發(fā)布時(shí)間：2023-08-23 16:53:39
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)劃樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
發(fā)現(xiàn)問題解決問題是必須的，但要看到問題的所在，應(yīng)該是如何糾正以前的不當(dāng)甚至是錯(cuò)誤登記，與落宗兩碼事。落宗是發(fā)現(xiàn)了這些問題，并不是由于落宗阻礙了統(tǒng)一登記。
用途不一致不等于違法用地，簡(jiǎn)單的把土地用途和房屋規(guī)劃用途劃等號(hào)本身就是錯(cuò)的。
工業(yè)用地、教育用地甚至是集體土地等搞房地產(chǎn)開發(fā)都可以登記？
違法用地的房屋在沒有合法處理之前，肯定要暫停登記，否則一路違法下去，怎么符合法治精神。至于因?yàn)橹兄罐k理登記給業(yè)主造成的損失，應(yīng)當(dāng)有人承擔(dān)賠償責(zé)任，但這是兩個(gè)法律關(guān)系。
登記不當(dāng)或有錯(cuò)的不用糾正嗎？
登記機(jī)構(gòu)沒有這個(gè)職權(quán)，應(yīng)該有其他行政部門的生效行政文件，然后啟動(dòng)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十一條的規(guī)定。
登記機(jī)構(gòu)是依據(jù)合法的權(quán)屬來(lái)源資料進(jìn)行登記的。
我國(guó)土地政策的根本就是用途管制，如用途改變未經(jīng)批準(zhǔn)就是違法用地，不可以登記。
登記申請(qǐng)是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，是登機(jī)機(jī)構(gòu)的查驗(yàn)職責(zé)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十八條第三款說(shuō)的很清楚，登記機(jī)構(gòu)有這個(gè)職責(zé)。先不說(shuō)房產(chǎn)證是否有問題，最起碼土地不合法或不合規(guī)就不能登記。
對(duì)房產(chǎn)發(fā)證存在的問題，應(yīng)具體情況具體分析，提出解決問題的方法，不能一概確認(rèn)登記。首先登記部門沒權(quán)中止，其次后果不應(yīng)該讓小業(yè)主承擔(dān)，該抓瀆職的抓瀆職。
開發(fā)必須按照規(guī)劃條件和用途來(lái)開發(fā)，特別是不能把其他用途的土地隨意變成房地產(chǎn)用地。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記通過(guò)房屋落宗發(fā)現(xiàn)原有的違法問題，肯定不能繼續(xù)將錯(cuò)就錯(cuò)！所以，“房本變廢紙”和房屋落幢落宗沒關(guān)系，只能更加凸顯不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的重要性和必要性！
違法變更用途的后果不應(yīng)該由購(gòu)房人承擔(dān)。拒絕登記的法律依據(jù)是什么，這個(gè)才是重點(diǎn)。
拒絕登記的法律依據(jù)是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不能解決不動(dòng)產(chǎn)登記中的所有問題。登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)只是依申請(qǐng)將合法不動(dòng)產(chǎn)記錄在案。
不動(dòng)產(chǎn)證只是結(jié)果，過(guò)程不合法應(yīng)管理部門處理。
目前登記機(jī)關(guān)就是土地管理機(jī)關(guān)，因?yàn)榻y(tǒng)一登記，以前的矛盾問題都暴露了，那只能分門別類地解決了。統(tǒng)一前分立登記的弊端都研究的很清楚了，對(duì)策也要做相應(yīng)的研究。
工業(yè)用地上也是可以有住宅的。
土地登記按土地出讓合同和其他權(quán)屬來(lái)源文件確定，房屋用途按規(guī)劃審批確定，《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》對(duì)這個(gè)有很明確的規(guī)定。
有規(guī)劃審批但未經(jīng)國(guó)土部門審批，視為沒有通過(guò)改變土地用途。是規(guī)劃部門沒有按土地出讓合同約定的條件報(bào)建審批，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。
關(guān)鍵詞：Walkre；不動(dòng)產(chǎn)；權(quán)籍調(diào)查
中圖分類號(hào)：P272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
數(shù)維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪系統(tǒng)（Walkre）依托于強(qiáng)大的數(shù)維信息化測(cè)繪平臺(tái)（WalkIMap），集存量樓盤圖屬數(shù)據(jù)自動(dòng)提取落宗，土地和房產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)融合建庫(kù)，地籍房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查測(cè)繪于一體。建立實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是中國(guó)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)制的重大革新，任重而道遠(yuǎn)。自《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》落地實(shí)施以來(lái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)整合工作有序開展。為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享、形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有序推進(jìn)的今天，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪在其中所發(fā)揮的作用不容小覷，研究如何深入開展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪
1.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍是指記載不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格等的表卡簿冊(cè)證、圖件和數(shù)據(jù)的總稱。
1.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪指依照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)和由政府統(tǒng)一組織，通過(guò)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，查清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、界址、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格等基本情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊(cè)等調(diào)查資料，為不動(dòng)產(chǎn)登記、核發(fā)證書等提供依據(jù)的一項(xiàng)技術(shù)性工作。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前提和基礎(chǔ)，是“四統(tǒng)一（登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一、登記簿冊(cè)統(tǒng)一、登記依據(jù)統(tǒng)一、登記信息平臺(tái)統(tǒng)一）”的內(nèi)在要求，是保證已完成不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合地區(qū)，順利開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，實(shí)現(xiàn)日常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查有序運(yùn)行的必要前提。
2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問題及解決方案
2.1 現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問題及難點(diǎn)
在不動(dòng)產(chǎn)分散登記時(shí)期，農(nóng)、林、地、海、房產(chǎn)等部門各自開展調(diào)查測(cè)繪工作，有著不同的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，使用的作業(yè)工具也不盡相同，由此帶來(lái)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、源數(shù)據(jù)、作業(yè)工具等方面難以協(xié)調(diào)的問題。目前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問題主要有以下5個(gè)方面：
第一，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)繁多。各部門（國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋部門等）進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容、基本單位、所依據(jù)的規(guī)范及數(shù)據(jù)庫(kù)規(guī)范均存在差異，無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。例如，國(guó)土部門有《地籍調(diào)查規(guī)程》，房產(chǎn)部門有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，林業(yè)部門有《森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)規(guī)程》……統(tǒng)一登記后，多個(gè)版本的規(guī)范容易相互產(chǎn)生沖突。
第二，源數(shù)據(jù)種類多。雖然國(guó)家要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍要實(shí)行一體化調(diào)查，但在實(shí)際操作中，土地和房產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪仍由多家機(jī)構(gòu)完成，每個(gè)機(jī)構(gòu)都有各自的源數(shù)據(jù)。如外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)；影像數(shù)據(jù)；已有的房產(chǎn)、地籍等電子數(shù)據(jù)；檔案數(shù)據(jù)等。如何將現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合利用，是大家需要面臨的問題。
第三，生產(chǎn)效率低。由于分散登記時(shí)期地籍、房產(chǎn)數(shù)據(jù)分開生產(chǎn)，地籍測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員分化，形成了專業(yè)壁壘，導(dǎo)致地籍和房產(chǎn)的一體化調(diào)查開展困難。目前不少地方仍然采用地籍、房產(chǎn)數(shù)據(jù)分離生產(chǎn)操作模式，地籍、房產(chǎn)成果數(shù)據(jù)無(wú)法相互關(guān)聯(lián)調(diào)用，影響了數(shù)據(jù)整合進(jìn)程，導(dǎo)致生產(chǎn)效率低下。
第四，成果結(jié)構(gòu)不清晰。地籍、房產(chǎn)調(diào)查分離操作也帶來(lái)了圖表、影像雜亂無(wú)章等成果問題，導(dǎo)致更新、查詢無(wú)章可循。另外，很多地方房產(chǎn)測(cè)繪并沒有按照規(guī)范操作。按照國(guó)家要求，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪必須要保證不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的唯一性。
第五，作業(yè)工具多樣化。不同測(cè)量單位，采用作業(yè)方式不用，工具也不盡相同，常見的工具有AutoCAD平臺(tái)、ArcGIS平臺(tái)以及自主研發(fā)平臺(tái)等。這必將導(dǎo)致數(shù)據(jù)發(fā)生沖突。
2.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在問題的解決方案
（1）實(shí)施一體化調(diào)查
調(diào)查測(cè)繪機(jī)構(gòu)要擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，不再將地籍和房產(chǎn)的業(yè)務(wù)分開，實(shí)施一體化調(diào)查。測(cè)繪資質(zhì)的改變鋪墊了一體化調(diào)查的基礎(chǔ)，原本的地籍測(cè)繪或房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)現(xiàn)在變成了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)，測(cè)繪單位既可以從事地籍測(cè)繪也可以從事房產(chǎn)測(cè)繪。浙江不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪已全面啟動(dòng)，多地市根據(jù)實(shí)際情況制定了不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作規(guī)程，三測(cè)合一是趨勢(shì)。
（2）原有數(shù)據(jù)的利用
地籍和房產(chǎn)的存量數(shù)據(jù)非常龐大，這部分的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，需將原有的地籍?dāng)?shù)據(jù)和房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行遷移轉(zhuǎn)換，然后進(jìn)行落地關(guān)聯(lián)，房落幢，幢落地，地落宗。
（3）規(guī)范調(diào)查成果
第一，要統(tǒng)一測(cè)量數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范中明確了每一項(xiàng)內(nèi)容包含的字段，例如房產(chǎn)中的邏輯幢、層和戶，宗地的宗地基本信息，界址點(diǎn)和界址線等。無(wú)論測(cè)繪機(jī)構(gòu)使用什么軟件平臺(tái)，最終要生成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，才能滿足規(guī)范要求。
第二，要加強(qiáng)數(shù)據(jù)交互與繼承，如房屋要繼承土地的宗地信息。如果繼續(xù)采用手工交互的方式，出錯(cuò)的可能性比較高，工作效率也會(huì)大打折扣。
3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作思路
3.1 技術(shù)路線
以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為突破口，最大限度地利用已有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料，采用已有含坐標(biāo)的城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)、集體土地所有權(quán)圖、農(nóng)村宅基地地籍圖、大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等圖件作底圖，通過(guò)內(nèi)業(yè)判讀，外業(yè)測(cè)繪與核實(shí)的方法，完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作。
3.2工作流程
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪分為以下5個(gè)步驟：調(diào)查前準(zhǔn)備、權(quán)籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪（地籍、房產(chǎn)）、質(zhì)檢入庫(kù)、成果歸檔。
（1）調(diào)查前準(zhǔn)備
歷史檔案資料的搜集、整理分析；根據(jù)資料、調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)的情況制定調(diào)查方案，提前發(fā)放《指界通知書》；尋找控制點(diǎn)；到相關(guān)部門（國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)等）提檔或在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中查詢相關(guān)資料與數(shù)據(jù)。
（2）權(quán)籍調(diào)查
核實(shí)與調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況；核清界址狀況；繪制宗地、自然幢、不動(dòng)產(chǎn)單元的草圖；詳細(xì)真實(shí)地填寫《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》。
（3）不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪（地籍、房產(chǎn)）
外業(yè)：控制測(cè)量；界址點(diǎn)測(cè)繪；宗地測(cè)繪；房產(chǎn)測(cè)繪。內(nèi)業(yè)：繪制宗地圖；錄入宗地屬性；繪制自然幢；錄入自然幢屬性；房產(chǎn)面積計(jì)算，分?jǐn)偺幚怼?/p>
（4）質(zhì)檢入庫(kù)
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪成果主要包括文字成果、表格成果、圖件成果。必須轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)格式，使不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)能直接調(diào)用。同時(shí)，入庫(kù)前還必須進(jìn)行拓?fù)?、邏輯檢查。
（5）成果歸檔
調(diào)查成果應(yīng)以宗地為單位，以統(tǒng)一規(guī)范、要求進(jìn)行整理，將紙質(zhì)檔案與電子數(shù)據(jù)分類歸檔。
結(jié)語(yǔ)
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪技術(shù)體系的建立，涉及多項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范，并不會(huì)一蹴而就。數(shù)維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的土地測(cè)量，規(guī)劃測(cè)量，房產(chǎn)測(cè)量的統(tǒng)一，一套系統(tǒng)即可實(shí)現(xiàn)土地從規(guī)劃定線到農(nóng)專用到房產(chǎn)預(yù)測(cè)量、實(shí)測(cè)量到竣工測(cè)量到房產(chǎn)發(fā)證的所有步驟。實(shí)現(xiàn)了多種測(cè)量歸一化，省去在各個(gè)步驟中使用各種復(fù)雜的測(cè)繪調(diào)查軟件的麻煩，統(tǒng)一了標(biāo)準(zhǔn)，降低了成本，簡(jiǎn)化了步驟，提高了效率。
參考文獻(xiàn)
[1]阮旭波.關(guān)于測(cè)繪企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)登記新形勢(shì)下做好工作的幾點(diǎn)思考[J].城市地理，2016（6）：35-35.
關(guān)鍵詞：GIS；縣域；不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記；平臺(tái)設(shè)計(jì)；分析
引言
由于歷史造成的原因，我國(guó)的很大一部分地區(qū)在不動(dòng)產(chǎn)信息登記和管理上，有著嚴(yán)重的缺陷。尤其是在長(zhǎng)期的管理模式上的漏洞，使得土地不動(dòng)產(chǎn)空間管理即為混亂，并長(zhǎng)期制約我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使政府和有關(guān)個(gè)人，都無(wú)法掌握確切的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)。建立和完善一整套的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理辦法，并有效實(shí)現(xiàn)一種統(tǒng)一登記平臺(tái)，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需要，也是人們的需要。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一建設(shè)中，以土地作為前提，有效運(yùn)用信息化管理，實(shí)現(xiàn)國(guó)土部門和農(nóng)業(yè)部門以及房屋有關(guān)部門，對(duì)縣域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、登記范圍，以及統(tǒng)一登記和管理平臺(tái)，并形成良性的規(guī)范管理辦法，是非常重要的。
1 我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)的登記制度分析
我國(guó)在物權(quán)法頒布之前，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以及相關(guān)變動(dòng)等都是通過(guò)有關(guān)散見的法律法規(guī)進(jìn)行的，在物權(quán)法頒布以后，我國(guó)明確提出了要建立一整套的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。但是，由于我國(guó)的現(xiàn)狀是，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及到多個(gè)部門的多項(xiàng)登記，在實(shí)際操作層面上尚不具備統(tǒng)一登記的條件，大多都屬于分散性的登記操作。
我國(guó)不能實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題，重點(diǎn)在于在實(shí)踐上沒有將登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一，而且相關(guān)法律規(guī)定也沒有統(tǒng)一。在登記上的分散，造成的弊端很大，不僅會(huì)使得有關(guān)權(quán)利部門對(duì)登記問題有諸多的麻煩，增加許多部門的管理成本，而且在市場(chǎng)運(yùn)作和流轉(zhuǎn)上，也不利于進(jìn)一步的規(guī)范和管理。
我國(guó)目前的情況，在登記上屬于多頭執(zhí)政，各個(gè)部門依據(jù)的相關(guān)法律悴瘓∠嗤。而在2015年三月，國(guó)家已經(jīng)明確用法律的手段公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，使得我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革，走向了新的發(fā)展。
這在目前不動(dòng)產(chǎn)登記方面，克服了相當(dāng)大的阻力，首先來(lái)自于人們的極力不配合，國(guó)人素有"有財(cái)不外露"的觀念，同時(shí)一些地方和單位，有許多超多住房，在擔(dān)憂不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的同時(shí)，會(huì)打破自身的既得利益。因此，相當(dāng)一部分的人們是不愿意配合工作的。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，已經(jīng)在我國(guó)多地進(jìn)行了試點(diǎn)實(shí)施。運(yùn)用了GIS技術(shù)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)的登記信息管理平臺(tái)，方便了不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記服務(wù)。
2 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)設(shè)計(jì)的前提分析
我國(guó)在過(guò)去并沒有專門的法律進(jìn)行規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，這些登記主要強(qiáng)調(diào)的是國(guó)家利益以及管理，在改革開放后的時(shí)代中，國(guó)家的相關(guān)利益被各個(gè)部門所取代，使得不動(dòng)產(chǎn)登記管理非常復(fù)雜。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)設(shè)計(jì)的前提主要有：
首先，要有統(tǒng)一的法律法規(guī)。這是必要的前提條件，由于我國(guó)今年年初公布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，使得法律法規(guī)制度趨向統(tǒng)一，并使得各項(xiàng)工作逐漸規(guī)范化，在縣域經(jīng)濟(jì)和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度等行管改革的前提下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度變得完善，統(tǒng)一了國(guó)土、農(nóng)業(yè)以及房屋和森林等領(lǐng)域的統(tǒng)一登記管理。
其次，要有統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)。在過(guò)去很多不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)候，出現(xiàn)過(guò)分的登記分散等缺點(diǎn)。在各類數(shù)據(jù)的登記上不精確、不規(guī)范，導(dǎo)致一些信息漏記、重記，這種交叉管理在數(shù)據(jù)上和現(xiàn)實(shí)非常矛盾，給市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)的主體帶來(lái)了諸多不利，不僅導(dǎo)致管理上的混亂， 也造成投資的不確定性。在同一的登記機(jī)構(gòu)以后，國(guó)家普遍設(shè)立省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記局，實(shí)行了登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一、登記簿冊(cè)統(tǒng)一、登記的依據(jù)和信息平臺(tái)統(tǒng)一的戰(zhàn)略決策。目前，一些省市已經(jīng)設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)登記局。
3 縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)設(shè)計(jì)的分析
對(duì)于縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺(tái)在設(shè)計(jì)上，主要設(shè)定為幾個(gè)部分，主要是網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及不動(dòng)產(chǎn)GIS子系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)，加上不動(dòng)產(chǎn)GIS子系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)等。這種管理系統(tǒng)平臺(tái)，可以允許多種身份的人們進(jìn)行登錄，這些用戶在登錄平臺(tái)以后，可以對(duì)管理系統(tǒng)內(nèi)的管理地域和有關(guān)權(quán)利人，對(duì)集體土地以及賬戶權(quán)限等多種數(shù)據(jù)極進(jìn)行查詢，并可以進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。
縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的數(shù)據(jù)內(nèi)容，是由一個(gè)大整體數(shù)據(jù)構(gòu)成，并通過(guò)很多子登記系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一和整合。包含看很多公共數(shù)據(jù)庫(kù)信息，例如，有基礎(chǔ)土地信息數(shù)據(jù)、土地利用現(xiàn)狀、國(guó)土二調(diào)、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、柵格數(shù)據(jù)庫(kù)、集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)田地使用、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)、房屋所有權(quán)數(shù)、其他公共數(shù)等等。
在上述的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息中，還進(jìn)行了纖細(xì)的分析，例如，對(duì)于基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)中，分為測(cè)量控制點(diǎn)、等高線、以及行政區(qū)和行政區(qū)的界限，加上一些高程注記點(diǎn)和坡度圖等等。
這一GIS縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)在系統(tǒng)功能的設(shè)計(jì)上，主要具有產(chǎn)權(quán)一張圖的簡(jiǎn)單明了功能設(shè)計(jì)，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)資源的統(tǒng)一系統(tǒng)分析、管理和規(guī)劃的功能。具有區(qū)域分析的功能，在設(shè)計(jì)上，能夠?yàn)檎M(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確、及時(shí)的決策數(shù)據(jù)，促進(jìn)決策的正確性和科學(xué)性，并有效地簡(jiǎn)化決策流程。登記平臺(tái)在設(shè)計(jì)上還具有導(dǎo)入和導(dǎo)出功能，這種功能非常支持各個(gè)政府的不同部門的需要，保證數(shù)據(jù)的完整，并有效將數(shù)據(jù)利用到實(shí)處。
4 對(duì)GIS縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)與評(píng)測(cè)分析
在通過(guò)編碼進(jìn)行分析，并按照不同的登記需求進(jìn)行登記，在具體的系統(tǒng)內(nèi)部，形成了各項(xiàng)系統(tǒng)成果，主要有魚鱗圖，要能夠仔細(xì)、準(zhǔn)確的將地籍信息查找到，顯示出清晰的地塊以及面積。在登記功能成果上，能夠顯示出完整了土地初始化信息，包括一些申請(qǐng)和初審，加上各種相關(guān)登記文件。在權(quán)力人的管理上，包括了對(duì)權(quán)利人的高效、準(zhǔn)確的分析，方便管理和查找。
在臺(tái)賬管理上，實(shí)現(xiàn)地域管理所的各種地塊信息分析。保證統(tǒng)計(jì)信息的直觀和形象性，尤其是對(duì)于進(jìn)度的查詢成果上，能夠仔細(xì)描述相關(guān)工期的進(jìn)度，為有關(guān)決策進(jìn)行分析等等。這些成果能夠非常形象、清晰地顯示出縣域內(nèi)的農(nóng)村土地的登記描述，使得不同的不動(dòng)產(chǎn)資源在空間上趨于統(tǒng)一管理，保證了農(nóng)民的利益，實(shí)現(xiàn)了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一分析和管理，在圖、賬、權(quán)三方面達(dá)成了一致，不僅實(shí)現(xiàn)了四權(quán)合一，而且達(dá)成了用圖管理土地，用圖管理賬目的高效管理。其四權(quán)主要是集體土地所有權(quán)，以及建設(shè)用地使用權(quán)，加上對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和房屋所有權(quán)等權(quán)利。
5 結(jié)語(yǔ)
綜上所述，本文對(duì)縣域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的平臺(tái)進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)計(jì)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容做了大量詳實(shí)的報(bào)告，并思考不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的具體實(shí)現(xiàn)路徑，字不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)設(shè)計(jì)系統(tǒng)上，進(jìn)行了建構(gòu)，并進(jìn)行關(guān)鍵模型的應(yīng)用研究，不過(guò)在面對(duì)眾多因素的不確定性，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記上，還要照顧到系統(tǒng)的其他方面，并進(jìn)行更好的完善和優(yōu)化。
參考文獻(xiàn)：
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一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用
1.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記過(guò)程更加便捷
將過(guò)去需要在幾個(gè)部門進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)受理、辦證、入檔、發(fā)證等流程整合為一站式服務(wù)，提高登記效率的同時(shí)也減少了工作中人為錯(cuò)誤的可能，降低了政府的行政成本，社會(huì)公眾也因此節(jié)省了時(shí)間。
2.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記信息更加透明
實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后能真實(shí)快速地查詢不動(dòng)產(chǎn)信息，降低偽造證件、偷稅漏稅、詐騙等違法行為的發(fā)生，同時(shí)對(duì)腐敗有很好的警示和調(diào)查作用，讓社會(huì)的公正性得以體現(xiàn)，提高政府公信力和公示力。
3.實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以使登記成果更加統(tǒng)一
雖然我國(guó)法律法規(guī)越來(lái)越完善，但這些法律法規(guī)在處理問題時(shí)不盡相同。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)施，可以避免因法律法規(guī)間的互相沖突而帶來(lái)的社會(huì)矛盾。登記檔案也可以按照統(tǒng)一規(guī)則重新編碼分門別類，提高登記的工作正確性。
二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記推進(jìn)中的阻力
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行中，會(huì)涉及到諸多部門的整合，關(guān)系到與之相關(guān)的利益劃分，其相關(guān)人員的人事調(diào)動(dòng)不可避免，工作業(yè)務(wù)需要重新認(rèn)識(shí)，資料整合的工作量相當(dāng)巨大，相關(guān)法律法規(guī)要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社會(huì)公眾也需要一段時(shí)間來(lái)接受。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理資料比之前分開部門單獨(dú)受理的量要多，這就要求社會(huì)公眾需要全部收集資料后才能辦好證，而不是一個(gè)證辦好再辦下一個(gè)證，其對(duì)資料的完整性、正確性要求比之前更高。
三、實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記時(shí)需要的相關(guān)測(cè)繪工作
1.制定相關(guān)法律法規(guī)，統(tǒng)一測(cè)量工作準(zhǔn)則
在國(guó)家統(tǒng)一使用2000國(guó)家大地坐標(biāo)系的今天，房產(chǎn)測(cè)繪部門還在沿用1985國(guó)家大地坐標(biāo)系，部分城市仍采用自己建立的城市獨(dú)立坐標(biāo)系，高程系統(tǒng)也不統(tǒng)一，導(dǎo)致同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元在地籍部門和房產(chǎn)部門有著兩套坐標(biāo)值和高程值。坐標(biāo)、高程等測(cè)繪數(shù)據(jù)的不統(tǒng)一，導(dǎo)致相互間信息不能共享共用，房產(chǎn)面積、房屋門牌號(hào)、房屋權(quán)屬人、宗地編號(hào)、土地面積等屬性信息不能關(guān)聯(lián)，阻礙了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的整合進(jìn)程。只有有法可依，有統(tǒng)一測(cè)量的準(zhǔn)則，房屋信息才能互聯(lián)互通。當(dāng)測(cè)繪數(shù)據(jù)相互統(tǒng)一整合后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作才能順利開展。所以，制定關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記測(cè)繪方面的法律法規(guī)并統(tǒng)一工作準(zhǔn)則十分必要。
2.提高工作意識(shí)，培養(yǎng)測(cè)繪技能
在測(cè)繪方式和工作流程上，房產(chǎn)測(cè)繪和地籍測(cè)繪不盡相同，一方面致使測(cè)繪工作內(nèi)容數(shù)量加大，而另一方面數(shù)據(jù)質(zhì)量要求更加嚴(yán)格。這就要求測(cè)繪工作者在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記下提高測(cè)繪工作意識(shí)，培養(yǎng)測(cè)繪技能，提高房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪、工程測(cè)繪等測(cè)繪知識(shí)，才能保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。不動(dòng)產(chǎn)單元信息的準(zhǔn)確和完整對(duì)以后不動(dòng)產(chǎn)其他數(shù)據(jù)信息的關(guān)聯(lián)將起到至關(guān)重要的作用。
3.建立完善統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”， 而長(zhǎng)期以來(lái)各個(gè)部門遵守著各自系統(tǒng)的法律法規(guī)，工作環(huán)節(jié)也相對(duì)獨(dú)立，需要搭建統(tǒng)一的地理信息系統(tǒng)來(lái)整合多個(gè)部門。
【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；改革；管理
一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的主要內(nèi)容及意義
1.不動(dòng)產(chǎn)登記制度的主要內(nèi)容
不動(dòng)產(chǎn)，具有在自然或法律范圍內(nèi)不可移動(dòng)的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家對(duì)于物權(quán)制定了的一項(xiàng)法律制度，由專屬部門在權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)下，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變更情況進(jìn)項(xiàng)登記，本質(zhì)上具有司法效果。從最早2007年《物權(quán)法》的制定，到2013年11月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一制度的提議再到2016年1月21日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)，這一系列的相關(guān)工作彰顯了我國(guó)政府與領(lǐng)導(dǎo)對(duì)該項(xiàng)工作的積極重視的態(tài)度以及銳意改革的決心，標(biāo)志著我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示上取得了改革的實(shí)質(zhì)性進(jìn)步。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的意義
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，具有經(jīng)濟(jì)學(xué)價(jià)值。它的建立為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)交易提供了清晰的產(chǎn)權(quán)制度，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易、獲取、處置進(jìn)行了規(guī)范。簿證統(tǒng)一是保護(hù)物權(quán)保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權(quán)力矛盾，同時(shí)也生成了反腐敗等衍生價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在形式上讓土地與房屋實(shí)現(xiàn)了房地合一，簡(jiǎn)化了工作程序，在流程上實(shí)行一站式管理，使管理更高效，促進(jìn)了房產(chǎn)等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。此前，我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)分別登記制度按不動(dòng)產(chǎn)所屬經(jīng)濟(jì)范疇來(lái)登記信息，在房產(chǎn)市場(chǎng)上，相應(yīng)信息未進(jìn)行實(shí)名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記之后，對(duì)公職人員的房產(chǎn)信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實(shí)施后國(guó)家對(duì)公民的住房信息了解更全面，提高了房產(chǎn)宏觀調(diào)控的準(zhǔn)確性，房產(chǎn)投資人群拋售房產(chǎn)，在一定程度上減弱了住房空置的現(xiàn)象，提高了我國(guó)住房使用效率。在該制度改革的同時(shí)也為國(guó)家關(guān)于農(nóng)村土地三權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)）分立的制度管理提供了保障，進(jìn)一步保證了農(nóng)民的合法利益。從長(zhǎng)期看為房產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅等新稅制的健全奠定了制度基礎(chǔ)。此外，依此制度建立的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，以電子存儲(chǔ)的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信息進(jìn)行登記，提高了信息的安全性與準(zhǔn)確性，符合大數(shù)據(jù)時(shí)代的要求，是管理技術(shù)的一項(xiàng)革新。
二、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度加強(qiáng)管理的具體思路及措施
我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度從2007年《物權(quán)法》頒布至今，經(jīng)歷了近10年的時(shí)間，可見改革任務(wù)的任重道遠(yuǎn)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理的客觀環(huán)境決定了改革的實(shí)施進(jìn)度。首先，我國(guó)缺乏統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)制與條例，不同部門、不同地域?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)分別管理，給統(tǒng)一登記工作帶來(lái)了難度。其次，該項(xiàng)工作的管理過(guò)程觸及了部門和個(gè)人的利益，實(shí)行科學(xué)、合理的統(tǒng)一登記制度需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行加強(qiáng)改革管理：
1.提高員工素質(zhì)
不動(dòng)產(chǎn)登記工作是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)跟蹤的工作，隨著交易事項(xiàng)的頻繁發(fā)生，給該項(xiàng)工作帶來(lái)大量的工作量，需要相關(guān)工作人員要有認(rèn)真、細(xì)致的工作態(tài)度，要依據(jù)該項(xiàng)工作的時(shí)態(tài)特性及時(shí)進(jìn)行信息登記與更新工作。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記工作需要相關(guān)工作人員既要有法律知識(shí)又要掌握土地管理領(lǐng)域的測(cè)繪等專業(yè)技術(shù)，這就需要管理部門要加強(qiáng)對(duì)工作人員的專業(yè)培訓(xùn)，不斷完善員工隊(duì)伍的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高專業(yè)素質(zhì)。
2.加強(qiáng)部門管理
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是對(duì)土地、林權(quán)、房產(chǎn)等進(jìn)行的統(tǒng)一管理，該制度的實(shí)施需要國(guó)土、房管、農(nóng)林等多個(gè)職能機(jī)構(gòu)的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態(tài)，要加強(qiáng)部門間的溝通與銜接工作，建立統(tǒng)一的工作局面。
3.注重制度建設(shè)
任何一項(xiàng)改革的實(shí)質(zhì)都是制度的革新，不動(dòng)產(chǎn)登記制度從分別登記到統(tǒng)一登記是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據(jù)與之相配伍。國(guó)家及相關(guān)制度建設(shè)部門要做好頂層制度規(guī)劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領(lǐng)與規(guī)范改革的腳步，同時(shí)要落實(shí)好各項(xiàng)相關(guān)政策，消除改革的不利因素，確保新制度實(shí)施期間的平穩(wěn)過(guò)渡。
4.實(shí)施違規(guī)問責(zé)
落實(shí)責(zé)任制，是保證制度實(shí)施的有效途徑。不動(dòng)產(chǎn)管理是對(duì)產(chǎn)權(quán)、財(cái)權(quán)的管理，在管理過(guò)程中常常觸及的是個(gè)人的利益，極易誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。在制度推行中，要對(duì)工作人員的錯(cuò)誤及違規(guī)行為給予相應(yīng)的處罰，要加強(qiáng)員工的自律性管理，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將人為因素的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
5.拓寬登記領(lǐng)域
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關(guān)基礎(chǔ)制度的建立和完善，我國(guó)該項(xiàng)工作也應(yīng)該不斷的拓寬登記的領(lǐng)域與范圍， 要擴(kuò)大公示及交易安全維護(hù)等方面的權(quán)利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進(jìn)行的更測(cè)底。
三、結(jié)束語(yǔ)
伴隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的各項(xiàng)法制得到了不斷的完善與健全，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的變革，規(guī)范了物權(quán)及產(chǎn)權(quán)管理，在法制層面上創(chuàng)建了良好的交易環(huán)境，推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。改革至今，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革實(shí)施的合理性、合法性。相關(guān)部門及個(gè)人要重視不動(dòng)產(chǎn)登記制度，在最大范圍內(nèi)維護(hù)該項(xiàng)制度，推進(jìn)此項(xiàng)改革的進(jìn)程。
參考文獻(xiàn)：
2021年不動(dòng)產(chǎn)登記工作在局黨組正確領(lǐng)導(dǎo)下，在局相關(guān)股室配合下，按照自然資源部、省廳及市局統(tǒng)一安排部署，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展理念，聚焦群眾登記財(cái)產(chǎn)便利度，不斷完善基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，優(yōu)化辦證流程，壓縮辦結(jié)時(shí)限。結(jié)合全省開展的“轉(zhuǎn)作風(fēng)優(yōu)環(huán)境”活動(dòng)年，牽頭登記財(cái)產(chǎn)指標(biāo)材料報(bào)送，著力優(yōu)化財(cái)產(chǎn)登記領(lǐng)域營(yíng)商環(huán)境。全力推動(dòng)登記領(lǐng)域“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)，化解登記領(lǐng)域歷史遺留問題，著力解決群眾身邊的“急難愁盼”問題。推動(dòng)房管、稅務(wù)等部門間數(shù)據(jù)互通共享，搭建“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)了服務(wù)效能雙提升?；仡櫲旮黜?xiàng)工作，現(xiàn)做簡(jiǎn)要總結(jié)如下：
一、基礎(chǔ)工作開展情況
1、日常登記業(yè)務(wù)工作穩(wěn)步推進(jìn)。全年共辦理各類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)（）件，其中辦理首次登記（）件，一般轉(zhuǎn)移登記（）件，變更登記（）件，抵押登記（）件，注銷抵押登記（）件，更正登記 （）件，補(bǔ)換證登記（）件，協(xié)助司法查解封登記（）件。發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書（）本，不動(dòng)產(chǎn)登記證明（）張。為企業(yè)群眾開具各種不動(dòng)產(chǎn)查詢證明2600份，接待公檢法紀(jì)檢委等部門查詢3000余次。
2、不動(dòng)產(chǎn)登記資料管理工作有序開展。一年來(lái)，業(yè)務(wù)股室在辦理各類業(yè)務(wù)的過(guò)程中，共形成各類檔案資料9600余卷，已入庫(kù)保存8000余卷，對(duì)需要永久保管的不動(dòng)產(chǎn)登記類檔案，已采取線裝方式裝訂成冊(cè)5630卷，5年保管期的抵押檔案編號(hào)入庫(kù)4769卷。至2021年11月，登記中心新增永久存檔資料63000卷，新增短期保存抵押登記資料35000余卷，房管部門移交90000余卷。農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記檔案資料移交前期工作進(jìn)展順利，已完成與縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村局溝通對(duì)接，對(duì)移交前的各項(xiàng)工作準(zhǔn)備充分。
3、登記財(cái)產(chǎn)領(lǐng)域營(yíng)商環(huán)境不斷優(yōu)化。“轉(zhuǎn)作風(fēng)優(yōu)環(huán)境”活動(dòng)年開展以來(lái)，縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心不斷優(yōu)化辦事流程、壓縮辦結(jié)時(shí)限、精簡(jiǎn)申請(qǐng)材料。截止目前，我縣對(duì)各類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)實(shí)行公開辦事流程、辦結(jié)時(shí)限及材料清單制度。不動(dòng)產(chǎn)一般登記業(yè)務(wù)辦理時(shí)限壓縮至3個(gè)工作日以內(nèi)，抵押登記壓縮至1個(gè)工作日以內(nèi)。中心不斷創(chuàng)新服務(wù)舉措，在雙休日、法定節(jié)假日、工作日中午等非工作時(shí)間，通過(guò)延時(shí)服務(wù)、錯(cuò)時(shí)服務(wù)等模式提供全時(shí)段“不打烊”服務(wù)，群眾企業(yè)辦事不再“選日子”。同時(shí)，上門服務(wù)、預(yù)約服務(wù)、綠色通道、24小時(shí)自助查詢、“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”服務(wù)平臺(tái)受理登記等多項(xiàng)舉措同向發(fā)力，企業(yè)群眾不動(dòng)產(chǎn)登記獲得感、滿意感、幸福感逐步增強(qiáng)。
二、便民利民工作成效
1、實(shí)現(xiàn)抵押登記“不見面審批”和“一次都不跑”。2019年以來(lái)已與6家銀行簽訂合作協(xié)議，企業(yè)群眾辦理抵押登記可就近選擇銀行網(wǎng)點(diǎn)，不必跑不動(dòng)產(chǎn)登記窗口。2020年線上“互聯(lián)網(wǎng)+抵押登記”業(yè)務(wù)共受理完成430件，發(fā)出電子證明430張，為企業(yè)、群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押融資額達(dá)20548.7萬(wàn)元。
2、推動(dòng)“不動(dòng)產(chǎn)電子證照”應(yīng)用。2020年率先在進(jìn)賢縣郵政銀行抵押網(wǎng)點(diǎn)中推廣使用不動(dòng)產(chǎn)登記電子證明，權(quán)利人在該行直接辦理抵押登記，由銀行直接打印不動(dòng)產(chǎn)電子證明，實(shí)現(xiàn)“一次不跑”，截止目前已有3家銀行推行抵押登記“不動(dòng)產(chǎn)電子證照”應(yīng)用。
3、推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”工作。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)縣委、縣政府2021年“轉(zhuǎn)作風(fēng)優(yōu)環(huán)境”活動(dòng)年部署安排，切實(shí)提升辦事企業(yè)群眾對(duì)我縣不動(dòng)產(chǎn)登記工作的滿意度和獲得感，縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心于2021年7月26日起正式上線“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”平臺(tái)，企業(yè)群眾可以登錄平臺(tái)進(jìn)行注冊(cè)、實(shí)名認(rèn)證后實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記網(wǎng)上申請(qǐng)、網(wǎng)上辦理、網(wǎng)上查詢等。我縣“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”平臺(tái)上線運(yùn)行，標(biāo)志著我縣“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”正式落地運(yùn)行。
4、推行“交房（地）即交證”服務(wù)模式。為推動(dòng)該項(xiàng)工作，2020年12月縣自然資源局印發(fā)了《“交房（地）即交證”便民利民工作實(shí)施方案》。為落實(shí)交地即交證，不動(dòng)產(chǎn)登記中心嚴(yán)格按照省自然資源廳關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料清單收件，不再將建設(shè)用地規(guī)劃許可證作為受理要件材料，只要企業(yè)交地后提供了材料清單規(guī)定的要件，便可以申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，6月初已經(jīng)實(shí)現(xiàn)所有拿地企業(yè)交地即交證。為有效防范不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)購(gòu)房群眾權(quán)益，積極探索交房即交證新模式，目前已在山水田園小區(qū)開展試點(diǎn)，該小區(qū)已有35戶業(yè)主交房當(dāng)天領(lǐng)取了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。
5、實(shí)現(xiàn)企業(yè)間不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記繳稅后1小時(shí)辦結(jié)。為提升企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記效率，實(shí)現(xiàn)繳稅后1小時(shí)辦結(jié)，縣自然資源局主要領(lǐng)導(dǎo)召開相關(guān)業(yè)務(wù)股室專題會(huì)議，安排部署該項(xiàng)工作。在深入探討研究原辦理流程及環(huán)節(jié)可壓縮空間后，決定取消土地二級(jí)市場(chǎng)交易備案，取消會(huì)議聯(lián)審。目前，企業(yè)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，繳稅后即可直接申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，全面實(shí)現(xiàn)繳稅后1小時(shí)辦結(jié)。
6、自助查詢服務(wù)24小時(shí)“不打烊”。在縣行政服務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)登記辦事大廳設(shè)置24小時(shí)自助查詢服務(wù)區(qū)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)度查詢、個(gè)人住房信息查詢“不打烊”，有效地解決了部分群眾在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)“8小時(shí)之內(nèi)沒空辦、8小時(shí)之外無(wú)處辦”的問題。
7、進(jìn)一步壓縮辦證時(shí)限。2020年以來(lái)，按照省自然資源廳、市自然資源局統(tǒng)一部署，我縣各類不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)辦理大提速，實(shí)現(xiàn)了抵押登記1個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)、一般登記3個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，查封登記、更正登記、注銷登記等業(yè)務(wù)即時(shí)辦結(jié)。
8、存量房不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記與水電氣部門聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)一站式辦理。目前已實(shí)現(xiàn)存量房不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)中與水電氣部門聯(lián)動(dòng)辦理，申請(qǐng)人在申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，可同時(shí)申請(qǐng)辦理水電氣過(guò)戶業(yè)務(wù)。群眾領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)證書的同時(shí)，直接在辦證大廳水電氣窗口一站式同步完成過(guò)戶，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記與水電氣過(guò)戶多項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理只進(jìn)一扇門。
9、加強(qiáng)部門間信息互通共享，消除信息孤島。經(jīng)過(guò)省自然資源廳與省級(jí)相關(guān)部門協(xié)調(diào)，2020年12月25日前已完成縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心與公安、市場(chǎng)監(jiān)管、編辦、銀保監(jiān)、法院及民政等六部門實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”專線信息共享。為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記、房管及稅務(wù)三部門信息共享，縣自然資源局于3月30日、5月19日分別組織三部門分管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)技術(shù)人員溝通對(duì)接，就信息互通共享模式達(dá)成一致意見。不動(dòng)產(chǎn)、房管及稅務(wù)三部門接口已開發(fā)成功，現(xiàn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)、房管三部門信息互通共享。
10、加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作。成立縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作領(lǐng)導(dǎo)小組，同時(shí)，縣自然資源局印發(fā)了進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處相關(guān)工作的文件，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)(含山林權(quán)、承包經(jīng)營(yíng)權(quán))確權(quán)登記權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處解決機(jī)制重新明確規(guī)范。本次深化事業(yè)單位改革關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記中心“三定方案”中還新增了承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處技術(shù)性、輔工作職責(zé)，將更有效保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處工作制度化、規(guī)范化。
三、存在的主要困難和問題
當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域存在的主要困難和問題是信息共享部門提供的電子信息不全面，因早期信息沒有經(jīng)電子化處理，無(wú)法通過(guò)信息互通共享提取。公安部門的身份證信息及民政部門的結(jié)婚離婚登記信息與房產(chǎn)交易登記密切相關(guān)，目前不動(dòng)產(chǎn)登記部門已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了與這兩個(gè)部門間的信息共享，但在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)距實(shí)際工作要求還存在差距。如與公安共享的身份證信息，有小部分電子憑證無(wú)法調(diào)取共享；早期的結(jié)婚（離婚）登記信息，沒有經(jīng)電子化數(shù)據(jù)處理，導(dǎo)致部分時(shí)間段的結(jié)婚、離婚電子憑證信息無(wú)法調(diào)取。這些群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記仍需要提供紙質(zhì)證件，不能從信息互通共享中獲得便利。不動(dòng)產(chǎn)登記中心將加強(qiáng)與信息共享單位緊密協(xié)作，盡可能擴(kuò)大信息共享范圍，使企業(yè)群眾通過(guò)信息共享獲取最大的辦證便捷滿意度。
四、下一步工作打算
1、加快推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”服務(wù)平臺(tái)建設(shè)和應(yīng)用。以“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”服務(wù)平臺(tái)上線為契機(jī)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)遷移到贛服通等政務(wù)外網(wǎng)運(yùn)行，自助查詢登記檔案和登記信息，推廣不動(dòng)產(chǎn)登記電子證照應(yīng)用。不斷完善平臺(tái)功能，實(shí)現(xiàn)法人注冊(cè)登錄、個(gè)人辦理其他不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)業(yè)務(wù)，同步推進(jìn)微信公眾號(hào)上線。加快推進(jìn)各類登記業(yè)務(wù)“全程網(wǎng)辦”，零距離服務(wù)廣大企業(yè)群眾，不斷拓寬“不見面審批”和“一次都不跑”服務(wù)的廣度和深度。
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；物權(quán)；交付
一、《物權(quán)法（草案）》的規(guī)定及其背景
《物權(quán)法（草案）》第9條第1款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，但另有規(guī)定的除外?！段餀?quán)法（草案）》第14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。《物權(quán)法（草案）》第209條規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)以及依法可以用于抵押的其他不動(dòng)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)發(fā)生效力。
一般認(rèn)為，上述《物權(quán)法（草案）》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，采物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義。
所謂債權(quán)形式主義，為意思主義與登記（不動(dòng)產(chǎn)）或交付（動(dòng)產(chǎn)）的結(jié)合，以?shī)W地利民法典為代表，所以也被稱為奧國(guó)主義。依此主義，物權(quán)因法律行為而發(fā)生變動(dòng)時(shí)，除了需要當(dāng)事人之間有債權(quán)合意外，還需要登記（不動(dòng)產(chǎn)）或交付（動(dòng)產(chǎn)）的形式，才發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。
[1]物權(quán)變動(dòng)需要公示。廣義的公示指一定的法要素（法律事實(shí)、法律行為、權(quán)利、法律上的地位和關(guān)系）存在與否的廣為第三人認(rèn)知的行為和手段。公示的本質(zhì)是一項(xiàng)廣泛賦予第三人認(rèn)知可能性的法制度。[2]
公示因不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)而有差異。不動(dòng)產(chǎn)的公示方法為登記、動(dòng)產(chǎn)則為交付和占有。這似乎已經(jīng)是天經(jīng)地義的常識(shí)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度始于12世紀(jì)前后，當(dāng)時(shí)德國(guó)北部城市有土地物權(quán)變動(dòng)須記載于市政會(huì)所掌握的都市公簿的習(xí)慣，[3]乃未被羅馬法征服的日耳曼傳統(tǒng)，后于18世紀(jì)在普魯士和法國(guó)抵押權(quán)中復(fù)活，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的直接淵源是法國(guó)的抵押權(quán)登記制度。動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)則自羅馬法、日耳曼法以來(lái)一直如此。[4]
一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，無(wú)論我們賦予其怎樣的法律含義，在事實(shí)上，一般都需要以下幾道程序：合同（債權(quán)或物權(quán)）、交付、登記。無(wú)論哪國(guó)的民法典，也都是在這幾個(gè)因素上做文章。[5]因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的類型不同，這幾道程序也會(huì)有不同。比如，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)需要完整的三個(gè)程序；而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)置，則無(wú)需現(xiàn)實(shí)交付。因此，本文的討論，除非特別說(shuō)明，限定在事實(shí)上存在交付的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)場(chǎng)合。如果最終結(jié)論成立，我們?cè)賹⒔Y(jié)論做一擴(kuò)展。按照債權(quán)形式主義的一般理論，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法就是登記。也就是說(shuō)，交付，作為公示方法，僅僅是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程中，比如，房屋的買賣合同里，并沒有交付的法律地位。
但是，從有限的里，我們發(fā)現(xiàn)，在不同國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，交付仍具有一些重要意義。比如，在采意思主義的法國(guó)，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，公證人起著重要的作用。買賣契約締結(jié)同時(shí)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原則，應(yīng)注意的是在實(shí)務(wù)習(xí)慣上指公證人證書作成時(shí)。這一點(diǎn)雖然隨著城市規(guī)劃等手續(xù)的增加，由當(dāng)事人的合意到公證書制作的時(shí)間增加，但所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間是公證人證書作成時(shí)的法意識(shí)卻更強(qiáng)烈。[6]這一點(diǎn)的提示在于，在意思主義模式下，所有權(quán)并非一定要在合同生效后就移轉(zhuǎn)。又比如，在美國(guó)，財(cái)產(chǎn)法主要屬于州法的范疇。綜合各州的情況，大多數(shù)州財(cái)產(chǎn)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的處理情況是：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)不以登記為生效條件。當(dāng)事人之間的權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為完成之后，不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)變更即發(fā)生法律效力。轉(zhuǎn)讓行為分兩步，第一步是有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同，第二步是契據(jù)（Deed）。契據(jù)是完成不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最終法律文件，由出讓人以書面形式做成，載明雙方當(dāng)事人在第一步達(dá)成的合同中的要點(diǎn)即可。最重要的一點(diǎn)是契據(jù)必須交付給受讓人，一經(jīng)交付，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利即完成法律上的轉(zhuǎn)移。[7]受讓人雖可以把契據(jù)拿去登記，但依大多數(shù)州法及其實(shí)踐，該登記不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變動(dòng)的生效要件而僅僅是對(duì)抗要件。[8]在美國(guó)，契據(jù)的交付意味著轉(zhuǎn)讓行為生效，因此，整個(gè)土地交易的關(guān)鍵是契據(jù)的交付。[9]
由法國(guó)及美國(guó)的做法可以看出，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，在合同（債權(quán)合同）與登記之間，還要有一個(gè)中間環(huán)節(jié)。在法國(guó)是公證人證書的做成，在美國(guó)是契據(jù)的交付。公證人證書的做成和契據(jù)的交付，既可以理解為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)間標(biāo)志，也可以理解為公示手段。登記只是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗要件。
本文所要討論的話題正是：交付，這種動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，究竟起著什么樣的作用。
二、我國(guó)現(xiàn)行法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定
一般認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行法關(guān)于物權(quán)變動(dòng)最主要的法律根據(jù)是《民法通則》第72條第2款的規(guī)定，即按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！逗贤ā返?33條對(duì)這一規(guī)定進(jìn)行了重申：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。這里所謂的法律另有規(guī)定，一般理解為不動(dòng)產(chǎn)以及按照不動(dòng)產(chǎn)規(guī)范的動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的情況。也就是說(shuō)，《民法通則》第72條第2款和《合同法》第133條規(guī)范的是動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的情況，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)，由法律另行規(guī)定。[10]
一般認(rèn)為，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律包括以下：《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第25條第1款規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記?！稉?dān)保法》第41條、第42條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定，據(jù)此，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。
從這些規(guī)定可以看出，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方面，現(xiàn)行法采取了登記生效的處理規(guī)則。[11]另外，對(duì)于需要登記的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，則基本采登記對(duì)抗主義（《擔(dān)保法》第43條、《民用航空法》第14條及第16條、《海商法》第9條等）。同時(shí)，從這些規(guī)定中我們看不出交付具有什么樣的法律意義。
綜上，《物權(quán)法（草案）》第9條第1款和第14條的規(guī)定，是我國(guó)現(xiàn)行法的延續(xù)。因此，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的交付問題上，考察我國(guó)的交易習(xí)慣，即可對(duì)照說(shuō)明《物權(quán)法（草案）》的合理性程度。三、以房屋買賣合同為例，對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易習(xí)慣的考察在物權(quán)變動(dòng)的意義上，房屋是我國(guó)最重要的不動(dòng)產(chǎn)。因此，考察房屋的買賣，有助于對(duì)問題的說(shuō)明，也有助于使問題的說(shuō)明具有普遍意義。
在事實(shí)層面上，房屋買賣過(guò)程中，交付是重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。
關(guān)鍵詞：房屋交易 不動(dòng)產(chǎn)登記 銜接
1.房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)（房屋）登記的關(guān)系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理
1.1房屋交易管理
房屋交易是指房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃。交易管理是對(duì)上述行為合法性的審查、確認(rèn)和備案。其主要內(nèi)容包括商品房的預(yù)售、現(xiàn)售，存量房的轉(zhuǎn)讓，政策性住房銷售和上市，企業(yè)破產(chǎn)兼并和征收安置過(guò)程中的房屋轉(zhuǎn)讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務(wù)的合同備案、樓盤表的建立、資金監(jiān)管、房屋面積預(yù)測(cè)繪、實(shí)際測(cè)繪、檔案資料的管理和利用等。
1.2不動(dòng)產(chǎn)登記
不動(dòng)產(chǎn)登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿、核發(fā)權(quán)屬證書或權(quán)利證明的行為。
1.3房屋交易管理與房屋登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理鏈條中緊密相連的兩個(gè)環(huán)節(jié)
交易管理和登記互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分。從我國(guó)上世紀(jì)80年代末開始的全國(guó)范圍的總登記歷程來(lái)看，是先有市場(chǎng)交易管理制度，后有房屋權(quán)屬登記制度，由于當(dāng)時(shí)交易機(jī)構(gòu)和登記機(jī)構(gòu)分設(shè)，申請(qǐng)人要跑兩個(gè)部門，遞交兩份申請(qǐng)，“辦證難”成了輿論關(guān)注的焦點(diǎn)。原建設(shè)部于2000年推行產(chǎn)權(quán)交易一體化并于2005年在全國(guó)推行房屋交易登記規(guī)范化管理，要求房屋交易和登記機(jī)構(gòu)一體化，經(jīng)過(guò)10年不懈努力，全國(guó)基本實(shí)現(xiàn)了房屋交易與登記的業(yè)務(wù)整合，很多地方實(shí)現(xiàn)了辦公系統(tǒng)合并，檔案合并，一套資料申請(qǐng)，一個(gè)窗口受理，一個(gè)窗口發(fā)證，轉(zhuǎn)移登記代行交易審核職能，方便快捷。
2.加強(qiáng)房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記管理
2.1直管公房、落實(shí)政策
公有房屋是指國(guó)有房屋和集體所有的房屋，包括住房和非住房。按照權(quán)利（管理）主體，可分為直管公房和自管公房。國(guó)有企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房；房地產(chǎn)管理部門所有的或直接經(jīng)營(yíng)管理的房屋，稱直管房屋。按照原《城市公有房屋管理規(guī)定》，公有房屋實(shí)行所有權(quán)登記制度，公有房屋所有權(quán)的合法憑證是《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》。原《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。但該辦法第二十一條同時(shí)規(guī)定：依法由房地產(chǎn)行政主管部門代管的房屋，由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。因此，直管公房中，存在著部分登記發(fā)證、部分登記不發(fā)證的情形。在“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”的年代，盡管很難理解，卻不得不面對(duì)很多直（代）管公房未曾登記發(fā)證的狀況。
當(dāng)這些房屋因?yàn)楣凶》砍鍪?、落?shí)私房政策發(fā)還以后，必然出現(xiàn)未經(jīng)初始（首次）登記而申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記的情形。此類登記如果直接辦理，則違反了連續(xù)登記原則。所謂連續(xù)登記原則包括兩層含義：其一，不動(dòng)產(chǎn)未辦理所有權(quán)初始登記的，除非法律另有規(guī)定，否則不得辦理其他權(quán)利登記；其二，因處分不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)相應(yīng)的處分登記的，被處分的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)已經(jīng)登記。對(duì)此，宜在雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，擬定相關(guān)操作方案，作為轉(zhuǎn)移登記的特殊情形去對(duì)待，以保證相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益不受影響。
2.2以委托受理方式實(shí)現(xiàn)“一口受理”
由于房屋交易管理與不動(dòng)產(chǎn)登記、相應(yīng)的稅務(wù)申報(bào)、房產(chǎn)查詢具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，彼此往往是互為基礎(chǔ)，互相支撐，密不可分的。因此，在當(dāng)前實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景下，筆者建議可以采用委托受理的方式來(lái)設(shè)置受理窗口。具體思路為：由當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)委托房屋交易管理機(jī)構(gòu)代為受理，將房產(chǎn)交易受理窗口增掛“不動(dòng)產(chǎn)登記窗口”，同時(shí)將稅務(wù)窗口及房產(chǎn)查檔窗口也納入其中，實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口受理。申請(qǐng)人可向窗口一次性提請(qǐng)房屋交易審批、確權(quán)、房屋查檔、納稅和不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，并在申請(qǐng)事項(xiàng)中同意在完成房屋交易審批、房屋確權(quán)后自動(dòng)轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，從而實(shí)現(xiàn)“一口受理”，避免群眾在多個(gè)部門中來(lái)回跑。
第一，通過(guò)委托受理方式實(shí)現(xiàn)“一口受理”，將極大地方便群眾辦證，更容易獲得群眾的支持與理解。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的一個(gè)重要目的在于方便群眾，進(jìn)一步保護(hù)群眾的個(gè)人權(quán)利。如果在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，反而給群眾增加了麻煩，明顯違反了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的初衷。而受理窗口的設(shè)置，直接關(guān)系到群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的“第一印象”。因此，在窗口上實(shí)行“一口受理”，才能讓群眾在交納不動(dòng)產(chǎn)登記材料時(shí)少跑彎路，才能真正做到便民利民，讓不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記能更好地獲得群眾的支持。
第二，由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記目前還屬于新生事物，若重新專門設(shè)置受理窗口，其花費(fèi)的人力、物力及精力將會(huì)非常大，而原房產(chǎn)管理部門已經(jīng)受理房屋登記多年，在窗口的建設(shè)上具有積累優(yōu)勢(shì)。因此，在充分利用原房屋交易與登記受理窗口的基礎(chǔ)上，增掛“不動(dòng)產(chǎn)登記窗口”，并將相關(guān)業(yè)務(wù)窗口也納入其中，將更有利于實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有資源的優(yōu)勢(shì)整合，促進(jìn)登記工作地快速與平穩(wěn)開展。
第三，通過(guò)委托受理方式實(shí)現(xiàn)“一口受理”，不但可以保證群眾能在一個(gè)窗納材料，同時(shí)也有利于房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理部門與不動(dòng)產(chǎn)登記部門的工作銜接。因?yàn)椋瑹o(wú)論是相關(guān)資料在不動(dòng)產(chǎn)部門間的傳遞，還是不同部門間工作的聯(lián)系“，一口受理”的方式更容易實(shí)現(xiàn)銜接，從而確保房屋交易、確權(quán)與登記工作之間地順暢，這無(wú)論是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作平穩(wěn)開展，還是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦結(jié)時(shí)限上地提速都有積極的意義。
2.3房屋已經(jīng)竣工的材料
《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。通常講合法，包括程序合法及結(jié)果合法。對(duì)建造房屋這一事實(shí)而言，程序合法即建造過(guò)程合法，如領(lǐng)有施工許可證等；結(jié)果合法即通過(guò)規(guī)劃、國(guó)土等部門驗(yàn)收合格。雖然說(shuō)建造的程序和建造的結(jié)果都應(yīng)該合法，并不因?yàn)槠溥^(guò)程有瑕疵而影響建筑物的合法性，也就是說(shuō)不能因?yàn)槲崔k理施工許可或竣工驗(yàn)收備案而導(dǎo)致建筑物成為違法建筑，但相關(guān)主體應(yīng)該受到行政機(jī)關(guān)的處罰。由此可見，建設(shè)主體并不因是否辦理竣工驗(yàn)收備案而影響其物權(quán)。
結(jié)束語(yǔ)：
本文就房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記有序管理進(jìn)行了探討，希望本文的提出能夠?yàn)橄嚓P(guān)工作人員提供一定的參考價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
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