發(fā)布時間：2023-10-11 10:05:14
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地征收規(guī)劃樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【關(guān)鍵詞】征收;前移;管制;分區(qū);遲延;公共工程
中國憲法第十三條第三款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依法對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并予以補(bǔ)償?！痹谕ǔＧ樾蜗?政府宣布征收的時間是征收程序開始的時間,也是征收規(guī)范效力的啟動時間?！秶?a href="http://jxqp.net/haowen/50706.html" target="_blank">土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條規(guī)定:“對被征收房屋價值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格?！睂⒄魇臻_始的時間確定為“縣級人民政府征收決定之日”,是以政府的立場界定征收開始的時間。從被征收財產(chǎn)所有人的立場觀察,政府征收決定時,無疑征收已經(jīng)開始;但能否反推,政府沒有征收決定,征收就不存在?征收規(guī)范的效力就不能啟動?也就是說,是否只有政府才握有扣動征收規(guī)范效力“扳機(jī)”的權(quán)力?
征收規(guī)范的效力啟動后,征收法律關(guān)系才得以確立,才能開始計算擬征收不動產(chǎn)的價值。但擬征收不動產(chǎn)的價值不會矗立不動,任何價值都有一定的時間維度。因此,只有確定征收規(guī)范效力開始的時間,才能確定擬征收不動產(chǎn)價值的時間坐標(biāo)。從政府準(zhǔn)備征收開始,至征收決定達(dá)到被征收財產(chǎn)所有人,其間的過程可能十分漫長。[1]征收決定到達(dá)被征收財產(chǎn)所有人以前,一系列政府行為事實上影響著擬征收財產(chǎn)的價值,政府甚至刻意利用自己的這種影響力降低征收成本,有時幾乎能把征收成本降低為零。當(dāng)這種影響達(dá)到一定程度時,就有可能對擬征收財產(chǎn)的所有人產(chǎn)生征收效果。上述情形在美國法上多有發(fā)生,此時,財產(chǎn)所有人可以向法院起訴,要求政府按照征收程序予以補(bǔ)償,或者要求法院依據(jù)美國憲法第五修正案中的征收規(guī)范,宣布政府法案無效,由此催生了一系列典型判例。在這些判例中,憲法上征收規(guī)范的效力事實上已經(jīng)前移,即在政府宣布征收以前,征收規(guī)范就已經(jīng)開始適用了——法院在政府之前扣動了征收規(guī)范效力的“扳機(jī)”。雖然中美征收法存在諸多差異,但梳理這些典型判例,對我們依然具有不可小覷的啟迪意義。
一、通過分區(qū)降低擬征收不動產(chǎn)的價值:將征收規(guī)范適用于政府的分區(qū)行為
美國法上的土地分區(qū)制度起源于上世紀(jì)初。在此以前,美國幾乎沒有土地利用的管制,由于國土廣袤,也沒有這種必要。但隨著城市化和工業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn),各土地所有人之間互相影響,侵權(quán)訴訟不斷。于是,土地的合理利用問題被提上日程。1916年,紐約州通過了美國第一個綜合性的土地利用分區(qū)規(guī)劃,[2]隨后,美國商務(wù)部(U.S. Department of Commerce)于1926年頒布《標(biāo)準(zhǔn)州分區(qū)規(guī)劃法》(Standard State Zoning Enabling Act),[3]作為各州土地利用管制的模范立法。到1930年,多數(shù)州明確規(guī)定采納商務(wù)部的模范立法,其余各州則頒布了以該模范立法為藍(lán)本的制定法,許多城市制定分區(qū)規(guī)劃條例。
美國土地規(guī)劃分為綜合性規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃和土地細(xì)分規(guī)則。綜合性規(guī)劃指一個城市布局的整體規(guī)劃,分區(qū)規(guī)劃則涉及到每一宗土地的用途,細(xì)分規(guī)則系對每宗土地的用途再做細(xì)致的劃分。政府在上述兩個規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定出詳細(xì)的“官方地圖”,在該地圖上可以檢索出每一宗土地允許的用途。
土地規(guī)劃在美國被稱為 “非永久性憲法”。說其是憲法,是因為規(guī)劃對公民財產(chǎn)權(quán)的影響極大,且位階極高;說其“非永久”,是因為規(guī)劃是可以修改的。盡管土地用途管制,尤其是分區(qū)管制對公民財產(chǎn)權(quán)影響極大,但卻屬于警察權(quán)(Police Power)行使的范疇,很少有違憲之虞,[4]一般也無須補(bǔ)償,分區(qū)管制的權(quán)力又分屬地方,這給地方政府“合理規(guī)避”征收規(guī)范,降低征收成本預(yù)留了極大的空間。然而,“道高一尺,魔高一丈”,法院通過巧妙地解釋征收的含義,將征收規(guī)范的效力前移,多次巧妙地堵截政府對第五修正案的逃逸。
(一)征收規(guī)范效力前移的情形之一:將不動產(chǎn)分區(qū)為明顯不適合用途,導(dǎo)致不動產(chǎn)大幅貶值
補(bǔ)償規(guī)范通常是征收規(guī)范的“唇齒條款”,美國聯(lián)邦最高法院在莫農(nóng)加希拉導(dǎo)航公司訴美國(Monongahela Navigation Co. v. United States)案中確立了按市場價值補(bǔ)償?shù)脑瓌t。[5]但作為被征收財產(chǎn)的市場價值其實是擬制的,因為只有交易才能產(chǎn)生市場價值,在征收程序中,政府與不動產(chǎn)所有人之間的交易并未發(fā)生。征收其實是一個強(qiáng)制交易的過程,政府也是“理性人”:希望以最低的補(bǔ)償價格征收財產(chǎn)。“按市場價補(bǔ)償”之所以會成為征收補(bǔ)償?shù)耐ㄐ幸?guī)則,目的是防范政府憑借自己的權(quán)力,惡意定價。但擬制的市場價格,為政府開放了操縱市場價值的可能。不動產(chǎn)的價值依托于政府對土地的分區(qū),[6]分區(qū)屬于政府的權(quán)力,政府可以借助分區(qū)這只“看得見的手”,操縱擬征收不動產(chǎn)的價格。法院如何“拯救”岌岌可危的公民財產(chǎn)權(quán)呢?大干線西部鐵路公司訴底特律市(Grand Trunk Western Railroad Company v. City of Detroit)案給我們提供了樣本[7]。
原告大干線西部鐵路公司(Grand Trunk Western Railroad Company)在鐵路旁有一宗土地。1940年12月,底特律市將原告土地所在的區(qū)域分區(qū)為工業(yè)用地。隨后,政府?dāng)M征收這宗土地用于公房建設(shè)。于是,在1941年7月,底特律市通過新的分區(qū)法案,將原告上述地塊所在地分區(qū)為住宅用地,最多可建2層半高的住宅。在短暫的7個月內(nèi),原告的土地狀況沒有任何變化,但分區(qū)卻改變了。這一分區(qū)的改變,使該宗土地的價值幾乎坐了一次過山車:土地如用作工業(yè)用途,比用作住宅用途要貴7-10倍;如該土地不限制為住宅用途,其價值要貴3倍。原告大干線西部鐵路公司(Grand Trunk Western Railroad Company)為此提起訴訟。案件最后到了密歇根州(Michigan)最高法院。法院認(rèn)為:“分區(qū)權(quán)力可以給城市帶來巨大的利潤和便利,但正如本案揭示的那樣,該權(quán)力可能被大大地濫用,用以降低城市力圖將來征收之土地的價值。這種權(quán)力的行使方式極度不合理,不應(yīng)支持。為了巨幅降低擬征收土地的價值,將工業(yè)區(qū)核心地帶的土地分區(qū)為住宅,已超出分區(qū)法的意圖。……從本案證據(jù)和土地的性質(zhì)可以看出,任何一個理性的投資者都不可能在鐵路右側(cè)以及與此毗連的條形地塊上修建2層半的多戶住宅,……原告的土地用作多戶住宅事實上毫無價值?！畬⒉扇蓚€步驟:首先,通過分區(qū)法案,使原告的財產(chǎn)如果說還有價值的話,也只有一點(diǎn)點(diǎn),隨后,征收這些財產(chǎn)。……這個分區(qū)法案不合理性且構(gòu)成征收,非法侵害了原告的財產(chǎn)權(quán),我們宣布無效且在本案中不予適用。”[8]
法院并沒有在一般意義上否定政府分區(qū)的權(quán)力,但政府的分區(qū)如果逾越一定的邊界,盡管政府尚未宣布征收,依然可以構(gòu)成憲法意義上的征收,此時,法院將征收規(guī)范的效力前移。法院認(rèn)定分區(qū)構(gòu)成征收的標(biāo)準(zhǔn)是:第一,濫用分區(qū)權(quán)力;第二,通過分區(qū)大幅降低不動產(chǎn)的價值。前者我們可以理解為主觀標(biāo)準(zhǔn),即分區(qū)的目的是什么,不能為了征收而分區(qū);后者我們可以理解為客觀標(biāo)準(zhǔn),即分區(qū)使不動產(chǎn)的價值幾近消失,侵害不動產(chǎn)所有人的財產(chǎn)權(quán)。
(二)征收規(guī)范效力前移的情形之二:不動產(chǎn)原有分區(qū)用途明顯不適應(yīng)周圍情況變化,導(dǎo)致不動產(chǎn)大幅貶值,政府拒絕改變分區(qū)
亦如前文所述,政府的分區(qū)并非絕對不能變化,僅是“非永久性憲法”。原本靜謐的住宅區(qū),可能因政府大刀闊斧的城市建設(shè),變得吵嚷嘈雜,不動產(chǎn)所有人的建筑作為住宅,其價值大幅降低。但城市改造的進(jìn)程不會就此停止,政府將來還有可能征收這些不動產(chǎn),不動產(chǎn)價值的降低正是政府作為“理性人”希望看到的:政府對不動產(chǎn)所有人改變分區(qū)的請求置之不理,不動產(chǎn)的價值甚至可能歸零。法院如何裁判?萊特訴比林斯案(Knight v. Billings)為我們提供了另一個樣本。[9]
原告萊特(Knight)分別于1954年和1976年購買了兩幢位于比林斯(Billings)市西24街靠西面的兩幢住宅。為改善日益擁擠的交通狀況,1976年,比林斯市決定拓寬西24街主干道,隨后,比林斯市征收了西24街東面的房產(chǎn),為節(jié)省征收成本,對西面的房產(chǎn)擱置不理。馬路拓寬后,車流每天幾乎就在原告房產(chǎn)的窗下經(jīng)過。比林斯市準(zhǔn)備將來進(jìn)一步拓寬道路時,再征收原告等人的不動產(chǎn),政府愿意看到原告等人的不動產(chǎn)價值降低。原告萊特不堪其擾,1978年申請分區(qū)變更,請求將自己的土地分區(qū)為綜合區(qū),即不限定建筑用途的區(qū)域,被該市拒絕,原告的房產(chǎn)依然只能用作住宅。原告為此提起訴訟。[10]案件最后到了蒙大拿州(Montana)最高法院。蒙大拿州最高法院認(rèn)為,“毫無疑問,在本案中,該市有效地行使了其警察權(quán)。但是,……認(rèn)為行使警察權(quán)就不構(gòu)成對財產(chǎn)的征收,這一說法沒有正當(dāng)性。”[11]“不能忘記的是,1976年——1978年,拓寬西24街時,該市從街道一邊征收,而不是從原告居住的另一邊征收。街道東面的財產(chǎn)所有人都在征收程序中獲得了補(bǔ)償,或通過協(xié)議獲得了補(bǔ)償?！@樣,被告就是有意挑出原告而不是其他人來承受本應(yīng)由公眾承受的負(fù)擔(dān),盡管其他人也處于類似位置。這就是典型的征收情形。”[12]據(jù)此,法院得出結(jié)論,“這樣,我們認(rèn)為,根據(jù)本案獨(dú)特的事實,比林斯市,雖然有效行使其警察權(quán),有效拒絕原告變更分區(qū)的申請,但因此干預(yù)了原告的私人財產(chǎn)利益,構(gòu)成反向征收。……征收跨過街道發(fā)生了。”[13]
法院首先認(rèn)定政府分區(qū)的權(quán)力總體上屬警察權(quán)的范疇,接著筆鋒一轉(zhuǎn),認(rèn)為警察權(quán)的行使在例外情形下仍可能構(gòu)成征收。也就是說,政府此時并未宣布征收,但征收規(guī)范的效力前移了。法院認(rèn)定政府拒絕改變分區(qū)構(gòu)成征收的標(biāo)準(zhǔn)是:第一,拒絕改變分區(qū)導(dǎo)致不動產(chǎn)所有人的財產(chǎn)價值顯著降低;第二,處于類似位置的不動產(chǎn)所有人得到了補(bǔ)償。這其實是擴(kuò)充征收規(guī)范的含義射程,將補(bǔ)償?shù)囊蛴蛇m用于政府拒絕改變分區(qū)的行為——部分人承受了本應(yīng)由公眾承受的負(fù)擔(dān),就構(gòu)成征收。
歸納起來,政府有分區(qū)和改變分區(qū)的權(quán)力,這些都可以用作操縱市場價值的“利器”:政府可以利用自己的分區(qū)權(quán)力,惡意降低擬征收不動產(chǎn)的價值;因政府自身的行為,使原來的分區(qū)變得不再適宜,政府又可以拒絕改變分區(qū),任由擬征收的不動產(chǎn)價值降低。前者系政府以積極作為的方式,降低擬征收不動產(chǎn)的價值;后者系政府以消極不作為的方式,任由擬征收不動產(chǎn)的價值降低。法院以不變應(yīng)萬變,將征收規(guī)范的效力前移,認(rèn)定政府濫用分區(qū)權(quán)力,或者超越邊界行使警察權(quán),無論政府是否做出征收決定,都有可能構(gòu)成征收。
一、征收依據(jù)
依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律、法規(guī)。
二、征收范圍
本項目征收范圍為：東臨寶福寺塔（以圍墻為界），南臨寶福寺南側(cè)道路，西臨琴江河，北臨琴江東路。具體征收范圍及界址以征收紅線為準(zhǔn)。
三、房屋征收基本情況
本次房屋征收涉及被征收戶16戶，占地面積約4670㎡，建筑面積約3390㎡。
四、房屋拆遷補(bǔ)償與安置辦法
本項目采用貨幣補(bǔ)償、店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換或異地土地安置方式。被征收人房屋如為臨琴江東路的店面，可選擇貨幣補(bǔ)償或店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不能選擇異地土地安置方式；被征收人房屋為非臨街且為棟房的，可選擇貨幣補(bǔ)償或異地土地安置方式，不能選擇店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
(一)貨幣補(bǔ)償方式
1．被征收房屋房地產(chǎn)價格確定：由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對被征收人房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并將被評估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人、位置、評估結(jié)果進(jìn)行公示，征收人和被征收人對評估結(jié)果有異議的，可自評估報告送達(dá)之日起5天內(nèi)向原評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核，或另請評估機(jī)構(gòu)評估，逾期未提交書面申請復(fù)估的視為無異議。
2．付款方式：被征收人簽訂好協(xié)議時，征收人預(yù)付50%的房地產(chǎn)補(bǔ)償款，并支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，房屋拆遷完畢經(jīng)征收人驗收合格后付清全部房地產(chǎn)補(bǔ)償款。
3．被征收人選擇貨幣補(bǔ)償并在規(guī)定時間內(nèi)拆遷完畢的，可按其征收房地產(chǎn)評估補(bǔ)償價格的20%給予獎勵。
(二)店面產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式
1．安置位置：安置店面位于寶福寺周邊規(guī)劃安置店面。
2．店面安置指標(biāo)面積：為被征收店面一層主體建筑面積（不含臨時設(shè)施及附屬設(shè)施）。
3．店面安置原則：如被征收人在規(guī)定時間內(nèi)拆遷完畢的，可在安置區(qū)按店面安置指標(biāo)面積1：1安置店面。如被征收人商鋪安置指標(biāo)面積大于最大店面面積的，可選擇兩個以上店面，但必須按照安置的個數(shù)最少、安置面積最接近店面安置指標(biāo)面積的原則確定。如果選擇的商鋪面積超過其商鋪安置指標(biāo)面積的，超過部分按商鋪安置時的市場價格購買，未超過部分按1：1置換；如果選擇的商鋪面積少于商鋪安置指標(biāo)面積的，少安置部分由拆遷人按商鋪安置指標(biāo)回購價回購。
4．被征收人店面及安置店面的價格確定：由評估機(jī)構(gòu)評估確定。
5．結(jié)算方式：征收人與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議后，被征收人先領(lǐng)取臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，其房地產(chǎn)征收補(bǔ)償款由征收人掛帳暫存，安置時軋差計算，多還少補(bǔ)。
6．安置店面建筑標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻為毛坯墻，進(jìn)房第一道門安裝安全門。外墻裝修完畢并安裝窗戶，水（電）總管（總線）到戶，戶內(nèi)管線由被拆遷人自行負(fù)責(zé)。
(三)土地安置方式
1．安置位置：松仔坪規(guī)劃土地安置區(qū)（迎賓大道拆遷安置地東側(cè)）。
2．土地安置指標(biāo)面積：每戶限選一宗安置用地。土地安置指標(biāo)面積為被征收房屋主體第一層建筑占地面積。
3．臨時設(shè)施、豬牛欄、圍院及僅有地基的空地等附屬設(shè)施占地面積不計入土地安置面積，只可貨幣補(bǔ)償。
4．安置地價格：由評估機(jī)構(gòu)評估確定。實際安置土地面積小于或等于其土地安置指標(biāo)面積的，安置地價格按評估價計算。實際安置土地面積大于其土地安置指標(biāo)面積的，超過部分安置地價格按安置時市場價計算。實際安置的土地面積少于其土地安置指標(biāo)面積的，少安置部分由征收人按土地安置指標(biāo)回購價回購。
5．被征收人房地產(chǎn)價格確定：被征收人的房地產(chǎn)補(bǔ)償價格按貨幣補(bǔ)償方式由評估單位評估確定。
6．結(jié)算方式：征收人與被征收人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議后，被征收人可先領(lǐng)取臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，被征收人的房地產(chǎn)征收補(bǔ)償款由征收人掛帳暫存，與安置地購買款軋差計算，多還少補(bǔ)。
7．安置戶建房必須服從城市規(guī)劃，接受建筑業(yè)工程質(zhì)量與安全管理部門監(jiān)管。采取統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一驗收的建設(shè)方式。對違反規(guī)定的除依法處罰外，取消該安置用地的優(yōu)惠政策。
8．安置地標(biāo)準(zhǔn)：完成“三通一平”，道路及排水設(shè)施建設(shè)。
五、選地（店）辦法
1．序號確定：按被征收人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時間、拆除完畢時間分別編出序號，兩個序號相加得數(shù)從小到大排列，得出選擇序號，被征收人按選擇序號依次選擇安置地。選擇序號相同的按簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時間先后確定順序，如簽訂協(xié)議時間仍相同的則抽簽確定先后順序。
2．被征收人必須遵守選地規(guī)則，并按時參加。如未按時參加，視為自動放棄安置序號，征收人有權(quán)安排下一序號人選地。
3．前序號人已選中的后序號人不得選擇。
六、安置戶頭確定原則
根據(jù)被征收房屋所有權(quán)證（或土地使用權(quán)證）載明的產(chǎn)權(quán)人或年12月31日前單獨(dú)立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。店面戶頭按一個店面一個戶頭的原則確定。
七、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)及搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
臨時安置補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計算（18個月）；搬遷補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
八、相關(guān)政策
【關(guān)鍵詞】土地征收；公共利益；《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》
當(dāng)前，我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要時期。2010年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，城鎮(zhèn)化水平近年每年提高0.8-1.0個百分點(diǎn)，每年有1000多萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)。伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)人口規(guī)模的擴(kuò)張，對城鎮(zhèn)公共設(shè)施、公共服務(wù)和住房等需求有增無減，從而需要在大量的土地上開展這些建設(shè)。同時，因城鎮(zhèn)房屋拆遷引發(fā)的利益沖突和社會矛盾，已成為影響我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和社會穩(wěn)定的突出問題。近期，國務(wù)院公布了《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征收補(bǔ)償條例》）。條例的頒布實施，將有效緩解國有土地上房屋征收引發(fā)的利益沖突和社會矛盾，對穩(wěn)步推進(jìn)我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有重要意義。
一、公共利益及其特性分析
公共利益（publicbenefits，public use，publicpurpose），是與征收權(quán)關(guān)聯(lián)密切的一個用語，其內(nèi)涵的界定必須追溯至“征收權(quán)”（eminentdomain）的概念。一般認(rèn)為，為了限制政府獲得私人財產(chǎn)的能力，憲法應(yīng)當(dāng)規(guī)定私人財產(chǎn)的征收須服從“公共利益”，其目的是為了抵制個人財產(chǎn)由于政府的專斷或者不公正行為而喪失。但實際上，由于征收權(quán)從屬于范疇，是國家行使的警察權(quán)力的體現(xiàn)，具有絕對性、至上性和不可限制性，這使得“公共利益”只能成為一個在法律上極為模糊的概括條款或者彈性條款。
就我國《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定來看，對于什么是公共利益都只是作了概括性的規(guī)定，未作列舉性的規(guī)定，梁慧星先生的《物權(quán)法建議稿》第鎬條對公共利益作出了較為明確的界定：“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)，環(huán)境保護(hù)、文化古跡及風(fēng)景名勝的保護(hù)、公共水源及引水排水用地區(qū)域的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及國家規(guī)定的其他公共利益。”該條同時指出“征收不得適用于商業(yè)目的”。該草案也僅僅是確定了公共利益的大致范圍。
公共利益這一概念的最大特點(diǎn)，在于其“內(nèi)容的不確定性”，即公共利益的“受益人”與“利益”的抽象。一般而言，要對公共利益作一個普遍有效且可適用于任何情況的定義，是不可能的。其原因如下：一是各個法律領(lǐng)域的本質(zhì)及目的并不相同，即每一個法律規(guī)范的側(cè)重點(diǎn)不同，其目的和本質(zhì)也就有所差異，因此。要建立每一法律或者法律部門都適用的公共利益概念，是不可能的；二是公共利益概念的內(nèi)涵往往會受到當(dāng)時社會關(guān)系的影響與制約，而社會、文化與政治的結(jié)構(gòu)又往往是快速地發(fā)展變化的，因此，要確立一個普遍適用的公共利益概念也是不可能的。故我們無法找到一個普遍適用的公共利益概念，故此，多數(shù)人認(rèn)為公共利益概念具有可變性口。
二、《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》中“公共利益”范圍認(rèn)定的思考
《征收補(bǔ)償條例》頒布后最大的亮點(diǎn)莫過于征收城市房屋應(yīng)該滿足的條件，即應(yīng)當(dāng)滿足符合“公共利益”的目的，才可征收公民城鎮(zhèn)房屋。其中，《征收補(bǔ)償條例》第8條規(guī)定：征收房屋應(yīng)符合公共利益的目的，并對符合公共利益目的的情形做出了列舉性規(guī)定，包括國防設(shè)施建設(shè)；國家重點(diǎn)扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)；為改善低收入住房困難家庭居住條件，有政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造；國家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)以及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定的其他公共利益的需要。
雖然一直以來，我國司法實踐中對“公共利益”理解存在不一致的現(xiàn)象，新的《征收補(bǔ)償條例》從用途角度對“公共利益”做了規(guī)定。但就公共利益與商業(yè)利益劃分，很難有一個涇渭分明的界限。以任志強(qiáng)為代表的觀點(diǎn)，認(rèn)為根本不存在以純粹商業(yè)目的拆遷，此觀點(diǎn)雖非完全正確，卻頗具有極大合理性。縱觀中國近三十年來的城市化發(fā)展，城市拆遷雖是由商業(yè)利益主導(dǎo)的房產(chǎn)開發(fā)推動的，但房產(chǎn)開發(fā)對于城市整體功能的提升、配套設(shè)施的完善，卻具有非常明顯的公益性質(zhì)，因此，很難將公共利益與商業(yè)利益進(jìn)行有效區(qū)分，公共利益與商業(yè)利益并存的現(xiàn)象客觀存在。
值得注意的是，各國司法實踐中對于“公共利益”的理解也存在不同看法，即使是在美國各州法院，法院就同一事實的認(rèn)定上也會有截然相反的判決。但其中有非常重要的一點(diǎn)極為相似，政府必須在法庭上接受被征收人關(guān)于“公共利益”是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須就“公共利益”的存在負(fù)擔(dān)舉證責(zé)任，申言之，即政府應(yīng)就整體規(guī)劃的公益性質(zhì)作出說明，并且應(yīng)當(dāng)說明公共利益程度應(yīng)高于商業(yè)利益，向社會公眾給出一個合理解釋，此點(diǎn)可以為我們審理城市房屋拆遷案件所借鑒。
然而，《征收補(bǔ)償條例》在實體標(biāo)準(zhǔn)外給我們提供一個形式標(biāo)準(zhǔn)：各項規(guī)劃中是否有民眾參與?！墩魇昭a(bǔ)償條例》規(guī)定：“征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。實施保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)廣泛征求社會公眾意見，科學(xué)論證制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證”。立法中存在這么一個假設(shè)，經(jīng)過公眾參與并獲得通過的規(guī)劃即是代表公共利益，這就為我們在司法審判中，對“公共利益”的認(rèn)定找到了另一條形式標(biāo)準(zhǔn)。
“公共利益”認(rèn)定問題的復(fù)雜性決定了我們必須堅持實體標(biāo)準(zhǔn)與形式標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合的判斷方式進(jìn)行綜合性判定。唯有如此，才能在我國司法實踐中關(guān)于“公共利益”認(rèn)定這一問題上，保持一定司法統(tǒng)一。
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一、嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報批條件
（一）《決定》下發(fā)后，通過清理有關(guān)文件，對仍未糾正違法下放的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批權(quán)的地方，繼續(xù)暫停該地農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報批。
（二）各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）首先辦理經(jīng)國家發(fā)展改革委、國土資源部確認(rèn)納入20**年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃的重點(diǎn)急需建設(shè)項目的用地報批；年度計劃有剩余指標(biāo)的，再辦理其它建設(shè)用地報批。年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)用完的?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）或市、縣，20**年底前暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報批；沒有計劃指標(biāo)，擅自批準(zhǔn)用地的，按非法批地查處。
（三）對以往拖欠的農(nóng)民征地補(bǔ)償安置費(fèi)，在20**年年底前未足額償還的市、縣，暫緩下達(dá)20**年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)，暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報批。
（四）對20**年底前未按《關(guān)于基本農(nóng)田保護(hù)中有關(guān)問題的整改意見》（國土資發(fā)[20**]223號）的要求，將現(xiàn)有的基本農(nóng)田落實到地塊的市、縣，暫緩下達(dá)20**年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)，暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報批。
二、規(guī)范農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審查報批工作
（五）城市分批次建設(shè)用地嚴(yán)格按法律規(guī)定報批。分批次范圍內(nèi)的用地要提供土地開發(fā)建設(shè)整體方案，有控制性規(guī)劃的，還應(yīng)提供控制性規(guī)劃。分批次范圍內(nèi)已有具體建設(shè)項目的，應(yīng)附具項目名單，列明項目名稱、性質(zhì)、規(guī)模和用地面積。
（六）能源、交通、水利、礦山、軍事設(shè)施等確需單獨(dú)選址建設(shè)的項目，在《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)[20**]20號）實施前批準(zhǔn)立項的，仍按原規(guī)定報批用地；實施后，屬國務(wù)院、國家發(fā)展改革等部門或省級人民政府批準(zhǔn)、核準(zhǔn)的單獨(dú)選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報國務(wù)院批準(zhǔn)；除此之外的單獨(dú)選址建設(shè)項目，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的，報省級人民政府批準(zhǔn)，其中征收土地面積超過省級批準(zhǔn)權(quán)限的，土地征收必須報國務(wù)院批準(zhǔn)；建設(shè)項目確需占用基本農(nóng)田的，必須報國務(wù)院批準(zhǔn)。
（七）各類建設(shè)的用地必須符合土地利用總體規(guī)劃。確需單獨(dú)選址建設(shè)的項目，依法可以改變土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃修改方案可以在報批用地時一并報批；其它項目用地涉及修改規(guī)劃的，按法定程序修改規(guī)劃后，方可報批用地。
（八）建設(shè)項目的可行性研究報告或其它有關(guān)文件沒有明確分期建設(shè)的，應(yīng)一次性報批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收。城市分批次建設(shè)用地，市、縣每年報批應(yīng)控制在5個批次內(nèi)。
（九）農(nóng)村集體建設(shè)和村民住宅建設(shè)在向集鎮(zhèn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)小區(qū)和中心村集中過程中，新址用地必須符合規(guī)劃，納入計劃；涉及占用農(nóng)用地的，不得以土地置換為名，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報批手續(xù)。
（十）對違法用地，須先按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。確需補(bǔ)辦用地手續(xù)的，在補(bǔ)辦用地手續(xù)時，須附具對違法案件和有關(guān)責(zé)任人的處理意見及落實情況，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用、耕地開墾費(fèi)按違法用地期間最高標(biāo)準(zhǔn)支付和繳納。
（十一）補(bǔ)充耕地實行邊占邊補(bǔ)的，耕地開墾費(fèi)必須列入工程投資概算，補(bǔ)充耕地的土地開發(fā)整理項目須按有關(guān)規(guī)定驗收；建設(shè)單位繳納耕地開墾費(fèi)的，報批用地時應(yīng)附具耕地開墾費(fèi)繳納證明和代其補(bǔ)充耕地單位的證明。經(jīng)依法批準(zhǔn)占用基本農(nóng)田的，耕地開墾費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)刈罡邩?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。補(bǔ)充耕地實行先補(bǔ)后占的，報批用地時應(yīng)附具補(bǔ)充耕地驗收文件和資金來源情況的說明。
三、強(qiáng)化農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批后監(jiān)督管理
（十二）城市分批次建設(shè)用地和單獨(dú)選址建設(shè)項目用地涉及繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的，國土資源管理部門應(yīng)全額下達(dá)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳款通知書，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定繳納后，再下達(dá)批復(fù)文件。
（十三）國務(wù)院批準(zhǔn)的城市分批次建設(shè)用地的供地情況、省級人民政府批準(zhǔn)的單獨(dú)選址建設(shè)項目用地和城市分批次建設(shè)用地及供地情況，應(yīng)及時向部和省級國土資源部門備案。對于未按規(guī)定時間及有關(guān)要求備案或在備案中弄虛作假的?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）或市、縣，暫停其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收報批。
（十四）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)文件有效期兩年。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收經(jīng)依法批準(zhǔn)后，市、縣兩年內(nèi)未用地或未實施征地補(bǔ)償安置方案的，有關(guān)批準(zhǔn)文件自動失效；兩年內(nèi)未提供給具體用地單位的，按未供應(yīng)土地面積扣減該市、縣下一年度的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標(biāo)。
（十五）征地補(bǔ)償安置方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用應(yīng)按法律規(guī)定的期限全額支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織；未按期全額支付到位的，市、縣不得發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動工用地。
各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈與稅相聯(lián)系。總的來說，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內(nèi)容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅。
一、土地保育課制的國際比較
土地保有稅是一定時期或一定時點(diǎn)上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負(fù)擔(dān)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計稅依據(jù)、稅率設(shè)計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內(nèi)，各地方之間也不一樣。
（一）課稅范圍
各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。
（二）稅種設(shè)置
各國對土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：
1．合并在其他財產(chǎn)稅中征收
由于土地與房屋、建筑物等不動產(chǎn)都屬于財產(chǎn)的存量，目前有許多國家和地區(qū)都把這些財產(chǎn)合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：
（1）合并在一般財產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財產(chǎn)稅是對有選擇的幾類財產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產(chǎn)稅，把土地等不動產(chǎn)和動產(chǎn)合并征收。
（2）合并在不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動產(chǎn)，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動產(chǎn)稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產(chǎn)。法國不動產(chǎn)稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區(qū)的差餉稅相當(dāng)于不動產(chǎn)稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產(chǎn)的所有人課征。
（3）合并在財產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財產(chǎn)凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產(chǎn)的凈值。財產(chǎn)凈值是從財產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產(chǎn)凈值稅中征收。
（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。
（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個稅種是對土地與其他不動產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。
2．單獨(dú)設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區(qū)大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產(chǎn)稅。印度的州政府對農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國臺灣地區(qū)有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達(dá)到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。
（三）計稅依據(jù)
各國土地稅的計稅依據(jù)，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。
從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和級差地租的擴(kuò)大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。
從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標(biāo)準(zhǔn)所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關(guān)鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數(shù)國家是根據(jù)土地的估價課征，也有少數(shù)國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據(jù)專門機(jī)構(gòu)確定的“估定價”為標(biāo)準(zhǔn)課征。德國的應(yīng)稅財產(chǎn)價值也是根據(jù)“估價法”確定。瑞典財產(chǎn)凈值稅中土地等不動產(chǎn)的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區(qū)的土地估價由地方政府負(fù)責(zé)實施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務(wù)機(jī)關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標(biāo)準(zhǔn)為該土地的取得價格。
（四）稅率設(shè)計
各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。有少數(shù)國家對農(nóng)業(yè)土地實行從量定額課征。
美國、德國、日本等多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。
許多國家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：
1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。
有些國家和地區(qū)，對不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營業(yè)用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區(qū)地價稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。
2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。
美國包括土地在內(nèi)的一般財產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。
3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。
我國香港特別行政區(qū)的不動產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對供應(yīng)不過濾水的地區(qū)為16％，無水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)政策的需要，原將全國地區(qū)分為發(fā)達(dá)地區(qū)、半發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統(tǒng)一稅率。
4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。
如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區(qū)對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進(jìn)土地的有效利用。
發(fā)展中國家的土地稅多數(shù)采用累進(jìn)稅率，這主要是因為累進(jìn)稅率對限制私人占有土地數(shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費(fèi)土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進(jìn)稅率。泰國的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區(qū)的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進(jìn)稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進(jìn)起點(diǎn)地價的，適用10％的基本稅率；超過累進(jìn)起點(diǎn)地價的，按超倍累進(jìn)稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。
（五）征收管理
土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國家歸地方政府，只有少數(shù)國家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點(diǎn)，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產(chǎn)稅的一個組成部分，而財產(chǎn)稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負(fù)責(zé)征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯(lián)邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當(dāng)?shù)卣?；動產(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。
二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國際比較
對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發(fā)展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財富的公平分配，并限制土地投機(jī)，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。
（一）課稅范圍
土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動產(chǎn)增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區(qū)的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。
土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動產(chǎn)增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現(xiàn)行土地增值稅只對土地轉(zhuǎn)移時發(fā)生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業(yè)用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業(yè)稅和個人居民稅3個稅種構(gòu)成；對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個稅種構(gòu)成。
（二）課征方式
許多國家對土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：
1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計入所得，進(jìn)行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。
2．單獨(dú)征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨(dú)課征。日本對個人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨(dú)計算，分離課稅，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進(jìn)一步強(qiáng)化了對法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時，無法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補(bǔ)。德國、意大利兩國，除非投機(jī)買賣，原則上不征稅。
（三）計稅基礎(chǔ)
土地增值稅的計稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權(quán)的支付價）和各項成本費(fèi)用以后的余額。我國臺灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報納稅。對不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項成本費(fèi)用。
（四）稅率設(shè)計
土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。
1．比例稅率。
韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長短而設(shè)計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地?fù)碛衅谠?年以下的。對這3種長短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機(jī)，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對土地?fù)碛衅?年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉(zhuǎn)讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。
2．累進(jìn)稅率。
有些國家和地區(qū)按照土地價格增長幅度采用累進(jìn)稅率征收。當(dāng)土地轉(zhuǎn)移時，不論土地面積大小，漲價數(shù)額多少，一律以超過原價倍數(shù)累進(jìn)課征。如我國臺灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數(shù)實行3級超額累，進(jìn)稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規(guī)。定地價或前次轉(zhuǎn)移時申報現(xiàn)值但未達(dá)100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達(dá)200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉(zhuǎn)移時申報的土地現(xiàn)值，都按物價指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負(fù)公平。意大利的不動產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進(jìn)稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準(zhǔn)價格的部分（具體征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率見表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│征稅標(biāo)準(zhǔn)│稅率│
├─────────────────────┼───────────────┤
│20%部分│3%——5%│
│20%——50%部分│5%——10%│
│超過基50%——100%部分│10%——15%│
│準(zhǔn)價格100%——150%部分│15%——20%│
│150%——200%部分│20——25%│
│200%以上部分│25%——30%│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和無償轉(zhuǎn)移課稅的國際比較
土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產(chǎn)等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時課征的稅兩種情況。
（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅
韓國對購置不動產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動產(chǎn)購置稅，按所購項目價值2％的標(biāo)準(zhǔn)稅率課征，或按購置不動產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。
日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產(chǎn)取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產(chǎn)的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產(chǎn)取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點(diǎn)是10萬日元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是購買時的價格，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機(jī)性取得和促進(jìn)已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。
德國、意大利、荷蘭等國都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書立登記憑證時，按土地的轉(zhuǎn)讓價格計算納稅。有些國家和地區(qū)對土地等不動產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，就當(dāng)事人雙方訂立的契約，對不動產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產(chǎn)取得者課征的稅收。
（二）無償轉(zhuǎn)移取得土地時的課稅
對土地等財產(chǎn)無償轉(zhuǎn)移時課征的稅，稱為財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對財產(chǎn)繼承者繼承的財產(chǎn)課征的稅和對死者遺留的財產(chǎn)課征的稅。贈與稅是對財產(chǎn)所有者生前贈與他人的財產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補(bǔ)充稅種。遺產(chǎn)稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合
1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區(qū)等在財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國家所采用，如美國既征遺產(chǎn)稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產(chǎn)除按年或按次課征贈與稅外，在財產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準(zhǔn)予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。
2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈與稅，適用統(tǒng)一的超額累進(jìn)稅率；英國的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進(jìn)稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計稅率，實行超額累進(jìn)稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設(shè)計稅率表，都采用超額累進(jìn)稅率。
主要參考資料：
（1）尾崎護(hù)（日）《日本等工業(yè)化國家的稅制》（中國稅務(wù)出版社1995年11月出版）。
（2）孫執(zhí)中主編《戰(zhàn)后日本稅制》（世界知識出版社1996年3月出版）。
為防范土地儲備融資風(fēng)險，避免多頭儲備，全區(qū)保留經(jīng)開區(qū)、新區(qū)、平湖公司、區(qū)土地收購儲備中心4個儲備機(jī)構(gòu)。
各土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)城市總體規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地收購儲備工作。包括國有存量土地儲備（開發(fā)整治性儲備）、已依法批準(zhǔn)征收但正在實施或尚未實施安置補(bǔ)償?shù)耐恋貎湟约凹w土地的控制性儲備。已列入危舊房、城中村、棚戶區(qū)等舊城改造計劃并經(jīng)市政府批準(zhǔn)列入改造范圍的項目，可納入開發(fā)整治性儲備范疇。對學(xué)校等事業(yè)單位以及國有工礦企業(yè)需搬遷的，應(yīng)由土地儲備機(jī)構(gòu)優(yōu)先收購儲備。
二、明確土地儲備機(jī)構(gòu)的職責(zé)
各土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)。一是根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和中長期重大項目開發(fā)的需求，科學(xué)合理制定土地儲備整治計劃，有序推進(jìn)儲備土地開發(fā)整治。二是根據(jù)城市規(guī)劃實施進(jìn)程，做好擬出讓宗地周邊配套的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為儲備土地供應(yīng)奠定基礎(chǔ)。三是對新增建設(shè)用地和存量國有建設(shè)用地，要分別依法做好征地補(bǔ)償安置工作和國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作，并積極協(xié)助做好有關(guān)穩(wěn)定工作。四是嚴(yán)格按照土地招拍掛出讓競買須知的要求，明確交地時間、交地狀態(tài)、整治狀況、成本收取時間、價款和違約責(zé)任。
三、嚴(yán)格土地儲備審批管理
（一）規(guī)范土地儲備審批權(quán)限
各儲備機(jī)構(gòu)儲備土地面積小于20公頃（含20公頃）的，由區(qū)政府審批。儲備土地面積超過20公頃的，由區(qū)政府進(jìn)行初審并報市國土房管局審核，然后報請市政府審批。
（二）嚴(yán)格土地儲備審批條件
土地儲備機(jī)構(gòu)申請辦理土地儲備審批須提供以下審批要件：一是擬儲備土地的用地性質(zhì)、類別、抵押、查封等情況。二是規(guī)劃行政主管部門出具的土地儲備紅線范圍和儲備土地的規(guī)劃指標(biāo)條件。開發(fā)整治性儲備土地的審批，除必備要件外，還須提供與原土地使用權(quán)人達(dá)成的儲備協(xié)議和權(quán)屬證明，且儲備土地時按土地房屋權(quán)屬范圍進(jìn)行儲備。控制性儲備土地的審批須提供市領(lǐng)導(dǎo)批示、市政府專題會議紀(jì)要等有關(guān)依據(jù)，以及項目資金及土地儲備資金平衡可行性報告。
（三）實行儲備土地登記核準(zhǔn)制度
1．土地儲備機(jī)構(gòu)申請辦理土地儲備登記須提供以下審批要件：一是申請人的身份證明材料。二是有批準(zhǔn)權(quán)限機(jī)關(guān)核發(fā)的土地儲備批文。三是規(guī)劃行政主管部門出具的土地儲備紅線范圍和儲備土地的規(guī)劃指標(biāo)條件。屬開發(fā)整治性儲備的還應(yīng)提供征收批準(zhǔn)文件。對依法收回或收購的土地進(jìn)行儲備的，還應(yīng)提交原使用權(quán)人的土地權(quán)屬證書或土地權(quán)屬證書注銷證明。納入控制性儲備的集體儲備土地，核發(fā)專用的《集體土地儲備證書》，其余儲備土地核發(fā)《市房地產(chǎn)權(quán)證》。
2．從2012年1月1日起，各土地儲備機(jī)構(gòu)擬申請辦理儲備土地使用權(quán)抵押登記的，由區(qū)國土資源局受理并完成登記審核、繕證后，按要求提供相關(guān)資料上報市國土房管局審查核準(zhǔn)。
3．集體儲備土地不得辦理抵押登記，國有儲備土地不得為第三方設(shè)定抵押擔(dān)保。
（四）強(qiáng)化儲備土地批后監(jiān)管
凡儲備主體變更以及儲備土地需進(jìn)行置換或者變更的，應(yīng)報原批準(zhǔn)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。對于土地儲備主體隸屬于國家部門管理的，還需有同級國資管理部門的意見。對儲備土地控規(guī)進(jìn)行編制或修改的，須報市政府同意后，由區(qū)政府進(jìn)行審批或修改。對于市級土地儲備機(jī)構(gòu)儲備的土地，不得擅自處置。
四、規(guī)范土地儲備整治開發(fā)行為
（一）加快儲備土地征收和拆遷補(bǔ)償進(jìn)程
堅持“誰儲備、誰整治”的原則，各土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)加快實施征收補(bǔ)償工作。對農(nóng)村集體土地，必須依法按照程序?qū)ζ溥M(jìn)行征（轉(zhuǎn)）用，并對農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償安置。對城市房屋拆遷，在實施開發(fā)性整治時，必須按照城市房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定，對原土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償。對國有土地上房屋征收與補(bǔ)償，土地儲備機(jī)構(gòu)可以作為舊城區(qū)改建項目申請人，持全區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、年度計劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及征收項目所需資金和安置房建設(shè)情況等相關(guān)資料，向區(qū)征收管理部門提出申請，區(qū)征收管理部門會同有關(guān)部門審核后報區(qū)政府確定。
（二）確保土地供應(yīng)，及時變更登記
1．各儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)列出供地時序，在儲備土地開發(fā)整治和城市配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，適時供應(yīng)。具體建設(shè)項目用地按不同性質(zhì)分別采取劃撥和出讓方式重新辦理審批手續(xù)。涉及經(jīng)營性用地和工業(yè)用地，報區(qū)政府批準(zhǔn)后，交區(qū)公共資源綜合交易中心公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓。
2．儲備土地完成整治并經(jīng)依法供應(yīng)后，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)及時申請土地變更登記或注銷登記，未辦理儲備土地變更登記或注銷登記的，不能新辦理土地供應(yīng)后的權(quán)屬登記手續(xù)。分批供應(yīng)土地申請變更登記的，應(yīng)提交規(guī)劃行政主管部門出具的剩余土地的紅線范圍和規(guī)劃指標(biāo)條件。剩余土地規(guī)劃用途為綠化、市政道路等公益性用途的，在證書上對規(guī)劃用途進(jìn)行備注。
3．儲備土地用于市政基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施用地建設(shè)，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)及時申請辦理劃撥供地手續(xù)，并申請對原核發(fā)的土地儲備證書進(jìn)行注銷登記。未申請注銷登記的，由區(qū)國土資源局依職權(quán)進(jìn)行公告注銷（尚設(shè)有抵押權(quán)的除外）。
五、加強(qiáng)對土地儲備機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和監(jiān)管
區(qū)國土資源局要加強(qiáng)對各儲備機(jī)構(gòu)科學(xué)合理做好土地儲備中長期規(guī)劃的指導(dǎo)，嚴(yán)格監(jiān)控土地儲備機(jī)構(gòu)儲備土地、整治、供應(yīng)、抵押各環(huán)節(jié)的運(yùn)作程序，并按要求定期將土地儲備審批及登記情況上報市國土房管局備案，確保依法高效利用土地。
區(qū)財政局要加強(qiáng)對各儲備機(jī)構(gòu)融資情況的監(jiān)測、統(tǒng)計工作。建立健全資金內(nèi)部監(jiān)督管理制度，加強(qiáng)對土地儲備資金使用的財務(wù)審核和會計核算，指導(dǎo)各儲備機(jī)構(gòu)的整合工作，保障土地儲備資金規(guī)范、合理、有效使用。
區(qū)城鄉(xiāng)建委要做好擬儲備地塊的規(guī)劃編制工作，負(fù)責(zé)明確擬儲備地塊的紅線范圍及規(guī)劃指標(biāo)條件，負(fù)責(zé)儲備土地的規(guī)劃監(jiān)管。
一、主動對接，完善條件，加快推進(jìn)征收準(zhǔn)備工作
各區(qū)政府，各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)市政府批準(zhǔn)的2011年度棚戶區(qū)改造、路橋改造、地下軌道交通、“三溝一河”綜合治理等實施計劃，各司其職、各負(fù)其責(zé)，相互支持、相互配合，切實做好相關(guān)征收準(zhǔn)備工作。
（一）辦理征收相關(guān)手續(xù)。區(qū)政府作為房屋征收主體，應(yīng)當(dāng)依據(jù)市政府下達(dá)的各類工程項目實施計劃，主動與市發(fā)改、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、征收等有關(guān)部門對接，并按計劃安排及時向有關(guān)部門書面申辦征收相關(guān)手續(xù)。各有關(guān)部門要依據(jù)各自法定職責(zé)，及時辦理相關(guān)征收手續(xù)，并向區(qū)政府出具行政文書及附屬資料。
1.市發(fā)改部門向區(qū)政府出具項目符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃的審查意見，對項目是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃予以審查，并明確界定項目的公共利益性質(zhì)和名稱。
2.市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門向區(qū)政府出具項目符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃的審查意見和項目征收范圍圖，對項目是否符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃予以審查，并明確界定項目四至范圍。
3.市國土資源部門向區(qū)政府出具項目符合土地利用總體規(guī)劃的審查意見，對項目是否符合土地利用總體規(guī)劃予以審查，并明確界定項目用地中的國有土地四至范圍。
對征收需求迫切，確需集中辦理相關(guān)手續(xù)的，區(qū)政府可書面提請市征收辦組織有關(guān)部門集中協(xié)調(diào)、統(tǒng)一辦理。
（二）核發(fā)房屋征收通告及暫停辦理相關(guān)手續(xù)通知。區(qū)政府在取得市發(fā)改、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源等部門相關(guān)手續(xù)后，向市征收辦書面申請房屋征收通告。市征收辦在受理區(qū)政府申請、審查相關(guān)手續(xù)并實地踏查后，對符合條件的，依法快速核發(fā)房屋征收通告，并在征收范圍內(nèi)和《日報》上予以公布；對不符合條件的，市征收辦指導(dǎo)區(qū)政府盡快完善、盡快。
市征收辦在核發(fā)房屋征收通告的同時，制發(fā)暫停辦理相關(guān)手續(xù)通知，由區(qū)征收辦送達(dá)有關(guān)部門，并負(fù)責(zé)將回執(zhí)送返市征收辦備案。
（三）選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)。區(qū)征收辦在辦理房屋征收通告時，向市征收辦提報關(guān)于確定××項目房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的申請，明確項目所需房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)數(shù)量、條件和要求；市征收辦在市住房局網(wǎng)站《關(guān)于參選××項目房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的通知》，已在我市登記備案的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在規(guī)定期限內(nèi)向市征收辦書面提報參選申請；報名截止后，市征收辦組織區(qū)征收辦共同審查確定合格參選機(jī)構(gòu)名單，并在市住房局網(wǎng)站公布；區(qū)征收辦在征收范圍內(nèi)公布合格參選機(jī)構(gòu)名單、機(jī)構(gòu)基本情況、選定方式和期限等相關(guān)事項；當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu);在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由區(qū)房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。市征收辦、區(qū)監(jiān)察部門現(xiàn)場監(jiān)督，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布選定結(jié)果，并報市征收辦備案。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》前已確定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場公示房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名單和征求意見通知，被征收人可到房屋征收現(xiàn)場向區(qū)征收辦提出意見。無重大反對意見的，可繼續(xù)承擔(dān)房屋評估工作；有重大反對意見的，由市征收辦會同區(qū)征收辦按照上述程序重新選定。
（四）組織房屋拆除企業(yè)招投標(biāo)。房屋征收通告后，區(qū)征收辦向市征收辦提報關(guān)于招標(biāo)確定××項目房屋拆除企業(yè)的申請，明確項目設(shè)置標(biāo)段數(shù)量、參加房屋拆除企業(yè)條件和要求；市征收辦在市住房局網(wǎng)站《關(guān)于實施××項目房屋拆除企業(yè)招投標(biāo)的通知》，已在我市登記備案的房屋拆除企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)向市征收辦書面提報招投標(biāo)申請；報名截止后，市征收辦組織區(qū)征收辦共同審查確定合格投標(biāo)企業(yè)名單，并在市住房局網(wǎng)站公布，同時公布招投標(biāo)方式、時間、地點(diǎn)和投標(biāo)書編制要求等事宜；合格投標(biāo)企業(yè)編制投標(biāo)文件，并在規(guī)定時間內(nèi)送區(qū)征收辦；市征收辦、區(qū)征收辦和項目提報單位共同確定標(biāo)底，組織合格投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場招投標(biāo)；合格投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)場抽簽確定本企業(yè)投標(biāo)標(biāo)段，同一標(biāo)段內(nèi)投標(biāo)報價最接近標(biāo)底價的為該標(biāo)段中標(biāo)企業(yè)。區(qū)監(jiān)察部門現(xiàn)場監(jiān)督，公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場公證。區(qū)征收辦對中標(biāo)結(jié)果存檔，并報市征收辦備案。市征收辦在市住房局網(wǎng)站公布中標(biāo)結(jié)果。
（五）組織房屋調(diào)查登記。房屋征收通告后，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)組織征收實施單位和房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，并在征收范圍內(nèi)公布調(diào)查結(jié)果。對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑物，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)報請區(qū)政府協(xié)調(diào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、住房、行政執(zhí)法、監(jiān)察等部門聯(lián)合調(diào)查、認(rèn)定并處理。
對需在2011年內(nèi)實施房屋征收但尚未納入年度征收計劃的項目，由項目所在區(qū)政府或項目提報單位向市征收辦書面提報房屋征收申請，市征收辦組織有關(guān)部門論證項目征收法定條件。論證通過后，市征收辦報請市政府批準(zhǔn)，區(qū)政府按照上述程序申辦相關(guān)征收手續(xù)。
二、以人為本，尊重民意，精細(xì)制定征收補(bǔ)償方案
各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)房屋征收有關(guān)政策規(guī)定，緊密結(jié)合項目實際，做細(xì)、做實、做好征收補(bǔ)償方案，切實維護(hù)被征收人合法權(quán)益。
（一）擬定征收補(bǔ)償方案。區(qū)征收辦根據(jù)調(diào)查登記結(jié)果擬定征收補(bǔ)償方案報區(qū)政府。征收補(bǔ)償方案內(nèi)容包括：征收范圍、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償政策、補(bǔ)助獎勵、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點(diǎn)及戶型面積、搬遷過渡方式及期限等內(nèi)容。其中，合理確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋地點(diǎn)及戶型、面積是征收補(bǔ)償方案的核心內(nèi)容，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門提前明確并落實到位。
（二）組織論證征收補(bǔ)償方案。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)將區(qū)征收辦擬定的征收補(bǔ)償方案，提前抄送給市發(fā)改、財政部門書面征求意見；邀請市征收和市駐區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源部門召開“××項目征收補(bǔ)償方案論證會議”，就項目性質(zhì)和征收范圍是否準(zhǔn)確、土地權(quán)屬是否清晰、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否合理、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋是否落實、補(bǔ)助獎勵標(biāo)準(zhǔn)是否合適、被征收人能否接受等內(nèi)容進(jìn)行分析論證，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)形成論證決議，報市征收辦備案審核后公布。
（三）公布征收補(bǔ)償方案。區(qū)政府應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)全文公布征收補(bǔ)償方案，并在《日報》征求意見通知（同時明確征求意見情況及方案修改情況公布方式、地點(diǎn)及時間等），征求公眾意見。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)指定專人（至少2人）在征收現(xiàn)場辦公室收集整理反饋意見。市征收辦和區(qū)監(jiān)察部門現(xiàn)場公布投訴舉報電話予以監(jiān)督。
在公布征收補(bǔ)償方案、征求公眾意見的同時征求被征收人補(bǔ)償選擇意向，并由區(qū)政府組織區(qū)征收辦、街道辦事處、社區(qū)委員會和派出所等單位開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，市征收辦和區(qū)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督。
（四）測算并存儲征收補(bǔ)償資金。區(qū)征收辦依據(jù)征收補(bǔ)償方案編制項目征收補(bǔ)償資金測算，報市征收辦和市財政部門；市征收辦依據(jù)區(qū)征收辦提報的征收補(bǔ)償資金測算及征收補(bǔ)償方案，編制項目征收補(bǔ)償資金概算，確定征收補(bǔ)償資金存儲額度;區(qū)政府或相關(guān)部門按照市征收辦確定的征收補(bǔ)償資金存儲額度，按時足額存入市征收辦征收補(bǔ)償專戶。
（五）修改征收補(bǔ)償方案。區(qū)征收辦根據(jù)收集整理的公眾意見，修改征收補(bǔ)償方案報區(qū)政府，并報市征收辦備案審核后在征收范圍內(nèi)公布征求意見情況和方案修改情況。
對舊城改造，半數(shù)以上被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合征收條例規(guī)定的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織被征收人和公眾代表召開聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。
（六）征收補(bǔ)償方案備案。征收補(bǔ)償方案修改公布后，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)將修改后的征收補(bǔ)償方案報市征收辦備案。
三、依法行政，嚴(yán)格程序，及時作出房屋征收決定
各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)堅持“依法行政、公平補(bǔ)償、決策民主、程序正當(dāng)”的基本原則，依法作出房屋征收決定。
（一）社會穩(wěn)定風(fēng)險評估備案。區(qū)政府根據(jù)社會穩(wěn)定風(fēng)險評估情況，綜合形成《××項目社會穩(wěn)定風(fēng)險預(yù)測評估報告》報市征收辦，視情制定社會穩(wěn)定風(fēng)險規(guī)避方案及應(yīng)急預(yù)案；市征收辦綜合評價后報市局、市維穩(wěn)辦備案。
（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房源落實。區(qū)政府根據(jù)被征收人補(bǔ)償意向，組織落實產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，并將征收安置地修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計方案，或易地產(chǎn)權(quán)調(diào)換證明資料報市征收辦備案。
（三）補(bǔ)償資金存儲足額到位。區(qū)政府或相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時足額存儲征收補(bǔ)償資金。
（四）作出房屋征收決定。上述條件具備后，區(qū)政府作出房屋征收決定報市征收辦備案審核后，在征收范圍內(nèi)和《日報》公告。
四、深入動員，公平補(bǔ)償，依法推進(jìn)房屋征收工作
（一）召開征收動員大會。房屋征收決定公告后，區(qū)征收辦組織被征收人召開征收動員大會。市征收辦和區(qū)行政執(zhí)法局、街道辦事處、社區(qū)委員會、派出所等單位參加。
（二）簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)在征收補(bǔ)償協(xié)議上加蓋法人章、法定代表人章、經(jīng)辦人簽字；被征收人本人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議上簽字。如被征收人本人不能到場簽字，需加蓋名章并按指紋。區(qū)征收辦在簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，收回被征收人國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。
（三）依法作出補(bǔ)償決定。對區(qū)征收辦與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由區(qū)征收辦報請區(qū)政府依照征收條例規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在征收范圍內(nèi)公告。補(bǔ)償決定報市征收辦備案。
（四）全面履行補(bǔ)償協(xié)議。對實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)將房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用使用申請書和征收補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放明細(xì)表等報市征收辦審核；市征收辦審核同意后向銀行出具房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用轉(zhuǎn)款發(fā)放通知單，區(qū)征收辦通知被征收人到銀行自行取款。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，區(qū)征收辦應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋公開自選房號工作方案和房源明細(xì)等有關(guān)資料報市征收辦備案，區(qū)征收辦組織被征收人公開選定房屋。
一、征收補(bǔ)償安置依據(jù)
依據(jù)中華人民共和國《土地管理法》、《物權(quán)法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法規(guī)和政策。
二、征收范圍
本項目征收范圍為：東臨琴江河，南至原琴江收費(fèi)站叉路口，西臨居民區(qū)、古樟工業(yè)園、農(nóng)田及山地，北接油榨下縣交警大隊大門口南苑路、縣城西華南路、贛江源大橋叉路口。具體范圍以城南沿江大道項目規(guī)劃紅線圖為準(zhǔn)。
三、征收補(bǔ)償基本情況
該項目征收涉及私房252戶，征收占地面積約33000㎡，圍院占地約2660㎡，建筑面積約60500㎡；涉及企、事業(yè)單位及其他設(shè)施用地18戶（其中企業(yè)6戶，事業(yè)單位6戶，其他設(shè)施6戶），征收占地面積約59200㎡，建筑面積約49900㎡，豬欄、廁所占地面積約3700㎡。
四、征收補(bǔ)償安置辦法
本項目私房征收補(bǔ)償安置方式采取貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換和異地宅基地安置三種方式，工業(yè)廠房征收采用貨幣補(bǔ)償或工業(yè)用地安置方式。被征收人只可選擇其中一種補(bǔ)償安置方式。違章建筑不予補(bǔ)償安置。具體辦法如下：
(一)貨幣補(bǔ)償
1.被征收房屋、廠房價格確定：由具有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對被征收人房屋、廠房進(jìn)行評估，并將被評估的房屋、廠房面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)年限、評估價進(jìn)行公示，征收人和被征收人對房屋、廠房的面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)年限、評估價等有異議的，可自評估報告送達(dá)之日起10天內(nèi)向原評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核，對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可在10天內(nèi)申請專家委員會鑒定。被征收人逾期未提交書面申請復(fù)估或?qū)＜诣b定的視為無異議。
2.付款方式：被征收戶簽訂好協(xié)議時，征收人預(yù)付50%的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)，并支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，搬遷完畢經(jīng)征收人驗收合格后付清全部房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。
(二)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
1．安置房位置：安置房位于工業(yè)園生活小區(qū)（新職校西南側(cè)）。
2.選房原則：被征收人可在工業(yè)園生活小區(qū)安置套房依序選擇房號（戶型、面積）進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，調(diào)換建筑面積原則上為1：1，如被征收人建筑面積大于最大安置套房面積的，可選擇兩套以上的安置房，但必須按照安置的套數(shù)最少、安置面積最接近征收建筑面積的原則確定。如果選擇的安置套房面積超過其住宅征收建筑面積，超過部分套房價格按套房出售時市場價格購買，未超過部分套房價格按當(dāng)時評估時點(diǎn)的市場評估價購買；如果選擇的安置套房面積少于住宅征收建筑面積，安置的套房價格按當(dāng)時評估時點(diǎn)的市場評估價購買。
3.宗族廳堂（祠堂）、臨時設(shè)施、豬牛欄、廁所（不含套房內(nèi)廁所）不計入安置面積，只可貨幣補(bǔ)償。
4.被征收房屋及安置房的價格確定：被征收人的房屋價格按貨幣補(bǔ)償辦法確定。安置套房價格由同一評估機(jī)構(gòu)按相同方法、相同估價時點(diǎn)進(jìn)行評估確定。評估結(jié)果張榜公布。
5.結(jié)算方式：征收人與被征收人簽訂征收協(xié)議后，被征收人可先領(lǐng)取臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷補(bǔ)助費(fèi)，被征收人的房地產(chǎn)征收補(bǔ)償款由征收人掛賬暫存，與安置套房購買款進(jìn)行軋差計算，多還少補(bǔ)。
6.安置套房建筑標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻為毛坯墻，進(jìn)入套房第一道門安裝防盜門。外墻裝修完畢并安裝鋁合金窗，水、電總管、總線到戶，戶內(nèi)管線由被征收人自行負(fù)責(zé)。
（三）異地宅基地安置
1.安置地位置：（1）高速交警辦公室圍墻北側(cè)安置地；（2）新職校西南側(cè)安置地；(3)故居西南側(cè)安置地（根據(jù)規(guī)劃可適度向東南延伸）；(4)東華山林場（原工信局天然氣站）安置地。城南加油站至上壩大橋路段被征收戶原則上安置在高速交警辦公室圍墻北側(cè)安置地；上壩大橋至金豐大道路段被征收戶原則上安置在新職校西南側(cè)安置地；金豐大道至工業(yè)二路路段被征收戶原則上安置在故居西南側(cè)安置地，被征收戶按選地序號依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側(cè)安置地；工業(yè)二路以北至贛江源大橋路段被征收戶原則上安置在東華山林場（原林業(yè)職工住房）即原工信局天然氣站安置地，被征收戶按選地序號依次選地，若該安置地面積不夠，剩余被征收戶安置到新職校西南側(cè)安置地。
2.土地安置指標(biāo)面積的確定：被征收房屋主體第一層建筑占地面積小于40㎡的不安置土地；被征收房屋主體第一層建筑占地面積大等于40㎡的可安置土地，其中選擇高速交警辦公室圍墻北側(cè)安置地的按1:0.7的標(biāo)準(zhǔn)安置，選擇在其它地段安置的按照1：1的標(biāo)準(zhǔn)安置。每戶安置地面積不得超過120㎡。
3.安置地價格：由同一評估機(jī)構(gòu)評估確定。實際安置土地面積小于或等于其土地安置指標(biāo)面積的，安置地價格按評估價計算。實際安置土地面積大于其土地安置指標(biāo)面積的，超過部分安置地價格按安置時市場價計算。實際安置土地面積少于其土地安置指標(biāo)面積的，少安置部分由征收人按土地安置時的市場價進(jìn)行回購。
4.安置地轉(zhuǎn)讓：在辦理相關(guān)建房手續(xù)之前允許轉(zhuǎn)讓一次，免收辦理轉(zhuǎn)讓用地手續(xù)的各種規(guī)費(fèi)和稅金，若建房后交易則必須交繳所有規(guī)費(fèi)和稅金。
5.補(bǔ)償及安置費(fèi)用結(jié)算方式：被征收人的房地產(chǎn)補(bǔ)償款由評估機(jī)構(gòu)按貨幣補(bǔ)償方式確定，被征收人房地產(chǎn)補(bǔ)償款掛賬暫存，安置用地購地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補(bǔ)。
6.安置地建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：完成“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
7.安置用地建房必須服從城市規(guī)劃、建筑業(yè)管理、工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)的監(jiān)管。采取統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一驗收的建設(shè)方式。對違反規(guī)定的除依法處罰外，取消該安置用地的優(yōu)惠政策。
（四）工業(yè)用地安置
1.對符合進(jìn)古樟工業(yè)園條件的企業(yè)，由縣工業(yè)小區(qū)管委會按規(guī)定統(tǒng)籌安排安置地。
2.安置指標(biāo)面積的確定：按征收用地面積1:1標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。
3.安置地價格：由同一評估機(jī)構(gòu)評估確定。
4.工業(yè)用地的安置地不允許轉(zhuǎn)讓。
5.補(bǔ)償及安置費(fèi)用結(jié)算方式：被征收人的房地產(chǎn)補(bǔ)償款由評估機(jī)構(gòu)按貨幣補(bǔ)償方式確定（其中地價應(yīng)參照被征收人購買該工業(yè)用地的價格確定），被征收人房地產(chǎn)補(bǔ)償款掛賬暫存，安置用地購地款掛賬暫付，收支相抵掛賬軋差，軋差余額多還少補(bǔ)。
6.安置用地廠房建設(shè)必須服從工業(yè)園區(qū)規(guī)劃等園區(qū)統(tǒng)一管理、建筑業(yè)管理、工程質(zhì)量與安全生產(chǎn)的監(jiān)管。
五、安置戶頭確定原則
根據(jù)被征收房屋所有權(quán)證（或土地使用權(quán)證）載明的產(chǎn)權(quán)人或2010年12月31日前單獨(dú)立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。
六、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)及搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
1.私房征收：臨時安置補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計算（18個月）；搬遷補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補(bǔ)助費(fèi)。
2.工業(yè)廠房征收：臨時安置補(bǔ)助費(fèi)及搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實際情況另行商定。
七、征收部分產(chǎn)權(quán)房屋征收補(bǔ)償辦法
征收部分產(chǎn)權(quán)房屋，征收補(bǔ)償費(fèi)按被征收房屋產(chǎn)權(quán)人各方擁有的產(chǎn)權(quán)比例分別給予補(bǔ)償。
八、安置房選房和異地宅基地安置選地辦法
序號確定按被征收人簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時間、搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）時間分別編出序號，兩個序號相加得數(shù)從小到大排列，得出選擇序號，被征收人按選擇序號依次選擇安置房或安置地，選擇序號相同的按簽訂征收補(bǔ)償安置協(xié)議時間先后確定先后順序，如簽訂協(xié)議時間仍相同的則抽簽確定先后順序。
被征收人必須遵守選房（地）規(guī)則，并按時參加。如果未按時參加，視為被征收人自動放棄安置序號，征收人有權(quán)安排下一序號的被征收人。
九、相關(guān)政策
1.被征收人在2011年10月31日前簽訂協(xié)議并搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎勵20元/m2；被征收人在2011年11月1日至2011年11月30日前簽訂協(xié)議并搬遷完畢的，按被征收房屋主體建筑面積加房屋主體第一層建筑占地面積之和獎勵10元/m2；被征收人在2011年12月1日后簽訂協(xié)議并搬遷完畢的不給予獎勵，不享受其它優(yōu)惠政策。
2.在規(guī)定時間內(nèi)拆除完畢的，征收前已安裝水、電、閉路電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)及電話的，遷移時免交水、電、閉路電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)及電話等開戶費(fèi)用，遷移水、電各經(jīng)營單位只可收取表內(nèi)材料費(fèi)及10元/戶的工時費(fèi)；遷移閉路電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)及電話，各經(jīng)營單位只可收取10元/戶的工時費(fèi)，被征收人過渡期間申請報停的，不收報停費(fèi)，年內(nèi)一次性繳清服務(wù)費(fèi)的，報停期內(nèi)的服務(wù)費(fèi)可轉(zhuǎn)移至開通后使用。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的從臨時安置房內(nèi)遷入安置房時，可再享受一次以上優(yōu)惠政策。原已辦產(chǎn)權(quán)證的，辦理產(chǎn)權(quán)證只收工本費(fèi)，行政事業(yè)性規(guī)費(fèi)、基金及各種代征費(fèi)全免，服務(wù)性費(fèi)用及經(jīng)營性費(fèi)用減半征收。
3.征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對被征收人給予適當(dāng)補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為征收前3個月額定稅收金額總和的4倍。
4.被征收人選擇貨幣補(bǔ)償并在規(guī)定時間內(nèi)搬遷完畢（交付鑰匙并驗收合格）的，可按其被征收房屋主體建筑（含裝修）和房屋主體第一層建筑占地的評估補(bǔ)償價格的20%給予獎勵。
5.安置用地使用權(quán)類型為國有出讓土地。
6.房屋拆除工作必須由征收部門委托有拆除資質(zhì)的企業(yè)統(tǒng)一拆除。嚴(yán)禁被征收戶自行拆除房屋，否則將在其房屋補(bǔ)償款中扣除一定殘值，所造成的一切后果自行負(fù)責(zé)。
7.房屋征收范圍內(nèi)嚴(yán)禁一切搶搭、搶建、搶修、搶種和改變房屋用途的行為，否則不予補(bǔ)償。
十、征收搬遷期限
2011年9月15日開始征收，2011年12月31日前征收完畢。
十一、管線遷移和建設(shè)
征收范圍內(nèi)的所有管線的遷移改造和建設(shè)，按照“誰主管、誰遷移、誰經(jīng)營、誰出錢”的原則，由各經(jīng)營單位將各自的管線在規(guī)定期限內(nèi)遷移改造完畢。征收完成后需建設(shè)的，也由各經(jīng)營單位在規(guī)定時間內(nèi)按規(guī)劃自行建設(shè)完成。
十二、行政復(fù)議和行政訴訟權(quán)利
被征收人對征收決定或補(bǔ)償決定不服的，可在規(guī)定時間內(nèi)向上級人民政府申請行政復(fù)議，也可在規(guī)定的時間內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。被征收人逾期不申請行政復(fù)議和的，將依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
