發(fā)布時(shí)間：2023-07-17 16:30:05
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】經(jīng)營(yíng)策略 戰(zhàn)略意義
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全國(guó)人均收入的不斷提高，百姓對(duì)住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)代。面對(duì)數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和總體需求比較固定的市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)公司競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，各房地產(chǎn)開發(fā)公司為如何在市場(chǎng)中占有自己的一席之地和謀求進(jìn)一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營(yíng)策略。而許多公司正是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)策略制定存在重大的失誤，無法為公司發(fā)展提供必要的保障，導(dǎo)致公司最終為市場(chǎng)淘汰。
在制定企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略之前，首先必須從以下兩個(gè)方面對(duì)地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。
一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)
供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應(yīng)商、研究咨詢公司、設(shè)計(jì)院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價(jià)格信號(hào)和整合市場(chǎng)需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計(jì)方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商?？傊欠康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策理念
基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認(rèn)為，要想經(jīng)營(yíng)成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，重視顧客需求
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計(jì)師是住戶。為避免巨大風(fēng)險(xiǎn)，要切合市場(chǎng)需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場(chǎng)的需求。基于服務(wù)質(zhì)量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力之源。
2、加強(qiáng)企業(yè)信譽(yù)的管理
企業(yè)信譽(yù)是一個(gè)企業(yè)獲得社會(huì)公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽(yù)度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽(yù)。信譽(yù)管理是對(duì)企業(yè)信譽(yù)的創(chuàng)建、維護(hù)和發(fā)揚(yáng)，是建立并維持與社會(huì)公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價(jià)巨大，有的消費(fèi)者甚至集其一生的積蓄也只能購(gòu)買一套房屋，因此，在市場(chǎng)不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，購(gòu)房者會(huì)極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)。此外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽(yù)和信用度。
3、樹立終身服務(wù)觀念
從實(shí)際銷售看，一個(gè)企業(yè)的早期顧客的意見對(duì)后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對(duì)一件普通商品的滿意評(píng)價(jià)和抱怨意見大約會(huì)分別傳給10和25個(gè)受眾，則受一名購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房子的滿意評(píng)價(jià)和抱怨意見影響的聽眾數(shù)量可能還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止10人和25人。
4、基于價(jià)值鏈構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個(gè)環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)消費(fèi)者負(fù)全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)開始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個(gè)基本觀點(diǎn):質(zhì)量不是靠檢驗(yàn)出來的，質(zhì)量要從源頭抓起?？紤]到材料供應(yīng)商、設(shè)計(jì)方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問題，從根本上杜絕失誤。
5、進(jìn)行人文關(guān)懷，樹立社會(huì)責(zé)任
一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認(rèn)可，建立長(zhǎng)期的信譽(yù)，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤(rùn)觀和社會(huì)責(zé)任觀。企業(yè)的社會(huì)責(zé)任包括:為社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。例如國(guó)內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤(rùn)時(shí)，卻提出一句著名的口號(hào)――“不賺25%以上的暴利”。“不賺暴利”的原則為萬科公司在中國(guó)地產(chǎn)界贏得巨大聲譽(yù)，而一個(gè)缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長(zhǎng)久俘虜消費(fèi)者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗(yàn)證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營(yíng)決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點(diǎn)就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽(yù)和持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)能力，避免短期行為，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會(huì)的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營(yíng)策略制定過程的分析
A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長(zhǎng)中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對(duì)日益增長(zhǎng)的土地價(jià)格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤時(shí)，其本身競(jìng)爭(zhēng)力極弱，可以說不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢(shì)：擅長(zhǎng)策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。
該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場(chǎng)切入點(diǎn)。其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。
1、2006年上海房產(chǎn)市場(chǎng)總體概況
去年以來，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了新一輪的宏觀調(diào)控政策，市場(chǎng)行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產(chǎn)市場(chǎng)新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。去年滬上多個(gè)熱銷樓盤的出現(xiàn)，顯示出強(qiáng)勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來看，整個(gè)住宅銷售市場(chǎng)處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。
“政策細(xì)分執(zhí)行力加強(qiáng)，市場(chǎng)步入適應(yīng)調(diào)整時(shí)期”是2006年二手房市場(chǎng)最顯著的特點(diǎn)。2006年上海二手房總體趨勢(shì)上保持量縮價(jià)下跌的態(tài)勢(shì)。
在2006年，非住宅類地產(chǎn)依然保持著強(qiáng)勁勢(shì)頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點(diǎn)。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。
去年商業(yè)地產(chǎn)另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點(diǎn)頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達(dá)到了75家。
總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場(chǎng)走勢(shì)如何則更多的是感性方面的預(yù)測(cè)，判斷未來樓市走向其實(shí)即判斷政策走勢(shì)。預(yù)計(jì)今年的政策無論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因?yàn)檎呔哂袦笮?yīng)；加上去年的“70”“90”政策會(huì)在今年發(fā)力，未來5年上海將形成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來自本地，更有國(guó)際需求。在價(jià)格方面，2007年樓市無論是住宅項(xiàng)目還是商業(yè)項(xiàng)目都仍將穩(wěn)中有升。
2、市場(chǎng)總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢(shì)，并且減少幅度有進(jìn)一步加大的趨勢(shì)。全市平均地價(jià)水平較低。
3、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶需求最新調(diào)查
根據(jù)調(diào)查，未來一年消費(fèi)者購(gòu)房選擇最熱門的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計(jì)顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢(shì)，其主要原因是其區(qū)域的總體房?jī)r(jià)的性價(jià)比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來一年房?jī)r(jià)接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價(jià)在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購(gòu)買意向。有50%以上的客戶會(huì)選擇購(gòu)買小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費(fèi)者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國(guó)內(nèi)成功人士的青睞。購(gòu)房者在未來一年購(gòu)房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價(jià)格和地段。
4、高端住宅市場(chǎng)供求情況分析
高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)總量開始放大，且市場(chǎng)需求量也有很大的增長(zhǎng)，從1999年的7.1%市場(chǎng)份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達(dá)到將近1倍。
2006年，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的措施具體落實(shí)，對(duì)高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價(jià)樓盤的繼續(xù)上揚(yáng)，但局部區(qū)域房?jī)r(jià)仍居高不下。由此可見，在未來幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長(zhǎng)還將持續(xù)。
近日來，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動(dòng)和浦江兩岸規(guī)劃實(shí)施的影響，預(yù)計(jì)未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在靜安、長(zhǎng)寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨(dú)特景觀資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。
近幾年來，消費(fèi)者對(duì)高價(jià)位樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價(jià)位樓盤經(jīng)過多年的激烈發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)已不再是簡(jiǎn)單的地段和部分產(chǎn)品要素的競(jìng)爭(zhēng)，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營(yíng)銷企劃等綜合高指標(biāo)項(xiàng)目的挑戰(zhàn)。消費(fèi)者大致會(huì)從地段、品質(zhì)、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價(jià)位樓盤的價(jià)格相對(duì)比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價(jià)格最高，景觀是支持豪宅價(jià)格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國(guó)路沿線區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場(chǎng)輻射區(qū)域版塊等，也是高價(jià)位樓盤集中的區(qū)域?？蛻魠^(qū)域分布：從區(qū)域來細(xì)分，黃浦區(qū)主要以外省市私營(yíng)業(yè)主居多，徐匯、長(zhǎng)寧兩區(qū)以本區(qū)域高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來人士居多，他們注重未來發(fā)展大環(huán)境和增值空間。
5、上海市寫字樓市場(chǎng)研究
市場(chǎng)概述：受2002年-2004年寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的高漲及投資寫字樓市場(chǎng)所產(chǎn)生的高額利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，大量發(fā)展商投資興建寫字樓，使上海的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量自2006年開始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長(zhǎng)；良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)以及中國(guó)加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴(kuò)大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續(xù)增長(zhǎng)、絕大多數(shù)寫字樓都已提價(jià)的情況下，寫字樓交易形勢(shì)喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過市場(chǎng)適應(yīng)期，價(jià)格還將繼續(xù)向上攀升，估計(jì)可能出現(xiàn)新的租金上漲。
從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場(chǎng)環(huán)境的影響，各個(gè)區(qū)域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。
市場(chǎng)空置率分析：2006年一季度對(duì)辦公樓的強(qiáng)勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚(yáng)至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。
市場(chǎng)租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個(gè)季度上升后繼續(xù)保持長(zhǎng)勢(shì)。
未來市場(chǎng)展望：上海甲級(jí)寫字樓供求緊張趨勢(shì)依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項(xiàng)目情況分析，預(yù)計(jì)未來4年內(nèi)還將新上市400萬平方米甲級(jí)寫字樓，2008年將達(dá)到供應(yīng)高峰期。
6、市場(chǎng)亮點(diǎn)――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)
繼去年年末甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勁需求態(tài)勢(shì)后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運(yùn)而生且頗受市場(chǎng)青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級(jí)辦公樓分庭抗禮之勢(shì)。
其領(lǐng)軍代表包括近來頗受關(guān)注的“八號(hào)橋”創(chuàng)意時(shí)尚工業(yè)園區(qū)。
“八號(hào)橋”位于建國(guó)中路8-10號(hào)，占地11畝，其前身為上汽集團(tuán)所屬上海汽車制動(dòng)器公司，廠區(qū)內(nèi)有上世紀(jì)50至80年代建造的老廠房8棟。
2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時(shí)尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對(duì)上海汽車制動(dòng)器公司生產(chǎn)場(chǎng)地實(shí)施改造，創(chuàng)立“八號(hào)橋”。
“八號(hào)橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊(yùn)，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個(gè)激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號(hào)橋”。
經(jīng)過一番設(shè)計(jì)和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業(yè)老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時(shí)尚展覽活動(dòng)。
目前，“八號(hào)橋”已成為各類設(shè)計(jì)創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國(guó)ALSOP設(shè)計(jì)公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計(jì)、影業(yè)制作。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟(jì)、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點(diǎn)，這也是當(dāng)今國(guó)際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢(shì)?！鞍颂?hào)橋”已成為全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn)中首個(gè)以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點(diǎn)，是上海都市旅游的新景點(diǎn)。
通過對(duì)上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認(rèn)為在高端住宅市場(chǎng)、辦公樓市場(chǎng)雖有一定的市場(chǎng)需求，但對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。
首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機(jī)構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財(cái)大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚(yáng)長(zhǎng)避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。
其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強(qiáng)項(xiàng)，精心打造出類似且超越“八號(hào)橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。
通過以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，并經(jīng)過實(shí)踐取得成功。
最后，通過深入了解上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略，找準(zhǔn)企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化定位，明確努力方向，通過運(yùn)作，該企業(yè)正不斷取得成功。
四、結(jié)束語
A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略并獲得成功的實(shí)例，反映了了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，細(xì)化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)策略是一個(gè)成功企業(yè)的關(guān)鍵所在?？傊?，作為一個(gè)企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營(yíng)策略下手，方可收到事半功倍的效果。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)[J].協(xié)會(huì)培訓(xùn)教材，2005：1～185。
[2] 上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基礎(chǔ)[J].協(xié)會(huì)培訓(xùn)教材，2005：1～195。
[3] 朱連慶：上海的商業(yè)謀劃[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)――經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，(2003)第084908號(hào)。
[4] 孔令文：招商引資300問[J].外資利用，(2003)第079371號(hào)。
[5] 王方華,顧鋒：市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)[J].高等學(xué)校教材，(2003)第121823號(hào)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)及投資 經(jīng)濟(jì)效應(yīng) 分析
自1978年12月以來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，且漸漸成長(zhǎng)為獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，其在人民的日常生活中扮演著越來越重要的角色，其中，由房地產(chǎn)業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)效益越來越為明顯。因而，房地產(chǎn)業(yè)成為了越來越多人關(guān)注的行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的話題關(guān)注度也越來越高。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本支出
（一）前期開發(fā)費(fèi)用
土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)公司在規(guī)范開發(fā)土地的前提下在土地資源方面所支出的成本；規(guī)劃設(shè)計(jì)支出是在開發(fā)的土地模塊中實(shí)行勘察及開采計(jì)劃而支出的費(fèi)用；基礎(chǔ)設(shè)施以及公共配套設(shè)施項(xiàng)目支出是房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)某一地帶的時(shí)候還會(huì)建立且完善相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如醫(yī)療、文娛、教育及周圍的交通、植被規(guī)模等硬件配備需要的費(fèi)用；信貸費(fèi)用是房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目時(shí)在銀行貸款費(fèi)用的基礎(chǔ)上生成的利息類費(fèi)用。
（二）管理維護(hù)費(fèi)用
實(shí)施房地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司的相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目所生成的各種支出，在外融匯各種費(fèi)用生成的費(fèi)用和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)地帶的修護(hù)建設(shè)的修護(hù)費(fèi)用，對(duì)銷售給予人力成本等生成的各種費(fèi)用等。
稅費(fèi)是房地產(chǎn)公司本著遵法守法的運(yùn)營(yíng)態(tài)度，向相關(guān)部門交納的各種稅費(fèi)。
預(yù)期之外費(fèi)用是在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資時(shí)，為應(yīng)對(duì)材料或其他必備品成本上漲或是其他突況所生成的費(fèi)用等。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益的因素分析
房地產(chǎn)開發(fā)是有目的性的開發(fā)與投資，其開發(fā)構(gòu)建業(yè)務(wù)的時(shí)長(zhǎng)較為長(zhǎng)久。怎樣把房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建所關(guān)聯(lián)的效益最優(yōu)化有多樣的限制因素的制衡，如房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)與施工地帶的篩選、房地產(chǎn)施工水準(zhǔn)及周圍環(huán)境等條件，這些條件都是影響房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的關(guān)鍵部分。對(duì)此進(jìn)行全方面地剖析，能夠獲得這些作用因素：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地址選擇和規(guī)劃制約因素
房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建項(xiàng)目的地理位置的優(yōu)劣對(duì)房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)的好壞有關(guān)鍵的作用，較為理想的地理位置能直接提高未來房產(chǎn)銷售的業(yè)績(jī)，面對(duì)消費(fèi)群體和消費(fèi)者需求的不一性，需要有針對(duì)性地配備相應(yīng)的設(shè)施建設(shè)等。如天津市的海河開發(fā)公司，該公司的房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)是在天津市政府加速海河下游兩岸調(diào)整開發(fā)的方針下，依照本地開啟的土地調(diào)整開發(fā)部署而組建的房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司在全面整理了當(dāng)?shù)氐南葲Q條件之后再進(jìn)行科學(xué)開發(fā)，由此獲得了較為理想的經(jīng)濟(jì)成效。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃原則上要科學(xué)合理
從之后，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的成長(zhǎng)速度愈來愈快，國(guó)土資源怎樣獲得合理的開發(fā)使用、企業(yè)怎樣才可以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中獨(dú)樹一幟站穩(wěn)腳跟從而獲取較大的市場(chǎng)份額呢？有效客觀、可行性高的規(guī)劃、開發(fā)及開展長(zhǎng)時(shí)間的開發(fā)區(qū)域人文研究是開發(fā)工作的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)公司理應(yīng)用客觀求實(shí)的眼光去看待房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，以科學(xué)的態(tài)度實(shí)施開發(fā)規(guī)劃，從而達(dá)到房產(chǎn)開發(fā)效益最大化的最終目的。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)、周圍環(huán)境及配套設(shè)施的水平
伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷成長(zhǎng)，人們?cè)谧》織l件方面的質(zhì)量要求也在不斷提高，因此房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，選址所在地區(qū)的繁榮程度、交通方便程度及地域的人文習(xí)俗等要素，和選址所在地區(qū)的醫(yī)療水平、教育情況及通訊設(shè)施等基礎(chǔ)的配備設(shè)施的高低程度都對(duì)房產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃有直接的影響。由此，房地產(chǎn)開發(fā)公司在實(shí)施某地區(qū)的項(xiàng)目開發(fā)與規(guī)劃的時(shí)候，務(wù)必要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目周圍的環(huán)境和配套設(shè)施水平予以全面的重視，且把這些要素合理加入房產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)劃當(dāng)中，不然，對(duì)公司未來的房產(chǎn)銷售將造成無法挽回的負(fù)面影響。
（四）對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建項(xiàng)目的后期營(yíng)銷
房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)建設(shè)是面向多數(shù)消費(fèi)群體的，但如若想要達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)最大化的目的，房地產(chǎn)開發(fā)與構(gòu)建后期的營(yíng)銷是舉足輕重的部分。營(yíng)銷內(nèi)容滲透房地產(chǎn)開發(fā)與規(guī)劃的整個(gè)流程，在開發(fā)房產(chǎn)之前的營(yíng)銷環(huán)節(jié)及開發(fā)房產(chǎn)之后舉辦的宣傳環(huán)節(jié)則顯得異常重要。一是可以對(duì)外建立公司的良好形象，二是可以達(dá)到公司房產(chǎn)開發(fā)宣傳和推廣同時(shí)進(jìn)行的目的，這樣對(duì)房產(chǎn)開發(fā)公司的預(yù)期收益目標(biāo)與實(shí)際收益達(dá)到一致有積極的作用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)及投資經(jīng)濟(jì)效益分析
確切來說，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)付出與回報(bào)較為長(zhǎng)時(shí)段的過程，在此期間，我們常說的經(jīng)濟(jì)效益可簡(jiǎn)易地解讀為投入期間耗損的勞務(wù)項(xiàng)目等支出和開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際效益折合后的比例。如此而言，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施期間，怎樣衡定公司的投入所能得到的利潤(rùn)有多大？房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)出的直觀收入有著緊密的關(guān)聯(lián)。以下是對(duì)此問題的全面探析：
（一）對(duì)于數(shù)據(jù)穩(wěn)定性的剖析
利用對(duì)數(shù)據(jù)的每個(gè)方面匯總能夠得到：房地產(chǎn)開發(fā)投資與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間的關(guān)系是呈先正相關(guān)而后負(fù)相關(guān)的演變，在國(guó)家強(qiáng)有力的可見調(diào)控手段的作用之下，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)降低態(tài)勢(shì)。但因?yàn)榉康禺a(chǎn)的可見調(diào)控手段，房地產(chǎn)開發(fā)投資的狂熱態(tài)勢(shì)得到了相對(duì)的壓制影響。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某個(gè)方面對(duì)協(xié)整變量的檢測(cè)精準(zhǔn)性造成了影響，因而，我們則需消耗時(shí)間來對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析以方便進(jìn)行穩(wěn)定性的檢驗(yàn)。
（二）協(xié)整方式及檢驗(yàn)
協(xié)整方式是解析非穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)變量間正反相關(guān)的使用頻率最高的方法之一在兩個(gè)極端檢測(cè)時(shí)，則會(huì)限制兩個(gè)結(jié)果出現(xiàn)相對(duì)的偏差。如此，若要將平穩(wěn)檢驗(yàn)當(dāng)做標(biāo)準(zhǔn)，則需要檢驗(yàn)協(xié)整方式。從而，則能夠得到房地產(chǎn)的開發(fā)投入和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間的平衡關(guān)聯(lián)，即房地產(chǎn)的投資與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)之間的正向關(guān)系。
（三）因果分析檢驗(yàn)
曾經(jīng)有相關(guān)學(xué)者發(fā)明了一種能夠剖析變量間的先后的方法，將此來研究經(jīng)濟(jì)變量間的前因后果，開展格蘭杰因果關(guān)系檢測(cè)務(wù)必得是建立在時(shí)間的排序有穩(wěn)定性的前提之上，在協(xié)整檢測(cè)當(dāng)中，很明顯可以看出房產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間有某種長(zhǎng)期平衡的態(tài)勢(shì)，接下來則是要論證房產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間是否具有這樣一種態(tài)勢(shì)和作用。最后，仍需采用因果關(guān)系的辦法剖析其因果關(guān)系。
綜上所述，我們能夠清晰地從宏觀和微觀兩個(gè)不同的角度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與投資和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行研究剖析，從而得出如下論點(diǎn)：房地產(chǎn)公司的開發(fā)及投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間有著一種長(zhǎng)期平衡的態(tài)勢(shì)，且從上述內(nèi)容中，能夠清楚地知道房地產(chǎn)開發(fā)投資與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是正向的關(guān)系，房地產(chǎn)投資的增加對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著促進(jìn)的作用，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)開發(fā)投資在地方經(jīng)濟(jì)架構(gòu)中的作用會(huì)越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)投資和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值兩者之間是相互影響的關(guān)系，事實(shí)證明房地產(chǎn)開發(fā)與投資和地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間是相互關(guān)聯(lián)的。房地產(chǎn)開發(fā)公司需清晰地認(rèn)清與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，與地方相互促進(jìn)，共同發(fā)展 。如天津市的海河開發(fā)公司一般，該公司的成功正是由于結(jié)合了房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)效益二者，并使之達(dá)到一種平衡的狀態(tài)，從而推動(dòng)二者互為彼此的推動(dòng)力。
四、結(jié)束語
綜上所述，在現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的火熱及我國(guó)的國(guó)情政策來看，我國(guó)的房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)開發(fā)投資中應(yīng)全面斟酌其行為對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)和近期作用，瞄準(zhǔn)投資經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)，減少過熱和過冷情況的發(fā)生，在政府強(qiáng)力的指導(dǎo)和輔助下，科學(xué)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)組織，組建對(duì)經(jīng)濟(jì)收益有積極作用的經(jīng)營(yíng)體制，多層次多方面斟酌每個(gè)方面的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，確保我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)地合理科學(xué)成長(zhǎng)。
參考文獻(xiàn)：
[1]高鐵梅.計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法與建模[M].清華大學(xué)出版社，2009
[2]關(guān)柯.現(xiàn)代房產(chǎn)從業(yè)書[M].中國(guó)計(jì)劃出版社，1999
一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者的資格問題1.從事房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（含中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)）。
2.不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效。
二、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的出讓問題3.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個(gè)人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
4.出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)或未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。
5.出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
三、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題6.國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間，對(duì)于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
7.轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
8.以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達(dá)到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，沒有其他違法行為的，經(jīng)有關(guān)主管部門認(rèn)可，同意其轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定合同有效，責(zé)令當(dāng)事人向有關(guān)主管部門補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
9.享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。
10.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限超過剩余年限的，其超過部分無效。土地使用年限，一般應(yīng)從當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時(shí)間。
11.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間已補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
12.轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
13.土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
14.土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無效；如其中某一合同的受讓方已實(shí)際占有和使用土地，并對(duì)土地投資開發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定該合同有效。轉(zhuǎn)讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
四、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的抵押?jiǎn)栴}15.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同無效。
16.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)將土地使用權(quán)抵押后，又與他人就同一土地使用權(quán)簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個(gè)抵押合同有效。
17.以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為標(biāo)的物簽訂的抵押合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
五、關(guān)于以國(guó)有土地使用權(quán)投資合作建房問題18.享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
19.當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)而認(rèn)定合同無效。
20.以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。
21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。
22.名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實(shí)際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認(rèn)定合同有效，不因以合作建房為名而認(rèn)定合同無效。
23.合建合同對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對(duì)房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。
六、關(guān)于商品房的預(yù)售問題24.商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，也沒有投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同無效。
25.商品房的預(yù)售方，沒有取得土地使用證，但投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。
26.商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。
27.預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無效；如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問題28.商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
29.商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。
30.商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理。
八、關(guān)于預(yù)售商品房的價(jià)格問題31.預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格，也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。
32.合同雙方約定了預(yù)售商品房?jī)r(jià)格，同時(shí)又約定了預(yù)售商品房的價(jià)格以有關(guān)主管部門的核定價(jià)格為準(zhǔn)，一方要求按核定價(jià)格變更預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的，應(yīng)予以準(zhǔn)許。
33.合同雙方約定的預(yù)售商品房?jī)r(jià)格不明確，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，合同雙方當(dāng)事人可另行協(xié)商預(yù)售商品房?jī)r(jià)格。協(xié)商不成的，可參照當(dāng)?shù)卣嫉膬r(jià)格、房地產(chǎn)部門認(rèn)可的評(píng)估的價(jià)格，或者當(dāng)?shù)赝谕愅|(zhì)房屋的市場(chǎng)價(jià)格處理。
34.在逾期交付房屋的期間，因預(yù)售商品房?jī)r(jià)格變化造成的損失，由過錯(cuò)方承擔(dān)。
九、關(guān)于違反合同的責(zé)任35.經(jīng)審查認(rèn)定有效的合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定或法律的規(guī)定履行。
36.在合同履行過程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將給一方造成重大損失，當(dāng)事人提出變更或解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人雙方合理負(fù)擔(dān)。
37.當(dāng)事人以對(duì)合同內(nèi)容有重大誤解或合同內(nèi)容顯失公平為由，提出變更合同的，應(yīng)予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：
（1）合同約定的出資額、價(jià)格雖與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情有所不同，但差別不大，一方當(dāng)事人以缺乏經(jīng)驗(yàn)不了解市場(chǎng)行情等為由，提出變更合同的。
（2）合同履行的結(jié)果不是合同簽訂時(shí)不能預(yù)見的，而是因當(dāng)事人經(jīng)營(yíng)不善、管理不當(dāng)或判斷失誤等原因造成的，一方當(dāng)事人提出變更合同的。
38.合同一方有充分證據(jù)證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據(jù)實(shí)際情況，可準(zhǔn)予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔(dān)違約責(zé)任。
39.合同一方違反合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金。合同對(duì)違約金有具體約定的，應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。約定的違約金數(shù)額一般以不超過合同未履行部分的價(jià)金總額為限。對(duì)違約金無約定或約定不明確的，按沒有約定處理。
40.合同一方違反合同給對(duì)方造成損失，支付違約金不足以賠償?shù)?，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。
41.合同一方違約致使合同無法履行的，應(yīng)賠償對(duì)方的損失。實(shí)際損失無法確定的，可參照違約方所獲利潤(rùn)確定賠償金額。
42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。
43.合同一方未將對(duì)方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因不履行給對(duì)方造成的實(shí)際損失。
44.違約方將對(duì)方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤(rùn)高于或等同于對(duì)方實(shí)際損失的，應(yīng)將其所獲利潤(rùn)作為對(duì)方的損失予以賠償；如所獲利潤(rùn)低于對(duì)方的實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的實(shí)際損失；如違約方所獲利潤(rùn)無法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對(duì)方的損失。
十、關(guān)于無效合同的處理問題45.經(jīng)審查認(rèn)定無效的合同，一方依據(jù)無效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還對(duì)方。因合同無效給對(duì)方造成損失的，應(yīng)按過錯(cuò)責(zé)任原則由過錯(cuò)方賠償損失。過錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任的賠償金數(shù)額，應(yīng)相當(dāng)于無過錯(cuò)方的實(shí)際損失。雙方均有過錯(cuò)的，按過錯(cuò)責(zé)任大小各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無效的，應(yīng)追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財(cái)產(chǎn)。
46.合作建房合同被確認(rèn)無效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對(duì)方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：
（1）資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對(duì)方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；
（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對(duì)方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；經(jīng)營(yíng)
前言
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要組成部分，是使房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到生產(chǎn)竣工，并能夠順利進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值，滿足社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品需求的重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)與其他商品的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多樣等特點(diǎn)，因而在開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中會(huì)表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險(xiǎn)高以及受政策等因素影響更強(qiáng)等特點(diǎn)。因此在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，進(jìn)行大膽的改革與創(chuàng)新，具有十分重要的意義。
一、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新的必要性
（1）重視環(huán)境不夠，綠化不夠。用戶購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品重視的不再只是住宅及商業(yè)房產(chǎn)品的單體質(zhì)量，小區(qū)周邊的人文環(huán)境及文化設(shè)施數(shù)量、品位等，已經(jīng)成為用戶購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)考慮的重要因素。
（2）受傳統(tǒng)觀念的影響，住宅的空間類型少、造型單一、結(jié)構(gòu)不合理，只能達(dá)到簡(jiǎn)單的居住要求，不能滿足用戶對(duì)產(chǎn)品個(gè)性化的需求，用戶的生活品質(zhì)難以提高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該力求在小區(qū)布局、建筑外型、色彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品品牌方面進(jìn)行創(chuàng)新，標(biāo)新立異，創(chuàng)建群眾喜歡的產(chǎn)品品種。
（3）過去的房地產(chǎn)產(chǎn)品僅僅滿足了用戶的居住功能，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，用戶對(duì)產(chǎn)品的功能提出了新的要求。智能化、信息化的房地產(chǎn)產(chǎn)品也是產(chǎn)品功能創(chuàng)新的具體表現(xiàn)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新內(nèi)容
（1）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的觀念創(chuàng)新。
房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)不是孤立存在的，不能片面的理解為簡(jiǎn)單的依靠土地、資金進(jìn)行的房屋建設(shè)和銷售活動(dòng)。我認(rèn)為應(yīng)該是通過對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)造性、計(jì)劃性的生產(chǎn)，為用戶提供一個(gè)更加安全、舒適、健康的生存環(huán)境，并為企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)效益的過程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的是一種與人的生存利益、經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)的產(chǎn)品，它是一個(gè)人一生創(chuàng)造的剩余價(jià)值的體現(xiàn)，是一個(gè)家庭最大的消費(fèi)支出，也認(rèn)為是最安全的投資項(xiàng)目。如果開發(fā)商僅僅認(rèn)為建成了一個(gè)小區(qū)就達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的目的，就大錯(cuò)特錯(cuò)了。房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新不應(yīng)該始于產(chǎn)品，而是來源于觀念，它應(yīng)該始終貫穿以人為本的原則，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，在開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中不斷的進(jìn)行提高、改進(jìn)，開發(fā)出更加適應(yīng)人們生活需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的技術(shù)創(chuàng)新
技術(shù)創(chuàng)新包括戶型創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、功能創(chuàng)新等。目前，人們物質(zhì)、文化生活的水平逐步提高，單一的房地產(chǎn)產(chǎn)品已不能滿足用戶的消費(fèi)需求。高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、合理的戶型設(shè)計(jì)、新型環(huán)保材料的使用、新的施工工藝的創(chuàng)新應(yīng)用及小區(qū)綠化、景觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理項(xiàng)目的創(chuàng)新，是當(dāng)今用戶選擇產(chǎn)品的重要考慮因素。市場(chǎng)是檢驗(yàn)創(chuàng)新的最好標(biāo)準(zhǔn)，不斷尋求用戶新的潛在需求，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中不斷進(jìn)行創(chuàng)新、調(diào)整，把握市場(chǎng)的脈搏，才能走在市場(chǎng)的前面。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的管理創(chuàng)新
房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及房地產(chǎn)的全部生產(chǎn)過程以及與其他經(jīng)營(yíng)企業(yè)之間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的管理工作十分復(fù)雜，開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)多，參與的部門多，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤，就能導(dǎo)致整個(gè)投資計(jì)劃的失敗。掌握開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作的關(guān)系，對(duì)企業(yè)不利的環(huán)節(jié)或部門進(jìn)行整合，對(duì)策劃、組織、協(xié)調(diào)工作進(jìn)行創(chuàng)新，為決策者提供更豐富的決策依據(jù)，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，是管理工作創(chuàng)新的目的。
（4）技術(shù)創(chuàng)新必須和體制創(chuàng)新相輔相成
創(chuàng)新不僅是一個(gè)國(guó)家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力，而且也是一個(gè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉，尤其在經(jīng)濟(jì)全球化和我國(guó)加入世界貿(mào)易組織的背景下，企業(yè)要保持并增強(qiáng)自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，必須不斷創(chuàng)新。實(shí)踐證明，誰能在創(chuàng)新上先人一步、快人一拍，誰就能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中強(qiáng)占先機(jī)，掌握優(yōu)勢(shì)，贏得主動(dòng)。
總之，創(chuàng)新不僅從戶型、服務(wù)、功能等方面創(chuàng)新，更要從管理上創(chuàng)新，技術(shù)創(chuàng)新必須與體制創(chuàng)新相輔相成。
三、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)如何創(chuàng)新
（1）因地制宜，提高產(chǎn)品的環(huán)境和品質(zhì)。建設(shè)健康環(huán)保的小區(qū)環(huán)境，打造綠色品牌，創(chuàng)造綠草成茵，樹木花卉繁茂的外部景觀，營(yíng)造人與自然和諧的理想家園。
（2）組織營(yíng)銷重視并運(yùn)用新的經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)手段，尋求多樣化、新雅化，例如特色營(yíng)銷、合作營(yíng)銷等。
（3）要與新的經(jīng)濟(jì)體制相結(jié)合，在組織結(jié)構(gòu)、內(nèi)部資源管理及運(yùn)用上進(jìn)行改進(jìn)，主要體現(xiàn)在對(duì)用戶需求的反映能力和清晰化的處理上。
（4）在經(jīng)營(yíng)模式上，傳統(tǒng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式在市場(chǎng)繁榮時(shí)期比較容易生存，但這種模式面臨著負(fù)債率高、存貨量大、現(xiàn)金流量剛性、反周期能力差等問題，致使核心企業(yè)難以形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。應(yīng)該把傳統(tǒng)的全能開發(fā)商所做的各個(gè)環(huán)節(jié)，如土地購(gòu)買、房屋銷售、物業(yè)管理等專業(yè)化、規(guī)?；?、科技化以至于全球化。
（5）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)的規(guī)?；芾恚康禺a(chǎn)應(yīng)盡量成片規(guī)?；拈_發(fā)經(jīng)營(yíng)。這樣可以發(fā)揮建筑材料、設(shè)備集中采購(gòu)的低成本優(yōu)勢(shì)，固定成本的分?jǐn)們?yōu)勢(shì)。使產(chǎn)品價(jià)格降下來，同時(shí)又能爭(zhēng)取房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的最大化。
四、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中的工程建設(shè)管理
主要是選好施工單位抓好各種工序搭接的總進(jìn)度計(jì)劃設(shè)計(jì)，并有足夠的流動(dòng)資金支持工程的建設(shè)。工程實(shí)際施工進(jìn)度要不斷與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，若出現(xiàn)滯后的情況應(yīng)及時(shí)查找原因，制定相應(yīng)的措施及時(shí)趕上，因?yàn)橄喈?dāng)一部分的建設(shè)資金主要由銀行借款解決，工期的快慢直接影響到財(cái)務(wù)成本問題，即直接影響到開發(fā)的總成本。同時(shí)，工程建設(shè)進(jìn)度也為工程的預(yù)售創(chuàng)造條件，工程進(jìn)度快就可以爭(zhēng)取盡早預(yù)售，盡快讓投入的建設(shè)資金回籠，并能確保按預(yù)售合同所簽訂的交樓時(shí)間如期交付使用，不會(huì)引起各類賠償、罰款等經(jīng)濟(jì)糾紛，影響樓盤聲譽(yù)及公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；分析；防范
一 房地產(chǎn)開發(fā)及其基本特征
1 房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)又被稱作不動(dòng)產(chǎn)，其包括房產(chǎn)和地產(chǎn)兩種財(cái)產(chǎn)形式，廣義上來講，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施和自然資源，以及由之衍生得到的和土地所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利或權(quán)益，而狹義上的房地產(chǎn)即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各種物權(quán)，通常意義上的房地產(chǎn)即狹義的房地產(chǎn)，即房屋建筑物、土地、財(cái)產(chǎn)權(quán)屬。由此而得房地產(chǎn)開發(fā)，即促使土地和房屋不斷處于開發(fā)、改造和再開發(fā)狀態(tài)的活動(dòng)，換言之，根據(jù)城市規(guī)劃的要求，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地開發(fā)和房屋建設(shè)實(shí)行“全面規(guī)劃、合理布局，綜合開發(fā)、配套建設(shè)”活動(dòng)，以人力改造城市土地，并對(duì)各項(xiàng)工程建設(shè)進(jìn)展及相應(yīng)的市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理施以有計(jì)劃、按比例地協(xié)調(diào)。以獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)常見為房屋開發(fā)和土地開發(fā)兩種類型，房屋開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段建造房屋的過程，土地開發(fā)即借助于一定的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)手段把自然狀態(tài)的土地加工為城市建設(shè)用地的過程。
2 房地產(chǎn)開發(fā)的特征
長(zhǎng)期性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最明顯特征。從投入資本至資本回收，從破土動(dòng)工至形成產(chǎn)品，任何一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應(yīng)經(jīng)歷多個(gè)階段，特別在建筑施工階段，其更應(yīng)投入巨大的人力、物力和財(cái)力，這一過程的資金到位狀況與企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展關(guān)系重大。一般而言，一個(gè)普通的開發(fā)項(xiàng)目完成時(shí)間少則兩三年，規(guī)模較長(zhǎng)、成片開發(fā)的項(xiàng)目則需要更長(zhǎng)時(shí)間去完成。
綜合性是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最本質(zhì)特征。從內(nèi)在要求分析，現(xiàn)代化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須對(duì)建筑地塊和房屋建筑施以有目的的建設(shè)，并要對(duì)開發(fā)地區(qū)一些必要的公用設(shè)施及公用建筑予以統(tǒng)一規(guī)劃。再?gòu)拈_發(fā)過程分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的過程中，要與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、供電、供水、電訊、施工、交通、教育、環(huán)境、消防、園林等多個(gè)部門合作，同時(shí)還極可能要涉及到征地、拆遷、安置等多個(gè)工作環(huán)節(jié)。開發(fā)項(xiàng)目不同，所涉及到土地條件、建筑設(shè)計(jì)、融資方式、施工技術(shù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等各個(gè)方面情況均不相同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)對(duì)其進(jìn)行綜合考慮、統(tǒng)籌安排、尋找最佳方案。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還具有較強(qiáng)的時(shí)序性和地域性。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)則是一項(xiàng)操作性極強(qiáng)的工作，由開發(fā)實(shí)務(wù)角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，必須受到政府土地、規(guī)劃、建設(shè)等多個(gè)部門行政管理審批手續(xù)的影響，實(shí)施某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)便應(yīng)制定周密的計(jì)劃，以協(xié)調(diào)各方關(guān)系，縮短周期、降低風(fēng)險(xiǎn)；地域性則體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目多受地段、區(qū)位的影響，比如交通、購(gòu)物、環(huán)境、升值潛力等多個(gè)因素都對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的選址影響甚大。
二 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容
經(jīng)營(yíng)即企業(yè)有預(yù)測(cè)、有目的、有決策的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，管理即企業(yè)出于實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的目的，計(jì)劃、指揮、協(xié)調(diào)、檢查、監(jiān)督經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的組織工作，則經(jīng)營(yíng)管理即企業(yè)以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大效益的過程，在此過程中，成本控制貫穿于企業(yè)活動(dòng)始終井成為主要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容指的足以市場(chǎng)行為，獲取土地使用權(quán)，并通過規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋租售等方式，以最小風(fēng)險(xiǎn)投入獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程，則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性預(yù)及成本控制即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的主要內(nèi)容。
首先是可行性預(yù)測(cè)，一項(xiàng)完整、準(zhǔn)確的預(yù)須能在其日后開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中發(fā)揮指導(dǎo)性作用，根據(jù)其過程，預(yù)可分為明確預(yù)測(cè)目標(biāo)、收集資料、選取預(yù)測(cè)方法、預(yù)測(cè)并得出初步結(jié)果、分析預(yù)結(jié)果并修正調(diào)整、撰寫預(yù)報(bào)告、追蹤反饋等七個(gè)步驟。然后是成本控制，成本即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)過程中所支出各項(xiàng)費(fèi)用的總和，如土地征用和拆遷補(bǔ)償、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)以及公共配套設(shè)施費(fèi)與開發(fā)間接費(fèi)等，不同的開發(fā)階段應(yīng)實(shí)施不同的成本控制措施。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
財(cái)務(wù)本質(zhì)上是資本價(jià)值的經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)言之是結(jié)果差異造成的結(jié)果偏離，即期望結(jié)果的可能偏離，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、分配風(fēng)險(xiǎn)等不同形式，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在不同的表現(xiàn)形式和不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，以現(xiàn)金流量為參照，現(xiàn)金在不同階段流人流出的不確定性即表現(xiàn)出不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類別，其中主要有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)，前者是以現(xiàn)金流入的角度反映出無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資本價(jià)值的可能性，后者是以現(xiàn)金流出的角度反映出到期無法履行資本清償義務(wù)的可能性，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是籌資風(fēng)險(xiǎn)的根源，籌資風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的后果。
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)所受影響因素主要有選址、出租需求的變動(dòng)情況、經(jīng)營(yíng)成本的變動(dòng)情況、調(diào)整租金的能力、欠租損失和租戶違約的可能性、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)等，任何一種因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生重大影響?；I資風(fēng)險(xiǎn)是一種結(jié)果性風(fēng)險(xiǎn)，其不僅可能因經(jīng)營(yíng)不善間接導(dǎo)致，還可能因自身行為帶來風(fēng)險(xiǎn)，這意味著籌資行為只要存在便具有風(fēng)險(xiǎn)，無論是債務(wù)籌資或權(quán)益籌資，無論是長(zhǎng)期籌資或短期籌資，而其風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)則是籌資結(jié)構(gòu)的失衡，即籌資來源結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)及其相互聯(lián)結(jié)關(guān)系的失衡。
三 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制措施
在選立項(xiàng)階段，應(yīng)做好可行性分析和成本測(cè)算。項(xiàng)目可行性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括內(nèi)部收益率、銷售凈利率等核心指標(biāo)，以及總投資回報(bào)率、獲利指數(shù)、銷售毛利率、資金峰值比例、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)，地價(jià)支付貼現(xiàn)比等參考指標(biāo)；在成本估算方面，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)分類，盡可能將其細(xì)化，使之在日后成本控制環(huán)節(jié)可有的放矢，在此基礎(chǔ)上還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)金流安排，好的資金鏈條將對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理起到積極作用，
在設(shè)計(jì)階段，應(yīng)降低建筑安裝成本，做好設(shè)計(jì)階段的投資控制，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)制度，加強(qiáng)技術(shù)溝通并實(shí)行限額設(shè)計(jì)、大力開展價(jià)值工程方法的應(yīng)用、強(qiáng)化設(shè)計(jì)出圖前的審核。
在基建階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照基建程序辦事，即遵循工程建設(shè)的客觀規(guī)律辦事，合理確定開工順序并提高交用標(biāo)準(zhǔn)等；搞好三通一平建設(shè)和土方平衡，即在項(xiàng)目開發(fā)過程中兼顧近期開工及中期、后期開工的工程，嚴(yán)格控制三通設(shè)施數(shù)量、提高設(shè)施利用率、防止重復(fù)拆搭、縮減費(fèi)用支出等。實(shí)施招投標(biāo)制度，即在承發(fā)包方面實(shí)施招投標(biāo)，以相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和市場(chǎng)機(jī)制實(shí)行全面的造價(jià)管理；抓好施工階段的投資成本控制，即合理控制工程變更、嚴(yán)格審核承包商的索賠要求、認(rèn)真完成材料設(shè)備的加工訂貨等，強(qiáng)化竣工階段的審核，即依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及合同規(guī)定，全部完成工程，配備竣工驗(yàn)收單，如有用項(xiàng)則須在驗(yàn)收單中加以注明，結(jié)算中給予扣除。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制其實(shí)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的根本目的，它從本質(zhì)上上包含了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前防范，對(duì)于規(guī)模較小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制重點(diǎn)即在于防范，若企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大，則應(yīng)實(shí)施“防范十控制”的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制原則。
一、商品房先租后售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)投資建造的商品房在竣工交付，并按規(guī)定辦理初始登記、取得《房地產(chǎn)權(quán)證》后，采取先出租給承租人使用，而后根據(jù)合同約定再出售給該承租人的一種促銷行為。外銷商品房先租后售應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法辦理。
二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施外銷商品房先租后售應(yīng)具備以下條件：
1.已經(jīng)初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書；
2.已與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同并已實(shí)施管理；
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)施外銷商品房先租后售，在出租時(shí)應(yīng)先與承租人簽訂房屋租賃合同。該租賃合同除應(yīng)具備《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的條款內(nèi)容外，還應(yīng)明確雙方當(dāng)事人租后出售該房屋的有關(guān)權(quán)利、義務(wù)。其中必須包括：租后出售該房屋的時(shí)限；該房屋出租時(shí)的售價(jià)與實(shí)際出售時(shí)的售價(jià)計(jì)算；出租人解除承租人租后購(gòu)房權(quán)利的條件；違約責(zé)任等內(nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可參照《上海市房屋租賃合同》規(guī)范文本并按上款規(guī)定自行擬訂房屋租賃合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公證處審定。
四、租賃合同簽訂后的15天內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）辦理房屋租賃登記、取得《房屋租賃證》。房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心（或房地產(chǎn)交易管理所）在應(yīng)當(dāng)核發(fā)《房屋租賃證》的5日內(nèi)書面通知市房地產(chǎn)交易中心。
五、租賃合同經(jīng)登記后，在合同約定的有效期限內(nèi)，該出租房屋需設(shè)定抵押權(quán)的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將先租后售的事實(shí)明示抵押權(quán)人。
六、在租賃期間，未經(jīng)承租人書面同意放棄租后購(gòu)房權(quán)利的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)不得將該房屋另行出售給他人。
在租賃期間，承租人征得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的書面同意，可以將該租賃房屋的一部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。但承租人未與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)簽訂外銷商品房買賣合同，并辦理變更登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證書前，不得將該房屋轉(zhuǎn)售給他人。
七、在租賃期間，承租人根據(jù)租賃合同約定購(gòu)買其承租的外銷商品房，必須在租賃合同屆滿前2個(gè)月與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司參照市房地局制定的示范文本簽訂外銷商品房買賣合同，并在合同或合同的補(bǔ)充條款中載明出售前承租人租賃的時(shí)間、已繳付的租金。該房屋出租時(shí)的售價(jià)和實(shí)際出售時(shí)的價(jià)格計(jì)算等內(nèi)容。
八、買賣合同簽訂并按規(guī)定在市公證處辦理公證后的十五日內(nèi)雙方當(dāng)事人應(yīng)按規(guī)定向市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶申請(qǐng)和價(jià)格申報(bào)。辦理過戶申請(qǐng)和價(jià)格申報(bào)時(shí)，除應(yīng)提交《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定的文件外，還應(yīng)提交原已登記的租賃合同、《房屋租賃證》和承租人已交付的租金發(fā)票、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出租該房屋的納稅憑證等文件副本或影印件。
九、經(jīng)市房地產(chǎn)交易中心辦理過戶審核和變更登記，承租人取得房地產(chǎn)權(quán)證后，租賃合同即自行終止。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)在原租賃合同終止之日起的15日內(nèi)，向原受理登記的房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理部門辦理注銷租賃登記。
十、外銷商品房先租后售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)按滬地稅地（1997）27號(hào)“關(guān)于進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的稅收處理的通知”第三條的規(guī)定繳納有關(guān)租、售稅款。
十一、租賃期間，雙方當(dāng)事人根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第十二條或第二十四條規(guī)定，解除或終止租賃合同的，則租賃合同中約定的有關(guān)租后出售該房屋的權(quán)利、義務(wù)也隨之解除或終止。
第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條在本省行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本辦法。
本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、資源節(jié)約、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條縣級(jí)以上人民政府主管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府發(fā)展和改革、規(guī)劃、國(guó)土資源、價(jià)格、工商行政管理等部門，按照法定職責(zé)做好房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法經(jīng)營(yíng)行為，依法維護(hù)其合法權(quán)益，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化管理，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，定期公布房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求信息和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)情況，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第六條從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書或者《暫定資質(zhì)證書》。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書的有效期為3年?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》的有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)情況需要延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》有效期的，原核發(fā)機(jī)關(guān)可以批準(zhǔn)延長(zhǎng)，但延長(zhǎng)期不得超過2年。
資質(zhì)等級(jí)證書和《暫定資質(zhì)證書》不得出租、出借、轉(zhuǎn)讓。
第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別取得一、二、三、四級(jí)資質(zhì)或者暫定資質(zhì)，其資質(zhì)條件是：（一）取得一、二、三級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資本分別不得少于5000萬元、2000萬元、800萬元；具有建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類職稱或者執(zhí)業(yè)資格的人員分別不得少于40人、20人、10人，其中，具有中級(jí)以上職稱的專職人員分別不得少于20人、10人、5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員分別不得少于4人、3人、2人。（二）取得四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)，注冊(cè)資本不得少于400萬元；其專職工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)具有建筑、結(jié)構(gòu)專業(yè)中級(jí)以上職稱或者執(zhí)業(yè)資格，專職會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)具有助理會(huì)計(jì)師以上職稱。（三）國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他條件。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的核定權(quán)限為：（一）一級(jí)資質(zhì)，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門初審后，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門核定。（二）二、三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)，由省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定；其中，三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)，可以委托設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定，報(bào)省人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第九條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門申請(qǐng)登記。
工商行政管理部門在審查設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，按照資質(zhì)核定權(quán)限，持下列資料向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》：（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)章程；（三）驗(yàn)資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
第十一條具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)核定權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門，自收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，做出審查決定。符合條件的，核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》；不符合條件的，不予核發(fā)，并書面告知理由。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》或者資質(zhì)等級(jí)證書有效期滿前30日內(nèi)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定權(quán)限，向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，并提供以下材料：（一）要求核定資質(zhì)等級(jí)的申請(qǐng)書；（二）企業(yè)的資質(zhì)證書和法定代表人及技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證明；（三）符合本辦法第七條規(guī)定條件的相關(guān)證明材料；（四）執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)和住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書的情況說明書；（五）已開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料和負(fù)債說明書。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更企業(yè)名稱、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人、注冊(cè)資本的，應(yīng)當(dāng)在辦理工商變更登記后30日內(nèi)，持本辦法第十條規(guī)定的資料，向原資質(zhì)核定機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理資質(zhì)注銷、變更手續(xù)；資質(zhì)核定機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)辦理完畢。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，持書面申請(qǐng)和資質(zhì)證書到原資質(zhì)核定機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)
第十四條確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求，堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重改善城市人文、生態(tài)環(huán)境。
房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門會(huì)同發(fā)展和改革、國(guó)土資源、規(guī)劃管理部門制定。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)用地，除國(guó)家規(guī)定可以采用劃撥方式的以外，應(yīng)當(dāng)依照法定程序，以公開競(jìng)價(jià)出讓方式取得。
縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門審批房地產(chǎn)開發(fā)用地時(shí)，對(duì)下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別書面聽取同級(jí)城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置方案；（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和誠(chéng)信情況。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家節(jié)能省地的有關(guān)規(guī)定，建造節(jié)能省地型住宅、實(shí)行綜合開發(fā)、配套建設(shè)。嚴(yán)格控制在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)零星征地、分散建設(shè)。
第十七條依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標(biāo)投標(biāo)方式，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，其建設(shè)用地可以通過劃撥方式取得，并享受國(guó)家規(guī)定的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)用地，不得改變其土地用途，變相進(jìn)行商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）四級(jí)資質(zhì)或者暫定資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過5萬平方米；（二）三級(jí)資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過15萬平方米；（三）二級(jí)資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不得超過25萬平方米；（四）一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，承擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積不受限制。
第十九條建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，將項(xiàng)目資本金到開戶銀行專戶儲(chǔ)存。實(shí)施分期開發(fā)的項(xiàng)目，可以按照投資比例分期專戶儲(chǔ)存。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交該項(xiàng)目資本金專戶儲(chǔ)存的憑證。
第二十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范。
第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起20日內(nèi)，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等有關(guān)部門申請(qǐng)專項(xiàng)驗(yàn)收；有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自接到申請(qǐng)之日起20日內(nèi)進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，施工單位應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交質(zhì)量保證書。質(zhì)量保證書中應(yīng)當(dāng)明確保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和城市規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件，提交房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)守信的原則，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，按季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。受讓人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的資質(zhì)。轉(zhuǎn)讓人和受讓人自該項(xiàng)目土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；（二）高層建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的三分之一以上，其他建筑工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上；（三）已確定工程施工進(jìn)度和竣工交付日期。
第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向設(shè)區(qū)的市、自治州或者縣級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證明時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：（一）土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證復(fù)印件；（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書復(fù)印件；（三）工程施工合同復(fù)印件；（四）預(yù)售商品房分層平面圖；（五）符合本辦法第二十四條第（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；（六）商品房預(yù)售方案。
第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出審查決定。符合預(yù)售條件的，予以許可，核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不符合預(yù)售條件的，不予許可，并書面告知理由。
未取得商品房預(yù)售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)訂人收取任何費(fèi)用。
第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、廣告公司、媒體制作和商品房預(yù)售廣告，必須載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。預(yù)售商品房廣告、宣傳資料、商品房項(xiàng)目模型應(yīng)當(dāng)真實(shí)，不得進(jìn)行虛假宣傳。
第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)采用國(guó)家統(tǒng)一制訂的商品房買賣合同示范文本，與買受人協(xié)商簽訂書面合同。
第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓和商品房的銷售價(jià)格，由當(dāng)事人商定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售價(jià)格與租賃價(jià)格，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)，并向社會(huì)公示。
第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按照住宅質(zhì)量保證書和商品住宅買賣合同的約定，承擔(dān)保修和賠償責(zé)任。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)自交付買受人使用之日起分別具有以下最低保修期限：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，最低保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房屋和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，最低保修期限為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給水排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。
其他項(xiàng)目的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人在合同書中約定。
第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)建立健全房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督機(jī)制，向社會(huì)公布舉報(bào)投訴的方式，保障買受人的合法權(quán)益。
第五章法律責(zé)任
第三十四條違反本辦法第六條第一款規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，依照國(guó)家規(guī)定，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第三十五條違反本辦法規(guī)定有下列行為之一的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令改正，給予警告，有非法所得的沒收非法所得，可并處1萬元以上3萬元以下的罰款：
（一）違反第六條第三款規(guī)定，出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)等級(jí)證書或《暫定資質(zhì)證書》的；（二）違反第十三條規(guī)定，不按規(guī)定到原資質(zhì)證書核發(fā)機(jī)關(guān)辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的；（三）違反第十九條規(guī)定，未按規(guī)定辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金專戶儲(chǔ)存手續(xù)的。
第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第三十條、第三十二條規(guī)定，向買受人交付商品房時(shí)未提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，或者不按規(guī)定履行保修義務(wù)的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，將其不良行為在企業(yè)信用檔案中記錄并向社會(huì)公示，可處以5000元以上20000元以下的罰款。
第一條、為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。
第二條、本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
第三條、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。
第四條、國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。
第二章、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第五條、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；
（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。
省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
第六條、外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。
第七條、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。
第八條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）企業(yè)章程；
（三）驗(yàn)資證明；
（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
第九條、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三章、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第十條、確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。
第十一條、確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。
第十二條、房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。
第十三條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。
第十四條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。
第十五條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。
第十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。
勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第十七條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
第十八條、住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：
（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；
（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；
（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；
（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。
住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。
第十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第四章、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
第二十條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。
第二十一條、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第二十二條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
第二十三條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；
（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書；
（三）工程施工合同；
（四）預(yù)售商品房分層平面圖；
（五）商品房預(yù)售方案。
第二十五條、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。
第二十六條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。
第二十七條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。
第二十八條、商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十九條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第三十條、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。
第三十一條、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條、商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十三條、預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第五章、法律責(zé)任
第三十四條、違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十五條、違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
第三十六條、違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。
第三十七條、違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十八條、違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。
第三十九條、違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。
第四十條、國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六章、附則
第四十一條、在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。
