發(fā)布時間：2023-03-01 16:27:11
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的置業(yè)顧問工作描述樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【Keywords】 real estate enterprise； financial management；development costs
【中圖分類號】F293.33 【文獻標(biāo)志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）04-0023-02
1 項目業(yè)態(tài)背后的故事
客戶到房產(chǎn)公司售樓部看房，置業(yè)顧問介紹：項目包括住宅、公寓、寫字間、商業(yè)。商業(yè)既有商業(yè)綜合體，也有底商。小區(qū)有地下車庫、地上車位可供業(yè)主停車。有知名物業(yè)服務(wù)公司做物業(yè)服務(wù)，業(yè)主可在會所組織娛樂活動，業(yè)主的孩子可在本小區(qū)上幼兒園。商業(yè)綜合體統(tǒng)一經(jīng)營，給業(yè)主定期分紅。小區(qū)綠化面積35%以上，距離主城區(qū)5km，……
從置業(yè)顧問的介紹中，客戶獲知以下項目信息：
對于要解決孩子九年義務(wù)教育的客戶，只能買住宅，因為能帶戶口；公寓可以居住，但可能沒有天然氣；寫字間沒有天然氣，但可能集中供應(yīng)冷氣、熱水等，繳納較高的物業(yè)費；商業(yè)綜合體是獨立樓棟，底商在住宅、公寓、寫字間的下面；統(tǒng)一經(jīng)營的商業(yè)綜合體，要先簽買房合同，再簽代租代管合同。分紅可能是約定比例，也可能按實際收益扣除各項稅費、管理費；底商上面的住宅會比較吵，若底商中有經(jīng)營中餐的，可能會有蟑螂；地上車位占用業(yè)主公共區(qū)域，沒有產(chǎn)權(quán)證，只能出租；地下車庫大多有產(chǎn)權(quán)證，但也有沒產(chǎn)權(quán)證的（如地下人防設(shè)施形成的車庫）；物業(yè)服務(wù)用房、會所是小區(qū)業(yè)主共有財產(chǎn)，成本共攤，沒有產(chǎn)權(quán)證。房產(chǎn)公司已把這些配套設(shè)施成本加在業(yè)主購房價款中；幼兒園分有無產(chǎn)證兩種情況。若有產(chǎn)證，業(yè)主不共攤成本，但幼兒園后期收費會加上房租或折舊。
從置業(yè)顧問介紹中，財務(wù)人員獲知財務(wù)信息：
沒有產(chǎn)證的房子，都不能出售，要把它們的建造成本，攤到帶產(chǎn)權(quán)證房子上；底商要與上面的住宅、公寓、寫字間分割整棟樓成本；商業(yè)綜合體有售房、市場經(jīng)營兩項業(yè)務(wù)，要各做各的；對商業(yè)綜合體的市場經(jīng)營業(yè)務(wù)，需要專業(yè)團隊管理；地下人防設(shè)施形成的車庫，辦了政府防空辦的后續(xù)，可以對外出租；業(yè)主會組織成立業(yè)主委員會，代表所有業(yè)主統(tǒng)一行權(quán)，也可選擇物業(yè)公司；物業(yè)服務(wù)用房、會所是小區(qū)公建配套設(shè)施，歸全體業(yè)主所有；物業(yè)服務(wù)用房提供給物業(yè)公司使用；會所后期的各項運營成本，由物業(yè)公司與業(yè)主委員會協(xié)商處理；地上車位占用業(yè)主公共區(qū)域，業(yè)主委員會可與物業(yè)公司分享租金收益；無產(chǎn)證幼兒園的收費標(biāo)準(zhǔn)，需要與業(yè)委會協(xié)商，優(yōu)先招收本小區(qū)業(yè)主子女。
2 全成本構(gòu)成與歸類技巧
房產(chǎn)公司在開發(fā)項目中，會由造價部門、銷售部、財務(wù)部聯(lián)合做“項目目標(biāo)利潤測算”。先做“項目全成本測算”，收入總額減去項目全成本，就是項目目標(biāo)利潤。
在“項目全成本測算”的橫欄上，有三個組成部分：
①造價部門提供的開發(fā)成本。包括土地獲得價款、開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施工程費、園林環(huán)境費、公建配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。
②銷售部提供的銷售費用。
③財務(wù)部提供的管理費用、財務(wù)費用、各項稅金及附加。
在“項目全成本測算”的縱欄上，反映的是項目各業(yè)態(tài)分?jǐn)偟某杀?。在分?jǐn)偝杀镜囊罁?jù)上，會有兩個數(shù)據(jù)：建筑面積、可售面積，后者明顯小于前者。
財務(wù)人員需要思考以下問題。
房?a公司要繳納三項主稅：增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)的所得稅[1]。其中土地增值稅實行超率累進稅率，若不做適當(dāng)籌劃，會讓企業(yè)承擔(dān)高額稅負(fù)。土地增值稅在項目立項、各業(yè)態(tài)成本分?jǐn)偵嫌袑ｍ椧?guī)定，與造價部依據(jù)的建筑成本法有差異[2]。
具體來說，差異有以下幾點：
①在項目立項上，稅務(wù)對清算單元有要求。為有效利用造價部門做的開發(fā)成本，造價部門在劃分項目邊界時，予以通盤考慮。在歸集和分配開發(fā)成本時，符合土地增值稅清算的要求。
②建筑面積減可售面積的余額，就是前面說的沒有產(chǎn)權(quán)證書的面積。如果財務(wù)不要求，造價部門會按各業(yè)態(tài)建筑面積分?jǐn)偝杀?。而土地增值稅清算要求按可售面積分?jǐn)偝杀尽?/p>
③造價部門在核算主體建筑工程費、主體安裝工程費時，能細(xì)算到每平方米的實際成本。但土地增值稅清算為便于征收，做了簡化，舉例：對地下土方成本，造價部會全算成地下室成本，稅務(wù)局認(rèn)為地下室是整棟樓的基礎(chǔ)，要按整棟樓面積分?jǐn)?；對地下人防設(shè)施形成的車庫，因不在可售面積內(nèi)，稅務(wù)局將其成本分?jǐn)偨o整棟樓；對底商高度高于上面房屋的，造價可據(jù)實算多耗用的建筑成本。稅務(wù)局只在商業(yè)用房層高系數(shù)（商業(yè)用房單層層高/單層住宅層）高于1.5時，才可以按照層高系數(shù)調(diào)整。
3 營銷推廣費用花樣多，分類規(guī)范財務(wù)管理的措施
打開銷售部提供的“銷售費用明細(xì)表”?？吹轿寤ò碎T的項目。包括：售樓部裝修（或建安）成本、樣板房裝修費用、營銷推廣費用（包括：廣告推廣費用、活動費用、制作費用、物料費用等）、推廣渠道費用、銷售渠道提成費用、銷售人員工資及提成。
用財務(wù)語言分類描述一下：發(fā)生售樓部建安成本的，說明售樓部是臨時建筑，將來要拆除，所以要把建筑成本、拆除成本算入銷售費用。在拆除前，要請稅務(wù)部門確認(rèn)資產(chǎn)損失；發(fā)生售樓部裝修成本的，說明建筑物先做售樓部，后面改其他用途，也可能會銷售。因裝飾裝修不適用于后期用途，需要拆除；樣板房用做向客戶展示效果，將來會拆除裝修或低價變賣裝修；廣告推廣費用大多能收到廣告費用發(fā)票；活動費用很雜，如在售樓部做的藝術(shù)表演、贈品、抽獎等活動的費用，財務(wù)要關(guān)注費用發(fā)票是否與業(yè)務(wù)實質(zhì)一致，是否涉及代扣代繳個人所得稅；制作費用、物料費用沒有明確界線，主要是營銷宣傳過程中的各種宣傳資料、物品等；推廣渠道費用、銷售渠道提成費用中的“渠道”，指公司與其他營銷推廣單位、銷售中介單位合作，所支付的費用。有些推廣渠道只管挖掘意向客戶，并不參與客戶談判工作。而銷售渠道提成則是按客戶成交金額計算的；銷售人員工資及提成是指企業(yè)銷售部門的工資、提成等。當(dāng)然，有些企業(yè)為了保持管理的靈活性，可能讓置業(yè)顧問跟勞務(wù)公司簽合同，房產(chǎn)公司再與勞務(wù)公司簽合同。
4 合同審批、付款
房產(chǎn)公司完成招投標(biāo)工作，會發(fā)起合同審批流程，財務(wù)經(jīng)理審核合同時，主要關(guān)注經(jīng)濟條款。以工程施工合同為例，主要經(jīng)濟條款：
①合同的計價方式。常見的有固定總價合同、單價合同、暫估總價合同。暫估總價合同、單價合同后期均需雙方造價人員結(jié)算，確定實際價格。
②付款進度。常見的有按預(yù)付款、進度款、質(zhì)保金。在設(shè)計付款進度時，既要保障交付物符合要求的標(biāo)準(zhǔn)，又要節(jié)約融資成本，還要考慮公司資金頭寸是否充裕。
③增值稅發(fā)票類型。2016年5月1日前老項目，收普通發(fā)票。之后，收增值稅專用發(fā)票。
④收款人信息。包括收款人名?Q、開戶銀行行賬號。在合同中確認(rèn)，避免出現(xiàn)法律風(fēng)險。
作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。下面就是小編給大家?guī)淼牡禺a(chǎn)項目工作計劃書，希望能幫助到大家！
房地產(chǎn)項目工作計劃書一
一、策劃緣起
東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活
在廣東省文化廳和深圳市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢
《___周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航
全球時尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《___周刊》正式創(chuàng)刊?！禵__周刊》是深圳市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報，經(jīng)過_月_日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文、精確的策劃，《___周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動
《___周刊》與分眾液晶電視互動，開創(chuàng)最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《___周刊》與名震全國的分眾傳媒機構(gòu)聯(lián)手，在遍布深圳、東莞的高檔寫樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《___周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮(zhèn)故事
5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區(qū)廣告
五、其他配合
全面互動，《__周刊》期待合作
1、采訪國土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍圖
2、組織看樓專車免費服務(wù)
3、贈送老板、總經(jīng)理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢
5、其他合作另行協(xié)商
房地產(chǎn)項目工作計劃書二
一、業(yè)務(wù)的精進
1、加強團體的力量
在團體中能夠更好的發(fā)揮自身的能力，同時對提升個人素質(zhì)具有更大的幫助，在與同事們兩個月的相處中，我發(fā)現(xiàn)我和郝姍在性格上有很多的共同處，同時也有很多的不同，其中有許多是我要學(xué)習(xí)加強的，這種性格上的互補，在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏，提升自己。在新年中，我更要加強隊員的團，團是我不斷成長的土壤。
2、熟識項目
銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解，我在年前散發(fā)傳單不斷的與人接觸的過程中，對本項目有了深度的了解，但在接待顧客的過程中，還是不斷的有新問題的出現(xiàn)，讓我無法流利的回答顧客的提問，主要是對項目及相關(guān)房產(chǎn)知識的不夠了解，在新年之后，對項目的學(xué)習(xí)，對房產(chǎn)知識的了解，是熟識項目的首要。調(diào)盤，新年后又新起了幾個樓盤，在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心，在不斷的學(xué)習(xí)中充實自己，在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標(biāo)
有目標(biāo)才會有方向，有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標(biāo)，先從小的目標(biāo)開始，即獨立流利的完成任務(wù)，然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務(wù)，直到超額完成任務(wù)。在每月的月初訂立下自己當(dāng)月的銷售目標(biāo)，同時記錄下當(dāng)天接待顧客中出現(xiàn)的問題及解決之道，不時的翻動前期的工作日志，溫故而知新。
二、自身素質(zhì)的提升
銷售的產(chǎn)品可以不同，但銷售的目的相同，都是為了把自己的產(chǎn)品賣出去，用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售，所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足，所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。首先，書籍是活的知識的最有利的途徑，新年后要大量的閱讀有關(guān)銷售及銷售技巧的書籍，同時不斷的關(guān)注房地產(chǎn)方面的消息，及時的充實自己，總自己的實踐經(jīng)驗。其次，實踐出真知，所有的理論只有與實踐相合，才能被自身很好的吸收，提升自己，從基礎(chǔ)的做起，重新對銷售流程進行學(xué)習(xí)，在演練中對項目加深印象，同時對顧客關(guān)心的合同條款進行熟讀并學(xué)習(xí)。了解最新的法律法規(guī)知識。在與顧客的交流中，不斷的發(fā)現(xiàn)問題，在團隊的交流中，解決問題，不斷的提升自己。最后，在生活中用心的觀察他人的銷售方式，尤其是在同行之間更能學(xué)到，前期先照搬他人在銷售過程中，遇到問題后的解答方式，經(jīng)過后期的語言加工，再遇到問題時就能有自己的方式解答。
最后，感謝公司所有的領(lǐng)導(dǎo)和同事，因為我個人的進步離不開大家的幫助和支持。201x年我會不斷學(xué)習(xí)，努力工作。我要用全部的激情和智慧創(chuàng)造效益，讓事業(yè)充滿生機和活力！我們是一個整體，奔得是同一個目標(biāo)！我會和大家一起齊心協(xié)力，從新的起點開始，邁向成功！
房地產(chǎn)項目工作計劃書三
今年以來，公司在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力，各項工作進行了全面鋪開，“_”品牌得到了社會的初步認(rèn)同?？傮w上說，成績較為喜人。為使公司各項工作上一個新臺階，在新的年度里，公司將抓好“一個中心”、搞好“兩個建立”、做到“三個調(diào)整”、進行“四個充實”、著力“五個推行”。工作計劃如下：
一、 以_項目建設(shè)為中心，切實完成營銷任務(wù)
_項目，是省、市重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于項目所蘊含的社會效益和潛在的經(jīng)濟效益，我們必須把它建成，而不能搞砸；我們只能前進，而不能停滯甚或后退。因此，公司計劃：
（一） 確保一季度_工程全面開工，力爭年內(nèi)基本完成第一期建設(shè)任務(wù)。
_第一期工程占地面積為60畝，總投資1.6億元，建筑面積12.6萬平方米。建筑物為_商業(yè)廣場裙樓、_大廈裙樓和一棟物流倉庫。
1、土地征拆工作。
春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋的拆遷。三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。各部門關(guān)系的協(xié)調(diào)，以總經(jīng)理室為主，顧問室配合，工程部具體操作。工程進入實施階段后，工程部應(yīng)抓緊第二期工程的土地征拆工作聯(lián)系，適時調(diào)整主攻方向。
2、工程合同及開工。
元月份簽訂招投標(biāo)合同，工程進入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實力的施工企業(yè)并行簽訂施工合同；確定監(jiān)理企業(yè)并行簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。另外，工程部應(yīng)加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
3、報建工作。
工程部應(yīng)適時做到工程報建報批，跟進圖紙設(shè)計。元月份完成方案圖的設(shè)計；二月份完成擴初圖的設(shè)計。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報建拖延而影響工程開工。
4、工程質(zhì)量。
_項目是省、市重點工程，也是_品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭將_項目建成為省優(yōu)工程。
5、預(yù)決算工作。
工程部、財務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行約定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款。
（二） 切實完成年營銷任務(wù)，力保工程進度不脫節(jié)
公司確定的_年醫(yī)藥商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓式寫樓的銷售年任務(wù)為1.5億元。該任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實現(xiàn)。故必須做好營銷這篇大文章。
1、實行置業(yè)任務(wù)分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。
_年公司各類樓盤的銷售任務(wù)是1.5億元，其中一季度1500萬元、二季度4500萬元、三季度4500萬元、四季度4500萬元。按_所簽協(xié)議書，該任務(wù)的承載體為策劃公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。為完成年度營銷任務(wù)，我們建議：策劃公司可實行置業(yè)任務(wù)分解，到人到片。而不是單純依靠招商大廳或中心活動?？刹扇「鼮殪`活的銷售方式，全面完成年銷任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上，應(yīng)完善團購、中心活動推介、上門推介等方案，努力創(chuàng)造營銷新模式，以形成自我營銷特色。
2、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷
新的一年，公司在_年的基礎(chǔ)上，將進一步擴大廣告投入。其目的一是塑造“_”品牌，二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面，_應(yīng)在廣告類種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計、效果評估、周期計劃、設(shè)計新穎、版面創(chuàng)意、色調(diào)處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復(fù)、設(shè)計呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產(chǎn)生。
3、努力培養(yǎng)營銷隊伍，逐步完善激勵機制
策劃公司的置業(yè)顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作群體。新的一年，公司將充分運用此部分資源。策劃公司首先應(yīng)抓好營銷人員基本知識培訓(xùn)工作，使?fàn)I銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負(fù)責(zé)起草。
4、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能
擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、國債融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過讓股、擴股等辦法擴大資金流，以保證_項目建設(shè)資金的及時到位。
（三）全面啟動招商程序，注重成效開展工作
招商工作是_建成后運營的重要基礎(chǔ)。該工作開展順利與否，也直接影響公司的樓盤銷售。因此，在新的一年，招商應(yīng)有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。
1、結(jié)合醫(yī)藥市場現(xiàn)狀，制訂可行的招商政策
按照公司與策劃公司所簽合同規(guī)定，_應(yīng)于去年出臺《招商計劃書》及《招商手冊》，但目前該工作已經(jīng)滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃公司編制出臺。 為綜合醫(yī)藥市場情況，擬由招商部負(fù)責(zé)另行起草《招商辦法》要求招商部在元月份出初稿。
2、組建招商隊伍，良性循環(huán)運作
從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質(zhì)要求，敬業(yè)精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環(huán)。
3、明確招商任務(wù)，打好運營基礎(chǔ)
_項目一期工程擬在今年底建成，明年元月將投入運營。因而，廠家、總經(jīng)銷商、總商的入駐則是運營的基礎(chǔ)。我們不能等米下鍋，而應(yīng)軍馬未到，糧草先行。今年招商入駐生產(chǎn)企業(yè)、總經(jīng)銷商、總商、醫(yī)藥商業(yè)機構(gòu)等任務(wù)為300家。由策劃公司與招商部共同承擔(dān)。
4、做好物流營運準(zhǔn)備，合理有效適時投入
醫(yī)藥物流不同于傳統(tǒng)醫(yī)藥商業(yè)，它要求醫(yī)藥物流企業(yè)不單在醫(yī)藥交易平臺的搭建、運輸配送能力的提高、醫(yī)藥物流體系的配置上有別于傳統(tǒng)醫(yī)藥，更主要的是在信息功能的交換適時快捷方面完全實行電子化管理。因此，新的年度，公司將與市物流研究所進行合作，簽訂合作協(xié)議并按合同協(xié)議履行職責(zé)。為使公司營運走向市場化，公司擬成立物流部，擬制定_醫(yī)藥物流系統(tǒng)的營運方案，確定設(shè)施、設(shè)備構(gòu)成因素，運營流程、管理機制等。該工作在董事會的同意安排下進行。
二、 以品牌打造為長遠目標(biāo)，逐步完成兩個建立
“_”品牌的打造是公司的戰(zhàn)略目標(biāo)之一?，F(xiàn)代品牌打造的成功必須依賴于企業(yè)的現(xiàn)代管理模式。新的一年，我們將在建立集團公司、建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系上下功夫，逐步把公司建成為大型的民營企業(yè)集團。
1、注冊成立企業(yè)集團，不斷擴大公司規(guī)模
_年，公司在能滿足注冊資金要求的前提下，將注冊成立“_集團公司”。同時，將獨立注冊或變更所轄子公司名稱，即：_有限公司（已成立）_有限責(zé)任公司（待更名）_物業(yè)管理有限公司（已成立）_房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（已成立）_大酒店管理有限公司（待成立）_集團及所轄子公司籌建人員（均為兼職）和分設(shè)機構(gòu)情況如下：
① _集團：_、_、_、x、財務(wù)總監(jiān)（待定）、_集團公司設(shè)：辦公室、人力資源部、財務(wù)部、企業(yè)管理部、企業(yè)策劃部、工程部
②_醫(yī)藥有限公司：_、_、_
③_醫(yī)藥物流中心：_、_、_
④_房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：_、_、_
⑤_物業(yè)管理有限公司：_、_、_
⑥_大酒店管理有限公司：_、_、其他人員待定
公司的設(shè)想是在集團公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，各子公司實行獨立核算，獨立完成年利潤指標(biāo)及其它相關(guān)指標(biāo)，在整體上提升集團的競爭力。
2、建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系，推行工作標(biāo)準(zhǔn)到人到崗
現(xiàn)代企業(yè)的高效運行，均來自于企業(yè)的高效管理。新的一年，公司將根據(jù)國家有關(guān)規(guī)范、條例等，制定本公司工作標(biāo)準(zhǔn)，并到人到崗。各項工作按標(biāo)準(zhǔn)程序行事，減少人為指揮，逐步形成_特色的企業(yè)管理體系。同時，根據(jù)不同的工作崗位，制定崗位職責(zé)和工作流程，強化企業(yè)管理意識，最大化地提高企業(yè)管理水平，向管理要效益。
三、以_發(fā)展為歷史契機，加快內(nèi)部“三個調(diào)整”
_的發(fā)展是歷史的使命，也是市場的要求，我們應(yīng)順應(yīng)這一時代的需要，不斷完善自我，發(fā)展自我，調(diào)整機制，集聚“內(nèi)功”，合理發(fā)揮員工動能，以使_集團傲立于醫(yī)藥之林。
1、人員調(diào)整
人員調(diào)整工作已經(jīng)鋪開，公司遵循的原則是“人盡其才，才盡其用”。最大限度地發(fā)揮員工的創(chuàng)新能力，充分肯定員工的務(wù)實精神。
2、機構(gòu)調(diào)整
機構(gòu)調(diào)整目前主要指_有限公司內(nèi)部機構(gòu)的調(diào)整。目前設(shè)立的部門是：總經(jīng)理室、辦公室、工程部、營銷部、招商部、財務(wù)部，即“兩室四部”。隨著_項目進入建設(shè)施工階段，擬增設(shè)人力資源部、物流部、企業(yè)策劃部等部門共同成為集團公司的基礎(chǔ)。_房地產(chǎn)、_醫(yī)藥商業(yè)公司、_物流中心、_物業(yè)管理四個獨立法人公司進入籌備期，明年正式獨立營運。使公司內(nèi)部機構(gòu)成為功能要素齊全、分工合理的統(tǒng)一體。
3、例會制調(diào)整
_年實行的例會制，對階段性工作總結(jié)提高，對時段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例會制在堅持的同時，作好以下調(diào)整：
一是例會時間。在每星期六的上午進行。
二是會議主持。每次例會除工作小結(jié)及工作布置外，確定一個工作主題，分別由分管該項工作的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總工程師主持。
三是建立例會工作布置檢查制度，即前次會議布置的工作在規(guī)定完成的時段內(nèi)，落實部門應(yīng)匯報執(zhí)行情況，以利總結(jié)經(jīng)驗，改進方法，完善提高。
四是以能動開發(fā)員工潛能為前提，不斷充實企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)
_的企業(yè)精神“三生萬物，以人為本；和合求實，科學(xué)求真”決定了_品牌的打造，_集團的建立，必須充實基礎(chǔ)工作、充實各類人才、充實企業(yè)文化、充實綜合素質(zhì)。新的一年，公司將在“四個充實”上扎扎實實開展工作。
1、充實基礎(chǔ)工作，改善經(jīng)營環(huán)境
公司所指充實基礎(chǔ)工作，主要是指各部門各崗位的工作要做到位，做得細(xì)微，做得符合工作標(biāo)準(zhǔn)。小事做細(xì)，細(xì)事做透。務(wù)實不求虛，務(wù)真不浮夸。規(guī)范行為，細(xì)致入微。通過做好基礎(chǔ)工作，改善內(nèi)部工作環(huán)境和外部經(jīng)營環(huán)境。該工作的主要標(biāo)準(zhǔn)，由辦公室制定的公司《工作手冊》確定，要求員工對照嚴(yán)格執(zhí)行。為對各部門基礎(chǔ)工作開展的利弊得失實行有效監(jiān)督，公司在新的年度由辦公室承辦編制《_工作動態(tài)》，每半個月一期。
2、充實各類人才，改善員工結(jié)構(gòu)
企業(yè)的競爭，歸根結(jié)蒂是人才的競爭。我們應(yīng)該充分認(rèn)識到，目前公司員工崗位適合率與現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)對照是有距離的。_年，公司將根據(jù)企業(yè)的實際需求，制定各類人員的招聘條件，并設(shè)置招聘流程，有目的地吸納愿意服務(wù)于_的各類人才，并相應(yīng)建立_專業(yè)人才庫，以滿足_集團公司各崗位的需要。
3、充實企業(yè)文化，改善人文精神
企業(yè)文化的厚實，同樣是競爭力強的表現(xiàn)。新的一年，_策劃公司在進行營銷策劃的同時，對于_文化的宣傳等方面，亦應(yīng)有新的舉措。對外是_品牌的需要，對內(nèi)是建立和諧企業(yè)的特定要求。因此，_文化的形成、升華、揚棄應(yīng)圍繞_企業(yè)精神做文章，形成內(nèi)涵豐富的_企業(yè)文化。
4、充實綜合素質(zhì)，提高業(yè)務(wù)技能
_集團注冊后，有著不同專業(yè)的子公司，也有不同的工作崗位。員工能否勝任工作，來源于個人的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能的提高，亦與整體素質(zhì)相關(guān)。新的年度，辦公室應(yīng)制定切實可行的員工培訓(xùn)工作計劃，包括工程類、物流類、醫(yī)藥營銷類、地產(chǎn)類、物業(yè)管理類、酒店賓館類等，并逐季度予以實施，使員工符合企業(yè)的工作崗位要求。
五、以強化企業(yè)管理的手段，全面推行公司各項制度
現(xiàn)代企業(yè)的一個重要特征，就是制度完善、齊全，執(zhí)行有據(jù)，行之有效。企業(yè)靠制度管人，而不是“老板”管人。為使公司管理有序進行，員工自覺成為真正“_人”，公司將推行績效考核制、推行責(zé)任追溯制、推行末尾淘汰制、推行績效工資制、推行各級責(zé)任制。通過“五個推行”，把員工鍛造為符合企業(yè)要求的一流的群體。
1、推行績效考核制，以日常工作為考核內(nèi)容
績效考核是國際流行的企業(yè)管理形式，公司要求每個員工堅持登記《績效考核手冊》，公司定期對員工考核手冊進行檢查?？己说燃壍脑u定，主要以如期如質(zhì)完成本職工作，遵守紀(jì)律等為主要考核內(nèi)容。方法為領(lǐng)導(dǎo)考核、交叉考核、員工考核等，以客觀評定每個員工工作的優(yōu)劣。員工《績效考核手冊》每月由辦公室負(fù)責(zé)檢查。
2、推行責(zé)任追溯制，以提高員工的榮譽感和責(zé)任心
責(zé)任追溯是落實崗位責(zé)任制的重要方法，也是對事故根源防漏堵缺的可行良策。公司將制定責(zé)任追溯制（包括獎勵賠罰制度等）。強化措施，分明獎罰。即可以責(zé)任到人，又能避免無據(jù)推論、“欽定”責(zé)任，使員工樹立榮譽感，增強責(zé)任心。
3、推行末尾淘汰制，以提高企業(yè)市場競爭力
企業(yè)的生存發(fā)展，除市場客觀環(huán)境外，很大程度取決于員工的個人競爭力。只有把員工打造為特別能工作，特別富于創(chuàng)造力、特別富于團隊精神的群體，才能在市場競爭中立于不敗之地。因此，要符合這一要求，公司必然推行員工末尾淘汰制。其方法以考績?yōu)橐罁?jù)，綜合考評員工的工作能力、工作表現(xiàn)。按考評等級，實行末尾淘汰。
4、推行績效工資制，充分保障員工權(quán)益
對績優(yōu)效高的員工給予增資勵，對績劣效低的員工給予降級，這是績效工資制的核心要素。公司在新的年度將制定績效工資標(biāo)準(zhǔn)，實行績效工資制。通過績效考評考核，對表現(xiàn)優(yōu)良、工作成績優(yōu)異的員工進行增資；對表現(xiàn)平平、工作效能低下的員工給予降資甚至淘汰，以使企業(yè)永遠充滿活力。
5、推行各級責(zé)任制，有效實行分工合作
公司的戰(zhàn)略目標(biāo)之一是建立“_集團”。這一既定目標(biāo)客觀上要求公司領(lǐng)導(dǎo)層、部門中層進行各級負(fù)責(zé)，且分工合作，以防止責(zé)任推諉，辦事拖沓，效率低下的現(xiàn)象發(fā)生。
公司領(lǐng)導(dǎo)層分工：
董事長：_。負(fù)責(zé)全面工作，主持融資、重大合作。分管_房地產(chǎn)公司。
總經(jīng)理：_。主持公司日常工作，分管財務(wù)部、_醫(yī)藥商業(yè)公司。
副總經(jīng)理：_。負(fù)責(zé)公司行政工作、物流策劃，分管辦公室、招商部、物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)策劃公司的工作對接。
副總經(jīng)理：_。負(fù)責(zé)營銷工作，分管營銷部。負(fù)責(zé)營銷廣告，與策劃公司、媒體單位的工作對接。
總工：_。負(fù)責(zé)工程的實施全過程管理。分管工程部。負(fù)責(zé)與設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理公司及相關(guān)部門的工作對接。
公司各中層負(fù)責(zé)人，按原定職責(zé)行使管理責(zé)任，新的崗位職責(zé)出臺后，按新辦法執(zhí)行。以上“五個”今年必須強力推行的制度，由辦公室負(fù)責(zé)起草，2月底完成。全年工作計劃，它是大綱式統(tǒng)領(lǐng)全局的文件，不可能細(xì)致到部門各細(xì)節(jié)。因此，公司要求所屬各部門，應(yīng)根據(jù)公司的_年工作計劃，在正月十五前相應(yīng)制定出本部門的年度工作計劃，有的放矢，以利于_項目的早日建成和投入市場運營。
房地產(chǎn)項目工作計劃書四
展望20_年是充滿機遇和挑戰(zhàn)的一年，根據(jù)__縣的實際情況，多家房地產(chǎn)開發(fā)商進入市場，商品房的開發(fā)逐步放量，國家加大對房地產(chǎn)政策的宏觀調(diào)控，這將是對我公司一次嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。我公司在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全體同仁決心以苦練內(nèi)功，建立與之相適應(yīng)的規(guī)范管理體系，專業(yè)化管理團隊、職業(yè)化管理理念，培育具有審時適度的核心競爭力。在品質(zhì)上狠下功夫，確保多項關(guān)鍵經(jīng)營指標(biāo)與目標(biāo)的完成，爭取本公司在__縣的龍頭地位。樹立地產(chǎn)界的美譽度，使《____》邁出二期工程的關(guān)鍵戰(zhàn)略舉措。隨著企業(yè)的迅速成長，為了工程進展順暢、有序、安全，我公司將采取有力的措施，培養(yǎng)一批能自覺學(xué)習(xí)、勇于負(fù)責(zé)、忠于企業(yè)、能打硬仗的職業(yè)化骨干隊伍。為此，公司經(jīng)慎重討論，特提出20_年工作計劃如下：
一、配合當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)職能部門促進_路的拆建工作，在法規(guī)允許的范圍內(nèi)認(rèn)真協(xié)助職能部門以維穩(wěn)、和諧的大原則為前提，審時度勢，做出適度的讓步。既減輕當(dāng)?shù)卣吐毮懿块T的工作壓力，力爭在_年促進建設(shè)路的開建、竣工，又使公司在二期工程中全面、有序展開。
二、工程進度計劃及投資計劃：
5#9#樓建筑面積___m2，計劃在_年12月份全部竣工。1#、2#、3#建筑面積____m2，爭取在本年度內(nèi)完成80%以上。A區(qū)內(nèi)配套設(shè)施綠化、硬化、亮化計劃在本年度內(nèi)全部完成。_年項目總投資約____萬元。
三、銷售和效益指標(biāo)。
根據(jù)建設(shè)路的逐步拆、建具體進展，在條件具備的情況下，隨時跟進，大面積、全方位、快速度地進場施工。計劃全年新開工房屋總建筑面積____平方米，總戶數(shù)_套，計劃實現(xiàn)銷售超億元。預(yù)計上繳稅費、行政規(guī)費約__萬元。
四、質(zhì)量安全和服務(wù)計劃實施
_年元月末，隨著___號樓的竣工驗收和其他住宅、部分沿街商舖相繼結(jié)頂、預(yù)售，配套設(shè)置逐步完善，將迎來業(yè)主喬遷《____》一期小區(qū)。更需加強安全防范意識，貼心服務(wù)意識，工程質(zhì)量意識，規(guī)范管理意識。合格率達到100%，把安全作為頭等大事；把七分安全，三分生產(chǎn)的理念貫徹始終，把服務(wù)理念貫徹常態(tài)。
在新的一年里，任重和夢想同在，挑戰(zhàn)與機遇共存，站在新的起點上，我們將吸取前一年工作的經(jīng)驗和教訓(xùn)，統(tǒng)一思想、與時俱進、努力拼搏，爭取_完成公司計劃的全年各項目標(biāo)工作任務(wù)。
房地產(chǎn)項目工作計劃書五
初來公司，曾經(jīng)很擔(dān)心，不知能否做好工作，但是領(lǐng)導(dǎo)和同事耐心的關(guān)心、幫助及耐心指導(dǎo)，是我在較短的時間內(nèi)適應(yīng)了公司的工作環(huán)境，也熟悉了公司的整個操作流程。從學(xué)習(xí)房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)知識習(xí)，到后來的單獨接待客戶，以致最終客戶認(rèn)籌，我都能熟練操作完成。同時我每天堅持打電話，積極開拓積累客戶，并且經(jīng)常給老客戶打電話做好維系工作，使老客戶能夠給我?guī)驴蛻簦岣叱山涣?。從入職到現(xiàn)在，我從對房地產(chǎn)行業(yè)的初步了解，到現(xiàn)在可以熟練的講解沙盤接待客戶，并且抓住客戶心理，努力成交。在此，我要特別感謝公司領(lǐng)導(dǎo)及同事對我的指引及幫助，感謝他們對我工作中出現(xiàn)的失誤的提醒和指正。
在工作中，我自覺遵守公司的規(guī)章制度，對待工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，不懂的問題及時虛心向同事學(xué)習(xí)請教，不斷努力提高充實自己。在到公司的這一年幾個月中我認(rèn)真的學(xué)習(xí)了公司的各相關(guān)資料，并從網(wǎng)上攝取了大量有用素材，對同行優(yōu)勢及劣勢有了一定的認(rèn)識與了解，同時也意識到了公司的壯大對房地產(chǎn)行業(yè)所起的作用。
我所在的銷售部門是一個充滿和挑戰(zhàn)的部門，我的主要工作是客戶的接待及商品房的銷售。在經(jīng)歷了專業(yè)知識的學(xué)習(xí)及向領(lǐng)導(dǎo)同事的學(xué)習(xí)請教后，自身有了很大的提高。下面是本人20_年工作計劃：
首先，我還要對房地產(chǎn)專業(yè)知識刻苦學(xué)習(xí)，對市場營銷、土建工程、建筑設(shè)計、政策法規(guī)、市場行情、投資理財?shù)确矫娴闹R，都要很好的了解和掌握，擴大自己的知識面，不斷提高自己的交流溝通能力、公關(guān)能力和宣傳能力。
其次，我的工作技巧還要磨練。比如，我現(xiàn)在的客源及我的工作技巧還需要磨練，加強對老客戶的回訪，主動和老客戶溝通，提高老客戶帶新客戶的數(shù)量，努力提高成交量。在接下來的工作中，我要多和自己的客戶溝通，定期回訪。并向有經(jīng)驗的同事們學(xué)習(xí)客戶回訪技巧，經(jīng)常和客戶探討與樓盤有關(guān)的市場、環(huán)境、地段、價位、增值發(fā)展?jié)摿Φ仍掝}。通過回訪和溝通，一方面可以進一步介紹和宣傳公司樓盤品質(zhì)，另一方面能良好的利用手上的客戶資源進行銷售。
再次，加強和客戶的交流與溝通，要學(xué)會換位思考，與客戶交換立場，真正站在客戶的角度，思考客戶的疑慮，從而更好的打消客戶的疑慮，取得客戶的信賴，為下一步的成交做好鋪墊。
最后，我要更加注意接待工作的細(xì)節(jié)。接待客戶時，要提高自己的接待禮儀，注重細(xì)節(jié)，仔細(xì)觀察傾聽客戶的心聲，細(xì)心解答客戶疑慮。
在以后的工作中要努力做到：
一要關(guān)心，要站在客戶的立場上去考慮他們的利益和價值，讓客戶明白消費，物有所值。
二要耐心，對客戶提出的各種問題，要耐心地給予圓滿的，不厭其煩的回答。
三要熱心，對客戶遇到的困難和疑慮，要熱忱相助，點撥指引，解答疑慮，化解矛盾。
四要誠心，對客戶要進行誠信服務(wù)引導(dǎo)，既要為賣方負(fù)責(zé)，也要為買方負(fù)責(zé)，用誠信爭取客戶的信任。
朱英
身份證號碼
性 別
女
年 齡
28歲
政治面貌
共青團員
婚姻狀況
未婚
視 力 狀 況
正常
身高(厘米)
163cm
體重(公斤)
46 kg
民 族
漢族
戶口所在地
南昌市(含區(qū)市縣)
技術(shù)職稱
最 高 學(xué) 歷
大專
現(xiàn)居住地
南昌市(含區(qū)市縣)
畢業(yè)時間
2007
求 職 狀 態(tài)
目前正在找工作
電話、手機
個人主頁
地 址
南昌市陽明路332號
郵編
330006
受教
育及
培訓(xùn)
狀況
2005年9 月 至 2008年7月
江西理工大學(xué)
工商企業(yè)管理 大專
專業(yè)描述：
工商管理專業(yè)主要以培養(yǎng)學(xué)生管理才能和經(jīng)濟知識，其涵蓋了經(jīng)濟管理、經(jīng)濟活動、經(jīng)濟理論等與企業(yè)密切相關(guān)的各種經(jīng)濟活動，例如：管理學(xué)、會計學(xué)、市場營銷學(xué)、公司法、證券學(xué)、計算機、公文概論等學(xué)科都對學(xué)生參加社會工作，尤其是與經(jīng)濟密切相關(guān)的工作做好了充分的理論支持。
2006年9 月 至 2007年9月
江西理工大學(xué)
人力資源管理 大專
專業(yè)描述：
在學(xué)校專門開設(shè)的人力資源管理培訓(xùn)班學(xué)習(xí)為期一年,取得助理人力資源管理師資格證.
工
作
經(jīng)
驗
摘
要
任職公司名稱: 天睿置業(yè)有限公司 。
2008年2 月 至 2009年7月
行政人事文員市場分析
工作職責(zé)和業(yè)績:
人事：招聘信息、面試、辦理入職、職前引導(dǎo)、合同簽訂、離職交接等事項；行政：考勤管理、辦公用品管理及采購、來客接待等；市場分析：參與房地產(chǎn)公司市場研究分析，制作周報、月報、季報三檔市場分析報告。（助理人力資源管理師3級）
任職公司名稱: 漢邦品牌 。
2009年9 月 至 2012年11月
文案 AE
工作職責(zé)和業(yè)績:
人事：招聘信息、面試、辦理入職、職前引導(dǎo)、合同簽訂、離職交接等事項；行政：考勤管理、辦公用品管理及采購、來客接待等；AE：負(fù)責(zé)和客戶對接，并創(chuàng)作樓書、折頁、海報等的文案，企業(yè)畫冊、折頁、廣告語、LOGO釋義等。。（助理人力資源管理師3級）
求職意向
現(xiàn)從事行業(yè)：
廣告/營銷/公關(guān)
現(xiàn)從事職業(yè)：
廣告
現(xiàn)職位級別：
中級職位（兩年以上工作經(jīng)驗）
期望月薪：
面議
目前月薪：
2000-3000元
可到崗時間：
一周以內(nèi)
期望工作性質(zhì)：
全職
欲工作地區(qū)：
南昌市(含區(qū)市縣)、未提供、未提供
欲從事行業(yè)：
建筑工程/房地產(chǎn)/建材、廣告/營銷/公關(guān)
欲從事職業(yè)：
銷售/顧問類、業(yè)務(wù)拓展主管/經(jīng)理、公關(guān)/媒介助理
技能特長
2007年參加工作以來，在工作的3年里，得到直屬領(lǐng)導(dǎo)的贊賞，工作態(tài)度認(rèn)真、嚴(yán)謹(jǐn)，崇尚完整和完美的工作結(jié)果。
外語水平
第一外語:英語 中級
第二外語:其它外語 一般
興趣愛好
文藝 讀書 寫作 交際
自我簡評
1月11日，第九屆上海雙年展特別項目“明園·中山公園計劃”之《回家的路—上海浦東國際機場特展》在上海浦東國際機場二號航站樓的機場美術(shù)館以及部分機場公共區(qū)域內(nèi)正式開幕。作為“中山公園計劃”的重要展覽，本次展覽是由第九屆上海雙年展組委會主辦，上海證大集團、上海證大文化發(fā)展有限公司協(xié)辦，上海國際機場股份有限公司承辦，駐滬多國總領(lǐng)事館支持，第九屆上海雙年展總策展人邱志杰、策展人沈其斌、“中山公園計劃”特邀策展人肖戈（肖歌）三人聯(lián)合策劃，并邀請了四十多位有過海外學(xué)習(xí)、工作、生活經(jīng)歷的活躍藝術(shù)家參展。
巴黎戴高樂機場開展
巴黎戴高樂機場對外宣布其2E航站樓M廳與法國知名的羅丹博物館進行合作，將在未來展出法國20世紀(jì)著名雕塑家奧古斯特·羅丹的作品。戴高樂機場商務(wù)負(fù)責(zé)人Mathieu Daubert介紹說：“這是我們從來沒有做過的嘗試，當(dāng)游客來到戴高樂機場之后，這將不是一個常規(guī)的候機平臺，在這里乘機旅客將會享受到前所未有的文化體驗?！睋?jù)悉，戴高樂機場一年將會有兩次不同主題的展覽，所有的乘客將會免費觀賞到超過50件享譽世界的雕塑，這其中包括奧古斯特·羅丹標(biāo)志性的作品，《吻》（Le Baiser）和《思想者》（Le Penseur）等。
葡萄牙驚現(xiàn)“蜈蚣電影院”
搭建在葡萄牙Guimaraes的“蜈蚣電影院”（Centipede Cinema）是由倫敦的設(shè)計公司NEON與Colin Fournier以及MarysiaLewandowska設(shè)計的一種臨時性的電影裝置，屏幕安裝在一個鋼材和軟木搭建的裝置里。每一個基座上有16個觀影“筒”，路人可以隨時駐足觀看電影。設(shè)計組將該項目稱作“公共干預(yù)”策略，意圖邀請觀影者進入到這一裝置中，上半身嵌入在電影世界當(dāng)中，但雙腿還扎根在外部世界里。這種如同外太空的裝置與周圍歷史街區(qū)的形成鮮明的對比，尤其是附近聯(lián)合國教科文組織的世界遺產(chǎn)地。這種對比也呼應(yīng)了現(xiàn)實與虛幻之間有趣的并置關(guān)系。
英國“年度設(shè)計獎”公布2013年度提名名單
有設(shè)計界“奧斯卡”之稱的英國設(shè)計博物館 （The Design Museum）“年度設(shè)計獎”（ Designs of the Year） 近期公布了布了2013年度設(shè)計獎提名名單。Christian、Dior、Giles還有Prada等品牌均榜上有名。這個每年舉辦一次的設(shè)計獎搜羅來自全世界最好的設(shè)計，共分為7個類別：建筑、數(shù)碼、時尚、家具、平面、產(chǎn)品以及汽車。最終獲獎?wù)邔?月20日至7月7日的設(shè)計博物館的展覽中與觀眾見面。
《重新發(fā)電》系列專題片首映式
2013年1月15日下午，由SMG藝術(shù)人文頻道和上海當(dāng)代藝術(shù)博物館共同推出的《重新發(fā)電》系列專題片首映式在上海當(dāng)代藝術(shù)博物館隆重舉行。這部歷經(jīng)9個多月的拍攝制作的專題片，分“溯源”、“復(fù)興”、“共和”以及“造化”四個篇章，不僅客觀地記錄了上海當(dāng)代藝術(shù)博物館改建過程中發(fā)生的故事，更以歷史演變的觀點深入介紹中國當(dāng)代藝術(shù)的發(fā)展道路。
玉鑒今昔 美藝共享
壽山石、和田玉、翡翠一直是藏家熱衷的掌中寶石。以這些材料雕刻而成藝術(shù)品，則更是美不勝收。1月15日，以玉石藝術(shù)為主題的卜石會所正式拉開帷幕，首展“玉鑒今昔”寶玉石品鑒會特邀藝術(shù)家、媒體與各界同好參加。該會所位于上海市徐匯區(qū)核心地帶，為藏家提供了高端藝術(shù)品鑒賞與收藏的交流平臺?？偯娣e達一千余平米的建筑內(nèi)部設(shè)計獨特，不斷呈現(xiàn)的弧度給人許多的想象空間。展覽空間沉靜幽雅，觀展者仿若置身博物館，大可浸其中，不問世事。卜石會所“玉鑒今昔”首展作品來自眾多當(dāng)代寶玉石界雕刻大師，如當(dāng)代藝術(shù)家邱啟敬，中國玉石雕刻大師倪衛(wèi)濱、崔磊，中國工藝美術(shù)大師林飛、潘驚石、劉東、郭卓懷。徜徉間細(xì)看作品，令人大有回味。
胡潤研究院2013年中國千萬富豪品牌傾向報告
1月15日，胡潤研究院了《2013至尚優(yōu)品——中國千萬富豪品牌傾向報告》（Hurun Report Chinese Luxury Consumer Survey 2013），該報告旨在揭示中國富豪階層的品牌認(rèn)知、消費習(xí)慣以及生活方式的轉(zhuǎn)變與偏好，力圖對中國富豪階層的生活形態(tài)變化做出描述。今年增加了幸福指數(shù)相關(guān)的數(shù)據(jù)。其中，茅臺跌出送禮品牌前十名，手表排名也下降。而中國富豪送禮最愛選擇的是法國和意大利的奢侈品牌。同時，蘋果電子產(chǎn)品作為送禮品牌中唯一的電子產(chǎn)品，從去年第四名上升到今年男性最青睞的送禮品牌第二名，受到富豪的廣泛喜愛。
新星星的年輕藝術(shù)家在上海開展
“新星星青年藝術(shù)節(jié)上海展”在兩個場館分頭進行，上海豫園萬麗酒店的泛華藝術(shù)中心的展覽時間為1月18日至28日，上海張江當(dāng)代藝術(shù)館的展覽時間是1月17日至2月25日。
通過三年“新星星藝術(shù)節(jié)”的評選，推出了一系列的年輕藝術(shù)家：曾樸，何千里，賀狄秋，劉巍巍，李舜，張曉彬，姚朋，胡順香， 伍偉，王海龍，汪一，鄭馳，句曉龍等等。新星星藝術(shù)節(jié)為他們搭建了走上職業(yè)藝術(shù)家道路的橋梁。今年的“新星星藝術(shù)節(jié)”還舉辦了兩場論壇，主題是“藝術(shù)節(jié)的評選標(biāo)準(zhǔn)及得獎藝術(shù)家的發(fā)展性”、“青年藝術(shù)家在藝術(shù)品二級市場”。
十省市美協(xié)主席走進保利城市交響暨薛居波教授畫展
新年伊始，保利·城市交響2013“城市藝術(shù)年”聯(lián)手國內(nèi)外頂級藝術(shù)大師，僅在1月份就聯(lián)袂獻映了三場藝術(shù)盛事。繼1月5日余隆大師藝術(shù)講堂、1月6日中國愛樂樂團新年音樂會之后，保利·城市交響于1月19日、20日，在嘉定新城白銀路580號的保利·城市交響旗艦店，舉行一場繪畫藝術(shù)盛宴——來自全國包括海南、福建、山東、山西、貴州等十省市美協(xié)主席走進上海以及工筆畫名家薛居波教授畫展，同期邀請了上海業(yè)內(nèi)名流以及保利城市藝術(shù)家俱樂部會員、上海主流媒體等共同參與這場盛會。
十省市美協(xié)此次與保利簽約合作，作為保利城市交響品牌的藝術(shù)顧問，可見這一“中國藝術(shù)地產(chǎn)生活品牌”的定位之高和手筆之大。作為“十省市美協(xié)主席走進保利·城市交響”系列活動的第一波，知名工筆畫大師薛居波教授，現(xiàn)場帶來多幅著名作品進行展出。
上海三唐美術(shù)館盛大開幕
由保利置業(yè)集團投資、開發(fā)和管理的上海保利廣場，秉承保利置業(yè)集團打造文化地產(chǎn)的經(jīng)營發(fā)展理念，邀請三唐美術(shù)館入駐。坐落在浦東東方路保利廣場的上海三唐美術(shù)館占地近千平方米，于2013年1月21日盛大開館。上海三唐美術(shù)館開幕之際舉辦了十省市美協(xié)主席走進上海保利廣場舉辦大型筆會，同時推出崔如琢國畫個展。
三唐美術(shù)館館長是當(dāng)代書法家唐校笙，他曾進修于中國國家畫院書法篆刻院，其作品多次獲獎，并先后應(yīng)邀在日本、韓國、奧地利、捷克、瑞士等國進行現(xiàn)場書法表演。唐校笙現(xiàn)任北京三唐書畫院院長，目前已有1500余名書畫家簽約三唐書畫院。三唐美術(shù)館除經(jīng)營古今中外名人字畫外，還珍藏了從國外回流的各代青銅金銀器及唐元明清官窯開門瓷器等等。其中很多藏品是首次在國內(nèi)亮相。
中國銀監(jiān)會在2003年底召開的國有獨資商業(yè)銀行不良貸款分析會議上，再次向市場傳遞出“銀監(jiān)會將積極推動新的處置方式，并為各行在有關(guān)的政策方面創(chuàng)造有利條件”的信號。
種種跡象表明，隨著國際、國內(nèi)眾多投資者直接參與國有商業(yè)銀行不良資產(chǎn)處置，四大資產(chǎn)管理公司(東方、信達、長城、華融)將不再是國有商業(yè)銀行不良資產(chǎn)處置的惟一出口。但由此一個新問題應(yīng)運而生：四大資產(chǎn)管理公司未來將以何種經(jīng)營治理模式存在?
近日，《新財經(jīng)》獲悉，財政部的一份名為《金融資產(chǎn)管理公司改革與發(fā)展的請示》，早在2003年8月份就已向四家資產(chǎn)管理公司征求意見。其后幾個月內(nèi)，經(jīng)過專家論證，現(xiàn)已更為成熟、完善。預(yù)計該文件將在今年初正式出臺，其中包含以下幾方面重要信息：四家資產(chǎn)管理公司的存續(xù)將無限期延長；將擁有更多的經(jīng)營自：有充分的激勵機制做保障；業(yè)務(wù)范圍更加廣闊；純粹市場化經(jīng)營等。
這一版本的改革方案，雖說與近日市場盛傳的“承包制”(即四大資產(chǎn)管理公司將以三年為限，實行現(xiàn)金回收率和現(xiàn)金費用率“雙率”包干的辦法處置其手中尚存的不良資產(chǎn))形似，但其內(nèi)容更為細(xì)化，且明確提出了“將四大國有資產(chǎn)管理公司推向市場，進行市場化運作，促進其建立完善的經(jīng)營治理模式”。
改革文件呼之欲出
生存在體制內(nèi)的四大國有資產(chǎn)管理公司的尷尬處境，加之國有商業(yè)銀行不斷產(chǎn)生的大量不良資產(chǎn)，導(dǎo)致了目前不良資產(chǎn)處置的效率遠沒有達到讓人樂觀的狀態(tài)。從這個意義上講，“承包制”也好、“市場化”也罷，積極的改革文件在此時出臺，無論對四大資產(chǎn)管理公司，還是對困境中的商業(yè)銀行來說，都是一件大好事。
四大資產(chǎn)管理公司是為完成處置國有商業(yè)銀行剝離的不良資產(chǎn)這一歷史使命而設(shè)。財政部當(dāng)時的計劃是，資產(chǎn)管理公司作為處置不良資產(chǎn)的機構(gòu)只是階段性存在，是為特定階段的歷史使命和金融改革服務(wù)的。所以，最初經(jīng)核定的四大資產(chǎn)管理公司經(jīng)營年限為10年。當(dāng)不良資產(chǎn)的剝離不再進行，資產(chǎn)管理公司所管理的資產(chǎn)將是一個逐步消化、不斷削減的過程，當(dāng)處置完全結(jié)束，資產(chǎn)管理公司也就完成了它的歷史使命。而就其后的四大資產(chǎn)管理公司的生存方式，有關(guān)部門遲遲未能有一個明確的說法。
但日前財政部擬定出臺的《金融資產(chǎn)管理公司改革與發(fā)展的請示》，無疑傳達了更多積極的信息。
據(jù)內(nèi)部人土向《新財經(jīng)》透露，該文件主要涉及兩方面的問題。一方面，首先明確了四大資產(chǎn)管理公司的考核目標(biāo)，即2006年之前債權(quán)處置完畢，2008年之前債轉(zhuǎn)股處置完畢。另一方面，制定了與考核目標(biāo)相配套的政策，即明確資產(chǎn)管理公司的商業(yè)化發(fā)展方向――未來的四大國有資產(chǎn)管理公司將定位于國有專業(yè)不良資產(chǎn)管理公司，實行市場化運作，而不再限定其未來的發(fā)展模式，待不良資產(chǎn)處置完成后，根據(jù)各自的轉(zhuǎn)型發(fā)展情況，按市場規(guī)則確定發(fā)展方式向。未來在市場上無法立足的，需按市場規(guī)則進行清算、關(guān)閉。
“兩率”激勵機制
《新則經(jīng)》從有關(guān)人士處獲悉，為激勵資產(chǎn)管理公司盡快融入市場化運作之中，即將山臺的財政部文件將包含―些對資產(chǎn)管理公司的激勵機制。激勵機制會確定一個現(xiàn)金回收指標(biāo)和一個現(xiàn)金回收費用率。就現(xiàn)金回收指標(biāo)來講，超過指標(biāo)的部分，回收的現(xiàn)金按一定比例分成(上交部分用于彌補同家損失；留存部分比較可能性的分配比例是：20％用于自主支配，80％用于增加資本金)，未完成指標(biāo)的相應(yīng)扣減獎金比例。相劉而言，現(xiàn)金回收費用率則是一項硬指標(biāo)，即使現(xiàn)金回收量少，費用也不能超出該指標(biāo)。四家公司將按指標(biāo)簽署責(zé)任狀，不再下達收現(xiàn)、費用計劃，以比率控制開支。
從目前四大資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)狀況看，華融、信達資產(chǎn)管理公司處置的分別是工行與建行的不良資產(chǎn)，其抵押或擔(dān)保物大多為不動產(chǎn)，資金回收相對容易，因此，華融、信達兩家資產(chǎn)管理公司的現(xiàn)金回收率持平。而長城與東方資產(chǎn)管理公司由于處置的是農(nóng)行和中行的不良資產(chǎn)，多為行政性貸款，資金回收難度較大，因此，這兩家的現(xiàn)金回收率應(yīng)基本持平。
據(jù)知情人士向《新財經(jīng)》透露，四大資產(chǎn)管理公司過去四年的現(xiàn)金回收率，實際存在較大水分?，F(xiàn)金回收率的公式為：現(xiàn)金回收率二回收資金／累計處置資產(chǎn)。累計處置資產(chǎn)既包括已處置資產(chǎn)又包括核銷掉的呆賬。長城的現(xiàn)金回收率之所以非常低，就是因為其早就核銷了一些事實呆賬。而其他的資產(chǎn)管理公司，還將無望收回的掛在賬面，所以，回收率虛高。另外，四家公司基本上都采取了累積資產(chǎn)回收率的做法，這樣，目前財政部公布的20％的回收率大約比實際數(shù)據(jù)高出4～5個百分點。但大部分公司存量資產(chǎn)中，實際有很多是無效資產(chǎn)，隨著資產(chǎn)處置難度的加大，將來必然會體現(xiàn)到現(xiàn)金回收率的分母中，回收率自然也將降到比較低的水平。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，平均現(xiàn)金回收率10％左右應(yīng)該是實事求是的一個比率。
而上述財政部文件正式執(zhí)行后，現(xiàn)金回收費用率更需要各家嚴(yán)格控制。現(xiàn)金回收費用率包括回收現(xiàn)金人員管理費用率和回收現(xiàn)金人員業(yè)務(wù)費用率，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，7％應(yīng)該是一個可控底線。
后置風(fēng)險如何解決
值得汁意的是，該文件還明確了四家資產(chǎn)管理公司逐步進行商業(yè)化動作的同時，可擴大其業(yè)務(wù)范圍，并給予其自書經(jīng)營權(quán)。如：可開展委托其他商業(yè)銀行的處置不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)，可根據(jù)市場定價原則收購不良資產(chǎn)，可以開展財務(wù)顧問服務(wù)，上市推薦業(yè)務(wù)等。資本金業(yè)務(wù)將單獨核算，并建立考核機制。完善處置手段，嘗試開展資產(chǎn)證券化、外資介入等方式；可以將自有資金投資不良資產(chǎn)：調(diào)整考核、獎勵辦法，債轉(zhuǎn)股回購可予以獎勵等方式。
據(jù)《新財經(jīng)》了解，四家資產(chǎn)管理公司對于該份財政部文件的出臺均表示造成。
“在實務(wù)操作過程中，我們是最能體會其中的難處。現(xiàn)在，很多叮行操作模式的限制將越來越少，因不良資產(chǎn)回收將不再僅僅是一句口號?！睎|方資產(chǎn)管理公司的一位從事資產(chǎn)處置方案設(shè)計的人士對《新則經(jīng)》記者說。
一直專注于小良資產(chǎn)產(chǎn)生源頭研究的社科院博士曾詩鴻在《新財經(jīng)》記者采訪時指出：“文件的小臺雖然對于四家資產(chǎn)管理公司來說各有利弊，但總體來說利大于弊?！彼J(rèn)為，在收購不良資產(chǎn)時，采取市場化定價，有可能導(dǎo)致過分壓低被評估者的價佰，導(dǎo)致國有資產(chǎn)受到侵害。將四家公司推向市場進行市場化運作，將使各家的壓力增大，而最終不適應(yīng)市場機制的將走向破產(chǎn)。但好的方面也顯而易見。各家公司增壓的同時，在激勵措施的激勵下，從管理層到員工的積極性將大大提高，從而加速銀行的不良資產(chǎn)處置速度，加快市場對資源的配置。
事實上，在此背后，更不可忽視的是四大資產(chǎn)管理公司的大量后置風(fēng)險。
按照計劃，2008年四大資產(chǎn)管理公司將原來承接的銀行不良資產(chǎn)處置完畢，在不考慮新的不良資產(chǎn)的前提下，屆時其對國家財政部的負(fù)債要如何解決?
1999年四大資產(chǎn)管理公司是以賬面價格收購四大銀行的不良資產(chǎn)，它的資金來源于三個渠道：國家財政對四家資產(chǎn)管理公司撥付的400億元資本金，人民銀行提供的5700億元再貸款，四大資產(chǎn)管理公司向?qū)?yīng)的四大行發(fā)行的8200億元金融債券。
而以目前的現(xiàn)金回收率，致使四家公司尚欠財政部大量資金。
對此，東方資產(chǎn)管理公司的一位人土表示很無奈，他認(rèn)為這個問題很難妥善解決?！爱?dāng)初原價收購就是典型的風(fēng)險后置行為，資產(chǎn)管理公司累計收回的現(xiàn)金是不可能償還這筆巨額債務(wù)的?！比绻摄y行承擔(dān)，那么，必然將成為銀行新的不良資產(chǎn)，也失去了資產(chǎn)管理公司存在的意義，并且銀行改制、上市也經(jīng)受不住這種打擊。況且這批債券到期日已經(jīng)不遠，加之四大行又累積產(chǎn)生了1．8萬億的不良資產(chǎn)，如果全部由國家財政消化，估計在短時間內(nèi)根本不可能。如果繼續(xù)發(fā)債券，只能是拆了東墻補西墻，進入一個惡性循環(huán)。
華融資產(chǎn)管理公司的一位人土在向《新財經(jīng)》談到這個問題時，也認(rèn)為最后這個問題可能只能不了了之，就像當(dāng)年央行發(fā)國債就是從財政部拿錢一樣。
對于此問題的解決，眾多專家也表示，暫時沒有什么好的辦法。
憧憬大投行時代
問及四家資產(chǎn)管理公司，未來的發(fā)展目標(biāo)是什么?《新財經(jīng)》得到一個不約而同的回答：“新一代的現(xiàn)行。”資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)型發(fā)展為真正意義上的國有大型投資銀行，已成為各界公認(rèn)的理想之路。
但從現(xiàn)實情況看，“專業(yè)性的不良資產(chǎn)處置機構(gòu)(包括金融方面和社會方面)再加上投資銀行的業(yè)務(wù)”才是對未來資產(chǎn)管理公司的準(zhǔn)確描述。
除了自成立伊始就開展的銀行性不良資產(chǎn)處置工作外，2000年開始，四家資產(chǎn)管理公司先后獲得了中國證監(jiān)會頒發(fā)的《經(jīng)營股票承銷業(yè)務(wù)資格證書》，被授予在資產(chǎn)管理范圍內(nèi)開展推薦企業(yè)上市和股票、債券承銷業(yè)務(wù)的資格。2001年出臺的《金融資產(chǎn)管理公司條例》也明確了資產(chǎn)管理公司“對已收購的不良資產(chǎn)，可以綜合運用債務(wù)追償，債務(wù)重組及企業(yè)重組，資產(chǎn)置換、租賃、轉(zhuǎn)讓與銷售，債轉(zhuǎn)股、直接投資及階段性持股，資產(chǎn)證券化等方法對不良資產(chǎn)進行有效處置，同時還可以從事資產(chǎn)管理范圍內(nèi)的上市推薦及股票、債券承銷，投資、則務(wù)及法律咨詢與顧問，資產(chǎn)與項目評估，企業(yè)審計與破產(chǎn)清算等各項業(yè)務(wù)；另外按照國家的有關(guān)規(guī)定可以向境外投資者出售債權(quán)和股權(quán)，引進外資參與不良資產(chǎn)的處置?！睆脑摋l例的內(nèi)容看，資產(chǎn)管理公司可以從事的業(yè)務(wù)從本上涵蓋了大部分現(xiàn)行業(yè)務(wù)。
但四家資產(chǎn)管理公司在業(yè)務(wù)被允許開展之后的三年來，其投行業(yè)務(wù)究竟如何? 《新財經(jīng)》對此進行了粗略統(tǒng)計(見四大資產(chǎn)管理公司投行業(yè)務(wù)統(tǒng)計表)。
統(tǒng)計結(jié)果顯示，四家資產(chǎn)管理公司目前介入投行業(yè)務(wù)的情況不一，多處在剛剛起步的階段，主要是對接收的資產(chǎn)企業(yè)進行則務(wù)顧問、管理咨詢、重組以及上市輔導(dǎo)和證券承銷。
證券承銷業(yè)務(wù)方面，四家的收入并不高，按目前承銷業(yè)務(wù)最少的東方資產(chǎn)管理公司的承銷收入約幾百萬元計算，預(yù)計承銷業(yè)務(wù)最多的信達估計收入也不到2000萬元。與同內(nèi)日前專業(yè)性的券商平均3000～5000萬元的利潤總額相比，有較大差距。
財務(wù)顧問業(yè)務(wù)盡管已經(jīng)開展，但四家資產(chǎn)管理公司的收入與專業(yè)財務(wù)顧問公司的差距依然很大的。據(jù)知情人士透露，凹家資產(chǎn)管理公司的財務(wù)顧問收入大概只有其現(xiàn)金回收總額的千分之幾，約幾百萬，甚至還不到。所謂的財務(wù)顧問費，實際很多只是債務(wù)重細(xì)過程中的部分利息，因為叫家公司的工作重心并沒有轉(zhuǎn)移到財務(wù)顧問業(yè)務(wù)上。事實上，財務(wù)顧問業(yè)務(wù)一直是國外投行重要的盈利活動，高盛2002年則務(wù)顧問收入高達14．99億美元，高于其承銷收入；建行去年開展的財務(wù)顧問收入也達4000多萬元。由此，如何把握住財務(wù)顧問這塊“高產(chǎn)田”，四家資產(chǎn)管理公司還要下一番功夫。
至于非銀行不良資產(chǎn)處置工作，目前尚處于討論和探索階段，四家公司今后如何開辟這塊戰(zhàn)場，還有待于財政部的指示。
事實上，對于四家資產(chǎn)管理公司除不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的投行業(yè)務(wù)，財政部亦沒有明確對其如何進行考核。由于目前采取
四家公司盈利子以全額上繳的方式，因此，或多或少地妨礙了四家公司開展中間業(yè)務(wù)的積極性。而財政部可能出臺的新文件中，似乎也并沒有提及中間業(yè)務(wù)的盈利是完全歸四家公司所行，還是像不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)一樣將劃定一個上繳比例。但業(yè)內(nèi)人上在接受《新財經(jīng)》記者采訪時，多數(shù)認(rèn)為這部分收入應(yīng)該也會設(shè)定一個比例，文件正式㈩臺后配套文件也將很快出臺。
盡管不夠十全十美，但是資產(chǎn)管理公司日后發(fā)展壯大投行業(yè)務(wù)的優(yōu)勢還是顯而易見的。
資產(chǎn)管理公司介入證券承誚等投行業(yè)務(wù)的一個突出特點是客戶或者業(yè)務(wù)的壟斷性。資產(chǎn)管理公司因其擁有特殊手段和各種資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理公司開拓現(xiàn)資銀行業(yè)務(wù)提供了便利條件。資產(chǎn)公司的最大優(yōu)勢在不良債權(quán)的管理處置、財務(wù)顧問、債務(wù)重組方面，而非證券承銷。因為他們的業(yè)務(wù)核心就在于促進企業(yè)發(fā)展，加之對企業(yè)的情況比較熟悉，所以，針對性強。他們所掌握的資源不僅數(shù)量多，而且行業(yè)跨度大，因此，從業(yè)人員在債務(wù)重組、財務(wù)咨詢等方面積累了大理的實踐經(jīng)驗，這些是國內(nèi)現(xiàn)有券商不可比擬的。一旦資產(chǎn)管理公刊轉(zhuǎn)型成為投行，以其資產(chǎn)規(guī)模及經(jīng)驗優(yōu)勢，必將成為中國投行界的領(lǐng)軍力量。
對于2006年及2008年兩個目標(biāo)的實現(xiàn)后，四家公司為其向投行方向轉(zhuǎn)變已進行了一些探究。目前開展的業(yè)務(wù)可以稱為試水，也可以認(rèn)為是經(jīng)驗積累。但鑒于政策尚未最終明確，只能限于前期準(zhǔn)備階段，未來規(guī)劃要待文件正式出臺后才能制定。東方資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置部門的一位人士說：“估計到2005年，四家對于投行這塊業(yè)務(wù)領(lǐng)域就應(yīng)該有一個清晰的規(guī)劃了?！?/p>
未來存在模式
曾詩鴻認(rèn)為，資產(chǎn)管理公司市場化后，短期內(nèi)在整體格局上將維持現(xiàn)狀。四大資產(chǎn)管理公司擁有經(jīng)營自后，與各自對應(yīng)的商業(yè)銀行變得相對獨立。四家公司在資產(chǎn)處置領(lǐng)域有著各自不同的特長，這也使得四家公司的競爭更為激烈，而這對于國內(nèi)的不良資產(chǎn)處置和投行業(yè)務(wù)來講，都是非常有利的。然而隨著競爭的加劇及四大商業(yè)銀行自身的發(fā)展，四家公司的未來存在模式必然發(fā)生變化。
對于未來投行時代四大資產(chǎn)管理公司的存在模式，各種意見大致可以歸結(jié)為如下兩種。
模式一：四大資產(chǎn)管理公司合并成立超大型金融控股公司。
目前，四大國有商業(yè)銀行的金融控股公司模式已經(jīng)展開，這種模式應(yīng)該同樣適用于資產(chǎn)管理公司。經(jīng)過多年處置，不良資產(chǎn)處置基本完成后，留在手中的將只有政策性債轉(zhuǎn)股以及通過重組、資產(chǎn)證券化等方式累積的其他可經(jīng)營性資產(chǎn)。四家資產(chǎn)管理公司可自上而下地進行合并，然后按照公司發(fā)展的目標(biāo)、資產(chǎn)的分布、特性等，進行優(yōu)化組合。改造完畢后，將形成商業(yè)銀行集團與投資銀行集團相配套的金融體系格局。這家投行業(yè)的超級航母應(yīng)采取股份制形式。這樣，既可以彌補資金來源的不足、擺脫對財政的依賴，也有利于公司經(jīng)營體制的市場化運作，以爭取利潤最大化為終極目標(biāo)，將其完全打造成為一個純粹的投資銀行。它可以從事所有投資銀行的業(yè)務(wù)，它所經(jīng)營運作的資產(chǎn)不應(yīng)再局限于自國有商業(yè)銀行剝離的不良資產(chǎn)，而應(yīng)進行規(guī)模擴張。以市場化手段自主選擇并協(xié)商收購新的資產(chǎn)，如收購或代管國家部委的投資項目等。同時，國有資本通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等途徑，也可以逐步減少和退出，從而真正實現(xiàn)不良資產(chǎn)的全部消化，使國有資金得到最高效的使用。
按上述方案，合并后的四大資產(chǎn)管理公司將成為國內(nèi)有史以來規(guī)模最大、功能最完善的超級投資銀行，有利于與國際大型投資銀行的競爭。并且，資產(chǎn)處置隊伍將全部是經(jīng)驗豐富的業(yè)內(nèi)精英，而這對于不良資產(chǎn)的處置工作，無疑是最寶貴的財富。但就目前的情況來說，實現(xiàn)此模式還需―定時間進行探討，因為目前我們尚無法得知最優(yōu)的規(guī)模究竟有多大，四家資產(chǎn)管理公司合并后，是否是―個恰當(dāng)?shù)囊?guī)模還不能肯定。而規(guī)模的不適當(dāng)，將直接導(dǎo)致管理方面的漏洞，并導(dǎo)致工作效率低下，成本過高。
模式二四大資產(chǎn)管理公司與各自相對應(yīng)的銀行成立金融控股公司。
地鐵、輕軌等對區(qū)域經(jīng)濟的拉動作用并不僅限于房地產(chǎn)。然而，在軌道沿線開發(fā)過程中，房地產(chǎn)的開發(fā)成為其先行條件。通過對地產(chǎn)項目的開發(fā)，從而達到聚集人氣的目的，來帶動整體區(qū)域的發(fā)展。
軌道交通在房地產(chǎn)開發(fā)中被譽為“點金棒”，其所過之處物業(yè)價格應(yīng)聲而漲。因此，作為整個軌道經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈中的房地產(chǎn)，已領(lǐng)先于其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有先行者的意義。
搭乘奧運快車 8號線周邊搶占先機
“全長5.91公里”，“2008年奧運前通車試運營”，“本市唯一一條于奧林匹克公園中心區(qū)運行的地鐵線路”，這些語句都是在描述一個線路――地鐵8號線一期，即奧運支線。據(jù)悉，即將通車的奧運支線線路全長5.91公里，共設(shè)四座車站，從南向北分別為北土城站、奧體中心站、奧林匹克公園站和森林公園站，全部為地下車站。
雖然線路很短，但其特殊性決定了奧運支線的重要性。而且它與地鐵10號線在土城站的相接，也使得城市北面的交通更加便利。作為直接服務(wù)于奧運的地鐵新線，奧運支線憑借其先天的地域優(yōu)勢搶占奧運先機。
在亞奧區(qū)域的樓盤是否能有效利用奧運經(jīng)濟和軌道經(jīng)濟的雙重優(yōu)勢?圍繞地鐵8號線的物業(yè)呈現(xiàn)出怎么樣的特點?為此，記者通過實地走訪和采訪相關(guān)人士，試圖為讀者呈現(xiàn)出目前亞奧區(qū)域房地產(chǎn)市場的真實現(xiàn)狀。
亞奧區(qū)域迎來“雙重利好”
2008年北京房地產(chǎn)市場的主要推動因素被很多人認(rèn)為是奧運會的舉辦和城市軌道交通的發(fā)展。盡管目前并沒有確切數(shù)據(jù)來表明這兩大因素對房地產(chǎn)增幅產(chǎn)生多大的量化影響，但可以預(yù)計，在2008年奧運場館周邊、城市軌道交通周邊的樓盤價格依然是上升的趨勢。
據(jù)市軌道交通建設(shè)管理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，地鐵8號線全線由北到南將貫通5個行政區(qū)，成為北京又一條縱向快速交通走廊。(圖示)8號線全線將設(shè)16座車站，其中二期工程將分兩段進行建設(shè)。第一段線路北起回龍觀小區(qū)東側(cè)的黃平西側(cè)路，順黃平西側(cè)路西側(cè)綠化帶南行，之后轉(zhuǎn)向西南沿黃平東路行進，穿地鐵13號線后沿西三旗東路向東南過清河、穿林萃路、五環(huán)路進入森林公園，與奧運支線的森林公園站相接。
第二段從北土城站引出后，沿北辰路、鼓樓外大街、舊鼓樓大街、地安門外大街行進，在地安門東大街折向東，在美術(shù)館后街折向南至終點美術(shù)館東街。全線途經(jīng)昌平區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)和西城區(qū)，是貫穿北京市南北中軸線的骨架線路，與地鐵4號線和5號線共同構(gòu)成了城市軌道交通規(guī)劃線網(wǎng)的三條縱向軌道線。
作為地鐵8號線的一部分，奧運支線全長近6公里的距離穿過了亞奧區(qū)域，加強了該區(qū)域與中關(guān)村商圈、CBD商圈等區(qū)域的聯(lián)系?！霸趭W運前通車運營的奧運支線將使得亞奧區(qū)域的樓盤迎來奧運會和軌道交通的雙重利好。尤其是靠近奧運場館的項目，例如大觀等項目在近期價格走勢中將會穩(wěn)步上升?！眳R博行董事總經(jīng)理潘好龍說道。
誠然，亞奧區(qū)域由于奧運會的因素成為了奧運場館的集中地。包括國家體育場(鳥巢)、奧林匹克森林公園曲棍球場、奧林匹克公園射箭場、奧林匹克公園網(wǎng)球中心、擊劍館、國家游泳中心、國家體育館、英東游泳館、奧體中心體育場、奧體中心體育館等多個場館全部在此區(qū)域建設(shè)?！斑@批新建奧運場館的誕生，將在全社會掀起體育鍛煉的熱潮，而且奧運場館周邊房產(chǎn)的環(huán)境和交通都在逐步完善，這也使得消費者對奧運場館周邊房產(chǎn)表現(xiàn)出極大的青睞?！迸撕谬埍硎尽?/p>
此外，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施的日益完善亦使區(qū)域房地產(chǎn)具有強勁的升值潛力。1990年亞運會給北京留下了第一個現(xiàn)代化的大型居住區(qū)――亞運村。這為亞奧商圈日后的建設(shè)與發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)?，F(xiàn)如今，這里各大超市云集、生意火爆，社區(qū)周邊的醫(yī)院、銀行、郵局、藥房、餐飲、娛樂、健身場所等應(yīng)有盡有。
同時，奧林匹克森林公園的建設(shè)極大地改善了該地區(qū)生態(tài)環(huán)境，再加上北環(huán)水系改造工程、溫榆河及周邊地區(qū)的環(huán)境治理，使得這里的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量得到了大幅提升，更加有利于人們的身體健康。
由于亞奧地區(qū)定位趨向于建設(shè)國際化居住社區(qū)，因此產(chǎn)生了巨大的消費增長潛力。十幾年前，北京亞運會的舉辦曾給京城房地產(chǎn)市場帶來了巨大的商機。而今奧運會的臨近，奧運支線的開通，無疑會給亞奧商圈掀起一個新的。
體育搭臺，重塑城市副中心
盡管亞奧區(qū)域受到奧運會和軌道交通的雙重利好影響，但由于受到亞運村和奧運村占地面積較大的影響，奧運支線輻射的核心范圍內(nèi)實際上并沒有太多住宅項目集中?！皩τ谧≌?，通常軌道交通的輻射范圍在1公里之內(nèi)才會對買房者起到強大的吸引力。因為如果物業(yè)離地鐵的距離超過1公里，軌道交通的便利性便難以很好地體現(xiàn)?！备吡H研究顧問部主管謝靖宇說道。
日前，記者實地走訪了奧運支線沿線物業(yè)，發(fā)現(xiàn)距離奧運支線500米到一公里的范圍內(nèi)，大多物業(yè)都是之前的老項目，新近入市項目僅有大觀等為數(shù)不多的新盤。(見表格)。實際上，亞奧區(qū)域的核心區(qū)是在安立路附近亞運村段，主要包括亞運村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小區(qū)和周邊的商業(yè)配套。
從北京已確定的“兩軸一兩帶一多中心”的城市空間新格局來看，不難看出亞奧區(qū)域的定位應(yīng)該是以文化體育為核心的綜合性城市副中心。以區(qū)域商業(yè)氛圍來看，以往的亞奧商圈，更多的是依托于亞運村所帶來的商業(yè)氣息。但隨著奧運場館的建設(shè)，亞奧地區(qū)將向東面、北面和西面擴張。對于亞奧南部來講，配套設(shè)施可謂相當(dāng)成熟。然而對于奧北來說，配套設(shè)施還不夠成熟，但奧運會的舉辦，奧運場館的投入使用，將填補板塊北部缺乏休閑娛樂設(shè)施的窘境。
因此，從事國際性的文化、體育活動，或者以奧運為契機發(fā)展相應(yīng)的旅游事業(yè)是亞奧地區(qū)商業(yè)發(fā)展的方向。顯然，奧運商圈未來將是一個文化氣息濃郁的城市副中心，自身具備良好的經(jīng)濟再造功能。
為了應(yīng)對奧運會時前去奧運場館的大量人群，政府早在幾年前便加大了對該區(qū)域交通設(shè)施的改善工作。目前，亞奧區(qū)域的交通日益便利，除現(xiàn)
有交通干道外，地鐵4號線、10號線一期(含奧運支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號線、環(huán)線、城鐵13號線以及即將開通的5號線在板塊內(nèi)多個地點交叉并形成換乘站，極大地方便了人們的出行。
“從北京城市規(guī)劃以及亞奧地區(qū)在北京所處的地理位置可以看出，亞奧商圈不僅是發(fā)展文化、體育及旅游事業(yè)的好地方，也是居住、辦公的好地方?！迸撕谬堈f道。未來8號線沿線物業(yè)應(yīng)該以體育、文化旅游形態(tài)為其主要職能。以8號線為依托，亞奧區(qū)域?qū)⑿纬梢愿邫n商務(wù)、商業(yè)、文化、旅游相結(jié)合的軌道經(jīng)濟。
成交量上漲20％10號線沿線樓市升溫
盡管今年上半年房地產(chǎn)整體市場仍顯低迷，但對于即將開通的地鐵10號線周邊房產(chǎn)而言，卻已明顯表現(xiàn)出成交量持續(xù)活躍的狀況。
正在建設(shè)中的地鐵10號線將成為繼地鐵2號線之后第二條環(huán)繞京城的快速交通軌道。在奧運會開始之前，地鐵10號線一期將正式通車。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，地鐵10號線自3月底空載試運行以來，沿線各區(qū)域二手房成交量上漲幅度都達到了10％以上，其中芍藥居、呼家樓、石榴莊等區(qū)域成交上漲幅度則超過20％。
串聯(lián)三大商圈，東三環(huán)沿線租售兩旺
10號線作為北京地鐵第二條環(huán)線，具有連接中心城西北、東南方向的對角線功能。據(jù)悉，10號線全線分二期建設(shè)。一期工程起點為萬柳站，終點為勁松站，預(yù)計今年6月底通車。二期工程是一期工程的延伸線，起于勁松站南端，終止萬柳站西側(cè)折返線，預(yù)計2010年建成通車。
建成后的10號線是一個環(huán)線，它的北、南、西部環(huán)線將在三環(huán)和四環(huán)之間，東部環(huán)線將順延?xùn)|三環(huán)。沿線經(jīng)過了中心城的朝陽區(qū)、豐臺區(qū)和海淀區(qū)，北連CBD，南按城市東南方向重要公共交通樞紐宋家莊，西連城市交通樞紐六里橋及五路居。
顯然，10號線不僅貫穿了京城最優(yōu)越的地理位置，而且還將京城樓市商業(yè)氛圍最為濃厚的中關(guān)村、燕莎、國貿(mào)這三大商圈串聯(lián)起來?！暗罔F10號線的開通，將使中關(guān)村商圈、燕莎商圈、國貿(mào)商圈這三大商圈結(jié)合的更加密切，這將會極大地激發(fā)區(qū)域的物業(yè)升值潛力。”偉業(yè)顧問商業(yè)公司副總經(jīng)理姜黎明說道。
對于中關(guān)村商圈而言，人們熟悉它大多因為其是全國最大的電子產(chǎn)品集散地。濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍加上眾多高校云集使得不少人置業(yè)于此。然而，區(qū)域內(nèi)交通的不便在一定程度上影響了人們在此置業(yè)。此番地鐵10號線的開通，將很大程度提升中關(guān)村的住宅價值。像紫金數(shù)碼、西屋國際公寓等二手房公寓價格已達20000元／平方米左右，普通二手房則在17000元／平米左右。
作為使館區(qū)聚集的燕莎商圈，是外籍人士選擇居住的重要區(qū)域。例如像亮馬名居、遠洋新干線、鳳凰城、太陽星城等項目一直是眾多外籍人士的居住地，其租賃市場一直很活躍?！暗罔F10號線的開通，將減輕燕莎商圈內(nèi)部的交通壓力，提升區(qū)域內(nèi)高端住宅項目的潛在價值。尤其對二手房的租賃市場，必將帶來極大的利好因素?！苯杳鞅硎?。顯然，國貿(mào)商圈地處CBD區(qū)域的核心地段，聚集了大量高檔寫字樓和商業(yè)項目。隨著10號線的開通，將加強國貿(mào)與燕莎、中關(guān)村的聯(lián)系，給了很多置業(yè)者新的選擇。
在地鐵10號線一期通車試運營時間日益臨近之際，記者目前在對地鐵10號線沿線在售主要樓盤的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，幾乎所有的沿線樓盤均以比鄰地鐵10號線為主要賣點。“10號線基本是沿著東北三環(huán)來布局，經(jīng)過的大多是北京人口比較密集的繁華地區(qū)，沿線區(qū)域的住宅項目大多是均價過萬元的中高端住宅產(chǎn)品，其主要購買人群均具備了一定的經(jīng)濟實力，大多不會選擇地鐵作為主要的交通工具?！备吡H研究顧問部主管謝靖宇說道。
因此，地鐵10號線的開通實際上更多的是提升沿線樓盤的投資價值。一項來自“鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計資料顯示，今年5月東三環(huán)勁松、團結(jié)湖、三元橋三大區(qū)域二手房成交量環(huán)比4月均上漲了10％以上，5月租賃成交量環(huán)比上漲了14％。“地鐵10號線已經(jīng)給沿線區(qū)域的房地產(chǎn)市場帶來新的生機，尤其在東三環(huán)沿線的二手房市場表現(xiàn)的更為明顯。目前東三環(huán)二手房市場呈現(xiàn)租售兩旺的局面，是當(dāng)前京城二手房市場最為活躍的交易地帶之一?！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松表示。
二手高端住宅受益顯著
如果說去年地鐵5號線的開通帶動了普通民宅租售市場的發(fā)展，那么即將開通的地鐵10號線顯然已提升了北京二手高檔住宅市場的升值空間。因為從地鐵10號線沿線部分區(qū)域主要成交小區(qū)／樓盤來看(詳見表1)，大多項目的價格區(qū)間都在每平方米15000元以上。顯然，10號線沿線周邊分布有很多高端住宅項目，二手高端住宅市場將占據(jù)主力位置。
誠然，交通配套是對一個區(qū)域房產(chǎn)價值影響最大的因素之一，尤其是地鐵這樣的軌道交通，幾乎可以對區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)生顛覆性的改變。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，地鐵10號線自3月底空載試運行以來，沿線各區(qū)域二手房價上漲幅度都達到了2.7％以上，高于二手房總體均價漲幅一倍以上(地鐵10號線沿線各區(qū)域3月底以來價格上漲情況詳見表2)。而且在二手房價整體上漲幅度明顯加快的情況下，自3月底空載試運行以來，地鐵10號沿線區(qū)域二手房成交量的上漲幅度都達到了10％以上，其中芍藥居、呼家樓、石榴莊等區(qū)域成交上漲幅度則超過20％。
“10號線開通在即，促使了許多房產(chǎn)持有者的心理預(yù)期都再次走高，形成了沿線房產(chǎn)價格居高不下的局面。這幾乎成為當(dāng)前整體房價上漲緩慢市場環(huán)境中的一道奇觀。在整體市場成交上漲并不明顯的情況下，10號線沿線區(qū)域成交上漲明顯，與地鐵即將開通的信息刺激了自住需求以及因租賃需求而衍生的買房出租需求有關(guān)?！苯鹩烧f道。
此外，像萬柳、學(xué)院路、三元橋、燕莎、國貿(mào)、雙井、勁松等區(qū)域無疑會再次成為二手高端住宅的交易熱點區(qū)域。在富力地產(chǎn)商業(yè)運營中心經(jīng)理張國鵬看來，地鐵的潛在影響將拉動富力廣場整個項目的升值空間。因為從交通便捷性方面來看，地鐵10號線的經(jīng)過將把富力廣場周邊的住宅、酒店、寫字樓、餐飲各方面都帶動起來。
根據(jù)“我愛我家”統(tǒng)計的市場情況顯示，萬柳地區(qū)靠近地鐵10號線站點周邊區(qū)域的房價相比普通區(qū)域最高相差30％，建設(shè)年代較新、社區(qū)較為成熟的社區(qū)二手房價可達到22000～25000元／平方米。如“康橋水郡”部分精品房源售價在25000元／平方米，“光大花園”市場價也在20000－23000元／平方米之間。
從2008年新開盤的項目來看，CBD商圈涌現(xiàn)出像CBD傳奇二期、樂成國際豪麗公寓、美景東方等緊鄰地鐵10號線的樓盤，自然受到很多
投資置業(yè)人士的青睞。目前該區(qū)域的二手買賣價格在18000～25000元／平方米不等?！爱吘箛Q(mào)區(qū)域挨著地鐵10號線的樓盤有限，因此像地鐵沿線周邊的蘋果社區(qū)、天之驕子、CBD總部公寓等項目由于建成時間不長，目前能滿足投資和自住的雙重需求。”我愛我家市場研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人說道。
兩大區(qū)域價值顯現(xiàn)
隨著地鐵10號線一期的即將通車，除了會促進沿線的中關(guān)村商圈、燕莎商圈和國貿(mào)商圈的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展之外，還有哪些區(qū)域有潛在的升值潛力?在記者采訪過程中，不少專家看好北京東南區(qū)域的升值潛力。
“由于萬柳、燕莎、國貿(mào)等區(qū)域的住宅供應(yīng)量在未來會日益減少，而CBD向南延伸的東南區(qū)域潛在供應(yīng)量較大。在地鐵10號線通車之后，包括十里河、潘家園等地離CBD商圈和燕莎商圈的時間距離將大為縮短，東南區(qū)域的地段價值將得到進一步顯現(xiàn)?！苯杳髡f道。
隨著政府不斷加大東南部建設(shè)力度，東南三環(huán)和四環(huán)之間的樓市正處于快速發(fā)展時期。
地鐵10號線一期的開通和二期的動工將形成北京第二環(huán)線，從而帶動整個東南部房產(chǎn)的整體發(fā)展。包括去年年底開始動工的10號線二期將會連通地鐵5號線的宋家莊站，進一步向南三環(huán)西路拓展。
作為東南方向重要公共交通樞紐的宋家莊，其交通環(huán)境的進一步完善是促使區(qū)域飛快發(fā)展的重要因素。據(jù)悉，目前宋家莊路段沿線在售樓盤價格大約在8000元／平方米左右，受到未來10號線二期的利好影響，未來房價升值潛力將逐步顯現(xiàn)。
據(jù)我愛我家調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，地鐵10號線二期規(guī)劃的東南部如勁松、十里河等區(qū)域二手房價均有較大漲幅，其中勁松目前二手房價與地鐵建設(shè)前相比漲幅已經(jīng)超過100％。
隨著人們對軌道交通這種快捷的交通方式的逐漸依賴，以地鐵10號線穿越的北京東南三環(huán)附近的二手房將隨著地鐵一期開通和=期開工，該區(qū)域樓市將進入熱銷態(tài)勢。
此外，10號線二期的破土動工亦使得人們對于西南區(qū)域的房產(chǎn)價值充滿期待。按照10號線二期的規(guī)劃，其將貫穿西南部大型的物流集散中心以及長途客運站點，如成壽寺、木樨園、大紅門、六里橋等區(qū)域。
“軌道交通的便利將引起這些區(qū)域周邊房產(chǎn)需求聚集并沿10號線走向分散。因此，10號線的建成將加速京城城區(qū)外擴的進程。由于東北部區(qū)域發(fā)展已較為成熟，10號線對于京城西南區(qū)域的發(fā)展影響將更加明顯。”金育松說道。
在“北京市十一五規(guī)劃”中，南三環(huán)成為南城未來發(fā)展的重點所在。三環(huán)新城至成壽寺之間亦將成為南城居住中心區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，10號線將串起宋家莊與六里橋等西部老城區(qū)，顯然刺激了西南樓市的發(fā)展。
目前，西南三四環(huán)聚集了包括三環(huán)新城、萬年花城等大型居住小區(qū)。隨著10號線二期的動工，六里橋站、三環(huán)新城站等二手房市場開始活躍起來。同時，10號線還穿越西三環(huán)帶聚集公主墳、紫竹橋等大型商圈，輻射海淀重點學(xué)院區(qū)。
“地鐵10號線的開通，對成熟商圈是錦上添花，對目前住宅配套和商業(yè)氛圍仍有待提高的區(qū)域，10號線的影響將更為迅速和深遠。東南三環(huán)、南三環(huán)和西南三環(huán)現(xiàn)在均屬于未被完全開發(fā)的價值洼地，10號線的利好因素將會使這些區(qū)域的房地產(chǎn)價值得到逐步顯現(xiàn)?！比A高萊斯副總經(jīng)理公衍奎說道。
“南城專列”帶火南城樓市
當(dāng)人們把目光都集中在地鐵10號線、奧運支線的時候，一條被稱作“南城專列”的地鐵線路已在今年3月確定了規(guī)劃路線，且將于今年年內(nèi)開始動工建設(shè)。
南城，一度被詬病為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)特別是道路建設(shè)落后太多。然而，隨著北京軌道交通建設(shè)速度的加快，地鐵4、5、7、10、9、14號線和亦莊、大興線、房山線都將出現(xiàn)在南城。未來，軌道交通的日益完備將徹底打通北京南部區(qū)域交通落后的瓶頸。依托地鐵的發(fā)展，南城的房地產(chǎn)價值將迅速凸顯出來。
7號線提升東南部物業(yè)價值
由于貫穿城南地區(qū)，對南城百姓來說，7號線成為某種意義上的“南城專列”。
據(jù)悉，7號線規(guī)劃線路長27.3公里，共設(shè)17座車站，在北京西站與9號線換乘。途經(jīng)宣武區(qū)、崇文區(qū)、朝陽區(qū)內(nèi)的幾個南部核心區(qū)域，其中廣安門、廣渠門、菜市口、雙井等商圈成熟已久。
預(yù)計7號線將于年內(nèi)破土動工，計劃在2012年正式投入使用。規(guī)劃線路為：北京西站、廣外、廣安門、牛街、菜市口、虎坊橋、珠市口、磁器口、幸福大街、廣渠門、雙井、九龍山、大郊亭、唐家村、半壁店、小郊亭、南花園。
不難看出，地鐵7號線沿線所經(jīng)過的大部分地區(qū)發(fā)展已較為成熟，包括兩廣路沿線周邊都少有待開發(fā)的土地入市。由于新建商品房數(shù)量日趨減少，存量房市場正在以迅猛的態(tài)勢崛起。而位于東四環(huán)以外的垡頭區(qū)域，集中了金蟬北里、金蟬南里、紫南家園等較新的二手商品房，存量房源充沛。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，目前垡頭、五方橋區(qū)域二手房均價大大低于西部廣安門、菜市口、珠市口、廣渠門等區(qū)域的二手房均價，還有較大的升值空間。
事實上，以垡頭、五方橋為典型的東南區(qū)域?qū)儆诒本╅_發(fā)比較晚的區(qū)域，其交通、商業(yè)等各項配套設(shè)施還有待發(fā)展。與北京城同地段區(qū)域而言，其房產(chǎn)價格明顯偏低。然而，較低的價位優(yōu)勢使得區(qū)域房價具備了較高的性價比。
隨著地鐵7號線的開工建設(shè)，極大地改善了區(qū)域內(nèi)的交通布局，必然會拉平東南區(qū)域房產(chǎn)價格與其他區(qū)域的房產(chǎn)價差，有力激發(fā)垡頭、五方橋區(qū)域的房產(chǎn)潛在價值。這是因為區(qū)域內(nèi)存量房源比較充沛。同時，區(qū)域內(nèi)生活配套逐步完善，新興小區(qū)內(nèi)各項生活配套齊備，正在形成一種成熟的居住氛圍。
分析人士認(rèn)為，7號線不僅帶動了南部老城的復(fù)蘇，也推動了東南部四、五環(huán)地區(qū)城鄉(xiāng)改造的快速進行。預(yù)計隨著地鐵7號線的開建完工，東五環(huán)區(qū)域房產(chǎn)價值將得到再度提升，房產(chǎn)將進一步活躍。
4號線搭建“南北”直通車
繼5號線之后，地鐵4號線是又一條貫穿北京城區(qū)南北的地鐵線路。據(jù)悉，地鐵4號線全長26.1公里，共設(shè)22座車站，穿越豐臺、宣武、西城、海淀等四個行政區(qū)，為北京市軌道交通線網(wǎng)中的骨干線路。
線路南起豐臺馬家堡西路，沿馬家堡西路，向北經(jīng)菜市口大街、西單大街、西四大街，由新街口向西，經(jīng)西直門外大街至白石橋向北，沿白頤路、中關(guān)村大街、圓明園，終點為頤和園北宮門?！暗罔F4號線的建設(shè)，直接帶動了沿線房地產(chǎn)價值的飆升，也將為沿線城區(qū)特別是南城的居民帶來極大的便利?！惫芸f道。
作為地鐵4號線規(guī)劃主站點的馬家堡，其二手房市場成交表現(xiàn)相當(dāng)活躍。據(jù)悉，目前馬家堡地區(qū)的二手房
市場新、舊房源各占半壁江山。馬家堡西路東側(cè)集中了大量建于20世紀(jì)80年代的老社區(qū)，西側(cè)近幾年來則陸續(xù)涌現(xiàn)了一批新建樓盤，如星河城、城南嘉園、草橋欣園、名都家苑等。
馬家堡地區(qū)近幾年房地產(chǎn)市場的火速升溫主要原因就在于交通條件的改善。其中修建地鐵4號線的巨大利好，更是直接推動房價快速上漲的原因。2004年底，從南四環(huán)直通西單的馬家堡西路建成通車，使得家住南四環(huán)沿線的居民到達南二環(huán)的時間幾乎可以縮短一半，馬家堡地區(qū)居民可以直接驅(qū)車到達城內(nèi)，由二環(huán)右安門橋驅(qū)車到達馬家堡生活區(qū)僅10分鐘。正在修建的地鐵4號線南起豐臺區(qū)馬家樓，北至海淀區(qū)龍背村，穿越西單、西直門及中關(guān)村，貫穿南北，馬家堡站就位于起點馬家樓北。
在當(dāng)今快速發(fā)展的社會，城市的生活中心已經(jīng)不僅僅是城市的中心位置，大都市的生活空間已經(jīng)演變成多個中心和區(qū)域中心。人們的居住空間開始轉(zhuǎn)向交通樞紐周邊和相關(guān)配套完善的次級區(qū)域中心。
以地鐵4號線南段的豐臺區(qū)來看，豐臺區(qū)雖然近年來在房地產(chǎn)開發(fā)上有大幅增長，但相對于近郊城區(qū)而言，其住宅配套和商業(yè)氛圍仍顯不足。隨著近年規(guī)劃建設(shè)步伐的逐步加快，尤其是地鐵4號線的修建，使得豐臺區(qū)成為南城重要的交通樞紐。
此外，該區(qū)域的樓盤戶型比較多樣，從五六十平方米的小戶型到兩百多平方米的越層均有，可以滿足不同的人群需要。地鐵4號線的建設(shè)將吸引更多的人群來這里租住房子，租金上漲已是不可避免。
以“陶然北岸”為例，“陶然北岸”地處陶然亭最繁華地區(qū)，南臨陶然亭，北依琉璃廠文化街，距天安門僅兩站地。正在建設(shè)的地鐵4號線陶然亭站緊鄰該小區(qū)。據(jù)我愛我家提供數(shù)據(jù)顯示，目前“陶然北岸”二手房市場均價為18000～22000元／平方米?？蛻羧后w主要集中在30歲以上的年輕群體，以企業(yè)白領(lǐng)、高級職員居多。在“陶然北岸”已購房者和意向購房群體之中，自住型客戶占絕大多數(shù)。他們主要是以改善居住條件為主，約占總體客戶量的80％。
“我愛我家”市場研究部相關(guān)人士表示，在人們的日常工作生活中，交通作為出行的最大障礙已經(jīng)備受關(guān)注。在當(dāng)今以時間來計算距離的時代，相對與擁堵的路面交通，軌道交通日漸體現(xiàn)其快速、便捷的優(yōu)勢。人們在選房居住時開始更多地將目光投向地鐵沿線區(qū)域，還未竣工地鐵4號線沿線區(qū)域已經(jīng)開始逐漸聚集人氣。正是這種對軌道交通的“親賴”加大了其沿線區(qū)域房源的需求，從而加速租金的上漲。
9號線輻射西南區(qū)域
如果說，由于南城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)特別是道路建設(shè)欠賬較多而造成南城人氣不旺的話，那么，京城的西南部地區(qū)尤其如此。目前，北京已經(jīng)開通運行的地鐵1號線、2號線、13號線、八通線和正在建設(shè)的10號線(一期)主要服務(wù)東、西城和北城。而已開通的地鐵5號線和正在建設(shè)的4號線雖然貫通南北，但兩條線路均沒有太多的輻射西南區(qū)域。
地鐵9號線的動工恰好填補了這一空白，在為豐臺區(qū)交通提供便利的同時，更重要的是促進豐臺經(jīng)濟與中心商圈融合的同時，帶動整個豐臺的經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)悉，地鐵9號線全長16.5公里，全部為地下線，共設(shè)車站14座，其中有8個換乘站。如此多的換乘站，將使西南部的居民可以非常方便地通過軌道交通到達京城的各個方向。
按照規(guī)劃，地鐵9號以郭公莊為起點，向東經(jīng)過六里橋后一直向北至海淀區(qū)白石橋。沿線經(jīng)過豐臺科技園、豐臺火車站、六里橋長途客運樞紐、北京西站、白石橋商圈。作為一條位于城市西部、整體呈南北走向的線路，地鐵9號線將連通豐臺、海淀兩個區(qū)，加強了西南區(qū)域同京城其他區(qū)域的聯(lián)系，同時也拉近了中關(guān)村與豐臺總部基地的距離。
宣揚企業(yè)文化演講稿 尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，親愛的同事們：
我是來至錦域藍灣分行的馬靜，自從我09年4月份進入公司到此刻已經(jīng)一年多了，在這一年多的時光里，我的感慨很多，也很感謝公司讓我站在這個平臺上演講。
這天我給大家演講的主題是：“弘揚鋼運文化、放飛我們夢想。”
回望以前，進入鋼運房產(chǎn)兩路分公司后，我的一切都發(fā)生了很大的變化，從簽第一個單不會寫合同到自我能獨立操單時，我覺得學(xué)到了很多、也收獲了許多，這些都離不開身邊同事們真誠的幫忙和關(guān)愛，正是有了他們真誠的幫忙和關(guān)愛，才成就了這天的我。所以我很感動，我很感謝他們，在那個時候，我就對自我說，不管在什么時候，我都會抱著一顆感恩的心真誠地對待身邊的每個人和事，在這個舞臺上鍛煉自我的同時，把自我的快樂傳遞給身邊所有的朋友。態(tài)度是決定一個人能否成功的基本要求，作為一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人務(wù)必抱著一顆真誠的心，誠懇的對待客戶，對待同事，只有這樣，別人才會尊重你，把你當(dāng)做朋友。業(yè)務(wù)代表是企業(yè)的形象，企業(yè)素質(zhì)的體現(xiàn)，是連接企業(yè)與社會，與買方客戶，與房主的樞紐，因此置業(yè)顧問真誠的態(tài)度直接影響著銷售業(yè)績。
鋼運文化是關(guān)愛、互助的文化，關(guān)愛別人就是互助自我，因為只有你關(guān)愛了別人，在你需要幫忙的時候別人才會互助你，讓我們伸出手來幫忙我們身邊的每一位需要幫忙的人吧！其次就是團結(jié)合作，努力溝通。業(yè)績的提升，光靠一個人的努力是不行的，它需要很多人的合作。
回想在長河度假村軍訓(xùn)翻越障礙的活動和20xx年9月16日在白市驛拓展訓(xùn)練的搶灘登陸活動中，讓我感到團隊的力量是多么的強大，個性是在搶灘登陸的活動，在整個過程，大家都把男女有別的觀念拋在了腦后，大家緊緊的抱在一齊，生怕有人把腳踩到的地上而犯規(guī)，別人的腳踩在自我的腳背上很疼，甚至有些戰(zhàn)友腳都被踩得皮下出血了沒吭聲，我好感動，如不是你也是這么想，他也是這么想，大家都是這么想的，怎會會快速安全成功的到達彼岸呢？“一根筷子輕輕被折斷，十根筷子牢牢抱成團”正是在詮釋團隊的力量是無窮的。既然屬于這個團隊，就要充分發(fā)揮自我的作用，只有大家齊心合力，沒有攻不破的堡壘。
高效才能共贏，我們堅信只有團隊才能給我們帶來更大的信心、力量和效率，只有團隊才能給我們帶來更高的利益，也只有團隊才能使我們勇于應(yīng)對成功路上的荊棘險阻，也只有團隊才能讓我們在逆境中勇往直前。只有這樣我們鋼軍的旗幟才能很快插片整個兩江新區(qū)！
我親愛的鋼軍同仁們，只要我們繼續(xù)以陽光心態(tài)去聚焦業(yè)務(wù)，真抓實干，不斷提升我們的服務(wù)，公司必將贏得持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。天道酬勤，陽光總在風(fēng)雨后，堅信自我就是那道美麗的彩虹！盡情地燃燒你的激情，釋放你的情懷，放下你的一切包袱，樹立你堅定的信念，在鋼運這個充滿活力與激情的舞臺盡情展示自我。放飛你事業(yè)的夢想！讓我們攜起手來共同創(chuàng)造屬于自我的一片藍天，明天會更好！也祝我們的鋼運明天更輝煌！
宣揚企業(yè)文化演講稿 各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：
大家好！我是來自合同部的張?zhí)m。
今日我演講的題目是《弘揚二三文化，攜手共建某某項目》。
我加入二三的時間并不長，可是短短兩個多月的工作，卻讓我領(lǐng)略到了作為國內(nèi)核電建設(shè)主力軍的特殊企業(yè)文化與魅力。
在那里，我們遵循“安全第一；質(zhì)量第一”的方針；在那里，我們繼承著先輩留下的“自強不息，追求卓越”精神，在那里，我們秉承著“敬業(yè)、愛企、合作、奉獻”的道德觀念………。這一切，都在一點一滴的向我這個核電新人展示著一個有著50多年歷史的核電建設(shè)企業(yè)的風(fēng)采，讓我有一種一顆小水珠最終匯進大江、大河之感。
在那里我第一次接觸到“第一次把事情做對”的質(zhì)量觀念。
這一觀念對我而言以前幾乎從沒有過。
在我過去接觸過的企業(yè)里，幾乎沒有一個公司對員工的要求是第一次就把事情做對，第一次就把事情做到零缺陷。
然后，在二三，在某某項目籌備處，這樣的思想這樣的文化卻深刻于每一個員工的腦海中，在每一個崗位的工作中、在現(xiàn)場的每一道工序中被嚴(yán)格實踐著。
正是因為有這樣嚴(yán)格的質(zhì)量要求，公司才能有今日多項目同時進行，國際市場逐步展開的新局面。
在那里我們的同事以“質(zhì)疑的態(tài)度，交流的習(xí)慣，合作的精神，審慎的作風(fēng)”認(rèn)真對待著手中的每一份工作。
9月份是公司的質(zhì)量月，在這一個月里我們開展了多項與質(zhì)量有關(guān)的活動，但讓我印象最深刻的還是我們的質(zhì)保監(jiān)查。
在質(zhì)保監(jiān)查工作中，公司倡導(dǎo)的這一工作作風(fēng)得到了充分的發(fā)揚。
每一個錯別字，每一個錯誤的用詞，每一個不恰當(dāng)?shù)拿枋觯恳粋€沒有落實的工作都沒能逃過我們質(zhì)保監(jiān)查人員的眼睛。
正是因為他們嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真的工作，給這次質(zhì)量月工作劃上了圓滿的句號。
我們某某籌備處成立也快一年了，在過去的一年里，我們的人員從最初的十幾人發(fā)展到了此刻的一百多人；我們的辦公場所從益陽轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了某某；我們的工作從最初的編寫程序進入到此刻的項目議標(biāo)談判……。。在那里我們能夠驕傲的中核二三某某籌備處演講人：張?zhí)m說，在過去的一年里，我們成長了，我們壯大了。
可是，擺在我們面前的AP1000新技術(shù)的硬骨頭，我們還從來沒有啃過。
到底工程量有多大到底以工程量為標(biāo)準(zhǔn)如何進行現(xiàn)場管理到底圖紙上的設(shè)計該如何在施工中實踐這一個個的問題，如同鞭子一下一下抽打在我們身上，讓我們疼，卻也推著我們前進。
今日我們所應(yīng)對的局面讓我不禁想起了老一輩核電人大漠里馴核的故事。
情景如此相似卻又大不相同。
今日我們應(yīng)對的是未曾實施的新技術(shù)，昨日他們要自行研發(fā)、自主實施，我們都需要自我動手、豐衣足食。
然而他們應(yīng)對的是渺無人煙的茫茫大漠，是國家的，是長期的與親人分別…………。。他們肩負(fù)的是歷史重任，人民的重托。
應(yīng)對這一切，他們沒有退縮、沒有抱怨，而是以自強不息、艱苦奮斗的精神光榮地完成了自我的使命。
他們是我們的榜樣，我們的楷模。
目前，在我們某某籌備處有將近80%的員工是“80后”。
他們很多是獨生子女，他們沒有經(jīng)歷過風(fēng)雨，甚至有些才剛走出學(xué)校。
我們核電站建設(shè)因其特殊性多在偏遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)，遠離大城市。
這些“80后”的年輕人能否耐住寂寞，能否拋下大城市的舒適生活全身心的投入工作呢我們有這樣的擔(dān)憂。
可是我們更相信，我們二三人從西北大漠一路走來，經(jīng)歷了軍轉(zhuǎn)民的艱難轉(zhuǎn)型，經(jīng)歷了一個個核電站建設(shè)的洗禮，那種自強不息，奮發(fā)圖強的精神已經(jīng)流淌于我們每個二三人的血液中。
新一代的二三人必將繼承和發(fā)揚這種精神，踏著前輩留下的腳印，勇敢的理解挑戰(zhàn)，大步向前邁進，把我們手中的采用AP1000技術(shù)的第三代核電站建好，建成下一個“魯班獎”工程。
我們有這樣的信心，也有這樣的實力！
今日，我們的很多同事來二三的時間并不長，對公司文化的理解還不夠深刻。
可是我相信，公司經(jīng)過50多年的奮斗積累下的企業(yè)精神已經(jīng)深深植根于我們公司的每個角落，我們每個人身處其中必能日漸從這種文化、這種精神中汲取養(yǎng)分，成長壯大起來，用我們的工作業(yè)績來回報公司給我們的饋贈。
我的演講結(jié)束了，多謝大家！
宣揚企業(yè)文化演講稿 尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，親愛的各位新舊同事們，大家晚上好！轉(zhuǎn)眼間，歲末將至，05年又快過去了，此刻窗外寒風(fēng)凜冽，屋內(nèi)卻洋溢著暖融融的微笑，這就是咱們星湖的文化氛圍啊。今天，我非常榮幸能站在這里和大家一起分享我對咱們企業(yè)文化的一點點感想。我的演講題目是：
塑造個人修養(yǎng)揚企業(yè)文化
眾所周知，咱們星湖的文化生活是多么的多姿多彩，而我今天想說的企業(yè)文化，可還不僅僅是那一條條企業(yè)文化標(biāo)語，也不僅僅是那一期期高質(zhì)量又緊扣企業(yè)時事的小報，也不僅僅是為咱們星湖奪得累累榮譽的歌舞隊；更不僅僅是那年年多次舉辦的各種異彩紛呈的文娛活動，我想說的是咱們每一個星湖人。
也許有人會說：我只是為了生存打工而已，企業(yè)文化的事兒與我無關(guān)。這可就大錯特錯了，一個企業(yè)的真正文化是體現(xiàn)在企業(yè)中每一個個體身上的，您，我，他，就是咱星湖的一扇扇窗。當(dāng)面對著廣大客戶、競爭對手甚或全社會時，我們每一個人都代表著星湖的形象，每一個人都是活招牌：一個星湖員工的得體表現(xiàn)會給客戶留下美好的印象與長期的信任，這比讓他看大量華麗的文字圖片廣告更有效，相反，只要一個員工的一個不當(dāng)舉動甚至說錯一句話，就會破壞掉幾萬或幾十萬昂貴廣告在客戶心目中建立的好印象。而當(dāng)作為一個自然人面對社會時，咱們每一個人就代表著肇慶的形象，廣東的形象，中國的形象：當(dāng)然，一個城市、一個國家的文化，可以從書中網(wǎng)絡(luò)上詳細(xì)地系統(tǒng)地了解到，但是，真正對文化感興趣的人們往往喜歡深入這個城市、這個國家，通過觀察這里的人去了解他們的文化。舉個例子，前兩天，收到一封來自歐洲朋友的長長的e-mail，懷著對中國文化的興趣，他剛剛結(jié)束了兩個月的中國行程，他詳盡的敘述著他一路的趣聞，其中提到一個細(xì)節(jié)，他說，中國人好象很不喜歡等待，無論是在火車站、地鐵站還是人行橫道等各種公共場合，人們總似乎習(xí)慣性地迫不及待地推啊擠啊，總要越過那規(guī)定的線，這令他感覺非常奇怪。雖然我對祖國的大好山河與悠長的歷史充滿自豪，但他無意中提到的許多細(xì)節(jié)的確令我汗顏。是的`，我們擁有著五千年的文明，這片土地積淀著悠長的歷史文化，可是，那畢竟都是過去的輝煌，如果咱們中國人自己不去咀嚼她，吸收她，然后將這種文明、這種文化活生生地展現(xiàn)出來的話，這五千年的文化也只能是個博物館，靜靜的在那里陳列而已。只有將咱們自己的文化融入骨髓，再活生生地展現(xiàn)在世界面前，五千年的文明才能煥發(fā)青春，咱們國家才能不斷強大，真正受人尊重。
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) SWOT分析 發(fā)展戰(zhàn)略 關(guān)鍵因素
1998年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)走上了市場化的道路，房地產(chǎn)業(yè)也進入了一個欣欣向榮的發(fā)展階段。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也成為一個引人注目的行業(yè)。至2006年初，僅在上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會注冊登記的房地產(chǎn)企業(yè)就有150多家，而那些沒有登記在冊的房地產(chǎn)公司更不在少數(shù)。但隨著國家土地、金融等調(diào)控政策力度的加大，房地產(chǎn)業(yè)開始進入市場盤整期。如果說房地產(chǎn)企業(yè)目前遇到的是“艱苦”，那對房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前面臨的就是“困難”，尤其對中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說可能就是“絕境”。如何在調(diào)控和競爭中立足和發(fā)展，是當(dāng)前中小房地產(chǎn)的企業(yè)面臨的最重要和最緊迫的問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)和發(fā)展
1.房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)
中國的房地產(chǎn)企業(yè)最早出現(xiàn)是在1992年，在上海的房地產(chǎn)企業(yè)的出現(xiàn)、發(fā)展過程中，最早出現(xiàn)的多是港臺人士設(shè)立的公司。由于香港和臺灣的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較早，而同期的上海房地產(chǎn)市場營銷行業(yè)還處于真空狀況，所以上海最早的一批公司多是臺灣和香港公司。這些公司把他們的業(yè)務(wù)延伸到上海，以成立分公司和合資公司或獨資公司等形式進入到業(yè)，促進了上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，港臺房地產(chǎn)公司帶來先進的操作經(jīng)驗和手法之后，本土的企業(yè)也開始陸續(xù)產(chǎn)生并壯大起來。這里主要分為兩種，一種是國有性質(zhì)的企業(yè)或有政府背景的房地產(chǎn)企業(yè)一般都是附屬于國有性質(zhì)的開發(fā)商或是國有資產(chǎn)的背景。這類公司設(shè)立的目的多是為開發(fā)商服務(wù)，另外一種國有營銷公司是在資源整合的基礎(chǔ)上成立的，可以更好地整合各種資源，市場化程度比較高，這類公司的競爭能力比較強。
同時，隨著市場的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項目的積累，開發(fā)商在營銷上建立起了自己的優(yōu)勢，很多開發(fā)商也成立了自己的營銷公司。另外，以“咨詢”名義而成立的房地產(chǎn)公司也不占少數(shù)。這主要是因為房地產(chǎn)咨詢和房地產(chǎn)同屬于房地產(chǎn)中介，目前我國房地產(chǎn)咨詢和房地產(chǎn)營銷還沒有明顯的行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)在工商局注冊登記時往往是自愿選擇登記為咨詢還是營銷，因此很多公司雖然登記為房地產(chǎn)咨詢公司，但是它卻從事著營銷的業(yè)務(wù)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展
房地產(chǎn)企業(yè)最初一般都局限于一手房的銷售。早期銷售還不為市場所認(rèn)可，大部分開發(fā)商不到萬不得已不會把自己的項目交給企業(yè)。這一時期的行充當(dāng)?shù)闹饕恰昂笃诎b”的角色，但是隨著房地產(chǎn)市場的成熟，賣方市場逐步向買方市場轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場的各個環(huán)節(jié)樓盤銷售專業(yè)化水平也相應(yīng)提高，開發(fā)商只能不斷強化自身的優(yōu)勢，而把一些業(yè)務(wù)外包出去，以保持市場的核心競爭能力。房地產(chǎn)企業(yè)正是在這種背景下，在業(yè)務(wù)和組織上也發(fā)生了一些改變。
(1)公司內(nèi)部業(yè)務(wù)和組織的改變。 業(yè)務(wù)上由銷售向全程的轉(zhuǎn)化，組織上則由側(cè)重銷售部到研展、策劃、設(shè)計、銷售各部門并重的轉(zhuǎn)化。上海的房地產(chǎn)公司最初主要是銷售環(huán)節(jié)的，即對開發(fā)商一手房的銷售進行。最初的房地產(chǎn)公司主要是以銷售部門為主。隨著市場的發(fā)展，消費者對物業(yè)的要求越來越高，開發(fā)商必須要更好地注重研究消費者需求來確定其產(chǎn)品，所以這也要求行業(yè)能夠更多地參與到開發(fā)商的項目運作中，從前期的市場調(diào)研，到中期的設(shè)計、策劃，一直到后期的銷售等各環(huán)節(jié)都進行輔助和把握。所以房地產(chǎn)營銷公司也越來越多地體現(xiàn)了一種全程營銷的精神。另外一方面，公司的研究、設(shè)計、調(diào)研、投資等職能不斷擴大，總體上形成了各部門相互支撐、共同協(xié)作的局面。比如上海同策房產(chǎn)咨詢有限公司的組織結(jié)構(gòu)包括研展部、企劃部、業(yè)務(wù)部、客戶服務(wù)部等。房地產(chǎn)公司發(fā)展到今天，各個環(huán)節(jié)的專業(yè)化水準(zhǔn)都在提高，甚至各個部門獨立出去，從而形成了以銷售公司為首，由調(diào)研、研究，融資等子公司共同形成了集團公司的局面。
(2)公司的功能改變。 公司是一個智力密集型行業(yè)，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)，公司在產(chǎn)業(yè)鏈的分工中越來越細(xì)化，由銷售環(huán)節(jié)向上端拓展到調(diào)研、設(shè)計、企劃等環(huán)節(jié)，形成了目前的所謂全程概念，并且由于外國地產(chǎn)基金的進入，房地產(chǎn)公司多了一些的融資渠道，這些原本由開發(fā)商承擔(dān)的職能現(xiàn)在更多地過度到了房地產(chǎn)公司的手里。在銷售的形式上，很多的公司采取了風(fēng)險包銷的形式，把相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險承擔(dān)到了自己的肩上，相對而言開發(fā)商的功能卻在不斷縮小，開發(fā)商越來越集中在他的核心功能上，即對土地的取得上。但是這也在客觀上產(chǎn)生了一種可能，即隨著房地產(chǎn)公司對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整合能力的增強，房地產(chǎn)公司只要再取得土地，那么它完全可以做一個開發(fā)商，自己拿地，自己設(shè)計，自己策劃，自己銷售，實現(xiàn)這種功能上的改變。
二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的SWOT分析
1.中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部優(yōu)勢分析
（1）中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以填補大企業(yè)在區(qū)域市場上的剩余空間。一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)憑借其自身優(yōu)勢，多把目標(biāo)鎖定在品牌房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的高級寫字樓、商業(yè)用房、別墅及高檔住宅區(qū)等市場，而多數(shù)中小型企業(yè)只能進入到回報相對低的中低檔住宅市場。另一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)的范圍主要集中在直轄市、省會城市等發(fā)達城市，幾乎不涉足中小城市、區(qū)、縣。中小房地產(chǎn)企業(yè)的存在滿足了中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的需求。
(2)中小型房地產(chǎn)企業(yè)是市場競爭的保障。中小型企業(yè)的存在，促進了各種形式的競爭，在一定程度上能克服壟斷造成的一些弊端。雖然在地區(qū)房地產(chǎn)市場上，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大型房地產(chǎn)企業(yè)是價格的主導(dǎo)者，但眾多中小型企業(yè)（包括中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭者的存在，使得大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大型房地產(chǎn)企業(yè)不得不考慮由于定價過高而可能引起的顧客分流問題，從而間接地抑制了房價的過快增長。
(3)靈活的管理方式和市場適應(yīng)能力。企業(yè)有規(guī)模經(jīng)濟的一面，也有規(guī)模但不經(jīng)濟的一面。大型房地產(chǎn)企業(yè)面積大、資金多的項目，開發(fā)商對企業(yè)的營銷策劃、品牌推廣、銷售進度等的要求也必然很高，因此對大型房地產(chǎn)企業(yè)而言是很大的考驗，風(fēng)險控制的難度也很高。相比之下，中小型企業(yè)因資金、品牌及實力等因素所致，只能開發(fā)中等規(guī)模的項目，但項目運作的風(fēng)險更容易控制。另外，中小型企業(yè)因規(guī)模較小，具有“船小好掉頭”的優(yōu)勢。
2.中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的內(nèi)部劣勢分析
(1)中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金面相對困難。在目前的市場中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要求企業(yè)以墊資、參股或保證金的形式參與項目開發(fā)之中。而房地產(chǎn)企業(yè)往往只能通過銀行貸款這單一渠道來滿足開發(fā)商的要求。這就造成了企業(yè)增加了運作項目的財務(wù)成本，盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，從而陷入資本運行的惡性循環(huán)中。
(2)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的信譽度不足。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇企業(yè)時，總是以企業(yè)的品牌、信譽度為第一考量標(biāo)準(zhǔn)。在這方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)的劣勢暴露無疑。 中小型房地產(chǎn)企業(yè)往往只能以收取低費來增加競爭力。
(3)中小型房地產(chǎn)企業(yè)人才缺乏。中小房地產(chǎn)企業(yè)不管是生產(chǎn)規(guī)模，還是人員、資產(chǎn)擁有量，以及影響力都要小于大型企業(yè)，這使得中小房地產(chǎn)企業(yè)難以提供高薪、高福利來吸引人才。同時由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式多是單一式管理，不利于企業(yè)引進的人才充分發(fā)揮作用，進而導(dǎo)致企業(yè)留住所需的人才難。
3.中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的外部機遇分析
(1)國家經(jīng)濟保持快速穩(wěn)定的增長態(tài)勢。目前我國正處于經(jīng)濟周期的上升階段，連續(xù)保持健康發(fā)展，市場經(jīng)濟機制逐步完善。宏觀經(jīng)濟環(huán)境的穩(wěn)定為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供了良好的市場預(yù)期。
(2)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的長期性和重要性無可替代。與世界上成熟的房地產(chǎn)市場相比，我國房地產(chǎn)市場還處于一個成長時期。目前因我國土地制度改革和住房制度改革而形成的房地產(chǎn)市場不過短短的二十年時間，房地產(chǎn)行業(yè)的長期性和艱巨性是不可避免的。房地產(chǎn)行業(yè)是一個國家的重要行業(yè)，是一個關(guān)聯(lián)性很強的行業(yè)，其在國民經(jīng)濟中的重要性是無可替代的。
4.中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的外部挑戰(zhàn)分析
(1)宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場整體低迷。2005年開始的宏觀調(diào)控到了2007年下半年開始顯現(xiàn)威力。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了土地大量流拍，銷售量同比快速萎縮，銷售價格浮動空間加大等現(xiàn)象，購房者也開始了長期觀望。中小型房地產(chǎn)企業(yè)一方面來自開發(fā)商的資金回籠壓力增大，另一方面發(fā)展業(yè)務(wù)的機會減少。
(2)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并、整合進入關(guān)鍵時期。隨著中國房地產(chǎn)市場的持續(xù)火爆，越來越多的企業(yè)進入到房地產(chǎn)行業(yè)，新一輪房地產(chǎn)企業(yè)的競爭加劇。中小型房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和城市拓展過程中，必然要遭遇境內(nèi)外大型房地產(chǎn)企業(yè)和新興企業(yè)的競爭。據(jù)《中國房地產(chǎn)策劃百強企業(yè)研究報告》統(tǒng)計，2003年銷售額在10億元以下的策劃企業(yè)占百強企業(yè)的43%，銷售額在60億元以上的企業(yè)僅占百強企業(yè)的6%。而截止2006年，銷售額在10億元以下的中小企業(yè)的比例下降至17%，而銷售額在60億元以上的大規(guī)模企業(yè)數(shù)量則攀升至39%，短短四年時間，增長了33%。這說明中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間正受到巨大威脅，行業(yè)的兼并、整合進入了關(guān)鍵時期。
(3)房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭日趨激烈
隨著房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的快速增多，企業(yè)間的競爭日趨激烈。據(jù)統(tǒng)計，2003 年房地產(chǎn)企業(yè)的費率處于3%的較高水平，2004年下降到2.76%。2005年費率下降到1.96%，已低于近年來費率的平均水平――2.25%。2006年這一指標(biāo)繼續(xù)下滑，僅為1.21%，與四年前相比下降了近2個百分點，并且降幅逐漸增大。值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)前10名的企業(yè)的平均費率從2005年的1.79％下降到2006 年的1.36％，降幅為32％，而房地產(chǎn)行業(yè)前100名的企業(yè)的平均費率則從2005年的近2%下降至1.21%，降幅高達62%，遠遠大于前10名企業(yè)的降幅。
總體來說，房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控的影響，從開發(fā)商到房地產(chǎn)企業(yè)都陷入了困境，但對中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說并不意味著無法生存、發(fā)展。為了尋求出路，中小型房地產(chǎn)企業(yè)絕對不能固守傳統(tǒng)的發(fā)展模式和競爭戰(zhàn)略，必須找準(zhǔn)自己的定位，明確自己的發(fā)展目標(biāo)，制定自己的發(fā)展戰(zhàn)略，運用合理的發(fā)展手段，揚長避短，走出符合中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身情況的發(fā)展之路。
三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略
中小型房地產(chǎn)企業(yè)在綜合實力不濟的情況下，需要采取積極的、易變通的戰(zhàn)略來改變被動、落后的形勢。
1.業(yè)務(wù)范圍的選擇：專業(yè)化
中國房地產(chǎn)行業(yè)從單純的項目銷售起步，經(jīng)歷了十幾年市場擴容、細(xì)分之后，已經(jīng)衍生出包括策劃、營銷、推廣、顧問、二手中介、物業(yè)管理、融投資、評估在內(nèi)的等等諸多針對不同機構(gòu)的服務(wù)。因此，對行業(yè)更為全面、精準(zhǔn)地定義應(yīng)該是“房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)”，而企業(yè)也應(yīng)相應(yīng)稱為“房地產(chǎn)綜合服務(wù)商”。
房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的實力和發(fā)展戰(zhàn)略，既可以選擇其中的一個環(huán)節(jié)作為自身的業(yè)務(wù)范圍，為客戶提供非常細(xì)分、專業(yè)化的服務(wù)，也可以使自己的業(yè)務(wù)范圍涵蓋所有環(huán)節(jié)，為客戶提供全面、系統(tǒng)的解決方案。當(dāng)然也可以選擇其中的某些環(huán)節(jié)組合成自己的業(yè)務(wù)范圍。一般大型企業(yè)傾向于為客戶提供全方位的整合服務(wù)。而中小房地產(chǎn)企業(yè)自身的劣勢，決定了全程化的服務(wù)商只能是企業(yè)長期發(fā)展的目標(biāo)，而現(xiàn)實情況下，更應(yīng)該傾向于選擇更加專業(yè)化、細(xì)分化的發(fā)展道路。
2.業(yè)務(wù)區(qū)域的選擇：異地開拓
房地產(chǎn)行業(yè)是一種咨詢服務(wù)行業(yè)，咨詢企業(yè)不僅應(yīng)該知道現(xiàn)在，還要知道過去和未來，不僅需要了解本地市場，更需要了解外地市場。而向外地擴展業(yè)務(wù)，可以拓展房地產(chǎn)公司的知識面和信息面，從而有助于判斷公司未來的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。同時，開展業(yè)務(wù)的過程也是一個不斷學(xué)習(xí)的過程，不僅可以學(xué)習(xí)所在城市的發(fā)展歷程和人文背景，而且可以向客戶學(xué)習(xí)，向當(dāng)?shù)氐钠渌_發(fā)商和商學(xué)習(xí)。這些都有助于豐富公司的閱歷，增長公司的經(jīng)驗。
對中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于中小城市的房地產(chǎn)才剛剛起步，缺乏行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，因而可以避開與大型房地產(chǎn)企業(yè)的同城競爭，尋求新的適合自己的發(fā)展空間，通過空間的轉(zhuǎn)換來取得競爭優(yōu)勢。同時，異地開拓業(yè)務(wù)更加有利于積累操作經(jīng)驗、發(fā)揮操作手段、更新經(jīng)營理念、鍛煉工作團隊，進而樹立企業(yè)的品牌。當(dāng)然，異地開拓業(yè)務(wù)還對員工的適應(yīng)能力、溝通能力、合作能力和工作精神都提出了很高的要求，也要求企業(yè)組織結(jié)構(gòu)靈活并具有良好的協(xié)調(diào)能力。這正好能發(fā)揮中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理靈活、市場適應(yīng)性強的特點。
3.發(fā)展方式的選擇：橫向一體化
從快速擴大房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模、提高房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)能級的角度來看，企業(yè)可以采用縱向一體化的發(fā)展模式，即介入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的下游環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，或者是采用合作組建戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式來達到目標(biāo)。但這要求企業(yè)要具有一定的專業(yè)優(yōu)勢或者是很強的實力。在目前情況下，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，采用橫向一體化的發(fā)展方式更為實際。
橫向一體化是指企業(yè)收購、兼并競爭者的同種類型的企業(yè)，或者在國內(nèi)外與其他同類企業(yè)合資生產(chǎn)經(jīng)營，也就是由同行業(yè)內(nèi)的兩個或多個企業(yè)合并成一個企業(yè)。企業(yè)之間的合并一般分為以下兩種類型:
(1)吸收合并。吸收合并是指兩個或兩個以上的企業(yè)合并后，由其中一個企業(yè)吸收其他合并企業(yè)而成為存續(xù)企業(yè)的合并形式。該存續(xù)企業(yè)仍然保持原來的企業(yè)名稱，而且有權(quán)獲得其它被吸收企業(yè)的資產(chǎn)和債權(quán)，同時承擔(dān)其他企業(yè)的債務(wù)，其他被吸收企業(yè)的法人地位不再存在。吸收合并中，繼續(xù)存續(xù)的企業(yè)一般實力較大，其他被合并企業(yè)的實力相對較小，一定意義上是一種“大魚吃小魚”的模式。
(2)新設(shè)合并。新設(shè)合并是指由兩個或兩個以上的企業(yè)合并設(shè)立一個新企業(yè)，原來的合并各方解散，由新設(shè)立的企業(yè)接管原來合并各方的所有資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，同時承擔(dān)合并各方所有的債權(quán)和債務(wù)。新設(shè)合并中，原來合并各方的實力相差不大，合并后整個新企業(yè)的實力會大大增強，是一種“強強聯(lián)合”的模式。
從對橫向一體化概念的描述中可以看出，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，和同行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)合并是一個謀求成長的好方法。這種方法既可以和其他實力相近的企業(yè)一起組建一個新的企業(yè)，也可以合并一些規(guī)模相對較小的企業(yè)，以達到快速擴張的目的。當(dāng)然，中小型房地產(chǎn)企業(yè)也可以被合并到實力較強的大企業(yè)中去，利用大企業(yè)的平臺和資源實現(xiàn)自身的價值。
四、中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素
不管企業(yè)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略為何，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要獲取成功，必須要有以客戶為中心的經(jīng)營理念，把策劃能力、銷售能力、可持續(xù)發(fā)展能力等核心業(yè)務(wù)能力的提升放到企業(yè)發(fā)展的首要位置，從而樹立良好的企業(yè)品牌。
1.通過信息化、網(wǎng)絡(luò)化的手段，建立以客戶為中心的經(jīng)營理念
房地產(chǎn)行業(yè)在本質(zhì)上是一種服務(wù)行業(yè)，因此認(rèn)真考慮客戶的需求和偏好，提供滿足其需求和偏好的產(chǎn)品和服務(wù)是非常重要的。而且，豐富的客戶資源對房地產(chǎn)企業(yè)的成功經(jīng)營也是至關(guān)重要的。我國的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中應(yīng)該貫徹“以客戶為中心”的原則。
同時，作為信息密集型的房地產(chǎn)行業(yè)正逐步走向信息化、網(wǎng)絡(luò)化。房地產(chǎn)企業(yè)除了收集各種與房地產(chǎn)相關(guān)的資料、數(shù)據(jù)外，還需建立、完善自己的資源數(shù)據(jù)庫，從而加強信息的分類分級管理。例如上海房屋銷售有限公司組建的全國規(guī)模最大的易居置業(yè)會，會員人數(shù)達到十幾萬人。會員俱樂部主要為客戶提供發(fā)展商背景咨詢、樓盤信息咨詢、政策法規(guī)咨詢，以及置業(yè)時的各種優(yōu)先優(yōu)惠服務(wù)等等。當(dāng)然，中小型房地產(chǎn)企業(yè)因規(guī)模所限，可能達不到“會員俱樂部”這樣的級別，但會員的累積確是企業(yè)發(fā)展過程中不可或缺的一項基礎(chǔ)工作。
2.銷售、策劃、可持續(xù)發(fā)展等核心業(yè)務(wù)能力的提升
銷售能力決定了企業(yè)的發(fā)展水平。企業(yè)應(yīng)該努力擴大面積和銷售面積、提高銷售額和銷售率，從而提升其銷售能力。
策劃能力決定了企業(yè)的增長速度。據(jù)統(tǒng)計，2006年策劃百強企業(yè)的策劃收入平均水平突破900萬元。從近幾年的發(fā)展趨勢來看，策劃收入占房地產(chǎn)前100名企業(yè)的營業(yè)收入比例在逐漸增大，2006年該項占比提高至10.91%。同時，房地產(chǎn)前10名企業(yè)的策劃收入占營業(yè)收入的比例也在不斷增加且速度快于排名前100名的企業(yè)。2003年～2006年，前10名企業(yè)的這項比例提高了近10個百分點，而百強企業(yè)僅提高了7個百分點。這充分說明了策劃能力在今后企業(yè)發(fā)展過程中的重要地位。
可持續(xù)發(fā)展能力決定了企業(yè)的未來。銷售能力和策劃能力主要決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，而企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力則決定著企業(yè)的增長極限。因此培育和提升房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展模式的關(guān)鍵所在。
3.樹立良好的企業(yè)品牌是企業(yè)發(fā)展的核心
品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn)，它對于企業(yè)的不可替代的地位及難以衡量的資產(chǎn)價值得到了企業(yè)的一致認(rèn)可。房地產(chǎn)企業(yè)由于其服務(wù)過程中和客戶之間存在著信息不對稱的狀況，而且其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)難以量化評估、服務(wù)效果的顯現(xiàn)又具有一定的滯后性，因此，客戶對商實力的強弱和專業(yè)技能的高低很難通過定量的指標(biāo)做出正確的判斷，客戶在選擇房地產(chǎn)企業(yè)時，往往傾向于選擇具有良好品牌和聲譽的商。因此，只有樹立良好的口碑、建立中小型房地產(chǎn)企業(yè)的品牌，才能吸引客戶的初次合作，才能為以后的繼續(xù)合作奠定基礎(chǔ)，才能保證企業(yè)的成功。
對中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，在一個欣欣向榮的市場中，企業(yè)不但要注重如競爭，還應(yīng)該抓住機遇進行合作，在競爭與合作并存中實現(xiàn)更好的快速發(fā)展。而當(dāng)面對房地產(chǎn)市場的冬天時，專業(yè)化和差異化成為企業(yè)生存的良方。只有扎扎實實走好每一步，中小型房地產(chǎn)企業(yè)才能逐步實現(xiàn)做大做強的最終目標(biāo)。
參考文獻：
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