發(fā)布時間：2022-05-07 13:52:50
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的住房保障樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
圓桌觀點:小面積房不等于低檔房 開彥
所謂的政策房,一般大家概念中就是小面積、投入少、成本要降低,當(dāng)然設(shè)施配套要盡量簡單,能夠滿足基本要求,環(huán)境說得過去就行了,地塊可能也是比較邊遠(yuǎn)的地區(qū)。總的來講,對政策房,特別是廉租房和經(jīng)適房,把它歸為低檔次、低成本、低造價的這種認(rèn)識,我認(rèn)為是個誤區(qū),是個比較大的缺陷。小面積房屋并不是屬于低檔房屋,品質(zhì)是要講究的。
對于小面積政策房,第一要在思想上充分重視它、認(rèn)識它――需要有明確的配套標(biāo)準(zhǔn)。解決標(biāo)準(zhǔn)的制定,標(biāo)準(zhǔn)的控制需要明確。第二要配備有足夠能力的人去做。從設(shè)計角度上看,我認(rèn)為目前這種小面積的東西要用靈活設(shè)計的方法,要用大開間的方式來做。從組織上來講,由政府牽頭,組織一些專家專門來研討這些小面積住宅,質(zhì)量具體控制到什么程度,配套具體控制到什么程度,都需要有最低標(biāo)準(zhǔn)來控制。從建造方式方面,更多要用新的設(shè)備、技術(shù)和新的科技理念去完善它,才能使得小套型小面積的房子做得更好。總的來講,我們不能把它做成一個垃圾房,一個看不上眼的房、變成社會都譴責(zé)的一個房子,應(yīng)該做成一個雖然面積小,品質(zhì)度卻不低的一個房子。
謝遠(yuǎn)驥:對不同的房應(yīng)有不同的政策
現(xiàn)在特別是政策性住房都講究面積標(biāo)準(zhǔn)要受限制。我認(rèn)為受限制的標(biāo)誰不應(yīng)該是每戶的總面積,而應(yīng)該是每戶使用面積要受到限制。我曾經(jīng)看過開發(fā)商做得房子,獨居做非常好,很多東西都是用靈活隔斷做的,價格一點都不低,功能還挺全。所以用現(xiàn)代住宅設(shè)計規(guī)范來講,廉租房和公租房是不行的,必須要從生活實際出發(fā),像做輪船空間那樣做,像做飛機空間那樣做。飛機上的廁所空間也很小,但很方便。日本有些小房子,做得非常好,洗衣機上面就是小壁櫥,空間利用得非常充分,越是小住宅,空間越是要利用得充分。用現(xiàn)代的規(guī)范來對待目前政策性住房是不合理的,有很多地方需要修改,就是我們的
圓桌語錄
李小寧:垃圾政策房產(chǎn)生的原因就是建筑費用標(biāo)準(zhǔn)低,這是設(shè)計院普遍的感覺。且很多設(shè)計院是掛靠的,自然就不會做出太好的產(chǎn)品,再加上沒有市場壓力,好不好都能賣,就造就了這么多垃圾的政策房套型和建筑樣式。開彥:工薪階層住的房是將來政策調(diào)整的最大的一塊。對政策房特別是廉租房和經(jīng)適房,把它歸為低檔次、低成本、低造價的這種認(rèn)識是個誤區(qū),是個比較大的缺陷。越是小的房子越要重視它,越要把它當(dāng)做一個事來做。
謝遠(yuǎn)驥:不管是哪種政策房,建了以后都是永久性的,不是建了二三十年就要拆的,它一定要用上一百年。根據(jù)這樣的情況,房子第一要考慮它的永久性,另外還要考慮到它的功能性和舒適性。
楊樂渝:保障房這個資源是屬于全社會的,這個資源如果成了垃圾,意味著社會上每個人都在受損失,要用可續(xù)建筑的觀點來看待保障房。其中立法是最基本的,強烈建議在住房保障法里面,我們一定要把工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化寫進(jìn)去。衛(wèi)東:不是說保障性住房就沒有人管了,應(yīng)該實用、合理、靈活。現(xiàn)在的保障性住房能不能根據(jù)居住者需求來設(shè)計很重要。不是簡單給他們―個面積就可以了,其實房子的功能性應(yīng)該是多樣的。
姜煒:政府要把保障房的要求越來越細(xì)化,包括建筑條件怎么細(xì)化,監(jiān)管怎么細(xì)化,只有這樣才能讓保障房既有面子,又有里子。舒不舒服可以讓用戶來體驗。
翟炬:現(xiàn)在保障性住房和政策性住房,都是由開發(fā)建設(shè)單位來主導(dǎo)的,他們?yōu)榱斯?jié)省成本,可能會找一些相對廉價的設(shè)計單位,政府應(yīng)考慮承擔(dān)其中的一部分費用。
規(guī)范要修改,要適應(yīng)政策,包括居住區(qū)設(shè)計規(guī)范,比如停車究竟怎么停。如果同樣一萬平方米,小戶型可能幾百戶,大戶型就幾千戶,那停車按照百分之多少停。所以我認(rèn)為,規(guī)范應(yīng)該適應(yīng)政策不斷地在變化。政策性住房比如廉租房和公租房應(yīng)該做幾套標(biāo)準(zhǔn)圖,因為它占整個商品房比例中一個很小的部分。做幾套標(biāo)準(zhǔn)圖,建起來,立面稍微變化一下,平面基本不變就可以,這樣政府也省錢,建起來的速度也快。幾套標(biāo)準(zhǔn)圖完全可以解決問題。其他的比如兩限房、經(jīng)適房,就放在市場上讓它做。現(xiàn)在政策性住房太復(fù)雜了,也不應(yīng)該用一個政策來對待。
楊樂渝:住房保障必須要立法
首先要用可續(xù)建筑的觀點來看待保障房。要想好哪些是保障房和政策房?，F(xiàn)在就是一鍋粥,規(guī)范本身已經(jīng)不符合中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要。比如廉租房,是保證年收入3萬塊錢以下的家庭,公租房保障了很多今后是夾心層的。這個標(biāo)準(zhǔn)和廉租房標(biāo)準(zhǔn)就不應(yīng)該一樣,和經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)也不應(yīng)該一樣。首先應(yīng)該制定分類標(biāo)準(zhǔn)。保障性人群是什么?哪些是納入到保障性人群的?然后標(biāo)準(zhǔn)要調(diào)整,這是下一步的工作,要不斷調(diào)整標(biāo)準(zhǔn),調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)以后,怎么可行?怎么把這個保障房建起來,最后一點,還要立法,立法從部委來講是最重要的事。尤其在住房保障法這塊,立法是最基本的,各個地方政府有哪些職權(quán),實際上每個地方的差異化非常大,今后保障房要根據(jù)地方不同制定相應(yīng)的實施政策和實施標(biāo)準(zhǔn),但是部委一定要立法,即住房保障法。我強烈建議,在住房保障法里面一定要把工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化寫進(jìn)去?，F(xiàn)在如果完全是商品房市場,今后在推產(chǎn)業(yè)化方面還是很困難的?，F(xiàn)在是有一個壓力擺在這里的,希望各方人士都在推這個事,都應(yīng)該給政府一個呼吁,不管是從民生還是從整個國家資源角度來講,要推動保障房的建設(shè)。
李小寧
垃圾政策房產(chǎn)生有三大原因:第一,就是建筑費用標(biāo)準(zhǔn)低,這是設(shè)計院普遍的感覺。因為本身政策房的費用就不高,再劃到設(shè)計費里面就更低了,因為設(shè)計院有幾種方式,一種就是把這些設(shè)計交給了沒有經(jīng)驗的年輕人去完成,有經(jīng)驗的設(shè)計師就不會接這種活。第二,很多設(shè)計院是掛靠的,設(shè)計院把這個設(shè)計領(lǐng)來之后分包給他們的掛靠單位,自然就不會做出太好的產(chǎn)品。還有一點,比如開發(fā)單位是由區(qū)政府指定的開發(fā)商,這些開發(fā)商在做這些項目的時候,本身費用就不高;有些開發(fā)商的資質(zhì)也不是很高,對圖紙的審核又不像市場上開發(fā)商那么嚴(yán)。作為設(shè)計師也有很多問題,但是他們覺得既然甲方接受了,何必較真。他們第一是不懂,另外也沒有市場壓力,好不好都能出去,他們自然在這方面下的工夫就受到了限制。這也是為什么政策房會出現(xiàn)這么多垃圾的套型和建筑樣式的原因。保障房的套型設(shè)計第一應(yīng)該有一個政策性的指導(dǎo),第二要有技術(shù)性
的實施。政策性的指導(dǎo)要細(xì)化而不是簡單給你50平方米,你去建一個房子就行了。50平米怎么建,要有幾個方案。另外,要加強監(jiān)管,不是說標(biāo)準(zhǔn)出來了就可以沒有監(jiān)管。要真正落實到具體項目上,包括怎么去改。怎么把它改好,目前監(jiān)管不利,造成工作沒有落到實處。衛(wèi)東:蓋政策房要先有靈活的規(guī)劃
為什么這幾年的房地產(chǎn)市場比較混亂,因為概念不清。一直處在一個摸石頭的過程,而且在這個過程沒有嚴(yán)格的監(jiān)管機制。此外,實用、合理、靈活對保障房來說很重要。對于保障房來說,里子和面子都非常重要,之前要找相關(guān)人士如建筑專家、民俗專家、民居專家、消費者一起反復(fù)論證,針對不同的人群采用不同的設(shè)計、論證。如果做出來之后不符合消費者的要求,就是面子工程。還有保障房的居住人群也應(yīng)該靈活應(yīng)用一些。有的是托家?guī)Э诘娜?有的是小兩口,我們應(yīng)該給他們提供不同類型的房子:比如一種是大開間,可以給它設(shè)計成多隔斷的形式。低收入人群也有他們的人口結(jié)構(gòu),工作性質(zhì)也不―樣,應(yīng)該劃分得更細(xì)一些。從消費者角度來講,這個房子要實用、合理、靈活,這個靈活―個是規(guī)劃的靈活,―個是針對住房人群做一些靈活的設(shè)計。我們現(xiàn)在的保障性住房,能不能根據(jù)居住者需求來設(shè)計,這很重要。不是簡單給他們―個面積就可以了,房子的功能性應(yīng)該是多樣的。
姜煒:應(yīng)有樣板間讓住戶體驗
政策性住房的戶型標(biāo)準(zhǔn)降下來了,降下來以后,比如公共區(qū)域的配套問題,包括住宅設(shè)計規(guī)范有一個不匹配的問題。實際一梯十戶的住宅想做好比一梯兩戶的住宅難得多。這個矛盾是沒有經(jīng)驗的人最難做的事情。政府要把保障房的要求越來越細(xì)化,比如公租房、廉租房,里面什么是基本必備的功能,不是說屬于舒適化的東西就可以精簡,包括建筑條件、監(jiān)管怎么細(xì)化,只有這樣才能讓保障房既有面子,又有里子。舒不舒服,可以讓用戶來體驗,但是這種體驗要有實際的樣板間。如果政府有很細(xì)化的要求,有很明確的標(biāo)準(zhǔn),開發(fā)企業(yè)以及設(shè)計單位自然而然為了對應(yīng)這些標(biāo)準(zhǔn)會重視起來。另外,比如像產(chǎn)業(yè)化住宅都是可以提高保障房產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)劃程度的一些方式。政府一直在推住宅產(chǎn)業(yè)化、低碳,現(xiàn)在有這么大的一個資源,至少已經(jīng)有上千萬平方米,為什么不把它投入進(jìn)去做,這本身也是帶動我們社會發(fā)展的一個好事。
關(guān)鍵詞：保障性住房；融資；探討
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
收錄日期：2012年6月18日
民生工程關(guān)系到百姓生活中衣食住行的方方面面。政府大力倡導(dǎo)改善和保障民生工程，其中保障性住房建設(shè)就是人們所關(guān)注的熱點問題之一?！氨Ｕ闲宰》俊?，是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)的住房。按照“十二五規(guī)劃綱要”，整個“十二五”期間，保障性住房的建設(shè)量要達(dá)到3，600萬套，計劃投資9，000億元。如此龐大的建設(shè)資金從何而來？本文僅從保障性住房融資角度著眼，探討解決保障性住房建設(shè)資金的有力途徑。
一、當(dāng)前保障性住房資金投入現(xiàn)狀和問題
（一）現(xiàn)狀
1、稅收優(yōu)惠。根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局在2008年印發(fā)的《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》中的規(guī)定，國家對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅：對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用房且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房、在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；對個人按《廉租住房保障辦法》規(guī)定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅。此外，財稅部門還于2010年出臺了關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
2、建設(shè)資金壓力巨大。2011年1，000萬套，2012年700萬套，這是保障性住房開工建設(shè)的“大計劃”。據(jù)初步估算，2011年實際在建的保障性住房約為1，500萬套，2012年開工數(shù)和在建數(shù)繼續(xù)增加，在建工程量達(dá)1，800萬套，業(yè)內(nèi)估計2012年資金需求可能超過2011年。如果再考慮建材、人工等建設(shè)成本的不斷上升，保障性住房建設(shè)的資金壓力進(jìn)一步加大。保障性住房建設(shè)的強力推進(jìn)讓不少地方政府感受到前所未有的壓力。
（二）融資存在的問題
1、地方政府透支嚴(yán)重。以2011年為例，有5，000多億元的資金將由中央政府和省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。而這5，000億元政府投入中，除中央財政投入的l，000億元外，剩余4，000億元又推給了地方政府?；诒Ｕ闲宰》康哪繕?biāo)人群，在保障性住房的土地買賣中，政府不能以高額的競拍價賣地，這樣使得政府在保障性住房土地買賣中損失了大筆收入，同時還要在其他收入中拿出資金來給予其補貼，使很多地方政府早已透支。
2、銀行顧慮多。以2011年保障性住房建設(shè)所需的1.3萬億元資金為例，其中有1/4需要社會投融資，銀行貸款依舊是融資主力，然而在銀行信貸額度偏緊的情況下，保障性住房建設(shè)卻得不到銀行貸款的垂青。貸款難，體現(xiàn)在擔(dān)保抵押環(huán)節(jié)。按照規(guī)定，銀行貸款要求有房產(chǎn)或土地進(jìn)行抵押。但公租房、廉租房是不能被用來抵押的，而政府手中的土地有限，很難滿足銀行貸款要求。另外，公租房、廉租房等租賃型保障性住房的投資巨大，回報卻緩慢。綜合一些省份的測算，如果按照現(xiàn)在指定的公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，即使不考慮房屋維修、通貨膨脹等因素，公租房靠租金償還銀行貸款本息的周期至少要18年。但是，銀行對待公租房、廉租房貸款時限僅為15年。
3、投資風(fēng)險大，企業(yè)觀望多。由于建設(shè)保障性住房的利潤偏低，一般凈利率為3%～5%左右，而商品房的凈利率都在10%以上。所以，開發(fā)商基于利潤的考慮不可能對保障性住房有多大興趣，而且前幾年保障性住房開發(fā)貸款利率是基準(zhǔn)利率或下浮10%，而現(xiàn)在優(yōu)惠利率已基本取消，資金成本大幅提高，盈利前景不容樂觀。
二、保障性住房融資瓶頸的破解
（一）政策性銀行。商業(yè)銀行由于銀根緊張不能進(jìn)入保障性住房融資市場，政策性銀行則率先動手。國家開發(fā)銀行2011年7月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年該行發(fā)放保障性安居工程建設(shè)貸款余額新增443億元，占到同業(yè)保障性住房貸款新增額的近一半。
（二）社?；稹Ｈ珖鐣Ｕ匣饘ΡＵ闲宰》康耐顿Y正在逐步增加，大約占投資比重的5%。全國社保基金2011年上半年已經(jīng)在南京、天津、重慶三地，通過房地產(chǎn)信托基金的方式，為當(dāng)?shù)氐墓夥拷ㄔO(shè)提供融資105億元。
（三）保險資金。保險資金將保障性住房建設(shè)投資作為重要增值渠道。從實際情況看，得以較快推進(jìn)的融資渠道正是保險資金。保險業(yè)的發(fā)展沉淀了龐大的“靜態(tài)”資金，面臨著巨大的保值增值的內(nèi)在動力，保障性住房的投資期限一般比較長，符合保險資金（尤其是壽險資金）期限長的資金特點，可以和保險資金的周期相匹配，有助于實現(xiàn)保險資金的資產(chǎn)負(fù)債管理。同時，保障性住房屬于債權(quán)投資，與股票、債券類資產(chǎn)的特點不同，有利于增強公司資產(chǎn)組合收益的穩(wěn)定性。
（四）信托基金。在保障性住房建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計中，配比合理比例的商業(yè)地產(chǎn)面積。商業(yè)面積的合理設(shè)計，不但能提升社區(qū)生活便利水平、幫助解決低收入群體就業(yè)問題，還可用商業(yè)面積租金收益來部分覆蓋保障性住房社區(qū)的物業(yè)管理費用，并最終提高保障性住房項目建設(shè)的投資價值。由于保障性住房中的公租房帶租約且未來可能允許出售，因此住宅部分收益有一定保障，加上商業(yè)部分租金收益可預(yù)期，這就構(gòu)成了地方政府發(fā)行保障性住房建設(shè)債券的信用基礎(chǔ)。因此，通過制度創(chuàng)新，以上述信用為基礎(chǔ)建立各種房地產(chǎn)信托投資基金，可作為未來保障性住房建設(shè)的一種主要融資模式。
（五）國債和地方債。發(fā)改委于2011年6月通知，明確允許地方政府通過發(fā)債為保障性住房建設(shè)籌措資金。各地方紛紛試水，發(fā)行企業(yè)債。由于地方政府債具有準(zhǔn)國債性質(zhì)，鑒于債券信用高、融資成本低的特點，以地方政府債形式籌集保障性住房建設(shè)資金，必將大大降低保障性住房融資成本，緩解資金瓶頸，加快保障性住房建設(shè)進(jìn)程。
（六）企業(yè)資金。對于資金緊張的保障性住房建設(shè)，房地產(chǎn)商以及社會資本被寄予厚望。但保障性住房回報率大多低于社會平均利潤率，如果基于自愿的話，很少有企業(yè)會參與保障性住房建設(shè)。因而，越來越多的地方開始采用行政手段，強制要求開發(fā)商在新建住宅中配建一定比例的保障性住房，最終由政府以成本價同購。2011年3月以來，北京、上海、廣州、杭州、鄭州、青海、山東、湖南等地相繼出臺商品住房項目配建保障性住房實施辦法，保障性住房占商品房的配建比例一般在5%～10%之間。目前，開發(fā)商尤其是國有房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)了較多的保障性住房開發(fā)建設(shè)任務(wù)。
（七）售租結(jié)合。地方政府、開發(fā)商與保障對象圍繞保障性住房展開的利益平衡成為保障性住房建設(shè)中最為“糾結(jié)”的節(jié)點。向保障對象出售一定的產(chǎn)權(quán)用以回籠部分保障性住房建設(shè)資金的思路成為這一模式的核心。也就是說，在廉租房、公租房等保障性住房中，申請人可以先購買保障性住房的部分產(chǎn)權(quán)，政府持有剩下的產(chǎn)權(quán)，使得政府可以回籠部分建設(shè)資金。達(dá)到一定年限后，保障對象可以購買政府所有產(chǎn)權(quán)，最終將這套房屋變成自己的產(chǎn)權(quán)房屋，政府亦可全部回籠資金。
兩限商品住房
即“限套型、限房價、競地價、競房價”。為降低房價,解決本地居民自住需求,保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。目前情況來看,首批限價房規(guī)定:限價房的套型建筑面積全部為90平方米以下。
經(jīng)濟適用房
經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地,免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金,實行稅收優(yōu)惠政策,以政府指導(dǎo)價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。這類低收入家庭有一定的支付能力或者有預(yù)期的支付能力,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅,具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格比較適中,能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的使用效果,而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)濟適用住房面積需要嚴(yán)格控制在中小套型,中套住房面積控制在80平方米左右,小套住房面積控制在60平方米左右。
廉租房
廉租房是政府或機構(gòu)擁有,用政府核定的低租金租賃給低收入家庭。低收入家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán),是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。
廉租房只租不售,出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。在房價瘋漲,經(jīng)濟適用房走入困境,百姓居住難的背景下,廉租房便成為了社會關(guān)注的焦點,能成為了低收入家庭住房的“救命草”。據(jù)調(diào)查,廉租房戶型設(shè)定是以一居室、兩居室為主,建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米,兩居室套型建筑面積45平方米,三居室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米,名副其實的“袖珍”小戶型。
一、2011年我縣住房保障工作目標(biāo)任務(wù)
1、新開工建設(shè)廉租房700套。
2、新開工建設(shè)公租房800套。
3、城市棚戶區(qū)改造650戶。
4、保障總戶數(shù)不少于1950戶，其中新增補貼發(fā)放不少于150戶，實物配租不少于412戶。
5、基本建成套數(shù)不少于2175套。
二、目前工作進(jìn)展情況
1、廉租房700套已全部開工建設(shè)，52套在保障性安居工程小區(qū)建設(shè)，現(xiàn)已進(jìn)入主體工程6層建設(shè)，648套在工業(yè)園安置小區(qū)配建，現(xiàn)已進(jìn)入主體工程一、二層建設(shè)。
2、公租房800套，在工業(yè)園多功能服務(wù)區(qū)建設(shè)，現(xiàn)己開工建設(shè)558套，四棟進(jìn)入二、三層主體工程建設(shè)，四棟正在基礎(chǔ)施工，還有242套未能動工，主要原因煤礦高壓線正在遷移，10月底之前保證開工建設(shè)。
3、城市棚戶區(qū)改造650戶。158戶在福光苑小區(qū)回購，已安置入住，492戶在工業(yè)園安置小區(qū)(谷水雙星小區(qū))一期建設(shè)，現(xiàn)已完成主體工程建設(shè)。
4、住房保障總戶數(shù)1950戶，現(xiàn)己完成2024戶，占目標(biāo)任務(wù)的103.8%，其中補貼發(fā)放1545戶，新增補貼169戶，城市棚戶區(qū)改造入住251戶，超額完成任務(wù)，實物配租完成228戶。
5、基本建成任務(wù)2175套，現(xiàn)己完成1773套，其中棚戶區(qū)改造1221套已基本建成，保障性安居工程小區(qū)552套，本月15日保障性安居工程小區(qū)600套可全部封頂，基本建成，即可超額完成任務(wù)。
三、存在問題
1、保障性安居工程小區(qū)(廉租房)、工業(yè)園安置小區(qū)、工業(yè)園保障性安居工程(公租房)，無土地手續(xù)、規(guī)劃許可證、施工許可證。我縣專題召開了有關(guān)部門協(xié)調(diào)會議，保障性安居工程小區(qū)、工業(yè)園安置小區(qū)廉租房正在辦理土地等有關(guān)手續(xù)，工業(yè)園保障性安居工程小區(qū)(公租房)。土地手續(xù)已上報省國土廳，等待批復(fù)。
2、閘北福光苑小區(qū)回購棚戶區(qū)改造安置房，缺少竣工驗收資料，現(xiàn)己協(xié)調(diào)有關(guān)部門正在辦理中。
3、公租房尚有242套未能開工建設(shè)，本月底之前保證開工，現(xiàn)煤礦高壓線正在遷移中。
4、廉租房配建任務(wù)412戶，現(xiàn)己完成228戶，目前正在簡裝，本月底可配租到戶。
第一條為促進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，逐步解決城市低收入家庭的住房困難，制定本辦法。
第二條城市低收入住房困難家庭的廉租住房保障及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。
第三條市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在解決城市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃及年度計劃中，明確廉租住房保障工作目標(biāo)、措施，并納入本級國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃。
第四條國務(wù)院建設(shè)主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督全國廉租住房保障工作?？h級以上地方人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具體工作可以由市、縣人民政府確定的實施機構(gòu)承擔(dān)。
縣級以上人民政府發(fā)展改革（價格）、監(jiān)察、民政、財政、國土資源、金融管理、稅務(wù)、統(tǒng)計等部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)廉租住房保障的相關(guān)工作。
第二章保障方式
第五條廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合。貨幣補貼是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補貼，由其自行承租住房。實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。
實施廉租住房保障，主要通過發(fā)放租賃補貼，增強城市低收入住房困難家庭承租住房的能力。廉租住房緊缺的城市，應(yīng)當(dāng)通過新建和收購等方式，增加廉租住房實物配租的房源。
第六條市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克健⒇斦惺苣芰σ约俺鞘械褪杖胱》坷щy家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。
第七條采取貨幣補貼方式的，補貼額度按照城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額、每平方米租賃住房補貼標(biāo)準(zhǔn)確定。
每平方米租賃住房補貼標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、市場平均租金、城市低收入住房困難家庭的經(jīng)濟承受能力等因素確定。其中對城市居民最低生活保障家庭，可以按照當(dāng)?shù)厥袌銎骄饨鸫_定租賃住房補貼標(biāo)準(zhǔn)；對其他城市低收入住房困難家庭，可以根據(jù)收入情況等分類確定租賃住房補貼標(biāo)準(zhǔn)。
第八條采取實物配租方式的，配租面積為城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額。
實物配租的住房租金標(biāo)準(zhǔn)實行政府定價。實物配租住房的租金，按照配租面積和市、縣人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。有條件的地區(qū)，對城市居民最低生活保障家庭，可以免收實物配租住房中住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金。
第三章保障資金及房屋來源
第九條廉租住房保障資金采取多種渠道籌措。
廉租住房保障資金來源包括：
（一）年度財政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；
（二）提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；
（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。
第十條提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額，應(yīng)當(dāng)全部用于廉租住房建設(shè)。
土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于10%。
政府的廉租住房租金收入應(yīng)當(dāng)按照國家財政預(yù)算支出和財務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護(hù)和管理。
第十一條對中西部財政困難地區(qū)，按照中央預(yù)算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助資金的有關(guān)規(guī)定給予支持。
第十二條實物配租的廉租住房來源主要包括：
（一）政府新建、收購的住房；
（二）騰退的公有住房；
（三）社會捐贈的住房；
（四）其他渠道籌集的住房。
第十三條廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標(biāo)時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。
廉租住房建設(shè)用地的規(guī)劃布局，應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利。
廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅持經(jīng)濟、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計水平，滿足基本使用功能，應(yīng)當(dāng)按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。廉租住房應(yīng)當(dāng)符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。
第十四條新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)采取配套建設(shè)與相對集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設(shè)。
新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)將單套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結(jié)構(gòu)。
配套建設(shè)廉租住房的經(jīng)濟適用住房或者普通商品住房項目，應(yīng)當(dāng)在用地規(guī)劃、國有土地劃撥決定書或者國有土地使用權(quán)出讓合同中，明確配套建設(shè)的廉租住房總建筑面積、套數(shù)、布局、套型以及建成后的移交或回購等事項。
第十五條廉租住房建設(shè)免征行政事業(yè)性收費和政府性基金。
鼓勵社會捐贈住房作為廉租住房房源或捐贈用于廉租住房的資金。
政府或經(jīng)政府認(rèn)定的單位新建、購買、改建住房作為廉租住房，社會捐贈廉租住房房源、資金，按照國家規(guī)定的有關(guān)稅收政策執(zhí)行。
第四章申請與核準(zhǔn)
第十六條申請廉租住房保障，應(yīng)當(dāng)提供下列材料：
（一）家庭收入情況的證明材料；
（二）家庭住房狀況的證明材料；
（三）家庭成員身份證和戶口簿；
（四）市、縣人民政府規(guī)定的其他證明材料。
第十七條申請廉租住房保障，按照下列程序辦理：
（一）申請廉租住房保障的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主向戶口所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出書面申請；
（二）街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起30日內(nèi)，就申請人的家庭收入、家庭住房狀況是否符合規(guī)定條件進(jìn)行審核，提出初審意見并張榜公布，將初審意見和申請材料一并報送市（區(qū)）、縣人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門；
（三）建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請材料之日起15日內(nèi)，就申請人的家庭住房狀況是否符合規(guī)定條件提出審核意見，并將符合條件的申請人的申請材料轉(zhuǎn)同級民政部門；
（四）民政部門應(yīng)當(dāng)自收到申請材料之日起15日內(nèi)，就申請人的家庭收入是否符合規(guī)定條件提出審核意見，并反饋同級建設(shè)（住房保障）主管部門；
（五）經(jīng)審核，家庭收入、家庭住房狀況符合規(guī)定條件的，由建設(shè)（住房保障）主管部門予以公示，公示期限為15日；對經(jīng)公示無異議或者異議不成立的，作為廉租住房保障對象予以登記，書面通知申請人，并向社會公開登記結(jié)果。
經(jīng)審核，不符合規(guī)定條件的，建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知申請人，說明理由。申請人對審核結(jié)果有異議的，可以向建設(shè)（住房保障）主管部門申訴。
第十八條建設(shè)（住房保障）主管部門、民政等有關(guān)部門以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，可以通過入戶調(diào)查、鄰里訪問以及信函索證等方式對申請人的家庭收入和住房狀況等進(jìn)行核實。申請人及有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)予以配合，如實提供有關(guān)情況。
第十九條建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)綜合考慮登記的城市低收入住房困難家庭的收入水平、住房困難程度和申請順序以及個人申請的保障方式等，確定相應(yīng)的保障方式及輪候順序，并向社會公開。
對已經(jīng)登記為廉租住房保障對象的城市居民最低生活保障家庭，凡申請租賃住房貨幣補貼的，要優(yōu)先安排發(fā)放補貼，基本做到應(yīng)保盡保。
實物配租應(yīng)當(dāng)優(yōu)先面向已經(jīng)登記為廉租住房保障對象的孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
第二十條對輪候到位的城市低收入住房困難家庭，建設(shè)（住房保障）主管部門或者具體實施機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照已確定的保障方式，與其簽訂租賃住房補貼協(xié)議或者廉租住房租賃合同，予以發(fā)放租賃住房補貼或者配租廉租住房。
發(fā)放租賃住房補貼和配租廉租住房的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)予以公布。
第二十一條租賃住房補貼協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確租賃住房補貼額度、停止發(fā)放租賃住房補貼的情形等內(nèi)容。
廉租住房租賃合同應(yīng)當(dāng)明確下列內(nèi)容：
（一）房屋的位置、朝向、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；
（二）租金及其支付方式；
（三）房屋用途和使用要求；
（四）租賃期限；
（五）房屋維修責(zé)任；
（六）停止實物配租的情形，包括承租人已不符合規(guī)定條件的，將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途，無正當(dāng)理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納廉租住房租金等；
（七）違約責(zé)任及爭議解決辦法，包括退回廉租住房、調(diào)整租金、依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理等；
（八）其他約定。
第五章監(jiān)督管理
第二十二條國務(wù)院建設(shè)主管部門、省級建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門，加強對廉租住房保障工作的監(jiān)督檢查，并公布監(jiān)督檢查結(jié)果。
市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)定期向社會公布城市低收入住房困難家庭廉租住房保障情況。
第二十三條市（區(qū)）、縣人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)按戶建立廉租住房檔案，并采取定期走訪、抽查等方式，及時掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動等有關(guān)情況。
第二十四條已領(lǐng)取租賃住房補貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應(yīng)當(dāng)按年度向所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府如實申報家庭人口、收入及住房等變動情況。
街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府可以對申報情況進(jìn)行核實、張榜公布，并將申報情況及核實結(jié)果報建設(shè)（住房保障）主管部門。
建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市低收入住房困難家庭人口、收入、住房等變化情況，調(diào)整租賃住房補貼額度或?qū)嵨锱渥饷娣e、租金等；對不再符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放租賃住房補貼，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房。
第二十五條城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途。
城市低收入住房困難家庭違反前款規(guī)定或者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房：
（一）無正當(dāng)理由連續(xù)6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；
（二）無正當(dāng)理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。
第二十六條城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調(diào)整租金等方式處理。
城市低收入住房困難家庭拒絕接受前款規(guī)定的處理方式的，由建設(shè)（住房保障）主管部門或者具體實施機構(gòu)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理。
第二十七條城市低收入住房困難家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)等以及住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，實行動態(tài)管理，由市、縣人民政府每年向社會公布一次。
第二十八條任何單位和個人有權(quán)對違反本辦法規(guī)定的行為進(jìn)行檢舉和控告。
第六章法律責(zé)任
第二十九條城市低收入住房困難家庭隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請廉租住房保障的，建設(shè)（住房保障）主管部門不予受理，并給予警告。
第三十條對以欺騙等不正當(dāng)手段，取得審核同意或者獲得廉租住房保障的，由建設(shè)（住房保障）主管部門給予警告；對已經(jīng)登記但尚未獲得廉租住房保障的，取消其登記；對已經(jīng)獲得廉租住房保障的，責(zé)令其退還已領(lǐng)取的租賃住房補貼，或者退出實物配租的住房并按市場價格補交以前房租。
（一）住房保障制度的內(nèi)涵
住房保障制度是國家通過立法對國民收入進(jìn)行分配和再分配，對中低收入家庭，特別是生活有特殊困難的家庭的基本住房權(quán)力給予保障的制度。它是社會保障制度的重要組成部分，也是國家住房政策的組成部分，是隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展、居民收入的兩極分野及住房政策的改變而產(chǎn)生的，其實質(zhì)是政府利用國家和社會的力量，采取多種保障方式，解決中低收入家庭的住房問題。
（二）住房保障制度的特點
1、全民性
全民性一方面是指任何一個社會都有住房保障問題，不僅現(xiàn)代社會有，古代社會也有；不僅資本主義國家有，社會主義國家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一個社會成員的切身利益，是廣大人民群眾普遍關(guān)注的問題。
2、互濟性
互濟性是指人們在社會生活中互相接濟，包括自發(fā)的及非正式的相互幫助與直接參與者的利益合作。如住房公積金，既為他人提供幫助，又享受他人為自己提供的幫助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然給被保障對象帶來一定的生活補償，物質(zhì)文化待遇以及其他派生收入。這是住房保障的一個重要特征。
4、安全性
社會保障作為一種社會安全制度，是通過對人們基于生活的保障，向社會成員提供一個安全保護(hù)。
二、我國住房保障的發(fā)展及現(xiàn)狀分析
（一）我國住房保障的產(chǎn)生及發(fā)展
經(jīng)過20多年的住房制度改革，住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住條件得以改善，人均住房面積大幅度提高，住宅質(zhì)量顯著提高，居住環(huán)境不斷優(yōu)化美化。但隨著房改的深入，與此同時，與社會領(lǐng)域收入差距不斷擴大相對應(yīng)，城鎮(zhèn)居民的住房差距越來越大。面對住房制度改革出現(xiàn)的這些情況，在1994年的《房改決定》中，全面規(guī)定了住房體制改革的基本內(nèi)容，第一次以政策文件的形式明確了我國的住房保障體系建設(shè)要求。1998年在《房改通知》中也明確了“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”,并明確“對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品房”。建設(shè)部《建設(shè)事業(yè)“十五”計劃綱要》更加明確地提出了“加大政策支持力度，建立較為完善的適應(yīng)不同地區(qū)、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租房合理比例的供應(yīng)體系。”所有這些為建立我國住房保障體制指明了發(fā)展方向，奠定了政策基礎(chǔ)。
（二）我國住房保障存在的問題
我國的住房保障體系雖然已基本建立起來了，然而在實際的運行中，在具體的實施方式、住房金融及法制保證方面都存在著相當(dāng)多的問題。
1、經(jīng)濟適用住房存在的問題
第一，定位不清晰。《房改通知》中明確了經(jīng)濟適用住房的地位，在國發(fā)[2003年]18號文《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中除強調(diào)經(jīng)濟適用住房外，又增加了一條“要增加普通商品住房的供應(yīng)”。在2005年[2005]26號《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格的意見》中對于改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中又強調(diào)了“住房建設(shè)要以中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房為主”。這就與《房改通知》中確立的我國經(jīng)濟適用住房供應(yīng)為主的供應(yīng)體系相互矛盾。這也給許多地方不建或少建經(jīng)濟適用住房提供了很好的理由。
第二，供應(yīng)數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。近幾年來，在需求和成本的推動下，全國商品住房價格不斷上升，開發(fā)商在高額利潤驅(qū)使下，大量開發(fā)建設(shè)中高檔、大戶型的商品房，中低價位的商品住宅供應(yīng)明顯不足，許多城市中低價位商品住宅只占供應(yīng)總量的10%左右。從我國經(jīng)濟適用房的開發(fā)來看，從2000年開始，經(jīng)濟適用住房的投資增長幅度、占商品住宅比重以及新開工面積、銷售面積等比重等各項指標(biāo)均呈大幅度下降趨勢，部分城市甚至停建了經(jīng)濟適用住房。
第三，經(jīng)濟適用住房分配環(huán)節(jié)不規(guī)范。經(jīng)濟適用住房的分配也是近幾年來爭議較大的一個方面。許多地方經(jīng)濟適用的分配管理不到位，甚至是由開發(fā)商負(fù)責(zé)審查購房資格，分配的程序不透明，分配的標(biāo)準(zhǔn)不公開，分配的秩序不規(guī)范，使得“走后門”之風(fēng)盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于門路不多，往往無法取得購房資格。[論+文+網(wǎng)LunWenNet\Com]
2、廉租房存在的問題
第一，廉租房發(fā)展不平衡，總體覆蓋面過低。由于廉租房是針對城鎮(zhèn)最低收入戶的住房保障制度，各地的經(jīng)濟發(fā)展水平差異較大，導(dǎo)致了保障的標(biāo)準(zhǔn)和覆蓋面存在著較大的差異。從保障標(biāo)準(zhǔn)看，各個地方在在補貼對象的標(biāo)準(zhǔn)與補貼水平上存在較大差異。經(jīng)濟實力較強，保障力度較大的城市已提出把補貼對象調(diào)整到12平方米以下的住房困難戶，而大部分城市只能先行解決6平方米以下、甚至是4平方米以下的雙困家庭住房問題。特別是租金補貼標(biāo)準(zhǔn)差異更大，有些城市只補到10平方米，有些城市已補到近30平方米。從保障對象看，有些城市已把保障范圍上調(diào)到低收入家庭（核定收入線標(biāo)準(zhǔn)），保障比例達(dá)到居民家庭總數(shù)的10%左右；同時，也有一些城市對雙困家庭都難以做到應(yīng)保盡保，保障面不到1%。
第二，廉租房的資金來源存在問題。當(dāng)前影響廉租住房工作向前推進(jìn)的最主要障礙就是資金瓶頸問題。除少數(shù)城市建立了制度性的財政資金供應(yīng)計劃外，大多數(shù)的城市都是依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道，由于這部分資金靈活性較大，后續(xù)資金沒有保證，致使這些城市不敢推行租金補貼的保障方式。因此，大部分的城市只能是籌集一批資金，建設(shè)或購買一批廉租住房，解決多少算多少，使國家的廉租住房保障政策難以真正得到落實，導(dǎo)致廉租住房保障面過小。
3、住房金融發(fā)展不夠
隨著經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的深化，這種單一的政策住房金融模式越來越難以滿足新形式下的住房保障要求。
第一，公積金的目的與實際實施存在矛盾。目前大量下崗職工，效益不太好、規(guī)模較小的企業(yè)職工及大量的私營企業(yè)雇員等中低收入群體，普遍未建立公積金制度，或者雖然已建立公積金制度，也不繳存住房公積金，因而失去了申請公積金貸款的基本條件。這就使得實際上最需要政策性住房金融支持的群體反而處于政府住房保障的覆蓋面之外，使這一部分人無法享受政府的金融政策優(yōu)惠，這顯然與建立公積金的初衷相違備了。
第二，政策性住房金融體系不完善。我國目前除公積金外，尚未有第二種直接面向中低收家庭發(fā)放的低息或無息的政策性住房貸款，也沒有與之相適應(yīng)的專業(yè)性的住房金融機構(gòu)。住房金融體系發(fā)展的滯后，制約了中低收入者購房的能力。
4、住房保障法制不健全
從綜合性法律來看，在我國的《憲法》和《民法通則》中都沒有公民住房權(quán)利的任何相關(guān)規(guī)定。從專門性的法律來看，我國至今還沒有出臺一部相關(guān)的專門性住房保障法律，大多數(shù)存在的都是以政府的紅頭文件、政策、規(guī)定、辦法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障體制的強有力的法律依據(jù)，使住房保障工作缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性，也缺乏應(yīng)有的權(quán)威性，使政府許多住房保障的具體措施不能得以很好的落實。
三、完善我國住房保障體制的對策
構(gòu)建住房保障制度是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，建立和完善城鎮(zhèn)住房保障制，需要有方方面面的協(xié)調(diào)和配合，才能使住房保障政策有效的運行。
（一）確立政府管理體制
政府作為一國經(jīng)濟的宏觀調(diào)控者，擔(dān)負(fù)著社會全面發(fā)展的責(zé)任，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體。因此，建立住房保障體系，保障千家萬戶中低收入者的居住權(quán)是政府義不容辭的責(zé)任。
1、明確和建立各級政府的住房保障決策委員會
住房問題是各級政府必須解決的長期存在的問題，是必須承擔(dān)的社會責(zé)任，加上住房問題涉及面廣，協(xié)調(diào)部門多，要想切實解決好住房問題，落實國家的各項住房保障政策，必須要成立一個常設(shè)的政府直屬的住房保障委員會。具體來說，這個委員會要由政府的計劃部門、財政部門、建設(shè)部門、規(guī)劃部門、土地部門、房管部門、稅務(wù)部門、法制部門、人民銀行等組成，住房保障委員會，主要職能是依據(jù)相關(guān)的住房保障法律法規(guī)，制訂本地區(qū)的住房發(fā)展計劃，制訂本地區(qū)的住房保障性法律、法規(guī)、規(guī)定、政策等，依法協(xié)調(diào)各部門的住房保障職能和責(zé)任，監(jiān)督和保證本地區(qū)的住房發(fā)展計劃和住房保障政策的實施。
2、建立明確的住房保障實施執(zhí)行機構(gòu)
各地區(qū)的住房保障委員會作為一級政府的常設(shè)決策機構(gòu)，不應(yīng)該也不必要直接參與住房保障的微觀管理。因此，必須在該委員會下設(shè)置住房保障執(zhí)行機構(gòu)，具體實施政府相關(guān)住房保障政策。避免目前住房保障實施部門雜亂無序的局面，確保住房保障實施的連貫性和統(tǒng)一性。如許多地方，廉租房的實物配租由房管處負(fù)責(zé)，廉租房的房租補貼由財政局會同民政局發(fā)放，住房貨幣化的購房補貼由房改辦實施，經(jīng)濟適用住房的建設(shè)實施又由建設(shè)局下屬國有開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)。因此，我國目前必須盡快建立專門的住房保障執(zhí)行管理機構(gòu)，其主要職能應(yīng)包括：具體實施本地區(qū)住房保障委員會的住房發(fā)展計劃；負(fù)責(zé)本地區(qū)經(jīng)濟適用住房、廉租房等公共性住房的建設(shè)、分配、管理；負(fù)責(zé)住房補貼資金的分配、管理；負(fù)責(zé)各項住房保障優(yōu)惠政策如稅費優(yōu)惠、低息貼息、政策性抵押擔(dān)保等的落實和協(xié)調(diào)。
3、建立專門的政策性住房金融機構(gòu)
住房金融機構(gòu)在國家解決住房問題上起著重要的作用。政策性住房金融機構(gòu)主要是為解決中低收入階層的住房問題而設(shè)立的。我國目前除公積金具備初步的政策性金融機構(gòu)雛形外，還沒有建立類似的政策性金融機構(gòu)，對于解決中低收入階層的住房貸款困難問題非常不利，應(yīng)該盡快成立，也可以將公積金中心進(jìn)行完善和改進(jìn)。
（二）規(guī)范政府干預(yù)住房市場的方式
我國實行的是市場經(jīng)濟，在市場經(jīng)濟中，市場對住房資源起著基礎(chǔ)性的配置作用。就我國目前而言，政府關(guān)鍵要從住房發(fā)展計劃、加強財政稅收優(yōu)惠等方面進(jìn)行干預(yù)。
1、制訂住房發(fā)展計劃
通過目標(biāo)明確的住房發(fā)展計劃來實現(xiàn)其住房發(fā)展目標(biāo)，最終達(dá)到住房保障的要求。目前，我國各級政府亟需制訂住房發(fā)展計劃。避免住房建設(shè)發(fā)展的盲目性和隨意性，確保住房發(fā)展的系統(tǒng)性。同時，定期向社會公布政府住房發(fā)展計劃，使社會居民及時了解政府的住房目標(biāo)、發(fā)展?fàn)顩r和趨勢，從而穩(wěn)定社會對住房市場的預(yù)期，避免住房市場的大起大落，確保房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地發(fā)展。
2、加強財政、稅收、金融優(yōu)惠政策的實施
當(dāng)前我國政府應(yīng)該盡快出臺系列的財政稅收優(yōu)惠政策，為解決中低收入階層的住房問題提供良好的財政支持。
（1）出臺政策鼓勵社會資金投資興建廉租房并按指定的價格出租，大量增加廉租房的供給量，減輕政府直接建設(shè)廉租房的財政壓力。可給予開發(fā)商提供優(yōu)惠利率的貸款，并對其租金收入實施相應(yīng)的稅收抵扣優(yōu)惠等。
（2）出臺中低收入居民貸款購房的稅收抵扣政策，如可以向政府申請優(yōu)惠利率貸款，由財政進(jìn)行貼息，并可用每月的貸款還款額進(jìn)行所得稅的抵扣等。
（3）進(jìn)一步降低房屋出租稅費，鼓勵居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的總供給量。
（4）加強政府財政資金的補貼量，擴大最低收入居民享受租金補貼的覆蓋面。
（三）建立健全住房分類供應(yīng)體系
近幾年來，我國政府也意識到住房分類供應(yīng)體系存在的問題，多次下發(fā)文件強調(diào)落實住房分類供應(yīng)的主體和比例。當(dāng)然，要真正解決好中低收入家庭的住房問題，還必須進(jìn)一步完善和改革現(xiàn)有的住房分類供應(yīng)體系。
1、改革和完善現(xiàn)行的經(jīng)濟適用住房制度
從目前我國的經(jīng)濟、社會現(xiàn)狀來看，作為經(jīng)濟還比較落后的發(fā)展中人口大國，經(jīng)濟適用住房在我國的住房保障體系中至關(guān)重要，對解決占我國大多數(shù)的中低收入家庭住房問題起著關(guān)鍵性的作用，對于穩(wěn)定社會、發(fā)展經(jīng)濟、提高人民的居住水平，建設(shè)和諧社會有著巨大的作用。而現(xiàn)行的經(jīng)濟適用住房制度存在的各種弊端已嚴(yán)重阻礙了其進(jìn)一步發(fā)展，亟需改革和完善。
（1）重新定位經(jīng)濟適用住房的性質(zhì)
由于各地經(jīng)濟適用住房建設(shè)量的日益減少，致使我國的“以經(jīng)濟適用住房供應(yīng)為主”的住房分類供應(yīng)體系始終無法建立起來，中央政府意識到了這個問題，但又無法很好地解決現(xiàn)行政策下的經(jīng)濟適用住房建設(shè)問題，于是，在2003年以后的各個規(guī)定中，又提出了建設(shè)普通商品房、中低價位商品房為主的供應(yīng)要求，造成了我國住房政策體系的混亂。因此，當(dāng)前關(guān)鍵是要統(tǒng)一對經(jīng)濟適用住房的認(rèn)識，國家應(yīng)將經(jīng)濟適用住房與普通商品房、中低價商品房等政策性商品房合并總稱為經(jīng)濟適用住房。
（2）大力發(fā)展重新定位的經(jīng)濟適用住房
在政策上定性準(zhǔn)確、定位清晰后，就應(yīng)該大力增加和完善經(jīng)濟適用住房的供給：
第一，轉(zhuǎn)變供給方式。目前，我國許多地方的經(jīng)濟適用住房都是由政府所有的國有開企業(yè)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用住房，負(fù)責(zé)建設(shè)、分配、管理一攬子工作，這種做法并不妥當(dāng)。作為一個經(jīng)濟主體，這些開發(fā)企業(yè)在本質(zhì)上同樣追求最大的經(jīng)濟效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事實上營造了暗箱操作、滋生腐敗的土壤。因此，在重新定性經(jīng)濟適用住房后，大量的經(jīng)濟適用住房建設(shè)就應(yīng)該在全社會范圍內(nèi)實行限定銷售房價的土地及項目拍賣模式，讓社會上的所有開發(fā)商一起參與競爭，誰的管理水平高，誰的競爭能力強，誰就能取得經(jīng)濟適用住房的建設(shè)，獲取合理的利潤。從而改變政府部門或下屬國有企業(yè)獨占經(jīng)濟適用住房建設(shè)的壟斷局面，有利于經(jīng)濟適用住房質(zhì)量的提高和環(huán)境的改善。
第二，大力增加供給數(shù)量。我國當(dāng)前應(yīng)大力增加經(jīng)濟適用住房的供給量，力爭使針對中低收家庭的經(jīng)濟適用住房的建設(shè)量所占社會開發(fā)總量的比重與中低收入家庭占社會家庭比重基本相符,這個比重應(yīng)該達(dá)到50%以上。應(yīng)該說，在明晰經(jīng)濟適用住房的定性，推行社會化的限價土地拍賣方式后，我國各地政府完全可以使經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)比例達(dá)到住房總供給量的50%—70%以上?？梢灶A(yù)見，這對于穩(wěn)定房價，抑制房地產(chǎn)投資過旺，引導(dǎo)住房合理消費，保持房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展將起到關(guān)鍵性的作用。
第三，改變供給結(jié)構(gòu)。在原有的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)模式下，供給結(jié)構(gòu)還是存在著相當(dāng)多的問題。許多地方不顧自己的實際情況，片面追求大戶型，許多地方雖然規(guī)定了要建中小戶型，但在實際管理中，又未加以嚴(yán)格控制，從而在事實上造成了經(jīng)濟適用住房面積過大的狀況。這顯然與建設(shè)經(jīng)濟適用住房針對中低收入階層的本意相違備了因此，我國在現(xiàn)階段的住房建設(shè)更應(yīng)該以中小戶型為主，尤其是針對中低收入的經(jīng)濟適用住房而言，更應(yīng)如此。必須嚴(yán)格控制戶型，改變現(xiàn)存的經(jīng)濟適用住房供應(yīng)面積過大、結(jié)構(gòu)失衡的狀況。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供應(yīng)體系作為城鎮(zhèn)住房新制度的重要組成部分，作為我國住房保障的最底線部分，受到城鎮(zhèn)最低收入居民的關(guān)注。因此，當(dāng)前，從全面建設(shè)小康的目標(biāo)出發(fā)，要想更好地發(fā)揮出廉租住房體系的效用，必須盡快完善現(xiàn)行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供給方式
廉租住房的供給決定了廉租住房的覆蓋面，體現(xiàn)了政府解決最低收入居民住房困難的程度。
第一，堅持發(fā)放貨幣補貼的原則，取消實物配租。當(dāng)前關(guān)鍵是要求各級政府盡快做好本地區(qū)廉租對象的調(diào)查、建檔工作，確立符合本地區(qū)實際情況的廉租補貼發(fā)放范圍和標(biāo)準(zhǔn)，盡快全面實施廉租住房貨幣補貼發(fā)放政策，停止政府投資建設(shè)廉租房。
第二，轉(zhuǎn)變原有的政府一元化供給為社會多元化供給。當(dāng)前，我國應(yīng)盡快出臺相關(guān)的政策支持文件，鼓勵社會資金投資建設(shè)廉租住房，明確可以享受的優(yōu)惠條件，如低價或劃撥土地、低息或財政貼息貸款、稅收減免和抵扣等，從而吸收廣大的社會資金投資廉租住房，有效增加廉租住房供給量，減輕政府的壓力。
（2）落實廉租資金來源
當(dāng)前要建立完善的廉租房保障體系，就必須解決好這個問題，明確要求各級政府根據(jù)本地區(qū)的廉租對象的范圍和補貼標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)測算每年所需的廉租補貼資金，并在當(dāng)年的財政預(yù)算中單項列支，建立以財政預(yù)算為主的住房保障專項基金，使廉租住房資金來源穩(wěn)定可靠，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力發(fā)展住房租賃業(yè)
我國近年來，各地房價飛漲，其中一個原因就是可供租賃的房屋太少，居民對于住房的選擇空間太小，導(dǎo)致了對于住房的需求基本上集中在了購房需求上。由于我國今后將對廉租住房全面采用貨幣補貼的方式，而要較好實現(xiàn)這種方式的前提就是住房租賃市場必須規(guī)范、發(fā)達(dá)，必須有大量的住房特別是中低檔的住房可供出租。因此，可以說，要想使我國的廉租住房制度得到很好地執(zhí)行，必須充分發(fā)展我國的房屋租賃業(yè)：
第一，政府出臺相關(guān)政策規(guī)定，鼓勵房屋業(yè)主拿出多余的住房進(jìn)行租賃，政府進(jìn)行稅費優(yōu)惠。
第二，鼓勵社會開發(fā)商投資建設(shè)低標(biāo)準(zhǔn)的低收入住房，政府提供相關(guān)的優(yōu)惠政策；
第三，鼓勵房屋租賃中介行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)房屋租賃業(yè)的規(guī)范、發(fā)達(dá)。
第四，加強租賃登記備案的管理?？梢詫嵭姓泿叛a貼直接撥付給房主的方式，避免貨幣補貼資金被挪用，這就要求房產(chǎn)管理部門做好租賃登記備案工作。
3、改革和發(fā)展住房金融體系
一個完備的房地產(chǎn)市場，離不開房地產(chǎn)金融的支持，一個完善的住房保障體系，更是離不開政策性住房金融的保證。當(dāng)前，我國在住房保障中主要推行了公積金制度，取得了比較好的效果，但總體來看，作為一個完備的住房保障體系的重要部分，現(xiàn)行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）強化公積金制度
第一，強化公積金的強制儲蓄力度。2002年修訂的《住房公積金管理條例》中規(guī)定“職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度平均工資的5%”，從現(xiàn)在來看，這個比例太低了，應(yīng)該適當(dāng)提高繳存比例。雖然現(xiàn)在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我國目前的實際狀況看，應(yīng)該將繳存比例提高到25%左右比較合適。
第二，提高公積金的互。當(dāng)前應(yīng)盡快加強公積金的互，放寬對中低收入居民的貸款條件，不僅能給更多的中低收入家庭購房提供支持，也有利于提高公積金的資金使用效率，有助于公積金的保值增值，為政府解決住房問題提供更多的資金來源。
（2）建立政府住房金融機構(gòu)
作為商業(yè)性的住房金融機構(gòu)，其行為受市場機制的制約，其目的是趨利避害，不愿經(jīng)營低利潤、高風(fēng)險的貸款服務(wù)。相比高收入家庭的商業(yè)住房貸款，中低收入居民的貸款正表現(xiàn)為這種特征。因此，必須建立非營利性的政府住房金融機構(gòu)作為商業(yè)住房金融金構(gòu)的補充。專門的政府住房金融機構(gòu)其主要職能應(yīng)該包括以下幾方面：
第一，為投資建設(shè)面向中低收入階層的經(jīng)濟適用住房、廉租房等的開發(fā)商提供政策性的優(yōu)惠利率貸款，從資金上鼓勵支持經(jīng)濟適用住房、廉租房的興建，降低其投資資金成本，以有效增加公共性住房的社會供給總量。
第二，為中低收入階層購房貸款提供政府擔(dān)保，可以建立專門的風(fēng)險基金，解決中低收入家庭購房貸款難的問題，增強中低收入家庭的購房能力。
第三，為其他專門性的住房金融機構(gòu)提供財政貼息或低息貸款。
（四）健全住房保障法制建設(shè)
由于我國長期以來的住房福利化，現(xiàn)代意義上的住房保障是最近幾年才產(chǎn)生的，法制明顯滯后，目前已經(jīng)制約了我國整個住房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)盡快加強住房保障法律的體系建設(shè)。
（1）在憲法和民法中強調(diào)公民居住權(quán)的規(guī)定。我國現(xiàn)行的《憲法》第二章“公民的基本權(quán)利和義務(wù)”第四十五條規(guī)定“中華人民共和國公民在年老、疾病或者喪失勞動能力的情況下，有從國家和社會獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利。國家發(fā)展為公民享受這些權(quán)利所需要的社會保險、社會救濟和醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)。”完全可以在此基礎(chǔ)上增加“國家保障公民的居住權(quán)，國家致力于改善公民的居住條件，保障公民的基本居住條件。”等有關(guān)公民居住權(quán)的條文，從而提高國家和社會對于公民居住權(quán)的重視和責(zé)任，也為專門性法律的制訂提供最基本的依據(jù)。
（2）制訂專門性的住房保障法律。當(dāng)前，我國亟需建立此類的《住房法》從根本上明確我國的住房保障發(fā)展目標(biāo)、計劃，住房保障實現(xiàn)的方法、機制，政府的責(zé)任等原則性的法律規(guī)定，只有這樣，才能使我國的住房保障真正進(jìn)入有法可依的發(fā)展軌道，確保整個住宅產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
結(jié)束語
完善的社會保障體系是全面建設(shè)小康社會戰(zhàn)略目標(biāo)的一個重要內(nèi)容。住房保障制度作為社會保障體系的一個重要組成部分，更應(yīng)將作為現(xiàn)階段的政策目標(biāo)，并在實踐中努力尋求自身的完善與發(fā)展，不斷提高房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能力。只有這樣才能實現(xiàn)建設(shè)全面小康社會的目標(biāo)。
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關(guān)鍵詞:住房保障;國際經(jīng)驗;啟示;建議
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房屋,具有一般商品和公共物品兩種屬性,但房屋的首要功能是供人居住和生存。中低收入群體由于支付能力有限而無法獨立購買,因此,中低收入人群的住房問題亟須得到解決。
一、我國現(xiàn)行住房保障制度
住房保障制度是指政府或公共部門對無能力在市場上購買或租賃住房的中低收入家庭,采取優(yōu)惠政策和輔措施以保證人人有房住。其實質(zhì)是政府利用國家和社會力量,通過行政手段為中低收入家庭提供住房,解決他們的住房問題。
中國現(xiàn)行的保障住房模式主要有:廉租房、經(jīng)濟適用房和住房公積金。廉租房是我國保障性住房的主要類型之一,它是指政府向具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭提供租金補貼或者以低租金出租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅。廉租房的保障方式是實行貨幣補貼和實物補貼。經(jīng)濟適用房是政府通過財政補貼來提高購買者的支付能力,從而解決中低收入家庭的住房問題。經(jīng)濟適用房的保障方式主要有兩種:一是“磚頭補貼”,是通過優(yōu)惠政策來降低經(jīng)濟適用房的銷售價格,從而提高購買者的支付能力,其補貼需要在房屋成功銷售后才能最終落實;二是“人頭補貼”,是政府直接對中低收入家庭給予經(jīng)濟補貼。住房公積金是國家法律規(guī)定的重要的住房保障制度。由國家機關(guān)、事業(yè)單位、各種類型企業(yè)、社會團體和民辦非企業(yè)單位及其在職職工各按工資的一定比例逐月繳存的長期住房儲備金,歸職工個人所有。住房公積金專項存儲,用于職工購買、建造自住房屋,并可以向職工個人提供住房貸款,具有義務(wù)性、互和保障性等特點。
二、發(fā)達(dá)國家的住房保障政策
住房政策在社會經(jīng)濟發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用。世界各國由于經(jīng)濟發(fā)展水平的不同,基本社會制度的不同,其住房保障政策會有所差異。研究和分析國外的住房政策,對完善我國住房保障政策,建立符合國情的住房保障制度有著重要的參考價值。
1、英國的公共住房制度。在20世紀(jì)初,英國是世界上第一個工業(yè)化國家,城市化飛速發(fā)展,農(nóng)村人口大量涌入城市,住房短缺現(xiàn)象較為嚴(yán)重。針對高昂的房租,英國于1919年頒布了《住房法》,建立了世界上第一個現(xiàn)代住房制度,確立了以公共住房為核心的住房供應(yīng)體系。其主要內(nèi)容是國家和各級政府出資修建公共住房,以低價提供給居民居住。為了鼓勵租房者購買當(dāng)時租住的公房,英國政府根據(jù)租房者租住時間的長短,給予33%～50%的價格折扣,后期甚至達(dá)到過70%;并且同時提供可以部分購買,部分繼續(xù)租住等其他鼓勵政策。為了防止居民利用廉價的公有住房進(jìn)行謀利,英國政府規(guī)定,居民必須在購買公房并居住5年之后方可流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場。之后,英國又對公共住房制度中不合理的部分進(jìn)行了改革完善,通過降低房價,提供優(yōu)惠貸款和產(chǎn)權(quán)分享等形式促進(jìn)居民購買住房。
2、美國住房政策的內(nèi)容。美國住房保障政策最具特色的方面是通過立法來保障政策的實施,先后頒布了《國民住宅法》、《合眾國住房法》、《城市住房發(fā)展法》等多項法律法規(guī)。美國政府制定了一系列的住房保障政策,對占住戶總數(shù)20%的高收入者提供商品房;對有固定收入的中低收入家庭,即收入為本地家庭平均收入60%以上者,政府提供貼息擔(dān)保,首付只占房價的5%,貸款總額可達(dá)到房價的80%～95%,還款期限長達(dá)30年;收入低于本地區(qū)家庭收入40%以下的家庭屬于低收入家庭,這一人群將家庭收入的30%交房租,余下不足的部分由政府發(fā)住房券補貼。家庭收入越低相應(yīng)的補貼也就越多。
3、新加坡的住房供應(yīng)政策。新加坡在住房保障方面政府的干預(yù)程度很大,可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結(jié)合的典范,是世界上住房問題解決得最好的國家之一。其住房保障制度具有許多特色:(1)制定長遠(yuǎn)規(guī)劃,政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局,專門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的規(guī)劃、開發(fā)和管理,并把 “居者有其屋”當(dāng)作國策。政府除了撥出國有土地供房屋發(fā)展局建房使用之外,還提供低息貸款,給予相應(yīng)的資金支持;(2)實行住房公積金。公積金制度是新加坡1955年建立的一項強制性儲蓄制度,經(jīng)過不斷的發(fā)展和完善,公積金制度已成為新加坡的基本社會保障制度之一,涉及養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、教育等社會生活的各個方面;(3)有差別地提供住宅補貼,嚴(yán)格按照家庭收入情況來確定相應(yīng)的保障水平。對占住戶總數(shù)3%的富人供應(yīng)富人住宅,收取土地出讓金,入住后再收取高額物業(yè)稅;對中低收入家庭提供政府規(guī)定的戶型和低價的組屋;對困難戶供應(yīng)租金很低、居住面積較小的組屋。同時,政府對購房補貼也采用分級的辦法,例如購買一室一廳,政府補貼1/3;三室一廳,政府只補貼5%;四室一廳,政府則按房屋的成本價加5%的利潤。
三、對我國住房保障制度的啟示
我國應(yīng)當(dāng)對現(xiàn)行的住房制度進(jìn)行改革,制定與經(jīng)濟發(fā)展和收入水平相吻合的住房政策,改善各階層人群的居住環(huán)境,特別是要保障中低收入家庭的基本生活條件。本文提出以下四條建議:
1、由政府來主導(dǎo)保障性住房的建設(shè)與供應(yīng)。房屋是一種特殊商品,價值大,使用期長,保值率高,居民不可能完全通過房地產(chǎn)市場來解決自身的住房問題。發(fā)達(dá)國家和地區(qū)特別是新加坡政府和香港政府在解決居民住房問題的方面做出了重要貢獻(xiàn)。新加坡的房屋發(fā)展局、香港的房屋署是從事保障性住房的政府機構(gòu),直屬于新加坡政府、香港政府,具有選址規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、運營管理、社會分配等職責(zé)。我國政府作為宏觀經(jīng)濟的調(diào)控者,擔(dān)負(fù)著促進(jìn)社會經(jīng)濟全面發(fā)展的職責(zé),理應(yīng)承擔(dān)起解決住房的重任。因此,保障性住房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)繞過房地產(chǎn)開發(fā)商,由我國政府相關(guān)部門直接交付建筑企業(yè),保證保障性住房按時、按質(zhì)、按量完成。同時借鑒英國經(jīng)驗,使用約束手段來抑制非自住型住房需求,維護(hù)廣大居民的切身利益,保持社會穩(wěn)定。
2、完善住房保障法律體系。住房保障法在解決中低收入家庭的住房問題中發(fā)揮著重要的作用。發(fā)達(dá)國家的住房政策基本上是以法律形式存在的,既有綜合性的住房法律,也有專門性的住房法規(guī)。美國的《國民住宅法》、《合眾國住房法》,新加坡的《建房與發(fā)展法令》等,都從法律上保障了住房制度的實施。現(xiàn)階段,我國缺乏專門的法律規(guī)范,至今沒有出臺一部《住房法》,因此,我國應(yīng)盡快出臺相關(guān)法律,為政策的有效實施提供法律支持。建議優(yōu)先考慮出臺《住房法》,具體內(nèi)容包括住房目標(biāo)、住宅用地規(guī)劃、住房的所有權(quán)、住宅租賃、住房管理等;嚴(yán)格規(guī)定保障對象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平。有了法律的保障,才能從立法上保障公民基本的住房權(quán)利,對房地產(chǎn)市場的調(diào)控才能做到依法行政。待時機進(jìn)一步成熟后,再開展保障住房法律的細(xì)化和延伸。
3、用公共房屋取代經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房扭曲了房地產(chǎn)市場,而且直接影響了住房的供應(yīng)?，F(xiàn)階段,應(yīng)當(dāng)取消經(jīng)濟適用房優(yōu)惠政策,代之以統(tǒng)一的公共房屋政策。公共房屋有以下特點:(1)公共房屋的核心是政府確保居民有起碼的居住條件,政府向中低收入家庭提供公共房屋,居民享有使用權(quán)而沒有所有權(quán);(2)公共房屋易解決保障需求的錯位問題,從而提高住房政策的有效性,可以剔除有更高支付能力家庭的投資性需求;(3)公共房屋必須確立享受資格法定、房屋公平供應(yīng)、租金標(biāo)準(zhǔn)一致等原則,這是決定住房保障政策能否有效實施的關(guān)鍵。同時,應(yīng)嚴(yán)格控制公共房屋的面積,以居民基本的日常居住需求為基準(zhǔn)。如果政府能擴大公共房屋的供應(yīng),則居民的購房行為會恢復(fù)理性,房地產(chǎn)市場的畸形價格也會有所回落。
4、建立個人信用體系。所謂個人信用制度,是指由國家建立的,用于保障、管理和監(jiān)督個人信用行為的一系列具有法律效力的規(guī)范制度。個人信用體系由個人身份證明、商業(yè)信用紀(jì)錄、社會公共信息以及可能涉及到的民事、刑事等特別資料組合而成。我國至今沒有建立起相關(guān)制度體系,導(dǎo)致在調(diào)查居民收入、住房和資產(chǎn)等個人隱私問題時難度非常大,致使保障性住房的審核缺乏數(shù)據(jù)支持。因此,建立個人信用體系,使其在開設(shè)銀行賬戶、貸款、申請保障性住房等方面錄入相應(yīng)的信息數(shù)據(jù),準(zhǔn)確掌握家庭的住房情況和個人的經(jīng)濟狀況,這是目前我國在住房保障體制方面亟待完善的工作。
四、結(jié)束語
中國住房制度的改革是一項復(fù)雜而艱巨的工程,需要深入了解我國國情,高瞻遠(yuǎn)矚,實事求是,兼顧各方利益,把握各項政策出臺的時機和力度。相信通過全社會的努力,就一定能夠推進(jìn)我國住房制度改革的進(jìn)程。
(作者單位:河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)公共管理學(xué)院)
主要參考文獻(xiàn):
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關(guān)鍵詞：保障性 住房供給 監(jiān)管
一、長沙市保障性住房現(xiàn)狀
在商品房市場發(fā)展旺盛的今天，保障性住房受眾群體以及面積設(shè)置等方面的額特殊性，使得其備受關(guān)注。2007年以來，長沙市把加快住房保障作為改善民生的首要任務(wù)，2008年，長沙市啟動“一健三改”（健全住房保障體系 、推進(jìn)制度改革、房屋改造和環(huán)境改善）為主要內(nèi)容的保障性安居工程建設(shè)，探索出了一套比較成熟的保障性安居工程建設(shè)“長沙模式”。
近五年來，長沙市各類保障性住房建設(shè)20多萬套（不含城區(qū)農(nóng)民安置房），已保障住房困難家庭18萬多戶。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年，我市將加快棚戶區(qū)改造步伐，加大保障性住房建設(shè)力度，全市保障性安居工程計劃開工建設(shè)22768套（戶），其中新開工廉租住房767套，新開工公共租賃住房8741套，改造各類城市棚戶區(qū)13260戶。并且，新建住房的分布情況也參考了各區(qū)的人口，經(jīng)濟的等多種因素。
二、長沙市保障性住房存在的問題
（一）在保障對象及供給問題上的不足
根據(jù)我們的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，保障性住房用戶平均6戶左右，但家庭的年收入?yún)s在3-5萬元，這就是說一個家庭一年的人均收入只有5000左右，并且在我們走訪的銀盆嶺地區(qū)的幾個保障性住房小區(qū)里，住戶有很多是六旬以上的沒有勞動能力的老人。而對于保障性住房的住房面積大部分是60-90平方米。從2007年到2010年間，長沙市已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)住房保障17萬余戶，而2011年還將繼續(xù)擴大保障覆蓋面。按照長沙市計劃，保障對象的人均住房面積應(yīng)由人均低于8平方米提高到15平方米。而目前，長沙住房保障對象的人均住房面積要求是低于12平方米。據(jù)此，我們可以發(fā)現(xiàn)受保障群體的人均居住面積相對較低，住房條件相對較簡陋。
（二）保障性住房配套設(shè)施還不完善
目前經(jīng)我們調(diào)查的保障性住房地區(qū)大部分住戶都租住的是廉租房和經(jīng)濟適用房，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施基本健全，大部分住戶對于住房的條件、小區(qū)的環(huán)境相對滿意，但也有人期望能夠得到更好地配置。在調(diào)研的過程中，我們也發(fā)現(xiàn)了不少年代較為久遠(yuǎn)的廉租住房，小區(qū)設(shè)施比較簡陋。據(jù)了解，在長沙當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》康倪x址還存在位置較偏遠(yuǎn)，出行不便等問題。相比于繁華地段的服務(wù)性行業(yè)密集的情況，保障性住房的建設(shè)較為集中，且周圍供居民買必需品地點較少。
（三）保障性住房在準(zhǔn)入退出機制的問題
通過我們到相關(guān)部門的走訪，長沙市的經(jīng)濟適用房的申請標(biāo)準(zhǔn)是：有長沙市城區(qū)常住城鎮(zhèn)戶口；中偏低收入群體中家庭戶（60歲以下），未婚居民（30歲以上60歲以下）無房戶（歷來無房產(chǎn)記錄）或住房困難戶，符合購房條件的省市政重點工程拆遷戶（除被拆遷房屋外無其他住房的）等，從整體上看標(biāo)準(zhǔn)制定的較為詳細(xì)，但這也使得存在一批不符合申請條件但本身生活條件并不理想的人被拒之門外。于此同時，我們發(fā)現(xiàn)對于經(jīng)濟適用房、廉租房的準(zhǔn)入規(guī)則存在交叉覆蓋的情況，這將會使得一些受保人群有更多選房空間而另一部分人暫時無房可居的情況。另一方面，廉租房的退出機制也不完善，有些人收入提高了，卻依然長期居住廉租房或領(lǐng)取廉租房補貼。究其原因，也就是房管相關(guān)部門監(jiān)督不力所造成的。
三、關(guān)于解決保障性住房問題的政策性建議
面對長沙市住房保障體系存在的缺陷，我們試著提出以下幾點政策性的意見與建議：
（一）大力提高保障性住房的質(zhì)量
未來保障性住房工作的重點可以放在提高保障性住房的質(zhì)量上，提高低保人群的住房質(zhì)量。我們要有清醒的認(rèn)識：住房價格和面積如果比較低，那么不能等于住宅的水平和質(zhì)量也要低一些。根據(jù)我國的現(xiàn)有經(jīng)濟水平，新建的保障性住房要在“經(jīng)濟合適，面積適宜，質(zhì)量優(yōu)良，生活滿意”上大做文章。對于那些居住時間比較長久的保障性住房，政府可以給予一部分資金進(jìn)行翻新處理。同時，建立專門的保障性住房的設(shè)計準(zhǔn)則，這些準(zhǔn)則要與國家的經(jīng)濟社會發(fā)展水平、居民現(xiàn)實收入水平相適應(yīng)，并在發(fā)展中不斷修改與完善。建設(shè)過程中應(yīng)始終遵循合理與效用的原則。對于保障性住房，土地的利用效益在總規(guī)劃中要首先考慮；其次，提供適用與受保障階層支付能力相適應(yīng)的住宅。保障性住房應(yīng)控制好設(shè)計、材料選擇等諸環(huán)節(jié)的預(yù)算，合理利用政府補貼。
（二）完善保障性住房配套設(shè)施
保障住房的選址應(yīng)該要基礎(chǔ)設(shè)施相對完善，交通比較便利的地方。周圍應(yīng)存在能滿足居民日常需求的服務(wù)點，這樣才能更好地解決受保人群生活、就業(yè)問題。而且好的地理位置能夠更好的促進(jìn)相關(guān)人群的就業(yè)，帶動地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。相關(guān)部門應(yīng)加大對保障性住房周圍的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，與此同時，保障性住房的建設(shè)應(yīng)具有相對的分散性，與其他收入群體共享周邊基礎(chǔ)設(shè)施、共享醫(yī)療、教育等服務(wù)。
（三）完善現(xiàn)有保障方式
保障方式的轉(zhuǎn)變，將是未來長沙保障住房體系的重要路徑?！巴ㄟ^保障方式的轉(zhuǎn)變，使住房保障對象能夠根據(jù)自身的需要和承受的能力，自主選擇保障房?！鼻伴L沙市委書記陳潤兒說。通過我們對房管部門的走訪，在長沙市今后對保障性住房問題的政策方面我們發(fā)現(xiàn)：對于經(jīng)濟適用房的保障，要改實物分配為貨幣分配，改指定選房為自主選房，改不變產(chǎn)權(quán)為可變產(chǎn)權(quán)。在廉租房的保障上，改集中新建為集中新建與分散配建相結(jié)合，以配建為主。改新建住房為新建住房與收購住房相結(jié)合，以收購為主；改實物配租為實物配租與貨幣配租相結(jié)合。這些政策都將極大的降低保障性住房的建設(shè)成本，提高居民選擇保障性住房居住的空間。另外，我市也可結(jié)合淮安市的共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式――由購房人和政府共同出資購買住房，并按出資比例享有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額。這種模式能夠通過政府的支持充分發(fā)揮市場的積極作用，能夠調(diào)動群眾改善自己住房條件的積極性，有利于加快解決受保群眾如今住房困難的問題。我們應(yīng)該學(xué)會根據(jù)本地實際情況，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
（四）完善保障性住房的準(zhǔn)入退出機制
我們考慮在現(xiàn)有基礎(chǔ)上完善保障性住房的準(zhǔn)入機制，劃分清楚保障性住房的申請條件，給更多的受保群體提供便利，并且對城市的弱勢群體給予更多的政策傾斜。同時也建議相關(guān)部門完善嚴(yán)厲打擊利用保障性住房進(jìn)行尋租的行為，促使保障性住房的監(jiān)督管理機制不斷完善。通過調(diào)整保障性住房的再轉(zhuǎn)讓制度，建立起相應(yīng)的退出機制；不斷促進(jìn)受保人群的收入跟蹤監(jiān)測制度的完善，設(shè)定明確且合理的退出條件，加大對違法的行為的處罰力度，逐步建立起保障性住房的監(jiān)管體系，讓需要受保的群眾能有房子居住，確立“制度完善、政策健全、供應(yīng)有序、進(jìn)退規(guī)范”的住房保障體系構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)。
