發(fā)布時間：2023-02-07 09:54:11
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的住房保險(xiǎn)論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的法律地位如何[1]，一直有較大爭議。有人主張貸款銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中是受益人，有人主張其是被保險(xiǎn)人，有人主張其是投保人。正是由于人們對銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的身份定位模糊不清，甚至是混亂的，導(dǎo)致了人們對住房抵押貸款保險(xiǎn)的一系列誤解和盲目批評。
筆者認(rèn)為銀行在住房抵押貸款保險(xiǎn)中的身份，應(yīng)當(dāng)區(qū)分住房抵押貸款房屋險(xiǎn)、住房抵押貸款壽險(xiǎn)、住房抵押貸款保證保險(xiǎn)、住房抵押貸款信用保險(xiǎn)等具體險(xiǎn)種，從具體的保險(xiǎn)利益出發(fā)來進(jìn)行分析和界定。
一、住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)中銀行的法律地位
投保人，又稱要保人，是指對保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益，向保險(xiǎn)人申請訂立保險(xiǎn)合同，并負(fù)有交付保險(xiǎn)費(fèi)義務(wù)的人。[1]我國《保險(xiǎn)法》第10條第2款將投保人定義為：“投保人是指與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)合同，并按照合同約定負(fù)有支付保險(xiǎn)費(fèi)義務(wù)的人”。因此，銀行可否是住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)的投保人，取決于其是否對該房屋具有保險(xiǎn)利益。保險(xiǎn)利益，又稱可保利益，是指投保人對保險(xiǎn)標(biāo)的具有法律上承認(rèn)的利益，即在保險(xiǎn)事故發(fā)生時，可能遭受的損失或失去的利益。[2]
銀行是住房抵押貸款的債權(quán)人，同時對房屋具有抵押權(quán)。如果抵押房屋因地震、火災(zāi)等原因而發(fā)生毀損、滅失，則銀行的抵押權(quán)難以實(shí)現(xiàn)，銀行的債權(quán)也就很難保障。邏輯上，當(dāng)?shù)盅悍课菀虮ｋU(xiǎn)事故發(fā)生而毀損滅失時，保險(xiǎn)人依保險(xiǎn)合同給付借款人保險(xiǎn)金；而銀行作為抵押權(quán)人可就抵押房屋的保險(xiǎn)金優(yōu)先受償。但現(xiàn)實(shí)中未必如此。借款人作為被保險(xiǎn)人，既是保險(xiǎn)利益的享有者，又是保險(xiǎn)事故發(fā)生后保險(xiǎn)金請求權(quán)的行使者；而銀行不是保險(xiǎn)合同的當(dāng)事人，在保險(xiǎn)合同中沒有任何權(quán)利。銀行作為抵押權(quán)人就抵押房屋保險(xiǎn)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只能由銀行向借款人行使，而不能由銀行直接向保險(xiǎn)人請求支付。所以，有必要明確銀行作為抵押權(quán)人對該房屋具有保險(xiǎn)利益。[3]抵押物滅失，雖將使抵押權(quán)消滅，但抵押權(quán)人并得依抵押權(quán)之次序，分配其賠償金，故抵押權(quán)人對抵押物具有保險(xiǎn)利益，得基此而訂立財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)契約。[4]因此，銀行對于該抵押的房屋具有保險(xiǎn)利益，可以作為投保人，以該抵押房屋向保險(xiǎn)人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)。
被保險(xiǎn)人，是指其財(cái)產(chǎn)利益或人身利益受保險(xiǎn)合同保障，于保險(xiǎn)事故發(fā)生（或約定期限屆滿）時，受有損失，從而可以享有保險(xiǎn)金請求權(quán)的人。在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中，被保險(xiǎn)人系指保險(xiǎn)事故發(fā)生時，享有保險(xiǎn)金請求權(quán)，并有權(quán)受領(lǐng)保險(xiǎn)金給付之人。[5]銀行投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)，當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生時，銀行的抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，遭受經(jīng)濟(jì)損失，其自然享有保險(xiǎn)金請求權(quán)，有權(quán)受領(lǐng)保險(xiǎn)金，所以這時銀行是被保險(xiǎn)人。
需要注意的是，借款人作為房屋的所有人，其對該抵押房產(chǎn)當(dāng)然具有保險(xiǎn)利益，因此借款人可作為投保人為自己的房屋投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)。實(shí)踐中，借款人往往應(yīng)銀行要求，通過特別約定條款在住房抵押貸款房屋險(xiǎn)中將銀行設(shè)定為第一受益人。有人主張?jiān)谶@種情況下，借款人投保的住房抵押貸款房屋險(xiǎn)屬于“為本人也為他人利益的保險(xiǎn)”，被保險(xiǎn)人有兩個，即作為抵押權(quán)人的銀行和作為抵押人的借款人。而對銀行的抵押權(quán)利益的保險(xiǎn)目的，作為投保人的借款人必須在保險(xiǎn)合同中與保險(xiǎn)人事先明確約定，否則，其被保險(xiǎn)人只是作為投保人的借款人。故銀行的身份應(yīng)該是被保險(xiǎn)人，或者確切地說應(yīng)是第一被保險(xiǎn)人。[6]筆者認(rèn)為該種觀點(diǎn)有待商榷。首先，如若承認(rèn)銀行第一被保險(xiǎn)人的地位，則銀行可以直接取得該保險(xiǎn)金的所有權(quán)，問題是發(fā)生保險(xiǎn)事故時借款人不一定會發(fā)生拖欠銀行貸款本息的情形，借款人按期償還貸款本息而銀行又從保險(xiǎn)人處獲得保險(xiǎn)金，導(dǎo)致了兩次清償。其次，如果將銀行認(rèn)定為第一被保險(xiǎn)人，則必然要求借款人作為投保人應(yīng)事先與保險(xiǎn)人有明確約定，方可確認(rèn)銀行的被保險(xiǎn)人身份，否則其被保險(xiǎn)人就只能是借款人。而實(shí)踐中，這樣的特別約定是很少見的，絕對大多數(shù)的住房抵押貸款房屋險(xiǎn)合同中都只是將投保人也就是借款人作為被保險(xiǎn)人。即便經(jīng)過特別約定，在被保險(xiǎn)人欄中按順序填明銀行和借款人，保險(xiǎn)事故發(fā)生時，銀行和借款人作為順序先后的被保險(xiǎn)人，依據(jù)保險(xiǎn)法規(guī)定，被保險(xiǎn)人享有保險(xiǎn)金請求權(quán)，那么銀行與借款人兩者的保險(xiǎn)金請求權(quán)應(yīng)該如何行使？銀行從保險(xiǎn)公司受領(lǐng)的保險(xiǎn)金數(shù)額應(yīng)該是多少呢？如果保險(xiǎn)事故雖然發(fā)生，但是借款人另有其他資金可以并事實(shí)上按期償還了貸款本息，那么還有必要賦予銀行第一被保險(xiǎn)人的地位嗎（因?yàn)樽鳛榈谝槐槐ｋU(xiǎn)人的銀行依法享有保險(xiǎn)金請求權(quán)，而在借款人按期償還貸款本息的情形下，銀行有何理由再去享有該保險(xiǎn)金請求權(quán)）？第三，根據(jù)我國保險(xiǎn)法的相關(guān)規(guī)定[2]，被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時被保險(xiǎn)人通知保險(xiǎn)人的義務(wù)。如果將銀行界定為被保險(xiǎn)人，實(shí)際上銀行是很難履行這些義務(wù)的，因?yàn)殂y行畢竟不是該房屋的占有使用人，對于該房屋的實(shí)際使用情況并不十分清楚。
筆者認(rèn)為，當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時，銀行是對該保險(xiǎn)金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。借款人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)，通過特別約定的方式，將銀行設(shè)定為該保險(xiǎn)的“第一受益人”，并將保單交由銀行持有和保管。這一特約的真實(shí)意圖，并不是將保險(xiǎn)金所有權(quán)讓與給抵押權(quán)人，而只是為了在保險(xiǎn)金給付之時，讓作為抵押權(quán)人的銀行先行受領(lǐng)和占有保險(xiǎn)金，使保險(xiǎn)金上成立擔(dān)保物權(quán)。這種以特別約定的方式通過交付和占有擔(dān)保物而成立的擔(dān)保是一種質(zhì)押：債務(wù)人（購房人）以其對第三人（保險(xiǎn)公司）的債權(quán)利益，向債權(quán)人（銀行）提供擔(dān)保，保險(xiǎn)金債權(quán)上成立了銀行的一項(xiàng)意定債權(quán)質(zhì)權(quán)。[7]當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生后，銀行作為質(zhì)權(quán)人，先行受領(lǐng)和占有該保險(xiǎn)金作為借款人償還貸款本息的擔(dān)保，而不是直接取得該保險(xiǎn)金所有權(quán)，唯在借款人未能按期償還的情形下，銀行方可以該保險(xiǎn)金來清償借款人所欠的貸款本息。
可見，當(dāng)銀行作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時，銀行既是投保人也是被保險(xiǎn)人[3]；當(dāng)借款人作為投保人投保住房抵押貸款房屋險(xiǎn)時，銀行是對保險(xiǎn)金債權(quán)享有質(zhì)押權(quán)的質(zhì)權(quán)人。
二、住房抵押貸款壽險(xiǎn)中銀行的法律地位
借款人對自己的人身具有保險(xiǎn)利益，可以投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)，當(dāng)借款人因意外事故導(dǎo)致傷殘、死亡或者因疾病等情形而喪失還貸能力的時候，由保險(xiǎn)公司代為償還貸款本息。借款人此時既是投保人，也是被保險(xiǎn)人。
住房抵押貸款壽險(xiǎn)，屬于人壽險(xiǎn)。人壽險(xiǎn)保險(xiǎn)的受益人，系指要保人或被保險(xiǎn)人指定享有人壽保險(xiǎn)契約利益或保險(xiǎn)金給付請求權(quán)之人。[8]我國《保險(xiǎn)法》第39條規(guī)定：“人身保險(xiǎn)的受益人由被保險(xiǎn)人或者投保人指定”。住房抵押貸款壽險(xiǎn)中，借款人既是投保人也是被保險(xiǎn)人，當(dāng)然有權(quán)指定該保險(xiǎn)的受益人。因此，在住房抵押貸款壽險(xiǎn)中，銀行可以經(jīng)由借款人的指定，而成為該保險(xiǎn)的受益人。銀行作為該保險(xiǎn)的受益人，只能于債權(quán)限額內(nèi)受領(lǐng)保險(xiǎn)金給付，因?yàn)榻杩钊酥付▊鶛?quán)人銀行為該人身保險(xiǎn)的受益人，旨在確保其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也僅僅系確保其債權(quán)實(shí)現(xiàn)，至于其高于債權(quán)額的保險(xiǎn)金額，實(shí)質(zhì)上是為自己投保，理應(yīng)歸借款人所有。[9]
債權(quán)人對于債務(wù)人，具有債權(quán)上之經(jīng)濟(jì)利益。因此債務(wù)人之生存、死亡，對于債權(quán)人有金錢上之利害關(guān)系，故債權(quán)人對于債務(wù)人有保險(xiǎn)利益存在，得以債務(wù)人之生命或身體為保險(xiǎn)標(biāo)的，而與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)契約。[10]故銀行作為債權(quán)人，得以借款人（債務(wù)人）的人身或生命為保險(xiǎn)標(biāo)的，投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)，以保障其債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中銀行投保住房抵押貸款壽險(xiǎn)的情形極少。
三、住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中銀行的法律地位
借款人向保險(xiǎn)人投保住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，以擔(dān)保自己的債務(wù)能夠順利清償，當(dāng)借款人未能按期償還貸款本息時，由保險(xiǎn)人代為償還其所欠貸款本息。此種保證保險(xiǎn)，類似于有償?shù)谋ＷC擔(dān)保，保險(xiǎn)人作為保證人，向銀行擔(dān)保借款人能夠按期償還貸款本息。一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，借款人未能按期償還貸款，銀行于此情形可以請求保險(xiǎn)公司代為償還借款人所欠的貸款本息。所以在住房抵押貸款保證保險(xiǎn)中，銀行是被保險(xiǎn)人。需要注意的是，保證保險(xiǎn)因保險(xiǎn)事故造成的損失并非總是由保險(xiǎn)人完全承擔(dān)，國外有些保險(xiǎn)公司即只按被保險(xiǎn)人（債權(quán)人）放貸總額的75%承擔(dān)保證保險(xiǎn)責(zé)任，而另外25%的風(fēng)險(xiǎn)則由被保險(xiǎn)人自己承擔(dān)。之所以如此，是為了防止被保險(xiǎn)人濫放貸款，促使其謹(jǐn)慎從事。[11]超級秘書網(wǎng)
四、住房抵押貸款信用保險(xiǎn)中銀行的法律地位
銀行為了防范借款人因?yàn)橐馔馐鹿蕦?dǎo)致傷殘、死亡或因疾病、喪失勞動能力等原因而發(fā)生無法按期償還貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，可以借款人的信用向保險(xiǎn)公司投保住房抵押貸款信用保險(xiǎn)。當(dāng)發(fā)生借款人信用風(fēng)險(xiǎn)時，銀行有權(quán)請求保險(xiǎn)公司向其支付保險(xiǎn)金，以保障銀行的債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)。因此，在住房抵押貸款信用保險(xiǎn)中，銀行既是投保人也是被保險(xiǎn)人。
【參考文獻(xiàn)】
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[8]梁宇賢：《保險(xiǎn)法新論》，中國人民大學(xué)出版社2004年版，第234頁。
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[論文摘要]我國住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展?？梢哉f，經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展取得了一定的成績但是，我們也應(yīng)該看到，目前我國住房抵押貸款保險(xiǎn)仍然存在一些亟待解決的問題，住房抵押貸款保險(xiǎn)仍需進(jìn)一步的發(fā)展和完善。
住房抵押貸款保險(xiǎn)，是指被保險(xiǎn)人因自然原因或社會性原因致使無法繼續(xù)歸還住房抵押貸款時，由保險(xiǎn)公司一次給付被保險(xiǎn)人保險(xiǎn)事故發(fā)生時，按貸款合同尚需歸還的貸款本息。我國住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場啟動以來獲得迅速的發(fā)展，但也存在著許多亟待規(guī)范的問題。
一、住房抵押貸款保險(xiǎn)險(xiǎn)種設(shè)計(jì)不合理
在國外成熟的金融市場上，主要有三類住房抵押貸款保險(xiǎn)：防范抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、防范借款人不履約風(fēng)險(xiǎn)的抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)。根據(jù)國際慣例，第一類保險(xiǎn)是購房者獲得抵押貸款時必須購買的，后兩類保險(xiǎn)則至少應(yīng)選擇一種，這樣才能全面保障貸款機(jī)構(gòu)和借款人雙方的利益。我國市場上各保險(xiǎn)公司開展的住房抵押保險(xiǎn)主要以《個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主，抵押貸款壽險(xiǎn)和抵押貸款保證保險(xiǎn)尚處于起步摸索階段，沒有充分展開。這種情況下，銀行在發(fā)放住房消費(fèi)信貸時面臨借款人找不到真正意義上的擔(dān)保人，導(dǎo)致銀行只能通過提高購房首期付款的比例、縮短抵押貸款期限、繁瑣的貸款審批手續(xù)等措施來規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)。
二、保費(fèi)昂貴，設(shè)計(jì)不合理
1．保險(xiǎn)金額的確定不合理。保險(xiǎn)公司在確定抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額時，通常都以商品房銷售合同載明的購置價格作為投保房屋的保險(xiǎn)金額，但這種做法并不合理。這是因?yàn)椋旱谝?，購房者在貸款時已用自有資金交付了首期款，購房款中只有部分來自個人住房貸款款項(xiàng)，從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)為維護(hù)貸款人的資金安全目的來看，只要保險(xiǎn)金額和貸款本息相等，貸款銀行的債權(quán)即可得以保障。銀行不應(yīng)該把所有的信貸風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁出去，強(qiáng)制購房者按照住房購買總價來全額投保該險(xiǎn)種，增加了購房者的保費(fèi)負(fù)擔(dān)。第二，房屋購置價主要由地價和房價兩部分組成，而從抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)所列出的保險(xiǎn)條款責(zé)任來看，所承保的只是房屋部分，由于土地是不可滅失的，土地被列為不保財(cái)產(chǎn)，地價部分實(shí)際上并不能也不需要得到保險(xiǎn)保障，現(xiàn)行做法違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于“保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價值”的規(guī)定。
2．保險(xiǎn)期限設(shè)計(jì)不合理。眾所周知，抵押房產(chǎn)可以為現(xiàn)房和期房①。若是在投保時抵押房產(chǎn)為期房，也就是說住房所有權(quán)證還沒有在被保險(xiǎn)人手中。而在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在著很多未知的風(fēng)險(xiǎn)，就算是售房合同中規(guī)定了交房日期，最后購房人能夠真正入住的日期也是很不確定的。購房者在房屋未建成、產(chǎn)權(quán)未辦時往里投月供都有風(fēng)險(xiǎn)，而且因?yàn)闆]有房屋，此時的抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本上是無效的。正在建設(shè)中的期房屬在建工程質(zhì)量險(xiǎn)承保范疇，這個險(xiǎn)種是法律強(qiáng)制開發(fā)商必須投保的，讓貸款者投保交房前的房產(chǎn)險(xiǎn)，存在重復(fù)投保嫌疑。所以，這段時間是不應(yīng)被計(jì)入保險(xiǎn)期限內(nèi)的。保險(xiǎn)期限應(yīng)該在真正交房時才開始。在保險(xiǎn)合同簽訂后到被保險(xiǎn)人拿到房屋鑰匙之前這一段時間的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由開發(fā)商投保工程質(zhì)量保證險(xiǎn)來規(guī)避。
3．保險(xiǎn)費(fèi)率過高。費(fèi)率作為保險(xiǎn)產(chǎn)品的價格，顯然是廣大投保人最為關(guān)心的問題，也是影響投保人是否購買保險(xiǎn)的重要因素之一。我國以前住房抵押貸款保險(xiǎn)的費(fèi)率為1％左右，30萬元15年期的貸款躉繳保費(fèi)超過1萬元。而國外同種業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)費(fèi)率卻相對低得多，加拿大和美國不到0．5％，而日本只有0．3％②。這主要是因?yàn)椋旱谝?，保險(xiǎn)公司給貸款銀行的費(fèi)較高。盡管中國保監(jiān)會明文規(guī)定費(fèi)是5％，但實(shí)際中平均費(fèi)為40％，最高的甚至達(dá)到50％。第二，盡管保險(xiǎn)費(fèi)率在市場上最終達(dá)到均衡是市場供需雙方長期博弈的結(jié)果，但保險(xiǎn)公司為降低風(fēng)險(xiǎn)，在厘定費(fèi)率所需已往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不足(開辦時間短)的情況下，會把保費(fèi)定得過高，而過高的保費(fèi)其實(shí)恰恰增大了保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋诒ｋU(xiǎn)中由于逆向選擇的作用，風(fēng)險(xiǎn)低的人(收入流穩(wěn)定或道德風(fēng)險(xiǎn)與行為風(fēng)險(xiǎn)較低)不愿意參加保險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)高的人卻積極參加保險(xiǎn)。當(dāng)費(fèi)率提高后，其中低風(fēng)險(xiǎn)的人會選擇退出保險(xiǎn)，留下風(fēng)險(xiǎn)更高的人，普遍高的風(fēng)險(xiǎn)迫使保險(xiǎn)公司制定更高的費(fèi)率，也就使更多風(fēng)險(xiǎn)相對低的人退出保險(xiǎn)。逆向選擇若得不到有效控制，此類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)必然開辦不長，就會面臨夭折的危險(xiǎn)。
4．保費(fèi)繳納方式不合理。在保費(fèi)繳納上，目前普遍實(shí)行一次性躉繳的“一刀切”方式。申貸人本應(yīng)可以選擇一次性躉付或逐年繳納保費(fèi)，但辦理貸款保險(xiǎn)費(fèi)時，卻要申貸人一次性躉付，剝奪了消費(fèi)者逐年交費(fèi)的選擇權(quán)。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但這會增加申貸人即期付款壓力。另外，部分公司的條款對于一次性繳清的計(jì)算方法并不合理。一次性投保的保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額X年保險(xiǎn)費(fèi)X繳費(fèi)系數(shù)，其中繳費(fèi)系數(shù)為連續(xù)多年保費(fèi)貼現(xiàn)值。保費(fèi)計(jì)算公式僅僅考慮了貨幣的時間價值，并未考慮房屋價值由于折舊逐年減少，保險(xiǎn)金額相應(yīng)地逐年減少，年保險(xiǎn)費(fèi)也應(yīng)當(dāng)逐年減少的因素。一次性投保以房屋購置價為保險(xiǎn)金額，借款人實(shí)際是多繳納了保險(xiǎn)費(fèi)。
三、受益人不合理
目前，我國含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購房者因意外事故死亡或殘疾而無力償還貸款時，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。這種受益人不合理的狀況不利于我國住房抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，亟需解決。
四、壟斷操作，強(qiáng)制購買保險(xiǎn)
作為向銀行貸款購房的消費(fèi)者，貸款人有權(quán)選擇是否要購買住房按揭保險(xiǎn)，也有權(quán)選擇投保的保險(xiǎn)公司和保費(fèi)的支付方式，但在實(shí)際操作中，銀行一般采取強(qiáng)制購買保險(xiǎn)和指定保險(xiǎn)公司的手段。首先，在貸款時，消費(fèi)者必須按照銀行的要求為房屋購買一份保險(xiǎn)，否則就無法得到貸款，住房保險(xiǎn)成了按揭貸款“毫無彈性的強(qiáng)制搭配商品”。其次，在購買保險(xiǎn)時，銀行和保險(xiǎn)公司往往實(shí)行“聯(lián)姻”，在購買貸款保險(xiǎn)時通常由銀行指定一家保險(xiǎn)公司。因此消費(fèi)者根本無法自由選擇保險(xiǎn)公司，只能按照銀行的意愿投保。銀行與保險(xiǎn)公司的“聯(lián)姻”侵害了消費(fèi)者的權(quán)益，排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平。這類做法違反了我國反不正當(dāng)競爭法和國家工商行政管理局《關(guān)于禁止公用企業(yè)限制競爭行為的有關(guān)規(guī)定》。這種建立在銀保雙方聯(lián)手控制基礎(chǔ)上的行為，不僅排斥了其他經(jīng)營者的公平競爭，也使保險(xiǎn)行業(yè)失去了應(yīng)有的服務(wù)質(zhì)量和水平，因此難逃“不正當(dāng)競爭”和“壟斷”之嫌。
個人住房抵押貸款保險(xiǎn)是住房抵押貸款市場風(fēng)險(xiǎn)管理的重要手段，有利于分散住房抵押貸款業(yè)務(wù)的各種風(fēng)險(xiǎn)。它不僅可以增強(qiáng)購房者的信用等級，或者在其遭受不幸時，獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而且對我國住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著重要的作用。因此，我們應(yīng)該正確并深入認(rèn)識我國住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的問題，以此提出具體的解決措施，大力推進(jìn)住房抵押貸款保險(xiǎn)的發(fā)展。
注釋：
①中國人民銀行2005年8月15日的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》建議：“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”但各地暫時并未取消預(yù)售房制度，有關(guān)期房未來的發(fā)展將拭目以待。
②施建祥：“住房抵押貸款保險(xiǎn)存在問題及其改進(jìn)意見”，載《上海保險(xiǎn)》2002年第9期。
參考文獻(xiàn)
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3．廖俊平、朱嘉紅：“我國住房抵押貸款保險(xiǎn)市場的缺陷與完善”，載《城市開發(fā)》2004年第10期。
【論文關(guān)鍵詞】以房養(yǎng)老；養(yǎng)老模式
在“未富先老”的國情下，如何切實(shí)解決好老齡人老有所養(yǎng)，確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問題。而“以房養(yǎng)老”這種方式將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會保障與購房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險(xiǎn)資金尋找到安全，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的循環(huán)。
一、概念的提出
筆者提出以房養(yǎng)老的基本沒想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個人家庭擁有資源在個人家庭的一生予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動產(chǎn)通過一定的形式和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價值的流動，以對家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應(yīng)的功用。以房養(yǎng)老(HEcM)，也可稱為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)期壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進(jìn)行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的半均壽命計(jì)算，將其房屋的價值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給借款人，～直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷售款，借款人在獲得現(xiàn)金的同時，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，并同時享有房產(chǎn)的升值部分。
二、社會背景
以房養(yǎng)老模式預(yù)期將有廣闊市場前景和社會需求，具有重大理論意義和可操作性。
1．住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場，為家庭借此模式養(yǎng)老奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家庭戶口的9．2％；5333％戶購買經(jīng)濟(jì)適用房，占6．5％；2401075戶購買原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達(dá)到了587萬戶，占總個數(shù)的72％。由此可見，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有龐大的潛在市場。
2、獨(dú)生子女政策加快老齡化社會到來，推動以房養(yǎng)老的實(shí)行。在養(yǎng)老保障體制并不健全，實(shí)施獨(dú)生子女政策的情況下，未來“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)模式將占主導(dǎo)地位。如果老年人的子女無力或不愿承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)，“倒按揭”不失為一種很好的養(yǎng)老轉(zhuǎn)換途徑。
3、核算意識、理財(cái)觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養(yǎng)老雖有社會養(yǎng)老保險(xiǎn)提供退休金，但退休金要低于工作時的收入，可能會降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財(cái)富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質(zhì)量，而這絲毫不會影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產(chǎn)。
4、社會保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業(yè)尚不能完全擔(dān)當(dāng)社會養(yǎng)老的重任。中國的老齡化問題越來越嚴(yán)重，雖然目前的社會養(yǎng)老政府起著主要的作用，然而由于我國人口基數(shù)大，政府難以承受養(yǎng)老的巨大資金。從理論上說，以房養(yǎng)老具有較強(qiáng)的可操作性，也是解決養(yǎng)老資金的一個重要思路，它既能盤活房屋存量，又解決了社會保障問題。
三、新型模式及可行性分析
筆者從“以房養(yǎng)老”的前提(房屋產(chǎn)權(quán))和合理處置產(chǎn)權(quán)的角度，認(rèn)為從理論上可采取的幾種模式：對于目前還未能獲得房屋所有權(quán)的老齡人來說，如果想加入“以房養(yǎng)老”的行列，可以采用合資購房養(yǎng)老模式：合資購房養(yǎng)老，就是針對這樣一群購房資金不足老齡人，他們可以向銀行申請貸款購房，貸期內(nèi)不必還本付息，身故后用該住房還貸。
合資購房可以解決老人的居住問題，還可以以變相投資的方式獲得房屋帶來的收益，但是合資購房的產(chǎn)權(quán)分割是最容易產(chǎn)生問題和矛盾的。所以，在合資購房之前一定要簽訂合資購房協(xié)議書，明確產(chǎn)權(quán)的分配。由于銀行借此參與房地產(chǎn)投資，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說面臨著更大的不確定因素。
對于擁有房屋所有權(quán)的老齡人來說，可以選擇以下模式：
1．反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權(quán)者，特別是空巢老人家庭。對于反向抵押貸款模式金融機(jī)構(gòu)和老人共同面對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，同時老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質(zhì)量。國外比較盛行，我國金融工具不夠健全完善，該業(yè)務(wù)還在探索之中。
2．售房養(yǎng)老。老人把住房所有權(quán)出售給特定機(jī)構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留到死亡為止，老人用房款養(yǎng)老。這種模式和反向抵押貸款最大的區(qū)別是房屋所有權(quán)和面對房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問題上。售房養(yǎng)老主要面臨的是傳統(tǒng)觀念的障礙。
轉(zhuǎn)貼于
3．住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區(qū)換購小房，用差價款來養(yǎng)老。而且，目前我國的養(yǎng)老、醫(yī)療等保險(xiǎn)都可以轉(zhuǎn)移。這種模式主要出于老人的意愿，可行性較強(qiáng)。
4．住房出典。老人將房子出典給金融機(jī)構(gòu)，獲得一定典當(dāng)金來提高生活質(zhì)量。老人的子女可以選擇把該房產(chǎn)買回，待老人去后，子女只需要把這些年金融機(jī)構(gòu)支付給老人的總額償還，再按消費(fèi)貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。
5．將房子抵押給養(yǎng)老院，養(yǎng)老院負(fù)責(zé)養(yǎng)老。老人把房子抵押給養(yǎng)老院，經(jīng)公證后可人住老年公寓，并重申免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。2005年4月南京市私營的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養(yǎng)老”模式。幸福人壽已成為首個試辦此業(yè)務(wù)的公司。
6．異地集中養(yǎng)老模式。在環(huán)境優(yōu)美、交通便利但經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地域，建立大規(guī)模養(yǎng)老基地，有專人護(hù)理，將都市的老人移居于此養(yǎng)老，原房由債權(quán)人另行處理。這種養(yǎng)老模式減低養(yǎng)老成本，提升養(yǎng)老質(zhì)量，解決老人的孤獨(dú)問題、生理護(hù)理問題、日常起居飲食和娛樂問題等。
以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價格問題。以房養(yǎng)老存在著兩個階段的房產(chǎn)價格問題：簽約時的價格和老人臨終債權(quán)人收回房子時的價格。這就需要房地產(chǎn)評估行業(yè)的加入，但是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是無法避免的，同時，需要有很健全公正的法律做后盾，金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府應(yīng)該從中協(xié)調(diào)防止房地產(chǎn)受某些機(jī)構(gòu)支控，房價飆升。(2)觀念問題。以房養(yǎng)老面臨著嚴(yán)重的觀念障礙，中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問題。老人將住房出典獲得養(yǎng)老金，緩解了子女資金周轉(zhuǎn)問題，同時充分發(fā)揮了房子帶來的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機(jī)構(gòu)付予老人的總額就可以收回原有房子，實(shí)則是為子女延緩了支付養(yǎng)老消費(fèi)的一種方案。(3)拓展金融業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展。無論是合資購房養(yǎng)老還是其他的以房養(yǎng)老模式，都帶動銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)都參與其中。使得金融機(jī)構(gòu)將社會責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密的結(jié)合在一起。有效的促進(jìn)社會正常的轉(zhuǎn)型機(jī)制的運(yùn)作和發(fā)展。
四、以房養(yǎng)老的實(shí)際意義
1、老年人出售自有住房以養(yǎng)老，有效解決養(yǎng)老資金來源，減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)節(jié)家庭經(jīng)濟(jì)生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置提供一種新的思路。以房養(yǎng)老將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會保障與購房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險(xiǎn)資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，減輕社會和家庭養(yǎng)老的壓力。
2、激活房地產(chǎn)交易市場，刺激內(nèi)需，增強(qiáng)中老年人購建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點(diǎn)。為金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的業(yè)績利潤增長開辟一條新的通道，達(dá)到一種保險(xiǎn)資金“從養(yǎng)老中來，到養(yǎng)老中去”的新型循環(huán)機(jī)制。
3、倡導(dǎo)兒女獨(dú)立自強(qiáng)，老人自我保障，減輕老人和兒女的養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，組建適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制的新型代際關(guān)系。
[論文關(guān)鍵詞]民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免 民事強(qiáng)制執(zhí)行 執(zhí)行異議
2.對法人的民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免
我國對法人或其他組織的執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免規(guī)定的內(nèi)容較為散亂，大體上可以區(qū)分為兩類：
（1）為保護(hù)第三人合法利益而適用的民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免，包括：征用土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)，住房公積金、職工建房集資款，國有企業(yè)下崗職工基本生活保障資金、社會保險(xiǎn)基金及社會基本保障資金，股民保證金，以及企業(yè)工會經(jīng)費(fèi)。
（2）為維護(hù)社會公共利益和公共政策需要而設(shè)立的，包括：金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金、備付金和營業(yè)場所、運(yùn)輸工具等，軍費(fèi)和國防科研試制費(fèi)，基于國防保障之需理應(yīng)豁免，國家財(cái)政預(yù)算外資金、國家機(jī)關(guān)行使管理職能不可缺少的財(cái)物和預(yù)算內(nèi)行政經(jīng)費(fèi)，學(xué)校、醫(yī)院、供水、供電、供暖、鐵路、交通、廣播傳媒等為完成公益事業(yè)正在使用的或不可缺少的設(shè)施或財(cái)產(chǎn)，但清償以該物擔(dān)保的債權(quán)時除外，糧棉油收購專項(xiàng)資金，用證開證保證金、證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)清算賬戶資金、證券期貨交易保證金、銀行承兌匯票保證金。
2.生產(chǎn)必需費(fèi)用或必需品
法人的生與死通過破產(chǎn)法來規(guī)范，我們無需贅述，但是其他組織，如合伙、個體戶等，通常以生產(chǎn)、加工設(shè)備來謀生，這些都是與其生存權(quán)緊密相連的財(cái)物，符合民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免制度設(shè)立的初衷。因此，民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免客體的范圍對于這類主體應(yīng)擴(kuò)大到生產(chǎn)必需費(fèi)用或必需品，以保障強(qiáng)制執(zhí)行的社會效果。
3.有關(guān)公序良俗的財(cái)物
我國現(xiàn)行民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免立法僅著眼于物質(zhì)利益的保護(hù)，而缺少對精神利益的保護(hù)。雖然被執(zhí)行人所得的勛章及其他榮譽(yù)表彰等物品也被納入豁免客體范圍內(nèi)，但保護(hù)仍不到位。在我國當(dāng)前的一般風(fēng)俗下，如祭祀、禮拜、信仰所用基本物件，祖?zhèn)骰蚧橐黾o(jì)念品等均具有較重要的精神價值，但于民事執(zhí)行立法上尚未得到明確保護(hù)。我國民事執(zhí)行財(cái)產(chǎn)豁免的客體范圍應(yīng)不僅限于保護(hù)被執(zhí)行人的物質(zhì)權(quán)利、還應(yīng)維護(hù)社會的公序良俗。
一、實(shí)施限購政策的背景
限購屬于直接調(diào)控手段，直接限制需求。相對來說，稅收、土地、金融等手段屬于間接調(diào)控手段，它們是通過控制資金、成本等方式來間接控制需求。間接調(diào)控的方式由于存在時滯，使得調(diào)控不能立竿見影，另一方面調(diào)控所增加的成本容易被投機(jī)者轉(zhuǎn)移出去，調(diào)控的效果自然就打了折扣，最后便出現(xiàn)越調(diào)價格越高的現(xiàn)象?？梢?，采用直接限購政策屬于調(diào)控政策的趨緊，也是調(diào)控政策的延續(xù)。
限購政策始于2010年4月的“新國十條”。限購城市的范圍源于住建部針對2009年底啟動的房地產(chǎn)調(diào)控政策建立起來的一套以北京、上海、廣州、深圳、三亞、天津、杭州、大連、廈門、南京、溫州、寧波、?？?、福州等14個重點(diǎn)城市為核心的房價監(jiān)測體系。第一批住建部督辦限購令的范圍主要就是這14個城市。后來響應(yīng)的城市超過14個，增加了蘇州和蘭州兩城市。
國務(wù)院于2011年1月26日頒布“新國八條”?！靶聡藯l”要求全國35個城市出臺限購細(xì)則。細(xì)則要求：合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、 省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施?！跋拶徚睢背蔀槿珖康禺a(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，北京、上海、廣州、南京、天津、濟(jì)南、石家莊、貴陽、廈門、寧波等城市，陸續(xù)出臺調(diào)控細(xì)則，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際通過限購、 稅收、信貸等措施，落實(shí)“新國八條”調(diào)控政策。
二、現(xiàn)有限購政策分析
1.限購政策的目的
國務(wù)院“新國八條”出臺的限購政策主要是為了打擊投資投機(jī)購房需求。房地產(chǎn)作為一種商品，價格應(yīng)符合商品屬性，并受供求關(guān)系的影響。所謂“剛性需求”是相對于彈性需求而言的，商品的供求受價格影響較小。但這種剛性需求是有條件的，當(dāng)它被上漲過快的房價破壞后，這個剛性需求就變成彈性需求。當(dāng)供給不變時，由于需求過旺，會出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，導(dǎo)致房價上漲。在我國，投資、投機(jī)購房占的比重過高，已經(jīng)高達(dá)30%到40%，有些地區(qū)甚至高達(dá)80%，這比國際上正常的比例高出2倍。這么高的比重，因?yàn)椴皇菫榱酥苯訚M足個人的住房需要，價格就很快被哄抬起來了。投資投機(jī)性購房需求會擠兌正常的自住性購房需求，從而抬高房價。限購令的出臺，能夠有效抑制投資投機(jī)性購房需求。
2.“新國八條”關(guān)于限購的原則性規(guī)定
“新國八條”對全國住房限購政策作了原則性規(guī)定，即原則上對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。由此可見，以住房套數(shù)為限購基準(zhǔn)是國家統(tǒng)一規(guī)定，并在全國部署開來的。
3.地方城市限購細(xì)則分析
以濟(jì)南限購實(shí)施細(xì)則為例：自2011年3月1日起，已有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶及未成年子女，下同）、能提供自擬購房之日起前兩年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在本市市區(qū)范圍內(nèi)（包括歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)和濟(jì)南高新區(qū)，下同）限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供自擬購房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房。違反規(guī)定購房的，相關(guān)部門將不予辦理網(wǎng)簽、合同備案及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?？梢姷胤降南拶弻?shí)施細(xì)則是對國家限購原則性規(guī)定的細(xì)化，貫徹落實(shí)了以住房套數(shù)為基準(zhǔn)的限購政策。
三、以家庭擁有住房套數(shù)為基準(zhǔn)限購存在的問題
1.住房套數(shù)并不完全代表著住房質(zhì)量
全國各地在規(guī)劃全面建設(shè)小康社會的居住目標(biāo)時，均采用人均居住面積達(dá)到35平方米以上的說法，說明了衡量居住質(zhì)量的主要指標(biāo)是人均居住面積，而不是戶均居住套數(shù)。例如一套200平方米的商品住宅與一套30多平方米的房改房，在實(shí)施限購時都按一套住房對待，從而掩蓋了居民住房質(zhì)量的差異。家庭擁有住房套數(shù)和家庭擁有住房面積不一定成正比，而反映居民住房質(zhì)量比較精確的指標(biāo)是人均居住面積。
2.小戶型住房家庭合理的改善性需求可能受到限制
當(dāng)前，房改房在居民住房中尚占較大比例，很多房改房的戶型都在60平方米以下，小的只有30平方米。在農(nóng)村情況更為普遍，很多農(nóng)村的平房甚至不足15平方米。如按家庭擁有住房套數(shù)進(jìn)行限購，將不可避免地對已擁有兩套小戶型家庭的改善性購房需求造成限制。
3.擁有大戶型住房家庭及單身、離婚家庭未被合理限制
如本地三口之家，擁有一套140平方米以上住房，其還能再購買一套140平方米的住房，其家庭擁有住房總面積達(dá)到280平方米，人均住房面積達(dá)到90平方米以上，顯然已經(jīng)超過了合理的人均擁有住房標(biāo)準(zhǔn)。單身、離婚家庭其家庭成員可能只有一人，但其可以購買兩套大戶型住房，無法限制其不合理的購房需求，也造成了以假離婚規(guī)避限購現(xiàn)象的發(fā)生。
4.限購使住房需求結(jié)構(gòu)向大戶型調(diào)整
由于現(xiàn)行按套數(shù)執(zhí)行限購政策，不能針對人均擁有住房面積進(jìn)行精準(zhǔn)的限購，所以導(dǎo)致居民傾向于選購更大戶型的住房來滿足自己的需求，這不利于住房結(jié)構(gòu)向中小戶型調(diào)整。
四、以家庭人均擁有住房面積限購的優(yōu)點(diǎn)
1.釋放小部分被抑制的改善性購房需求
相比家庭擁有住房套數(shù)，家庭人均擁有住房面積更能細(xì)致地反映家庭的住房需求。已有兩套小戶型住房但人均擁有住房面積較小的家庭，就可以購買新的住房來改善自己的住房需求。如此，可滿足很多城市小戶型家庭的改善性購房需求，促進(jìn)居住質(zhì)量的改善。
2.大戶型住房擁有者購房將被限制
擁有大戶型住房的家庭雖然套數(shù)不限購，但是人均擁有住房面積可能超過限購標(biāo)準(zhǔn)，也將無法購買新的住房。這樣就精準(zhǔn)地限制了想以大戶型滿足過高居住要求的購房需求。
3.促使住房需求結(jié)構(gòu)向中小戶型傾斜
實(shí)施以家庭人均擁有住房面積限購以后，由于中小戶型擁有使用方便、易于出租等特點(diǎn)，將受到大部分居民的青睞，從而促使住房結(jié)構(gòu)向中小戶型合理調(diào)整。
4.限制以假離婚等手段規(guī)避限購現(xiàn)象的發(fā)生
論文關(guān)鍵詞：投資收益，償付能力，保險(xiǎn)資金運(yùn)用，房地產(chǎn)
一、我國保險(xiǎn)資金投資現(xiàn)狀和意義
中國保監(jiān)會統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，截止到2010年上半年全國保費(fèi)收入7998.6億元，同比增長33.6％，增速較去年同期提高27.1個百分點(diǎn)。其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)增長33.5％，人身險(xiǎn)增長33.7％。截至6月底，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額4.17萬億元，較年初增長11.3％。其中，銀行存款占比30.5％，債券占比51.8％，投資基金、股票、股權(quán)等權(quán)益類投資占比15.1％，其他投資占比2.6％。上半年，保險(xiǎn)公司共實(shí)現(xiàn)資金運(yùn)用收益755.2億元償付能力，投資收益率1.93％。 經(jīng)營效益方面，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司上半年實(shí)現(xiàn)承保利潤39.6億元，實(shí)現(xiàn)承保盈利的公司24家，較去年同期增加13家，車險(xiǎn)業(yè)務(wù)扭虧為盈，承保盈利22.7億元。與此同時，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效初步顯現(xiàn)，人身險(xiǎn)公司預(yù)計(jì)利潤總額295.2億元，實(shí)現(xiàn)盈利的公司15家，比上年同期增加3家。
保險(xiǎn)資金運(yùn)用和保險(xiǎn)保費(fèi)收入一樣，是推動保險(xiǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的雙輪之一。保險(xiǎn)公司一個重要的利潤來源就是運(yùn)用保險(xiǎn)資金，運(yùn)用保險(xiǎn)資金也就是保險(xiǎn)投資。保險(xiǎn)合同是一種長期契約，保費(fèi)進(jìn)入保險(xiǎn)公司后，重要的是如何通過保險(xiǎn)資金的投資運(yùn)用使保費(fèi)保值增值論文提綱怎么寫。因此，保險(xiǎn)投資在保險(xiǎn)公司的經(jīng)營中占有舉足輕重的地位，資金運(yùn)用是保險(xiǎn)公司防范風(fēng)險(xiǎn)的重要手段，是對保險(xiǎn)公司產(chǎn)品創(chuàng)新的有力支持，是發(fā)揮保險(xiǎn)資金融通功能的基礎(chǔ)和前提。2009年10月1日，新《保險(xiǎn)法》開始施行。新《保險(xiǎn)法》與時俱進(jìn)，適應(yīng)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的新形勢和新要求，新修訂的保險(xiǎn)法拓寬了保險(xiǎn)資金的運(yùn)用渠道，對保險(xiǎn)資金運(yùn)用方面作出了重要的修改和完善，必將進(jìn)一步促進(jìn)保險(xiǎn)資金的科學(xué)、穩(wěn)健、安全運(yùn)用。
二、保險(xiǎn)資金投資變動的主要方向
新《保險(xiǎn)法》第106條第2款規(guī)定：“保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用限于下列形式：（一）銀行存款；（二）買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；（三）投資不動產(chǎn)；（四）國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。增加了“投資股票、證券投資基金份額等有價證券”、“投資不動產(chǎn)”的規(guī)定，刪除了“保險(xiǎn)公司的資金不得用于設(shè)立證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)，不得用于設(shè)立保險(xiǎn)業(yè)以外的企業(yè)”之條文。隨后，2010年8月《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》公布償付能力，并于8月31日起正式實(shí)施，打破先前規(guī)定的保險(xiǎn)資金直接投資股票和購買基金的比例，打開進(jìn)入創(chuàng)業(yè)板的大門。2010年9月保監(jiān)會又出臺了《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》，分別規(guī)定了保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)則和保險(xiǎn)資金投資未上市企業(yè)股權(quán)的規(guī)則。
保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)成為此次保險(xiǎn)法中最引人關(guān)注的內(nèi)容之一。不動產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險(xiǎn)資金追求長期、價值、穩(wěn)健投資的特點(diǎn)。放開該渠道可發(fā)揮保險(xiǎn)的資本融通功能，支持國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，科學(xué)合理地防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
保險(xiǎn)公司資金涉足不動產(chǎn)是伴隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中房地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏而不斷變化的。早在90年代初，保險(xiǎn)公司與其他領(lǐng)域企業(yè)一樣，對于房地產(chǎn)熱潮興奮不已。當(dāng)時國家還沒有制定相關(guān)的政策法規(guī)來約束，保險(xiǎn)公司已經(jīng)挖了不動產(chǎn)第一桶金，開辟了不動產(chǎn)處女地。隨著中國保監(jiān)會的成立，國家相關(guān)監(jiān)管政策也陸續(xù)出臺。保險(xiǎn)公司資金涉足不動產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槔米杂匈Y金購置自用辦公樓，通過集團(tuán)旗下信托、資產(chǎn)管理公司，或者是與其他公司合辦專業(yè)公司進(jìn)入不動產(chǎn)領(lǐng)域。在新保險(xiǎn)法出臺之前，各家比較大的保險(xiǎn)公司在不動產(chǎn)方面的投資已經(jīng)初具規(guī)模，它們通過直接和間接方式投資不動產(chǎn)的保險(xiǎn)資金，已經(jīng)在市場上形成一種不可小視的力量：如，中國平安借助平安信托和物業(yè)公司，分別在四川、云南、北京、上海等地進(jìn)入不動產(chǎn)領(lǐng)域；中國人保和中國人壽也有各自得意之作，他們在金融街的辦公大樓已經(jīng)成為醒目標(biāo)志；泰康人壽和民生人壽在京城東三環(huán)購置的兩棟大廈，價值已經(jīng)翻番；泰康人壽早在2006年就成立了泰康置地公司，2009年投資10億元打造泰康養(yǎng)老社區(qū)；新華人壽在長安街購置的樓宇，太平保險(xiǎn)在上海大手筆購置的大樓。并且保險(xiǎn)公司還通過簽訂協(xié)議，為未來拓展做好準(zhǔn)備，如：2009年人保投資控股有限公司與金融街控股股份有限公司在北京簽署100億元戰(zhàn)略合作協(xié)議；國壽投資與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議；中國平安借助旗下信托公司與地產(chǎn)巨頭金地集團(tuán)和綠城集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。2009年12月30日償付能力，生命人壽與佳兆業(yè)及其附屬公司簽訂了為期五年的策略聯(lián)盟框架協(xié)議，將以租賃、買賣、信托、抵押融資等方式開展合作。
就不動產(chǎn)市場而言，有商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和寫字樓建設(shè)及療養(yǎng)院、廉租房建設(shè)等等。商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓建設(shè)是獲利豐厚的領(lǐng)域?！侗ｋU(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》中對保險(xiǎn)資金不動產(chǎn)投資規(guī)則的劃定，可以看成是對保險(xiǎn)資金不動產(chǎn)投資的正式啟動論文提綱怎么寫。《辦法》規(guī)定，保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。而《辦法》中明確規(guī)定了保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的“三不”原則：不得投資或銷售商業(yè)住宅、不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（含一級土地開發(fā)）、不得投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司或投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)（項(xiàng)目公司除外）。不動產(chǎn)投資須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過該項(xiàng)目投資總額的30％?！掇k法》要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得以投資股票的方式控股房地產(chǎn)企業(yè)，已投資設(shè)立或者已控股房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)限期撤銷或者轉(zhuǎn)讓退出。對超大項(xiàng)目投資，保監(jiān)會將重點(diǎn)關(guān)注。按照規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動產(chǎn)，投資金額超過20億元或者超過可投資額度20％的，應(yīng)當(dāng)在投資協(xié)議簽署后5個工作日內(nèi)向中國保監(jiān)會報(bào)告。以上也可以看做是保監(jiān)會對保險(xiǎn)資金的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。
三、保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理
保險(xiǎn)公司資金投資不動產(chǎn)，目的是為了防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金長期匹配，獲得穩(wěn)定收益。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征決定了保險(xiǎn)公司的資金可能大量投資在此，保險(xiǎn)公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。那么從保護(hù)投保人利益以及保險(xiǎn)資金安全方面考慮，在保監(jiān)會出臺了相關(guān)的政策措施以后，保險(xiǎn)公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。保險(xiǎn)公司必須從全局和戰(zhàn)略的高度，統(tǒng)一思想認(rèn)識，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識償付能力，增強(qiáng)改善保險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任感和緊迫感。要健全制度，完善機(jī)制，規(guī)范運(yùn)作，強(qiáng)化披露，采取新的方式，運(yùn)用新的手段，科學(xué)評估保險(xiǎn)資金管理風(fēng)險(xiǎn)，逐步構(gòu)建全面覆蓋、全程管理、全員參與的新型風(fēng)險(xiǎn)管理體系。
1、強(qiáng)化公司內(nèi)部控制
強(qiáng)化公司內(nèi)部控制是加強(qiáng)保險(xiǎn)資金風(fēng)險(xiǎn)管理的重要措施。首先，細(xì)化流程，規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)管理行為。各級保險(xiǎn)公司要高度重視員工教育和職業(yè)培訓(xùn)，樹立依法合規(guī)管理觀念，不斷提高各級管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德修養(yǎng)。制定鐵的規(guī)則，依法合規(guī)運(yùn)作，嚴(yán)格財(cái)經(jīng)紀(jì)律，防范資金管理風(fēng)險(xiǎn)。其次，改進(jìn)技術(shù)，完善系統(tǒng)，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。加快引進(jìn)成熟市場的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，實(shí)施資產(chǎn)負(fù)債匹配管理，完善技術(shù)支持系統(tǒng)，推動風(fēng)險(xiǎn)管理由定性管理向定性與定量管理相結(jié)合方向轉(zhuǎn)變，不斷提高對投資風(fēng)險(xiǎn)的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理。保險(xiǎn)公司可以通過購買保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，一般來說房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)主要有房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)和房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)論文提綱怎么寫。
2、完善政策保障
外部調(diào)控在當(dāng)前國際國內(nèi)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢下是非常必要的償付能力，因?yàn)槲覈ｋU(xiǎn)公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)控制體系尚未健全，我國不動產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范。因此各種宏觀調(diào)控措施應(yīng)配合使用，不能顧此失彼。目前已經(jīng)出臺多部規(guī)定，但這些規(guī)定必須要經(jīng)歷時間的檢驗(yàn)。監(jiān)管層必須在鼓勵保險(xiǎn)公司積極探索的同時，加強(qiáng)對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管?？傮w監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點(diǎn)，以便使保險(xiǎn)公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動產(chǎn)投資。
保監(jiān)會已經(jīng)明確不允許險(xiǎn)資投資居民住房、商業(yè)房地產(chǎn)以及參與房地產(chǎn)開發(fā)，這樣要求是有必要的。但是由于這種要求主要是禁止投資普通商品住宅，但是如果保險(xiǎn)資金投資寫字樓的話，寫字樓價格上去了會產(chǎn)生比價效應(yīng)。另外可能有曲線投資和擦邊球的現(xiàn)象。這樣會對已經(jīng)高的離譜的房價產(chǎn)生推高作用，對正在實(shí)施且困難重重的房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生不利影響。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，中國老百姓買不起房子的還有很多，目前北京市的房價收入比已達(dá)27：1，超出國際平均水平5倍；中國還有很多地方老百姓需要價格低廉的房子，所以建議保險(xiǎn)公司先考慮廉租房建設(shè)。國家給予適當(dāng)?shù)亩愂諟p免和保監(jiān)會可以給予高度支持和放寬投資比例。
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soufun.com/money/2010-01-11/3019706.htm
內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高和人們養(yǎng)老觀念的改變，倒按揭這一新生事物逐漸為人們熟悉和接受。本文通過分析在我國實(shí)施住房倒按揭的意義、在我國遇到的困難及其原因，提出了在我國保障住房倒按揭順利實(shí)施的對策，進(jìn)而指出住房倒按揭在我國的前景。
關(guān)鍵詞：倒按揭以房養(yǎng)老原因?qū)Σ?/p>
住房倒按揭簡介
所謂住房倒按揭，即反向住房抵押貸款，就是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值以及預(yù)計(jì)房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，經(jīng)過一定的年限，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。由此可見，倒按揭實(shí)質(zhì)上是住房養(yǎng)老財(cái)務(wù)證券化模式之一，是財(cái)務(wù)融資手段，在美國被稱為“住房現(xiàn)金計(jì)劃”，目的是把老人手中的房屋變?yōu)榭梢粤鲃雍拖M(fèi)的貨幣，通俗的說就是“以房養(yǎng)老”。
住房倒按揭業(yè)務(wù)起源于荷蘭，成熟于美國。20世紀(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行率先在美國推出此業(yè)務(wù)，之后遍及全美，成為一種成熟的貸款方式，在加拿大、新加坡、日本等發(fā)達(dá)國家日趨興旺，成為這些國家老年人改變生活方式，過更積極生活的重要途徑。
倒按揭主要有兩種模式：美國模式和新加坡模式。美國模式的放貸對象是有住房的老人。一般來說，借款人以其自有住房作抵押向銀行貸款。在規(guī)定時期，借款人以出售自有住房的收入或其它資產(chǎn)還貸。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債也相應(yīng)增加，自有資產(chǎn)則逐步減少。房主無需即時出售房產(chǎn)或放棄產(chǎn)權(quán)，即可獲得穩(wěn)定的收入，從而改善老人的消費(fèi)能力。新加坡模式的操作方式是由60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，這個機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處分，房價減去已支付的養(yǎng)老金的余額，歸老人的繼承人所有。
倒按揭具有以下特點(diǎn)：在倒按揭中，借款人的終極目標(biāo)是獲得資金用于滿足生活需要，住房則作為擔(dān)保獲得資金的手段，貸款人的目標(biāo)是獲得住房上的利益并最終實(shí)現(xiàn)盈利；貸款分期發(fā)放，借款人一次歸還。由于是一種風(fēng)險(xiǎn)貸款，債務(wù)人所欠利息都要加到本金上去，在計(jì)算復(fù)利的情況下，隨著時間的延長，債務(wù)人需歸還的利息會隨著本金的增加而不斷增加；倒按揭由于借款人壽命的影響，借款人的債務(wù)總量不確定；倒按揭的利率可采用固定利率或浮動利率；貸款期限可以是有期限的，也可以是無期限的；倒按揭由于受到貸款期限不確定，抵押資產(chǎn)價值變化，利率不穩(wěn)定、預(yù)付款的風(fēng)險(xiǎn)、房屋維修以及不可抗力致房屋毀損等方面的影響，存在著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。
在我國實(shí)施住房倒按揭的意義
住房倒按揭作為社會保障體系的有力補(bǔ)充，有利于維護(hù)社會穩(wěn)定，由于歷史原因，我國人口老齡化趨勢嚴(yán)重，我國的社保體系不健全，養(yǎng)老金賬戶空賬達(dá)8000億元，許多民眾的微薄養(yǎng)老金不足以支撐生活所需。倒按揭這種采用財(cái)務(wù)金融手段來配置生命—時間資源的社會保障市場化運(yùn)作方式則可以有效的提高擁有住房的老人的收入水平，改善生活質(zhì)量，減輕社保體系的壓力，維護(hù)社會穩(wěn)定。
住房倒按揭可以拉動內(nèi)需，刺激消費(fèi)，從而拉動國民經(jīng)濟(jì)。我國經(jīng)濟(jì)的增長并未使國民的生活水平獲得同步提高。在拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”中，消費(fèi)未得到應(yīng)有重視。倒按揭使消費(fèi)能力較差的老人持續(xù)獲得一筆穩(wěn)定的收入，有利于提高其消費(fèi)能力。同時，老人通過倒按揭解決了自身生活費(fèi)問題，有利于減輕子女負(fù)擔(dān)，從而提高了子女一代的消費(fèi)能力，進(jìn)而拉動整個國民經(jīng)濟(jì)增長。
住房倒按揭有利于盤活資產(chǎn)存量。倒按揭的實(shí)施可以活躍房地產(chǎn)二級市場，增加二手房的市場供應(yīng)量，提高住房的利用效率，緩解住房供需矛盾，抑制房地產(chǎn)投資過熱和房價上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。
住房倒按揭有利于商業(yè)銀行拓寬利潤來源，增加利潤增長點(diǎn)。目前我國銀行業(yè)貸款質(zhì)量不高，風(fēng)險(xiǎn)較高。倒按揭貸款有利于拓寬銀行盈利空間，只要經(jīng)營得當(dāng)，可以增加銀行利潤，并且由于有資產(chǎn)做抵押，風(fēng)險(xiǎn)相對較低，有利于在貸款的動態(tài)增長中改善不良貸款比例，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。
住房倒按揭有利于形成適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制的新型代際關(guān)系。擁有住房的老人通過倒按揭將房產(chǎn)抵押給銀行，而不由子女繼承，且養(yǎng)老不依賴子女，將兩代人之間過渡以來的關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬Κ?dú)立的關(guān)系。
現(xiàn)階段我國實(shí)施住房倒按揭的困難及原因
住房倒按揭自推出以來，在西方發(fā)達(dá)國家已相當(dāng)成熟，這幾年倒按揭在我國也已成為一個熱門話題。南京湯山“溫泉留園”已推出了“以房養(yǎng)老”的倒按揭性質(zhì)的舉措，其具體措施是老人將房產(chǎn)抵押給銀行后免費(fèi)入住養(yǎng)老院，身故后房產(chǎn)歸養(yǎng)老院所有。這種住房倒按揭的舉措實(shí)施后至今經(jīng)營冷淡。具體說來，現(xiàn)時期我國實(shí)施住房倒按揭的困難和原因主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
傳統(tǒng)觀念障礙。中國人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留予子孫耕”，且心里上有一種房產(chǎn)和土地崇拜，老人將自己的房子抵押給銀行，而不留給后輩，家庭觀念較重的國人恐怕一時還難以接受。目前只有特殊情況家庭才可能選擇住房倒按揭模式進(jìn)行養(yǎng)老，如孤寡家庭、空巢家庭、突發(fā)事件家庭。
經(jīng)濟(jì)法律環(huán)境不健全不規(guī)范。倒按揭需要透明、公正的法制環(huán)境，它牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險(xiǎn)業(yè)及相關(guān)政府部門，對這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。住房倒按揭發(fā)展成熟的國家無一例外都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、法制健全、國民信用度較高的國家。而我國的市場經(jīng)濟(jì)體制還不健全，經(jīng)濟(jì)法律環(huán)境還不規(guī)范，倒按揭的配套措施還不到位，制約了倒按揭業(yè)務(wù)的開展。
房地產(chǎn)市場自身存在嚴(yán)重缺陷。倒按揭實(shí)施的一個前提是房價維持堅(jiān)挺，否則老人的可借款金額相當(dāng)少，對以房養(yǎng)老意義不大。這幾年我國房價上漲過快，持續(xù)高位運(yùn)行，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民的購買能力，帶來巨大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，政府也采取了一系列宏觀調(diào)控措施。后市房價走勢如何尚不明朗，而一旦房價劇烈下跌，就會影響到倒按揭的實(shí)施；根據(jù)目前的地權(quán)制度，產(chǎn)權(quán)所有人對住宅的使用權(quán)只有70年。土地使用權(quán)到期后需續(xù)期必須重新批準(zhǔn)，否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物都將被政府無償收回；實(shí)施倒按揭的房屋產(chǎn)權(quán)必須無糾紛，但由于歷史原因，目前我國居民的住房類型較多，如商品房、集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等等，不少房屋產(chǎn)權(quán)尚不清晰。
銀行積極性不高。第一，由于確定倒按揭率涉及到房地產(chǎn)市場走勢、人均預(yù)期壽命等因素，只有在獲得大量穩(wěn)定可靠的數(shù)據(jù)后，經(jīng)過精算才能確定。因此銀行確定倒按揭率的難度很大，過高，借款人不接受，過低，銀行可能要虧損；由于倒按揭隨著時間推移，風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的難度也較大；國內(nèi)大部分銀行對經(jīng)營部門的業(yè)績考核是按年度進(jìn)行的，倒按揭業(yè)務(wù)要獲利需經(jīng)過較長時間，因此盡管倒按揭能拓寬銀行的利潤空間，但在任的經(jīng)營者不會對后任期間產(chǎn)生效益的貸款品種產(chǎn)生興趣。
推進(jìn)我國住房倒按揭業(yè)務(wù)順利開展的對策
住房倒按揭業(yè)務(wù)日益受到有關(guān)部門的重視，建設(shè)部已委托一家保險(xiǎn)公司研究“倒按揭”課題，北京農(nóng)行正考慮適時推出倒按揭服務(wù)。為克服上述障礙，順利開展倒按揭業(yè)務(wù)，有必要采取以下措施：
國家要大力宣傳和鼓勵倒按揭業(yè)務(wù)，倡導(dǎo)現(xiàn)代養(yǎng)老新模式，培養(yǎng)正確的養(yǎng)老觀念。由于現(xiàn)實(shí)條件的制約，我國的社會保障只能為養(yǎng)老提供基本的生活保障，老人想提高生活質(zhì)量或應(yīng)付突發(fā)事件，必須另覓資金渠道。住房倒按揭既能有效解決老人生活資金緊張的困境，又不會增加子女負(fù)擔(dān)。國家應(yīng)加強(qiáng)住房倒按揭的宣傳工作，通過輿論導(dǎo)向逐漸改變?nèi)藗兊乃枷胗^念。隨著時代進(jìn)步，傳統(tǒng)的倫理觀念的障礙將會被突破，倒按揭會成為大多數(shù)人接受的一種融通資金，改善晚年生活的新方式。
分步實(shí)施逐步推廣，成立專業(yè)公司運(yùn)作倒按揭業(yè)務(wù)。住房倒按揭作為新生事物，為人所接受需要一個過程，因此要分步實(shí)施。首先選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，金融等服務(wù)業(yè)相對成熟的大城市如北京、上海、廣州進(jìn)行試點(diǎn)，待時機(jī)成熟后再在全國推廣。同時為降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，提高倒按揭業(yè)務(wù)的效率，進(jìn)行專業(yè)分工，應(yīng)成立專業(yè)的房屋租賃信貸公司，專業(yè)負(fù)責(zé)倒按揭前房屋的評估，倒按揭中的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)及房主去世后房屋的維護(hù)、租賃、處理等等。只有銀行與專業(yè)房屋租賃信貸公司密切合作，住房倒按揭業(yè)務(wù)才能順利開展。
建立財(cái)政金融配套措施，保證住房倒按揭的順利實(shí)施。住房倒按揭業(yè)務(wù)牽涉面廣，涉及到稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)等財(cái)政金融部門。為推進(jìn)倒按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展，可以在以上領(lǐng)域進(jìn)行制度創(chuàng)新。對房主住房倒按揭的貸款收入予以免稅。這樣有利于鼓勵老人選擇倒按揭而不是自行出租房屋，提高倒按揭住房的房源質(zhì)量，還有利于專業(yè)住房租賃信貸公司進(jìn)行管理；對銀行開展倒按揭業(yè)務(wù)獲得的房產(chǎn)增值收益免稅，提高銀行開展倒按揭業(yè)務(wù)的積極性；創(chuàng)新保險(xiǎn)品種，開展倒按揭保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，分散銀行風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)業(yè)要積極介入到倒按揭業(yè)務(wù)中去，開發(fā)一系列相關(guān)的險(xiǎn)種，提高老人的支付能力和償還能力，增強(qiáng)銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，降低銀行風(fēng)險(xiǎn)；加快社會征信體系建設(shè)，便于銀行對借款人進(jìn)行區(qū)別對待，降低貸款銀行面臨的道德風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)；改變銀行的考核方式，建立長效的倒按揭業(yè)績考核評價指標(biāo)體系。
論文摘要：個人住房信貸業(yè)務(wù)迅猛的發(fā)展不可避免地存在一些問題和壘融風(fēng)險(xiǎn)，須引起高度重視借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，提出規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的措施，促進(jìn)個貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。
隨著國家宏觀調(diào)控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續(xù)出臺，各家商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸投向，加大了住房消費(fèi)信貸投人，個人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展并初具規(guī)模。截至 2000年底，北京市個人住房信貸余額達(dá) 406．65億元 ，其中自營性個人住房貸款余額 340．69億元，特別是 2000年個人住房貸款的增量和支持居 民購買住 房的套數(shù)、面積均超過前兩年的業(yè)務(wù)總量。但 由于個人住房貸款業(yè)務(wù)開辦時間不長，在內(nèi)外部環(huán)境 尚未完善的情況下，其迅猛的發(fā)展不可避免地暴露出一些問題和潛在的金融風(fēng)險(xiǎn) ，須引起有關(guān)方面重視。
1 個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)
1．個人信用制度缺位，個人資信風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確地判斷和有效地控制
對借款 申請人進(jìn)行信用調(diào)查是銀行開展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的一個重要環(huán)節(jié)。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關(guān)申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業(yè)信用機(jī)構(gòu)來完成信用調(diào)查工作 ，但由于我國個人資信制度尚未建立．對個人 的資信狀況缺乏合理 、完整的判定標(biāo)準(zhǔn) ，銀行只能 以借款人所在單位開具 的收人證 明等材料做為信用評定的依據(jù)．其真實(shí)性、時效性難以確定 ，對個人收人的核實(shí)成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負(fù)責(zé)人的，其個人收人與公司經(jīng)營收人難以區(qū)分 由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，對借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準(zhǔn)確判斷和有效把握 。
2．房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭合作不規(guī)范．房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)無法控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業(yè)務(wù)的源頭，對合作方的資質(zhì) 、項(xiàng) 目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質(zhì)量和資金 的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔(dān)保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈．導(dǎo)致一個項(xiàng) 目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機(jī)構(gòu)介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額 ．不正確地迎合來 自社會各方面的某些需要 ，在競爭 中不遵循商業(yè)銀行信貸經(jīng)營原則，片面地追求份額，采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，放松對開發(fā)商資質(zhì)和項(xiàng) 目合法性的審查及工程建設(shè)的監(jiān)理 ，對開發(fā)商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業(yè)務(wù)的良性發(fā)展 。
3．抵押登記工作嚴(yán)重滯后，制約個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展
由于住房貨幣化分配．抵押登記工作量成數(shù)量級增長．房屋產(chǎn)權(quán)管理部門難以適應(yīng) ，辦事效率低 ．抵押登記工作進(jìn)展得十分緩慢．增加貸款的風(fēng)險(xiǎn)，同時也限制了押舊買新 、抵押貸款新業(yè)務(wù)品種的創(chuàng)新和發(fā)展
4、個人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制不健全
由于個人住房貸款數(shù)額大，期限長，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性較大 ，急需建立風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。個人住房貸款擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)機(jī)制尚未建立，缺乏為信用提供擔(dān)保 的經(jīng)營機(jī)構(gòu) 。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢 ，房地產(chǎn)拍賣市場不發(fā)達(dá)，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難 ，特別是對已進(jìn)住的房產(chǎn) ．在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產(chǎn) 。
5．科技含量低．貸款的經(jīng)營管理水平與業(yè)務(wù)發(fā)展速度不相適應(yīng)
零售業(yè)務(wù)與批發(fā)業(yè)務(wù)相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期 限長，管理成本高的特點(diǎn) ，在還款方式、信貸管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、檔案管理等方面與批發(fā)業(yè)務(wù)有很大差別。特別是個人住房貸款業(yè)務(wù)迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計(jì)分析、預(yù)測、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求 ，但 由于銀行內(nèi)部管理系統(tǒng)科技含量低 ．信息處理速度慢 ，不利于經(jīng)營管理水平的提升 。
6．從銀行資金的來源與運(yùn)用的角度來看 ．存在短存長貸風(fēng)險(xiǎn)
目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠(yuǎn)角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角度來講 ．個人住房貸款的規(guī)模應(yīng)有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不匹配，這樣時間一長可能導(dǎo)致銀行個人住房貸款指標(biāo) 、資金緊張
7．從銀行經(jīng)營效益來看 ，目前個人住房貸款享受國家
優(yōu)惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 為5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差僅為 3．33 ，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業(yè)務(wù) ，相對于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力 、物力和財(cái)力 ．這樣又將本來就較小的利潤空間進(jìn)一步縮小．相反由于個人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長．在企業(yè)融資審查嚴(yán)格的情況下．助長企業(yè)套取個貸資金長期使用．增加銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2 防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)借鑒
1．由政府部門牽頭 ．盡快成立 個人資信評估系統(tǒng)
信用記 錄在發(fā)達(dá)國家是一個非常重要的個人或企業(yè)的身份證 明，任何銀行 、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎(chǔ) 。具有 良好信用記錄的個人或企業(yè) ，在尋求貸款、信用消費(fèi)、交易往來 中．都會享受到極大的便利 ，可以為銀行決策提供依據(jù) ，減少決策失誤 應(yīng) 由政府部門牽頭 ，成立相應(yīng)的中介機(jī)構(gòu) ，建立起個人資信評估系統(tǒng) ．把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進(jìn)行完整、公平、公正的評價．以實(shí)現(xiàn)個人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享 。
2?。訌?qiáng)個人住房貸款前期合作項(xiàng) 目的審查和預(yù)售房款的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)
嚴(yán)格合理地評價房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項(xiàng)目品質(zhì) ．選擇優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項(xiàng) 目，在合作項(xiàng) 目的選定上 ，制定一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué) 的管理辦法 。對于預(yù)售房 ，應(yīng)借鑒新加坡 的經(jīng)驗(yàn)，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項(xiàng) 目工程賬戶，對預(yù)售房資金使用按照工程進(jìn)度進(jìn)行撥付．防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動開發(fā) ，亂鋪項(xiàng)目，在經(jīng)營管理不善 的情況下 ，造成逾期交房或工程爛尾 ．損害消費(fèi)者的利益和銀行信貸資金的安全 。
3．建立靈活多樣 的擔(dān)保制度 在貸款 的擔(dān)保
上不應(yīng)局限于所購住房進(jìn)行抵押．應(yīng)借鑒西方國家的經(jīng)驗(yàn)和做法：(1)由政府部門成立專業(yè)的政策性擔(dān)保機(jī)構(gòu) ，對配合社會福利制度改革而發(fā)生的消費(fèi)信貸進(jìn)行擔(dān)保；(2)成立商業(yè)性的擔(dān)保公司提供信用保證 ；(3)建立個人住房信貸保險(xiǎn)機(jī)制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險(xiǎn)與個人住房貸款相結(jié)合的方式。
4．建立市場化 的個人住房貸款利率管理體系
目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質(zhì)均實(shí)行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金 ，不利于銀行進(jìn)行市場細(xì)分，滿足不同層次客戶的需求 ，提供差別化服務(wù)，隨著我國加人 WTO步伐的 日益臨近，為加強(qiáng)我國商業(yè)銀行的競爭力 ，我們應(yīng)加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系
5．加大科技投人 ．提高銀行個人住房貸款經(jīng)營管理水平
由于個人住房貸款具有筆數(shù)多、期限長的特點(diǎn)，銀行傳統(tǒng)的經(jīng)營管理手段 已不能適應(yīng)迅猛發(fā)展的個人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進(jìn)行管理，提高信息處理速度和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防監(jiān)測水平 ，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。
