發(fā)布時間：2023-02-06 12:03:24
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的公積金貸款合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
貨款種類：
借款人：
電話：
住址：
郵政編碼：
貨款銀行：
電話：
法定代表人：
傳真：
地址：
郵政編碼：
借款人即抵押人（以下簡稱甲方）
貸款人即抵押權(quán)人（以下簡稱乙方）
保證人即售房單位（以下簡稱丙方）
甲方因購買或建造或翻建或大修自有自住住房，根據(jù)XX市公積金管理中心和《職工住房抵押貸款辦法》規(guī)定，向乙方申請借款，愿意以所購買或建修的住房作為抵押。乙方經(jīng)審查同意發(fā)放貸款。在抵押住房的房地產(chǎn)權(quán)證交乙方收押之前，丙方愿意為甲方提供保證。為明確各自的權(quán)利和義務(wù)，甲，乙，丙三方遵照有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同，共同遵守執(zhí)行。
第一條借款金額
甲方向乙方借款人民幣（大寫）_________________________元。
第二條借款用途
甲方借款用于購買，建造，翻建，大修座落于_____區(qū)（縣）____街道（鎮(zhèn)）_____路（村）_____弄_____號_____室的住房。
第三條借款期限
借款合同期限從_____年____月____日至____年____月___日止。
第四條貸款利率
貸款利率按簽訂本合同時公布的利率確定年利率為___%（月利率___%）在借款期限內(nèi)利率變更，按中國人民銀行規(guī)定辦理。
第五條存入自籌資金
甲方應(yīng)在本合同簽訂后，在乙方開立活期儲蓄存款戶（儲蓄卡帳戶），將自酬資金存入備用。如需動用甲方本人，同戶成員，非同戶配偶和非同戶血親公積金抵充自酬資金的，需提供當事人書面同意的證明，交乙方辦理劃款手續(xù)。甲方已將自籌資金支付給售房單位作首期房貸并有收據(jù)的可免存。
第六條貸款撥付
向售房單位購買住房或通過房地產(chǎn)交易市場購買私房的甲方在此不可撤銷地授權(quán)乙方，在辦理住房抵押登記獲得認同（乙方確定）之日起的五個營業(yè)日內(nèi)將貸款金額連同存入的自籌資金全數(shù)以甲方購房款的名義轉(zhuǎn)入售房單位或房地產(chǎn)交易市場在銀行開立的帳戶。
甲方建造，翻建，大修自住住房的，在本合同生效后自籌資金用完或?qū)⒁猛陼r，有乙方主動將貸款資金劃入甲方在乙方開立的活期儲蓄存款戶儲蓄卡帳戶）按工程進度支用。
第七條貸款償還
貸款本金和利息，采用按月等額還款方式。
貸款從發(fā)放的次月起按月還本付息。根據(jù)等額還款的計算公式計算每月等額還貸款本息，去零進元確定每月還本息額，最后一次本息接清。
（1）第一期（合同簽訂時）每月還本息額為：人民幣（大寫）__萬__仟__百__拾__元整。
（2）第二期至以后各期每月還本息額根據(jù)當年銀行公布的個人住房公積金貸款利率計算，以乙方書面通知為準，同時變動分期每月還本息額。
甲方需動同本人，同戶成員，非同住配偶和直系血親公積金用于償還貸款本息的，可在每年的____月份辦理一次，手續(xù)與本合同第五條公積金抵充自籌資金相同。
儲蓄卡，信用卡還款
甲方必須辦理中國建設(shè)銀行上海市分行儲蓄卡，信用卡，委托乙方以自動轉(zhuǎn)帳方式還本付息的足額款項，存入儲蓄卡帳戶或信用卡帳戶，保證乙方能夠?qū)嵤┺D(zhuǎn)帳還款。
當因甲方原因造成用卡還款失敗時，甲方必須持現(xiàn)金到原貸款經(jīng)辦行還款。
甲方提前將未到期貸款本金全部還清，乙方不計收提前還款手費，也不退回按原合同利率收取的貸款利息。
第八條貸款擔保
本合同項下甲方購買的住房由丙方提供階段性保證。在未將房地產(chǎn)權(quán)證交乙方收押前，如發(fā)生借款人違約連續(xù)三個月拖欠貸款本息，罰息及相關(guān)費用，丙方須在接到乙方發(fā)出《履行保證責任通知書》后的十日內(nèi)負責代為清償。保證期限從貸款發(fā)生之日起，至乙方取得房地產(chǎn)權(quán)證收押之日為止。
保證期間，借款合同的甲，乙方協(xié)議變更借款合同內(nèi)容，應(yīng)事先征得丙方的書面同意。
本合同項下甲方購買，建造，翻建，大修的住房作為借款的抵押擔保，由甲，乙方另行簽訂《住房抵押合同》。甲方購買期房的，應(yīng)將購房預(yù)售合同交乙方保管。
第九條合同公證
甲，乙，丙三方自本合同簽訂之日起的十日內(nèi)，向公證機關(guān)辦理本合同和甲，乙方簽訂的住房抵押合同公證。
第十條合同的變更和解除
本合同生效后，任何一方不得擅自變更和解除本合同。
甲方如將本合同項下的權(quán)利，義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方，應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，并應(yīng)事先經(jīng)一方書面同意（如在保證期間應(yīng)征得丙方同意），其轉(zhuǎn)讓行為在受讓方和乙方重新簽訂借款合同后生效。
第十一條甲，乙雙方的權(quán)利和義務(wù)
甲方有權(quán)要求乙方按合同約定發(fā)放貸款；
甲方應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)向乙方歸還全部貸款本息；
甲方必須按約定用途使用乙方貸款，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得將乙方貸款挪作他用。
乙方應(yīng)按合同規(guī)定期限及時發(fā)放貸款。
第十二條違約責
甲方在執(zhí)行本合同期間，未按月償還貸款本息為逾期貸款，乙方按規(guī)定對其欠款每____天計收萬分之_____的罰息；并由甲方在活期儲蓄或儲蓄卡帳戶內(nèi)存入一個月的貸款數(shù)，保證按時歸還乙方貸款。
甲方如連續(xù)六個月未償還貸款本息和相關(guān)費用，或被發(fā)現(xiàn)申請貸款時提供資料不實以及未經(jīng)已防書面同意擅自將抵押住房出租，出售，交換，贈與等方式處分抵押住房的，乙方有權(quán)提前收回貸款本息，直至處分抵押住房，如不足以償還欠款的沒有繼續(xù)向甲方追償欠款的權(quán)利。
甲方未將乙方貸款按合同約定使用而挪作他用，對挪用部分按規(guī)定每天計收萬分之十二的罰金。
第十三條本合同爭議解決方式
在履行本合同過程中發(fā)生爭議時，可以通過協(xié)商解決，協(xié)商不成，可以向乙方所在的人
民法院。在協(xié)商或訴訟期間，本合同不涉及爭議部分的條款，仍須履行。
第十四條其他約定事項（略）
第十五條本合同自甲，乙，丙三方簽訂后生效，丙方保證責任至甲方所購商品房的《房地產(chǎn)權(quán)證》和《房地產(chǎn)其他權(quán)證證明》交乙方執(zhí)管后終止。甲，乙雙方承擔責任至合同項下貸款本息和相關(guān)費用全部清償完畢后終止。
第十六條本合同正本一式五份，甲，乙，丙各執(zhí)一份，公證機關(guān)，房地產(chǎn)登記機構(gòu)個執(zhí)一份，副本按需確定，其中：送城市公積金管理中心一份。
甲方： （私章） 乙方：（私章） 丙方：（公章）
（簽字） 法定代表人（簽章） 法定代表人（或其授權(quán)人）（簽章）
查詢貸款合同編號的方法為：
1、銀行查詢。用戶可通過登錄貸款行的官網(wǎng)，查詢貸款明細和貸款合同編號。除此之外，還可以通過撥打貸款行的客服熱線或前往營業(yè)網(wǎng)點柜臺進行查詢。
2、支付寶查詢。若用戶的貸款為公積金貸款，則可通過支付寶城市服務(wù)中的公積金查詢，查看貸款明細和貸款合同編號。
3、公積金管理中心官網(wǎng)。公積金貸款除了可以通過支付寶查詢外，還可以通過公積金管理中心官網(wǎng)進行查詢。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款風險特點；應(yīng)對措施
隨著經(jīng)濟快速發(fā)展和廣大居民的住房需求，房地產(chǎn)市場近年發(fā)展迅猛，不僅帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，而且增加住房信貸融資業(yè)務(wù)。隨著個人住房貸款快速擴張和國家房地產(chǎn)政策調(diào)整，理應(yīng)高度關(guān)注、有效識別和控制個人住房貸款風險。
一、住房公積金貸款特點
住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金職工發(fā)放的房屋抵押貸款。
住房公積金貸款有如下特點：一是利率低。目前執(zhí)行的利率五年及五年內(nèi)的為4.0%，五年以上為4.5%；二是房屋保險自愿；三是貸款期間每年可支取一次住房公積金余額用于償還貸款本息；四是手續(xù)簡便，一般為10個工作日左右辦完；五是辦理方便，通過所在地市公積金中心申請，委托當?shù)厥跈?quán)金融機構(gòu)辦理。
同時住房公積金貸款存在以下局限性：一是管理中心不是國家的金融機構(gòu)，不能直接發(fā)放貸款，貸款手續(xù)由受委托銀行辦理，但由管理中心承擔相關(guān)風險。二是住房公積金政策具有特殊性，其針對對象是城鎮(zhèn)中低收入人群，償還能力較低，并且收入也相對較少。即便通過住房公積金申請辦理貸款，可能存在無法正常還款的潛在風險。三是貸款人自身因素造成無法在規(guī)定時間內(nèi)償還貸款本金以及利息所產(chǎn)生風險。因為個人信貸尚處于發(fā)展階段，相關(guān)制度尚未達到系統(tǒng)科學化，從而缺乏全面評判個人信息考評制度，存在較大風險。
二、貸款風險分析
由以上住房公積金貸款特點及局限性分析可見，住房公積金貸款風險問題，是擺在住房公積金管理者面前的主要問題。如何有效防控個人住房貸款所面臨風險，已成為影響住房公積金制度推行與深化改革發(fā)展重要問題。
一、業(yè)務(wù)市場風險。為抑制房地產(chǎn)市場過快增長，國家出臺一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場形勢充滿相關(guān)不確定因素，公積金管理中心及商業(yè)銀行難以正確評估房產(chǎn)價值，銀行住房貸款業(yè)務(wù)市場風險逐漸暴露。違約風險的產(chǎn)生是由于房價人為大幅抬高與信貸利率調(diào)高并存，而借款人收入水平不同步增長，致使借款人到期為自身經(jīng)濟利益著想而放棄還款責任的行為產(chǎn)生。欺詐風險的產(chǎn)生是由于我國信用制度不夠完善，借款人提供虛假資料來騙取銀行貸款，其實際還款能力不足，致使貸款違約。
二、業(yè)務(wù)操作風險。近幾年樓市較為繁榮，住房貸款業(yè)務(wù)也相對增加，但由于工作人員在實際操作個人住房貸款過程中存在失誤和管理制度缺陷，容易導致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。業(yè)務(wù)審查人員忽視信貸政策，放松審批條件，導致貸中審查不嚴；由于貸款數(shù)量的不斷增多，信貸人員疲于檢查和管理，使其流于形式，導致貸后檢查不及時，無法正確化解風險。
三、業(yè)務(wù)法律風險。個人貸款中主要的法律風險是合同簽訂和履行中的問題，以及抵押物涉及居民安置和社會穩(wěn)定時執(zhí)行難的風險。為保證貸款合同的順利履行，公積金管理中心及委托商業(yè)銀行必須逐步完善貸款合同內(nèi)容及相關(guān)的法規(guī)制度，并在簽訂合同時將涉及合同雙方主要權(quán)利義務(wù)的條款向客戶提示，以免引起合同糾紛。
三、貸款風險應(yīng)對措施
在目前房地產(chǎn)十分活躍前提下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商百舸爭流的局面還將維持較長時間。但作為住房公積金管理部門，應(yīng)當對國家信貸等政策收緊有足夠的敏感。未來在與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸政策方面，仍存在諸多不確定性，而信貸政策的不確定性，可能會影響到整個房地產(chǎn)市場，從而存在一定貸款風險。如何采取針對性措施，有效防范化解資金風險，我們將拭目以待。
一是建立落實貸款審批責任制。根據(jù)個人住房公積金貸款法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合所在地市實際情況，建立貸款風險防范體系，完善貸款內(nèi)控制度，健全貸款三級審批責任制。嚴格執(zhí)行個貸法規(guī)政策，把好貸款審批關(guān)。加強貸后管理，建立貸款審批責任終身制，由貸款審批人負責逾期貸款催收工作，確保責任到位和貸款資金安全回收。建立逾期催收跟蹤記錄檔案，定期開展逾期貸款催收追查工作。
二是強化業(yè)務(wù)培訓，提升風險防控能力。組織有關(guān)部門、崗位人員認真學習有關(guān)資產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專業(yè)培訓。重點是國家宏觀經(jīng)濟金融政策變化對住房公積金影響、有關(guān)法律法規(guī)在資產(chǎn)管理和維護中的具體操作以及在信貸資產(chǎn)擔保、抵押、客戶信貸資金使用中應(yīng)重點注意的事項。通過研討交流會等形式重點剖析信貸資產(chǎn)風險成因、量變到質(zhì)變、造成的危害和后果，從而提高從業(yè)人員甄別風險、防控信貸風險能力。
三是堅持完善立法，從法律規(guī)章上尋求制度保障。自住房公積金制度建立以來，國務(wù)院從1999年4月頒布《住房公積金管理條例》之后修訂數(shù)次，從制度層面完善和規(guī)范公積金管理制度。一方面要嚴格遵守條例，積極借鑒全國各地同行的先進經(jīng)驗，另一方面加快住房公積金立法步伐。因而建議國家盡快出臺《住房公積金管理法》、修訂完善《住房公積金管理條例》，使條例具有剛性和可操作性。
想要真正讀懂充滿數(shù)字的財經(jīng)新聞，你應(yīng)該怎么做？真正有用的財經(jīng)新聞，到底具有何項特征？媒體到底寫出了什么樣的財經(jīng)新聞？
舉個簡單的例子，住房公積金是中國城鎮(zhèn)職工和單位按照法律規(guī)定繳存的一種長期住房儲金，職工繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，均屬于職工個人所有。國家對住房公積金管理較嚴，在用途、貸款、提取等方面都做出了嚴格的規(guī)定，但隨著形勢的變化，特別是為應(yīng)對高房價，國家主管部門以及各地住房公積金管理部門都對住房公積金的管理和使用，制定了諸多人性化的規(guī)定，使符合條件的購房或者租房者可以享受到公積金的多重好處。例如多個城市已出臺了公積金可以按月提取的規(guī)定，且租房者也可以提取公積金用于房租支出，大大方便了公積金繳存者。因此，盡可能提高公積金貸款使用額度，盡可能辦理公積金按月提取，這樣既避免了住房公積金閑置在賬戶里，又可以幫助購房或租房者減輕供款壓力，改善財務(wù)狀況。
任由公積金賬戶躺在那里“睡大覺”，仍是十分普遍的情況。從理財?shù)慕嵌葋砜?，用好用活公積金，融通公積金的購房融資、儲蓄積累、養(yǎng)老補充等主要功能，具有更現(xiàn)實的意義。
其實，我們可以盡量按月提取公積金，“活”用公積金提前還貸。公積金除用于貸款購房外，還可用于直接購買、建造、翻建、大修自住住房等。目前，不少人的公積金都躺在賬戶里“睡大覺”，嚴重影響公積金的使用效率，因為公積金的計息利率相對較低，應(yīng)該盡量使公積金“活”起來，讓其發(fā)揮應(yīng)有的作用。
對于已用商業(yè)貸款而沒有使用公積金貸款，且還款壓力較大的購房者，可持購房合同、貸款合同等憑證，按規(guī)定時間前往住房公積金管理中心一次性提取公積金用于提前還貸。這樣每月的還款額就可以相應(yīng)減少，支付的利息總額自然減少。省下來的資金，可以用于其它投資或者消費用途。
首先，在我國的社會保障制度中，住房公積金制度是非常重要的內(nèi)容之一，主要的目的是提高職工在住房方面的能力，一方面提高商品房消費需求，另一方面改善職工居住條件。對住房公積金貸款業(yè)務(wù)風險進行妥善的管理與控制，能夠提高住房公積金資金的利用率與安全性。其次，住房公積金貸款業(yè)務(wù)與其他的銀行業(yè)務(wù)相比風險較低，能夠為銀行帶來可觀的收入，通過對住房公積金貸款業(yè)務(wù)風險的有效控制，能夠提高住房公積金管理中心對商業(yè)銀行的信任，建立長期的合作關(guān)系。
2住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風險分析
2.1制度方面存在的風險
住房公積金貸款業(yè)務(wù)在運行的過程中采用委托商業(yè)銀行的模式，住房公積金管理中心并不能夠?qū)ψ》抠J款業(yè)務(wù)進行直接的辦理，但是卻需要承擔住房公積金貸款所帶來的各種風險。這種業(yè)務(wù)辦理與風險承擔相分離的現(xiàn)象，導致銀行不重視住房公積金貸款的回收工作，增加了住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風險。商業(yè)銀行與住房公積金管理中心之間的信息溝通又不足，導致住房公積金管理中心在還款監(jiān)督方面比較被動。
2.2政策方面存在的風險
首先，住房公積金具有政策性特征，決定其服務(wù)對象為中低收入者，其中部分職工的收入水平低且不穩(wěn)定，這部分職工在償還能力方面不足，對住房公積金貸款的安全性造成一定的影響。其次，住房公積金采用屬地化管理模式，地方政府會通過向住房公積金管理中心下達個人住房貸款指標的方式拉動區(qū)域住房消費。在這種情況下，存在片面追求貸款數(shù)量而忽略貸款質(zhì)量的問題，導致不良貸款的比重有所增加。
2.3信用方面存在的風險
首先，主觀原因造成的信用風險。部分借款人自身的信用意識比較薄弱，在購房貸款時只考慮借款并未做好按時還款的準備，甚至有部分借款人抱著不還款也不會怎樣的態(tài)度，最終出現(xiàn)蓄意欠款不還的情況。其次，客觀原因造成的信用風險。借款人由于疾病、車禍等意外事故造成自身的傷殘或死亡，最終沒有能力對貸款進行按時的償還。最后，社會原因造成的信用風險。在體制改革、企業(yè)破產(chǎn)等社會原因的影響之下，導致借款人出現(xiàn)失業(yè)、下崗等情況，無力償還住房公積金貸款。
2.4組合貸款方面存在的風險
組合貸款指的是借款人在購買住房的過程中同時辦理了住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款兩種貸款，在申請住房公積金貸款的過程中，雖然償還利率比較低，但是在金額方面是有一定限制的，如果所貸金額不夠，借款人就必須要申請銀行住房貸款。在組合貸款的情況下，借款人所購房屋的產(chǎn)權(quán)是由住房公積金管理中心與商業(yè)銀行共同保管的，如果出現(xiàn)逾期未還的情況，銀行在補還方面存在先機，可以先將商業(yè)銀行貸款的歸還進行實施，住房公積金管理中心處于被動地位，增加住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風險。
2.5房屋方面存在的風險
房屋風險指的是房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋建筑的過程中，房屋交付時間、質(zhì)量等出現(xiàn)問題，或者小區(qū)綠化、公共設(shè)施等不符合購房時的承諾，導致借款人與開發(fā)商之間出現(xiàn)矛盾與沖突，如果矛盾不能夠得到圓滿的解決，借款人可能會出現(xiàn)不按時償還貸款的行為，從而造成貸款風險。尤其是二手房貸款，二手房交易中存在很多關(guān)聯(lián)交易，例如親屬之間進行房屋買賣交易，只是將房屋產(chǎn)權(quán)進行變更，并不進行房款交易，借款人借購買二手房屋所得的住房公積金貸款款項并不是用于支付房款，導致貸款風險增加。
2.6抵押物處理方面存在的風險
借款人在住房公積金貸款的過程中需要簽署住房公積金貸款合同，將所購買的房屋抵押給住房公積金管理中心，如果借款人出現(xiàn)了逾期還款的情況，住房公積金管理中心可以依照合同對抵押物進行處理。當前，社會保障機制并不完善，住房公積金管理中心即使向法院提出訴訟，也很難收到良好的效果，即使勝訴，抵押物處理的執(zhí)行也非常困難。
3住房公積金貸款業(yè)務(wù)風險的控制措施
3.1住房公積金貸款業(yè)務(wù)風險管理綜合化
在對住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風險進行管理的過程中，要通過不同的方法實現(xiàn)管理的綜合化，促進住房公積金貸款綜合管理效率的提高，為住房公積金全面管理提供良好條件。在住房公積金貸款業(yè)務(wù)風險控制的過程中，要實現(xiàn)質(zhì)量體系的建立與完善，通過質(zhì)量管理實現(xiàn)貸款模式創(chuàng)新，從而對貸款實現(xiàn)全面的控制。住房公積金貸款業(yè)務(wù)風險控制要對相關(guān)的管理政策進行了解與分析，通過正確的管理理念為民生問題的解決奠定堅實的基礎(chǔ)。住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風險控制工作與職工住房保障有著密切的聯(lián)系，必須實現(xiàn)控制措施的優(yōu)化與完善，實現(xiàn)管理的全面化與多樣化。在住房公積金貸款業(yè)務(wù)風險管理的過程中，首先需要進行風險模式的優(yōu)化，全面分析各種風險的形成機制，實現(xiàn)住房公積金管理機制的建立與完善，進一步提高住房公積金貸款業(yè)務(wù)風險控制的效率。住房公積金貸款風險控制與貸款管理之間應(yīng)該形成聯(lián)動機制，實現(xiàn)管理策略與風險控制之間的相互結(jié)合，從根本上提高住房公積金貸款業(yè)務(wù)風險控制的水平。
3.2住房公積金貸款業(yè)務(wù)風險控制措施具體化
3.2.1實現(xiàn)委托貸款管理機制的改革
針對住房公積金貸款存在的制度性風險，最為有效的消除途徑就是消除商業(yè)銀行與住房公積金管理中心之間存在的利益沖突，住房公積金管理中心對公積金貸款進行直接的運作，從根本上實現(xiàn)權(quán)、責、利的相關(guān)統(tǒng)一。針對當前住房公積金委托銀行管理的現(xiàn)狀，住房公積金管理中心應(yīng)該與銀行之間簽訂相關(guān)的合同，對雙方的風險責任進行明確。
3.2.2實現(xiàn)貸款政策化解機制的建立
政府應(yīng)該實現(xiàn)貸款政策化解機制的建立，為中低收入的職工住房公積金貸款提供相應(yīng)的貼息制度、擔保制度，讓這些職工不僅能夠順利得到住房公積金貸款，而且能夠有能力按時償還貸款。在財力允許的情況下，政府應(yīng)該對中低收入職工推行住房公積金貸款貼息政策，從而緩解職工所承受的債務(wù)負擔，從根本上對貸款風險進行化解。
3.2.3實現(xiàn)貸款個人資料庫的建立與完善
住房公積金貸款具有貸款周期比較長的特點，在整個貸款周期中存在很多的不確定因素，其中職工個人的信用情況對貸款還款的安全收回有著決定作用。因此，住房公積金管理中心應(yīng)該充分利用職工公積金賬戶的相關(guān)信息，實現(xiàn)貸款個人資料庫的建立與完善，對借款人的住房公積金賬務(wù)變動情況進行動態(tài)的監(jiān)測，以此來推測借款人的就業(yè)、收入等情況。如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)該對個人資料庫的相關(guān)內(nèi)容進行查閱，及時采取有效的措施。
3.2.4實現(xiàn)貸款風險準備金的建立與完善
住房公積金管理中心應(yīng)該依據(jù)國家的相關(guān)政策與要求，從每年的住房公積金凈收益中計提一定比例的金額作為住房公積金貸款風險準備金，一般情況下計提比例應(yīng)大于等于增值收益的60%。貸款風險準備金的主要作用是對未按時償還的住房公積金貸款產(chǎn)生的資金損失進行核銷，從而實現(xiàn)貸款風險抵抗能力的有效提高。
3.2.5實現(xiàn)貸款配套措施的進一步完善
住房公積金貸款具有周期較長的特點，擔保措施具有非常重要的作用，能夠?qū)J款風險進行有效的規(guī)避。住房公積金管理中心應(yīng)該向政府提議，實現(xiàn)廉租房的開發(fā)與政策出臺，實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房保障機制的建立與完善。住房公積金管理中心是貸款的抵押權(quán)人，在對抵押房屋處理的過程中需要讓借款人遷出，借款人在這個過程中就面臨著居住方面的問題，如果不能夠?qū)Υ诉M行妥善的解決，一方面會引發(fā)相關(guān)的社會問題，另一方面會對住房公積金管理中心抵押房屋處理造成影響。在這個問題解決的過程中，不能一味地依靠法律手段強制執(zhí)行，要從住房社會保障制度方面入手，讓借款人能夠得到廉租房，從而為抵押權(quán)的實現(xiàn)創(chuàng)造條件。
3.2.6實現(xiàn)各項風險管理制度的完善
首先，依據(jù)住房公積金貸款業(yè)務(wù)的特點實現(xiàn)公積金貸款業(yè)務(wù)相關(guān)操作與實施規(guī)范的建立與完善，從而對住房公積金貸款的發(fā)放、管理、控制等程序進行有效的控制與規(guī)范。其次，要注重對日常貸款業(yè)務(wù)管理的強化，實現(xiàn)貸款辦理人員責任意識、自律意識的提高，實現(xiàn)貸款審核機制、內(nèi)控機制的建立與完善，提高住房公積金貸款管理的規(guī)范化與制度化。最后，制定與實施審核放貸責任制，將貸款管理責任落實到個人，實現(xiàn)貸款收回力度的強化，確保逾期貸款的順利回收。
4結(jié)論
第一條為促進我市住房制度改革，規(guī)范住房公積金貸款行為，提高貸款管理質(zhì)量，促進住房資金的良性循環(huán)，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》、《*市住房公積金試行辦法》，制定本辦法。
第二條住房公積金貸款是指按規(guī)定繳存公積金的職工，在本市區(qū)購買、建造、大修自住住房時，以本市區(qū)具有所有權(quán)的房產(chǎn)為抵押物，作為償還貸款的保證，而向*市住房公積金管理中心（下稱“中心”）申請由住房公積金發(fā)放的貸款。
第三條住房公積金貸款實行繳存住房公積金義務(wù)與權(quán)利對等的原則。
第四條住房公積金貸款委托經(jīng)市政府批準并與“中心”簽訂承辦協(xié)議的商業(yè)銀行辦理。
第二章貸款計劃
第五條“中心”根據(jù)年末住房公積金存款量加來年公積金歸集量編制使用計劃及執(zhí)行情況的報告，使用計劃在元月30日前由資金管理科編制，經(jīng)“中心”辦公會議討論通過后報住房公積金管理委員會審批。
貸款計劃的編制，按上年末公積金總額與當年預(yù)測新增額之和的80%控制貸款發(fā)放的額度。
第三章貸款對象和條件
第六條凡是有本市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口，按規(guī)定正常繳存住房公積金的職工，購買、建造、大修本市區(qū)自住住房，并具備下列條件的，可申請住房公積金貸款：
一、按規(guī)定連續(xù)繳存住房公積金12個月以上，且沒有欠繳封存。
二、有相當于購、建、修住房資金的30%以上，并投入使用（可以用借款人及其同戶成員已繳存的住房公積金存款抵充）。
三、有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款本息的能力。
四、能提供房產(chǎn)抵押，同意辦理抵押物財產(chǎn)保險等手續(xù)。
五、沒有尚未還清的借款及可能影響貸款償還能力的債務(wù)。
六、同意用家庭成員或親友住房公積金質(zhì)押。
第四章貸款額度、期限和利率
第七條貸款額度按“可貸款額度”、最高限額及貸款條件的具體情況確定。
一、個人貸款不超過購建修住房資金的70%。
二、貸款額不超過抵押物現(xiàn)值的70%。
三、最高限額：夫妻雙方實行住房公積金的不超過25萬元：單方實行住房公積金的不超過15萬元。
四、用住房公積金質(zhì)押的，不超過當前住房公積金質(zhì)押額。
五、購買市解決住房困難辦公室承建的經(jīng)濟適用住房貸款適當放寬貸款額。
六、貸款的比例和最高額度隨公積金歸集情況和社會經(jīng)濟發(fā)展水平進行調(diào)整，并向社會公布。
第八條貸款期限：職工購、建自住住房的貸款期限一般不超過20年，大修住房貸款不超過10年；對于將到離退休年齡的，貸款期限最長計算到離退休時期。
第九條貸款利率：按中國人民銀行，建設(shè)部規(guī)定的住房公積金個人住房貸款利率執(zhí)行。
貸款利率的調(diào)整隨中國人民銀行，建設(shè)部有關(guān)“職工住房公積金存、貸款利率”的調(diào)整而調(diào)整。操作調(diào)整為次年一月，每年只調(diào)整一次。
除國務(wù)院規(guī)定外，任何單位和個人無權(quán)決定停息、減息和免息。
第十條借款人申請
借款人向中心提交貸款申請，經(jīng)“中心”確認符合公積金貸款范圍和條件的發(fā)給住房抵押貸款申請審批表一式二份。并向中心提供以下資料：
一、借款人及配偶身份證、戶口簿、結(jié)婚證、經(jīng)辦銀行活期存折（工資存折）賬號及其復(fù)印件；
二、購買住房者，提供購房合同及其它能夠證明售房方同意將住房出售給借款人的證明文件及復(fù)印件；
三、建造住房者，提供城建規(guī)劃部門批準的規(guī)劃用地許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)施工許可證和國土使用證及各證件的復(fù)印件，以及工程估價文件或預(yù)算；
四、大修房者，提供房地產(chǎn)權(quán)證，大修預(yù)算，房屋質(zhì)量鑒定證明；
五、提供借款人及配偶月工資收入證明或其它能證明借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟收入證明；
六、已交購房款發(fā)票（收據(jù)）；
七、有效抵押證件：《房地產(chǎn)權(quán)證》。
第十一條貸款調(diào)查
一、“中心”將借款人提供的證明材料按申請表內(nèi)容逐項審查。
二、“中心”將確定的貸款對象的材料送承辦公積金銀行進行資信審查。
三、銀行與“中心”聯(lián)合對借款人資信情況及抵押物情況進行調(diào)查核實。
四、承辦銀行向“中心”復(fù)函，對借款人提供的材料及資信情況提出審查意見。
第十二條貸款審批
貸款根據(jù)承辦銀行審查意見、“中心”業(yè)務(wù)人員、業(yè)務(wù)科室意見，由貸款審批小組集體討論決定，“中心”主任簽批。
第十三條簽訂借款合同
銀行憑“中心”發(fā)出的貸款委托書，與借款人簽訂委托貸款協(xié)議書，借款合同及抵押合同、公證等貸款手續(xù)。
第十四條辦理抵押、保險和公證
承辦銀行負責辦理貸款有效抵押手續(xù)和房屋保險、公證等手續(xù)，費用由借款人負擔。
第十五條貸款撥付
一、貸款手續(xù)辦好后，銀行憑“中心”開出的銀行支票在“中心”的公積金存款帳戶將委托貸款劃入委托貸款基金賬戶。
二、貸款按借款合同約定的時間，由貸款銀行用轉(zhuǎn)賬方式轉(zhuǎn)到與借款人合同約定的賬戶。
第六章貸款償還
第十六條個人貸款本息由借款人按等額本息還款法或遞減還款法方式按月償還本金和利息。
第十七條貸款償還由借款人與貸款銀行依據(jù)貸款委托扣款協(xié)議書，每月定期在借款人提供的存款帳戶上扣還本息。經(jīng)貸款人同意，可直接到貸款銀行償還本息。
第十八條借款人死亡或被依法宣告失蹤，由其房產(chǎn)繼承人或受贈人履行借款合同，償還貸款本息。
第十九條經(jīng)貸款人同意，借款人可提前償還部分或全部貸款。提前償還全部貸款本金的，借款人應(yīng)當支付貸款本金余額及還清日止的利息。
提前償還部份貸款的，根據(jù)借款人要求調(diào)整還款期限或每月還款額的意見，由受托銀行根據(jù)變更后的貸款期限（或每月還款額）。按提前還款當日的同檔次公積金貸款利率和貸款本金余額重新計算出剩余期限內(nèi)的每月還款額，變更后的貸款期限不得長于原借款合同約定的貸款期限。
第二十條借款人必須按合同規(guī)定償還貸款本息，如逾期，按人民銀行有關(guān)規(guī)定計收逾期利息。出現(xiàn)下列情況之一者，貸款銀行應(yīng)代“中心”采用法律程序依法處置抵押物，并對借款人追究違約責任。
一、借款人連續(xù)六個月不按借款合同償還貸款本息，或者借款合同期滿，借款人未依約償還貸款本息的。
二、借款人未征得中心及貸款銀行同意，擅自將抵押物出售、交換、贈與和改建的。
三、抵押物因意外損毀，不足以清償貸款本息，而借款人又未按要求落實新保證或新抵押的。
四、借款人死亡而無繼承人或受贈人的。
五、借款人死亡而繼承人或受贈人拒絕履行借款人償還貸款本息義務(wù)的。
第七章貸款抵押
第二十一條自住住房抵押
一、借款人以購買、建造、大修的自住住房作為償還貸款的抵押物。設(shè)定抵押物時，須將住房價值全額用于貸款抵押。
二、抵押住房的現(xiàn)值，購買住房以購房合同訂明的住房總價或評估價為依據(jù)；建造住房以預(yù)算為依據(jù)；大修自住住房以原住房價值的殘值加大修費用為依據(jù)。
三、以共同共有的住房設(shè)定抵押權(quán)的，經(jīng)全體共有人書面同意，抵押人為全體共有人。
四、借貸雙方應(yīng)簽訂抵押合同，并在抵押房屋座落地的房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理抵押登記和申領(lǐng)他項權(quán)證手續(xù)，他項權(quán)證由貸款銀行收押。
五、抵押物在抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，借款人（抵押人）無權(quán)出租、變賣和饋贈。
六、作為抵押物的住房，在抵押期間抵押人有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責任。中心及貸款銀行有權(quán)按抵押合同的約定，核查由抵押人占管的抵押物。
七、借款人不能履行借款合同，辦理了他項產(chǎn)權(quán)證的則自然歸屬抵押權(quán)人，抵押物當事人也可與抵押權(quán)人協(xié)商采取作價轉(zhuǎn)讓或拍賣等方式處分抵押物，所得價款，應(yīng)按下列順序分配：
1、付處理抵押物的直接費用；
2、支付與處分抵押物有關(guān)的稅款；
3、償還借款人所欠公積金貸款本息、違約金及賠償金；
4、其余部分退還借款人，如有不足則向借款人追索。
第二十二條授權(quán)住房抵押
一、借款人用他人住房作為抵押物時，須有產(chǎn)權(quán)人身份證明及同意將住房轉(zhuǎn)給借款人作為抵押物的書面意見。
二、原產(chǎn)權(quán)人須親自到銀行辦理有關(guān)簽證手續(xù)。
三、其它事項按第二十一條執(zhí)行。
第二十三條用定期存單或其他有價證券作質(zhì)押物的，按商業(yè)銀行的有關(guān)規(guī)定辦理。
第二十四條抵押權(quán)益自貸款合同簽訂之日起生效，至借款人償清全部借款本息及一切相關(guān)費用之日止。
第二十五條抵押關(guān)系解除后，貸款銀行向抵押登記部門辦理抵押注銷登記。
第八章房屋保險
第二十六條借款人按貸款銀行指定的保險機構(gòu)和險種辦理抵押房屋的保險。
第二十七條保險金額：投保金額需足以償付貸款本息。
第二十八條抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤消保險，在保險期內(nèi)，如發(fā)生保險責任范圍以外的因借款人過錯造成的毀損，由借款人負全部責任。
這一報告揭示的并不是什么秘密?！案F人要么繳得少用不起,要么沒有住房公積金,富人繳的多用得多”,正是公積金制度的尷尬現(xiàn)狀。
此外,作為百姓“安居錢”的住房公積金,在逐漸陷入“沉淀”怪圈的同時,也可能變成許多掌權(quán)人手中的“生錢”利器。
隨著公積金在支取、管理等方面的問題逐漸曝光,有人甚至發(fā)出了“取消住房公積金”的呼吁。
專家也提醒說,要警惕住房公積金變成壟斷行業(yè)高福利,演變成“富人俱樂部”。
“安居錢”不能讓民安居,反而淪為“食之無味,棄之可惜”的“雞肋”。這一制度,看來是到了該反思的時候。
不可否認,住房公積金在促進城鎮(zhèn)住房建設(shè),提高城鎮(zhèn)居民居住水平方面功不可沒。但是公積金對中低收入家庭的支持顯然力量不足,從各地住房公積金管理中心制定的申請貸款條件看,倒是為數(shù)不少的中、高收入家庭利用住房公積金貸款購買了住房,有的甚至是第二套住房了。到底住房公積金為誰服務(wù)?
成為“合理避稅”的渠道
由于對住房公積金的繳存比例稅務(wù)部門有嚴格的限制,比例超過上限,超過部分企業(yè)和個人分別要繳納企業(yè)和個人所得稅,但對繳存基數(shù)卻沒有嚴格的規(guī)定,加之住房公積金管理中心對各單位上報的繳存基數(shù)審核流于形式,造成很多單位通過虛假高報工資基數(shù),將住房公積金作為工資薪金外發(fā)放獎金、津貼的渠道,從而達到逃避繳納個人所得稅的途徑。
有“劫貧濟富”之嫌
雖然住房公積金作為政策性低息貸款,比商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款利率低,然而由于住房公積金貸款的條件比較嚴格,部分中低收入者,難以通過這個渠道獲取融資購房,永遠也享用不到自己長年繳存的住房公積金,只能到退休時全額領(lǐng)取。而相對的低存低貸,實際上是讓低收入家庭承受了利息損失。
有學者稱,對于住房公積金,一方面,低收入者每月要從菲薄的薪水中拿出一定數(shù)額來繳存住房公積金,卻無能力利用它來改善住房條件;另一方面,還要將自己的住房公積金貢獻出來(公積金歸繳存款人所有,但損失了部分息差)給中、高收入者貸款之用,讓這部分借款戶享受到了住房公積金的優(yōu)惠政策。從這個角度看,似有“劫貧濟富”之嫌。
因此有人稱,公積金的現(xiàn)狀是:絕大多數(shù)真正需要購買住房的普通百姓,在繁瑣的手續(xù)中難以輕松地享受到公積金帶來的益處;而有些人,卻能把公積金當作第二份工資,他們每月的公積金數(shù)額竟比普通員工當月拿到手的工資還多。
使用率不高,受惠人數(shù)少
2008年,全國住房公積金繳存額約為4470億元,同比增加26%。截至去年年末,住房公積金繳存余額超過1.2萬億元。據(jù)估算,公積金閑置資金已超過2000億元。
事實上,和“三險”一樣,住房公積金也是一種強制性社會福利,但未能享受到這項福利的人并不在少數(shù),根據(jù)國家建設(shè)部提供的數(shù)據(jù)顯示,截至2005年底,全國住房公積金實際繳存職工人數(shù)為6329.7萬人,僅占在崗職工人數(shù)的58.4%。這個數(shù)據(jù)還不包括城鎮(zhèn)個體工商戶、自由職業(yè)人員、外來務(wù)工人員、農(nóng)民等目前尚未納入公積金繳存范圍的群體。
另外我們在審計調(diào)查中發(fā)現(xiàn),不僅有許多私營、民營企業(yè)沒有參加到公積金體系中來,就連某些大型國有企業(yè)或事業(yè)單位也實行“二元模式”:對正式編制內(nèi)員工繳納公積金,而對聘用員工不繳納公積金。
監(jiān)督和內(nèi)控制度形同虛設(shè)
按照《住房公積金管理條例》規(guī)定,對公積金的提取和使用,不僅有著嚴格的審批程序要求,而且明確規(guī)定,財政部門有“對本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金歸集、提取和使用情況”進行監(jiān)督的職責。但事實上,財政部門或暗渡陳倉或明目張膽挪用公積金的事情屢屢發(fā)生。銀行以吸儲為中心的考核機制,監(jiān)管不力甚至不管、主客觀上都為住房公積金被挪用留下了缺口。
住房公積金管理中心未能真正作為“不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位”運行,個別地方資金管理分散,有過分追求自身利益的現(xiàn)象;公積金管理中心缺乏嚴格的內(nèi)控制度,通過內(nèi)部調(diào)賬、補簽合同、修改合同等方式違規(guī)使用資金的情況比比皆是。甚至也不乏某些公積金管理人員卷款而逃、海外旅游,甚至豪賭、抵押挪用公積金投資炒股等現(xiàn)象。 剛剛判決的“住房公積金第一案”――湖南省郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪案尚未淡出人們的視野,京畿之地便波瀾再起:北京市住房資金管理中心朝陽區(qū)分中心原主任劉毅,涉嫌伙同北京浩利鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司原總經(jīng)理張麗挪用公款,被提起公訴。有關(guān)專家如是說:“住房公積金領(lǐng)域要么不發(fā)案,一發(fā)就是大案,涉及上千萬元資金是家常便飯?！?/p>
手續(xù)繁瑣、限制條件多。
全國將近一半住房公積金之所以在銀行里“睡覺”,經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),一方面手續(xù)繁瑣、審批時間長,貸款條件多,讓許多前來辦理個人貸款業(yè)務(wù)的人煩不勝煩,是影響職工使用公積金貸款積極性的重要原因;另外一些地方房產(chǎn)管理部門在辦理房產(chǎn)抵押、評估等業(yè)務(wù)時設(shè)置障礙較多,公積金管理中心個人住房貸款基本采取繳存人聯(lián)保方式放貸,貸款余額及規(guī)模受到較大限制。
區(qū)域間不可流通,是住房公積金本身存在的制度缺陷,造成一些地區(qū)公積金供不應(yīng)求,需要嚴格控制貸款額度,另一些地區(qū)又大量閑置,使用效率不高。以北京市為例,2005年成交的商品房60%都是外地人購買,而在本地居民購買的40%的商品房中,繳存了住房公積金的職工所占比例很小。
公積金審核制度非常復(fù)雜,尤其主要的審核都是需要本人帶著原件前來辦理。就算你本人來辦,轉(zhuǎn)出單位一般都不太愿意為已經(jīng)走的人費事,所有的事兒你就自個兒跑。跑這個需要的文件,光單位準備的文件就有三種 (住房公積金提取申請書、住房公積金個人儲蓄賬戶明細表等)、個人準備文件八九種(申請人身份證、申請人結(jié)婚證、配偶姓名、身份證號、職工公積金編號、二手房要房本原件和復(fù)印件、貸款合同原件和復(fù)印件……),還有各個地方政策性規(guī)定不一樣,更多的文件,你去了人家那兒才知道。這兩地一趟一趟跑下來,時間和花費成本一算,你那公積金才多少?
公積金里的公民權(quán)利
全國住房公積金沉淀資金達1656億元,運用率僅58%;公積金實際繳存職工人數(shù)僅占在崗職工人數(shù)的58.4%!(4月25日《新快報》)這里的兩個58%,清晰地說明了兩個問題:前者是讓錢成為了死錢,沒有升值只有貶值,沒有派上用場卻給腐敗創(chuàng)造了機遇,以致違規(guī)金額高達70多億元;后者說明還有數(shù)量巨大的在崗職工沒有享受到應(yīng)有的福利待遇,而這些本來是你應(yīng)有的福利待遇,實際上被他人無形地、輕易地占有了。
公積金的構(gòu)成,通常是公民個人工資里扣一點,然后單位里按比例繳一點,許多人認為,單位給交的那一部分是“公家”給的。其實誰都沒有想一想,所謂“公家”的錢哪里來的!是天下掉下來的嗎?不是。當然是一個個工作中的公民自己創(chuàng)造的,也就是說,“公家”給交的那部分錢也是公民自己創(chuàng)造的財富,只是這部分財富資源的配置形式和管理方式不一樣罷了。
從本質(zhì)上說,公積金不是姓“公”而是姓“公民”。公積金原本就是一種強制性、普適性的社會福利,每一位工作的公民都應(yīng)該享受到?，F(xiàn)在的形態(tài)是,高收入群體買房不太用得著公積金,中低收入的群體用不起公積金,甚至沒有公積金,這就是現(xiàn)實窘境。加上公積金貸款有額度限制,申請起來亦費周章,所以支持中低收入職工購房的效果就很不明顯,難以惠及普通百姓。
住房公積金要想提高利用率、真正惠及中低收入家庭,就需要在制度安排上通盤考慮。其實,這個可以借鑒新加坡的經(jīng)驗:1960年,面對失業(yè)率高、住房嚴重缺乏的態(tài)勢,新加坡成立了建屋局,將“居者有其屋”作為國策提了出來,并結(jié)合公積金制度來實施;百姓一般只須一次繳足相當于售價20%的款額就可以了,余下部分由建屋局以低息貸款方式墊付,住戶可用公積金在5年、10年甚至25年內(nèi)還清。而且,他們繳收比例靈活調(diào)控,單位和個人繳交比例視不同情況而浮動。這樣,就保證了絕大多數(shù)低收入家庭都有購買住宅的能力。在這個過程中,“公積金”成了核心;而我們現(xiàn)今的“公積金”,并沒有成為購房的“主力軍”,這就是政策設(shè)計和制度安排的缺失。
在公積金的管理層面,重要的是必須擺脫計劃經(jīng)濟的思維模式,不要將公積金僅僅當成“公家”的錢來管理,而要當成“百姓”的錢來管理和使用。那樣的話,就得監(jiān)管透明化:大的盤子要讓百姓知道,資金增值的方式和收益要讓百姓知道,收進來多少用出去幾何要讓百姓知道。惟有這樣,百姓才能成監(jiān)管“自己的錢”的一分子,而不是由幾個管理者暗箱操作就算數(shù)。這樣,公積金就難以淪為腐敗者口中的“唐僧肉”,像湖南郴州李樹彪挪用天文數(shù)字的公積金到澳門瀟灑賭博的事情,發(fā)生幾率就有望“歸零”。
公積金改革,勢在必行
針對目前我國住房公積金在制度建設(shè)、資金管理和使用方面存在的缺陷和問題,應(yīng)進一步完善住房公積金方面的制度,加強管理,在保證資金安全的前提下,提高資金的使用率。
(一)提高貸款限額,放寬貸款條件,降低貸款利率。
各個地方應(yīng)根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平提高和房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,及時調(diào)整貸款限額?？蓞⒄丈虡I(yè)銀行的住房貸款發(fā)放條件,適當降低個人購房的首期付款金額,放寬一手房屋的竣工年限。如對所購房屋竣工年限在5年內(nèi)(含5年)的, 申請個人住房公積金貸款可參照一手住房貸款條件。 公積金貸款是政策性貸款,帶有保障性質(zhì),因此應(yīng)適當拉大與商業(yè)貸款利率差距,減少中低收入家庭的購房支付負擔,或?qū)嵭胁顒e利率,對于購買自住、小戶型低收入家庭,應(yīng)提供更加優(yōu)惠的貸款利率,確實起到政策性住房金融的作用。
(二)更新觀念、簡化貸款手續(xù),提高公積金使用率。
一是要轉(zhuǎn)變觀念,切實改進貸款服務(wù)?？朔磺蠊茏?、不求用好和怕麻煩的消極思想,認真解決貸款條件過高、手續(xù)復(fù)雜、審批時間長等問題,強化服務(wù)意識,提高服務(wù)水平。
二是簡化貸款審批手續(xù)。建立個人住房貸款個環(huán)節(jié)的聯(lián)合辦公制度,實行一條龍服務(wù),提高貸款工作效率,方便職工貸款。
三是要努力降低個人貸款的擔保、評估、公證、保險、抵押登記等各種費用,減輕職工負擔,真正發(fā)揮住房公積金作為政策性個人住房貸款的優(yōu)勢。
(三)創(chuàng)新貸款品種,充分發(fā)揮住房公積金的作用。
目前由于政策原因,職工申請住房公積金貸款,受許多條件限制,其中最主要的兩條是:只有繳存住房公積金的職工才能申請公積金貸款;公積金貸款只能用于職工購買、建造、翻建、大修自住房。因此大部分有強烈改善住房需求的城鎮(zhèn)職工因為沒有建立住房公積金賬戶,而無法獲得住房公積金貸款;其次,一些低收入行業(yè)的職工因為工資低,受繳存額少的限制,能夠申請到的住房公積金貸款卻難以滿足購房需求;第三,住房公積金只能用于房屋購買不能用于租賃,導致租賃房子的家庭,無法享用住房公積金的政策優(yōu)惠。
要解決好以上三個問題,主要從以下幾個方面抓起:(1)加強宣傳,強化歸集工作,擴大公積金制度的覆蓋面,擴大住房公積金貸款的人群;(2)制度創(chuàng)新,擴大使用方向,開辟住房公積金貸款的新業(yè)務(wù)。一是增加公積金貼息業(yè)務(wù),即在辦理商業(yè)銀行個人住房貸款時,可申請公積金貼息。二是開展租房公積金貸款業(yè)務(wù)。除用于房屋購買、自建和維修外,還應(yīng)加大對低收入家庭的支持力度,開辟申請租房住房公積金貸款業(yè)務(wù)。
(四)實行全國聯(lián)網(wǎng),統(tǒng)籌運用資金,改變目前條塊、地域分割現(xiàn)狀。
【關(guān)鍵詞】 管理現(xiàn)狀 提取 貸款 資金財務(wù)
Abstract ： The paper mainly discusses the performance appraisal situation of Daqing city housing accumulation fund management center.
大慶市住房公積金管理中心主要的業(yè)務(wù)有歸集、提取、貸款及資金管理幾項，本文通過對這幾項業(yè)務(wù)現(xiàn)狀進行研究，探討市管理中心在實行績效考核制度時存在的問題。
1.歸集管理現(xiàn)狀
大慶住房公積金歸集管理現(xiàn)狀方面存在的問題有：
1.1住房公積金制度覆蓋率73.86%，歸集擴面還有較大空間
目前大慶市住房公積金制度覆蓋率為73.86%。意味著制度擴面有很大的空間。當前，大慶擴面的重點同時難度也較大對象是高新區(qū)的企業(yè)，這些企業(yè)效益好，在參繳能力方面沒有問題，但由于這些企業(yè)是招商引資進來的，對這些企業(yè)的政策宣傳還不到位。與此同時，政策上還未明確非大慶戶籍外來務(wù)工人員和個體工商戶是否納入住房公積金繳交范圍。
1.2個別縣住房公積金繳交比例不足5%
2009年，大慶職工和單位的住房公積金繳交比例分別為8%和12%。但大慶兩個經(jīng)濟較差的縣，由于財政困難，實際執(zhí)行的繳存比例均要低于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和財政部規(guī)定的繳交比例下限5%。
1.3歸集擴面缺乏考核激勵機制
繳交是住房公積金制度大廈的基礎(chǔ)，歸集擴面工作量很大，涉及部門和范圍大，需要有專人團隊負責。但在現(xiàn)有歸集管理模式下，缺少激發(fā)主觀能動的工作機制。目前管理科負責歸集提取管理工作，僅2人，工作基本滿負荷，人員工作無法做到分工明確，常常身兼數(shù)職。管理科內(nèi)考核未能有效建立，管理科對辦事處考核，一般按照年初確定的任務(wù)指標，在年末予以考核，而考核結(jié)果最終未能與績效掛鉤，完成任務(wù)的和沒有完成任務(wù)都一樣。中心層面設(shè)立了歸集提取量化指標，但未能有效分解，對辦事處未能設(shè)立明確的歸集管理指標，這直接導致指標責任不明確，檢查考核無法量化。
2.提取管理現(xiàn)狀
大慶管理中心在確保資金安全的情況下，放寬了提取條件，方便了繳存者充分使用繳存的住房公積金，但在提取管理中，市管理中心依然存在以下問題：
2.1首付款提取問題
2009年，大慶市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)去年經(jīng)濟危機以來的反彈現(xiàn)象，市區(qū)商品房屋銷售成交出現(xiàn)量價同升的現(xiàn)象，全市職工住房公積金貸款需求也大幅上升，僅1-9月全市放貸金額達到40億元，超過去年同期123.8%，也創(chuàng)本市歷史放貸最高水平。為了保持資金供求平衡，自去年10月1日開始，大慶中心對住房公積金購房貸款政策做了調(diào)整，調(diào)整前后政策情況見表1。
表1 2009.10.1前后大慶住房公積金貸款政策一覽表
應(yīng)該說這條政策，在一定程度上客觀可以起到緩解全市住房公積金資金供求的矛盾。但從法律角度看，貸款同時不能提取賬戶余額在某種意義上違背了住房公積金資金的法律屬性。由于住房公積金是職工按月繳存的法定住房資金，因此，當繳交人購房時其住房公積金積累應(yīng)該發(fā)揮法定支付作用。而就購房貸款需求而言，一般是當自有資金不足時才會發(fā)生貸款負債行為。住房公積金制度所具有的互，應(yīng)是一種“錯時性”的互助。在一個確定的時間和空間，就確切的一個參繳人來說，其不是幫助別人便是接受別人幫助。
2.2對套提和騙提的打擊的不力
雖然《大慶市住房公積金管理中心行政處罰程序暫行規(guī)定》出臺以來，中心不斷加大行政執(zhí)法力度，嚴厲打擊騙提騙貸公積金等違法行為，但總體而言，無論在政策上還是在操作防范上，中心還缺少打擊騙提套提的有效手段和應(yīng)對措施。
3.貸款管理現(xiàn)狀
3.1逾期貸款風險管理職能混同于置業(yè)擔保
在大慶住房公積金貸款實踐中，住房置業(yè)擔保雖然存在合法性等一系列問題，但擔保公司目前承擔的對逾期貸款催逾風險管理職能，對大慶中心加強住房公積金貸款風險管理具有重要作用。目前，逾期貸款風險管理是作為置業(yè)擔保中的一項功能，即當借款人逾期不歸還貸款時，擔保公司代借款人墊付還款給中心，隨后由擔保公司向借款人催還。擔保公司通常通過電話、發(fā)信、上門訪問乃至啟動法律程序等方法督促借款人及時歸還逾期貸款還款。
3.2現(xiàn)有貸款審批流程不夠科學
目前，大慶市區(qū)職工申請住房公積金貸款，一般先到貸款經(jīng)辦銀行網(wǎng)點窗口申請，網(wǎng)點錄入申請信息后形成貸款申請審批表，審批表詳細載有貸款金額、期限范圍等參數(shù)，借款人選擇貸款金額和期限后進行簽字確認，由銀行進行審核后送市中心信貸科進行最后審批。對于4縣職工同樣先到銀行網(wǎng)點申請，隨后由銀行將申請資料提交縣辦事處進行審核，再送到市中心信貸科進行最后審批。信貸科審批后，需要由借款人到擔保公司辦理貸款合同簽約，并到產(chǎn)權(quán)中心辦理房屋抵押。
4.資金財務(wù)管理現(xiàn)狀
當前大慶中心在資金財務(wù)管理方面存在以下主要問題：
4.1財務(wù)不相容崗位存在一人兼任現(xiàn)象
目前中心財務(wù)科人員較少，連科長僅5人，1名業(yè)務(wù)會計兼檔案管理，1名出納，1名中心經(jīng)費會計，1名固定資產(chǎn)和檔案管理，存在一人多崗的現(xiàn)象，由于有的崗位與崗位之間按照內(nèi)控要求是不兼容性的，這意味著一人多崗不符合財務(wù)規(guī)定。
4.2財務(wù)科、辦事處和銀行之間的日結(jié)對賬工作有待加強
新系統(tǒng)上馬以來，一般要求財務(wù)科、辦事處和銀行之間必須進行日結(jié)對賬工作，確保財務(wù)科、辦事處和銀行三者之間的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)帳目平衡一致。日結(jié)對賬工作對于中心每天及時查找業(yè)務(wù)可能差錯至關(guān)重要，及時進行日結(jié)工作可保證下一個工作日在前一工作日帳目清晰正確的基礎(chǔ)上開展新業(yè)務(wù)。
4.3財務(wù)部門需要增加對提取、貸款和歸集等正常業(yè)務(wù)的抽查機制
提取和放貸業(yè)務(wù)是中心資金的兩個重要出口。新系統(tǒng)上馬以來，提取和放貸作為正常性業(yè)務(wù)，一般由辦事處和信貸科審批后即形成資金劃撥指令至業(yè)務(wù)銀行，業(yè)務(wù)銀行據(jù)此予以劃撥資金。雖然，迄今為止，尚未發(fā)現(xiàn)內(nèi)部的套提、套貸以及歸集截留的現(xiàn)象，但為完善內(nèi)控機制，需要建立財務(wù)部門或稽核部門對歸集、提取和貸款業(yè)務(wù)的抽查機制，防范內(nèi)部工作人員串通操作的道德風險。
