發(fā)布時(shí)間：2023-09-27 09:25:36
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房地產(chǎn)銷售法律培訓(xùn)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
第一階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段
對(duì)企業(yè)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃，開(kāi)展正式的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研工作，提出項(xiàng)目操作的初步總體思路，對(duì)項(xiàng)目入行初步的市場(chǎng)定位，為企業(yè)管理層的投資項(xiàng)目決策提供依據(jù)。
主要工作內(nèi)容：
一、對(duì)項(xiàng)目位置、規(guī)劃紅線圖、項(xiàng)目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)
目所在區(qū)域的市政規(guī)劃入行了解熟悉；
二、開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查
①市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查分析
對(duì)項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、宏看經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模、土地資源和房地產(chǎn)市場(chǎng)入行考察
②房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析
對(duì)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求狀況、價(jià)格現(xiàn)狀和趨勢(shì)、產(chǎn)品類型及市場(chǎng)缺位、銷售渠道入行具體調(diào)查。
三、項(xiàng)目初步定位
根據(jù)相應(yīng)的市場(chǎng)研究分析后，初步明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供切實(shí)可行的依據(jù)。
四、提出初步的項(xiàng)目操作總體思路。
第二階段：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段
跟蹤動(dòng)態(tài)市場(chǎng)行情，進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)樓盤和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查、消費(fèi)者調(diào)查，對(duì)本開(kāi)發(fā)進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析，入一步明確的項(xiàng)目市場(chǎng)定位和項(xiàng)目的總體操作思路，提出相應(yīng)的營(yíng)銷策略；
主要工作內(nèi)容：
一、開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)調(diào)查
深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求狀況，價(jià)格現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，產(chǎn)品類型、銷售渠道。
二、開(kāi)展競(jìng)爭(zhēng)樓盤和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手勢(shì)態(tài)調(diào)查分析
①競(jìng)爭(zhēng)樓盤掃描
②替在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入入可能掃描；
③供給量分析
④競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品分析，包括房型、規(guī)劃、土地、綜合配套；
⑤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)定位及趨向
⑥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格基準(zhǔn)分析
⑦競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的背景和實(shí)力。
三、進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查，明確項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群
①消費(fèi)者的二手資料分析
②競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手消費(fèi)者輪廓描述(職業(yè)特征、消費(fèi)關(guān)注、消費(fèi)心理、產(chǎn)品選擇)
四、明確項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，明確項(xiàng)目的總體操作思路
根據(jù)深滲透的市場(chǎng)研究分析后，明確項(xiàng)目的形象定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位等；明確項(xiàng)目的總體操作思路
①產(chǎn)品分析
②本項(xiàng)目的SWOT分析(優(yōu)劣勢(shì)分析)
基于SWOT分析(優(yōu)劣勢(shì)分析)提出針對(duì)性的營(yíng)銷策略
五、戰(zhàn)略分析與規(guī)劃
①項(xiàng)目賣點(diǎn)回納
②營(yíng)銷總策略
③銷售價(jià)格總策略
④總推案分階段策略
⑤公關(guān)與宣傳總策略
⑥營(yíng)銷推廣項(xiàng)目的策劃
*各階段推廣主題策劃
*各階段營(yíng)銷分析與總匯
*各階段市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析與對(duì)策
*各階段客戶總體分析與推盤策略
滲透市策劃、強(qiáng)銷策劃、促入策劃對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析
六、最終確定銷售渠道選擇
①自售
②：
通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)或公開(kāi)招標(biāo)等方式確定入圍的專業(yè)物業(yè)企業(yè)
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行交底，要求各投標(biāo)企業(yè)各自提交營(yíng)銷策劃報(bào)告
組織企業(yè)相關(guān)人員對(duì)《營(yíng)銷策劃報(bào)告》入行評(píng)審，選取最優(yōu)方案，確定物業(yè)企業(yè)。
簽訂《項(xiàng)目顧問(wèn)服務(wù)合同》或《銷售合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時(shí)間、權(quán)利、義務(wù)，付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。
注：如選擇專業(yè)的物業(yè)，則本項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃及銷售執(zhí)行均由企業(yè)完成，貫穿項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全程。
第三階段：資源整合，完善銷售所需手續(xù)，蓄勢(shì)待發(fā)，預(yù)備銷售
主要工作：
一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎(jiǎng)勵(lì)制度，組織銷售培訓(xùn)；
二、制定銷售模式、設(shè)計(jì)銷售組織的架構(gòu)；
三、其他物料準(zhǔn)備完成，售樓處的布置、樣板房、國(guó)土部門戶型的測(cè)繪報(bào)告書(shū)、《房
屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》樣本、《房地產(chǎn)買賣合同》樣本、售樓書(shū)和廣宣彩頁(yè)；
第四階段：銷售執(zhí)行
制定詳盡可行的營(yíng)銷策略及階段性的銷售目標(biāo)和計(jì)劃，全程監(jiān)控項(xiàng)目銷售的執(zhí)行情況，并適時(shí)作出針對(duì)性的策略調(diào)整，實(shí)現(xiàn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)率；主要工作：
一、制定詳盡可行的營(yíng)銷策略并組織實(shí)施
①銷售總體策略房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程具體說(shuō)明
銷售的總體戰(zhàn)略思路和目標(biāo)的制定
銷售模式的選擇和設(shè)計(jì)
銷售階段的劃分和時(shí)機(jī)選擇
②推盤策略
選擇時(shí)機(jī)
房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書(shū)范文三篇房地產(chǎn)銷售計(jì)劃書(shū)范文三篇
選擇房源
銷控計(jì)劃
總體均價(jià)的制定
制定一房一價(jià)的價(jià)目表
單體差價(jià)的要素指標(biāo)與系數(shù)體系，產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等
④付款方式
優(yōu)惠政策
分期、分類的動(dòng)態(tài)價(jià)格策略：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的數(shù)量和價(jià)格政策
市場(chǎng)預(yù)熱期的價(jià)格政策和數(shù)量控制
開(kāi)盤價(jià)格的動(dòng)態(tài)策略
SP(銷售推廣)活動(dòng)價(jià)格策略和銷售控制
調(diào)價(jià)計(jì)劃和調(diào)價(jià)技術(shù)
整體價(jià)格和房源調(diào)價(jià)技術(shù)
⑤廣告策略
主題制定房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃流程詳細(xì)說(shuō)明
品牌形象定位
媒體計(jì)劃
廣告創(chuàng)意
現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì)：
1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風(fēng)格概念
一、進(jìn)一步提高對(duì)整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序重要性的認(rèn)識(shí)
整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，對(duì)于維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，具有十分重要的意義。各地和市各有關(guān)部門要從實(shí)踐“*”重要思想和
落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的高度出發(fā)，切實(shí)把思想統(tǒng)一到國(guó)務(wù)院的決策部署上來(lái)，堅(jiān)持深化改革和加
強(qiáng)法治并舉，堅(jiān)持整頓規(guī)范和促進(jìn)健康發(fā)展并重，不斷加大對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為查處力度，進(jìn)一步強(qiáng)化制度建設(shè)，努力營(yíng)造主體誠(chéng)信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場(chǎng)有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。
二、切實(shí)加大房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的整治力度
（一）加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房產(chǎn)管理部門要按照法定程序和許可條件，嚴(yán)格把好商品房預(yù)售許可關(guān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)依照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）等法律法規(guī)進(jìn)行查處，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，公開(kāi)曝光，直至取消開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。
（二）加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)（銷）售活動(dòng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。市房產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步健全商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上即時(shí)備案系統(tǒng)和房地產(chǎn)交易信息公示制度。商品房基本情況、銷售進(jìn)度、權(quán)利狀態(tài)等預(yù)（銷）售信息應(yīng)及時(shí)、全面、準(zhǔn)確的在網(wǎng)上備案系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)，或者房產(chǎn)企業(yè)縱容、雇傭工作人員炒作房?jī)r(jià)，擾亂市場(chǎng)秩序的，房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要按各自職責(zé)依法從嚴(yán)查處。嚴(yán)禁將購(gòu)買的未竣工預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)管理部門要按照《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)商品房銷售人員的培訓(xùn)和管理，對(duì)違規(guī)從事商品房活動(dòng)的單位和人員，要從嚴(yán)處理。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理。未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得商品房預(yù)售廣告。廣告單位要對(duì)房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行必要的審查，杜絕虛假?gòu)V告和其他違法違規(guī)廣告。對(duì)未取得預(yù)售許可證預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的，廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假違法的，由工商、價(jià)格、房產(chǎn)管理部門依照《城市房地產(chǎn)管理法》、《廣告法》、《價(jià)格法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》（發(fā)改委令第15號(hào)）、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》（國(guó)家工商總局令第71號(hào)）等法律法規(guī)，予以嚴(yán)肅處理。
（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)展銷活動(dòng)管理。工商行政管理部門要會(huì)同房產(chǎn)管理部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)展
銷活動(dòng)的管理，嚴(yán)格展銷許可的審查和監(jiān)管。工商行政管理部門要審查展銷活動(dòng)主辦方資格，房產(chǎn)管理部門要審查參展企業(yè)的信用情況和參展房地產(chǎn)項(xiàng)目的合規(guī)情況。有嚴(yán)重違法違規(guī)不良記錄的房地產(chǎn)企業(yè)和不具備預(yù)（銷）售條件的商品房項(xiàng)目，不得參加展銷活動(dòng)。
（五）加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售合同管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要統(tǒng)一使用建設(shè)部和國(guó)家工商總局監(jiān)制的《商品房買賣合同》示范文本，與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)（銷）售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定商品房銷售合同格式條款時(shí)，不得免除自己責(zé)任、加重購(gòu)房人責(zé)任或排除購(gòu)房人合法權(quán)利。商品房買賣合同示范文本及格式條款應(yīng)在訂立合同前向購(gòu)房人明示。房產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購(gòu)房“實(shí)名制”。對(duì)房地產(chǎn)銷售過(guò)程中實(shí)施合同欺詐，利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款等違法違規(guī)行為，房產(chǎn)管理部門可暫停辦理其商品房網(wǎng)上簽約、合同登記備案等房產(chǎn)交易手續(xù)；工商行政管理部門要加大對(duì)合同違法和侵害消費(fèi)者權(quán)益行為的查處力度；構(gòu)成犯罪的，移送司法部門處理。
（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理。凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)，要向工商行政管理部門申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在一個(gè)月內(nèi)到房產(chǎn)管理部門辦理備案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人承辦經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)采用房產(chǎn)、工商管理部門制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同示范文本，并附有執(zhí)行該項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽名。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用，在買賣過(guò)程中賺取差價(jià)等違規(guī)行為，由房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門依據(jù)各自職責(zé)，依法查處或聯(lián)合予以查處。
三、認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)措施，深入開(kāi)展整頓活動(dòng)
（一）深入開(kāi)展專項(xiàng)整治活動(dòng)。從9月份起，用一年左右時(shí)間，在全市范圍內(nèi)集中開(kāi)展房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)。各地和市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要認(rèn)真制定整治工作方案，明確時(shí)間要求，細(xì)化工作任務(wù)，落實(shí)工作責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)整治工作中查出的問(wèn)題，要積極督促整改；整改不力、群眾反映強(qiáng)烈的，要予以通報(bào)批評(píng)。
（二）暢通舉報(bào)投訴渠道。市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要通過(guò)開(kāi)設(shè)專項(xiàng)整治熱線電話等方式，方便群眾投訴，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部不得利用職權(quán)干預(yù)房地產(chǎn)交易活動(dòng)。
（三）建立房地產(chǎn)交易誠(chéng)信機(jī)制。市房產(chǎn)管理部門要進(jìn)一步健全房地產(chǎn)交易信息服務(wù)平臺(tái)，及時(shí)、準(zhǔn)確、公開(kāi)相關(guān)信息。房地產(chǎn)企業(yè)及其執(zhí)（從）業(yè)人員的失信行為情節(jié)嚴(yán)重的，要通過(guò)新聞媒體予以曝光。市房產(chǎn)、價(jià)格、工商管理部門要建立對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為的監(jiān)督和懲戒機(jī)制。
1、房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇要以顧客的需求為核心
在買方市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)的一切營(yíng)銷活動(dòng)必須以消費(fèi)者需求為核心，以消費(fèi)者為核心，并非單指在營(yíng)銷活動(dòng)前期進(jìn)行消費(fèi)者研究和目標(biāo)市場(chǎng)選擇，更重要的是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、價(jià)格確定、渠道選擇和促銷策劃活動(dòng)中滿足消費(fèi)者的需求。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到以下幾方面：
1.1分析顧客的服務(wù)需求
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為客戶提供更多的物業(yè)信息。物業(yè)的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)應(yīng)符合客戶使用的要求。重視物業(yè)的可靠性和完善性，并為購(gòu)房者提供各種附加服務(wù)，包括向客戶提供貸款、質(zhì)量擔(dān)保等服務(wù)。
1.2顧客渠道偏好調(diào)查
最好的顧客渠道偏好調(diào)查應(yīng)涵蓋不同細(xì)分市場(chǎng)的客戶，分析現(xiàn)在已經(jīng)存在的客戶購(gòu)買方式。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的客戶的考察和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的客戶的考察?？蛻羟榔脤?duì)渠道選擇以及運(yùn)營(yíng)結(jié)果都能產(chǎn)生本質(zhì)性的影響
1.3考慮顧客購(gòu)買準(zhǔn)則
在評(píng)估新的渠道機(jī)會(huì)的時(shí)候，重要的是用創(chuàng)新的方法接觸到顧客，分析顧客真的需要什么，即顧客的購(gòu)買準(zhǔn)則。通常沒(méi)有一種渠道能滿足顧客所有的需求，所以需要幾種渠道進(jìn)行搭配。
1.4監(jiān)控顧客購(gòu)買行為的變化
企業(yè)需要隨時(shí)監(jiān)控顧客購(gòu)買行為和準(zhǔn)則的變化，隨著消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知和了解的提高，客戶的購(gòu)買行為也會(huì)慢慢發(fā)生改變。錯(cuò)誤地估計(jì)客戶行為和渠道偏好，沒(méi)有及時(shí)調(diào)整以降低渠道成本的公司是危險(xiǎn)的。
1.5提供靈活的渠道選擇
不同的用戶，他們的購(gòu)買準(zhǔn)則也不同，所以需要給客戶提供相應(yīng)的選擇機(jī)會(huì)，如果客戶覺(jué)得自己沒(méi)有別的方式可以選擇，他會(huì)覺(jué)得自己受到限制，客戶滿意度也就大打折扣。
2、房地產(chǎn)渠道選擇與房地產(chǎn)企業(yè)定位
當(dāng)市場(chǎng)被細(xì)分為不同的用戶群體后，每一個(gè)群體都有一系列的服務(wù)產(chǎn)出要求，渠道管理者要為每一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)確定最優(yōu)的渠道形式，即渠道定位。優(yōu)化渠道設(shè)計(jì)被視為由必要渠道流所定義的第一步和最重要的一項(xiàng)工作，因此必須要執(zhí)行這一步驟來(lái)滿足細(xì)分市場(chǎng)對(duì)服務(wù)產(chǎn)出的特殊需求。渠道流就是渠道為終端用戶增加價(jià)值的所有活動(dòng)，即，產(chǎn)品的促銷、談判、財(cái)務(wù)、訂購(gòu)和支付等等。渠道結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)包括兩個(gè)重要的方面。首先，渠道設(shè)計(jì)者必須決定渠道成員的組成。渠道管理者還必須決定渠道的每一個(gè)層面上渠道伙伴的角色定位。一個(gè)公司在不同的情況下為其產(chǎn)品進(jìn)入的市場(chǎng)選擇渠道時(shí)，關(guān)鍵的決策是選擇怎樣的分銷商將產(chǎn)品銷售至市場(chǎng)。這個(gè)分銷商必須與渠道伙伴在目標(biāo)市場(chǎng)中有非常好的關(guān)系，能夠?qū)Ξa(chǎn)品成功進(jìn)入市場(chǎng)有非常明顯的影響。
設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)的另一個(gè)重要的方面是決定在渠道中同一形式的渠道成員應(yīng)有多少，也就是渠道密度的決策。在一個(gè)給定的市場(chǎng)中，消費(fèi)品的銷售是應(yīng)該利用密集分銷，或是利用選擇性分銷，還是獨(dú)家分銷？對(duì)這一問(wèn)題的回答取決于效率和執(zhí)行等多種因素。大量的密集性分銷可以使產(chǎn)品很容易地接近目標(biāo)市場(chǎng)的終端消費(fèi)者。設(shè)計(jì)渠道結(jié)構(gòu)時(shí)對(duì)渠道成員的形式、地位和密度等的決策都要以渠道流成本最低化為基礎(chǔ)。即每一個(gè)渠道成員都被分配一定的渠道任務(wù)，理想的任務(wù)分配應(yīng)使得在總成本最小化的前提下，所有渠道流得以可靠運(yùn)行。因此，渠道管理者需要決定以哪些細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)市場(chǎng)。因?yàn)檫@樣可以將渠道重點(diǎn)放在那些可以通過(guò)銷售取得利潤(rùn)的細(xì)分市場(chǎng)上。
當(dāng)某一特殊細(xì)分市場(chǎng)的服務(wù)產(chǎn)出要求并沒(méi)有更具競(jìng)爭(zhēng)力的提供物來(lái)滿足時(shí)，渠道管理者就應(yīng)意識(shí)到存在著一個(gè)尚未被開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，并建立新的渠道服務(wù)于這些細(xì)分市場(chǎng)。在市場(chǎng)上，搶先滿足那些未被滿足的服務(wù)產(chǎn)出需求，是建立一個(gè)忠誠(chéng)的、可帶來(lái)利益的顧客群的一種強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。因此，企業(yè)必須了解消費(fèi)者對(duì)渠道流的性能和渠道結(jié)構(gòu)的反應(yīng)。
3、房地產(chǎn)渠道與顧客購(gòu)買行為
順利實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售是渠道管理的終極目的。因此房地產(chǎn)企業(yè)有必要研究顧客購(gòu)買行為及其對(duì)渠道選擇的影響。
3.1房地產(chǎn)銷售點(diǎn)的選擇原理
房地產(chǎn)銷售點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自己經(jīng)營(yíng)目的的前沿陣地，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品能否最終銷售出去以及能否最終實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)濟(jì)效益，都直接與銷售點(diǎn)的選擇和經(jīng)營(yíng)有關(guān)。因此，作為分銷管理的第一步就是選擇最符合企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)特色的銷售點(diǎn)，然后通過(guò)有效的銷售渠道管理來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。
房地產(chǎn)企業(yè)銷售點(diǎn)的選擇要考慮消費(fèi)者的購(gòu)買心理和購(gòu)買行為的變化及其規(guī)律性，對(duì)銷售點(diǎn)的選擇主要取決于：①商品最充分展現(xiàn)，讓更多人認(rèn)知的地點(diǎn)要求。②樹(shù)立商品形象的地點(diǎn)要求等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的特征及競(jìng)爭(zhēng)狀況、自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)品特點(diǎn)、公關(guān)環(huán)境、市場(chǎng)基礎(chǔ)等特點(diǎn)，以及企業(yè)所處的外部環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況、市場(chǎng)購(gòu)買力水平等因素，經(jīng)過(guò)綜合權(quán)衡選擇出直接面向顧客的分銷點(diǎn)。
3.2消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)銷售現(xiàn)場(chǎng)的認(rèn)知
銷售現(xiàn)場(chǎng)上銷售人員的衣著、談吐、工作態(tài)度及各種硬件設(shè)施的先進(jìn)程度，開(kāi)發(fā)商所采用的促銷手段，以及其他配套設(shè)施的完善程度等都會(huì)作用于每一位前來(lái)光顧的消費(fèi)者，當(dāng)一個(gè)消費(fèi)者對(duì)自己的心理活動(dòng)進(jìn)行整合之后，就形成了自身對(duì)開(kāi)發(fā)商的看法和態(tài)度，這一看法和態(tài)度又將決定或在很大程度上影響著消費(fèi)者的購(gòu)買行為。
4、房地產(chǎn)渠道與產(chǎn)品
在現(xiàn)實(shí)生活中，識(shí)別產(chǎn)品本身的復(fù)雜性以及與渠道的良好適應(yīng)性，對(duì)于企業(yè)選擇渠道至關(guān)重要。
因此，房地產(chǎn)分銷渠道的選擇必須考慮產(chǎn)品的特性。
4.1產(chǎn)品識(shí)別
房地產(chǎn)屬于低識(shí)別度產(chǎn)品。這類產(chǎn)品沒(méi)有解釋是很難了解的，通常需要專業(yè)化的服務(wù)，特別是要有經(jīng)過(guò)訓(xùn)練的專業(yè)人士參與銷售過(guò)程。這類產(chǎn)品需要直銷，或者有附加值的商業(yè)伙伴，它們很少通過(guò)大規(guī)模市場(chǎng)分銷渠道銷售。
4.2服務(wù)要求
產(chǎn)品服務(wù)性越強(qiáng)，渠道越短，而服務(wù)性差的產(chǎn)品則需要長(zhǎng)的渠道。房地產(chǎn)屬于服務(wù)性強(qiáng)的產(chǎn)品，需要提供專業(yè)性的服務(wù)，因此適合采用短渠道結(jié)構(gòu)。
4.3客戶購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)屬于高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，需要直接銷售隊(duì)伍、有附加值的伙伴或是小規(guī)模的分銷商群體，需要一個(gè)有知識(shí)的經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的人介入銷售過(guò)程解釋這種風(fēng)險(xiǎn)，幫助客戶明白如何克服風(fēng)險(xiǎn)事件。
4.4產(chǎn)品的生命周期
產(chǎn)品處于生命周期的不同階段對(duì)房地產(chǎn)渠道選擇有本質(zhì)的影響：在導(dǎo)入期，房地產(chǎn)銷售量較小，增長(zhǎng)緩慢。產(chǎn)品在引進(jìn)期需要很高的客戶教育，一個(gè)直接銷售隊(duì)伍或有附加值的商業(yè)伙伴是必需的。在成長(zhǎng)階段，隨著市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，開(kāi)發(fā)商需要擴(kuò)大規(guī)模，渠道結(jié)構(gòu)也會(huì)隨之調(diào)整，這時(shí)分銷商進(jìn)入，并且數(shù)量可能會(huì)逐漸增加，從獨(dú)家轉(zhuǎn)為多家制，競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始變得激烈，渠道呈網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)，各種渠道開(kāi)始相互沖擊。在成熟期，利潤(rùn)開(kāi)始下降，在高成本渠道中的產(chǎn)品支持能力受到了影響。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)很激烈，只有最有效率的、最有規(guī)模的分銷商才能生存下來(lái)，分銷商的數(shù)量也不會(huì)很多。在此階段的關(guān)鍵措施是精簡(jiǎn)渠道成員和集中精力支持有能力的伙伴。另一個(gè)措施是繼續(xù)在多樣化的渠道中銷售產(chǎn)品。在衰退期，利潤(rùn)和銷售量都在下降，產(chǎn)品對(duì)渠道成員的吸引力日益下降。如果沒(méi)有得到持續(xù)地渠道支持，產(chǎn)品很容易退出市場(chǎng)。
5、渠道與溝通
來(lái)自銷售渠道的信息，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的指南。沒(méi)有了這些信息，開(kāi)發(fā)商就無(wú)法制定正確的渠道戰(zhàn)略。開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意收集信息，加強(qiáng)與經(jīng)銷商、消費(fèi)者及其他相關(guān)主體的信息溝通。
5.1收集與銷售有關(guān)的一切信息
（1）宏觀信息。政府的經(jīng)濟(jì)管制、優(yōu)惠政策、法律措施、經(jīng)濟(jì)周期性變化、消費(fèi)特點(diǎn)及趨勢(shì)、科學(xué)技術(shù)、行業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。
（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手信息。渠道戰(zhàn)略、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)能力、市場(chǎng)份額、資金、人員、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及目標(biāo)市場(chǎng)定位。
（3）客戶信息。銷售能力、忠誠(chéng)度、信用度、渠道貢獻(xiàn)、合作誠(chéng)意和需求等。
（4）公司信息。渠道現(xiàn)狀、營(yíng)銷政策、產(chǎn)品知名度、營(yíng)銷資源、市場(chǎng)份額、市場(chǎng)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)威脅等。
5.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)掌握信息溝通的方式或途徑
（1）內(nèi)部報(bào)告制度。公司產(chǎn)品開(kāi)發(fā)部門、人事管理部門、銷售部門和財(cái)務(wù)管理部門等都有責(zé)任提供本部門運(yùn)作信息，形成內(nèi)部報(bào)告制度。
（2）客戶數(shù)據(jù)庫(kù)。客戶數(shù)據(jù)庫(kù)是近幾年在國(guó)外大型企業(yè)中剛剛出現(xiàn)的客戶資料保存形式。運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)發(fā)展成果建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，具有在客戶信息存儲(chǔ)內(nèi)容、規(guī)模和查詢使用等方面的強(qiáng)大功能。
（3）銷售代表的例行巡視和拜訪。很多開(kāi)發(fā)商都設(shè)有銷售代表職位，承擔(dān)區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)銷商管理、市場(chǎng)助銷等項(xiàng)職責(zé)。銷售代表是公司在區(qū)域市場(chǎng)的代言人，負(fù)責(zé)向客戶傳達(dá)公司營(yíng)銷政策；同時(shí)，定期將市場(chǎng)開(kāi)況、競(jìng)爭(zhēng)情況報(bào)告給公司。
（4）渠道成員會(huì)議。會(huì)議是房地產(chǎn)公司與客戶正式會(huì)晤的方式，通過(guò)定期或不定期會(huì)議，公司與客戶應(yīng)進(jìn)行有效的溝通。
（5）互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的建立可以促進(jìn)渠道成員之間的快捷溝通，使企業(yè)的渠道政策有效地傳輸給渠道成員，提高渠道整體運(yùn)作的效率。經(jīng)銷商、商、各網(wǎng)點(diǎn)的銷售情報(bào)、競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)、需求和建議等也可上溯到企業(yè)，便于企業(yè)做出正確的決策。
（6）公司簡(jiǎn)報(bào)。房地產(chǎn)公司簡(jiǎn)報(bào)作為渠道信息管理的得力工具，房地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)將簡(jiǎn)報(bào)送給公司的經(jīng)銷商及重要客戶，并將他們的意見(jiàn)反饋給決策層。
6、利潤(rùn)：渠道選擇的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)
營(yíng)銷渠道的選擇要與渠道的贏利能力相適應(yīng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是追求利潤(rùn)而不是僅僅追求對(duì)企業(yè)銷售渠道的控制性。經(jīng)濟(jì)分析可以用許多企業(yè)經(jīng)常遇到的一個(gè)決策問(wèn)題來(lái)說(shuō)明，即企業(yè)應(yīng)使用自己的推銷力量還是應(yīng)使用銷售商。判別一個(gè)方案好壞的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)是該方案能否使企業(yè)取得最大利潤(rùn)。
渠道贏利能力通?？梢酝ㄟ^(guò)費(fèi)用收益比率（c/R）來(lái)考察。在任何一個(gè)單個(gè)市場(chǎng)中，一個(gè)渠道的費(fèi)用收益比率等于它的平均交易成本除以平均定單金額。較低的費(fèi)用收益比率支付的銷售成本較低，從而每筆交易獲得的利潤(rùn)也就較高。
渠道贏利能力分析的三個(gè)主要組成部分包括：
（1）渠道的每筆交易成本。渠道的每筆交易成本等于全部銷售成本除以交易數(shù)量。
（2）將每筆交易的成本作為比較渠道贏利能力的基礎(chǔ)。一旦得出每種渠道的每筆交易成本后，就可以計(jì)算市場(chǎng)上每種渠道的費(fèi)用收益比率。在選擇分銷渠道時(shí)，不一定是費(fèi)用收益比率最低的，但必須是企業(yè)能夠接受的。
（3）營(yíng)銷渠道選擇的收益能力。在評(píng)估銷售渠道時(shí)不僅要考慮渠道成本，而且要考慮渠道獲取期望收益的能力。看新的渠道是否能夠在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)預(yù)定的銷售目標(biāo)。忽視渠道達(dá)到收益目標(biāo)的能力會(huì)在渠道選擇中產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。
總之，每一個(gè)單個(gè)渠道都有自己的成本和投資收益。在可行的渠道范圍中，可選擇的渠道的經(jīng)濟(jì)效果是渠道選擇決策的最后裁決者。
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自1999年住房政策改革以來(lái)，特別是最近幾年，我國(guó)商品房市場(chǎng)得到迅猛的發(fā)展，房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)迅速，成為地方稅收的重要組成部分，更是地方政府收入的源泉之一。與此同時(shí)，基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的特殊性、復(fù)雜性，給稅收征管帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)和困難，加大了稅收征管難度。因此，在新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和稅收形勢(shì)下，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理已經(jīng)成為稅務(wù)部門亟待解決的問(wèn)題。
關(guān)鍵詞：
稅收；房地產(chǎn)稅；征收
1房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)周期一般較長(zhǎng)、投資項(xiàng)目大多有規(guī)模巨大的特點(diǎn)，另外也有資金投入數(shù)額巨大且回收期長(zhǎng)等行業(yè)特點(diǎn)。
（2）當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)多采用分期分項(xiàng)目分批次、滾動(dòng)式的方式開(kāi)發(fā)，并且跨城市、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)成為常態(tài)、開(kāi)發(fā)形式各異等，這都是房地產(chǎn)行業(yè)成本核算復(fù)雜的主要原因。
（3）企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)包括土地的交易、土地平整，房屋的建造、銷售以及持有出租等多個(gè)開(kāi)發(fā)銷售的環(huán)節(jié)，因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅收環(huán)節(jié)也較多、涉及的稅種繁多復(fù)雜，包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅等若干個(gè)稅種。
（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中面臨著較高的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)較高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品單位價(jià)值高，負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度也高，同時(shí)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的影響較大，面對(duì)的不確定因素較多，譬如市場(chǎng)因素、政策因素等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成較大沖擊和影響，決策稍有不慎，就會(huì)造成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品滯銷，商品積壓，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)不靈，甚至資金鏈斷裂，令企業(yè)陷入困境。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收征管存在問(wèn)題
2.1內(nèi)部原因
（1）部分稅務(wù)人員在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的征管不夠重視、經(jīng)驗(yàn)不足，專業(yè)水平和能力有待提高，譬如稅務(wù)部門缺乏建造師、評(píng)估師等專業(yè)人才等。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及到的稅收問(wèn)題相當(dāng)復(fù)雜，專業(yè)性強(qiáng)，對(duì)稅務(wù)部門的管理人員的稅務(wù)專業(yè)水平和綜合素質(zhì)的要求都很高。而在實(shí)際的稅收管理工作中，特別是基層稅務(wù)人員接觸較少，有的在管理上簡(jiǎn)直就是感到力不從心。
（2）稅收征管精細(xì)化程度不高，稅務(wù)部門內(nèi)部大多沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目登記、備案管理，也沒(méi)有建立獨(dú)立的臺(tái)賬。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的建筑安裝業(yè)務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)都沒(méi)有在稅務(wù)部門專門開(kāi)發(fā)的“兩業(yè)”系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)登記，沒(méi)有充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷售的情況未能及時(shí)掌握，未能做到有效監(jiān)控。
（3）征管部門對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的日常管理手段單一，納稅信息掌握不對(duì)稱，信息受限，造成稅收征管不到位，特別是在核查過(guò)程中缺乏有效的手段，更是容易造成部分證據(jù)無(wú)法取得或者是雖然可以獲取到有關(guān)憑證資料，但卻需要花費(fèi)過(guò)多的精力和時(shí)間，整體上影響了稅務(wù)核查工作效果和最終成績(jī)。
（4）稅務(wù)管理工作主要是一種事后管理的工作，相對(duì)地說(shuō)，管理工作的開(kāi)展比較滯后，稅務(wù)部門未能在房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之初即時(shí)介入，這方面的不足對(duì)稅務(wù)部門工作人員在對(duì)建筑施工成本的核查方面帶來(lái)了較大難度。
2.2外部原因
2.2.1房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收政策掌握不到位,納稅意識(shí)不強(qiáng)，財(cái)務(wù)核算不健全，稅款容易流失
部分房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算不夠準(zhǔn)確，財(cái)務(wù)制度不夠健全，財(cái)會(huì)人員配備不足且素質(zhì)普遍不高，企業(yè)法人稅法意識(shí)淡薄。比如未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入、將已實(shí)現(xiàn)的銷售收入長(zhǎng)期掛“預(yù)收帳款”等科目的情況，影響到企業(yè)所得稅的正確計(jì)繳；或者在業(yè)務(wù)往來(lái)上做手腳，采取通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移收入、多開(kāi)成本費(fèi)用發(fā)票等方式，造成少列收入多列成本費(fèi)用的狀況，造成稅款的流失等等。
2.2.2目前在建筑安裝環(huán)節(jié)虛列工程成本依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅的主要手段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建筑工程，往往存在著前期工程施工總量被后來(lái)的施工所覆蓋、隱蔽的特點(diǎn)，但另一方面，稅務(wù)部門工作人員反而因?qū)I(yè)方向的差異，對(duì)建筑施工業(yè)務(wù)不太熟悉，這樣，稅務(wù)部門這一軟肋往往就會(huì)被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所利用，他們會(huì)為了增大稅前扣除，而在建安環(huán)節(jié)虛列工程成本，從而降低利潤(rùn)額，以達(dá)到少繳不繳稅款的目的。
2.2.3房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)自律不夠，稅務(wù)征管難度加大
現(xiàn)階段，對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的行業(yè)監(jiān)管仍不夠到位，并且由于稅收法律法規(guī)等制度也有待進(jìn)一步完善，以及在各種利益引誘下，少數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)偽造虛假的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算審核書(shū)據(jù)提供各種便利，以上種種的因素都給稅務(wù)部門的稅收管理帶來(lái)了更加大的難度。
2.2.4稅收征收管理外部環(huán)境有待改善，協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制有待進(jìn)一步完善
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及多個(gè)部門，比如國(guó)土、房管、建設(shè)等多個(gè)職能部門，由于協(xié)稅護(hù)稅機(jī)制還不夠完善，造成了部門配合不力的情況，部門間涉稅信息不能共享，取證困難等，職能部門協(xié)作配合不盡如人意，就會(huì)更增加稅收征管難度。
3加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管的幾點(diǎn)建議
3.1開(kāi)展形式多樣的稅法宣傳，使納稅人自覺(jué)納稅的意識(shí)以及對(duì)稅收法律法規(guī)的遵從度得到不斷提高
要結(jié)合實(shí)際加強(qiáng)稅法宣傳，通過(guò)上街?jǐn)[攤、發(fā)放宣傳材料、宣傳手冊(cè)，在新聞媒介、稅局公開(kāi)網(wǎng)站上增設(shè)稅收政策宣傳專欄，或在QQ、微信等電子媒介上宣傳以及舉辦稅收培訓(xùn)班等各種各樣的形式，及時(shí)、迅速地將國(guó)家房地產(chǎn)政策以及稅收政策的變化、調(diào)整等告知企業(yè)，傳送、告知每一個(gè)企業(yè)法人、財(cái)務(wù)核算人員、辦稅人員等，確保其吃準(zhǔn)吃透政策，增強(qiáng)其依法納稅意識(shí)，使其知法守法，促使其自覺(jué)遵章依法納稅。
3.2加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)人員和企業(yè)賬務(wù)人員專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，加強(qiáng)日常管理
一要加強(qiáng)稅務(wù)人員的各類稅收業(yè)務(wù)知識(shí)和法律法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)，使每個(gè)稅務(wù)人員不但精通專業(yè)知識(shí)，還要具有較高的法律素質(zhì)，提高依法行政的意識(shí)和能力。另外除加強(qiáng)對(duì)稅收的專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)外，更要增加不同行業(yè)的專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，特別是要注重與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的工程造價(jià)、評(píng)估等專業(yè)知識(shí)的涉獵，以滿足稅務(wù)核查的需要；二要調(diào)配各稅務(wù)部門的業(yè)務(wù)能手不定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的法人和財(cái)務(wù)人員等進(jìn)行納稅輔導(dǎo)，提高他們的財(cái)務(wù)核算水平和對(duì)稅法認(rèn)知度，減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。
3.3對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)行項(xiàng)目化管理，提高稅收征收管理水平
鑒于同一房地產(chǎn)企業(yè)一般都有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其所發(fā)生的工程成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等支出都很難劃分清楚，通常有成本費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)與登錄的主營(yíng)收入不匹配的情況，另外多計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積等情況也普遍存在?；谝陨系牟涣紶顩r，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收的管理可采取項(xiàng)目化管理的方法，按國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十六條的計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則來(lái)歸集成本費(fèi)用，建立健全的項(xiàng)目臺(tái)賬，比如包括項(xiàng)目建筑面積、商品房銷售面積、可售面積、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本以及費(fèi)用分?jǐn)偟?，充分利用好“兩業(yè)”系統(tǒng)資源，完整登記相關(guān)信息，構(gòu)建全程跟蹤的管理體系。
3.4強(qiáng)化重點(diǎn)稅種管理，堵塞稅收漏洞
強(qiáng)化企業(yè)所得稅、增值稅以及土地增值稅等重點(diǎn)稅種的管理。一是關(guān)注收入結(jié)轉(zhuǎn)的及時(shí)性和成本結(jié)轉(zhuǎn)的配比性等，并對(duì)幾大稅種的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治?，以保證各項(xiàng)稅收及時(shí)足額入庫(kù)。二是對(duì)不同地域、不同規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分別設(shè)置企業(yè)所得稅最低預(yù)警率，對(duì)稅負(fù)低于最低預(yù)警率的企業(yè)要及時(shí)介入，進(jìn)行納稅評(píng)估，分析原因。三是在土地增值稅征管方面除了要隨同流轉(zhuǎn)稅（增值稅）預(yù)征外，對(duì)已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格審查土地轉(zhuǎn)讓成本及費(fèi)用，及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。四是要加強(qiáng)存量房出租增值稅的監(jiān)控。
3.5緊密關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)，實(shí)現(xiàn)稅收征收管理的無(wú)縫對(duì)接
本地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很多是集團(tuán)公司或家族企業(yè)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)著建筑安裝、裝修和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多元化業(yè)務(wù)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或者與施工企業(yè)的供需關(guān)系或者關(guān)聯(lián)關(guān)系，虛列工程成本或轉(zhuǎn)移營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而達(dá)到偷逃稅款的目的。因此，必須強(qiáng)化對(duì)施工企業(yè)的稅收管理，完善關(guān)聯(lián)行業(yè)和關(guān)聯(lián)企業(yè)的管理，從而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的稅收管理水平。同時(shí)，依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，搞好納稅評(píng)估。根據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)行業(yè)納稅情況的相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，開(kāi)展關(guān)聯(lián)行業(yè)稅負(fù)率、成本利潤(rùn)率、銷售收入利潤(rùn)率、企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)率等指標(biāo)的分析，按期進(jìn)行納稅評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)施有效控管。
3.6加強(qiáng)部門配合，齊抓共管促稅收
一是積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門，搭建信息交流平臺(tái)。與財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土、城建、金融、房產(chǎn)管理等部門形成合力，實(shí)現(xiàn)資料、信息共享，擴(kuò)充、建設(shè)好協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
3.7強(qiáng)化以票控稅，實(shí)施精細(xì)化管理
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；中介市場(chǎng)；監(jiān)督管理；自律制度
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)號(hào)：A 文章編號(hào)：2306-1499（2013）04-（頁(yè)碼）-頁(yè)數(shù)
要研究房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，那就要把管理學(xué)，城市經(jīng)濟(jì)學(xué)，徒弟經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)結(jié)合起來(lái)，因?yàn)檫@是一門綜合的學(xué)科，需要這么學(xué)科專業(yè)知識(shí)的支持。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展下也欣欣向榮，呈現(xiàn)良好的態(tài)勢(shì)。但是房地產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不完善的，在實(shí)際過(guò)程中出現(xiàn)了不少頑疾，采取措施去規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)是大勢(shì)所趨，相關(guān)制度的出臺(tái)與完善無(wú)疑是雪中送炭，尤其是法律制度的完善更為重要。
1.房地產(chǎn)中介的違法違規(guī)行為分析
近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是在以非?？斓乃俣仍跀U(kuò)大，信息量也就越來(lái)越大，信息的準(zhǔn)確性就大大地降低了。政府有時(shí)也是無(wú)能為力，政府的相關(guān)人員畢竟有限，無(wú)法保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與良好，那么一些專門的組織與專業(yè)的技術(shù)人才就要應(yīng)運(yùn)而生，加入到房地產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)熔爐中，發(fā)揮應(yīng)有的作用促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。在實(shí)際過(guò)程中，房地產(chǎn)中介主要在2個(gè)方面存在著不合乎情理的做法，如下：
1.1隱瞞與交易有關(guān)的信息
于2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法的第二十八條規(guī)定有著這樣表述：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。委托人將自己的要求告知房地產(chǎn)中介公司，而中介公司要對(duì)委托人負(fù)責(zé)各方面信息的收集，包括銷售價(jià)格，房源信息，需求狀況等。等交易完成后，房地產(chǎn)中介公司可以得到自己的傭金，一般為房地產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%。在交易過(guò)程中，房地產(chǎn)中介公司在向委托人介紹銷售商品房的各方面信息時(shí)，還應(yīng)該坦誠(chéng)傭金的存在，即要收取房產(chǎn)成交價(jià)格的3-5%的資金作為服務(wù)費(fèi)。但在實(shí)際操作過(guò)程中，房地產(chǎn)中介公司并沒(méi)有做到這一點(diǎn)，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧語(yǔ)，聲稱銷售的房產(chǎn)都是進(jìn)行統(tǒng)一報(bào)價(jià)，傭金已經(jīng)在里面，不必在額外支付，造成消費(fèi)者在觀念上陷入誤區(qū)，甚至有些房地產(chǎn)中介還打出了傭金全免的口號(hào)，欺騙消費(fèi)者。
1.2虛假?gòu)V告信息
《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》這些規(guī)則在市場(chǎng)中已經(jīng)存在，所以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)中介公司在向購(gòu)房者宣傳打廣告時(shí)，要依據(jù)這些法規(guī)，保證廣告的真實(shí)性，童叟無(wú)欺，不夸張，要合乎情理。但在實(shí)際過(guò)程中又出現(xiàn)了偏頗，房地產(chǎn)中介并沒(méi)有按照相關(guān)法規(guī)做事，還是一些對(duì)于自己有益但卻期滿了消費(fèi)者的廣告。舉個(gè)列子來(lái)說(shuō)，有時(shí)就會(huì)進(jìn)行所謂特價(jià)房產(chǎn)銷售，交談過(guò)程中，只講該房地產(chǎn)的優(yōu)越性，地理位置好，裝修先進(jìn)大方，價(jià)格也比其他房產(chǎn)要實(shí)惠得多，而忽略了該房產(chǎn)的實(shí)際情況，往往避重就輕，誤導(dǎo)消費(fèi)者。房地產(chǎn)中介公司在向購(gòu)房者咨詢中，并沒(méi)有全盤而出，而消費(fèi)者也不可能面面俱到，肯定會(huì)有疏忽，而在中間就有著灰色地帶，等到消費(fèi)者完成交易后，才知道還存在這么多的問(wèn)題，造成困難重重。
2.房地產(chǎn)中介法治化的若干對(duì)策
2.1 立法上的完善
在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)這方面，我國(guó)的法律法規(guī)還是比較稚嫩，不完善，存在種種缺陷，尤其是在《城市房地產(chǎn)法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》這兩個(gè)重要法律上，比較保守傳統(tǒng)，在實(shí)際操作過(guò)程中沒(méi)有實(shí)際意義，內(nèi)容范圍也比較狹小，難以網(wǎng)羅住所有的方面。這樣看來(lái)，政府就要加強(qiáng)立法，要出臺(tái)法規(guī)不斷對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)規(guī)則進(jìn)行必要限制，法律法規(guī)要做到盡善盡美，適用范圍要擴(kuò)大，在房地產(chǎn)信息咨詢管理辦法、價(jià)格評(píng)估管理辦法、經(jīng)紀(jì)人管理辦法、金融中介管理辦法、法律中介管理辦法這些方面就可以做些文章不斷改進(jìn)。這些規(guī)章制度對(duì)房地產(chǎn)中介公司要進(jìn)行全面的考察，這就要包括從業(yè)人員的條件、審批管理機(jī)構(gòu)、權(quán)力義務(wù)、執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)資格、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)程序及違法違紀(jì)人員的處罰等等，要觸及到房地產(chǎn)中介公司的每個(gè)角落，不能存在漏網(wǎng)之魚(yú)。要出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)考核房地產(chǎn)中介公司，要對(duì)其嚴(yán)格要求，要幫助房地產(chǎn)中介公司走向正規(guī)化，這就囊括了實(shí)際過(guò)程中的職業(yè)界定、業(yè)務(wù)范圍、市場(chǎng)準(zhǔn)入、培訓(xùn)、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運(yùn)作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費(fèi)這些方面。要有相關(guān)法律對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的人員做出必要的選撥，剔除那些不合格的從業(yè)人員。每個(gè)地方的政府還應(yīng)該落實(shí)于自己的本地的現(xiàn)實(shí)，出善的人員管理制度，相對(duì)來(lái)說(shuō)，中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員資質(zhì)管理制度、統(tǒng)一合同文本制度、設(shè)立中介經(jīng)紀(jì)保證金制度這些制度的出臺(tái)與完善就顯得比較急迫，務(wù)必做到規(guī)章制度有國(guó)家，省，市這三面的完整，這樣才能讓房地產(chǎn)中介公司在實(shí)際過(guò)程中有所警惕，而不敢過(guò)分招搖撞騙。法規(guī)的執(zhí)行情況與執(zhí)法人員息息相關(guān)，這就要求執(zhí)法人員公正廉潔，不受他人的誘惑而做出有違自己職業(yè)道德的事，堅(jiān)決打擊違法亂紀(jì)之事，烘托出一個(gè)公正，公平，合理的市場(chǎng)。
2.2 健全政府監(jiān)督管理機(jī)制
目前，市場(chǎng)上也存在由政府部門充當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)中介公司，為了執(zhí)法的順利進(jìn)行，就要讓這些部門脫離出來(lái)，改編到其他部門中去。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前期，人們對(duì)于經(jīng)營(yíng)方式還是不了解，政府的相關(guān)部分這是就起到了良好的引導(dǎo)，激勵(lì)的作用，這些國(guó)企規(guī)模大，聲譽(yù)好，經(jīng)濟(jì)效益好，就激發(fā)了廣大人們投入到這個(gè)行業(yè)中去。但現(xiàn)代企業(yè)制度已經(jīng)發(fā)展到良好階段，人們也已經(jīng)會(huì)經(jīng)營(yíng)自己的企業(yè)，那么那些原有的在房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的國(guó)有企業(yè)就可以放手了，他們只需要在實(shí)際生活中起到一個(gè)表率作用，而不必進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的活動(dòng)了。政府管理職能要充分發(fā)揮，要在房地產(chǎn)中介這個(gè)服務(wù)業(yè)中大展拳腳，政府部分要團(tuán)結(jié)協(xié)作要幫助房地產(chǎn)中介規(guī)范其主管機(jī)構(gòu)。工商部門審批對(duì)于房地產(chǎn)中介這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)還是缺乏力度，無(wú)法對(duì)其專業(yè)性，技術(shù)性做出合理的判斷。所以，房地產(chǎn)管理部門就不能袖手旁觀，規(guī)定在房地產(chǎn)中介公司開(kāi)張前要到這個(gè)部門辦理經(jīng)營(yíng)許可證。這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)管理部門就要對(duì)這個(gè)公司做出相應(yīng)的考核，主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是專業(yè)工作者的人數(shù)有多少，要從市場(chǎng)出發(fā)，不能夠容許過(guò)多的人員進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，造成人員冗雜；一個(gè)是要考察專業(yè)人員的素質(zhì)，他們不僅要有正規(guī)的資格證書(shū)，還要有政府相關(guān)部門進(jìn)行培訓(xùn)，合格后所給予的資格證書(shū)。工商管理部門還要對(duì)該中介的地理位置，財(cái)產(chǎn)資金，名稱，機(jī)構(gòu)等等進(jìn)行考察。這樣下來(lái)，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)就有了雙重的監(jiān)督，房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門就要嚴(yán)格履行自己的職責(zé)了。
3.小結(jié)
文中基于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的法制化進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，在實(shí)際的執(zhí)法過(guò)程中還應(yīng)結(jié)合各地實(shí)際情況做的有法必究不放過(guò)任何違法行為，才能讓中介市場(chǎng)更加合理以及適應(yīng)市場(chǎng)化發(fā)展需要。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)健詞:房地產(chǎn);統(tǒng)計(jì);問(wèn)題;對(duì)策
房地產(chǎn)業(yè)已成為各級(jí)政府、廣大群眾、社會(huì)各界和新聞媒體普遍關(guān)注的熱點(diǎn)，國(guó)家建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表從固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)制度中單列出來(lái)，表明了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重視。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計(jì)工作，可以很大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
為搞好房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作，針對(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作中存在的間題與對(duì)策作簡(jiǎn)單探討。
一、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作的重要性
房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，它屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示:2009年全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長(zhǎng)14.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.7%。全國(guó)商品房銷售面積93713萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)42.1%。而商品房銷售額43995億元，比上年增長(zhǎng)75.5%。 2009年中國(guó)GDP總量為335353億元人民幣，增長(zhǎng)率8.7%。 2009中國(guó)房地產(chǎn)為GDP增長(zhǎng)了13902.2億，增長(zhǎng)率為4.15%。如果沒(méi)有中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，那么實(shí)際2009年中國(guó)GDP的增長(zhǎng)率4.55%。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)工作中存在的問(wèn)題
由于統(tǒng)計(jì)部門不同、統(tǒng)計(jì)制度不夠完善、統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的不統(tǒng)一、數(shù)據(jù)獲取方式的差異，導(dǎo)致了統(tǒng)計(jì)的難度加大，甚至出現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)打架的現(xiàn)象。
為了全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、及時(shí)地反映中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)前景，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界、政府相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門正在努力建立一套科學(xué)系統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。
1.“數(shù)”出多門，數(shù)據(jù)“打架”。
政府綜合統(tǒng)計(jì)和部門統(tǒng)計(jì)間缺乏協(xié)調(diào)性，數(shù)出多門的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。國(guó)土資源部《2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》顯示，2009年全國(guó)住宅平均價(jià)格為4474元/平方米，同比上漲了25.1 %。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的《2009年1～12月的商品房銷售面積和銷售額增長(zhǎng)情況》上公布的數(shù)字，2009年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為4695元/平方米。與2008年的數(shù)據(jù)相比，上漲了23.5%。隨后國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2009年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格上漲1.5%.其中新建住宅價(jià)格上漲1.3%，二手住宅價(jià)格上漲2.4%;房屋租賃價(jià)格下降0.6%。這組數(shù)字不僅與人們的感覺(jué)相去甚遠(yuǎn)，而且與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月公布的商品房銷售數(shù)據(jù)相矛盾。
2.房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)制度不夠完善。
與工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品不同，任何一棟商品房都具有特殊性、唯一性和不完全可比性，這就使商品房?jī)r(jià)格由于地區(qū)、地段、樓層、朝向或類型的差異而千差萬(wàn)別，再加之房地產(chǎn)銷售的非連續(xù)性，使得確保房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的代表性和可比性甚為復(fù)雜。這是統(tǒng)計(jì)部門抽樣調(diào)查面臨的一大難題，但為國(guó)家和消費(fèi)者提供準(zhǔn)確的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)是國(guó)家統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)義不容辭的責(zé)任。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂也承認(rèn)現(xiàn)行的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)制度和方法“確實(shí)有缺陷”。其主要表現(xiàn)在一是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源基本靠房地產(chǎn)企業(yè)填報(bào)，而房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員又經(jīng)常變動(dòng);二是對(duì)因房屋種類、地區(qū)、地段、樓層、朝向、時(shí)點(diǎn)等因素而差異較大的樣本進(jìn)行綜合平均統(tǒng)計(jì)而過(guò)度消除了價(jià)格變化，從而不能準(zhǔn)確地反映真實(shí)情況和人們的感受。
3.領(lǐng)導(dǎo)不重視。
房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)缺乏對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的重視，統(tǒng)計(jì)人員不定崗，責(zé)任不落實(shí)，許多企業(yè)是工程管理人員和財(cái)務(wù)人員兼做統(tǒng)計(jì)，定期報(bào)表存在不報(bào)、漏報(bào)問(wèn)題，尤其是有的新成立企業(yè)自成立后2年內(nèi)都從未報(bào)表。
4.房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員隊(duì)伍力量薄弱。
房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員隊(duì)伍無(wú)論是數(shù)量還是質(zhì)量上，都不能滿足工作的需要。除了沒(méi)有專職的統(tǒng)計(jì)人員外，沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，使得統(tǒng)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)低，不能正確反映房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)情況。
5.房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表填報(bào)難。
一套完整的統(tǒng)計(jì)報(bào)表包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位)資金情況表、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目情況表、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售及空置情況表三種報(bào)表，項(xiàng)目基本情況指標(biāo)除外，三種報(bào)表共242個(gè)指標(biāo)。房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表不但指標(biāo)多，而且邏輯關(guān)系復(fù)雜，同時(shí)需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程部、財(cái)務(wù)部、銷售部三部門配合。這些困難都增加了房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表填報(bào)的難度。
三、解決當(dāng)前房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作中存在問(wèn)題的建議與對(duì)策
1.統(tǒng)一協(xié)調(diào)，建立健全統(tǒng)計(jì)制度。
政府綜合統(tǒng)計(jì)部門和其他統(tǒng)計(jì)部門之間加強(qiáng)協(xié)調(diào)，力爭(zhēng)建立統(tǒng)一的統(tǒng)計(jì)制度。統(tǒng)計(jì)部門可以整合其他部門的房地產(chǎn)信息，充分利用其他部門的行政記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。對(duì)于信息的，政府應(yīng)制定信息制度，規(guī)范各部門的信息范圍，在信息前，各有關(guān)部門還應(yīng)加強(qiáng)溝通交流，做到出去的信息真實(shí)可信可用而且一致。
2.加大檢查和服務(wù)力度，提高企業(yè)的統(tǒng)計(jì)意識(shí)。
統(tǒng)計(jì)局加大執(zhí)法檢查力度與業(yè)務(wù)培訓(xùn)相結(jié)合，提高房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)質(zhì)量。督促企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的重視，對(duì)企業(yè)內(nèi)部數(shù)據(jù)共享、流通提出合理化建議，加強(qiáng)數(shù)據(jù)報(bào)送的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。針對(duì)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的收集、報(bào)送過(guò)程中容易出現(xiàn)原始資料不齊全、數(shù)據(jù)提供不及時(shí)等問(wèn)題，通過(guò)檢查培訓(xùn)過(guò)程中與企業(yè)負(fù)責(zé)人積極溝通，明確企業(yè)的責(zé)任義務(wù)，要求企業(yè)提高對(duì)統(tǒng)計(jì)工作的重視，建立健全單位的統(tǒng)計(jì)制度，組建專門的統(tǒng)計(jì)人員隊(duì)伍，保證數(shù)據(jù)報(bào)送的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，真實(shí)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工及投資完成情況。
3.加強(qiáng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)人員的教育培訓(xùn)。
穩(wěn)定統(tǒng)計(jì)隊(duì)伍，提高專業(yè)人員素質(zhì)是“快、精、準(zhǔn)”收集統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的保證。一是要加強(qiáng)基層統(tǒng)計(jì)人員統(tǒng)計(jì)法律法規(guī)知識(shí)的教育，增強(qiáng)他們的法律意識(shí)。按照《統(tǒng)計(jì)法》的規(guī)定，基層單位向統(tǒng)計(jì)部門報(bào)送報(bào)表是其應(yīng)盡的義務(wù)，不按時(shí)上報(bào)、屢次遲報(bào)、拒報(bào)就是違法行。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)?！澳サ恫徽`砍柴工”，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高統(tǒng)計(jì)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，掌握先進(jìn)的數(shù)據(jù)收集方法，會(huì)使用新技術(shù)及裝備，以確保上報(bào)數(shù)據(jù)的質(zhì)量。
4.加大房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的信息化建設(shè)。
早在2004年，原建設(shè)部《房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要(試行)》的通知，就對(duì)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)提出了具體的要求。以城市為單位，通過(guò)一定的信息平臺(tái)，依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將分散于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場(chǎng)信息有機(jī)整合起來(lái)，同時(shí)納人與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相關(guān)的土地、金融等其他信息，形成全面客觀地反映各地房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的信息系統(tǒng)。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)數(shù)據(jù)的分析和歷史的比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的問(wèn)題，準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，有針對(duì)性地提出調(diào)控對(duì)策;通過(guò)市場(chǎng)信息的，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費(fèi)者理性消費(fèi)。
房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分,而同時(shí)它也是一個(gè)資金高度密集的行業(yè)。今天小編給大家整理了房產(chǎn)銷售月底工作總結(jié)，希望對(duì)大家有所幫助。
房產(chǎn)銷售月底工作總結(jié)范文一九月份的工作未見(jiàn)實(shí)際成效，讓我十分沮喪，在同事和王經(jīng)理的幫助下使我化悲痛為力量，增強(qiáng)了自己的信心。認(rèn)識(shí)到這個(gè)月業(yè)績(jī)差的原因，以及在下個(gè)月的工作中更加注意調(diào)整自己的心態(tài)以及學(xué)習(xí)同業(yè)優(yōu)秀置業(yè)顧問(wèn)的銷售技巧?，F(xiàn)就九月份工作中的薄弱之處總結(jié)如下:
1)、沒(méi)能很好的調(diào)整自己的銷售心態(tài)，總是太急功近利，急于求成，太注重個(gè)人以及公司的銷售業(yè)績(jī)，銷售心理戰(zhàn)術(shù)方面做得不夠好。
2)、沒(méi)能很好的抓住客戶的購(gòu)房心理以及吸引客戶的亮點(diǎn)，對(duì)客戶沒(méi)有針對(duì)性的講解，導(dǎo)致沒(méi)能很好的了解客戶的購(gòu)房心理等等。
3)、對(duì)樓盤講解過(guò)多，沒(méi)有進(jìn)行系統(tǒng)條理的分析客戶的需求而導(dǎo)致客戶聽(tīng)后當(dāng)耳邊風(fēng)，甚至很多內(nèi)容客戶不易記住。
4)、對(duì)于專業(yè)知識(shí)以及樓盤的綜合知識(shí)方面，在領(lǐng)導(dǎo)的培訓(xùn)下基本已經(jīng)很熟練的掌握，但在銷售技巧和技能方面不能很好的運(yùn)用到實(shí)踐中。
以上各條是在我冷靜的思考和同事們的分析下得出的總結(jié)、在下個(gè)月的工作中一定時(shí)刻銘記各條，面對(duì)每一位客戶都保持良好的心態(tài);在銘記和糾正以上各條錯(cuò)誤的同時(shí)多學(xué)習(xí)心理學(xué)方面的知識(shí)，所謂知己知彼百戰(zhàn)百勝。我相信如果能判斷出客戶的購(gòu)房需求再進(jìn)行正對(duì)性的樓盤解說(shuō)后一定能有優(yōu)異的成績(jī)。
房產(chǎn)銷售月底工作總結(jié)范文二房地產(chǎn)是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)、機(jī)遇與壓力并存的空間。其要求有較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)、服務(wù)意識(shí)及較高的品德素質(zhì)修養(yǎng)和職業(yè)道德情操。這三個(gè)月，我跟隨賈部長(zhǎng)做的工作有：步行街防雷驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;會(huì)展圖紙備案審核;會(huì)展防雷裝置設(shè)計(jì)審核證書(shū);食品城備案前期準(zhǔn)備工作;部門日常工作及領(lǐng)導(dǎo)交代各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)等;
就我自身而言，還有很多不足之處有待提高：
1.工作主動(dòng)意識(shí)需進(jìn)一步加強(qiáng);
2.溝通及表達(dá)能力需不斷提高;
3.執(zhí)行工作中細(xì)節(jié)關(guān)注不足之處有待提高;
4.專業(yè)提升及個(gè)人學(xué)習(xí)需有計(jì)劃及進(jìn)行總結(jié)。
有人說(shuō)“專業(yè)來(lái)自沉淀。不積跬步無(wú)以至千里。任何一個(gè)人的知識(shí)與能力的提升都是在項(xiàng)目服務(wù)過(guò)程中不斷積累、修正和完善的”。由于以前我未曾接觸過(guò)這一行業(yè)，故從基礎(chǔ)學(xué)起。雖然困難很多但學(xué)習(xí)的理念是相通的。所以除了自己要在短時(shí)間內(nèi)惡補(bǔ)，還非常需要領(lǐng)導(dǎo)與同事的教導(dǎo)與督促。
團(tuán)隊(duì)在于有效的溝通。只有有效的溝通才有理解，有理解才有更好的合作，然后才能建立高效的團(tuán)隊(duì)、強(qiáng)大的公司，加強(qiáng)學(xué)習(xí)與政府組織部門的聯(lián)系與溝通方式，為今后的工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)是當(dāng)務(wù)之急我要學(xué)習(xí)的任務(wù)之一。
學(xué)習(xí)永無(wú)止境。因國(guó)家法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)在不斷完善與健全，認(rèn)真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識(shí)也是必要任務(wù)。通過(guò)學(xué)法，懂法，用法，以提高個(gè)人業(yè)務(wù)能力并規(guī)范行為，提高前期工作辦事效率，自覺(jué)維護(hù)公司利益，一言一行以公司利益為重，得到領(lǐng)導(dǎo)的首肯和信任及使自己的人生的價(jià)值最大化。面對(duì)在金融風(fēng)暴的這種新挑戰(zhàn)、新考驗(yàn)、新形式，在機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的同時(shí)，我要求自己盡快適應(yīng)并努力學(xué)習(xí)，實(shí)事求是、審時(shí)度勢(shì)，通過(guò)項(xiàng)目實(shí)踐結(jié)合自我學(xué)習(xí)，快速提升個(gè)人能力，擴(kuò)寬知識(shí)面，提高個(gè)人口頭表達(dá)和書(shū)面表達(dá)能力，為正華奉獻(xiàn)我“微薄之力”。
正華是一個(gè)能讓員工價(jià)值有足夠展示空間的企業(yè)，我有幸成為寶馬中的一員，深感榮幸與光榮。
“業(yè)精于勤而荒于嬉”。在以后的工作中，我會(huì)積極吸取工作經(jīng)驗(yàn)，克服不足，愛(ài)崗敬業(yè)，端正工作態(tài)度，摸索實(shí)踐。通過(guò)多看、多學(xué)、多練來(lái)提升自己各項(xiàng)業(yè)務(wù)技能，做的更好。也希望我們這個(gè)集體在新一年中亮新彩。
房產(chǎn)銷售月底工作總結(jié)范文三時(shí)間飛逝，不經(jīng)意間20__年已經(jīng)結(jié)束。默默地算來(lái)，從參加房地產(chǎn)銷售工作，來(lái)到 __小鎮(zhèn)銷售部，加入我們這個(gè)有著家庭一般氛圍的團(tuán)體到現(xiàn)在已經(jīng)有九個(gè)多月的時(shí)間了。九個(gè)月的時(shí)間放在以往或許會(huì)顯得很漫長(zhǎng)，但在這里仿佛是眨眼間便消逝而過(guò)。 本人是于20__年_月底加入公司的,剛?cè)肼殨r(shí)，由半知半解到對(duì)銷售流程有了較好的掌握，背后確實(shí)下了不少功夫，也用了不少時(shí)間，當(dāng)然更少不了同事們的幫助。正因?yàn)槭堑谝淮谓佑|置業(yè)顧問(wèn)的工作,所以剛來(lái)的前半個(gè)月，都是擔(dān)任置業(yè)助理一職，一邊協(xié)助同事做好銷售工作，一邊學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)。慢慢地，對(duì)接待客戶、跟蹤客戶、簽定合同、售后工作、銀行按揭等各方面都開(kāi)始有一定的認(rèn)識(shí)。到4月份的下半月經(jīng)考核后開(kāi)始轉(zhuǎn)為實(shí)習(xí)置業(yè)顧問(wèn)。開(kāi)始真真正正獨(dú)立一人去接待客戶,在此過(guò)程中遇到過(guò)許多困難，但在經(jīng)理和同事的協(xié)助下，都能順利將工作完成,也從中很快得到成長(zhǎng)。一個(gè)月后本人對(duì)于公司項(xiàng)目的具體情況、公司的管理模式、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和房產(chǎn)銷售流程及技巧等都有了很好的掌握。因此,經(jīng)公司批準(zhǔn)于20__年_月底轉(zhuǎn)為正式置業(yè)顧問(wèn)。
但由于受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策及貸款利率等因素的影響,海南房地產(chǎn)市場(chǎng)從4月份開(kāi)始就提前進(jìn)入了銷售淡季,成交量明顯下降。我司樓盤的銷售情況也不例外,成交量特別是在5月、6月及7月都少得可憐。當(dāng)然我們接待的來(lái)訪客戶和來(lái)電客戶數(shù)量也就有限了,而且大部分客戶對(duì)市場(chǎng)的觀望心理較強(qiáng)。本人在前幾個(gè)月這段時(shí)間共接待各類來(lái)訪客戶50組次左右,接聽(tīng)各種客戶來(lái)電100人次左右。雖然來(lái)訪客戶較少,但我們銷售人員并沒(méi)有因此空閑下來(lái),而是積極地對(duì)來(lái)訪客戶進(jìn)行電話回訪,對(duì)來(lái)電意向客戶進(jìn)行預(yù)約,對(duì)之前的購(gòu)房業(yè)主做好售后服務(wù)。本人在這期間不斷的學(xué)習(xí)、鍛煉、提升自己業(yè)務(wù)能力，也積累了一些意向較好的客戶群體，為后來(lái)的有效成交奠定了基礎(chǔ)。
從8月份開(kāi)始公司逐步重視對(duì)外的房展推廣，首次組團(tuán)去重慶參展就在現(xiàn)場(chǎng)成交了2套，這次展會(huì)本人雖然沒(méi)有過(guò)去，但過(guò)后不久本人就幫同事接待來(lái)自重慶的客戶并達(dá)成交，當(dāng)時(shí)頗具成就感。很快在9月份我們又接到通知，月底準(zhǔn)備再去重慶推廣，更高興的是這次名單上有了我的名字，第一次有這樣的機(jī)會(huì)，高興之余也有壓力，我們出去都不想空手而歸。于是本人全力挖掘之前積累的客戶資源，功夫不負(fù)有心人，在我們即將出發(fā)的前一天我就接到一位之前的來(lái)電客戶想去展會(huì)訂3套房的信息，當(dāng)時(shí)是有點(diǎn)不敢相信，但幸運(yùn)的是在展會(huì)的第二天他真的趕到現(xiàn)場(chǎng)簽了3套，之前的擔(dān)心終于落定了。在展會(huì)即將結(jié)束時(shí)我接到公司的安排，在國(guó)慶期間要我自己一個(gè)人留在重慶繼續(xù)堅(jiān)守一個(gè)小展位，覺(jué)得是個(gè)鍛煉的好機(jī)會(huì)，于是樂(lè)意接受了安排。一個(gè)人布展、一個(gè)人給客人介紹、一個(gè)人到外面發(fā)傳單，確實(shí)有點(diǎn)辛苦，但看到有客人對(duì)項(xiàng)目的點(diǎn)頭認(rèn)可，心里還是甜的多，當(dāng)然在此期間也認(rèn)識(shí)了新的朋友，這就另一種收獲了。雖然在小展會(huì)上并沒(méi)有再次現(xiàn)場(chǎng)成交，但在積極的電話回訪下，10月4號(hào)還是有一位自己的四川客戶親自來(lái)到海南現(xiàn)場(chǎng)成交了1套。
之后的推廣活動(dòng)也是陸續(xù)不斷，11月份本人又跟同事們踏上了海南西部精品樓盤巡展之旅。這次是政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲，澄邁縣政府帶隊(duì)出去做城市形象推廣，先后去成都、哈爾濱等地方。這次本人還是運(yùn)用了以前的成功經(jīng)驗(yàn)，在出發(fā)之前就努力挖掘出意向客戶2個(gè)，這次有點(diǎn)遺憾的是最終只有一個(gè)客戶在成都展的第一天去現(xiàn)場(chǎng)成交1套了。后面我們先后去了哈爾濱、大慶，在大慶本人和新同事成功開(kāi)發(fā)了一家分銷商。當(dāng)然在工作之余，我們也有機(jī)會(huì)領(lǐng)略了美麗的異地風(fēng)光，倍感喜悅，時(shí)?；匚?。
到12月份時(shí)我們公司全體進(jìn)入了__小鎮(zhèn)項(xiàng)目首批交房的備戰(zhàn)時(shí)期，工作也更加繁忙，反復(fù)的回訪跟蹤各位業(yè)主客戶，確定其來(lái)訪時(shí)間，做好接待計(jì)劃。接機(jī)、查房、預(yù)算相關(guān)交房費(fèi)用、推薦裝修方案、提價(jià)信息的傳達(dá)以及對(duì)業(yè)主各種疑問(wèn)的解答等。大家為此經(jīng)常加班也很少怨言，相互幫忙，團(tuán)結(jié)一心，也學(xué)習(xí)了新的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。
還有就是本人在這將近一年的時(shí)間里，嚴(yán)格要求自己遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，按時(shí)上班、不早退、不無(wú)緣無(wú)故休假。積極參加公司或部門的各種培訓(xùn)及考核，不斷改進(jìn)、總結(jié)、運(yùn)用。當(dāng)然也與同事們真誠(chéng)相待、和睦相處，不時(shí)記住學(xué)習(xí)別人的優(yōu)點(diǎn)，寬容別人的缺點(diǎn)，盡量讓自己保留一個(gè)好的心態(tài)，使之快樂(lè)。
另外，就是在不斷地接觸各種客戶之后，跟其他樓盤相比的過(guò)程中更能深刻地體會(huì)到我們項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)。歸納起來(lái)有，項(xiàng)目吸引客戶的地方主要有：跨海大橋、西線高鐵等大環(huán)境的發(fā)展?jié)摿?風(fēng)景優(yōu)美的萬(wàn)畝飲用水庫(kù)、一線湖景;澄邁長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)、__咖啡風(fēng)情鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境;項(xiàng)目的自身規(guī)劃與國(guó)際旅游島下__風(fēng)情小鎮(zhèn)的規(guī)劃合一，還有網(wǎng)站的優(yōu)美宣傳等等。而影響客戶購(gòu)買信心的因素有：澄邁、__地區(qū)的整體市政配套落后 項(xiàng)目地理位置較偏、生活條件差;小區(qū)的園林綠化較慢、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與網(wǎng)站效果圖落差感太大;及個(gè)別證件公開(kāi)不齊全等。當(dāng)然客戶們也給我們項(xiàng)目提出了不少寶貴意見(jiàn)如：58平方戶型要增加采光口;6號(hào)樓2單元81平方戶型的私密性讓人擔(dān)心;一梯兩戶的八十多平方戶型的入戶門外開(kāi)時(shí)有點(diǎn)遮擋樓梯出口，建議向里開(kāi);生活陽(yáng)臺(tái)的拍水管要盡量大一些;可不可給想安裝太遠(yuǎn)能熱水器的業(yè)主提供條件等等。
總之，本人在來(lái)公司的這段時(shí)間里，收獲頗多，當(dāng)然也積累了一些經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出一些心得，希望201_年借此把工作做的更好。
最后，非常感謝公司領(lǐng)導(dǎo)給本人的鍛煉機(jī)會(huì)，感謝同事對(duì)我的幫助。在新的一年里自己要保持一顆良好的心態(tài)，積極的心態(tài)、向上的心態(tài)，去面對(duì)工作、面對(duì)生活，好好工作、好好生活,忠于公司,忠于顧客，忠于自己的職責(zé)，也要忠于自己的業(yè)績(jī)，來(lái)年努力交出自己滿意的成績(jī)單。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律服務(wù)合同
甲方(委托人)：_________________
法定住址：_______________________
法定代表人：_____________________
職務(wù)：___________________________
委托人：_____________________
身份證號(hào)碼：_____________________
通訊地址：_______________________
郵政編碼：_______________________
聯(lián)系人：_________________________
電話：___________________________
電掛：___________________________
傳真：___________________________
帳號(hào)：___________________________
電子信箱：_______________________
乙方(受托人)：_________________
法定住址：_______________________
法定代表人：_____________________
職務(wù)：___________________________
通訊地址：_______________________
郵政編碼：_______________________
聯(lián)系人：_________________________
電話：___________________________
電掛：___________________________
傳真：___________________________
帳號(hào)：___________________________
電子信箱：_______________________
鑒于乙方為經(jīng)中華人民共和國(guó)司法部批準(zhǔn)設(shè)立的律師事務(wù)所，具備向社會(huì)提供法律服務(wù)的資格和能力;甲方因房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)需要專業(yè)的法律服務(wù)，以維護(hù)其在 整個(gè)建設(shè)過(guò)程中的所有行為的合法性及其合法權(quán)益，特委托乙方為其提供法律服務(wù)，乙方表示同意;甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)律師法》及相關(guān)法律規(guī)定，本著自愿、平等、互惠互利、誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)充分友好協(xié)商，訂立如下合同條款，以資共同恪守履行：
一、法律服務(wù)組成人員
乙方接受甲方的委托，指派_________、_________、_________等律師組成法律服務(wù)小組，負(fù)責(zé)處理甲方的相關(guān)房地產(chǎn)法律事務(wù)。
本合同自雙方簽字之日起生效，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)自行失效。項(xiàng)目結(jié)束時(shí)間超過(guò)預(yù)計(jì)時(shí)間的，由甲、乙雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)償條款，可延長(zhǎng)聘期。
二、工作范圍
乙方律師的服務(wù)內(nèi)容具體包括：
(一)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)法律事務(wù)
1.創(chuàng)設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司
(1)為開(kāi)發(fā)商提供政策法律可行性分析，協(xié)助開(kāi)發(fā)商設(shè)立、組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán);
(2)起草設(shè)立公司的各類法律文件;
(3)協(xié)助申辦公司設(shè)立的法律手續(xù);
(4)起草公司各類規(guī)章制度。
2.取得國(guó)有土地使用權(quán)
(1)為開(kāi)發(fā)商提供審慎調(diào)查，確認(rèn)土地的法律屬性及用途;
(2)向土地管理部門申請(qǐng)辦理征用土地，起草征用土地的文件;
(3)參與征用費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及付款期限的談判，制作談判的法律文件;
(4)向土地管理部門申請(qǐng)確認(rèn)土地用途，并起草有關(guān)法律文件;
(5)幫助協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商與土地管理部門、原土地使用人的各種關(guān)系;
(6)協(xié)調(diào)與土地管理部門的關(guān)系，起草用地申請(qǐng)書(shū)，參與土地出讓金額的談判，幫助開(kāi)發(fā)商簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，申領(lǐng)《土地使用證》;
(7)協(xié)調(diào)與規(guī)劃部門的關(guān)系，申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;
(8)通過(guò)行政裁決、訴訟等方式解決土地開(kāi)發(fā)中的糾紛。
3.拆遷安置補(bǔ)償
(1)協(xié)助確定委托拆遷單位，草擬、審核委托拆遷協(xié)議等文件;
(2)協(xié)助制定拆遷政策，草擬拆遷工作中需要的法律文件，包括拆遷安置文告，拆遷安置協(xié)議等;
(3)協(xié)助處理拆遷人與被拆遷戶之間的糾紛;
(4)起草申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》的各類法律文件，協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)商與拆遷行政主管部門的關(guān)系，協(xié)助開(kāi)發(fā)商申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》 (5)參與拆遷補(bǔ)償與安置的談判，起草審查拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，發(fā)生糾紛協(xié)商不成時(shí)，委托人進(jìn)行仲裁、訴訟、行政裁決及協(xié)助強(qiáng)制拆遷;
(6)起草申請(qǐng)《房屋預(yù)售許可證》的法律文件，申領(lǐng)《預(yù)售許可證》。
4.工程建設(shè)施工
(1)起草開(kāi)工報(bào)告，整理申請(qǐng)開(kāi)工的所有文件，并向建設(shè)管理部門申領(lǐng)《施工許可證》，為項(xiàng)目盡早開(kāi)工準(zhǔn)備好全部法律手續(xù);
(2)出具從工程勘察、設(shè)計(jì)、招標(biāo)至工程竣工驗(yàn)收階段的整體框架的法律意見(jiàn)書(shū)，其主要內(nèi)容為：
①提出有利于工程質(zhì)量的意見(jiàn);
②降低成本的建議;
③分析該階段可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn);
④提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的具體方案;
⑤工程履約管理;
(3)參與勘察、設(shè)計(jì)、施工、招標(biāo)工作小組，對(duì)可能中標(biāo)的企業(yè)進(jìn)行資格、資信審查，為此進(jìn)行必要的調(diào)查;
(4)起草、審核招投標(biāo)文件，監(jiān)督招標(biāo)工作程序;
(5)起草、參與簽訂建筑承發(fā)包合同，并出具法律意見(jiàn)書(shū)，監(jiān)督合同的按時(shí)履行;
(6)協(xié)調(diào)處理施工過(guò)程中的突發(fā)事件，確保工程進(jìn)度;
(7)在工程建設(shè)過(guò)程中，起草各類法律文件，協(xié)助開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)好與供電、自來(lái)水、電話、公安、衛(wèi)生、環(huán)保等部門的關(guān)系;
(8)參與工程竣工驗(yàn)收，并出具法律意見(jiàn)書(shū)。
5.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資
(1)向貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)出具法律建議，說(shuō)明以土地使用權(quán)或在建工程或房地產(chǎn)實(shí)物抵押融資的法律可行性;
(2)與貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)談判、草擬或?qū)徍速J款合同、抵押合同及相關(guān)法律文件;
(3)代辦抵押登記手續(xù)、代辦抵押權(quán)解除手續(xù);
(4)辦理抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的抵押物處置手續(xù)，草擬、審核處置抵押物所需的法律文件。
6.物業(yè)管理
(1)協(xié)助設(shè)立或選聘與小區(qū)服務(wù)相符的物業(yè)管理公司，起草、審查與物業(yè)管理公司所簽訂的管理合同;
(2)起草、審核物業(yè)管理公約、物業(yè)管理規(guī)章制度，委托管理合同及其他相關(guān)法律文件;
(3)起草、制訂物業(yè)管理辦法;
(4)協(xié)助開(kāi)發(fā)商行使對(duì)公寓、小區(qū)的命名權(quán)、外墻和樓宇臺(tái)的廣告權(quán)，公共場(chǎng)地的改造權(quán);
(5)協(xié)助物業(yè)管理公司組織業(yè)主大會(huì)，建立業(yè)主委員會(huì)，構(gòu)建、理順物業(yè)公司與全體業(yè)主及物業(yè)使用人的法律關(guān)系; (6)協(xié)助物業(yè)公司與各市政工程公司及各專業(yè)公司確定物業(yè)服務(wù)中的各項(xiàng)協(xié)作、管理、維護(hù)、保養(yǎng)、專項(xiàng)服務(wù)合同、協(xié)議關(guān)系。
(二)房地產(chǎn)交易法律事務(wù)
1.房地產(chǎn)預(yù)售、銷售
(1)協(xié)助開(kāi)發(fā)商獲取預(yù)售、銷售批準(zhǔn);
(2)參與按揭事宜的談判，起草按揭協(xié)議及附件;
(3)參與委托銷售事宜的談判，起草委托銷售合同，并調(diào)查、審核銷售公司的資質(zhì)、資信等情況;
(4)對(duì)銷售人員進(jìn)行房地產(chǎn)銷售的法律知識(shí)培訓(xùn)，指導(dǎo)銷售人員簽訂銷售合同;
(5)起草審查租賃、抵押等法律文件，協(xié)助辦理相關(guān)登記手續(xù);
(6)審查房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的合法性;
(7)審查商品房預(yù)售合同和銷售合同;
(8)購(gòu)房簽約及見(jiàn)證、辦理預(yù)售登記。
2.房地產(chǎn)抵押
(1)提供房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律政策信息;
(2)解答辦理房地產(chǎn)抵押的各項(xiàng)法律咨詢，出具書(shū)面法律意見(jiàn);
(3)代為起草、審查和修改房地產(chǎn)抵押合同及其他法律文書(shū);
(4)審查抵押房地產(chǎn)的狀況，協(xié)助設(shè)定抵押權(quán)，并協(xié)助進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估;
(5)協(xié)助辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù);
(6)辦理其他約定的法律事務(wù)。
3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記
(1)提供有關(guān)房屋過(guò)戶相關(guān)的法律政策咨詢，提供書(shū)面法律意見(jiàn);
(2)協(xié)助準(zhǔn)備房地產(chǎn)交易過(guò)戶的文件資料;
(3)協(xié)助辦理申請(qǐng)過(guò)戶、申報(bào)應(yīng)繳契稅、費(fèi)用、代領(lǐng)房地產(chǎn)買賣契證。
4.房地產(chǎn)調(diào)查
(1)提供有關(guān)房地產(chǎn)抵押、查封等相關(guān)法律政策咨詢，出具書(shū)面法律意見(jiàn);
(2)到有關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬、抵押情況以及是否查封進(jìn)行調(diào)查;
(3)辦理其他約定的法律事務(wù)。
(三)其他房地產(chǎn)相關(guān)律師事項(xiàng)
1.進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人員、銷售人員、管理人員相關(guān)法律知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn);
2.及時(shí)向開(kāi)發(fā)企業(yè)介紹新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、政策，并結(jié)合開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際管理狀況，出具相關(guān)法律意見(jiàn);
3.為開(kāi)發(fā)企業(yè)提供《勞動(dòng)法》、《公司法》等健全公司法人治理結(jié)構(gòu)的綜合性法律意見(jiàn);
4.為開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)解答和解決有關(guān)法律咨詢和法律事務(wù);
5.協(xié)助企業(yè)建立健全各種規(guī)章制度，包括廠規(guī)、廠紀(jì)、合同管 理、稅收、勞動(dòng)保險(xiǎn)、專利和專有技術(shù)管理、商標(biāo)和廣告管理、資金信貸等管理制度;
6.參加合同和重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的談判，承辦其它法律事務(wù)，如公證、商標(biāo)注冊(cè)、調(diào)查資信等;
7.參加調(diào)解、仲裁及其它非訴訟法律事務(wù)和訴訟活動(dòng)。
三、服務(wù)費(fèi)用及支付
甲方向乙方支付的律師服務(wù)費(fèi)用為￥_________元(大寫_________元整)。甲方應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)，向乙方支付全部費(fèi)用的_________%，計(jì)￥_________元(大寫_________元整)，剩余_________%，計(jì)￥_________元(大寫_________元整)于乙方事項(xiàng)完成之日起_________支付。
甲方按乙方要求將費(fèi)用劃至乙方指定帳戶：帳戶名：_________，帳戶號(hào)：_________。
乙方向甲方收取律師服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)為《律師服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》、《律師服務(wù)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、_________。
四、其他費(fèi)用的負(fù)擔(dān)
乙方律師辦理甲方委托事項(xiàng)所發(fā)生的下列費(fèi)用，應(yīng)由甲方承擔(dān)：
1.相關(guān)行政、司法、鑒定、公證等部門收取的鑒定費(fèi)用、評(píng)估費(fèi)用、辦案費(fèi)用等;
2._________(地區(qū))外發(fā)生的差旅費(fèi)、食宿費(fèi)，翻譯費(fèi)，復(fù)印費(fèi)，長(zhǎng)途通訊費(fèi)等;
3.征得甲方同意后支出的其他費(fèi)用。
乙方律師應(yīng)當(dāng)本著節(jié)儉的原則合理使用上述有關(guān)費(fèi)用。
五、甲方權(quán)利義務(wù)
1.甲方應(yīng)與乙方合作真誠(chéng)，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地向乙方提供所需的資料及文件;
2.甲方指定_________為法律服務(wù)小組的聯(lián)系人，負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)達(dá)甲方的指示和要求，提供文件和資料等，甲方更換聯(lián)系人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知乙方;
3.乙方律師到甲方處辦公時(shí)，甲方應(yīng)為律師提供必要的辦公及生活條件;
4.甲方應(yīng)按照本合同規(guī)定的時(shí)間、方式向乙方支付服務(wù)費(fèi)用;
5.甲方應(yīng)隨時(shí)告之乙方其房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)展情況，并告知乙方其聯(lián)系地址、電話號(hào)碼和處所等;
6.甲方應(yīng)當(dāng)對(duì)乙方律師辦理的相關(guān)法律事務(wù)提出明確的要求，但不得提出不合理要求;
7.甲方不得向乙方律師隱瞞任何與委托事項(xiàng)相關(guān)的情況;
8.甲方保證其向乙方所提交資料及文件的真實(shí)性和合法性，由于甲方提供虛假信息而導(dǎo)致其 遭受的一切損失，由甲方自行承擔(dān);
9.甲方根據(jù)乙方律師提供的法律意見(jiàn)、建議、方案所作出的決策而導(dǎo)致的損失，非因乙方律師錯(cuò)誤運(yùn)用法律等失職行為造成的，由甲方自行承擔(dān);
10.甲方有權(quán)就乙方服務(wù)范圍內(nèi)的事項(xiàng)，隨時(shí)向乙方提出口頭或書(shū)面咨詢，乙方應(yīng)及時(shí)作出答復(fù);
11.甲方有權(quán)隨時(shí)檢查監(jiān)督乙方律師的工作服務(wù)內(nèi)容，但不得影響乙方律師的正常工作秩序;
12.甲方有證據(jù)認(rèn)為乙方律師沒(méi)有盡勤勉義務(wù)為其進(jìn)行法律服務(wù)的，有權(quán)要求乙方更換律師;
13.由于甲方的原因而導(dǎo)致服務(wù)事項(xiàng)沒(méi)有完成，甲方不得要求退還已經(jīng)支付的律師費(fèi)用;
14.甲方委托的事項(xiàng)不得違反法律規(guī)定或律師執(zhí)業(yè)規(guī)范。
六、乙方權(quán)利義務(wù)
1.乙方應(yīng)當(dāng)指派熟知房地產(chǎn)行業(yè)又熟知工程建設(shè)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)及專業(yè)法律規(guī)定的律師為甲方提供法律服務(wù);
2.乙方律師應(yīng)勤勉盡責(zé)地完成委托事項(xiàng)，維護(hù)甲方的合法權(quán)益;
3.乙方律師有權(quán)查閱甲方與承辦法律事務(wù)有關(guān)的文件和資料;
4.乙方律師有權(quán)了解甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的有關(guān)情況;
5.乙方律師應(yīng)根據(jù)甲方的安排，列席甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的有關(guān)會(huì)議;
6.乙方律師有權(quán)獲得所必須的辦公、交通及其他工作條件和便利;
7.乙方律師在甲方授權(quán)范圍內(nèi)甲方辦理之事務(wù)所產(chǎn)生的法律責(zé)任，由甲方承擔(dān)，乙方律師不擔(dān)責(zé);
8.乙方律師應(yīng)及時(shí)承辦甲方委托辦理的有關(guān)法律事務(wù)，并對(duì)所經(jīng)辦事務(wù)的合法性負(fù)責(zé);
9.乙方律師要堅(jiān)持以事實(shí)為根據(jù)、法律為準(zhǔn)繩的原則，發(fā)現(xiàn)甲方有不當(dāng)行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻;
10.乙方律師應(yīng)根據(jù)本合同規(guī)定和甲方的授權(quán)委托進(jìn)行工作，不得超越權(quán)限;
11.乙方律師不得從事有損于甲方合法權(quán)益的活動(dòng)，不得在民事、經(jīng)濟(jì)、行政訴訟或仲裁活動(dòng)中擔(dān)任甲方對(duì)立一方當(dāng)事人的人;
12.乙方律師在同時(shí)受聘擔(dān)任甲方和另一公司法律顧問(wèn)期間，遇到兩公司之間發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)解，但不得任何一方參加訴訟或仲裁;
13.乙方對(duì)在工作中接觸、了解到的有關(guān)甲方的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的商業(yè)秘密，負(fù)有保守秘密的義務(wù);
14.乙方律師不得私自接受委托，私自向委托 人收取費(fèi)用，收受委托人的財(cái)物;
15.因乙方律師的過(guò)錯(cuò)而給甲方造成損失的，乙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賠償;
16.乙方律師不得利用提供法律服務(wù)的便利牟取甲方與另一方爭(zhēng)議的權(quán)益;
17.未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自更換指派的律師。
七、合同的解除
1.合同期限屆滿，甲乙雙方不再續(xù)簽本合同;
2.甲乙雙方通過(guò)書(shū)面協(xié)議解除本合同;
3.因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;
4.乙方及律師不按本合同的約定提供法律服務(wù)，經(jīng)甲方指出后，仍不改正的;
5.因乙方律師工作延誤、失職、失誤導(dǎo)致甲方蒙受重大經(jīng)濟(jì)損失的;
6.甲方有意向乙方提供虛假情況、捏造事實(shí)，致使乙方律師不能提供有效的法律服務(wù)的;
7.甲方的委托事項(xiàng)違反法律或者違反律師執(zhí)業(yè)規(guī)范的;
8._________。
八、保密
甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過(guò)程中所獲悉的屬于對(duì)方的且無(wú)法自公開(kāi)渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為_(kāi)________年。
九、通知
1.根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式，可采用_________(書(shū)信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
2.各方通訊地址如下：_________。
3.一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書(shū)面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
十、合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
十一、合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng) 雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書(shū)面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書(shū)面明確同意，均屬無(wú)效。
十二、爭(zhēng)議的處理
1.本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
2.本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第____種方式解決
(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
十三、不可抗力
1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。
2.聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)書(shū)面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3.不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過(guò)友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無(wú)法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無(wú)須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。
4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無(wú)法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無(wú)法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。
十四、合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
十五、補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有 關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
十六、合同的效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
有效期為_(kāi)________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力。
甲方(簽章)：_______________
法定代表人(簽章)：_________
委托人(簽章)：_________
開(kāi)戶銀行：___________________
帳號(hào)：_______________________
簽訂地點(diǎn)：___________________
_________年_______月_______日
乙方(簽章)：_______________
法定代表人(簽章)：_________
委托人(簽章)：_________
開(kāi)戶銀行：___________________
帳號(hào)：_______________________
