發(fā)布時間：2022-07-23 00:54:49
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)糾紛合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：施工合同；糾紛；產(chǎn)生及預防
建設(shè)工程施工合同與其他合同相比較，強制性規(guī)定較多，這是建筑業(yè)的特殊性決定的。建筑業(yè)的工作成果是不動產(chǎn)，其存在和發(fā)揮效用時間較長，具有公共性質(zhì)，關(guān)系到國計民生。為此，中國現(xiàn)行的《合同法》、《建筑法》、《招標投標法》等都對建設(shè)工程施工合同作了詳細具體的強制性規(guī)定。如何將這些法律規(guī)范與實際工作有效地結(jié)合起來，認清建設(shè)工程施工合同糾紛產(chǎn)生的成因，并且加以預防，已日益成為建筑施工企業(yè)關(guān)心和研究的重點。
1 建設(shè)工程施工合同的概念及特征
1.1建設(shè)工程施工合同的概念
建設(shè)工程施工合同的概念在中國的《合同法》和《建筑法》中都有明文規(guī)定?！督ㄖā返谑鍡l規(guī)定：“建筑工程的發(fā)包單位與承包單位應(yīng)當依法訂立書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。發(fā)包單位和承包單位應(yīng)當全面履行合同約定的義務(wù)，不按照合同約定履行義務(wù)的，依法承擔違約責任”。《合同法》第二百六十五條規(guī)定：“建設(shè)工程合同是承包人進行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計、施工合同。”從這些法律規(guī)定我們可以清晰地看出，建設(shè)工程施工合同是建設(shè)工程合同的一種，是指承包人按照發(fā)包人的要求，依據(jù)勘察、設(shè)計的有關(guān)資料、要求，進行施工建設(shè)、安裝的合同；是承發(fā)包雙方為實現(xiàn)建設(shè)工程目標，明確相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議；是承包人進行工程建設(shè)、發(fā)包人支付價款，控制工程項目質(zhì)量、進度、投資，進而保證工程建設(shè)活動順利進行的重要法律文件。
1.2建設(shè)工程施工合同的特征
1.2.1國家計劃與管理的特殊性
建設(shè)工程項目必須列入國家計劃，建設(shè)工程施工合同從簽訂到履行，從資金的投放到最終的成果驗收，都受到國家嚴格的管理和監(jiān)督。特別是對一些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，必須通過招投標方式，確定施工承包方并簽訂施工合同。
1.2.2合同主體的特定性
合同雙方當事人必須具有法人資格并且具有履約能力。發(fā)包人只能是經(jīng)過主管部門批準建設(shè)工程的法人。承包人只能是法人，同時必須具有一定的從業(yè)資格或資質(zhì)。
1.2.3合同履行的程序性
建設(shè)工程施工周期長、質(zhì)量要求高，涉及的方面廣，各階段的工作之間有一定的嚴密程序，建設(shè)工程施工合同的實施必須按照既定的設(shè)計施工流程進行。
1.2.4建設(shè)工程施工合同為要式合同
建設(shè)工程施工合同必須采用書面形式。中國《合同法》第二百七十條明文規(guī)定：“建設(shè)工程合同應(yīng)當采用書面形式”。作為建設(shè)工程合同的一種，建設(shè)工程施工合同當然應(yīng)當如此。2建設(shè)工程施工合同糾紛產(chǎn)生的主要原因
(1)建設(shè)工程施工合同有失公正，合同雙方權(quán)利、義務(wù)不對等。從目前實施的建設(shè)工程施工合同文本看，施工合同中絕大多數(shù)條款是對發(fā)包方制定的，其中大多強調(diào)了承包方的義務(wù)，對發(fā)包方的制約條款偏少，特別是對發(fā)包方違約、賠償?shù)确矫娴募s定不具體，也缺少行之有效的處罰方法。同時，由于目前建筑市場的激烈競爭和不規(guī)范管理，大量的施工隊伍與建設(shè)規(guī)模嚴重失衡，致使發(fā)包方在建設(shè)工程承發(fā)包中占據(jù)主導地位，提出一些苛刻和不平等的條件，將自身的風險轉(zhuǎn)移到承包商身上。承包商為了獲得工程也只好接受。只能在實施這樣的施工合同時，為了使自己的利益不受損失，采取偷工減料或非法分包甚至違法轉(zhuǎn)包，給工程建設(shè)帶來隱患，同時，也不可避免地導致了糾紛的發(fā)生。
(2)合同文本不規(guī)范。國家工商總局和建設(shè)部為規(guī)范建筑市場的合同文本制定了《建設(shè)工程施工合同示范文本》，以全面體現(xiàn)承發(fā)包雙方的責任、權(quán)利和風險。但有些發(fā)包人為了回避自己的風險在簽訂合同時，不采用標準的合同文本，而是采用一些自制的、不規(guī)范的文本進行簽約。通過自制的、籠統(tǒng)的、含糊的文本條件，避重就輕，轉(zhuǎn)嫁工程風險。有的甚至采用口頭委托和政府命令的方式下達任務(wù)，待工程完工后，再補簽合同，這樣的合同根本起不到任何約束作用。
(3)“陰陽合同”充斥市場，嚴重擾亂了建筑市場秩序。有些業(yè)主以種種理由和借口，在和承包商按照招標文件簽訂“陽合同”，供建設(shè)行政主管部門審查備案外，另私下再與承包商簽訂一份在施工活動中實際履行的“陰合同”，其內(nèi)容與原合同相違背，形成了一份違法的合同。這種工程承發(fā)包雙方責任、利益不對等的“陰陽合同”，違反了國家有關(guān)法律法規(guī)，嚴重損害了承包商利益，為合同履行埋下了隱患，并將直接影響工程建沒目標的實現(xiàn)，進而給承發(fā)包雙方都帶來不可避免的損失。
(4)建設(shè)工程施工合同履約程度低，違約現(xiàn)象嚴重。有些工程施工合同的簽約雙方都不認真履行合同，違約現(xiàn)象時有發(fā)生，特別是發(fā)包方。如：業(yè)主暗中以墊資為條件，違法發(fā)包；在施工過程中業(yè)主不按照合同約定支付工程款；建設(shè)工程竣工驗收合格后，發(fā)包人不及時辦理竣工結(jié)算，甚至部分業(yè)主已使用工程多年，仍以種種理由拒付工程款，形成建設(shè)市場嚴重拖欠工程款的頑癥。承包商不按約定組織施工，致使工程延期、質(zhì)量低劣，也是違約行為的主要表現(xiàn)。
(5)合同索賠工作難以實現(xiàn)。索賠是合同和法律賦予受損失者的權(quán)利，對于承包商來講是一種保護自己、維護正當權(quán)益、避免損失、增加利潤的手段。而建筑市場的過度競爭，不平等合同條件等問題，給索賠工作造成了許多干擾因素，再加上承包商自我保護意識淡薄，導致合同索賠難以進行。
(6)租借他人資質(zhì)或承包與自身資質(zhì)不相適應(yīng)的建設(shè)工程的現(xiàn)象普遍存在。有些不法承包商在自己不具有或不具備相應(yīng)建設(shè)項目施工資質(zhì)的情況下，為了達到承包工程的目的，非法借用他人資質(zhì)參加工程投標，并以不法手段獲得承包資格，簽訂無效合同。同時，一些不法建筑企業(yè)利用不法手段獲得承包資質(zhì)，專門從事資質(zhì)證件租用業(yè)務(wù)，非法謀取私利。這些行為，不僅嚴重破壞了建筑市場的秩序，同時也增加了施工合同糾紛的產(chǎn)生機會。
(7)簽訂轉(zhuǎn)包和違法分包合同的情況屢禁不止。一些承包商為了獲得建設(shè)項目承包資格，不惜以低價中標，在中標之后又將工程肢解后以更低價格非法轉(zhuǎn)包給一些沒有資質(zhì)的小的施工隊伍，這些承包商缺乏對承包工程的基本控制步驟和監(jiān)督手段，進而對工程進度、質(zhì)量造成嚴重影響，最終形成與業(yè)主及轉(zhuǎn)包者的矛盾和糾紛。
3 建設(shè)工程施工合同糾紛的預防
3.1堅決抵制和杜絕不平等合同的出現(xiàn)
隨著中國市場經(jīng)濟的逐漸完善，權(quán)利意識的強弱已經(jīng)成為一個企業(yè)是否走向法治化的重要表現(xiàn)，而平等觀念更是深入民心。當前建筑市場雖為買方市場，發(fā)包方占據(jù)主導地位，在招投標過程中也占有明顯優(yōu)勢。但是，作為施工企業(yè)，在經(jīng)營活動中要樹立一種權(quán)利意識，不能無原則地滿足發(fā)包方的所有要求，甚至以犧牲自身的正當權(quán)益為代價。這樣做，只能是飲鳩止渴，或使企業(yè)陷入泥潭無法自拔，最終產(chǎn)生糾紛，使大家兩敗俱傷。因此，作為施工企業(yè)，在工程建設(shè)項目談判中，一定要以平等為前提，充分維護自身的權(quán)利，與對方簽訂合法、有效、不失公正的施工合同，消除糾紛產(chǎn)生的根源。
3.2堅持推行和使用建設(shè)工程施工合同的示范文本
合同是合同當事人確定權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)，建設(shè)工程施工合同一經(jīng)成立生效，雙方的權(quán)利義務(wù)就將確定。因此，訂立合法、規(guī)范的建設(shè)工程施工合同也就成為我們預防糾紛產(chǎn)生的重要手段和對策。首先，應(yīng)當訂立書面的建設(shè)工程施工合同。建設(shè)工程施工合同是要式合同，同時也是《合同法》第二百七十條的強制性規(guī)定。建設(shè)工程施工合同中涉及的建設(shè)工程周期長、涉及面廣、內(nèi)容復雜、質(zhì)量要求高，在合同履行中對雙方權(quán)利義務(wù)和責任要求應(yīng)當有具體明確的約定。只有采取書面形式訂立，才能保證合同內(nèi)容的確定性和合同的順利履行。其次，要積極推廣使用國家工商總局和建設(shè)部制定的《建筑工程施工合同示范文本》，該文本從工程項目、工程款支付、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等多角度多層次地對發(fā)包方、承包方的權(quán)利義務(wù)予以均衡、合理的約定，同時很大程度地參考了FIDIC文本格式，使之有了很大的進步，較之以往的一些示范文本也更加公正、更加合理、更加完善。所以要在實際工作中積極地去使用示范文本，以提高合同文本水平。第三，合同用語要規(guī)范，力求簡潔明了，杜絕含糊其辭或模棱兩可，使雙方對合同的理解不易產(chǎn)生偏差和爭議，從而降低糾紛發(fā)生的機率。
3.3堅決抵制“陰陽臺同”
中國《招標投標法》第四十三條規(guī)定：“招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議”。同時第五十九條還規(guī)定：“招標人與中標人不按照招標文件和中標人的投標文件訂立合同的，或者招標人、中標人訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的協(xié)議的，責令改正；可以處中標項目金額千分之五以上千分之十以下的罰款”。由此我們可以看出，合法的建設(shè)工程施工合同只能是按照招投標文件訂立。當施工企業(yè)面臨業(yè)主提出“陰陽合同”這種無理要求時，必須堅持依法辦事這一基本原則，堅決抵制“陰陽合同”這種不合理現(xiàn)象，從而避免和預防不必要的合同糾紛。
3.4增強誠信，提高合同履約程度
誠信原則是市場經(jīng)濟的主要原則，是企業(yè)進行建設(shè)工程施工，履行合同的基本準則。針對當前建設(shè)工程合同履約不全面或不適當?shù)默F(xiàn)狀，我們必須喚醒大家的誠信意識，在履行合同過程中，以誠信為重。同時，我們還要認識到，合法有效的建設(shè)工程施工合同就是進行項目建設(shè)的法律依據(jù)。合同中的每一條約定都具有其法律約束力，誰違反，誰將承擔相應(yīng)的違約責任。為了預防和避免糾紛的發(fā)生，我們必須建立誠信，努力提高建設(shè)工程施工合同的履約程度，將建筑市場逐步引向規(guī)范的軌道健康發(fā)展。
3.5加強建設(shè)工程施工合同索賠工作
加強合同索賠，進行科學合法有效的索賠工作是預防和避免合同糾紛產(chǎn)生的又一有效途徑。在施工合同履行過程中，可以提起索賠的原因諸多，但由于工程承包雙方在合同履行中對工程索賠認識不足，缺乏推行工程索賠所需的意識和動力，同時也造成了糾紛的時常發(fā)生。為了索賠能夠順利進行，減少雙方的分歧，就需要不斷提高索賠意識。建設(shè)工程施工合同是索賠的依據(jù)，索賠則是合同的延續(xù)。要進行有效的索賠，就要求施工企業(yè)在簽訂合同時充分考慮各種不利因素，分析合同變更和索賠的可能性，采取最有效的合同索賠策略。在合同履行過程中要及時索取和保存有效簽證和相關(guān)的索賠資料，在索賠時提出有說服力的索賠請求，以得到對方的認可，從而避免糾紛。
3.6確保建設(shè)工程施工合同主體符合國家有關(guān)規(guī)定
建設(shè)工程施工合同主體，合同法并沒有直接規(guī)定，但是國家對工程建設(shè)的主體實行許可制度，要求從事建設(shè)工程的主體必須具備相應(yīng)的資質(zhì)。根據(jù)建筑法的規(guī)定，從事建筑活動的施工企業(yè)必須是法人，同時還應(yīng)具備相應(yīng)的條件，即有符合國家規(guī)定的注冊資本；有與從事的建筑活動相適用的法定執(zhí)業(yè)資格和專業(yè)技術(shù)人員：有從事相關(guān)建筑活動所應(yīng)有的技術(shù)裝備，以及法律法規(guī)規(guī)定的其他條件，這些規(guī)定對于保證建設(shè)工程的順利完成和確保工程質(zhì)量是必要的。實踐證明，建設(shè)工程施工合同主體不符合上述要求，就不能順利完成建設(shè)工程任務(wù)并保證工程質(zhì)量。許多“豆腐渣”工程都是由于施工企業(yè)主體不具備相應(yīng)資質(zhì)而造成的。因此，建設(shè)工程施工合同主體合法是預防合同糾紛的重要方面。
3.7建設(shè)工程的發(fā)包和分包必須依法進行，堅決杜絕轉(zhuǎn)包和非法分包
根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和司法審判實踐經(jīng)驗，在案件受理范圍方面，糾紛當事人應(yīng)注意以下一些界限：
1、凡以房產(chǎn)為標的買賣、租賃、典當、建筑承包（包括勘察、設(shè)計、建筑）以及合建、、居間、使用、轉(zhuǎn)讓、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛，均可以向人民法院提起訴訟，人民法院將作為民事案件受理。
2、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)而產(chǎn)生的糾紛，如果是單位職工對單位分房決定有意見的，不屬法院受理范圍，不能向法院起訴；如果是受配人（或其它原舊房內(nèi)應(yīng)一并遷出的同住親屬占住舊房）分得新房又無理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強占公房，被侵害人（包括單位和合法受配人）可以向法院提起訴訟。
3、單位分配給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的，職工因本人原因而離職、辭職，或被單位除名、開除的，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的，可以向法院提起民事訴訟。
4、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍，當事人應(yīng)向有關(guān)主管部門申請解決。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權(quán)的，現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回房屋自用或要求明確租金的，可以向法院起訴，法院一般作為民事案件受理。
5、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，因違章建筑的認定、拆除引起的糾紛，應(yīng)由行政機關(guān)受理，行政機關(guān)不依法處理或處理不當，當事人不服的，可作為行政案件提起訴訟。但當事人以違章建筑為標的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。
被告：中鴻天房地產(chǎn)公司
徐高先生于去年1月8日與中鴻天房地產(chǎn)公司簽訂了《SOHO現(xiàn)代城認購書》。雙方約定，徐高購買SOHO現(xiàn)代城房屋一套，房價款237萬余元。同時，雙方在認購條件一款中作出約定：“認購方應(yīng)在簽訂《認購書》時向賣方交納認購定金3萬元，認購方在簽訂《認購書》后，于2000年1月21日至1月30日期間，攜《認購書》及其它相關(guān)文件到現(xiàn)代城銷售中心與賣方簽約。如認購方未在認購期限內(nèi)，與賣方就認購物業(yè)一事簽訂《現(xiàn)代城內(nèi)銷商品房預售合同》及其它相關(guān)文件，則賣方有權(quán)解除本認購書的履行，并將認購方已購物業(yè)另行處置，且認購方已交定金賣方將不予退還。”1月29日徐高前往現(xiàn)代城銷售中心與開發(fā)商簽約，要求開發(fā)商出示《預售許可證》，當其得知開發(fā)商沒有《預售許可證》后又提出待開發(fā)商取得《預售許可證》后再簽訂預售合同并付首期款，此要求被拒絕。這種情況下，徐高將中鴻天房地產(chǎn)公司訴至朝陽法院，要求雙倍返還定金6萬元。
朝陽法院審理此案時認為本案的爭議焦點有3個：認購書是否有效；3萬元的性質(zhì)；原告事先是否知道被告沒有《預售許可證》。對此，被告辯稱，由于沒有《預售許可證》，認購書無效；3萬元的性質(zhì)是預付款，相當于預訂金，之所以寫成“定金”屬于筆誤；原告事前已知被告無《預售許可證》。去年底，朝陽法院以商品房預售必須具有預售許可證，而中鴻天房地產(chǎn)公司未取得商品房預售許可證，違反了法律強制性規(guī)定，認定認購書無效。認購書被確認無效后，定金即失去擔保的效力，判決中鴻天房地產(chǎn)有限公司返還徐高定金三萬元，駁回徐高雙倍返還定金的訴訟請求。
(1)協(xié)商解決。
(2)調(diào)解解決。
(3)仲裁解決。
(4)行政解決。
(5)訴訟解決。
【法律依據(jù)】
根據(jù)《合同法》第128條規(guī)定，當事人可以通過和解或者調(diào)解解決合同爭議。
【關(guān)鍵詞】商品房面積；糾紛；成因及治理
在商品房銷售時，因為銷售面積“注水”或者“缺斤少兩”，會帶給房屋購買者極大的經(jīng)濟損失，可以說這是對消費者權(quán)益上的一種重要傷害，所以這是現(xiàn)階段建筑行業(yè)在發(fā)展中急需解決的問題，對此，文章通過下文對商品房面積糾紛的成因及治理的措施上進行了闡述，從而為有關(guān)的單位及工作人員提供一定的借鑒作用。
一、原因分析
通過社會調(diào)查能夠發(fā)現(xiàn)，商品房面積糾紛問題時有發(fā)生，對房地產(chǎn)行業(yè)和人們的購房都帶來了一定的負面影響，其中導致商品房面積糾紛出現(xiàn)的原因主要為如下幾個幾點：
1、開發(fā)商不合理經(jīng)營
目前很多地方的商品房銷售面積是按照建筑面積進行銷售，開發(fā)商為了將商品房銷售面積增加上來，經(jīng)常出現(xiàn)多攤公用面積的情況。因為有著極強的專業(yè)性存在于建筑中，在開發(fā)商提供的資料時故意隱瞞公用部分的使用范圍，相關(guān)部門在進行面積計算過程中，在有些公用部分的使用范圍不明確的情況下，公用面積進行分攤時就可能出現(xiàn)多分攤的情況，誤將屬于整個小區(qū)共用的公用面積分攤到商品房中，從而使得商品房建筑面積增大。
開發(fā)商在施工過程中經(jīng)常會出現(xiàn)修改圖紙的情況，未及時提供變更通知和修改的圖紙到相關(guān)部門辦理變更測繪并及時修改網(wǎng)簽的銷售面積，就會出現(xiàn)預售面積與確權(quán)面積出現(xiàn)誤差，容易引起商品房面積糾紛。
2、客戶的無禮要求或誤解
因為很多購房者的建筑專業(yè)知識都不夠，對于房屋建筑面積是否合理他們在確認時也只是從直觀角度出發(fā)。將一個熟悉的、認可的套房為標準就是我們一種常見的情況，進而對所購新房的面積進行衡量，針對那些高層住宅和多層住宅而言，商住樓和住宅在對建筑面積進行計算時往往會存在著較大的差距，對于這些很多客戶也是很難知曉的。
3、不夠完善的商品房銷售管理
首先，存在著不夠科學的管理規(guī)則。例如，針對當前的一些規(guī)定，對隔層陽臺或者層高較高的陽臺，是否在建筑面積中將此空間的水平投影計入進去，并沒有做任何細致的規(guī)定。一些開放商在對樓宇進行銷售時，經(jīng)常抓住這個因素來解釋自己的經(jīng)營不善。
其次，管理部門的素質(zhì)缺失。一些不法的開發(fā)商為了將商品房的面積增加上來，很多開發(fā)商都動用了一些不法的手段，因此，就有一定的可能引發(fā)商品房面積糾紛情況的出現(xiàn)，一旦在一些管理環(huán)節(jié)上，政府管理部門能夠利用法律法規(guī)嚴格的去控制和管轄就能夠有效的進行控制，但是，這樣的工作還很難落實。因為很多開發(fā)商為了自身利益常常拉關(guān)系，例如他們在辦理大產(chǎn)證、小產(chǎn)證或者商品房竣工驗收時，經(jīng)常會對這種方式進行使用，例如產(chǎn)權(quán)屬證上會將他們報的面積數(shù)有效的記錄下來，管理部門對于這些是否真實也不好去核實，這樣就會有很多失職的行為出現(xiàn)在其中。
二、治理措施分析
1、對商品房房產(chǎn)面積計算規(guī)則進行完善
在目前房地產(chǎn)測量中主要依據(jù)《房地產(chǎn)測量規(guī)范》進行面積計算，但其中很多細節(jié)并沒有做出明確的規(guī)定，有很多規(guī)章制度還需要進一步的完善和豐富。隨著建筑行業(yè)的發(fā)展，在現(xiàn)實社會中建筑的構(gòu)造千奇百變，我們就需要相關(guān)的房產(chǎn)管理部門結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況針對房產(chǎn)測量規(guī)范中沒有明確規(guī)定的細節(jié)制定相關(guān)的規(guī)定，完善商品房房產(chǎn)面積計算規(guī)則，規(guī)范當?shù)氐姆慨a(chǎn)測量市場。進而對于公用面積分攤和建筑面積分攤的新問題使其能夠不斷的予以適應(yīng)。針對那些用現(xiàn)金購買房屋的客戶來講，這無疑是一個十分巨大的幫助。
2、建立完善的商品房面積測量機構(gòu)管理制度
現(xiàn)階段的商品房面積測量工作主要是在房管局、測繪所或者相關(guān)房產(chǎn)管理部門指定的有房產(chǎn)測量資質(zhì)的測繪公司負責，應(yīng)根據(jù)各自不同的職責做好計算和審核的工作，確保所出具的測繪成果更具有權(quán)威性和說服力。
房管局、測繪所或者相關(guān)房產(chǎn)管理部門指定的有房產(chǎn)測量資質(zhì)的測繪公司，他們的法人都是相對獨立的，經(jīng)行政機關(guān)或者當事人委托，在測量房屋面積時通常依法獨立執(zhí)行，并且會將有法律效益的測量成果提供出來，有效的承擔測量結(jié)果中所存在著的相應(yīng)法律責任。因此，將房屋面積測量人員持證上崗制度要有效的建立起來，要先培訓這些測量人員之后再讓他們上崗。定期進行培訓教育和業(yè)務(wù)探討，就大家在實際工作中遇到的問題進行討論，達成統(tǒng)一的面積計算方式。
3、對商品房的預售合同和銷售合同進行完善
目前一手商品房市場基本實現(xiàn)了網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同，實行統(tǒng)一的合同范本，絕大程度上減少開發(fā)商自行擬定和修改合同條款，因此影響當事人的權(quán)利和義務(wù)。二手房合同的簽訂也要逐步實現(xiàn)網(wǎng)簽，杜絕簽訂陰陽合同，正確反映買賣的真實情況保障買賣雙方的利益。對于地方性合同范本或者國家示范文本要不斷地予以完善，分析這兩類合同，并沒有存在過多的問題，然而，會時常出現(xiàn)當事人對此兩種文件沒有正確的去使用，所以，應(yīng)該將一個細致的使用說明配置到其中，并且，對于很多銷售人員都可以進行把握和理解。此外，我們還應(yīng)該定期的培訓商品房銷售人員的專業(yè)知識，將持證上崗的制度建立起來。
4、將商品房面積復測制度建立起來
在商品房銷售過程中，建議開發(fā)商將面積計算的測量成果在銷售現(xiàn)場進行公示，購房者可以隨時翻閱，有面積產(chǎn)生疑問的可以要求復測面積。但是，簽訂了商品房買賣合同之后復測面積，和購買其他事物比較起來會復雜很多，因此，我們在復測的時候，可以將兩種辦法假設(shè)出來，一旦復測到開發(fā)商對面積確定上有誤，就由開發(fā)商來承擔，一旦復測到開發(fā)商不存在著錯誤，就有購房者來承擔復測的費用。
結(jié) 語：
當客戶購買房屋之后，他們會付出很多的資金代價，一旦有缺斤少兩的情況出現(xiàn)在商品房銷售中，可以說對消費者的權(quán)益上就會帶來極大的傷害，因此，我們需要分析出現(xiàn)糾紛的原因，將正確的解決對策制定出來，以確保房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展，以保證客戶的權(quán)利不夠侵犯。
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房產(chǎn)的認定和分割問題是夫妻關(guān)系中比較敏感也比較重大的問題。隨著社會風氣的日漸開放，離婚已不是什么罕見問題，伴隨著日漸開放的社會風氣和節(jié)節(jié)攀升的離婚率，伴隨而來的房產(chǎn)分割問題和所有權(quán)歸屬問題也日益突出成為離婚的最具有爭議性的焦點。如何正確對房產(chǎn)進行認定和分割，不僅與當事人重大利益密切相關(guān)，而且對維護社會穩(wěn)定和建立和諧穩(wěn)定的社會生活有著重要的作用。
一、房產(chǎn)歸屬及分割的情形分析
(一)按揭購房在離婚房產(chǎn)分割時的糾紛問題
按揭在我國稱為個人購置商品房抵押貸款具體而言就是按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭受益人作為還款保證，按揭人在還清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，在此過程中，按揭人享有房產(chǎn)的使用權(quán)。隨著我國房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展，和房屋價格的飛漲，按揭購房在進入二十一世紀后非常普遍，有很多夫妻采取按揭貸款的方式來購買房屋。在離婚房產(chǎn)分割時，按揭房屋的分割情況比較復雜：
首先，夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房屋，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同清償貸款的情況。根據(jù)登記生效主義，房屋的房產(chǎn)證在婚前取得，房屋的所有權(quán)已經(jīng)明晰，離婚時應(yīng)做兩部分處理：一是房屋部分，房屋無法一分為二，應(yīng)直接歸屬于其中一方。二是房屋的升值部分。房屋所有權(quán)與房屋價值并不是完等同的，樓市的發(fā)展和社會整體經(jīng)濟狀況的提升加之償還貸款因素的影響，房產(chǎn)在離婚時的價格較之結(jié)婚時的價格已經(jīng)改變，夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財產(chǎn)增長部分(包括償還的貸款和房屋的升值部分)要作為共同財產(chǎn)分割。概括來說，婚前一方支付的房產(chǎn)價款應(yīng)當屬于個人財產(chǎn)，分割房產(chǎn)價值的時候應(yīng)當首先予以扣除，共同財產(chǎn)部分應(yīng)當是房產(chǎn)的實際價值減去婚前已經(jīng)支付的部分以及尚未償還貸款后的差額部分。
其次，一方婚前按揭貸款，婚后取得房產(chǎn)證，繼續(xù)還貸的情況。這種狀況又分為幾種不同的情況：一種是一方按揭買房，首付款由一方已經(jīng)在婚前支付，房產(chǎn)證在婚后取得，婚后仍用個財產(chǎn)還貸的情況。這時候，房屋當然屬于夫妻一方的個人財產(chǎn)。另一種情況在現(xiàn)實生活中經(jīng)常見到，首付款由一方已經(jīng)在婚前支付，房產(chǎn)證在婚后取得，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸。我國《婚姻法解釋(三)》第十條對此作出了規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。適用婚姻法司法解釋(三)第十條，需要注意以下幾個問題：
第一，夫妻一方簽訂房地產(chǎn)買賣合同的時間是在婚前，即到民政局辦理結(jié)婚登記手續(xù)之前。司法實踐中，我們經(jīng)常遇到為購置婚房，先辦理結(jié)婚登記手續(xù)而沒有舉辦婚禮的情況，我國婚姻法認可的婚姻起始日期為辦理結(jié)婚登記手續(xù)的時間，而非舉辦婚禮置辦酒席的時間。在這一點上，婚姻法和傳統(tǒng)民俗是少有差別的。如果夫妻一方簽訂房地產(chǎn)買賣合同的時間是在婚后，即便其是以婚前個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，只要是用夫妻共同財產(chǎn)還貸，那么無論該房產(chǎn)是否登記于首付款支付方一人名下，離婚時該房產(chǎn)均為夫妻共同財產(chǎn)。
第二，婚后用于還貸的財產(chǎn)必須用夫妻共同財產(chǎn)。如果購房者婚后仍僅僅是用其個人財產(chǎn)還貸，配偶沒有參與還貸，那么配偶對這套房子的取得沒有任何貢獻，該房產(chǎn)全部是用購房者個人財產(chǎn)出資，離婚時配偶不僅無權(quán)分割房子，更無權(quán)要求分割雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分。
第三，房屋產(chǎn)權(quán)證登記于支付首付款方名下。如果房產(chǎn)證登記的是對方的名字，問題就變得復雜了，房子有可能是對方的個人財產(chǎn)，也有可能是夫妻共同財產(chǎn)，如果房產(chǎn)證上登記的是夫妻雙方的名字，那么該房產(chǎn)毫無疑問是夫妻共同財產(chǎn)?？傊鲜鰞煞N情況均不能適用《婚姻法解釋(三)》進行處理。
第四，婚后夫妻以共同出資的形式支付了房屋的首期款，以按揭的方式取得了房屋的產(chǎn)權(quán)證書后又離婚的。此種情況下，雖然業(yè)主在名義上辦理了房屋的產(chǎn)權(quán)證，但是實際上并沒有掌握此房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書，此房產(chǎn)已經(jīng)設(shè)定了抵押，房屋產(chǎn)權(quán)證書實際上作為抵押掌握在銀行那里。在夫妻離婚時對房產(chǎn)進行分割，所涉及的就包括不僅包括首付款、已償付給銀行的貸款、未償?shù)倪€貸款，還包括房屋的升值部分。因此，離婚時夫妻雙方的房產(chǎn)分割的分配對象是房屋的實際價值與尚未償還的貸款之差的那部分。一般是雙方協(xié)商房產(chǎn)歸一方所有并繼續(xù)償還房貸，同時再向另一方支付房產(chǎn)實際價值的一半。
(二)父母出資購房在離婚房產(chǎn)分割時的糾紛問題
目前房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展使得進入婚嫁年齡適齡青年難以獨立購買房屋，父母為子女購買房產(chǎn)的情況已屢見不鮮，父母出資的形式也是多種多樣的，本文就以下具體情形來展開論述。
1.父母全額出資購買了一套房產(chǎn)，房屋登記在子或女的名下《婚姻法解釋(三)》第七條對此作出了規(guī)定：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第三項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。《婚姻法解釋(三)》第七條有兩層意思，其中第一層意思是婚后父母出資購房是否屬于個人財產(chǎn)的問題，第二層意思是雙方父母共同出資購房如何分割的問題。筆者認為要想使婚后父母出資購房認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)必須同時滿足以下條件：其一，房產(chǎn)為一方父母的全額出資。關(guān)于房產(chǎn)的出資款上不能摻雜夫妻共同財產(chǎn)或?qū)Ψ礁改傅某鲑Y，否則就是共同出資了。其二，房屋登記在子或女一人名下。只要房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，或干脆只有對方一人的名字而沒有出資人子女的名字，那么該房產(chǎn)就是夫妻共同財產(chǎn)，不是出資人子女的個人財產(chǎn)。
2.父母出資一部分，子或女出資一部分，房屋所有權(quán)證登記在父母名下。在這種情況下，房屋應(yīng)歸父母所有而不屬于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時不能當做共同財產(chǎn)分割。購買該房屋時夫妻的出資部分應(yīng)視共同債權(quán)，按照共同債權(quán)分割的規(guī)定進行處理。
(三)夫妻雙方共有有限產(chǎn)權(quán)房屋的分割
有限產(chǎn)權(quán)的房屋是我國城鎮(zhèn)住房制度改革、逐步推行住房商品化過程中產(chǎn)生的一種房屋產(chǎn)權(quán)形式。有限產(chǎn)權(quán)最常見的形式是福利房，一般只出售給單位的職工。職工在購買后對有限產(chǎn)權(quán)的房屋不享有完全的房屋產(chǎn)權(quán)，因為單位還擁有部分產(chǎn)權(quán)，但享有永久居住權(quán)、使用收益權(quán)、有限的處分權(quán)和繼承權(quán)等權(quán)利。但夫妻雙方在享受了一方的福利購房待遇后，另一方就喪失了再次購買本單位福利房的權(quán)利。離婚時如何分割這部分財產(chǎn)呢?根據(jù)最高人民法院的司法解釋，對有限產(chǎn)權(quán)房屋的分割按以下原則處理：(1)共同協(xié)調(diào)解決。(2)用經(jīng)濟補償?shù)姆绞浇鉀Q。(3)用暫住方式過渡。(4)用競價的方式解決夫妻均要求分得住房，均爭房屋的部分產(chǎn)權(quán)，而雙方經(jīng)濟條件比較優(yōu)越、有支付能力，都愿意競價處理的，可以采取競價方式解決。
(四)夫妻一方個人婚前房產(chǎn)在婚后所產(chǎn)生的利益的歸屬
夫妻一方個人婚前房產(chǎn)在婚后所產(chǎn)生的利益包括孳息和增值部分這兩部分。在具體實踐中，認定房產(chǎn)生利益的歸屬時，依房產(chǎn)的生成來源相異。房產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的孳息的主要有兩種途徑：裝修和出租。夫妻一方用自己個人財產(chǎn)為房產(chǎn)的所有人進行裝修，屬于民法上的添附，根據(jù)民法的從物附隨主物的原則，添附物應(yīng)當隨主物一起屬于產(chǎn)權(quán)所有人。同時，房產(chǎn)所有權(quán)人應(yīng)支付給夫妻一方所出資的裝修費用。對于房屋進行出租所產(chǎn)生的利益的，若房產(chǎn)所有人自己管理出租事宜，那么所獲利益應(yīng)屬一方個人財產(chǎn);若夫妻另一方參與和管理了房屋的出租事宜，那么租金應(yīng)屬于夫妻的共有財產(chǎn)。對于房產(chǎn)的增值，一般是由于市場的調(diào)節(jié)，夫妻一方很難證明自己對于房產(chǎn)的增值部分有過貢獻。
總之，確定夫妻一方的房產(chǎn)在婚后所產(chǎn)生的利益歸屬，首先要判斷夫妻一方是否對孳息或增值收益有貢獻
二、在夫妻離婚時房產(chǎn)分割問題的有效解決方式
我國法律對于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬及利益歸屬的問題規(guī)定了較為有效的解決途徑：婚前財產(chǎn)公證及婚內(nèi)財產(chǎn)約定?；榍柏敭a(chǎn)公證和婚內(nèi)財產(chǎn)公證婚內(nèi)財產(chǎn)約定，財產(chǎn)公證指公證機關(guān)對將要結(jié)婚的男女雙方和已經(jīng)結(jié)婚的夫妻雙方就各自婚前財產(chǎn)和債務(wù)的范圍、權(quán)利的歸屬問題所達成的協(xié)議的真實性、合法性給予證明的活動?；榍盎閮?nèi)財產(chǎn)公證對于解決在婚姻中的房產(chǎn)糾紛提供可靠的依據(jù)，同時對于預防因財產(chǎn)問題而產(chǎn)生的糾紛，保護夫妻二人的財產(chǎn)利益，維護社會安定促進團結(jié)起到了重要作用。
(一)婚前財產(chǎn)公證
我國《婚姻法》規(guī)定：結(jié)婚前，男女雙方應(yīng)當依法到公證機關(guān)對各自的財產(chǎn)、債務(wù)的范圍、權(quán)利歸屬問題進行公證，經(jīng)過公證的財產(chǎn)約定將會得到法律直接認可。夫妻在購買房產(chǎn)時往往會出現(xiàn)出資形式復雜化，購買形式的多元化的問題，如果夫妻雙方能在婚前辦理房產(chǎn)公證，復雜和多元的房產(chǎn)情況便有了清晰的解決方式，在離婚時依照公證辦理即可。當然，婚姻法中規(guī)定辦理財產(chǎn)公證要依照當事人的意思表示，是自由的而不是必須的。
(二)婚內(nèi)財產(chǎn)約定
【關(guān)鍵詞】生產(chǎn)過程 安全控制 基礎(chǔ)資料
全世界分布的越橘屬植物可達400余種，原產(chǎn)和主產(chǎn)于美國又被稱為美國藍莓。我國主要產(chǎn)在大興安嶺和小興安嶺林區(qū)尤其是大興安嶺中部，而且都是純野生的。近幾年來才成功進行人工馴化培植。藍莓果實中含有豐富的營養(yǎng)成分，它不僅具有良好的營養(yǎng)保健作用，還具有防止腦神經(jīng)老化、強心、抗癌軟化血管、增強人機體免疫等功能。藍莓果實中除了常規(guī)的糖、酸和VC外，富含VE、VA、VB、SOD、熊果苷、蛋白質(zhì)、花青苷、食用纖維以及豐富的K、Fe、zn、ca等礦物質(zhì)元素。據(jù)對14個品種的藍莓果實分析測定，每百克藍莓鮮果中花青苷色素含量高迭163mg，蛋白質(zhì)400～700毫克、脂肪500～600毫克、碳水化合物12.3～15.3毫克，維生素A高達81～100國際單位、維生素E2.7～9.5微克、SOD5.39國際單位，維生素都高于其他水果。微量元素也很高，每克鮮果中鈣220～920微克，磷98～274微克，鎂114～249微克，鋅2.1～4.3微克，鐵7.6～30，0微克，鍺0.8～1.2微克，銅2.0 3.2微克。藍莓，尤其是野生種，擁有抗氧化的功能，可以減低癌癥發(fā)生的機會。在2004年國際長壽會議，一些研究者釋放出一項研究的細節(jié)，顯示藍莓中一些特定化合物對于腦功能退化的抑制有強烈影響，相關(guān)疾病包括了阿茲海默癥。美國羅格斯大學的研究者也展示了藍莓可能可以防止泌尿道感染的研究成果。
黑龍江省大興安嶺野生藍莓蘊藏量大，具有不可替代的資源優(yōu)勢，藍莓產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，效益顯著。2009年8月8日，在大興安嶺地區(qū)首府加格達奇，旨在推進藍莓精深加工和合作交流的中國大興安嶺首屆國際藍莓節(jié)隆重開幕。老撾、波蘭、瑞典駐華使館官員，俄羅斯、美國等國家和地區(qū)的官員和企業(yè)界代表、我國20多個省區(qū)市代表等1800名多中外來賓出席會議，至今已舉辦了3屆。以此為契機，大興安嶺地區(qū)將進一步積極推進藍莓產(chǎn)品的生產(chǎn)標準化、技術(shù)現(xiàn)代化、經(jīng)營產(chǎn)業(yè)化、營銷品牌化、產(chǎn)出高效化。大興安嶺地區(qū)2011藍莓成品36萬噸，增長16.7％，根據(jù)《大興安嶺藍莓果產(chǎn)業(yè)化發(fā)展規(guī)劃》設(shè)計，“中國北極藍莓”近期種植6萬畝，每年種植7800畝，建設(shè)期為2009～2015年，達產(chǎn)后年產(chǎn)藍莓果3萬噸。遠期種植目標為20萬畝，達產(chǎn)后年產(chǎn)藍莓果10萬噸。藍莓產(chǎn)業(yè)已從藍莓原果及果汁生產(chǎn)，發(fā)展到自主開發(fā)生產(chǎn)以藍莓果酒、果汁飲料、罐頭、果醬、果糖、干果、烘焙食品為代表的五大類、30多個品種藍莓系列產(chǎn)品，此外，藍莓泡騰片、藍莓沖飲、花青素軟膠囊等藍莓保健食品也已推向市場。目前，該地區(qū)生產(chǎn)的藍莓產(chǎn)品不僅暢銷北京、上海、沈陽、大連、長沙、廣州等國內(nèi)大中城市，還遠銷美國、捷克、日本、韓國等國。而“中國北極藍莓”作為大興安嶺地區(qū)地理標志產(chǎn)品。已于2010年通過認證，在今后，大興安嶺地區(qū)的藍莓食品生產(chǎn)將有更大的規(guī)模，所以建立和應(yīng)用科學的、系統(tǒng)的、全過程安全衛(wèi)生監(jiān)管模式追在眉睫。
2011年對大興安嶺地區(qū)17家藍莓產(chǎn)品精深加工民營企業(yè)的藍莓產(chǎn)品生產(chǎn)、加工和銷售情況進行了調(diào)查研究。比較分析研究藍莓及相關(guān)標準、食用目的、內(nèi)容物形狀、包裝類型、規(guī)格、味型、生產(chǎn)工藝等。根據(jù)國家相關(guān)檢驗檢測監(jiān)管和產(chǎn)品標準要求、主要進口國家安全要求，《聯(lián)合國國際貿(mào)易標準分類目錄》(SITE)和《協(xié)調(diào)商品和編碼制度》以及國際貿(mào)易可運輸?shù)纳唐贩诸愺w系等。
一、藍莓數(shù)據(jù)及特征
藍莓類產(chǎn)品統(tǒng)計為藍莓、藍莓飲品和軟包裝藍莓食品三種。依協(xié)調(diào)商品和編碼制度(H.S)列為第四類食品等制品。
藍莓食用目的及加工工藝有兩類，包括直接食用和再加工食用。一類是即食藍莓。經(jīng)過巴氏殺菌工藝，包括硬和軟包裝，占年銷量的35％，主要特征是低糖。另一類原料用。銷售到目的地還要再加工，分裝或者加配料，主要特征是高糖。一般不經(jīng)加熱處理。占年銷售口量的75％。其中又分兩類，一類是經(jīng)過殺菌工藝處理，另一類未經(jīng)過殺菌工藝處理，藍莓經(jīng)修整，以硬塑料桶裝銷售。出口量在大興安嶺地區(qū)藍莓出口量中占較大比重。
二、藍莓產(chǎn)品包裝類型
內(nèi)包裝有，鍍鋁袋、鋁薄袋、塑料袋(盒)，玻璃瓶等2類5種類型。紙箱外包裝里有5種內(nèi)包裝；即食藍莓果脯等的內(nèi)包裝有鍍鋁袋、鋁薄袋、塑料盒三種，原料出口的內(nèi)包裝以塑料袋為主，塑料袋的外包裝有紙箱、塑料桶、木箱3種。出口藍莓的外包裝：有紙箱、塑料桶、木箱3種類型。
三、藍莓出口國家及地區(qū)
17個國家及地區(qū)，主要有日本、韓國、老撾、波蘭、瑞典、俄羅斯、美國、香港、臺灣9個國家及地區(qū)，其中日本的出口量占一半左右；第二是韓國，分別是其次是香港、美國、俄羅斯、臺灣，再其次是老撾、波蘭、瑞典等國家。
四、藍莓分類體系框架構(gòu)建分類基本原則
基于SITE和國際貿(mào)易可運輸商品分類體系，依據(jù)不同的食用要求，一定的標準，產(chǎn)品屬性和要素密集性進行藍莓分類。
科學的食品分類是安全控制的重要基礎(chǔ)和方便國際貿(mào)易。藍莓這一傳統(tǒng)加工產(chǎn)品，分類較為不統(tǒng)一，混亂。出口藍莓命名，更未反映客觀實際。盡管各國食品分類體系不盡一致，但食品及農(nóng)產(chǎn)品分類多數(shù)有食品、植物性食品(園藝產(chǎn)品)、加工食品等。SITE和H.S編碼制度以及國際貿(mào)易可運輸?shù)纳唐贩诸愺w系是農(nóng)產(chǎn)品分類的基礎(chǔ)。SITC分類注重加工程度，屬于生產(chǎn)口徑。H.S以商品原材料為主線，其次考慮用途和功能，廣泛用于檢驗檢疫等領(lǐng)域。國內(nèi)商務(wù)部中國農(nóng)產(chǎn)品進出口月度統(tǒng)計報告將農(nóng)產(chǎn)品分為27大類，與H，s前24章對農(nóng)產(chǎn)品劃分標準相似。農(nóng)業(yè)部貿(mào)易統(tǒng)計工作將農(nóng)產(chǎn)品分類15類，前14類屬生產(chǎn)型，后一類為加工型農(nóng)產(chǎn)品，如食品。WTO世界貿(mào)易發(fā)展報告劃分的13類農(nóng)產(chǎn)品，WTO主要成員國采用12類農(nóng)產(chǎn)品分類法。以產(chǎn)品特性為依據(jù)分21大類。由產(chǎn)品大類、小類和代碼范圍三個層面組成。也有按加工程度分為種用品、原產(chǎn)品、初級加工品、中等加工品、制成品和非基本生活必需品等5類。上述分類方法屬大類分類，不適用于具體某一產(chǎn)品的分類。藍莓在其分類地位至少包括水果制品、植物性食品(園藝產(chǎn)品)和加工食品中的水果制品等。將基于藍莓原料屬性、相關(guān)標準、食用目的、加工工藝、規(guī)格與形狀、包裝、添加物質(zhì)與組份等為基本內(nèi)容，提出的藍莓分類體系，建立三級分類體系，確定藍莓為加工食品類。國際上通行將罐頭食品加工過程不添加任何防腐劑。中度加工與深度加工以添加防腐劑與否，熱力殺菌與否為分類基礎(chǔ)，再輔以包裝、其他添加物、組份和規(guī)格等確定具體藍莓食品種。對添加防腐劑，施以適當熱力殺菌。又不嚴格按罐頭殺菌工藝操作的。包括高中低不同加工程度的藍莓食品，不宜列為深度加工罐頭類食品管理，宜列為輕度或中度加工產(chǎn)
品管理。根據(jù)上述信息，可以建立出藍莓食品三級樹狀分類體系。單一的分析，藍莓屬水果類制品，便據(jù)加工程度又可列為加工食品，再分也可列為罐頭食品類等。新建立出口藍莓樹狀分類體系，即藍莓類下，根據(jù)加工程度分為未加工，初級加工，中度加工和深加工4亞類；二級分類根據(jù)主要加工工藝分別分為6組，即原產(chǎn)品組2種。初級加工分傳統(tǒng)藍莓1種。中度加工以未經(jīng)熱處理和適當熱處理，據(jù)包裝、規(guī)格、味型、糖度等組合為若干種。深度加工依罐頭加工工藝為依據(jù)，分硬和軟罐頭2組。三級分類，在組分類下的加工組中，根據(jù)包裝、味型、規(guī)格、內(nèi)容物形狀等的不同，組合成系列的，不同的藍莓食品。
不同的藍莓食品分類。其安全項目要求不同，限量差異較大，如Pb0.2、1.0mg／kg不等，如添加甜味劑、輔料等加TT藝的不同，對于結(jié)果評判會造成明顯不同。出口藍莓需要滿足進口國家要求，如日本需檢測540種農(nóng)藥，實施≤0.01mg／kg殘留控制。同時，要對甲醛、S02、硼酸、丙酸等非傳統(tǒng)安全項目檢測，加上添加劑使用，重金屬殘留等，項目800余項。4種類型(陶瓷、塑料、鐵聽和玻瓶等)的藍莓包裝安全項目的檢測，與藍莓本身的檢測，構(gòu)成檢測項目及限量的多樣性，對于成品合格評定造成困難。日本食品安全制度下的對蔬果的分類，不同于cAc和中國標準，進而造成13種農(nóng)產(chǎn)品及相關(guān)農(nóng)藥不采用CAC所制定的較松的限量規(guī)定，我國一般通過產(chǎn)品分類的細化。實現(xiàn)一律標準，以便滿足進口國的需求。而大興安嶺地區(qū)現(xiàn)階段藍莓食品原材料多為野生藍莓，無農(nóng)藥殘留情況發(fā)生，所以出口中在農(nóng)藥檢驗監(jiān)管中處于有利地位。
現(xiàn)行的藍莓分類體系不完整，不便于監(jiān)管和檢測檢驗。隨著現(xiàn)代食品加工技術(shù)與傳統(tǒng)藍莓加工的深度融合，加上包裝技術(shù)的改進，藍莓食品種類顯得更加復雜。其成品的標準中傳統(tǒng)安全衛(wèi)生，非傳統(tǒng)安全項目增加又與相關(guān)產(chǎn)品標準不一致，造成檢測方法和判定困惑。如罐頭食品按國際標準，微生物檢驗依罐頭食品商業(yè)無菌的檢驗標準施行，聽裝、瓶裝方便藍莓應(yīng)符合GBll671果蔬罐頭衛(wèi)生標準。其中在對包括高分子材料包裝藍莓成品的界定方面較為模糊，而隨著科技進步發(fā)展和產(chǎn)品用戶多元化的發(fā)展趨勢，必將有更多高分子材料出現(xiàn)在藍莓食品生產(chǎn)包裝應(yīng)用中。所以。為有效科學監(jiān)管，評價藍莓食品成品安全衛(wèi)生質(zhì)量，根據(jù)藍莓加工程度、工藝及組份和包裝、食用目的等為基本內(nèi)容的分類體系值得研究。
關(guān)鍵詞：婚前按揭房權(quán)屬；離婚時其增值部分；歸還貸款的分割
中圖分類號：D923 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）15-0198-02
一、婚前按揭房的定性問題
離婚案件中，涉及到房產(chǎn)的分割，首先要先定性房子的權(quán)屬問題，房子是婚前個人財產(chǎn)，還是婚后共同財產(chǎn)？如果是個人財產(chǎn)那么就不存在分割問題，歸婚前所有一方，如果是婚后共同財產(chǎn)就應(yīng)當分割。離婚案件中，如果有分期付款的按揭房屋，那么處理此類財產(chǎn)分割的關(guān)鍵就是對該按揭房如何認定確定它的性質(zhì)問題，即應(yīng)定性為婚后夫妻共同所有財產(chǎn)還是個人婚前所有財產(chǎn)的問題。針對此類財產(chǎn)糾紛，不同的法官出于對法律不同的理解，也就是說法官在處理此類糾紛時，個人自由裁量權(quán)的行使不同，就會得出不同的結(jié)論。
有一種觀點認為，按揭房的性質(zhì)應(yīng)該以房子的房產(chǎn)證登記的時間作為區(qū)分婚前、婚后財產(chǎn)的分水嶺。根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币虼耍勒铡段餀?quán)法》的規(guī)定，只要按揭房的房產(chǎn)證的登記在婚前，該按揭房就是婚前個人財產(chǎn)；如按揭房的房產(chǎn)證在結(jié)婚后登記取得，那么該按揭房產(chǎn)就是夫妻婚后共同財產(chǎn)，離婚時可以分割。
有另一種觀點認為，婚前按揭房應(yīng)以房屋買賣合同訂立時間并結(jié)合首付款交付的時間來劃分其房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，進而確定按揭房是婚前個人財產(chǎn)和婚后共同財產(chǎn)。如果按揭房的買賣合同在夫妻雙方結(jié)婚前簽訂而且首付款也是在夫妻雙方結(jié)婚前交付的，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，該房屋買賣合同已經(jīng)生效。按照《合同法》規(guī)定的合同權(quán)利義務(wù)應(yīng)當由簽訂合同的主體來承受，所以，該按揭房應(yīng)為交夫妻雙方結(jié)婚前首付一方的婚前個人財產(chǎn)。依照這種觀點，夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同并交付了首付款的，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在首付方名下的，無論房產(chǎn)證的取得在婚前還是婚后獲得，均認為是夫妻關(guān)系中婚前首付方的婚前個人財產(chǎn)。
另還有第三種情況：夫妻婚前一方簽訂商品房買賣合同，但是結(jié)婚后夫妻雙方共同支付首付及共同貸，房屋的產(chǎn)權(quán)證也是夫妻結(jié)婚后登記取得。此類按揭房在實際生活中我認為，雖然商品房買賣合同簽訂是在雙方婚前，即原因行為是在婚前，但是商品按揭房買賣合同的履行即交付首付和還貸均是在夫妻雙方結(jié)婚后。也就是說，次按揭房是用夫妻共同財產(chǎn)來交的首付和還貸，且實際情況也是夫妻雙方共同履行了商品房買賣合同中買受人的義務(wù)。因此，此類按揭房不論產(chǎn)權(quán)證的取得是在婚后還是在婚后，都應(yīng)當認定為夫妻財產(chǎn)，離婚分割是按照夫妻共有財產(chǎn)進行分割。同時，按揭貸款也應(yīng)當作為夫妻共同債務(wù)，進行明確由誰承擔。一般此類情況下，該按揭房認定為夫妻共同財產(chǎn)是無爭議的。
對于有爭議的前兩種觀點，筆者同意第一種觀點。在我國，擔保法和相關(guān)的民事法規(guī)沒有對按揭房的房產(chǎn)性質(zhì)做出明確的規(guī)定，其本質(zhì)認為是抵押貸款合同。不動產(chǎn)權(quán)即房屋產(chǎn)權(quán)證書是權(quán)利人（即房屋所有權(quán)人）享有該不動產(chǎn)物權(quán)即該房子的對外宣布及公示，也包括夫妻雙方的關(guān)系。筆者認為，在離婚訴訟中，財產(chǎn)分割雖在夫妻之間進行，但分割的是夫妻共同財產(chǎn)。按照我國《婚姻法》的規(guī)定，應(yīng)是夫妻二人結(jié)婚登記后，雙方合法取得財產(chǎn)。因此，對于婚前按揭，夫妻婚后夫妻一方取得的房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)歸為夫妻共同財產(chǎn)。
在婚姻案件中遵守登記生效主義，以權(quán)屬登記時間來判別財產(chǎn)性質(zhì)，既符合《婚姻法》的規(guī)定，也符合《物權(quán)法》的基本精神。因此，筆者比較贊同第一種觀點。但也有人擔心按揭房一方完全沒有出錢卻僅因為結(jié)婚登記就成為房屋共有人，若以后離婚還須分到房產(chǎn)的一半，這樣會不公平。筆者不這樣認為，房屋產(chǎn)權(quán)對于普通公民來講，是財產(chǎn)中最重大的財產(chǎn)，是家里最值錢的物品，也許是幾代人的心血，若婚前首付一方在意自己的財產(chǎn)，注意保護自己權(quán)利，就會積極地在婚姻登記前辦理好房屋的產(chǎn)權(quán)登記?；蛘呋橐龅怯洉r沒辦好權(quán)屬登記，也可以結(jié)婚時進行夫妻財產(chǎn)約定。若首付一方，不積極行使自己該權(quán)利，就是對該房屋產(chǎn)權(quán)婚后共有的默認。但是，為了保護公民經(jīng)濟的安全，維護市場經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定，結(jié)合我國《婚姻法》的立法精神，對按揭房婚后登記產(chǎn)權(quán)，婚前首付的那部分金錢，應(yīng)從夫妻共有價值中劃分出來，首付的金錢應(yīng)視為婚前首付個人一方的婚前財產(chǎn)。
二、婚前按揭房產(chǎn)的增值部分實際生活中應(yīng)如何解決
房價市場在我國，一直是上升趨勢，只是多少問題，一般的離婚案件中，若涉及離婚時分割房屋價值的糾紛，一般情況下，離婚時房屋價格跟最初購房時價格相比一般都有所上漲。因此，夫妻雙方離婚時，婚前爭議的按揭房都存在不同程度的增值情況，我國房屋增值的原因很多，如有的增值是對房屋進行了豪華裝修、修繕使其增值；有的增值是由于市場房子緊缺，房子的剛性需求，導致房價不斷上漲等原因所致。有的房子增值是因在學區(qū)好地段等原因?qū)е略鲋档?。筆者認為，關(guān)于離婚時，夫妻雙方就一方在婚前貸款購買房屋的增值部分如何處理糾紛，應(yīng)該按照當事人對房屋增值所做貢獻大小、不同應(yīng)做出不同處理。
如果夫妻雙方結(jié)婚后共同對房屋進行精心裝修、修繕而使婚前房屋價值有所增加的，依據(jù)我國民法及物權(quán)法理論的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認為是物的添附，添附之物應(yīng)該歸屬于不動產(chǎn)的所有權(quán)人，但不動產(chǎn)所有人應(yīng)把因添附而增值的部分給對方也就是夫妻另一方一定的經(jīng)濟補償，只有這樣才符合我國民法通則的規(guī)定。因此，離婚時，婚前按揭房所有權(quán)人即房產(chǎn)證登記人，應(yīng)該把添附增加的價值部分折價補償給離婚時的有房產(chǎn)糾紛的夫妻雙方另一方一半的經(jīng)濟補償。
由于房屋市場商家的炒房，以及由于通脹通縮、房地產(chǎn)市場行情的變化等因素，形成購買按揭房時的合同價格往往和離婚時的房屋市場價格有較大的差別。一般來講，大部分情況都是離婚時按揭房屋價格高于購買時價格很多。針對該增值如何定性、處理是此類案件爭議的焦點，但是現(xiàn)行婚姻法及其司法解釋并沒有做出明確規(guī)定。筆者認為，對于婚前按揭房屋并在婚前已經(jīng)取得房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)登記的，是一方的婚前個人財產(chǎn)。因此，在離婚時按揭房漲價升值時，其升值部分也應(yīng)屬于夫妻一方婚前個人財產(chǎn)的升值；如果婚后按揭房屋的市場價格下跌，也不視為夫妻共同財產(chǎn)的減少。也就是說，婚前辦理房產(chǎn)登記且在一方名下按揭房產(chǎn)，因其增值或下跌不屬于夫妻共同財產(chǎn)的變化，不存在增值部分的分割爭議。但對于婚前辦理按揭，婚后辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的認定為是夫妻共同財產(chǎn)，隨著房產(chǎn)市場行情的變化，無論是漲還是跌，都是夫妻共同財產(chǎn)的變化。其增值或下跌部分都是夫妻財產(chǎn)的共同變化，不影響其權(quán)利歸屬，但是離婚時有權(quán)要求分割增值部分。
現(xiàn)實生活中，其實房屋增值并非房屋實際增值，大多是房價波動、物價上漲、炒房原因?qū)е?，是一種虛擬的增值，在房子所有權(quán)沒有變動即房子沒有進行實際買賣的情況下，婚前按揭房的增值部分一直處于一種虛擬不存在的狀態(tài)，因為房屋產(chǎn)權(quán)沒有變動就沒有帶來實際上的房屋價值增值。因而對于婚前按揭房婚后辦理產(chǎn)權(quán)登記的，在離婚時，進行財產(chǎn)分割，增值部分應(yīng)按市場價格，減去折舊部分，酌情考慮其增值是因婚前按揭方首付而購買房屋的前提下產(chǎn)生，給沒有占有房屋的另一方一定的適當?shù)慕?jīng)濟補償。
三、婚姻關(guān)系存續(xù)期間歸還貸款的性質(zhì)及分割
根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定，對于夫妻雙方一方婚前按揭房并在婚前辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，視為夫妻雙方中一方結(jié)婚前個人所有財產(chǎn)。夫妻雙方中婚前按揭并且屬于個人所有的一方，即婚前取得房屋所有權(quán)一方，為了個人貸款而將其按揭房的產(chǎn)權(quán)權(quán)益抵押給銀行，房屋個人所有權(quán)的一方跟銀行之間形成法律上債權(quán)債務(wù)關(guān)系，此債權(quán)債務(wù)關(guān)系是夫妻一方在婚姻登記之前與銀行之間發(fā)生的抵押合同關(guān)系，因此該債務(wù)應(yīng)屬于按揭房所有人一方婚前的個人債務(wù)。因而，貸款銀行也只能向特定的債務(wù)人即按揭房屋所有權(quán)一方主張自己的債權(quán)權(quán)利，而不能向務(wù)人結(jié)婚后的配偶主張其債權(quán)權(quán)利。因此，針對此類按揭房還貸款情況，應(yīng)認定為實際上是以夫妻共同財產(chǎn)償還了按揭房房產(chǎn)所有人一方的婚前個人債務(wù)，因為還銀行的貸款而在夫妻之間產(chǎn)生了民法上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。所以，在夫妻雙方離婚時，婚前按揭房所有權(quán)人一方應(yīng)當予以返還夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同償還貸款的配偶一方已支付的房款。離婚后沒有償還的按揭債務(wù)仍為房屋所有人個人債務(wù)?？紤]到在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻共同財產(chǎn)償還一方的婚前個人所負按揭貸款債務(wù)，是基于雙方存在婚姻關(guān)系的基礎(chǔ)上，無償幫助另一方償還婚前個人債務(wù)。因此，夫妻離婚時，如果只是簡單地返還已經(jīng)歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，對夫妻另一方明顯的有些不公平，還應(yīng)當償還其利息，才能符合我國《物權(quán)法》的基本精神。
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