發(fā)布時間：2023-07-17 16:30:05
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【關鍵詞】經(jīng)營策略 戰(zhàn)略意義
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進入一個蓬勃發(fā)展的時代。面對數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和總體需求比較固定的市場，房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭日益白熱化，各房地產(chǎn)開發(fā)公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營策略。而許多公司正是因為經(jīng)營策略制定存在重大的失誤，無法為公司發(fā)展提供必要的保障，導致公司最終為市場淘汰。
在制定企業(yè)的經(jīng)營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。
一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關鍵的一環(huán)
供應房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應商、研究咨詢公司、設計院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應方、設計方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務商。總之它是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策理念
基于對房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認為，要想經(jīng)營成功，房地產(chǎn)企業(yè)應有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價值為出發(fā)點，重視顧客需求
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設計師是住戶。為避免巨大風險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標市場的需求?；诜召|量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設和企業(yè)競爭力之源。
2、加強企業(yè)信譽的管理
企業(yè)信譽是一個企業(yè)獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構成，其核心是信譽。信譽管理是對企業(yè)信譽的創(chuàng)建、維護和發(fā)揚，是建立并維持與社會公眾信任關系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見、市場風險較大時，購房者會極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽和信用度。
3、樹立終身服務觀念
從實際銷售看，一個企業(yè)的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數(shù)量可能還遠遠不止10人和25人。
4、基于價值鏈構筑競爭優(yōu)勢
房地產(chǎn)產(chǎn)品的質量如何，是設計、材料供應、施工、監(jiān)理等各個環(huán)節(jié)的綜合結果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對消費者負全責。而要最有效地控制質量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設計環(huán)節(jié)開始抓起。質量大師戴明有一個基本觀點:質量不是靠檢驗出來的，質量要從源頭抓起?？紤]到材料供應商、設計方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對質量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質量控制的成效，須設法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問題，從根本上杜絕失誤。
5、進行人文關懷，樹立社會責任
一個房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關懷的合理利潤觀和社會責任觀。企業(yè)的社會責任包括:為社會提供優(yōu)質的產(chǎn)品和服務；重視經(jīng)濟增長的質量和可持發(fā)展；為和諧社會做出貢獻。例如國內最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬科當許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”。“不賺暴利”的原則為萬科公司在中國地產(chǎn)界贏得巨大聲譽，而一個缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長久俘虜消費者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關于房地產(chǎn)企業(yè)服務本性及經(jīng)營決策中應有的理念，歸結到一點就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質服務為基礎構筑企業(yè)信譽和持續(xù)競爭能力，避免短期行為，從而實現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎。
三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營策略制定過程的分析
A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢：擅長策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。
該企業(yè)在結合上述理念及通過對房地產(chǎn)市場的調查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產(chǎn)市場的調查、分析、比較的結論如下。
1、2006年上海房產(chǎn)市場總體概況
去年以來，全國房地產(chǎn)市場遭遇了新一輪的宏觀調控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產(chǎn)市場新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現(xiàn)，顯示出強勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來看，整個住宅銷售市場處于結構性調整之中。
“政策細分執(zhí)行力加強，市場步入適應調整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態(tài)勢。
在2006年，非住宅類地產(chǎn)依然保持著強勁勢頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項目開始向城市副中心和市郊轉移。
去年商業(yè)地產(chǎn)另一個值得關注的現(xiàn)象是境外資金整體收購商業(yè)地產(chǎn)項目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達到了75家。
總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預計今年的政策無論是廣度還是深度都應弱于去年，因為政策具有滯后效應；加上去年的“70”“90”政策會在今年發(fā)力，未來5年上海將形成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業(yè)項目都仍將穩(wěn)中有升。
2、市場總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢，并且減少幅度有進一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。
3、上海市房地產(chǎn)市場客戶需求最新調查
根據(jù)調查，未來一年消費者購房選擇最熱門的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢，其主要原因是其區(qū)域的總體房價的性價比頗高。調查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價格和地段。
4、高端住宅市場供求情況分析
高檔住宅市場供應總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達到將近1倍。
2006年，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調控的措施具體落實，對高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續(xù)上揚，但局部區(qū)域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續(xù)。
近日來，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實施的影響，預計未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨特景觀資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。
近幾年來，消費者對高價位樓盤產(chǎn)品的品質要求有很大提高，高價位樓盤經(jīng)過多年的激烈發(fā)展，競爭已不再是簡單的地段和部分產(chǎn)品要素的競爭，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營銷企劃等綜合高指標項目的挑戰(zhàn)。消費者大致會從地段、品質、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國路沿線區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區(qū)域版塊等，也是高價位樓盤集中的區(qū)域。客戶區(qū)域分布：從區(qū)域來細分，黃浦區(qū)主要以外省市私營業(yè)主居多，徐匯、長寧兩區(qū)以本區(qū)域高級白領、企業(yè)家為主，全市性客戶其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學教授、留學生、留學歸來人士居多，他們注重未來發(fā)展大環(huán)境和增值空間。
5、上海市寫字樓市場研究
市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產(chǎn)生的高額利潤的驅動，大量發(fā)展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應量自2006年開始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長；良好的經(jīng)濟運行態(tài)勢以及中國加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續(xù)增長、絕大多數(shù)寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過市場適應期，價格還將繼續(xù)向上攀升，估計可能出現(xiàn)新的租金上漲。
從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環(huán)境的影響，各個區(qū)域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。
市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應的出現(xiàn)輕微上揚至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。
市場租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個季度上升后繼續(xù)保持長勢。
未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預計未來4年內還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達到供應高峰期。
6、市場亮點――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)
繼去年年末甲級辦公樓市場出現(xiàn)強勁需求態(tài)勢后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應運而生且頗受市場青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。
其領軍代表包括近來頗受關注的“八號橋”創(chuàng)意時尚工業(yè)園區(qū)。
“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團所屬上海汽車制動器公司，廠區(qū)內有上世紀50至80年代建造的老廠房8棟。
2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產(chǎn)場地實施改造，創(chuàng)立“八號橋”。
“八號橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。
經(jīng)過一番設計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業(yè)老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。
目前，“八號橋”已成為各類設計創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國ALSOP設計公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設計、影業(yè)制作。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟、文化、技術和藝術有機的結合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結合點，這也是當今國際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢?！鞍颂枠颉币殉蔀槿珖I(yè)旅游示范點中首個以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。
通過對上海市房地產(chǎn)市場全面的調查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領導班子認為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，風險太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。
首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應、規(guī)模效應的聚積，更能得到金融機構的垂青，因而愈發(fā)顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領導決定揚長避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點和機會點。
其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。
通過以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領導班子最終成功制定合理、科學的經(jīng)營策略，并經(jīng)過實踐取得成功。
最后，通過深入了解上海房地產(chǎn)市場，細化地產(chǎn)服務領域，契合企業(yè)自身實際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學的經(jīng)營策略，找準企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化定位，明確努力方向，通過運作，該企業(yè)正不斷取得成功。
四、結束語
A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學的經(jīng)營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產(chǎn)市場，細化地產(chǎn)服務領域，契合企業(yè)自身實際情況，在此基礎上制定出先進、科學的經(jīng)營策略是一個成功企業(yè)的關鍵所在?？傊鳛橐粋€企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營策略下手，方可收到事半功倍的效果。
【參考文獻】
[1] 上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會：房地產(chǎn)基礎知識[J].協(xié)會培訓教材，2005：1～185。
[2] 上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會：房地產(chǎn)經(jīng)紀基礎[J].協(xié)會培訓教材，2005：1～195。
[3] 朱連慶：上海的商業(yè)謀劃[J].商業(yè)經(jīng)濟――經(jīng)濟規(guī)劃，(2003)第084908號。
[4] 孔令文：招商引資300問[J].外資利用，(2003)第079371號。
[5] 王方華,顧鋒：市場營銷學[J].高等學校教材，(2003)第121823號。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)及投資 經(jīng)濟效應 分析
自1978年12月以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)應運而生，且漸漸成長為獨立的產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其在人民的日常生活中扮演著越來越重要的角色，其中，由房地產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟效益越來越為明顯。因而，房地產(chǎn)業(yè)成為了越來越多人關注的行業(yè)，對房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效應的話題關注度也越來越高。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本支出
（一）前期開發(fā)費用
土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)公司在規(guī)范開發(fā)土地的前提下在土地資源方面所支出的成本；規(guī)劃設計支出是在開發(fā)的土地模塊中實行勘察及開采計劃而支出的費用；基礎設施以及公共配套設施項目支出是房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)某一地帶的時候還會建立且完善相應的基礎配套設施，如醫(yī)療、文娛、教育及周圍的交通、植被規(guī)模等硬件配備需要的費用；信貸費用是房地產(chǎn)進行項目時在銀行貸款費用的基礎上生成的利息類費用。
（二）管理維護費用
實施房地產(chǎn)相關項目的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關部門進行項目所生成的各種支出，在外融匯各種費用生成的費用和對房地產(chǎn)開發(fā)地帶的修護建設的修護費用，對銷售給予人力成本等生成的各種費用等。
稅費是房地產(chǎn)公司本著遵法守法的運營態(tài)度，向相關部門交納的各種稅費。
預期之外費用是在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資時，為應對材料或其他必備品成本上漲或是其他突況所生成的費用等。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益的因素分析
房地產(chǎn)開發(fā)是有目的性的開發(fā)與投資，其開發(fā)構建業(yè)務的時長較為長久。怎樣把房地產(chǎn)開發(fā)與構建所關聯(lián)的效益最優(yōu)化有多樣的限制因素的制衡，如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與施工地帶的篩選、房地產(chǎn)施工水準及周圍環(huán)境等條件，這些條件都是影響房產(chǎn)項目經(jīng)濟收益的關鍵部分。對此進行全方面地剖析，能夠獲得這些作用因素：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目地址選擇和規(guī)劃制約因素
房地產(chǎn)開發(fā)與構建項目的地理位置的優(yōu)劣對房地產(chǎn)銷售業(yè)績的好壞有關鍵的作用，較為理想的地理位置能直接提高未來房產(chǎn)銷售的業(yè)績，面對消費群體和消費者需求的不一性，需要有針對性地配備相應的設施建設等。如天津市的海河開發(fā)公司，該公司的房產(chǎn)項目建設是在天津市政府加速海河下游兩岸調整開發(fā)的方針下，依照本地開啟的土地調整開發(fā)部署而組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司在全面整理了當?shù)氐南葲Q條件之后再進行科學開發(fā)，由此獲得了較為理想的經(jīng)濟成效。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學合理
從之后，我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的成長速度愈來愈快，國土資源怎樣獲得合理的開發(fā)使用、企業(yè)怎樣才可以在激烈的市場競爭環(huán)境中獨樹一幟站穩(wěn)腳跟從而獲取較大的市場份額呢？有效客觀、可行性高的規(guī)劃、開發(fā)及開展長時間的開發(fā)區(qū)域人文研究是開發(fā)工作的主要內容。房地產(chǎn)開發(fā)公司理應用客觀求實的眼光去看待房產(chǎn)項目的開發(fā)，以科學的態(tài)度實施開發(fā)規(guī)劃，從而達到房產(chǎn)開發(fā)效益最大化的最終目的。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周圍環(huán)境及配套設施的水平
伴隨著我國市場經(jīng)濟的不斷成長，人們在住房條件方面的質量要求也在不斷提高，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)項目的時候，選址所在地區(qū)的繁榮程度、交通方便程度及地域的人文習俗等要素，和選址所在地區(qū)的醫(yī)療水平、教育情況及通訊設施等基礎的配備設施的高低程度都對房產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃有直接的影響。由此，房地產(chǎn)開發(fā)公司在實施某地區(qū)的項目開發(fā)與規(guī)劃的時候，務必要對開發(fā)項目周圍的環(huán)境和配套設施水平予以全面的重視，且把這些要素合理加入房產(chǎn)項目的開發(fā)和規(guī)劃當中，不然，對公司未來的房產(chǎn)銷售將造成無法挽回的負面影響。
（四）對于房地產(chǎn)開發(fā)與構建項目的后期營銷
房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)建設是面向多數(shù)消費群體的，但如若想要達到企業(yè)經(jīng)濟最大化的目的，房地產(chǎn)開發(fā)與構建后期的營銷是舉足輕重的部分。營銷內容滲透房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃的整個流程，在開發(fā)房產(chǎn)之前的營銷環(huán)節(jié)及開發(fā)房產(chǎn)之后舉辦的宣傳環(huán)節(jié)則顯得異常重要。一是可以對外建立公司的良好形象，二是可以達到公司房產(chǎn)開發(fā)宣傳和推廣同時進行的目的，這樣對房產(chǎn)開發(fā)公司的預期收益目標與實際收益達到一致有積極的作用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟效益分析
確切來說，房地產(chǎn)開發(fā)是一個付出與回報較為長時段的過程，在此期間，我們常說的經(jīng)濟效益可簡易地解讀為投入期間耗損的勞務項目等支出和開發(fā)項目的實際效益折合后的比例。如此而言，在房地產(chǎn)項目實施期間，怎樣衡定公司的投入所能得到的利潤有多大？房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目實施產(chǎn)出的直觀收入有著緊密的關聯(lián)。以下是對此問題的全面探析：
（一）對于數(shù)據(jù)穩(wěn)定性的剖析
利用對數(shù)據(jù)的每個方面匯總能夠得到：房地產(chǎn)開發(fā)投資與國內生產(chǎn)總值兩者之間的關系是呈先正相關而后負相關的演變，在國家強有力的可見調控手段的作用之下，國內生產(chǎn)總值呈現(xiàn)降低態(tài)勢。但因為房地產(chǎn)的可見調控手段，房地產(chǎn)開發(fā)投資的狂熱態(tài)勢得到了相對的壓制影響。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某個方面對協(xié)整變量的檢測精準性造成了影響，因而，我們則需消耗時間來對數(shù)據(jù)進行綜合分析以方便進行穩(wěn)定性的檢驗。
（二）協(xié)整方式及檢驗
協(xié)整方式是解析非穩(wěn)定經(jīng)濟變量間正反相關的使用頻率最高的方法之一在兩個極端檢測時，則會限制兩個結果出現(xiàn)相對的偏差。如此，若要將平穩(wěn)檢驗當做標準，則需要檢驗協(xié)整方式。從而，則能夠得到房地產(chǎn)的開發(fā)投入和國內生產(chǎn)總值兩者之間的平衡關聯(lián)，即房地產(chǎn)的投資與當?shù)氐慕?jīng)濟之間的正向關系。
（三）因果分析檢驗
曾經(jīng)有相關學者發(fā)明了一種能夠剖析變量間的先后的方法，將此來研究經(jīng)濟變量間的前因后果，開展格蘭杰因果關系檢測務必得是建立在時間的排序有穩(wěn)定性的前提之上，在協(xié)整檢測當中，很明顯可以看出房產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間有某種長期平衡的態(tài)勢，接下來則是要論證房產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間是否具有這樣一種態(tài)勢和作用。最后，仍需采用因果關系的辦法剖析其因果關系。
綜上所述，我們能夠清晰地從宏觀和微觀兩個不同的角度對房地產(chǎn)開發(fā)與投資和經(jīng)濟效益進行研究剖析，從而得出如下論點：房地產(chǎn)公司的開發(fā)及投資與經(jīng)濟增長之間有著一種長期平衡的態(tài)勢，且從上述內容中，能夠清楚地知道房地產(chǎn)開發(fā)投資與當?shù)氐慕?jīng)濟增長是正向的關系，房地產(chǎn)投資的增加對經(jīng)濟增長起著促進的作用，長此以往，房地產(chǎn)開發(fā)投資在地方經(jīng)濟架構中的作用會越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)投資和國內生產(chǎn)總值兩者之間是相互影響的關系，事實證明房地產(chǎn)開發(fā)與投資和地方經(jīng)濟增長之間是相互關聯(lián)的。房地產(chǎn)開發(fā)公司需清晰地認清與地方經(jīng)濟發(fā)展的關系，與地方相互促進，共同發(fā)展 。如天津市的海河開發(fā)公司一般，該公司的成功正是由于結合了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟效益二者，并使之達到一種平衡的狀態(tài)，從而推動二者互為彼此的推動力。
四、結束語
綜上所述，在現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的火熱及我國的國情政策來看，我國的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)開發(fā)投資中應全面斟酌其行為對我國經(jīng)濟發(fā)展的長遠和近期作用，瞄準投資經(jīng)營的平衡點，減少過熱和過冷情況的發(fā)生，在政府強力的指導和輔助下，科學規(guī)劃產(chǎn)業(yè)內部經(jīng)營組織，組建對經(jīng)濟收益有積極作用的經(jīng)營體制，多層次多方面斟酌每個方面的關聯(lián)效應，確保我國房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)地合理科學成長。
參考文獻：
[1]高鐵梅.計量經(jīng)濟分析方法與建模[M].清華大學出版社，2009
[2]關柯.現(xiàn)代房產(chǎn)從業(yè)書[M].中國計劃出版社，1999
一、關于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者的資格問題1.從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者，應當是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)和外資企業(yè)）。
2.不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為內容的合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的，可認定合同有效。
二、關于國有土地使用權的出讓問題3.國有土地使用權出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應當認定無效。
4.出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權，對于出讓集體土地使用權或未經(jīng)依法批準的國有土地使用權的，應當認定合同無效。
5.出讓合同出讓的土地使用權未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于出讓集體土地使用權依法補辦了征用手續(xù)轉為國有土地，并依法補辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續(xù)的，可認定合同有效。
三、關于國有土地使用權的轉讓問題6.國有土地使用權的轉讓合同，轉讓的土地使用權未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間，對于轉讓集體土地使用權，經(jīng)有關主管部門批準補辦了征用手續(xù)轉為國有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉讓未經(jīng)依法批準的國有土地使用權依法補辦了審批、登記手續(xù)的，可認定合同有效。
7.轉讓合同的轉讓方，應當是依法辦理了土地使用權登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉讓方與他人簽訂的合同，一般應當認定無效，但轉讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關主管部門批準，補辦了土地使用權登記或變更登記手續(xù)的，可認定合同有效。
8.以出讓方式取得土地使用權的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權轉讓合同的，一般應當認定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權轉讓合同，沒有其他違法行為的，經(jīng)有關主管部門認可，同意其轉讓的，可認定合同有效，責令當事人向有關主管部門補辦土地使用權轉讓登記手續(xù)。
9.享有土地使用權的土地使用者未按照項目建設的要求對土地進行開發(fā)建設，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權轉讓手續(xù)，轉讓建設項目的，一般應當認定項目轉讓和土地使用權轉讓的合同無效；如符合土地使用權轉讓條件的，可認定項目轉讓合同有效，責令當事人補辦土地使用權轉讓登記手續(xù)。
10.以轉讓方式取得的土地使用權的使用年限，應當是土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應從當事人辦理土地使用權登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時間。
11.土地使用權轉讓合同擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，一般應當認定合同無效，但在一審訴訟期間已補辦批準手續(xù)的，可認定合同有效。
12.轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規(guī)定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。
13.土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續(xù)的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。
14.土地使用者就同一土地使用權分別與幾方簽訂土地使用權轉讓合同，均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)的，一般應當認定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實際占有和使用土地，并對土地投資開發(fā)利用的，經(jīng)有關主管部門同意，補辦了土地使用權變更登記手續(xù)的，可認定該合同有效。轉讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任。
四、關于國有土地使用權的抵押問題15.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續(xù)，將土地使用權進行抵押的，應當認定抵押合同無效。
16.土地使用者未辦理土地使用權抵押登記手續(xù)將土地使用權抵押后，又與他人就同一土地使用權簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)的，應當認定后一個抵押合同有效。
17.以劃撥方式取得的國有土地使用權為標的物簽訂的抵押合同，一般應當認定無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續(xù)的，可認定合同有效。
五、關于以國有土地使用權投資合作建房問題18.享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權變更登記手續(xù)的，一般應當認定合建合同無效，但雙方已實際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認定合建合同有效，并責令當事人補辦土地使用權變更登記手續(xù)。
19.當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權而認定合同無效。
20.以劃撥方式取得國有土地使用權的一方，在《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）施行前，經(jīng)有關主管部門批準，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認定合建合同有效。
21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續(xù)，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關主管部門批準，依法補辦了出讓手續(xù)的，可認定合同有效。
22.名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。如土地使用權的轉讓符合法律規(guī)定的，可認定合同有效，不因以合作建房為名而認定合同無效。
23.合建合同對房地產(chǎn)權屬有約定的，按合同約定確認權屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對房屋管理使用等情況，確認土地使用權和房屋所有權的權屬。
六、關于商品房的預售問題24.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設資金進行施工建設，預售商品房的，應當認定商品房預售合同無效。
25.商品房的預售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間補辦了土地使用證、商品房預售許可證明的，可認定預售合同有效。
26.商品房的預售方，持有土地使用證，也投入一定的開發(fā)建設資金，進行了施工建設，預售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預售許可證明的，可認定預售合同有效。
27.預售商品房合同簽訂后，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經(jīng)預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定后一個預售合同無效；如后一個合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定后一個合同有效，但預售方給前一個合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。
七、關于預售商品房的轉讓問題28.商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。
29.商品房預售合同的雙方當事人，經(jīng)有關主管部門辦理了有關手續(xù)后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續(xù)的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續(xù)，也可認定轉讓合同有效。
30.商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產(chǎn)權并持有房屋所有權證后，將房屋再轉讓給他人的，按一般房屋買賣關系處理。
八、關于預售商品房的價格問題31.預售商品房的價格，除國家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國家定價的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場行情約定的價格，也應當予以保護。一方以政府調整與房地產(chǎn)有關的稅費為由要求變更合同約定價格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場價格變化等為由，要求變更合同約定的價格或解除合同的，一般不予支持。
32.合同雙方約定了預售商品房價格，同時又約定了預售商品房的價格以有關主管部門的核定價格為準，一方要求按核定價格變更預售商品房價格的，應予以準許。
33.合同雙方約定的預售商品房價格不明確，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，合同雙方當事人可另行協(xié)商預售商品房價格。協(xié)商不成的，可參照當?shù)卣嫉膬r格、房地產(chǎn)部門認可的評估的價格，或者當?shù)赝谕愅|房屋的市場價格處理。
34.在逾期交付房屋的期間，因預售商品房價格變化造成的損失，由過錯方承擔。
九、關于違反合同的責任35.經(jīng)審查認定有效的合同，雙方當事人應按照合同的約定或法律的規(guī)定履行。
36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將給一方造成重大損失，當事人提出變更或解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人雙方合理負擔。
37.當事人以對合同內容有重大誤解或合同內容顯失公平為由，提出變更合同的，應予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：
（1）合同約定的出資額、價格雖與當時的市場行情有所不同，但差別不大，一方當事人以缺乏經(jīng)驗不了解市場行情等為由，提出變更合同的。
（2）合同履行的結果不是合同簽訂時不能預見的，而是因當事人經(jīng)營不善、管理不當或判斷失誤等原因造成的，一方當事人提出變更合同的。
38.合同一方有充分證據(jù)證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據(jù)實際情況，可準予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔違約責任。
39.合同一方違反合同，應向對方支付違約金。合同對違約金有具體約定的，應按約定的數(shù)額支付違約金。約定的違約金數(shù)額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為限。對違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。
40.合同一方違反合同給對方造成損失，支付違約金不足以賠償?shù)?，還應賠償造成的損失與違約金的差額部分。
41.合同一方違約致使合同無法履行的，應賠償對方的損失。實際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤確定賠償金額。
42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。
43.合同一方未將對方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應承擔違約責任，賠償因不履行給對方造成的實際損失。
44.違約方將對方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤高于或等同于對方實際損失的，應將其所獲利潤作為對方的損失予以賠償；如所獲利潤低于對方的實際損失的，應當賠償對方的實際損失；如違約方所獲利潤無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對方的損失。
十、關于無效合同的處理問題45.經(jīng)審查認定無效的合同，一方依據(jù)無效合同取得的財產(chǎn)應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數(shù)額，應相當于無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規(guī)而致合同無效的，應追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財產(chǎn)。
46.合作建房合同被確認無效后，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉化形態(tài)，分別處理：
（1）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；
（2）資金已轉化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經(jīng)濟賠償；
【關鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；經(jīng)營
前言
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分，是使房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進入市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價值，滿足社會對房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的重要經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風險高以及受政策等因素影響更強等特點。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動中，進行大膽的改革與創(chuàng)新，具有十分重要的意義。
一、進行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營創(chuàng)新的必要性
（1）重視環(huán)境不夠，綠化不夠。用戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品重視的不再只是住宅及商業(yè)房產(chǎn)品的單體質量，小區(qū)周邊的人文環(huán)境及文化設施數(shù)量、品位等，已經(jīng)成為用戶購買產(chǎn)品時考慮的重要因素。
（2）受傳統(tǒng)觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結構不合理，只能達到簡單的居住要求，不能滿足用戶對產(chǎn)品個性化的需求，用戶的生活品質難以提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該力求在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、內部結構等產(chǎn)品品牌方面進行創(chuàng)新，標新立異，創(chuàng)建群眾喜歡的產(chǎn)品品種。
（3）過去的房地產(chǎn)產(chǎn)品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的今天，用戶對產(chǎn)品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產(chǎn)產(chǎn)品也是產(chǎn)品功能創(chuàng)新的具體表現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的創(chuàng)新內容
（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的觀念創(chuàng)新。
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營不是孤立存在的，不能片面的理解為簡單的依靠土地、資金進行的房屋建設和銷售活動。我認為應該是通過對房地產(chǎn)產(chǎn)品進行創(chuàng)造性、計劃性的生產(chǎn)，為用戶提供一個更加安全、舒適、健康的生存環(huán)境，并為企業(yè)取得經(jīng)濟效益的過程。因為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的是一種與人的生存利益、經(jīng)濟利益密切相關的產(chǎn)品，它是一個人一生創(chuàng)造的剩余價值的體現(xiàn)，是一個家庭最大的消費支出，也認為是最安全的投資項目。如果開發(fā)商僅僅認為建成了一個小區(qū)就達到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的目的，就大錯特錯了。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新不應該始于產(chǎn)品，而是來源于觀念，它應該始終貫穿以人為本的原則，以市場需求為導向，在開發(fā)與經(jīng)營過程中不斷的進行提高、改進，開發(fā)出更加適應人們生活需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的技術創(chuàng)新
技術創(chuàng)新包括戶型創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、功能創(chuàng)新等。目前，人們物質、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品已不能滿足用戶的消費需求。高標準的規(guī)劃、合理的戶型設計、新型環(huán)保材料的使用、新的施工工藝的創(chuàng)新應用及小區(qū)綠化、景觀、配套設施、物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，是當今用戶選擇產(chǎn)品的重要考慮因素。市場是檢驗創(chuàng)新的最好標準，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發(fā)經(jīng)營過程中不斷進行創(chuàng)新、調整，把握市場的脈搏，才能走在市場的前面。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理創(chuàng)新
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動涉及房地產(chǎn)的全部生產(chǎn)過程以及與其他經(jīng)營企業(yè)之間的經(jīng)營活動，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的管理工作十分復雜，開發(fā)與經(jīng)營的環(huán)節(jié)多，參與的部門多，任何一個環(huán)節(jié)的失誤，就能導致整個投資計劃的失敗。掌握開發(fā)與經(jīng)營環(huán)節(jié)的關鍵，協(xié)調各項工作的關系，對企業(yè)不利的環(huán)節(jié)或部門進行整合，對策劃、組織、協(xié)調工作進行創(chuàng)新，為決策者提供更豐富的決策依據(jù)，降低投資風險，是管理工作創(chuàng)新的目的。
（4）技術創(chuàng)新必須和體制創(chuàng)新相輔相成
創(chuàng)新不僅是一個國家興旺發(fā)達的不竭動力，而且也是一個企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉，尤其在經(jīng)濟全球化和我國加入世界貿(mào)易組織的背景下，企業(yè)要保持并增強自己的市場競爭能力，必須不斷創(chuàng)新。實踐證明，誰能在創(chuàng)新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競爭中強占先機，掌握優(yōu)勢，贏得主動。
總之，創(chuàng)新不僅從戶型、服務、功能等方面創(chuàng)新，更要從管理上創(chuàng)新，技術創(chuàng)新必須與體制創(chuàng)新相輔相成。
三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營如何創(chuàng)新
（1）因地制宜，提高產(chǎn)品的環(huán)境和品質。建設健康環(huán)保的小區(qū)環(huán)境，打造綠色品牌，創(chuàng)造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營造人與自然和諧的理想家園。
（2）組織營銷重視并運用新的經(jīng)濟信息服務手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營銷、合作營銷等。
（3）要與新的經(jīng)濟體制相結合，在組織結構、內部資源管理及運用上進行改進，主要體現(xiàn)在對用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。
（4）在經(jīng)營模式上，傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營模式在市場繁榮時期比較容易生存，但這種模式面臨著負債率高、存貨量大、現(xiàn)金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業(yè)難以形成核心競爭力。應該把傳統(tǒng)的全能開發(fā)商所做的各個環(huán)節(jié)，如土地購買、房屋銷售、物業(yè)管理等專業(yè)化、規(guī)?；⒖萍蓟灾劣谌蚧?/p>
（5）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營的規(guī)?；芾恚康禺a(chǎn)應盡量成片規(guī)模化的開發(fā)經(jīng)營。這樣可以發(fā)揮建筑材料、設備集中采購的低成本優(yōu)勢，固定成本的分攤優(yōu)勢。使產(chǎn)品價格降下來，同時又能爭取房地產(chǎn)開發(fā)利潤的最大化。
四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營過程中的工程建設管理
主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進度計劃設計，并有足夠的流動資金支持工程的建設。工程實際施工進度要不斷與計劃進度進行比較，若出現(xiàn)滯后的情況應及時查找原因，制定相應的措施及時趕上，因為相當一部分的建設資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財務成本問題，即直接影響到開發(fā)的總成本。同時，工程建設進度也為工程的預售創(chuàng)造條件，工程進度快就可以爭取盡早預售，盡快讓投入的建設資金回籠，并能確保按預售合同所簽訂的交樓時間如期交付使用，不會引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟糾紛，影響樓盤聲譽及公司的經(jīng)營業(yè)績。
綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng)新的施工技術為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設計、開發(fā)運營、施工建設及物業(yè)管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務。
參考文獻：
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；財務風險；分析；防范
一 房地產(chǎn)開發(fā)及其基本特征
1 房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)又被稱作不動產(chǎn)，其包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財產(chǎn)形式，廣義上來講，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基礎設施和自然資源，以及由之衍生得到的和土地所有權相關的所有權利或權益，而狹義上的房地產(chǎn)即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各種物權，通常意義上的房地產(chǎn)即狹義的房地產(chǎn)，即房屋建筑物、土地、財產(chǎn)權屬。由此而得房地產(chǎn)開發(fā)，即促使土地和房屋不斷處于開發(fā)、改造和再開發(fā)狀態(tài)的活動，換言之，根據(jù)城市規(guī)劃的要求，房地產(chǎn)企業(yè)對土地開發(fā)和房屋建設實行“全面規(guī)劃、合理布局，綜合開發(fā)、配套建設”活動，以人力改造城市土地，并對各項工程建設進展及相應的市場營銷、物業(yè)管理施以有計劃、按比例地協(xié)調。以獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)常見為房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩種類型，房屋開發(fā)即借助于一定的技術和經(jīng)濟手段建造房屋的過程，土地開發(fā)即借助于一定的技術和經(jīng)濟手段把自然狀態(tài)的土地加工為城市建設用地的過程。
2 房地產(chǎn)開發(fā)的特征
長期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最明顯特征。從投入資本至資本回收，從破土動工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應經(jīng)歷多個階段，特別在建筑施工階段，其更應投入巨大的人力、物力和財力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營發(fā)展關系重大。一般而言，一個普通的開發(fā)項目完成時間少則兩三年，規(guī)模較長、成片開發(fā)的項目則需要更長時間去完成。
綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的最本質特征。從內在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設，并要對開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再從開發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關項目的過程中，要與規(guī)劃、設計、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個部門合作，同時還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項目不同，所涉及到土地條件、建筑設計、融資方式、施工技術、市場競爭等各個方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應對其進行綜合考慮、統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強的時序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實則是一項操作性極強的工作，由開發(fā)實務角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個開發(fā)項目時，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設等多個部門行政管理審批手續(xù)的影響，實施某個開發(fā)項目時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應制定周密的計劃，以協(xié)調各方關系，縮短周期、降低風險；地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購物、環(huán)境、升值潛力等多個因素都對開發(fā)項目的選址影響甚大。
二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理及其財務風險
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理內容
經(jīng)營即企業(yè)有預測、有目的、有決策的經(jīng)濟活動，管理即企業(yè)出于實現(xiàn)某一經(jīng)營目標的目的，計劃、指揮、協(xié)調、檢查、監(jiān)督經(jīng)營活動中的組織工作，則經(jīng)營管理即企業(yè)以最小風險投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動始終井成為主要內容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營管理內容指的足以市場行為，獲取土地使用權，并通過規(guī)劃設計、工程建設及房屋租售等方式，以最小風險投入獲得最大經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性預及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理活動的主要內容。
首先是可行性預測，一項完整、準確的預須能在其日后開發(fā)經(jīng)營活動中發(fā)揮指導性作用，根據(jù)其過程，預可分為明確預測目標、收集資料、選取預測方法、預測并得出初步結果、分析預結果并修正調整、撰寫預報告、追蹤反饋等七個步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營等各個過程中所支出各項費用的總和，如土地征用和拆遷補償、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費以及公共配套設施費與開發(fā)間接費等，不同的開發(fā)階段應實施不同的成本控制措施。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理中的財務風險
財務本質上是資本價值的經(jīng)營，風險簡言之是結果差異造成的結果偏離，即期望結果的可能偏離，財務風險則表現(xiàn)為經(jīng)營風險、投資風險、分配風險等不同形式，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財務風險存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財務風險類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流人流出的不確定性即表現(xiàn)出不同的財務風險類別，其中主要有經(jīng)營風險和籌資風險，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實現(xiàn)預期資本價值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務的可能性，經(jīng)營風險是籌資風險的根源，籌資風險體現(xiàn)出經(jīng)營風險的后果。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理過程中，經(jīng)營風險所受影響因素主要有選址、出租需求的變動情況、經(jīng)營成本的變動情況、調整租金的能力、欠租損失和租戶違約的可能性、系統(tǒng)風險等，任何一種因素都會對房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營風險產(chǎn)生重大影響?；I資風險是一種結果性風險，其不僅可能因經(jīng)營不善間接導致，還可能因自身行為帶來風險，這意味著籌資行為只要存在便具有風險，無論是債務籌資或權益籌資，無論是長期籌資或短期籌資，而其風險表現(xiàn)則是籌資結構的失衡，即籌資來源結構和期限結構及其相互聯(lián)結關系的失衡。
三 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財務風險控制的具體措施
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制措施
在選立項階段，應做好可行性分析和成本測算。項目可行性經(jīng)濟指標包括內部收益率、銷售凈利率等核心指標，以及總投資回報率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動資金獲利倍數(shù)，地價支付貼現(xiàn)比等參考指標；在成本估算方面，應根據(jù)會計分類，盡可能將其細化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎上還應進行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理起到積極作用，
在設計階段，應降低建筑安裝成本，做好設計階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行方案設計和工程設計招投標制度，加強技術溝通并實行限額設計、大力開展價值工程方法的應用、強化設計出圖前的審核。
在基建階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應嚴格按照基建程序辦事，即遵循工程建設的客觀規(guī)律辦事，合理確定開工順序并提高交用標準等；搞好三通一平建設和土方平衡，即在項目開發(fā)過程中兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，嚴格控制三通設施數(shù)量、提高設施利用率、防止重復拆搭、縮減費用支出等。實施招投標制度，即在承發(fā)包方面實施招投標，以相應的競爭機制和市場機制實行全面的造價管理；抓好施工階段的投資成本控制，即合理控制工程變更、嚴格審核承包商的索賠要求、認真完成材料設備的加工訂貨等，強化竣工階段的審核，即依據(jù)設計圖紙及合同規(guī)定，全部完成工程，配備竣工驗收單，如有用項則須在驗收單中加以注明，結算中給予扣除。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險控制措施
財務風險控制其實是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行財務風險管理的根本目的，它從本質上上包含了財務風險的事前防范，對于規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其財務風險控制重點即在于防范，若企業(yè)經(jīng)營規(guī)模較大，則應實施“防范十控制”的財務風險控制原則。
一、商品房先租后售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)投資建造的商品房在竣工交付，并按規(guī)定辦理初始登記、取得《房地產(chǎn)權證》后，采取先出租給承租人使用，而后根據(jù)合同約定再出售給該承租人的一種促銷行為。外銷商品房先租后售應嚴格按照本辦法辦理。
二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實施外銷商品房先租后售應具備以下條件：
1.已經(jīng)初始登記并取得房地產(chǎn)權證書；
2.已與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務合同并已實施管理；
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實施外銷商品房先租后售，在出租時應先與承租人簽訂房屋租賃合同。該租賃合同除應具備《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的條款內容外，還應明確雙方當事人租后出售該房屋的有關權利、義務。其中必須包括：租后出售該房屋的時限；該房屋出租時的售價與實際出售時的售價計算；出租人解除承租人租后購房權利的條件；違約責任等內容。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可參照《上海市房屋租賃合同》規(guī)范文本并按上款規(guī)定自行擬訂房屋租賃合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公證處審定。
四、租賃合同簽訂后的15天內，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）辦理房屋租賃登記、取得《房屋租賃證》。房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）在應當核發(fā)《房屋租賃證》的5日內書面通知市房地產(chǎn)交易中心。
五、租賃合同經(jīng)登記后，在合同約定的有效期限內，該出租房屋需設定抵押權的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應當將先租后售的事實明示抵押權人。
六、在租賃期間，未經(jīng)承租人書面同意放棄租后購房權利的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得將該房屋另行出售給他人。
在租賃期間，承租人征得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的書面同意，可以將該租賃房屋的一部分或全部轉租給他人。但承租人未與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)簽訂外銷商品房買賣合同，并辦理變更登記、取得房地產(chǎn)權證書前，不得將該房屋轉售給他人。
七、在租賃期間，承租人根據(jù)租賃合同約定購買其承租的外銷商品房，必須在租賃合同屆滿前2個月與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司參照市房地局制定的示范文本簽訂外銷商品房買賣合同，并在合同或合同的補充條款中載明出售前承租人租賃的時間、已繳付的租金。該房屋出租時的售價和實際出售時的價格計算等內容。
八、買賣合同簽訂并按規(guī)定在市公證處辦理公證后的十五日內雙方當事人應按規(guī)定向市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶申請和價格申報。辦理過戶申請和價格申報時，除應提交《上海市房地產(chǎn)轉讓辦法》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的文件外，還應提交原已登記的租賃合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發(fā)票、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。
九、經(jīng)市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶審核和變更登記，承租人取得房地產(chǎn)權證后，租賃合同即自行終止。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應在原租賃合同終止之日起的15日內，向原受理登記的房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門辦理注銷租賃登記。
十、外銷商品房先租后售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應按滬地稅地（1997）27號“關于進一步搞好房地產(chǎn)租賃市場的稅收處理的通知”第三條的規(guī)定繳納有關租、售稅款。
十一、租賃期間，雙方當事人根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第十二條或第二十四條規(guī)定，解除或終止租賃合同的，則租賃合同中約定的有關租后出售該房屋的權利、義務也隨之解除或終止。
第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本辦法。
第二條在本省行政區(qū)域內國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及其監(jiān)督管理活動，適用本辦法。
本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行基礎設施、房屋建設、并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、資源節(jié)約、綜合開發(fā)、配套建設。
第四條縣級以上人民政府主管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質和房地產(chǎn)開發(fā)建設的部門（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），負責本行政區(qū)域內房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府發(fā)展和改革、規(guī)劃、國土資源、價格、工商行政管理等部門，按照法定職責做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關監(jiān)督管理工作。
第五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法經(jīng)營行為，依法維護其合法權益，加強對房地產(chǎn)市場的規(guī)范化管理，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，定期公布房地產(chǎn)市場的供求信息和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信經(jīng)營情況，引導房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第六條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級證書或者《暫定資質證書》。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級證書的有效期為3年?！稌憾ㄙY質證書》的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營情況需要延長《暫定資質證書》有效期的，原核發(fā)機關可以批準延長，但延長期不得超過2年。
資質等級證書和《暫定資質證書》不得出租、出借、轉讓。
第七條設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當分別取得一、二、三、四級資質或者暫定資質，其資質條件是：（一）取得一、二、三級資質，注冊資本分別不得少于5000萬元、2000萬元、800萬元；具有建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類職稱或者執(zhí)業(yè)資格的人員分別不得少于40人、20人、10人，其中，具有中級以上職稱的專職人員分別不得少于20人、10人、5人，持有資格證書的專職會計人員分別不得少于4人、3人、2人。（二）取得四級資質和暫定資質，注冊資本不得少于400萬元；其專職工程技術負責人應當具有建筑、結構專業(yè)中級以上職稱或者執(zhí)業(yè)資格，專職會計人員應當具有助理會計師以上職稱。（三）國務院建設行政主管部門規(guī)定的其他條件。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質的核定權限為：（一）一級資質，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審后，報國務院建設行政主管部門核定。（二）二、三、四級資質和暫定資質，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定；其中，三、四級資質和暫定資質，可以委托設區(qū)的市、自治州人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定，報省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第九條設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當依法向工商行政管理部門申請登記。
工商行政管理部門在審查設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請登記時，應當書面聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，按照資質核定權限，持下列資料向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核發(fā)《暫定資質證書》：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)章程；（三）驗資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
第十一條具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質核定權的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，自收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質申請之日起20日內，做出審查決定。符合條件的，核發(fā)《暫定資質證書》；不符合條件的，不予核發(fā)，并書面告知理由。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在《暫定資質證書》或者資質等級證書有效期滿前30日內，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質核定權限，向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請核定企業(yè)的資質等級，并提供以下材料：（一）要求核定資質等級的申請書；（二）企業(yè)的資質證書和法定代表人及技術、財務負責人的職稱證明；（三）符合本辦法第七條規(guī)定條件的相關證明材料；（四）執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊和住宅質量保證書、住宅使用說明書的情況說明書；（五）已開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目的有關證明材料和負債說明書。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更企業(yè)名稱、經(jīng)營場所、法定代表人、注冊資本的，應當在辦理工商變更登記后30日內，持本辦法第十條規(guī)定的資料，向原資質核定機關申請辦理資質注銷、變更手續(xù)；資質核定機關應當在5日內辦理完畢。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)的，應當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內，持書面申請和資質證書到原資質核定機關辦理資質證書注銷手續(xù)。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)
第十四條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求，堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重改善城市人文、生態(tài)環(huán)境。
房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會同發(fā)展和改革、國土資源、規(guī)劃管理部門制定。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)用地，除國家規(guī)定可以采用劃撥方式的以外，應當依照法定程序，以公開競價出讓方式取得。
縣級以上人民政府國土資源行政主管部門審批房地產(chǎn)開發(fā)用地時，對下列事項，應當分別書面聽取同級城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；（二）城市規(guī)劃設計條件；（三）基礎設施和公共設施的建設要求；（四）基礎設施建成后的產(chǎn)權界定；（五）項目拆遷補償、安置方案；（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質和誠信情況。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格執(zhí)行國家節(jié)能省地的有關規(guī)定，建造節(jié)能省地型住宅、實行綜合開發(fā)、配套建設。嚴格控制在城市規(guī)劃區(qū)內零星征地、分散建設。
第十七條依照國家有關規(guī)定，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標投標方式，進行經(jīng)濟適用住房的開發(fā)經(jīng)營，其建設用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設用地，不得改變其土地用途，變相進行商品房開發(fā)經(jīng)營。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合下列規(guī)定：（一）四級資質或者暫定資質企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不得超過5萬平方米；（二）三級資質企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不得超過15萬平方米；（三）二級資質企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不得超過25萬平方米；（四）一級資質企業(yè)，承擔開發(fā)項目的建筑面積不受限制。
第十九條建立房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照國家規(guī)定的標準，將項目資本金到開戶銀行專戶儲存。實施分期開發(fā)的項目，可以按照投資比例分期專戶儲存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程施工許可證時，應當提交該項目資本金專戶儲存的憑證。
第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設房地產(chǎn)項目，應當符合建筑工程質量、安全標準、勘察、設計、施工的技術規(guī)范。
第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，施工單位應當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請竣工驗收；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自接到申請之日起20日內，組織勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位進行竣工驗收。對涉及公共安全的內容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等有關部門申請專項驗收；有關部門應當自接到申請之日起20日內進行專項驗收。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)驗收合格后，施工單位應當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交質量保證書。質量保證書中應當明確保修范圍、保修期限和保修責任等內容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自驗收合格之日起15日內，將竣工驗收報告和城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等部門出具的認可文件，提交房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中應當遵循誠實守信的原則，將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，按季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓，應當符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。受讓人應當具有相應的資質。轉讓人和受讓人自該項目土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到項目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：（一）已取得土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；（二）高層建筑工程進度達到設計形象進度的三分之一以上，其他建筑工程進度達到設計形象進度的二分之一以上；（三）已確定工程施工進度和竣工交付日期。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向設區(qū)的市、自治州或者縣級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請商品房預售許可證明時，應當提交下列資料：（一）土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證復印件；（二）營業(yè)執(zhí)照和資質證書復印件；（三）工程施工合同復印件；（四）預售商品房分層平面圖；（五）符合本辦法第二十四條第（二）、（三）項規(guī)定的證明材料；（六）商品房預售方案。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自受理商品房預售申請之日起10日內，作出審查決定。符合預售條件的，予以許可，核發(fā)商品房預售許可證明；不符合預售條件的，不予許可，并書面告知理由。
未取得商品房預售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預訂人收取任何費用。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務機構、廣告公司、媒體制作和商品房預售廣告，必須載明商品房預售許可證明的文號。預售商品房廣告、宣傳資料、商品房項目模型應當真實，不得進行虛假宣傳。
第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當采用國家統(tǒng)一制訂的商品房買賣合同示范文本，與買受人協(xié)商簽訂書面合同。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓和商品房的銷售價格，由當事人商定。其中，經(jīng)濟適用住房的銷售價格與租賃價格，實行政府指導價或者政府定價，并向社會公示。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付商品住宅時，應當按照國家規(guī)定提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質量保證書和商品住宅買賣合同的約定，承擔保修和賠償責任。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)項目應當自交付買受人使用之日起分別具有以下最低保修期限：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，最低保修期限為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，最低保修期限為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。
其他項目的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人在合同書中約定。
第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)項目在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當建立健全房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督機制，向社會公布舉報投訴的方式，保障買受人的合法權益。
第五章法律責任
第三十四條違反本辦法第六條第一款規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，依照國家規(guī)定，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十五條違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令改正，給予警告，有非法所得的沒收非法所得，可并處1萬元以上3萬元以下的罰款：
（一）違反第六條第三款規(guī)定，出租、出借、轉讓資質等級證書或《暫定資質證書》的；（二）違反第十三條規(guī)定，不按規(guī)定到原資質證書核發(fā)機關辦理資質證書變更手續(xù)的；（三）違反第十九條規(guī)定，未按規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金專戶儲存手續(xù)的。
第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第三十條、第三十二條規(guī)定，向買受人交付商品房時未提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，或者不按規(guī)定履行保修義務的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，將其不良行為在企業(yè)信用檔案中記錄并向社會公示，可處以5000元以上20000元以下的罰款。
第一條、為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，制定本條例。
第二條、本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應當按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
第四條、國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負責本行政區(qū)域內房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關的土地管理工作。
第二章、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條、外商投資設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。
第七條、設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應當自收到申請之日起30日內予以登記；對不符合條件不予登記的，應當說明理由。
工商行政管理部門在對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營業(yè)執(zhí)照復印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同。
第九條、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照核定的資質等級，承擔相應的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三章、房地產(chǎn)開發(fā)建設
第十條、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
第十一條、確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設相結合的原則，注重開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設計條件；
（三）基礎設施和公共設施的建設要求；
（四）基礎設施建成后的產(chǎn)權界定；
（五）項目拆遷補償、安置要求。
第十三條、房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。
第十四條、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設應當統(tǒng)籌安排配套基礎設施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。
第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。但是。因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。
第十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量承擔責任。
勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。
第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。
第十八條、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：
（一）城市規(guī)劃設計條件的落實情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
（三）單項工程的工程質量驗收情況；
（四）拆遷安置方案的落實情況；
（五）物業(yè)管理的落實情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。
第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章、房地產(chǎn)經(jīng)營
第二十條、轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條、轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。
第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已確定施工進度和竣工交付日期；
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售登記，應當提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；
（二）營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。
第二十五條、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發(fā)商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。
第二十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中應當載明商品房預售許可證明的文號。
第二十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案。
第二十八條、商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。
第二十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構銷售商品房的，應當向中介機構出具委托書。中介機構銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。
第三十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
住宅質量保證書應當列明工程質量監(jiān)督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。
保修期內，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第三十二條、商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。
第三十三條、預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章、法律責任
第三十四條、違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條、違反本條例規(guī)定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條、違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條、違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十八條、違反本條例規(guī)定，擅自轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條、違反本條例規(guī)定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。
第四十條、國家機關工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章、附則
第四十一條、在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。
