發(fā)布時(shí)間：2023-01-21 04:29:16
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理保潔部樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
受委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將
（物業(yè)名稱(chēng)）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第1條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類(lèi)型：辦公居住物業(yè)
坐落位置：
占地面積：
建筑面積：
第二條 物業(yè)管理內(nèi)容
1、保潔
（1） 公共保潔
A、 公區(qū)域院內(nèi)及外圍衛(wèi)生、南北生活區(qū)院內(nèi)衛(wèi)生
B.人員編制： 1人
C、.保潔標(biāo)準(zhǔn)：（見(jiàn)附件）
（2）樓宇保潔
A. 1、主樓1-6層 9-14層走廊、衛(wèi)生間、墻面玻璃及地面衛(wèi)生； 7-8樓電梯口； 15-16層 地面及電梯間及樓面平臺(tái)衛(wèi)生 ；電梯、安全通道及消防通道衛(wèi)生 ；一樓室外平臺(tái)及兩側(cè)通道
2、綜合樓兩側(cè)樓梯、2-4樓走廊衛(wèi)生間及玻璃衛(wèi)生
3、群樓兩側(cè)樓梯、二樓衛(wèi)生間及走廊、平臺(tái)衛(wèi)生
B、人員編制主樓4人、綜合樓及群樓2人
C、保潔標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件）
2.綠化
（1） 綠化范圍：辦公及外圍區(qū)域、生活區(qū)域的草坪及樹(shù)木管理
（2）人員編制：2人
（3）綠化標(biāo)準(zhǔn)：（見(jiàn)附件）
3.保衛(wèi)
（1） 保衛(wèi)范圍：生活區(qū)域的安全及公共交通秩序
（2） 人員編制：3人
（3） 工作標(biāo)（4） 準(zhǔn)：（見(jiàn)附件）
4. 授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng) 。
第三條 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量（乙方按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理）
（1） 室外保潔：
（2）室外保潔：
（3）交通秩序：
（4）綠化：
（5） 保安：
（5）物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：
第4條 委托物業(yè)管理承包經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧形式
費(fèi)用包括：1、工資及福利費(fèi)、管理費(fèi)用、稅費(fèi)
2、保潔工具、保潔用品及勞服用品
3、保安器械及勞服用品
4、綠化工具及勞服用品
第五條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為
年，自
年
月
日起到
年
月
日止
第六條 甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，本物業(yè)的委托物業(yè)管理費(fèi)用為（大寫(xiě)）
（小寫(xiě)）
。
第七條 委托物業(yè)管理費(fèi)用及支付方式：
第八條 雙方權(quán)利、義務(wù)
1．甲方權(quán)利、義務(wù)：
（1）根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)及辦公區(qū)域委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；
（2）給乙方提供管理用房＿＿平方米（其中辦公用房＿＿平方米，員工宿舍＿＿平方米）
（3）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（4）對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；
（6） 如有重大活動(dòng)有權(quán)支配乙方人員，（7） 乙方人員必須服（8） 從安排；
（9） 對(duì)乙方人員有有任免權(quán)，（10） 如出現(xiàn)一個(gè)月內(nèi)同（11） 一員工連續(xù)投訴三次有權(quán)要求換人
（5）協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門(mén)的關(guān)系；
（6）政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
2．乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：
（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度；
（2）遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺(jué)接受甲方檢查監(jiān)督；
（3接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，定期向甲方報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)表公布管理費(fèi)支出帳目；
（6對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施；
（6）乙方須本著高效、精干的原則在本物業(yè)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員；
（7）建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；
（10）在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專(zhuān)用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理企業(yè);成本核算;作業(yè)成本法
一、物業(yè)管理企業(yè)成本核算的特點(diǎn)
(1)人工成本占有相當(dāng)大的比例
物業(yè)管理行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè),人工成本費(fèi)用是物業(yè)管理成本中的最重要的組成部分,據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:人工成本在總成本中所占比例非常突出,平均超過(guò)了60%。在平均人數(shù)下降比例較大的情況下,人工成本變化不大,人工成本沒(méi)有同比例下降,主要原因一是,社會(huì)保險(xiǎn)等各種工資附加比例不斷增長(zhǎng),二是,工資結(jié)構(gòu)調(diào)整,專(zhuān)業(yè)型、知識(shí)型、技術(shù)型和管理型人才比例有較大上升。
(2)間接成本的比例越來(lái)越大
由于物業(yè)管理企業(yè)并不需要生產(chǎn)出有形的的產(chǎn)品,相對(duì)于制造企業(yè),其直接材料很少,而且物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)生的直接材料往往是在某個(gè)物業(yè)管理環(huán)節(jié)中,為了操作的實(shí)現(xiàn)、提高操作的效率而產(chǎn)生的輔的材料。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行公司內(nèi)部專(zhuān)業(yè)技術(shù)集約化管理,小區(qū)日常專(zhuān)業(yè)化管理交由管理處來(lái)完成,其他的由公司內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化公司完成,一個(gè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員可以兼顧很多個(gè)管理處的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)指導(dǎo)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)等工作,人工費(fèi)用的分配明顯復(fù)雜化,不能直接歸集到某個(gè)特定的服務(wù)合同。
(3)間接成本的種類(lèi)多樣
與一般的服務(wù)業(yè)相比,物業(yè)管理整合了包含清潔、綠化、保安、維修、房屋裝修等多個(gè)服務(wù)功能,還可以圍繞客戶的需要提供特殊服務(wù),因而間接成本的種類(lèi)異常復(fù)雜,且各種間接成本的性質(zhì)、成本動(dòng)因均有很大差別。比如清潔服務(wù)是傳統(tǒng)意義上勞動(dòng)密集項(xiàng)目,這部分成本一般認(rèn)為與人工工時(shí)有密切關(guān)系,而工程維修服務(wù)則主要依靠先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù),這部分的成本有不同的成本動(dòng)因。
(4)期間費(fèi)用比例上升
從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來(lái)衡量物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)的全過(guò)程,90%的工作量是在管理處完成的。因此物業(yè)管理企業(yè)職能部門(mén)的設(shè)置以精干、高效為原則,一般來(lái)說(shuō)管理費(fèi)用與企業(yè)所接管物業(yè)面積存在較為穩(wěn)定的比例關(guān)系。事實(shí)上,為了克服行業(yè)高層管理人員流動(dòng)性較強(qiáng)這一問(wèn)題,管理人員的工資近年增長(zhǎng)幅度較大。另外,在物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的外部環(huán)境下,企業(yè)為了爭(zhēng)奪客戶,營(yíng)業(yè)費(fèi)用也在不斷上漲。
二、物業(yè)管理公司成本管理存在的問(wèn)題
(1)傳統(tǒng)成本計(jì)算模式造成了大量的物業(yè)管理“隱含成本”
一般情況下,企業(yè)成本核算范圍局限于服務(wù)過(guò)程中實(shí)際發(fā)生的成本,即營(yíng)業(yè)成本,并不核算作業(yè)成本、營(yíng)銷(xiāo)成本、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)成本等;在傳統(tǒng)成本管理模式中,成本是對(duì)象化的費(fèi)用,而銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用都被劃為期間費(fèi)用,直接抵減當(dāng)期損益,并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒(méi)有完全顯示各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用,在確認(rèn)、分類(lèi)、分析和控制物業(yè)成本上都存在許多缺陷。
(2)傳統(tǒng)物業(yè)成本計(jì)算方法提供的物業(yè)成本信息失真
由于近年來(lái)人工費(fèi)用價(jià)格不斷上漲,物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品獲利空間一再下降,物業(yè)公司在選擇訂單時(shí),最基本的要求是進(jìn)行獲利能力分析,只有那些能夠?yàn)楣居挠唵尾攀亲罱K要選擇生產(chǎn)的,而經(jīng)過(guò)盈利預(yù)測(cè)分析不能盈利的訂單,則需要與客戶進(jìn)行進(jìn)一步地議價(jià),根據(jù)議價(jià)情況再做決定。進(jìn)行盈利能力分析,需要相對(duì)規(guī)范的單位產(chǎn)品成本信息,但是采用傳統(tǒng)成本核算方法計(jì)算的成本信息并不準(zhǔn)確,用于指導(dǎo)公司決策顯然也不合適,怎樣解決這一難題成了當(dāng)前困擾物業(yè)管理企業(yè)的大問(wèn)題。
(3)傳統(tǒng)的成本核算不能提供足夠的非財(cái)務(wù)信息
傳統(tǒng)成本信息系統(tǒng)只注重提供財(cái)務(wù)成本信息,而不注重提供非財(cái)務(wù)成本信息。它以“產(chǎn)品”為中心,關(guān)注的只是與產(chǎn)品有關(guān)的數(shù)量化指標(biāo),所以在選擇作業(yè)動(dòng)因時(shí)僅考慮單位水平的作業(yè)。在成本管理方面僅提品成本數(shù)量上的升降變化,卻無(wú)法說(shuō)明成本升高或降低的原因。在這種情況下所實(shí)施的成本降低,降低的只能是成本的結(jié)果,而不是成本發(fā)生的原因,信息本身并不能夠使企業(yè)管理當(dāng)局改變作業(yè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程。
三、運(yùn)用作業(yè)成本法,優(yōu)化成本核算的流程
(一)劃分作業(yè)中心
(1)保潔作業(yè)中心
保潔作業(yè)中心是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)的衛(wèi)生保潔服務(wù)中心,主要作業(yè)內(nèi)容包括日常清潔和垃圾清運(yùn),它的作業(yè)是物業(yè)管理的重要組成部分,是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。保潔服務(wù)一般由物業(yè)管理企業(yè)管理部或保潔部具體實(shí)施。保潔部一般設(shè)部門(mén)經(jīng)理、技術(shù)員、倉(cāng)庫(kù)保管員和下屬班組,其下屬班組可以根據(jù)所轄物業(yè)的規(guī)模、類(lèi)型、布局以及清潔對(duì)象的不同而靈活設(shè)置。
(2)綠化作業(yè)中心
綠化作業(yè)中心是在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)增加綠色植物,提高綠地覆蓋率的實(shí)施中心,它的作業(yè)是美化優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的重要因素。綠化作業(yè)中心可以分為兩種作業(yè)模式:一是專(zhuān)業(yè)分包模式,由物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)園林綠化隊(duì)伍負(fù)責(zé)小區(qū)或大廈的綠化作業(yè);二是自管模式,由物業(yè)管理企業(yè)自己負(fù)責(zé)綠化管理。
(3)保安作業(yè)中心
保安作業(yè)中心是物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作和生活秩序,保護(hù)業(yè)主和使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全所進(jìn)行的防火、防盜、防破壞、防爆炸、防自然災(zāi)害等一系列管理活動(dòng)的中心,其作業(yè)內(nèi)容包括日常安全防范和突發(fā)事件應(yīng)急處理。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)的保安作業(yè),可以委托專(zhuān)業(yè)保安公司進(jìn)行或自行組織保安隊(duì)伍實(shí)施管理。
(4)工程維護(hù)作業(yè)中心
工程維護(hù)作業(yè)中心是指物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方法對(duì)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、維修、保養(yǎng)實(shí)施管理的中心,在物業(yè)管理中它的作業(yè)已經(jīng)成為極其重要的管理內(nèi)容,占據(jù)核心地位。它的作業(yè)好壞直接影響房屋及設(shè)備的使用水平,直接反映物業(yè)管理工作的水平和質(zhì)量。
(5)綜合管理作業(yè)中心
綜合管理作業(yè)中心主要是由一些為保證物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而設(shè)置的職能管理部門(mén)以及輔助部門(mén),例如總經(jīng)理室、辦公室、財(cái)務(wù)部、人力資源部、后勤部等的活動(dòng)。由于發(fā)生的成本相對(duì)而言較少,因此我們認(rèn)為可采用簡(jiǎn)化處理的方式,將綜合管理作業(yè)中心匯聚的成本費(fèi)用按照各產(chǎn)品的業(yè)務(wù)收入比例,分?jǐn)傆?jì)入相關(guān)產(chǎn)品成本中去。
(二)分析和確定資源
根據(jù)作業(yè)成本法的基本理論,可以將物業(yè)管理企業(yè)的資源劃分成以下六項(xiàng)內(nèi)容:
(1)人工費(fèi)。包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。管理服務(wù)人員的工資是物業(yè)管理企業(yè)職工的勞動(dòng)報(bào)酬,社會(huì)保險(xiǎn)是企業(yè)交納的職工社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)等,福利費(fèi)是按規(guī)定提取用于職工的生活福利。該項(xiàng)費(fèi)用歸集到作業(yè)時(shí),以崗位工資表為分配依據(jù)。
(2)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。是指物業(yè)管理企業(yè)自己所擁有的各類(lèi)固定資產(chǎn),如各種車(chē)輛、對(duì)講機(jī)、程控交換機(jī)、計(jì)算機(jī)等,按平均年限折舊提取的折舊費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用以折舊明細(xì)表為分配依據(jù)。
(3)動(dòng)力費(fèi)。主要是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù),以及物業(yè)管理企業(yè)自身所耗用的水電費(fèi)等。通過(guò)安裝好水表、電表、汽表、液化氣表等,達(dá)到計(jì)量無(wú)遺漏。該項(xiàng)費(fèi)用的分配依據(jù)為各種動(dòng)力明細(xì)表。
(4)材料費(fèi)。包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中消耗的各種材料、輔助材料、燃料、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。該項(xiàng)費(fèi)用的分配依據(jù)為材料領(lǐng)用憑證。
(5)業(yè)務(wù)費(fèi)。是企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中所直接耗費(fèi)的,除材料、人工、動(dòng)力以外的業(yè)務(wù)費(fèi)用,包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)等。該項(xiàng)費(fèi)用的分配依據(jù)是業(yè)務(wù)開(kāi)銷(xiāo)記錄。
(6)辦公費(fèi)。包括辦公用品購(gòu)置費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、文化宣傳費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)等。該項(xiàng)費(fèi)用可以按統(tǒng)一的辦公費(fèi)記錄來(lái)分配,也可以按照明細(xì)項(xiàng)目分別進(jìn)行分配,比如租賃費(fèi)可以按辦公室面積分配、郵電通訊費(fèi)按信息費(fèi)明細(xì)表、辦公用品購(gòu)置費(fèi)按辦公用品領(lǐng)取憑證等來(lái)進(jìn)行分配。
(三)分配資源到作業(yè)成本庫(kù)
物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)中心確認(rèn)后,要為每一個(gè)作業(yè)中心設(shè)立一個(gè)作業(yè)成本庫(kù)。作業(yè)成本庫(kù)是與某作業(yè)中心有關(guān)的所有成本要素的總和,分配到作業(yè)中心的每一種資源就成為該作業(yè)成本庫(kù)的一項(xiàng)成本要素。物業(yè)管理公司可以以以下資源進(jìn)行分配:
(1)人工費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)不同工作職能間的工資比例變化很大,例如管理人員、工程人員的工資普遍高于保潔、綠化和保安人員的工資。這種工資水平的差別意味著使用平均工資乘以工資小時(shí)數(shù)的這種追蹤工資是不恰當(dāng)?shù)?而應(yīng)根據(jù)各職能人數(shù)及工資級(jí)別進(jìn)行分派。
(2)動(dòng)力費(fèi)。動(dòng)力費(fèi)應(yīng)盡可能通過(guò)直接追溯去分配給作業(yè),直接追溯要求計(jì)量作業(yè)對(duì)動(dòng)力的實(shí)際耗用量。物業(yè)管理企業(yè)要安裝專(zhuān)門(mén)計(jì)量動(dòng)力表,分析控制設(shè)施設(shè)備所用動(dòng)力,還應(yīng)在物業(yè)管理企業(yè)辦公用房上安裝動(dòng)力表,這樣可以通過(guò)查動(dòng)力表,將其直接追溯到作業(yè)中。
(3)折舊費(fèi)。折舊費(fèi)可以分為與某一個(gè)作業(yè)有關(guān)的直接設(shè)備的折舊和該作業(yè)占用的其他固定資產(chǎn)的折舊。直接設(shè)備的折舊僅為特殊的作業(yè)提供服務(wù),如用于綠化服務(wù)的割灌機(jī)、用于維修服務(wù)的疏通機(jī)等,按照設(shè)備用途歸集到各作業(yè),然后按各作業(yè)所擁有的設(shè)備價(jià)值計(jì)提折舊。而占用的其他附屬固定資產(chǎn)的折舊額主要是建筑物等,因?yàn)楸?、綠化、保安、工程維護(hù)四個(gè)作業(yè)所占的房屋面積非常小,因此,出于重要性原則的考慮,這四個(gè)作業(yè)就不再分?jǐn)偡课菡叟f費(fèi),由綜合管理作業(yè)中心統(tǒng)一進(jìn)行核算。
(四)分配作業(yè)成本計(jì)入成本對(duì)象
物業(yè)管理企業(yè)的成本對(duì)象是指需要對(duì)其進(jìn)行成本計(jì)量和分配的項(xiàng)目,物業(yè)管理的成本對(duì)象是以有形的服務(wù)合同為載體的,以無(wú)形的服務(wù)把成本準(zhǔn)確地分配至各成本對(duì)象,這是進(jìn)行成本管理和控制的基礎(chǔ)。物業(yè)管理作業(yè)成本計(jì)算是將成本庫(kù)歸集的作業(yè)成本按成本動(dòng)因分配到各成本計(jì)算對(duì)象上。首先可以計(jì)算作業(yè)動(dòng)因分配率,這是將各作業(yè)或作業(yè)中心消耗的資源成本分配到成本目標(biāo)的依據(jù)。有了作業(yè)成本動(dòng)因率之后,即可根據(jù)各成本對(duì)象消耗各作業(yè)成本庫(kù)的成本動(dòng)因的數(shù)量,進(jìn)行作業(yè)成本庫(kù)費(fèi)用的分配。將成本計(jì)算對(duì)象應(yīng)分配的各項(xiàng)作業(yè)成本加總,就得到了成本計(jì)算對(duì)象的物業(yè)作業(yè)成本。
四、結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理行業(yè)作為一個(gè)較新的服務(wù)行業(yè),由于其產(chǎn)品的特殊性而存在許多本行業(yè)的特殊性,物業(yè)管理的常規(guī)的技術(shù)含量低,服務(wù)成本高,物業(yè)管理公司的服務(wù)同質(zhì)化趨勢(shì)非常明顯。物業(yè)管理公司要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝,必須要在成本核算上下功夫,必須從改善成本管理現(xiàn)狀入手,用新的思路和方法,創(chuàng)新成本管理的模式。
參考文獻(xiàn):
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凡在居住的住戶都納入本管理范圍。
二、成立機(jī)構(gòu)
為促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行，設(shè)立局物業(yè)管理辦公室，辦公室設(shè)主任1名(兼)，工作人員3名，義務(wù)監(jiān)督員5名。辦公室主任由局指派;工作人員設(shè)保潔員1，保衛(wèi)人員1名，水電維修工1名，其人員由本人申請(qǐng)，經(jīng)考察試用合格后聘用;義務(wù)監(jiān)督員每棟樓1名，由本棟樓居民推選產(chǎn)生。
物業(yè)管理辦公室隸屬局領(lǐng)導(dǎo)下的公益事業(yè)機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)上受市物業(yè)管理服務(wù)公司指導(dǎo)，實(shí)行自我管理，自負(fù)盈虧，搞好服務(wù)。局不另行撥給專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。
三、物業(yè)管理辦公室主要職責(zé)
1、負(fù)責(zé)對(duì)工作人員的選聘、管理、考核和獎(jiǎng)罰。
2、制定并監(jiān)督執(zhí)行《住戶守則》的落實(shí)及違規(guī)處罰。
3、根據(jù)市物價(jià)部門(mén)的規(guī)定，確定物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。
4、按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)，按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放工作人員工資。
5、按要求管理好財(cái)務(wù)收支帳目。
四、相關(guān)工作人員職責(zé)
1、保潔員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)院內(nèi)棟樓房每單元樓梯走道、樓梯間的打掃清理，以及每棟樓房周?chē)那鍜撸咳赵缟?、下午各打掃一次。?duì)住戶違反《住戶守則》情況及時(shí)糾正和處理，處理不了時(shí)，報(bào)物業(yè)管理辦公室。
2、保衛(wèi)人員工作職責(zé)
嚴(yán)格把好大門(mén)人員進(jìn)出關(guān)，維護(hù)院內(nèi)安全穩(wěn)定。做好陌生人員的登記、查詢和可疑人員的盤(pán)查，對(duì)院內(nèi)進(jìn)行經(jīng)常性巡查，發(fā)現(xiàn)情況，及時(shí)反映和報(bào)警。
3、水電維修人員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)院內(nèi)水電故障的檢查維修，發(fā)現(xiàn)故障，做到隨叫隨到，負(fù)責(zé)院內(nèi)電線的布設(shè)調(diào)整和水管的架設(shè)，保障用電用水安全。按月查抄、登記住戶水電表使用情況。
4、義務(wù)監(jiān)督員工作職責(zé)
負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔、保衛(wèi)等人員按工作職責(zé)做好工作，發(fā)現(xiàn)機(jī)關(guān)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患等及水電管線損毀等情況及時(shí)向物業(yè)管理辦公室報(bào)告并監(jiān)督處理。
五、福利待遇及有關(guān)要求
1、福利待遇
物業(yè)管理辦公室主任及義務(wù)監(jiān)督人員不享受任何福利待遇。保潔員、保衛(wèi)人員和水電維修人員實(shí)行合同聘用制，確立月基本工資，并按工作情況好壞給予相應(yīng)獎(jiǎng)罰，不享受其他勞保福利待遇。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理；信息系統(tǒng)；JavaMySQL數(shù)據(jù)庫(kù)
1概述
隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高,簡(jiǎn)單的社區(qū)服務(wù)已經(jīng)不能滿足人們快節(jié)奏的生活需求。如何利用先進(jìn)的管理手段,提高物業(yè)管理水平,是當(dāng)今物業(yè)管理所面臨的一個(gè)重要課題。要想提高物業(yè)管理水平,必須全方位地提高物業(yè)管理意識(shí),也就是要求小區(qū)管理者對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行全面的和細(xì)致的管理,其中最好的辦法就是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)小區(qū)物業(yè)的信息進(jìn)行系統(tǒng)化管理,從而給物業(yè)管理工作帶來(lái)更高的效率,這也是物業(yè)管理科學(xué)化、自動(dòng)化、現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。
2開(kāi)發(fā)工具
本物業(yè)信息管理系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)是采用J2EE平臺(tái)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)模式,采用面向?qū)ο蟮腏ava語(yǔ)言作為開(kāi)發(fā)工具,數(shù)據(jù)庫(kù)使用MySQL數(shù)據(jù)庫(kù),服務(wù)器使用tomcat。開(kāi)發(fā)工具使用eclipse。Java是現(xiàn)在人們常用的一種簡(jiǎn)單的,面向?qū)ο蟮?分布式的,健壯的,安全的,結(jié)構(gòu)中立的,可移植的,高效性的,多線程和動(dòng)態(tài)的語(yǔ)言。使用它可在各式各樣不同種機(jī)器,不同種操作平臺(tái)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中開(kāi)發(fā)軟件,即SUN公司所宣揚(yáng)的“一次編寫(xiě),到處運(yùn)行”。Eclipse采用的技術(shù)是IBM公司開(kāi)發(fā)的(SWT),這是一種基于Java的窗口組件,類(lèi)似Java本身提供的AWT和Swing窗口組件;Eclipse的插件機(jī)制是輕型軟件組件化架構(gòu)。Eclipse使用插件來(lái)提供所有的附加功能Eclipse的設(shè)計(jì)思想是:一切皆插件。Eclipse核心很小,其它所有功能都以插件的形式附加于Eclipse核心之上。MySQL是一個(gè)小型關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng),被廣泛地應(yīng)用在Internet上的中小型網(wǎng)站中。由于其體積小、速度快、總體擁有成本低,尤其是開(kāi)放源碼這一特點(diǎn),許多中小型網(wǎng)站為了降低網(wǎng)站總體擁有成本而選擇了MySQL作為網(wǎng)站數(shù)據(jù)庫(kù)。
3系統(tǒng)的總體設(shè)計(jì)
3.1人事信息管理模塊
這個(gè)模塊的功能是存儲(chǔ)物業(yè)管理員的基礎(chǔ)資料、小區(qū)內(nèi)工作人員的基礎(chǔ)資料和業(yè)主的基礎(chǔ)資料。(1)物業(yè)管理員的基礎(chǔ)資料。主要記錄的是物業(yè)管理人員的各種信息,實(shí)現(xiàn)管理員對(duì)自己個(gè)人信息的管理,包括信息的修改、查詢、刪除、添加等操作)。(2)小區(qū)內(nèi)工作人員的基礎(chǔ)資料。該模塊主要是記錄小區(qū)內(nèi)工作人員的基本信息,實(shí)現(xiàn)對(duì)工作人員信息的添加、刪除、修改、查詢等功能操作。(3)小區(qū)業(yè)主的基礎(chǔ)資料。該模塊主要是記錄小區(qū)內(nèi)業(yè)主的基本信息,實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主房屋信息的添加、刪除、修改、查詢等功能操作。
3.2小區(qū)物業(yè)日常管理模塊
該功能模塊主要包括小區(qū)的房產(chǎn)管理和車(chē)輛管理以及設(shè)備的報(bào)修和維修管理。(1)小區(qū)房產(chǎn)管理。該模塊主要是記錄小區(qū)內(nèi)的樓房的基本信息及變更情況,包括房屋查詢、刪除和修改等基本操作,還有給業(yè)主登記入住以及給業(yè)主分配賬號(hào)和密碼。(2)車(chē)輛管理。該模塊主要是記錄業(yè)主車(chē)輛詳細(xì)信息及變更情況。(3)停車(chē)場(chǎng)的各種信息,實(shí)現(xiàn)對(duì)停車(chē)場(chǎng)信息的添加、刪除、修改與查詢的功能。
3.3保潔綠化管理模塊
該模塊主要記錄了小區(qū)內(nèi)的保安基本工作情況和保潔基本工作信息。(1)保安工作記錄。該模塊主要是記錄保安分工詳細(xì)情況,比如保安工作分工、上下班打卡登記、園區(qū)突發(fā)事件記錄、處理事件的負(fù)責(zé)人和處理時(shí)間,結(jié)果等詳細(xì)信息。(2)保潔綠化。該模塊主要是用來(lái)記錄園區(qū)內(nèi)保潔人員的分工情況、保潔時(shí)間完成工作的狀態(tài)和園區(qū)綠化的詳細(xì)事件。比如保潔的地方,負(fù)責(zé)保潔的人,保潔時(shí)間等信息。
3.4便民服務(wù)模塊
(1)報(bào)修、維護(hù)管理。該模塊主要是記錄物業(yè)配備設(shè)施使用、維護(hù)、保修的各種信息,實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)設(shè)施信息的添加、刪除、修改與查詢的功能。(2)公告。該模塊主要園區(qū)的各種公告消息。(3)便民服務(wù)。該模塊主要記錄小區(qū)物業(yè)為業(yè)主提供的各項(xiàng)服務(wù)。(4)留言板。該模塊主要記錄業(yè)主留言信息及物業(yè)反饋信息。
3.5登錄退出模塊
該模塊主要包括管理員登錄/退出系統(tǒng)和業(yè)戶登錄/退出系統(tǒng)兩部分。
4結(jié)語(yǔ)
這種物業(yè)信息管理系統(tǒng)利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行物業(yè)管理,特別是進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)管理,不僅提高了新型住宅小區(qū)物業(yè)管理的工作效率,降低物業(yè)管理成本,也使得物業(yè)更好地為業(yè)主服務(wù),保障業(yè)主的利益,同時(shí)也對(duì)增強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的主動(dòng)性、靈活性具有重要的現(xiàn)實(shí)意義及借鑒和推進(jìn)作用。
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一、機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理的趨勢(shì)
我國(guó)機(jī)關(guān)事業(yè)單位物業(yè)管理經(jīng)過(guò)了起步、發(fā)展、升級(jí)的過(guò)程，最初是由單位自行管理，現(xiàn)在，一種由專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，為機(jī)關(guān)事業(yè)單位提供更加專(zhuān)業(yè)、全面、完善的物業(yè)管理模式逐步發(fā)展起來(lái)。特別是黨的十八屆三中全會(huì)提出，要求行政事業(yè)單位在公共服務(wù)領(lǐng)域更多地利用社會(huì)力量，只要屬于事務(wù)性工作的，都可以通過(guò)招投標(biāo)，向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)。機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理屬于事務(wù)性工作，很多單位均逐步采用向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，對(duì)外委托承包。中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)新形勢(shì)下檔案工作的意見(jiàn)》也明確指出要推廣政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，凡屬事務(wù)性管理服務(wù)要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，檔案部門(mén)的總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運(yùn)行維護(hù)等事務(wù)性業(yè)務(wù)向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，將相關(guān)事務(wù)性管理工作委托給專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行管理，以解決檔案部門(mén)缺乏相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)技能，而且長(zhǎng)期以來(lái)人少事多、人手不足的突出矛盾。尤其以近年來(lái)新建成的檔案館的運(yùn)行維護(hù)為突出代表，將大量的事務(wù)性業(yè)務(wù)向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，這需要大量資金作為保障，這在以前是不可想象的，這是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)化分工的結(jié)果，是必然的趨勢(shì)。
二、單位物業(yè)管理的現(xiàn)狀問(wèn)題
（一）單位物業(yè)管理的現(xiàn)狀
我單位物業(yè)管理過(guò)去是單位自行管理，但是隨著單位業(yè)務(wù)的發(fā)展，特別是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理更多地轉(zhuǎn)為向社會(huì)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，委托專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)行管理。一是安保值守，單位大門(mén)、中控室、資料樓、備份庫(kù)全天24小時(shí)均有安全保衛(wèi)值守，每月一次對(duì)圍墻護(hù)欄、監(jiān)控報(bào)警設(shè)施、消防設(shè)施、門(mén)窗水管等進(jìn)行防火、防盜、防破壞、防事故四防安全檢查；二是供電系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司全年每天24小時(shí)保養(yǎng)維護(hù)，嚴(yán)格執(zhí)行云南地區(qū)電氣安全工作規(guī)程和電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程，定期對(duì)配電室內(nèi)的高低壓設(shè)備及設(shè)施進(jìn)行運(yùn)行巡視、管理與維護(hù)；三是消防系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司對(duì)消防安全設(shè)施設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)，定期對(duì)滅火器充氣或更換氣瓶，定期檢測(cè)消防管道水壓和相關(guān)消防設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，不留隱患。每年組織兩次消防培訓(xùn)和演練，讓廣大干部職工掌握防火、防災(zāi)、搶險(xiǎn)、逃生的基本知識(shí)和技能，增強(qiáng)消防意識(shí)，提高防災(zāi)能力。四是監(jiān)控信息系統(tǒng)，具有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)周界報(bào)警系統(tǒng)、高清數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、紅外線報(bào)警等系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)；五是電梯管理，配備專(zhuān)人對(duì)主樓、資料樓、備份庫(kù)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行嚴(yán)格的安全管理,并委托專(zhuān)業(yè)公司定期維護(hù)保養(yǎng)，電梯設(shè)備安全措施到位，杜絕超載和帶病運(yùn)行情況發(fā)生；六是車(chē)輛管理，車(chē)改后留用的公務(wù)車(chē)定點(diǎn)維修保養(yǎng)；七是保潔綠化，委托具有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)公司對(duì)單位道路、大廳、樓梯、展廳等公共區(qū)域進(jìn)行清潔、衛(wèi)生，并對(duì)院子進(jìn)行綠化；八是職工食堂，將職工食堂對(duì)外承包，給職工提供一個(gè)干凈、經(jīng)濟(jì)、安全的就餐環(huán)境等等。
（二）單位物業(yè)管理存在的問(wèn)題
一是分散。單位對(duì)外承包委托的安保、電力、消防、監(jiān)控、電梯、保潔、綠化等各項(xiàng)公共事務(wù)性工作都是委托給不同的專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)運(yùn)行維護(hù)，比較分散，有時(shí)會(huì)導(dǎo)致職責(zé)不清，難免推諉扯皮，協(xié)調(diào)的工作量大，牽扯太多的時(shí)間精力；二是缺乏績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制?？?jī)效評(píng)價(jià)要求依照一定的標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)價(jià)方法、按照評(píng)價(jià)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象的工作業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。目前對(duì)這些專(zhuān)業(yè)公司只是通過(guò)合同對(duì)其職責(zé)義務(wù)進(jìn)行了約定，但就這些專(zhuān)業(yè)來(lái)說(shuō)，因?yàn)閱挝徊痪邆溆邢鄳?yīng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人才，不具備判斷相關(guān)工作成效的技術(shù)，所以在評(píng)判相關(guān)工作質(zhì)量時(shí)缺乏標(biāo)準(zhǔn)和能力，基本只能以運(yùn)行是否正常，服務(wù)態(tài)度好不好、故障報(bào)修響應(yīng)是否及時(shí)等進(jìn)行簡(jiǎn)單判斷。而對(duì)于系統(tǒng)是否在科學(xué)狀態(tài)下運(yùn)行，所用材料、設(shè)備是否最佳配置、最佳方案等等，缺乏一套切實(shí)可行的績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制。
三、搞好單位物業(yè)管理的對(duì)策
（一）采用大物業(yè)管理模式
當(dāng)前，機(jī)關(guān)事業(yè)單位的物業(yè)管理已經(jīng)不再局限于對(duì)建筑物的日常管理和維護(hù)，而是擴(kuò)展到滿足單位主營(yíng)業(yè)務(wù)的需求、與物業(yè)管理相關(guān)的各種服務(wù)。物業(yè)管理模式已經(jīng)朝著集團(tuán)化和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展，由規(guī)模較大的物業(yè)管理公司成立專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行分類(lèi)管理，這對(duì)機(jī)關(guān)事業(yè)單位來(lái)說(shuō)，將總務(wù)后勤、基本建設(shè)、保安、消防、電力、安防監(jiān)控的運(yùn)行維護(hù)和綠化保潔等事務(wù)性業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)實(shí)力的集團(tuán)公司，而不是一個(gè)個(gè)僅限于某專(zhuān)業(yè)的小公司，既保證了專(zhuān)業(yè)化的需求，又克服避免了多方協(xié)調(diào)，精力分散的弊端，便于人力和物力的統(tǒng)籌安排，一舉兩得。一些發(fā)達(dá)地區(qū)新建省級(jí)檔案館采用大物管的模式值得借鑒。
（二）引入績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制
一、物業(yè)管理取得的成績(jī)
我公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)管理部、市場(chǎng)發(fā)展部、工程技術(shù)部、保安部，保潔部等職能部門(mén)，秉承“顧客至上，服務(wù)至微”的服務(wù)宗旨和“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)，文明、敬業(yè)”的企業(yè)精神，向業(yè)主提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理服務(wù)。目前我公司承攬的物業(yè)管理業(yè)務(wù)有臨沂人民廣場(chǎng)、臨沂人民公園、臨沂蘭山補(bǔ)習(xí)學(xué)校、臨沂河?xùn)|區(qū)政府等XX個(gè)項(xiàng)目。為做好物業(yè)管理，確保獲得業(yè)主滿意，我公司立足業(yè)主的需要，要求廣大員工真正把“業(yè)主第一，服務(wù)至上”的工作理念落實(shí)到實(shí)處，著重做好五方面工作：一是加強(qiáng)配電室管理，配合電力部門(mén)做好變壓器年檢工作確保業(yè)主用電安全，維護(hù)業(yè)主利益。二是做好基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)工作，維護(hù)良好的工作、生活秩序，讓業(yè)主生活方便，工作舒心。三是加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作，對(duì)部分項(xiàng)目堅(jiān)持執(zhí)行24小時(shí)封閉式管理制度，加強(qiáng)夜間巡查力度，加強(qiáng)與轄區(qū)派出所的聯(lián)系，建立應(yīng)急事件處理機(jī)制，實(shí)行群防群治，確保安全不發(fā)生刑事和治安事件，讓業(yè)主放心工作、生活。四是強(qiáng)化衛(wèi)生打掃，注重日常保潔，定期對(duì)下水道、污水井進(jìn)行滅蟑消殺，對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行除“四害”，確保環(huán)境整潔衛(wèi)生。五是加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)，根據(jù)季節(jié)、氣候的變化適時(shí)對(duì)草坪進(jìn)行澆水，對(duì)花草樹(shù)木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補(bǔ)苗和病蟲(chóng)害防治，提高綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。由于，我公司認(rèn)真做好物業(yè)管理工作，獲得業(yè)主的相當(dāng)滿意，在社會(huì)上有良好聲譽(yù)，使得業(yè)務(wù)不斷發(fā)展。
二、物業(yè)管理自查情況
【文章摘要】
自上世紀(jì)90年代我國(guó)保障性住房的建設(shè)項(xiàng)目啟動(dòng)至今，多數(shù)地區(qū)的住房保障制度日趨完善，但保障房的后期管理工作問(wèn)題日漸凸顯。本文重點(diǎn)構(gòu)建了保障性住房物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)模型，并對(duì)此模型進(jìn)行了信度分析，以保障數(shù)據(jù)分析的可靠性。發(fā)現(xiàn)綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)和園區(qū)文化與保障性住房物業(yè)服務(wù)質(zhì)量具有顯著的正向線性關(guān)系，其中綜合服務(wù)、保潔服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)最能有效地預(yù)測(cè)保障性住房物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。并據(jù)此對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出針對(duì)性強(qiáng)的建議，改善保障性住房的物業(yè)服務(wù)。
【關(guān)鍵詞】
保障性住房；物業(yè)服務(wù)質(zhì)量；影響因素
0 引言
伴隨房?jī)r(jià)的猛漲，低收入群體的住房問(wèn)題受到社會(huì)的關(guān)注。我國(guó)自從上世紀(jì)90年代開(kāi)始就有了保障性住房的建設(shè)，并預(yù)計(jì)在“十二五規(guī)劃”期間全國(guó)將建成3600萬(wàn)套保障性住房。雖然目前大部分城市都制定了相對(duì)完善的住房保障制度和規(guī)范，但保障房的后期物業(yè)管理仍存在不規(guī)范之處，直接影響到保障性住房業(yè)主住房的體驗(yàn)，此類(lèi)問(wèn)題的存在也對(duì)保障性住房的物業(yè)管理提出了更高的要求。本文通過(guò)實(shí)證分析方法研究影響保障性住房的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的影響因子，構(gòu)建物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)模型并深入探討提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的有效措施。
1 理論回顧
1.1 保障性住房
社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鄉(xiāng)住宅中極具特殊性的一種住宅的類(lèi)型，一般來(lái)說(shuō)是根據(jù)國(guó)家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定的人群使用，并且對(duì)該類(lèi)住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售價(jià)格或租金給予限定，起社會(huì)保障作用的住宅房。保障性住房通常是由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和政策性租賃住房構(gòu)成的。
1.2 保障性住房業(yè)主
保障房業(yè)主理論上是保障房的適用對(duì)象。在按經(jīng)濟(jì)收入為標(biāo)準(zhǔn)而劃分的階層中，社會(huì)的中低收入人群通常也基本沒(méi)有足夠的收入和能力導(dǎo)致無(wú)力購(gòu)買(mǎi)自己最為合適的住房，只能選擇露宿街頭或租賃城市邊緣地區(qū)的房產(chǎn)，而這些居住地的生活條件都極其惡劣，這些社會(huì)的中低收入階層，通常就是政府的目標(biāo)保障性住房業(yè)主。而這些目標(biāo)業(yè)主，占據(jù)了整個(gè)社會(huì)人數(shù)的大部分，由此可以推出，他們?cè)谏鐣?huì)中的生存狀態(tài)及心理狀態(tài)，極大影響了和諧社會(huì)的建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
1.3 關(guān)于保障性住房物業(yè)管理的研究
保障性住房的大量建設(shè)，帶來(lái)了不少社會(huì)的問(wèn)題，引起了學(xué)者的研究、討論。國(guó)內(nèi)學(xué)者李金花（2010）認(rèn)為保障性住房的服務(wù)質(zhì)量主要通過(guò)業(yè)主滿意度因素進(jìn)行評(píng)價(jià)；王寶珍（2011）提出，我國(guó)當(dāng)前社區(qū)建設(shè)與業(yè)主組織活動(dòng)普遍存在居民參與度不高的問(wèn)題。在國(guó)外研究中，Deidre（2006）通過(guò)研究美國(guó)佐治亞州亞特蘭大Defoors保障性住房小區(qū)住戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的滿意度評(píng)價(jià)，指出由于保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導(dǎo)致管理人員的頻繁流動(dòng)，將導(dǎo)致降低住戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的滿意度。
雖然國(guó)內(nèi)外學(xué)者在此領(lǐng)域已有一定研究，但大多對(duì)保障房的物業(yè)管理的研究缺乏系統(tǒng)上的、具有實(shí)證支持的研究。因此，本文選擇早已經(jīng)在國(guó)外得到了廣泛的關(guān)注和應(yīng)用的美國(guó)顧客滿意理論為基礎(chǔ)進(jìn)行研究。
2 評(píng)價(jià)模型的構(gòu)建及研究假設(shè)
2.1 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)模型構(gòu)建
本文將美國(guó)顧客滿意度指數(shù)模型作為研究的理論模型基礎(chǔ)，結(jié)合我國(guó)保障性住房物業(yè)行業(yè)以及業(yè)主的實(shí)際情況，將感知質(zhì)量具體化，通過(guò)綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)和園區(qū)文化七個(gè)因素代替。綜合調(diào)查所得的顧客滿意度和業(yè)主投訴次數(shù)、業(yè)主忠誠(chéng)度，探索彼此的關(guān)系和影響。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，本文建立了如下物業(yè)服務(wù)質(zhì)量模型。
2.2 物業(yè)滿意度研究假設(shè)
（1）綜合服務(wù)感知質(zhì)量。綜合服務(wù)感知質(zhì)量由工作時(shí)間、裝修管理、需求處理、意見(jiàn)處理和禮節(jié)儀表等五個(gè)觀測(cè)變量組成（季晨曦，2010）。上述五個(gè)觀測(cè)變量的正向變動(dòng)將增大業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的滿意度。因此，本文提出以下假設(shè)：
H1：綜合服務(wù)感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。
（2）秩序維護(hù)感知質(zhì)量。秩序維護(hù)感知質(zhì)量主要包括出入登記、防火防盜、到場(chǎng)效率等觀測(cè)變量（鄧潔君，羅利，2006）。上述觀測(cè)變量的正向變動(dòng)將會(huì)提高業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)的滿意度。因此，本文提出以下假設(shè)：
H2：秩序維護(hù)感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。
（3）車(chē)輛管理感知質(zhì)量。車(chē)輛管理感知質(zhì)量包括車(chē)流進(jìn)出和車(chē)輛停放等觀測(cè)變量（鄧潔君，羅利，2006）。上述觀測(cè)變量的正向變動(dòng)能夠?yàn)轭櫩吞峁┍憬莺土己酶泄伲黾訚M意度。因此，本文提出以下假設(shè)：
H3：車(chē)輛管理感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。
（4）綠化養(yǎng)護(hù)感知質(zhì)量。綠化養(yǎng)護(hù)感知質(zhì)量包含小區(qū)內(nèi)花草樹(shù)木的觀賞性和存活率（王青蘭，2002）。上述觀測(cè)變量的正向變動(dòng)能夠改善居住環(huán)境，從而有可能提高業(yè)主的物業(yè)滿意度。因此，本文提出以下假設(shè)：
H4：綠化養(yǎng)護(hù)感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。
（5）保潔服務(wù)感知質(zhì)量。保潔服務(wù)感知質(zhì)量包括小區(qū)公共區(qū)域的保潔工作、垃圾收集及時(shí)率、鼠患蚊蠅的滅殺工作等（季晨曦，2010）。上述觀測(cè)變量的正向變動(dòng)能夠防止疾病等細(xì)菌的傳染，有利于居民的身體健康。因此，本文提出以下假設(shè)：
H5：保潔服務(wù)感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。
（6）園區(qū)文化感知質(zhì)量。園區(qū)文化感知質(zhì)量主要是指園區(qū)內(nèi)的各種活動(dòng)的舉辦頻率及其影響力、吸引力。上述觀測(cè)變量的正向變動(dòng)能夠改善加強(qiáng)業(yè)主之間的聯(lián)系，對(duì)小區(qū)產(chǎn)生家的感覺(jué)，極有可能增加業(yè)主的物業(yè)滿意度。因此，本文提出以下假設(shè)：
H6：園區(qū)文化感知質(zhì)量對(duì)保障性住房物業(yè)滿意度存在正向影響。
3 研究方法
3.1 抽樣調(diào)查
本文研究樣本來(lái)自北京市通天苑、回龍觀小區(qū)，在采集中采用簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣的形式。其中，共發(fā)放問(wèn)卷220份，回收問(wèn)卷220份，其中有效問(wèn)卷200份，有效回收率為91%。按照學(xué)者Tinsley &Tinsley（1987），以及Comrey（1988） 的建議，如果量表題項(xiàng)數(shù)小于40題，中等樣本數(shù)約為150位，較佳樣本量為200位?？梢?jiàn)，本文研究樣本基本可以為后續(xù)研究提供保障。
3.2 研究測(cè)量
本文研究涉及七個(gè)變量，即綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)和園區(qū)文化，均通過(guò)量表進(jìn)行測(cè)量。本文主要借鑒了國(guó)內(nèi)外對(duì)于此內(nèi)容的研究，以國(guó)外成熟量表為基礎(chǔ)，針對(duì)保障性住房小區(qū)及業(yè)主進(jìn)行修改，產(chǎn)生最終量表。在具體測(cè)量時(shí)，本文采用LIKERT5級(jí)量表，由1到5分別表示很不滿意、不滿意、一般、滿意及非常滿意。
3.3 模型選擇
本文探討的是綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)和園區(qū)文化七個(gè)自變量對(duì)因變量業(yè)主滿意度的影響，故假設(shè)為多元線性回歸模型。多元線性回歸模型的一般形式為：
Yi=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki+μi i=1，2，…，n
其中 k為解釋變量的數(shù)目，βj（j=1，2，…，k）稱(chēng)為回歸系數(shù)。上式也被稱(chēng)為總體回歸函數(shù)的隨機(jī)表達(dá)式。它的非隨機(jī)表達(dá)式為：
E（Y∣X1i，X2i，
…Xki，）=β0+β1X1i+β2X2i+…+βkXki
βj也被稱(chēng)為偏回歸系數(shù)。
4 實(shí)證分析
本章的主要任務(wù)是對(duì)問(wèn)卷調(diào)查所收集的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，包括對(duì)各變量進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)分析；對(duì)正式量表進(jìn)行信度檢驗(yàn)；通過(guò)多元回歸分析等方法探討各影響因素對(duì)物業(yè)滿意度評(píng)價(jià)體系的作用。
4.1 信度檢驗(yàn)
通過(guò)對(duì)調(diào)查問(wèn)卷的信度檢驗(yàn)，可以證明調(diào)查問(wèn)卷的可靠性，本文因此采用克隆巴赫系數(shù)進(jìn)行檢驗(yàn)。公式α為信度系數(shù)，一般來(lái)說(shuō)，介于 0.70-0.98 均屬高信度，而低于 0.35 則為低信度，必須予以拒絕。
文章對(duì)綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)、園區(qū)文化七個(gè)分項(xiàng)進(jìn)行Cronbach’s Alpha系數(shù)檢驗(yàn)得出如下結(jié)果如表2：
由分析結(jié)果可知，上述七個(gè)分項(xiàng)該系數(shù)都達(dá)到0.70以上，均屬于高信度，可靠性良好。
4.2 回歸分析
為探究綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)、園區(qū)文化能否有效預(yù)測(cè)居民滿意度并檢驗(yàn)其預(yù)測(cè)能力，本文在進(jìn)行了量表信度檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)居民滿意度與各因素間進(jìn)行多元線性回歸分析如表3。
a. Predictors： （Constant）， 園區(qū)文化， 車(chē)輛管理， 秩序維護(hù)服務(wù)， 保潔服務(wù)， 綜合服務(wù)， 綠化養(yǎng)護(hù)， 維修養(yǎng)護(hù)
上表調(diào)整后Sig.值為0.000，小于0.001，即拒絕回歸方程系數(shù)為0的原假設(shè)，回歸模型可行。
a. Dependent Variable： 物業(yè)滿意度
b. Predictors： （Constant）， 園區(qū)文化， 車(chē)輛管理， 秩序維護(hù)服務(wù)， 保潔服務(wù)， 綜合服務(wù)， 綠化養(yǎng)護(hù)， 維修養(yǎng)護(hù)
表4中sig值小于0.001，即拒絕回歸方程系數(shù)為0的原假設(shè)，因此，以上七個(gè)變量具有統(tǒng)計(jì)意義，可以作回歸模型的影響因素。
a. Dependent Variable： 物業(yè)滿意度
表5中方差膨脹因子（VIF）表示容忍度的倒數(shù)，VIF越大，顯示共線性越嚴(yán)重。當(dāng)0
表中顯示綜合服務(wù)、保潔服務(wù)、園區(qū)文化三項(xiàng)的P值即Sig值均小于0.05，具有較強(qiáng)的顯著性，即線性方程包含綜合服務(wù)、保潔服務(wù)、園區(qū)文化三個(gè)因素。因此回歸方程如下：
（Y：居民滿意度；X1：綜合服務(wù)；X2：保潔服務(wù)；X3：園區(qū)文化）
5 研究結(jié)論及建議
5.1 研究結(jié)論
經(jīng)過(guò)量表的信度檢測(cè)，說(shuō)明了各分量表?yè)碛袃?yōu)良的可靠性且整體的信度是可觀的。在這個(gè)基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)自變量和因變量、自變量和自變量的相關(guān)性分析，得知綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)、園區(qū)文化與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量都有著顯著的正向關(guān)系，同時(shí)與滿意度也顯著正相關(guān)，H1、H2、H3、H4、H5、H6、H7七個(gè)假設(shè)均成立。
為探究綜合服務(wù)、秩序維護(hù)、車(chē)輛管理、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、維修養(yǎng)護(hù)、園區(qū)文化能否有效預(yù)測(cè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，能否根據(jù)這七個(gè)因素建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)模型，本文進(jìn)行多元回歸線性分析，選取顯著性小于0.05，顯著性較強(qiáng)的因素即為綜合服務(wù)、保潔服務(wù)和園區(qū)文化為多元回歸線性方程的自變量，說(shuō)明了通過(guò)綜合服務(wù)、保潔服務(wù)和園區(qū)文化能很好地預(yù)測(cè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
5.2 意見(jiàn)與建議
從研究所得結(jié)論中可知保障性住房業(yè)主對(duì)于其物業(yè)服務(wù)仍有意見(jiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須從業(yè)主的反饋中正視企業(yè)的不足之處，盡可能的彌補(bǔ)不足 ，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而增加業(yè)主的滿意度和忠誠(chéng)度。
（1）做好基礎(chǔ)性準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化
保障性住房業(yè)主的特殊性導(dǎo)致保障性住房的物業(yè)費(fèi)收繳率不樂(lè)觀，成本居高不下，服務(wù)質(zhì)量下降。為此，服務(wù)人員需熟悉小區(qū)業(yè)主的基本情況，在收費(fèi)工作中做到心中有數(shù)，提高物業(yè)費(fèi)用收繳率，進(jìn)而提升保障性住房的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
（2）提高綜合服務(wù)能力，關(guān)注業(yè)主需求意見(jiàn)
針對(duì)不同生活背景的保障性住房業(yè)主，服務(wù)人員需掌握一定的顧客心理學(xué)理論，因人而異地提供服務(wù)，有效解決物業(yè)管理與業(yè)主需求的供需關(guān)系。同時(shí)也要建設(shè)多渠道的業(yè)主投訴機(jī)制，提高投訴的及時(shí)性。此外對(duì)于住區(qū)裝修用戶也應(yīng)加強(qiáng)管理，將裝修對(duì)其他業(yè)主帶來(lái)的不便降到最低。
（3）注重保潔服務(wù)細(xì)節(jié)，提高社區(qū)衛(wèi)生質(zhì)量
保障性住房小區(qū)房屋面積相對(duì)較小，與一般住區(qū)相比人口密度較大，生活垃圾較多。保潔工作注重整體，把握服務(wù)細(xì)節(jié)，加強(qiáng)清潔力度提高清潔頻率。目前在保障性住房中也不乏有寵物的業(yè)主，對(duì)于寵物也應(yīng)在小區(qū)中建造簡(jiǎn)單的寵物方便設(shè)施，進(jìn)行統(tǒng)一清理。最后，也需不斷對(duì)保潔人員的服務(wù)意識(shí)、禮貌禮儀以及統(tǒng)一著裝等方面進(jìn)行培訓(xùn)。
（4）加大宣傳力度，增強(qiáng)園區(qū)文化氣息
良好的小區(qū)文化能夠密切與業(yè)主關(guān)系，達(dá)到顧客滿意的目的，融洽物業(yè)管理公司與業(yè)主的關(guān)系。因此，針對(duì)調(diào)查中保障性住房社區(qū)活動(dòng)吸引力不足的問(wèn)題，在小區(qū)中應(yīng)設(shè)立專(zhuān)用的文化宣傳欄。此外，要充分了解業(yè)主精神需求，關(guān)注社區(qū)活動(dòng)的主要參與群體，增強(qiáng)活動(dòng)開(kāi)展深度。
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【作者簡(jiǎn)介】
在國(guó)家倡導(dǎo)醫(yī)院精細(xì)化管理的背景下，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)許多醫(yī)院紛紛開(kāi)始了后勤社會(huì)化改革，將后勤事務(wù)交給專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司托管。通過(guò)物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的管理，達(dá)到解放生產(chǎn)力、提高服務(wù)質(zhì)量、降低運(yùn)行成本、實(shí)現(xiàn)精細(xì)管理的目標(biāo)。
專(zhuān)業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)
河南省洛陽(yáng)正骨醫(yī)院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“正骨醫(yī)院”）是一所具有222年歷史，集醫(yī)療、教學(xué)、科研、生產(chǎn)于一體的三級(jí)甲等公立醫(yī)院，其“平樂(lè)郭氏正骨法”先后被評(píng)為國(guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、中華老字號(hào)。醫(yī)院現(xiàn)在是國(guó)家中醫(yī)骨傷診療中心、國(guó)家臨床重點(diǎn)專(zhuān)科建設(shè)單位、國(guó)家中醫(yī)重點(diǎn)專(zhuān)科項(xiàng)目建設(shè)單位。這所在全國(guó)大名鼎鼎的醫(yī)院，選擇了與河南龍祥物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍祥物業(yè)”）合作，啟動(dòng)了醫(yī)院后勤化改革。
龍祥物業(yè)成立于2003年，注冊(cè)資金1100萬(wàn)元，是具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。目前，公司擁有員工2000余人。其中具有高、中級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)58人，專(zhuān)科以上學(xué)歷人員200多人，85%以上中層管理人員為部隊(duì)營(yíng)團(tuán)職自主擇業(yè)干部。“準(zhǔn)軍事化管理”模式為企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。公司先后通過(guò)了ISO9001：2008質(zhì)量管理體系認(rèn)證、OHSAS18001：2007職業(yè)健康安全管理認(rèn)證、ISO14001：2004環(huán)境管理體系認(rèn)證，并持續(xù)運(yùn)行有效。
入駐之初，龍祥物業(yè)僅負(fù)責(zé)正骨醫(yī)院2號(hào)樓的保安及保潔工作。鑒于龍祥物業(yè)的規(guī)范管理和認(rèn)真負(fù)責(zé)精神，正骨醫(yī)院逐漸將其余的樓棟交給龍祥物業(yè)負(fù)責(zé)。到2007年底，龍祥物業(yè)全面接管了正骨醫(yī)院的保安及保潔工作。
2010年，正骨醫(yī)院申請(qǐng)的JCI認(rèn)證到了最終的審核階段。在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，龍祥物業(yè)最大限度地做出鼎力配合，無(wú)償從其他項(xiàng)目抽調(diào)保潔員工150余人次，新添幾十余臺(tái)洗地機(jī)、掃地機(jī)等專(zhuān)用設(shè)備，成立督導(dǎo)小組對(duì)保潔員工進(jìn)行抽查監(jiān)督，嚴(yán)抓每一個(gè)細(xì)節(jié)，保證兩米以下無(wú)灰塵，全院角落無(wú)煙頭，確保醫(yī)療垃圾房、生活垃圾房達(dá)到國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)龍祥物業(yè)員工的努力和密切配合，正骨醫(yī)院順利通過(guò)了JCI認(rèn)證。
通過(guò)此次無(wú)償?shù)娜肆ξ锪υ埾槲飿I(yè)充分獲得了正骨醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)的肯定和信任。隨后，龍祥物業(yè)在正骨醫(yī)院的各項(xiàng)后勤工作逐步深入，先后接管了醫(yī)院的地板養(yǎng)護(hù)、停車(chē)場(chǎng)管理、門(mén)診導(dǎo)醫(yī)、運(yùn)送陪檢、送水送氧和電梯運(yùn)行等工作。至2014年年初，龍祥公司在正骨醫(yī)院共投入300名員工，承擔(dān)了醫(yī)院90%以上后勤服務(wù)工作。
龍祥物業(yè)總經(jīng)理陳堅(jiān)對(duì)《中國(guó)醫(yī)院院長(zhǎng)》說(shuō)道：“龍祥物業(yè)進(jìn)入正骨醫(yī)院后，確立以醫(yī)患雙方滿意為標(biāo)準(zhǔn)，提升醫(yī)院文明形象的總目標(biāo)，實(shí)行定任務(wù)、定人員、定成本、定獎(jiǎng)罰的‘四定’管理責(zé)任制，在服務(wù)醫(yī)院的過(guò)程中也鍛煉了我們的員工，整體素質(zhì)得到提高?！?/p>
正骨醫(yī)院一位員工表示，龍祥物業(yè)以專(zhuān)業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)，保證了醫(yī)院的高效持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，讓院領(lǐng)導(dǎo)和科室負(fù)責(zé)人從繁瑣的后勤事務(wù)中解脫出來(lái)，輕裝上陣，降低了管理成本，提高了醫(yī)療效率。
深化服務(wù)內(nèi)涵
正骨醫(yī)院后勤社會(huì)化改革的成功案例，迅速引起了洛陽(yáng)市其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)的興趣和關(guān)注，紛紛前來(lái)取經(jīng)和借鑒。河南科技大學(xué)第一附屬醫(yī)院新區(qū)醫(yī)院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新區(qū)醫(yī)院”）在2011年開(kāi)業(yè)前，就提前讓龍祥物業(yè)進(jìn)駐院區(qū)，將后勤保障服務(wù)的所有工作，全部包給了龍祥物業(yè)。
龍祥物業(yè)在新區(qū)醫(yī)院共投入300余名工作人員，并將其分為保安部、保潔綠化部、工程維修部、配送運(yùn)輸部及客戶服務(wù)部五個(gè)部門(mén)，并在原有服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，對(duì)五個(gè)部門(mén)的工作內(nèi)容進(jìn)行了拓展深化。
保安部不僅僅限于門(mén)衛(wèi)、治安和消防，除高標(biāo)準(zhǔn)完成醫(yī)院的公差勤務(wù)外，保安部還積極配合院方完成了大量額外工作和臨時(shí)性工作，如每年的高招體檢、征兵體檢和公務(wù)員體檢的秩序維護(hù)，幫助患者解決遇到的困難。保安部實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，堅(jiān)持每周2次早操訓(xùn)練和半年一次消防演練。
保潔綠化部除日常保潔綠化外，還組建了地板養(yǎng)護(hù)工程隊(duì)，公司先后投入60余萬(wàn)元，購(gòu)置了設(shè)備并聘請(qǐng)了技術(shù)人員，對(duì)所有大理石和水磨石地面進(jìn)行了翻新，對(duì)醫(yī)院設(shè)備間進(jìn)行了環(huán)氧樹(shù)脂漆處理，對(duì)門(mén)診樓和住院樓各門(mén)口地磚進(jìn)行了改造維修，為醫(yī)院節(jié)約近80萬(wàn)元，真正做到了“以院為家”，獲得了醫(yī)院領(lǐng)導(dǎo)的充分肯定。
工程維修部在主任賀培南的帶領(lǐng)下，經(jīng)過(guò)反復(fù)摸索實(shí)驗(yàn)，并聘請(qǐng)電業(yè)局技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，對(duì)醫(yī)院中央空調(diào)電路進(jìn)行了系統(tǒng)改造，減少了變壓器空載耗能，每月可節(jié)省電費(fèi)7000余元。在供暖方面，工程部根據(jù)天氣冷暖情況，隨時(shí)調(diào)節(jié)流量，節(jié)省開(kāi)支。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年冬季與2012年冬季相比，節(jié)約取暖費(fèi)20余萬(wàn)元。
配送運(yùn)輸部將門(mén)診、病房、行政辦公區(qū)、傳達(dá)室、手術(shù)室、客房，以及太平間的運(yùn)輸配送工作，全部按人頭編為班組，由專(zhuān)人統(tǒng)一負(fù)責(zé)調(diào)配，工作人員嚴(yán)格堅(jiān)持24小時(shí)值班制度，對(duì)每一次收發(fā)調(diào)配情況做好記錄，提高了運(yùn)輸效率和收發(fā)質(zhì)量。
客戶服務(wù)部于2012年組建了患者服務(wù)中心，為新區(qū)醫(yī)院提供一站式優(yōu)質(zhì)服務(wù)。對(duì)報(bào)修、設(shè)備故障、陪檢、陪護(hù)、衛(wèi)生保潔、被服收發(fā)、投訴及電梯服務(wù)等工作，只要一個(gè)電話，服務(wù)中心就會(huì)立即調(diào)配人員進(jìn)行落實(shí)，并做好跟蹤回訪，形成服務(wù)閉環(huán)。
龍祥物業(yè)副總經(jīng)理范曉焰告訴記者，公司在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，堅(jiān)持“以質(zhì)取勝，服務(wù)卓越”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“持續(xù)改善”的企業(yè)精神，以物業(yè)管理盡善盡美為目標(biāo)，不斷引入先進(jìn)的物業(yè)管理理念，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。龍祥物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得了業(yè)主的一致認(rèn)可，業(yè)務(wù)范圍不斷擴(kuò)大。
