發(fā)布時(shí)間：2023-07-30 10:17:27
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；發(fā)展
Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.
Keywords: real estate; Economic management; development
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開(kāi)，在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，提高地方財(cái)政收入、實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。然而當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的表象上，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題亦使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)所在。房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，發(fā)展速度過(guò)快；房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力缺乏、抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)行效果不佳；房?jī)r(jià)高居不下普通百姓壓力大；房地產(chǎn)交易、中介市場(chǎng)規(guī)范性有待加強(qiáng)。在我國(guó)，因其特殊的國(guó)情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題不僅僅只是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)承擔(dān)著難以推卸的社會(huì)責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事。近幾年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度之大，政策之多及集中，超過(guò)了以往任何一個(gè)時(shí)期。然而從目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看，收效甚微，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題仍未得到徹底解決和糾正，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問(wèn)題越升級(jí)的現(xiàn)象。以由可見(jiàn)雖然我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實(shí)踐我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問(wèn)題和難點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿(mǎn)艱辛。
1 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題分析
1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)模糊不清，政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性
近幾年來(lái)，我國(guó)多次的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理目標(biāo)都在于盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的總體平衡，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。然而對(duì)于我國(guó)當(dāng)前所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段的認(rèn)識(shí)不到位，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)一些問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上和長(zhǎng)期的規(guī)劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時(shí)，政策目標(biāo)的模糊不清，短期的政策手段和中長(zhǎng)期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺，造成房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)隨著政策的變動(dòng)而出現(xiàn)上下波動(dòng)，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，同時(shí)政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來(lái)可趁之機(jī)，干擾市場(chǎng)秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說(shuō)明。
近年來(lái)，國(guó)家為調(diào)控房?jī)r(jià)出臺(tái)了一系列政策，從2005年的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房?jī)r(jià)并未隨著政策的出臺(tái)隨之而降，而是穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價(jià)格反彈恢復(fù)速度之快，著實(shí)讓人看不到調(diào)控的效果。2004年以來(lái)，國(guó)家一直在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，直到2007年對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無(wú)疾而終，之后政府出臺(tái)了很多措施刺激房地產(chǎn)，這就直接導(dǎo)致了2009年房?jī)r(jià)的暴漲。
政策調(diào)控的手段過(guò)于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房?jī)r(jià)高漲的問(wèn)題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標(biāo)不治本，從一定程度上浪費(fèi)了國(guó)家的行政資源，也不利于穩(wěn)定民生，一會(huì)出臺(tái)降稅費(fèi)鼓勵(lì)居民買(mǎi)房，不到一年又出臺(tái)二套房政策，讓原有剛性需求購(gòu)房者打了退堂鼓。購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商已經(jīng)慢慢對(duì)國(guó)家的一系列調(diào)控感到麻木。左右為難的樓市調(diào)控不幸淪為被鄙視的“保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具”，“抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”成為“房?jī)r(jià)”的劑，如此依賴(lài)房地產(chǎn)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)簡(jiǎn)直是莫大的諷刺，這種“口號(hào)圖騰”如此下去未來(lái)勢(shì)必吸引不了消費(fèi)者的眼球了，到頭來(lái)百姓得到的更多的卻是傷害。
1.2 機(jī)制不完善，管理流于形式
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過(guò)了多個(gè)年頭中，房地產(chǎn)成為我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對(duì)房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式，走走過(guò)場(chǎng)，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭(zhēng)議，實(shí)施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實(shí)施原則的制定頒布。我國(guó)相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實(shí)大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級(jí)監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、
范圍未劃分清晰和明確定位，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺(tái)都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財(cái)政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)、拉高房?jī)r(jià)的原動(dòng)力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢(qián)交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結(jié)合的鏈條若無(wú)真正打破，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來(lái)越大，國(guó)家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政，協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策間相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。
要解決高房?jī)r(jià)的問(wèn)題，就要從現(xiàn)在體制入手，改變現(xiàn)有的體制，對(duì)超量土地房產(chǎn)征收物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等方式創(chuàng)造財(cái)政收入，這樣既體現(xiàn)了公平性，也保證了政府有相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政收入，而不是依靠賣(mài)地、收稅來(lái)增加財(cái)政收入。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)必須做大的手術(shù)，術(shù)后還得輔予藥物治療。
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成部分，由于具有相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的特點(diǎn)，改革開(kāi)放以來(lái)，在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。特別是在國(guó)際金融危機(jī)中，國(guó)家出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施，而房地產(chǎn)業(yè)的率先復(fù)蘇對(duì)我國(guó)在國(guó)際金融危機(jī)背景下保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)更起到了積極作用。正因?yàn)槿绱?，我?guó)很多地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè), 依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)本身也不具有長(zhǎng)久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。但是，過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用很難具有長(zhǎng)期性和持久性。我們應(yīng)該以保障民生居住為首，通過(guò)加大保障房的建設(shè)，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機(jī)性需求。
1.3 相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全
從世界上各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程和經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的先決條件和基礎(chǔ)。在我國(guó)，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應(yīng)是一個(gè)從最初的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國(guó)目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來(lái)越多。其次，我國(guó)目前主要還是依靠行政權(quán)威對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，很大一部分文件都是以國(guó)務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國(guó)家部委辦的名義的，如國(guó)八條、新國(guó)十條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實(shí)施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實(shí)不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。
2 相關(guān)對(duì)策分析
2.1 制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)短期實(shí)踐
我國(guó)正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式都面臨著重大調(diào)整。要深刻認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對(duì)于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。
在把握住我國(guó)仍處于社會(huì)主義初級(jí)階段的基本國(guó)情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路，在追求短期效應(yīng)的同時(shí)更應(yīng)確立長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，以滿(mǎn)足我國(guó)日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民的實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國(guó)社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧、良性發(fā)展。在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分祥實(shí)調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺(tái)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。
同時(shí)，針對(duì)性地把宏觀經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)分解為中短期目標(biāo)以指導(dǎo)實(shí)踐，更有利于理順當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜多變關(guān)系和局面和對(duì)癥下藥。如在我國(guó)人多地少的前提下，從短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理來(lái)看，著重點(diǎn)在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)清楚界定和功能區(qū)分。對(duì)于滿(mǎn)足消費(fèi)的房地產(chǎn)需求要合理引導(dǎo)，政府要切實(shí)負(fù)起提供社會(huì)保障的職責(zé)，建立起完善的住房保障體系；對(duì)于炒房類(lèi)房地產(chǎn)投機(jī)行要從稅收、金融及其它方面加以限制。
2.2完善相關(guān)法律法規(guī)體系
法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗(yàn)的積累。當(dāng)前，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)，建立起具有中國(guó)特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理法和合法化。首先，應(yīng)以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免政府過(guò)多的行政干預(yù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成負(fù)面影響更大的擾亂。同時(shí)以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
2.3建立健全管理機(jī)制，保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；問(wèn)題；對(duì)策
一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題
1.個(gè)別地方政府的調(diào)控行為失當(dāng)
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于壟斷地位，如土地所有權(quán)壟斷、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)壟斷、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式的壟斷等。國(guó)家控制了土地一級(jí)市場(chǎng)，而房屋開(kāi)發(fā)只有遵循開(kāi)發(fā)商模式，政府嚴(yán)禁城市居民或者企業(yè)以其他方式開(kāi)發(fā)房屋建筑。出于掠取壟斷利潤(rùn)的角度，房地產(chǎn)商以各種各樣的手段壓縮住房的供給數(shù)量，加大供求差距，造成房?jī)r(jià)的持續(xù)升高。另外，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，對(duì)住房需求急劇增加，城市土地體現(xiàn)出巨大的商業(yè)價(jià)值。于是，城市自身也成為政府投資的最大資源，政府為了獲得高額稅收，增大了土地成本，必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的飆升。反過(guò)來(lái)，房?jī)r(jià)的上漲，地方政府將從土地中獲得更多效益，因此國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策很難在地方落實(shí)。
2.缺乏金融基礎(chǔ)體系
雖然我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，基本形成制度建設(shè)與良好的發(fā)展趨勢(shì)，但是仍存在一些問(wèn)題亟待解決：一是需要進(jìn)一步調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，而我國(guó)房地產(chǎn)貸款仍過(guò)多傾向于開(kāi)發(fā)貸款；二是住房消費(fèi)信貸發(fā)展的問(wèn)題，住房消費(fèi)貸款的大量發(fā)放給銀行資產(chǎn)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)；三是住房公積金的繳納范圍及比率進(jìn)一步擴(kuò)大，受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約，
“低進(jìn)低出”的運(yùn)營(yíng)方式造成資金使用率的降低，失去了公平。
3.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律不健全
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初級(jí)階段，但是房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)仍有待進(jìn)一步完善。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)管理作為一個(gè)從開(kāi)發(fā)、建設(shè)到交易、后期管理的系統(tǒng)性過(guò)程，在我國(guó)還沒(méi)有一部可以覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)的建設(shè)落后，帶來(lái)很多法律漏洞，不利于房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
二、改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效對(duì)策
1.進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)政府職能
一方面，強(qiáng)調(diào)政府的經(jīng)濟(jì)職能，促進(jìn)市場(chǎng)成熟化發(fā)展。以當(dāng)前房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快現(xiàn)象來(lái)看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資還在繁榮期，房市處于有利上升階段。但是從市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律來(lái)看，近期我國(guó)在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控，這種調(diào)控的目標(biāo)并不是讓樓市崩潰，而是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入成熟、理性、穩(wěn)定的發(fā)展階段，并投入更多性?xún)r(jià)比優(yōu)越的房地產(chǎn)產(chǎn)品。另一方面，完善政府的宏觀調(diào)控，確保地價(jià)的合理發(fā)展。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)GDP的增長(zhǎng)具有帶動(dòng)作用，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)依賴(lài)于市場(chǎng)需求的發(fā)展，應(yīng)與居民住房支付能力相適應(yīng)。由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)土地和金融相結(jié)合的特殊產(chǎn)業(yè)，其中，土地是極度缺乏供給彈性的因素，而金融資源則是可以無(wú)限供給、具備流動(dòng)性的因素。如果房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于深入投機(jī)要素，就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，而房地產(chǎn)市場(chǎng)如果資金鏈斷裂，泡沫經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨之崩潰，必然會(huì)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生致命影響。
2.完善房地產(chǎn)金融體系
若想促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的基礎(chǔ)地位。結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，重點(diǎn)調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)消費(fèi)性貸款，同時(shí)注重風(fēng)險(xiǎn)防范。另外，為了解決房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展而產(chǎn)生的資金來(lái)源、期限錯(cuò)配、資產(chǎn)流動(dòng)等問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)抵押貸款證券化發(fā)展，并將一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)納入金融大環(huán)境中，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的聯(lián)系，從根本上改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資金來(lái)源問(wèn)題，真正促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資；策略
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資所面臨的主要問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資以商業(yè)銀行貸款為主
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要靠銀行貸款和間接源自銀行貸款的部分自籌資金，并不斷提高自籌資金比例，2008年，自籌資金比例高達(dá)32%；次年漲至34.5%，2010年高達(dá)37.6%。這些自籌資金大多是房地產(chǎn)企業(yè)變通來(lái)的銀行貸款。大致上，房地產(chǎn)企業(yè)源自銀行資金過(guò)六成。房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的融資方式尚未形成，銀行承擔(dān)了其中大多風(fēng)險(xiǎn)。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)受限于不完善的資本市場(chǎng)發(fā)展
目前，我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展尚在起步，開(kāi)發(fā)商普遍憑銀行資金實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)整合，并未確實(shí)憑其資本實(shí)力和手段進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。單一的金融產(chǎn)品和閉塞的融資渠道使房地產(chǎn)業(yè)融資市場(chǎng)發(fā)展受阻。一直以來(lái)，我國(guó)銀行業(yè)普遍和資本市場(chǎng)相互獨(dú)立存在，導(dǎo)致銀行業(yè)務(wù)單一、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)失調(diào)、資金流動(dòng)失衡與效率、收益不對(duì)稱(chēng)與風(fēng)險(xiǎn)，深入、持續(xù)地合作與房地產(chǎn)業(yè)很難實(shí)現(xiàn)。充分意識(shí)到商業(yè)銀行受限于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)后，房地產(chǎn)企業(yè)謀求資本市場(chǎng)發(fā)展之路已是必然。
（三）有待完善占比很小的融資和債券融資
受阻于政策和法規(guī)等因素，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資、債權(quán)融資占比低，直接上市融資難。滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅百家，不足總數(shù)的0.5%；已上市的，因大業(yè)績(jī)波動(dòng)可再融資的少。房地產(chǎn)企業(yè)全部融資中，債權(quán)融資比重逐年降低，且占比?。煌赓Y利用絕對(duì)額增加而占全部資金比重逐年降低。相較于我國(guó)房地產(chǎn)金融，發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)，銀行貸款、企業(yè)上市、債券發(fā)行、房地產(chǎn)信托等都可實(shí)現(xiàn)其金融融資，且風(fēng)險(xiǎn)低。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資難的成因
（一）金融體系未健全，政策限制太多
雖然，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)金融市場(chǎng)也得到了很好地發(fā)展，但缺位監(jiān)管及信用保證匱乏等市場(chǎng)體制問(wèn)題依舊說(shuō)明我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展仍有待于完善，目前，金融市場(chǎng)發(fā)展只能靠政府硬性門(mén)檻和條款規(guī)定來(lái)規(guī)范。并且，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)自身規(guī)模、自有資金及高資產(chǎn)負(fù)債率等問(wèn)題并不配比與其資金密集度，從而導(dǎo)致現(xiàn)有金融市場(chǎng)融資渠道閉塞。房地產(chǎn)業(yè)不能有效使用大多金融產(chǎn)品及融資方式，從而使資源有效配置極大受限、投融資需求契合受阻、資金融通率受制。
（二）缺乏金融產(chǎn)品和融資渠道創(chuàng)新
我國(guó)一直都受限于現(xiàn)有房地產(chǎn)融資渠道，相對(duì)地，銀行貸款作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金源，貸款品種較單一，很難契合與房地產(chǎn)業(yè)自身需求，因此，迫切需要?jiǎng)?chuàng)新金融產(chǎn)品。但是，我國(guó)金融市場(chǎng)創(chuàng)新匱乏一直持續(xù)，房地產(chǎn)融資因無(wú)與其相適合的融資渠道和產(chǎn)品支撐而難于進(jìn)行。鑒于此，根本地解決房地產(chǎn)企業(yè)融資難問(wèn)題，迫切地需要改革、創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道及貸款方式。
（三）未健全和完善相關(guān)法律法規(guī)
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資拓展也受限與我國(guó)不健全、不完善的法律法規(guī)。一方面，過(guò)多地受限于現(xiàn)行法律法規(guī)，而不能拓展房地產(chǎn)企業(yè)一級(jí)市場(chǎng)。比如，嚴(yán)格限制的股票債券發(fā)行導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)憑資本市場(chǎng)獲取資金。另一方面，部分領(lǐng)域的法律真空。例如，現(xiàn)階段，依舊未對(duì)產(chǎn)業(yè)基金專(zhuān)門(mén)法律法規(guī)進(jìn)行限制和規(guī)范，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)信托投資基金無(wú)法可依，很大程度上使其融資率受影響。
（四）較低的房地產(chǎn)企業(yè)綜合素質(zhì)
近年來(lái)，持續(xù)升溫的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，激增了我國(guó)房地產(chǎn)商數(shù)量。而今，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)逾七萬(wàn)戶(hù)。然而，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的一般特點(diǎn)是小規(guī)模、較低的開(kāi)發(fā)能力和高風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作隨意性大，欠缺規(guī)范化操作，較大地差別與國(guó)際先進(jìn)水平，行業(yè)綜合素質(zhì)不高，從而企業(yè)融資不易。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)策
（一）積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)信托
就物業(yè)投資持有而論，房地產(chǎn)信托是長(zhǎng)期的。受扶持與一定政策條件，出現(xiàn)很多機(jī)構(gòu)投資者，使房地產(chǎn)投資更具長(zhǎng)期化，從而可使當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大量短期交易行為極大地降低，對(duì)金融市場(chǎng)的穩(wěn)定更有利。與此同時(shí)，REITS基于機(jī)構(gòu)投資者角度，更可突出其專(zhuān)業(yè)性，更理性地要求其回報(bào)率；作為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)主體，REITS對(duì)非理性及違規(guī)投資的降低更有利。基于此，積極促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)信托勢(shì)在必行。
（二）加快發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)債券
房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，融資結(jié)構(gòu)失調(diào)，普遍長(zhǎng)貸缺乏而短貸多。企業(yè)債以中長(zhǎng)期為主時(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)的資金源相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)房企融資受影響與信貸政策，及依賴(lài)于信貸融資的降低有利，最終有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的改善。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)資金較大的需求和較高的資產(chǎn)負(fù)債率，使間接融資的負(fù)債成本提高，鑒于此，銀行貸款由企業(yè)債券取代有利于財(cái)務(wù)成本的縮減。
（三）逐步拓展股市規(guī)模
房地產(chǎn)企業(yè)上市的融資規(guī)模大多較大而融資成本低，不用還本給投資者，無(wú)需將利息支付給投資者，從而使其經(jīng)營(yíng)成本縮減。上市后的資本運(yùn)作，可提升企業(yè)服務(wù)，經(jīng)增發(fā)、配股等轉(zhuǎn)嫁銀行風(fēng)險(xiǎn)，有利于降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，國(guó)家加大了房地產(chǎn)企業(yè)上市審批難度，上市融資的捷徑是其選用時(shí)間短、成本低的借殼上市。因此，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)融資，不斷拓展股市規(guī)模不失為有效的方法之一。
（四）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式
就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資難問(wèn)題來(lái)說(shuō)，改革和創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，發(fā)展多元化融資很必要。多元化融資有利于融資風(fēng)險(xiǎn)的降低和資本利用率的提升。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，為保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，筆者以為可充分借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新新型融資方式，如租賃權(quán)融資、權(quán)益性融資等。
四、結(jié)語(yǔ)
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資關(guān)系著企業(yè)的生存發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)一方面充分利用現(xiàn)有融資途徑，一方面應(yīng)提升資本利用率，并借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，積極開(kāi)展金融創(chuàng)新，以逐步解決融資問(wèn)題。
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一、我國(guó)房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀及弊端分析
1.我國(guó)房地產(chǎn)融資來(lái)源
從融資來(lái)源上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要包括以下幾個(gè)渠道：
一是銀行貸款。我國(guó)的房地產(chǎn)融資仍然是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資渠道，這在很大程度上提高了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)銀行信貸的逐步緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著資金困難。
二是上市融資。上市融資不僅可以減輕金融風(fēng)險(xiǎn)，還可以降低融資成本，這對(duì)于解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的資金瓶頸具有很大的作用。但我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市審批嚴(yán)格，對(duì)很多企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，在短時(shí)間內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。
三是發(fā)行企業(yè)債券。房地產(chǎn)債券與一般債券相比收益較高，與股票相比風(fēng)險(xiǎn)較低。但因債券融資對(duì)籌資企業(yè)的條件要求較高，加上我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不完善、相關(guān)法律法規(guī)不健全，房地產(chǎn)企業(yè)使用該種融資方式的規(guī)模相當(dāng)少。
四是海外房產(chǎn)基金。海外房地產(chǎn)投資資金一方面可減輕房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于銀行信貸過(guò)度依賴(lài)的狀況，另一方面可以拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展具重要意義。但目前我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的不完善，再加上國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的不規(guī)范，所以，海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的投資還存在障礙。
五是房地產(chǎn)信托。信托基金具有收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)勢(shì)。但是，由于房地產(chǎn)信托在我國(guó)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，信托產(chǎn)品存在一些制度性限制。
2.我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源結(jié)構(gòu)上看， 房地產(chǎn)融資渠道仍以國(guó)內(nèi)銀行貸款、自籌資金以及其他資金來(lái)源為主。
表1可以看出，自2002年以來(lái)， 自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款的數(shù)額不斷上升，二者的數(shù)額在2011 年已經(jīng)占到全部資金來(lái)源總額的41%和15%，而其他資金上升的更快，超過(guò)自籌資金和國(guó)內(nèi)貸款，在2011年已占資金來(lái)源總額43%。2002-2011 年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中利用外資不斷走低，不僅外商直接投資的規(guī)模在不斷縮小，而且對(duì)外融資的數(shù)額也在下降。從上面看出， 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴(lài)于房地產(chǎn)融資， 而對(duì)融資方式的選擇， 則集中于各類(lèi)融資方式的利潤(rùn)度和風(fēng)險(xiǎn)度上。
3.我國(guó)房地產(chǎn)融資存在的問(wèn)題
（1）企業(yè)融資渠道單一，且對(duì)銀行信貸依賴(lài)過(guò)重。同時(shí)，由于融資市場(chǎng)起步時(shí)間晚，其融資很大程度上依然集中在間接融資之上。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在相當(dāng)大的程度上仍然依賴(lài)于銀行的信貸支持。
（2）房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系不完善。現(xiàn)今房地產(chǎn)融資渠道雖然開(kāi)始呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢(shì)，但這些渠道提供的產(chǎn)品卻難以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，使得有些企業(yè)因資金不足而鋌而走險(xiǎn)的借助地下金融。這反映了金融市場(chǎng)管理不足和體制不健全。
（3）海外基金與國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)接的難題。外資在選擇國(guó)內(nèi)投資伙伴時(shí)要求苛刻，有一系列成熟的各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段，這些風(fēng)險(xiǎn)評(píng)判手段拿到中國(guó)衡量開(kāi)發(fā)商或項(xiàng)目時(shí)會(huì)碰到很多銜接不上的地方，產(chǎn)生了海外基金與國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)接的難題。
（4）我國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)能不健全，不完善，操作起來(lái)十分復(fù)雜，步驟繁瑣，在該領(lǐng)域未形成一套完整有效的法律體系。例如：我國(guó)的相關(guān)法律在房地產(chǎn)投資基金和證券化融資方式上都很匱乏，造成在金融創(chuàng)新方面無(wú)法可依的局面，導(dǎo)致我國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面無(wú)法開(kāi)展更大更多的渠道。
二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議
1.建立多層次的房地產(chǎn)融資體系
建立一個(gè)穩(wěn)定的多層次的房地產(chǎn)融資體系，滿(mǎn)足不同層次企業(yè)多樣化需求是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題。房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)參與主體主要是商業(yè)銀行，缺少專(zhuān)業(yè)信貸機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)債券、房產(chǎn)信托和基金發(fā)育不良對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)融資貢獻(xiàn)有限。股權(quán)融資門(mén)檻相對(duì)較高，中小企業(yè)很難達(dá)到要求通過(guò)上市融資。因此，迫切需要建立多層次的融資體系，為不同類(lèi)型企業(yè)提供不同的融資場(chǎng)所，減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)?？赏ㄟ^(guò)以下方式進(jìn)行嘗試一是擴(kuò)大權(quán)益融資比例，降低行業(yè)整體債務(wù)依存度；二是對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)，可發(fā)行短期債券融資，對(duì)于中小型企業(yè)，則可以大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金等方式。
2.加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品。
房地產(chǎn)行業(yè)要想融資渠道不斷向多元化進(jìn)行發(fā)展，其關(guān)鍵就是要設(shè)計(jì)出具有差異性并可以服務(wù)于不同房地產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，進(jìn)而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)金融建設(shè)才剛剛處于起步階段，世界流行的五大金融產(chǎn)品當(dāng)中，我國(guó)唯獨(dú)缺了房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。我國(guó)銀行還沒(méi)有還不具備專(zhuān)業(yè)的、系統(tǒng)的地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)貸款。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托和銀行貸款實(shí)際上是一樣的，只是銀行是吸收存款，但就其本質(zhì)來(lái)說(shuō)還是銀行的貸款。自2008年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)銀行信貸正逐步退出房地產(chǎn)行業(yè)，取而代之的則是地產(chǎn)基金和地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)以及地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資銀行。
3.加強(qiáng)對(duì)外資金融機(jī)構(gòu)以及境外基金的引導(dǎo)。
外資銀行以及境外的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金是中國(guó)房地產(chǎn)金融的新生力量。特別是加入WTO后，更多的外資金融產(chǎn)品和房地產(chǎn)融資渠道會(huì)為房地產(chǎn)企業(yè)打開(kāi)，外資資金的進(jìn)入會(huì)加速中國(guó)金融體系的建設(shè)。但同時(shí)，由于外資的逐利性，特別是游資更強(qiáng)的投機(jī)性，它們的大量進(jìn)入或流出會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不可估量的影響，因此有關(guān)部門(mén)必須密切關(guān)注國(guó)際“熱錢(qián)”進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向，防止其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成太大的沖擊。
4.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)。
從整體上來(lái)看，我國(guó)的國(guó)家或者是地方部門(mén)雖然頒布了一系列的法律法規(guī)，但是體系還很不完善，并嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)融資的多元化過(guò)程當(dāng)中，新出現(xiàn)的很多融資工具一旦沒(méi)有相應(yīng)的制度規(guī)范，就很容易陷入混亂局面。所以必須要建立和完善相關(guān)的法律法規(guī)，進(jìn)而對(duì)新型房地產(chǎn)融資工具的組織形式、流通轉(zhuǎn)讓、收益來(lái)源以及投資組合等，做出嚴(yán)格的法律規(guī)范。才可以促使我國(guó)的房地產(chǎn)多元化融資得到規(guī)范發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；房屋產(chǎn)權(quán)；登記管理系統(tǒng)；建議
中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
引言
房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)也相應(yīng)的出臺(tái)了一些相關(guān)的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)控制法規(guī)和政策。隨著新的發(fā)展形勢(shì)，我國(guó)的房產(chǎn)購(gòu)置稅和登記管理辦法也在不斷的變更，只有不斷創(chuàng)新工作方法，才能保證我國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)工作的合理性，進(jìn)一步穩(wěn)定我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)健康發(fā)展。
一、我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)的現(xiàn)狀
1、我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)登記存在的問(wèn)題
在現(xiàn)階段，我國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)法律糾紛。出現(xiàn)這種情況的主要原因是法律制度不是很健全。全國(guó)各地由于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)引發(fā)的欺騙案件、民事訴訟案件不計(jì)其數(shù)，這就在客觀條件上要求我們規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)政策。
2、我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法律法規(guī)存在的問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)尺度不一。自我國(guó)改革開(kāi)放以后，頒布了很多關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的法律、法規(guī)。針對(duì)國(guó)土資源部和建設(shè)部的這些規(guī)章制度，各地方又按照自己的地區(qū)意愿和市場(chǎng)情況制定出臺(tái)了各自的規(guī)章制度和政策。各地制定的規(guī)章制度都是針對(duì)各自的需要的地方特點(diǎn)，所以有的規(guī)章制度和政策性文件多種多樣。立法過(guò)程中行政權(quán)利和民事權(quán)利不分。我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度主要是為我國(guó)房地產(chǎn)行政管理服務(wù)，很多主要的法規(guī)都是從行政管理的角度出發(fā)制定的。
3、我國(guó)房產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題
我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷多年的發(fā)展和不斷的變革。經(jīng)過(guò)對(duì)很多相關(guān)部門(mén)的走訪和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理還存在一定的問(wèn)題。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）、我國(guó)產(chǎn)權(quán)登記的職能部門(mén)在職能劃分上不明確，而且形式上有分有合。我國(guó)現(xiàn)有的房產(chǎn)登記政策和現(xiàn)狀，導(dǎo)致房產(chǎn)登記只限于行政職能工作，各級(jí)行政部門(mén)將房產(chǎn)登記管理工作密切的和部門(mén)利益結(jié)合起來(lái)，忽視了房產(chǎn)所有者的自身利益。
（2）、房產(chǎn)所有權(quán)公示力需要完善和提高。我國(guó)現(xiàn)階段由于多種原因造成的房產(chǎn)登記管理問(wèn)題及法律糾紛，糾其原因，很大程度上是有房產(chǎn)登記的公示力不夠所造成，所以，今后要加強(qiáng)這方面的工作力度。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)
如今電子信息技術(shù)已經(jīng)非常先進(jìn)，計(jì)算機(jī)技術(shù)日益普及，探討房地產(chǎn)檔案管理計(jì)算機(jī)備份、計(jì)算機(jī)檢索、計(jì)算機(jī)查詢(xún)對(duì)于保障房地產(chǎn)權(quán)益人的合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)交易安全，促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)安全運(yùn)行，確保不發(fā)生美國(guó)式的次貸危機(jī)具有十分重要的意義。
1、提高安全性
房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理、數(shù)字化備份能夠有效防止天災(zāi)人禍造成的損失。房地產(chǎn)檔案紙質(zhì)化存儲(chǔ)的弊端是顯而易見(jiàn)的，實(shí)施數(shù)字化管理、數(shù)字化備份提高了房地產(chǎn)檔案的安全系數(shù)，確保一旦遭遇天災(zāi)人禍檔案不能全部滅失。
2、便于保存
由于計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)技術(shù)日新月異，存儲(chǔ)容量得到極大的提高，房地產(chǎn)檔案數(shù)字化管理、數(shù)字化備份所占用的磁盤(pán)空間得到極大的拓展，保存圖片文件，文字文件，影像、影音文件易如反掌。
3、便于異地再備份
房地產(chǎn)紙質(zhì)檔案管理的缺陷是檔案文件是惟一的，無(wú)法實(shí)現(xiàn)異地備份，一旦遭遇汶川地震那樣的天災(zāi)，造成損失是不可避免的，實(shí)行計(jì)算機(jī)數(shù)字化管理、備份以后，由于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)日新月異，使房地產(chǎn)檔案異地備份成為可能，這樣就能有效解決重大自然災(zāi)害條件下檔案的安全問(wèn)題。
三、對(duì)我國(guó)房產(chǎn)登記管理系統(tǒng)的建議及設(shè)想
要想保證我國(guó)房產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就要有一個(gè)相對(duì)健康的房產(chǎn)登記管理制度及工作體系，就根據(jù)對(duì)現(xiàn)狀的分析討論，提出以下建議：
1、加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的了解，完善健全相應(yīng)制度，減少房產(chǎn)糾紛案件的發(fā)生。要想徹底的解決這類(lèi)問(wèn)題，必須建立有力的、有針對(duì)性的法律制度，在法律的規(guī)范、保護(hù)下減少糾紛和訴訟案件的發(fā)生。
2、我國(guó)的土地是國(guó)有制，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)和項(xiàng)目的前提是得到國(guó)家出讓土地的使用權(quán)。在這種情況下，一定要統(tǒng)一制定完整、相互支持的法律法規(guī)。對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記管理作出統(tǒng)一的要求和規(guī)范。將各地區(qū)的自行制定的規(guī)章制度進(jìn)行徹底核查，不符合標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格更新、改進(jìn)甚至廢除，只有這樣，才能保持我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的房產(chǎn)問(wèn)題在公平、有法可依、完整的工作體系中進(jìn)行。
3、將現(xiàn)階段不能相互支持和依存的各個(gè)部門(mén)及工作單位進(jìn)行整合，使我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理成為一個(gè)有機(jī)、相互關(guān)聯(lián)的整體。將各種登記類(lèi)型的工作進(jìn)行開(kāi)發(fā)和創(chuàng)新。這樣，我國(guó)房產(chǎn)登記管理部門(mén)就能在統(tǒng)一的思想下進(jìn)行工作，規(guī)范管理。與此同時(shí)，還要提高對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的公示力，只有不斷提高公示力，才能將房產(chǎn)登記工作進(jìn)行得更加規(guī)范化和公平化，只有將登記管理工作做到最大限度的公平，才能保證我國(guó)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作更加深入人心，更叫高效。
4、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理系統(tǒng)中的各個(gè)子系統(tǒng)間或子系統(tǒng)內(nèi)部聯(lián)系不夠強(qiáng)，數(shù)據(jù)不能完全共享，這樣容易造成數(shù)據(jù)的重復(fù)錄入降低工作效率，增加系統(tǒng)數(shù)據(jù)的冗余。如在房地產(chǎn)預(yù)售登記過(guò)程中的一些數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售登記中的需要填寫(xiě)的屬性值是一致的，可以不用重復(fù)錄入，而當(dāng)前的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)中達(dá)不到這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的共享，在銷(xiāo)售登記時(shí)還需要重復(fù)錄入數(shù)據(jù)，造成工作效率的降低和數(shù)據(jù)的冗余。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中加強(qiáng)數(shù)據(jù)共享性的建議：應(yīng)該加強(qiáng)管理子系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享，尤其是測(cè)繪系統(tǒng)和登記系統(tǒng)的相互查詢(xún)，以及登記系統(tǒng)產(chǎn)生的資料和產(chǎn)籍檔案數(shù)據(jù)的共享。
5、在當(dāng)前信息系統(tǒng)中的屬性數(shù)據(jù)庫(kù)中一些數(shù)據(jù)的字段冗余不僅導(dǎo)致存儲(chǔ)空間的浪費(fèi)，還影響數(shù)據(jù)的傳輸速度；而一些跟房產(chǎn)價(jià)值相關(guān)的重要信息卻沒(méi)有列入數(shù)據(jù)庫(kù)。一些數(shù)據(jù)表的設(shè)計(jì)不符合數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)中的基本的范式要求，或者數(shù)據(jù)表字段相互沖突，或者有些數(shù)據(jù)表設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致出現(xiàn)的空值等。例如，開(kāi)發(fā)商和建筑物名稱(chēng)這兩個(gè)屬性在一般的房屋屬性中都是空值。改善數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的建議：在數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)中，應(yīng)該增加交通和基礎(chǔ)設(shè)施字段，因?yàn)榻煌ê突A(chǔ)設(shè)施都是影響房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素，增加這兩個(gè)字段可以讓查詢(xún)?nèi)藢?duì)房地產(chǎn)的價(jià)值有一定的估計(jì)，便于房地產(chǎn)的交易。同時(shí)對(duì)于開(kāi)發(fā)商字段也應(yīng)該 賦入屬性值，由于品牌效應(yīng)，不同開(kāi)發(fā)商有不同的知名度，也會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。對(duì)于一些特殊的屬性采用動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，可以節(jié)約空間。
綜上所述，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是的一項(xiàng)重量級(jí)項(xiàng)目。而且，隨著現(xiàn)階段房?jī)r(jià)的不斷上漲，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作也在不斷的發(fā)生變化。所以，一定要建立一個(gè)可靠的登記管理體系。一切從實(shí)際出發(fā)，尊重客觀事實(shí)，但是，不能各自為政，一定要有一個(gè)統(tǒng)一的政策法規(guī)和管理尺度，要盡快解決由于法律法規(guī)不能統(tǒng)一而造成的法律訴訟和民事糾紛，確定政策的主導(dǎo)地位，將各個(gè)不能相輔相成的登記項(xiàng)目整和使用，形成一套相互依存、相輔相成的房產(chǎn)登記管理體系，更好的為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和提高人民生活水平服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)現(xiàn)狀可持續(xù)發(fā)展
所謂房地產(chǎn)，是房屋財(cái)產(chǎn)和房屋相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)業(yè)則是從行業(yè)分類(lèi)角度來(lái)說(shuō)的，具體包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)4部分。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，涉及建筑、建材、冶金、金融等眾多行業(yè)幾千個(gè)品種的產(chǎn)品，被房地產(chǎn)帶動(dòng)的直接相關(guān)或間接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)60多個(gè)，因此2003年國(guó)務(wù)院明確指出房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀如何：
一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
我國(guó)房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中的現(xiàn)狀包括以下幾個(gè)方面：
1、資源的浪費(fèi)嚴(yán)重。
由于開(kāi)發(fā)失控和無(wú)序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。近年的“開(kāi)發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”時(shí)全國(guó)形形的開(kāi)發(fā)區(qū)達(dá)上萬(wàn)個(gè)，規(guī)劃占地1.5萬(wàn)平方公里，相當(dāng)于全國(guó)當(dāng)時(shí)的城市建成區(qū)總面積，而真正實(shí)現(xiàn)有效開(kāi)發(fā)利用的僅為2％左右。
2、單純追求經(jīng)濟(jì)效益忽略環(huán)境保護(hù)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞。開(kāi)發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過(guò)高、容積率過(guò)高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)忽視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。
3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分房企正在被淘汰出局
一是，土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實(shí)力較小的房企很難拿到地，即便拿到地，也要及時(shí)支付地款。二是，信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來(lái)源，一些中小房企又不能通過(guò)股市發(fā)行股票來(lái)獲取資金。三是，房?jī)r(jià)下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難。四是，由于利率提高，一些中小房企無(wú)力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。五是，一些中小房企不具有品牌競(jìng)爭(zhēng)力。六是，大型房企更具有實(shí)力進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)來(lái)清洗市場(chǎng)。這些因素的共同作用將會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向分化，甚至出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)。
4、市場(chǎng)發(fā)展不均衡，
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化發(fā)育時(shí)間較短，而且在發(fā)育過(guò)程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤(rùn)率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門(mén)提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤(rùn)率，并且一直在快速增長(zhǎng)。國(guó)際上房地產(chǎn)利潤(rùn)率一般維持在5%左右，高的有6%～8%，而中國(guó)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率高達(dá)30%～40%。而按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局計(jì)算，中國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)率增長(zhǎng)每年都在30%以上，2001年增長(zhǎng)41%，2002年增長(zhǎng)56%，2003年增長(zhǎng)32%。在國(guó)外人們購(gòu)一套適于居住的房屋僅是年工資的3～5倍，而國(guó)內(nèi)工薪階層購(gòu)一套房的費(fèi)用多是年工資的10～20倍。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會(huì)一直延續(xù)下去，拒絕接受價(jià)格下降的現(xiàn)實(shí)。并人為將房?jī)r(jià)炒高，致使我國(guó)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)偏離其真實(shí)價(jià)值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫。
5、供需結(jié)構(gòu)失衡
目前我國(guó)的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為：
一是新建的中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。據(jù)對(duì)北京、上海、天津、西安、武漢、杭州等城市房屋銷(xiāo)售情況調(diào)查，去年銷(xiāo)售的商品住宅中，一百二十平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過(guò)60%，中小套型住宅比例偏低。同時(shí)，據(jù)建設(shè)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2006年初，在40個(gè)重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%；2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現(xiàn)行政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。 二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開(kāi)發(fā)廉租房為政策重心。同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿(mǎn)足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問(wèn)題三是二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)育緩慢，二手房的供給亦不能滿(mǎn)足需求。
二、為保證房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展我們采取的救市措施
1、合理利用土地資源，避免浪費(fèi)。
土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對(duì)于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開(kāi)發(fā)利用。在中國(guó)的城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常是對(duì)城市邊緣土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因此要注意保護(hù)好這一地區(qū)的農(nóng)用地，防止過(guò)多的農(nóng)用地成為城市建設(shè)用地。農(nóng)地轉(zhuǎn)變?yōu)榉寝r(nóng)用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關(guān)的政府部門(mén)應(yīng)該嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)于已經(jīng)成為城市建設(shè)用地的農(nóng)用地，要提高其使用效率。嚴(yán)格執(zhí)行《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，即對(duì)未投資開(kāi)發(fā)或投資未達(dá)到一定比例的土地，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉谝欢〞r(shí)間內(nèi)不進(jìn)行投資的，政府應(yīng)無(wú)償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價(jià)現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對(duì)各類(lèi)用地及郊區(qū)新入市的農(nóng)用地合理配置，以實(shí)現(xiàn)土地資源高效配置。
2、重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡。
房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調(diào)。生態(tài)保護(hù)水平的差異，將會(huì)極大地影響房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)生態(tài)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開(kāi)發(fā)的同時(shí)做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，使房地產(chǎn)業(yè)成為城市生態(tài)經(jīng)濟(jì)的有機(jī)組成部分。在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和建設(shè)，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。在2003年9月中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)城市開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)在北京珠江國(guó)際城舉辦的“房地產(chǎn)文化研討會(huì)”上，專(zhuān)家學(xué)者們一直認(rèn)為，21世紀(jì)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)逐漸上升到文化競(jìng)爭(zhēng)，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，文化力比政治力和技術(shù)力對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠(yuǎn)。
3、健全房地產(chǎn)法律法規(guī)、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督
在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，政府有兩件必須要做的事情。一是減少房地產(chǎn)發(fā)過(guò)程中的政府行為，根除腐敗，杜絕暗箱操作，嚴(yán)格執(zhí)法，取消不合理收費(fèi)。二是逐漸完善房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。目前，雖然中國(guó)已經(jīng)有《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)法》，實(shí)踐證明這兩部法律對(duì)于1990年代的房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范起到很好的作用。但是，我們要注意到現(xiàn)在房地產(chǎn)已步入較為理性發(fā)展的階段，已購(gòu)?fù)恋厥欠衲茉趦赡陜?nèi)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)狀況自己決定。有些企業(yè)擔(dān)心管理部門(mén)收回，而不顧市場(chǎng)需求強(qiáng)制性進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資，把上一輪的過(guò)量批地變?yōu)樾乱惠喌倪^(guò)量開(kāi)發(fā)，這種做法勢(shì)必帶來(lái)不良后果。這就要求政府要盡快修訂相關(guān)法律法規(guī)。此外，還要保證房地產(chǎn)法規(guī)與其他法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，要在其他法律法規(guī)中充實(shí)有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容。
4、加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。
當(dāng)然，保障性住房的推行，一方面，最直接的作用是解決中低收入市民的居住問(wèn)題，同時(shí)也平抑了過(guò)高的房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)于啟動(dòng)住房消費(fèi)起到了重要的作用。另一方面，這是一種對(duì)土地批租制度和高度市場(chǎng)化機(jī)制的補(bǔ)充和協(xié)調(diào)措施。政府從土地資源上取得可觀收益，用諸社會(huì)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。保障性住房的實(shí)施改善了市民的居住條件，在一定程度上減小了貧富差距，促進(jìn)了社會(huì)安定。
【 abstract 】 with China's real estate market prosperity, real estate brokerage industry team developed rapidly, real estate agency in people buying and selling houses, lease house is more and more important role. In the new situation, real estate brokerage institution and brokerage researchers face legal system are not perfect, management confusion, distrimination many problems, this paper on these issues and strategies of comprehensive analysis.
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及其發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)簡(jiǎn)介
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展與完善,作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中關(guān)鍵一環(huán)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的作用日顯重要,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)日趨頻繁,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員隊(duì)伍迅速壯大。由于房地產(chǎn)具有價(jià)值量大，房地產(chǎn)交易中產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)等因素的影響，決定了人們?cè)诜康禺a(chǎn)交易中需要專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和機(jī)構(gòu)為其服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)交易物體提供評(píng)估、交易、、咨詢(xún)等服務(wù)及善后管理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主要是在房屋交易、融資按揭、物業(yè)管理等領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)交易雙方提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢(xún)服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為連通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)消費(fèi)發(fā)揮了橋梁和紐帶的重大作用,而信譽(yù)良好服務(wù)周到的優(yōu)秀房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以更好地滿(mǎn)足人們買(mǎi)賣(mài)房屋、租賃房屋的需要，因此有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)成為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的重要組成部分。
2、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展現(xiàn)狀
近年來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)向縱深發(fā)展,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)交易中的作用不越來(lái)越重要。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)隊(duì)伍空前壯大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的專(zhuān)業(yè)服務(wù)己經(jīng)從低端提供交易信息、居間撮合,發(fā)展到顧問(wèn)咨詢(xún)、協(xié)助簽約、交易資金托管、貸款手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)代辦、房屋查驗(yàn)、裝修咨詢(xún)以及新建商品房的前期籌劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售等領(lǐng)域。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)統(tǒng)計(jì),到2010年底，全國(guó)有注冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)到15937家，其中比較著名的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有中原地產(chǎn)、21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)、北京我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等。全國(guó)共有34814人取得了中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)，其中的22024人經(jīng)注冊(cè)取得了中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書(shū)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)調(diào)研統(tǒng)計(jì)全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員50萬(wàn)余人。粗略估計(jì),全國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員超過(guò)百萬(wàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)從業(yè)人員呈年輕化趨勢(shì),年齡主要集中在21一30歲之間。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的學(xué)歷也在逐年上升,八成以上擁有大專(zhuān)學(xué)歷。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問(wèn)題分析
1、受金融危機(jī)和調(diào)控調(diào)控，交易量下降使得競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈
2008年以來(lái)受全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,二手房市場(chǎng)呈觀望態(tài)勢(shì),交易量萎縮,很多中小房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不堪壓力紛紛倒塌,還出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司攜款潛逃等惡劣現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)面臨著空前的信譽(yù)危機(jī)。2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)。隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加強(qiáng)與深入，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)面臨業(yè)務(wù)量減少，有的小型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司公司關(guān)門(mén)大吉，而大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，進(jìn)行門(mén)店的收縮，加大員工培訓(xùn)力度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。
2、現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理體制不完善
政府行政主管部門(mén)對(duì)這個(gè)行業(yè)的有效監(jiān)管模式都尚未建立，相關(guān)法律法規(guī)不完善。目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)官辦色彩濃厚，直接由政府部門(mén)組建，或是政府機(jī)構(gòu)附屬部門(mén)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)擔(dān)負(fù)著房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的管理工作，政府管理滯后。房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用多頭管理體制，造成管理政出多門(mén)，缺乏專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)制。目前這一行業(yè)的從業(yè)人員只有少數(shù)進(jìn)入到管理體制內(nèi)，絕大多數(shù)沒(méi)有進(jìn)入注冊(cè)管理體制的從業(yè)人員，就容易游離在監(jiān)管體制之外了。
目前國(guó)家出臺(tái)制定的《城市房地產(chǎn)交易條件》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等，只是針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的簡(jiǎn)單管理和調(diào)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行為主體責(zé)權(quán)利規(guī)范不完善，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人違反法律法規(guī)或欺詐行為也沒(méi)有對(duì)應(yīng)的處罰措施。
3、現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、粗放經(jīng)營(yíng)，管理混亂
我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的完整配套法律法規(guī)，因而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理缺乏制度性、規(guī)范性約束，市場(chǎng)行為不規(guī)范。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開(kāi)辦門(mén)檻低,成本少、風(fēng)險(xiǎn)較小，一些創(chuàng)業(yè)者紛紛踏入這一行業(yè)領(lǐng)域。
大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、管理差、收費(fèi)亂，完全是各自搶占業(yè)務(wù)，很多小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都沒(méi)有取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證等資質(zhì)證明，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)法律法規(guī)也不熟悉，隱瞞事實(shí)，虛構(gòu)情節(jié)欺騙顧客情況時(shí)有發(fā)生。還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)盲目擴(kuò)張，不注意品牌形象和管理水平提升，粗放經(jīng)營(yíng)，結(jié)果經(jīng)常因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)而大起大落。
4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員不穩(wěn)定，素質(zhì)偏低
目前,成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員的門(mén)檻較低。雖然大部分城市都舉辦了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的資格考試,但該行業(yè)人員流動(dòng)較大，只經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單培訓(xùn)或者不經(jīng)培訓(xùn)就直接上崗。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員素質(zhì)方面呈現(xiàn)持證人數(shù)比例低、學(xué)歷不高、年紀(jì)輕、從業(yè)時(shí)間短等特點(diǎn)。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一是從業(yè)人員職業(yè)道德整體水平不高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員服務(wù)不規(guī)范、同行之間不正當(dāng)竟?fàn)帯⑿孤犊蛻?hù)隱私等現(xiàn)象更是屢見(jiàn)不鮮。常常出現(xiàn)提供虛假信息從中牟利,給當(dāng)事人造成損失的情況。二是從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)有待完善。掌握經(jīng)濟(jì)、法律、信息等知識(shí)的綜合素質(zhì)較高的專(zhuān)業(yè)人員的匱乏。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中很多人并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)接受過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的教育,對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的掌握不足。三是從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)能力有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的從業(yè)人員溝通洽談能力、服務(wù)意識(shí)、市場(chǎng)分析能力相對(duì)老說(shuō)都比較差,很難以差異化、個(gè)性化服務(wù)滿(mǎn)足客戶(hù)的需求。
三、新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展策略
關(guān)鍵詞：房屋測(cè)繪 問(wèn)題 測(cè)繪準(zhǔn)確度
中圖分類(lèi)號(hào)：TU113.5+41 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
房屋測(cè)繪在房地產(chǎn)測(cè)繪中占據(jù)著一個(gè)十分重要的作用，房屋測(cè)繪不僅關(guān)系到房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還關(guān)系到廣大的人民群眾的切身利益。房屋測(cè)繪不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)民生問(wèn)題。近些年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，其中占較大比重的是商品房，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者多因房屋的面積問(wèn)題產(chǎn)生一系列的沖突和糾紛。因此，為了商品房交易的順利而有序的進(jìn)行，必須做好房屋測(cè)繪工作。
房屋測(cè)繪指的是采用專(zhuān)業(yè)的測(cè)量方法，使用特定的儀器設(shè)備，運(yùn)用較高的測(cè)繪技術(shù)，統(tǒng)計(jì)房屋的具體參數(shù)，為房產(chǎn)部門(mén)等等提供較為有用的數(shù)據(jù)信息。房屋測(cè)繪包括多種方面的內(nèi)容，主要有：房屋的面積測(cè)算、房產(chǎn)圖紙的繪制、方承諾調(diào)查等等多種方面。作為一項(xiàng)法定的工作，房產(chǎn)測(cè)繪的政策性十分強(qiáng)。由于種種原因，房產(chǎn)測(cè)繪工作在我國(guó)發(fā)展地不是很快，目前，在房產(chǎn)測(cè)繪中存在的問(wèn)題也比較多。結(jié)合我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪的實(shí)際，分析了房產(chǎn)測(cè)繪中出現(xiàn)的問(wèn)題，并找出相關(guān)的原因，提出了一些有益的建議。
房地產(chǎn)測(cè)繪的作用
第一，房產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)業(yè)的交易提供專(zhuān)業(yè)性的信息服務(wù)
通過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪，可以根據(jù)繪制房地產(chǎn)的圖紙、以及城鎮(zhèn)的平面控制網(wǎng)和房產(chǎn)的分幅平面圖等，形成一個(gè)坐標(biāo)體統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)可以為相關(guān)的房產(chǎn)管理部門(mén)提供相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，包括房屋的數(shù)量、分布、利用情況等等。[1]根據(jù)這些信息，不僅為房產(chǎn)的建筑方提供比較全面的數(shù)據(jù)資料，可以對(duì)每一處房產(chǎn)的各方面的狀況作比較直觀的展現(xiàn)，包括房產(chǎn)的面積、房產(chǎn)的具置、房產(chǎn)的界址等等。這樣消費(fèi)者在選擇房產(chǎn)時(shí)，就不是根據(jù)自己的主觀判斷記性盲目的選擇，而是根據(jù)這些較為專(zhuān)業(yè)、權(quán)威的信息，進(jìn)行相對(duì)較為理性的判斷，選擇適合自己的房產(chǎn)。而且，一旦日后消費(fèi)者和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生這方面的利益沖突和糾紛，消費(fèi)者可以及時(shí)地進(jìn)行比較清晰的調(diào)查，維護(hù)自身的合法權(quán)益。因此，對(duì)于消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)測(cè)繪工作是十分有益的，也是十分必要的。
第二，為房地產(chǎn)管理部門(mén)提供信息參考
房產(chǎn)測(cè)繪關(guān)系到多種個(gè)方面的工作，包括城市區(qū)域規(guī)劃、房屋的拆遷和改造以及房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)等，相關(guān)部門(mén)在進(jìn)行這些工作時(shí)，房產(chǎn)測(cè)繪提供的相關(guān)數(shù)據(jù)信息對(duì)其工作的進(jìn)展具有十分重要的參考作用。除此以外，對(duì)于一些看似不相干的部門(mén)，如稅收部門(mén)，房產(chǎn)測(cè)繪也可以為其工作提供一些比較基礎(chǔ)的信息。
城市規(guī)劃需要房產(chǎn)測(cè)繪
在城市的發(fā)展中，房地產(chǎn)是一個(gè)十分重要的發(fā)展方面，而城市中房屋規(guī)劃和建設(shè)的水平對(duì)城市居民的生活水平具有十分重要的影響，包括物質(zhì)文化生活和精神文化生活。了解城市建設(shè)的歷史是城市規(guī)劃必須要做的工作，為此，必須對(duì)城市建設(shè)的現(xiàn)狀、房屋的數(shù)量、分布、用途等情況進(jìn)行總結(jié)和整理，而房產(chǎn)測(cè)繪則為城市規(guī)劃提供了這些資料，這樣以來(lái)，城市規(guī)劃工作就可以較為有利地進(jìn)行。
房屋測(cè)量中出現(xiàn)問(wèn)題的原因
房產(chǎn)測(cè)繪中的主要問(wèn)題就是房產(chǎn)測(cè)繪可能會(huì)產(chǎn)生誤差，由于房屋建設(shè)事務(wù)繁雜，房產(chǎn)測(cè)繪造成誤差的原因是多方面的，主要包括兩個(gè)方面，第一是房屋測(cè)繪工具造成，第二是人為原因造成，第三是測(cè)繪方法造成。
測(cè)繪工具因素
房產(chǎn)測(cè)繪工作的進(jìn)行不是單單靠人工就可以完成的，必須使用一定的測(cè)繪工具才能進(jìn)行相關(guān)的測(cè)繪工作。這些工具也可能會(huì)出現(xiàn)功能損壞等問(wèn)題，所以一旦這些支持性的工具出現(xiàn)問(wèn)題，將會(huì)直接影響到測(cè)繪數(shù)據(jù)的結(jié)果。[2]雖然，在當(dāng)代社會(huì)，房屋的測(cè)繪工具相比較古代社會(huì)，已經(jīng)有了十分大的進(jìn)步，不管是測(cè)繪工具的材質(zhì)上，還是測(cè)繪工具的精度上，現(xiàn)代測(cè)繪工具都具有十分的優(yōu)勢(shì)。但是，再精良的設(shè)備也會(huì)有出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，也可能會(huì)導(dǎo)致測(cè)繪誤差的出現(xiàn)。
第二，測(cè)量方法不當(dāng)造成誤差
有了精良的儀器設(shè)備，并不能保證測(cè)繪結(jié)果的精確，必須還要掌握正確的測(cè)繪方法，不同的測(cè)繪方法的采用不是盲目的、一成不變的，必須根據(jù)實(shí)際情況及其變化來(lái)進(jìn)行選擇合適的測(cè)繪方法，這樣就保證了在正確方法下的測(cè)繪。
人為因素
房屋測(cè)繪工作處理需要一定的儀器設(shè)備之外，人是最重要的因素，測(cè)繪工作主要是有人來(lái)完成的，因此，在房產(chǎn)測(cè)繪中，由于認(rèn)為因素造成的測(cè)繪誤差也經(jīng)常發(fā)生。所以，必須對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，保證技術(shù)上的準(zhǔn)確無(wú)誤，并且在工作開(kāi)展時(shí)，也要認(rèn)真對(duì)待工作，不能三心二意，由粗心馬虎造成的誤判誤讀也時(shí)有發(fā)生。
三、如何提高房屋測(cè)量的準(zhǔn)確度
第一，制定相關(guān)的法律法規(guī)
當(dāng)前，我國(guó)關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪法律主要有《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》《測(cè)繪法》等等。這幾部法律法規(guī)在房產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程中起著十分重要的作用，保證測(cè)繪工作的順利進(jìn)行，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)工作進(jìn)行規(guī)范和規(guī)定。然而，從現(xiàn)階段的實(shí)際情況看，針對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪仍然缺乏一些必要的法律法規(guī)。在各個(gè)地區(qū)，缺乏一些地方性的法規(guī)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行必要的規(guī)范。因此，制定地方性的測(cè)繪法律法規(guī)是十分必要的。必要注意的是，地方性法律法規(guī)要在國(guó)家線的法規(guī)指導(dǎo)下制定和執(zhí)行，避免各個(gè)部門(mén)之間權(quán)利的重疊和交叉，并把這些法律法規(guī)落到實(shí)處，做到有法必依。
第二，加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪部門(mén)的管理
測(cè)繪工作的最重要的參與者是測(cè)繪部門(mén)，測(cè)繪部門(mén)要對(duì)測(cè)繪結(jié)果給予充分的重視，測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度的高低關(guān)系重大。不僅測(cè)繪部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)要十分注意這一問(wèn)題，測(cè)繪技術(shù)人員也應(yīng)該提高自身的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，提高對(duì)測(cè)繪工作的認(rèn)識(shí)，提高測(cè)繪的質(zhì)量。
在測(cè)繪部門(mén)內(nèi)部，應(yīng)該及時(shí)地對(duì)測(cè)繪人員進(jìn)行相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)相關(guān)的測(cè)繪法律法規(guī)進(jìn)行研讀和學(xué)習(xí)，不僅要提高測(cè)繪人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，還要提高他們的道德素質(zhì)，正確處理好金錢(qián)和道德的關(guān)系。
第三，加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪過(guò)程的控制
現(xiàn)階段，我國(guó)的房產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)工作越來(lái)越趨于透明化，測(cè)繪過(guò)程也應(yīng)該日益公開(kāi)化、透明化。避免過(guò)去測(cè)繪過(guò)程中暗箱操作的弊端出現(xiàn)，通過(guò)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程的監(jiān)督和控制，并且對(duì)產(chǎn)測(cè)繪的數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣檢測(cè)，這樣可以時(shí)測(cè)繪結(jié)果的有效性和準(zhǔn)確度得到保障。
結(jié)語(yǔ)：我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要規(guī)范房屋的測(cè)繪工作，通過(guò)分析房屋測(cè)繪工作的重要性、房屋測(cè)繪工作中存在的問(wèn)題、提高測(cè)繪質(zhì)量的建議等，我們對(duì)房屋測(cè)繪工作有了一個(gè)較為全面的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該在今后的工作中對(duì)房屋測(cè)繪工作給予十分的重視。
參考文獻(xiàn)：
