發(fā)布時(shí)間：2023-02-02 22:14:14
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
（一）財(cái)務(wù)管理職能弱化。
一是重核算輕管理，甚至將財(cái)務(wù)管理等同于會(huì)計(jì)核算；二是尚未擺脫資金供給制下“記賬、算賬、報(bào)賬”的模式，財(cái)務(wù)管理的職能沒有發(fā)揮出來；三是財(cái)務(wù)實(shí)行集中核算，只能審核支出事項(xiàng)和憑證的合理性、合法性，支出是否合符實(shí)際無法全程監(jiān)督；四是資產(chǎn)的所有權(quán)，與管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理失控；五是財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置和財(cái)務(wù)人員配備不合規(guī)；六是用會(huì)計(jì)報(bào)表和年終決算的編報(bào)說明代替財(cái)務(wù)分析報(bào)告，沒有客觀、深入地反映單位的財(cái)務(wù)收支狀況及存在的問題；七是忽視資金使用前的預(yù)測和使用中的控制，對財(cái)務(wù)收支的考核只追求賬面平衡，缺乏對資金使用效率的考核。
（二）會(huì)計(jì)管理工作混亂。
一是部分單位的會(huì)計(jì)工作已經(jīng)進(jìn)入了電算化，而另一部分單位仍然采用傳統(tǒng)的手工記賬方法，致使會(huì)計(jì)的核算不統(tǒng)一；二是會(huì)計(jì)核算不能完整地記錄財(cái)務(wù)信息，常出差錯(cuò)；三是單位內(nèi)部業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)不能完整地為財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)提供相關(guān)資料，導(dǎo)致業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)之間的聯(lián)系斷裂；四是票據(jù)管理混亂；五是往來掛賬數(shù)額大，影響資產(chǎn)負(fù)債的真實(shí)性。
（三）內(nèi)部制約機(jī)制不健全。
一是許多單位制度是掛在墻上給上級(jí)檢查看的，內(nèi)部并未嚴(yán)格執(zhí)行；二是財(cái)務(wù)管理制度操作性不強(qiáng)，過于籠統(tǒng)、定義模糊，執(zhí)行起來無所適從；三是不相容職務(wù)未分離，導(dǎo)致管賬、管錢與用錢、管物同為一體，缺乏制約。
（四）財(cái)務(wù)不夠公開透明。
大部分單位一是沒有成立民主理財(cái)監(jiān)督小組；二是沒有完全公開財(cái)務(wù)計(jì)劃情況和經(jīng)費(fèi)收支情況；三是在公開形式上沒有做到：公布地點(diǎn)公眾化，公布內(nèi)容具體化，熱點(diǎn)問題專門化，時(shí)間要求明細(xì)化。
（五）部分財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不能滿足財(cái)務(wù)工作需要。
在現(xiàn)行會(huì)計(jì)管理體制下，各單位財(cái)會(huì)人員在業(yè)務(wù)上受財(cái)政部門領(lǐng)導(dǎo)，在行政上受本單位領(lǐng)導(dǎo)，財(cái)政部門對會(huì)計(jì)人員不能進(jìn)行有效的考核和監(jiān)督，導(dǎo)致有的財(cái)會(huì)人員法制觀念淡薄，缺乏職業(yè)操守，在行政權(quán)力和經(jīng)濟(jì)利益的雙重驅(qū)使下，按領(lǐng)導(dǎo)的意圖做賬，違規(guī)操作；有的單位將不具備財(cái)務(wù)能力人員安排在會(huì)計(jì)崗位；有的財(cái)務(wù)人員未經(jīng)培訓(xùn)，無證上崗；有的單位領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)自己的意志隨意變更會(huì)計(jì)人員，導(dǎo)致財(cái)會(huì)隊(duì)伍人心不穩(wěn)、素質(zhì)不高。
（六）預(yù)算編制及執(zhí)行管理不規(guī)范。
一是有的單位編制預(yù)算不完整、不全面、不規(guī)范，沒有反映本單位財(cái)務(wù)收支的全貌和工作重點(diǎn)；二是在資金使用過程中，無計(jì)劃、無控制，支出審批和報(bào)銷程序不規(guī)范，沒有很好地發(fā)揮預(yù)算應(yīng)有的約束作用；三是未嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”規(guī)定，部分收支未納入財(cái)政預(yù)算統(tǒng)一管理，如：發(fā)票工本費(fèi)收入、房屋租金和廣告牌租金收入、機(jī)關(guān)食堂承包收入、下屬單位上繳收入、固定資產(chǎn)處置收入等未納入財(cái)政預(yù)算統(tǒng)一管理。
（七）資產(chǎn)管理不規(guī)范。
一是購置資產(chǎn)未通過政府采購程序，自建或維修固定資產(chǎn)未按規(guī)定實(shí)行招投標(biāo)、簽訂承包合同、辦理工程驗(yàn)收和決算；二是對采購資產(chǎn)缺乏監(jiān)督，導(dǎo)致購入的資產(chǎn)質(zhì)次價(jià)高；三是未辦理任何手續(xù)，擅自核銷債權(quán)、處置資產(chǎn)；四是將固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割或轉(zhuǎn)讓給所屬單位，其分割或轉(zhuǎn)讓款長期掛賬；六是對資產(chǎn)不進(jìn)行定期盤點(diǎn)，對損壞或丟失的資產(chǎn)無人追究，造成資產(chǎn)賬實(shí)不符；七是購置固定資產(chǎn)直接列經(jīng)費(fèi)支出；八是自建固定資產(chǎn)已交付使用多年，仍未辦理峻工結(jié)算，未轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。
（八）弄虛作假，套取國家財(cái)政資金。
一是以虛報(bào)、多報(bào)人數(shù)的手法套取各種補(bǔ)貼、助學(xué)金等；二是以虛假項(xiàng)目或以申報(bào)新技術(shù)研究名義套取項(xiàng)目資金；三是以虛列工程量的方式套取工程配套資金；四是假借其他公司名義套取國家建設(shè)資金。
（九）擠占挪用專項(xiàng)資金和項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)。
一是臨時(shí)調(diào)度專項(xiàng)資金作其他支出；二是存在專項(xiàng)資金外借行為；三是以會(huì)員、考察等名義將專項(xiàng)資金中的培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)用于組織觀光、旅游；四是將培訓(xùn)資金變相用于行政管理費(fèi)；五是在項(xiàng)目資金中提取工資經(jīng)費(fèi)；六是將專項(xiàng)資金存儲(chǔ)利息轉(zhuǎn)為工作經(jīng)費(fèi)，用于人員經(jīng)費(fèi)、公用經(jīng)費(fèi)等經(jīng)常性支出；七是用虛報(bào)冒領(lǐng)或做假賬的手法擠占挪用專項(xiàng)資金和項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)。
（十）違規(guī)發(fā)放錢物。
有部分單位政策外違規(guī)發(fā)放錢物。如：誤餐補(bǔ)助、春節(jié)值勤補(bǔ)助、未年休人員工資報(bào)酬、在職正式人員出差補(bǔ)助、績效考勤獎(jiǎng)、防塵費(fèi)、過節(jié)費(fèi)、加班費(fèi)、取暖費(fèi)、降溫費(fèi)、高溫津貼、下鄉(xiāng)補(bǔ)助、工會(huì)福利費(fèi)、交通費(fèi)、平安獎(jiǎng)、
中考獎(jiǎng)、調(diào)研獎(jiǎng)、宣傳稿件采用獎(jiǎng)、各種物資等。（十一）“三公經(jīng)費(fèi)”和會(huì)議費(fèi)控制不嚴(yán)。
一是部分單位“三公經(jīng)費(fèi)”和會(huì)議費(fèi)支出仍在增長；二是個(gè)別單位超標(biāo)車輛仍在使用；三是隱瞞“三公經(jīng)費(fèi)”和會(huì)議費(fèi)支出，將部分“三公經(jīng)費(fèi)”和會(huì)議費(fèi)支出列入項(xiàng)目支出或其它支出等會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算；四是將部分“三公經(jīng)費(fèi)”轉(zhuǎn)移到下屬單位列支。
（十二）報(bào)賬票據(jù)不規(guī)范。
一是白條報(bào)賬、白條抵庫的現(xiàn)象較為嚴(yán)重；二是以商店購買的收據(jù)代替發(fā)票報(bào)賬；三是報(bào)銷不按發(fā)票規(guī)定用途使用的發(fā)票，如以零售、批發(fā)商業(yè)發(fā)票代替飲食服務(wù)行業(yè)的發(fā)票；四是報(bào)銷不按發(fā)票規(guī)定要求開具的發(fā)票；五是報(bào)銷與工作無關(guān)的購物發(fā)票；六是報(bào)銷同城住宿發(fā)票；七是報(bào)賬發(fā)票及其附件不規(guī)范。
一是個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)干部法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)淡薄。主要表現(xiàn)在：1、個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)干部對相關(guān)政策及法律、法規(guī)學(xué)習(xí)不透、掌握不深。2、部分領(lǐng)導(dǎo)干部頂風(fēng)違紀(jì)、明知故犯。3、部分領(lǐng)導(dǎo)干部對單位財(cái)務(wù)管理不聞不問，沒有盡職盡責(zé)。4、部分單位前后兩任領(lǐng)導(dǎo)干部交接工作時(shí)，沒有及時(shí)界定責(zé)任。5、部分領(lǐng)導(dǎo)干部新官不理舊賬，對本單位歷史遺留問題視而不見，導(dǎo)致一些遺留問題長期得不到解決。
二是個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)干部亂作為或不作為。主要表現(xiàn)在：1、有的領(lǐng)導(dǎo)干部只顧完成經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，樹立個(gè)人形象，在投資決策和經(jīng)濟(jì)管理工作中，不按客觀規(guī)律辦事，導(dǎo)致決策失誤，造成國有資產(chǎn)流失和潛在損失。2、有的單位領(lǐng)導(dǎo)因經(jīng)費(fèi)困難，有意違反部門預(yù)算、集中支付、轉(zhuǎn)移支付、政府采購、收支兩條線等政策。3、部分領(lǐng)導(dǎo)干部長期務(wù)虛，不理正事、要么不作為，要么亂作為。
三是部分領(lǐng)導(dǎo)干部財(cái)務(wù)管理知識(shí)欠缺。主要表現(xiàn)在：1、有的單位領(lǐng)導(dǎo)在履行經(jīng)濟(jì)合同，財(cái)務(wù)報(bào)銷手續(xù)時(shí)，由于缺乏財(cái)務(wù)知識(shí)，未能認(rèn)清其中的責(zé)任，盲目簽字，當(dāng)發(fā)現(xiàn)失誤、造成損失時(shí)，已為時(shí)過晚。2、一些領(lǐng)導(dǎo)干部雖然重視財(cái)務(wù)管理，想把單位管好，但缺乏財(cái)務(wù)管理知識(shí)，不知道如何管理；3、一些領(lǐng)導(dǎo)干部在日常工作中，只顧忙于業(yè)務(wù)工作，忽視財(cái)務(wù)日常管理，等到問題出現(xiàn)后才知道財(cái)務(wù)日常管理的重要性。
四是問責(zé)追責(zé)力度欠缺。近年來，相關(guān)部門雖然對行政事業(yè)單位存在的問題問責(zé)追責(zé)不斷加大力度，但由于受到行政體制的局限，問責(zé)追責(zé)力度還是不夠，在對一些違紀(jì)違規(guī)問題的處理過程中，不僅缺乏手段和措施，而且還受到多方面因素的干預(yù)，致使部分領(lǐng)導(dǎo)干部思想麻痹，落實(shí)責(zé)任流于形式，導(dǎo)致一些違反財(cái)經(jīng)法紀(jì)問題屢查屢犯、屢禁不止。
一是加大對領(lǐng)導(dǎo)干部的培訓(xùn)力度。有關(guān)部門應(yīng)把財(cái)務(wù)管理知識(shí)、財(cái)經(jīng)法律法規(guī)知識(shí)納入各單位黨委（黨組）中心組理論學(xué)習(xí)、培訓(xùn)的重要內(nèi)容，推進(jìn)依法用權(quán)、規(guī)范用權(quán)、審慎用權(quán)、秉公用權(quán)。
二是加大對領(lǐng)導(dǎo)干部的監(jiān)管力度。事前要通過多種形式有針對性的開展警示教育，幫助領(lǐng)導(dǎo)干部克服盲目心態(tài)和僥幸心理，筑牢反腐倡廉思想道德防線。事中要在用制度的硬性要求對領(lǐng)導(dǎo)干部實(shí)行剛性監(jiān)督的同時(shí)加強(qiáng)部門監(jiān)督。審計(jì)機(jī)關(guān)要加大對重點(diǎn)單位、重點(diǎn)資金、重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)工程違法亂紀(jì)行為的審查力度；紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)要加大對執(zhí)行紀(jì)律情況的監(jiān)管力度；組織部門要加大對履責(zé)情況的考核力度。事后要對違紀(jì)違規(guī)問題嚴(yán)格問責(zé)，決不姑息遷就；對違反法律法規(guī)的，要及時(shí)移交司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任。達(dá)到審查一處，震懾一片的目的。
一、 基本情況
XXXXX物業(yè)有限公司地處XXXXXXXXX，成立于XXXX年XX月XX日，是我縣物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的領(lǐng)跑者，注冊資金XXXX萬元（由XXXX出資入股XXX萬元、XXXXX出資入股XXX萬元），社會(huì)信用代碼XXXXXXX，中征碼XXXXXXX.法定代表人XXXXXX，男，漢族，身份證號(hào)碼XXXXXXXXXXXX，任公司總經(jīng)理。公司倡導(dǎo)“以人為本”的管理模式，引進(jìn)全新管理服務(wù)概念，擁有一支敬業(yè)精神強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高的員工隊(duì)伍，以“成就至尊服務(wù)，打造行業(yè)品牌”為服務(wù)宗旨，全心全意實(shí)現(xiàn)對客戶的承諾。
二、經(jīng)營情況
XXXXXXXXXX物業(yè)有限公司，與城區(qū)大型小區(qū)（XXXXXXXX、XXXXXXXX）簽字了長期的物業(yè)管理服務(wù)，具有穩(wěn)定的收入來源。
1、借款情況：根據(jù)征信數(shù)據(jù)報(bào)告，該公司無借款記錄。
2、該公司經(jīng)營管理正常，營業(yè)收入穩(wěn)步增長。
3、根據(jù)報(bào)表數(shù)據(jù)情況分析，該公司短期償債能力較強(qiáng)?？傮w看來，該公司經(jīng)營管理正常，隨著內(nèi)部管理的不斷加強(qiáng)，企業(yè)盈利能力進(jìn)一步提高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力不斷增強(qiáng)。
三、抵押物
該筆貸款提供房屋產(chǎn)權(quán)抵押的擔(dān)保方式；
以XXXXXXX個(gè)人所有的商鋪房產(chǎn)做抵押，建筑面積XXXXXXX平方米，位于XXXXXXXXXXXXXXX，（產(chǎn)權(quán)證號(hào)；XXXXXXX權(quán)證XXXXXXX字第XXXXXXXXXXX號(hào)）辦理了房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，產(chǎn)權(quán)清楚。
四、貸款用途
該公司申請短期流動(dòng)資金XXXX萬元，貸款主要用于流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)，該公司作為一家物業(yè)公司，其服務(wù)對象主要是縣域的大型小區(qū)，現(xiàn)處于發(fā)展階段，資金需要量大。
五、還款來源
還款來源為縣域幾個(gè)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入，收入穩(wěn)定，做為此筆貸款的還款保障。
六、結(jié)論
在物業(yè)管理中需要與業(yè)主和使用方打交道，需要與內(nèi)部各管理人員打交道，也需要與各個(gè)相關(guān)部門打交道。有效的語言表達(dá)要求物業(yè)管理人員思維敏捷、邏輯性強(qiáng)，并善于表達(dá)自己的意向。有時(shí)物業(yè)管理人員還要妥善處理、調(diào)解因文化背景的不同或其他問題而引起的各種各樣的矛盾和爭論。同時(shí)還要掌握溝通技巧，如何既能維護(hù)公司的權(quán)益又能把業(yè)主的利益放在首位，設(shè)身處地為業(yè)主著想，得到業(yè)主的滿意，除了有效的溝通外還要講究溝通的技巧，消除業(yè)主各種認(rèn)識(shí)誤區(qū)。如：從感情入手，在短時(shí)間內(nèi)拉近雙方距離，融洽感情，打動(dòng)對方，接受正確的觀點(diǎn)。
2組織協(xié)調(diào)能力
作為管理者，組織協(xié)調(diào)能力是不可或缺的，而且它是能否順利開展工作的前提條件。組織能力對領(lǐng)導(dǎo)者來說是至關(guān)重要的，同樣，協(xié)調(diào)能力也是必不可少的。在物業(yè)管理工作中，常常需要協(xié)調(diào)下屬之間的關(guān)系，形成較強(qiáng)的凝聚力，以便順利開展各項(xiàng)工作；同時(shí)也要協(xié)調(diào)好本人和下級(jí)、同事和上級(jí)的關(guān)系，協(xié)調(diào)好本部門和其他部門的關(guān)系。協(xié)調(diào)好這些關(guān)系是順利開展工作的必要條件。這不僅是做好各項(xiàng)工作的需要，同時(shí)為了以后長遠(yuǎn)的發(fā)展，也需具備一定的組織協(xié)調(diào)能力。
3心理承受能力
物業(yè)管理的對象是人，又靠人去服務(wù)，物業(yè)管理可以稱作是“人的管理”。俗話說：“一人干事，難稱百人意?！蔽飿I(yè)管理人員往往承擔(dān)著相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)，并經(jīng)常會(huì)被他人誤會(huì)或誤解。在遇到這些比較復(fù)雜的情況下，能夠控制自己的能力即是自控能力，也叫心理承受能力。在物業(yè)服務(wù)中被業(yè)主誤解，是很正常也是在不經(jīng)意間就會(huì)發(fā)生的，這時(shí)往往個(gè)人會(huì)感到承受了很大委屈。遇到這種情況時(shí)，要學(xué)會(huì)克制自己：一要心地坦然，沒做虧心事，不怕弄假成真；二要心胸寬廣，忍辱負(fù)重；三要頭腦清醒，對形成誤解的原因進(jìn)行冷靜、客觀分析，并積極設(shè)法消除誤解；四是要端正態(tài)度，受誤解之后，決不能產(chǎn)生心理障礙，從而失掉前進(jìn)的信心和勇氣。
4創(chuàng)新意識(shí)
作為物業(yè)管理人員來說，除了要關(guān)注物業(yè)產(chǎn)業(yè)方面的科技進(jìn)步和發(fā)展應(yīng)用態(tài)勢，也要具備自我創(chuàng)新能力，對于那些陳舊的管理模式要加以改進(jìn)，要將新的管理技術(shù)與手段結(jié)合自身的物業(yè)特點(diǎn)運(yùn)用到公司制度中。當(dāng)代科技的發(fā)展速度很快，日新月異的技術(shù)進(jìn)步，會(huì)越來越多地應(yīng)用到物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理中來。面對新技術(shù)的挑戰(zhàn)，我們物業(yè)管理行為必須關(guān)注科技進(jìn)步，及時(shí)提高專業(yè)管理技術(shù)，只有這樣，才能增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力、促進(jìn)我們整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步。
5計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力
隨著社會(huì)進(jìn)入數(shù)字信息化時(shí)代，計(jì)算機(jī)已成為人們工作生活中的一部分，掌握計(jì)算機(jī)設(shè)計(jì)與應(yīng)用能力也是物業(yè)管理人員所應(yīng)該具備的。目前，企業(yè)辦公都已經(jīng)進(jìn)入無紙化操作狀態(tài)，在平時(shí)工作中使用一些常用的辦公軟件、繪圖軟件，可以大大提高工作質(zhì)量和工作效率。而且通過網(wǎng)絡(luò)、電子郵件使我們與業(yè)主的溝通更為便捷，能及時(shí)了解業(yè)主的反饋與意見，也能掌握最新物業(yè)行業(yè)動(dòng)態(tài)。特別是對物業(yè)管理層人員，具備此項(xiàng)能力就尤為重要了，因?yàn)樵S多數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)的分析、圖表的設(shè)計(jì)、程序的制作都離不開電腦操作軟件。
6經(jīng)濟(jì)與法律知識(shí)
物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是競爭，競爭是市場經(jīng)濟(jì)生機(jī)和活力的源泉，也是把物業(yè)管理推向一個(gè)更新境地的重要途徑。只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力?，F(xiàn)代社會(huì)是一個(gè)法制的社會(huì)。我國的物業(yè)管理必須實(shí)現(xiàn)有法可依，依法辦事，違法必究的法制化運(yùn)作。所以我們物業(yè)管理人員必須通過對這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的學(xué)習(xí)，可以使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。
1、出臺(tái)《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
目前，經(jīng)過了多次專題論證，已形成《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）并通過了局內(nèi)會(huì)簽，今年8月初將上報(bào)市政府法制辦，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)。出臺(tái)后，我處將與沈陽報(bào)業(yè)集團(tuán)聯(lián)合，對《規(guī)定》大力宣傳，發(fā)揮輿論作用，引起社會(huì)效應(yīng)，使《規(guī)定》深入人心。
2、建立新型住宅區(qū)管理模式
第一，在上半年對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研，起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》的基礎(chǔ)上，下半年，提出《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類實(shí)施意見》并先行在市內(nèi)五區(qū)開展試點(diǎn)工作。對于不同等級(jí)的住宅區(qū)按照“分等定級(jí)，分類管理”的原則，實(shí)行分級(jí)分類指導(dǎo)。特別是對于普通住宅區(qū)的物業(yè)管理，要在充分征求業(yè)主和社區(qū)意見的基礎(chǔ)上，有針對的實(shí)行專項(xiàng)管理服務(wù)，充分保障物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)、業(yè)主的共同利益。
第二，年底前初步建立層次分明的四種管理模式。一是實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅區(qū)；二是鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)單位，因地制宜，借鑒“百步亭”“以人為本”的服務(wù)和建設(shè)理念，形成“開發(fā)建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、社區(qū)自治”三位一體的北方“百步亭”；三是對于暫不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分的原則交由社區(qū)委員會(huì)實(shí)行專項(xiàng)管理；四是實(shí)行專項(xiàng)管理的住宅區(qū)，可通過綜合整治等手段，努力創(chuàng)造物業(yè)管理環(huán)境，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第三，通過上半年對住宅區(qū)的拉網(wǎng)式排查工作，全市具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)244個(gè)，年底前物業(yè)化率要達(dá)到100、規(guī)范化率達(dá)到70。同時(shí)，對年檢不合格的物業(yè)企業(yè)，限期整改，整改不合格的，取消從業(yè)資質(zhì)并登報(bào)公布。
3、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)
一是出臺(tái)《沈陽市前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，堅(jiān)決杜絕誰“誰開發(fā)、誰管理”的模式，創(chuàng)造公開、公平、公正的競爭環(huán)境，從源頭上規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，充分保障物業(yè)管理活動(dòng)中的各方權(quán)益。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不誠信的物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)經(jīng)理人，在實(shí)行考評分制度的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
三是建立區(qū)、街道、業(yè)主委員會(huì)三級(jí)考核機(jī)制，發(fā)揮區(qū)、街道辦事處、社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)的組織、監(jiān)督作用，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為，形成街道、社區(qū)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主四方“共治”的局面，建立起“業(yè)主自治管理、政府基層管理、企業(yè)物業(yè)管理”三位一體的新型管理體制。
四是抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。今年8月份與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)班，逐步提高我市物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)，把專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中。
4、繼續(xù)開展“走進(jìn)物業(yè)大家談”活動(dòng)
下半年，為進(jìn)一步推動(dòng)我市物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會(huì)化進(jìn)程，再次掀起學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹《條例》及其配套文件的熱潮，促進(jìn)《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》的實(shí)施，繼續(xù)與新聞單位聯(lián)合，開展“走進(jìn)物業(yè)大家談”活動(dòng)，使物業(yè)管理更加貼近百姓，更進(jìn)一步掀起人人走向物業(yè)的中。談?wù)J識(shí)、談體會(huì)，使我市的物業(yè)向法制化、規(guī)范化、專業(yè)化的方向健康發(fā)展。同時(shí)，通過該項(xiàng)活動(dòng)，評選出住戶信得過的物業(yè)企業(yè)30家。
二、房屋防汛和安全工作
1、建立和完善防汛責(zé)任制
主要做到躲險(xiǎn)戶、躲險(xiǎn)地點(diǎn)和監(jiān)護(hù)人“三落實(shí)”工作，本著“以人為本，安全第一”的原則，重點(diǎn)是對棄管房，特困戶、低收入戶所在危房的助修力度。落實(shí)房屋搶險(xiǎn)工作職責(zé)，明確誰管房，誰負(fù)責(zé)。特別是危險(xiǎn)房屋落實(shí)治理責(zé)任，進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)督、檢查力度，對重點(diǎn)危險(xiǎn)房屋，派專人進(jìn)行跟蹤落實(shí)。對于危險(xiǎn)房屋處理不及時(shí)的單位，下發(fā)整改通知單，整改不及時(shí)的要嚴(yán)肅處理，確保不倒房、不傷人。
2、進(jìn)一步做好危險(xiǎn)房屋勘察工作
雖然，汛期前已經(jīng)對危險(xiǎn)房屋進(jìn)行過拉網(wǎng)式排查，但當(dāng)前正直主汛期，重點(diǎn)要做好對有危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋進(jìn)一步排查處理。嚴(yán)格按照《關(guān)于做好汛期危險(xiǎn)房屋排險(xiǎn)解危工作的通知》（沈房[20__]79號(hào)）文件要求，切實(shí)地做好汛期危險(xiǎn)房屋的勘察處理工作。
3、認(rèn)真落實(shí)汛期值班、值宿人員崗位責(zé)任制
值班人員要堅(jiān)守崗位，不得出現(xiàn)漏崗、離崗現(xiàn)象。值班、值宿期間密切注視雨情，及時(shí)掌握并迅速可能出現(xiàn)的汛情險(xiǎn)情，同時(shí)做到信息暢通，及時(shí)解決可能發(fā)生的問題。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和當(dāng)局規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。
三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1046萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166。6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收107萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53。4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066。6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16。2萬平方米，歸集購房款3662。8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7。3萬平方米，歸集售房款1605。7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3。5萬平方米，歸集售房款798。1萬元。
3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確20**年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《20**年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會(huì)。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬平方米，竣工量達(dá)60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測算；二是組織人力對全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺(tái)《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭在9月份以當(dāng)局規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會(huì)化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中。
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、當(dāng)局基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
[摘 要]鑒于中國城市化步伐的加快，物業(yè)管理的規(guī)模擴(kuò)大，對物業(yè)管理人才在質(zhì)和量的需求上提升，本課題組通過對湖北武漢的部分物業(yè)管理公司的人才需求進(jìn)行調(diào)查，結(jié)合市場調(diào)查資料，對經(jīng)過31年發(fā)展的物業(yè)管理在人才需求結(jié)構(gòu)、技能及素質(zhì)要求上的特點(diǎn)進(jìn)行剖析，界定了物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標(biāo)的市場定位。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 人才培養(yǎng) 市場需求
近幾年， 我國房地產(chǎn)業(yè)得益于市場經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)、土地的有償使用和住宅的商品化的推動(dòng)，取得了突破性發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的飛速發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示，現(xiàn)在已注冊的物業(yè)服務(wù)公司超過了20000家，員工已過400萬；同時(shí)，物業(yè)總量的30%已實(shí)行物業(yè)管理，發(fā)達(dá)城市超過了60%，深圳等部分城市已超過93%。因此，經(jīng)過這些年的發(fā)展，物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中地位越來越重要。
一、現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員構(gòu)成
依據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)公布的物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報(bào)告表明， 現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員構(gòu)成存在著從業(yè)人員隊(duì)伍建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于行業(yè)的發(fā)展需要，突出表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人奇缺、部分管理人員與所任職務(wù)不匹配、職工隊(duì)伍的專業(yè)技能培訓(xùn)跟不上行業(yè)發(fā)展節(jié)拍等方面。這些制約該行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。
表1 物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員原職位構(gòu)成情況
為了推動(dòng)我國物業(yè)管理行業(yè)更好更快的發(fā)展，洞察物業(yè)管理的發(fā)展方向，明確對專業(yè)人才的需求，掌控人才需求行情，我們課題組于2012年3月對物業(yè)管理專業(yè)人才需求狀況進(jìn)行了調(diào)研。
課題組主要采取的調(diào)研方式有：網(wǎng)絡(luò)調(diào)查、書面問卷、電話咨詢和政府部門數(shù)據(jù)等。主要調(diào)查了武漢市的以下單位：武漢舜愛物業(yè)管理有限公司、湖北億優(yōu)物業(yè)管理有限公司、萬科武漢物業(yè)管理有限公司、武漢水藍(lán)郡物業(yè)管理有限公司、武漢和信物業(yè)管理有限公司等十多家物業(yè)管理公司。調(diào)研涉及到了四類物業(yè)管理企業(yè)，包括居住型、商業(yè)型、行政型與工業(yè)型。同時(shí)也分析了調(diào)研結(jié)果和畢業(yè)生就業(yè)行情，簡析了物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)的市場定位。
二、物業(yè)管理人才需求的專業(yè)調(diào)研結(jié)果
（1）物業(yè)管理人才在需求結(jié)構(gòu)上存在著供需失衡的矛盾
課題組通過調(diào)研分析數(shù)據(jù)后得知由于近幾年寫字樓和居民小區(qū)的增多、舊住宅小區(qū)和公房也實(shí)行物業(yè)管理后導(dǎo)致高級(jí)物業(yè)管理人才比較缺乏，市場供需比為100：69。從武漢市官方公布的數(shù)據(jù)來看，該上半年需要高端物業(yè)管理職位數(shù)接近2500個(gè)，應(yīng)聘者僅有1724人，其中客戶部經(jīng)理、工程管理的需求量相對較高，具有服務(wù)意識(shí)、環(huán)境管理、車輛管理等方面的復(fù)合型人才比較缺乏。
（2）市場對物業(yè)管理專業(yè)人才的要求
課題組通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)用人單位對物業(yè)管理人員在能力、知識(shí)、素質(zhì)、技能等方面的要求如下：
1.遵守職業(yè)道德，有良好的心里素質(zhì)，責(zé)任心強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)好；
2.掌握現(xiàn)代化物業(yè)管理的理論與實(shí)務(wù)、操作技能和管理方法，能夠駕馭一定的管理工作；
3.扎實(shí)的物業(yè)管理實(shí)操技能，譬如公共秩序、園林綠化、水暖施工、通氣通電、鑒定完損等級(jí)、房層的維修、養(yǎng)護(hù)、等；
4.擁有經(jīng)營決策能力、分析能力和市場開拓能力。
5.洞悉國際國內(nèi)物業(yè)管理有關(guān)方針政策和法規(guī)，把握物業(yè)管理發(fā)展方向；
6.需要具備工程設(shè)備設(shè)施管理知識(shí)，了解機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)，懂高端物業(yè)管理中的智能化操作，明白建筑設(shè)備與電器設(shè)備方面的知識(shí)等；
（3）物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生就業(yè)去向
課題組通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)該專業(yè)的畢業(yè)生主要還是選擇物業(yè)管理公司、施工單位、房地產(chǎn)公司等，主要涉及到小區(qū)、飯店、公寓及寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理部門，所從事的工作主要有物業(yè)公司客戶部經(jīng)理助理、維修及保養(yǎng)的工程管理人員、房屋管理與維修專員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師、公共設(shè)施或供暖制冷設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)員等。畢業(yè)生幾乎都能找到理想的工作。
（4）物業(yè)管理從業(yè)人員的受教育程度及培訓(xùn)狀況
課題組通過市場調(diào)查問卷，也發(fā)現(xiàn)2012年武漢市物業(yè)管理從業(yè)人員只有21.5%接受過大學(xué)教育，6.3%接受過物業(yè)管理專業(yè)教育，如下表
三、結(jié)合調(diào)研結(jié)果剖析當(dāng)前物業(yè)管理人才市場需求
（1）物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)普遍偏低、高端人才奇缺，制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展
物業(yè)管理企業(yè)存在人才奇缺的普遍現(xiàn)象，突出表現(xiàn)為：一是傳統(tǒng)型房產(chǎn)管理人才多于創(chuàng)新型物業(yè)管理人才；二是能勝任單一普通崗位工作的人才多于能勝任多個(gè)崗位工作復(fù)合型人才；三是初級(jí)管理人才相對多于高級(jí)管理人才。
物業(yè)管理在我國雖經(jīng)過31年的發(fā)展，但入行的物業(yè)人員絕大多都是非科班出身的，大致來之與以下三個(gè)渠道，一個(gè)是由原房管所職工直接轉(zhuǎn)化而來的且不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式； 第二個(gè)是學(xué)公共管理， 飯店管理且有一定的能力人員， 但不熟悉物業(yè)管理的具體操作方面；第三個(gè)是能勝任基本的物業(yè)管理工作，學(xué)物業(yè)管理出身的中專生，缺乏管理的戰(zhàn)略思維， 在工作中處于被動(dòng)的地位， 沒有駕馭戰(zhàn)略管理的能力。
（2）物業(yè)管理人才培養(yǎng)的層次偏低
當(dāng)前全國開設(shè)的物業(yè)管理專業(yè)教育層次主要集中于大專層次，開設(shè)本科的比較少，開設(shè)物業(yè)管理碩士研究生的高校沒有，有這個(gè)研究方向，但是沒有這個(gè)專業(yè)。進(jìn)而導(dǎo)致高端的物業(yè)管理人才難以培養(yǎng)出來，而且高校物業(yè)管理教師的師資也達(dá)不到教授物業(yè)管理的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)代化的物業(yè)管理的發(fā)展，大專層次已經(jīng)滿足不了市場的需求。
（3）產(chǎn)品定位與市場脫節(jié)
當(dāng)前物業(yè)管理專業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)大多定位為“為物業(yè)管理行業(yè)培養(yǎng)高層次實(shí)用型高級(jí)管理人才”，其培養(yǎng)模式主要有以服務(wù)理念為中心的深圳模式、以技能為中心的上海模式和復(fù)合型的物業(yè)管理人才的背景模式三大培養(yǎng)模式。
深圳模式側(cè)重于培養(yǎng)學(xué)生與業(yè)主的公關(guān)技巧，其培養(yǎng)的人才擅于交流溝通，能以高質(zhì)量的服務(wù)取勝，有利于塑造企業(yè)形象。但是對物業(yè)管理技術(shù)類工作掌控不了，遇到一些實(shí)際的技術(shù)難題解決不了，難勝任基礎(chǔ)性的管理工作。
上海模式的培養(yǎng)目標(biāo)是熟知現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備與設(shè)施運(yùn)行及維護(hù)技術(shù)的管理人才，學(xué)生雖說能駕馭一些技術(shù)性問題，但是缺乏管理理念和經(jīng)營決策意識(shí)，難擔(dān)任總體性管理崗位。
北京模式吸取了前兩者的長處，繼而培養(yǎng)出的人才既具備一定的管理學(xué)知識(shí)，也能掌控物業(yè)管理的各類基本實(shí)務(wù)性問題，但是在有限的教學(xué)課時(shí)內(nèi)設(shè)計(jì)安排課程難以達(dá)到對二者的兼顧， 容易出現(xiàn)顧此失彼，有失偏頗。
上述三種模式解決為物業(yè)管理行業(yè)培養(yǎng)高層次實(shí)用型高級(jí)管理人才的人才定位與物業(yè)現(xiàn)實(shí)需要之間不對接，在人才培養(yǎng)定位上產(chǎn)品定位不符合市場需求。
四、市場需求的物業(yè)管理人才定位是物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目管理處一級(jí)的基層管理人才
從課題組調(diào)研的物業(yè)企業(yè)及其他的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置分析得出大多公司都實(shí)行二級(jí)管理模式即公司下設(shè)項(xiàng)目管理處，主要的崗位設(shè)置為公司各部門及管理處管理者、各類管理人員、工程維修人員等。這類管理模式使得物業(yè)企業(yè)大致需要這兩類人才：一是基層管理者和其他管理人員，他們大約占企業(yè)員工總數(shù)的25%-30%；二是技術(shù)類人才即工程維修人員、保潔人員和保安人員等，他們大致占企業(yè)員工總數(shù)的30%-35%。有的公司也選擇把保潔綠化、治安消防業(yè)務(wù)外包出去。這些人才所占比重比較大，他們能力的高低直接影響到物業(yè)行業(yè)發(fā)展的好壞。
課題組認(rèn)為現(xiàn)在專業(yè)的物業(yè)管理人才可通過校企合作、工學(xué)結(jié)合來為社會(huì)培養(yǎng)優(yōu)秀的人才，這樣他們可以雙證（畢業(yè)證、崗位技能證書）提高自身的優(yōu)勢和競爭力，讓畢業(yè)學(xué)生具備扎實(shí)的物業(yè)管理方面的綜合素質(zhì)和能力，成為符合物業(yè)項(xiàng)目管理要求的技能型、應(yīng)用型人才。同時(shí)我們也應(yīng)該注意到這樣培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目管理處一級(jí)的基層管理人才可以使該專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)定位由模糊到清晰、由籠統(tǒng)到具體、在教學(xué)實(shí)踐中變得切實(shí)可行，具有可操作性。
綜上所述， 物業(yè)管理是一個(gè)朝陽、新興、發(fā)展上升空間大行業(yè)， 人才對這個(gè)新行業(yè)來說， 有不可小覷的作用。通過課題組的調(diào)研，我們提出高職院校物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)人才的市場定位：符合物業(yè)項(xiàng)目管理處一級(jí)的基層管理崗位要求的技能型、應(yīng)用型物業(yè)管理專門人才。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞]城市住宅小區(qū) 物業(yè)管理 問題與對策
改革開放以來,住宅建設(shè)飛速發(fā)展,大量住宅小區(qū)投入使用,帶來了管理工作的變化,國外專業(yè)化管理經(jīng)驗(yàn)被引入,取得了較好的效果,并帶動(dòng)了全國物業(yè)管理工作的起步發(fā)展。然而,隨著它的蓬勃發(fā)展,接踵而來的種種問題也時(shí)不時(shí)地困擾著這個(gè)朝陽行業(yè)。目前物業(yè)管理法制的滯后,體制不健全、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題,是一項(xiàng)長期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。
一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對住宅物業(yè)管理工作的要求越來越高。他們認(rèn)為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施科學(xué)有效地結(jié)合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析,發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。
1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后
盡管《物權(quán)法》出臺(tái),又有此前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。
現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
2.開發(fā)商遺留問題
從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因?yàn)槲飿I(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題,而是由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。
3.業(yè)主缺乏自我約束
由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。
二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析
切實(shí)解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務(wù)水平,完善物業(yè)管理服務(wù)功能,對促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展,構(gòu)建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。
1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)
(1)物業(yè)管理的早期介入
物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項(xiàng)目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等階段,站在業(yè)主的角度,從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。
(2)積極開展招投標(biāo)機(jī)制
在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期,人們還不適應(yīng)市場的選擇,因此政府應(yīng)加大工作力度,首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行,多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng),進(jìn)行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。
(3)建立物業(yè)管理信用檔案
政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會(huì)建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級(jí)政府部門和社會(huì)公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會(huì)公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。
2.嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
針對開發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時(shí),以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。
物業(yè)的承接查驗(yàn)是一個(gè)復(fù)雜的過程,它涉及的建筑工程技術(shù)和許多法律法規(guī)的問題。因此,承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意:
(1)在承接查驗(yàn)前,物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗(yàn)收的相關(guān)問題,如:交接雙方的人員、驗(yàn)收各分類的時(shí)間、注意事項(xiàng)等,統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確驗(yàn)收程序,明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
(2)承接查驗(yàn)不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量,還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型,并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收報(bào)告簽字后生效。
(3)對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題,屬必須改正的,應(yīng)書面報(bào)請建設(shè)施工單位返修,一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修期限,屬于無法返修的項(xiàng)目,應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見形成備忘錄備案。
(4)為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行,對驗(yàn)收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試。在此期間,工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,要注意物業(yè)管理公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。
3.培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作
(1)增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力
由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識(shí),不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)主的自覺性。
(2)借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作
過去,業(yè)主委員會(huì)的成立是由開發(fā)企業(yè)來選舉的。新的物業(yè)管理?xiàng)l例改為應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下,成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。同時(shí),當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后,到房地產(chǎn)部門備案,并接受居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)。因此,可將業(yè)主委員會(huì)的成立納入政府的派出機(jī)構(gòu),居委會(huì)或社區(qū)監(jiān)管的范疇,這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè),同時(shí)又確保業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成員有較高的素質(zhì),規(guī)范的運(yùn)行。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí),社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解,化解糾紛,及時(shí)解決問題。
(3)政府推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)
由于業(yè)主對物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作,同時(shí)對于物業(yè)管理公司來說,面對業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時(shí)間耗費(fèi)在業(yè)主委員會(huì)的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時(shí)可以組建一個(gè)第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。
第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會(huì)。
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突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案【物業(yè)】
1．總則
1.1編制目的
為科學(xué)有效應(yīng)對我市物業(yè)管理區(qū)域可能出現(xiàn)的安全突發(fā)事件，規(guī)范應(yīng)急處置工作，切實(shí)消除我市物業(yè)管理區(qū)域安全隱患，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共安全，特制定本預(yù)案。
1.2編制依據(jù)
《中華人民共和國突發(fā)事件應(yīng)對法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定。
1.3編制范圍
本預(yù)案適用于全市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事件的應(yīng)急處置工作。
1.4編制工作原則
1.4.1以塊為主，屬地管理。安全事件發(fā)生后，在各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)下，堅(jiān)持條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理，實(shí)行區(qū)（市）管理制，建立靈活快速、功能全面的預(yù)警和應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制。
1.4.2以人為本，依法規(guī)范。以保障人民群眾的生命安全為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，最大限度地減少安全事件造成的人員傷亡和危害；應(yīng)急預(yù)案要符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，要與相關(guān)政策相銜接，要依法行政，依法實(shí)施應(yīng)急預(yù)案。
1.4.3預(yù)防為主，平戰(zhàn)結(jié)合。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實(shí)預(yù)防為主的思想，樹立常備不懈的觀念，經(jīng)常性地做好應(yīng)對安全事件發(fā)生的思想、預(yù)案、機(jī)制和工作等方面的準(zhǔn)備。建立安全應(yīng)急處置專業(yè)小組，加強(qiáng)管理人員安全方面工作的培訓(xùn)力度，定期組織企業(yè)員工、小區(qū)居民進(jìn)行安全應(yīng)急演練。
2．組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)
2.1指揮機(jī)構(gòu)
按照安全應(yīng)急工作的需要，成立物業(yè)管理安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市物業(yè)辦主任擔(dān)任組長，組員由各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門負(fù)責(zé)人組成。
2.2工作機(jī)構(gòu)
物業(yè)管理安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市物業(yè)辦，主任張宣文，常務(wù)副主任王西濤。辦公室職責(zé)：統(tǒng)一協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全督查工作，對重點(diǎn)問題提出指導(dǎo)性意見；組織召開安全工作聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)部署上級(jí)有關(guān)安全工作的指示精神和相關(guān)文件的傳達(dá)；及時(shí)向上級(jí)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)重大事項(xiàng)和突發(fā)事件的應(yīng)急處理情況；其它內(nèi)部工作事項(xiàng)的通知、協(xié)調(diào)等工作。
2.3成員單位及職責(zé)
各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門成立相應(yīng)組織機(jī)構(gòu)，確立專門辦事機(jī)構(gòu)、專職工作人員，根據(jù)本區(qū)域的實(shí)際情況，明確職責(zé)分工，認(rèn)真組織督促、落實(shí)安全工作，及時(shí)處理解決安全工作中的問題，強(qiáng)化工作措施，加強(qiáng)安全檢查工作的監(jiān)督和檢查工作。
2.4督察長效機(jī)制
由各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門抽調(diào)精通業(yè)務(wù)、責(zé)任心強(qiáng)的1-2名工作人員，組成2個(gè)督導(dǎo)組，定期對各區(qū)（市）的安全工作進(jìn)行指導(dǎo)、督察，并提出指導(dǎo)意見。各區(qū)（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)成立相應(yīng)檢查小組，對轄區(qū)內(nèi)的安全隱患進(jìn)行全面督察，并將檢查情況整理匯總及時(shí)上報(bào)。
2.5信息報(bào)送和處理
2.5.1各區(qū)（市）物業(yè)行政主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立安全事件信息快速報(bào)送制度。制定應(yīng)急值守制度、應(yīng)急報(bào)告制度和應(yīng)急舉報(bào)制度，及時(shí)準(zhǔn)確的向有關(guān)部門報(bào)送信息。
2.5.2各區(qū)（市）物業(yè)行政主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定及時(shí)向上級(jí)部門報(bào)告有關(guān)安全事件的應(yīng)急處置或完成情況。
2.5.3在安全事件應(yīng)急處置中，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)實(shí)行24小時(shí)值班，隨時(shí)通報(bào)情況，及時(shí)、準(zhǔn)確反饋信息。
2.5.4物業(yè)管理安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)收集、匯總各類安全信息，經(jīng)過分析研究后，及時(shí)通報(bào)相關(guān)單位。
2.6指揮和協(xié)調(diào)
2.6.1各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)采取有效措施確保政令暢通。屬于跨區(qū)域的協(xié)調(diào)工作，由物業(yè)管理安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指揮。
2.6.2應(yīng)急預(yù)案啟動(dòng)后，各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照有關(guān)部門的規(guī)定落實(shí)相關(guān)安全工作。
3．重點(diǎn)區(qū)域和部位的安全工作
3.1物業(yè)管理區(qū)域的高層建筑、商場、寫字樓的各種設(shè)備設(shè)施，如配電室、泵房、中央空調(diào)機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、電梯機(jī)房等存在的設(shè)施缺損和因不能使用所造成的安全隱患。
3.2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章建筑、違章搭蓋占用防火間距、消防通道、疏散通道等安全隱患，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出租房屋、沿街店面存在的安全隱患，在建筑周圍空中和地面設(shè)置影響應(yīng)急車輛通行的安全隱患。
3.3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)急設(shè)施的整治，設(shè)施無法正常使用或因被偷盜等原因缺損造成的安全隱患。
3.4物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車場因車輛集中停放造成的安全隱患，以及停車場內(nèi)因缺損或不能使用的應(yīng)急設(shè)施造成的安全隱患。
3.5物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在集生產(chǎn)、銷售、儲(chǔ)存、居住為一體的“三合一”、“多合一”建筑和小商場、小餐飲場所、小旅館、小歌舞娛樂、小網(wǎng)吧、小美容洗浴、小學(xué)校（幼兒園）、小醫(yī)院（診所）、小生產(chǎn)加工企業(yè)這些“九小場所”，以及擅自改變建筑使用功能的倉庫、勞動(dòng)密集生產(chǎn)車間、員工集體宿舍集生產(chǎn)、銷售、居住為一體的建筑物的安全隱患。
3.6物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在易燃易爆化學(xué)物品生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營場所存在的安全隱患。
4．安全工作完善事項(xiàng)
4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對公共區(qū)域安全防范的重點(diǎn)部位設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，可能引發(fā)人身傷亡事故的部位或場所要設(shè)置統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌且醒目的警示標(biāo)識(shí)，告示注意事項(xiàng)，明確禁止行為。
4.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主的自我檢查防范予以告示，提醒業(yè)主對雨蓬、花架、曬衣架、空調(diào)室外機(jī)架和陽臺(tái)扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等行為，強(qiáng)化自我安全防范意識(shí)。
4.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對公共區(qū)域安全防范重點(diǎn)部位的日常巡查，加強(qiáng)對管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施及公共設(shè)施設(shè)備定期巡查并做好巡查紀(jì)錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，不留隱患。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進(jìn)行回訪，增強(qiáng)安全系數(shù)。
4.4物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況的變化及時(shí)修訂公共區(qū)域安全防范預(yù)案，要對安全防范應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行全面檢查、調(diào)整完善，明確安全防范應(yīng)急處理程序。
4.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照市政府的有關(guān)規(guī)定，對已制定的惡劣天氣安全防范應(yīng)急預(yù)案，加強(qiáng)執(zhí)行力度，強(qiáng)化值班制度，凡遇惡劣天氣，要立即行動(dòng)，按照責(zé)任分工和要求全面做好安全工作。
4.6物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域出入口實(shí)行定時(shí)值班和巡查，推行24小時(shí)安全防范制度，對符合條件的小區(qū)要嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)客人、車輛出入登記制度，并確保小區(qū)內(nèi)車輛停放有序。
4.7物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加大對小區(qū)安全防范的投入，提高技術(shù)防范水平。對已實(shí)施樓宇對講、電控防盜、家庭防盜報(bào)警、小區(qū)重點(diǎn)部位監(jiān)控等技防工程的應(yīng)加強(qiáng)維護(hù)。
5．緊急處置
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)高度重視物業(yè)管理安全工作，把做好安全工作提高到事關(guān)群眾生命財(cái)產(chǎn)安全、事關(guān)構(gòu)建和諧社會(huì)的大局來認(rèn)識(shí)。加強(qiáng)檢查、監(jiān)督、落實(shí)小區(qū)的安全工作。
物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人作為管理小區(qū)安全工作的第一責(zé)任人，要把安全工作提到當(dāng)前企業(yè)的頭等大事來抓。如有安全問題發(fā)生，應(yīng)在第一時(shí)間向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并及時(shí)趕到現(xiàn)場解決處理。
6．后果評估
6.1安全事件應(yīng)急處置完畢后，各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門要查明導(dǎo)致引發(fā)安全事件的原因。屬責(zé)任事故的，要查明責(zé)任人及各自責(zé)任的大小，并擬寫調(diào)查報(bào)告及時(shí)報(bào)送相關(guān)部門。
6.2通過總結(jié)，找出預(yù)警和處置環(huán)節(jié)中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，逐步完善應(yīng)急機(jī)構(gòu)，提高預(yù)警和應(yīng)急處置能力，提升管理水平，避免類似事件再次發(fā)生。
7.監(jiān)督管理
7.1預(yù)案演練
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年應(yīng)組織一至兩次安全事件應(yīng)急預(yù)案的演練。演練前要明確演練的內(nèi)容和目標(biāo)，制定周密的演練計(jì)劃。對參與演練的人員要進(jìn)行安全教育并落實(shí)安全措施。演練范圍內(nèi)要設(shè)置明顯的標(biāo)識(shí)并事先通知演練范圍內(nèi)的人員。演練后對演練效果進(jìn)行評估并作好總結(jié)。
7.2宣傳
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用板報(bào)、宣傳欄和社區(qū)刊物等宣傳途徑在小區(qū)內(nèi)積極開展安全知識(shí)專題宣傳，做到家喻戶曉、人人皆知。努力營造安全工作的良好氛圍。
7.3獎(jiǎng)勵(lì)和責(zé)任
7.3.1對在安全應(yīng)急處置工作中做出特殊貢獻(xiàn)的先進(jìn)集體和個(gè)人，由各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門及時(shí)向有關(guān)部門通報(bào)并給予表彰。
7.3.2對不服從有關(guān)行政管理部門調(diào)遣，玩忽職守，失職、瀆職的、延誤時(shí)機(jī)造成損失的單位或個(gè)人，依法處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
7.4監(jiān)督檢查
7.4.1各區(qū)（市）物業(yè)行政管理部門應(yīng)每月指派專人對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)責(zé)令整改。市物業(yè)行政管理部門將定期組織全市范圍的安全隱患巡查工作。
對于整改不利，存在問題較為嚴(yán)重的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將予以嚴(yán)肅處理，并將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
7.4.2物業(yè)管理安全工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)同有關(guān)行政部門對本預(yù)案進(jìn)行監(jiān)督檢查，保障各項(xiàng)措施落實(shí)到位。
8．預(yù)案更新
市物業(yè)行政管理部門將根據(jù)實(shí)際情況以及有關(guān)法律、法規(guī)修改情況，對本預(yù)案及時(shí)進(jìn)行修改、完善。
9．預(yù)案實(shí)施時(shí)間
本預(yù)案自印發(fā)之日起實(shí)施。
突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案【學(xué)?！?/p>
一、指導(dǎo)思想
根據(jù)公安河?xùn)|分局內(nèi)?？频墓ぷ饕?，為有效防止各種突發(fā)事件和維護(hù)我校安全穩(wěn)定，保證學(xué)校教育教學(xué)秩序順利進(jìn)行，為有效預(yù)防、及時(shí)控制和消除校園重大突發(fā)事件的危害，保障師生身體健康與生命安全，維護(hù)學(xué)校正常的教育教學(xué)秩序，全面提高應(yīng)對恐怖和暴力能力，根據(jù)我校實(shí)際情況特制定校園突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。
二、組織機(jī)構(gòu)
1、組長： 校長
副組長：副校長、總務(wù)主任、德育主任
組員：全校教職員工
財(cái)產(chǎn)安全管理小組：
組長：出納 組員：班主任老師
綜合治理安全小組
組長：會(huì)計(jì) 組員：男教師
教學(xué)安全小組
組長：教導(dǎo)主任 組員：全校教師
2、工作職責(zé)
學(xué)校發(fā)生或接到突發(fā)安全事故后，要在事故現(xiàn)場指揮救援行動(dòng)，并及時(shí)向公安、交警、衛(wèi)生、消防等相關(guān)部門匯報(bào)和請求援助，同時(shí)向河?xùn)|區(qū)教育局“突發(fā)事件領(lǐng)導(dǎo)小組”及時(shí)報(bào)告。要本著“先控制，后處置，救人第一，減少損失”的原則，果斷處理積極搶救指揮現(xiàn)場師生離開危險(xiǎn)區(qū)域，保護(hù)好學(xué)校貴重物品，維護(hù)現(xiàn)場秩序做好事故現(xiàn)場保護(hù)工作，做好善后處理工作。
（一）校園內(nèi)犯罪分子持刀行兇事件應(yīng)急預(yù)案
本應(yīng)急程序的要點(diǎn)是：迅速集結(jié)優(yōu)勢力量阻止犯罪分子行兇。
1、獲得事件信息的任何人都應(yīng)當(dāng)在第一時(shí)間向值班干部和學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并同時(shí)撥打110報(bào)警。
2、值班干部或任何工作人員立即組織現(xiàn)場人員，迅速建立警戒線，使犯罪分子無法靠近學(xué)生，防止事態(tài)擴(kuò)大。
3、應(yīng)急領(lǐng)導(dǎo)小組宣布學(xué)校進(jìn)入全面應(yīng)急狀態(tài)，立即實(shí)施應(yīng)急救援行動(dòng)。
4、集結(jié)優(yōu)勢力量，攜帶防衛(wèi)器械，與犯罪分子周旋勸阻與制止犯罪行為，為警方援助贏得時(shí)間，在有利條件下設(shè)法制服犯罪分子。
5、盡快把所有學(xué)生和無關(guān)人員撤離至安全區(qū)域。
6、救護(hù)受傷學(xué)生和其他傷員。
7、實(shí)施事件現(xiàn)場警戒，阻止無關(guān)人員進(jìn)入學(xué)校，維護(hù)現(xiàn)場秩序，防范別有用心的人肇事，引導(dǎo)外部救援人員進(jìn)入事件現(xiàn)場。
8、事件發(fā)生后，學(xué)校應(yīng)即向教育主管部門報(bào)告。
（二）校園內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑人物應(yīng)急程序
本應(yīng)急程序的要點(diǎn)是：迅速采取措施控制可疑人物
1、在校園內(nèi)發(fā)現(xiàn)形跡可疑，四處游蕩，可能作案的可疑人物，在場人員都應(yīng)當(dāng)立即向值班干部和校領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。
2、學(xué)校保安人員和領(lǐng)導(dǎo)指派人員要立即對此人進(jìn)行詢問，同時(shí)把他的行動(dòng)限制在局部區(qū)域內(nèi)。
3、若此人自述進(jìn)入校園的目的明顯缺乏可信度，無人證、物證可以證明，甚至說話前后矛盾，蠻不講理，保安人員應(yīng)當(dāng)將其帶入辦公室進(jìn)行進(jìn)一步盤問。
4、若有證據(jù)表明此人是危險(xiǎn)人物或犯罪嫌疑人，應(yīng)立即打110報(bào)警由警，由警方帶走作進(jìn)一步調(diào)查。
5、若可疑人物在盤問時(shí)奪路逃跑，單位人員應(yīng)當(dāng)將其相貌、身高、衣著及其它特征和逃走方向向警方報(bào)告，同時(shí)，學(xué)校應(yīng)當(dāng)做好此人再一次闖入校園作案的思想準(zhǔn)備和預(yù)案準(zhǔn)備。
6、在整個(gè)過程中，學(xué)校應(yīng)采取切實(shí)有效的措施，防范可疑人物使用暴力，要確保周圍人員的安全。
7、學(xué)校應(yīng)把事件情況及時(shí)向教育行政主管部門報(bào)告。
（三）校園內(nèi)發(fā)現(xiàn)可疑物品的應(yīng)急程序
本應(yīng)急程序的要點(diǎn)是：防范易燃易爆有毒有害物品傷害事故
1、收到可疑郵包或發(fā)現(xiàn)可疑物品的任何人員都要在第一時(shí)間向值班干部和領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。
可疑物品是指：物品外表、重量、氣味可疑，不是本單位的物品，也從無看到過此種物品不知此物品有何用途，為何會(huì)擺放在學(xué)校某處。
2、發(fā)現(xiàn)可疑郵包和可疑物品的任何人員，都不應(yīng)當(dāng)試圖打開或隨意擺弄它，要禁止在周圍唄煙或使用手機(jī)，對講機(jī)或發(fā)動(dòng)機(jī)動(dòng)車輛等。
3、學(xué)校應(yīng)當(dāng)指定有專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行初步鑒別，判斷是不是危險(xiǎn)物品，若不能排除危險(xiǎn)物品，應(yīng)立即打110報(bào)警請警方專業(yè)人員進(jìn)行檢測和處理。
4、若可疑郵包和物品被警方確定為危險(xiǎn)物品，學(xué)校應(yīng)立即在其周圍設(shè)置警戒線，無關(guān)人員應(yīng)立即撤離，并采取嚴(yán)密的防范措施。
5、學(xué)校應(yīng)當(dāng)配合警方組織人員在校園其它區(qū)域搜尋檢查，確定在校園內(nèi)是否還有其它可疑物品。
6、學(xué)校配合警方開展各項(xiàng)處理工作，并及時(shí)向教育行政主管部門報(bào)告。
（四）飲用水污染事件處理辦法
發(fā)現(xiàn)學(xué)校飲用水污染，要緊急對水源進(jìn)行有效隔離，并立即向衛(wèi)生部門和領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告，同時(shí)組織相關(guān)人員對中毒者進(jìn)行救治。
（五）校園爆炸事件處理辦法。
學(xué)校發(fā)生爆炸事件后，迅速組織人員進(jìn)行救援，并立即向公安等部門和領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告。及時(shí)設(shè)置隔離帶，封鎖和保護(hù)現(xiàn)場，迅速疏散師生，迅速采取有效措施消除繼發(fā)性危險(xiǎn)，防止次生事故發(fā)生。要認(rèn)真配合公安消防部門做好物證搜尋、排除險(xiǎn)情工作，防止再次發(fā)生爆炸事故。
（六）火災(zāi)事故處理辦法。學(xué)校發(fā)生火災(zāi)事故，第一時(shí)間全力組織師生疏散和自救工作，同時(shí)立即向119指揮中心和領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告，安排人員配合消防部門組織救人和滅火搶險(xiǎn)工作。同時(shí)配合醫(yī)療機(jī)構(gòu)妥善安置受傷人員。
（七）食物中毒事件處理辦法。學(xué)校發(fā)生師生食物中毒事件，立即向衛(wèi)生部門和領(lǐng)導(dǎo)小組報(bào)告，并迅速組織人員將中毒者送至附近醫(yī)院進(jìn)行救治。
突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案【企業(yè)】
為全面落實(shí)“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的方針，切實(shí)搞好廠區(qū)安全工作，認(rèn)真做好各種突發(fā)事件應(yīng)對工作，將可能發(fā)生的事故降到最低限度，根據(jù)《安全生產(chǎn)法》、《浙江省安全生產(chǎn)條例》、和上級(jí)有關(guān)部門要求，結(jié)合公司實(shí)際情況，制定以下應(yīng)急預(yù)案。
一.組織機(jī)構(gòu)及主要職責(zé).
公司成立突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案領(lǐng)導(dǎo)小組，組長黨支部書記xx同志擔(dān)任，副組長由生產(chǎn)經(jīng)理xx、技術(shù)經(jīng)理xx同志擔(dān)任，成員由部門、車間負(fù)責(zé)人組成，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)指揮組，搶險(xiǎn)組和后勤保障組。
1.指揮組由xx、xx組成。在第一時(shí)間突發(fā)事件的相關(guān)情況，第一時(shí)間組織員工疏散，第一時(shí)間組織員工自救，保證員工人身安全，第一時(shí)間保證公司財(cái)產(chǎn)和員工財(cái)產(chǎn)安全，第一時(shí)間組織協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。
2.搶險(xiǎn)組：由20名員工組程：由xx任組長，xx任副組長，組員由xx、xx、xx、xx、xx、xx承擔(dān)危難工作，在保證自身安全的前提下完成任務(wù)。
3.后勤保障組：由6名同志組成，xx任組長，xx為副組長，組員由xx、xx擔(dān)物資裝備供應(yīng)，切實(shí)保證突發(fā)事件工作所需。
二.突發(fā)事件應(yīng)急救援預(yù)案措施
1.發(fā)生一般火警、火災(zāi)事故、設(shè)備事故、人身傷害事故及其他突發(fā)事件，當(dāng)班值班人員應(yīng)立即報(bào)告車間、部門和公司領(lǐng)導(dǎo)，逐級(jí)上報(bào)。火警火災(zāi)撥打119請求救援。人身傷亡事故應(yīng)立即送醫(yī)院治療，或撥打120請求救援，但不管是哪類事故，搶險(xiǎn)救護(hù)時(shí)都要先切斷電源或采取防護(hù)措施后再組織救護(hù)，防止事態(tài)擴(kuò)大。
2.發(fā)生重大火災(zāi)事故，應(yīng)立即切斷電源，迅速向公司匯報(bào)，公司逐級(jí)向上反映。崗位人員撥打119救援電話請求援后，首先組織自救，使用現(xiàn)場的滅火器進(jìn)行滅火，根據(jù)著火部位、性質(zhì)也可用現(xiàn)場備用的防火沙、土、水進(jìn)行滅火，電氣火災(zāi)要用干粉滅火器，變壓器、油罐等用水冷卻時(shí)，人要遠(yuǎn)離，嚴(yán)防爆炸傷人，待消防專業(yè)人員趕到后，在專業(yè)人員指揮下配合滅火。
3.發(fā)生人身傷亡事故，發(fā)現(xiàn)人員要立即向班組長、車間主任、部門、公司逐級(jí)上報(bào)后，還要通知醫(yī)院工傷搶救小組，立即趕赴現(xiàn)場組織救援。若傷部位屬擦傷、碰傷、壓傷等要及時(shí)用消炎止痛藥物擦洗患處，若為出血嚴(yán)重，要用干凈布料進(jìn)行包扎止血。若傷者發(fā)生骨折要保持靜從事靜臥。若發(fā)生嚴(yán)重?zé)齻?、燙傷，要立即用冷水沖洗30分鐘以上，若傷者已昏迷、休克，要立即抬至通風(fēng)良好的地方，進(jìn)行人工呼吸或按摩心臟，待醫(yī)生到達(dá)后立即送醫(yī)院搶救。
4.若發(fā)生食物中毒事故，救援人員在救援時(shí)要了解中毒原因，迅速把中毒人員抬至通風(fēng)良好處進(jìn)行一般性搶救，并立刻送往醫(yī)院搶救。
5.發(fā)生重大設(shè)備事故，要立即報(bào)告，同時(shí)停止設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)，處理事故時(shí)，要有專業(yè)人監(jiān)護(hù)。嚴(yán)格執(zhí)行檢修程序和停送電確認(rèn)制度，防止打亂仗，冒險(xiǎn)作業(yè)。
6.發(fā)生爆炸事故，要立即關(guān)閉爆炸源，若有人員傷亡，按人員傷亡預(yù)案救援。
7.發(fā)生各類事故都要保護(hù)好現(xiàn)場，待事故調(diào)查分析處理。
三.注意事項(xiàng)
1.突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員要保證24小時(shí)開機(jī)，認(rèn)真做好各項(xiàng)預(yù)防工作，隨時(shí)準(zhǔn)備應(yīng)付各類突發(fā)事件發(fā)生。
