發(fā)布時間：2022-04-27 19:46:28
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的租金調(diào)查報告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：美國 人口普查 住房 價格
美國自1776年建國以來，經(jīng)過200多年的發(fā)展，已經(jīng)成為世界最發(fā)達(dá)的國家之一，2010年城市化水平達(dá)到80.7%，而美國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了200多年的發(fā)展，形成了完善的市場體系，但是即使如此，房地產(chǎn)市場的走向仍受到金融等政策的影響，關(guān)系密切，前幾年發(fā)生的次貸危機(jī)就是很好的例證。政策的制定離不開全面詳實(shí)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，只有依據(jù)可靠的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，政策的制定才有堅實(shí)的基礎(chǔ)。美國十年一次的人口普查，投入了大量的人力財力，取得了豐富全面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對其進(jìn)行分析比較，不僅其結(jié)果對我們有十分重要的借鑒意義，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)自身的全面、詳細(xì)上講，對我們也有著十分重要的啟示。本文僅通過美國國家人口普查局的2010年官方普查數(shù)據(jù)[1]，列出50個州及33個50萬人口以上城市的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并對其進(jìn)行一定的分析比較。
影響住房價格的因數(shù)很多，本文僅從以下幾個方面進(jìn)行分析比較。
一、房價中位數(shù)及房價收入比：
房價中位數(shù)統(tǒng)計見圖1，房價收入比統(tǒng)計見圖2。
全國房價中位數(shù)為18.84萬美元（以下均為美元），房價中位數(shù)最高的是夏威夷州，為53.7萬元，超過40萬的還有加州，為45.8萬元，低于10萬的有二個州，分別是西弗吉尼亞州和密西西比州，為9.4萬和9.6萬元，最高是最低的5.7倍，說明房價在地域上的差異性。房價收入比（指房價中位數(shù)與戶均收入中位數(shù)之比）平均值為4.24，處于較低水平，但是差距較大。50個州房價收入比最高的也是夏威夷州，為8.1倍，第二位是加州，為7.5倍，其它均低于6倍。最低的是北達(dá)科他州，僅為2.38倍，房價最低的西弗吉尼亞州和密西西比州分別為2.46、2.55，均處于較低水平，夏威夷州是西弗吉尼亞州的3.4倍。
美國2010年50萬以上人口城市（以下簡稱城市）有33個，統(tǒng)計結(jié)果為：房價中位數(shù)為32.1萬元，是全國平均值的1.7倍，最高的舊金山為78.5萬元，超過50萬的還有加州的圣荷西和洛杉磯、紐約和加州的圣地亞哥，分別是63.4萬元，55.3萬元，51.4萬和50.3萬，全部集中在加州和紐約，（由于房價最高的夏威夷州最大城市檀香山房價53.95萬元，但人口約為33.7萬，低于50萬人，故未進(jìn)入統(tǒng)計）。低于10萬的有二個城市，分別是密歇根州的底特律和田納西州的孟菲斯，為8.0萬和9.8萬元，也是空置率最高的城市。城市房價收入比平均數(shù)為6.66，是全國平均數(shù)的1.57倍。超過10倍的有3個城市，分別是洛杉磯11.3，舊金山11.0，紐約10.2，也集中在加州和紐約。最低的是德克薩斯州的福和市，僅為2.4，洛杉磯是福和市的4.7倍，離散性很大，因此，通常用來衡量房價是否有泡沫的房價收入比并不是一個能夠較好反映房價合理性的指標(biāo)。
二、房價租金比：
房價租金比統(tǒng)計見圖3。
全國平均房價租金比為263，最高的夏威夷州為427，其次是加州，為400，最低的是密西西比州僅為149，最高值是最低值的2.87倍。城市平均值為345，比全國平均數(shù)高31%，說明城市房屋的稀缺性高于全國平均數(shù)。超過500的有二個城市：舊金山為591，洛杉磯為514；最低的是底特律和孟菲斯，分別為108和130，舊金山是底特律的5.5倍。離散性很大，也并不適合用來評價房價高低。
三、自有率：
自有率統(tǒng)計見圖4。
全國平均自有率65.1%，處于比較高的水平，城市平均自有率僅為47.3%，相差近20個百分點(diǎn)，因此城市的自有率較低，這和城市人口流動較快有關(guān)。自有率最低的城市是紐約，僅為33.0%，即有2/3的家庭是租房居住。低于40%的還有波士頓、舊金山、洛杉磯，分別為34.9%、37.5%、38.9%。在這些世界著名的城市，有接近2/3的家庭是租房居住，因此對于城市化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展還處于較低水平的中國，特別是一線城市，大幅度提高自有率是不現(xiàn)實(shí)的。而根據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心的《中國家庭金融調(diào)查報告》，我國城市自有率為85.39%，農(nóng)村為92.60%，全國平均為89.68%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國水平。
四、空置率：
空置率統(tǒng)計見圖5。
全國平均空置率為12.15%，最高的緬因州為22.8%，最低的康涅狄格州為7.9%。城市平均空置率為11.02%，略低于全國平均水平?？罩米罡叩某鞘惺堑滋芈?，為25.8%，底特律作為汽車城，由于汽車產(chǎn)業(yè)的不景氣，就業(yè)崗位大幅度減少，造成人口外流和人口大幅度下降，從2000年至2010年10年間，人口由95.1萬下降到71.3萬元，下降了25%。2010年失業(yè)人口為24.8%，低于貧困線人口為34.5%，均居各城市之首?？罩寐食^15%的城市還有二個：馬里蘭州的巴爾的摩，為19.6%，田納西州的孟菲斯，16.7%，人口均呈下降趨勢，房價分別為16.04萬和9.83萬，均處于較低水平，而低于貧困線人口比例均超過20%。空置率最低的是加州的圣荷西，僅有4.4%。因此可看出，空置率是影響房價的最重要因素之一。
五、抵押貸款：
抵押貸款率統(tǒng)計見圖6。
全國自住房有抵押貸款率為67.9%，城市平均71.3%，均大于2/3。城市的抵押比例略高于全國平均數(shù)，但差距并不明顯。從城市來看，最高的是北卡羅納州的夏洛特市，為81.8%，該城市也是人口增長最快的城市，2000年人口為54.1萬元，2010年增長到73.1萬元，10年間人口增長了35.2%，超過了1/3，是一個快速發(fā)展的新興城市。最低的是賓夕法尼亞州的費(fèi)城，為60.4%，作為簽署美國獨(dú)立宣言的最古老的城市，住宅中1990年以后建房比例僅為5.1%，而39年以前建成的比例高達(dá)40%，即使這樣，抵押貸款比例仍達(dá)60.4%的高比例，說明美國的二手房市場的活躍和房屋質(zhì)量的優(yōu)良性。而根據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報告》，我國城市家庭僅有13.94%采用抵押貸款方式購房，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國。
六、居住成本占收入比：
（一）自住房屋有抵押貸款的家庭：
房屋每月支出平均值統(tǒng)計見圖7，支出超過家庭收入35%的比例見圖8。
50個州抵押貸款平均支出1596元/月，最高的新澤西州為2373元/月，其次加州為2345元/月，最低的西弗吉尼亞州為914元/月。支出超過家庭收入35%的最高的為加州，達(dá)到42.1%，其次為弗羅里達(dá)州和夏威夷州，分別為38.7%和38.1%，最低的是北達(dá)科他州，為14.6%，平均值為28.4%，也就是全國貸款購房戶中有28.4%的家庭用于房屋上的開支超過家庭收入的35%。最高的加州有42.1%的貸款購房戶在房屋上的支出超過家庭月收入的35%。
城市情況：平均支出超過3000元/月的僅有舊金山，為3163元/月。超過2500元/月的有二個城市：圣荷西及洛杉磯，分別為2911元/月和2600元/月，全部是加州的城市。最低的是德克薩斯州的厄爾巴索，僅為1093元/月，平均為1809元/月，高于全國平均數(shù)13.4%，相差并不明顯。支出超過家庭收入35%的前三位是洛杉磯、底特律和紐約，分別為49.9%、44.9%、42.3%，造成這種現(xiàn)象的主要原因是洛杉磯和紐約是由于高房價，而底特律則是由于低收入和高失業(yè)率，所占比例最低的是俄克拉何馬城，為21.0%，平均為34.1%，高于全國平均值5.7個百分點(diǎn)，這一方面說明城市購房的壓力較大，同時還由于城市的貧困人口比例和失業(yè)率高于全國平均數(shù)。
（二）租房情況：
租房平均月支出統(tǒng)計見圖9，支出超過家庭收入35%的比例見圖10。
全國平均租金最高的三個州為羅得島州、新澤西州和馬薩諸塞州，分別是1260元/月、1147元/月、1092元/月，最低的為路易斯安那州，僅為549元/月，平均值為868元/月，是貸款購房支出平均值的54.4%。租房支出大于家庭收入35%的比例最的的3個州分別是康涅狄格州、新澤西州、羅得島州，分別為48.5%、45.7%、45.3%，最低的田納西州為28.9%，平均值為39.9%，比貸款購房平均值高11.5個百分點(diǎn)，是其1.4倍，這說明租房戶的平均收入低于貸款購房戶。
城市情況：平均房租最高的3個城市分別是圣荷西、舊金山、圣地牙哥，全部是位于加州，分別是1339元/月、1328元/月、1259元/月，最低的為厄爾巴索（德克薩斯州），為620元/月，平均值為951元/月，比全國平均數(shù)高83元/月，相差并不明顯，但是與貸款購房平均值相比，僅為貸款購房的52.6%，說明租房成本僅為貸款購房支出的一半，這也從另一個方面說明城市超過50%家庭是租房居住的原因。支出占收入比超過35%的三個城市為底特律、洛杉磯、費(fèi)城，分別是57.8%、49.0%、47.9%。最低的是舊金山，為36.0%。底特律最高仍然是由于該城市收入低、失業(yè)率和低于貧困線人口較高所致。舊金山雖然房價較高，租金也較高，但戶均年收入為7.13萬元，為第二高收入城市，因此租金占收入比并不高。城市平均值為43.2%，高于貸款購房戶9.1個百分點(diǎn)。
如果將貸款購房、無貸款自住房和租房戶三者進(jìn)行加權(quán)平均，住房支出超過收入35%的，全國平均數(shù)為28.7%，城市為36.3%，城市的比例高于全國。
總體來看，住房開支仍然是美國家庭中最大的開支，特別是收入較低的租房戶，全國有2/5的租房戶在房屋上的開支超過家庭收入的35%。而城市中，有高達(dá)43.2%的租房戶房屋開支超過家庭收入的35%。而貸款購房戶中約有1/3家庭房屋開支超過家庭收入的35%。
七、結(jié)語
作為當(dāng)今世界最發(fā)達(dá)的國家之一的美國，戶均收入超過5萬美元，即使這樣，房屋支出仍然是家庭巨大的負(fù)擔(dān)，全國約有28.7%的家庭，城市約有36.3%的家庭房屋支出超過家庭收入的35%，而全國自住房抵押貸款率為67.9%，城市平均為71.3%，說明購買住房均超過2/3的家庭是通過抵押貸款方式實(shí)現(xiàn)。而目前收入水平和美國相差很大的我國，根據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報告》，城市貸款購房僅占13.94%，也是值得我們思考的。
全國平均空置率為12.15%，城市平均空置率為11.02%，均處于較低水平，而空置率超過15%的城市的房價處于較低水平，因此，在市場調(diào)節(jié)下，空置率是影響房價的關(guān)鍵因數(shù)，也是衡量房價泡沫的關(guān)鍵性指標(biāo)，這應(yīng)該引起我們特別關(guān)注。
房價收入比和房價租金比離散性很大，高低相差約5倍，不能較好的反映房價的合理性，因此，不能用房價收入比和房價租金比來衡量房價泡沫。
全國平均自有率65.1%，城市平均自有率僅為47.3%，紐約市僅為33.0%，說明城市特別是特大城市，房屋自有率很低，絕大多數(shù)家庭為租房居住，因此在我國也應(yīng)該大力發(fā)展房屋租賃市場，不必追求每家都居住在自己的房屋。但是，根據(jù)《中國家庭金融調(diào)查報告》，我國住房自有率已經(jīng)接近90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過發(fā)達(dá)的美國，這在還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化水平較低水平的中國，也屬于不正常的現(xiàn)象。
美國10年一次的人口普查耗費(fèi)大量人力物力，如2000年人口普查耗資達(dá)45億美元，取得了大量詳細(xì)的的數(shù)據(jù)，為各項(xiàng)政策的制定提供了堅實(shí)基礎(chǔ)，避免了不同部門數(shù)據(jù)互相矛盾的現(xiàn)象。
參考文獻(xiàn)：
[1]U.S. Census Bureau . State & County QuickFacts. .
[2]甘犁等.中國家庭金融調(diào)查報告.2012.成都：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2012：67.
摘自環(huán)球資源（Global Sources）調(diào)查報告：
環(huán)球資源有關(guān)581家中國出口商的調(diào)查報告顯示，中國供應(yīng)商正積極加強(qiáng)向新興市場的出口，以應(yīng)對由債務(wù)危機(jī)引發(fā)歐洲市場出口訂單放緩的情況。
42%的受訪供應(yīng)商預(yù)期在未來數(shù)月將進(jìn)一步鞏固他們在南美及拉美、中東、非洲、東歐以及亞太地區(qū)的市場地位。此外，由于中國與多個亞洲地區(qū)和國家實(shí)行自由貿(mào)易協(xié)議，因此中國供應(yīng)商對亞洲市場的發(fā)展前景特別樂觀。受惠于中國政府推行的利好政策，國內(nèi)消費(fèi)市場正不斷發(fā)展。因此，近20% 的受訪公司表示計劃加強(qiáng)他們在國內(nèi)市場的滲透率。
雖然歐洲將有可能陷入經(jīng)濟(jì)緊縮的態(tài)勢，中國供應(yīng)商對于2012年的出口預(yù)測仍保持審慎樂觀的態(tài)度。約29% 的受訪公司預(yù)計明年對歐洲的出口將會有所增長，34% 的企業(yè)則認(rèn)為銷售會保持平穩(wěn)。然而，接近40% 的受訪供應(yīng)商預(yù)期對歐洲地區(qū)的出口量將進(jìn)一步下跌，跌幅將介乎10%至20%之間。盡管如此，歐洲依然是中國出口商的主要海外出口市場之一。
亞太區(qū)辦公樓租金上升
摘自高力國際的分析文章：
高力國際《2011年第三季度亞太區(qū)辦公樓市場概況》顯示，強(qiáng)勁的市場需求推動上海優(yōu)質(zhì)辦公樓的平均租金在第三季度達(dá)到每天每平方米8元人民幣，同比上升14.1%，在亞太區(qū)內(nèi)排名從第二季度的第11位上升至第9位。同時，2011年新華道瓊斯國際金融中心發(fā)展指數(shù)也將上海排名為世界第六大金融中心，較2010年上升兩個排名。
從亞太區(qū)整體來看，雖然歐債危機(jī)深化及中國的整體增長步伐放緩，但區(qū)內(nèi)辦公樓市場在本地企業(yè)持續(xù)增長支持下，預(yù)料短期內(nèi)整體需求仍可維持穩(wěn)定。2011年第三季，全球經(jīng)濟(jì)前景暗淡，跨國企業(yè)對辦公樓租賃需求減弱，但亞太區(qū)內(nèi)的本地企業(yè)仍積極擴(kuò)充，區(qū)內(nèi)各辦公樓市場的租金走勢各異，大中華地區(qū)辦公樓租金環(huán)比上升4.5%，比區(qū)內(nèi)整體平均增長高出僅1.3%。
高力國際華東及西南區(qū)兼中國物業(yè)投資服務(wù)董事總經(jīng)理翁琳表示：“展望未來，亞太區(qū)內(nèi)資金持續(xù)流入及私人消費(fèi)能力將可支持整體辦公樓需求靠穩(wěn)，短期內(nèi)租金和售價橫向走，大部分城市的辦公樓成交量趨降，但中國本地投資者對市場的需求仍將持續(xù)?！?/p>
中國企業(yè)應(yīng)做更多努力
引自ACCA中國事務(wù)總監(jiān)梁淑屏的觀點(diǎn)：
ACCA（特許公認(rèn)會計師公會）進(jìn)入中國20多年，見證了中國對全球化的參與越來越深入，特別是在過去10年里，也就是中國加入世貿(mào)組織以后。不但眾多來自其他國家和地區(qū)的企業(yè)在中國落地生根，中國企業(yè)也不斷做大做強(qiáng)，走向海外，謀求跨國和全球的發(fā)展。隨著國內(nèi)企業(yè)越來越向國際靠攏，在全球化的背景下，中國企業(yè)也將面臨更多的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。
ACCA最新的全球經(jīng)濟(jì)形勢調(diào)查顯示，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢頭已停止，中國也受到全球的影響。在動蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，中國企業(yè)或許需要比競爭對手付出更多努力，以期獲得未來的競爭優(yōu)勢。而財會金融行業(yè)中的初級從業(yè)者和從事專業(yè)技師工作的人員容易被IT等技術(shù)發(fā)展所取代，只有向企業(yè)家型、領(lǐng)航者型、風(fēng)險管理型或既有廣博的商業(yè)知識又具特定方面專業(yè)的 IT 型人才轉(zhuǎn)變，才能獲得持續(xù)發(fā)展和更優(yōu)質(zhì)的職業(yè)機(jī)會。
微博實(shí)名資本放慢腳步
摘自清科研究中心分析師張亞男的文章
2011年12月16日，北京相關(guān)部門出臺《北京市微博客發(fā)展管理若干規(guī)定》，明確表示，微博推行“后臺實(shí)名，前臺自愿”的實(shí)名制形式，在中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)再次掀起波瀾。
據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年1月至11月，中國社交網(wǎng)絡(luò)行業(yè)已經(jīng)披露的投資事件為28筆，披露金額的23筆投資案例金總額為4.82億美元，創(chuàng)歷年新高。拋開此項(xiàng)政策對中國微博整體環(huán)境及新浪公司的影響不談，僅從私募股權(quán)投資環(huán)節(jié)來看，政策出臺在一定程度上會減緩資本對中國社交網(wǎng)絡(luò)行業(yè)企業(yè)投資步伐。眾所周知，中國社交網(wǎng)絡(luò)的廣泛發(fā)展一定程度上得益于信息傳播的“無墻化”，盡管目前僅是區(qū)域化“設(shè)墻”，但也許未來會變成一種全國性舉措。實(shí)名制對社交網(wǎng)絡(luò)企業(yè)資質(zhì)提 出了更高的要求，從確保用戶信息安全到企業(yè)運(yùn)維層面都無形提升了行業(yè)進(jìn)入壁壘，對于中小型社交網(wǎng)絡(luò)企業(yè)而言，對資本的需求程度將提升。但是面對政策不確定性，資本將放慢腳步，這種不對等性或?qū)⒁齺碇袊缃痪W(wǎng)絡(luò)行業(yè)重新洗牌。
社交平臺彰顯規(guī)模價值
摘自艾瑞咨詢分析師鐘雯佳的報告：
從2011年5-10月的連續(xù)趨勢來看，社區(qū)交友服務(wù)整體已經(jīng)覆蓋了超過9成網(wǎng)民，近半年來月度覆蓋人數(shù)都維持在3.8億以上。這一用戶規(guī)?；颈３址€(wěn)定，每月環(huán)比僅有2%以內(nèi)的小幅波動。憑借巨大且穩(wěn)定的用戶規(guī)模優(yōu)勢，社交平臺們被眾多營銷者相中，用以向不同商家導(dǎo)入用戶。
電商網(wǎng)站在社交平臺上的推廣活動層出不窮，而各種細(xì)分社交服務(wù)向電商輸送用戶的能力也有所差異。2011年10月一周的電商用戶來源數(shù)據(jù)顯示：與其它電商類型相比，C2C平臺通過社交平臺獲得的訪問次數(shù)最多，其中微博和社區(qū)用戶的流量輸送效果更佳；B2C商城從各社交細(xì)分服務(wù)中直接獲得的用戶數(shù)量更趨平衡，但在直接跳轉(zhuǎn)的用戶總量上略有遜色；團(tuán)購網(wǎng)站從微博用戶中得到的覆蓋人數(shù)和訪問次數(shù)比C2C平臺多出近1倍，而在其他平臺上的推廣則表現(xiàn)平平。
不到50%的園區(qū)在運(yùn)營
為反映全國物流園區(qū)地理分布狀況，調(diào)研組采用了國家“十一五”規(guī)劃中將全國劃分為經(jīng)濟(jì)區(qū)域的方法。即：東北經(jīng)濟(jì)區(qū)（遼寧、吉林、黑龍江），北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)（北京、天津、河北、山東），東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)（上海、江蘇、浙江），南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)（福建、廣東、海南），西南經(jīng)濟(jì)區(qū)（云南、貴州、四川、重慶、廣西），西北經(jīng)濟(jì)區(qū)（甘肅、青海、寧夏、、新疆），黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)（陜西、山西、河南、內(nèi)蒙古），長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)（湖北、湖南、江西、安徽）。
經(jīng)核實(shí)，全國各類物流園區(qū)共計754家。從物流園區(qū)的區(qū)域分布來看，長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)最多，為139家，然后依次是北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)128家、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)98家、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)93家、東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)93家、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)84家、西北經(jīng)濟(jì)區(qū)63家、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)56家。園區(qū)分布結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。如圖1所示。
物流園區(qū)地理分布的變化既受外在經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，又有園區(qū)自身調(diào)整的原因。2008年全球金融危機(jī)后，我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級、空間轉(zhuǎn)移速度加快。以紡織服裝出口業(yè)為例，為充分利用中西部地區(qū)資源優(yōu)勢，東南沿海地區(qū)大量服裝生產(chǎn)企業(yè)開始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，客觀上對物流服務(wù)提出了新的需求。另外，經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)，服務(wù)創(chuàng)新速度較快，部分地方政府開始考慮園區(qū)發(fā)展的階段性特點(diǎn)，通過政策引導(dǎo)和市場機(jī)制，推進(jìn)物流園區(qū)的優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化整合、服務(wù)和價值提升，使得園區(qū)數(shù)量有所下降。
調(diào)查顯示，全國50%的物流園區(qū)尚未開發(fā)完。在全國754家物流園區(qū)中，運(yùn)營的348家，占46%；在建的241家，占32%；規(guī)劃的165家，占22%。從各經(jīng)濟(jì)區(qū)域的物流園區(qū)實(shí)際狀態(tài)看，雖然長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量在全國躍居首位，但主要是由于其規(guī)劃園區(qū)數(shù)量眾多而導(dǎo)致的；西北經(jīng)濟(jì)區(qū)、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)園區(qū)數(shù)量增長快，也主要表現(xiàn)為規(guī)劃園區(qū)數(shù)量較多。而形成鮮明對比的是，北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)、東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)走過了初級規(guī)劃階段，其運(yùn)營園區(qū)數(shù)量明顯高于規(guī)劃和在建園區(qū)數(shù)量。
調(diào)查結(jié)果顯示，有50%的物流園區(qū)建設(shè)周期為1～3 年，11%的物流園區(qū)建設(shè)周期為1年以內(nèi)。
調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級態(tài)勢顯現(xiàn)，增值服務(wù)發(fā)展較快。物流園區(qū)作為聯(lián)系產(chǎn)業(yè)鏈上下游的紐帶，是各項(xiàng)物流活動開展的重要載體，通過產(chǎn)業(yè)的空間集聚、資源的有效整合、業(yè)務(wù)的流程優(yōu)化，在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升物流服務(wù)水平，提高土地集約化使用，減輕道路、環(huán)境和能源的壓力，加強(qiáng)物流市場管理，增加就業(yè)機(jī)會等方面發(fā)揮著重要作用。
調(diào)查顯示，我國物流園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級態(tài)勢明顯，正在從土地招商的初級階段向服務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的發(fā)展階段過渡。部分地方政府在園區(qū)建設(shè)方面開始由初期的規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向效益導(dǎo)向；部分城市調(diào)整了物流園區(qū)規(guī)劃，將規(guī)模小、分布散的物流園區(qū)重新整合為規(guī)模較大的物流園區(qū)。通過重組、共建等方式整合總量、優(yōu)化存量，由粗放式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)型。
從全國來看，庫房/貨場租金、辦公樓租金仍然是物流園區(qū)的主要收入來源，排在前兩位；也有部分園區(qū)依靠土地增值、稅收優(yōu)惠、國家扶持資金等來提高收入?？上驳氖牵鞣N增值服務(wù)收入已經(jīng)開始成為物流園區(qū)重要的收入來源。如圖2所示。
調(diào)查顯示，物流園區(qū)發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展階段和水平具有明顯的關(guān)聯(lián)性。從地域來看，內(nèi)陸地區(qū)物流園區(qū)的發(fā)展還處于初創(chuàng)期，表現(xiàn)出明顯的土地招商特征，收入主要來源于庫房/貨場租金、辦公樓租金等。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，物流園區(qū)的發(fā)展表現(xiàn)出明顯的服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新特征，更多收入來源于產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)業(yè)鏈延伸等增值服務(wù)，具有區(qū)域需求旺盛、功能定位明確、服務(wù)創(chuàng)新意識強(qiáng)、差異化運(yùn)營明顯的特征。
綜合服務(wù)型園區(qū)占比高
依據(jù)交通條件布局，土地政策調(diào)節(jié)作用明顯。問卷調(diào)查結(jié)果顯示，多數(shù)園區(qū)依托交通要道和運(yùn)輸方式進(jìn)行布局。內(nèi)陸地區(qū)的物流園區(qū)多靠近高速公路和國道布局；工業(yè)園區(qū)已成為物流園區(qū)選址的重要考慮因素，反映出園區(qū)建設(shè)者對市場需求的關(guān)注。在被問及物流園區(qū)吸引企業(yè)入駐的主要原因時，交通方便成為首選因素，其他依次是園區(qū)品牌好、配套設(shè)施齊全、服務(wù)質(zhì)量高、優(yōu)惠條件充分、方便交易、租金便宜等。如圖3所示。
從建設(shè)進(jìn)度來看，78%的園區(qū)建設(shè)能按計劃進(jìn)行；22%的園區(qū)建設(shè)出現(xiàn)滯后現(xiàn)象，主要原因是土地審批和資金問題。從截至2011年底已建成面積進(jìn)度狀況看，100%完成規(guī)劃建設(shè)面積的園區(qū)比例僅為5%，園區(qū)建成面積在30%以下的比例占41%。
物流園區(qū)投資熱情高，開發(fā)投資主體多元化。調(diào)查顯示，我國物流園區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)投資熱情高、投資主體多元化特點(diǎn)。目前，我國在建、運(yùn)營的物流園區(qū)多數(shù)由民營企業(yè)、政府或國有企業(yè)作為投資主體建設(shè)，外資、合作投資占比較小。如圖4所示。
從投資來源來看，園區(qū)建設(shè)資金以自籌為主，其次是國內(nèi)貸款。根據(jù)近年來國際大型物流地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入中國市場的情況，可以預(yù)見，未來幾年外資占比將會持續(xù)增加。調(diào)查結(jié)果顯示，從占地規(guī)模來看，物流園區(qū)占地以0.1～1平方公里（150畝～1500畝）居多，占46%。需要特別說明的是，許多地方出于招商引資的需要，會有意無意地夸大園區(qū)占地面積。多數(shù)園區(qū)招商材料中講的所謂“規(guī)劃面積”，其實(shí)僅僅是個設(shè)想。按照目前的土地使用政策，這種設(shè)想的“規(guī)劃”很難實(shí)現(xiàn)，但極易給外界造成物流園區(qū)圈占土地的印象。
企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式受重視，綜合服務(wù)型園區(qū)占比高?，F(xiàn)實(shí)中，我國物流園區(qū)開發(fā)主要有三種方式：政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)；政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)；企業(yè)自主開發(fā)。調(diào)查結(jié)果顯示，政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)仍是目前物流園區(qū)開發(fā)的主導(dǎo)方式，占比都超過60%。
依據(jù)《物流園區(qū)分類與基本要求》國家標(biāo)準(zhǔn)給出的物流園區(qū)類型，調(diào)查結(jié)果表明，綜合服務(wù)型物流園區(qū)數(shù)量最多，占69%；其余依次是商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)占15%，貨運(yùn)服務(wù)型物流園區(qū)占11%，生產(chǎn)服務(wù)型物流園區(qū)占5%。商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)近年來受到較多關(guān)注。如圖5所示。
物流園區(qū)集聚效應(yīng)在增強(qiáng)
企業(yè)自主管理為主流，服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展。調(diào)查結(jié)果顯示，物流園區(qū)管理主要以企業(yè)自主管理為主，占62%；由政府設(shè)立的管委會管理的占33%。這兩種方式成為目前物流園區(qū)管理的主要方式。從園區(qū)主要業(yè)務(wù)功能來看，雖然倉儲、運(yùn)輸、配送等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)功能仍占主導(dǎo)地位，但是加工、交易、轉(zhuǎn)運(yùn)、報關(guān)以及金融物流等服務(wù)發(fā)展迅速。如圖6所示。
園區(qū)商品流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出品種多、服務(wù)領(lǐng)域廣、綜合性強(qiáng)的特點(diǎn)。部分運(yùn)營物流園區(qū)正在不斷尋求服務(wù)創(chuàng)新。例如，開始推動基于產(chǎn)業(yè)聯(lián)動的服務(wù)創(chuàng)新，包括物流與商貿(mào)業(yè)、與制造業(yè)聯(lián)動發(fā)展；基于產(chǎn)業(yè)融合的服務(wù)創(chuàng)新，包括物流與金融、物流與電子商務(wù)的服務(wù)融合；基于多式聯(lián)運(yùn)的服務(wù)創(chuàng)新，如保稅物流、口岸物流、國際物流的拓展服務(wù)。以新業(yè)態(tài)帶動物流園區(qū)功能升級和服務(wù)提升的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。
園區(qū)布局網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展，功能集聚特征明顯。在經(jīng)濟(jì)全球化、組織網(wǎng)絡(luò)化的背景下，物流園區(qū)的服務(wù)范圍逐漸擴(kuò)大，并通過貿(mào)易不斷向周邊區(qū)域輻射。通過跨區(qū)域合作，形成網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)體系，逐漸成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)對物流園區(qū)發(fā)展的必然要求。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化推進(jìn)，部分城市土地資源供求出現(xiàn)失衡，城市功能分區(qū)已經(jīng)成為城市土地優(yōu)化以及推進(jìn)城市化進(jìn)程的主要形式。物流園區(qū)的出現(xiàn)則是城市功能分區(qū)發(fā)展的具體體現(xiàn)，而物流資源空間集聚的經(jīng)濟(jì)、社會效應(yīng)又強(qiáng)化了物流園區(qū)建設(shè)的必要性，城市化規(guī)模擴(kuò)張將使物流園區(qū)的集聚效應(yīng)持續(xù)增強(qiáng)。部分地區(qū)形成了核心架構(gòu)輻射全省的大園區(qū)分布格局，呈現(xiàn)出明顯的集聚性業(yè)態(tài)。
［關(guān)鍵詞］貴州大學(xué) 出租房 調(diào)查研究
引言
2007年3月，受院里安排，我接手了04土地管理的《房地產(chǎn)投資分析》，這是新專業(yè)的新課，理論上的內(nèi)容不多，重在實(shí)踐性的操作分析。為提高同學(xué)們對實(shí)際問題的分析能力，也為了更好地撰寫經(jīng)濟(jì)論文，以便為一年后的畢業(yè)論文設(shè)計打下良好基礎(chǔ)，在教學(xué)的第三周，我安排他們進(jìn)行了為期半個月的題為《貴州大學(xué)南北校區(qū)及其周邊出租房的學(xué)習(xí)實(shí)踐調(diào)查》，并在第五周進(jìn)行了一次課堂討論。在討論課上，同學(xué)們踴躍發(fā)言，氣氛活躍，調(diào)查報告也寫得非常細(xì)致，取得了良好的教學(xué)效果。下面是我作為科任老師撰寫的這次學(xué)習(xí)實(shí)踐的調(diào)查報告。
一、調(diào)查的方法與路徑等
此次調(diào)查以04土管全班同學(xué)為成員，采取自由分組進(jìn)行，大組七、八人，小組一、兩人不等。調(diào)查從了解該區(qū)域內(nèi)出租房的出租方和承租方的情況入手，通過收集相關(guān)資料數(shù)據(jù)，了解該地段租房市場的情況，研究出租房存在的問題及其對策，并對該市場的健康發(fā)展提供參考意見。調(diào)查時間為兩周。調(diào)查地點(diǎn)為貴州大學(xué)北區(qū)校內(nèi)及其相鄰的新、老朝陽村，南校區(qū)校內(nèi)及其相鄰的魚塘村。調(diào)查方法主要采用了抽樣法和問卷法，同學(xué)們以求租者的身份對房東及承租者進(jìn)行了咨詢和走訪，獲得了大量的一手資料。
二、調(diào)查所取得的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和相關(guān)資料
跟省內(nèi)外的高校比起來，貴州大學(xué)及其周邊的“出租房”市場顯得同樣紅火。在北校區(qū)附近的新朝陽村和南校區(qū)的魚塘村是“校園租戶族”們比較青睞的地方。
（一）出租房價格及其供給方情況
據(jù)了解，租房還分校內(nèi)、校外兩種，教職工宿舍是校內(nèi)出租房的主要供給來源。一些退休教師搬到外面，或一些考上研究生的老師去讀書，或老師換了新房，空置的房子均用來租給學(xué)生用，有些家庭收入較高但又住在貴陽的老師往往在學(xué)校購買第二套甚至第三套房子專門用來出租。北區(qū)房租單間在100～150元，套間在300～600元不等。也有的教職工出租自家的儲藏間以增加收入。由于價格不算貴，而且在校內(nèi)又能保證相對安全，這種出租房比較受學(xué)生歡迎。
校內(nèi)的租房大多配備衛(wèi)生間，單間10多平方米，租金要150元左右。房子出租出去，就由他們自己打理、負(fù)責(zé)，雙方互不干涉。有的學(xué)生租一兩個月，用于復(fù)習(xí)考試；有些學(xué)生租住長達(dá)兩三年。租房者有的是單人租房，有的是合租，合租者有同性合租，也有男女合租，男女合租中10人中將近有三、四個是男女同居合租者，剩下得就是男女合租但不是同居者的情況。
校外就是學(xué)校周邊的民居，因?yàn)榫驮趯W(xué)校旁邊，這里的不少居民都靠租房給學(xué)生以增加收入。在貴大北區(qū)，有很多農(nóng)民的土地已被征用完畢，只能靠出租房屋維持其日常開銷。自從老朝陽村的土地被大片征用后，這兩年，新朝陽村一帶的房租還有看漲的趨勢。兩年前，一個帶獨(dú)立衛(wèi)生間的單間大概月租200元，但現(xiàn)在月租一般要250元～350元。
在價格方面，南北校區(qū)之間存在一定的差異，同等條件下，南校區(qū)的房屋價格要比北區(qū)低30到70元左右。
（二）租房需求方情況
租房的需求方來自如下幾方面：中青年教師、高年級本科生、研究生、自考生、擬參加各種資格考試的學(xué)生及校外人士、畢業(yè)不久仍滯留學(xué)校的學(xué)生、在校園周邊做生意的小商販、民工、外籍留學(xué)生和教師等。
（三）租房出現(xiàn)的一些社會新現(xiàn)象
1. 鐘點(diǎn)房與假日夫妻的出現(xiàn)
放假后，個別女生搬進(jìn)男生宿舍與男友“雙宿雙棲”，還自稱是“假日夫妻”，在宿舍里公然過起了同居生活。對于女生住進(jìn)男寢室的現(xiàn)象，在平時上課期間也發(fā)生過，當(dāng)放寒、暑假時，趁學(xué)校管理部門的老師休息，學(xué)生情侶們往往有恃無恐。
2．租房廣告五花八門
在高校周邊，一些貼滿野廣告的墻上、電線桿上形形的租房廣告大行其道，廣告底下常常被剪成類似于流蘇花邊的條狀，只要你信手撕一條，便可以得到聯(lián)系電話。
高校的校園廣告欄內(nèi)發(fā)現(xiàn)，盡管是暑假，但出租求租廣告依然不少，出租條件有的還相當(dāng)誘人，如“房子清幽、寬帶上網(wǎng)、獨(dú)立衛(wèi)生間只要350元”等字樣，一些學(xué)生宿舍樓內(nèi)也可以發(fā)現(xiàn)墻上貼著的一些小紙條，上面寫著“尋一文靜女孩同住，房租水電對半”這一類的小廣告。據(jù)一些假期沒有回家的學(xué)生介紹，每次到快開學(xué)時，這些小廣告就成為校園內(nèi)一道獨(dú)特的風(fēng)景線。
三、對調(diào)查結(jié)果相關(guān)情況的分析
（一）相似條件下北區(qū)出租房價格平均比南區(qū)高50元左右。究其原因主要來自于如下幾個方面：
（1）北區(qū)房屋有著良好的外在環(huán)境，房屋周圍有可供娛樂的網(wǎng)吧、迪廳、酒吧等場所，離區(qū)中心的距離較近，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，公交運(yùn)輸便利，基礎(chǔ)設(shè)施良好，人口密度大，社會治安好等等，相比之下南區(qū)情況要差許多，位置級差收益遠(yuǎn)不及北區(qū)，所以價格（租金）上遠(yuǎn)低于北區(qū)。
（2）從南北校區(qū)的學(xué)生構(gòu)成來看，北區(qū)學(xué)生是南區(qū)學(xué)生人數(shù)的兩倍左右；南區(qū)主要是大一新生，思想相對單純，其考研、交男女朋友等的租房需求尚未出現(xiàn)；南區(qū)主要為農(nóng)學(xué)、林學(xué)、動科學(xué)等農(nóng)學(xué)學(xué)科，其生源主要來自于省內(nèi)的農(nóng)村地區(qū)，家庭收入有限，而北區(qū)多為熱門專業(yè)，如經(jīng)濟(jì)、管理、計算機(jī)等，外省學(xué)生比例大，學(xué)生家庭條件相對寬裕。
（3）從供給情況來看，北區(qū)位于花溪大道旁，土地供給有限，不利于住房擴(kuò)建，使供給受到一定限制。2004年位于老朝陽村一帶的農(nóng)民自建房幾乎被貴大征用并拆毀完畢，其地段用來修建供貴大教師使用的經(jīng)濟(jì)適用房，由于各種原因，該批經(jīng)濟(jì)適用房直到現(xiàn)在仍有大量尚未交付使用。一方面農(nóng)民無地可建房，另一方面建好的房屋又未投入使用，導(dǎo)致供給與需求之間出現(xiàn)較大的缺口，北區(qū)租房價格上漲也就成為必然。相對而言，南區(qū)周圍土地空曠有利于農(nóng)民擴(kuò)建住房，加之許多農(nóng)民對租房情況認(rèn)識不足而盲目修建，此外，與北區(qū)同時啟動的南區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房由于不存在扯皮問題，其所建房屋都已投入使用，使得供給與需求之間并無缺口，因此南區(qū)的租房價格也就相對平緩。
（4）有許多從貴大畢業(yè)出去的學(xué)生，畢業(yè)后仍選擇學(xué)校周圍租房導(dǎo)致房價上漲。貴陽的房屋均價將近4000元每平方米，而貴陽的收入水平又較低，對于剛剛畢業(yè)走入社會的這部分人來說，不要說買房，就是在市區(qū)租房都非常困難。因此他們自然而然就選擇了相對熟悉、交通便利、價格又能承受得起的學(xué)校及其周邊出租房，由于畢業(yè)生大多出自北區(qū)，因此北區(qū)也就成了他們的首選。
（二）房屋租賃市場發(fā)展空間很大，但看不到政府的管理。
花溪是個山清水秀的地方，加之民院，貴州大學(xué)南、北校區(qū)的存在，使得花溪的房屋租賃越來越熱，隨著房價的一路上漲，將有越來越多的人選擇租房居住，花溪房屋租賃市場將具有相當(dāng)大的發(fā)展空間?？墒牵瑥幕ㄏ课葑赓U管理情況來看，看不到任何政府管理的痕跡。從校內(nèi)租房情況看，盡管學(xué)校明令禁止，但制度并沒有落實(shí)到位。農(nóng)民私房出租，通常是無照經(jīng)營，學(xué)校教師公房出租，同樣也是無照經(jīng)營。
四、學(xué)生租房的原因及其隱患
（一）租房原因分析
高校擴(kuò)招、生活水平提高、性格、學(xué)習(xí)（考研、考證等）、生活、經(jīng)商等是促進(jìn)校園租房市場火爆的原因。大學(xué)生外出租房是目前一個較為普遍的社會問題，其根源在于大學(xué)生這段時間處于心理活動活躍時期，心態(tài)很敏感，他們思想上強(qiáng)烈要求獨(dú)立，而且不喜歡受限制；集體生活有好處，但對于一部分獨(dú)立性特強(qiáng)的學(xué)生而言，除了不受限制之外，他們也有意識地認(rèn)為自己在宿舍里的活動會影響他人，為了活動更加自由，外出租房顯然就是一個很好的選擇了。而在外出租房的原因中，喜愛自由的學(xué)生偏多。
（二）學(xué)生租房存在的隱患
1．房東無營業(yè)執(zhí)照，安全得不到保證。無論是校外還是校內(nèi)的出租房，房東幾乎都沒有營業(yè)執(zhí)照，有的只要聽說是大學(xué)生連證件也不需要出示，只要按時交付租金即可。一些出租房不僅衛(wèi)生條件較差，而且房東安全意識淡薄，部分出租房連防盜門都沒有，由于居住人員較雜，消防安全方面也存在一定隱患。此外，校外的出租屋離學(xué)校教室都較遠(yuǎn)，無論是晚自修還是晚間有課，在回去的路上都十分地不安全。
2．學(xué)生自制力較差，難抵各種誘惑。現(xiàn)代大學(xué)生同時面臨很多誘惑：戀愛、網(wǎng)絡(luò)、酒吧等等，實(shí)際上，大學(xué)生在校外租房引發(fā)的男女同居、酗酒、聚眾賭博等各種社會問題一直是高校后勤管理最頭疼的事之一。
鐘點(diǎn)房、同居和發(fā)生性關(guān)系的含義差不多，基本上可以等同。像學(xué)校周邊的這些鐘點(diǎn)房，甚至還供應(yīng)避孕用品和黃色光盤，已成為助長校園的溫床，有統(tǒng)計顯示，高校大學(xué)生已成為艾滋病的高危人群之一，其中原由是部分學(xué)生的造成，可以想象，我們的“天之驕子”在里面能干出什么好事。“鐘點(diǎn)房”的泛濫不僅給許多大學(xué)生的身心健康帶來了不良影響，增加了高校管理的難度，同時也增加了社會的不穩(wěn)定因素。
3．同居所需要的花費(fèi)，比如租房子等，更加重家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
五、對貴州大學(xué)及其周邊租房市場的健康發(fā)展提供的參考意見
（一）建立一個完善的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)體系。在房屋租賃管理上，我們可借鑒深圳市的做法。即在國土局下設(shè)房屋租賃管理辦公室，負(fù)責(zé)全區(qū)房屋租賃的宏觀管理工作。按照行政區(qū)劃，設(shè)立區(qū)房屋租賃管理辦公室，在各街道辦事處和各鎮(zhèn)設(shè)立房屋租賃管理所，區(qū)租賃辦和各租賃所負(fù)責(zé)實(shí)施具體的房屋租賃管理工作。區(qū)租賃辦和租賃所構(gòu)成房屋租賃的二級管理系統(tǒng)。完善的機(jī)構(gòu)體系在組織和人員上為加強(qiáng)房屋租賃市場管理提供有力的保障。
（二）建立房屋租賃指導(dǎo)價格體系。房屋租賃市場屬于市場經(jīng)濟(jì)的范疇，必須按市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事。因此應(yīng)將房屋租賃市場的價格放開，租價隨行就市，由租賃雙方根據(jù)市場情況自行議定。同時，為了指導(dǎo)房屋租賃市場的健康發(fā)展，須制定房屋租賃指導(dǎo)租金，定期予以公布，為租賃雙方當(dāng)事人確定租金水平提供價格參照。指導(dǎo)租金是以市場租金價格水平為依據(jù)，政府在進(jìn)行充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，采取科學(xué)的測算方法，定期制定和公布的不同地段、不同結(jié)構(gòu)、不同用途出租屋的階段性租金。指導(dǎo)租金的公布，對房屋租賃市場具有實(shí)際的意義，它既為租賃當(dāng)事人提供了一個價格參考，也為政府部門收繳稅款及管理費(fèi)，以及非商品房出租補(bǔ)交地價款提供了計價基數(shù)，避免了個別當(dāng)事人為規(guī)避稅費(fèi)而私下約定較低的合同價格。同時為司法機(jī)關(guān)裁決房地產(chǎn)糾紛提供了一個依據(jù)，對于房地產(chǎn)糾紛中各種已經(jīng)發(fā)生、或視同已經(jīng)發(fā)生的房屋租賃關(guān)系，在無法確定租金水平或當(dāng)事人約定的租金不符合法律規(guī)定時，司法機(jī)關(guān)便可依法采用指導(dǎo)租金計算。
（三）確立部門協(xié)作機(jī)制。出租屋管理不僅是一個簡單的租賃市場管理，更是一項(xiàng)復(fù)雜的社會工程。經(jīng)營性出租屋涉及工商注冊、稅務(wù)登記，居住性出租屋涉及承租人的戶籍管理、計生管理、治安管理等，單靠租賃管理部門的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。對此，須采取部門協(xié)作的方式強(qiáng)化管理，并將其制度化，通過出臺相關(guān)規(guī)定，明確工商、稅務(wù)、計生、公安等部門與房屋租賃管理部門的協(xié)作關(guān)系，要求各有關(guān)部門在辦理涉及有關(guān)出租屋的業(yè)務(wù)時，按規(guī)定必須認(rèn)真審查其是否持有房屋租賃管理部門核發(fā)的租賃許可證，嚴(yán)格按房屋租賃管理部門登記的租賃合同辦理，不得用于超出許可證核準(zhǔn)的范圍。同時，房屋租賃部門在進(jìn)行合同登記時，必須配合有關(guān)部門進(jìn)行計劃生育審查、暫住戶口登記、社會治安管理等工作。在具體工作中，采取租賃所與派出所“房戶合一”管理，租賃所、派出所和物業(yè)管理公司合作的“三位一體”管理，以及多部門聯(lián)合辦公管理，租賃部門代征租賃稅款等一系列行之有效的協(xié)作模式。
（四）學(xué)校應(yīng)加強(qiáng)管理和教育，將大學(xué)環(huán)境的整治列為系統(tǒng)工程，化堵為疏，做好備案
現(xiàn)代大學(xué)的環(huán)境是開放的，整治大學(xué)環(huán)境也是系統(tǒng)工程。筆者認(rèn)為，大學(xué)出現(xiàn)“鐘點(diǎn)房”現(xiàn)象有三點(diǎn)原因：一是由于學(xué)校管理混亂，制度形同虛設(shè)；二是部分大學(xué)生自身素質(zhì)不高，難抵各種社會誘惑；三是相關(guān)部門對出租房管理不善，讓違法經(jīng)營者有機(jī)可乘。只有從以上三個方面入手，學(xué)校、學(xué)生與管理部門形成聯(lián)動機(jī)制，從源頭上、渠道上、終端上“各個擊破”，才能讓高?！扮婞c(diǎn)房”無處藏身。
另外，我們必須認(rèn)識到，任何被管理者都不是消極地適應(yīng)禁令，任憑禁令去調(diào)整自己的行為。他們具有能動性和理性預(yù)期能力的。被管理者會不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，根據(jù)有關(guān)部門以往的所作所為，形成對政策行為的基本判斷，以尋求自己的最佳對策，避免自己的利益受到損害。一項(xiàng)政策，只有充分體現(xiàn)各方面的利益要求，才能獲得廣泛的支持和認(rèn)同，才能有效地穩(wěn)定地調(diào)節(jié)有關(guān)社會主體的社會行為，實(shí)現(xiàn)良好的社會效果。
（五）學(xué)生應(yīng)加強(qiáng)自律
學(xué)生在校的生活主要取決于學(xué)生的自覺、自控?，F(xiàn)在的大學(xué)生基本已步入成年，要學(xué)會對自己的所作所為負(fù)責(zé)。學(xué)校管理不可能事無巨細(xì)、面面俱到。作為成年人的大學(xué)生更應(yīng)樹立自我保護(hù)意識和自我約束能力，要有充分的責(zé)任意識和風(fēng)險意識?，F(xiàn)代大學(xué)生一方面面臨很多誘惑：戀愛、網(wǎng)絡(luò)、酒吧等等，而另一方面又面臨著很大的壓力：學(xué)習(xí)、生活、就業(yè)等，應(yīng)自覺抵制誘惑并投入更多的精力在學(xué)習(xí)、積累上。學(xué)生在大學(xué)階段的主要任務(wù)還是學(xué)習(xí)，住在校外自由度太大，自律性差的學(xué)生就很容易迷失。在學(xué)生時代過集體生活還是有好處的，至少在與寢室同學(xué)的交往中能學(xué)會許多待人處事的道理。現(xiàn)代大學(xué)生中有許多都是獨(dú)生子女，家庭條件比較好，從小自主能力較差，朋友也較少，如果能在大學(xué)四年多幾個親密接觸的好知己，何樂而不為。大學(xué)生是一個處于半成熟階段的特殊群體，而大學(xué)是一個規(guī)范性的管理機(jī)構(gòu)，不是一般的業(yè)余培訓(xùn)班，大學(xué)生既然選擇到大學(xué)里來念書，就應(yīng)該遵守這個組織機(jī)構(gòu)的規(guī)則。此外，大學(xué)生還不能算是社會人，還沒有足夠的能力或者說權(quán)利選擇自己的所謂“生活方式”。既然學(xué)生到學(xué)校里來學(xué)習(xí)，和學(xué)校之間就是“法權(quán)”關(guān)系，學(xué)校要對學(xué)生的安全等負(fù)責(zé)，是要承擔(dān)很大風(fēng)險的。因此，學(xué)生沒有理由以什么“人性化”等為借口提出各種過分的要求，不能因?yàn)椤叭诵曰保瑢W(xué)生就可以夜間玩樂、白天打瞌睡、遲到、玩電腦……每個年齡段都有一個生活的主題，學(xué)生對此要正確認(rèn)識。應(yīng)該多呆在校園里，感受大學(xué)的氛圍，接觸大學(xué)的信息，過上真正的大學(xué)生活。
參考文獻(xiàn)：
［1］禁止大學(xué)生校外租房引熱議.貴陽晚報，2007-7-17.
【關(guān)鍵詞】 公允價值； 投資性房地產(chǎn)； 公允價值計量模式
投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)在企業(yè)實(shí)務(wù)操作中早已有所涉及，但我國企業(yè)很長時間內(nèi)并沒有對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)核算，而是與一般的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)一樣進(jìn)行確認(rèn)、計量和披露。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)的規(guī)模越來越大，財政部于2004年5月頒布了《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）》的通知，其中對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行了單獨(dú)的解釋。之后于2005年頒布了投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則的征求意見稿。該征求意見稿是我國首次將公允價值引入到非金融資產(chǎn)，并于2006年正式頒布《會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》。準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量在符合條件時可以采用公允價值模式進(jìn)行計量。新準(zhǔn)則于2007年1月1日率先在上市公司中開始實(shí)施。
自新會計準(zhǔn)則頒布并開始實(shí)施后，截止到2010年末，我國滬深兩市上市公司中，有投資性房地產(chǎn)的公司為六百多家，這些公司絕大部分對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，而采取公允價值模式計量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考慮準(zhǔn)則中規(guī)定的一旦采用公允價值計量模式，公允價值的變動會使企業(yè)的利潤產(chǎn)生波動，而且不能再轉(zhuǎn)為成本模式外，最重要的一點(diǎn)就是公允價值的確認(rèn)存在一定的難度。
投資性房地產(chǎn)公允價值計量的核心問題是公允價值的確定。我國現(xiàn)在對于投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法主要有三種，一是專業(yè)評估；二是參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格；三是對第三方調(diào)查報告的分析。每種確定方法有其自身的優(yōu)點(diǎn)和不足。目前，從采用公允價值計量的上市公司披露的情況來看，大部分采用的是專業(yè)評估的方法，也有少數(shù)企業(yè)采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格的方法或者第三方調(diào)查報告的方法。
一、投資性房地產(chǎn)公允價值確認(rèn)方法案例分析
眾所周知，公允價值計量可以更客觀地反映企業(yè)的資產(chǎn)價值，公允價值計量的范圍已經(jīng)從金融資產(chǎn)擴(kuò)展到了非金融資產(chǎn)，公允價值計量能為會計報告的使用者提供更客觀的信息，但我國上市公司中采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的情況還不是很普遍，對于不多的采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的上市公司，本文選取有代表性的企業(yè)，來分析其投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)方法。
（一）專業(yè)評估方法確定公允價值
所謂專業(yè)評估方法就是指企業(yè)聘請獨(dú)立的評估機(jī)構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。采取專業(yè)評估的方法要點(diǎn)有兩個，其一，存在活躍的市場。其二，有獨(dú)立成熟的評估機(jī)構(gòu)。由專業(yè)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，可以比較客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價值。但是也為企業(yè)進(jìn)行人為操縱利潤提供了機(jī)會，如企業(yè)與評估機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)虛增資產(chǎn)等，比較容易發(fā)生惡意地會計職業(yè)判斷情況。所以采取專業(yè)評估的方法，對于資產(chǎn)評估師的要求很高，評估師應(yīng)該做到恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則，勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)和能力，承擔(dān)相應(yīng)的審計任務(wù)等等。采用專業(yè)評估方法確定公允價值的代表企業(yè)是中國銀行。
中國銀行始建于1912年，至今已有近百年的歷史，在這漫長的發(fā)展過程中，中國銀行已經(jīng)成為一個中國國際化和多元化程度較高的銀行。自2007年新會計準(zhǔn)則率先在上市公司使用后，中國銀行決定采取公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，公允價值的變動計入當(dāng)期損益，并且中國銀行采用專業(yè)評估方法確定公允價值，即由獨(dú)立的評估師根據(jù)公開市場價格定期進(jìn)行評估。2007年12月31日，中國銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價值為99.86億元，主要由中銀香港控股子公司持有，所占比例達(dá)到中國銀行集團(tuán)所有投資性房地產(chǎn)的75.57%。2007年底是由第一太平戴維斯有限公司完成投資性房地產(chǎn)的公允價值確定。當(dāng)年投資性房地產(chǎn)采取公允價值模式計量增加了20.7億元的利潤。截至2010年12月31日，中國銀行投資性房地產(chǎn)的賬面價值已達(dá)到138.39億元，仍主要由第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問有限公司和萊坊測計師行有限公司根據(jù)公開市值計算而確定。
中國銀行是最早使用公允價值模式計量的公司之一，它對于投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法為專業(yè)評估方法。中國銀行采取專業(yè)評估的方法，是因?yàn)槠渫顿Y性房地產(chǎn)主要分布在香港地區(qū)，這里相應(yīng)的市場比較活躍，評估機(jī)構(gòu)較為發(fā)達(dá)，采取專業(yè)評估方法比較合適。
（二）參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法確定公允價值
參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法是指公司董事會參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格、活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格以及其他相關(guān)的信息，對公司投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理判斷。采用參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法確定公允價值的代表企業(yè)是山東勝利股份有限公司。
山東勝利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳證券交易所掛牌上市，公司涉及了生物、農(nóng)化、塑膠、地產(chǎn)與投資等多方面領(lǐng)域，是山東政府重點(diǎn)扶持的骨干企業(yè)。新準(zhǔn)則頒布后，山東股份有限公司對于投資性房地產(chǎn)采取了公允價值計量模式，2010年年報報出后，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的分析，2010年12月31日山東勝利股份有限公司擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價值為63 584 528.1元，由于公允價值的變動增加當(dāng)期利潤8 138 802.1元，并且勝利股份采用參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法，進(jìn)行公允價值的確定。因?yàn)樯綎|勝利股份有限公司的投資性房地產(chǎn)所在地為青島?？冢谢钴S的房地產(chǎn)交易市場，所以勝利股份是在充分考慮當(dāng)?shù)鼗钴S房地產(chǎn)交易市場的市場價格下確定投資性房地產(chǎn)的公允價值的。
雖然參考同類房地產(chǎn)市場價格的方法取得的公允價值相對來說更接近實(shí)際，而且容易取得，該方法要求所在地一定要存在活躍的房地產(chǎn)交易市場，但同時存在著弊端，例如同類或類似的房地產(chǎn)的公允價值又是如何確定的？所確定的公允價值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方調(diào)查報告的方法確定公允價值
所謂第三方調(diào)查報告是指以獨(dú)立的市場經(jīng)紀(jì)公司定期向非特定對象以刊物的形式公開的各類房地產(chǎn)的市場調(diào)研價格或價格變動幅度作為確定公允價值的指導(dǎo)依據(jù)。這種方法比較客觀，市場經(jīng)濟(jì)公司的數(shù)據(jù)不是特定面向一家公司，所以擁有投資性房地產(chǎn)的公司與確定公允價值的一方相互關(guān)聯(lián)較少，從而提高公允價值確定的客觀性。而這種確定依據(jù)的不足之處在于公允價值是完全由第三方調(diào)查得出的，使用者對于市場經(jīng)紀(jì)公司是通過怎樣的調(diào)查方法獲取的公允價值并不清楚，所以難以確定公允價值是否準(zhǔn)確。采取第三方調(diào)查報告的方法確定公允價值的代表企業(yè)是天津津?yàn)I發(fā)展有限公司。
天津津?yàn)I發(fā)展有限公司成立于1998年，是天津?yàn)I海地區(qū)首家以募集方式創(chuàng)立的股份公司，并于1999年4月在深圳證券交易所掛牌上市，目前注冊資本為1 617 272.22萬元。津?yàn)I公司確立了以工業(yè)房地產(chǎn)為基礎(chǔ)、以商業(yè)和民用房地產(chǎn)為重點(diǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展方向。津?yàn)I發(fā)展集團(tuán)截至2010年12月31日，擁有投資性房地產(chǎn)的賬面價值為757 129 292元，占非流動資產(chǎn)的67.5%。自2007年使用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量以來，津?yàn)I發(fā)展確定公允價值的主要依據(jù)為采用第三方的調(diào)查報告。天津津?yàn)I發(fā)展有限公司所處的天津市有著活躍的房地產(chǎn)交易市場，并有獨(dú)立成熟的市場經(jīng)濟(jì)公司。
因?yàn)榈谌秸{(diào)查報告不受利益方控制，具有相對獨(dú)立性，所以其提供的公允價值更客觀公正。采取第三方調(diào)查報告的方法確定公允價值更符合實(shí)際。但出具調(diào)查報告方需要高素質(zhì)的專業(yè)人才，有時候其獨(dú)立性會受到利益方的影響。
二、投資性房地產(chǎn)公允價值確認(rèn)方法的比較分析
從上面的案例可以看出，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法有其優(yōu)缺點(diǎn)及適用范圍，具體如表1。
通過對比分析不難看出，三種確定方法各有優(yōu)勢和劣勢，但是有一個共同的特點(diǎn)都是需要有活躍的房地產(chǎn)交易市場，這與我國采取公允價值所持有的謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，只有符合這樣的條件才可以使用公允價值模式計量。所以在我國目前的情況下，企業(yè)可以依據(jù)公司所在地的優(yōu)勢，采取不同的確定依據(jù)。例如，公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并在此基礎(chǔ)上有獨(dú)立完善的評估機(jī)構(gòu)，評估獲取的公允價值比較有保證，這種情況下采取專業(yè)評估確定依據(jù)獲取的公允價值更加可靠。如果公司所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，但沒有成熟的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或市場經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)，則采用參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格確定公允價值比較合適。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值確認(rèn)方法的改進(jìn)建議
通過對我國投資性房地產(chǎn)目前主要采取的三種公允價值確定方法的分析，投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)方法應(yīng)該做如下改進(jìn)。
首先，建立完善的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，提高資產(chǎn)評估師的職業(yè)能力。通過對我國投資性房地產(chǎn)使用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的現(xiàn)狀分析可以看出，大部分的企業(yè)是通過聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。這樣做可以便捷地得到準(zhǔn)確的公允價值。所以建立完善的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，提高資產(chǎn)評估師的能力就至關(guān)重要。我國目前還比較缺乏具有權(quán)威性的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和專業(yè)的評估人才。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)加大力度建設(shè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對相關(guān)專業(yè)人員的專業(yè)知識和職業(yè)道德方面的培訓(xùn)，并制定相應(yīng)的評估準(zhǔn)則，使具體的評估行為有據(jù)可依，加強(qiáng)規(guī)范。
其次，加強(qiáng)市場化建設(shè)。這三種確定方法中，采取同類或類似房地產(chǎn)的市場價格是最公允的，也是以后要大力加強(qiáng)的發(fā)展方向。公允價值的獲取依賴公平、成熟的市場。所以，加強(qiáng)市場化建設(shè)有助于獲取準(zhǔn)確的公允價值，同時可以降低企業(yè)利用公允價值操縱利潤的空間，使取得的公允價值更有保證。
最后，設(shè)立專門的房地產(chǎn)市場信息官方機(jī)構(gòu)。國家設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)，收集并定期各地的房地產(chǎn)交易信息，讓房地產(chǎn)公允價值信息的獲取更容易、更直接、更公允。企業(yè)獲取信息相對容易，采用公允價值計量的企業(yè)會隨之增加，其提供的會計信息更為相關(guān)可靠。為會計信息的使用者作出正確的決策提供可靠的依據(jù)。
總之，如果能夠準(zhǔn)確地確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式就能客觀地反映企業(yè)投資房地產(chǎn)的價值，企業(yè)就能為投資者提供更客觀的會計信息。
【參考文獻(xiàn)】
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［3］ 田瑩瑩，王淑珍.淺談投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式――基于SWOT分析法［J］.會計之友，2010（10）：104-105.
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［5］ 鄭惠霞.關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式若干問題的探討［J］.新會計，2009（4）：38-40.
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進(jìn)行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實(shí)收1046萬元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收107萬元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6066.6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7.3萬平方米，歸集售房款1605.7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。
3、房屋修繕工作。一是XX年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確XX年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點(diǎn)、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《XX年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實(shí)”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實(shí)施，目前樓道整治工作全市開工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達(dá)60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰樱瑸殪柟虡堑勒纬晒蛳聢詫?shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進(jìn)行了測算；二是組織人力對全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)意見》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。共2頁,當(dāng)前第1頁1
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
一、我國未來迫切需要發(fā)展住房租賃市場
1.存量住房時代租賃需求迅速增加
我國城鎮(zhèn)居民戶均擁有的產(chǎn)權(quán)住房，已從2008年的0.8套/戶增長到目前的1.1套/戶。如果考慮到小產(chǎn)權(quán)房、自建房、單位周轉(zhuǎn)房、軍產(chǎn)住房等，實(shí)際住房擁有更樂觀。因此，在“去庫存”、降低經(jīng)濟(jì)和財政對于房地產(chǎn)的依賴、城鎮(zhèn)化進(jìn)入中速增長的大背景下，我國城鎮(zhèn)整體上已經(jīng)進(jìn)入了存量住房的時代。
從國際經(jīng)驗(yàn)看，在存量住房時代，一個很大的特征就是，房價上漲的預(yù)期減弱、住房自有率高企，存量房交易和租賃占比明顯上升。特別在我國，居民買房置業(yè)之所以非常盛行和超前，就在于房價上漲帶來的資產(chǎn)收益，以及房屋增值給居民家庭帶來的社會保障效應(yīng)。一旦房價上漲預(yù)期減弱或沒有了，多數(shù)居民不會以“舉祖孫三代之力”來買房，而且買房也不會超前了。由此，租房的比例也會明顯上升。
2.大城市租賃市場已成規(guī)模
目前，我國率先進(jìn)入存量住房時代的超大城市，租賃住房人群占比已超過居住自有住房人群的占比。目前，深圳實(shí)際管理的2000萬人口中，70%長期選擇租賃住房，甚至包括很多人才和創(chuàng)業(yè)人群。2014年58同城研究院的《北京租房行業(yè)研究報告》顯示，北京每天約有20萬人在租房（15萬人整租、5萬人合租）。
總結(jié)一下，目前大城市租房的主要有三類人群，一類是“剛需”買房前的租房，另一類無法支付高房價而長期租房的白領(lǐng)（諸如“北漂”），最后一類就是農(nóng)民工。目前，全國近2.7億農(nóng)民工，在就業(yè)地城市買房的比例不足1%，除了職工宿舍、簡易工棚外，超過80%的人選擇租房。
在住房存量時代，房價上漲預(yù)期減弱，住房租賃人群會增加，國際大城市租賃家庭占比一般在50%-75%。同時，在大城市業(yè)已居高的房價水平下，畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)人群、新市民等多數(shù)被迫選擇租房。此外，未來我國新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)，在于以農(nóng)民工為主的人口“市民化”，這部分人群多數(shù)就業(yè)于建筑業(yè)、家政、環(huán)衛(wèi)等，收入水平較低，絕大部分租房已成為不得已的選擇。
3.“新市民”將是未來租賃市場的主體
根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)《2013年的中國家庭金融調(diào)查報告》，我國農(nóng)民工家庭平均凈資產(chǎn)28萬元，除去17.6萬房地產(chǎn)資產(chǎn)后，剩余資產(chǎn)12.8萬，尚不及14.1萬首付（按照全國三四線城市平均房價4700元/每平方米假設(shè)的100平方米商品房3成首付），而最具流動性的金融資產(chǎn)（包括儲蓄）僅2.4萬元。因此，我國大部分農(nóng)民工家庭不具備城鎮(zhèn)購房支付能力，即便未來他們成為了“新市民”，絕大多數(shù)還會選擇租房。
國家人口和計劃生育委員會的《中國流動人口發(fā)展報告2014》顯示，截止到2013年，全國流動人口已達(dá)2.45億，占城鎮(zhèn)常住人口的40%。其中，超過77%為“80后”，72%的流動人口通過租房居住，主要是以租住小產(chǎn)權(quán)房為主。這部分人群中的80%集中在前十大城市，而一線城市就集中了近1億人口。綜上所述，未來我國各大城市住房租賃需求將非常龐大，租賃市場已成為與商品房銷售市場并駕齊驅(qū)、同等重要的一個部分。由此，規(guī)范和發(fā)展租賃市場，也成為未來行業(yè)管理的新主題之一。
二、目前住房租賃市場秩序有待規(guī)范
長期以來，無論是行業(yè)主管部門，還是統(tǒng)計機(jī)構(gòu)，關(guān)注的重點(diǎn)是房屋開發(fā)和銷售市場，而租賃市場一直處于無規(guī)范、無管理、無數(shù)據(jù)的“野蠻生長”態(tài)勢。除了國家及各地統(tǒng)計局在計算CPI時會公布租金價格指數(shù)外，目前關(guān)于實(shí)際租金價格（每月每平方米租金水平）并無權(quán)威數(shù)據(jù)。
而且，盡管有大大小小的房屋中介為租賃雙方提供租房和出租信息的對接服務(wù)，但各地房地產(chǎn)管理部門對房屋中介的管理嚴(yán)重不足、滯后，行業(yè)社會組織――經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會自治管理還沒有建立起來。同時，中介準(zhǔn)入門檻低、行業(yè)也無服務(wù)和定價標(biāo)準(zhǔn)，加上租賃收費(fèi)遠(yuǎn)低于銷售收費(fèi)，中介服務(wù)的質(zhì)量比較低。
因此，承租者（租客）找房子的成本很高，虛假房源信息泛濫。而對出租者（房東）來講，由于政府監(jiān)管、行業(yè)自律缺失，出租房子的權(quán)益保障（比如家具保養(yǎng)、衛(wèi)生環(huán)境、按時交租等）也不到位，導(dǎo)致房子拿來出租時，房東往往不配備家具，或者配置很差的家具。另外，管理缺失也造成租客權(quán)益無法保障，如房東隨意漲租金，或隨意驅(qū)逐，租客沒有歸屬感。由此，租賃市場供應(yīng)陷入“劣幣驅(qū)逐良幣”，租客和房東相互不信任，甚至故意侵犯對方權(quán)益，租房成為“退而求其次”或短期的選擇。由此，租賃市場也無法規(guī)范和成長起來。
三、發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃的必然性及當(dāng)前存在的問題
適應(yīng)存量住房時代、新型城鎮(zhèn)化過程中龐大的住房租賃需求，除了要補(bǔ)缺監(jiān)管缺失，培育行業(yè)自律，改變無監(jiān)管、無自律狀態(tài)下私人“散租”主導(dǎo)，違規(guī)現(xiàn)象層出不窮，租賃雙方權(quán)益得不到保障的現(xiàn)狀外，壯大機(jī)構(gòu)租賃的占比，發(fā)展機(jī)構(gòu)規(guī)模化、專業(yè)化的租賃經(jīng)營，將成為行業(yè)變革的重要方向。全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，城市（鎮(zhèn)）89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。但是，在許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，機(jī)構(gòu)出租房源往往能占到租賃總供給的25%-30%。
德國之所以租賃住房家庭占比超過50%，高居全球第一，與其機(jī)構(gòu)租賃發(fā)展成熟關(guān)系密切。2011年，德國租賃市場中，私人租賃部門擁有住房1410萬套，其中機(jī)構(gòu)租賃就擁有410萬套，約占私人租賃的30%。同時，私人租賃和公共租賃密切合作，私人租賃在一定時期內(nèi)接受政府租賃管理，即租金管制、享受政府補(bǔ)貼、轉(zhuǎn)入限制等。這樣，在機(jī)構(gòu)租賃和公共租賃的配合下，整個租賃市場非常受歡迎。
目前，機(jī)構(gòu)規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營發(fā)展有幾大阻礙。
首先，全國主要城市租售比（每平方米月租金與每平方米售價之比）達(dá)到250倍左右，重點(diǎn)城市高達(dá)600-800倍。在社會平均收益率可以達(dá)到4%左右的情況下，投資租賃房屋的收益太低、投資回收期太長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新房開發(fā)銷售業(yè)務(wù)，開發(fā)商投資和開展規(guī)模化、專業(yè)化租賃并無積極性。
其次，企業(yè)自有或收購房屋占用資金體量太大，而租金收益偏低，投資期限錯配嚴(yán)重，流動性風(fēng)險突出，加上資產(chǎn)證券化或房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）滯后，當(dāng)前不具備企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營的大環(huán)境。
再次，目前私人“散租”規(guī)避房產(chǎn)稅等稅費(fèi)后，尚可實(shí)現(xiàn)2%-4%的租金回報率，機(jī)構(gòu)介入的話，必然面臨房產(chǎn)稅（租金收入的12%）、企業(yè)所得稅等，機(jī)構(gòu)規(guī)?；赓U的成本收益更加不匹配。
最后，租賃提供的是“軟服務(wù)”，相比房屋開發(fā)和銷售單純提供實(shí)物房屋來說，交易的環(huán)節(jié)多、成本高。在信用體系不完善和失信成本低，租賃市場問題重重的情況下，租賃企業(yè)的收益更難保障。
四、房屋銀行是發(fā)展機(jī)構(gòu)住房租賃的切入點(diǎn)
筆者認(rèn)為，未來發(fā)展機(jī)構(gòu)規(guī)模化、專業(yè)化租賃經(jīng)營，可行的切入點(diǎn)是房屋銀行，即由房屋所有人將房屋的使用權(quán)以定期方式，全權(quán)委托房屋租賃公司，由后者負(fù)責(zé)招租、出租及管理（家具配備、維修、協(xié)同物業(yè)管理）。為避免隨意轉(zhuǎn)租、攜款潛逃、侵害租賃雙方權(quán)益，可由行業(yè)管理部門牽頭制定管理標(biāo)準(zhǔn)，并協(xié)調(diào)協(xié)會、市場管理部門，加強(qiáng)對房屋銀行管理、投訴受理等。
電電公會今年還將推動臺灣電子業(yè)“南進(jìn)策略”，率臺資電子廠前往印度、印度尼西亞、越南等其他生產(chǎn)成本更廉價的地區(qū)。
臨近端午節(jié)，重慶臺企協(xié)會會長黃錦勛開始籌備回臺事宜。每年這個時候，?；鶗紩M織聯(lián)誼會，邀請大陸臺商參加。
“近兩三年來，吸引臺商回流一直是這個聯(lián)誼會的重要主題，今年也不例外。”黃錦勛對《望東方周刊》表示。2009年6月2日，在?；鶗慕M織下，黃錦勛就曾參觀臺北港與貨運(yùn)碼頭建設(shè)，并到新竹訪問了工業(yè)技術(shù)研究院?！罢秃；鶗Ｍ覀兛吹浆F(xiàn)在臺灣在經(jīng)貿(mào)建設(shè)方面的成就以及投資環(huán)境，為臺商規(guī)劃回臺投資及轉(zhuǎn)型作參考。”
今年，“吸引臺商回流”已成為端午節(jié)的強(qiáng)檔項(xiàng)目單列出來。由臺灣“經(jīng)濟(jì)部”召集舉辦的“2010臺商回臺投資高峰會”，已有300多家大陸臺商報名參加。
幾年來，臺灣在吸引臺商回流方面不遺余力，而今年則借大陸加薪潮之勢，以鴻海意欲返臺建廠為契機(jī)，加大了召喚臺商回臺投資的力度。
臺灣“經(jīng)濟(jì)部”最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月臺商返臺投資221億元新臺幣(下同)，預(yù)估今年臺商回臺投資可達(dá)新臺幣400億元。而這個數(shù)字在2007～2009年間分別為新臺幣141億元、204億元、362億元。“經(jīng)濟(jì)部”因此稱“臺商回流是近兩三年來的趨勢”。
島內(nèi)熱召
早在2006年，臺商外流，產(chǎn)業(yè)和人才日趨“空洞化”的狀況引起臺灣政府部門的討論。2006年9月，臺灣“經(jīng)濟(jì)部”成立“促進(jìn)臺商回臺灣投資專案小組”，又成立了“臺商回臺投資服務(wù)辦公室”，專門協(xié)助有意回臺投資的臺商協(xié)調(diào)政府資源、尋找廠房、介紹投資機(jī)會及提供投資優(yōu)惠方案與升級轉(zhuǎn)型的咨詢輔導(dǎo)等。
與之相伴的是一系列具體的政策優(yōu)惠措施。
據(jù)中國社科院臺灣研究所研究員王建民介紹，在土地方面，臺灣實(shí)施“006688”優(yōu)惠方案，即對在特定工業(yè)區(qū)投資的臺商或企業(yè)，投資前兩年零租金，第3、4年租金打6折，第5、6年租金打8折，與這個方案并行的還有部分工業(yè)區(qū)土地的打折出售；此外，臺灣還釋放了公有企業(yè)臺糖公司的土地給返臺投資的企業(yè)，租用公有土地投資建廠租金實(shí)施“四免六減半”。而在資金方面，則提供了政策性專案優(yōu)惠款，例如臺灣“經(jīng)濟(jì)部”專門提供2000億元新臺幣的“臺商回臺投資優(yōu)惠專案”，而“國發(fā)基金”也撥款100億元新臺幣投資中小企業(yè)。
“臺商回臺投資一般關(guān)注土地、勞工與稅收優(yōu)惠?！秉S錦勛告訴記者。
在土地優(yōu)惠之外，臺灣的營業(yè)所得稅現(xiàn)已降至17％。最關(guān)鍵的問題在人力方面。臺商投資大陸主要是看重廉價勞動力。盡管近來大陸漲薪潮不斷，大陸勞工仍比臺灣勞工的工資低很多，要吸引臺商返臺，就必須解決這個問題。
此前，臺灣工商界曾有將“外來勞工薪資與臺灣當(dāng)?shù)鼗竟べY脫鉤”的呼聲，但被當(dāng)局否決。也于6月10日表示，當(dāng)局現(xiàn)階段無法將外勞薪資與基本工資脫鉤，但可作其他調(diào)整，包括“勞委會”公布新的外勞雇用比例規(guī)則等措施。
正因如此，鴻海集團(tuán)計劃中的返臺開廠，也是將高端的精密加工部分移回臺灣，做“無人工廠”，即主要由產(chǎn)業(yè)機(jī)器人負(fù)責(zé)操作，對人力需求量很小，與其在深圳等大陸工廠的勞動密集型組裝不同。
而這也正是臺灣當(dāng)局所期盼的，其經(jīng)濟(jì)部門官員曾明確表示臺灣需要的是高端產(chǎn)業(yè)。
“淘汰落后產(chǎn)能，發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)是全球趨勢，如果臺商在大陸遇到困境，到了臺灣也是一樣。”商務(wù)部研究院中國對外貿(mào)易研究部臺港澳研究中心主任劉雪琴告訴《望東方周刊》。
遭遇瓶頸
“富士康加薪，意味著大陸生產(chǎn)成本將會不斷上揚(yáng)，在成本考量下，未來三五年內(nèi)，大陸臺資電子廠離開大陸將勢不可擋?！迸_灣電機(jī)電子工業(yè)同業(yè)公會(以下簡稱“電電公會”)理事長焦佑鈞對媒體說。
焦佑鈞表示，電電公會今年還將推動臺灣電子業(yè)“南進(jìn)策略”，率臺資電子廠前往印度、印度尼西亞、越南等其他生產(chǎn)成本更廉價的地區(qū)。
電電公會現(xiàn)有會員超過3800家，其所屬企業(yè)上下游產(chǎn)值和出口值占到臺灣總產(chǎn)值和總出口值的―半。
自2000年起，電電公會每年舉辦一次“大陸地區(qū)投資環(huán)境與風(fēng)險調(diào)查”。以往的調(diào)查報告中，“投資環(huán)境力”與“投資風(fēng)險度”都是“前升后降”的態(tài)勢。理論上說，這兩者應(yīng)當(dāng)呈負(fù)相關(guān)，風(fēng)險度越低，投資環(huán)境越好。值得注意的是，2006年、2007年這兩個指標(biāo)卻連續(xù)兩年“同漲”。2008年在全球金融風(fēng)暴及中國大陸施行勞動合同法、企業(yè)所得稅法，調(diào)整加工貿(mào)易、出口退稅政策、土地政策等政策措施下，大陸首次出現(xiàn)了“投資環(huán)境力”下降而“投資風(fēng)險度”上升的局面。2009年，在多項(xiàng)調(diào)整下，指標(biāo)回歸正常。
從焦佑鈞的言論可以看出，進(jìn)入2010年，電電公會對大陸投資環(huán)境的判斷又起了變化。
向左走，向右走
“如果始終無法擺脫勞動密集型的狀態(tài)，并且仍然以外銷為主，還是應(yīng)該主要考慮勞動力成本的因素。如果在大陸設(shè)立工廠是看重龐大的內(nèi)需市場以及全球市場，還是應(yīng)該適應(yīng)目前大陸經(jīng)濟(jì)形勢的變化，努力轉(zhuǎn)型升級，這對雙方都是好事?！鄙虾？死蚪z汀食品有限公司董事長羅田安告訴《望東方周刊》。
克莉絲汀是受到臺灣政府召喚而“回流”的臺商之一：2010年第三季度，克莉絲汀將在臺灣證券交易所上市。
“拿A股市場來說，他們是很歡迎克莉絲汀這樣的高流通企業(yè)，但臺灣證交所的董事長找到了我，希望我們回臺灣上市，做一個臺商回流的樣本?！绷_田安說。1999年進(jìn)入大陸市場并在上海市擁有500多家西點(diǎn)連鎖店的克莉絲汀在臺灣卻一家店都沒有，盡管這樣，克莉絲汀在臺灣卻擁有很高的知名度。
在臺灣地區(qū)申請上市的成本只有香港及新加坡的四分之一，而掛牌費(fèi)用約為大陸的七分之一。
除克莉絲汀外，象王洗衣、85度C等臺商也表示將于近期返臺上市。據(jù)臺灣證交所透露，目前已有19家“無根臺商”申報輔導(dǎo)IPO，7家海外掛牌上市的臺商申請發(fā)行TDR(臺灣存托憑證)。
盡管回臺上市，但羅田安表示，克莉絲汀未來的重心仍然在大陸?！拔覀冸m然在長三角已經(jīng)扎根，但其他的大城市，比如北京，還沒有進(jìn)入。所以，大陸市場對我們來說，深耕的潛力還很大?！?/p>
“臺商回去并不太容易，政府必須創(chuàng)造好的投資條件和安定的社會環(huán)境。尤其是人才，現(xiàn)在臺灣的人才大量外流，例如臺灣需要一個好的設(shè)計師，反而需要來上海找到再請回去，這樣的事情很多。”羅田安說。
亟盼ECFA
ECFA(兩岸經(jīng)濟(jì)合作架構(gòu)協(xié)議)也被視為影響臺商發(fā)展和布局的一個重要因素。
“ECFA的簽署會使臺商直接受益，比如其所屬行業(yè)如果包括在早期收獲名單中，將會率先享有與大陸進(jìn)出口貿(mào)易減免關(guān)稅的政策，客觀上這會對臺商回流產(chǎn)生一定的有利因素?！眲⒀┣俳榻B說。
“ECFA簽訂后，我們會談出一個原產(chǎn)地證明規(guī)定，只要臺商回來，到自貿(mào)港區(qū)加工，符合原產(chǎn)地證明，打上Made in Taiwan，價格至少可以增加15％以上，這對廠商而言非常有吸引力。”臺灣經(jīng)濟(jì)部門官員表示。