發(fā)布時間：2022-03-18 00:20:40
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理制度樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
物業(yè)管理制度是物業(yè)工作人員在進行物業(yè)管理過程中需要遵守的準則和規(guī)范，主要起到兩方面作用。首先是通過這一制度進行公司的內(nèi)部控制，通過制度性內(nèi)容，明確管理工作的整體流程，并劃定職權(quán)范圍，在此基礎(chǔ)上強化公司工作效率。這樣職工才能夠盡心竭力地工作，各部門之間才能夠相互配合與幫助，相關(guān)物業(yè)工作能夠有效開展。另一層作用是能夠明確自身權(quán)利，并對物業(yè)工作的各方職權(quán)范圍進行明確劃定，同時對居民住戶進行合理約束。
二、管理制度的缺陷
盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來已久，但是在我國范圍內(nèi)還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運作過程中出現(xiàn)各種問題。
1.物業(yè)管理法規(guī)不完善
物業(yè)管理在我國還處于起步階段，還沒有形成實際的管理工作經(jīng)驗，在這種情況下，很難針對居民的具體生活問題進行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因為有關(guān)主管部門沒有制定出明確的規(guī)定，對很多方面的內(nèi)容沒有明確的法律條文進行約束，最終在時間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)污染和破壞。
2.缺乏完善的業(yè)主自治制度
由于國情不同，我國在物業(yè)領(lǐng)域中還沒有形成完善的主管機構(gòu)，相關(guān)工作的效率也很低，業(yè)主也不能夠通過法律進行權(quán)益上的自我維護。
三、改善現(xiàn)狀的對策
總體來講，物業(yè)管理工作在我國還需要進行進一步完善，很多矛盾性問題難以通過正規(guī)手段進行根治，很多時候出現(xiàn)特殊情況，沒有相關(guān)法律或者規(guī)定進行約束，在這種情況下，只有對先進的管理經(jīng)驗進行借鑒，對整個行業(yè)進行科學規(guī)劃，促進行業(yè)的整體規(guī)范，這樣一來，整個物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規(guī)范。
1.平衡物業(yè)市場的供給雙方
就目前來講，我國在物業(yè)管理方面所應用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴物業(yè)公司。在這種情況下，就需要通過開發(fā)商進行規(guī)范和約束，同時發(fā)動政府進行相關(guān)規(guī)定，出臺相關(guān)政策，不直接對物業(yè)管理進行行政化干預，而是通過有效監(jiān)督，促使管理公司進行規(guī)范化管理。在這個過程中，需要建立一個平等的平臺，使物業(yè)管理的供需雙方，無論是在權(quán)力還是義務上，都能夠處于平衡狀態(tài)，處于平等的位置。同時，還需要對物業(yè)管理的相關(guān)事宜進行精細化規(guī)范，明確工作流程中的每一個細節(jié)，使得管理能夠擁有一個量化的標準進行評價。在這種情況下，可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免，使物業(yè)公司的工作能夠有所進步。
2.強化業(yè)主的主體性地位
首先要對相關(guān)規(guī)定進行明確了解，使得業(yè)主能夠明確自身權(quán)益，同時還應發(fā)揮政府的力量，明確物業(yè)管理在政府管理系統(tǒng)中的具置，一旦出現(xiàn)物業(yè)糾紛，政府能夠及時出面，對事件發(fā)展的導向進行合理控制。同時還能夠使業(yè)主認識到物業(yè)管理對于城市建設的重要作用，緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針鋒相對的狀態(tài)，在這種情況下，物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。確立反饋機制，使得業(yè)主能夠擁有對于物業(yè)管理進行評價的權(quán)力，在這種機制下，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理的良性運轉(zhuǎn)。其次，物業(yè)公司應強化市場意識，推行商品式的服務理念，促進業(yè)主對于合理服務需求的意識，使得管理結(jié)構(gòu)更加趨于合理，兼顧供需雙方的實際狀況及意愿。
四、結(jié)語
關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；法律關(guān)系；法律責任
中圖分類號：D92 文獻標識碼：A
文章編號：1009-0118（2012）04-0093-02
前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在我國仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實踐中也面臨許多問題。近年來，在實踐中，有關(guān)前期物業(yè)管理的糾紛越來越常見，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國于2003年出臺的行政法規(guī)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》，結(jié)束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國物權(quán)法》，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，隨后，《中華人民共和國物業(yè)管理條例》也進行了修正和補充，加強了對前期物業(yè)建設單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場。但實踐中，前期物業(yè)管理制度存在眾多法律問題，這些問題嚴重制約了中國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。那么前期物業(yè)管理制度存在哪些問題？本文擬對這些問題做一個粗淺的梳理。
一、前期物業(yè)管理法律關(guān)系主體的地位及權(quán)利義務不對等
從上文分析可以看出，根據(jù)我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要涉及開發(fā)商(建設單位)、購房人(業(yè)主)、前期物業(yè)服務公司三方。
前期物業(yè)管理法律關(guān)系是民事法律關(guān)系的一種，那么有關(guān)民事活動必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業(yè)管理，因此其也應當遵循平等自愿的原則，物業(yè)服務公司作為獨立的一方當事人，在接受開發(fā)商委托時與開發(fā)商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實上并非如此。實踐中，獨立的物業(yè)服務企業(yè)模式在我國并不多。目前，大量物業(yè)服務公司都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬單位或子公司，并不具有實質(zhì)意義上的獨立經(jīng)營的法人品格，會受制于開發(fā)商，開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段留下的問題，在業(yè)主入住之后逐步暴露出來，引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理的不滿，現(xiàn)有的前期物業(yè)管理體制很難確保雙方在委托的合同關(guān)系中真正實現(xiàn)平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個角度來講新業(yè)主在選擇物業(yè)管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說明物業(yè)服務公司與購房人地位也不平等。
法律關(guān)系中最為核心的部分是權(quán)利和義務，雙方當事人完全有充分的自由來協(xié)商和確定各自在法律關(guān)系中的權(quán)利和義務，這也是雙方當事人法律地位平等和意志自由的體現(xiàn)?；谇笆龅碾p方法律地位的不平等性，雙方的權(quán)利義務的協(xié)商也難以做到一致和對等。一方面，由于物業(yè)服務公司經(jīng)營的非獨立性，使得物業(yè)公司難以真正實現(xiàn)其本應行使的權(quán)利。另一方面，在購房者與物業(yè)公司之間，權(quán)利和義務也難真正實現(xiàn)對等。實踐中，雙方根本不存在機會去協(xié)商雙方的權(quán)利和義務。購房者在購房時也就簽訂了一些“不平等”條約?，F(xiàn)實中的沖突正是由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏充分談判與協(xié)商，權(quán)利和義務的畸形與變異，直接引發(fā)了矛盾。
二、前期物業(yè)管理相關(guān)制度不規(guī)范
我國前期物業(yè)管理的法定內(nèi)容涉及眾多方面，主要包括了前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等方面內(nèi)容。本文就前期物業(yè)管理實踐中存在較多糾紛的幾個方面予以分析：首先，前期物業(yè)服務合同存在的問題。前期物業(yè)管理合同，是指在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。它是確定業(yè)主與前期物業(yè)服務公司具體權(quán)利義務、確保前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的最基本法律文件之一。筆者認為，前期物業(yè)管理合同對業(yè)主的法律效力是基于我國《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，受讓人同時取得此三項權(quán)利。在銷售物業(yè)前，開發(fā)商是物業(yè)的唯一業(yè)主，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，其當然有權(quán)選聘物業(yè)服務企業(yè)并與之簽定前期物業(yè)管理合同。在物業(yè)銷售后，開發(fā)商的物業(yè)所有權(quán)以建筑物區(qū)分所有權(quán)的形式開始分散轉(zhuǎn)移給各業(yè)主，業(yè)主從開發(fā)商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權(quán)，也同時繼受了共有權(quán)和成員權(quán)。因此，理論上前期物業(yè)服務合同對業(yè)主是具有法律效力的，但是，隨著開發(fā)商轉(zhuǎn)讓商品房，漸次設立出數(shù)個建筑物區(qū)分所有權(quán)，而對小區(qū)進行管理的權(quán)利依然僅有一個，由開發(fā)商單獨享有，實際上，前期物業(yè)管理階段業(yè)主所擁有的管理權(quán)實際上并不存在，更不能真實的行使，由于前期物業(yè)管理階段管理權(quán)由開發(fā)商獨享，因此，業(yè)主沒有對前期物業(yè)服務合同解除的權(quán)利，合同解除權(quán)利在前期物業(yè)服務合同轉(zhuǎn)讓過程中并沒有轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，也就是業(yè)主并不具有建筑物區(qū)分所有形式下的管理權(quán)，也就無從行使合同救濟權(quán)。其次、臨時管理規(guī)約存在的問題。臨時管理規(guī)約是由開發(fā)商在銷售物業(yè)之前制訂的、維護物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序、創(chuàng)造良好環(huán)境、約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動的共同約定，是小區(qū)前期物業(yè)管理階段管理的憲法，因此可以說臨時管理規(guī)約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動、確定業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)權(quán)利義務的根本性文件。然而，無論是開發(fā)商還是業(yè)主對臨時管理規(guī)約的重視都不夠，在當前前期物業(yè)管理制現(xiàn)狀中，開發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這個文件的獨特地位侵害業(yè)益的事情卻屢見不鮮。在前期物業(yè)管理這個階段中，業(yè)主委員會尚未成立，臨時管理規(guī)約，也由建設單位制定。實踐中，存在著開發(fā)商用經(jīng)營收益補充管理服務費的情況，此時，臨時規(guī)約有條款約定物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)經(jīng)營小區(qū)的共用配套設施、共用場地，又有權(quán)把經(jīng)營納入物業(yè)服務企業(yè)的收入。因此，在物業(yè)的真正主人——業(yè)主缺席的情況下，由建設商和物業(yè)服務企業(yè)擬定的臨時管理規(guī)約的公正性值得商榷。最后，前期物業(yè)管理招標投標存在的問題。開發(fā)商片面地注重經(jīng)營的控制權(quán)和管理的自，從而忽視了外來物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業(yè)服務公司，來緩解商品房交接過程中可能因質(zhì)量和其他產(chǎn)品問題引發(fā)的矛盾，通過自己的物業(yè)服務公司來掩飾問題，蒙蔽過關(guān)，而不是把問題解決在業(yè)主進住之前。從獲取最大經(jīng)濟利益出發(fā)，開發(fā)商也不愿意將自己所開發(fā)項目的物業(yè)管理利潤，轉(zhuǎn)移給其他物業(yè)服務企業(yè)。以上幾個方面直接導致了開發(fā)商在招投標工作中采取不正當競爭手段，存在大量的招投標暗想操作行為。同時由于地方保護主義的存在，當?shù)卣嘘P(guān)部門或開發(fā)商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使跨區(qū)域的物業(yè)管理招投標困難重重。即使是有影響力的知名物業(yè)服務公司，由于中標后各項管理工作無法正常開展，無奈也被迫撤出，更有甚者，開發(fā)商利用招投標形式，騙取物業(yè)服務公司的投標資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業(yè)服務公司接管物業(yè)，使用騙取來的管理方案進行管理運作，或者先利用外地名牌物業(yè)服務公司的影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務公司進行管理。
三、開發(fā)商在前期物業(yè)管理中的法律責任存在問題
物業(yè)管理行業(yè)的投資主體大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》都提出推行物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)“建管分離”、“分業(yè)經(jīng)營”的模式，然而實踐幾年來，“建管分離”模式并沒有很好地落實，“自建自管”的模式在物業(yè)管理市場上仍占據(jù)了相當?shù)谋壤Ｔ谖飿I(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商之間，很多物業(yè)服務公司都和房地產(chǎn)商捆綁在一起，許多物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司，雙方這種過于親密的“血緣”關(guān)系，使得雙方關(guān)系不明，使得一些物業(yè)在交付給業(yè)主使用之前，就埋下了導致日后物業(yè)管理過程中出現(xiàn)矛盾和糾紛的隱患。
參考文獻：
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[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理制度；存在問題；措施
中圖分類號：G306.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）30-0069-01
1.物業(yè)管理制度的概念
物業(yè)管理制度是關(guān)涉物業(yè)管理活動的行為規(guī)范和行為準則。物業(yè)管理制度建設是發(fā)展物業(yè)管理服務業(yè)的基礎(chǔ)性工作。一般而言，物業(yè)管理制度既包括物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，也包括物業(yè)管理過程中規(guī)范各有關(guān)當事人行為的制度，前一類是物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，亦即物業(yè)管理公司根據(jù)自身工作特點和經(jīng)營理念，制定的工作程序、職責范圍、管理辦法等，主要是為了明確崗位責任、約束員工行為、協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系、保證企業(yè)正常運轉(zhuǎn)和物業(yè)管理工作的有序運行；后一類則是指界定物業(yè)管理參與者的權(quán)利義務，規(guī)范各方行為，協(xié)調(diào)各方關(guān)系的規(guī)定。具體而言，物業(yè)管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業(yè)接管驗收制度、入伙手續(xù)及搬遷、裝修規(guī)定；日常管理制度既包括物業(yè)管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設備運行管理制度、設備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務辦法等，又包括業(yè)主委員會制定的業(yè)主委員會章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設施使用辦法等；物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度主要包括公司經(jīng)理辦公制度、各部門責任制、員工崗位責任制及綜合管理制度等。
2.油田物業(yè)管理的存在的問題分析
2.1 油田物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)缺少專業(yè)人才，對物業(yè)管理行業(yè)向深層次、高水平發(fā)展不利。
目前，油田內(nèi)部有一定數(shù)量的物業(yè)管理企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)等方面與物業(yè)管理的發(fā)展要求有較大差距。非專業(yè)人員做物業(yè)管理成為物業(yè)管理行業(yè)的奇怪現(xiàn)象之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分流人員、傳統(tǒng)房管局（所）的轉(zhuǎn)型人員等在一定程度上依舊充斥著物業(yè)管理市場，管理人員普遍素質(zhì)低，服務不到位。《物業(yè)管理條例》中第33條規(guī)定：從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。但實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經(jīng)嚴重影響了物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。
2.2 物業(yè)管理行業(yè)不具備規(guī)模效益，企業(yè)嚴重虧損，沒有發(fā)展后勁。
目前，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮群體優(yōu)勢，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差，虧損嚴重等問題，很多物業(yè)管理企業(yè)僅管理著一、兩個物業(yè)項目。在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)難以形成規(guī)模效應，于是，許多物業(yè)管理企業(yè)不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存，這已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)的一個亟待解決的難題。出現(xiàn)這種情況除了進入物業(yè)管理行業(yè)壁壘不高、開發(fā)商盲目投資外，也是作為新興行業(yè)的必然結(jié)果，經(jīng)過整個行業(yè)激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業(yè)將逐步向規(guī)?；瘓F化方向轉(zhuǎn)變。
2.3 物業(yè)管理的配套法律法規(guī)還不完善
物業(yè)管理制度是一項社會生活中的基本制度，涉及每個公民的切身利益。在物業(yè)管理活動中，涉及的法律問題有的會在不同的法律法規(guī)中有所規(guī)定或體現(xiàn)。物業(yè)管理專門法律法規(guī)與相關(guān)的法律法規(guī)中，涉及物業(yè)管理的規(guī)定共同形成了完整的物業(yè)管理法律體系和物業(yè)管理法律制度。這一完整的物業(yè)管理法律.體系和法律制度，是運用法律解決物業(yè)管理活動中所遇到的問題的保障。因此，在建立健全物業(yè)管理法律體系和法律制度的同時，必須健全相關(guān)的與物業(yè)管理有著密切聯(lián)系的法律法規(guī)。例如，樓宇的“區(qū)分所有權(quán)”問題和物業(yè)項目中的“非住宅公共地方所有權(quán)和使用權(quán)”的歸屬問題等的界定和規(guī)定，還有待將來制定的物權(quán)法等相關(guān)法律去應對等等。
3.如何提升油田物業(yè)管理的發(fā)展水平主要措施
3.1 采取多種渠道、多種形式培養(yǎng)物業(yè)人才，為物業(yè)行業(yè)的長遠發(fā)展提供必要的人力資源。
多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供個人才資源。發(fā)達、完善的物業(yè)管理，取決于訓練有素的物業(yè)管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質(zhì)，而且要掌握現(xiàn)代管理科學技術(shù)，并善于運用于實踐。一方面，加強思想建設，提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)；另一方面，加強作風建設，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍；還有，加強培訓，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)。
3.2 組建物業(yè)企業(yè)集團，實現(xiàn)規(guī)模效益。
物業(yè)管理并不是暴利行業(yè)，更有甚者可以成為微利，大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營虧損，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業(yè)管理企業(yè)必須走規(guī)?；⒓瘓F化之路。同時，物業(yè)管理市場將面臨重新洗牌，中國物業(yè)管理企業(yè)要想得到進一步發(fā)展，必須擺脫現(xiàn)行的小而全模式。為此，有關(guān)部門應制定相應政策，一方面，提高企業(yè)的注冊門檻；另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業(yè)管理市場預警系統(tǒng)，促使一部分物業(yè)管理企業(yè)進一步發(fā)展壯大，清除一些制約行業(yè)整體水平提高的“小、散、濫”物業(yè)管理企業(yè)，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，形成物業(yè)管理集團。
3.3 走法制化發(fā)展之路，完善物業(yè)行業(yè)法律法規(guī)。
市場經(jīng)濟是以立法委保障的經(jīng)濟體制， 而且物業(yè)管理涉及的，既涉及物業(yè)管理企業(yè)與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關(guān)系。這些關(guān)系如果沒有法律、法規(guī)進行規(guī)范和調(diào)整，難以保證物業(yè)管理健康、快速發(fā)展。因此，有關(guān)部門應加快物業(yè)管理的立法，加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，使我國物業(yè)管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務。
4.結(jié)語
物業(yè)管理在世界各國都是一個獨立的行業(yè)，在我國又是發(fā)展很快的行業(yè)。伴隨著物業(yè)管理的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了很多函待解決的問題，如何找出問題的實質(zhì)根源，尋求解決方法，是引導物業(yè)管理走向社會化、市場化、專業(yè)化的關(guān)鍵。隨著中央及地方物業(yè)管理的發(fā)展，實踐中會產(chǎn)生新的問題，物業(yè)管理理論研究會逐步深人，物業(yè)管理也會逐步步入法制化的軌道。
參考文獻
[1] 謝卓君.我國物業(yè)管理對策探討[J].經(jīng)濟師.2014（08）
1、綠色制度的建立
完善的制度是保證目標實現(xiàn)的重要措施，制定和完善隊上的各項管理制度，強化內(nèi)部管理考核體系，是綠化九隊每年必做的工作。重制度。堅持用制度管人、管事，是綠化九隊理順管理的重要手段。在制度建設中，綠化九隊緊緊圍繞標準化小區(qū)建設要求，先后制訂、完善了《綠化九隊考核制度》、《綠化工崗位職責》、《綠化九隊安全管理制度》等十二個與綠化工作密切相關(guān)的規(guī)章制度。制度的建立與完善，使綠化九隊的工作有標準、檢查有尺度、考核有依據(jù)、工作有動力，極大的調(diào)動了全體員工的積極性。明流程。在綠化管護工作中，綠化九隊結(jié)合全面質(zhì)量管理中的戴明模式PDCA，將其運用到實際工作中，比如：在一項工作開始時先制定工作計劃，確定活動方針和目標（P），再由員工去執(zhí)行，實現(xiàn)計劃中的內(nèi)容（D），接受本隊及上級組織的檢查，找出存在問題（C），對成功的經(jīng)驗和存在的問題進行總結(jié)和處理，將經(jīng)驗和教訓制訂成標準、形成制度（A）。戴明環(huán)這種管理方式的應用，對管理水平、服務水平和服務質(zhì)量的不斷改進和提高，起到了積極的促進作用。強安全。綠化九隊從“育、嚴、實、細”四個方面入手，實現(xiàn)了連續(xù)六年安全生產(chǎn)無事故。具體講就是：“育”為先，教育是前提。就是有針對性地加大員工安全知識教育，不斷增強員工的安全意識，認真落實“三嚴”、“五會”、“六條禁令”；“嚴”當頭，嚴管是手段。通過完善安全管理制度，使安全管理工作有章可循，在執(zhí)行制度上嚴格堅持“從嚴管理，剛性考核”原則，做到獎罰分明；“實”為鍵，落實是關(guān)鍵。在安全工作上狠抓落實，實行安全生產(chǎn)目標管理責任制，明確權(quán)責，把安全生產(chǎn)管理責任分解到班組，形成逐級負責的安全責任網(wǎng)絡；“細”為要，細節(jié)最重要。就是認真抓好工作中的每一個環(huán)節(jié)，全面推行QHSE管理體系。
2、綠化九隊綠色管理的創(chuàng)新
（1）管理意識的創(chuàng)新
培訓民眾的綠色意識，宣傳綠色的生活，提高環(huán)保和節(jié)能、節(jié)水的理念，共建綠色的家園。提高節(jié)能減排的效果，這是和傳統(tǒng)物業(yè)管理相區(qū)別的重要內(nèi)容，進行物業(yè)管理評價和資質(zhì)認定的依據(jù)。
（2）管理制度的創(chuàng)新
對資質(zhì)的限定和分級，對綠化九隊提出更高要求，對綠色建筑的物業(yè)管理進行考察與培訓，開始實行多層次的綠色物業(yè)管理，使不同消費人群需求都能得到滿足。提高物業(yè)管理工作人員管理水平和技術(shù)水平可以提高綠色物業(yè)管理的水平，通過培訓與考核，才有資質(zhì)進行綠色物業(yè)的管理工作。對綠色物業(yè)管理進行評價可以規(guī)范市場，對節(jié)能、節(jié)水及節(jié)材管理制度的實施情況。根據(jù)綠色物業(yè)的管理需求進行管理制度的制定，建立起員工的激勵制度與管理培訓制度。
（3）管理模式的創(chuàng)新
物業(yè)法的出臺為物業(yè)管理的模式帶來極大的轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)他營式與自營式的管理模式。物業(yè)管理需要很強的專業(yè)性和系統(tǒng)性，在我國目前的物業(yè)管理條件下，要實行自營式的綠色物業(yè)管理很難實現(xiàn)，所以，大多為他營式的物業(yè)管理模式。
（4）管理技術(shù)的創(chuàng)新
綠色物業(yè)的管理技術(shù)既有節(jié)能技術(shù)的創(chuàng)新，又有節(jié)水技術(shù)的創(chuàng)新，還包括垃圾處理技術(shù)的創(chuàng)新、環(huán)境綠化技術(shù)的創(chuàng)新等。加強環(huán)境的保護，使用各種綠化措施，防止污染的發(fā)生。
二、結(jié)束語
1.
總則
1.1
為了加強業(yè)務外包管理，規(guī)范業(yè)務外包行為，防范業(yè)務外包風險，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，制定本制度。
1.2
業(yè)務外包，是指公司利用專業(yè)化分工優(yōu)勢，將日常經(jīng)營中的部分業(yè)務委托給本公司以外的專業(yè)服務機構(gòu)或其他經(jīng)濟組織（以下簡稱承包方）完成的經(jīng)營行為。本制度不涉及工程項目外包。
1.3
外包業(yè)務通常包括：研發(fā)、資信調(diào)查、可行性研究、委托加工、物業(yè)管理、客戶服務、IT服務等。
2.
部門職責
需進一步明確
3.
不相容崗位
3.1
外包方案的立項與審批；
3.2
外包方的選擇與審批；
3.3
外包的執(zhí)行與驗收。
4.
業(yè)務外包管理風險
4.1
外包范圍不合理，核心業(yè)務外包，可能導致公司失去競爭優(yōu)勢。
4.2
外包價格確定不合理，承包方選擇不當，可能導致公司遭受損失。
4.3
業(yè)務外包監(jiān)控不嚴、服務質(zhì)量低劣，可能導致公司難以發(fā)揮業(yè)務外包的優(yōu)勢。
4.4
業(yè)務外包存在商業(yè)賄賂等舞弊行為，可能導致公司相關(guān)人員涉案。
5.
工作流程
5.1
制定及審核外包實施方案
5.1.1
公司業(yè)務外包包括貼牌生產(chǎn)、IT服務、資信調(diào)查、可行性研究、研發(fā)等。
5.1.2
公司應當根據(jù)各類業(yè)務與核心主業(yè)的關(guān)聯(lián)度、對外包業(yè)務的控制程度以及外部市場成熟度等標準，合理確定業(yè)務外包范圍，制定外包實施方案；并根據(jù)是否對公司生產(chǎn)經(jīng)營有重大影響對外包業(yè)務實施分類管理，以突出管控重點。
5.1.3
公司應根據(jù)年度預算以及生產(chǎn)經(jīng)營計劃，對實施方案的重要方面進行深入評估以及復核，包括承包方的選擇方案、外包業(yè)務的成本效益及風險、外包合同期限、外包方式、員工培訓計劃等，確保方案的可行性。外包方案包括但不僅限于業(yè)務外包范圍、方式、條件、程序和實施等內(nèi)容，避免將核心業(yè)務外包，同時確保方案的完整性。
5.1.4
公司制定外包方案時，應聽取外部專業(yè)人員對業(yè)務外包的意見，并根據(jù)其合理化建議完善實施方案。
5.1.5
公司應建立完善業(yè)務外包審核批準制度，明確授權(quán)批準的方式、權(quán)限、程序、責任和相關(guān)控制措施，規(guī)定各層級人員應當在授權(quán)范圍內(nèi)進行審批，不得超越權(quán)限審批。
5.1.6
在對業(yè)務外包實施方案進行審查和評價時，應當著重對比分析該業(yè)務項目在自營與外包情況下的風險和收益，確定外包的合理性和可行性。
5.2
招標及選擇承包方
5.2.1
公司應根據(jù)不同業(yè)務范圍，組成有相應專業(yè)人員構(gòu)成的承包方評估小組，并對外投標公告，與候選承包商建立聯(lián)系，發(fā)放外包項目競標邀請書及相關(guān)材料。
5.2.2
參與競標的候選承包商應在指定期限之內(nèi)提交投標書及相關(guān)材料，主要內(nèi)容包括項目解決方案、實施計劃、資源配置、報價等。公司應引入競爭機制，按照有關(guān)法律法規(guī)，遵循公開、公平、公正的原則，采用招標方式等適當方式，擇優(yōu)選擇承包方。
5.2.3
評估小組應通過實地調(diào)研等多種方法，調(diào)查候選承包方的合法性、專業(yè)資質(zhì)、技術(shù)實力、質(zhì)量環(huán)保意識等情況，并考察候選承包方從事類似項目的成功案例、業(yè)界評價和口碑；同時綜合考慮公司內(nèi)外部因素，對業(yè)務外包的成本進行測算分析，合理確定外包價格，嚴格控制業(yè)務外包成本。
5.2.4
調(diào)研結(jié)束后，評估小組應編制考核報告，提交公司領(lǐng)導審批。
5.2.5
公司應根據(jù)評估小組反饋的各種信息，從候選承包方中做出選擇，并建立嚴格的回避制度和監(jiān)督處罰制度，避免相關(guān)人員在選擇承包方過程中出現(xiàn)受賄和舞弊行為。
5.3
簽訂業(yè)務外包合同
5.3.1
在訂立外包合同前，充分考慮業(yè)務外包方案中識別出的重要風險因素，并通過合同條款予以有效規(guī)避或降低。
5.3.2
在合同的內(nèi)容和范圍方面，明確承包方提供的服務類型、數(shù)量、成本，以及明確界定服務的環(huán)節(jié)、作業(yè)方式、作業(yè)時間、服務費用等細節(jié)。
5.3.3
在合同的權(quán)利和義務方面，明確企業(yè)有權(quán)督促承包方改進服務流程和方法，承包方有責任按照合同協(xié)議規(guī)定的方式和頻率，將外包實施的進度和現(xiàn)狀告知企業(yè)，并對存在問題進行有效溝通。
5.3.4
在合同的服務和質(zhì)量標準方面，應當規(guī)定外包商最低的服務水平要求以及如果未能滿足標準實施的補救措施。
5.3.5
在合同的保密事項方面，應具體約定對于涉及本企業(yè)機密的業(yè)務和事項，承包方有責任履行保密義務。
5.3.6
在費用結(jié)算標準方面，綜合考慮內(nèi)外部因素，合理確定外包價格，嚴格控制業(yè)務外包成本。
5.3.7
在違約責任方面，制定既具原則性又體現(xiàn)一定靈活性的合同條款，以適應環(huán)境、技術(shù)和企業(yè)自身業(yè)務的變化。
5.3.8
業(yè)務外包合同的評審及簽訂流程參見合同管理制度。
5.4
組織實施業(yè)務外包
5.4.1
對于貼牌生產(chǎn)，公司應至少派駐兩名員工到貼牌廠進行現(xiàn)場管理。在承包方提供服務或制造產(chǎn)品的過程中，公司應密切關(guān)注重大業(yè)務外包承包方的履約能力，采取承包方動態(tài)管理方式，對承包方開展日?？冃гu價和定期考核。
5.4.2
建立即時監(jiān)控機制，一旦發(fā)現(xiàn)偏離合同目標等情況，應及時要求承包方調(diào)整改進。
5.4.3
對重大業(yè)務外包的各種意外情況做出充分預計，建立相應的應急機制，制定臨時替代方案，避免業(yè)務外包失敗造成企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷。
5.4.4
有確鑿證據(jù)表明承包方存在重大違約行為，并導致業(yè)務外包合同無法履行的，應當及時終止合同，并指定有關(guān)部門按照法律程序向承包方索賠。
5.4.5
切實加強對業(yè)務外包過程中形成的商業(yè)信息資料的管理。
5.5
驗收
5.5.1
質(zhì)量管理部門應對貼牌生產(chǎn)活動的全過程進行控制，確保業(yè)務外包產(chǎn)品質(zhì)量符合規(guī)定要求，保證產(chǎn)品質(zhì)量；質(zhì)量管理部門負責貼牌產(chǎn)品的進廠檢驗；負責對貼牌產(chǎn)品質(zhì)量證明資料的收集、整理及歸檔，建立質(zhì)量檔案；負責對貼牌廠家質(zhì)量保證能力和業(yè)績進行評價。
5.5.2
產(chǎn)品進廠后，庫管員應對貼牌產(chǎn)品的、型號、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量證明書等相關(guān)信息進行審查，確保送貨單上的型號、數(shù)量等內(nèi)容與實物相一致，確保質(zhì)量證明資料完整無誤。
5.5.3
進廠檢驗員按《產(chǎn)品檢驗和試驗控制程序》及相關(guān)的技術(shù)條件實施檢驗，檢驗結(jié)果應及時通知庫房。
5.5.4
需到現(xiàn)場驗收的產(chǎn)品由質(zhì)量管理部派專人進行駐外檢驗或驗收。
5.5.5
其他類型的業(yè)務外包檢驗工作，由業(yè)務需求發(fā)起部門連同相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員進行驗收。
5.6
會計核算及財務控制
公司財務部門應當根據(jù)合同約定和外包進度辦理結(jié)算業(yè)務。未到達合同約定的履約狀態(tài)的，財務部門有權(quán)拒絕付款，并及時向企業(yè)有關(guān)負責人報告。
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第一條 為了能使公司運作有秩序地進行，維護公司及員工的切身利益，特制定本管理制度。
第二條 本制度涵蓋業(yè)務員思想道德行為準則、日常工作規(guī)范條例、賬款管理制度、客戶關(guān)系管理辦法等。
第三條 凡公司業(yè)務員適用本制度。
第二章 業(yè)務員思想道德行為準則
第一條 業(yè)務員應思想端正，品德高尚，誠實守信，對公司擁戴忠誠，熱愛本職工作，有奉獻精神，嚴格遵守公司的一切規(guī)章制度，服從公司領(lǐng)導的安排。
第二條業(yè)務員之間應相敬相愛，團結(jié)互助，要具備團隊意識，有矛盾糾紛要妥善解決，或上報公司領(lǐng)導尋求調(diào)解，不得私下用武力等不良方式，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣除當月所有工資獎金，情節(jié)特別嚴重的，公司有權(quán)解除合同，予以解聘。（此條之所以嚴厲，是因為在銷售業(yè)務領(lǐng)域，矛盾特多，比如搶單等現(xiàn)象）
第三條業(yè)務員是對外代表公司形象的重要“代言人”，每個業(yè)務員在客戶面前，不得作出有損公司形象的行為或舉動，不得作出有損公司信譽的事情，如經(jīng)發(fā)現(xiàn)，或有客戶投訴涉及公司形象的，經(jīng)公司調(diào)查屬實，扣除當月所有工資獎金。
第四條公司本著充分保障每個業(yè)務員利益的原則，嚴禁業(yè)務員之間出現(xiàn)搶單或劃單的行為。搶單，是指甲業(yè)務員在洽談的業(yè)務，乙業(yè)務員利用關(guān)系或以讓出自己提成點數(shù)等別的手段搶走此業(yè)務；劃單是指，甲業(yè)務員將自己的單劃到乙業(yè)務員的名下。公司一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有搶單或劃單的行為，扣除雙方當月全部工資及獎金，并在全公司通報一次。如第二次再犯，公司有權(quán)解除合同，予以辭退。
第五條業(yè)務員應善待公司的任何財物。如有惡意破壞者，除要求賠償外，公司予以扭送公安機關(guān)依法處理。不小心損壞者，比如燈具，公司按成本價從其工資中扣除。
第六條業(yè)務員在外不得以公司名義、打著公司的旗號從事與業(yè)務無關(guān)的活動。如經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣除當月所有工資獎金，立即予以解聘，并送公安機關(guān)依法處理。
第七條業(yè)務員應具備職業(yè)操守，遵守公司相關(guān)的保密規(guī)定，不得將公司的商業(yè)秘密告訴競爭對手。如經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣除當月所有工資獎金，立即予以解聘，并根據(jù)合同內(nèi)容中的相關(guān)保密協(xié)議向法院。
第三章業(yè)務員日常工作規(guī)范條例
第一條 業(yè)務員嚴格遵守考勤管理規(guī)定，具體獎懲規(guī)定詳見《業(yè)務員薪酬管理制度》。
第二條業(yè)務員每天必須向負責主管口頭匯報前一天的工作詳情，如有困難，尋求解決困難的辦法。每周周一提交“周工作總結(jié)”的書面報告。此項規(guī)定旨在發(fā)現(xiàn)并解決業(yè)務員工作中存在的問題，予以總結(jié)歸納，幫助提高業(yè)務員的業(yè)務水平。
第三條業(yè)務員在上班期間，要求著裝整潔，形象健康，禁止奇裝異服或過于暴露的服裝，不得有披頭散發(fā)、敞衣露背、穿拖鞋等有礙觀瞻的舉止。
第四條業(yè)務員在上班期間，不得從事與工作無關(guān)的活動，公司的電話不得用來做與工作無關(guān)的閑聊。
第五條業(yè)務員在上班期間，不得瞎晃閑逛，不得到各個部門串崗聊天消磨時光，影響他人的工作。
第六條業(yè)務員的請假規(guī)定。業(yè)務員每個月請事假不得超過三天。事假超過三天的，一律按曠工處理。曠工一天扣30元，當月曠工超過15天的，公司有權(quán)解除合同。如事假有特殊情況的，應寫出情況說明報上級主管審批。請病假應提供相關(guān)的病歷。
第七條公司對優(yōu)秀業(yè)績者會給以特殊優(yōu)待假期，具體假期時間視公司而定。
第八條業(yè)務員如需出差洽談客戶的，業(yè)務員必須提前向上級主管申請，經(jīng)批準，方可外出。出差期間應有詳細計劃，并報以上級主管備案。出差旅費的具體報銷辦法見下章《賬款管理制度》。
第四章 賬款貨物管理制度
第一條業(yè)務員每天從財務處領(lǐng)取“收款賬單”，當天下班前必須將收回的賬款（現(xiàn)金或支票）交給出納，與財務核對剩余的“收款賬單”是否對數(shù)。業(yè)務員收回賬款后，才能憑賬款開取發(fā)票。因業(yè)務的靈活性，如果業(yè)務員當天不能在下班前趕回公司，可以于次日與財務交接“收款賬單”，再重新領(lǐng)取新一天的單子。
第二條若有客戶因某些原因，收到貨后卻不能及時交款，業(yè)務員必須收取客戶的“簽收單”或借條憑據(jù)，上面須有客戶自己注明的未付款項，并簽字蓋章。業(yè)務員必須把客戶的“簽收單”或憑據(jù)交回財務處，自己留復印件。
第三條壞賬準備金。所謂壞賬，是指那些收不回賬的。為提高業(yè)務員的警惕性，也是為了防范業(yè)務員的利益不受侵害，增強業(yè)務員的自我保護防范能力，公司特設“壞賬準備金”。公司每月從業(yè)務員的工資里提取150元作為本人的“壞賬準備金”。當年度滿，如果未發(fā)生吊賬問題，公司全數(shù)奉還準備金，并予以適當獎勵。如果真有客戶賴賬或跑賬，首先由業(yè)務員出面追討，追討不成，由公司出面用法律手段解決，這其間的訴訟費用的一半由“壞賬準備金”提取。公司出于人性化考慮，也出一半。如果“壞賬準備金”不足訴訟費用的一半，從業(yè)務員工資中扣除。如果訴訟無果，成了“死賬”，由業(yè)務員承擔全部死賬，訴訟費用由公司來出。（此條任主可作詳細斟酌，也可以不設此條。）
第四條每月28號下午四點為當月最后回款時間。業(yè)務員不得將已收款項故意挪至下月。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，從工資中扣除500元。
第五條對于那些暫時收不到賬的規(guī)定：公司本著“出貨見款”的原則，要求業(yè)務員在客戶收到貨物后當即予以收款，但由于一些非人為的原因存在，客戶暫時交不出款的，業(yè)務員除了交回客戶的“簽收單”或借條憑據(jù)到財務處外，還應及時報知直接上級主管備案，在這期間，業(yè)務員應主動提醒催促客戶，超過十天仍未見到款項的，應與上級主管協(xié)商妥善追款辦法。
第六條業(yè)務員出差旅費報銷的規(guī)定：為了提高業(yè)務員出差洽談業(yè)務的成功率，遏止亂出差的現(xiàn)象，特制定本條。以簽單為基準，單沒簽成，不報銷；簽成單，報銷其交通總費用的80%，且不超過簽單金額的2%，如若超過，以2%支付給業(yè)務員。
第七條業(yè)務員為談業(yè)務請客吃飯報銷的規(guī)定：以簽單為基準，單沒簽成，不報銷；簽成單，報銷實際消費數(shù)字的60%，且不超過成交金額的2%，如若超過，以2%支付給業(yè)務員。（作者附注：第六、七條任主看情況而定，因為這兩條規(guī)定一出來，就可能會出現(xiàn)業(yè)務員凡是簽成單都要報銷，去哪里找來一張餐飲發(fā)票，謊稱這是請客戶吃飯的。無形中公司增加了額外的成本。杜絕辦法就是，要嘛不規(guī)定，要嘛被充一條，限額限量，比如洽談金額超過兩萬的，一個月不能報銷超過三次的）
第八條對于貨物的管理，公司實行貨物出借制度。在與客戶洽談中，有時需要貨物的現(xiàn)場展示，為了方便業(yè)務員的談判，業(yè)務員可從倉管處借出貨物，業(yè)務員開具借條。貨物必須在兩日內(nèi)交還，交還的貨物不能有破損，破損的貨物由業(yè)務員照價賠償。
第五章 客戶關(guān)系管理辦法
第一條 業(yè)務員應該認識到，客戶是我們的衣食父母，維護客戶關(guān)系的重要性。
第二條業(yè)務員每月必須詳細整理新增客戶的資料，包括姓名、地址、客戶的實力或規(guī)模、盡可能多的關(guān)系網(wǎng)等等，將其填入“客戶檔案”里，復印一份交予公司備案，公司將嚴密保管這些資料。
第三條業(yè)務員要養(yǎng)成定時回訪客戶的習慣。每次將回訪客戶的內(nèi)容及經(jīng)過簡要地記述下來，上級主管會不定期地進行檢查。如被查到毫無記錄的，處以200元的罰款。
第二條按照貫徹落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的要求，我區(qū)物業(yè)管理工作實行行政管理部門、街道辦事處、社區(qū)居委會各負其責的物業(yè)管理工作體系，形成物業(yè)管理的整體合力。區(qū)政府成立**區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，各街道辦事處成立相應物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，并配備專職人員負責指導和協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。
第三條區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組的工作職責：
（一）負責全區(qū)物業(yè)管理活動的指導、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理；
（二）負責建立全區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡聯(lián)系制度；
（三）負責建立全區(qū)物業(yè)管理工作考核制度，并對全區(qū)物業(yè)管理相關(guān)部門和各街道辦事處進行年度目標考核。
第四條區(qū)物業(yè)管理辦公室工作職責：
（一）劃分物業(yè)管理區(qū)域，對區(qū)內(nèi)尚未劃分或者需要調(diào)整的物業(yè)管理區(qū)域，按有關(guān)劃分的規(guī)定或辦法進行劃分；
（二）負責物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會備案登記工作；
（三）負責前期物業(yè)管理招投標監(jiān)管工作，負責物業(yè)管理服務合同的備案工作；
（四）建立投訴處理機制，認真處理物業(yè)管理活動中業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的投訴，對投訴內(nèi)容及時調(diào)查；
（五）按照國務院《物業(yè)管理條例》和《**市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，依法查處物業(yè)管理活動中的違規(guī)行為，及時向市物業(yè)辦反饋相關(guān)情況；
（六）負責全區(qū)物業(yè)管理的建檔工作，建立和完善區(qū)物業(yè)管理小區(qū)基礎(chǔ)檔案、企業(yè)誠信檔案和業(yè)主委員會管理檔案；
（七）負責本區(qū)內(nèi)物業(yè)管理優(yōu)秀項目的指導和推薦工作，參加物業(yè)管理優(yōu)秀住宅區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）的考評工作；
（八）指導、協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會員的選舉、換屆工作；
（九）對區(qū)內(nèi)經(jīng)修繕和改造后的舊住宅區(qū)積極推行物業(yè)管理；
（十）監(jiān)督管理全區(qū)物業(yè)管理項目的移交工作；
（十一）負責物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，營造規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的輿論環(huán)境。組織全區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會、街道辦事處、社區(qū)居委會參加物業(yè)管理法規(guī)政策培訓。
第五條街道辦事處的工作職責：
（一）按有關(guān)規(guī)定和社區(qū)發(fā)展需要提出劃分或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的意見；
（二）指導本轄區(qū)的社區(qū)居委會協(xié)助業(yè)主依法成立業(yè)主大會和開展業(yè)主委員會的選舉和改選工作；
（三）監(jiān)督、指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作。在業(yè)主委員會不依法履行召開業(yè)主大會會議職責的情況下，指導和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會臨時會議；
（四）建立本轄區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，召集社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、相關(guān)部門、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)有關(guān)物業(yè)管理的問題；
（五）對本轄區(qū)各物業(yè)管理區(qū)域不同利益的訴求，按相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時會同有關(guān)行政管理部門進行調(diào)處，以維護本轄區(qū)社會穩(wěn)定；
（六）協(xié)調(diào)、指導本轄區(qū)物業(yè)管理項目的移交工作。在接到業(yè)主的書面申請或建設單位的書面報告后指導業(yè)主大會在規(guī)定的時間內(nèi)選聘物業(yè)服務企業(yè)或依法采用其他的物業(yè)的管理方式；
（七）本轄區(qū)舊住宅區(qū)的環(huán)境及配套設施改造后，對具備物業(yè)管理條件的，積極做好推行物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第六條社區(qū)居委會的工作職責：
（一）負責本社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)調(diào)工作，對居民（業(yè)主）入住情況及時跟蹤、掌握動態(tài)；
（二）在街道辦事處的指導下協(xié)助本社區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會，參與業(yè)主委員會的選舉和改選工作；
（三）監(jiān)督、指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常活動；
（四）協(xié)助業(yè)主委員會調(diào)處有關(guān)物業(yè)管理的糾紛，聽取住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定并提出意見和建議。
第七條其他相關(guān)部門的工作職責：
（一）區(qū)城管執(zhí)法局對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反城市管理相關(guān)法律法規(guī)的行為依法進行查處；
（二）區(qū)物價局做好區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費（價格）的備案登記工作，并對物業(yè)管理企業(yè)在價格方面違法違規(guī)的行為依法進行查處；
第一條為加強廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務管理，規(guī)范廣播電視節(jié)目傳送秩序，制定本辦法。
第二條本辦法所稱廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務，是指利用有線方式從事廣播電視節(jié)目傳輸和接入服務的活動。
第三條國家廣播電影電視總局(以下簡稱廣電總局)負責全國廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務的管理。縣級以上廣播電視行政部門負責本行政區(qū)域內(nèi)廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務的管理。
第四條國家對廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務實行許可制度。
第二章業(yè)務許可
第五條利用有線方式從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務，須按本辦法規(guī)定領(lǐng)取《廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務經(jīng)營許可證》。
利用無線、微波、衛(wèi)星等其他方式從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務，應當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)。
第六條下列機構(gòu)可以申請《廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務經(jīng)營許可證》：
(一)經(jīng)廣電總局批準設立的廣播電視播出機構(gòu)；
(二)經(jīng)廣電總局批準設立的廣播影視集團(總臺)及所屬機構(gòu)；
(三)擁有有線廣播電視網(wǎng)絡經(jīng)營權(quán)的國有或國有控股機構(gòu)。
第七條禁止外商獨資、中外合作、中外合資機構(gòu)從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務。
第八條申請《廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務經(jīng)營許可證》，應當具備以下條件：
(一)符合國家廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務總體規(guī)劃和業(yè)務要求；
(二)具有確保廣播電視節(jié)目安全傳送所需的設備、資金、技術(shù)、人員及相關(guān)管理制度；
(三)資費標準符合國家有關(guān)規(guī)定；
(四)有從事經(jīng)營活動的場所及相應網(wǎng)絡資源；
(五)有長期提供傳送服務的信譽和能力；
(六)有合法的廣播電視節(jié)目信號來源；
(七)其他法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件。
第九條申請《廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務經(jīng)營許可證》，須提交以下材料：
(一)有線電視網(wǎng)絡建設及覆蓋情況、傳送內(nèi)容(應寫明具體頻道、節(jié)目名稱)、傳送范圍、技術(shù)手段(數(shù)字傳輸或模擬傳輸)、傳送方式(節(jié)目傳輸或接入服務)等內(nèi)容的說明；
(二)申辦機構(gòu)基本情況。申辦機構(gòu)為企業(yè)單位的，應提供企業(yè)章程、驗資報告、營業(yè)執(zhí)照、股東背景情況的說明，事業(yè)單位應提供事業(yè)單位法人代碼證；
(三)《廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務經(jīng)營許可證》申請表；
(四)從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務的技術(shù)方案、運營方案、管理制度；
(五)人員、設備、場所的證明資料(包括法定代表人或主要負責人及主要業(yè)務管理人員、專業(yè)技術(shù)人員的資格證明和身份證明文件、工作場所使用權(quán)證明文件)；
(六)廣播電視節(jié)目安全傳送方案；
(七)廣播電視節(jié)目信號來源證明。
第十條申請利用有線方式在省級行政區(qū)域內(nèi)或跨省(市)從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務的，應向地(市)級以上廣播電視行政部門提出申請，并提交符合本辦法第九條規(guī)定的申報材料，經(jīng)逐級審核，報廣電總局審批。符合條件的，廣電總局予以頒發(fā)《廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務經(jīng)營許可證》。
申請利用有線方式在同一地(市)行政區(qū)域內(nèi)從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務的，應向縣級以上廣播電視行政部門提出申請，經(jīng)逐級審核，報省級廣播電視行政部門審批。符合條件的，省級廣播電視行政部門予以頒發(fā)《廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務經(jīng)營許可證》。
在同一省(市)內(nèi)兩個以上地(市)級行政區(qū)域經(jīng)營廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務的，視為在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務，依照本條第一款規(guī)定報廣電總局審批。
第十一條負責受理的廣播電視行政部門應按照行政許可法規(guī)定的期限和權(quán)限，履行受理、審核職責。申請人的申請符合法定標準的，有權(quán)作出決定的廣播電視行政部門應作出準予行政許可的書面決定；依法作出不予行政許可決定的，應當書面通知申請人并說明理由。
第十二條《廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務經(jīng)營許可證》包含傳送內(nèi)容、傳送范圍、技術(shù)手段、傳送方式等事項。
持證機構(gòu)應當按照許可證載明的事項從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務。
第十三條持證機構(gòu)變更許可證事項、注冊資本、股東、持股比例及停止從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務，應提前六十日報原發(fā)證機關(guān)批準。國家對停止從事傳送業(yè)務有其他規(guī)定的，還應當按照有關(guān)規(guī)定做執(zhí)行。
持證機構(gòu)營業(yè)場所、法定代表人等重要事項發(fā)生變更的，應在三十日內(nèi)書面告知原發(fā)證機關(guān)。
持證機構(gòu)為廣播電視播出機構(gòu)、廣播電視節(jié)目制作經(jīng)營機構(gòu)傳送節(jié)目素材的，不須另行申請變更許可證事項。
第三章傳送管理
第十四條從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務的機構(gòu)應當在《廣播電視頻道播出許可證》規(guī)定的傳輸覆蓋范圍內(nèi)傳送頻道節(jié)目。
第十五條廣播電視播出機構(gòu)不得通過未獲得廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務許可的機構(gòu)傳送其節(jié)目信號。
第十六條從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務的機構(gòu)不得利用所擁有的網(wǎng)絡或頻率資源擅自開辦廣播電視節(jié)目，不得為非法開辦的節(jié)目以及來源非法的廣播電視節(jié)目信號提供傳送服務，不得擅自傳送境外衛(wèi)星電視節(jié)目。
第十七條禁止傳送含有下列內(nèi)容的廣播電視節(jié)目信號：
(一)反對憲法確定的基本原則的；
(二)危害國家統(tǒng)一、和的；
(三)泄漏國家秘密、危害國家安全或者損害國家榮譽和利益的；
(四)煽動民族仇恨、民族歧視，破壞民族團結(jié)，或者侵害民族風俗、習慣的；
(五)宣揚、迷信的；
(六)擾亂社會秩序，破壞社會穩(wěn)定的；
(七)宣傳、賭博、暴力或者教唆犯罪的；
(八)侮辱或者誹謗他人，侵害他人合法權(quán)益的；
(九)危害社會公德或者民族優(yōu)秀文化傳統(tǒng)的；
(十)有法律、行政法規(guī)和國家規(guī)定禁止的其他內(nèi)容的。
第十八條從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務的機構(gòu)不得在所傳送的節(jié)目中插播其他節(jié)目、數(shù)據(jù)、圖像、文字及其他信息。
第十九條從事接入服務的持證機構(gòu)，在有線電視網(wǎng)絡停止模擬電視信號播出前，應當在模擬頻道中完整傳送廣電總局規(guī)定必須傳送的廣播電視節(jié)目。
第二十條從事接入服務的持證機構(gòu)應當提供長期、穩(wěn)定的服務。
第二十一條從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務的機構(gòu)應當向廣播電視行政部門設立的監(jiān)測機構(gòu)提供所傳送節(jié)目的完整信號，不得干擾、阻礙監(jiān)測活動。
第四章罰則
第二十二條違反本辦法規(guī)定，擅自從事廣播電視節(jié)目傳送業(yè)務的，由縣級以上廣播電視行政部門責令停止違法活動，沒收違法所得，并處一萬元以上三萬元以下罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十三條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上廣播電視行政部門責令停止違法活動，給予警告，沒收違法所得，可以并處二萬元以下罰款。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)未完整傳送廣電總局規(guī)定必須傳送的廣播電視節(jié)目的；
(二)擅自在所傳送的節(jié)目中插播節(jié)目、數(shù)據(jù)、圖像、文字及其他信息的；
(三)未按照許可證載明事項從事傳送業(yè)務的；
(四)營業(yè)場所、注冊資本、股東及持股比例、法定代表人等重要事項發(fā)生變更，未在規(guī)定期限內(nèi)書面通知原發(fā)證機關(guān)的；
(五)未向廣播電視行政部門設立的監(jiān)測機構(gòu)提供所傳送節(jié)目的完整信號，或干擾、阻礙監(jiān)測活動的。
第二十四條違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上行政部門責令停止違法活動，給予警告，沒收違法所得，可以并處二萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，由原發(fā)證機關(guān)吊銷許可證。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)擅自開辦廣播電視節(jié)目的；
(二)為非法開辦的節(jié)目以及非法來源的廣播電視節(jié)目信號提供傳送服務的；
(三)擅自傳送境外衛(wèi)星電視節(jié)目的。
