收籌劃都是和成本緊密相連的，因此從管理者的層面應重視成本的核算工作，給予成本核算人員必要的支持，使核算人員有時間對企業(yè)的成本核算進行思考，不斷優(yōu)化成本核算的方法；為具體工作人員提供必要的培訓機會，包括系統(tǒng)內財務人員的工作交流。其次，有了管理層的支持，成本核算才能真正和工程進度、稅收籌劃等結合起來。如前面所舉的云南子公司的案例，如果在工程安排上三期時就開始中學的建設，使中學的建造成本按最有利的比例分攤計入三期的總成本，有效降低第三期的增值額，可以為公司帶來很大的稅收節(jié)約。但這種籌劃涉及項目整體的施工安排、造價測算和銷售測算，沒有公司管理層的支持，緊靠財務部門一己之力，很難完成當初設想的方案。企業(yè)管理層應從自身意識里真正重視會計成本的核算，將成本看成提高投資收益的重要一項，在企業(yè)中構建完整的會計核算體系，使企業(yè)的成本核算水平不斷提高。
總之，企業(yè)要想在激勵的角逐中獲取到更大的利潤，立于不敗之地，不斷地來對自身的管理進行完善與改進是非常必要的。而會計成本核算是企業(yè)成本管理中的基礎、同時也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。企業(yè)通過去完善、改進、提升相應的核算方法、科學正確的反映企業(yè)成本的發(fā)生情況，是企業(yè)自身管理水平的一種提升。不僅如此，在具體的實踐應用中，會計成本核算工作是繁瑣而復雜的，這便要求相應的會計人員在思想上加以重視，提升自身的專業(yè)能力，在實際的核算中準確而全面地來完成企業(yè)成本核算工作。從某種意義上來說，良好的成本核算將促進企業(yè)的經營，為企業(yè)贏得更多的利潤，對企業(yè)的未來發(fā)展將起到積極性作用。
[摘 要]房地產企業(yè)會計信息失真會對房地產企業(yè)健康發(fā)展及我國經濟發(fā)展產生一定的危害。為使房地產企業(yè)實現可持續(xù)發(fā)展，應采取有效的措施，加強會計控制，避免信息失真現象繼續(xù)發(fā)生。
[關鍵詞]信息失真 原因 措施
0前言
最近幾年，房地產行業(yè)經歷了嚴峻的考驗，并也逐步走向成熟，在我國經濟建設中發(fā)揮著越來越多的作用。在目前我國的城市化建設中，對房地產企業(yè)提出了更高的要求。房地產企業(yè)只有加強內部管理，才能在激烈的行業(yè)競爭中占有一席之地。財務管理是房地產企業(yè)經營管理的重要組成部分，對企業(yè)經營與合理決策起著重要的作用。因此，房地產企業(yè)只有加強會計控制，避免會計信息失真現象發(fā)生而影響企業(yè)的發(fā)展。
1 房地產企業(yè)會計信息失真的原因
導致房地產企業(yè)會計信息失真的原因是來自多個方面的，既有企業(yè)內部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體包括以下幾個方面。第一，財務舞弊造成會計信息缺乏真實性和可靠性。房地產項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點，且由于工程結構的原因，在房地產項目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內部工藝和原材料往往難以清晰辨認，這些都為開發(fā)商運用混淆成本界限、虛列業(yè)務、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務舞弊手段提供了廣泛的空間，從而使其達到通過提供存在各種質量問題的會計信息以謀求私利的目的。第二，濫用會計準則導致會計信息失真。由于我國房地產行業(yè)的特殊性，使得我國企業(yè)會計準則允許房地產開發(fā)企業(yè)在編制財務報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內自由調整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設施建設同土地開發(fā)同步往往不同步進行，導致企業(yè)預提的公共設施配套工程費用與實際發(fā)生數常常存在較大差異，使得企業(yè)財務報表不能及時反映企業(yè)當期的真實經營情況，從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。第三，隨意確認會計事項導致會計信息失真。由于現行的《企業(yè)會計制度》缺乏對房地產等特殊行業(yè)會計實務的詳細指引準則和制度，使得企業(yè)對會計項目的確認存在很大的隨意性。例如：在收入確認方面，有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認，有的在收訖房屋銷售款后確認，有的在辦妥產權轉移手續(xù)后予以確認，有的則視收益情況隨意確認，不同的確認方法顯然會對企業(yè)當期利潤產生很大影響，從而導致企業(yè)會計信息嚴重失真。第四，外部監(jiān)管不到位導致會計信息質量缺乏公信力。由于房地開發(fā)一般需要經過土地、城建、工商、稅務、房管等多個政府部門，使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發(fā)商進行有效監(jiān)管，促使其利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發(fā)商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側面助漲了其虛假會計信息的主動性。
2 房地產企業(yè)會計信息失真的影響
導致房地產企業(yè)會計信息失真的原因既有客觀因素，也有主觀因素，因而會對企業(yè)的利益相關者造成不同程度的影響。會計信息失真對債權人的影響，與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權人的銀行，其在進行信貸決策時，最關心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進而言之，房地產開發(fā)企業(yè)會計信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護債券人利益的關鍵，這意味著企業(yè)的凈資產因盡可能統(tǒng)一會計準則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產開發(fā)企業(yè)隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導致的會計信息質量低下將給銀行等債權人造成巨大的決策風險和信貸風險。會計信息失真對政府政策調控的影響，會計信息是各種經濟信息的基礎，是政府部門制定各項經濟政策的重要依據。由于會計信息占了社會經濟信息總量的70%以上，因而房地產企業(yè)會計信息質量的高低直接決定了經濟信息的總體質量，從而對政府宏觀調控等經濟決策的質量造成重要影響。但是，我國房地產開發(fā)企業(yè)會計信息失真是不爭的事實，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內的各項宏觀調控政策，在一定程度上擾亂了整個經濟工作的正常秩序，阻礙了我國現代化的進程。會計信息失真對投資者會產生誤導，從客觀上看，由于房地產行業(yè)投入產出具有較強的周期性，表現為不同的會計期間業(yè)績往往波動較大，如項目建設期內往往業(yè)績不佳，而竣工后則業(yè)績突飛猛進，因而一般的公司業(yè)績評價指標無法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經營情況，從而造成會計信息失真，對投資者造成誤導；從主觀上看，企業(yè)管理是為了企業(yè)利益，通過隨意確認預提賬款、任意攤銷預提開發(fā)費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露造成企業(yè)會計信息嚴重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。
3 避免房地產企業(yè)會計信息失真的措施
首先要建立和完善的房地產行業(yè)會計規(guī)范體系，根據房地產行業(yè)的特殊性，應在我國現行的《企業(yè)會計制度》中，針對房地產企業(yè)會計中一些特殊事項，規(guī)定具體的會計準則或會計制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會計核算，從而增強房地產企業(yè)會計信息中企業(yè)財務信息和經營業(yè)績信息的可比性和有用性。應補充和完善房地產行業(yè)會計業(yè)務的行為準則，避免房地產開發(fā)企業(yè)會計人員依據企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會計處理。其次是改進與完善會計信息的披露制度，提高會計信息披露的真實性和可靠性，通過立法建立健全保證房地產開發(fā)企業(yè)會計信息真實可靠的法規(guī)法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴；拓寬信息披露渠道；進一步完善房地產企業(yè)財務報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經濟和法律環(huán)境。再次政府要加強對房地產行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度，在政府部門中建立健全房地產信息溝通制度，建立跨部門的房地產信息管理中心，定期召開聯(lián)系會議交流房地產項目開發(fā)進展的相關信息，以實現對房地產開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)管，杜絕會計信息造假價的空間；加大對開發(fā)商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產開發(fā)企業(yè)直接給予經濟處罰，多渠道督促開發(fā)商自覺守法；對所有房地產開發(fā)企業(yè)采取信用評級機制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業(yè)。最后是積極培育第三方會計信息的專業(yè)用戶，通過利用專業(yè)用戶所具有的識別和分析能力，對房地產開發(fā)企業(yè)的會計信息質量進行分析和評價，有助于改善投資者被房地產開發(fā)企業(yè)會計信息誤導的程度。
4 結束語
總之，應針對房地產行業(yè)發(fā)展及管理現狀，認真分析房地產企業(yè)會計信息失真的原因，采取有效的措施，避免房地產企業(yè)會計信息失真現象的發(fā)生。
摘要：我國房地產企業(yè)由于內部管理的不完善、不到位而導致目前會計信息嚴重失真,已成為目前經濟生活中較普遍的現象。與其它行業(yè)相比，房地產行業(yè)的會計核算程序和方法等都具有明顯的差異性。通過對房地產企業(yè)會計信息失真的根源分析，闡述了房地產企業(yè)如何控制會計信息失真的若干預防對策。
關鍵詞：房地產；會計信息；信息失真；預防對策
0引言
會計信息作為全面反映企業(yè)資產負債表的一個信息系統(tǒng)，是企業(yè)各級管理層進行正常經營決策的必須條件，會計信息客觀真實性要求必須提高會計信息的質量，保證會計信息的生成過程客觀、真實、可靠、真實反映會計主體的經營狀況和經營成果，它是投資者、債權人了解企業(yè)財務狀況和經營成果的重要渠道。
房地產企業(yè)的經濟效益及其發(fā)展對建筑業(yè)乃至整個國民經濟關系重大。然而房地產企業(yè)的發(fā)展，在很大程度上取決于房地產企業(yè)的經營管理水平。市場經濟條件下，房地產企業(yè)的財務活動日益豐富，也日漸復雜，并在房地產企業(yè)整個經營管理工作中處于舉足輕重的地位，其成效如何，直接關系到房地產企業(yè)的興衰成敗。
1房地產企業(yè)會計信息失真的根源分析
1.1利益驅動
經濟利益的驅使是多數房地產企業(yè)熱衷于會計造假行為的主要原因。房地產企業(yè)管理者出于擴大經營業(yè)績和完成考核指標的目的，冒險違反會計準則及制度，指使或強迫會計人員擅自更改會計信息，或者編制虛假財務會計報告，以能夠偷逃稅收、少交管理費，最后造成會計信息質量的下降。
1.2會計人員的職業(yè)道德素質、業(yè)務水平有待高及法制觀念淡薄
會計人員的職業(yè)判斷力，是會計人員根據已有的知識、經驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力。例如，房地產開發(fā)企業(yè)成本核算對象、成本項目、成本計算方法的確定，需要會計人員做出合理的判斷和選擇。又如有的房地產企業(yè)一些領導為了考核政績指使財務人員做虛假的賬表，會計人員由于不熟悉會計原理和有關會計制度和法規(guī)，從而亂記賬，造成核算失誤，致使會計信息失真。有的房地產企業(yè)負責人對內部控制重視不夠，員工認識不足，內部會計控制制度不健全；有的房地產企業(yè)會計人員數量不足、素質不高而造成記賬隨意、手續(xù)不清、差錯頻繁和會計資料嚴重散失等。此外，房地產企業(yè)會計人員的監(jiān)督意識不強，法制觀念淡薄，缺乏職業(yè)風險意識，職業(yè)判斷能力弱，自我管制能力差，惟命是從，在權大于法的思想支配下，有意造假，使得會計信息失真在所難免。
1.3會計準則及會計制度不夠完善
隨著我國市場經濟體制的建立和逐步完善,我國先后了《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制》、《關聯(lián)方關系及其交易的披露》等16項具體會計準則。但隨著新的經濟行為、經濟業(yè)務、市場工具不斷涌現,會計準則的缺陷同樣也存在于會計制度?？傮w看來，我國目前還沒有形成健全的財會、審計法律法規(guī)體系，許多法律法規(guī)尚未建立，已經建立的法律法規(guī)又不嚴密。此外，現有的會計制度對未來會計環(huán)境的變化缺乏科學和前瞻性的分析和預測，在新問題、新情況不斷出現的情況下，往往會超出會計制度所規(guī)定的范圍。而建筑業(yè)現在正處在改制期，相關的會計體制并不健全，這就可能導致企業(yè)的會計核算不確定，即不能夠對企業(yè)所發(fā)生的交易和事項進行客觀、公允的確認、計量和報告。
1.4監(jiān)督體系功能缺位
我國目前的監(jiān)督體系可以概括為會計監(jiān)督、內部審計監(jiān)督和外部監(jiān)督三部分。第一，從我國現有的會計監(jiān)督體制來看，房地產企業(yè)會計機構是自行設置，會計負責人基本是由單位領導直接任用的，這就決定了單位的會計工作實際上就是為本單位的經濟活動服務，因而很難避免會計信息隨單位領導的意愿而改變，以致企業(yè)的經濟活動不能真實、客觀的反應，更談不上監(jiān)督了。第二，內部審計監(jiān)督不完善，制度不健全，內部監(jiān)督力量微弱，無法充分發(fā)揮其應有的內部審計職能。第三，從單位外部的監(jiān)督來看，房地產企業(yè)的會計報表還沒有完全納入發(fā)達的審計監(jiān)督范圍，監(jiān)督力度不夠。監(jiān)督的社會職能還未充分發(fā)揮出來，這也為提供虛假的會計信息創(chuàng)造了條件。同時，存在著較多房地產企業(yè)不重視財務管理的思想，不重視企業(yè)監(jiān)督和管理機制，不重視加強審計的監(jiān)管機能，造成財務管理無制度，賬物不符，會計記賬混亂。
2 提高房地產企業(yè)會計信息質量的對策和措施
2.1建立和完善房地產行業(yè)的會計規(guī)范體系
房地產行業(yè)具有其特殊性，原《房地產行業(yè)會計制度》對房地產行業(yè)的會計核算的規(guī)定和要求，相對于現行的《企業(yè)會計制度》更具體并具有更強的針對性。然而，中國現行的《企業(yè)會計制度》和最新《企業(yè)會計準則》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一制定，在構成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。近年來，隨著中國大陸開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是，目前房地產企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產企業(yè)財務狀況和經營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導致企業(yè)成本不實、賬目不清、數據不真等情況。
2.1.1完善會計制度，健全法制，加強監(jiān)督
新頒布的《會計法》中的一項重要內容就是明確了企業(yè)負責人對會計信息失真所承擔的責任,大大降低了企業(yè)負責人對會計信息質量的不利影響,并促使其加強對企業(yè)會計工作的管理。同時,加強政府審計,擴大政府審計的范圍,完善以注冊會計師為主的社會監(jiān)督體系,促進施工企業(yè)年度會計報表經注冊會計師審計制度化、法律化也對會計信息失真的治理起著重要作用。
2.1.2完善房地產企業(yè)內部會計核算和財務管理制度
完善的財務會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等，而且還包括企業(yè)根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算和財務管理制度和辦法，包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。
2.2完善房地產開發(fā)企業(yè)公司治理結構及管理
我國公司治理結構的建立和完善還處于起步階段，尚有許多發(fā)展及改善的空間。如何加強上市公司治理守則，是企業(yè)和有關監(jiān)管部門需要繼續(xù)努力的地方。目前，在一些西方國家和香港，規(guī)定董事會中獨立董事的數量應該達到1/3,或1/3以上，并形成一套較為完備的獨立董事制度[5]。但是，獨立董事在內地不處于試點階段，許多相關制度還未建立起來，也未有足夠的人才，所以應該逐步完善相關制度，包括推行董事培訓制度等。在這個過程中，我們要特別注意注冊會計師審計的重要作用。CPA應該嚴格遵守獨立審計準則，客觀發(fā)表審計意見。不同的審計意見類型將對應不同的會計信息質量?？梢姡晟品康禺a企業(yè)的公司治理結構，將對治理會計信息失真問題提供重要保障。
完善的企業(yè)管理體系不僅包括有效地公司的治理結構等，而且還包括企業(yè)根據其經營特點和管理要求制定的財務管理制度和辦法，包括會計人員的管理體制和完善的內部管理控制制度。
2.2.1創(chuàng)新和完善會計人員的管理體制，加快建設會計委派管理制度
會計人員要獨立于企業(yè)之外，以真正實現會計人員與企業(yè)領導等各種涉及到經濟或者其他利益的關系，這樣才能使會計人員站在一個公正、客觀的角度，為信息使用者提供真實、完整的會計信息，因此，需要加快對會計委派制度的建設，才能夠不斷提高會計信息的質量。
2.2.2建立和完善內部管理控制制度
新企業(yè)會計制度的實施,使企業(yè)在理財方面有了更大的自主權。因此,企業(yè)要根據國家有關財經規(guī)章制度,制定適合本企業(yè)實行的內部管理控制制度，比如構建合理的企業(yè)財務部門業(yè)績評價體系。對于多數管理者較難意識到高質量會計信息的重要性，尤其是財務管理者僅僅將自己部門定位為成本中心的現實情況，房地產企業(yè)應該深入分析財務部門財務信息的準備成本和財務信息使用者所收集及處理財務信息的成本二者之間的關系，全面考慮企業(yè)管理重點所在，建立合理化財務部門業(yè)績評價體系，使財務人員的個人利益與整個企業(yè)的經營目標相聯(lián)系，提升財務信息質量，實現房地產企業(yè)會計信息披露的有效性和有用性。
2.3加強對企業(yè)各級領導和會計人員的思想道德教育，提高其職業(yè)素質
2.3.1加強單位負責人的法制意識
單位負責人要樹立正確的企業(yè)發(fā)展觀念和職業(yè)道德水平，這是從思想上解決會計信息失真的根本保證。一是要加強對單位負責人進行相關會計知識的培訓,尤其是加強對其誠信意識、道德和法律意識教育,以增強其遵守財經法規(guī)意識,爭取其對會計工作的理解和支持,以此推動會計工作規(guī)范發(fā)展；二是明確單位負責人為會計信息第一責任人,要按照新《會計法》中“單位負責人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責”的要求,強化單位負責人的會計責任和所承擔的法律責任,督促其加強會計治理；三是加強對單位負責人的監(jiān)管,健全和完善對單位負責人的離任審計制度和三位一體的會計監(jiān)督體系；四是要加大會計信息失真的處罰力度,重點追究造假單位負責人和直接責任人的責任,尤其是追究指使、脅迫、強令會計人員做假賬的領導者法律責任,要讓造假者從各方面都受到損失,讓人們感到造假得不償失,增強單位負責人責任意識。
2.3.2 加強會計培訓,提高會計人員的業(yè)務素質和思想素質
提高會計人員素質是保證會計信息質量最直接、最基礎的環(huán)節(jié)。一方面隨著我國會計制度改革的不斷深入,必須加強對會計人員進一步的業(yè)務培訓,不斷充實和更新其會計知識,提高其專業(yè)技能,使他們能對各種類型的經濟業(yè)務做出正確的會計處理；另一方面,應當定期對會計人員加強職業(yè)道德教育,使會計人員樹立高度的職業(yè)責任感,堅持原則、廉潔奉公、嚴明執(zhí)法。
2.4強化政府和社會監(jiān)督
強化政府和社會的監(jiān)督，是會計信息真實性的保障。借助政府監(jiān)督的權威性結合社會的監(jiān)督的靈活性，將兩者有機地結合起來，真正發(fā)揮監(jiān)督和保證作用，使會計信息真正滿足會計信息使用者的需要。
2.4.1加強政府部門的監(jiān)督職能
政府部門對企業(yè)的監(jiān)督首先要落到實處,要真正把監(jiān)督職能的作用發(fā)揮出來,尤其對企業(yè)負責人的定期審計和離任審計一定要認真進行。另外,要充分利用注冊會計師的力量來加強對企業(yè)會計信息的監(jiān)督,要把如何提高注冊會計師執(zhí)業(yè)水平和執(zhí)業(yè)質量作為一項長期的工作來抓,使注冊會計師真正起到對企業(yè)行使監(jiān)督的職能。
2.4.2發(fā)揮社會監(jiān)督的作用
推進注冊會計師隊伍建設，要求注冊會計師必須做到客觀公正、業(yè)務素質高、社會信譽好、職業(yè)道德及執(zhí)業(yè)規(guī)范嚴格。同時，要完善注冊會計師管理體制，強化對房地產企業(yè)會計行為的監(jiān)管，提升企業(yè)會計信息可信度。
2.5全面與國際會計準則接軌
目前，中國會計準則與國際會計準則之間，還有許多不協(xié)調、不一致的地方，有一些重要的國際會計準則在中國大陸還沒有制定。例如，國際會計準則中有兩項對房地產企業(yè)來說比較重要的準則一―遞延稅項準則以及投資物業(yè)準則，但在中國企業(yè)會計準則中卻還沒有。由于會計規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭；另一方面亦有礙于我國市場經濟的國際化發(fā)展和企業(yè)經營的國際化拓展，因此，必須引起我國會計界相關人士的高度重視。
3結束語
治理房地產企業(yè)會計信息失真是一項復雜的系統(tǒng)工程，遏制會計造假也不是一朝一夕的事情。不僅要采取有效的措施，各級管理機構還必須認真執(zhí)行各項治理措施，全面治理房地產企業(yè)會計信息失真，而且各相關職能部門與機構還必須共同配合、共同努力，才能達到根治會計信息失真的目標。
作者簡介：古 h（1975―），女，會計師。1995年畢業(yè)于河北工業(yè)管理學校涉外會計專業(yè)，現河北省秦皇島市公路工程建設管理處從事財務工作。
作者簡介：蔡驥（1979-），男，遼寧大連人，大連泰達新城建設發(fā)展有限公司，財務總監(jiān)。
摘要：隨著社會主義經濟體制的改革，經濟全球化已經成為大勢所趨，我國的房地產行業(yè)發(fā)展勢頭迅速，既是機遇也面臨著巨大挑戰(zhàn)。在市場經濟中想要生存，首先就要滿足經濟發(fā)展的要求，建立完善的會計內控制度。本文在分析該制度的基礎上針對現有的狀態(tài)提出了切實可行的有效措施。
關鍵詞：房地產企業(yè)；會計內控制度；有效實施
引言：房地產行業(yè)具有較長周期、較高投資、較高風險的特點，想要將企業(yè)的風險扼殺在萌芽中，首要任務就是進行良好的財務管理，建立財務內控制度。只有這樣才能夠確保企業(yè)能夠長期穩(wěn)健的發(fā)展、保障平穩(wěn)快速建設。企業(yè)的會計內控制度是保障企業(yè)風險實施的針對性程序，可以有效辨別風險的發(fā)展。只有這樣才能夠提高我國房地產企業(yè)的市場競爭力從而推動房地產行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
一、企業(yè)會計內控制度
企業(yè)的內控制度是企業(yè)對會計業(yè)務活動進行組織的程序，明確企業(yè)內部部門的職責可以與其他部門形成密切聯(lián)系，在相互協(xié)調與制約的過程中為企業(yè)實現目標。企業(yè)會計內控制度可以分為會計控制與管理控制兩大類，會計控制是為了保護企業(yè)的資產安全，保證會計信息真實完整。要合理控制企業(yè)財務，保證企業(yè)營業(yè)方針能夠上傳下達嚴格執(zhí)行。要促進企業(yè)生產向經濟效率方向發(fā)展，確保企業(yè)財務資產安全可靠[1]。
內部控制主要體現在保證企業(yè)生產經營合法合理、實現管理安全完整，保證企業(yè)信息真實可信，將房地產的高投資體現出來。房地產除了具有高投資的特點，還具有風險高、周期長的特性，所以防范企業(yè)財務管理風險要完善會計內控制度，只有將會計內控制度充分完善，才能夠保持房地產企業(yè)的長期運行與發(fā)展。隨著國家對房地產調控的力度不斷加大，房地產企業(yè)的管理制度也越來越完善。建立完善的房地產企業(yè)制度可以促進房地產企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，有利于企業(yè)提高自身的經濟效益。
二、房地產企業(yè)會計內控制度的環(huán)境影響
目前房地產的制度還需要進一步完善，在內部環(huán)境與風險評估中造成控制制度的不完整現象，主要是由于制定過程沒有考慮全面，沒有遵循房地產行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，沒有將制度制定得系統(tǒng)化，內控只有具有分散文字制度編制的能力、并具有配套流程，才能夠具有實用與可操作性。
在制定制度的過程中，由于沒有充分的考察，所以有可能沒有充分考慮到企業(yè)的發(fā)展規(guī)律與管理要求，只是憑借個人意愿盲目的制定戰(zhàn)略與制度，沒有系統(tǒng)化的實施。這樣一來內控職能分散在文字編制上，沒有具體的流程對他進行配合。缺乏具體可操作的文件，有的企業(yè)即使有相關的規(guī)范與制度，這些制度也不具有可行性。缺少規(guī)范制定的計劃，使企業(yè)的行為主體不具備相應的素質，無法滿足工作的需求，這使房地產企業(yè)的內部存在各自為政的現象，在客觀上加大了房地產管理的難度[2]。
隨著經濟全球化的影響，現代企業(yè)的外部環(huán)境比以往要復雜好多，面臨著國際與國內的雙重挑戰(zhàn)。而且，隨著房地產企業(yè)核算特殊性的增加，內控會變得更加復雜，所以，每一個步驟中成本的計算時完全沒有必要的。
三、房地產企業(yè)會計內控制度依據
房地產企業(yè)會計內控制度的制定并不是空穴來風，它要依據很多內容。首先，房地產企業(yè)會計內控制度要依據相關法律法規(guī)，要符合政府監(jiān)管部門的監(jiān)管要求。企業(yè)內控制度涵蓋了房地產財務的所有具體活動，會滲透到決策、執(zhí)行、監(jiān)督、與反饋的各個部分，所以還要依據全面性原則，只有將內控制度充分滲透，才能夠避免企業(yè)在運行的過程中出現漏洞。企業(yè)會計內控制的重點，就是要依據重要性原則，針對企業(yè)財務中出現的高風險部分要提前計劃實施措施，避免存在缺陷。房地產內控制度要遵循制度有效性原則，在內部控制制度制定的過程中，要實現企業(yè)內部的控制目標，及時處理實施過程中展現出來的問題。房地產會計內控制度要體現出企業(yè)的規(guī)模與特點控制財務的風險狀況，趕緊項目環(huán)境與管理要求，所以要具有適應性原則。房地產企業(yè)會計內控制度要遵循成本效益原則，造將內部控制在可控范圍內，將成本與效益的關系處理好，充分體現出有效性[3]。
四、房地產企業(yè)會計內控制度的具體措施
要加強企業(yè)會計內控制度首先要建立考核制度，對員工的績效進行考核。公司的決策層要對此進行支持，將企業(yè)宣傳作為動力，使考核能得到有效執(zhí)行。比如可以成立工作組，明確工作人員的任務。要制定好崗位職責明細表，將崗位所需的工作做好職責分工，這也是實行績效考核的前提。企業(yè)的績效是為了使員工能夠更好的完成本職工作，所以要對員工的工作情況進行考核。要對企業(yè)的經營目標進行分解，將戰(zhàn)略計劃劃分為年度指標，再細化為季度指標與個人年度指標。這樣可以改革考核的體系，使組織者可以充分理解員工的意見，在實踐中進行完善，使績效制度可以得到進一步落實。要做好企業(yè)考核的計劃與反饋，主管人只有在與員工充分溝通的前提下才能夠制定計劃，這樣企業(yè)才可以和員工確認績效與考核指標。
其次，要健全房地產企業(yè)會計內控的規(guī)章制度，完善配套措施。這是企業(yè)順利運行的基礎，只有完善企業(yè)行為的內控制度，才能讓房地產企業(yè)可以依據法規(guī)辦事、依據章程辦事。只有建立起健全的以公司法與會計法為依據的制度，才能夠根據企業(yè)的具體情況進行財務管理。企業(yè)固定資產要通過利潤的分配對章程進行完善，使企業(yè)的規(guī)章制度具有科學性的特點。
再次，企業(yè)還需要明確員工的所作所為，針對每一個員工的具體情況進行分析，保證責任可以實施到每一個員工的頭上，讓員工清楚的明確自己的職責，保證員工可以遵守規(guī)章制度，在日常工作過程中要針對員工實行獎勵機制與約束機制，才能增加規(guī)整制度的執(zhí)行力度。房地產企業(yè)只有真正的將管理工作做到實處才能夠明確崗位職責與責任歸屬。企業(yè)應健全各項財務的管理職能，完善財務手續(xù)，搞好利潤分配，才能夠避免企業(yè)存在風險。要系統(tǒng)化、規(guī)范化的進行基礎工作，根據企業(yè)會計的要求建立賬冊，仔細進行核算再辦理手續(xù)。會計從業(yè)人員要加強對原始憑證的審查，增加監(jiān)督工作，定期核實賬薄數據，對庫存現金與賬款往來也不能放松，要確保企業(yè)賬目的準確記錄。會計人員要嚴格編制會計表，要以準確性與真實性為保障。
此外，要加強成本的控制，要提高管理效益對房產實行內部控制，這是內部控制的一項十分重要的環(huán)節(jié)，要降低財務的成本，提高企業(yè)的生產效益。要通過對各個環(huán)節(jié)進行細化，盡可能使成本獲利最大化，要提高會計內控管理的水平，要保證內部控制的科學，要規(guī)范財務管理的效益。要加強審計工作，通過對審計管理的制定，加強審計的權威性，全面監(jiān)督審核會計活動中出現的隱患。完善風險控制的管理機制，明確風險承擔著的責任，加強業(yè)務盈利能力，降低收支風險，深入改革，增強財務杠桿的自我約束能力，通過對企業(yè)內部經營的合理安排，安排資金進行收支，減少資金風險。
結束語：隨著經濟的發(fā)展，房地產企業(yè)也開始快速發(fā)展。由于房地產企業(yè)具有活動周期長消耗量大的起點，要建立會計的內控制度實行房地產的穩(wěn)健發(fā)展具有重要的意義，只有建立科學的被控制度才能實行夏恒本的最小化，實現經濟利益的最大化，提高企業(yè)的經濟效益。（作者單位：大連泰達新城建設發(fā)展有限公司）
摘要：房地產行業(yè)最近幾年在我國發(fā)展比較火爆的產業(yè)，隨著我國經濟步伐的加快，房地產業(yè)也得到了前所未有的高速發(fā)展。房地產企業(yè)的經營特點是以資金流動的形式體現出來，會計管理是企業(yè)管理的重要手段之一，幫助房地產企業(yè)經濟保持良好發(fā)展。可是目前的房地產行業(yè)的投資周期比較長、資金占用比較多，在很大程度上影響了房地產會計管理工作。本文淺析了房地產企業(yè)會計管理中存在的一些典型問題，給出了一些具體的解決方案。做好房地產開發(fā)企業(yè)的會計管理工作，有助于提高企業(yè)的經濟和社會效益，最終實現房地產行業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。
關鍵詞：房地產；企業(yè)會計管理；解決措施
房地產企業(yè)的快速發(fā)展需要一個健全的體系，會計管理是房地產企業(yè)經濟管理工作的重要的組成部分，所以近幾年來對房地產企業(yè)會計管理的要求也越來越高。在房地產企業(yè)日常運行的過程中，如何提高房地產企業(yè)市場競爭力，保障房地產企業(yè)穩(wěn)定運行，是企業(yè)經營管理中面臨的最主要的問題，需要我們對其引起充分的重視。
一、房地產企業(yè)會計管理工作出現的一些弊端
（一）對企業(yè)會計管理的理解不足
雖然會計管理在近幾年的房地產企業(yè)管理中發(fā)揮了一定的作用，但是很多房地產企業(yè)只注重快速發(fā)展，在發(fā)展過程中忽略了會計管理的使用。房地產企業(yè)主要靠大量的資金支出和資金回籠發(fā)展起來的，通過會計管理可以實現企業(yè)各部門之間的相互幫助、互相監(jiān)督的作用，大大地提高了企業(yè)發(fā)展效率。但是，不少房地產企業(yè)在當今社會快速發(fā)展過程中，對會計管理認識和重視都遠遠不夠，對其的管理也太過松散，這樣最終發(fā)展的結果是企業(yè)的成本一直降不下來，在很大程度上限制了企業(yè)向前發(fā)展的步伐。
（二）會計人員分配不合理
近幾年來，很多房地產企業(yè)的發(fā)展很快，但是在內部會計管理工作中的人員分配上不均衡，財務部門中所具有的會計核算人數數量大大超標，導致很多會計員的責任心不強，造成了會計管理中的混亂局面。財務管理這項工作具有以下的特點，概括性和復雜性，這就要求會計管理工作對于人員的素質也要非常高。
（三）財務會計信息嚴重失真
會計管理是企業(yè)經濟活動的重點內容，是房地產企業(yè)發(fā)展的血脈，從目前發(fā)展的情況看來，我國的房地產企業(yè)法律條例上不完善，在制度方面安排不合理，相當多的房地產企業(yè)在公布公司的財務信息，由于工作的不認識，導致財務管理方面的信息嚴重失真，在企業(yè)內部缺乏會計管理工作的監(jiān)督，這樣就會在財務部門出現很多突發(fā)的問題，尤其是在核算獲得的利潤和進行自身生產經營支出費用的時候，財務管理混亂，存在很大的隨意性，會計工作的失真對自身所獲得的會計信息的真實性和可靠性產生嚴重的負面影響。在實際工作中，由于企業(yè)財務人員監(jiān)督的力度不到位，或者是在一些管理工作權限超越，都會對財務會計的計量和確認這兩大關鍵工作產生不良影響，沒法保證會計信息的真實可靠性。還有部分房地產開發(fā)商會對會計報表所具有的實質內容進行掩蓋，混淆公眾視聽，故意對一些虛假的會計信息進行傳播，最終導致了市場信息不能正常的交流。
二、健全房地產企業(yè)會計管理的有效措施
（一）建立起完善的會計標準系統(tǒng)
房地產企業(yè)的會計工作保障是建立完善的體系。健全會計管理標準體系，可以從以下幾點出發(fā)：第一，為了提升企業(yè)會計信息的真實性，設立成本費用和會計收入的標準，進一步擴大現有的會計信息；第二，完善現有的會計管理結構，及時的彌補可能存在的漏洞；第三，在開展會計管理工作中，要提升會計工作人員的職業(yè)道德素質，以此幫助其不斷的提升自身的職業(yè)素養(yǎng)，使其能夠高責任心的投入到會計管理工作中去。
（二）保證企業(yè)財務資料的真實性
在房地產企業(yè)發(fā)展競爭中，會計資料的真實性促進了企業(yè)本身的發(fā)展，有利于提高綜合競爭力。為了保證會計工作更加真實，就必須建立健全會計管理機制，第一，做好會計管理的監(jiān)督工作，提高房地產企業(yè)會計管理人員的業(yè)務能力。第二，從逐步完善企業(yè)的會計制度著手，使得會計人員的工作實現精簡化和素質化的管理，嚴格要求房地產企業(yè)會計管理人員一刻也不放松。
（三）提升房地產企業(yè)會計人員工作能力
企業(yè)進行會計工作管理的是會計人員，他們的工作水平的高低直接影響著房地產財務管理工作完成質量的好與壞。需要采取一系列的制度和措施，需要進一步促使會計人員能夠主動的自愿加入到企業(yè)日常的會計工作中，所以，提高房地產會計人員的工作能力對企業(yè)發(fā)展非常重要。具體做法如下：第一，在房地產企業(yè)內部實行高效管理，培養(yǎng)一支高素質的強有力的會計管理人員隊伍，保證房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第二， 在日常工作開展的過程中，企業(yè)要能夠組織會計人員進行相關會計業(yè)務理論知識和專業(yè)技術的培訓，有付出才有收入，提升會計人員的自身的知識、專業(yè)技術和綜合素質能力等，實現企業(yè)財會內部的精準化管理。第三，建立起一套科學合理的獎懲機制，對表現比較好的員工給予一定的獎勵，對于考評落后的員工給予適當的懲罰。
目前房地產企業(yè)的發(fā)展十分迅猛，會計管理工作是我國的房地產企業(yè)經濟活動中的重要一部分，而近幾年來企業(yè)會計管理中出現了很多問題，而在短時間內很難發(fā)現潛在的問題。本文列舉出了房地產企業(yè)會計管理中存在的一些典型的問題，為了使企業(yè)得到長期的發(fā)展，企業(yè)經濟效益能長期保障，就必須以可持續(xù)發(fā)展的角度健全會計制度、會計監(jiān)督體系、會計組織架構，從高效益發(fā)展的現狀中逐漸地走出，并每月內定期對相關崗位的會計人員進行培訓，引起領導層對會計管理工作足夠的重視。加強房地產開發(fā)企業(yè)中的會計管理，可以實現房地產企業(yè)獲得更好的向前快速發(fā)展，保證房地產企業(yè)會計管理目標的按時實現，真正地為我國房地產企業(yè)建設多作更大的貢獻。
【摘要】隨著我國社會主義市場經濟體制的不斷發(fā)展和完善，改革的進程不斷深化，我國會計制度和稅收制度的改革也逐步進入深水區(qū)。近年來，房地產業(yè)飛速發(fā)展，房地產企業(yè)會計核算和稅法之間的差異也越來越受到人們的關注，在房地產業(yè)快速發(fā)展的今天，正確認識會計與稅收之間的差異，對于促進房地產業(yè)又好又快發(fā)展具有重要的意義。
【關鍵詞】房地產企業(yè) 會計制度 稅收 差異
一、前言
隨著一系列相關政策規(guī)定的出臺和實施，房地產業(yè)進入了一個前所未有的快速發(fā)展時期。如今，房地產業(yè)已經成為我國國民經濟的支柱產業(yè)，也是國家稅收的重要來源。當然，從一定程度上來講，房地產業(yè)在資金的流轉中具有復雜性、多樣性的特點，同時還具有生產周期長、投資大和充滿不確定性等特點。近幾年有關單位和部門出臺了一系列相關政策，以實現對房地產業(yè)的宏觀調控和行業(yè)管理?！镀髽I(yè)會計制度》明確規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)進行會計核算的具體流程，由于會計和稅收在很多面都存在差異，很多損失也是由這些差異造成的，這既包括企業(yè)損失和國家稅收損失。所以正確認識會計和稅收之間的差異，對于促進房地產業(yè)的發(fā)展具有重要意義。為了滿足中國房地產業(yè)的發(fā)展需要，規(guī)范房地產市場運作，政府和有關單位相繼出臺了一些列政策措施來促進我國的房地產的健康發(fā)展。
二、房地產企業(yè)的特點
首先，房地產業(yè)具有高投資的特點。在前期開發(fā)，將投入大量資金來保證工程的進行，在施工結束后，還需要大量資金保證后期的銷售等各個環(huán)節(jié)；其次，房地產是典型的資源密集型和人員密集型的產業(yè)。在整個工程進行中，有大量人員參與建設施工；最后，房地產業(yè)的發(fā)展受到多方因素的限制，融資渠道較少，嚴重依賴銀行貸款，嚴重制約了房地產企業(yè)的發(fā)展。
房地產企業(yè)的管理離不開單位會計控制的作用，房地產企業(yè)要適應現代會計制度和稅收制度的現狀，必須建立完善的會計系統(tǒng)，培養(yǎng)專業(yè)的會計人才，提高企業(yè)的會計管理水平，使管理系統(tǒng)得到優(yōu)化，促進房地產又好又快的發(fā)展。
三、與相關款項的差異分析
（一）與預售款項的差異。
在工程完成過程中的預付款，會計制度規(guī)定不能計入收入，并且不能轉讓。按照稅收法的相關規(guī)定，在計算企業(yè)的收入時，應當先扣除企業(yè)運營期間的相關費用，營業(yè)稅以及企業(yè)應繳納的所得稅?？紤]到房地產施工周期長，并且只有在產品開發(fā)完成后才能確認收入，所以在工程未完成時，在同一時間，所有費用應當計入損益，也就是說在一定時期里凈利潤是負的。企業(yè)財務管理人員應該密切監(jiān)視市場的動向，了解市場現狀，收集市場信息，并且對這些數據進行仔細的分析比較，正確認識預售賬款的相關文件，把握與會計之間存在的差異，整理出對企業(yè)有用的信息，反饋給企業(yè)管理部門，這樣為企業(yè)管理經營提供足夠的信息，讓企業(yè)提高生產效益，在激烈的競爭處于有利的地位。
（二）與借款費用的差異分析。
由于會計和稅收的差異，在計算企業(yè)所得稅時也會產生差異。會計制度的規(guī)定和稅法的相關標準是不一樣的。相關制度明確規(guī)定：在進行會計業(yè)務時，應當按照會計制度的規(guī)定和相關行業(yè)標準，進行記錄和報告。在計算企業(yè)應繳納的所得稅時，應依據會計制度和相關標準的規(guī)定，在企業(yè)利潤的基礎上，根據稅收相關規(guī)定進行計算調整。在一定程度上，會計和稅收的差異普遍存在于銷售回報率、資產的永久性損失和長期股權投資問題的處理上。
四、與相關稅種的差異分析
（一）與營業(yè)稅的差異。
區(qū)分會計與稅收之間的差異首先解決幾個基本問題。一般來說，在收入之后才會產生相應的支出。所以確認收入的條件主要包括一下幾點：第一，企業(yè)已轉移的重大風險和貨物所有權。第二，企業(yè)沒有保留經營所有權，也沒有有效控制已售出的商品。第三，收入的金額能夠可靠計量。第四，流入企業(yè)的相關經濟利益。第五，相關的能夠可靠計算的成本。當上述條件得到滿足，這才稱得上收入的實現。根據《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，預收賬款不能確認收入，所以不繳納相關稅收。但稅收對于房地產業(yè)有特殊的規(guī)定，預收賬款雖然會計上不確認收入，但也要繳納流轉稅。
（二）與企業(yè)所得稅的差異。
企業(yè)會計對于利潤的定義是企業(yè)的所得，而稅法對于利潤的定義是企業(yè)應納稅的所得，顯而易見，兩者存在很大的差異。從企業(yè)會計的角度來看企業(yè)利潤包含了企業(yè)項目可能帶來的所有所得。而從稅收的角度來看，在利潤總額的基礎上進行調整，得出的一個金額即應納稅所得額。應納稅所得額是應繳納的所得稅的計稅基礎，這也就是會計與稅收在企業(yè)所得稅層面上的根本差異，正確處理會計與稅收的差異，才能正確計算企業(yè)的利潤總額和應納所得稅的正確值，這樣才能為房地產企業(yè)未來的發(fā)展提供合理的參考，便于企業(yè)作出合理的戰(zhàn)略規(guī)劃。
（三）與土地增值稅的差異。
成本和損失的確認是會計與土地增值稅之間的主要差異。隨著借款費用的使用范圍不斷增加，不僅應用與房地產的開發(fā)與實施，還服務于房地產商品的銷售。這種庫存式銷售一般將延期至很久。一般借款費用主要包括借款利息、折價或溢價的攤銷和輔助費用。根據相關會計法律的規(guī)定，會計期間的收入是指銷售費用、管理費用和財務費用，而土地增值稅的相關規(guī)定則表示貸款利息支出和收入有不同的要求。
五、結束語
房地產企業(yè)的財務管理人員一般不直接涉及企業(yè)的經營管理，很多時候不了解企業(yè)的真正的發(fā)展狀況，不能正確認識和稅收之間的差異，所以很多時候做出的分析也是注重表面形式，無法對房地產企業(yè)的發(fā)展提出具有建設性的意見和建議，嚴重限制企業(yè)的發(fā)展。企業(yè)在房地產項目進行之前要充分認識到會計與稅收之間存在的差異的重要性，作為房地產企業(yè)的會計人員，不僅處理好企業(yè)的賬務，還需要熟練掌握各種稅收政策，并能正確計算各個稅種的應納稅額，這樣才能更好的促進企業(yè)的長遠發(fā)展。
摘要：會計監(jiān)督是會計的基本職能之一，是我國社會主義經濟監(jiān)督體系的重要組成部分。但一些房地產企業(yè)會計監(jiān)督職能弱化，為了使房地產企業(yè)提高自身的競爭實力和水平，增加經濟效益，必須加強會計監(jiān)督職能。根據房地產企業(yè)的特點和職能，提出有效的會計監(jiān)督措施，從而更好地履行房地產企業(yè)會計的監(jiān)督職能。
關鍵詞：會計監(jiān)督；職能；職業(yè)道德；經濟
一、引言
房地產公司會計監(jiān)督是指房地產公司會計對房地產公司所從事業(yè)務事項的合法性、真實性、準確性、完整性進行審查的工作過程。會計監(jiān)督的主體是經過授權的會計機構和會計人員。監(jiān)督是一種權力約束機制，會計人員要在企業(yè)負責人的授權下，在法律允許的范圍內進行會計監(jiān)督。會計監(jiān)督是房地產公司管理的重要組成部分，有效的會計監(jiān)督有利于房地產公司形成良好的經濟秩序，協(xié)助管理朝著更好的方向發(fā)展。然而，在我國部分房產公司中，會計監(jiān)督監(jiān)督一直不盡人意，不僅沒有發(fā)揮其監(jiān)督職能，更造成了房地產公司內部對會計監(jiān)督的誤解。為了提高會計信息質量，為了規(guī)范會計行為，會計監(jiān)督職能受到了廣泛的關注和高度的重視。房地產企業(yè)應當積極地探尋發(fā)揮會計監(jiān)督職能的策略，以便于提高房地產企業(yè)的會計工作質量及水平，實現房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
二、房地產企業(yè)會計監(jiān)督的特點
會計監(jiān)督是經濟監(jiān)督的一部分，但與其它經濟監(jiān)督相比，具有更多的優(yōu)點。會計監(jiān)督既有經濟監(jiān)督的共性，又有自己獨有的特點。具體到房地產企業(yè)而言，由于其為從事房地產開發(fā)、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織，會計監(jiān)督又具有以下特點：
1.會計主要利用貨幣計量指標進行監(jiān)督，考核經濟活動效果
例如：通過房款收入、企業(yè)管理費用等指標，根據預算來審查企業(yè)的收付活動，控制預算外費用。
2.以提高經濟效益為目的
通過監(jiān)督引導人們在經濟活動中權衡利弊得失，努力爭取獲得最大的經濟效益。在房地產銷售環(huán)節(jié)中及時發(fā)現銷售過程中的薄弱環(huán)節(jié)（如房款回收不利等），采取有效控制措施。會計監(jiān)督貫穿于經濟活動的全過程，包括事前監(jiān)督、事中監(jiān)督和事后監(jiān)督。
3.會計監(jiān)督的依據是特定主體制定的各種合法制度
它要求會計在法律法規(guī)范圍內，監(jiān)督各項經濟活動嚴格按照國家的財經制度進行，每一步驟、每一重大決策必須符合法律規(guī)范。
4.會計人員以參與者的身份直接進入經濟活動之中
進行核算反映、控制和監(jiān)督，這是其他經濟監(jiān)督所辦不到的。會計人員具有雙重身份，既是參與者，又是監(jiān)督者，這就決定了會計監(jiān)督具有雙重職能。
三、房地產企業(yè)會計監(jiān)督職能內容
1.對企業(yè)原始憑證的審核監(jiān)督
原始憑證是記錄和反映經濟業(yè)務的最基本證據， 原始憑證是會計核算工作的起點。也是保證會計數據的合法、真實、準確、完整的關鍵。因此對原始憑證的審核監(jiān)督，是房地產企業(yè)經濟活動依法進行的重要環(huán)節(jié)。其審核監(jiān)督要點有：真實性、合法性、合理性、完整性、正確性，這五大項也好比生命的四大元素，缺一不可。
2.對財務收支的監(jiān)督
會計機構、會計人員對企業(yè)的財務收支實行監(jiān)督，應當注意抓好以下三點：一是對審批手續(xù)不全的財務收支，應當退回，要求補充、更正。二是對違反規(guī)定的財務收支，應當制止和糾正；制止和糾正無效的，應該向企業(yè)領導層提出書面意見請求處理。三是對嚴重違反國家利益和社會公眾利益的財務收支，應當向會計主體利害關系人報告。
3.對資產安全、完整的審核監(jiān)督
內容包括應收賬款、存貨、固定資產及在建工程的審核監(jiān)督。例如：定期或不定期、全面或部分地對各項財產物資進行實地盤點，對庫存現金、銀行存款、債權債務進行清查核對、對在建工程領用物資進行嚴格制約，對成本消耗進行統(tǒng)計核對，等等。這些審核監(jiān)督的手段宛若一層層防護膜，將房地產企業(yè)利益安全籠罩其中。
四、發(fā)揮房地產企業(yè)會計監(jiān)督職能的有效措施
1加快法律體系建設，為會計監(jiān)督的有效實施提供法律保障
完整的法律體系是會計監(jiān)督職能有效發(fā)揮的有力保障。加大、加快立法速度，進一步明確會計監(jiān)督在整個監(jiān)督體系中的地位，據《會計法》的有關規(guī)定，結合房地產企業(yè)會計工作的實際情況，研究制定與《會計法》相配套的法規(guī)、制度或者實施辦法，加強會計監(jiān)督的“剛性”；使會計監(jiān)督真正做到“有法可依，有法必依”，對違規(guī)違紀的房地產企業(yè)及其連帶負責人予以曝光；充分利用大眾媒體，向全社會大力宣傳財經法規(guī)，使公眾了解、掌握國家的有關法規(guī)，形成遵紀守法的良好氛圍。要加強我國法律體系的建設，建立和完善統(tǒng)一的會計制度，滿足房地產企業(yè)多元化經營的需要，明確會計監(jiān)督、審計監(jiān)督的執(zhí)法職能和權限。
2加強素質教育和職業(yè)道德觀念教育
會計監(jiān)督職能的發(fā)揮好不好，往往要求會計人員對經濟業(yè)務的發(fā)生要有高度的職業(yè)敏感度，而這又要取決于會計人員業(yè)務技能和職業(yè)道德。提高房地產企業(yè)會計人員業(yè)務技能和職業(yè)道德水平，必須采取有效措施，綜合治理會計秩序，凈化會計職業(yè)道德環(huán)境。首先，應當增強房地產企業(yè)會計人員的職業(yè)道德及法制觀念，只有這樣才能夠充分地確保真正地在會計法律體系下履行自身崗位職責；其次，建立房地產企業(yè)會計從業(yè)人員培養(yǎng)機制，要主動地學習新的知識和技能，提升其專業(yè)操作技能，通過從業(yè)人員培養(yǎng)機制的建立最終形成高素質高業(yè)務水平的會計監(jiān)督主體；再次，提高房地產企業(yè)會計人員的綜合素質。房地產企業(yè)會計人員要具有強烈的事業(yè)心和責任心，應做好對財務主管人員組織能力、協(xié)調能力、業(yè)務理論能力和處理問題能力的考核和培養(yǎng)，達到全方位的綜合性素質，保證會計工作秩序不亂。
3建立健全房地產企業(yè)內部會計監(jiān)督機制
要想切實地將完善的內部監(jiān)督制度建立起來，就需要將所有參與經濟業(yè)務事項的房地產工作人員分離開，實現督促、互相監(jiān)督和互相制約，明確財產清查范圍、期限和組織程序，明確對會計資料定期進行內部審計的程序。房地產企業(yè)內部要有完善的財務制度，任何人包括房地產企業(yè)負責人不得干涉會計人員從事經濟工作，更不得指使授意、指使會計人員隱瞞、虛報房地產企業(yè)的經濟情況；定期對會計資料進行內部審計的程序要明確。全面的實施內部監(jiān)督責任制，將內部監(jiān)督的全過程和日常監(jiān)督的特點發(fā)揮出來，以此實現連續(xù)不斷的監(jiān)督和檢查，確保內部監(jiān)督的貫徹落實。
4加強房地產企業(yè)外部監(jiān)督
為了能夠充分地確保房地產企業(yè)管理者、債權人、所有者和相關者的切身利益，只憑靠房地產企業(yè)內部的控制機制和自我約束是遠遠不夠的，必須強化對會計工作的外部監(jiān)督，也就是加強社會監(jiān)督和政府監(jiān)督。會計監(jiān)督機構要客觀、公正、全面的對房地產企業(yè)的經濟活動進行評價，如實報告委托房地產企業(yè)的收支、贏利等經濟情況，對依法公開披露的房地產企業(yè)會計報告的真實性負法律責任。大力發(fā)展會計（審計）師事務所，通過社會中介機構對房地產企業(yè)會計報表的真實性進行檢查，做出客觀公正的評價，督促房地產企業(yè)加強財務監(jiān)督，提供真實、準確的會計信息。與此同時，國家相關部門應當嚴格地監(jiān)督會計師事務所等外部審計機構，使其能夠依法且規(guī)范地行使職責。
5建立有效的內部控制體制
健全房地產企業(yè)的內部控制系統(tǒng)必將促進房地產企業(yè)的發(fā)展，能夠有效地解決一些房地產企業(yè)內部管理松弛、控制弱化和貪污腐化的問題。第一，制定內部控制制度要針對房地產企業(yè)經營特點和管理需要配置權力和職責，注意責權利之間的平衡，明確決策者的權利和責任，成立輔助決策的專門機構，建立配套的決策制約和責任追究制度。第二，要求參與經濟業(yè)務事項所有過程的工作人員要相互分離、相互制約，重要經濟事項的決策和執(zhí)行要明確相互分工和制約的程序，明確財產清查的范圍、期限和組織程序，實行不相容職務相分離的原則。第三，明確房地產企業(yè)負責人的會計責任主體地位，房地產企業(yè)負責人應對本企業(yè)的會計工作和會計資料的真實性、完整性負責，應當保證會計部門、會計人員依法履行責任，不得授意指使會計機構、會計人員辦理違法會計事項，為會計人員行使會計監(jiān)督職能提供有力保障。
五、總結
總而言之，房地產企業(yè)會計監(jiān)督職能的發(fā)揮是極其重要的，是有著較強復雜性的一個系統(tǒng)工程，因此，會計監(jiān)督必須不斷提高房地產企業(yè)負責人、會計從業(yè)人員的職業(yè)道德與綜合素質，依據法律法規(guī)，做到知法、守法、執(zhí)法，內部監(jiān)督和外部監(jiān)督相結合，使會計監(jiān)督職能能全面執(zhí)行與發(fā)揮，從而提高會計工作的質量，促進社會主義市場經濟的不斷完善與發(fā)展。同時，要搞好會計監(jiān)督僅僅依靠房地產會計人員是遠遠不夠的，必須要社會各階層都來關心和支持，最大限度地發(fā)揮會計的監(jiān)督職能，為國家繁榮，經濟建設做出貢獻。
