發(fā)布時(shí)間：2023-07-07 16:26:18
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：商品房備案；檔案管理；三個(gè)體系；內(nèi)容；途徑
中圖分類(lèi)號(hào)：G271文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)
科學(xué)發(fā)展觀是新時(shí)期我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的重要戰(zhàn)略思想，它強(qiáng)調(diào)的是“以人為本”，也是科學(xué)發(fā)展觀的精髓，檔案“三個(gè)體系”建設(shè)就很好的體現(xiàn)了新時(shí)期對(duì)檔案建設(shè)“以人為本”思想的新要求。一直以來(lái)，我國(guó)各個(gè)檔案管理單位在檔案管理工作中都過(guò)于注重物輕于人，重于事輕于人，因此這也是檔案工作中的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。對(duì)于房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，為了加強(qiáng)預(yù)售商品房產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，提高商品房交易信息的透明度，規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，保障交易公平、公正，切實(shí)維護(hù)商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益,加強(qiáng)對(duì)預(yù)售商品房的備案管理非常必要，為此，商品房備案檔案管理工作必須基于“以人為本”這樣一個(gè)重大的戰(zhàn)略思想，建立符合新時(shí)期檔案工作特點(diǎn)，符合社會(huì)發(fā)展需求的檔案指導(dǎo)思想和工作目標(biāo)，這不但事關(guān)檔案事業(yè)未來(lái)的發(fā)展，而且能夠更好的服務(wù)于人民。按照科學(xué)發(fā)展觀以人為本的重要指導(dǎo)思想，建立商品房備案檔案“三個(gè)體系”：檔案資源體系、檔案利用體系和檔案安全體系。對(duì)于房地產(chǎn)管理部門(mén)檔案管理工作者來(lái)說(shuō)，必須要掌握扎實(shí)的檔案工作和商品房備案相關(guān)法律法規(guī)等理論知識(shí)，同時(shí)還要以本職工作為基礎(chǔ)，豐富“三個(gè)體系”建設(shè)的內(nèi)涵，在商品房備案檔案管理工作中開(kāi)展“三個(gè)體系”建設(shè)理論與實(shí)踐的探索，為房地產(chǎn)管理部門(mén)在新時(shí)期檔案管理工作與社會(huì)的全面接軌做出努力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)檔案管理工作新的跨越式發(fā)展。
二、商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的內(nèi)容與作用
（一）商品房備案檔案資源體系建設(shè)
如何建立商品房備案檔案資源體系，是實(shí)現(xiàn)其“三個(gè)體系”建設(shè)的基礎(chǔ)，源頭上要注重材料的形成和收集工作。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)在《檔案法》規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)工作活動(dòng)中形成的有保存價(jià)值的各種文字、圖片、數(shù)據(jù)、聲像等資料，認(rèn)真履行按期全部移交和集中保存檔案的職責(zé)，并進(jìn)行整理和歸檔，只有這樣才能形成門(mén)類(lèi)齊全、載體多樣的檔案資源庫(kù)。
（二）商品房備案檔案利用體系建設(shè)
以往在房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案利用工作中，方式單一，被動(dòng)服務(wù)情況突出，為了滿(mǎn)足多形式、多渠道、全方位的查找利用檔案信息資源的需要，就要廣泛運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)。隨著電子計(jì)算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)在各行各業(yè)的普遍使用，檔案資源的網(wǎng)絡(luò)共享實(shí)現(xiàn)了全社會(huì)方便、快捷、高效的使用檔案，并覆蓋全社會(huì)的檔案利用體系，從而實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的最終目的。
（三）商品房備案檔案安全體系建設(shè)
房地產(chǎn)管理部門(mén)在進(jìn)行商品房備案檔案建設(shè)管理時(shí)，必須要很好的考慮檔案合理流向和安全保存，實(shí)現(xiàn)被登記人個(gè)人信息的保密，保證備案登記信息不會(huì)隨意流出，嚴(yán)格遵守國(guó)家《檔案法》規(guī)定涉及檔案安全和保密的法律法規(guī)，建立合理的檔案管理機(jī)制與對(duì)應(yīng)的安全制度，從而保證一旦出現(xiàn)突發(fā)事件能夠及時(shí)對(duì)商品房備案檔案資料進(jìn)行搶救和保護(hù)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)檔案全方位的有效組織、管理和控制。特別是隨著電子信息技術(shù)的迅速發(fā)展，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)應(yīng)用到了各行各業(yè)，利用網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)檔案資源共享已經(jīng)在全社會(huì)普及，因此保證檔案的安全尤為重要。
三、商品房備案檔案建立“三個(gè)體系”的有效途徑
在明確了商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論和其建設(shè)的內(nèi)容與作用基礎(chǔ)上，如何在房地產(chǎn)管理部門(mén)全面開(kāi)展商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)檔案管理工作的跨越式發(fā)展。本研究結(jié)合自己的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出建設(shè)商品房備案檔案“三個(gè)體系”的有效途徑：
（一）快速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型
首先要從商品房備案檔案的基礎(chǔ)著手，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的檔案管理工作理念，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)商品房備案檔案向數(shù)字化多元檔案的建設(shè)，只有這樣才能為實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案管理的“三個(gè)體系”奠定基礎(chǔ)。要想更好的與社會(huì)接軌，就必須加快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)的檔案工作轉(zhuǎn)型，同時(shí)在單位里盡最大努力爭(zhēng)取資金為商品房備案檔案管理工作的設(shè)施提供支持，加大在房地產(chǎn)管理部門(mén)內(nèi)部、房地產(chǎn)企業(yè)之中的宣傳力度，提高房地產(chǎn)管理部門(mén)員工及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)商品房備案檔案工作的重視程度，除此之外，可以開(kāi)展檔案編研學(xué)術(shù)等活動(dòng)，通過(guò)多種形式實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案管理的升級(jí)。
（二）創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式
創(chuàng)新商品房備案檔案的利用和服務(wù)模式，能全面提高房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案管理的工作質(zhì)量以及工作效率。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加快推進(jìn)的商品房備案檔案工作的數(shù)字化管理，對(duì)檔案自動(dòng)檢索等技術(shù)進(jìn)行研究，提升工作的質(zhì)量和效率。另外，還須重視商品房備案檔案的多樣化利用途徑和多樣化服務(wù)渠道，做好商品房備案管理，真正做到保證檔案利用工作服務(wù)于民、方便于民，從購(gòu)房者的要求和建議出發(fā)，實(shí)現(xiàn)檔案利用工作的服務(wù)化、人性化開(kāi)展。加強(qiáng)檔案利用服務(wù)工作的展開(kāi)，隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步以及信息技術(shù)的不斷發(fā)展，創(chuàng)新檔案利用手段，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程化、數(shù)字化服務(wù)，例如建立健全商品房備案檔案管理室網(wǎng)站，方便備案登記的調(diào)取查閱。
（三）推動(dòng)房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)
過(guò)去數(shù)字化檔案建設(shè)是難點(diǎn)，但是隨著國(guó)家在“十二五”提出的“三個(gè)體系”建設(shè)，建設(shè)數(shù)字化檔案勢(shì)在必行。商品房備案檔案數(shù)字化是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)為檔案管理建立了一個(gè)平臺(tái)，為房地產(chǎn)管理部門(mén)的檔案管理和利用提供方便、準(zhǔn)確、快捷的方式。我們要從硬件和軟件兩方面來(lái)加強(qiáng)商品房備案檔案網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建設(shè)。首先，按照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)制定房地產(chǎn)管理部門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化接口，為檔案數(shù)字化平臺(tái)建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。其次，要為房地產(chǎn)管理部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)字檔案的建設(shè)，配備必要的信息化設(shè)施設(shè)備，對(duì)現(xiàn)有庫(kù)存的檔案資料進(jìn)行掃描，建立一套完善的數(shù)字檔案。第三，對(duì)新產(chǎn)生的文字、數(shù)據(jù)、影像等資料要及時(shí)按照國(guó)家《電子文件管理暫行辦法》進(jìn)行收集、整理和歸檔，并建立電子文件檔案?jìng)浞?；第四，加?qiáng)商品房備案檔案保管的安全措施，對(duì)重要檔案開(kāi)展異地異質(zhì)保管。
（四）重視房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案管理人才建設(shè)
檔案管理工作需要有人才隊(duì)伍做保障，在我國(guó)檔案“三個(gè)體系”建設(shè)中首次提出了發(fā)展目標(biāo)，當(dāng)然為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，專(zhuān)業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)是必須的，因此房地產(chǎn)管理部門(mén)在招聘人才時(shí)必須注意人才的專(zhuān)業(yè)性，同時(shí)要注重對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案人員的業(yè)務(wù)培養(yǎng)，定期或不定期對(duì)檔案管理人員進(jìn)行內(nèi)外培訓(xùn)，讓他們與社會(huì)發(fā)展動(dòng)態(tài)同步。同時(shí)，對(duì)商品房備案檔案人員實(shí)行涉及房地產(chǎn)管理部門(mén)各個(gè)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的入門(mén)培訓(xùn)，目的是使其更了解所管對(duì)象而更好的開(kāi)展檔案的利用工作。除此之外，商品房備案檔案管理是一項(xiàng)平凡而又嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，但其重要性不言而喻，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)保證這部分人的工資待遇，保證人才隊(duì)伍的穩(wěn)定與發(fā)展，從而促進(jìn)商品房備案檔案管理工作更好的發(fā)展。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)管理部門(mén)也獲得了迅速發(fā)展，為更好的做好房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案管理工作，就必須在明確商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)的理論基礎(chǔ)上，有針對(duì)性的提出應(yīng)當(dāng)從快速實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案工作的轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新商品房備案檔案服務(wù)和利用模式、推動(dòng)房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案數(shù)字化檔案的建設(shè)、重視房地產(chǎn)管理部門(mén)商品房備案檔案管理人才建設(shè)等方面更有效的實(shí)現(xiàn) 商品房備案檔案“三個(gè)體系”建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)商品房備案檔案事業(yè)的更好發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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年8月15日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改＜城市商品房預(yù)售管理辦法＞的決定》修正）
第一條為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
第三條本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。
第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；
城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。
第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
第七條開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
（一）本辦法第五條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；
（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；
（三）工程施工合同；
（四）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
第八條房地產(chǎn)管理部門(mén)在接到開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)詳細(xì)查驗(yàn)各項(xiàng)證件和資料，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘。經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請(qǐng)后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。
第九條開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。
未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。
第十條商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。
商品房的預(yù)售可以委托人辦理，但必須有書(shū)面委托書(shū)。
第十一條開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。
第十二條預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)憑證到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。
第十三條開(kāi)發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。
第十四條開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話(huà)精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)的少量商品房，均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類(lèi)房產(chǎn)是否適用司法解釋?zhuān)瑢?shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋?zhuān)腥酥鲝垖?duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋?zhuān)渲邪ǚ戏ǘl件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開(kāi)發(fā)者，只要是向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售來(lái)確定?；谏鲜稣J(rèn)識(shí)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買(mǎi)賣(mài)不適用解釋?zhuān)还苁欠窆_(kāi)向社會(huì)出售；安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋?zhuān)唤忉尩倪m用與否與開(kāi)發(fā)用地是否國(guó)有、開(kāi)發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)同意設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類(lèi)企業(yè)的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)。
這是每個(gè)審判員審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。
關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)，對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類(lèi)是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類(lèi)。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類(lèi)問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
上述對(duì)合同的分類(lèi)，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對(duì)所有商品房買(mǎi)賣(mài)合同作出兩分，是個(gè)不成功的分類(lèi)。其分類(lèi)好象是按工程建設(shè)的過(guò)程進(jìn)行的，但并未作兩分，因?yàn)樵诳⒐ず万?yàn)收之間還有時(shí)間間隔，且上述按工程建設(shè)過(guò)程分類(lèi)的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗(yàn)收為合格這一法律評(píng)價(jià)結(jié)果。如此，已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收未達(dá)合格的商品房買(mǎi)賣(mài)合同歸于哪一類(lèi)？同時(shí)，即使按上述方法分類(lèi)，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時(shí)，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識(shí)。如：何為竣工、何為驗(yàn)收？
對(duì)于已竣工未驗(yàn)收和驗(yàn)收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國(guó)法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過(guò)程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷(xiāo)售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國(guó)人對(duì)現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類(lèi)相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識(shí)，我國(guó)法律對(duì)何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語(yǔ)詞典的解釋?zhuān)⒐楣こ掏炅?。但?duì)何為驗(yàn)收，我國(guó)法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并在驗(yàn)收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。筆者認(rèn)為，上述第一個(gè)驗(yàn)收是建設(shè)工程質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，其結(jié)果只說(shuō)明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個(gè)驗(yàn)收是綜合驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場(chǎng)的條件。商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，要解決的問(wèn)題是房產(chǎn)是否符合國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對(duì)其中的竣工驗(yàn)收應(yīng)按國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。
最后，區(qū)分合同種類(lèi)時(shí)還遇到一個(gè)程序問(wèn)題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開(kāi)發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開(kāi)發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動(dòng)調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。
3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。
對(duì)商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該規(guī)定所作的說(shuō)明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)ó?dāng)然包括商品房買(mǎi)賣(mài)）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開(kāi)發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無(wú)效的其它事實(shí)，買(mǎi)賣(mài)即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆](méi)有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》只是部門(mén)規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問(wèn)題上，我國(guó)法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來(lái)作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買(mǎi)賣(mài)合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無(wú)效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。
4、開(kāi)發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。
《中華人民共和國(guó)合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過(guò)錯(cuò)責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買(mǎi)賣(mài)合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開(kāi)發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣(mài)人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣(mài)人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開(kāi)發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識(shí)亦是促使筆者對(duì)上述違約責(zé)任作過(guò)錯(cuò)責(zé)任理解的原因。
5、因房屋存在質(zhì)量問(wèn)題解除合同的條件。
房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識(shí)。但對(duì)一般房屋質(zhì)量問(wèn)題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對(duì)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問(wèn)題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴(lài)于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問(wèn)題不會(huì)嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價(jià)值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。
關(guān)鍵詞：商品房；所有權(quán)人權(quán)益；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；市場(chǎng)監(jiān)管；宏觀調(diào)控
中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374(2011)07-0119-02
近年來(lái)商品的質(zhì)量成為社會(huì)關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題。出現(xiàn)一批與商品房質(zhì)量相關(guān)的事件，這些事件被人們戲稱(chēng)為“樓脆脆”、“樓歪歪”、“瘦身鋼筋”、“竹簽簽”……在披露出的事件中，經(jīng)調(diào)查都發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)有商品房質(zhì)量管理體制下依然存在許多監(jiān)管的缺口。業(yè)主、建設(shè)單位、監(jiān)理、設(shè)計(jì)……每一個(gè)與建設(shè)相關(guān)的主體都被發(fā)現(xiàn)了相關(guān)的違法或不作為狀況。這樣的事件讓社會(huì)對(duì)建設(shè)工程的質(zhì)量抱著嚴(yán)重的懷疑的態(tài)度。
同時(shí)由2008年汶川地震、2011年日本地震引發(fā)的對(duì)建筑抗震，全面的建筑的質(zhì)量等級(jí)的要求提高。如何才能解決當(dāng)前我國(guó)建設(shè)工程質(zhì)量在監(jiān)管過(guò)程中存在的問(wèn)題值得探討。
一、商品房質(zhì)量監(jiān)管困難的原因
商品房質(zhì)量容易出現(xiàn)問(wèn)題原因是多方面的。而其中各方的地位和作用是一個(gè)影響質(zhì)量的關(guān)鍵因素。在商品的開(kāi)發(fā)、交易過(guò)程中有購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、施工單位、勘察、設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)商，監(jiān)理，以質(zhì)檢站位代表的政府監(jiān)督部門(mén)?？梢园阉麄兎殖扇?lèi)：
(一) 最終的所有權(quán)人不能參與質(zhì)量監(jiān)控
誰(shuí)投資，誰(shuí)關(guān)心。但商品房在建設(shè)銷(xiāo)售過(guò)程中，存在所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。商品房是法人投資出售給他人(私人或法人)使用。開(kāi)發(fā)商作為在建設(shè)期間的所有人，為自身的經(jīng)濟(jì)目的，有可能降低質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致房屋質(zhì)量出現(xiàn)缺陷。建筑質(zhì)量的終檢的局限使得在房屋建設(shè)完成后，很多可能存在的質(zhì)量問(wèn)題都被隱蔽而無(wú)法檢測(cè)。只有在建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)控才能有效地避免或及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，進(jìn)行處理。在商品房建設(shè)期間，未銷(xiāo)售的房屋，最終商品房的所有者未確定，無(wú)人對(duì)房屋修建過(guò)程進(jìn)行主張質(zhì)量監(jiān)控的權(quán)利。而對(duì)已預(yù)售的房屋，預(yù)購(gòu)者也無(wú)權(quán)進(jìn)行房屋質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。
(二) 建設(shè)單位、承包商、監(jiān)理等主體為經(jīng)濟(jì)目的降低標(biāo)準(zhǔn)
由建設(shè)單位、勘察、設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)商等構(gòu)成了一個(gè)建設(shè)工程質(zhì)量自管的體系。而這個(gè)體系中的個(gè)體對(duì)質(zhì)量的認(rèn)識(shí)是有很大的不足的。雖然質(zhì)量管理大師愛(ài)德華?戴明，很早就指出質(zhì)量才是生存的根本，應(yīng)該樹(shù)立正確的質(zhì)量觀，高質(zhì)量并不等于高成本，高質(zhì)量的企業(yè)才能長(zhǎng)期贏得市場(chǎng)。但是我們國(guó)家的大量企業(yè)依然短視的只關(guān)注眼前利益，總希望通過(guò)降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)來(lái)獲取利潤(rùn)。這樣在主觀上的錯(cuò)誤處理，使得很多商品房的質(zhì)量存在明顯缺陷。
監(jiān)理為主體的專(zhuān)業(yè)監(jiān)督體系，實(shí)際工作中作用有限。監(jiān)理進(jìn)入商品房的開(kāi)發(fā)的過(guò)程是靠法律的推行的。在理論上它應(yīng)該是監(jiān)督、管理建設(shè)單位、勘察、設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)商等的投資、建設(shè)活動(dòng)的。這樣監(jiān)理在理論上與其他主體是處于一個(gè)相對(duì)矛盾的地位，不容易得到其他的主體的良好配合。同時(shí)，監(jiān)理又是受業(yè)主委托進(jìn)行監(jiān)理的，能否切實(shí)的發(fā)揮作用受到業(yè)主授權(quán)的影響。在大量的工程實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)監(jiān)理是沒(méi)有得到業(yè)主的充分授權(quán)的，使得工作開(kāi)展的時(shí)候受到很多限制。
(三) 質(zhì)檢站、質(zhì)監(jiān)站、建設(shè)局等構(gòu)成的行政監(jiān)督體系效力不強(qiáng)
以質(zhì)監(jiān)站為主的監(jiān)督主體雖然對(duì)商品在建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行了嚴(yán)密的監(jiān)督檢查。但監(jiān)督隊(duì)伍存在相關(guān)專(zhuān)業(yè)監(jiān)督人員配備不到位，如水、電、智能化專(zhuān)業(yè)人員數(shù)量不足；存在監(jiān)督人員數(shù)量跟不上，人均監(jiān)督面積過(guò)大；存在監(jiān)督人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)和技術(shù)手段跟不上等現(xiàn)象。這樣的狀況使得監(jiān)督檢查存在很大的疏漏。
2000年國(guó)務(wù)院正式頒布實(shí)施《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》以來(lái)，竣工驗(yàn)收備案制取代以前的竣工驗(yàn)收核查制。建筑工程都是由建設(shè)方(或開(kāi)發(fā)商)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位自驗(yàn)自評(píng)，五家單位在《竣工驗(yàn)收備案表》上各自簽上驗(yàn)收意見(jiàn)蓋章，然后報(bào)送建設(shè)局備案，就算是通過(guò)驗(yàn)收了。這樣的驗(yàn)收在商品房的驗(yàn)收過(guò)程中是存在隱患的。沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督主體對(duì)商品房的實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行確認(rèn)。只是從施工資料方面進(jìn)行了確認(rèn)，這顯然是不行。
二、商品房質(zhì)量監(jiān)管措施的建議
鑒于我國(guó)目前的商品房質(zhì)量監(jiān)控面臨這樣的境況建議從以下幾方面進(jìn)行改革：
(一) 在商品房預(yù)售階段組建業(yè)主代表會(huì)，對(duì)商品房質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督
業(yè)主需要更早的介入對(duì)房屋質(zhì)量的確認(rèn)及監(jiān)控。而作為個(gè)體進(jìn)行這樣的活動(dòng)成本高、缺乏專(zhuān)業(yè)性，同時(shí)缺乏相應(yīng)的法規(guī)支持。業(yè)主委員會(huì)這樣業(yè)主集中進(jìn)行物業(yè)管理模式已經(jīng)在全國(guó)推廣，這種模式有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系；有利于促進(jìn)形成物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在物業(yè)管理市場(chǎng)中發(fā)揮著重大作用，為業(yè)主的居住中權(quán)利的維護(hù)和保證起到了極大的作用。
應(yīng)該將業(yè)主參與的模式引入到商品房建設(shè)過(guò)程中來(lái)。這就需要對(duì)現(xiàn)行的相關(guān)法規(guī)進(jìn)行調(diào)整。因?yàn)槟壳皹I(yè)主委員會(huì)的組建條件是“居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50％以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會(huì)(業(yè)主委員會(huì))”。
現(xiàn)在市場(chǎng)上開(kāi)始出現(xiàn)驗(yàn)房師，這就是業(yè)主的權(quán)益主張的一種方式。但這種方式往往無(wú)法完全對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行把關(guān)。在收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題拒收也是較困難的。質(zhì)量管理的最佳的應(yīng)該是預(yù)防。在一定量預(yù)售后就組建業(yè)主代表會(huì)，讓業(yè)主能介入到商品房的質(zhì)量監(jiān)督中。由業(yè)主代表會(huì)聘請(qǐng)有能力的監(jiān)督人員進(jìn)入施工環(huán)節(jié)，對(duì)原材料、半成品、成品進(jìn)行檢驗(yàn)。這將是一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督體。讓業(yè)主代表會(huì)在建設(shè)期就開(kāi)始運(yùn)作，這樣能充分保證業(yè)主的權(quán)利，有效地對(duì)建設(shè)方的建設(shè)行為進(jìn)行監(jiān)督。
(二) 加強(qiáng)信息公布，形成對(duì)建設(shè)單位、承包商、監(jiān)理的有效約束
要讓建設(shè)單位、勘察、設(shè)計(jì)、施工、供應(yīng)商等自發(fā)的強(qiáng)化質(zhì)量，這才是保證商品房質(zhì)量的有效的措施。這個(gè)一方面依然需要在企業(yè)中進(jìn)行質(zhì)量教育，讓企業(yè)，特別是企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)識(shí)到質(zhì)量對(duì)于企業(yè)的作用。這是一個(gè)費(fèi)時(shí)長(zhǎng)且見(jiàn)效慢的事，但應(yīng)該堅(jiān)持的做，否則我們始終得不到一個(gè)好的商業(yè)環(huán)境。
其次，國(guó)家可以采取對(duì)建筑企業(yè)質(zhì)量管理體系進(jìn)行強(qiáng)制認(rèn)證。促使建筑行業(yè)的企業(yè)都能構(gòu)建一個(gè)有效的質(zhì)量管理體系。目前我們對(duì)建筑領(lǐng)域的企業(yè)資質(zhì)要求更多的在資金、相應(yīng)專(zhuān)業(yè)的人員數(shù)量、已完成工程數(shù)量及質(zhì)量。其中重要的一個(gè)資質(zhì)要求就是相應(yīng)專(zhuān)業(yè)人員的數(shù)量，希望這樣來(lái)保證相應(yīng)企業(yè)的能力。但這樣的規(guī)定現(xiàn)在催生的是掛靠現(xiàn)象嚴(yán)重。對(duì)于企業(yè)的質(zhì)量管理體系，沒(méi)有具體的要求。對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)而言都是有質(zhì)量管理體系的，質(zhì)量管理體系是客觀存在的，但有的能保證質(zhì)量的穩(wěn)定，有的卻不能滿(mǎn)足要求。通過(guò)推行強(qiáng)制的質(zhì)量管理體系認(rèn)證，促使相關(guān)企業(yè)有一個(gè)穩(wěn)定可靠的體系。
另一方面，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)質(zhì)量相關(guān)信息的披露，使得建設(shè)主體的行為受到有效的約束。政府應(yīng)構(gòu)建一個(gè)對(duì)廣大公眾公開(kāi)的信息平臺(tái)，對(duì)存在質(zhì)量的問(wèn)題的相關(guān)建設(shè)企業(yè)進(jìn)行曝光，提高其繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的難度，使得他們自發(fā)的維護(hù)自身形象。
(三) 強(qiáng)化行政監(jiān)管力度
在商品房的驗(yàn)收中采用備案制，是政府進(jìn)行宏觀管理需要。但是在具體操作中應(yīng)該做出改革。目前是建設(shè)方、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位自驗(yàn)自評(píng)，五方進(jìn)行驗(yàn)收，在《竣工驗(yàn)收備案表》上各自簽上驗(yàn)收意見(jiàn)蓋章。這五方都是企業(yè)，以利益為先，容易結(jié)成利益共同體。應(yīng)該在竣工驗(yàn)收備案登記中加上質(zhì)檢機(jī)構(gòu)，由質(zhì)檢機(jī)構(gòu)對(duì)在工程實(shí)際施工中檢測(cè)、檢查的數(shù)據(jù)做出判斷。
各級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)根據(jù)本地實(shí)際，結(jié)合事業(yè)單位分類(lèi)改革情況，將現(xiàn)有的質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)改為內(nèi)設(shè)部門(mén)或直屬執(zhí)法機(jī)構(gòu)承擔(dān)工程質(zhì)量監(jiān)管工作；或通過(guò)修改有關(guān)法規(guī)，明確授權(quán)質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)承擔(dān)工程質(zhì)量監(jiān)管職責(zé)?，F(xiàn)行質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)繼續(xù)收取，作為政府的非稅收入納入財(cái)政管理，專(zhuān)項(xiàng)用于工程質(zhì)量監(jiān)管工作。同時(shí)加大質(zhì)監(jiān)站的財(cái)政投入。保證充足的人力、物力的投入。
廣東省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的通知
一、各市要按照省人大頒布的《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合今年全國(guó)統(tǒng)一開(kāi)展的整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序工作，進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，制止虛假?gòu)V告、貨不對(duì)板、面積不夠、質(zhì)量低劣及其他違規(guī)銷(xiāo)售商品房的行為，保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益。
二、各市要按照建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，制止開(kāi)發(fā)企業(yè)采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售商品房，以及采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。
三、各市要貫徹執(zhí)行省建設(shè)廳、物價(jià)局印發(fā)的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，推廣使用省建設(shè)廳、工商局印發(fā)的《廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》和《廣東省房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》。預(yù)售商品房均按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，銷(xiāo)售已建成的商品房及各類(lèi)二手房實(shí)行總價(jià)交易。
廣東非商品房去庫(kù)存周期達(dá)44個(gè)月
廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存出現(xiàn)分化，截至今年8月底，該省商品房去庫(kù)存成效明顯，去庫(kù)存周期為13個(gè)月，但非商品房庫(kù)存面積仍高達(dá)6321萬(wàn)平方米、去庫(kù)存周期為44個(gè)月，前后二者相差31個(gè)月之久。
廣東省發(fā)展改革委副主任陳志清27日受廣東省人民政府委托，向該省人大會(huì)報(bào)告廣東供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革情況時(shí)透露以上消息。據(jù)介紹，8月末，廣東商品房庫(kù)存面積為14977萬(wàn)平方米，比20xx年底減少1375萬(wàn)平方米。
據(jù)陳志清介紹，廣東針對(duì)各市按照房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、商品房銷(xiāo)量大、庫(kù)存規(guī)模大等幾大類(lèi)型，分別提出指導(dǎo)意見(jiàn);完善土地供應(yīng)方式，合理控制商品房供應(yīng)規(guī)模，將全省21個(gè)地級(jí)以上市以及佛山市順德區(qū)按照住宅用地供應(yīng)量顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少至?xí)和５葮?biāo)準(zhǔn)，劃分為五類(lèi)城市進(jìn)行分目標(biāo)調(diào)控，在重點(diǎn)城市采取措施抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，努力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。
此外，廣東貫徹落實(shí)國(guó)家住房金融、稅收優(yōu)惠政策，下調(diào)房貸首付比例。目前廣東住房公積金已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全省互認(rèn)互貸。
廣東引導(dǎo)棚戶(hù)區(qū)改造居民優(yōu)先選擇貨幣化安置，打通商品房與保障房通道。20xx年國(guó)家下達(dá)廣東省棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)為新開(kāi)工安置住房78500套，截至8月底全省新開(kāi)工61640套，完成進(jìn)度接近八成。
廣東省國(guó)資委會(huì)同該省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等單位率先組建省屬?lài)?guó)企專(zhuān)業(yè)化住房租賃平臺(tái)，租賃平臺(tái)首期運(yùn)營(yíng)資金規(guī)模50億元。目前正在肇慶、汕頭、清遠(yuǎn)三市加快開(kāi)展試點(diǎn)，擬多渠道購(gòu)住房30萬(wàn)至70萬(wàn)平方米，總投資額約50億元，力爭(zhēng)平臺(tái)組建后一年內(nèi)完成運(yùn)營(yíng)70萬(wàn)平方米。
前三季度廣東商品房銷(xiāo)售均價(jià)破萬(wàn)
前三季房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增18%
據(jù)介紹，今年以來(lái)，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅快速走高，連續(xù)四月增幅回升后小幅回落逐步企穩(wěn)。前三季度，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共完成開(kāi)發(fā)投資7222.55億元，同比增長(zhǎng)18.0%，增幅比上半年回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，比1～8月提高0.6個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高2.0個(gè)百分點(diǎn)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年的回暖行情，深圳、珠海、東莞、佛山和惠州等一二線城市，市場(chǎng)行情火熱。前三季度，廣東商品房銷(xiāo)售面積10317.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.0%，增幅比上半年提高2.4個(gè)百分點(diǎn);商品房銷(xiāo)售額11522.86億元，增長(zhǎng)50.5%，增幅比上半年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。按類(lèi)型分，商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)31.0%和52.2%，分別比上半年提高2.5個(gè)和5.2個(gè)百分點(diǎn)。
其中，9月當(dāng)月廣東商品房銷(xiāo)售面積1576.71萬(wàn)平方米，創(chuàng)當(dāng)月銷(xiāo)售面積歷史新高,同比增長(zhǎng)46.8%，環(huán)比增長(zhǎng)48.2%。
深圳房?jī)r(jià)均價(jià)高達(dá)46722元/㎡
1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的適用范圍。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話(huà)精神,政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中,還大量存在著村民委員會(huì)在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋,原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋,還有部分企事業(yè)單位在國(guó)家劃撥土地上違規(guī)開(kāi)發(fā)的少量商品房,均向社會(huì)出售。對(duì)上述幾類(lèi)房產(chǎn)是否適用司法解釋,實(shí)踐中認(rèn)識(shí)很不統(tǒng)一。有人主張以開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否符合國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》確定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋,有人主張對(duì)司法解釋中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋,其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),亦包括違規(guī)開(kāi)發(fā)者,只要是向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售,均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)用地是否為國(guó)有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認(rèn)為上述意見(jiàn)均不正確。一項(xiàng)法規(guī)的適用范圍,一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對(duì)其適用范圍作出了規(guī)定,即為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。因此,確定上述司法解釋的適用范圍,主要是根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),房屋是否向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售來(lái)確定?；谏鲜稣J(rèn)識(shí),非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買(mǎi)賣(mài)不適用解釋,不管是否公開(kāi)向社會(huì)出售;安居工程等國(guó)家對(duì)購(gòu)買(mǎi)對(duì)象有限制條件的房產(chǎn),不管是否房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè),均不適用上述司法解釋;解釋的適用與否與開(kāi)發(fā)用地是否國(guó)有、開(kāi)發(fā)過(guò)程是否違規(guī)無(wú)關(guān)。對(duì)此處所謂的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”,應(yīng)作狹義理解,即由工商行政管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)同意設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然,為避免與行政權(quán)力的沖突,法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查,對(duì)企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類(lèi)企業(yè)的法定條件,法院不作審查。
2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi)。
這是每個(gè)審判員審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件時(shí)首先要解決的問(wèn)題。
關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的分類(lèi),對(duì)行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類(lèi)是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程并結(jié)合合同成立時(shí)間對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行的分類(lèi)。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對(duì)上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定,上述合同分類(lèi)問(wèn)題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定,決定著案件審理的方向。
關(guān)鍵詞：商品房；造價(jià)控制；銷(xiāo)售模式
一、商品房的造價(jià)控制
1.設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制
（1）初步設(shè)計(jì)概算：把住項(xiàng)目規(guī)模內(nèi)容關(guān)，嚴(yán)格依照可行性研究階段批復(fù)的項(xiàng)目規(guī)模、內(nèi)容進(jìn)行審查，嚴(yán)禁自行擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模；把住項(xiàng)目水平、標(biāo)準(zhǔn)關(guān)，按照技術(shù)可靠、適度的原則對(duì)項(xiàng)目建設(shè)水平、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格控制，防治水平過(guò)高或過(guò)剩，杜絕無(wú)效投入；把住設(shè)備引進(jìn)關(guān)，國(guó)產(chǎn)設(shè)備能夠滿(mǎn)足要求的，盡可能采用國(guó)產(chǎn)設(shè)備，在保證設(shè)計(jì)施工要求的前提下有效的降低工程造價(jià)；把住項(xiàng)目投資關(guān)，重點(diǎn)是工程量能否反映工程內(nèi)容，設(shè)備材料價(jià)格是否按市場(chǎng)價(jià)格水平合理確定，定額套用、費(fèi)用汲取是否準(zhǔn)確；
（2）施工圖設(shè)計(jì)預(yù)算：施工圖設(shè)計(jì)階段是將設(shè)計(jì)圖紙轉(zhuǎn)換成實(shí)際施工任務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；在工程招標(biāo)前期，建設(shè)單位必須委托設(shè)計(jì)單位或者專(zhuān)門(mén)的造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制施工圖預(yù)算，為編制招標(biāo)文件和招標(biāo)工程量清單做好充足的準(zhǔn)備。
2.工程施工階段的工程造價(jià)控制
（1）工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的控制：工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證在工程建設(shè)項(xiàng)目中是不可避免的。為了可以避免施工圖在設(shè)計(jì)中產(chǎn)生漏洞，一定要在審核時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，把甲、乙雙方的圖紙會(huì)審在設(shè)計(jì)院的技術(shù)咨詢(xún)中就提前消除，把其消滅在施工前。在設(shè)計(jì)變更時(shí)，變更的時(shí)間越提前相應(yīng)的損失就越小，反之則越大。
（2）嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價(jià)格：作好市場(chǎng)價(jià)格的管理工作，掌握價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)，特別是大宗材料設(shè)備訂貨，應(yīng)貨比三家，在滿(mǎn)足施工的前提下，把握好訂貨的時(shí)機(jī)。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地檔次不同，價(jià)格相差很遠(yuǎn)，就是同樣品牌的設(shè)備由于銷(xiāo)售級(jí)別不同，價(jià)格也有差別。要樹(shù)立成本意識(shí)，形成控制成本機(jī)制
3.結(jié)算階段的工程造價(jià)控制.
（1）做好索賠和反索賠工作：針對(duì)施工方的索賠，建設(shè)方要依據(jù)合同、尊重事實(shí)、有禮有節(jié)地予以積極回應(yīng)，而非消極回避。
（2）嚴(yán)控竣工結(jié)算審查關(guān)：竣工結(jié)算的審核是控制投資的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，不僅直接關(guān)系到建設(shè)方與施工方之間的利益關(guān)系，也關(guān)系到項(xiàng)目工程造價(jià)的實(shí)際結(jié)果。在這一階段，要求有關(guān)審查人員必須認(rèn)真、仔細(xì)，決不能出現(xiàn)放松心理。
二、商品房的銷(xiāo)售
1.商品房預(yù)售
商品房預(yù)售又名房屋預(yù)售，它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在施工中的房屋（即房建工程未竣工之前）提前銷(xiāo)售給購(gòu)房者的行為；同時(shí)它也是一種有著期限限制的交易行為。即購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂的合同中，附加有一種交房期限，這個(gè)期限的截止日是作為買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)；
2.商品房銷(xiāo)售的購(gòu)買(mǎi)流程
3.商品房銷(xiāo)售的計(jì)價(jià)方式
（1）按套（單元）計(jì)價(jià)方式：如購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，較為簡(jiǎn)單；如購(gòu)買(mǎi)的是期房，則應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：
①房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附上標(biāo)有詳細(xì)尺寸的房屋平面圖；②買(mǎi)賣(mài)雙方要約定一個(gè)誤差的尺寸范圍，以及超出范圍時(shí)的處理方式；③套型與設(shè)計(jì)圖不一致或相關(guān)尺寸超過(guò)約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，購(gòu)房者可以退房或與開(kāi)發(fā)商重新約定總價(jià)款。如購(gòu)房者退房的，則應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
（2）按套內(nèi)建筑面積或建筑面積的計(jì)價(jià)方式：購(gòu)房者在約定交房時(shí)，在實(shí)測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積當(dāng)中出現(xiàn)的差異、誤差等處理方法應(yīng)按如下原則來(lái)進(jìn)行處理：①（差異值≤±0.6%）時(shí)：購(gòu)銷(xiāo)雙方不作任何補(bǔ)償；②（±0.6±3%）時(shí)：購(gòu)房者可選擇退回所購(gòu)商品房或者多退少補(bǔ)；④當(dāng)購(gòu)房者選擇退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在30日內(nèi)退回已收的全部購(gòu)房款及利息，其中利息以付款日起至退款日止為期，以退款日同期銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算。
三、結(jié)語(yǔ)
為了提高商品房建設(shè)工程的投資效益，保障各參與隊(duì)伍的利益，有效合理的控制工程造價(jià)是各建筑工程有關(guān)參與方的工作重點(diǎn)。在對(duì)商品房建設(shè)工程造價(jià)的有效管理與控制中，要做到不斷提高項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工程的投資意圖，科學(xué)有效的控制建設(shè)工程造價(jià)是進(jìn)行建設(shè)工程造價(jià)管理的必要手段與措施，也是造價(jià)管理的發(fā)展趨勢(shì)。
參考文獻(xiàn)：
[1]閆冬梅.試論建設(shè)工程造價(jià)的有效控制方法[J].交通財(cái)會(huì)，2009（05）.
一、主要做法
（一）認(rèn)真貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。一是根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦[2011]1號(hào)）、《省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性安居工程建設(shè)的通知》（X政發(fā)[2011]28號(hào)）文件以及市政府貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)精神，經(jīng)過(guò)充分調(diào)研，研究制定了我縣貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控和保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)，正在準(zhǔn)備提交政府常務(wù)會(huì)議實(shí)施。二是進(jìn)一步加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，對(duì)城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行跟蹤管理，嚴(yán)把房屋預(yù)售許可審批關(guān)，嚴(yán)格禁止囤積土地、捂盤(pán)惜售、違規(guī)貸款、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)收定金等違規(guī)行為。二是根據(jù)2010年我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均可支配收入和居民住房支付能力三項(xiàng)硬性指標(biāo)，結(jié)合當(dāng)前城區(qū)房?jī)r(jià)和住宅建設(shè)造價(jià)，研究確定了我縣2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于3月中旬上報(bào)市建設(shè)主管部門(mén)備案，作為我縣2011年控制房?jī)r(jià)的一項(xiàng)指標(biāo)嚴(yán)格執(zhí)行。三是積極創(chuàng)造條件，著手推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善房屋購(gòu)銷(xiāo)管理，遏制非自住性房屋及第三套住房購(gòu)買(mǎi)行為。
（二）不斷加快保障性安居工程建設(shè)步伐。一是加快2010年保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，督促落實(shí)已開(kāi)工建設(shè)的套、平方米廉租住房和套、平方米城市棚戶(hù)區(qū)改造安置住房和普通商品房建設(shè)任務(wù)。二是積極落實(shí)2011年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，確保4月底前開(kāi)工建設(shè)套、平方米廉租住房，套、平方米限價(jià)商品房和套、平方米城市棚戶(hù)區(qū)改造安置住房和普通商品房。
（三）利用信貸稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。一是切實(shí)貫徹執(zhí)行差別化住房信貸政策。對(duì)城區(qū)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。二是加強(qiáng)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅、所得稅征收管理。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住房不足5年而轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其實(shí)際銷(xiāo)售收入全額征稅。加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，房屋交易價(jià)格一律按評(píng)估價(jià)核算，堅(jiān)決杜絕“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生，充分發(fā)揮稅收在房?jī)r(jià)調(diào)控中的杠桿作用。
（四）加強(qiáng)住房用地供應(yīng)管理。一是增加土地有效供應(yīng)，2011年我縣住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量為萬(wàn)平方米，其中限價(jià)商品房X萬(wàn)平方米，廉租住房萬(wàn)平方米，棚戶(hù)區(qū)改造安置房和普通商品房萬(wàn)平方米，保障性住房用地占用地總量的%。二是計(jì)劃對(duì)新建住房采取“先限房?jī)r(jià)、后競(jìng)地價(jià)”的供地方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。三是積極鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在普通商品房建設(shè)中配建一定比例的公共租賃住房，并持有產(chǎn)權(quán)，在政府指導(dǎo)下，合理確定租金標(biāo)準(zhǔn)，向中、低收入家庭租賃。四是進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源審查，嚴(yán)肅查處擅自改變用地性質(zhì)、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法違規(guī)行為。
（五）積極推行城區(qū)住房限購(gòu)政策。在城區(qū)推行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本核算，對(duì)已取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的商品房的買(mǎi)賣(mài)限定最高售價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房定價(jià)前，必須向建設(shè)行政主管部門(mén)和物價(jià)部門(mén)提交商品房開(kāi)發(fā)投入成本，政府主管部門(mén)在確保商品房開(kāi)發(fā)成本的真實(shí)性和制定銷(xiāo)價(jià)的合理性的基礎(chǔ)上，確定綜合基準(zhǔn)售價(jià)。首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)以戶(hù)為單位（家庭人口兩人以上，并具有法定瞻養(yǎng)、扶養(yǎng)關(guān)系）認(rèn)定，將購(gòu)房者從“個(gè)人”變?yōu)椤皯?hù)”，進(jìn)一步明確首次購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，使首次購(gòu)房的人群進(jìn)一步縮小，把投資性和投機(jī)性購(gòu)房者擠出購(gòu)房隊(duì)伍。隨著國(guó)家穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格等各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上朝著遏制投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)發(fā)展，市場(chǎng)預(yù)期趨于穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)投資趨向理性，投資規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房供銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體健康穩(wěn)定。
二、存在的主要問(wèn)題
（一）住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)比較明顯。受供需關(guān)系及建設(shè)成本等多種因素影響，我縣商品住房?jī)r(jià)格仍呈上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)
市場(chǎng)調(diào)控的任務(wù)依然艱巨。
（二）住房結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。我縣在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中，積極引導(dǎo)落實(shí)國(guó)家有關(guān)住房結(jié)構(gòu)方面相關(guān)政策，雖然取得了一定成績(jī)，但與政策要求還有一定差距。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量太少，需進(jìn)一步調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，以滿(mǎn)足中低收入家庭住房需求。
（三）保障性住房建設(shè)難度大。我縣是國(guó)扶貧困縣，財(cái)政困難，保障性住房建設(shè)配套資金難以落實(shí)，特別是城區(qū)地域狹長(zhǎng)，建設(shè)用地十分緊缺，土地征收難度大，嚴(yán)重制約著保障性住房建設(shè)進(jìn)程。
三、下一步工作打算
今后一段時(shí)期我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)工作，要繼續(xù)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，超前規(guī)劃，強(qiáng)力推進(jìn)，增加中小戶(hù)型住房供應(yīng)，加大保障性住房建設(shè)，更好地滿(mǎn)足居民特別是中低收入家庭住房需求，促進(jìn)全縣房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
（一）繼續(xù)加大政府調(diào)控力度。重點(diǎn)抓好住房建設(shè)規(guī)劃的實(shí)施。目前《縣2011-2015年保障性住房建設(shè)規(guī)劃（大綱）》已經(jīng)編制完成，下一步要根據(jù)規(guī)劃合理確定房地產(chǎn)年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并使之與城市階段性發(fā)展方向和建設(shè)重點(diǎn)相協(xié)調(diào)，做到住房總量充足、供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施完善，引導(dǎo)居民合理梯度消費(fèi)。
（二）抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目著手，對(duì)在建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，重點(diǎn)檢查項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、規(guī)劃審批、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的不良行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況，檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)（超）資質(zhì)開(kāi)發(fā)（或資質(zhì)沒(méi)有備案）、違法廣告、囤積房源、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)、合同欺詐、商業(yè)賄賂、偷稅漏稅以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為，進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)行業(yè)管理的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
