發(fā)布時(shí)間：2023-10-11 10:05:14
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地征收規(guī)劃樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】征收;前移;管制;分區(qū);遲延;公共工程
中國(guó)憲法第十三條第三款規(guī)定:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依法對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并予以補(bǔ)償?！痹谕ǔＧ樾蜗?政府宣布征收的時(shí)間是征收程序開(kāi)始的時(shí)間,也是征收規(guī)范效力的啟動(dòng)時(shí)間。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定:“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。”將征收開(kāi)始的時(shí)間確定為“縣級(jí)人民政府征收決定之日”,是以政府的立場(chǎng)界定征收開(kāi)始的時(shí)間。從被征收財(cái)產(chǎn)所有人的立場(chǎng)觀察,政府征收決定時(shí),無(wú)疑征收已經(jīng)開(kāi)始;但能否反推,政府沒(méi)有征收決定,征收就不存在?征收規(guī)范的效力就不能啟動(dòng)?也就是說(shuō),是否只有政府才握有扣動(dòng)征收規(guī)范效力“扳機(jī)”的權(quán)力?
征收規(guī)范的效力啟動(dòng)后,征收法律關(guān)系才得以確立,才能開(kāi)始計(jì)算擬征收不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。但擬征收不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值不會(huì)矗立不動(dòng),任何價(jià)值都有一定的時(shí)間維度。因此,只有確定征收規(guī)范效力開(kāi)始的時(shí)間,才能確定擬征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間坐標(biāo)。從政府準(zhǔn)備征收開(kāi)始,至征收決定達(dá)到被征收財(cái)產(chǎn)所有人,其間的過(guò)程可能十分漫長(zhǎng)。[1]征收決定到達(dá)被征收財(cái)產(chǎn)所有人以前,一系列政府行為事實(shí)上影響著擬征收財(cái)產(chǎn)的價(jià)值,政府甚至刻意利用自己的這種影響力降低征收成本,有時(shí)幾乎能把征收成本降低為零。當(dāng)這種影響達(dá)到一定程度時(shí),就有可能對(duì)擬征收財(cái)產(chǎn)的所有人產(chǎn)生征收效果。上述情形在美國(guó)法上多有發(fā)生,此時(shí),財(cái)產(chǎn)所有人可以向法院起訴,要求政府按照征收程序予以補(bǔ)償,或者要求法院依據(jù)美國(guó)憲法第五修正案中的征收規(guī)范,宣布政府法案無(wú)效,由此催生了一系列典型判例。在這些判例中,憲法上征收規(guī)范的效力事實(shí)上已經(jīng)前移,即在政府宣布征收以前,征收規(guī)范就已經(jīng)開(kāi)始適用了——法院在政府之前扣動(dòng)了征收規(guī)范效力的“扳機(jī)”。雖然中美征收法存在諸多差異,但梳理這些典型判例,對(duì)我們依然具有不可小覷的啟迪意義。
一、通過(guò)分區(qū)降低擬征收不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值:將征收規(guī)范適用于政府的分區(qū)行為
美國(guó)法上的土地分區(qū)制度起源于上世紀(jì)初。在此以前,美國(guó)幾乎沒(méi)有土地利用的管制,由于國(guó)土廣袤,也沒(méi)有這種必要。但隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn),各土地所有人之間互相影響,侵權(quán)訴訟不斷。于是,土地的合理利用問(wèn)題被提上日程。1916年,紐約州通過(guò)了美國(guó)第一個(gè)綜合性的土地利用分區(qū)規(guī)劃,[2]隨后,美國(guó)商務(wù)部(U.S. Department of Commerce)于1926年頒布《標(biāo)準(zhǔn)州分區(qū)規(guī)劃法》(Standard State Zoning Enabling Act),[3]作為各州土地利用管制的模范立法。到1930年,多數(shù)州明確規(guī)定采納商務(wù)部的模范立法,其余各州則頒布了以該模范立法為藍(lán)本的制定法,許多城市制定分區(qū)規(guī)劃條例。
美國(guó)土地規(guī)劃分為綜合性規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃和土地細(xì)分規(guī)則。綜合性規(guī)劃指一個(gè)城市布局的整體規(guī)劃,分區(qū)規(guī)劃則涉及到每一宗土地的用途,細(xì)分規(guī)則系對(duì)每宗土地的用途再做細(xì)致的劃分。政府在上述兩個(gè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定出詳細(xì)的“官方地圖”,在該地圖上可以檢索出每一宗土地允許的用途。
土地規(guī)劃在美國(guó)被稱為 “非永久性憲法”。說(shuō)其是憲法,是因?yàn)橐?guī)劃對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的影響極大,且位階極高;說(shuō)其“非永久”,是因?yàn)橐?guī)劃是可以修改的。盡管土地用途管制,尤其是分區(qū)管制對(duì)公民財(cái)產(chǎn)權(quán)影響極大,但卻屬于警察權(quán)(Police Power)行使的范疇,很少有違憲之虞,[4]一般也無(wú)須補(bǔ)償,分區(qū)管制的權(quán)力又分屬地方,這給地方政府“合理規(guī)避”征收規(guī)范,降低征收成本預(yù)留了極大的空間。然而,“道高一尺,魔高一丈”,法院通過(guò)巧妙地解釋征收的含義,將征收規(guī)范的效力前移,多次巧妙地堵截政府對(duì)第五修正案的逃逸。
(一)征收規(guī)范效力前移的情形之一:將不動(dòng)產(chǎn)分區(qū)為明顯不適合用途,導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)大幅貶值
補(bǔ)償規(guī)范通常是征收規(guī)范的“唇齒條款”,美國(guó)聯(lián)邦最高法院在莫農(nóng)加希拉導(dǎo)航公司訴美國(guó)(Monongahela Navigation Co. v. United States)案中確立了按市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償?shù)脑瓌t。[5]但作為被征收財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值其實(shí)是擬制的,因?yàn)橹挥薪灰撞拍墚a(chǎn)生市場(chǎng)價(jià)值,在征收程序中,政府與不動(dòng)產(chǎn)所有人之間的交易并未發(fā)生。征收其實(shí)是一個(gè)強(qiáng)制交易的過(guò)程,政府也是“理性人”:希望以最低的補(bǔ)償價(jià)格征收財(cái)產(chǎn)。“按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償”之所以會(huì)成為征收補(bǔ)償?shù)耐ㄐ幸?guī)則,目的是防范政府憑借自己的權(quán)力,惡意定價(jià)。但擬制的市場(chǎng)價(jià)格,為政府開(kāi)放了操縱市場(chǎng)價(jià)值的可能。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值依托于政府對(duì)土地的分區(qū),[6]分區(qū)屬于政府的權(quán)力,政府可以借助分區(qū)這只“看得見(jiàn)的手”,操縱擬征收不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。法院如何“拯救”岌岌可危的公民財(cái)產(chǎn)權(quán)呢?大干線西部鐵路公司訴底特律市(Grand Trunk Western Railroad Company v. City of Detroit)案給我們提供了樣本[7]。
原告大干線西部鐵路公司(Grand Trunk Western Railroad Company)在鐵路旁有一宗土地。1940年12月,底特律市將原告土地所在的區(qū)域分區(qū)為工業(yè)用地。隨后,政府?dāng)M征收這宗土地用于公房建設(shè)。于是,在1941年7月,底特律市通過(guò)新的分區(qū)法案,將原告上述地塊所在地分區(qū)為住宅用地,最多可建2層半高的住宅。在短暫的7個(gè)月內(nèi),原告的土地狀況沒(méi)有任何變化,但分區(qū)卻改變了。這一分區(qū)的改變,使該宗土地的價(jià)值幾乎坐了一次過(guò)山車:土地如用作工業(yè)用途,比用作住宅用途要貴7-10倍;如該土地不限制為住宅用途,其價(jià)值要貴3倍。原告大干線西部鐵路公司(Grand Trunk Western Railroad Company)為此提起訴訟。案件最后到了密歇根州(Michigan)最高法院。法院認(rèn)為:“分區(qū)權(quán)力可以給城市帶來(lái)巨大的利潤(rùn)和便利,但正如本案揭示的那樣,該權(quán)力可能被大大地濫用,用以降低城市力圖將來(lái)征收之土地的價(jià)值。這種權(quán)力的行使方式極度不合理,不應(yīng)支持。為了巨幅降低擬征收土地的價(jià)值,將工業(yè)區(qū)核心地帶的土地分區(qū)為住宅,已超出分區(qū)法的意圖?！瓘谋景缸C據(jù)和土地的性質(zhì)可以看出,任何一個(gè)理性的投資者都不可能在鐵路右側(cè)以及與此毗連的條形地塊上修建2層半的多戶住宅,……原告的土地用作多戶住宅事實(shí)上毫無(wú)價(jià)值?！畬⒉扇蓚€(gè)步驟:首先,通過(guò)分區(qū)法案,使原告的財(cái)產(chǎn)如果說(shuō)還有價(jià)值的話,也只有一點(diǎn)點(diǎn),隨后,征收這些財(cái)產(chǎn)?！@個(gè)分區(qū)法案不合理性且構(gòu)成征收,非法侵害了原告的財(cái)產(chǎn)權(quán),我們宣布無(wú)效且在本案中不予適用?！盵8]
法院并沒(méi)有在一般意義上否定政府分區(qū)的權(quán)力,但政府的分區(qū)如果逾越一定的邊界,盡管政府尚未宣布征收,依然可以構(gòu)成憲法意義上的征收,此時(shí),法院將征收規(guī)范的效力前移。法院認(rèn)定分區(qū)構(gòu)成征收的標(biāo)準(zhǔn)是:第一,濫用分區(qū)權(quán)力;第二,通過(guò)分區(qū)大幅降低不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。前者我們可以理解為主觀標(biāo)準(zhǔn),即分區(qū)的目的是什么,不能為了征收而分區(qū);后者我們可以理解為客觀標(biāo)準(zhǔn),即分區(qū)使不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值幾近消失,侵害不動(dòng)產(chǎn)所有人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
(二)征收規(guī)范效力前移的情形之二:不動(dòng)產(chǎn)原有分區(qū)用途明顯不適應(yīng)周圍情況變化,導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)大幅貶值,政府拒絕改變分區(qū)
亦如前文所述,政府的分區(qū)并非絕對(duì)不能變化,僅是“非永久性憲法”。原本靜謐的住宅區(qū),可能因政府大刀闊斧的城市建設(shè),變得吵嚷嘈雜,不動(dòng)產(chǎn)所有人的建筑作為住宅,其價(jià)值大幅降低。但城市改造的進(jìn)程不會(huì)就此停止,政府將來(lái)還有可能征收這些不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的降低正是政府作為“理性人”希望看到的:政府對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有人改變分區(qū)的請(qǐng)求置之不理,不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值甚至可能歸零。法院如何裁判?萊特訴比林斯案(Knight v. Billings)為我們提供了另一個(gè)樣本。[9]
原告萊特(Knight)分別于1954年和1976年購(gòu)買(mǎi)了兩幢位于比林斯(Billings)市西24街靠西面的兩幢住宅。為改善日益擁擠的交通狀況,1976年,比林斯市決定拓寬西24街主干道,隨后,比林斯市征收了西24街東面的房產(chǎn),為節(jié)省征收成本,對(duì)西面的房產(chǎn)擱置不理。馬路拓寬后,車流每天幾乎就在原告房產(chǎn)的窗下經(jīng)過(guò)。比林斯市準(zhǔn)備將來(lái)進(jìn)一步拓寬道路時(shí),再征收原告等人的不動(dòng)產(chǎn),政府愿意看到原告等人的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值降低。原告萊特不堪其擾,1978年申請(qǐng)分區(qū)變更,請(qǐng)求將自己的土地分區(qū)為綜合區(qū),即不限定建筑用途的區(qū)域,被該市拒絕,原告的房產(chǎn)依然只能用作住宅。原告為此提起訴訟。[10]案件最后到了蒙大拿州(Montana)最高法院。蒙大拿州最高法院認(rèn)為,“毫無(wú)疑問(wèn),在本案中,該市有效地行使了其警察權(quán)。但是,……認(rèn)為行使警察權(quán)就不構(gòu)成對(duì)財(cái)產(chǎn)的征收,這一說(shuō)法沒(méi)有正當(dāng)性?！盵11]“不能忘記的是,1976年——1978年,拓寬西24街時(shí),該市從街道一邊征收,而不是從原告居住的另一邊征收。街道東面的財(cái)產(chǎn)所有人都在征收程序中獲得了補(bǔ)償,或通過(guò)協(xié)議獲得了補(bǔ)償?！@樣,被告就是有意挑出原告而不是其他人來(lái)承受本應(yīng)由公眾承受的負(fù)擔(dān),盡管其他人也處于類似位置。這就是典型的征收情形?！盵12]據(jù)此,法院得出結(jié)論,“這樣,我們認(rèn)為,根據(jù)本案獨(dú)特的事實(shí),比林斯市,雖然有效行使其警察權(quán),有效拒絕原告變更分區(qū)的申請(qǐng),但因此干預(yù)了原告的私人財(cái)產(chǎn)利益,構(gòu)成反向征收?！魇湛邕^(guò)街道發(fā)生了。”[13]
法院首先認(rèn)定政府分區(qū)的權(quán)力總體上屬警察權(quán)的范疇,接著筆鋒一轉(zhuǎn),認(rèn)為警察權(quán)的行使在例外情形下仍可能構(gòu)成征收。也就是說(shuō),政府此時(shí)并未宣布征收,但征收規(guī)范的效力前移了。法院認(rèn)定政府拒絕改變分區(qū)構(gòu)成征收的標(biāo)準(zhǔn)是:第一,拒絕改變分區(qū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)所有人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值顯著降低;第二,處于類似位置的不動(dòng)產(chǎn)所有人得到了補(bǔ)償。這其實(shí)是擴(kuò)充征收規(guī)范的含義射程,將補(bǔ)償?shù)囊蛴蛇m用于政府拒絕改變分區(qū)的行為——部分人承受了本應(yīng)由公眾承受的負(fù)擔(dān),就構(gòu)成征收。
歸納起來(lái),政府有分區(qū)和改變分區(qū)的權(quán)力,這些都可以用作操縱市場(chǎng)價(jià)值的“利器”:政府可以利用自己的分區(qū)權(quán)力,惡意降低擬征收不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;因政府自身的行為,使原來(lái)的分區(qū)變得不再適宜,政府又可以拒絕改變分區(qū),任由擬征收的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值降低。前者系政府以積極作為的方式,降低擬征收不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值;后者系政府以消極不作為的方式,任由擬征收不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值降低。法院以不變應(yīng)萬(wàn)變,將征收規(guī)范的效力前移,認(rèn)定政府濫用分區(qū)權(quán)力,或者超越邊界行使警察權(quán),無(wú)論政府是否做出征收決定,都有可能構(gòu)成征收。
一、征收依據(jù)
依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律、法規(guī)。
二、征收范圍
本項(xiàng)目征收范圍為：東臨寶福寺塔（以圍墻為界），南臨寶福寺南側(cè)道路，西臨琴江河，北臨琴江東路。具體征收范圍及界址以征收紅線為準(zhǔn)。
三、房屋征收基本情況
本次房屋征收涉及被征收戶16戶，占地面積約4670㎡，建筑面積約3390㎡。
四、房屋拆遷補(bǔ)償與安置辦法
本項(xiàng)目采用貨幣補(bǔ)償、店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換或異地土地安置方式。被征收人房屋如為臨琴江東路的店面，可選擇貨幣補(bǔ)償或店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不能選擇異地土地安置方式；被征收人房屋為非臨街且為棟房的，可選擇貨幣補(bǔ)償或異地土地安置方式，不能選擇店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
(一)貨幣補(bǔ)償方式
1．被征收房屋房地產(chǎn)價(jià)格確定：由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收人房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并將被評(píng)估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人、位置、評(píng)估結(jié)果進(jìn)行公示，征收人和被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可自評(píng)估報(bào)告送達(dá)之日起5天內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，或另請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估，逾期未提交書(shū)面申請(qǐng)復(fù)估的視為無(wú)異議。
2．付款方式：被征收人簽訂好協(xié)議時(shí)，征收人預(yù)付50%的房地產(chǎn)補(bǔ)償款，并支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，房屋拆遷完畢經(jīng)征收人驗(yàn)收合格后付清全部房地產(chǎn)補(bǔ)償款。
3．被征收人選擇貨幣補(bǔ)償并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拆遷完畢的，可按其征收房地產(chǎn)評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格的20%給予獎(jiǎng)勵(lì)。
(二)店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式
1．安置位置：安置店面位于寶福寺周邊規(guī)劃安置店面。
2．店面安置指標(biāo)面積：為被征收店面一層主體建筑面積（不含臨時(shí)設(shè)施及附屬設(shè)施）。
3．店面安置原則：如被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拆遷完畢的，可在安置區(qū)按店面安置指標(biāo)面積1：1安置店面。如被征收人商鋪安置指標(biāo)面積大于最大店面面積的，可選擇兩個(gè)以上店面，但必須按照安置的個(gè)數(shù)最少、安置面積最接近店面安置指標(biāo)面積的原則確定。如果選擇的商鋪面積超過(guò)其商鋪安置指標(biāo)面積的，超過(guò)部分按商鋪安置時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，未超過(guò)部分按1：1置換；如果選擇的商鋪面積少于商鋪安置指標(biāo)面積的，少安置部分由拆遷人按商鋪安置指標(biāo)回購(gòu)價(jià)回購(gòu)。
4．被征收人店面及安置店面的價(jià)格確定：由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
5．結(jié)算方式：征收人與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議后，被征收人先領(lǐng)取臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，其房地產(chǎn)征收補(bǔ)償款由征收人掛帳暫存，安置時(shí)軋差計(jì)算，多還少補(bǔ)。
6．安置店面建筑標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻為毛坯墻，進(jìn)房第一道門(mén)安裝安全門(mén)。外墻裝修完畢并安裝窗戶，水（電）總管（總線）到戶，戶內(nèi)管線由被拆遷人自行負(fù)責(zé)。
(三)土地安置方式
1．安置位置：松仔坪規(guī)劃土地安置區(qū)（迎賓大道拆遷安置地東側(cè)）。
2．土地安置指標(biāo)面積：每戶限選一宗安置用地。土地安置指標(biāo)面積為被征收房屋主體第一層建筑占地面積。
3．臨時(shí)設(shè)施、豬牛欄、圍院及僅有地基的空地等附屬設(shè)施占地面積不計(jì)入土地安置面積，只可貨幣補(bǔ)償。
4．安置地價(jià)格：由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。實(shí)際安置土地面積小于或等于其土地安置指標(biāo)面積的，安置地價(jià)格按評(píng)估價(jià)計(jì)算。實(shí)際安置土地面積大于其土地安置指標(biāo)面積的，超過(guò)部分安置地價(jià)格按安置時(shí)市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。實(shí)際安置的土地面積少于其土地安置指標(biāo)面積的，少安置部分由征收人按土地安置指標(biāo)回購(gòu)價(jià)回購(gòu)。
5．被征收人房地產(chǎn)價(jià)格確定：被征收人的房地產(chǎn)補(bǔ)償價(jià)格按貨幣補(bǔ)償方式由評(píng)估單位評(píng)估確定。
6．結(jié)算方式：征收人與被征收人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議后，被征收人可先領(lǐng)取臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，被征收人的房地產(chǎn)征收補(bǔ)償款由征收人掛帳暫存，與安置地購(gòu)買(mǎi)款軋差計(jì)算，多還少補(bǔ)。
7．安置戶建房必須服從城市規(guī)劃，接受建筑業(yè)工程質(zhì)量與安全管理部門(mén)監(jiān)管。采取統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一驗(yàn)收的建設(shè)方式。對(duì)違反規(guī)定的除依法處罰外，取消該安置用地的優(yōu)惠政策。
8．安置地標(biāo)準(zhǔn)：完成“三通一平”，道路及排水設(shè)施建設(shè)。
五、選地（店）辦法
1．序號(hào)確定：按被征收人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)間、拆除完畢時(shí)間分別編出序號(hào)，兩個(gè)序號(hào)相加得數(shù)從小到大排列，得出選擇序號(hào)，被征收人按選擇序號(hào)依次選擇安置地。選擇序號(hào)相同的按簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)間先后確定順序，如簽訂協(xié)議時(shí)間仍相同的則抽簽確定先后順序。
2．被征收人必須遵守選地規(guī)則，并按時(shí)參加。如未按時(shí)參加，視為自動(dòng)放棄安置序號(hào)，征收人有權(quán)安排下一序號(hào)人選地。
3．前序號(hào)人已選中的后序號(hào)人不得選擇。
六、安置戶頭確定原則
根據(jù)被征收房屋所有權(quán)證（或土地使用權(quán)證）載明的產(chǎn)權(quán)人或年12月31日前單獨(dú)立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。店面戶頭按一個(gè)店面一個(gè)戶頭的原則確定。
七、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計(jì)算（18個(gè)月）；搬遷補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計(jì)算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
八、相關(guān)政策
【關(guān)鍵詞】土地征收；公共利益；《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》
當(dāng)前，我國(guó)正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要時(shí)期。2010年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為46.6%，城鎮(zhèn)化水平近年每年提高0.8-1.0個(gè)百分點(diǎn)，每年有1000多萬(wàn)人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)。伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴(kuò)張，對(duì)城鎮(zhèn)公共設(shè)施、公共服務(wù)和住房等需求有增無(wú)減，從而需要在大量的土地上開(kāi)展這些建設(shè)。同時(shí)，因城鎮(zhèn)房屋拆遷引發(fā)的利益沖突和社會(huì)矛盾，已成為影響我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和社會(huì)穩(wěn)定的突出問(wèn)題。近期，國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《征收補(bǔ)償條例》）。條例的頒布實(shí)施，將有效緩解國(guó)有土地上房屋征收引發(fā)的利益沖突和社會(huì)矛盾，對(duì)穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有重要意義。
一、公共利益及其特性分析
公共利益（publicbenefits，public use，publicpurpose），是與征收權(quán)關(guān)聯(lián)密切的一個(gè)用語(yǔ)，其內(nèi)涵的界定必須追溯至“征收權(quán)”（eminentdomain）的概念。一般認(rèn)為，為了限制政府獲得私人財(cái)產(chǎn)的能力，憲法應(yīng)當(dāng)規(guī)定私人財(cái)產(chǎn)的征收須服從“公共利益”，其目的是為了抵制個(gè)人財(cái)產(chǎn)由于政府的專斷或者不公正行為而喪失。但實(shí)際上，由于征收權(quán)從屬于范疇，是國(guó)家行使的警察權(quán)力的體現(xiàn)，具有絕對(duì)性、至上性和不可限制性，這使得“公共利益”只能成為一個(gè)在法律上極為模糊的概括條款或者彈性條款。
就我國(guó)《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，對(duì)于什么是公共利益都只是作了概括性的規(guī)定，未作列舉性的規(guī)定，梁慧星先生的《物權(quán)法建議稿》第鎬條對(duì)公共利益作出了較為明確的界定：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)，環(huán)境保護(hù)、文化古跡及風(fēng)景名勝的保護(hù)、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國(guó)家規(guī)定的其他公共利益?！痹摋l同時(shí)指出“征收不得適用于商業(yè)目的”。該草案也僅僅是確定了公共利益的大致范圍。
公共利益這一概念的最大特點(diǎn)，在于其“內(nèi)容的不確定性”，即公共利益的“受益人”與“利益”的抽象。一般而言，要對(duì)公共利益作一個(gè)普遍有效且可適用于任何情況的定義，是不可能的。其原因如下：一是各個(gè)法律領(lǐng)域的本質(zhì)及目的并不相同，即每一個(gè)法律規(guī)范的側(cè)重點(diǎn)不同，其目的和本質(zhì)也就有所差異，因此。要建立每一法律或者法律部門(mén)都適用的公共利益概念，是不可能的；二是公共利益概念的內(nèi)涵往往會(huì)受到當(dāng)時(shí)社會(huì)關(guān)系的影響與制約，而社會(huì)、文化與政治的結(jié)構(gòu)又往往是快速地發(fā)展變化的，因此，要確立一個(gè)普遍適用的公共利益概念也是不可能的。故我們無(wú)法找到一個(gè)普遍適用的公共利益概念，故此，多數(shù)人認(rèn)為公共利益概念具有可變性口。
二、《國(guó)有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》中“公共利益”范圍認(rèn)定的思考
《征收補(bǔ)償條例》頒布后最大的亮點(diǎn)莫過(guò)于征收城市房屋應(yīng)該滿足的條件，即應(yīng)當(dāng)滿足符合“公共利益”的目的，才可征收公民城鎮(zhèn)房屋。其中，《征收補(bǔ)償條例》第8條規(guī)定：征收房屋應(yīng)符合公共利益的目的，并對(duì)符合公共利益目的的情形做出了列舉性規(guī)定，包括國(guó)防設(shè)施建設(shè)；國(guó)家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)；為改善低收入住房困難家庭居住條件，有政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)；為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造；國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)以及法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。
雖然一直以來(lái)，我國(guó)司法實(shí)踐中對(duì)“公共利益”理解存在不一致的現(xiàn)象，新的《征收補(bǔ)償條例》從用途角度對(duì)“公共利益”做了規(guī)定。但就公共利益與商業(yè)利益劃分，很難有一個(gè)涇渭分明的界限。以任志強(qiáng)為代表的觀點(diǎn)，認(rèn)為根本不存在以純粹商業(yè)目的拆遷，此觀點(diǎn)雖非完全正確，卻頗具有極大合理性?？v觀中國(guó)近三十年來(lái)的城市化發(fā)展，城市拆遷雖是由商業(yè)利益主導(dǎo)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng)的，但房產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于城市整體功能的提升、配套設(shè)施的完善，卻具有非常明顯的公益性質(zhì)，因此，很難將公共利益與商業(yè)利益進(jìn)行有效區(qū)分，公共利益與商業(yè)利益并存的現(xiàn)象客觀存在。
值得注意的是，各國(guó)司法實(shí)踐中對(duì)于“公共利益”的理解也存在不同看法，即使是在美國(guó)各州法院，法院就同一事實(shí)的認(rèn)定上也會(huì)有截然相反的判決。但其中有非常重要的一點(diǎn)極為相似，政府必須在法庭上接受被征收人關(guān)于“公共利益”是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須就“公共利益”的存在負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任，申言之，即政府應(yīng)就整體規(guī)劃的公益性質(zhì)作出說(shuō)明，并且應(yīng)當(dāng)說(shuō)明公共利益程度應(yīng)高于商業(yè)利益，向社會(huì)公眾給出一個(gè)合理解釋，此點(diǎn)可以為我們審理城市房屋拆遷案件所借鑒。
然而，《征收補(bǔ)償條例》在實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)外給我們提供一個(gè)形式標(biāo)準(zhǔn)：各項(xiàng)規(guī)劃中是否有民眾參與?！墩魇昭a(bǔ)償條例》規(guī)定：“征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。實(shí)施保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，科學(xué)論證制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)科學(xué)論證”。立法中存在這么一個(gè)假設(shè)，經(jīng)過(guò)公眾參與并獲得通過(guò)的規(guī)劃即是代表公共利益，這就為我們?cè)谒痉▽徟兄?，?duì)“公共利益”的認(rèn)定找到了另一條形式標(biāo)準(zhǔn)。
“公共利益”認(rèn)定問(wèn)題的復(fù)雜性決定了我們必須堅(jiān)持實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)與形式標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合的判斷方式進(jìn)行綜合性判定。唯有如此，才能在我國(guó)司法實(shí)踐中關(guān)于“公共利益”認(rèn)定這一問(wèn)題上，保持一定司法統(tǒng)一。
【參考文獻(xiàn)】
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一、嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)批條件
（一）《決定》下發(fā)后，通過(guò)清理有關(guān)文件，對(duì)仍未糾正違法下放的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批權(quán)的地方，繼續(xù)暫停該地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)批。
（二）各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）首先辦理經(jīng)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部確認(rèn)納入20**年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃的重點(diǎn)急需建設(shè)項(xiàng)目的用地報(bào)批；年度計(jì)劃有剩余指標(biāo)的，再辦理其它建設(shè)用地報(bào)批。年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)用完的?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）或市、縣，20**年底前暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)批；沒(méi)有計(jì)劃指標(biāo)，擅自批準(zhǔn)用地的，按非法批地查處。
（三）對(duì)以往拖欠的農(nóng)民征地補(bǔ)償安置費(fèi)，在20**年年底前未足額償還的市、縣，暫緩下達(dá)20**年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)批。
（四）對(duì)20**年底前未按《關(guān)于基本農(nóng)田保護(hù)中有關(guān)問(wèn)題的整改意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)[20**]223號(hào)）的要求，將現(xiàn)有的基本農(nóng)田落實(shí)到地塊的市、縣，暫緩下達(dá)20**年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)，暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)批。
二、規(guī)范農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報(bào)批工作
（五）城市分批次建設(shè)用地嚴(yán)格按法律規(guī)定報(bào)批。分批次范圍內(nèi)的用地要提供土地開(kāi)發(fā)建設(shè)整體方案，有控制性規(guī)劃的，還應(yīng)提供控制性規(guī)劃。分批次范圍內(nèi)已有具體建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)附具項(xiàng)目名單，列明項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、規(guī)模和用地面積。
（六）能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等確需單獨(dú)選址建設(shè)的項(xiàng)目，在《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國(guó)發(fā)[20**]20號(hào)）實(shí)施前批準(zhǔn)立項(xiàng)的，仍按原規(guī)定報(bào)批用地；實(shí)施后，屬國(guó)務(wù)院、國(guó)家發(fā)展改革等部門(mén)或省級(jí)人民政府批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；除此之外的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其中征收土地面積超過(guò)省級(jí)批準(zhǔn)權(quán)限的，土地征收必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)；建設(shè)項(xiàng)目確需占用基本農(nóng)田的，必須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。
（七）各類建設(shè)的用地必須符合土地利用總體規(guī)劃。確需單獨(dú)選址建設(shè)的項(xiàng)目，依法可以改變土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃修改方案可以在報(bào)批用地時(shí)一并報(bào)批；其它項(xiàng)目用地涉及修改規(guī)劃的，按法定程序修改規(guī)劃后，方可報(bào)批用地。
（八）建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告或其它有關(guān)文件沒(méi)有明確分期建設(shè)的，應(yīng)一次性報(bào)批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。城市分批次建設(shè)用地，市、縣每年報(bào)批應(yīng)控制在5個(gè)批次內(nèi)。
（九）農(nóng)村集體建設(shè)和村民住宅建設(shè)在向集鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)和中心村集中過(guò)程中，新址用地必須符合規(guī)劃，納入計(jì)劃；涉及占用農(nóng)用地的，不得以土地置換為名，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)。
（十）對(duì)違法用地，須先按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。確需補(bǔ)辦用地手續(xù)的，在補(bǔ)辦用地手續(xù)時(shí)，須附具對(duì)違法案件和有關(guān)責(zé)任人的處理意見(jiàn)及落實(shí)情況，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、耕地開(kāi)墾費(fèi)按違法用地期間最高標(biāo)準(zhǔn)支付和繳納。
（十一）補(bǔ)充耕地實(shí)行邊占邊補(bǔ)的，耕地開(kāi)墾費(fèi)必須列入工程投資概算，補(bǔ)充耕地的土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目須按有關(guān)規(guī)定驗(yàn)收；建設(shè)單位繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)的，報(bào)批用地時(shí)應(yīng)附具耕地開(kāi)墾費(fèi)繳納證明和代其補(bǔ)充耕地單位的證明。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，耕地開(kāi)墾費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)刈罡邩?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。補(bǔ)充耕地實(shí)行先補(bǔ)后占的，報(bào)批用地時(shí)應(yīng)附具補(bǔ)充耕地驗(yàn)收文件和資金來(lái)源情況的說(shuō)明。
三、強(qiáng)化農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批后監(jiān)督管理
（十二）城市分批次建設(shè)用地和單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地涉及繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的，國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)全額下達(dá)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳款通知書(shū)，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定繳納后，再下達(dá)批復(fù)文件。
（十三）國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的城市分批次建設(shè)用地的供地情況、省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目用地和城市分批次建設(shè)用地及供地情況，應(yīng)及時(shí)向部和省級(jí)國(guó)土資源部門(mén)備案。對(duì)于未按規(guī)定時(shí)間及有關(guān)要求備案或在備案中弄虛作假的省（自治區(qū)、直轄市）或市、縣，暫停其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收?qǐng)?bào)批。
（十四）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實(shí)施征地補(bǔ)償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效；兩年內(nèi)未提供給具體用地單位的，按未供應(yīng)土地面積扣減該市、縣下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)。
（十五）征地補(bǔ)償安置方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)按法律規(guī)定的期限全額支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；未按期全額支付到位的，市、縣不得發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動(dòng)工用地。
各國(guó)的土地稅制，是一個(gè)包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財(cái)產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個(gè)人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈(zèng)與稅相聯(lián)系?？偟膩?lái)說(shuō)，各國(guó)的土地稅制是以土地為課稅對(duì)象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營(yíng)用地、林地等。各國(guó)的土地稅制包括3個(gè)方面的內(nèi)容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；（3）土地取得和無(wú)償轉(zhuǎn)移課稅。
一、土地保育課制的國(guó)際比較
土地保有稅是一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上對(duì)個(gè)人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價(jià)上漲，確保土地保有的負(fù)擔(dān)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國(guó)情不同，各國(guó)對(duì)土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)以及征收管理等，差別很大，特別是許多國(guó)家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國(guó)之內(nèi)，各地方之間也不一樣。
（一）課稅范圍
各國(guó)對(duì)土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對(duì)土地的課稅。
（二）稅種設(shè)置
各國(guó)對(duì)土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：
1．合并在其他財(cái)產(chǎn)稅中征收
由于土地與房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)都屬于財(cái)產(chǎn)的存量，目前有許多國(guó)家和地區(qū)都把這些財(cái)產(chǎn)合并在一個(gè)稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：
（1）合并在一般財(cái)產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)有選擇的幾類財(cái)產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國(guó)、新加坡等的一般財(cái)產(chǎn)稅，把土地等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)合并征收。
（2）合并在不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動(dòng)產(chǎn)，如加拿大、法國(guó)、英國(guó)、荷蘭等，都把土地歸入不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基包括兩個(gè)部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅的征收對(duì)象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國(guó)香港特別行政區(qū)的差餉稅相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)稅，對(duì)擁有土地、房屋、其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人課征。
（3）合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財(cái)產(chǎn)凈值稅的課稅對(duì)象是納稅人擁有的全部財(cái)產(chǎn)的凈值。財(cái)產(chǎn)凈值是從財(cái)產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國(guó)，都把土地合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅中征收。
（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因?yàn)榉课萃街谕恋刂?，密不可分，有些?guó)家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國(guó)對(duì)房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對(duì)城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。
（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價(jià)稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個(gè)稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個(gè)稅種是對(duì)土地與其他不動(dòng)產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對(duì)象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對(duì)象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門(mén)用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開(kāi)支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。
2．單獨(dú)設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前把土地保有單列稅種征收的國(guó)家和地區(qū)大約有30個(gè)，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對(duì)農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對(duì)城市土地及房屋建筑物征收的城市財(cái)產(chǎn)稅。印度的州政府對(duì)農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有地價(jià)稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開(kāi)土地所在地達(dá)到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價(jià)稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國(guó)對(duì)所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國(guó)征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對(duì)非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價(jià)稅（國(guó)稅）和特別土地保有稅（地方稅）。
（三）計(jì)稅依據(jù)
各國(guó)土地稅的計(jì)稅依據(jù)，基本上可以分為從量計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種。
從量計(jì)征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計(jì)征的土地稅，因?yàn)橛?jì)征簡(jiǎn)便，稅額確實(shí)，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和級(jí)差地租的擴(kuò)大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國(guó)已少采用，以從價(jià)計(jì)征取而代之。
從價(jià)計(jì)征的土地稅，是以土地的價(jià)值或價(jià)格為課稅標(biāo)準(zhǔn)所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來(lái)各國(guó)相繼仿行。從價(jià)計(jì)征的關(guān)鍵是土地的計(jì)價(jià)。各國(guó)的土地計(jì)價(jià)方法不盡相同，大多數(shù)國(guó)家是根據(jù)土地的估價(jià)課征，也有少數(shù)國(guó)家按年度租金價(jià)值課征。美國(guó)的土地稅一般是根據(jù)專門(mén)機(jī)構(gòu)確定的“估定價(jià)”為標(biāo)準(zhǔn)課征。德國(guó)的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)價(jià)值也是根據(jù)“估價(jià)法”確定。瑞典財(cái)產(chǎn)凈值稅中土地等不動(dòng)產(chǎn)的凈值由官方評(píng)估確定。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地估價(jià)由地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價(jià)”，稅務(wù)機(jī)關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價(jià)”征收地價(jià)稅。日本作為國(guó)稅征收的“地價(jià)稅”，對(duì)土地的價(jià)額是以征稅期的“時(shí)價(jià)”計(jì)算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標(biāo)準(zhǔn)為該土地的取得價(jià)格。
（四）稅率設(shè)計(jì)
各國(guó)土地稅稅率的形式較多，總的來(lái)說(shuō)，有比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。有少數(shù)國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)土地實(shí)行從量定額課征。
美國(guó)、德國(guó)、日本等多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)土地課稅一般采用比例稅率。美國(guó)的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國(guó)對(duì)個(gè)人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價(jià)稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。
許多國(guó)家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：
1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。
有些國(guó)家和地區(qū)，對(duì)不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營(yíng)業(yè)用地，宗教、社會(huì)福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)地價(jià)稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對(duì)限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實(shí)行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買(mǎi)加、利比里亞等國(guó)，也按土地的不同用途采用不同稅率。
2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。
美國(guó)包括土地在內(nèi)的一般財(cái)產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。
3．根據(jù)土地開(kāi)發(fā)程度不同，采用不同稅率。
我國(guó)香港特別行政區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開(kāi)辟地區(qū)為11％，但對(duì)供應(yīng)不過(guò)濾水的地區(qū)為16％，無(wú)水道的地區(qū)為15％，新開(kāi)辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)政策的需要，原將全國(guó)地區(qū)分為發(fā)達(dá)地區(qū)、半發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國(guó)23％的統(tǒng)一稅率。
4．對(duì)空地或閑置土地，采用較高稅率。
如日本對(duì)閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價(jià)值稅。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價(jià)值不及所占基地申報(bào)地價(jià)15％的土地）按該宗土地地價(jià)稅的3——5倍征收。對(duì)空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進(jìn)土地的有效利用。
發(fā)展中國(guó)家的土地稅多數(shù)采用累進(jìn)稅率，這主要是因?yàn)槔圻M(jìn)稅率對(duì)限制私人占有土地?cái)?shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費(fèi)土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實(shí)行22個(gè)級(jí)次（從0．2％——3．5％不等）的累進(jìn)稅率。泰國(guó)的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價(jià)值大小，課以一定稅額，分34個(gè)級(jí)次。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的地價(jià)稅稅率，按地價(jià)總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進(jìn)稅率和特別稅率：凡地價(jià)總額未超過(guò)累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，適用10％的基本稅率；超過(guò)累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，按超倍累進(jìn)稅率征收；對(duì)某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國(guó)綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個(gè)別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對(duì)象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個(gè)級(jí)別，最低級(jí)次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級(jí)次的稅率分別為5％和2％；個(gè)別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場(chǎng)、電力公司用地、土地開(kāi)發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場(chǎng)、別墅、娛樂(lè)用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。
（五）征收管理
土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國(guó)家歸地方政府，只有少數(shù)國(guó)家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對(duì)象的土地其位置固定不變，不會(huì)發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點(diǎn)，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實(shí)行分稅制的國(guó)家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國(guó)，土地課稅是財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)組成部分，而財(cái)產(chǎn)稅則是美國(guó)地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。我國(guó)1994年實(shí)行分稅制財(cái)政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開(kāi)征的地價(jià)稅屬于國(guó)稅，由國(guó)稅局負(fù)責(zé)征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實(shí)行聯(lián)邦、州和市3級(jí)劃分稅種分別征收的體制，3級(jí)政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當(dāng)?shù)卣?；?dòng)產(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。
二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國(guó)際比較
對(duì)土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買(mǎi)賣(mài)或交易時(shí)的價(jià)格超過(guò)其原來(lái)入賬時(shí)價(jià)格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價(jià)上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動(dòng)或投資得到的，而完全是由于社會(huì)發(fā)展、土地需求的增長(zhǎng)而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財(cái)富的公平分配，并限制土地投機(jī)，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對(duì)資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實(shí)質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。
（一）課稅范圍
土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對(duì)土地及建筑物增值的課稅，如我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅。另一種是只對(duì)土地的增值課稅，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地增值稅和韓國(guó)的土地超額增值稅。
土地增值稅的課稅對(duì)象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價(jià)形成的增值額。德國(guó)、英國(guó)、日本原先實(shí)行過(guò)的土地增值稅，對(duì)以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)增值稅的課稅對(duì)象，也包括這兩個(gè)部分的增值額。我國(guó)和日本等國(guó)的現(xiàn)行土地增值稅只對(duì)土地轉(zhuǎn)移時(shí)發(fā)生的增值課稅。韓國(guó)的土地超額增值稅，只對(duì)納稅人擁有的閑置土地或非營(yíng)業(yè)用地的增值征稅。在日本，對(duì)個(gè)人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個(gè)人所得稅、個(gè)人事業(yè)稅和個(gè)人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成；對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成。
（二）課征方式
許多國(guó)家對(duì)土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個(gè)人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：
1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財(cái)產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國(guó)、英國(guó)等國(guó)的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個(gè)人或法人的綜合收入，征收個(gè)人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計(jì)入所得，進(jìn)行綜合征稅。法國(guó)對(duì)持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過(guò)5年的長(zhǎng)期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。
2．單獨(dú)征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來(lái)，單獨(dú)課征。日本對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨(dú)計(jì)算，分離課稅，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對(duì)超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實(shí)行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計(jì)算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時(shí)，無(wú)法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補(bǔ)。德國(guó)、意大利兩國(guó)，除非投機(jī)買(mǎi)賣(mài)，原則上不征稅。
（三）計(jì)稅基礎(chǔ)
土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價(jià)減去其原價(jià)（原來(lái)購(gòu)入價(jià)或取得使用權(quán)的支付價(jià)）和各項(xiàng)成本費(fèi)用以后的余額。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計(jì)稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報(bào)納稅。對(duì)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價(jià)一次，按增加價(jià)值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。
（四）稅率設(shè)計(jì)
土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。
1．比例稅率。
韓國(guó)的土地超額增值稅，實(shí)行單一的比例稅率。日本、法國(guó)等對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長(zhǎng)短而設(shè)計(jì)高低不同的差另比例稅率，土地持有期長(zhǎng)的實(shí)行輕稅率，短的實(shí)行高稅率。如日本，對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時(shí)間超過(guò)5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時(shí)間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地?fù)碛衅谠?年以下的。對(duì)這3種長(zhǎng)短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實(shí)行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機(jī)，合理分配土地的增值。日本對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對(duì)擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對(duì)土地?fù)碛衅?年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對(duì)5年以上的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓收入，也實(shí)行了加征10％的附加稅制度。
2．累進(jìn)稅率。
有些國(guó)家和地區(qū)按照土地價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)稅率征收。當(dāng)土地轉(zhuǎn)移時(shí)，不論土地面積大小，漲價(jià)數(shù)額多少，一律以超過(guò)原價(jià)倍數(shù)累進(jìn)課征。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價(jià)倍數(shù)實(shí)行3級(jí)超額累，進(jìn)稅率，具體計(jì)算為：土地漲價(jià)總額超過(guò)原規(guī)。定地價(jià)或前次轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)現(xiàn)值但未達(dá)100％者，就其漲價(jià)總額按稅率40％征收；超過(guò)100％而未達(dá)200%者，就其超過(guò)部分按50％的稅率征收；超過(guò)200％以上者，就其超過(guò)部分按60％的稅率征收。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，對(duì)以前轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)的土地現(xiàn)值，都按物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負(fù)公平。意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買(mǎi)入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為征稅對(duì)象，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)稅制，按3％——30％的稅率征收。價(jià)格上漲部分是指地價(jià)超過(guò)基準(zhǔn)價(jià)格的部分（具體征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率見(jiàn)表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│征稅標(biāo)準(zhǔn)│稅率│
├─────────────────────┼───────────────┤
│20%部分│3%——5%│
│20%——50%部分│5%——10%│
│超過(guò)基50%——100%部分│10%——15%│
│準(zhǔn)價(jià)格100%——150%部分│15%——20%│
│150%——200%部分│20——25%│
│200%以上部分│25%——30%│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和無(wú)償轉(zhuǎn)移課稅的國(guó)際比較
土地取得稅是對(duì)個(gè)人或法人在通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、接受贈(zèng)與或繼承財(cái)產(chǎn)等方式取得土地時(shí)課征的稅，分為因購(gòu)買(mǎi)、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅和因接受贈(zèng)與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅兩種情況。
（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅
韓國(guó)對(duì)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅，按所購(gòu)項(xiàng)目?jī)r(jià)值2％的標(biāo)準(zhǔn)稅率課征，或按購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。
日本的土地取得稅制除了贈(zèng)與稅和繼承稅外，還有不動(dòng)產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動(dòng)產(chǎn)取得稅是由都道府縣對(duì)取得土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人和法人課征的稅，不論有償、無(wú)償包括買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、捐贈(zèng)、實(shí)物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動(dòng)產(chǎn)取得稅的征稅對(duì)象。土地取得稅的免征點(diǎn)是10萬(wàn)日元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購(gòu)置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機(jī)性取得和促進(jìn)已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個(gè)部分。
德國(guó)、意大利、荷蘭等國(guó)都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)立登記憑證時(shí)，按土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算納稅。有些國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地等不動(dòng)產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人雙方訂立的契約，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對(duì)契約征稅，實(shí)際上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得者課征的稅收。
（二）無(wú)償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅
對(duì)土地等財(cái)產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)移時(shí)課征的稅，稱為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對(duì)財(cái)產(chǎn)繼承者繼承的財(cái)產(chǎn)課征的稅和對(duì)死者遺留的財(cái)產(chǎn)課征的稅。贈(zèng)與稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者生前贈(zèng)與他人的財(cái)產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補(bǔ)充稅種。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的配合方式，各國(guó)的做法不同，包括兩個(gè)稅種課征制度的配合和兩個(gè)稅種稅率的配合
1．兩個(gè)稅種課征制度的配合。國(guó)際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個(gè)稅種，如新加坡、我國(guó)香港特別行政區(qū)等在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個(gè)遺產(chǎn)稅，而沒(méi)有繼承稅和贈(zèng)與稅；英國(guó)是將一部分生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈(zèng)與稅；伊朗、冰島、馬來(lái)西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈(zèng)與稅；加納，秘魯只征收贈(zèng)與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國(guó)家所采用，如美國(guó)既征遺產(chǎn)稅同時(shí)又征贈(zèng)與稅；日本、德國(guó)、法國(guó)、瑞典等國(guó)均實(shí)行繼承稅和贈(zèng)與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對(duì)生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)除按年或按次課征贈(zèng)與稅外，在財(cái)產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈(zèng)與總額（或受贈(zèng)總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈(zèng)與稅額準(zhǔn)予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。
2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國(guó)聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，適用統(tǒng)一的超額累進(jìn)稅率；英國(guó)的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進(jìn)稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國(guó)按被繼承人與繼承人或受遺贈(zèng)人、贈(zèng)與人與被贈(zèng)與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計(jì)稅率，實(shí)行超額累進(jìn)稅率；日本對(duì)繼承稅和贈(zèng)與稅分別設(shè)計(jì)稅率表，都采用超額累進(jìn)稅率。
主要參考資料：
（1）尾崎護(hù)（日）《日本等工業(yè)化國(guó)家的稅制》（中國(guó)稅務(wù)出版社1995年11月出版）。
（2）孫執(zhí)中主編《戰(zhàn)后日本稅制》（世界知識(shí)出版社1996年3月出版）。
為防范土地儲(chǔ)備融資風(fēng)險(xiǎn)，避免多頭儲(chǔ)備，全區(qū)保留經(jīng)開(kāi)區(qū)、新區(qū)、平湖公司、區(qū)土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心4個(gè)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。
各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)城市總體規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作。包括國(guó)有存量土地儲(chǔ)備（開(kāi)發(fā)整治性儲(chǔ)備）、已依法批準(zhǔn)征收但正在實(shí)施或尚未實(shí)施安置補(bǔ)償?shù)耐恋貎?chǔ)備以及集體土地的控制性儲(chǔ)備。已列入危舊房、城中村、棚戶區(qū)等舊城改造計(jì)劃并經(jīng)市政府批準(zhǔn)列入改造范圍的項(xiàng)目，可納入開(kāi)發(fā)整治性儲(chǔ)備范疇。對(duì)學(xué)校等事業(yè)單位以及國(guó)有工礦企業(yè)需搬遷的，應(yīng)由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)優(yōu)先收購(gòu)儲(chǔ)備。
二、明確土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的職責(zé)
各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)。一是根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和中長(zhǎng)期重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需求，科學(xué)合理制定土地儲(chǔ)備整治計(jì)劃，有序推進(jìn)儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)整治。二是根據(jù)城市規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程，做好擬出讓宗地周邊配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為儲(chǔ)備土地供應(yīng)奠定基礎(chǔ)。三是對(duì)新增建設(shè)用地和存量國(guó)有建設(shè)用地，要分別依法做好征地補(bǔ)償安置工作和國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作，并積極協(xié)助做好有關(guān)穩(wěn)定工作。四是嚴(yán)格按照土地招拍掛出讓競(jìng)買(mǎi)須知的要求，明確交地時(shí)間、交地狀態(tài)、整治狀況、成本收取時(shí)間、價(jià)款和違約責(zé)任。
三、嚴(yán)格土地儲(chǔ)備審批管理
（一）規(guī)范土地儲(chǔ)備審批權(quán)限
各儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備土地面積小于20公頃（含20公頃）的，由區(qū)政府審批。儲(chǔ)備土地面積超過(guò)20公頃的，由區(qū)政府進(jìn)行初審并報(bào)市國(guó)土房管局審核，然后報(bào)請(qǐng)市政府審批。
（二）嚴(yán)格土地儲(chǔ)備審批條件
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理土地儲(chǔ)備審批須提供以下審批要件：一是擬儲(chǔ)備土地的用地性質(zhì)、類別、抵押、查封等情況。二是規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的土地儲(chǔ)備紅線范圍和儲(chǔ)備土地的規(guī)劃指標(biāo)條件。開(kāi)發(fā)整治性儲(chǔ)備土地的審批，除必備要件外，還須提供與原土地使用權(quán)人達(dá)成的儲(chǔ)備協(xié)議和權(quán)屬證明，且儲(chǔ)備土地時(shí)按土地房屋權(quán)屬范圍進(jìn)行儲(chǔ)備?？刂菩詢?chǔ)備土地的審批須提供市領(lǐng)導(dǎo)批示、市政府專題會(huì)議紀(jì)要等有關(guān)依據(jù)，以及項(xiàng)目資金及土地儲(chǔ)備資金平衡可行性報(bào)告。
（三）實(shí)行儲(chǔ)備土地登記核準(zhǔn)制度
1．土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理土地儲(chǔ)備登記須提供以下審批要件：一是申請(qǐng)人的身份證明材料。二是有批準(zhǔn)權(quán)限機(jī)關(guān)核發(fā)的土地儲(chǔ)備批文。三是規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的土地儲(chǔ)備紅線范圍和儲(chǔ)備土地的規(guī)劃指標(biāo)條件。屬開(kāi)發(fā)整治性儲(chǔ)備的還應(yīng)提供征收批準(zhǔn)文件。對(duì)依法收回或收購(gòu)的土地進(jìn)行儲(chǔ)備的，還應(yīng)提交原使用權(quán)人的土地權(quán)屬證書(shū)或土地權(quán)屬證書(shū)注銷證明。納入控制性儲(chǔ)備的集體儲(chǔ)備土地，核發(fā)專用的《集體土地儲(chǔ)備證書(shū)》，其余儲(chǔ)備土地核發(fā)《市房地產(chǎn)權(quán)證》。
2．從2012年1月1日起，各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)擬申請(qǐng)辦理儲(chǔ)備土地使用權(quán)抵押登記的，由區(qū)國(guó)土資源局受理并完成登記審核、繕證后，按要求提供相關(guān)資料上報(bào)市國(guó)土房管局審查核準(zhǔn)。
3．集體儲(chǔ)備土地不得辦理抵押登記，國(guó)有儲(chǔ)備土地不得為第三方設(shè)定抵押擔(dān)保。
（四）強(qiáng)化儲(chǔ)備土地批后監(jiān)管
凡儲(chǔ)備主體變更以及儲(chǔ)備土地需進(jìn)行置換或者變更的，應(yīng)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。對(duì)于土地儲(chǔ)備主體隸屬于國(guó)家部門(mén)管理的，還需有同級(jí)國(guó)資管理部門(mén)的意見(jiàn)。對(duì)儲(chǔ)備土地控規(guī)進(jìn)行編制或修改的，須報(bào)市政府同意后，由區(qū)政府進(jìn)行審批或修改。對(duì)于市級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備的土地，不得擅自處置。
四、規(guī)范土地儲(chǔ)備整治開(kāi)發(fā)行為
（一）加快儲(chǔ)備土地征收和拆遷補(bǔ)償進(jìn)程
堅(jiān)持“誰(shuí)儲(chǔ)備、誰(shuí)整治”的原則，各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)加快實(shí)施征收補(bǔ)償工作。對(duì)農(nóng)村集體土地，必須依法按照程序?qū)ζ溥M(jìn)行征（轉(zhuǎn)）用，并對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償安置。對(duì)城市房屋拆遷，在實(shí)施開(kāi)發(fā)性整治時(shí)，必須按照城市房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定，對(duì)原土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償。對(duì)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以作為舊城區(qū)改建項(xiàng)目申請(qǐng)人，持全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及征收項(xiàng)目所需資金和安置房建設(shè)情況等相關(guān)資料，向區(qū)征收管理部門(mén)提出申請(qǐng)，區(qū)征收管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)審核后報(bào)區(qū)政府確定。
（二）確保土地供應(yīng)，及時(shí)變更登記
1．各儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)列出供地時(shí)序，在儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)整治和城市配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，適時(shí)供應(yīng)。具體建設(shè)項(xiàng)目用地按不同性質(zhì)分別采取劃撥和出讓方式重新辦理審批手續(xù)。涉及經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)后，交區(qū)公共資源綜合交易中心公開(kāi)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓。
2．儲(chǔ)備土地完成整治并經(jīng)依法供應(yīng)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)土地變更登記或注銷登記，未辦理儲(chǔ)備土地變更登記或注銷登記的，不能新辦理土地供應(yīng)后的權(quán)屬登記手續(xù)。分批供應(yīng)土地申請(qǐng)變更登記的，應(yīng)提交規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的剩余土地的紅線范圍和規(guī)劃指標(biāo)條件。剩余土地規(guī)劃用途為綠化、市政道路等公益性用途的，在證書(shū)上對(duì)規(guī)劃用途進(jìn)行備注。
3．儲(chǔ)備土地用于市政基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施用地建設(shè)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)辦理劃撥供地手續(xù)，并申請(qǐng)對(duì)原核發(fā)的土地儲(chǔ)備證書(shū)進(jìn)行注銷登記。未申請(qǐng)注銷登記的，由區(qū)國(guó)土資源局依職權(quán)進(jìn)行公告注銷（尚設(shè)有抵押權(quán)的除外）。
五、加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)管
區(qū)國(guó)土資源局要加強(qiáng)對(duì)各儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)科學(xué)合理做好土地儲(chǔ)備中長(zhǎng)期規(guī)劃的指導(dǎo)，嚴(yán)格監(jiān)控土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)儲(chǔ)備土地、整治、供應(yīng)、抵押各環(huán)節(jié)的運(yùn)作程序，并按要求定期將土地儲(chǔ)備審批及登記情況上報(bào)市國(guó)土房管局備案，確保依法高效利用土地。
區(qū)財(cái)政局要加強(qiáng)對(duì)各儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)融資情況的監(jiān)測(cè)、統(tǒng)計(jì)工作。建立健全資金內(nèi)部監(jiān)督管理制度，加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備資金使用的財(cái)務(wù)審核和會(huì)計(jì)核算，指導(dǎo)各儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的整合工作，保障土地儲(chǔ)備資金規(guī)范、合理、有效使用。
區(qū)城鄉(xiāng)建委要做好擬儲(chǔ)備地塊的規(guī)劃編制工作，負(fù)責(zé)明確擬儲(chǔ)備地塊的紅線范圍及規(guī)劃指標(biāo)條件，負(fù)責(zé)儲(chǔ)備土地的規(guī)劃監(jiān)管。
一、主動(dòng)對(duì)接，完善條件，加快推進(jìn)征收準(zhǔn)備工作
各區(qū)政府，各有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)市政府批準(zhǔn)的2011年度棚戶區(qū)改造、路橋改造、地下軌道交通、“三溝一河”綜合治理等實(shí)施計(jì)劃，各司其職、各負(fù)其責(zé)，相互支持、相互配合，切實(shí)做好相關(guān)征收準(zhǔn)備工作。
（一）辦理征收相關(guān)手續(xù)。區(qū)政府作為房屋征收主體，應(yīng)當(dāng)依據(jù)市政府下達(dá)的各類工程項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，主動(dòng)與市發(fā)改、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、征收等有關(guān)部門(mén)對(duì)接，并按計(jì)劃安排及時(shí)向有關(guān)部門(mén)書(shū)面申辦征收相關(guān)手續(xù)。各有關(guān)部門(mén)要依據(jù)各自法定職責(zé)，及時(shí)辦理相關(guān)征收手續(xù)，并向區(qū)政府出具行政文書(shū)及附屬資料。
1.市發(fā)改部門(mén)向區(qū)政府出具項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的審查意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目是否符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃予以審查，并明確界定項(xiàng)目的公共利益性質(zhì)和名稱。
2.市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門(mén)向區(qū)政府出具項(xiàng)目符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的審查意見(jiàn)和項(xiàng)目征收范圍圖，對(duì)項(xiàng)目是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃予以審查，并明確界定項(xiàng)目四至范圍。
3.市國(guó)土資源部門(mén)向區(qū)政府出具項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃的審查意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目是否符合土地利用總體規(guī)劃予以審查，并明確界定項(xiàng)目用地中的國(guó)有土地四至范圍。
對(duì)征收需求迫切，確需集中辦理相關(guān)手續(xù)的，區(qū)政府可書(shū)面提請(qǐng)市征收辦組織有關(guān)部門(mén)集中協(xié)調(diào)、統(tǒng)一辦理。
（二）核發(fā)房屋征收通告及暫停辦理相關(guān)手續(xù)通知。區(qū)政府在取得市發(fā)改、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源等部門(mén)相關(guān)手續(xù)后，向市征收辦書(shū)面申請(qǐng)房屋征收通告。市征收辦在受理區(qū)政府申請(qǐng)、審查相關(guān)手續(xù)并實(shí)地踏查后，對(duì)符合條件的，依法快速核發(fā)房屋征收通告，并在征收范圍內(nèi)和《日?qǐng)?bào)》上予以公布；對(duì)不符合條件的，市征收辦指導(dǎo)區(qū)政府盡快完善、盡快。
市征收辦在核發(fā)房屋征收通告的同時(shí)，制發(fā)暫停辦理相關(guān)手續(xù)通知，由區(qū)征收辦送達(dá)有關(guān)部門(mén)，并負(fù)責(zé)將回執(zhí)送返市征收辦備案。
（三）選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。區(qū)征收辦在辦理房屋征收通告時(shí)，向市征收辦提報(bào)關(guān)于確定××項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的申請(qǐng)，明確項(xiàng)目所需房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量、條件和要求；市征收辦在市住房局網(wǎng)站《關(guān)于參選××項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的通知》，已在我市登記備案的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在規(guī)定期限內(nèi)向市征收辦書(shū)面提報(bào)參選申請(qǐng)；報(bào)名截止后，市征收辦組織區(qū)征收辦共同審查確定合格參選機(jī)構(gòu)名單，并在市住房局網(wǎng)站公布；區(qū)征收辦在征收范圍內(nèi)公布合格參選機(jī)構(gòu)名單、機(jī)構(gòu)基本情況、選定方式和期限等相關(guān)事項(xiàng)；當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu);在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由區(qū)房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。市征收辦、區(qū)監(jiān)察部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布選定結(jié)果，并報(bào)市征收辦備案。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》前已確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)公示房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名單和征求意見(jiàn)通知，被征收人可到房屋征收現(xiàn)場(chǎng)向區(qū)征收辦提出意見(jiàn)。無(wú)重大反對(duì)意見(jiàn)的，可繼續(xù)承擔(dān)房屋評(píng)估工作；有重大反對(duì)意見(jiàn)的，由市征收辦會(huì)同區(qū)征收辦按照上述程序重新選定。
（四）組織房屋拆除企業(yè)招投標(biāo)。房屋征收通告后，區(qū)征收辦向市征收辦提報(bào)關(guān)于招標(biāo)確定××項(xiàng)目房屋拆除企業(yè)的申請(qǐng)，明確項(xiàng)目設(shè)置標(biāo)段數(shù)量、參加房屋拆除企業(yè)條件和要求；市征收辦在市住房局網(wǎng)站《關(guān)于實(shí)施××項(xiàng)目房屋拆除企業(yè)招投標(biāo)的通知》，已在我市登記備案的房屋拆除企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)向市征收辦書(shū)面提報(bào)招投標(biāo)申請(qǐng)；報(bào)名截止后，市征收辦組織區(qū)征收辦共同審查確定合格投標(biāo)企業(yè)名單，并在市住房局網(wǎng)站公布，同時(shí)公布招投標(biāo)方式、時(shí)間、地點(diǎn)和投標(biāo)書(shū)編制要求等事宜；合格投標(biāo)企業(yè)編制投標(biāo)文件，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)送區(qū)征收辦；市征收辦、區(qū)征收辦和項(xiàng)目提報(bào)單位共同確定標(biāo)底，組織合格投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)招投標(biāo)；合格投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)抽簽確定本企業(yè)投標(biāo)標(biāo)段，同一標(biāo)段內(nèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)最接近標(biāo)底價(jià)的為該標(biāo)段中標(biāo)企業(yè)。區(qū)監(jiān)察部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)公證。區(qū)征收辦對(duì)中標(biāo)結(jié)果存檔，并報(bào)市征收辦備案。市征收辦在市住房局網(wǎng)站公布中標(biāo)結(jié)果。
（五）組織房屋調(diào)查登記。房屋征收通告后，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)組織征收實(shí)施單位和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，并在征收范圍內(nèi)公布調(diào)查結(jié)果。對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑物，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)區(qū)政府協(xié)調(diào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源、住房、行政執(zhí)法、監(jiān)察等部門(mén)聯(lián)合調(diào)查、認(rèn)定并處理。
對(duì)需在2011年內(nèi)實(shí)施房屋征收但尚未納入年度征收計(jì)劃的項(xiàng)目，由項(xiàng)目所在區(qū)政府或項(xiàng)目提報(bào)單位向市征收辦書(shū)面提報(bào)房屋征收申請(qǐng)，市征收辦組織有關(guān)部門(mén)論證項(xiàng)目征收法定條件。論證通過(guò)后，市征收辦報(bào)請(qǐng)市政府批準(zhǔn)，區(qū)政府按照上述程序申辦相關(guān)征收手續(xù)。
二、以人為本，尊重民意，精細(xì)制定征收補(bǔ)償方案
各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收有關(guān)政策規(guī)定，緊密結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，做細(xì)、做實(shí)、做好征收補(bǔ)償方案，切實(shí)維護(hù)被征收人合法權(quán)益。
（一）擬定征收補(bǔ)償方案。區(qū)征收辦根據(jù)調(diào)查登記結(jié)果擬定征收補(bǔ)償方案報(bào)區(qū)政府。征收補(bǔ)償方案內(nèi)容包括：征收范圍、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償政策、補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點(diǎn)及戶型面積、搬遷過(guò)渡方式及期限等內(nèi)容。其中，合理確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點(diǎn)及戶型、面積是征收補(bǔ)償方案的核心內(nèi)容，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門(mén)提前明確并落實(shí)到位。
（二）組織論證征收補(bǔ)償方案。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)將區(qū)征收辦擬定的征收補(bǔ)償方案，提前抄送給市發(fā)改、財(cái)政部門(mén)書(shū)面征求意見(jiàn)；邀請(qǐng)市征收和市駐區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國(guó)土資源部門(mén)召開(kāi)“××項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案論證會(huì)議”，就項(xiàng)目性質(zhì)和征收范圍是否準(zhǔn)確、土地權(quán)屬是否清晰、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合理、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是否落實(shí)、補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)是否合適、被征收人能否接受等內(nèi)容進(jìn)行分析論證，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)形成論證決議，報(bào)市征收辦備案審核后公布。
（三）公布征收補(bǔ)償方案。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)全文公布征收補(bǔ)償方案，并在《日?qǐng)?bào)》征求意見(jiàn)通知（同時(shí)明確征求意見(jiàn)情況及方案修改情況公布方式、地點(diǎn)及時(shí)間等），征求公眾意見(jiàn)。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)指定專人（至少2人）在征收現(xiàn)場(chǎng)辦公室收集整理反饋意見(jiàn)。市征收辦和區(qū)監(jiān)察部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)公布投訴舉報(bào)電話予以監(jiān)督。
在公布征收補(bǔ)償方案、征求公眾意見(jiàn)的同時(shí)征求被征收人補(bǔ)償選擇意向，并由區(qū)政府組織區(qū)征收辦、街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)和派出所等單位開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，市征收辦和區(qū)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督。
（四）測(cè)算并存儲(chǔ)征收補(bǔ)償資金。區(qū)征收辦依據(jù)征收補(bǔ)償方案編制項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金測(cè)算，報(bào)市征收辦和市財(cái)政部門(mén)；市征收辦依據(jù)區(qū)征收辦提報(bào)的征收補(bǔ)償資金測(cè)算及征收補(bǔ)償方案，編制項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金概算，確定征收補(bǔ)償資金存儲(chǔ)額度;區(qū)政府或相關(guān)部門(mén)按照市征收辦確定的征收補(bǔ)償資金存儲(chǔ)額度，按時(shí)足額存入市征收辦征收補(bǔ)償專戶。
（五）修改征收補(bǔ)償方案。區(qū)征收辦根據(jù)收集整理的公眾意見(jiàn)，修改征收補(bǔ)償方案報(bào)區(qū)政府，并報(bào)市征收辦備案審核后在征收范圍內(nèi)公布征求意見(jiàn)情況和方案修改情況。
對(duì)舊城改造，半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合征收條例規(guī)定的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織被征收人和公眾代表召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。
（六）征收補(bǔ)償方案?jìng)浒浮Ｕ魇昭a(bǔ)償方案修改公布后，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)將修改后的征收補(bǔ)償方案報(bào)市征收辦備案。
三、依法行政，嚴(yán)格程序，及時(shí)作出房屋征收決定
各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“依法行政、公平補(bǔ)償、決策民主、程序正當(dāng)”的基本原則，依法作出房屋征收決定。
（一）社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估備案。區(qū)政府根據(jù)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估情況，綜合形成《××項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)估報(bào)告》報(bào)市征收辦，視情制定社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方案及應(yīng)急預(yù)案；市征收辦綜合評(píng)價(jià)后報(bào)市局、市維穩(wěn)辦備案。
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房源落實(shí)。區(qū)政府根據(jù)被征收人補(bǔ)償意向，組織落實(shí)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，并將征收安置地修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，或易地產(chǎn)權(quán)調(diào)換證明資料報(bào)市征收辦備案。
（三）補(bǔ)償資金存儲(chǔ)足額到位。區(qū)政府或相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)足額存儲(chǔ)征收補(bǔ)償資金。
（四）作出房屋征收決定。上述條件具備后，區(qū)政府作出房屋征收決定報(bào)市征收辦備案審核后，在征收范圍內(nèi)和《日?qǐng)?bào)》公告。
四、深入動(dòng)員，公平補(bǔ)償，依法推進(jìn)房屋征收工作
（一）召開(kāi)征收動(dòng)員大會(huì)。房屋征收決定公告后，區(qū)征收辦組織被征收人召開(kāi)征收動(dòng)員大會(huì)。市征收辦和區(qū)行政執(zhí)法局、街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、派出所等單位參加。
（二）簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)在征收補(bǔ)償協(xié)議上加蓋法人章、法定代表人章、經(jīng)辦人簽字；被征收人本人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議上簽字。如被征收人本人不能到場(chǎng)簽字，需加蓋名章并按指紋。區(qū)征收辦在簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，收回被征收人國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。
（三）依法作出補(bǔ)償決定。對(duì)區(qū)征收辦與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由區(qū)征收辦報(bào)請(qǐng)區(qū)政府依照征收條例規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在征收范圍內(nèi)公告。補(bǔ)償決定報(bào)市征收辦備案。
（四）全面履行補(bǔ)償協(xié)議。對(duì)實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)將房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用使用申請(qǐng)書(shū)和征收補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放明細(xì)表等報(bào)市征收辦審核；市征收辦審核同意后向銀行出具房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用轉(zhuǎn)款發(fā)放通知單，區(qū)征收辦通知被征收人到銀行自行取款。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋公開(kāi)自選房號(hào)工作方案和房源明細(xì)等有關(guān)資料報(bào)市征收辦備案，區(qū)征收辦組織被征收人公開(kāi)選定房屋。
一、征收補(bǔ)償安置依據(jù)
依據(jù)中華人民共和國(guó)《土地管理法》、《物權(quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，按照國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法規(guī)和政策。
二、征收范圍
本項(xiàng)目征收范圍為：東臨琴江河，南至原琴江收費(fèi)站叉路口，西臨居民區(qū)、古樟工業(yè)園、農(nóng)田及山地，北接油榨下縣交警大隊(duì)大門(mén)口南苑路、縣城西華南路、贛江源大橋叉路口。具體范圍以城南沿江大道項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖為準(zhǔn)。
三、征收補(bǔ)償基本情況
該項(xiàng)目征收涉及私房252戶，征收占地面積約33000㎡，圍院占地約2660㎡，建筑面積約60500㎡；涉及企、事業(yè)單位及其他設(shè)施用地18戶（其中企業(yè)6戶，事業(yè)單位6戶，其他設(shè)施6戶），征收占地面積約59200㎡，建筑面積約49900㎡，豬欄、廁所占地面積約3700㎡。
四、征收補(bǔ)償安置辦法
本項(xiàng)目私房征收補(bǔ)償安置方式采取貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換和異地宅基地安置三種方式，工業(yè)廠房征收采用貨幣補(bǔ)償或工業(yè)用地安置方式。被征收人只可選擇其中一種補(bǔ)償安置方式。違章建筑不予補(bǔ)償安置。具體辦法如下：
(一)貨幣補(bǔ)償
1.被征收房屋、廠房?jī)r(jià)格確定：由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收人房屋、廠房進(jìn)行評(píng)估，并將被評(píng)估的房屋、廠房面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)年限、評(píng)估價(jià)進(jìn)行公示，征收人和被征收人對(duì)房屋、廠房的面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)年限、評(píng)估價(jià)等有異議的，可自評(píng)估報(bào)告送達(dá)之日起10天內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可在10天內(nèi)申請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定。被征收人逾期未提交書(shū)面申請(qǐng)復(fù)估或?qū)＜诣b定的視為無(wú)異議。
2.付款方式：被征收戶簽訂好協(xié)議時(shí)，征收人預(yù)付50%的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)，并支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，搬遷完畢經(jīng)征收人驗(yàn)收合格后付清全部房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。
(二)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
1．安置房位置：安置房位于工業(yè)園生活小區(qū)（新職校西南側(cè)）。
2.選房原則：被征收人可在工業(yè)園生活小區(qū)安置套房依序選擇房號(hào)（戶型、面積）進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，調(diào)換建筑面積原則上為1：1，如被征收人建筑面積大于最大安置套房面積的，可選擇兩套以上的安置房，但必須按照安置的套數(shù)最少、安置面積最接近征收建筑面積的原則確定。如果選擇的安置套房面積超過(guò)其住宅征收建筑面積，超過(guò)部分套房?jī)r(jià)格按套房出售時(shí)市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，未超過(guò)部分套房?jī)r(jià)格按當(dāng)時(shí)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購(gòu)買(mǎi)；如果選擇的安置套房面積少于住宅征收建筑面積，安置的套房?jī)r(jià)格按當(dāng)時(shí)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購(gòu)買(mǎi)。
3.宗族廳堂（祠堂）、臨時(shí)設(shè)施、豬牛欄、廁所（不含套房?jī)?nèi)廁所）不計(jì)入安置面積，只可貨幣補(bǔ)償。
4.被征收房屋及安置房的價(jià)格確定：被征收人的房屋價(jià)格按貨幣補(bǔ)償辦法確定。安置套房?jī)r(jià)格由同一評(píng)估機(jī)構(gòu)按相同方法、相同估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行評(píng)估確定。評(píng)估結(jié)果張榜公布。
5.結(jié)算方式：征收人與被征收人簽訂征收協(xié)議后，被征收人可先領(lǐng)取臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，被征收人的房地產(chǎn)征收補(bǔ)償款由征收人掛賬暫存，與安置套房購(gòu)買(mǎi)款進(jìn)行軋差計(jì)算，多還少補(bǔ)。
6.安置套房建筑標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻為毛坯墻，進(jìn)入套房第一道門(mén)安裝防盜門(mén)。外墻裝修完畢并安裝鋁合金窗，水、電總管、總線到戶，戶內(nèi)管線由被征收人自行負(fù)責(zé)。
（三）異地宅基地安置
1.安置地位置：（1）高速交警辦公室圍墻北側(cè)安置地；（2）新職校西南側(cè)安置地；(3)故居西南側(cè)安置地（根據(jù)規(guī)劃可適度向東南延伸）；(4)東華山林場(chǎng)（原工信局天然氣站）安置地。城南加油站至上壩大橋路段被征收戶原則上安置在高速交警辦公室圍墻北側(cè)安置地；上壩大橋至金豐大道路段被征收戶原則上安置在新職校西南側(cè)安置地；金豐大道至工業(yè)二路路段被征收戶原則上安置在故居西南側(cè)安置地，被征收戶按選地序號(hào)依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側(cè)安置地；工業(yè)二路以北至贛江源大橋路段被征收戶原則上安置在東華山林場(chǎng)（原林業(yè)職工住房）即原工信局天然氣站安置地，被征收戶按選地序號(hào)依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側(cè)安置地。
2.土地安置指標(biāo)面積的確定：被征收房屋主體第一層建筑占地面積小于40㎡的不安置土地；被征收房屋主體第一層建筑占地面積大等于40㎡的可安置土地，其中選擇高速交警辦公室圍墻北側(cè)安置地的按1:0.7的標(biāo)準(zhǔn)安置，選擇在其它地段安置的按照1：1的標(biāo)準(zhǔn)安置。每戶安置地面積不得超過(guò)120㎡。
3.安置地價(jià)格：由同一評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。實(shí)際安置土地面積小于或等于其土地安置指標(biāo)面積的，安置地價(jià)格按評(píng)估價(jià)計(jì)算。實(shí)際安置土地面積大于其土地安置指標(biāo)面積的，超過(guò)部分安置地價(jià)格按安置時(shí)市場(chǎng)價(jià)計(jì)算。實(shí)際安置土地面積少于其土地安置指標(biāo)面積的，少安置部分由征收人按土地安置時(shí)的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行回購(gòu)。
4.安置地轉(zhuǎn)讓：在辦理相關(guān)建房手續(xù)之前允許轉(zhuǎn)讓一次，免收辦理轉(zhuǎn)讓用地手續(xù)的各種規(guī)費(fèi)和稅金，若建房后交易則必須交繳所有規(guī)費(fèi)和稅金。
5.補(bǔ)償及安置費(fèi)用結(jié)算方式：被征收人的房地產(chǎn)補(bǔ)償款由評(píng)估機(jī)構(gòu)按貨幣補(bǔ)償方式確定，被征收人房地產(chǎn)補(bǔ)償款掛賬暫存，安置用地購(gòu)地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補(bǔ)。
6.安置地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：完成“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
7.安置用地建房必須服從城市規(guī)劃、建筑業(yè)管理、工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)的監(jiān)管。采取統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一驗(yàn)收的建設(shè)方式。對(duì)違反規(guī)定的除依法處罰外，取消該安置用地的優(yōu)惠政策。
（四）工業(yè)用地安置
1.對(duì)符合進(jìn)古樟工業(yè)園條件的企業(yè)，由縣工業(yè)小區(qū)管委會(huì)按規(guī)定統(tǒng)籌安排安置地。
2.安置指標(biāo)面積的確定：按征收用地面積1:1標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。
3.安置地價(jià)格：由同一評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
4.工業(yè)用地的安置地不允許轉(zhuǎn)讓。
5.補(bǔ)償及安置費(fèi)用結(jié)算方式：被征收人的房地產(chǎn)補(bǔ)償款由評(píng)估機(jī)構(gòu)按貨幣補(bǔ)償方式確定（其中地價(jià)應(yīng)參照被征收人購(gòu)買(mǎi)該工業(yè)用地的價(jià)格確定），被征收人房地產(chǎn)補(bǔ)償款掛賬暫存，安置用地購(gòu)地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補(bǔ)。
6.安置用地廠房建設(shè)必須服從工業(yè)園區(qū)規(guī)劃等園區(qū)統(tǒng)一管理、建筑業(yè)管理、工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)的監(jiān)管。
五、安置戶頭確定原則
根據(jù)被征收房屋所有權(quán)證（或土地使用權(quán)證）載明的產(chǎn)權(quán)人或2010年12月31日前單獨(dú)立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。
六、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
1.私房征收：臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計(jì)算（18個(gè)月）；搬遷補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計(jì)算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
2.工業(yè)廠房征收：臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況另行商定。
七、征收部分產(chǎn)權(quán)房屋征收補(bǔ)償辦法
征收部分產(chǎn)權(quán)房屋，征收補(bǔ)償費(fèi)按被征收房屋產(chǎn)權(quán)人各方擁有的產(chǎn)權(quán)比例分別給予補(bǔ)償。
八、安置房選房和異地宅基地安置選地辦法
序號(hào)確定按被征收人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)間、搬遷完畢（交付鑰匙并驗(yàn)收合格）時(shí)間分別編出序號(hào)，兩個(gè)序號(hào)相加得數(shù)從小到大排列，得出選擇序號(hào)，被征收人按選擇序號(hào)依次選擇安置房或安置地，選擇序號(hào)相同的按簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)間先后確定先后順序，如簽訂協(xié)議時(shí)間仍相同的則抽簽確定先后順序。
被征收人必須遵守選房（地）規(guī)則，并按時(shí)參加。如果未按時(shí)參加，視為被征收人自動(dòng)放棄安置序號(hào)，征收人有權(quán)安排下一序號(hào)的被征收人。
九、相關(guān)政策
1.被征收人在2011年10月31日前簽訂協(xié)議并搬遷完畢（交付鑰匙并驗(yàn)收合格）的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎(jiǎng)勵(lì)20元/m2；被征收人在2011年11月1日至2011年11月30日前簽訂協(xié)議并搬遷完畢的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎(jiǎng)勵(lì)10元/m2；被征收人在2011年12月1日后簽訂協(xié)議并搬遷完畢的不給予獎(jiǎng)勵(lì)，不享受其它優(yōu)惠政策。
2.在規(guī)定時(shí)間內(nèi)拆除完畢的，征收前已安裝水、電、閉路電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)及電話的，遷移時(shí)免交水、電、閉路電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)及電話等開(kāi)戶費(fèi)用，遷移水、電各經(jīng)營(yíng)單位只可收取表內(nèi)材料費(fèi)及10元/戶的工時(shí)費(fèi)；遷移閉路電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)及電話，各經(jīng)營(yíng)單位只可收取10元/戶的工時(shí)費(fèi)，被征收人過(guò)渡期間申請(qǐng)報(bào)停的，不收?qǐng)?bào)停費(fèi)，年內(nèi)一次性繳清服務(wù)費(fèi)的，報(bào)停期內(nèi)的服務(wù)費(fèi)可轉(zhuǎn)移至開(kāi)通后使用。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的從臨時(shí)安置房?jī)?nèi)遷入安置房時(shí)，可再享受一次以上優(yōu)惠政策。原已辦產(chǎn)權(quán)證的，辦理產(chǎn)權(quán)證只收工本費(fèi)，行政事業(yè)性規(guī)費(fèi)、基金及各種代征費(fèi)全免，服務(wù)性費(fèi)用及經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用減半征收。
3.征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對(duì)被征收人給予適當(dāng)補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為征收前3個(gè)月額定稅收金額總和的4倍。
4.被征收人選擇貨幣補(bǔ)償并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷完畢（交付鑰匙并驗(yàn)收合格）的，可按其被征收房屋主體建筑（含裝修）和房屋主體第一層建筑占地的評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格的20%給予獎(jiǎng)勵(lì)。
5.安置用地使用權(quán)類型為國(guó)有出讓土地。
6.房屋拆除工作必須由征收部門(mén)委托有拆除資質(zhì)的企業(yè)統(tǒng)一拆除。嚴(yán)禁被征收戶自行拆除房屋，否則將在其房屋補(bǔ)償款中扣除一定殘值，所造成的一切后果自行負(fù)責(zé)。
7.房屋征收范圍內(nèi)嚴(yán)禁一切搶搭、搶建、搶修、搶種和改變房屋用途的行為，否則不予補(bǔ)償。
十、征收搬遷期限
2011年9月15日開(kāi)始征收，2011年12月31日前征收完畢。
十一、管線遷移和建設(shè)
征收范圍內(nèi)的所有管線的遷移改造和建設(shè)，按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)遷移、誰(shuí)經(jīng)營(yíng)、誰(shuí)出錢(qián)”的原則，由各經(jīng)營(yíng)單位將各自的管線在規(guī)定期限內(nèi)遷移改造完畢。征收完成后需建設(shè)的，也由各經(jīng)營(yíng)單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按規(guī)劃自行建設(shè)完成。
十二、行政復(fù)議和行政訴訟權(quán)利
被征收人對(duì)征收決定或補(bǔ)償決定不服的，可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向上級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議，也可在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。被征收人逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議和的，將依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
