發(fā)布時(shí)間：2022-05-25 18:47:00
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)公司匯報(bào)材料樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
經(jīng)過一學(xué)期《物流基礎(chǔ)》的學(xué)習(xí)，對(duì)物流的定義、基本功能、各個(gè)作業(yè)流程有了一定的理論基礎(chǔ)，通過實(shí)習(xí)將這些理論與實(shí)際的操作相結(jié)合，在實(shí)踐中提高運(yùn)用知識(shí)的能力。
二、實(shí)習(xí)目的
了解第三方物流服務(wù)的特點(diǎn)、主要設(shè)備和作業(yè)流程，對(duì)其進(jìn)行分析，并結(jié)合所學(xué)的理論提出改進(jìn)意見。
三、實(shí)習(xí)時(shí)間
年月日
四、公司概況
1.基本情況：
上海商業(yè)物流中心位于曹楊路1500號(hào)，交于銅川路，比鄰武寧路，交通便捷，與上海西站及其鐵路沿線僅一步之遙；地處內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間，距離內(nèi)環(huán)線1.5公里，外環(huán)線3.5公里，并且距離滬寧和滬嘉高速公路出口處分別僅為1.5公里和4公里。物流中心占地面積為26萬平方米，各類倉庫10萬平方米，擁有4條鐵路專用線和40輛箱式貨車。
2.公司簡(jiǎn)介：
上海商業(yè)物流中心系上海商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)有限公司的子公司，隸屬上海一百集團(tuán)有限公司。中心始建于1952年，是全國(guó)商業(yè)系統(tǒng)大型的社會(huì)化第三方物流企業(yè)。XX年初被國(guó)家經(jīng)貿(mào)委確定為全國(guó)發(fā)展商品配送重點(diǎn)單位。
3.主要設(shè)施：
鏟車，中心擁有1.5噸至3噸的汽、柴油叉車和干充式電瓶叉車以及前移式高位貨架庫專用干充式電瓶叉車多輛。
手推平板車，擁有多輛手推平板車，手推液壓車和登高車6輛，以及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)1m1.2m地臺(tái)板。
運(yùn)輸車輛，中心擁有多輛10噸全封閉廂型貨車，8噸全封閉廂型貨車，5噸全封閉廂型貨車，及2噸以下的廂型貨車。同時(shí)擁有2個(gè)聯(lián)盟型車隊(duì)，可調(diào)動(dòng)車輛近百輛。
鐵路專用線，擁有4條共計(jì)長(zhǎng)度為1654米鐵路專用線，是目前上海商業(yè)系統(tǒng)內(nèi)唯一擁有鐵路專用線的專業(yè)物流企業(yè)，具有100萬噸的鐵路運(yùn)輸發(fā)運(yùn)能力，以方便客戶的產(chǎn)品運(yùn)輸方式有多種選擇余地。
集裝箱場(chǎng)地，擁有1萬平方米集裝箱場(chǎng)地，龍門吊負(fù)載能力為10噸至20噸，適合金屬類商品以及集裝箱儲(chǔ)存業(yè)務(wù)。
4.倉庫類型：
高平臺(tái)彩鋼板結(jié)構(gòu)倉庫。擁有高平臺(tái)彩鋼板結(jié)構(gòu)倉庫計(jì)24621平方米，可利用空間高度為7-8米，1700平方米的倉庫已安裝了高位貨架，該類型倉庫的優(yōu)點(diǎn)是建筑結(jié)構(gòu)合理，面積利用率高，防汛、防潮、隔熱性能良好，全部有雨棚和外平臺(tái)，庫外周轉(zhuǎn)場(chǎng)地大，便于商品裝卸及進(jìn)出倉。
高平臺(tái)鋁合金結(jié)構(gòu)倉庫。擁有高平臺(tái)鋁合金結(jié)構(gòu)倉庫計(jì)16800平方米，可利用空間高度為6.5米，該類型的倉庫的優(yōu)點(diǎn)是防汛、防潮性能良好，庫外周轉(zhuǎn)場(chǎng)地大，特別適合于進(jìn)出倉頻繁的大宗商品的儲(chǔ)存。
樓層恒溫庫。擁有樓層恒溫庫10100平方米，可利用空間高度為5米，該類型倉庫的建筑條件為滿足某些產(chǎn)品在溫度控制上的不同要求提供了先決條件。
鋁合金結(jié)構(gòu)平房庫。擁有鋁合金板平房庫5700平方米，可利用空間高度為6米，該類型倉庫的優(yōu)點(diǎn)是庫外周轉(zhuǎn)場(chǎng)地大，特別適合于進(jìn)出倉頻繁的大宗商品的儲(chǔ)存。
易燃品倉庫。擁有可儲(chǔ)存易燃品倉庫1000平方米，該類型倉庫能提供屬于易燃危險(xiǎn)品類的特殊商品儲(chǔ)存。
其它庫房40000平方米，該類型倉庫多數(shù)屬于磚木結(jié)構(gòu)，單幢倉庫面積小于上述倉庫類型，具有冬暖夏涼的自然調(diào)節(jié)功能。
5.倉儲(chǔ)系統(tǒng)服務(wù):
市內(nèi)/國(guó)內(nèi)配送，單品/綜合配送，常溫/冷藏配送。備有各式車型，承運(yùn)商品包括：百貨用品、冷藏保溫、特殊商品。
貴重物品配送。提供門到門的服務(wù)，確保商品的安全抵達(dá)用戶手中。
隔日零擔(dān)配送。對(duì)于零擔(dān)配送，公司承諾貨物隔日上車、發(fā)車。
上架陳列。對(duì)于市內(nèi)各大商場(chǎng)、各類超市、連鎖網(wǎng)點(diǎn)的配送服務(wù)，公司還提供協(xié)助客戶商品上架陳列的服務(wù)。
6.倉儲(chǔ)系統(tǒng)服務(wù)：
常溫/恒溫倉庫儲(chǔ)存，高層/堆垛貨架儲(chǔ)存。
存貨即時(shí)控制。有效的貨卡登記制度,可隨時(shí)了解庫存商品的數(shù)量。確保商品質(zhì)量，隨時(shí)檢查，出現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)上報(bào)、調(diào)整。定時(shí)觀察庫房條件，確保庫房?jī)?nèi)溫濕度不超標(biāo)。
加工整理。提供完善的分揀、換包裝等加工服務(wù)，物流中心內(nèi)還設(shè)有專門的包裝加工單位，可隨時(shí)滿足客戶的各種要求。
訂單處理。對(duì)訂單處理要求做到及時(shí)、準(zhǔn)確、高效，并承諾：?jiǎn)螕?jù)收到15分鐘內(nèi)，操作人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，可開始收發(fā)貨。
退貨處理。全力協(xié)助貨主公司進(jìn)行退貨收貨作業(yè)，并且填寫收貨單和進(jìn)倉單，并及時(shí)反饋貨主公司，以便貨主公司盡快對(duì)退貨做出處理決定。退貨收貨時(shí)，對(duì)于原封箱之產(chǎn)品如無貨主公司特別指令，即可作為商品入庫處理。非原封箱退貨按貨主公司指令要求，做到清點(diǎn)、分類、整理后方能入庫。
7.信息系統(tǒng)服務(wù)：
物流信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)。分析客戶物流流程，提供物流系統(tǒng)設(shè)計(jì)，系統(tǒng)咨詢。
倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)。依據(jù)客戶對(duì)倉儲(chǔ)條件的要求和儲(chǔ)存商品特點(diǎn)，進(jìn)行倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)的個(gè)性化設(shè)計(jì)。
運(yùn)輸配送管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)。針對(duì)大企業(yè)配送系統(tǒng)，專門設(shè)計(jì)了一套配送訂單管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)單證處理的通用化，以適應(yīng)各種客戶對(duì)配送的要求。
銷售供貨分析。從客戶利益出發(fā)，進(jìn)行常規(guī)供貨、出貨、流通周轉(zhuǎn)、及安全庫存的定量分析，替客戶計(jì)算出最經(jīng)濟(jì)的租倉面積。
其他信息管理需求。秉承客戶至上的服務(wù)理念，提供全方位的信息服務(wù)：通過wms,tms系統(tǒng)與客商電腦聯(lián)網(wǎng)及通過公司內(nèi)部局域網(wǎng)的架設(shè)，實(shí)現(xiàn)各倉間庫存信息及時(shí)反饋，控制?？蛻艄究赏ㄟ^電話撥號(hào)上網(wǎng)連接我公司局域網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)客戶實(shí)時(shí)查閱商品庫存的信息。
8.作業(yè)流程（以中國(guó)物流公司為例）：
進(jìn)倉：乙方提前一天將《入庫通知單》傳真給甲方確認(rèn)；甲方收貨時(shí)根據(jù)《入庫通知單》上的內(nèi)容逐項(xiàng)核對(duì)，（如貨損，貨差，貨單不符將記入《進(jìn)倉單》）；二小時(shí)內(nèi)甲方將《進(jìn)倉單》傳真回乙方后歸檔，月底制定報(bào)表。
出倉：乙方提前一天將《提貨通知單》傳真給甲方，寫明出貨的時(shí)間，車隊(duì)名和所提貨品的貨號(hào)、數(shù)量；當(dāng)天車隊(duì)攜帶正本《提貨單》到相應(yīng)的貨倉，甲方根據(jù)乙方簽字樣本，《提貨通知單》與正本《提貨單》核對(duì)《出倉單》，并由提貨方在《提貨單》和《出倉單》上簽字；完畢后甲方立即把已簽字的《提貨單》傳真回乙方，并把《提貨單》、《出倉單》歸檔。
五、實(shí)習(xí)結(jié)論及建議
1.swot分析
優(yōu)勢(shì)：企業(yè)長(zhǎng)期從事物流服務(wù)業(yè)務(wù)，擁有一支物流管理及實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)隊(duì)伍，能為客戶提供各項(xiàng)物流服務(wù)；倉庫類型齊全；作業(yè)場(chǎng)地寬敞。
劣勢(shì)：人員配置不盡合理，員工人數(shù)過于龐大，影響企業(yè)效益；信息系統(tǒng)未能得到充分的利用；貨倉的出租形式過于單一、死板，租金較高。
機(jī)遇：申博的成功必將給上海物流業(yè)帶來前所未有的發(fā)展良機(jī)，許多的跨國(guó)廠商商品的周轉(zhuǎn)必定要依托本地的物流企業(yè)。
挑戰(zhàn)：物流企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，如何優(yōu)化自身的作業(yè)流程，充分利用企業(yè)已有的設(shè)備設(shè)施降低成本。
2.企業(yè)仍然依照老舊的倉庫出租模式收取租金，以至于使得倉庫的利用率浪費(fèi)，造成客戶的流失，可根據(jù)倉庫的實(shí)際加大空間利用率，根據(jù)倉庫的實(shí)際利用情況進(jìn)行收費(fèi)，這樣既提高了倉庫的使用率又間接的降低了租金，爭(zhēng)取到了更多的客戶。
3.鐵路專用線的使用效率不高，只要少數(shù)客戶選擇這一運(yùn)輸方式，其實(shí)鐵路運(yùn)輸在我國(guó)現(xiàn)階段的長(zhǎng)距離、高密度的運(yùn)輸中，仍然有著其不可替代的作用，特別是這種門到門的運(yùn)輸，更可以降低企業(yè)的物流成本，提高商品的流通速度，企業(yè)應(yīng)主動(dòng)尋找適合的客戶推銷這一特色服務(wù)。
4.企業(yè)雖然已建立了一套較為完善的信息系統(tǒng)，可以將一系列的商品信息、倉庫狀態(tài)、作業(yè)流程、養(yǎng)護(hù)情況及業(yè)務(wù)合同記入其中，但在實(shí)際操作中這一系統(tǒng)并沒有得到充分的利用，企業(yè)往往仍然依靠傳統(tǒng)的人工方法和票據(jù)進(jìn)行作業(yè)及信息傳遞。應(yīng)盡快在企業(yè)中提倡信息化的作業(yè)方法，使每名員工都能使用信息系統(tǒng)進(jìn)行操作與管理。
5.健全物流加工服務(wù)，流通加工也是物流的一項(xiàng)重要功能，作為第三方物流企業(yè)應(yīng)該重視流通加工，將其同其他服務(wù)一起視作一個(gè)重要的利潤(rùn)來源，提高服務(wù)的檔次與水平，重點(diǎn)抓住有高附加值的商品進(jìn)行加工整理，吸引住長(zhǎng)期客戶。
六、建議
1．企業(yè)要發(fā)展，企業(yè)形象至關(guān)重要，因此每個(gè)企業(yè)都十分注重自己的企業(yè)形象，寧可花多點(diǎn)的錢去租用昂貴的美觀的現(xiàn)代化倉庫，也不愿去租用那些老式破舊的倉庫，因此可以花費(fèi)點(diǎn)資金整修老式的倉庫，使企業(yè)自己本身的形象提高，這樣客戶會(huì)更加愿意來租用倉庫了。
2．進(jìn)貨堆放貨物時(shí)不能只顧著一時(shí)的方便，應(yīng)該考慮到出貨時(shí)的方便，不能耽誤客戶的時(shí)間，因此要按照標(biāo)準(zhǔn)把貨物堆起，堆放要整齊合理，以免倒塌。
3．要嚴(yán)格按照倉儲(chǔ)管理的要求，對(duì)于過期的貨物要及時(shí)與廠家聯(lián)系，并得到應(yīng)允后及時(shí)銷毀，不要堆積在倉庫中，浪費(fèi)倉庫容積，更不要和正常的商品同放一起，帶給人一種雜亂無章的感覺。應(yīng)該另外準(zhǔn)備一間倉庫，使那些一時(shí)無法銷毀的商品有地方儲(chǔ)存。
4．商品的大類要分清楚，如食品歸食品儲(chǔ)存，生活用品歸生活用品儲(chǔ)存。若把食品與化妝品放置在一起，化妝品包裝如若破裂，其化學(xué)物質(zhì)會(huì)污染到食品的衛(wèi)生。
5．應(yīng)注重運(yùn)用現(xiàn)代化技術(shù)，把計(jì)算機(jī)應(yīng)用作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程來抓，實(shí)現(xiàn)與工廠、銷售計(jì)算機(jī)信息的聯(lián)網(wǎng)，以及以上海市區(qū)配送為主輻射華東地區(qū)的運(yùn)輸配送網(wǎng)絡(luò)。
關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理 主要問題 改善對(duì)策
房地產(chǎn)開發(fā)存在著前期手續(xù)繁瑣，開發(fā)周期長(zhǎng)，投入大，收益往往都在1、2年之后等特點(diǎn)，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)前國(guó)家政策一再調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)限制越來越多，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，由開發(fā)商說了算的賣方市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，限購令的出臺(tái)更加劇了這一變化，完全進(jìn)入了買方市場(chǎng)，用戶購買更趨于理性，不再一擁而上，整幢樓整幢樓的買，更多的是選擇開發(fā)商的品牌，小區(qū)環(huán)境，樓盤的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)，作為開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場(chǎng)變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場(chǎng)調(diào)研工作，同時(shí)在質(zhì)量和服務(wù)上下工夫，通過科學(xué)合理的項(xiàng)目管理，打造出精品工程，樹立自己的品牌。
那么在實(shí)際開發(fā)過程中，如何發(fā)現(xiàn)管理存在的問題，完善管理過程，使最后的產(chǎn)品能達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的目標(biāo)，滿足用戶的需求，從而在市場(chǎng)上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力呢，本人根據(jù)當(dāng)前存在的一些普遍情況，并結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行探討。
一、主要問題分析
（一）項(xiàng)目決策前，不重視可行性研究
在當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲的背景下，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯加劇，但某些開發(fā)商認(rèn)為調(diào)控會(huì)很快過去，對(duì)政府的調(diào)控力度估計(jì)不足，對(duì)市場(chǎng)前景盲目樂觀，沒有請(qǐng)專業(yè)人士對(duì)市場(chǎng)和政策做一個(gè)深入的分析研究，把自己的經(jīng)驗(yàn)代替可行性研究，增加自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面未能提前對(duì)地塊本身的特點(diǎn)和周邊情況的配置以及規(guī)劃條件進(jìn)行了解，尤其是不清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，導(dǎo)致在做方案時(shí)才發(fā)現(xiàn)問題，但已成事實(shí)，無端增加成本。
（二）方案規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)改變隨意性
開發(fā)商對(duì)方案和施工圖不夠重視，隨意性大，認(rèn)為在施工階段改也來得及，卻不知道這是本末倒置的行為。在設(shè)計(jì)階段甚至更早發(fā)現(xiàn)問題，并給予解決，對(duì)以后施工起到事半功倍的效果，如果在施工過程中發(fā)生了大量設(shè)計(jì)變更或者業(yè)主方應(yīng)自己的要求進(jìn)行大量變更，不僅造成工程不能順利進(jìn)行，延長(zhǎng)了工期，還會(huì)發(fā)生大量索賠情況，更引起很多項(xiàng)目的價(jià)格重新審核，如果是招標(biāo)工程，很多報(bào)價(jià)項(xiàng)目就是無效報(bào)價(jià)，容易使工程造價(jià)脫離控制，超出概算。
（三）項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理有缺陷
現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)制不規(guī)范，現(xiàn)場(chǎng)人員責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，現(xiàn)場(chǎng)人員做不了主，不敢做主，事無巨細(xì)均要請(qǐng)示匯報(bào)，尤其在工程變更簽證方面，不能及時(shí)對(duì)工程變更作出意見，為不影響工期，很多時(shí)候都是施工已成事實(shí)，聯(lián)系單還沒下達(dá)，時(shí)間一長(zhǎng)，當(dāng)事人就容易忘記當(dāng)時(shí)情況，造成索賠和決算困難，在重要施工階段如果停工等待批復(fù)，會(huì)使進(jìn)度計(jì)劃得不到控制，還會(huì)引起索賠。
（四）對(duì)前期物業(yè)重視不足，物業(yè)服務(wù)不到位
物業(yè)服務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù)，是項(xiàng)目管理不可分離的一部分。專業(yè)的物業(yè)管理水平是企業(yè)品牌建立和保持的原因之一。對(duì)前期物業(yè)不夠重視，就相當(dāng)于放棄了一個(gè)好管家，即使能在項(xiàng)目完成后請(qǐng)到好的物業(yè)公司，那也是在亡羊之后了，對(duì)項(xiàng)目有可能形成永遠(yuǎn)也無法彌補(bǔ)的遺憾。另一方面，物業(yè)公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時(shí)，配套設(shè)施不到位，物業(yè)服務(wù)不到位等，造成用戶不交或拖欠管理費(fèi)，從而陷入惡性循環(huán)。
二、改善對(duì)策
（一）必須十分重視項(xiàng)目的可行性研究
俗話說萬事開頭難，可行性研究就是整個(gè)項(xiàng)目的第一步，將來幾年內(nèi)，公司的工作重心都將可能圍著這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)，因此可行性報(bào)告的正確與否，將影響公司的生存發(fā)展。一要分析宏觀環(huán)境，深入解讀當(dāng)前政策及預(yù)測(cè)今后一段時(shí)期內(nèi)的走向，了解市場(chǎng)的活躍程度，用戶的需求等等，二要了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃條件，地塊周邊情況，當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，避免經(jīng)驗(yàn)主義而造成錯(cuò)誤判斷，三要根據(jù)公司的資金流，做好資本運(yùn)做和融資方式及投資決策分析，尤其是做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。
（二）不能忽視項(xiàng)目方案和設(shè)計(jì)
磨刀不誤砍柴工，做好方案和施工圖設(shè)計(jì)，認(rèn)真對(duì)待每個(gè)細(xì)節(jié)，對(duì)以后工程的開展起到事半功倍的效果，尤其是在建筑風(fēng)格，平面布局，主要材料等方面更要認(rèn)真討論，一旦確定就不更改。在實(shí)際中就遇到這樣情況，在外墻材料上當(dāng)初沒有重視，導(dǎo)致臨近施工時(shí)才發(fā)現(xiàn)不合適，需要更改材料，結(jié)果重新考察廠家，確定價(jià)格，還要處理材料變更引起的后續(xù)問題，花了大量時(shí)間，不僅工期延長(zhǎng)，承包單位還要索賠相關(guān)費(fèi)用。
（三）加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)的過程控制
施工過程管理必須確定質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目部管理責(zé)任?，F(xiàn)場(chǎng)簽證程序要明晰，責(zé)任要明確，公司要適當(dāng)放權(quán)給現(xiàn)場(chǎng)管理人員，規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)簽證的權(quán)限，及時(shí)處理一些問題，在緊急情況下，可以先報(bào)告設(shè)計(jì)單位，獲得口頭許可，事后及時(shí)補(bǔ)辦手續(xù)。
（四）物業(yè)公司需提前介入
有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司可以提出實(shí)用的甚至建設(shè)性意見，不僅提升項(xiàng)目檔次，還能使在功能上更加人性化，使用更合理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作是十分有利的，同時(shí)開發(fā)商應(yīng)充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等，調(diào)動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動(dòng)性，做好物業(yè)服務(wù)工作。物業(yè)公司應(yīng)明確服務(wù)范圍，制定崗位職責(zé)，定期公布收入支出，嚴(yán)格按合同辦事，處理好與用戶的關(guān)系。
三、總結(jié)
開發(fā)商是項(xiàng)目開發(fā)過程的組織者，同時(shí)也是投資者和收益者，不能一味追求利潤(rùn)的最大化而忽視了用戶的利益，應(yīng)在品牌上下功夫，做好項(xiàng)目各個(gè)過程的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功建設(shè)和各方利益的“共贏”。
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【關(guān)鍵詞】水立方中央空調(diào)運(yùn)行管理
中圖分類號(hào)：TU831.3+5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
一、引言
國(guó)家游泳中心（水立方）是北京2008年奧運(yùn)會(huì)標(biāo)志性場(chǎng)館之一，是世界上最大的室內(nèi)游泳館，也是國(guó)內(nèi)首次使用ETFE膜材料作外維護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑。水立方獨(dú)特的建筑外觀與國(guó)家體育場(chǎng)（鳥巢）遙相呼應(yīng)，呈現(xiàn)出天圓地方、剛?cè)嵯酀?jì)的和諧理念，ETFE膜材料具有質(zhì)量輕、透光等特點(diǎn)，可實(shí)現(xiàn)場(chǎng)館良好的自然采光，但同時(shí)也帶來了維護(hù)結(jié)構(gòu)熱工性能的問題，給水立方中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)行管理帶來了很大的困難和挑戰(zhàn)。本文從中央空調(diào)運(yùn)行管理的角度出發(fā)，總結(jié)奧運(yùn)會(huì)賽時(shí)運(yùn)行保障和賽后運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)。
二、場(chǎng)館概況
1. 建筑概況
水立方長(zhǎng)、寬均為177米，高31米，建筑面積約10萬㎡，外維護(hù)結(jié)構(gòu)由3000多個(gè)藍(lán)色泡泡（ETFE膜充氣氣枕）組成，水立方室內(nèi)通過膜空腔分隔出三大功能區(qū)：奧林匹克比賽大廳、游泳館多功能廳、嬉水樂園，建筑平面功能分區(qū)如[圖1]所示。地下二層為設(shè)備層，包括泳池水處理機(jī)房、制冷機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱力站、變配電室、樓宇自控室、安防中控室、LED景觀照明控制室、人防地下車庫等。地下一層為池岸層，包括比賽大廳大型賽事活動(dòng)運(yùn)行區(qū)，公眾游泳運(yùn)行服務(wù)區(qū)，嬉水樂園娛樂休閑服務(wù)區(qū)等。首層為游客觀光區(qū)，包括游客出入口及觀光流線，比賽大廳南、北看臺(tái)，游泳館、嬉水樂園游客服務(wù)前臺(tái)，全球華人捐資共建展廳等。奧林匹克比賽大廳競(jìng)賽區(qū)面積約6000㎡，凈空24米，游泳館上部為多功能廳，建筑面積約2400㎡，凈空17米，平日為網(wǎng)球館，也可舉辦大型商業(yè)活動(dòng)，嬉水樂園面積約11000㎡，游樂區(qū)凈空24米，是目前亞洲最大的室內(nèi)主題水上樂園。建筑剖面如[圖2]所示。
圖1水立方建筑平面功能分區(qū)示意圖
圖2水立方建筑剖面示意圖
2. 中央空調(diào)系統(tǒng)概況
中央空調(diào)冷源來自地下二層制冷機(jī)房，設(shè)置3臺(tái)制冷量800RT的離心式冷水機(jī)組和1臺(tái)400RT帶冷凝熱回收的離心式冷水機(jī)組，冷卻塔設(shè)置于建筑外南廣場(chǎng)半地下坑槽內(nèi)，共3組6臺(tái)700t/h的逆流式冷卻塔。空調(diào)熱源來自市政熱網(wǎng)，熱力站一次熱水通過板式換熱器將二次熱水（60/50℃）送入制冷機(jī)房集分水器，提供空調(diào)用熱，制冷機(jī)房設(shè)置冬、夏季閥門切換?？照{(diào)冷凍水系統(tǒng)為一次泵變流量系統(tǒng)，由制冷機(jī)房呈異程支狀敷設(shè)到各空調(diào)機(jī)房及各區(qū)域風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)，風(fēng)機(jī)盤管為兩管制。室內(nèi)大空間如奧林匹克比賽大廳、游泳館多功能廳、嬉水樂園均采用全空氣系統(tǒng)，游客觀光區(qū)、南北4層綜合樓、主題展廳等功能區(qū)域采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)。比賽大廳設(shè)置4臺(tái)熱回收型空調(diào)機(jī)組供競(jìng)賽區(qū)空調(diào)，另設(shè)置4臺(tái)空調(diào)機(jī)組供觀眾看臺(tái)空調(diào)，池岸運(yùn)動(dòng)員競(jìng)賽區(qū)氣流組織采用噴口送風(fēng)[1]、池岸回風(fēng)，觀眾看臺(tái)區(qū)氣流組織采用座椅送風(fēng)、大廳兩側(cè)核心筒豎井的百葉回風(fēng)。
二、中央空調(diào)運(yùn)行管理
水立方中央空調(diào)設(shè)計(jì)為舒適性空調(diào)，系統(tǒng)設(shè)置與很多大型公建項(xiàng)目類似，管理重點(diǎn)是對(duì)各功能區(qū)域環(huán)境溫度、濕度的控制，難點(diǎn)是水立方維護(hù)結(jié)構(gòu)與其它建筑完全不同，沒有成熟的管理經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，很大程度上要靠日常摸索和不斷積累，下面介紹奧運(yùn)會(huì)期間運(yùn)行保障經(jīng)驗(yàn)和賽后日常運(yùn)行管理模式。
（一）舒適的空調(diào)環(huán)境造就神奇的“快速泳池”
1. 快速泳池
北京奧運(yùn)會(huì)上，各國(guó)游泳運(yùn)動(dòng)員在水立方共打破24項(xiàng)世界紀(jì)錄、刷新66項(xiàng)奧運(yùn)會(huì)紀(jì)錄，如此大規(guī)模的改寫紀(jì)錄，創(chuàng)造了世界游泳運(yùn)動(dòng)歷史上的奇跡，水立方也因此被譽(yù)為“水魔方”。新紀(jì)錄的誕生當(dāng)然是歸功于天才的運(yùn)動(dòng)員和科學(xué)刻苦地訓(xùn)練，還有高科技的“鯊魚皮”泳衣等裝備，然而水立方場(chǎng)館打造出優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)環(huán)境對(duì)激發(fā)運(yùn)動(dòng)員創(chuàng)造良好的成績(jī)也有著不可忽視的作用，“快速泳池”成為當(dāng)時(shí)各國(guó)媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。
“快速泳池”概念對(duì)運(yùn)動(dòng)員迅速達(dá)到最佳競(jìng)技狀態(tài)，發(fā)揮出最佳的競(jìng)技水平起到了“催化劑”的作用，包括令人振奮的競(jìng)賽場(chǎng)地、激動(dòng)人心的比賽氛圍，還有優(yōu)良的水質(zhì)、舒適的水溫、獨(dú)特的池岸溢流槽設(shè)計(jì)等，其中空調(diào)環(huán)境也是關(guān)鍵因素之一，優(yōu)質(zhì)的新風(fēng)、良好的氣流組織、準(zhǔn)確的溫度控制，造就了舒適的競(jìng)賽環(huán)境，激發(fā)出運(yùn)動(dòng)員最大的潛能，實(shí)現(xiàn)了以人為本、以競(jìng)賽為核心的“人文奧運(yùn)”運(yùn)行模式。
2. 賽時(shí)運(yùn)行模式
限于本文篇幅，對(duì)奧運(yùn)會(huì)前測(cè)試賽運(yùn)行和賽前帶負(fù)荷演練不做詳細(xì)介紹，僅介紹奧運(yùn)會(huì)賽時(shí)比賽大廳運(yùn)行模式。根據(jù)測(cè)試賽運(yùn)行和賽前演練的經(jīng)驗(yàn)，暖通空調(diào)設(shè)施保障組經(jīng)過反復(fù)研究和論證，制定出了奧運(yùn)會(huì)賽時(shí)空調(diào)運(yùn)行模式，過程中設(shè)計(jì)單位機(jī)電總設(shè)計(jì)師毛紅衛(wèi)提供了寶貴的理論及經(jīng)驗(yàn)支持。
運(yùn)行模式：比賽大廳競(jìng)賽區(qū)空調(diào)在開賽前2小時(shí)采取加大新風(fēng)量運(yùn)行，通過大廳東西兩側(cè)的噴口送風(fēng)和池岸溢水槽回風(fēng)的氣流組織方式，將大量的新鮮空氣直接送到競(jìng)賽池水面，提高了競(jìng)賽池水面的含氧量，使運(yùn)動(dòng)員在比賽中更興奮、更充分發(fā)揮自身的潛能。同時(shí)開啟大廳池岸地板采暖，控制池岸溫度在25～27℃，與池水溫度26℃相一致，池岸風(fēng)速控制在0.2m/s之內(nèi)，回風(fēng)均勻，使運(yùn)動(dòng)員沒有吹涼風(fēng)的感覺，保持良好的競(jìng)技狀態(tài)。觀眾看臺(tái)為分區(qū)空調(diào)座椅送風(fēng)，賽時(shí)采取全新風(fēng)運(yùn)行，觀眾的耗氧量和CO2濃度對(duì)池岸區(qū)域沒有影響。
借助數(shù)值模擬計(jì)算軟件對(duì)比賽大廳夏季工況的氣流組織進(jìn)行計(jì)算分析[2]，對(duì)比賽大廳競(jìng)賽池0.5m高處的溫度場(chǎng)、速度場(chǎng)、CO2濃度及觀眾區(qū)CO2濃度剖面圖的模擬結(jié)果見[圖3]。
合理的空調(diào)運(yùn)行模式創(chuàng)造出舒適的競(jìng)賽環(huán)境，成就了北京奧運(yùn)水立方傳奇。
圖3-1溫度等高圖 圖3-2速度等高圖
圖3-3CO2濃度等高圖 圖3-4CO2濃度剖面圖
（二）日常運(yùn)行管理
殘奧會(huì)后水立方開放了一年時(shí)間，2009年10月開始閉館改造，拆除了臨時(shí)鋼結(jié)構(gòu)看臺(tái)，配建比賽大廳南、北各4層綜合樓，增加了餐飲、購物等商業(yè)服務(wù)設(shè)施以及水立方工程建設(shè)、游泳運(yùn)動(dòng)等公益主題展廳，于2010年7月完工并重新向社會(huì)開放，水立方進(jìn)入日常運(yùn)行管理模式。
1. 管理架構(gòu)
任何項(xiàng)目的管理都依靠人來實(shí)現(xiàn)，水立方賽后運(yùn)營(yíng)管理采取專業(yè)化、市場(chǎng)化的委托管理模式，由業(yè)主單位委托物業(yè)維保公司、安防維保公司等專業(yè)公司進(jìn)行管理，業(yè)主單位設(shè)主管領(lǐng)導(dǎo)、場(chǎng)館運(yùn)行部經(jīng)理、工程師、管理專員四級(jí)責(zé)任制，場(chǎng)館運(yùn)行部經(jīng)理負(fù)責(zé)合同管理及成本管理，向主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，工程師有設(shè)備工程師、安防工程師、電氣工程師等負(fù)責(zé)工程管理及業(yè)務(wù)管理，向場(chǎng)館運(yùn)行部經(jīng)理負(fù)責(zé)，設(shè)備工程師對(duì)接物業(yè)維保公司，下設(shè)運(yùn)行管理專員和設(shè)備管理專員，安防工程師對(duì)接安防維保公司，下設(shè)自控管理專員、電訊管理專員，各專業(yè)管理專員負(fù)責(zé)傳達(dá)指令并監(jiān)督執(zhí)行情況，向主管工程師負(fù)責(zé)。由物業(yè)公司完成空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維護(hù)，安防公司協(xié)助完成中央空調(diào)樓宇自控系統(tǒng)的運(yùn)行。管理架構(gòu)如[圖4]所示。
圖4管理架構(gòu)
2. 設(shè)備管理
中央空調(diào)系統(tǒng)的管理很大程度是對(duì)設(shè)備的管理，水立方推行設(shè)備管理責(zé)任制，將所有空調(diào)設(shè)備“分配”到每個(gè)空調(diào)崗位技工名下，某臺(tái)設(shè)備一旦發(fā)現(xiàn)問題或故障直接問責(zé)對(duì)應(yīng)的崗位技工。物業(yè)公司制定各類空調(diào)設(shè)備的運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)制度，空調(diào)崗位技工根據(jù)維護(hù)保養(yǎng)制度和所轄設(shè)備的運(yùn)行情況、使用壽命、故障隱患提出維護(hù)保養(yǎng)建議，由物業(yè)公司評(píng)估后實(shí)施維護(hù)，冷源設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)建議由物業(yè)公司向業(yè)主設(shè)備工程師申報(bào)。物業(yè)公司定期對(duì)空調(diào)技工的維護(hù)保養(yǎng)建議及其所轄設(shè)備的故障率進(jìn)行考核，設(shè)備管理專員對(duì)維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行監(jiān)督。設(shè)備管理責(zé)任制促使空調(diào)技工對(duì)自己名下的設(shè)備加強(qiáng)管理，及時(shí)排除故障隱患，認(rèn)真進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，實(shí)現(xiàn)設(shè)備管理良性循環(huán)?？照{(diào)設(shè)備管理一覽表見[表1]。
表1空調(diào)設(shè)備管理一覽表
3. 運(yùn)行管理
水立方空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行主要分冷水機(jī)組運(yùn)行、空調(diào)及新風(fēng)機(jī)組運(yùn)行、風(fēng)機(jī)運(yùn)行幾大部分。
1) 冷機(jī)群控
冷水機(jī)組的正常運(yùn)行使得冷源有效輸出，是中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行的重要保障。冷水機(jī)組運(yùn)行由冷機(jī)群控系統(tǒng)完成（如圖4所示），業(yè)主設(shè)備工程師提前進(jìn)行群控系統(tǒng)啟停時(shí)間及相關(guān)參數(shù)設(shè)置，群控系統(tǒng)可定時(shí)自動(dòng)完成冷卻塔、冷卻水泵、冷凍水泵、冷機(jī)等設(shè)備的順序啟停，并根據(jù)負(fù)荷狀況調(diào)節(jié)水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)變頻運(yùn)行，降低系統(tǒng)運(yùn)行能耗，當(dāng)壓縮機(jī)負(fù)載超過95％且持續(xù)15分鐘則投入另一臺(tái)冷機(jī)運(yùn)行，保障冷源穩(wěn)定輸出，合理平衡分配冷機(jī)及其對(duì)應(yīng)設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命。
物業(yè)公司下設(shè)制冷機(jī)房運(yùn)行班組，每個(gè)班組1名技師和1名技工，開機(jī)前對(duì)系統(tǒng)各設(shè)備、電動(dòng)蝶閥及控制柜的正常狀況進(jìn)行檢查，每天不同時(shí)段對(duì)設(shè)備運(yùn)行工況進(jìn)行記錄，包括冷機(jī)負(fù)荷、冷凍/卻水供/回水溫、水泵轉(zhuǎn)速、冷卻塔風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)速等內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常立即向物業(yè)公司經(jīng)理匯報(bào)，物業(yè)公司將問題分析及處理意見書面匯報(bào)給設(shè)備工程師。設(shè)備管理專員監(jiān)督冷機(jī)及附屬設(shè)備的狀況，運(yùn)行管理專員監(jiān)督冷機(jī)群控系統(tǒng)運(yùn)行執(zhí)行情況。
圖4-1冷機(jī)群控系統(tǒng)冷水機(jī)組控制界面
圖4-2冷機(jī)群控系統(tǒng)空調(diào)水系統(tǒng)控制界面
2）樓宇自控
樓宇自控系統(tǒng)極大減輕了空調(diào)設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)強(qiáng)度，提高管理工作效率，可對(duì)各空調(diào)機(jī)組的送風(fēng)溫度及新風(fēng)比例進(jìn)行控制，在過渡季節(jié)最大限度的利用新風(fēng)以實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)節(jié)能，同時(shí)滿足了場(chǎng)館的舒適度要求[3]。新風(fēng)、空調(diào)機(jī)組運(yùn)行以及風(fēng)機(jī)運(yùn)行（如圖5所示）通過樓宇自控系統(tǒng)完成，樓宇自控系統(tǒng)可定時(shí)啟停指定設(shè)備，監(jiān)控空調(diào)機(jī)組送/回風(fēng)溫/濕度，監(jiān)控電動(dòng)風(fēng)閥、電動(dòng)調(diào)節(jié)閥的開度，通過回風(fēng)管內(nèi)溫度傳感器測(cè)定溫度與設(shè)定溫度比較，比例積分控制輸出電訊號(hào)，控制回水管上的電動(dòng)調(diào)節(jié)閥動(dòng)作，調(diào)整負(fù)荷輸出，使得回風(fēng)溫度趨于設(shè)定溫度，實(shí)現(xiàn)空調(diào)機(jī)組自控，同時(shí)還可設(shè)定風(fēng)機(jī)定時(shí)啟停，監(jiān)控風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)，監(jiān)測(cè)室內(nèi)典型區(qū)域的溫/濕度等等。
由物業(yè)公司編制設(shè)備運(yùn)行方案提交業(yè)主設(shè)備工程師審核，設(shè)備工程師將執(zhí)行方案提交安防工程師備案，安防工程師根據(jù)設(shè)備運(yùn)行需求向安防公司下達(dá)設(shè)備運(yùn)行指令，安防公司設(shè)樓宇自控機(jī)房運(yùn)行班組，由弱電崗位技工實(shí)施自控運(yùn)行。自控管理專員監(jiān)督指令執(zhí)行情況，運(yùn)行管理專員監(jiān)督空調(diào)設(shè)備自控運(yùn)行執(zhí)行情況。物業(yè)公司設(shè)空調(diào)設(shè)備巡查班組，每個(gè)班組1名技師2名技工，每天定時(shí)巡查各機(jī)房空調(diào)機(jī)組、風(fēng)機(jī)等設(shè)備的運(yùn)行情況。如某臺(tái)設(shè)備未實(shí)現(xiàn)自控運(yùn)行，立即將信息反饋給運(yùn)行管理專員，由運(yùn)行管理專員協(xié)調(diào)物業(yè)公司和安防公司聯(lián)合排查故障，共同解決存在的問題。物業(yè)巡視班組的技工還可視設(shè)備運(yùn)行情況、故障隱患提出維護(hù)保養(yǎng)建議，該設(shè)備可以不是其所轄的設(shè)備，物業(yè)公司評(píng)估后可對(duì)其考核增加績(jī)效，但不核減管轄該設(shè)備技工的績(jī)效，這樣進(jìn)一步增強(qiáng)了空調(diào)技工對(duì)所有設(shè)備的責(zé)任意識(shí)，促進(jìn)設(shè)備管理良性循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)設(shè)備管理精細(xì)化、規(guī)范化。
圖5-1樓宇自控系統(tǒng)空調(diào)機(jī)組控制界面
圖5-2樓宇自控系統(tǒng)風(fēng)機(jī)控制界面
四、結(jié)語
水立方是奧運(yùn)的遺產(chǎn)、北京的名片，奧運(yùn)場(chǎng)館賽后運(yùn)營(yíng)是世界性難題，奧運(yùn)會(huì)后，水立方成功轉(zhuǎn)型為室內(nèi)大型多功能水上中心，實(shí)現(xiàn)了奧運(yùn)場(chǎng)館可持續(xù)賽后利用，很多運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)值得推廣。本文對(duì)水立方中央空調(diào)系統(tǒng)奧運(yùn)會(huì)賽時(shí)運(yùn)行保障與賽后日常運(yùn)行管理進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，簡(jiǎn)要介紹了ETFE膜結(jié)構(gòu)的特殊性，結(jié)合水立方日常運(yùn)行過程中發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題，探討在類似維護(hù)結(jié)構(gòu)體系的工程設(shè)計(jì)中需要注意的地方。對(duì)類似的大型場(chǎng)館運(yùn)行管理和相似建筑的工程設(shè)計(jì)有一定的借鑒意義。
毛紅衛(wèi)國(guó)家游泳中心機(jī)電總設(shè)計(jì)師. 中建國(guó)際機(jī)電事業(yè)部總經(jīng)理
參考文獻(xiàn)
[1] 馬最良 民用建筑空調(diào)設(shè)計(jì). 化學(xué)工業(yè)出版社（197）
曹志遠(yuǎn)產(chǎn)生這種想法源于一個(gè)老掉牙的故事。一位農(nóng)夫在田地里干活，遇到了一只老虎。老虎要吃農(nóng)夫，農(nóng)夫卻恭恭敬敬地把老虎請(qǐng)到了一只籠子里，然后上了鎖。這個(gè)故事對(duì)曹志遠(yuǎn)啟發(fā)很大。他想：自己何不做一名“農(nóng)夫”?于是，曹志遠(yuǎn)上班不那么早了，跑得不那么勤了。他整日泡在辦公室打電話，發(fā)短信。
老板在員工會(huì)上不點(diǎn)名批評(píng)了曹志遠(yuǎn)。老板說：“有些人，剛來的時(shí)候工作熱情很高?？墒牵齻€(gè)月沒過，就原形畢露了。這是很危險(xiǎn)的!”不過，老板很快就轉(zhuǎn)變了對(duì)曹志遠(yuǎn)的看法。因?yàn)?。到了月末，曹志遠(yuǎn)的業(yè)績(jī)竟然超過了老員工。老板驚訝得張大了嘴。在總結(jié)會(huì)上，老板讓曹志遠(yuǎn)介紹經(jīng)驗(yàn)。曹志遠(yuǎn)說：“其實(shí)，我的工作一直很努力。不過。與剛來的時(shí)候相比，我只是從‘老虎’變成了‘農(nóng)夫’，從‘用力氣’變成了‘用智慧’，僅此而已!”其實(shí)，曹志遠(yuǎn)說的智慧，就是搞到了那些新樓盤業(yè)主的電話號(hào)碼，因?yàn)檫@針對(duì)的是目標(biāo)客戶群。
不過，曹志遠(yuǎn)很快就發(fā)現(xiàn)了一種更賺錢的業(yè)務(wù)。這天，曹志遠(yuǎn)在一家業(yè)主的裝修現(xiàn)場(chǎng)，無意中發(fā)現(xiàn)了物業(yè)公司發(fā)給業(yè)主的《業(yè)主手冊(cè)》。曹志遠(yuǎn)認(rèn)真地翻看了業(yè)主手冊(cè)，發(fā)現(xiàn)這本小冊(cè)子很干凈，除了房屋使用說明書之外，其他什么也沒有。于是，他突發(fā)奇想：要是能在這個(gè)小冊(cè)子上做廣告，效果一定會(huì)很好。因?yàn)?，這些業(yè)主都是新買的房子。都需要購買材料。裝修房屋。
曹志遠(yuǎn)來到另外一個(gè)樓盤，找到物業(yè)經(jīng)理，提出要免費(fèi)給他們?cè)O(shè)計(jì)、編輯、印刷《物業(yè)手冊(cè)》，條件是讓他在上面做廣告。物業(yè)經(jīng)理一聽，自己不出一分錢就能辦成事兒，天底下還有這樣的好事兒呀。于是，那位經(jīng)理爽快地與曹志遠(yuǎn)簽了合同。
曹志遠(yuǎn)欣喜若狂。他急忙拿著合同，趕回公司，向老板匯報(bào)。誰知，曹志遠(yuǎn)還沒有把話說完，老板的嘴巴都?xì)馔崃?。老板說：“你傻呀你，你讓我出錢，為他印樓書?這樣賠本的買賣我不做。你愛怎么折騰你就怎么折騰，與公司無關(guān)!”曹志遠(yuǎn)傻了。
但曹志遠(yuǎn)覺得自己的思路沒有錯(cuò)，他決心要把這樁“賠本買賣”做到底。于是，他拿出了所有積蓄，總共2800元。他決定自己動(dòng)手設(shè)計(jì)，用這2800元來印刷《業(yè)主手冊(cè)》。當(dāng)然，最重要的是拉廣告。他一家一家地跑裝飾公司，一家一家地跑裝飾材料店。功夫不負(fù)有心人，在他的游說下，竟然有10余家公司和店鋪將信將疑地在他的手冊(cè)上做了廣告。不過，他們的條件是有效果付款，無效果拜拜。
《業(yè)主手冊(cè)》印刷出來了，樓盤經(jīng)理非常滿意，業(yè)主更滿意。因?yàn)?，他們手拿《業(yè)主手冊(cè)》，不出門就可以買到裝飾材料，找到裝飾公司。不到半個(gè)月，曹志遠(yuǎn)的廣告費(fèi)就全部收清，凈賺3萬元。于是曹志遠(yuǎn)辭了職。因?yàn)椋苤具h(yuǎn)決定自己當(dāng)老板，把這樁“賠本買賣”做大做強(qiáng)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目管理;環(huán)境問題;物業(yè)管理;改善對(duì)策
房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在摧進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程、改善人民生活和帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起了不可忽視的作用。但是任何事物都具有兩面性，必須看到，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中仍然存在一些問題，這些問題主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)過程、環(huán)境、物業(yè)管理等方面，它們的存在在不同程度上制約了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和影響了我國(guó)社會(huì)的和諧進(jìn)步，必須加以解決。房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)前國(guó)家政策時(shí)常調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)限制越來越多，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，眼下開發(fā)商說了算的賣方市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束，完全進(jìn)入了買方市場(chǎng)，用戶購買更趨于理性，不再一擁而上，更多的是選擇小區(qū)環(huán)境，樓盤的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場(chǎng)變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場(chǎng)調(diào)研工作，同時(shí)在質(zhì)量和服務(wù)上下工夫，通過科學(xué)合理的項(xiàng)目管理，打造出精品工程，樹立自己的品牌。
那么作為開發(fā)商，在實(shí)際開發(fā)過程中，如何發(fā)現(xiàn)管理存在的問題，完善管理過程，使最后的產(chǎn)品能達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的目標(biāo)，滿足用戶的需求，從而在市場(chǎng)上具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力呢，本人根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的一些普遍情況，并結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行探討。
一、主要問題分析
（一）項(xiàng)目盲目決策，沒有認(rèn)真細(xì)致的做項(xiàng)目可行性研究，供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯
一是在當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，但是個(gè)別開發(fā)商對(duì)政府的調(diào)控力度估計(jì)不足，沒有請(qǐng)專業(yè)部門對(duì)市場(chǎng)和政策做一個(gè)深入的分析研究，用以往的經(jīng)驗(yàn)代替可行性研究，對(duì)市場(chǎng)前景盲目樂觀，增加了投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。二是許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能提前對(duì)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)和周邊情況以及規(guī)劃條件進(jìn)行詳細(xì)了解，缺乏應(yīng)有的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，高回報(bào)的項(xiàng)目過熱，但市場(chǎng)容量有限，而對(duì)供需矛盾最緊張且最受廣大居民歡迎的中低檔次投資意向冷淡，高端產(chǎn)品與中端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠正常和協(xié)調(diào)，結(jié)果既加大了房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理矛盾，也增加了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。突出表現(xiàn)為中低價(jià)位，中小戶型住房供應(yīng)不足，商品住宅整體價(jià)格偏高，超過低收入家庭的承受能力。導(dǎo)致在做好方案后才發(fā)現(xiàn)問題，但已成事實(shí)，增加了不必要的額外成本，造成開發(fā)成本上升。
（二）開發(fā)商施工過程中隨意改變性大，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理存在漏洞缺陷
個(gè)別開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目施工方案和施工圖重視不夠，施工前沒有對(duì)方案和施工圖紙做認(rèn)真細(xì)致的研究，施工中隨意性大。在施工過程中發(fā)生了大量設(shè)計(jì)變更或者業(yè)主方應(yīng)自己的要求進(jìn)行過多變更，不僅造成工程不能順利進(jìn)行，延長(zhǎng)了工期，還會(huì)發(fā)生索賠情況，更引起了項(xiàng)目的價(jià)格重新審核，工程造價(jià)脫離控制，超出工程概算。
施工現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)制不規(guī)范，現(xiàn)場(chǎng)人員責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，現(xiàn)場(chǎng)人員不能做主，事無巨細(xì)均要請(qǐng)示匯報(bào)，工程變更簽證時(shí)，未能及時(shí)對(duì)工程變更簽署意見，在重要施工階段如果停工等待批復(fù)，會(huì)使進(jìn)度計(jì)劃得不到控制，影響施工工期，還會(huì)引起索賠。
（三）物業(yè)管理重視不足，物業(yè)服務(wù)缺失
房地產(chǎn)開發(fā)中物業(yè)管理的作用與意義主要體現(xiàn)在利用專業(yè)化管理方法提高城市管理的社會(huì)化及專業(yè)化程度，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù)，是項(xiàng)目管理不可分離的一部分。對(duì)前期物業(yè)不夠重視，就相當(dāng)于放棄了一個(gè)好管家。另一方面，物業(yè)管理招投標(biāo)不良行為導(dǎo)致了惡性競(jìng)爭(zhēng)。許多業(yè)主委員會(huì)不是以服務(wù)質(zhì)量為衡量標(biāo)準(zhǔn)，而是簡(jiǎn)單地以價(jià)格為取舍，而物業(yè)公司則放棄管理質(zhì)量而低價(jià)搶標(biāo)，物業(yè)公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時(shí)，配套設(shè)施不到位，物業(yè)服務(wù)不到位等，造成用戶不交或拖欠管理費(fèi)，從而陷入惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)管理市場(chǎng)的混亂。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)中環(huán)境問題，貫穿于房地產(chǎn)業(yè)的始終
一是環(huán)境噪聲污染：在房地產(chǎn)的施工進(jìn)程中，不可避免的會(huì)產(chǎn)生噪聲，而由于防止噪聲的設(shè)備的簡(jiǎn)陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪聲的產(chǎn)生，給施工現(xiàn)場(chǎng)周圍居民的生活帶來了巨大的影響。二是建筑垃圾和生活垃圾：由于缺少相關(guān)的規(guī)范，在房地產(chǎn)的開發(fā)施工過程中，大量的建筑垃圾隨意傾倒，不僅對(duì)城市的景觀有消極的影響，而且對(duì)周圍居民的生活造成了很大的影響，破壞了區(qū)域的環(huán)境景觀和環(huán)境質(zhì)量。三是大氣污染和水體污染：由于施工過程中會(huì)產(chǎn)生大量揚(yáng)塵，即使有防塵措施，也不可避免的會(huì)產(chǎn)生對(duì)大氣的污染;建筑垃圾長(zhǎng)期的也會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，造成大氣污染。四是房地產(chǎn)的室內(nèi)環(huán)境污染：在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，為了節(jié)省資金、追求經(jīng)濟(jì)利益，開發(fā)商有可能會(huì)大量使用不合格的建筑材料和裝飾材料，產(chǎn)生對(duì)人體和環(huán)境有害的氣體，危害人體健康。
二、改善對(duì)策
（一）慎重項(xiàng)目決策，高度重視項(xiàng)目的可行性研究，改善房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)
可行性研究就是整個(gè)項(xiàng)目的第一步，將來幾年內(nèi)，公司的工作重心都將可能圍著這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)，因此可行性報(bào)告的正確與否，將影響公司的生存發(fā)展。一要分析宏觀環(huán)境，深入解讀當(dāng)前政策及預(yù)測(cè)今后一段時(shí)期內(nèi)的走向，充分了解市場(chǎng)的特征，當(dāng)?shù)鼐用耧L(fēng)土人情，用戶的需求等等，二要了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃條件，地塊周邊情況，當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，避免經(jīng)驗(yàn)主義而造成錯(cuò)誤判斷，三要因地制宜，開發(fā)符合民眾迫切需要的產(chǎn)品，做好投資決策分析，尤其是做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)。
（二）高度重視項(xiàng)目方案和設(shè)計(jì)，加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)的過程控制
做好方案和施工圖設(shè)計(jì)，認(rèn)真對(duì)待每個(gè)細(xì)節(jié)，特別是在建筑風(fēng)格，當(dāng)?shù)鼐用裆盍?xí)性，平面布局，主要材料等方面更要認(rèn)真調(diào)研，一旦確定就不再更改。
施工過程管理必須明確質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目部管理責(zé)任。現(xiàn)場(chǎng)簽證程序要明晰，責(zé)任分明，公司要放權(quán)給現(xiàn)場(chǎng)管理人員，明確規(guī)定管理人員的權(quán)限，及時(shí)處理施工中遇到的問題，在特殊情況下，可以先報(bào)告設(shè)計(jì)單位，征得口頭許可，做好相關(guān)記錄，事后要及時(shí)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。
（三）未雨綢繆，物業(yè)公司提前參與進(jìn)駐
物業(yè)公司提前參與進(jìn)駐，不僅可以提出實(shí)用的建設(shè)性意見，提升項(xiàng)目檔次，還能使在功能上更加人性化，使用更合理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作是十分有利的，調(diào)動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動(dòng)性，做好物業(yè)服務(wù)工作。物業(yè)公司應(yīng)明確服務(wù)范圍，制定崗位職責(zé)，提高服務(wù)水平，針對(duì)市場(chǎng)需求，提供層次服務(wù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中企業(yè)求生存，歸根到底要能提供稱職的服務(wù)，物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容主要包括公共設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)營(yíng)與維修，治安保障，保潔綠化等，嚴(yán)格按合同辦事，避免急功近利的短視行為，要制定長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的規(guī)劃，處理好與用戶的關(guān)系，進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)。
（四）完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度，為房地產(chǎn)真正的“綠色”開發(fā)提供可能
加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境問題的防范，應(yīng)該將所有的可能產(chǎn)生環(huán)境問題的房地產(chǎn)開發(fā)都納入環(huán)境影響評(píng)價(jià)的范圍，加強(qiáng)公眾對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境影響評(píng)價(jià)的參與，加大公眾的參與力度，能夠使環(huán)境影響評(píng)價(jià)更好的體現(xiàn)環(huán)境相關(guān)人的利益，進(jìn)行更加完整、全面的環(huán)境影響評(píng)價(jià)。對(duì)可能產(chǎn)生的各種環(huán)境問題都應(yīng)該有明確的評(píng)價(jià)方法，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中可能產(chǎn)生的、環(huán)境噪聲污染、建筑垃圾、大氣污染和水體污染、對(duì)生態(tài)系統(tǒng)的影響、房地產(chǎn)的室內(nèi)環(huán)境污染等環(huán)境問題，必須要有明確的評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，任何一項(xiàng)不符合標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)對(duì)該項(xiàng)目的進(jìn)行產(chǎn)生影響。對(duì)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)時(shí)未預(yù)見的新的環(huán)境問題，及時(shí)制定預(yù)防措施或者治理方案。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性上。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是滿足人民群眾基本生活需求的需要;另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸業(yè)等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基本行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導(dǎo)性的物質(zhì)條件?？傊瑖?guó)家的繁榮穩(wěn)定、人民的安居樂業(yè)，都離不開開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。但是，我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中存在的以上問題則限制了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。因此，為了摧動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展，必須對(duì)這些問題加以重視和解決。開發(fā)商是項(xiàng)目開發(fā)過程的組織者，同時(shí)也是投資者和收益者，不能一味追求利潤(rùn)的最大化而忽視了用戶的利益，應(yīng)在品牌上下功夫，做好項(xiàng)目各個(gè)過程的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功建設(shè)和各方的利益。
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7月22日凌晨，海淀區(qū)學(xué)院路道路工作組巡防隊(duì)員在巡視道路時(shí)發(fā)現(xiàn)，持續(xù)的暴雨使社區(qū)管轄范圍內(nèi)的北京語言大學(xué)東門南側(cè)便道發(fā)生了大面積路面塌陷。巡防員立即將這一情況匯報(bào)給學(xué)院路街道辦事處主管城管工作的副主任劉件。
劉件趕赴現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，道路塌陷面積由于積水的沖刷從20平方米逐漸擴(kuò)大至約40平方米，坑內(nèi)積滿了泥漿，存在嚴(yán)重安全隱患，一旦行人不慎掉落下去后果不堪設(shè)想，同時(shí)塌陷兩側(cè)是電信井和污水井，搶險(xiǎn)情況比較復(fù)雜。
緊急時(shí)刻，街道發(fā)動(dòng)學(xué)院路道路工作組力量，拉好警示線并安排網(wǎng)格巡查員在現(xiàn)場(chǎng)盯守，聯(lián)系工作組內(nèi)交通部門對(duì)事發(fā)地段實(shí)行交通管制，同時(shí)先后協(xié)調(diào)街道的1臺(tái)防汛應(yīng)急水泵、區(qū)養(yǎng)路隊(duì)的4臺(tái)水泵及北京通信集團(tuán)1臺(tái)水泵進(jìn)行抽水。然而在抽水的同時(shí)，其他地方繼續(xù)冒水，塌陷區(qū)域也有擴(kuò)大趨勢(shì)。網(wǎng)格工作組迅速與北京語言大學(xué)聯(lián)系，從前端污水井抽水并堵住出水口。
就這樣，在市政單位、街道辦事處和學(xué)校共同努力下，10個(gè)小時(shí)后，塌陷坑內(nèi)的水基本抽完。
海淀區(qū)學(xué)院路街道實(shí)行的是網(wǎng)格化管理工作制度，將責(zé)任落實(shí)到具體責(zé)任人，加強(qiáng)責(zé)任人之間的溝通協(xié)調(diào)。網(wǎng)格化管理制度能夠及時(shí)服務(wù)于老百姓，提高為老百姓解決實(shí)際問題的速度。讓老百姓得到實(shí)惠，這便是智慧海淀建設(shè)的基本出發(fā)點(diǎn)。
海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)和信息化辦公室副主任何建吾告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)和信息化》：“智慧海淀建設(shè)旨在切實(shí)解決老百姓的問題，是對(duì)人們工作和生活方式的變革，而不是簡(jiǎn)單的數(shù)字化?！?/p>
智慧城市是契機(jī)
快速處理突發(fā)事件是網(wǎng)格化管理工作呈現(xiàn)出的良好效果之一。除此之外，在日常社會(huì)服務(wù)管理中，網(wǎng)格化也發(fā)揮了巨大作用。
2011年10月下旬，展春園安居物業(yè)公司以解決防火問題為由，對(duì)展春園29號(hào)樓南側(cè)的輕型結(jié)構(gòu)房私自進(jìn)行改造，影響到29號(hào)樓住宅采光，引起了居民的激烈反對(duì)。
網(wǎng)格團(tuán)隊(duì)成員嚴(yán)春蘭及時(shí)向展春園網(wǎng)格格長(zhǎng)白英匯報(bào)了此事，白英先是到場(chǎng)安撫情緒激動(dòng)的居民，并把他們勸離了施工現(xiàn)場(chǎng)。
與此同時(shí)，白英還組織網(wǎng)格團(tuán)隊(duì)成員查找這棟輕體房的建筑歷史以及規(guī)劃局相關(guān)審批文件。當(dāng)所有的材料、文件攤在安居物業(yè)公司面前時(shí)，他們無話可說。最終，在二級(jí)網(wǎng)格、城管監(jiān)察的共同努力下，安居物業(yè)公司拆除了施工的腳手架，運(yùn)走了磚、沙、水泥等施工物品，此事得以圓滿解決，也獲得了社區(qū)居民的好評(píng)。
“因?yàn)橛辛司W(wǎng)格，我們跟周圍單位的聯(lián)系也多了，要是換做以前，事情不可能這么快解決?！闭f起網(wǎng)格化給社區(qū)管理服務(wù)帶來的方便，白英有一肚子的話，“以前大家都是各做各的事兒，平時(shí)沒什么聯(lián)系，出現(xiàn)問題時(shí)各單位之間溝通不暢，協(xié)調(diào)起來也特別困難?！?/p>
自從海淀區(qū)學(xué)院路街道實(shí)施城市管理網(wǎng)格化工作之后，居委會(huì)主任變成了網(wǎng)格格長(zhǎng)，工作起來越發(fā)高效。用海淀區(qū)學(xué)院路街道辦事處主任劉志平的話說：“是網(wǎng)格化把大家的力氣都捏到一塊兒了。”
早在2008年北京奧運(yùn)會(huì)之時(shí)，海淀區(qū)就已經(jīng)開始網(wǎng)格化管理的探索，并結(jié)合自身特色建設(shè)自己的城市管理體系。兩年后，在北京建設(shè)智慧城市之際，海淀區(qū)也加快了智慧海淀的建設(shè)步伐。
如今，學(xué)院路街道以社區(qū)和主要道路為單位，將地區(qū)劃分成31個(gè)網(wǎng)格。將城管、安保、衛(wèi)生、工商、律師、志愿者以及物業(yè)等地區(qū)單位的力量全部納入網(wǎng)格。2012年8月1日，網(wǎng)格化社會(huì)管理系統(tǒng)開始在四個(gè)社區(qū)試運(yùn)行，真正實(shí)現(xiàn)了社會(huì)力量的“多方參與，共同協(xié)調(diào)”。
在何建吾看來，智慧城市建設(shè)是一個(gè)契機(jī)，在智慧城市的帶動(dòng)下，政府開始下決心著力解決此前信息化工作中發(fā)現(xiàn)的問題。
何建吾說：“自信息化建設(shè)開展以來，海淀區(qū)應(yīng)用了很多信息化系統(tǒng)，但系統(tǒng)之間普遍存在著割裂的狀況，原本能夠?yàn)槔习傩辗?wù)的系統(tǒng)沒有得到有效整合，居民感受不到信息化帶來的生活便利。而移動(dòng)通訊、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的發(fā)展為整個(gè)城市的信息化建設(shè)提供了一種更好的思路。”
據(jù)何建吾介紹，2011年海淀區(qū)的軟件和信息服務(wù)業(yè)收入約2700億元，占北京市的67%，約為全國(guó)的七分之一，這個(gè)領(lǐng)域中比較好的企業(yè)都集中在海淀，這是海淀區(qū)智慧城市建設(shè)的一大優(yōu)勢(shì)。另外，海淀區(qū)是中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)的核心區(qū)，要在全國(guó)發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。因此，海淀區(qū)定下了自己的建設(shè)目標(biāo)：打造具有區(qū)域特色的“四智一高”，即智慧政務(wù)、智慧園區(qū)、智慧城區(qū)、智慧家園和信息產(chǎn)業(yè)高地。
物聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)
要建設(shè)智慧城市離不開物聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用，而海淀區(qū)在軟件和信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)方面的基礎(chǔ)使其在物聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)和應(yīng)用方面具備一定優(yōu)勢(shì)。
僅僅半年前，海淀區(qū)物聯(lián)網(wǎng)消防遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)試運(yùn)行初期，海淀區(qū)公安消防支隊(duì)（下稱海淀區(qū)消防支隊(duì)）一天之內(nèi)收到轄區(qū)聯(lián)網(wǎng)消防安全重點(diǎn)單位的誤報(bào)火警信息和故障信息就可能達(dá)到上百次，但是現(xiàn)在這種誤報(bào)火警信息每天被控制在個(gè)位數(shù)，故障信息也逐步減少。
這一切得益于物聯(lián)網(wǎng)消防遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)的應(yīng)用。3月11日，位于海淀區(qū)復(fù)興路47號(hào)的天行健綜合寫字樓傳來火警信息。消防物聯(lián)網(wǎng)前端感知設(shè)備立即把火警信息發(fā)送至海淀區(qū)物聯(lián)網(wǎng)消防遠(yuǎn)程監(jiān)控分中心，監(jiān)控分中心的值班人員接到信息后立即調(diào)派轄區(qū)中隊(duì)的緊急服務(wù)車出警。
海淀區(qū)消防支隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)柳國(guó)忠親自隨警出動(dòng)。經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位消防安全管理混亂，煙感自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維保質(zhì)量較差，同時(shí)該單位在未經(jīng)消防部門備案的情況下私自進(jìn)行裝修改造，致使觸發(fā)報(bào)警。柳國(guó)忠當(dāng)場(chǎng)要求消防監(jiān)督人員對(duì)該單位擅自裝修施工部位進(jìn)行查封，責(zé)令其限期整改，并予以處罰。
一、完成的工作
1、理頭緒、抓管理、樹形象
一月份我們從四川人手中正式接管物業(yè)后，首先將眾多的頭緒進(jìn)行梳理，迅速從中理出主要的迫在眉睫的幾件事。首先，抓管理、促效益、樹形象。小區(qū)的管理說到底是為業(yè)主提供各項(xiàng)滿意的服務(wù)。而這一切都取決于服務(wù)者素質(zhì)的高低和能力的發(fā)揮。在工作中不僅需要有好的態(tài)度、好的服務(wù)理念，更要有專業(yè)化管理。對(duì)此公司制定了精細(xì)化的管理制度，明晰化的流程程序，做好了職責(zé)定位，使物業(yè)工作能夠有條不紊地進(jìn)行下去。其次加強(qiáng)人員的培訓(xùn)工作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，樹立企業(yè)形象。我們有針對(duì)地對(duì)員工的職業(yè)道德、禮儀禮貌、行為舉止及專業(yè)技能進(jìn)行培訓(xùn)，使得在職員工迅速達(dá)到了服務(wù)要求。出色的服務(wù)為企業(yè)樹立了良好的形象。
2、春節(jié)為小區(qū)營(yíng)造歡樂、喜慶、祥和的氣氛
節(jié)前，我們組織保潔人員對(duì)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)、樓道、停車場(chǎng)、院落、花池、草坪的垃圾進(jìn)行了徹底的清掃、清倒，整治了衛(wèi)生死角；組織安保人員就節(jié)日安全防范進(jìn)行培訓(xùn)，制定了安全應(yīng)急預(yù)案，明確了分工，落實(shí)了責(zé)任，加強(qiáng)了措施；在小區(qū)設(shè)立煙花爆竹燃放區(qū)，指定燃放點(diǎn)，由專人負(fù)責(zé)巡查；節(jié)前工程維修人員對(duì)小區(qū)各種共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了徹底的檢測(cè)、維修，保證了節(jié)日期間水、電、暖及各類設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行；為營(yíng)造節(jié)日氣氛，我們?cè)谛^(qū)大門及院落掛燈籠、擺放吉祥物，院落、樹上、假山掛彩燈、貼掛標(biāo)語，還給小區(qū)各單元門貼了春聯(lián)、送了“?！弊帧⒔o業(yè)主送維修報(bào)修服務(wù)電話卡、張貼了溫馨提示，同時(shí)慰問了A、B區(qū)業(yè)主代表30戶。真誠、溫暖、快捷的服務(wù)確保了小區(qū)節(jié)日的溫馨、祥和、安全；正月十五元宵節(jié)，我們?cè)诩瘓F(tuán)公司的大力支持下，在小區(qū)院落成功地承辦了了一臺(tái)《紅紅火火鬧元宵歌舞會(huì)》，精彩的表演、熱烈的掌聲、歡快的笑聲將節(jié)日的氣氛推向一個(gè)。
3、對(duì)小區(qū)存在的問題進(jìn)行整治，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)維修
4、建全檔案，對(duì)各類手續(xù)進(jìn)行年檢
為了加強(qiáng)公司內(nèi)部管理，便于更好地服務(wù)業(yè)主，四月份我們將物業(yè)公司所需、所缺的檔案資料從相關(guān)部門一一調(diào)回并存檔，接著對(duì)各類手續(xù)進(jìn)行年檢，提早順利地通過完成相關(guān)部門要求的手續(xù)年檢。
5、對(duì)小區(qū)進(jìn)行綠化美化
為了進(jìn)一步改善小區(qū)環(huán)境，我們?cè)诩瘓F(tuán)公司的支持下先后栽刺柏11000多株，裝點(diǎn)假山邊鮮花800多盆，種植鮮花16000棵，與此同時(shí)對(duì)以前種上的花草樹木進(jìn)行除草、修剪，精細(xì)打扮后的小區(qū)面貌煥然一新。
6、加強(qiáng)宣傳力度，配合城管、社區(qū)完成“創(chuàng)城”工作
與此同時(shí)我們也注重了公司文化的建立，我們動(dòng)員廣大員工認(rèn)真學(xué)習(xí)企業(yè)文化，點(diǎn)擊集團(tuán)公司網(wǎng)站，了解集團(tuán)公司的成長(zhǎng)過程，培養(yǎng)員工熱愛企業(yè)的意識(shí)，我們還積極地為公司網(wǎng)站投稿，半年來我們共為公司選送稿子4篇，4篇都被網(wǎng)站采用發(fā)表。我們也為物業(yè)監(jiān)察大隊(duì)先后送去5篇關(guān)于我們小區(qū)物業(yè)管理方面的稿件，其中《我們就是要感動(dòng)“上帝”》一文在6期物業(yè)?？习l(fā)表。
7、配合集團(tuán)公司完成C區(qū)奠基開工典禮的準(zhǔn)備工作及善后工作
5月22號(hào)——5月25號(hào)，我們除了值班人員外，其他員工全部出動(dòng)到C區(qū)，很好地完成了集團(tuán)公司交給我們的清掃售樓部衛(wèi)生，布置會(huì)場(chǎng)、，包括插彩旗、擺放鮮花等，負(fù)維護(hù)會(huì)場(chǎng)車場(chǎng)秩序、安全衛(wèi)生等任務(wù)，并處理了會(huì)場(chǎng)善后事宜。這次的活動(dòng)，我們的團(tuán)隊(duì)服務(wù)技能得到了鍛煉，團(tuán)隊(duì)的自身素質(zhì)得到了很好的展示。
8、D區(qū)的前期介入
（1）組織架構(gòu)的建立
（2）人員的招聘
我們通過人才招聘市場(chǎng)以及發(fā)動(dòng)在職員工，采用不同方法、不同渠道對(duì)所需員工進(jìn)行招聘，嚴(yán)格篩選，擇優(yōu)錄取，為公司招聘下大部分所需員工，目前招聘工作還在進(jìn)行。
（3）新員工的培訓(xùn)
我們對(duì)新入司員工進(jìn)行了系統(tǒng)的培訓(xùn)，包括企業(yè)理念，崗位職責(zé)，行為規(guī)范，考核制度，員工手冊(cè)以及安全操作常識(shí)等培訓(xùn)。新員工的上崗基本技能迅速掌握，團(tuán)隊(duì)的服務(wù)能力得到了保障。
(4)交房資料的準(zhǔn)備工作
我們整齊了《業(yè)主入住通知書》、《業(yè)主裝修合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)管理規(guī)約》、《業(yè)主服務(wù)指南》等交房時(shí)給業(yè)主的相關(guān)材料，同時(shí)我們正緊鑼密鼓地進(jìn)行著對(duì)D區(qū)的相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的建立以及業(yè)主檔案的建立。
9、員工的著裝
6月份我們統(tǒng)一了員工的服裝，員工的外部形象的樹立給公司形象增添了不少光彩。
二、體會(huì)與不足
在這半年的工作中我們體會(huì)到，一個(gè)好的團(tuán)隊(duì)離不開上級(jí)部門的支持，我們的大量工作離不開集團(tuán)公司的支持與幫助。我們會(huì)緊緊圍繞在集團(tuán)公司的周圍，努力為璽建祥房地產(chǎn)后期服好務(wù)，為璽建祥房產(chǎn)創(chuàng)名優(yōu)品牌而努力。同時(shí)我們也體會(huì)到只有真心實(shí)意、踏踏實(shí)實(shí)為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，業(yè)主就會(huì)把好的“口碑”送給我們。我們會(huì)繼續(xù)努力提升服務(wù)質(zhì)量，力爭(zhēng)把璽建祥物業(yè)打造成品牌物業(yè)，為集團(tuán)公司增添光彩。
當(dāng)然，我們?cè)谶@半年的工作中也存在著一些不足，如：?jiǎn)T工的服務(wù)技能不夠精熟，安全防范意識(shí)不夠強(qiáng)烈，在企業(yè)內(nèi)部管理方面還做的不夠科學(xué)、規(guī)范，員工的整體素質(zhì)還有待提高。
三、下半年的工作打算
1、全力以赴將D區(qū)項(xiàng)目的接管工作完成好。
2、培養(yǎng)市場(chǎng)，加大廣告宣傳，樹立品牌意識(shí)
鄂爾多斯市的房產(chǎn)開發(fā)及璽建祥房產(chǎn)開發(fā)給我們帶來了無限的發(fā)展前景，我們要做好市場(chǎng)調(diào)查，總結(jié)上半年的工作經(jīng)驗(yàn)，做好業(yè)主的回訪工作，并加大宣傳力度，提高我們的企業(yè)知名度。
3、做好我們的回訪我工作，特別是業(yè)主的報(bào)修工作。及時(shí)、真誠、貼心的服務(wù)永遠(yuǎn)是我們工作的主線。
4、加強(qiáng)A、B、D各項(xiàng)目，各部門的內(nèi)部管理，加強(qiáng)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)水平，提高自身素質(zhì)；繼續(xù)完善和規(guī)范各項(xiàng)管理制度，為公司的各項(xiàng)工作的展開打好基礎(chǔ)。
5、配合集團(tuán)公司完成C區(qū)的前期介入工作
6、做好安全管理方面的工作，安全是企業(yè)永恒的主題，堅(jiān)持預(yù)防為主，防治結(jié)合，加強(qiáng)安全教育，實(shí)行群防群治的原則，通過安全教育，不斷增強(qiáng)小區(qū)業(yè)主和員工的安全意識(shí)和自我防護(hù)能力，為小區(qū)創(chuàng)作一個(gè)安全、舒適的環(huán)境。
“預(yù)防為主，安全第一”，全員行動(dòng)，努力確保新城在用系統(tǒng)設(shè)備安全運(yùn)行，最大限度地保護(hù)人員生命，減少財(cái)產(chǎn)損失和環(huán)境破壞，全面提高物業(yè)管理水平，制定消防系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案：
一、應(yīng)急組織機(jī)構(gòu)
(一)應(yīng)急組織結(jié)構(gòu)
組 長(zhǎng)：
副組長(zhǎng)：
消防控制中心：
給排水搶修：
通風(fēng)搶修：
強(qiáng)電搶修：
電梯搶修：
后勤保障：
(二)應(yīng)急小組職責(zé)
組長(zhǎng)：對(duì)火災(zāi)事故有直接指揮、下達(dá)命令、組織搶救的絕對(duì)權(quán)力。
副組長(zhǎng)：協(xié)助組長(zhǎng)開展現(xiàn)場(chǎng)指揮安排和決策后的各項(xiàng)處理工作。
消防控制中心：消防控制中心操作人員堅(jiān)守崗位，聽從組長(zhǎng)的指令操作設(shè)備。
給排水搶修組：負(fù)責(zé)處理關(guān)于噴淋、消火栓等消防水系統(tǒng)搶修和運(yùn)行的各項(xiàng)工作。
通風(fēng)搶修組：負(fù)責(zé)處理關(guān)于排煙、正壓鼓風(fēng)等關(guān)于消防通風(fēng)系統(tǒng)搶修和運(yùn)行的各項(xiàng)工作。
強(qiáng)電搶修組：負(fù)責(zé)處理各設(shè)備斷送電、消防應(yīng)急電源等消防電系統(tǒng)搶修和運(yùn)行的各項(xiàng)工作。
電梯搶修組：負(fù)責(zé)處理電梯設(shè)備斷送電、搶修和運(yùn)行的各項(xiàng)工作。
后勤保障：負(fù)責(zé)應(yīng)急過程中所需的搶修物資材料和相應(yīng)的后勤保障工作。
二、消防應(yīng)急預(yù)案啟動(dòng)原則
消防中控室主機(jī)出現(xiàn)報(bào)警應(yīng)立即分析現(xiàn)場(chǎng)是哪種情況發(fā)生，具體步驟如下：
根據(jù)報(bào)警主機(jī)顯示的報(bào)警地點(diǎn)、設(shè)備，應(yīng)立即派消防操作巡檢人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。
1、如果是誤報(bào)警或者設(shè)備本身的問題，應(yīng)按消防操作規(guī)程處理;
2、如消火栓、噴淋頭意外爆裂跑水，應(yīng)立即啟動(dòng)給排水系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案(詳見《給排水系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案》);
3、如突然停電，不超過2小時(shí)，消防系統(tǒng)本身的UPS可以維持正常運(yùn)行;超出2小時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)停電緊急預(yù)案(詳見《強(qiáng)電系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案》)。
三、火災(zāi)處置
1、本物業(yè)內(nèi)任何人員在任何區(qū)域發(fā)現(xiàn)煙火時(shí)，應(yīng)立即使用最近處火災(zāi)報(bào)警按鈕、消防電話、對(duì)講機(jī)向消防中控室報(bào)警(電話：)。報(bào)警時(shí)要講清起火的具體地點(diǎn)、燃燒物、火勢(shì)大小、報(bào)警人的姓名、身份、所在部門和位置及是否有人員受傷?，F(xiàn)場(chǎng)人員視情況撥打119報(bào)警電話，同時(shí)向值班領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)前臺(tái)值班員報(bào)告。
2、發(fā)生初起火災(zāi)，發(fā)現(xiàn)人員應(yīng)立即報(bào)告消防中控室，然后采用就近的滅火器材進(jìn)行撲救。
3、由應(yīng)急小組組長(zhǎng)根據(jù)火情報(bào)警情況，確定是否啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案。
組長(zhǎng)宣布應(yīng)急預(yù)案啟動(dòng)后，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)指揮和事件處理決策安排，各副組長(zhǎng)負(fù)責(zé)落實(shí)組長(zhǎng)的指揮和安排決策，各小組成員根據(jù)副組長(zhǎng)的要求，迅速開展各項(xiàng)應(yīng)急處理工作。各部門應(yīng)密切配合，程序如下：
⑴各部門接到火情通知后，除按指定任務(wù)執(zhí)行外，其他人均應(yīng)崗位待命。
⑵公共秩序維護(hù)員維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，根據(jù)情況疏導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)的車輛和人員及通道，以便公安消防隊(duì)順利到位，防止其他人員進(jìn)入本物業(yè)管理區(qū)域的火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)負(fù)責(zé)樓內(nèi)人員的疏導(dǎo)和解釋工作。外圍工作人員立即將停放在外圍的車輛進(jìn)行疏散，暫時(shí)將前來的車輛或人員引導(dǎo)到安全場(chǎng)地，勸阻疏散圍觀的人員。
⑶派人到本物業(yè)外圍主要路口引導(dǎo)公安消防隊(duì)到達(dá)本物業(yè)區(qū)域的火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。
⑷維修班長(zhǎng)攜帶通訊設(shè)備迅速趕到變配電室，給排水維修工攜帶通訊設(shè)備迅速趕到消防水泵房，電梯維修工視情況停止電梯運(yùn)行，消防維修工攜帶通訊設(shè)備迅速趕到消防中控室，按照消防應(yīng)急小組組長(zhǎng)的命令保障消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)正常運(yùn)行。
⑸若超市、半地下車庫發(fā)生火災(zāi)，除消防廣播聯(lián)動(dòng)外，消防控制中心操作人員聽從消防應(yīng)急小組組長(zhǎng)的指令操作設(shè)備，適時(shí)開動(dòng)消防應(yīng)急廣播系統(tǒng)，通知業(yè)主疏散(半地下車庫同時(shí)通知車主)。通知的順序?yàn)椋喊l(fā)生火災(zāi)區(qū)域可能受影響區(qū)域。按指令將相應(yīng)的非消防類風(fēng)機(jī)的電源切斷，相應(yīng)樓層的正壓送風(fēng)口接受其動(dòng)作信號(hào)(或者是強(qiáng)起)，同時(shí)打開相應(yīng)的正壓風(fēng)機(jī)，同樣消防中心打開相應(yīng)區(qū)域的排煙口并接受其信號(hào)(或者是強(qiáng)起)同時(shí)打開相應(yīng)的排煙機(jī)。消火栓和噴淋滅火系統(tǒng)按災(zāi)情進(jìn)入滅火狀態(tài)。著火區(qū)域內(nèi)的扶梯將由消防控制室停止其運(yùn)行，垂直普通電梯立即迫降至首層并停止其運(yùn)行，而消防電梯則迫降首層待命。對(duì)非消防類電源進(jìn)行切斷同時(shí)啟動(dòng)應(yīng)急照明，疏散通道上的防火卷簾將會(huì)根據(jù)相應(yīng)的感煙、感溫探測(cè)器進(jìn)行兩次安降，確保人員疏散，而著火區(qū)域內(nèi)中廳處的防火分區(qū)卷簾則會(huì)一次降至底部，以防止火勢(shì)的蔓延。
⑹后勤保障人員準(zhǔn)備好飲用水、食品等物品，同時(shí)做好各種聯(lián)絡(luò)工作。
4、受傷人員現(xiàn)場(chǎng)救護(hù)
發(fā)現(xiàn)有人員受傷，立即撥打120急救電話，等待醫(yī)療單位救護(hù)。
四、消防應(yīng)急預(yù)案解除
1、全面疏散后，各部門要清點(diǎn)自己人員人數(shù)，查看是否全部撤出危險(xiǎn)區(qū)域。
2、在火災(zāi)撲滅后，負(fù)責(zé)與供水公司、然氣公司、供電公司等單位聯(lián)系;及時(shí)恢復(fù)消防設(shè)備及其它設(shè)備的狀況，將所有設(shè)施設(shè)備復(fù)位。及時(shí)與公安警務(wù)部門聯(lián)系，處理善后事宜。
3、負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并重新配備消防滅火器及損壞的相關(guān)設(shè)施。
4、應(yīng)迅速清理保護(hù)范圍以外的其他區(qū)域，盡快使其恢復(fù)正常。
5、火災(zāi)撲滅后，除保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)外，其他地方應(yīng)盡快恢復(fù)原狀，由組長(zhǎng)宣布應(yīng)急預(yù)案解除，轉(zhuǎn)為正常生產(chǎn)管理程序
五、注意事項(xiàng)：
1、小區(qū)內(nèi)發(fā)生火災(zāi)事件，門崗值班人員必須第一時(shí)間向本部門領(lǐng)導(dǎo)和物業(yè)前臺(tái)值班員匯報(bào)，物業(yè)前臺(tái)值班員接到報(bào)告后立即向值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
2、當(dāng)火情由本物業(yè)公司自己組織力量可以撲救時(shí)，不驚動(dòng)公安消防機(jī)關(guān)。
3、確認(rèn)火情時(shí)應(yīng)注意：不要草率開門，先試一下門體、鎖把，如無溫度異?？砷_門觀察;如溫度較高，已可確認(rèn)內(nèi)有火情。此時(shí)如房間內(nèi)有人，應(yīng)先設(shè)法救人。如沒有人，應(yīng)做好滅火的一切準(zhǔn)備后再開門撲救。開門時(shí)不要將臉正對(duì)開門處。
4、公安消防隊(duì)到場(chǎng)后，應(yīng)急組長(zhǎng)主動(dòng)介紹火災(zāi)情況及根據(jù)其要求組織所有人員協(xié)助做好疏散和撲救的工作。
5、火情發(fā)生后，所有對(duì)講機(jī)或其它通訊設(shè)備應(yīng)處于待命狀態(tài)，呼叫時(shí)，要用簡(jiǎn)明的語言，準(zhǔn)確報(bào)告情況。
