發(fā)布時間：2023-01-27 19:42:46
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的設(shè)計公司營銷方案樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
隨著人們生活水平的提高和購房者對居住環(huán)境理解能力的進步，房產(chǎn)項目景觀的設(shè)計和營造成為房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可忽視的一個環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)的整體開發(fā)的角度來分析，景觀設(shè)計和營建是體現(xiàn)開發(fā)商理念、傳達開發(fā)公司愿景的一個窗口，也是消費者理解房產(chǎn)項目的，對項目增強信心的紐帶。而景觀設(shè)計是營建成功景觀環(huán)境的基礎(chǔ)，它不僅在前期闡釋開發(fā)商對項目的期望，在后期也影響著工程的成本、進度以及質(zhì)量。
對于項目，開發(fā)商常常將著眼點放在成本控制上，所以景觀設(shè)計對成本的影響是房產(chǎn)項目景觀專業(yè)需要重點控制的部分。
以下將就河北石家莊某項目為例，通過設(shè)計改造中對成本控制的把握，提出對成本控制的方法。
本項目位于河北省石家莊市，位于307國道南側(cè)。規(guī)劃用地內(nèi)以兼容性的商業(yè)和住宅用地為主。項目分為兩期開發(fā)，本案例將就一期景觀設(shè)計管理進行討論。一期設(shè)計范圍包括:紅線范圍內(nèi)規(guī)劃道路以北（下稱“北區(qū)”），規(guī)劃用地面積265067.2m2，容積率不大于2.4，綠化率不小于39%，地塊綠化面積為103387平方米。地塊呈不規(guī)則梯形狀，西北高，東南低，最大高差可達6米。
項目于07年末由當?shù)亻_發(fā)商（以下稱河北開發(fā)商）開始策劃和規(guī)劃，后因種種原因于08年下半年易手給現(xiàn)有開發(fā)單位（以下稱現(xiàn)有開發(fā)商）。現(xiàn)有開發(fā)單位為合資企業(yè)，第一次在北方操作房產(chǎn)項目。
前期的規(guī)劃提出對景觀造價的估算是600萬左右（相當于每平方米景觀造價約為70元）。
現(xiàn)有開發(fā)商進入項目之后，即對項目進行了分析和定位。關(guān)于景觀設(shè)計，設(shè)計研發(fā)部門提出如下幾點意見：
1. 項目沒有明確的景觀風格，沒有特別有吸引力的賣點；
2. 沒有明確的路網(wǎng)規(guī)劃，道路凌亂不堪；
3. 停車位的大量設(shè)置破壞景觀的整體性和連續(xù)性；
4. 樓棟間距均等，不能形成相對集中的景觀區(qū)域；
5. 地面高差被忽略，會造成大量的土方改造，等等；
6. 景觀造價估算太低，會影響到施工質(zhì)量從而影響樓盤品質(zhì)。
總的來說，前期的景觀設(shè)計不能夠滿足居民日常出入、安全、以及營造美好景觀的目的。
5.2設(shè)計任務(wù)書的編制
研發(fā)部根據(jù)現(xiàn)場情況和策劃需求（策劃部門提出需有“北國江南”的風格或者其他適宜樓棟等距的景觀特點的風格）進行了設(shè)計任務(wù)書的編制。
設(shè)計任務(wù)書對項目情況進行了介紹，提供了水文地勘報告等必要的技術(shù)支持，對項目的定位作出明確規(guī)定：是主要針對本地中高收入者及京津冀范圍內(nèi)中高收入者的樓盤，需有江南特色，需有水域，如有可能，水域應當盡可能大或者有水域的地方盡可能多。本項目最終將被打造成為“引領(lǐng)市場潮流的高檔社區(qū)”。
任務(wù)書中規(guī)定了在各個設(shè)計階段的設(shè)計內(nèi)容、深度和設(shè)計周期以及成本控制目標：
在概念設(shè)計方案階段需由景觀設(shè)計公司根據(jù)開發(fā)商的風格方向提出兩到三個設(shè)計思路，并形成設(shè)計成果由甲方比選。設(shè)計周期為三周。
方案深化階段，景觀設(shè)計公司根據(jù)明確的概念方案方向，在造價限額中進行方案深化，提出主題景觀的深入設(shè)計以及相關(guān)的景觀元素，比如植物、燈具選型、各類設(shè)施的完善以及兒童、老人活動場所的布置等，形成多層次的空間。設(shè)計限額為150元/平方米左右，設(shè)計周期為四周。
初步設(shè)計和施工圖階段，進一步完善景觀設(shè)計，并完善景觀元素、構(gòu)件等施工工藝?？刂乒こ淘靸r在單位平方150元以內(nèi)。設(shè)計周期為八周。
有了明確的設(shè)計任務(wù)書，開發(fā)商和景觀設(shè)計公司的溝通更加有據(jù)可依，也更加通暢。
5.3 方案的設(shè)計和評審
景觀設(shè)計公司通過對項目的研究和理解，提出兩個方案，一個有“北國水鄉(xiāng)”理念，一個是“果嶺灣”概念。如下圖：
圖5.1“北國水鄉(xiāng)”方案圖5.2“果嶺灣”方案
設(shè)計研發(fā)部門協(xié)調(diào)決策層、策劃部門、工程部門、預算部門對項目進行了評審。針對兩個項目的特點，得出如下結(jié)果：
表5.1 比選方案對比表
序號 項目 北國水鄉(xiāng) 果嶺灣 備注
1 設(shè)計風格 有江南特色，應用大面積的水域串聯(lián)景觀 應用項目本身高差隨勢造景，形成大面積草坪，提出高爾夫概念
2 景觀均好性 各樓棟景觀效果均好 主次分明：中心廣場區(qū)域景觀突出，其余樓棟均好
3 道路系統(tǒng) 道路主次分明，主路在，消防道路曲折蜿蜒 道路主次分明，橫平豎直
4 停車位 取消了大部分停車位，不符合規(guī)劃要求 比較前期停車位有所增加，并隱藏于景觀之中
5 缺點 水面面積太大，會引起如下幾點問題：
1.在當?shù)氐叵滤惠^低的情況下不宜蓄水，如果全部采用鋼混結(jié)構(gòu)會增加景觀成本；
2.建造如此大的水域土方量也會上去；
3.水景水源是問題，夏季蒸發(fā)量和冬季排空后的景觀也是問。 1.道路太平直，而且主要道路穿過居住區(qū)中部，會有交通隱患；
2.主入口的交通大轉(zhuǎn)盤可能會引起交通混亂，建議改造；
3.未考慮古樹名木的保護；
4.可更多地通過植物造景，取消不必要的硬質(zhì)構(gòu)筑物。
通過比選，現(xiàn)有開發(fā)商傾向于“果嶺灣”方案并通知景觀設(shè)計公司進行方案深化。
5.4項目的協(xié)調(diào)溝通
在方案深化以及后續(xù)的初步設(shè)計以及施工圖設(shè)計中，各個相關(guān)專業(yè)對景觀設(shè)計提出專業(yè)意見，并溝通改進。
另外在中心廣場區(qū)域，因為所有的市政設(shè)施配套用房均在此處地下，故需要協(xié)調(diào)比較多的問題，比如：地下室荷載和水池之間的關(guān)系；地下變電所和水池之間的關(guān)系（有強制規(guī)范規(guī)定水池不能在變電所頂部）；水池近旁幾百年的古樹與中心廣場高差之間的處理等等。
根據(jù)這些現(xiàn)場問題，設(shè)計研發(fā)部門和景觀設(shè)計公司、相關(guān)專業(yè)設(shè)計公司進行了多次溝通，最終解決了上述種種問題：增加地下室頂板荷載，確?？梢猿休d水池重量；微調(diào)水池位置，使水池和地下變電所關(guān)系符合強制性規(guī)范要求；地下室出地面建筑被當作景觀建筑來進行設(shè)計，力求與周圍景觀以及四界相鄰建筑協(xié)調(diào)；專門為古樹設(shè)置古樹廣場，用梯級降低的方式漸次過度將近兩米的高差。
這樣，因為設(shè)計研發(fā)部門及時有效地組織各專業(yè)的溝通，有效地提高了設(shè)計效率，節(jié)省了中間來回反復的時間，將景觀設(shè)計周期控制在既定時間范圍內(nèi)。
5.5項目成本控制
在成本控制方面，由于前期開發(fā)商對項目的景觀造價估算為600萬，故而現(xiàn)有開發(fā)商決策層對設(shè)計研發(fā)部門就設(shè)計任務(wù)書造價的提升提出疑議。為消除疑議，設(shè)計研發(fā)部門邀請決策層以及預算、工程部門對周邊項目以及北京、上海的同檔次項目景觀進行考察，重點對于景觀營建成本進行了考察和測評。同時，設(shè)計研發(fā)部門對項目景觀元素所涉及到的材料成本也做了本土化的調(diào)查，并提交了相應的報告，說服決策層采用新的景觀設(shè)計限額。
在其后的施工預算中，本項目景觀施工費用約為1600萬，單方造價約為147元，控制在之前的限額之內(nèi)。
參考文獻：
[1] 田彥.房地產(chǎn)營銷.北京：中國勞動社會保障出版社，2002
[2] 杜宇.試論房地產(chǎn)營銷策略.中國科技信息, 2006（4）：
大家好！
首先感謝公司給我這個展示自我，營銷自我的機會，使我抱著一種積極參與、激流勇進的心態(tài)參加設(shè)計公司總經(jīng)理競聘。
我叫__，——年——月出生，——年——月畢業(yè)于——城市學院土木建筑系，——年——月進入__集團工作至今，工程師，國家二級注冊建筑師。
光陰似箭，日月如梭，轉(zhuǎn)眼間，我來__已十年了。十年來，我有幸見證了__集團從小到大，從弱到強，到現(xiàn)在發(fā)展成為__乃至*房地產(chǎn)業(yè)的一面旗幟。__“以人為本，用心營造”的企業(yè)文化，科學嚴謹?shù)墓芾砟Ｊ?，至高至遠的錦繡前程深深地吸引著我。十年來，在__這個學習氛圍濃厚，有著良好互助精神的團隊里，我得到了迅速的成長，從一名初出校門的業(yè)務(wù)新手成長為一名技術(shù)全面、業(yè)務(wù)嫻熟的二級注冊建筑師，從一名設(shè)計員成長為設(shè)計公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理。是公司給了我一個“天高任鳥飛，海闊憑魚躍”發(fā)展平臺，是公司培養(yǎng)了我，我的每一個進步都傾注了公司領(lǐng)導的心血。借此機會，對多年來關(guān)心和支持我工作、學習的各位領(lǐng)導表示衷心的感謝，各位同仁表示衷心的感謝。下面我分三個方面來闡述我的競聘演講。
一、過來一段時期，思想和工作小結(jié)
在政治思想上，我一貫遵守憲法和法律，遵守公司的規(guī)章制度，認同和擁護公司的企業(yè)文化，努力貫徹執(zhí)行集團董事局和公司全委會方針、決策，關(guān)心國家大事，熱心公益事業(yè)，維護公司的形象和利益。
在業(yè)務(wù)工作上，我一貫重視專業(yè)理論知識的學習、更新和鞏固，注重理論聯(lián)系實際，用所學理論知識解決工程實際問題。通過自學和摸索熟練地掌握了pkpm系列工程設(shè)計軟件，大大提高了工作效率，縮短了出圖時間，使生產(chǎn)力得到了較大的解放，同時熱心地指導其他同事學軟件、用軟件，解答他們的疑問。在長期設(shè)計工作中，我對建筑設(shè)計產(chǎn)生了濃厚的興趣，自學了建筑學的專業(yè)理論課程，還考取了*大學建筑學專升本，并于去年6月順利完成了學業(yè)。近年來我先后完成了世紀花園10#、14#建筑方案及施工圖，世紀花園大門方案，*省安江農(nóng)校圖書館建筑方案及施工圖，河西__家居廣場建筑方案，在水一方b、c、d棟建筑方案和建筑施工圖設(shè)計，完成了__國際實驗學校實驗綜合樓建筑方案及結(jié)構(gòu)施工圖，完成了湖天一色5#、7#、23#、24#樓結(jié)構(gòu)施工圖、湖天一色23#、29#樓的建筑方案，完成了順天國際大廈和會同縣人民影劇院建筑方案設(shè)計。
2001年，獲房產(chǎn)公司世紀花園戶型方案競賽第一名，2003年獲“市優(yōu)秀設(shè)計”二等獎，兩次獲得“設(shè)計產(chǎn)值狀元”。
在管理工作上，2001年至2003年，我擔任設(shè)計公司總經(jīng)理助理職務(wù)，2004年先后擔任了土建綜合室主任和設(shè)計公司副總經(jīng)理職務(wù)，2006年3月底擔任設(shè)計公司總經(jīng)理。在完成生產(chǎn)任務(wù)的同時，積極參與設(shè)計公司的各項管理工作。建立健全設(shè)計公司各項管理制度，制定崗位標準與考核制度，積極謀劃公司發(fā)展規(guī)劃，認真領(lǐng)會上級領(lǐng)導的精神，團結(jié)和帶領(lǐng)同事完成領(lǐng)導交辦的任務(wù)。1998、2000、2001年三次被評為優(yōu)秀員工。
二、擬任職務(wù)的現(xiàn)狀及分析
設(shè)計公司是集團公司的技術(shù)核心，肩負著房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)和研究工作，為集團公司提供技術(shù)支撐和服務(wù)。近年來，設(shè)計公司在集團公司的正確領(lǐng)導下，依托主業(yè)，搶抓機遇，以質(zhì)量求發(fā)展，抓管理促效益，取得了長足的進步，技術(shù)隊伍和實力不斷發(fā)展壯大，資質(zhì)升為乙級，綜合產(chǎn)值和利潤逐年上臺階，為社會創(chuàng)作了一批較有影響的住宅小區(qū)、商業(yè)、辦公、綜合樓等建筑精品。員工收入和生活質(zhì)量、工作環(huán)境得到了很大的改善。設(shè)計公司是一支年輕的團隊，是集團公司百般呵護下的溫室里的花朵，沒有經(jīng)受過市場經(jīng)濟的洗禮，沒有領(lǐng)教過市場競爭的殘酷，還沒有完成由單一型“技術(shù)人”向復合型“社會人”的轉(zhuǎn)變。設(shè)計公司的發(fā)展還存在許多不足，突出表現(xiàn)在不能滿足集團公司主業(yè)迅速擴張的需要，在制度建設(shè)、設(shè)計水平、服務(wù)質(zhì)量、管理水平、人才結(jié)構(gòu)與貯備、市場競爭力等諸多方面暴露重重危機，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、裝飾、園林工程施工管理工作沒有走上正規(guī)的軌道，極需建立一套完善的立項、招投標、簽立合同的程序和管理辦法。
2、設(shè)計水平和服務(wù)質(zhì)量較往年有所下降，全面質(zhì)量管理難以落實到位，項目前期參與不夠，產(chǎn)品研發(fā)力量薄弱，重大項目管理不到位，導致一些項目邊施工邊修改，重大項目沒有通盤考慮，顧此失彼，嚴重影響工程建設(shè)進度，浪費大量的人力、物力和時間。
3、內(nèi)部管理急待加強。特別是項目進度和項目綜合管理沒有很好貫徹執(zhí)行，定額設(shè)計工作還停留在初步階段。
4、人才結(jié)構(gòu)極不合理，技術(shù)人員中新手所占比例過大，技術(shù)力量薄弱。規(guī)劃、建筑等人才缺乏，方案設(shè)計水平急需提高，對外組織方案競標的實力較弱。內(nèi)部項目也出現(xiàn)安排不下去或安排的項目不能按時完成，嚴重影響建設(shè)方的工程進度，損害公司形象。
5、外部市場丟失殆盡，在業(yè)界的知名度、影響力較低。設(shè)計人員接觸的建筑類型單一，且沒有經(jīng)受市場的洗禮，成長緩慢，不利于設(shè)計公司長遠的發(fā)展。
三、任職后的工作打算
如果我有幸能當選設(shè)計公司總經(jīng)理，我將根據(jù)業(yè)界的發(fā)展趨勢和公司實際情況做好以下幾點工作。
1、建立健全管理制度，為公司可持續(xù)發(fā)展打下堅實的制度基礎(chǔ)。
（1）、建立與利潤掛鉤、總額控制的行政、后勤管理人員管理產(chǎn)值分配制度，既維護股東利益，又充分調(diào)動管理團隊的積極性。
（2）、改革完善執(zhí)全委會制度，建立以管理層為主的執(zhí)委會，建立以股東為主的全委會，切實加強全委會對執(zhí)委會的領(lǐng)導和監(jiān)督，以及兩會各司其責。
（3）、規(guī)范園林、裝飾工程施工管理，嚴格按照集團公司的有關(guān)制度，結(jié)合設(shè)計公司的實際情況制定操作性強的管理辦法。
（4）、與房產(chǎn)、工程公司合作，制定定額設(shè)計實施細則和標準，完成集團公司下達的任務(wù)，將定額設(shè)計思想貫穿到設(shè)計的每一個階段。
（5）、制定科學規(guī)范的設(shè)計業(yè)務(wù)工作流程。
（6）、制定末位不合格淘汰制度，引入優(yōu)勝劣汰機制，激發(fā)員工積極向上。
2、建立一支高素質(zhì)的專業(yè)人才團隊，為公司的可持續(xù)發(fā)展打下堅實人力資源基礎(chǔ)。
（1）、有計劃引進優(yōu)秀的規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)人才。
（2）、通過項目合作引進“外腦”，提高設(shè)計水平和項目管理水平。
（3）、發(fā)揮技術(shù)骨干的傳、幫、帶作用，貫徹落實技術(shù)指導人制度，加快年輕技術(shù)人員的成長。
（4）、鼓勵員工參加注冊考試和方案競賽，鼓勵發(fā)表專業(yè)論文和參加學術(shù)活動，開闊視野，增長見識。
（5）、積極拓展外部市場，積極參加各類招投標，增強在業(yè)界的影響力和知名度。
3、加強執(zhí)行力建設(shè)
（1）、貫徹落實設(shè)計進度管理制度，嚴格按合約提交合格的設(shè)計作品。
（2）、貫徹落實定額設(shè)計細則，最大限度為業(yè)主省錢，為社會節(jié)約資源。
（3）、加強設(shè)計文件匯簽管理，杜絕不合格作品出圖。
（4）、落實全面質(zhì)量管理制度，重視事先指導、事中檢查，把好圖紙校審關(guān)，
管好各類技術(shù)文件存檔。
（5）、做好設(shè)計前期研究工作，為房產(chǎn)當好參謀，加大作品的研發(fā)力度，為社會多出優(yōu)秀的設(shè)計作品。
（6）、強化“四步曲”及“百分制考核辦法”。
4、狠抓各項規(guī)章制度的落實，努力完成產(chǎn)值和利潤目標。
利潤是企業(yè)生存發(fā)展的前提，是投資人追求的經(jīng)濟目標，是對管理團隊最直接的考核辦法。我一定會建立健全和貫徹落實各項規(guī)章制度，切實抓好生產(chǎn)和服務(wù)工作，團結(jié)和帶領(lǐng)全體員工努力工作，積極完成2006年發(fā)展規(guī)劃的產(chǎn)值和利潤目標。
關(guān)鍵詞：居住區(qū)；景觀設(shè)計；主題；營銷
一、 行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢
居住區(qū)主題，是指貫穿于整個項目的中心思想及其落地的情況。一個成功的主題，可以從不同維度反映出居住區(qū)的開發(fā)思路、市場定位、規(guī)劃設(shè)計及營銷推廣等各個方面的內(nèi)容，為居住區(qū)增添文化附加值，從而滿足目標客戶群的精神需求，同時帶動銷售。
在市場競爭日趨激烈的大環(huán)境下，鮮明的設(shè)計主題有助于大大提高營銷的成功率。然而當今市場上失敗的例子比比皆是，或廣告語定位模糊、語焉不詳，或面對面銷售時沒有合適的景觀引爆點，無法造成對潛在客戶的吸引力。以下為導致上述結(jié)果的幾個常見原因：
1. 血肉分離
血肉聯(lián)系是一種高度緊密、須臾不可分離、生死相依的關(guān)系。若將營銷活動比喻成傳遞信息的血，景觀設(shè)計則是承載實質(zhì)存在的肉。在當今的市場，房地產(chǎn)公司的營銷部門與設(shè)計公司之間往往存在著大量的信息不對稱。
常見的情況是兩個部門在項目前期、后期都缺乏深入的溝通，導致設(shè)計公司沒有弄懂營銷部門的意圖，令設(shè)計無法準確地滿足營銷的需求，而營銷部門也找不到設(shè)計中可以運用的景觀亮點，只能強作圓場或另辟蹊徑。
另一種的情況是景觀設(shè)計師本身對設(shè)計主題缺乏足夠的重視，在設(shè)計的過程只考慮空間、形態(tài)等感官上存在的事物，忽略了精神層次的思考，主題部分完全由營銷部門完成。
2. 缺乏根據(jù)
無論是景觀設(shè)計部門或者營銷部門，都有陷入這樣局面的情況：為了創(chuàng)造獨特的亮點及賣點，從一個新奇的事物進行主題的設(shè)計，而那種事物往往是無水之源，例如在一個英倫風格的樓梯內(nèi)植入“叮當貓”元素。從自身的角度來看似乎并無問題，但難以自圓其說，可能一時能吸引客戶的眼球，但經(jīng)不起詳細的推敲和質(zhì)疑，容易令客戶失去信心，同時削弱其它有價值的亮點。
3. 生搬硬套
直接套用國外村鎮(zhèn)及旅游景點的名字也是居住區(qū)景觀設(shè)計的常見情況。由于氣候、材料、人文、周邊環(huán)境等各方面的差異，拿來主義的異國風情景觀，極容易給人造成“山寨”的感覺，引發(fā)潛在客戶的反感情緒。同時，從設(shè)計到名稱的直接抄襲，有引起法律糾紛的危險性。曾經(jīng)有房地產(chǎn)公司直接克隆國際知名旅游小鎮(zhèn)，欲打造當?shù)芈糜翁厣包c，結(jié)果遭到了官方的控訴，引起“假旅游真地產(chǎn)”的社會輿論，大大損害了公司乃至當?shù)卣男蜗蟆?/p>
小結(jié)：景觀設(shè)計主題應在設(shè)計公司方案部門和房地產(chǎn)公司營銷部門之間形成合力，從項目的條件及實際情況出發(fā)，打造出獨特的個性。
二、 設(shè)計主題的切入點
設(shè)計主題通常是從以下幾個方面進行考慮，通過從其中一個點或幾個點進行切入。
1. 場地屬性
場地屬性包括氣候、地貌、水文及基地條件等自然因素及政治、歷史、文化等人文因素。城市的自然風貌、風俗習慣，以及項目在城市中的區(qū)位、項目自身的內(nèi)外部資源，都是設(shè)計主題前期搜集分析的重要組成部分。
其中，山、水等自然資源是極為常用的主題資源，其優(yōu)勢常在廣告語及項目案名中出現(xiàn)。如：富力地產(chǎn)在海南的山地別墅項目，因其依山傍海的優(yōu)勢，案名定為富力灣山海豪庭，而設(shè)計主題定為“云間漫步，溪谷觀瀾”，在山地上設(shè)計瀑布溪流，同時開辟休閑棧道及觀景平臺，達到案名、主題與設(shè)計三者的統(tǒng)一。
2. 開發(fā)商風格
不同的開發(fā)商有其自身不同的風格，不同的風格形成其自身區(qū)別于其它企業(yè)的獨特形象，并以此發(fā)展成企業(yè)的審美取向及價值取向。例如龍湖集團，其口號為“善待你一生”，整體景觀呈現(xiàn)出“柔美”“生態(tài)”“人文”的感覺，以其自然、宜居、純粹的景觀在業(yè)內(nèi)有極好的口碑；時代集團的理念為“生活?藝術(shù)?家”，較之龍湖則更側(cè)重藝術(shù)的氛圍，也具有更多現(xiàn)代、前衛(wèi)的時尚元素。
對于開發(fā)商風格的參考，一般在于確定項目的整體基調(diào)，切忌出現(xiàn)與開放商風格屬性相悖的主題定位。例如將極具陽剛色彩的主題強加在基調(diào)陰柔的項目之中，勢必造成項目的不協(xié)調(diào)感，以致模糊了企業(yè)形象。就單個項目而言，或許短期內(nèi)看不出太大影響，甚至表面上對銷售有促進作用，但于企業(yè)的長期發(fā)展而言是不利的。
3. 客戶定位
從目標客戶的需求出發(fā)，也是設(shè)計主題的重要切入點。不同身份、背景、年齡層的客戶，有著完全不同的功能需求及精神需求。常見的分類方式，將客戶群分為剛需型客戶、改善型客戶、度假型客戶、投資型客戶幾大類別，亦有詳細到企業(yè)主、企業(yè)金領(lǐng)、城市白領(lǐng)等分類方式，還有按60后、70后、80后、90后等年齡段進行分類的情況。但無論何種分類方式，特定的目標客戶必定有其相對穩(wěn)定的生活方式及共同需求。
小結(jié)：設(shè)計主題的打造，應尊重城市發(fā)展的基調(diào)，符合當?shù)靥厣绊椖刻刭|(zhì)，符合目標客戶的喜好及需求，綜合多方面的因素，選取其中一個或多個點進行切入，令設(shè)計主題具有足夠的依據(jù)，形成項目的靈魂。
三、 設(shè)計主題的落地性
通過對場地、開發(fā)商、客戶的綜合分析，可確定設(shè)計主題的思路和方向。然而，主題的表達需要具體的景觀設(shè)計進行承載，才能成為成功營銷的條件。一個成熟的景觀主題，可以從以下幾個方面進行演繹。
1. 標識系統(tǒng)
標識系統(tǒng)，是指以標識系統(tǒng)化設(shè)計為導向，綜合解決信息傳遞、識別、辨別和形象傳遞等功能的整體解決方案。在居住區(qū)景觀設(shè)計里，通常包含了LOGO、色系、指示牌、提示牌、布告欄等多方面的元素。通過標識系統(tǒng)的設(shè)計，有利于直觀地將整個居住區(qū)的景觀進行系統(tǒng)化地梳理及表達，形成樓盤形象與功能的橋梁，對于打造居住區(qū)的主題起到重大的作用。
2. 雕塑小品
雕塑小品在居住區(qū)的設(shè)計中，常常作為“點睛之筆”出現(xiàn)。雕塑分為主景雕塑和配景雕塑，主景雕塑設(shè)置在居住區(qū)的重要節(jié)點位置，如視線焦點、軸線中心等場所，以極鮮明的形象，給客戶帶來強烈的視覺沖擊，從而形成記憶點；配景雕塑常作為點綴出現(xiàn)，設(shè)置于主景附近、次要節(jié)點、道路轉(zhuǎn)角等位置，主要功能是制造氛圍，強化客戶印象。
富力天海灣的主題是“海之天堂鳥之鄉(xiāng)”，其坐落于廣州南沙的海岸邊上，主題上運用了其獨特的場地資源――廣州的海岸。同時，利用鳥的形象作為景觀主題的承載，在設(shè)計上通過寓意飛翔的穿梭廊架及隨處可見的天鵝雕塑，共同打造了項目的形象，場所、案名、主題、雕塑等方面得到較高的統(tǒng)一。
3. 植物空間
植物是景觀設(shè)計中最靈活的造景方式，同時也是設(shè)計的難點。優(yōu)秀的植物配置及苗木選擇，在日趨注重軟景的行業(yè)趨勢之中，占據(jù)越來越重要的位置，甚至有“做好了植物就成功了大半”的業(yè)內(nèi)說法出現(xiàn)。
成功的植物設(shè)計，擅于運用疏密的變化、形態(tài)的變化、色相的變化、季相的變化等多個維度進行設(shè)計，同時形成植物設(shè)計主題，如不同季相呈現(xiàn)不同面貌的“幻彩四季”，具有視覺沖擊力及畫面感的“浪漫花?！?，舒適、大氣又低造價的“陽光草坪”等。
然而，植物的主題往往只是作為整體主題的一個子分支出現(xiàn)，如何將植物主題與整個項目的主題進行搭接及融合，使兩者之間呈現(xiàn)出統(tǒng)一的主次關(guān)系，是植物主題需要解決的問題之一。
關(guān)鍵詞：景觀設(shè)計；地產(chǎn)商；景觀管理
中圖分類號：S732 文獻標識碼：A 文章編號：1674-0432（2012）-07-0190-1
工程質(zhì)量相接近的樓盤最終銷售價格差距有的能達到百分之三十的差距，開發(fā)商如何利用自身優(yōu)勢，使得景觀最大限度地提高樓盤的附加價值呢·
首先，景觀設(shè)計最理想的介入時間，是在總圖規(guī)劃過程中。在這個階段景觀設(shè)計的介入可以統(tǒng)籌整個樓盤的規(guī)劃進度，避免重復施工與不合理布局。并且規(guī)避一些不適宜景觀設(shè)計的規(guī)劃，例如：住戶窗前，高壓線下等，充分考慮到居民的切身需要，合理安排活動區(qū)域。
其次，選擇合適的景觀設(shè)計公司。地產(chǎn)商可根據(jù)自己的需要慎重選擇，不可盲目崇拜國外景觀機構(gòu)：倘若與國外的設(shè)計師合作，就要在植物配置方面找本地的設(shè)計師。種植適應在本地生長的鄉(xiāng)土樹種，國外的設(shè)計師擅長的是西方園林的布局特點，對工藝要求高，尤其是裝飾方面的要求更是精益求精。本土設(shè)計師擅長的中國古典園林的特點，人與自然渾然天成，講究和諧自然。所以把國外和國內(nèi)的設(shè)計有點有效地綜合起來才會達到一加一大于二的效果。
目前多數(shù)成熟的地產(chǎn)商會選擇有外籍設(shè)計師的國內(nèi)優(yōu)秀景觀公司，一般單價為20-30元/m2，這樣既可保證各階段的系統(tǒng)性，又有最高的性價比，國內(nèi)的設(shè)計公司設(shè)計單價相對較低，所以從經(jīng)濟的角度來講，應該兩者結(jié)合達到平衡。
最重要的是對景觀設(shè)計品質(zhì)的控制。
概念階段：這個階段也被稱為設(shè)想階段。一般由主要負責項目的設(shè)計師根據(jù)甲方實際要求，參照當?shù)氐娜宋?、自然風情拿出至少2套方案。
發(fā)展商應先為項目定位，明確客戶需求、相應的景觀造價等，同時在概念方案階段應確定景觀風格，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃中的不足和面對的問題并加以解決，設(shè)定合理的景觀框架，主次分明，繁簡得當，并考慮景觀的均好性，解決好功能分區(qū)和交通流線，重點把握人流密集區(qū)的景觀設(shè)計，增加景觀的視覺價值，以有效提升銷售業(yè)績。
方案階段：應由項目公司組織，一般由集團公司分管領(lǐng)導、項目公司負責人、規(guī)劃設(shè)計部、總師辦、建筑設(shè)計公司、營銷公司、物業(yè)管理公司、工程部相關(guān)人員及景觀設(shè)計等單位參加。
1.設(shè)計方案與項目總體規(guī)劃是否相符；
2.設(shè)計是否體現(xiàn)以人為本的原則；
3.結(jié)合建筑設(shè)計進一步評審景觀設(shè)計是否合理，彼此之間風格是否和諧；
4.使用功能能否滿足需要，功能分區(qū)、動靜分區(qū)等是否合理；
5.交通組織是否合理，小區(qū)的出入口分級（主次）是否合理；
6.是否最大程度利用自然景觀及原生植物；
7.景觀設(shè)計公司是否已盡可能提供了多方案供比較；
8.綠化率等技術(shù)、經(jīng)濟指標能否達到要求；
9.配套設(shè)施與建筑關(guān)系是否統(tǒng)一，是否與營銷承諾、樓書等文件相符；
10.是否方便物業(yè)管理和滿足安保要求等；
11.別墅項目應考慮山體排水和花園分界；
12.泳池、水景設(shè)置是否合理等。
深化方案階段：本階段，設(shè)計大的方面和重要細節(jié)都應得以明確。
1.設(shè)計文件的深度是否符合設(shè)計委托書的要求，即方案的意圖貫徹，如：有無符合要求的效果圖、電子設(shè)計文本等；
2.合理統(tǒng)籌，建筑，景觀，排水，供暖。供電之間是否有矛盾；
3.設(shè)計方案提出的調(diào)整意見是否得到改善；
4.園路設(shè)計是否滿足消防要求，與建筑出口相互關(guān)系是否合理；
5.進一步審查交通組織的合理性，如：小區(qū)入口的設(shè)置是否合理，是否考慮人車分流及滿足物業(yè)管理需要等；
6.地下車庫入口、自行車庫入口、地下室采光通風井等位置與周圍景觀銜接的合理性、統(tǒng)一性；
7.綜合管線、窨井蓋、配電設(shè)備、弱電設(shè)備、煤氣調(diào)壓站、垃圾房等的景觀處理是否得到綜合考慮；
8.水景結(jié)構(gòu)、園林小品的基礎(chǔ)及設(shè)備、設(shè)施的位置、標高與有關(guān)管線、窨井位置等是否有沖突；
9.路燈間距是否滿足照明要求，有無考慮節(jié)能；燈光的顏色、布置的位置及形式是否合理；
10.排水組織是否合理，有無噴灌系統(tǒng)；
11.水景效果，如：駁岸、動靜等方面的處理手法等是否理想、到位及可行；
12.綠化植栽配置是否合理，品種、規(guī)格等是否符合要求；
13.總造價控制能否滿足經(jīng)濟性要求，是否合理等。
施工圖設(shè)計階段：
1.施工圖設(shè)計是否符合國家及地方有關(guān)規(guī)范和規(guī)程，尤其是編制深度是否達到要求；
2.擴初設(shè)計評審提出的調(diào)整意見是否得到落實；
3.各專業(yè)設(shè)計之間是否存在互相矛盾，如豎向設(shè)計與綜合管線、室內(nèi)地坪、道路標高、室外附屬建筑物、構(gòu)筑物等之間是否矛盾：
4.各種主材及設(shè)備如：花崗巖、道路磚、路牙、木材、自然石、燈具、室外家具、噴頭、水泵等是否合理選定；
5.各種節(jié)點構(gòu)造是否需調(diào)整，水景有無考慮防水等專項措施；
6.假山、塑石的風格、體量要求；
7.室外家具、燈具的布置是否合理；
8.植物豎向?qū)哟蔚雀鱾€界面的配置是否豐富合理；
9.不同季節(jié)的景觀效果是否得到充分考慮；
10.植物種（移）栽的季節(jié)和時間；
11.噴灌能否滿足綠化養(yǎng)護要求等。
施工服務(wù)階段：
1.應選擇有經(jīng)驗的施工隊；
2.在重要節(jié)點處有效控制：材料樣板的確認，放樣，大的形體的控制，植物選型等問題；
3.現(xiàn)場的把控和調(diào)整，力求每個角落都富有意境。
2006年中國半導體市場已經(jīng)占到全球市場的22％。在中國市場上，已經(jīng)有100家左右嚴格意義上的芯片設(shè)計公司，主要分布于消費類電子、電信與網(wǎng)絡(luò)、安全領(lǐng)域。可見，相比于整個半導體市場，中國Ic設(shè)計和IP市場不是很大，但非常新，同時增長率非常高，對IP的需求越來越大。Synopsys公司DesignwareIP業(yè)務(wù)部開發(fā)總監(jiān)Zhang Jing-Fan分析認為，國內(nèi)IP業(yè)的需求存在以下幾個特點：
1.易于使用。相對于芯片公司，IP針對更廣的客戶，因此針對每個特定客戶的要求更加復雜。Synopsys的策略是事先根據(jù)客戶的需要把參數(shù)設(shè)置好，提供多個IP時先整合好。例如，此次針對PCI Express及USB的DesignWare IP，已對中國市場預先配置了易于集成的豐富參數(shù)。
2.增加本地支持。國內(nèi)目前IP交易比較熱，最大的問題就是售后服務(wù)。客戶的IP服務(wù)要求比工具的支持服務(wù)的要求還高，客戶一般都會直接找原廠提供支持，而不是找交易中心。Synopsys過去的售后服務(wù)在海外，因此現(xiàn)在已開始在上海建立IP支持中心，以提供專業(yè)的IP集成和咨詢服務(wù)。
3.國內(nèi)初創(chuàng)公司起步晚，財務(wù)狀況有限，需要自己買IP，但存在買不起的現(xiàn)象。為了幫助新公司把起步費用降低，Synopsys的策略是，客戶成功后Synopsys再收取費用，以便降低IP使用的門檻。
關(guān)鍵詞：品牌形象設(shè)計戰(zhàn)略過程企業(yè)文化
品牌是建立在滿足消費者的需求，消費者對企業(yè)品牌的認可是依靠企業(yè)品牌形象而建立起來的，不僅僅是靠一個漂亮的標志或者精美的包裝構(gòu)建的。品牌設(shè)計的過程通過滿足的功能不僅僅是需要更多的市場，它是企業(yè)與消費者之間的一個重要的橋梁。對于設(shè)計師來說，如何更好地了解不同層次消費者的需要，必須從分析客戶的情況、行業(yè)、競爭和市場等多方面考慮。在品牌形象設(shè)計的過程中，采用的視覺、品牌審計、管理、訪談、研究到最后的口頭和視覺解決方案是一個合理的設(shè)計過程，設(shè)計師的工作是在對品牌發(fā)展戰(zhàn)略過程中，把設(shè)計從創(chuàng)新發(fā)展到解決方案的系統(tǒng)架構(gòu)建立出來。品牌設(shè)計師應當著重開發(fā)各種概念的設(shè)計，并通過設(shè)計過程，結(jié)合能夠表達品牌精神的一切元素，并使之應用到整個品牌推廣計劃的發(fā)展中去。
一、中國企業(yè)形象設(shè)計行業(yè)的發(fā)展
目前中國從事品牌形象設(shè)計的企業(yè)有很多，幾乎每個設(shè)計公司都在開展品牌形象設(shè)計業(yè)務(wù)。在中國改革開放前30年中國的企業(yè)處在資本積累的階段，中國的企業(yè)家們大多數(shù)對品牌的知識處于初級階段。在20世紀80年代、90年代，簡單的標志設(shè)計與應用系統(tǒng)成為當時公認的企業(yè)形象設(shè)計。
通過30多年經(jīng)驗的積累，在發(fā)展進程中通過企業(yè)對自身與社會各種競爭力的了解，并對其運行模式的摸索和成敗經(jīng)驗總結(jié)，30年后的企業(yè)家們對于如何塑造自己的品牌形象開始有了新的認識。在大量海外發(fā)達國家成熟品牌進入中國市場后形成的沖擊，與國外專業(yè)設(shè)計公司團隊專業(yè)化的服務(wù)理念的進駐，使中國的企業(yè)家從盲目建立品牌形象到認可專業(yè)化服務(wù)理念，從新審視自身的不足，他們對于品牌形象設(shè)計的需求進階到必須得更好更貼切更有戰(zhàn)略性的設(shè)計服務(wù)。
二、目前品牌設(shè)計行業(yè)發(fā)展趨勢
1.滿足客戶需求的變化。
客戶的需求一般是指通過買賣雙方的長期溝通，對客戶購買產(chǎn)品的欲望、用途、功能、款式進行逐步發(fā)掘，將客戶心里模糊的認識以精確的方式描述并展示出來的過程。在面對有實力的集團企業(yè)競爭日益激烈的社會環(huán)境下，各種專業(yè)外包服務(wù)機構(gòu)逐步崛起，各種創(chuàng)新的營銷理念驅(qū)動下，客戶的需求一定是多方面的，且其中不確定因素占大多數(shù)，作為設(shè)計師必須去分析和引導他們。
2.品牌形象設(shè)計產(chǎn)業(yè)的變遷。
鑒于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)使信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)達與信息傳播途徑不可想象的廣泛程度，品牌形象設(shè)計產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從單一的品牌標志設(shè)計發(fā)展成要對某一品牌以及其下屬的一切需要形象設(shè)計的元素與品牌戰(zhàn)略進行整合。如傳統(tǒng)的服裝公司以前在某一商場租賃一定面積的服務(wù)區(qū)，建立一個品牌服裝專柜或?qū)Ｙu店。
3.市場趨勢的變化。
開展國際化合作以及成為所有企事業(yè)單位的發(fā)展目標之一，加強對國外先進的設(shè)計機構(gòu)的活動，在品牌形象設(shè)計行業(yè)，相較之下，歐美國家的專業(yè)成熟度與社會認知度在全球范圍趨于領(lǐng)先，其次為日本、韓國，中國的設(shè)計機構(gòu)須加強對外交的交流和學習，不斷補充創(chuàng)新思維與實踐能力，建立能夠勝任戰(zhàn)略化服務(wù)的機制與人才儲備。
三、市場變化的過程
新的商業(yè)趨勢在傳統(tǒng)的面對面銷售模式發(fā)展成了與電子商務(wù)共分半壁江山的局面?；ヂ?lián)網(wǎng)盛行后的B2B(BusinesstoBusiness即企業(yè)對企業(yè)的電子商務(wù)模式)、B2C（BusinesstoCustomer即表示商業(yè)機構(gòu)對消費者的電子商務(wù)模式）到目前流行的C2C（CustomertoCustomer即消費者與消費者之間的電子商務(wù)模式），企業(yè)對品牌形象設(shè)計實踐中智能化管理提出需求。
企業(yè)更青睞通過專業(yè)的設(shè)計機構(gòu)提高品牌形象，商業(yè)發(fā)展趨勢正從品牌發(fā)展往重視品牌戰(zhàn)略的方向提高，從簡單的品牌視覺解決方案發(fā)展到以設(shè)計作為提高公司的競爭力的營銷核心，并要求著提高全球認同的專業(yè)品牌形象設(shè)計公司設(shè)立
四、管理流程
管理流程是指為了針對企業(yè)控制風險、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量、提高工作效率、提高對市場的反應速度，最終提高顧客滿意度和企業(yè)市場競爭能力并達到利潤最大化和提高經(jīng)營效益的目的的流程。是企業(yè)信息化管理過程中一個不可或缺的重要模塊，用來定義和控制操作規(guī)程的基本過程，主要管理人對數(shù)據(jù)進行操作規(guī)程時人與人之間或活動與活動之間的數(shù)據(jù)流向，以及在一個項目的生命周期內(nèi)跟蹤所有事務(wù)和數(shù)據(jù)的活動。
在品牌形象設(shè)計過程中，是根據(jù)客戶、消費者的需求，在設(shè)計過程對視覺系統(tǒng)涵蓋了解決，應用，實施和管理的每一個品牌的市場評估和營銷方面的發(fā)展。建立以了解市場行為和盈利的目標定位，優(yōu)化組合管理的品牌定位和開發(fā)，識別和開發(fā)新產(chǎn)品、品牌的機會，并對產(chǎn)品、包裝、廣告等各方面實施的監(jiān)控流程。
一、自主轉(zhuǎn)型，設(shè)計為先
浙江武義康宇工貿(mào)有限公司自主設(shè)計研發(fā)的“來騎美”健身腳踏車將踏步機與自行車結(jié)合在一起。憑借創(chuàng)新的設(shè)計和實用的功能，很快就獲得了采購商的青睞，最貴的能賣到2000美元。從傳統(tǒng)產(chǎn)品轉(zhuǎn)向了高附加值產(chǎn)品，由中國制造的利益短縮過渡到實用改造的創(chuàng)意利潤。家電展區(qū)，蘇州科沃斯機器人科技有限公司自主設(shè)計研發(fā)了3款家務(wù)機器人：地面清潔機器人、家庭安保機器人和自動擦窗機器人。借助卓越的設(shè)計研發(fā)能力，該公司已經(jīng)獲得了美國市場的認可。陶瓷是中國的象征，中國陶瓷企業(yè)在全球市場上一向占據(jù)主導地位。陶瓷企業(yè)也把重心轉(zhuǎn)向了產(chǎn)品設(shè)計。廣東宏宇陶瓷本屆廣交會上推出的裂紋石等新產(chǎn)品為公司贏得了大量訂單。隨著中國企業(yè)對設(shè)計重視程度的提升，境內(nèi)外設(shè)計公司也忙著前來“淘金”。日本喜多俊之設(shè)計工作室為廣東一家公司的熱水器產(chǎn)品設(shè)計的產(chǎn)品，只是加入了小小的創(chuàng)意設(shè)計，產(chǎn)品的附加值就得到了顯著提升。
二、積極完善，風采無限
雖然我國自主設(shè)計的產(chǎn)品也不乏閃光點，但還存在設(shè)計與產(chǎn)品斷節(jié)，設(shè)計投入低，總體設(shè)計水平還處在起步階段。
政府引領(lǐng)，產(chǎn)權(quán)保護需強化
只重視產(chǎn)品設(shè)計的層面是不夠的，如果想真正提升設(shè)計能力，必須全方位管控設(shè)計。形成系統(tǒng)化的創(chuàng)新設(shè)計制度，這就要求政府合理的制定相關(guān)的配套服務(wù)。韓國設(shè)計振興院中國事務(wù)所所長洪民碩表示，“設(shè)計是一個寬廣的概念，在設(shè)計中品牌是最重要的，還需要考慮到營銷和社會問題?！甭蹇煽晒I(yè)設(shè)計公司設(shè)計總監(jiān)賈偉說，“中國需要上規(guī)模的、標準化的企業(yè)化設(shè)計公司。從前期的設(shè)計創(chuàng)意、可行性驗證，到后期的成本分析、包裝設(shè)計，這個過程需要系統(tǒng)化地考量，不是一兩個設(shè)計師的個人行為?！?/p>
雖然公司的新產(chǎn)品在廣交會上獲得了大豐收，浙江武義康宇工貿(mào)有限公司總經(jīng)理朱武仍然表達了自己的擔憂，雖然國內(nèi)有更廣闊的市場，但暫時不會考慮把產(chǎn)品在國內(nèi)銷售，原因是國內(nèi)的仿制能力太強，而相關(guān)部門對專利產(chǎn)品的保護力度又不夠。香港設(shè)計師協(xié)會前主席葉智榮表示，我國目前生產(chǎn)方面已經(jīng)成熟，設(shè)計卻還處在起步階段。初期難免會有模仿，重要的是在模仿中學習和前進，逐步推進自主創(chuàng)新。
拓寬思路，加大投入是必須
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計優(yōu)化；技術(shù)管理；
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
1.項目優(yōu)化理論及實例
1.1 房地產(chǎn)項目優(yōu)化管理理論
房地產(chǎn)項目優(yōu)化管理就是圍繞工程成本控制這一主題，在“安全可靠、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理”的原則下，結(jié)合理論、技術(shù)、經(jīng)驗、科技等，對工程設(shè)計、施工技術(shù)方案的可行性、經(jīng)濟性進行比較、分析和判斷，以求得工程成本經(jīng)濟合理，實現(xiàn)對社會技術(shù)資源進行溝通、整合和利用。在結(jié)構(gòu)設(shè)計過程中，做好與建筑專業(yè)配合工作，積極參與項目設(shè)計各階段控制工作，把設(shè)計各階段的技術(shù)管理與工程成本控制落實到實處。規(guī)劃方案階段積極主動參與規(guī)劃方案設(shè)計階段的技術(shù)管理，在為營銷、規(guī)劃、建筑服務(wù)的同時，對工程成本加以控制從結(jié)構(gòu)專業(yè)角度對方案提出建議。
1.2 設(shè)計優(yōu)化實例
下面就順德深業(yè)城的項目管理經(jīng)驗，簡談設(shè)計優(yōu)化在房產(chǎn)成本控制中的重要性。
實例1：深業(yè)城項目7#，8#三十層，其建筑方案在高寬比、錯層等方面超過國家結(jié)構(gòu)規(guī)范相關(guān)規(guī)定。需要首先做結(jié)構(gòu)整體模型振動的試驗，分析試驗結(jié)果并確定結(jié)構(gòu)設(shè)計上的技術(shù)措施，再通過專家委員會的評審，這樣必然會增加項目開發(fā)時間及工程成本。結(jié)構(gòu)專業(yè)提出意見后，營銷和設(shè)計經(jīng)過綜合考慮，最后對方案進行修改，使項目開發(fā)時間和工程設(shè)計成本得到控制。
實例2：順德深業(yè)城一期地下室。該地下室共5萬平方米，規(guī)劃設(shè)計方案中沒有考慮消防通道在地下室頂板上位置，為了隨意布置消防通道，設(shè)計院結(jié)構(gòu)工程師將消防車荷載滿鋪地下室頂板來進行地下室設(shè)計，此做法使地下室及基礎(chǔ)工程設(shè)計成本大為增加。公司審圖時發(fā)現(xiàn)了此問題，建議建筑專業(yè)首先布置消防車通道，結(jié)構(gòu)專業(yè)再進行地下室和基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)設(shè)計。另外一個項目與此相反，規(guī)劃方案將消防車通道完全布置在社區(qū)地下室上。結(jié)構(gòu)專業(yè)提出完全可以結(jié)合社區(qū)外市政道路，最終減少了地下室結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)設(shè)計工程成本。
現(xiàn)階段，國內(nèi)設(shè)計單位對樁基礎(chǔ)承載力取值多參考地勘單位提出的建議值，再根據(jù)土壤物理指標進行理論計算而確定。通常設(shè)計單位確定樁承載力設(shè)計值比較保守，取值偏低，使得樁基承載力強度不能充分利用、樁基礎(chǔ)工程設(shè)計成本偏高。順德深業(yè)城樁基設(shè)計中，推廣以試樁的方法來確定單樁承載力設(shè)計值。結(jié)果顯示，這種設(shè)計值比理論計算結(jié)果高出20％以上，減少樁基礎(chǔ)工程成本支出20％以上。設(shè)計院選用靜壓Φ500，H=125,預應力管樁。按地質(zhì)報告，樁承載力設(shè)計值定為180噸，按5%數(shù)量現(xiàn)場試樁，樁承載力設(shè)計值定提高為250噸，比以理論值180噸提高了38％。在樁布置采用靈活方法，同時選用Φ500，H=100, 樁承載力設(shè)計值定為180噸。用兩種樁型根據(jù)軸力，合理分配，在塔樓下采用H=125樁型，在裙樓處采用采用H=125樁型，避免承載力浪費，取得了較好的經(jīng)濟效益。
由于地下室面積偏大、使工程成本偏高，所以對地下室的設(shè)計進行了重點技術(shù)分析。在柱距布置、層高、半地下室或全地下室比較、消防車荷載取值等方面實現(xiàn)了有效控制。地下室采用扁柱形式，合理利用空間。佛山某公司5．2萬平方米地下室，公司對設(shè)計成果優(yōu)化調(diào)整，使設(shè)計成本每平方米減少59元，工程成本少支出300多萬元；深圳某公司2．5萬平方米人防地下室，從結(jié)構(gòu)設(shè)計角度優(yōu)化設(shè)計，取得170千克／平方米用鋼量的好成效。
小區(qū)地下室的頂板上都會放置1米多厚覆土以便綠化。設(shè)計人員對處于覆土上的消防通道的消防車荷載取值、受力分析，建議在進行地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計時考慮消防車荷載在覆土豎向擴散作用。消防車荷載取值比“規(guī)范”值小于覆土厚度的倍數(shù)，一般在1～1.5倍，從而減少地下室和基礎(chǔ)工程設(shè)計成本，此建議已在許多項目的地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計得以應用，并取得較好經(jīng)濟效益。
2.上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)管理
上部建筑面積大，對整體工程成本影響較大，其結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)管理與工程成本控制就顯得尤為重要。結(jié)構(gòu)設(shè)計主要依賴于設(shè)計單位結(jié)構(gòu)工程師，工程師有義務(wù)為業(yè)主負責，但在實際工作中，他們并沒有對設(shè)計的經(jīng)濟合理性負責，甚至加大鋼筋用量和混凝土強度等級。因此，如何使設(shè)計單位結(jié)構(gòu)工程師既保證結(jié)構(gòu)安全和品質(zhì)，又保證工程設(shè)計成本控制在一個合理范圍內(nèi)，是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計技術(shù)管理人員職責的關(guān)鍵所在。
公司在加強上部建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計技術(shù)管理工作中，取得了一定成效 。一期在初步設(shè)計中，13層、25層高塔樓用鋼量預估65千克／平方米、85千克／平方米，在技術(shù)管理參與下，甲方給出定額設(shè)計，設(shè)計單位對原結(jié)構(gòu)設(shè)計方案進行調(diào)整后，使標準層用鋼量降至40千克／平方米、58千克／平方米以下，取得比較滿意結(jié)果。
3.現(xiàn)場工程技術(shù)管理實例
3.1碎石樁方案
某公司兩棟樓位于10米深回填土上，每棟建筑面積為3900平方米。樁基承載力設(shè)計值為45噸，扣除10米深回填土作用在單樁上負摩擦力的理論計算值36噸后，單樁承載力僅剩下9噸，必須對回填土地基進行加固處理。經(jīng)過對幾個回填土地基處理方案可行性、經(jīng)濟性進行比較，最終確定采用碎石樁處理方案。設(shè)計公司進行施工圖設(shè)計，施工圖中的碎石樁數(shù)目為2051根，公司獨自對此方案進行優(yōu)化。碎石樁數(shù)目減至332根，僅為設(shè)計公司的16％，工程成本減少84％，同時保證了工程進度。
3.2空間剛架結(jié)構(gòu)方案
某公司為營銷策略先建了娛樂中心，環(huán)繞娛樂中心三面地下室工程是在該中心竣工后才開工的。娛樂中心三面離地下室距離2米左右，地下室開挖前對會所支護顯得極為重要。施工單位設(shè)計支護方案為直徑800毫米聯(lián)排灌注樁，入土坎固6米，懸挑6米，共計12米，灌注樁作為懸臂梁工作。由于土質(zhì)較差，對樁的堪固作用不會太大，公司對該方案提出在聯(lián)排灌注樁上部加設(shè)壓頂梁以保證聯(lián)排灌注樁共同工作。同時在娛樂中心3個側(cè)面壓頂梁之間設(shè)置水平鋼筋混凝土桁架為懸臂樁提供支點，如此，支護方案轉(zhuǎn)變成受力性能更好的空間剛架結(jié)構(gòu)。最終施工單位采納公司意見，對原設(shè)計方案進行優(yōu)化，確保娛樂中心在地下室整個施工過程中安全可靠，萬無一失。
3.3多結(jié)構(gòu)結(jié)合的方案
某公司項目包括4棟高層、12棟小高層，建筑地僅4950平方米。這4950平方米地塊上的地質(zhì)情況極其復雜：上部土層液化嚴重、地下砂巖層深度變化急劇、地下有巖洞和土洞、砂巖層深度在8～35米間變化無規(guī)律。目前，16棟建筑分別采用了預制管樁、沖孔灌注樁、夯擴樁以及由伐板、夯擴樁、攪拌處理的復合地基3種基礎(chǔ)組合，共計4種基礎(chǔ)形式。如此復雜的地質(zhì)情況和采用多達4種的基礎(chǔ)類型，其技術(shù)管理難度可想而知。
3.4補樁方案再設(shè)計
某項目一期有8棟100米高層建筑，采用樁基礎(chǔ)。在工程樁檢測中發(fā)現(xiàn)樁基承載力僅為設(shè)計特征值的一半，經(jīng)復壓樁基承載力可達設(shè)計特征值80％。設(shè)計公司經(jīng)過技術(shù)溝通，對補樁方案進行重新設(shè)計，最后確定補樁方案為每棟樓45根左右，8棟樓補樁總數(shù)減少320根。
4.結(jié)束語
節(jié)能降耗是企業(yè)的生存之本，所以房地產(chǎn)企業(yè)應加強對結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程技術(shù)管理工作，提高設(shè)計管理工作的系統(tǒng)性，使技術(shù)管理更加全面、專業(yè)、精細。從整體上增強競爭力，減少浪費。
參考文獻
[1] 王剛.理論與實例結(jié)合分析房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與工程管理[J].企業(yè)研究.2011(08).
