序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)預(yù)算管理的應(yīng)用樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是從企業(yè)全面預(yù)算管理的大概念分支出來的，同時(shí)也是預(yù)算管理的重要組成部分，核心部分。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，財(cái)務(wù)預(yù)算的重要性在于其對(duì)于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的統(tǒng)籌意義與方向標(biāo)。做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作，可以幫助項(xiàng)目在可研階段即做出合理準(zhǔn)確的戰(zhàn)略目標(biāo)，并且在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中發(fā)揮其重要作用。因此，提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平，對(duì)于提升房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量有著十分重要的意義。

一、財(cái)務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的必要性

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨完善和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)業(yè)正在告別暴利時(shí)代，這要求我們必須在整個(gè)開發(fā)鏈條中尋求增值空間，預(yù)算管理工作在此時(shí)扮演的角色也就愈加重要。預(yù)算管理，以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，預(yù)測(cè)和籌劃最近需要準(zhǔn)備的經(jīng)驗(yàn)活動(dòng)及相關(guān)的財(cái)務(wù)結(jié)果，將企業(yè)的財(cái)務(wù)和非財(cái)務(wù)資源科學(xué)合理分配，進(jìn)行全過程監(jiān)督和分析，對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行體制評(píng)價(jià)和全面指導(dǎo)，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的相關(guān)管理活動(dòng)。預(yù)算管理主要特征就是保障預(yù)算過程全員參加、業(yè)務(wù)范圍必須廣泛、全過程監(jiān)督跟蹤管理流程。通過預(yù)算管理對(duì)企業(yè)內(nèi)部資源的合理配置，從而最大限度的滿足市場(chǎng)需求，在銷售價(jià)格和銷售量一定的情況下實(shí)現(xiàn)降本增效，從而提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，獲得最大收益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

預(yù)算管理分為業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算兩個(gè)部分，其中財(cái)務(wù)預(yù)算作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)預(yù)算管理的核心部分，其內(nèi)容包括資金預(yù)算和損益預(yù)算兩大部分。損益預(yù)算的主要作用在于其能夠體現(xiàn)出未來一定時(shí)間內(nèi)，企業(yè)對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成果以及分配情況的預(yù)計(jì)情況。而資金預(yù)算則能夠準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)企業(yè)在未來一定時(shí)間內(nèi)的收支情況。

1.損益預(yù)算

損益預(yù)算包括營(yíng)業(yè)收支預(yù)算、期間費(fèi)用預(yù)算和各項(xiàng)稅費(fèi)測(cè)算等，這并不代表財(cái)務(wù)部門自己就可以完成，而必須以業(yè)務(wù)預(yù)算為前提制定財(cái)務(wù)預(yù)算。比如收入確認(rèn)條件是房屋已取得竣工備案，商品房合同已完成網(wǎng)簽，房款已一次性付清或首付款已收到，按揭部分房款按揭銀行已審核通過，商品房移交手續(xù)已辦妥等。以收入實(shí)現(xiàn)為例，就需要工程部門提供房屋竣工驗(yàn)收進(jìn)度預(yù)算，需要銷售部門提供房屋銷售情況預(yù)算及按揭辦理進(jìn)度預(yù)測(cè)，并制定出從竣工驗(yàn)收到發(fā)放入住通知書，再到完成商品房移交手續(xù)過程中的每個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的預(yù)算。綜上，只有通過企業(yè)各部門的通力協(xié)作，制定出的預(yù)算才能切實(shí)可行，真正起到作用。

2.資金預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算包括現(xiàn)金流入預(yù)算和現(xiàn)金流出預(yù)算兩大部分，現(xiàn)金流入主要包括內(nèi)、外部融資流入和銷售回款；現(xiàn)金流出主要為開發(fā)成本計(jì)劃支出。資金成本是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中很重要的一部分，思考如何節(jié)約資金成本是為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的一條重要途徑。集團(tuán)企業(yè)的資金集中管理，信貸途徑和方式，以及項(xiàng)目自身的銷售和工程進(jìn)度都將成為影響資金成本的重要因素。

三、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的財(cái)務(wù)預(yù)算管理尚存在的問題分析

1.對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理認(rèn)識(shí)不足

一直以來，財(cái)務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中最重要的內(nèi)容，但是卻很少有房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)ω?cái)務(wù)預(yù)算管理有足夠的認(rèn)識(shí)，絕大多數(shù)企業(yè)對(duì)于它的認(rèn)識(shí)還僅僅存在于概念，亦或是僅停留在降低成本，提高收入上，缺少對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理的觀念意識(shí)以及重要性的認(rèn)識(shí)。正是由于太多的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致無法很好的去運(yùn)用和開展這項(xiàng)工作，不能發(fā)揮其作用，進(jìn)而導(dǎo)致公司發(fā)展停滯不前。正所謂治標(biāo)不治本，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的認(rèn)識(shí)不足，是目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中最最重要的問題之一。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算的管理機(jī)制不夠完善

馬云說：“一個(gè)好的項(xiàng)目不在于做得好，而在于管得好?！睙o數(shù)事實(shí)表明，一套優(yōu)秀完備的管理體系能夠使工作事半功倍。制訂一套完善的管理體制，能將房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的預(yù)算管理工作做到高速、高效。但是目前的房地產(chǎn)行業(yè)由于對(duì)其重要性的認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致很少有企業(yè)擁有完備的管理機(jī)制，進(jìn)而導(dǎo)致在很多工作中，會(huì)存在這樣或那樣的問題而不能夠得到很好的解決。

3.財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作同企業(yè)經(jīng)營(yíng)工作脫節(jié)

目前的房地產(chǎn)行業(yè)，廣泛存在的最大問題就是各個(gè)環(huán)節(jié)之間不能夠很好的銜接，尤其是重要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)同不成熟的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制完全脫節(jié)。在項(xiàng)目制定中，絕大多數(shù)企業(yè)要求根據(jù)預(yù)算結(jié)果制定項(xiàng)目目標(biāo)。這就導(dǎo)致預(yù)算結(jié)果很不準(zhǔn)確，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有著很不利的影響。

四、如何提高房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理水平

1.提升財(cái)務(wù)管理在整個(gè)項(xiàng)目中所處的地位

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)目的在于獲得良好地的濟(jì)效益，所以財(cái)務(wù)對(duì)于企業(yè)來說是其精神命脈。而財(cái)務(wù)預(yù)算管理又是財(cái)務(wù)工作的核心，所以提高對(duì)其的認(rèn)識(shí)以及強(qiáng)化其作用就極為關(guān)鍵。結(jié)合現(xiàn)狀，這也是房地產(chǎn)行業(yè)存在的通病。所以，要想避免企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就必須將財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作提到項(xiàng)目工作的核心地位。只有這樣才能更好地聯(lián)系整體工作，保證整體工作的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，從而達(dá)到經(jīng)管結(jié)合，逐步發(fā)展的目的。

2.加強(qiáng)對(duì)于合理項(xiàng)目預(yù)算的把控

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于項(xiàng)目預(yù)算工作的把控不夠嚴(yán)謹(jǐn)，所以致使計(jì)劃與事實(shí)有很大出入，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終成果低于預(yù)期計(jì)劃。所以，嚴(yán)格的把控，制定合理的項(xiàng)目預(yù)算，是解決這種現(xiàn)狀的根本方法。這就要求企業(yè)的管理人員加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重視和監(jiān)管。在項(xiàng)目完成后，對(duì)項(xiàng)目做出客觀的評(píng)價(jià)和總結(jié)。對(duì)相關(guān)工作人員制定一套合理的獎(jiǎng)懲措施。同時(shí)，也要制定一套各部門相互合作，相互監(jiān)管的管理機(jī)制，進(jìn)而充分發(fā)揮集體協(xié)作的作用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收益的最大化。

3.提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員的專業(yè)素質(zhì)

財(cái)務(wù)預(yù)算管理作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的核心工作，其工作人員應(yīng)該具有高水平的專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)素養(yǎng)，現(xiàn)代企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)人員的要求不止是掌握財(cái)務(wù)專業(yè)知識(shí)，而且需要熟悉所處行業(yè)的特點(diǎn)。所以，在常規(guī)的人員考核之外，企業(yè)還應(yīng)該兼顧到培訓(xùn)的重要性，做到培訓(xùn)考核兩手抓。制定相應(yīng)的淘汰機(jī)制，選賢舉能，將真正有才能的工作人員委以重任。只有這樣才能使企業(yè)的隊(duì)伍逐漸精湛壯大，讓企業(yè)逐步走入良性發(fā)展。

4.企業(yè)要做好實(shí)事求是，避免自欺欺人

目前很多房地產(chǎn)行業(yè)的通病多數(shù)并不在于財(cái)務(wù)預(yù)算人員本身，而在于企業(yè)管理層的自欺欺人。個(gè)別企業(yè)存在前期財(cái)務(wù)不介入，而在年底需要完成利潤(rùn)時(shí)臨時(shí)抱佛腳，讓財(cái)務(wù)去想辦法。而在收入確認(rèn)和成本分?jǐn)偟暮怂闵?，遵循的是?huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，作為前提條件的硬性指標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)，反應(yīng)在報(bào)表上的指標(biāo)自然也就達(dá)不到。在此，提倡項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)介入，當(dāng)然這對(duì)財(cái)務(wù)人員的水平有很高的要求。最明顯的例子就是經(jīng)常講到的稅收籌劃，稅收籌劃一般要在項(xiàng)目方案確定之前的可研階段進(jìn)行，而當(dāng)方案一經(jīng)確認(rèn)，在后期執(zhí)行中財(cái)務(wù)基本沒有了稅收籌劃的空間，通過稅收籌劃為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的想法也就成為空談。所以要想結(jié)束這種現(xiàn)狀，還應(yīng)從制定可行的長(zhǎng)效機(jī)制入手，把企業(yè)帶入正規(guī)、可持續(xù)發(fā)展的軌道上來。通過切實(shí)可行的途徑，提高財(cái)務(wù)預(yù)算工作的質(zhì)量，真正達(dá)到為企業(yè)提質(zhì)增效的目的。

五、結(jié)束語

老子云：事，通則治，不通則不達(dá)?？v觀中華文明五千年，能夠成功的無不是通過改變得來的。總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，去探索新思路，例行新發(fā)展，實(shí)現(xiàn)新目標(biāo)，步入新征程。而目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)如此。所謂病要標(biāo)本兼治，所以要想徹底改變現(xiàn)如今的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，就要從根本上認(rèn)識(shí)到其問題所在。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)龐大的整體，它可以細(xì)化成多個(gè)部分。只有化零為整，兼顧各個(gè)部分的協(xié)同作用，才能完成好整個(gè)項(xiàng)目的工作?？茖W(xué)的制定財(cái)務(wù)預(yù)算管理計(jì)劃，把企業(yè)的各項(xiàng)工作有機(jī)結(jié)合，同時(shí)與財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作進(jìn)行無縫銜接，確定每個(gè)部門的人員職能，制定合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制與管理體系，從而能夠更好地規(guī)避企業(yè)所面臨的諸多問題。綜上所述，如果我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)能夠真正做到以財(cái)務(wù)預(yù)算管理為管理核心，不斷加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算方面的管理力度，并且將各個(gè)部門的工作有機(jī)結(jié)合在一起，輔以適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲措施與人才培養(yǎng)計(jì)劃，則房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一定能夠立于不敗之地。同時(shí)，也能使房地產(chǎn)企業(yè)得到長(zhǎng)足穩(wěn)定的發(fā)展。