發(fā)布時(shí)間：2022-04-27 19:46:28
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的租金調(diào)查報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：美國(guó) 人口普查 住房 價(jià)格
美國(guó)自1776年建國(guó)以來(lái)，經(jīng)過(guò)200多年的發(fā)展，已經(jīng)成為世界最發(fā)達(dá)的國(guó)家之一，2010年城市化水平達(dá)到80.7%，而美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了200多年的發(fā)展，形成了完善的市場(chǎng)體系，但是即使如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向仍受到金融等政策的影響，關(guān)系密切，前幾年發(fā)生的次貸危機(jī)就是很好的例證。政策的制定離不開全面詳實(shí)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，只有依據(jù)可靠的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，政策的制定才有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。美國(guó)十年一次的人口普查，投入了大量的人力財(cái)力，取得了豐富全面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)其進(jìn)行分析比較，不僅其結(jié)果對(duì)我們有十分重要的借鑒意義，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)自身的全面、詳細(xì)上講，對(duì)我們也有著十分重要的啟示。本文僅通過(guò)美國(guó)國(guó)家人口普查局的2010年官方普查數(shù)據(jù)[1]，列出50個(gè)州及33個(gè)50萬(wàn)人口以上城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，并對(duì)其進(jìn)行一定的分析比較。
影響住房?jī)r(jià)格的因數(shù)很多，本文僅從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析比較。
一、房?jī)r(jià)中位數(shù)及房?jī)r(jià)收入比：
房?jī)r(jià)中位數(shù)統(tǒng)計(jì)見圖1，房?jī)r(jià)收入比統(tǒng)計(jì)見圖2。
全國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)為18.84萬(wàn)美元（以下均為美元），房?jī)r(jià)中位數(shù)最高的是夏威夷州，為53.7萬(wàn)元，超過(guò)40萬(wàn)的還有加州，為45.8萬(wàn)元，低于10萬(wàn)的有二個(gè)州，分別是西弗吉尼亞州和密西西比州，為9.4萬(wàn)和9.6萬(wàn)元，最高是最低的5.7倍，說(shuō)明房?jī)r(jià)在地域上的差異性。房?jī)r(jià)收入比（指房?jī)r(jià)中位數(shù)與戶均收入中位數(shù)之比）平均值為4.24，處于較低水平，但是差距較大。50個(gè)州房?jī)r(jià)收入比最高的也是夏威夷州，為8.1倍，第二位是加州，為7.5倍，其它均低于6倍。最低的是北達(dá)科他州，僅為2.38倍，房?jī)r(jià)最低的西弗吉尼亞州和密西西比州分別為2.46、2.55，均處于較低水平，夏威夷州是西弗吉尼亞州的3.4倍。
美國(guó)2010年50萬(wàn)以上人口城市（以下簡(jiǎn)稱城市）有33個(gè)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果為：房?jī)r(jià)中位數(shù)為32.1萬(wàn)元，是全國(guó)平均值的1.7倍，最高的舊金山為78.5萬(wàn)元，超過(guò)50萬(wàn)的還有加州的圣荷西和洛杉磯、紐約和加州的圣地亞哥，分別是63.4萬(wàn)元，55.3萬(wàn)元，51.4萬(wàn)和50.3萬(wàn)，全部集中在加州和紐約，（由于房?jī)r(jià)最高的夏威夷州最大城市檀香山房?jī)r(jià)53.95萬(wàn)元，但人口約為33.7萬(wàn)，低于50萬(wàn)人，故未進(jìn)入統(tǒng)計(jì)）。低于10萬(wàn)的有二個(gè)城市，分別是密歇根州的底特律和田納西州的孟菲斯，為8.0萬(wàn)和9.8萬(wàn)元，也是空置率最高的城市。城市房?jī)r(jià)收入比平均數(shù)為6.66，是全國(guó)平均數(shù)的1.57倍。超過(guò)10倍的有3個(gè)城市，分別是洛杉磯11.3，舊金山11.0，紐約10.2，也集中在加州和紐約。最低的是德克薩斯州的福和市，僅為2.4，洛杉磯是福和市的4.7倍，離散性很大，因此，通常用來(lái)衡量房?jī)r(jià)是否有泡沫的房?jī)r(jià)收入比并不是一個(gè)能夠較好反映房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)。
二、房?jī)r(jià)租金比：
房?jī)r(jià)租金比統(tǒng)計(jì)見圖3。
全國(guó)平均房?jī)r(jià)租金比為263，最高的夏威夷州為427，其次是加州，為400，最低的是密西西比州僅為149，最高值是最低值的2.87倍。城市平均值為345，比全國(guó)平均數(shù)高31%，說(shuō)明城市房屋的稀缺性高于全國(guó)平均數(shù)。超過(guò)500的有二個(gè)城市：舊金山為591，洛杉磯為514；最低的是底特律和孟菲斯，分別為108和130，舊金山是底特律的5.5倍。離散性很大，也并不適合用來(lái)評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)高低。
三、自有率：
自有率統(tǒng)計(jì)見圖4。
全國(guó)平均自有率65.1%，處于比較高的水平，城市平均自有率僅為47.3%，相差近20個(gè)百分點(diǎn)，因此城市的自有率較低，這和城市人口流動(dòng)較快有關(guān)。自有率最低的城市是紐約，僅為33.0%，即有2/3的家庭是租房居住。低于40%的還有波士頓、舊金山、洛杉磯，分別為34.9%、37.5%、38.9%。在這些世界著名的城市，有接近2/3的家庭是租房居住，因此對(duì)于城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于較低水平的中國(guó)，特別是一線城市，大幅度提高自有率是不現(xiàn)實(shí)的。而根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，我國(guó)城市自有率為85.39%，農(nóng)村為92.60%，全國(guó)平均為89.68%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)水平。
四、空置率：
空置率統(tǒng)計(jì)見圖5。
全國(guó)平均空置率為12.15%，最高的緬因州為22.8%，最低的康涅狄格州為7.9%。城市平均空置率為11.02%，略低于全國(guó)平均水平。空置最高的城市是底特律，為25.8%，底特律作為汽車城，由于汽車產(chǎn)業(yè)的不景氣，就業(yè)崗位大幅度減少，造成人口外流和人口大幅度下降，從2000年至2010年10年間，人口由95.1萬(wàn)下降到71.3萬(wàn)元，下降了25%。2010年失業(yè)人口為24.8%，低于貧困線人口為34.5%，均居各城市之首。空置率超過(guò)15%的城市還有二個(gè)：馬里蘭州的巴爾的摩，為19.6%，田納西州的孟菲斯，16.7%，人口均呈下降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)分別為16.04萬(wàn)和9.83萬(wàn)，均處于較低水平，而低于貧困線人口比例均超過(guò)20%?？罩寐首畹偷氖羌又莸氖ズ晌?，僅有4.4%。因此可看出，空置率是影響房?jī)r(jià)的最重要因素之一。
五、抵押貸款：
抵押貸款率統(tǒng)計(jì)見圖6。
全國(guó)自住房有抵押貸款率為67.9%，城市平均71.3%，均大于2/3。城市的抵押比例略高于全國(guó)平均數(shù)，但差距并不明顯。從城市來(lái)看，最高的是北卡羅納州的夏洛特市，為81.8%，該城市也是人口增長(zhǎng)最快的城市，2000年人口為54.1萬(wàn)元，2010年增長(zhǎng)到73.1萬(wàn)元，10年間人口增長(zhǎng)了35.2%，超過(guò)了1/3，是一個(gè)快速發(fā)展的新興城市。最低的是賓夕法尼亞州的費(fèi)城，為60.4%，作為簽署美國(guó)獨(dú)立宣言的最古老的城市，住宅中1990年以后建房比例僅為5.1%，而39年以前建成的比例高達(dá)40%，即使這樣，抵押貸款比例仍達(dá)60.4%的高比例，說(shuō)明美國(guó)的二手房市場(chǎng)的活躍和房屋質(zhì)量的優(yōu)良性。而根據(jù)《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，我國(guó)城市家庭僅有13.94%采用抵押貸款方式購(gòu)房，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國(guó)。
六、居住成本占收入比：
（一）自住房屋有抵押貸款的家庭：
房屋每月支出平均值統(tǒng)計(jì)見圖7，支出超過(guò)家庭收入35%的比例見圖8。
50個(gè)州抵押貸款平均支出1596元/月，最高的新澤西州為2373元/月，其次加州為2345元/月，最低的西弗吉尼亞州為914元/月。支出超過(guò)家庭收入35%的最高的為加州，達(dá)到42.1%，其次為弗羅里達(dá)州和夏威夷州，分別為38.7%和38.1%，最低的是北達(dá)科他州，為14.6%，平均值為28.4%，也就是全國(guó)貸款購(gòu)房戶中有28.4%的家庭用于房屋上的開支超過(guò)家庭收入的35%。最高的加州有42.1%的貸款購(gòu)房戶在房屋上的支出超過(guò)家庭月收入的35%。
城市情況：平均支出超過(guò)3000元/月的僅有舊金山，為3163元/月。超過(guò)2500元/月的有二個(gè)城市：圣荷西及洛杉磯，分別為2911元/月和2600元/月，全部是加州的城市。最低的是德克薩斯州的厄爾巴索，僅為1093元/月，平均為1809元/月，高于全國(guó)平均數(shù)13.4%，相差并不明顯。支出超過(guò)家庭收入35%的前三位是洛杉磯、底特律和紐約，分別為49.9%、44.9%、42.3%，造成這種現(xiàn)象的主要原因是洛杉磯和紐約是由于高房?jī)r(jià)，而底特律則是由于低收入和高失業(yè)率，所占比例最低的是俄克拉何馬城，為21.0%，平均為34.1%，高于全國(guó)平均值5.7個(gè)百分點(diǎn)，這一方面說(shuō)明城市購(gòu)房的壓力較大，同時(shí)還由于城市的貧困人口比例和失業(yè)率高于全國(guó)平均數(shù)。
（二）租房情況：
租房平均月支出統(tǒng)計(jì)見圖9，支出超過(guò)家庭收入35%的比例見圖10。
全國(guó)平均租金最高的三個(gè)州為羅得島州、新澤西州和馬薩諸塞州，分別是1260元/月、1147元/月、1092元/月，最低的為路易斯安那州，僅為549元/月，平均值為868元/月，是貸款購(gòu)房支出平均值的54.4%。租房支出大于家庭收入35%的比例最的的3個(gè)州分別是康涅狄格州、新澤西州、羅得島州，分別為48.5%、45.7%、45.3%，最低的田納西州為28.9%，平均值為39.9%，比貸款購(gòu)房平均值高11.5個(gè)百分點(diǎn)，是其1.4倍，這說(shuō)明租房戶的平均收入低于貸款購(gòu)房戶。
城市情況：平均房租最高的3個(gè)城市分別是圣荷西、舊金山、圣地牙哥，全部是位于加州，分別是1339元/月、1328元/月、1259元/月，最低的為厄爾巴索（德克薩斯州），為620元/月，平均值為951元/月，比全國(guó)平均數(shù)高83元/月，相差并不明顯，但是與貸款購(gòu)房平均值相比，僅為貸款購(gòu)房的52.6%，說(shuō)明租房成本僅為貸款購(gòu)房支出的一半，這也從另一個(gè)方面說(shuō)明城市超過(guò)50%家庭是租房居住的原因。支出占收入比超過(guò)35%的三個(gè)城市為底特律、洛杉磯、費(fèi)城，分別是57.8%、49.0%、47.9%。最低的是舊金山，為36.0%。底特律最高仍然是由于該城市收入低、失業(yè)率和低于貧困線人口較高所致。舊金山雖然房?jī)r(jià)較高，租金也較高，但戶均年收入為7.13萬(wàn)元，為第二高收入城市，因此租金占收入比并不高。城市平均值為43.2%，高于貸款購(gòu)房戶9.1個(gè)百分點(diǎn)。
如果將貸款購(gòu)房、無(wú)貸款自住房和租房戶三者進(jìn)行加權(quán)平均，住房支出超過(guò)收入35%的，全國(guó)平均數(shù)為28.7%，城市為36.3%，城市的比例高于全國(guó)。
總體來(lái)看，住房開支仍然是美國(guó)家庭中最大的開支，特別是收入較低的租房戶，全國(guó)有2/5的租房戶在房屋上的開支超過(guò)家庭收入的35%。而城市中，有高達(dá)43.2%的租房戶房屋開支超過(guò)家庭收入的35%。而貸款購(gòu)房戶中約有1/3家庭房屋開支超過(guò)家庭收入的35%。
七、結(jié)語(yǔ)
作為當(dāng)今世界最發(fā)達(dá)的國(guó)家之一的美國(guó)，戶均收入超過(guò)5萬(wàn)美元，即使這樣，房屋支出仍然是家庭巨大的負(fù)擔(dān)，全國(guó)約有28.7%的家庭，城市約有36.3%的家庭房屋支出超過(guò)家庭收入的35%，而全國(guó)自住房抵押貸款率為67.9%，城市平均為71.3%，說(shuō)明購(gòu)買住房均超過(guò)2/3的家庭是通過(guò)抵押貸款方式實(shí)現(xiàn)。而目前收入水平和美國(guó)相差很大的我國(guó)，根據(jù)《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，城市貸款購(gòu)房?jī)H占13.94%，也是值得我們思考的。
全國(guó)平均空置率為12.15%，城市平均空置率為11.02%，均處于較低水平，而空置率超過(guò)15%的城市的房?jī)r(jià)處于較低水平，因此，在市場(chǎng)調(diào)節(jié)下，空置率是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因數(shù)，也是衡量房?jī)r(jià)泡沫的關(guān)鍵性指標(biāo)，這應(yīng)該引起我們特別關(guān)注。
房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比離散性很大，高低相差約5倍，不能較好的反映房?jī)r(jià)的合理性，因此，不能用房?jī)r(jià)收入比和房?jī)r(jià)租金比來(lái)衡量房?jī)r(jià)泡沫。
全國(guó)平均自有率65.1%，城市平均自有率僅為47.3%，紐約市僅為33.0%，說(shuō)明城市特別是特大城市，房屋自有率很低，絕大多數(shù)家庭為租房居住，因此在我國(guó)也應(yīng)該大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，不必追求每家都居住在自己的房屋。但是，根據(jù)《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，我國(guó)住房自有率已經(jīng)接近90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)發(fā)達(dá)的美國(guó)，這在還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平較低水平的中國(guó)，也屬于不正常的現(xiàn)象。
美國(guó)10年一次的人口普查耗費(fèi)大量人力物力，如2000年人口普查耗資達(dá)45億美元，取得了大量詳細(xì)的的數(shù)據(jù)，為各項(xiàng)政策的制定提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，避免了不同部門數(shù)據(jù)互相矛盾的現(xiàn)象。
參考文獻(xiàn)：
[1]U.S. Census Bureau . State & County QuickFacts. .
[2]甘犁等.中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告.2012.成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2012：67.
摘自環(huán)球資源（Global Sources）調(diào)查報(bào)告：
環(huán)球資源有關(guān)581家中國(guó)出口商的調(diào)查報(bào)告顯示，中國(guó)供應(yīng)商正積極加強(qiáng)向新興市場(chǎng)的出口，以應(yīng)對(duì)由債務(wù)危機(jī)引發(fā)歐洲市場(chǎng)出口訂單放緩的情況。
42%的受訪供應(yīng)商預(yù)期在未來(lái)數(shù)月將進(jìn)一步鞏固他們?cè)谀厦兰袄?、中東、非洲、東歐以及亞太地區(qū)的市場(chǎng)地位。此外，由于中國(guó)與多個(gè)亞洲地區(qū)和國(guó)家實(shí)行自由貿(mào)易協(xié)議，因此中國(guó)供應(yīng)商對(duì)亞洲市場(chǎng)的發(fā)展前景特別樂(lè)觀。受惠于中國(guó)政府推行的利好政策，國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)正不斷發(fā)展。因此，近20% 的受訪公司表示計(jì)劃加強(qiáng)他們?cè)趪?guó)內(nèi)市場(chǎng)的滲透率。
雖然歐洲將有可能陷入經(jīng)濟(jì)緊縮的態(tài)勢(shì)，中國(guó)供應(yīng)商對(duì)于2012年的出口預(yù)測(cè)仍保持審慎樂(lè)觀的態(tài)度。約29% 的受訪公司預(yù)計(jì)明年對(duì)歐洲的出口將會(huì)有所增長(zhǎng)，34% 的企業(yè)則認(rèn)為銷售會(huì)保持平穩(wěn)。然而，接近40% 的受訪供應(yīng)商預(yù)期對(duì)歐洲地區(qū)的出口量將進(jìn)一步下跌，跌幅將介乎10%至20%之間。盡管如此，歐洲依然是中國(guó)出口商的主要海外出口市場(chǎng)之一。
亞太區(qū)辦公樓租金上升
摘自高力國(guó)際的分析文章：
高力國(guó)際《2011年第三季度亞太區(qū)辦公樓市場(chǎng)概況》顯示，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求推動(dòng)上海優(yōu)質(zhì)辦公樓的平均租金在第三季度達(dá)到每天每平方米8元人民幣，同比上升14.1%，在亞太區(qū)內(nèi)排名從第二季度的第11位上升至第9位。同時(shí)，2011年新華道瓊斯國(guó)際金融中心發(fā)展指數(shù)也將上海排名為世界第六大金融中心，較2010年上升兩個(gè)排名。
從亞太區(qū)整體來(lái)看，雖然歐債危機(jī)深化及中國(guó)的整體增長(zhǎng)步伐放緩，但區(qū)內(nèi)辦公樓市場(chǎng)在本地企業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)支持下，預(yù)料短期內(nèi)整體需求仍可維持穩(wěn)定。2011年第三季，全球經(jīng)濟(jì)前景暗淡，跨國(guó)企業(yè)對(duì)辦公樓租賃需求減弱，但亞太區(qū)內(nèi)的本地企業(yè)仍積極擴(kuò)充，區(qū)內(nèi)各辦公樓市場(chǎng)的租金走勢(shì)各異，大中華地區(qū)辦公樓租金環(huán)比上升4.5%，比區(qū)內(nèi)整體平均增長(zhǎng)高出僅1.3%。
高力國(guó)際華東及西南區(qū)兼中國(guó)物業(yè)投資服務(wù)董事總經(jīng)理翁琳表示：“展望未來(lái)，亞太區(qū)內(nèi)資金持續(xù)流入及私人消費(fèi)能力將可支持整體辦公樓需求靠穩(wěn)，短期內(nèi)租金和售價(jià)橫向走，大部分城市的辦公樓成交量趨降，但中國(guó)本地投資者對(duì)市場(chǎng)的需求仍將持續(xù)?！?/p>
中國(guó)企業(yè)應(yīng)做更多努力
引自ACCA中國(guó)事務(wù)總監(jiān)梁淑屏的觀點(diǎn)：
ACCA（特許公認(rèn)會(huì)計(jì)師公會(huì)）進(jìn)入中國(guó)20多年，見證了中國(guó)對(duì)全球化的參與越來(lái)越深入，特別是在過(guò)去10年里，也就是中國(guó)加入世貿(mào)組織以后。不但眾多來(lái)自其他國(guó)家和地區(qū)的企業(yè)在中國(guó)落地生根，中國(guó)企業(yè)也不斷做大做強(qiáng)，走向海外，謀求跨國(guó)和全球的發(fā)展。隨著國(guó)內(nèi)企業(yè)越來(lái)越向國(guó)際靠攏，在全球化的背景下，中國(guó)企業(yè)也將面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。
ACCA最新的全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)調(diào)查顯示，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭已停止，中國(guó)也受到全球的影響。在動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中國(guó)企業(yè)或許需要比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手付出更多努力，以期獲得未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而財(cái)會(huì)金融行業(yè)中的初級(jí)從業(yè)者和從事專業(yè)技師工作的人員容易被IT等技術(shù)發(fā)展所取代，只有向企業(yè)家型、領(lǐng)航者型、風(fēng)險(xiǎn)管理型或既有廣博的商業(yè)知識(shí)又具特定方面專業(yè)的 IT 型人才轉(zhuǎn)變，才能獲得持續(xù)發(fā)展和更優(yōu)質(zhì)的職業(yè)機(jī)會(huì)。
微博實(shí)名資本放慢腳步
摘自清科研究中心分析師張亞男的文章
2011年12月16日，北京相關(guān)部門出臺(tái)《北京市微博客發(fā)展管理若干規(guī)定》，明確表示，微博推行“后臺(tái)實(shí)名，前臺(tái)自愿”的實(shí)名制形式，在中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)再次掀起波瀾。
據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至11月，中國(guó)社交網(wǎng)絡(luò)行業(yè)已經(jīng)披露的投資事件為28筆，披露金額的23筆投資案例金總額為4.82億美元，創(chuàng)歷年新高。拋開此項(xiàng)政策對(duì)中國(guó)微博整體環(huán)境及新浪公司的影響不談，僅從私募股權(quán)投資環(huán)節(jié)來(lái)看，政策出臺(tái)在一定程度上會(huì)減緩資本對(duì)中國(guó)社交網(wǎng)絡(luò)行業(yè)企業(yè)投資步伐。眾所周知，中國(guó)社交網(wǎng)絡(luò)的廣泛發(fā)展一定程度上得益于信息傳播的“無(wú)墻化”，盡管目前僅是區(qū)域化“設(shè)墻”，但也許未來(lái)會(huì)變成一種全國(guó)性舉措。實(shí)名制對(duì)社交網(wǎng)絡(luò)企業(yè)資質(zhì)提 出了更高的要求，從確保用戶信息安全到企業(yè)運(yùn)維層面都無(wú)形提升了行業(yè)進(jìn)入壁壘，對(duì)于中小型社交網(wǎng)絡(luò)企業(yè)而言，對(duì)資本的需求程度將提升。但是面對(duì)政策不確定性，資本將放慢腳步，這種不對(duì)等性或?qū)⒁齺?lái)中國(guó)社交網(wǎng)絡(luò)行業(yè)重新洗牌。
社交平臺(tái)彰顯規(guī)模價(jià)值
摘自艾瑞咨詢分析師鐘雯佳的報(bào)告：
從2011年5-10月的連續(xù)趨勢(shì)來(lái)看，社區(qū)交友服務(wù)整體已經(jīng)覆蓋了超過(guò)9成網(wǎng)民，近半年來(lái)月度覆蓋人數(shù)都維持在3.8億以上。這一用戶規(guī)模基本保持穩(wěn)定，每月環(huán)比僅有2%以內(nèi)的小幅波動(dòng)。憑借巨大且穩(wěn)定的用戶規(guī)模優(yōu)勢(shì)，社交平臺(tái)們被眾多營(yíng)銷者相中，用以向不同商家導(dǎo)入用戶。
電商網(wǎng)站在社交平臺(tái)上的推廣活動(dòng)層出不窮，而各種細(xì)分社交服務(wù)向電商輸送用戶的能力也有所差異。2011年10月一周的電商用戶來(lái)源數(shù)據(jù)顯示：與其它電商類型相比，C2C平臺(tái)通過(guò)社交平臺(tái)獲得的訪問(wèn)次數(shù)最多，其中微博和社區(qū)用戶的流量輸送效果更佳；B2C商城從各社交細(xì)分服務(wù)中直接獲得的用戶數(shù)量更趨平衡，但在直接跳轉(zhuǎn)的用戶總量上略有遜色；團(tuán)購(gòu)網(wǎng)站從微博用戶中得到的覆蓋人數(shù)和訪問(wèn)次數(shù)比C2C平臺(tái)多出近1倍，而在其他平臺(tái)上的推廣則表現(xiàn)平平。
不到50%的園區(qū)在運(yùn)營(yíng)
為反映全國(guó)物流園區(qū)地理分布狀況，調(diào)研組采用了國(guó)家“十一五”規(guī)劃中將全國(guó)劃分為經(jīng)濟(jì)區(qū)域的方法。即：東北經(jīng)濟(jì)區(qū)（遼寧、吉林、黑龍江），北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)（北京、天津、河北、山東），東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)（上海、江蘇、浙江），南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)（福建、廣東、海南），西南經(jīng)濟(jì)區(qū)（云南、貴州、四川、重慶、廣西），西北經(jīng)濟(jì)區(qū)（甘肅、青海、寧夏、、新疆），黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)（陜西、山西、河南、內(nèi)蒙古），長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)（湖北、湖南、江西、安徽）。
經(jīng)核實(shí)，全國(guó)各類物流園區(qū)共計(jì)754家。從物流園區(qū)的區(qū)域分布來(lái)看，長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)最多，為139家，然后依次是北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)128家、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)98家、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)93家、東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)93家、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)84家、西北經(jīng)濟(jì)區(qū)63家、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)56家。園區(qū)分布結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。如圖1所示。
物流園區(qū)地理分布的變化既受外在經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，又有園區(qū)自身調(diào)整的原因。2008年全球金融危機(jī)后，我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)、空間轉(zhuǎn)移速度加快。以紡織服裝出口業(yè)為例，為充分利用中西部地區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，東南沿海地區(qū)大量服裝生產(chǎn)企業(yè)開始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，客觀上對(duì)物流服務(wù)提出了新的需求。另外，經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)，服務(wù)創(chuàng)新速度較快，部分地方政府開始考慮園區(qū)發(fā)展的階段性特點(diǎn)，通過(guò)政策引導(dǎo)和市場(chǎng)機(jī)制，推進(jìn)物流園區(qū)的優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化整合、服務(wù)和價(jià)值提升，使得園區(qū)數(shù)量有所下降。
調(diào)查顯示，全國(guó)50%的物流園區(qū)尚未開發(fā)完。在全國(guó)754家物流園區(qū)中，運(yùn)營(yíng)的348家，占46%；在建的241家，占32%；規(guī)劃的165家，占22%。從各經(jīng)濟(jì)區(qū)域的物流園區(qū)實(shí)際狀態(tài)看，雖然長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量在全國(guó)躍居首位，但主要是由于其規(guī)劃園區(qū)數(shù)量眾多而導(dǎo)致的；西北經(jīng)濟(jì)區(qū)、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)園區(qū)數(shù)量增長(zhǎng)快，也主要表現(xiàn)為規(guī)劃園區(qū)數(shù)量較多。而形成鮮明對(duì)比的是，北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)、東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)走過(guò)了初級(jí)規(guī)劃階段，其運(yùn)營(yíng)園區(qū)數(shù)量明顯高于規(guī)劃和在建園區(qū)數(shù)量。
調(diào)查結(jié)果顯示，有50%的物流園區(qū)建設(shè)周期為1～3 年，11%的物流園區(qū)建設(shè)周期為1年以內(nèi)。
調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，增值服務(wù)發(fā)展較快。物流園區(qū)作為聯(lián)系產(chǎn)業(yè)鏈上下游的紐帶，是各項(xiàng)物流活動(dòng)開展的重要載體，通過(guò)產(chǎn)業(yè)的空間集聚、資源的有效整合、業(yè)務(wù)的流程優(yōu)化，在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升物流服務(wù)水平，提高土地集約化使用，減輕道路、環(huán)境和能源的壓力，加強(qiáng)物流市場(chǎng)管理，增加就業(yè)機(jī)會(huì)等方面發(fā)揮著重要作用。
調(diào)查顯示，我國(guó)物流園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)態(tài)勢(shì)明顯，正在從土地招商的初級(jí)階段向服務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的發(fā)展階段過(guò)渡。部分地方政府在園區(qū)建設(shè)方面開始由初期的規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向效益導(dǎo)向；部分城市調(diào)整了物流園區(qū)規(guī)劃，將規(guī)模小、分布散的物流園區(qū)重新整合為規(guī)模較大的物流園區(qū)。通過(guò)重組、共建等方式整合總量、優(yōu)化存量，由粗放式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型。
從全國(guó)來(lái)看，庫(kù)房/貨場(chǎng)租金、辦公樓租金仍然是物流園區(qū)的主要收入來(lái)源，排在前兩位；也有部分園區(qū)依靠土地增值、稅收優(yōu)惠、國(guó)家扶持資金等來(lái)提高收入?？上驳氖?，各種增值服務(wù)收入已經(jīng)開始成為物流園區(qū)重要的收入來(lái)源。如圖2所示。
調(diào)查顯示，物流園區(qū)發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展階段和水平具有明顯的關(guān)聯(lián)性。從地域來(lái)看，內(nèi)陸地區(qū)物流園區(qū)的發(fā)展還處于初創(chuàng)期，表現(xiàn)出明顯的土地招商特征，收入主要來(lái)源于庫(kù)房/貨場(chǎng)租金、辦公樓租金等。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，物流園區(qū)的發(fā)展表現(xiàn)出明顯的服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新特征，更多收入來(lái)源于產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)鏈延伸等增值服務(wù)，具有區(qū)域需求旺盛、功能定位明確、服務(wù)創(chuàng)新意識(shí)強(qiáng)、差異化運(yùn)營(yíng)明顯的特征。
綜合服務(wù)型園區(qū)占比高
依據(jù)交通條件布局，土地政策調(diào)節(jié)作用明顯。問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，多數(shù)園區(qū)依托交通要道和運(yùn)輸方式進(jìn)行布局。內(nèi)陸地區(qū)的物流園區(qū)多靠近高速公路和國(guó)道布局；工業(yè)園區(qū)已成為物流園區(qū)選址的重要考慮因素，反映出園區(qū)建設(shè)者對(duì)市場(chǎng)需求的關(guān)注。在被問(wèn)及物流園區(qū)吸引企業(yè)入駐的主要原因時(shí)，交通方便成為首選因素，其他依次是園區(qū)品牌好、配套設(shè)施齊全、服務(wù)質(zhì)量高、優(yōu)惠條件充分、方便交易、租金便宜等。如圖3所示。
從建設(shè)進(jìn)度來(lái)看，78%的園區(qū)建設(shè)能按計(jì)劃進(jìn)行；22%的園區(qū)建設(shè)出現(xiàn)滯后現(xiàn)象，主要原因是土地審批和資金問(wèn)題。從截至2011年底已建成面積進(jìn)度狀況看，100%完成規(guī)劃建設(shè)面積的園區(qū)比例僅為5%，園區(qū)建成面積在30%以下的比例占41%。
物流園區(qū)投資熱情高，開發(fā)投資主體多元化。調(diào)查顯示，我國(guó)物流園區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)投資熱情高、投資主體多元化特點(diǎn)。目前，我國(guó)在建、運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)多數(shù)由民營(yíng)企業(yè)、政府或國(guó)有企業(yè)作為投資主體建設(shè)，外資、合作投資占比較小。如圖4所示。
從投資來(lái)源來(lái)看，園區(qū)建設(shè)資金以自籌為主，其次是國(guó)內(nèi)貸款。根據(jù)近年來(lái)國(guó)際大型物流地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的情況，可以預(yù)見，未來(lái)幾年外資占比將會(huì)持續(xù)增加。調(diào)查結(jié)果顯示，從占地規(guī)模來(lái)看，物流園區(qū)占地以0.1～1平方公里（150畝～1500畝）居多，占46%。需要特別說(shuō)明的是，許多地方出于招商引資的需要，會(huì)有意無(wú)意地夸大園區(qū)占地面積。多數(shù)園區(qū)招商材料中講的所謂“規(guī)劃面積”，其實(shí)僅僅是個(gè)設(shè)想。按照目前的土地使用政策，這種設(shè)想的“規(guī)劃”很難實(shí)現(xiàn)，但極易給外界造成物流園區(qū)圈占土地的印象。
企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式受重視，綜合服務(wù)型園區(qū)占比高?，F(xiàn)實(shí)中，我國(guó)物流園區(qū)開發(fā)主要有三種方式：政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)；政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)；企業(yè)自主開發(fā)。調(diào)查結(jié)果顯示，政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)仍是目前物流園區(qū)開發(fā)的主導(dǎo)方式，占比都超過(guò)60%。
依據(jù)《物流園區(qū)分類與基本要求》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給出的物流園區(qū)類型，調(diào)查結(jié)果表明，綜合服務(wù)型物流園區(qū)數(shù)量最多，占69%；其余依次是商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)占15%，貨運(yùn)服務(wù)型物流園區(qū)占11%，生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)占5%。商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)近年來(lái)受到較多關(guān)注。如圖5所示。
物流園區(qū)集聚效應(yīng)在增強(qiáng)
企業(yè)自主管理為主流，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。調(diào)查結(jié)果顯示，物流園區(qū)管理主要以企業(yè)自主管理為主，占62%；由政府設(shè)立的管委會(huì)管理的占33%。這兩種方式成為目前物流園區(qū)管理的主要方式。從園區(qū)主要業(yè)務(wù)功能來(lái)看，雖然倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)功能仍占主導(dǎo)地位，但是加工、交易、轉(zhuǎn)運(yùn)、報(bào)關(guān)以及金融物流等服務(wù)發(fā)展迅速。如圖6所示。
園區(qū)商品流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出品種多、服務(wù)領(lǐng)域廣、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)。部分運(yùn)營(yíng)物流園區(qū)正在不斷尋求服務(wù)創(chuàng)新。例如，開始推動(dòng)基于產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)的服務(wù)創(chuàng)新，包括物流與商貿(mào)業(yè)、與制造業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展；基于產(chǎn)業(yè)融合的服務(wù)創(chuàng)新，包括物流與金融、物流與電子商務(wù)的服務(wù)融合；基于多式聯(lián)運(yùn)的服務(wù)創(chuàng)新，如保稅物流、口岸物流、國(guó)際物流的拓展服務(wù)。以新業(yè)態(tài)帶動(dòng)物流園區(qū)功能升級(jí)和服務(wù)提升的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。
園區(qū)布局網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，功能集聚特征明顯。在經(jīng)濟(jì)全球化、組織網(wǎng)絡(luò)化的背景下，物流園區(qū)的服務(wù)范圍逐漸擴(kuò)大，并通過(guò)貿(mào)易不斷向周邊區(qū)域輻射。通過(guò)跨區(qū)域合作，形成網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)體系，逐漸成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)對(duì)物流園區(qū)發(fā)展的必然要求。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化推進(jìn)，部分城市土地資源供求出現(xiàn)失衡，城市功能分區(qū)已經(jīng)成為城市土地優(yōu)化以及推進(jìn)城市化進(jìn)程的主要形式。物流園區(qū)的出現(xiàn)則是城市功能分區(qū)發(fā)展的具體體現(xiàn)，而物流資源空間集聚的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效應(yīng)又強(qiáng)化了物流園區(qū)建設(shè)的必要性，城市化規(guī)模擴(kuò)張將使物流園區(qū)的集聚效應(yīng)持續(xù)增強(qiáng)。部分地區(qū)形成了核心架構(gòu)輻射全省的大園區(qū)分布格局，呈現(xiàn)出明顯的集聚性業(yè)態(tài)。
［關(guān)鍵詞］貴州大學(xué) 出租房 調(diào)查研究
引言
2007年3月，受院里安排，我接手了04土地管理的《房地產(chǎn)投資分析》，這是新專業(yè)的新課，理論上的內(nèi)容不多，重在實(shí)踐性的操作分析。為提高同學(xué)們對(duì)實(shí)際問(wèn)題的分析能力，也為了更好地撰寫經(jīng)濟(jì)論文，以便為一年后的畢業(yè)論文設(shè)計(jì)打下良好基礎(chǔ)，在教學(xué)的第三周，我安排他們進(jìn)行了為期半個(gè)月的題為《貴州大學(xué)南北校區(qū)及其周邊出租房的學(xué)習(xí)實(shí)踐調(diào)查》，并在第五周進(jìn)行了一次課堂討論。在討論課上，同學(xué)們踴躍發(fā)言，氣氛活躍，調(diào)查報(bào)告也寫得非常細(xì)致，取得了良好的教學(xué)效果。下面是我作為科任老師撰寫的這次學(xué)習(xí)實(shí)踐的調(diào)查報(bào)告。
一、調(diào)查的方法與路徑等
此次調(diào)查以04土管全班同學(xué)為成員，采取自由分組進(jìn)行，大組七、八人，小組一、兩人不等。調(diào)查從了解該區(qū)域內(nèi)出租房的出租方和承租方的情況入手，通過(guò)收集相關(guān)資料數(shù)據(jù)，了解該地段租房市場(chǎng)的情況，研究出租房存在的問(wèn)題及其對(duì)策，并對(duì)該市場(chǎng)的健康發(fā)展提供參考意見。調(diào)查時(shí)間為兩周。調(diào)查地點(diǎn)為貴州大學(xué)北區(qū)校內(nèi)及其相鄰的新、老朝陽(yáng)村，南校區(qū)校內(nèi)及其相鄰的魚塘村。調(diào)查方法主要采用了抽樣法和問(wèn)卷法，同學(xué)們以求租者的身份對(duì)房東及承租者進(jìn)行了咨詢和走訪，獲得了大量的一手資料。
二、調(diào)查所取得的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)資料
跟省內(nèi)外的高校比起來(lái)，貴州大學(xué)及其周邊的“出租房”市場(chǎng)顯得同樣紅火。在北校區(qū)附近的新朝陽(yáng)村和南校區(qū)的魚塘村是“校園租戶族”們比較青睞的地方。
（一）出租房?jī)r(jià)格及其供給方情況
據(jù)了解，租房還分校內(nèi)、校外兩種，教職工宿舍是校內(nèi)出租房的主要供給來(lái)源。一些退休教師搬到外面，或一些考上研究生的老師去讀書，或老師換了新房，空置的房子均用來(lái)租給學(xué)生用，有些家庭收入較高但又住在貴陽(yáng)的老師往往在學(xué)校購(gòu)買第二套甚至第三套房子專門用來(lái)出租。北區(qū)房租單間在100～150元，套間在300～600元不等。也有的教職工出租自家的儲(chǔ)藏間以增加收入。由于價(jià)格不算貴，而且在校內(nèi)又能保證相對(duì)安全，這種出租房比較受學(xué)生歡迎。
校內(nèi)的租房大多配備衛(wèi)生間，單間10多平方米，租金要150元左右。房子出租出去，就由他們自己打理、負(fù)責(zé)，雙方互不干涉。有的學(xué)生租一兩個(gè)月，用于復(fù)習(xí)考試；有些學(xué)生租住長(zhǎng)達(dá)兩三年。租房者有的是單人租房，有的是合租，合租者有同性合租，也有男女合租，男女合租中10人中將近有三、四個(gè)是男女同居合租者，剩下得就是男女合租但不是同居者的情況。
校外就是學(xué)校周邊的民居，因?yàn)榫驮趯W(xué)校旁邊，這里的不少居民都靠租房給學(xué)生以增加收入。在貴大北區(qū)，有很多農(nóng)民的土地已被征用完畢，只能靠出租房屋維持其日常開銷。自從老朝陽(yáng)村的土地被大片征用后，這兩年，新朝陽(yáng)村一帶的房租還有看漲的趨勢(shì)。兩年前，一個(gè)帶獨(dú)立衛(wèi)生間的單間大概月租200元，但現(xiàn)在月租一般要250元～350元。
在價(jià)格方面，南北校區(qū)之間存在一定的差異，同等條件下，南校區(qū)的房屋價(jià)格要比北區(qū)低30到70元左右。
（二）租房需求方情況
租房的需求方來(lái)自如下幾方面：中青年教師、高年級(jí)本科生、研究生、自考生、擬參加各種資格考試的學(xué)生及校外人士、畢業(yè)不久仍滯留學(xué)校的學(xué)生、在校園周邊做生意的小商販、民工、外籍留學(xué)生和教師等。
（三）租房出現(xiàn)的一些社會(huì)新現(xiàn)象
1. 鐘點(diǎn)房與假日夫妻的出現(xiàn)
放假后，個(gè)別女生搬進(jìn)男生宿舍與男友“雙宿雙棲”，還自稱是“假日夫妻”，在宿舍里公然過(guò)起了同居生活。對(duì)于女生住進(jìn)男寢室的現(xiàn)象，在平時(shí)上課期間也發(fā)生過(guò)，當(dāng)放寒、暑假時(shí)，趁學(xué)校管理部門的老師休息，學(xué)生情侶們往往有恃無(wú)恐。
2．租房廣告五花八門
在高校周邊，一些貼滿野廣告的墻上、電線桿上形形的租房廣告大行其道，廣告底下常常被剪成類似于流蘇花邊的條狀，只要你信手撕一條，便可以得到聯(lián)系電話。
高校的校園廣告欄內(nèi)發(fā)現(xiàn)，盡管是暑假，但出租求租廣告依然不少，出租條件有的還相當(dāng)誘人，如“房子清幽、寬帶上網(wǎng)、獨(dú)立衛(wèi)生間只要350元”等字樣，一些學(xué)生宿舍樓內(nèi)也可以發(fā)現(xiàn)墻上貼著的一些小紙條，上面寫著“尋一文靜女孩同住，房租水電對(duì)半”這一類的小廣告。據(jù)一些假期沒(méi)有回家的學(xué)生介紹，每次到快開學(xué)時(shí)，這些小廣告就成為校園內(nèi)一道獨(dú)特的風(fēng)景線。
三、對(duì)調(diào)查結(jié)果相關(guān)情況的分析
（一）相似條件下北區(qū)出租房?jī)r(jià)格平均比南區(qū)高50元左右。究其原因主要來(lái)自于如下幾個(gè)方面：
（1）北區(qū)房屋有著良好的外在環(huán)境，房屋周圍有可供娛樂(lè)的網(wǎng)吧、迪廳、酒吧等場(chǎng)所，離區(qū)中心的距離較近，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，公交運(yùn)輸便利，基礎(chǔ)設(shè)施良好，人口密度大，社會(huì)治安好等等，相比之下南區(qū)情況要差許多，位置級(jí)差收益遠(yuǎn)不及北區(qū)，所以價(jià)格（租金）上遠(yuǎn)低于北區(qū)。
（2）從南北校區(qū)的學(xué)生構(gòu)成來(lái)看，北區(qū)學(xué)生是南區(qū)學(xué)生人數(shù)的兩倍左右；南區(qū)主要是大一新生，思想相對(duì)單純，其考研、交男女朋友等的租房需求尚未出現(xiàn)；南區(qū)主要為農(nóng)學(xué)、林學(xué)、動(dòng)科學(xué)等農(nóng)學(xué)學(xué)科，其生源主要來(lái)自于省內(nèi)的農(nóng)村地區(qū)，家庭收入有限，而北區(qū)多為熱門專業(yè)，如經(jīng)濟(jì)、管理、計(jì)算機(jī)等，外省學(xué)生比例大，學(xué)生家庭條件相對(duì)寬裕。
（3）從供給情況來(lái)看，北區(qū)位于花溪大道旁，土地供給有限，不利于住房擴(kuò)建，使供給受到一定限制。2004年位于老朝陽(yáng)村一帶的農(nóng)民自建房幾乎被貴大征用并拆毀完畢，其地段用來(lái)修建供貴大教師使用的經(jīng)濟(jì)適用房，由于各種原因，該批經(jīng)濟(jì)適用房直到現(xiàn)在仍有大量尚未交付使用。一方面農(nóng)民無(wú)地可建房，另一方面建好的房屋又未投入使用，導(dǎo)致供給與需求之間出現(xiàn)較大的缺口，北區(qū)租房?jī)r(jià)格上漲也就成為必然。相對(duì)而言，南區(qū)周圍土地空曠有利于農(nóng)民擴(kuò)建住房，加之許多農(nóng)民對(duì)租房情況認(rèn)識(shí)不足而盲目修建，此外，與北區(qū)同時(shí)啟動(dòng)的南區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房由于不存在扯皮問(wèn)題，其所建房屋都已投入使用，使得供給與需求之間并無(wú)缺口，因此南區(qū)的租房?jī)r(jià)格也就相對(duì)平緩。
（4）有許多從貴大畢業(yè)出去的學(xué)生，畢業(yè)后仍選擇學(xué)校周圍租房導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。貴陽(yáng)的房屋均價(jià)將近4000元每平方米，而貴陽(yáng)的收入水平又較低，對(duì)于剛剛畢業(yè)走入社會(huì)的這部分人來(lái)說(shuō)，不要說(shuō)買房，就是在市區(qū)租房都非常困難。因此他們自然而然就選擇了相對(duì)熟悉、交通便利、價(jià)格又能承受得起的學(xué)校及其周邊出租房，由于畢業(yè)生大多出自北區(qū)，因此北區(qū)也就成了他們的首選。
（二）房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展空間很大，但看不到政府的管理。
花溪是個(gè)山清水秀的地方，加之民院，貴州大學(xué)南、北校區(qū)的存在，使得花溪的房屋租賃越來(lái)越熱，隨著房?jī)r(jià)的一路上漲，將有越來(lái)越多的人選擇租房居住，花溪房屋租賃市場(chǎng)將具有相當(dāng)大的發(fā)展空間?？墒?，從花溪房屋租賃管理情況來(lái)看，看不到任何政府管理的痕跡。從校內(nèi)租房情況看，盡管學(xué)校明令禁止，但制度并沒(méi)有落實(shí)到位。農(nóng)民私房出租，通常是無(wú)照經(jīng)營(yíng)，學(xué)校教師公房出租，同樣也是無(wú)照經(jīng)營(yíng)。
四、學(xué)生租房的原因及其隱患
（一）租房原因分析
高校擴(kuò)招、生活水平提高、性格、學(xué)習(xí)（考研、考證等）、生活、經(jīng)商等是促進(jìn)校園租房市場(chǎng)火爆的原因。大學(xué)生外出租房是目前一個(gè)較為普遍的社會(huì)問(wèn)題，其根源在于大學(xué)生這段時(shí)間處于心理活動(dòng)活躍時(shí)期，心態(tài)很敏感，他們思想上強(qiáng)烈要求獨(dú)立，而且不喜歡受限制；集體生活有好處，但對(duì)于一部分獨(dú)立性特強(qiáng)的學(xué)生而言，除了不受限制之外，他們也有意識(shí)地認(rèn)為自己在宿舍里的活動(dòng)會(huì)影響他人，為了活動(dòng)更加自由，外出租房顯然就是一個(gè)很好的選擇了。而在外出租房的原因中，喜愛(ài)自由的學(xué)生偏多。
（二）學(xué)生租房存在的隱患
1．房東無(wú)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，安全得不到保證。無(wú)論是校外還是校內(nèi)的出租房，房東幾乎都沒(méi)有營(yíng)業(yè)執(zhí)照，有的只要聽說(shuō)是大學(xué)生連證件也不需要出示，只要按時(shí)交付租金即可。一些出租房不僅衛(wèi)生條件較差，而且房東安全意識(shí)淡薄，部分出租房連防盜門都沒(méi)有，由于居住人員較雜，消防安全方面也存在一定隱患。此外，校外的出租屋離學(xué)校教室都較遠(yuǎn)，無(wú)論是晚自修還是晚間有課，在回去的路上都十分地不安全。
2．學(xué)生自制力較差，難抵各種誘惑?，F(xiàn)代大學(xué)生同時(shí)面臨很多誘惑：戀愛(ài)、網(wǎng)絡(luò)、酒吧等等，實(shí)際上，大學(xué)生在校外租房引發(fā)的男女同居、酗酒、聚眾賭博等各種社會(huì)問(wèn)題一直是高校后勤管理最頭疼的事之一。
鐘點(diǎn)房、同居和發(fā)生性關(guān)系的含義差不多，基本上可以等同。像學(xué)校周邊的這些鐘點(diǎn)房，甚至還供應(yīng)避孕用品和黃色光盤，已成為助長(zhǎng)校園的溫床，有統(tǒng)計(jì)顯示，高校大學(xué)生已成為艾滋病的高危人群之一，其中原由是部分學(xué)生的造成，可以想象，我們的“天之驕子”在里面能干出什么好事?！扮婞c(diǎn)房”的泛濫不僅給許多大學(xué)生的身心健康帶來(lái)了不良影響，增加了高校管理的難度，同時(shí)也增加了社會(huì)的不穩(wěn)定因素。
3．同居所需要的花費(fèi)，比如租房子等，更加重家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
五、對(duì)貴州大學(xué)及其周邊租房市場(chǎng)的健康發(fā)展提供的參考意見
（一）建立一個(gè)完善的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)體系。在房屋租賃管理上，我們可借鑒深圳市的做法。即在國(guó)土局下設(shè)房屋租賃管理辦公室，負(fù)責(zé)全區(qū)房屋租賃的宏觀管理工作。按照行政區(qū)劃，設(shè)立區(qū)房屋租賃管理辦公室，在各街道辦事處和各鎮(zhèn)設(shè)立房屋租賃管理所，區(qū)租賃辦和各租賃所負(fù)責(zé)實(shí)施具體的房屋租賃管理工作。區(qū)租賃辦和租賃所構(gòu)成房屋租賃的二級(jí)管理系統(tǒng)。完善的機(jī)構(gòu)體系在組織和人員上為加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)管理提供有力的保障。
（二）建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)格體系。房屋租賃市場(chǎng)屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇，必須按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。因此應(yīng)將房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格放開，租價(jià)隨行就市，由租賃雙方根據(jù)市場(chǎng)情況自行議定。同時(shí)，為了指導(dǎo)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，須制定房屋租賃指導(dǎo)租金，定期予以公布，為租賃雙方當(dāng)事人確定租金水平提供價(jià)格參照。指導(dǎo)租金是以市場(chǎng)租金價(jià)格水平為依據(jù)，政府在進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測(cè)算方法，定期制定和公布的不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。指導(dǎo)租金的公布，對(duì)房屋租賃市場(chǎng)具有實(shí)際的意義，它既為租賃當(dāng)事人提供了一個(gè)價(jià)格參考，也為政府部門收繳稅款及管理費(fèi)，以及非商品房出租補(bǔ)交地價(jià)款提供了計(jì)價(jià)基數(shù)，避免了個(gè)別當(dāng)事人為規(guī)避稅費(fèi)而私下約定較低的合同價(jià)格。同時(shí)為司法機(jī)關(guān)裁決房地產(chǎn)糾紛提供了一個(gè)依據(jù)，對(duì)于房地產(chǎn)糾紛中各種已經(jīng)發(fā)生、或視同已經(jīng)發(fā)生的房屋租賃關(guān)系，在無(wú)法確定租金水平或當(dāng)事人約定的租金不符合法律規(guī)定時(shí)，司法機(jī)關(guān)便可依法采用指導(dǎo)租金計(jì)算。
（三）確立部門協(xié)作機(jī)制。出租屋管理不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的租賃市場(chǎng)管理，更是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)工程。經(jīng)營(yíng)性出租屋涉及工商注冊(cè)、稅務(wù)登記，居住性出租屋涉及承租人的戶籍管理、計(jì)生管理、治安管理等，單靠租賃管理部門的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對(duì)此，須采取部門協(xié)作的方式強(qiáng)化管理，并將其制度化，通過(guò)出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，明確工商、稅務(wù)、計(jì)生、公安等部門與房屋租賃管理部門的協(xié)作關(guān)系，要求各有關(guān)部門在辦理涉及有關(guān)出租屋的業(yè)務(wù)時(shí)，按規(guī)定必須認(rèn)真審查其是否持有房屋租賃管理部門核發(fā)的租賃許可證，嚴(yán)格按房屋租賃管理部門登記的租賃合同辦理，不得用于超出許可證核準(zhǔn)的范圍。同時(shí)，房屋租賃部門在進(jìn)行合同登記時(shí)，必須配合有關(guān)部門進(jìn)行計(jì)劃生育審查、暫住戶口登記、社會(huì)治安管理等工作。在具體工作中，采取租賃所與派出所“房戶合一”管理，租賃所、派出所和物業(yè)管理公司合作的“三位一體”管理，以及多部門聯(lián)合辦公管理，租賃部門代征租賃稅款等一系列行之有效的協(xié)作模式。
（四）學(xué)校應(yīng)加強(qiáng)管理和教育，將大學(xué)環(huán)境的整治列為系統(tǒng)工程，化堵為疏，做好備案
現(xiàn)代大學(xué)的環(huán)境是開放的，整治大學(xué)環(huán)境也是系統(tǒng)工程。筆者認(rèn)為，大學(xué)出現(xiàn)“鐘點(diǎn)房”現(xiàn)象有三點(diǎn)原因：一是由于學(xué)校管理混亂，制度形同虛設(shè)；二是部分大學(xué)生自身素質(zhì)不高，難抵各種社會(huì)誘惑；三是相關(guān)部門對(duì)出租房管理不善，讓違法經(jīng)營(yíng)者有機(jī)可乘。只有從以上三個(gè)方面入手，學(xué)校、學(xué)生與管理部門形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從源頭上、渠道上、終端上“各個(gè)擊破”，才能讓高?！扮婞c(diǎn)房”無(wú)處藏身。
另外，我們必須認(rèn)識(shí)到，任何被管理者都不是消極地適應(yīng)禁令，任憑禁令去調(diào)整自己的行為。他們具有能動(dòng)性和理性預(yù)期能力的。被管理者會(huì)不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，根據(jù)有關(guān)部門以往的所作所為，形成對(duì)政策行為的基本判斷，以尋求自己的最佳對(duì)策，避免自己的利益受到損害。一項(xiàng)政策，只有充分體現(xiàn)各方面的利益要求，才能獲得廣泛的支持和認(rèn)同，才能有效地穩(wěn)定地調(diào)節(jié)有關(guān)社會(huì)主體的社會(huì)行為，實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效果。
（五）學(xué)生應(yīng)加強(qiáng)自律
學(xué)生在校的生活主要取決于學(xué)生的自覺(jué)、自控?，F(xiàn)在的大學(xué)生基本已步入成年，要學(xué)會(huì)對(duì)自己的所作所為負(fù)責(zé)。學(xué)校管理不可能事無(wú)巨細(xì)、面面俱到。作為成年人的大學(xué)生更應(yīng)樹立自我保護(hù)意識(shí)和自我約束能力，要有充分的責(zé)任意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?，F(xiàn)代大學(xué)生一方面面臨很多誘惑：戀愛(ài)、網(wǎng)絡(luò)、酒吧等等，而另一方面又面臨著很大的壓力：學(xué)習(xí)、生活、就業(yè)等，應(yīng)自覺(jué)抵制誘惑并投入更多的精力在學(xué)習(xí)、積累上。學(xué)生在大學(xué)階段的主要任務(wù)還是學(xué)習(xí)，住在校外自由度太大，自律性差的學(xué)生就很容易迷失。在學(xué)生時(shí)代過(guò)集體生活還是有好處的，至少在與寢室同學(xué)的交往中能學(xué)會(huì)許多待人處事的道理?，F(xiàn)代大學(xué)生中有許多都是獨(dú)生子女，家庭條件比較好，從小自主能力較差，朋友也較少，如果能在大學(xué)四年多幾個(gè)親密接觸的好知己，何樂(lè)而不為。大學(xué)生是一個(gè)處于半成熟階段的特殊群體，而大學(xué)是一個(gè)規(guī)范性的管理機(jī)構(gòu)，不是一般的業(yè)余培訓(xùn)班，大學(xué)生既然選擇到大學(xué)里來(lái)念書，就應(yīng)該遵守這個(gè)組織機(jī)構(gòu)的規(guī)則。此外，大學(xué)生還不能算是社會(huì)人，還沒(méi)有足夠的能力或者說(shuō)權(quán)利選擇自己的所謂“生活方式”。既然學(xué)生到學(xué)校里來(lái)學(xué)習(xí)，和學(xué)校之間就是“法權(quán)”關(guān)系，學(xué)校要對(duì)學(xué)生的安全等負(fù)責(zé)，是要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)的。因此，學(xué)生沒(méi)有理由以什么“人性化”等為借口提出各種過(guò)分的要求，不能因?yàn)椤叭诵曰?，學(xué)生就可以夜間玩樂(lè)、白天打瞌睡、遲到、玩電腦……每個(gè)年齡段都有一個(gè)生活的主題，學(xué)生對(duì)此要正確認(rèn)識(shí)。應(yīng)該多呆在校園里，感受大學(xué)的氛圍，接觸大學(xué)的信息，過(guò)上真正的大學(xué)生活。
參考文獻(xiàn)：
［1］禁止大學(xué)生校外租房引熱議.貴陽(yáng)晚報(bào)，2007-7-17.
【關(guān)鍵詞】 公允價(jià)值； 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值計(jì)量模式
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在企業(yè)實(shí)務(wù)操作中早已有所涉及，但我國(guó)企業(yè)很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)并沒(méi)有對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)核算，而是與一般的固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)一樣進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和披露。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的規(guī)模越來(lái)越大，財(cái)政部于2004年5月頒布了《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答（四）》的通知，其中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行了單獨(dú)的解釋。之后于2005年頒布了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的征求意見稿。該征求意見稿是我國(guó)首次將公允價(jià)值引入到非金融資產(chǎn)，并于2006年正式頒布《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量在符合條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。新準(zhǔn)則于2007年1月1日率先在上市公司中開始實(shí)施。
自新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則頒布并開始實(shí)施后，截止到2010年末，我國(guó)滬深兩市上市公司中，有投資性房地產(chǎn)的公司為六百多家，這些公司絕大部分對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，而采取公允價(jià)值模式計(jì)量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考慮準(zhǔn)則中規(guī)定的一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，公允價(jià)值的變動(dòng)會(huì)使企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生波動(dòng)，而且不能再轉(zhuǎn)為成本模式外，最重要的一點(diǎn)就是公允價(jià)值的確認(rèn)存在一定的難度。
投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的核心問(wèn)題是公允價(jià)值的確定。我國(guó)現(xiàn)在對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法主要有三種，一是專業(yè)評(píng)估；二是參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；三是對(duì)第三方調(diào)查報(bào)告的分析。每種確定方法有其自身的優(yōu)點(diǎn)和不足。目前，從采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司披露的情況來(lái)看，大部分采用的是專業(yè)評(píng)估的方法，也有少數(shù)企業(yè)采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法或者第三方調(diào)查報(bào)告的方法。
一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)方法案例分析
眾所周知，公允價(jià)值計(jì)量可以更客觀地反映企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，公允價(jià)值計(jì)量的范圍已經(jīng)從金融資產(chǎn)擴(kuò)展到了非金融資產(chǎn)，公允價(jià)值計(jì)量能為會(huì)計(jì)報(bào)告的使用者提供更客觀的信息，但我國(guó)上市公司中采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的情況還不是很普遍，對(duì)于不多的采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的上市公司，本文選取有代表性的企業(yè)，來(lái)分析其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)方法。
（一）專業(yè)評(píng)估方法確定公允價(jià)值
所謂專業(yè)評(píng)估方法就是指企業(yè)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。采取專業(yè)評(píng)估的方法要點(diǎn)有兩個(gè)，其一，存在活躍的市場(chǎng)。其二，有獨(dú)立成熟的評(píng)估機(jī)構(gòu)。由專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。但是也為企業(yè)進(jìn)行人為操縱利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)，如企業(yè)與評(píng)估機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)虛增資產(chǎn)等，比較容易發(fā)生惡意地會(huì)計(jì)職業(yè)判斷情況。所以采取專業(yè)評(píng)估的方法，對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估師的要求很高，評(píng)估師應(yīng)該做到恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)和能力，承擔(dān)相應(yīng)的審計(jì)任務(wù)等等。采用專業(yè)評(píng)估方法確定公允價(jià)值的代表企業(yè)是中國(guó)銀行。
中國(guó)銀行始建于1912年，至今已有近百年的歷史，在這漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程中，中國(guó)銀行已經(jīng)成為一個(gè)中國(guó)國(guó)際化和多元化程度較高的銀行。自2007年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則率先在上市公司使用后，中國(guó)銀行決定采取公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，并且中國(guó)銀行采用專業(yè)評(píng)估方法確定公允價(jià)值，即由獨(dú)立的評(píng)估師根據(jù)公開市場(chǎng)價(jià)格定期進(jìn)行評(píng)估。2007年12月31日，中國(guó)銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為99.86億元，主要由中銀香港控股子公司持有，所占比例達(dá)到中國(guó)銀行集團(tuán)所有投資性房地產(chǎn)的75.57%。2007年底是由第一太平戴維斯有限公司完成投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值確定。當(dāng)年投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值模式計(jì)量增加了20.7億元的利潤(rùn)。截至2010年12月31日，中國(guó)銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值已達(dá)到138.39億元，仍主要由第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問(wèn)有限公司和萊坊測(cè)計(jì)師行有限公司根據(jù)公開市值計(jì)算而確定。
中國(guó)銀行是最早使用公允價(jià)值模式計(jì)量的公司之一，它對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定的方法為專業(yè)評(píng)估方法。中國(guó)銀行采取專業(yè)評(píng)估的方法，是因?yàn)槠渫顿Y性房地產(chǎn)主要分布在香港地區(qū)，這里相應(yīng)的市場(chǎng)比較活躍，評(píng)估機(jī)構(gòu)較為發(fā)達(dá)，采取專業(yè)評(píng)估方法比較合適。
（二）參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法確定公允價(jià)值
參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法是指公司董事會(huì)參照活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、活躍市場(chǎng)上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格以及其他相關(guān)的信息，對(duì)公司投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理判斷。采用參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法確定公允價(jià)值的代表企業(yè)是山東勝利股份有限公司。
山東勝利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳證券交易所掛牌上市，公司涉及了生物、農(nóng)化、塑膠、地產(chǎn)與投資等多方面領(lǐng)域，是山東政府重點(diǎn)扶持的骨干企業(yè)。新準(zhǔn)則頒布后，山東股份有限公司對(duì)于投資性房地產(chǎn)采取了公允價(jià)值計(jì)量模式，2010年年報(bào)報(bào)出后，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的分析，2010年12月31日山東勝利股份有限公司擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為63 584 528.1元，由于公允價(jià)值的變動(dòng)增加當(dāng)期利潤(rùn)8 138 802.1元，并且勝利股份采用參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法，進(jìn)行公允價(jià)值的確定。因?yàn)樯綎|勝利股份有限公司的投資性房地產(chǎn)所在地為青島?？?，有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，所以勝利股份是在充分考慮當(dāng)?shù)鼗钴S房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的市場(chǎng)價(jià)格下確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值的。
雖然參考同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法取得的公允價(jià)值相對(duì)來(lái)說(shuō)更接近實(shí)際，而且容易取得，該方法要求所在地一定要存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，但同時(shí)存在著弊端，例如同類或類似的房地產(chǎn)的公允價(jià)值又是如何確定的？所確定的公允價(jià)值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方調(diào)查報(bào)告的方法確定公允價(jià)值
所謂第三方調(diào)查報(bào)告是指以獨(dú)立的市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)公司定期向非特定對(duì)象以刊物的形式公開的各類房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研價(jià)格或價(jià)格變動(dòng)幅度作為確定公允價(jià)值的指導(dǎo)依據(jù)。這種方法比較客觀，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公司的數(shù)據(jù)不是特定面向一家公司，所以擁有投資性房地產(chǎn)的公司與確定公允價(jià)值的一方相互關(guān)聯(lián)較少，從而提高公允價(jià)值確定的客觀性。而這種確定依據(jù)的不足之處在于公允價(jià)值是完全由第三方調(diào)查得出的，使用者對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)公司是通過(guò)怎樣的調(diào)查方法獲取的公允價(jià)值并不清楚，所以難以確定公允價(jià)值是否準(zhǔn)確。采取第三方調(diào)查報(bào)告的方法確定公允價(jià)值的代表企業(yè)是天津津?yàn)I發(fā)展有限公司。
天津津?yàn)I發(fā)展有限公司成立于1998年，是天津?yàn)I海地區(qū)首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司，并于1999年4月在深圳證券交易所掛牌上市，目前注冊(cè)資本為1 617 272.22萬(wàn)元。津?yàn)I公司確立了以工業(yè)房地產(chǎn)為基礎(chǔ)、以商業(yè)和民用房地產(chǎn)為重點(diǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。津?yàn)I發(fā)展集團(tuán)截至2010年12月31日，擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為757 129 292元，占非流動(dòng)資產(chǎn)的67.5%。自2007年使用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量以來(lái)，津?yàn)I發(fā)展確定公允價(jià)值的主要依據(jù)為采用第三方的調(diào)查報(bào)告。天津津?yàn)I發(fā)展有限公司所處的天津市有著活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并有獨(dú)立成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)公司。
因?yàn)榈谌秸{(diào)查報(bào)告不受利益方控制，具有相對(duì)獨(dú)立性，所以其提供的公允價(jià)值更客觀公正。采取第三方調(diào)查報(bào)告的方法確定公允價(jià)值更符合實(shí)際。但出具調(diào)查報(bào)告方需要高素質(zhì)的專業(yè)人才，有時(shí)候其獨(dú)立性會(huì)受到利益方的影響。
二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)方法的比較分析
從上面的案例可以看出，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法有其優(yōu)缺點(diǎn)及適用范圍，具體如表1。
通過(guò)對(duì)比分析不難看出，三種確定方法各有優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，但是有一個(gè)共同的特點(diǎn)都是需要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，這與我國(guó)采取公允價(jià)值所持有的謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，只有符合這樣的條件才可以使用公允價(jià)值模式計(jì)量。所以在我國(guó)目前的情況下，企業(yè)可以依據(jù)公司所在地的優(yōu)勢(shì)，采取不同的確定依據(jù)。例如，公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并在此基礎(chǔ)上有獨(dú)立完善的評(píng)估機(jī)構(gòu)，評(píng)估獲取的公允價(jià)值比較有保證，這種情況下采取專業(yè)評(píng)估確定依據(jù)獲取的公允價(jià)值更加可靠。如果公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，但沒(méi)有成熟的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，則采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定公允價(jià)值比較合適。
三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確認(rèn)方法的改進(jìn)建議
通過(guò)對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)目前主要采取的三種公允價(jià)值確定方法的分析，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)方法應(yīng)該做如下改進(jìn)。
首先，建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，提高資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)能力。通過(guò)對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的現(xiàn)狀分析可以看出，大部分的企業(yè)是通過(guò)聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。這樣做可以便捷地得到準(zhǔn)確的公允價(jià)值。所以建立完善的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，提高資產(chǎn)評(píng)估師的能力就至關(guān)重要。我國(guó)目前還比較缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的評(píng)估人才。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加大力度建設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)專業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德方面的培訓(xùn)，并制定相應(yīng)的評(píng)估準(zhǔn)則，使具體的評(píng)估行為有據(jù)可依，加強(qiáng)規(guī)范。
其次，加強(qiáng)市場(chǎng)化建設(shè)。這三種確定方法中，采取同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是最公允的，也是以后要大力加強(qiáng)的發(fā)展方向。公允價(jià)值的獲取依賴公平、成熟的市場(chǎng)。所以，加強(qiáng)市場(chǎng)化建設(shè)有助于獲取準(zhǔn)確的公允價(jià)值，同時(shí)可以降低企業(yè)利用公允價(jià)值操縱利潤(rùn)的空間，使取得的公允價(jià)值更有保證。
最后，設(shè)立專門的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息官方機(jī)構(gòu)。國(guó)家設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)，收集并定期各地的房地產(chǎn)交易信息，讓房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的獲取更容易、更直接、更公允。企業(yè)獲取信息相對(duì)容易，采用公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)會(huì)隨之增加，其提供的會(huì)計(jì)信息更為相關(guān)可靠。為會(huì)計(jì)信息的使用者作出正確的決策提供可靠的依據(jù)。
總之，如果能夠準(zhǔn)確地確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式就能客觀地反映企業(yè)投資房地產(chǎn)的價(jià)值，企業(yè)就能為投資者提供更客觀的會(huì)計(jì)信息。
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（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。
二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。
三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬(wàn)元，其中：直管住宅實(shí)收1086萬(wàn)元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬(wàn)元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收108萬(wàn)元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬(wàn)元。
3、房屋修繕工作。一是2008年2月份組織召開房屋修繕工作會(huì)議，明確2008年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《2008年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問(wèn)共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過(guò)排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。
二是制定了《沈陽(yáng)市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬(wàn)平方米，竣工量達(dá)60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來(lái)我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽(yáng)市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺(tái)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來(lái)，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
一、我國(guó)未來(lái)迫切需要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)
1.存量住房時(shí)代租賃需求迅速增加
我國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均擁有的產(chǎn)權(quán)住房，已從2008年的0.8套/戶增長(zhǎng)到目前的1.1套/戶。如果考慮到小產(chǎn)權(quán)房、自建房、單位周轉(zhuǎn)房、軍產(chǎn)住房等，實(shí)際住房擁有更樂(lè)觀。因此，在“去庫(kù)存”、降低經(jīng)濟(jì)和財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)的依賴、城鎮(zhèn)化進(jìn)入中速增長(zhǎng)的大背景下，我國(guó)城鎮(zhèn)整體上已經(jīng)進(jìn)入了存量住房的時(shí)代。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，在存量住房時(shí)代，一個(gè)很大的特征就是，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期減弱、住房自有率高企，存量房交易和租賃占比明顯上升。特別在我國(guó)，居民買房置業(yè)之所以非常盛行和超前，就在于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的資產(chǎn)收益，以及房屋增值給居民家庭帶來(lái)的社會(huì)保障效應(yīng)。一旦房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱或沒(méi)有了，多數(shù)居民不會(huì)以“舉祖孫三代之力”來(lái)買房，而且買房也不會(huì)超前了。由此，租房的比例也會(huì)明顯上升。
2.大城市租賃市場(chǎng)已成規(guī)模
目前，我國(guó)率先進(jìn)入存量住房時(shí)代的超大城市，租賃住房人群占比已超過(guò)居住自有住房人群的占比。目前，深圳實(shí)際管理的2000萬(wàn)人口中，70%長(zhǎng)期選擇租賃住房，甚至包括很多人才和創(chuàng)業(yè)人群。2014年58同城研究院的《北京租房行業(yè)研究報(bào)告》顯示，北京每天約有20萬(wàn)人在租房（15萬(wàn)人整租、5萬(wàn)人合租）。
總結(jié)一下，目前大城市租房的主要有三類人群，一類是“剛需”買房前的租房，另一類無(wú)法支付高房?jī)r(jià)而長(zhǎng)期租房的白領(lǐng)（諸如“北漂”），最后一類就是農(nóng)民工。目前，全國(guó)近2.7億農(nóng)民工，在就業(yè)地城市買房的比例不足1%，除了職工宿舍、簡(jiǎn)易工棚外，超過(guò)80%的人選擇租房。
在住房存量時(shí)代，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱，住房租賃人群會(huì)增加，國(guó)際大城市租賃家庭占比一般在50%-75%。同時(shí)，在大城市業(yè)已居高的房?jī)r(jià)水平下，畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人群、新市民等多數(shù)被迫選擇租房。此外，未來(lái)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)，在于以農(nóng)民工為主的人口“市民化”，這部分人群多數(shù)就業(yè)于建筑業(yè)、家政、環(huán)衛(wèi)等，收入水平較低，絕大部分租房已成為不得已的選擇。
3.“新市民”將是未來(lái)租賃市場(chǎng)的主體
根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)《2013年的中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，我國(guó)農(nóng)民工家庭平均凈資產(chǎn)28萬(wàn)元，除去17.6萬(wàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)后，剩余資產(chǎn)12.8萬(wàn)，尚不及14.1萬(wàn)首付（按照全國(guó)三四線城市平均房?jī)r(jià)4700元/每平方米假設(shè)的100平方米商品房3成首付），而最具流動(dòng)性的金融資產(chǎn)（包括儲(chǔ)蓄）僅2.4萬(wàn)元。因此，我國(guó)大部分農(nóng)民工家庭不具備城鎮(zhèn)購(gòu)房支付能力，即便未來(lái)他們成為了“新市民”，絕大多數(shù)還會(huì)選擇租房。
國(guó)家人口和計(jì)劃生育委員會(huì)的《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2014》顯示，截止到2013年，全國(guó)流動(dòng)人口已達(dá)2.45億，占城鎮(zhèn)常住人口的40%。其中，超過(guò)77%為“80后”，72%的流動(dòng)人口通過(guò)租房居住，主要是以租住小產(chǎn)權(quán)房為主。這部分人群中的80%集中在前十大城市，而一線城市就集中了近1億人口。綜上所述，未來(lái)我國(guó)各大城市住房租賃需求將非常龐大，租賃市場(chǎng)已成為與商品房銷售市場(chǎng)并駕齊驅(qū)、同等重要的一個(gè)部分。由此，規(guī)范和發(fā)展租賃市場(chǎng)，也成為未來(lái)行業(yè)管理的新主題之一。
二、目前住房租賃市場(chǎng)秩序有待規(guī)范
長(zhǎng)期以來(lái)，無(wú)論是行業(yè)主管部門，還是統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)，關(guān)注的重點(diǎn)是房屋開發(fā)和銷售市場(chǎng)，而租賃市場(chǎng)一直處于無(wú)規(guī)范、無(wú)管理、無(wú)數(shù)據(jù)的“野蠻生長(zhǎng)”態(tài)勢(shì)。除了國(guó)家及各地統(tǒng)計(jì)局在計(jì)算CPI時(shí)會(huì)公布租金價(jià)格指數(shù)外，目前關(guān)于實(shí)際租金價(jià)格（每月每平方米租金水平）并無(wú)權(quán)威數(shù)據(jù)。
而且，盡管有大大小小的房屋中介為租賃雙方提供租房和出租信息的對(duì)接服務(wù)，但各地房地產(chǎn)管理部門對(duì)房屋中介的管理嚴(yán)重不足、滯后，行業(yè)社會(huì)組織――經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)自治管理還沒(méi)有建立起來(lái)。同時(shí)，中介準(zhǔn)入門檻低、行業(yè)也無(wú)服務(wù)和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，加上租賃收費(fèi)遠(yuǎn)低于銷售收費(fèi)，中介服務(wù)的質(zhì)量比較低。
因此，承租者（租客）找房子的成本很高，虛假房源信息泛濫。而對(duì)出租者（房東）來(lái)講，由于政府監(jiān)管、行業(yè)自律缺失，出租房子的權(quán)益保障（比如家具保養(yǎng)、衛(wèi)生環(huán)境、按時(shí)交租等）也不到位，導(dǎo)致房子拿來(lái)出租時(shí)，房東往往不配備家具，或者配置很差的家具。另外，管理缺失也造成租客權(quán)益無(wú)法保障，如房東隨意漲租金，或隨意驅(qū)逐，租客沒(méi)有歸屬感。由此，租賃市場(chǎng)供應(yīng)陷入“劣幣驅(qū)逐良幣”，租客和房東相互不信任，甚至故意侵犯對(duì)方權(quán)益，租房成為“退而求其次”或短期的選擇。由此，租賃市場(chǎng)也無(wú)法規(guī)范和成長(zhǎng)起來(lái)。
三、發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃的必然性及當(dāng)前存在的問(wèn)題
適應(yīng)存量住房時(shí)代、新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中龐大的住房租賃需求，除了要補(bǔ)缺監(jiān)管缺失，培育行業(yè)自律，改變無(wú)監(jiān)管、無(wú)自律狀態(tài)下私人“散租”主導(dǎo)，違規(guī)現(xiàn)象層出不窮，租賃雙方權(quán)益得不到保障的現(xiàn)狀外，壯大機(jī)構(gòu)租賃的占比，發(fā)展機(jī)構(gòu)規(guī)?；?、專業(yè)化的租賃經(jīng)營(yíng)，將成為行業(yè)變革的重要方向。全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，城市（鎮(zhèn)）89.5%的可出租房屋來(lái)自私人出租住宅。但是，在許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。
德國(guó)之所以租賃住房家庭占比超過(guò)50%，高居全球第一，與其機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展成熟關(guān)系密切。2011年，德國(guó)租賃市場(chǎng)中，私人租賃部門擁有住房1410萬(wàn)套，其中機(jī)構(gòu)租賃就擁有410萬(wàn)套，約占私人租賃的30%。同時(shí)，私人租賃和公共租賃密切合作，私人租賃在一定時(shí)期內(nèi)接受政府租賃管理，即租金管制、享受政府補(bǔ)貼、轉(zhuǎn)入限制等。這樣，在機(jī)構(gòu)租賃和公共租賃的配合下，整個(gè)租賃市場(chǎng)非常受歡迎。
目前，機(jī)構(gòu)規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)發(fā)展有幾大阻礙。
首先，全國(guó)主要城市租售比（每平方米月租金與每平方米售價(jià)之比）達(dá)到250倍左右，重點(diǎn)城市高達(dá)600-800倍。在社會(huì)平均收益率可以達(dá)到4%左右的情況下，投資租賃房屋的收益太低、投資回收期太長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新房開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，開發(fā)商投資和開展規(guī)?；?、專業(yè)化租賃并無(wú)積極性。
其次，企業(yè)自有或收購(gòu)房屋占用資金體量太大，而租金收益偏低，投資期限錯(cuò)配嚴(yán)重，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出，加上資產(chǎn)證券化或房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）滯后，當(dāng)前不具備企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境。
再次，目前私人“散租”規(guī)避房產(chǎn)稅等稅費(fèi)后，尚可實(shí)現(xiàn)2%-4%的租金回報(bào)率，機(jī)構(gòu)介入的話，必然面臨房產(chǎn)稅（租金收入的12%）、企業(yè)所得稅等，機(jī)構(gòu)規(guī)?；赓U的成本收益更加不匹配。
最后，租賃提供的是“軟服務(wù)”，相比房屋開發(fā)和銷售單純提供實(shí)物房屋來(lái)說(shuō)，交易的環(huán)節(jié)多、成本高。在信用體系不完善和失信成本低，租賃市場(chǎng)問(wèn)題重重的情況下，租賃企業(yè)的收益更難保障。
四、房屋銀行是發(fā)展機(jī)構(gòu)住房租賃的切入點(diǎn)
筆者認(rèn)為，未來(lái)發(fā)展機(jī)構(gòu)規(guī)?；I(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)，可行的切入點(diǎn)是房屋銀行，即由房屋所有人將房屋的使用權(quán)以定期方式，全權(quán)委托房屋租賃公司，由后者負(fù)責(zé)招租、出租及管理（家具配備、維修、協(xié)同物業(yè)管理）。為避免隨意轉(zhuǎn)租、攜款潛逃、侵害租賃雙方權(quán)益，可由行業(yè)管理部門牽頭制定管理標(biāo)準(zhǔn)，并協(xié)調(diào)協(xié)會(huì)、市場(chǎng)管理部門，加強(qiáng)對(duì)房屋銀行管理、投訴受理等。
電電公會(huì)今年還將推動(dòng)臺(tái)灣電子業(yè)“南進(jìn)策略”，率臺(tái)資電子廠前往印度、印度尼西亞、越南等其他生產(chǎn)成本更廉價(jià)的地區(qū)。
臨近端午節(jié)，重慶臺(tái)企協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃錦勛開始籌備回臺(tái)事宜。每年這個(gè)時(shí)候，海基會(huì)都會(huì)組織聯(lián)誼會(huì)，邀請(qǐng)大陸臺(tái)商參加。
“近兩三年來(lái)，吸引臺(tái)商回流一直是這個(gè)聯(lián)誼會(huì)的重要主題，今年也不例外。”黃錦勛對(duì)《望東方周刊》表示。2009年6月2日，在海基會(huì)的組織下，黃錦勛就曾參觀臺(tái)北港與貨運(yùn)碼頭建設(shè)，并到新竹訪問(wèn)了工業(yè)技術(shù)研究院?！罢秃；鶗?huì)希望我們看到現(xiàn)在臺(tái)灣在經(jīng)貿(mào)建設(shè)方面的成就以及投資環(huán)境，為臺(tái)商規(guī)劃回臺(tái)投資及轉(zhuǎn)型作參考?！?/p>
今年，“吸引臺(tái)商回流”已成為端午節(jié)的強(qiáng)檔項(xiàng)目單列出來(lái)。由臺(tái)灣“經(jīng)濟(jì)部”召集舉辦的“2010臺(tái)商回臺(tái)投資高峰會(huì)”，已有300多家大陸臺(tái)商報(bào)名參加。
幾年來(lái)，臺(tái)灣在吸引臺(tái)商回流方面不遺余力，而今年則借大陸加薪潮之勢(shì)，以鴻海意欲返臺(tái)建廠為契機(jī)，加大了召喚臺(tái)商回臺(tái)投資的力度。
臺(tái)灣“經(jīng)濟(jì)部”最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月臺(tái)商返臺(tái)投資221億元新臺(tái)幣(下同)，預(yù)估今年臺(tái)商回臺(tái)投資可達(dá)新臺(tái)幣400億元。而這個(gè)數(shù)字在2007～2009年間分別為新臺(tái)幣141億元、204億元、362億元?！敖?jīng)濟(jì)部”因此稱“臺(tái)商回流是近兩三年來(lái)的趨勢(shì)”。
島內(nèi)熱召
早在2006年，臺(tái)商外流，產(chǎn)業(yè)和人才日趨“空洞化”的狀況引起臺(tái)灣政府部門的討論。2006年9月，臺(tái)灣“經(jīng)濟(jì)部”成立“促進(jìn)臺(tái)商回臺(tái)灣投資專案小組”，又成立了“臺(tái)商回臺(tái)投資服務(wù)辦公室”，專門協(xié)助有意回臺(tái)投資的臺(tái)商協(xié)調(diào)政府資源、尋找廠房、介紹投資機(jī)會(huì)及提供投資優(yōu)惠方案與升級(jí)轉(zhuǎn)型的咨詢輔導(dǎo)等。
與之相伴的是一系列具體的政策優(yōu)惠措施。
據(jù)中國(guó)社科院臺(tái)灣研究所研究員王建民介紹，在土地方面，臺(tái)灣實(shí)施“006688”優(yōu)惠方案，即對(duì)在特定工業(yè)區(qū)投資的臺(tái)商或企業(yè)，投資前兩年零租金，第3、4年租金打6折，第5、6年租金打8折，與這個(gè)方案并行的還有部分工業(yè)區(qū)土地的打折出售；此外，臺(tái)灣還釋放了公有企業(yè)臺(tái)糖公司的土地給返臺(tái)投資的企業(yè)，租用公有土地投資建廠租金實(shí)施“四免六減半”。而在資金方面，則提供了政策性專案優(yōu)惠款，例如臺(tái)灣“經(jīng)濟(jì)部”專門提供2000億元新臺(tái)幣的“臺(tái)商回臺(tái)投資優(yōu)惠專案”，而“國(guó)發(fā)基金”也撥款100億元新臺(tái)幣投資中小企業(yè)。
“臺(tái)商回臺(tái)投資一般關(guān)注土地、勞工與稅收優(yōu)惠?！秉S錦勛告訴記者。
在土地優(yōu)惠之外，臺(tái)灣的營(yíng)業(yè)所得稅現(xiàn)已降至17％。最關(guān)鍵的問(wèn)題在人力方面。臺(tái)商投資大陸主要是看重廉價(jià)勞動(dòng)力。盡管近來(lái)大陸漲薪潮不斷，大陸勞工仍比臺(tái)灣勞工的工資低很多，要吸引臺(tái)商返臺(tái)，就必須解決這個(gè)問(wèn)題。
此前，臺(tái)灣工商界曾有將“外來(lái)勞工薪資與臺(tái)灣當(dāng)?shù)鼗竟べY脫鉤”的呼聲，但被當(dāng)局否決。也于6月10日表示，當(dāng)局現(xiàn)階段無(wú)法將外勞薪資與基本工資脫鉤，但可作其他調(diào)整，包括“勞委會(huì)”公布新的外勞雇用比例規(guī)則等措施。
正因如此，鴻海集團(tuán)計(jì)劃中的返臺(tái)開廠，也是將高端的精密加工部分移回臺(tái)灣，做“無(wú)人工廠”，即主要由產(chǎn)業(yè)機(jī)器人負(fù)責(zé)操作，對(duì)人力需求量很小，與其在深圳等大陸工廠的勞動(dòng)密集型組裝不同。
而這也正是臺(tái)灣當(dāng)局所期盼的，其經(jīng)濟(jì)部門官員曾明確表示臺(tái)灣需要的是高端產(chǎn)業(yè)。
“淘汰落后產(chǎn)能，發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)是全球趨勢(shì)，如果臺(tái)商在大陸遇到困境，到了臺(tái)灣也是一樣?！鄙虅?wù)部研究院中國(guó)對(duì)外貿(mào)易研究部臺(tái)港澳研究中心主任劉雪琴告訴《望東方周刊》。
遭遇瓶頸
“富士康加薪，意味著大陸生產(chǎn)成本將會(huì)不斷上揚(yáng)，在成本考量下，未來(lái)三五年內(nèi)，大陸臺(tái)資電子廠離開大陸將勢(shì)不可擋。”臺(tái)灣電機(jī)電子工業(yè)同業(yè)公會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“電電公會(huì)”)理事長(zhǎng)焦佑鈞對(duì)媒體說(shuō)。
焦佑鈞表示，電電公會(huì)今年還將推動(dòng)臺(tái)灣電子業(yè)“南進(jìn)策略”，率臺(tái)資電子廠前往印度、印度尼西亞、越南等其他生產(chǎn)成本更廉價(jià)的地區(qū)。
電電公會(huì)現(xiàn)有會(huì)員超過(guò)3800家，其所屬企業(yè)上下游產(chǎn)值和出口值占到臺(tái)灣總產(chǎn)值和總出口值的―半。
自2000年起，電電公會(huì)每年舉辦一次“大陸地區(qū)投資環(huán)境與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查”。以往的調(diào)查報(bào)告中，“投資環(huán)境力”與“投資風(fēng)險(xiǎn)度”都是“前升后降”的態(tài)勢(shì)。理論上說(shuō)，這兩者應(yīng)當(dāng)呈負(fù)相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)度越低，投資環(huán)境越好。值得注意的是，2006年、2007年這兩個(gè)指標(biāo)卻連續(xù)兩年“同漲”。2008年在全球金融風(fēng)暴及中國(guó)大陸施行勞動(dòng)合同法、企業(yè)所得稅法，調(diào)整加工貿(mào)易、出口退稅政策、土地政策等政策措施下，大陸首次出現(xiàn)了“投資環(huán)境力”下降而“投資風(fēng)險(xiǎn)度”上升的局面。2009年，在多項(xiàng)調(diào)整下，指標(biāo)回歸正常。
從焦佑鈞的言論可以看出，進(jìn)入2010年，電電公會(huì)對(duì)大陸投資環(huán)境的判斷又起了變化。
向左走，向右走
“如果始終無(wú)法擺脫勞動(dòng)密集型的狀態(tài)，并且仍然以外銷為主，還是應(yīng)該主要考慮勞動(dòng)力成本的因素。如果在大陸設(shè)立工廠是看重龐大的內(nèi)需市場(chǎng)以及全球市場(chǎng)，還是應(yīng)該適應(yīng)目前大陸經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，努力轉(zhuǎn)型升級(jí)，這對(duì)雙方都是好事?！鄙虾？死蚪z汀食品有限公司董事長(zhǎng)羅田安告訴《望東方周刊》。
克莉絲汀是受到臺(tái)灣政府召喚而“回流”的臺(tái)商之一：2010年第三季度，克莉絲汀將在臺(tái)灣證券交易所上市。
“拿A股市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，他們是很歡迎克莉絲汀這樣的高流通企業(yè)，但臺(tái)灣證交所的董事長(zhǎng)找到了我，希望我們回臺(tái)灣上市，做一個(gè)臺(tái)商回流的樣本。”羅田安說(shuō)。1999年進(jìn)入大陸市場(chǎng)并在上海市擁有500多家西點(diǎn)連鎖店的克莉絲汀在臺(tái)灣卻一家店都沒(méi)有，盡管這樣，克莉絲汀在臺(tái)灣卻擁有很高的知名度。
在臺(tái)灣地區(qū)申請(qǐng)上市的成本只有香港及新加坡的四分之一，而掛牌費(fèi)用約為大陸的七分之一。
除克莉絲汀外，象王洗衣、85度C等臺(tái)商也表示將于近期返臺(tái)上市。據(jù)臺(tái)灣證交所透露，目前已有19家“無(wú)根臺(tái)商”申報(bào)輔導(dǎo)IPO，7家海外掛牌上市的臺(tái)商申請(qǐng)發(fā)行TDR(臺(tái)灣存托憑證)。
盡管回臺(tái)上市，但羅田安表示，克莉絲汀未來(lái)的重心仍然在大陸?！拔覀冸m然在長(zhǎng)三角已經(jīng)扎根，但其他的大城市，比如北京，還沒(méi)有進(jìn)入。所以，大陸市場(chǎng)對(duì)我們來(lái)說(shuō)，深耕的潛力還很大?！?/p>
“臺(tái)商回去并不太容易，政府必須創(chuàng)造好的投資條件和安定的社會(huì)環(huán)境。尤其是人才，現(xiàn)在臺(tái)灣的人才大量外流，例如臺(tái)灣需要一個(gè)好的設(shè)計(jì)師，反而需要來(lái)上海找到再請(qǐng)回去，這樣的事情很多?！绷_田安說(shuō)。
亟盼ECFA
ECFA(兩岸經(jīng)濟(jì)合作架構(gòu)協(xié)議)也被視為影響臺(tái)商發(fā)展和布局的一個(gè)重要因素。
“ECFA的簽署會(huì)使臺(tái)商直接受益，比如其所屬行業(yè)如果包括在早期收獲名單中，將會(huì)率先享有與大陸進(jìn)出口貿(mào)易減免關(guān)稅的政策，客觀上這會(huì)對(duì)臺(tái)商回流產(chǎn)生一定的有利因素?！眲⒀┣俳榻B說(shuō)。
“ECFA簽訂后，我們會(huì)談出一個(gè)原產(chǎn)地證明規(guī)定，只要臺(tái)商回來(lái)，到自貿(mào)港區(qū)加工，符合原產(chǎn)地證明，打上Made in Taiwan，價(jià)格至少可以增加15％以上，這對(duì)廠商而言非常有吸引力?！迸_(tái)灣經(jīng)濟(jì)部門官員表示。