發(fā)布時(shí)間：2022-02-13 02:32:39
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地監(jiān)管論文樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：低溫條件下；混凝土施工；討論
Abstract: Combined with the construction experience, this paper analyzes the concrete preparation work before construction, the quality control measures and maintenance under the low temperature, combined with the engineering example, this paper puts forward the concrete construction matters needing attention under the condition of low temperature.
Key words: low temperature; concrete construction; discussion
中圖分類(lèi)號(hào)：TU755.8文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）
建筑工程的混凝土工程低溫條件下施工管理是一項(xiàng)復(fù)雜的、開(kāi)放的動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)工程、要做好這項(xiàng)工作，需要建筑施工企業(yè)認(rèn)真分析自身的特點(diǎn)，充分利用自己的長(zhǎng)處，采取科學(xué)的方法提高施工管理素質(zhì)。特別是在低溫條件下施工過(guò)程中，更加要求工程項(xiàng)目管理人員認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按照低溫條件下施工方案進(jìn)行施工，通過(guò)科學(xué)的方法加強(qiáng)混凝土的保溫和養(yǎng)護(hù)工作，一定能夠確保工程質(zhì)量。
1 低溫條件下混凝土施工前的準(zhǔn)備工作
編制方案: 進(jìn)入低溫條件下施工的工程項(xiàng)目，在入冬前應(yīng)由技術(shù)負(fù)責(zé)人編制低溫條件下施工方案。編制要遵循以下原則: 確保工程質(zhì)量; 經(jīng)濟(jì)合理，使增加的費(fèi)用為最少; 所需的熱源和材料有可靠的來(lái)源; 確實(shí)能夠縮短工期。低溫條件下施工方案中應(yīng)包括以下內(nèi)容: 施工程序; 施工方法; 現(xiàn)場(chǎng)布置; 設(shè)備、材料、工具等的供應(yīng)計(jì)劃; 安全防火措施;測(cè)溫制度和質(zhì)量檢查制度等。施工方案確定后，要組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)。并向班組進(jìn)行交底。培訓(xùn)學(xué)習(xí): 及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，使他們掌握各自作業(yè)范圍內(nèi)的有關(guān)低溫條件下施工專(zhuān)項(xiàng)知識(shí)。明確職責(zé)，并經(jīng)考核合格后，方可上崗。施工場(chǎng)地的準(zhǔn)備工作: 排除現(xiàn)場(chǎng)積水，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的修整，截?cái)嗔魅氍F(xiàn)場(chǎng)的水源，做好排水措施，消除現(xiàn)場(chǎng)施工用水、用氣造成場(chǎng)地結(jié)冰現(xiàn)象。保證道路的暢通。冬期施工必要燃料、保溫材料的準(zhǔn)備，工程采暖施工熱源用料，應(yīng)根據(jù)施工方案中的要求進(jìn)行準(zhǔn)備。
2 低溫條件下混凝土施工質(zhì)量控制措施
2.1 調(diào)整配合比法
選擇適當(dāng)品種的水泥是提高混凝土抗凍能力的重要手段。試驗(yàn)結(jié)果表明，應(yīng)使用早強(qiáng)型硅酸鹽水泥。該水泥水化熱較大，且早期強(qiáng)度高，一般 3 天抗壓強(qiáng)度大約相當(dāng)于普通硅酸鹽水泥 7 天的強(qiáng)度，效果較明顯。盡量降低水灰比，選擇較低的坍落度。水泥強(qiáng)度等級(jí)應(yīng)不低于 32．5，水泥用量不應(yīng)低于 300kg/m3 增加水化熱量，縮短達(dá)到齡期強(qiáng)度的時(shí)間。摻用引氣劑。在保持混凝土配合比不變的情況下，加入引氣劑后生成的封閉型氣泡，相應(yīng)增加了水泥漿的體積，提高拌和物的流動(dòng)性，改善其粘聚性及保水性，緩沖混凝土內(nèi)水結(jié)冰所產(chǎn)生的水壓力提高混凝土的抗凍性。摻加早強(qiáng)外加劑，縮短混凝土的凝結(jié)時(shí)間，提高早期強(qiáng)度。選擇顆粒硬度高和縫隙少的骨料，使其熱膨脹系數(shù)和周?chē)皾{膨脹系數(shù)相近。骨料不得帶有冰雪和凍塊以及易凍裂的物質(zhì)，嚴(yán)格控制混凝土的配合比和坍落度。由骨料帶入的水分以及外加劑溶液中的水分均應(yīng)從拌合水中扣除。拌制摻用外加劑的混凝土?xí)r，當(dāng)外加劑為粉劑時(shí)，可按要求摻量直接撒在水泥上面和水泥同時(shí)投入。當(dāng)外加劑為液體，使用前按要求配置成規(guī)定溶液，然后根據(jù)要求使用。
2.2 綜合蓄熱施工方法
綜合蓄熱施工方法是在蓄熱保溫的基礎(chǔ)上，充分利用混凝土的初始熱量及水泥在水化過(guò)程中所釋放出來(lái)的熱量，再輔以化學(xué)外加劑或早強(qiáng)水泥等綜合措施，創(chuàng)造混凝土加速硬化的條件，使混凝土硬化由初始溫度至冰點(diǎn)之前盡快達(dá)到抗凍臨界強(qiáng)度的一種施工方法。現(xiàn)在常用的綜合蓄熱法有蓄熱加外加劑、蓄熱加早強(qiáng)水泥、蓄熱加短時(shí)加熱等數(shù)種措施。綜合蓄熱法比單純某一種方法的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效果都要好。
2.3 外部加熱法
主要用于氣溫在–10℃ 以上，且構(gòu)件并不厚大的工程。通過(guò)加熱混凝土構(gòu)件周?chē)目諝?，將熱量傳給混凝土或直接對(duì)混凝土加熱，使混凝土處于正溫條件下能正常硬化。火爐加熱。一般在較小的工地使用，方法簡(jiǎn)單，但室內(nèi)溫度不高比較干燥，且放出的二氧化碳會(huì)使新澆混凝土表面碳化，影響質(zhì)量。蒸氣加熱。用蒸氣使混凝土在濕熱條件下硬化。此法較易控制，加熱溫度均勻。但因其需專(zhuān)門(mén)的鍋爐設(shè)備，費(fèi)用較高，且熱損失較大，勞動(dòng)條件亦不理想。電加熱。將鋼筋作為電極，或?qū)㈦姛崞髻N在混凝土表面，使電能變?yōu)闊崮?，以提高混凝土的溫度。此法?jiǎn)單方便，熱損失較少、易控制，不足之處是電能消耗量大。紅外線加熱。以高溫電加熱器或氣體紅外線發(fā)生器，對(duì)混凝土進(jìn)行密封幅射加熱。
2.4 混凝土的攪拌、運(yùn)輸和澆筑
在混凝土拌和站搭設(shè)暖棚,選用大容量的攪拌機(jī),以減少混凝土的熱量損失。攪拌前,用40℃的熱水沖洗攪拌機(jī)。混凝土的拌和時(shí)間比常溫規(guī)定的時(shí)間要延長(zhǎng)50%。由于水泥和熱水拌和會(huì)發(fā)生驟凝現(xiàn)象,所以材料投入時(shí),應(yīng)先將水和砂石投入拌和,充分拌和后再加入水泥和外加劑進(jìn)行拌和?；炷恋倪\(yùn)輸中短距離塔設(shè)暖棚通道,保證在運(yùn)輸?shù)臅r(shí)間和距離中混凝土不離析、不喪失塑性。采取的措施主要是為了減少運(yùn)輸?shù)臅r(shí)間和距離,減少外界氣溫對(duì)混凝土的影響,使運(yùn)輸工具得以適當(dāng)?shù)谋亍?/p>
混凝土在澆筑前,先清除模板和鋼筋上的冰雪和污垢,并使?jié)仓嬲郎?盡量加快混凝土的澆筑速度,防止熱量散失過(guò)多?；炷恋某鰴C(jī)溫度不宜低于10℃,入模溫度不得低于5℃,混凝土養(yǎng)護(hù)前的溫度不低于2℃。在施工操作上要加強(qiáng)混凝土的振搗,盡可能提高混凝土的密實(shí)程度。采用機(jī)械振搗,振搗時(shí)間應(yīng)比常溫時(shí)要適當(dāng)增加。澆筑整體結(jié)構(gòu)時(shí)我們基本進(jìn)行一次性澆筑,如不能一次性澆筑的,在適當(dāng)部位設(shè)置施工縫,施工縫的位置設(shè)置在跨內(nèi)適當(dāng)?shù)奈恢?即受力較小處。施工縫處理,在混凝土終凝后立即對(duì)結(jié)合表面進(jìn)行沖洗,去除結(jié)合面表面的水泥膜、污水和松動(dòng)石子。在繼續(xù)澆筑時(shí),為使新老混凝土牢固結(jié)合,要對(duì)舊混凝土表面進(jìn)行適當(dāng)?shù)募訜?使其溫度和新澆筑混凝土入模溫度相同。同時(shí)鋪水泥砂漿涂刷后即澆其上混凝土。
3 混凝土低溫條件下施工的管理措施
3.1試驗(yàn)人員負(fù)責(zé)每天天氣預(yù)報(bào)的收聽(tīng)和氣象記錄，掌握近期氣溫變化情況，并及時(shí)傳達(dá)和匯報(bào)氣象信息，以便及時(shí)采取措施應(yīng)付氣溫驟變；
3.2 在施工中，安排專(zhuān)人定時(shí)測(cè)量日大氣最高和最低溫度時(shí)的混凝土出機(jī)口和攤鋪階段的溫度；
3.3 為了驗(yàn)證低溫條件下混凝土強(qiáng)度的發(fā)展情況，要求每班制作一組同建筑物相同養(yǎng)護(hù)條件的試件；
3.4 在混凝土澆筑過(guò)程中，工程管理人員日夜輪流值班，并不定期檢查施工情況。
一 、GIS信息系統(tǒng)的簡(jiǎn)介及在土地資源管理中的應(yīng)用
1、地理信息系統(tǒng)
地理信息系統(tǒng)（GIS）是在現(xiàn)代信息技術(shù)發(fā)展的推動(dòng)下產(chǎn)生的一種多學(xué)科、多領(lǐng)域交叉而成的空間信息系統(tǒng)，通過(guò)GIS可以快速獲取地理空間數(shù)據(jù)，其提供的空間坐標(biāo)及地理位置可以使管理工作得到更好的支持。并且在GIS應(yīng)用中其可以對(duì)所獲取的地理信息進(jìn)行模擬化處理，以地形圖的方式展現(xiàn)出來(lái)，使地理信息更加直觀化。目前在市場(chǎng)中與GIS有關(guān)的系統(tǒng)軟件不斷涌現(xiàn)，根據(jù)使用需求其所產(chǎn)生的作用也有一定的差別，因此在GIS信息工程中必須要以用戶(hù)主體、使用環(huán)境等因素作為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行合理選用。
2、GIS在土地資源管理中的應(yīng)用
GIS的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括了城市地理位置信息及有關(guān)視圖信息，這就決定了GIS與土地測(cè)繪數(shù)據(jù)間不可分割的聯(lián)系，而GIS最早的應(yīng)用也是主要集中于土地、測(cè)繪等領(lǐng)域，諸如城市規(guī)列、土地管理等等。近年以來(lái)。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市土地、房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)的管理正面臨前所未有的壓力與挑戰(zhàn)，當(dāng)前我國(guó)大多數(shù)城市均已建立了相對(duì)相應(yīng)的房地產(chǎn)登記管理、產(chǎn)權(quán)管理、測(cè)繪圖形管理以及房產(chǎn)市場(chǎng)管理系統(tǒng)，為城市的土地資源管理提供了基本的信息服務(wù)保障。但當(dāng)前的城市土地資源管理系統(tǒng)仍然難以滿(mǎn)足城市建設(shè)、發(fā)展的需要，更難以滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的社會(huì)服務(wù)的需要。
3、GIS在提高土地資源管理應(yīng)用中的基本思路
在土地資源管理中應(yīng)用GIS最主要的內(nèi)容就是對(duì)土地資源利用狀況及分布狀況進(jìn)行記錄登記，以此作為依據(jù)來(lái)進(jìn)行土地資源的分配、使用及管理，GIS為土地資源管理提供了支持系統(tǒng)，使各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收錄更加全面、精確，為實(shí)現(xiàn)城市土地資源的全面管理提供良好的基礎(chǔ)平臺(tái)。一般來(lái)講，土地資源管理基本平臺(tái)包含以下幾個(gè)主要部分：測(cè)繪業(yè)務(wù)及測(cè)繪成果管理系統(tǒng)、產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)、信息系統(tǒng)。
二、GIS信息工程的實(shí)施
就研究對(duì)象當(dāng)前的測(cè)繪數(shù)據(jù)以及土地資源管理現(xiàn)狀所存在的問(wèn)題來(lái)看，未來(lái)的城市土地資源管理信息系統(tǒng)應(yīng)該采取何種摸式，是系統(tǒng)開(kāi)發(fā)前需要解決的首要問(wèn)題。
1、滿(mǎn)足需求
目前在土地資源管理中其各類(lèi)數(shù)據(jù)信息越來(lái)越復(fù)雜，對(duì)管理工作的要求也隨之增多，因此在GIS信息工程的實(shí)際應(yīng)用中要保證其系統(tǒng)可以為管理工作提供完整的信息技術(shù)支持。新的土地資源管理系統(tǒng)應(yīng)該是一套相對(duì)完整的測(cè)繪信息管理系統(tǒng)，綜合了當(dāng)前土地測(cè)繪的各重要環(huán)節(jié)，并將各測(cè)繪任務(wù)納入系統(tǒng)內(nèi)，避免各獨(dú)立程序間的信息往復(fù)交換。同時(shí)在一定程度上提高了系統(tǒng)的穩(wěn)定性，通過(guò)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)對(duì)所有的測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，這樣能夠從技術(shù)上保證基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性與完整性。另一方面?？紤]到數(shù)據(jù)使用的過(guò)程伴隨著土地使用信息的不斷更新，因而難以滿(mǎn)足系統(tǒng)數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性要求。
將土地、房屋、建筑設(shè)施相互關(guān)聯(lián)起來(lái)，并將其與圖形數(shù)據(jù)以及屬性數(shù)據(jù)相互組合。圖形基本數(shù)據(jù)包括了地形要索信息、建筑的平面圖等；屬性數(shù)據(jù)主要包括了地塊的基本信息、建筑物基本信息以及幢戶(hù)的基本信息這三部分。對(duì)于城市土地資源管理系統(tǒng)的用戶(hù)來(lái)講，應(yīng)該設(shè)計(jì)嚴(yán)格的權(quán)限管理機(jī)制，同時(shí)建立完備的系統(tǒng)只志，將用戶(hù)的系統(tǒng)操作、變更的詳細(xì)數(shù)據(jù)進(jìn)行記錄，日志文件與數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)要進(jìn)行備份，并永久保存。
2、解決方式
近年以來(lái)，GIS技術(shù)已經(jīng)日臻完善，并放廣泛應(yīng)用于不同行業(yè)領(lǐng)域。城市土她資源管理本身就是建立于其土地的地形測(cè)繪數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的，對(duì)于建筑信息、宗地信息等物理狀況信息及產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、房屋產(chǎn)權(quán)狀況等信息進(jìn)行綜合管理，因而庫(kù)爾勒經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的土地資源管理能夠借助于GIS技術(shù)，并與AutoCAD技術(shù)向結(jié)合，建立起城市地理數(shù)據(jù)的采集與保存系統(tǒng)，并支持手扶式圖紙掃描或文字輸入進(jìn)行屏幕的矢量化數(shù)據(jù)采集。通過(guò)面向?qū)嶓w的方式進(jìn)行地形要素的繪制，以有效解決圖幅間的接縫同題。同時(shí)將擴(kuò)展屬性數(shù)據(jù)加入對(duì)象之上，滿(mǎn)足系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的要求。GIS系統(tǒng)需要能夠?qū)崿F(xiàn)和管理圖形與屬性數(shù)據(jù)的管理功能，并完整地表達(dá)出正確的土地基礎(chǔ)信息，提供建立于圖形基礎(chǔ)上的高級(jí)查詢(xún)功能。將土地測(cè)繪所得到的基本成果輸入土地資源管理系統(tǒng)，在完成土地資源的勘測(cè)定界、權(quán)籍變更后，需要土地測(cè)繪部門(mén)能夠提供詳細(xì)的測(cè)繪報(bào)告，并將數(shù)字測(cè)圖產(chǎn)品，包括地形圖、房產(chǎn)圖等其他專(zhuān)題地圖，作為土地資源管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)的更新來(lái)源，將系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新的工作進(jìn)行劃分，以達(dá)到數(shù)據(jù)正確性與適時(shí)性的要求，從而保證了數(shù)據(jù)庫(kù)的更新需求。通過(guò)將覆蓋開(kāi)發(fā)區(qū)范圍的測(cè)繪結(jié)果輸入系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)城市土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)圖形以及部分屬性數(shù)據(jù)的適時(shí)更新。
為了能夠?qū)崿F(xiàn)系統(tǒng)數(shù)據(jù)與更新數(shù)據(jù)的無(wú)縫連接，同時(shí)保障數(shù)據(jù)更新的質(zhì)量，需要在外部輸入的更新數(shù)據(jù)與GIS系統(tǒng)數(shù)據(jù)間建立一個(gè)數(shù)據(jù)管理與交換中心，以向土地測(cè)繪部門(mén)提供來(lái)自于GIS數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)，并將土地資源的測(cè)繪結(jié)果作為GIS中心局部數(shù)據(jù)更新的來(lái)源，通過(guò)這一過(guò)程，能夠更好的控制數(shù)據(jù)更新的質(zhì)量，并保證系統(tǒng)數(shù)據(jù)與數(shù)據(jù)更新間的關(guān)聯(lián)，從而保障了管理系統(tǒng)全局的數(shù)據(jù)質(zhì)量，與土地資源的其他信息保持?jǐn)?shù)據(jù)層的高度統(tǒng)一。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)價(jià)格 價(jià)格規(guī)制
一、房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的概念
（一）房地產(chǎn)價(jià)格的概念
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品主要是以城鎮(zhèn)商品房為主，房地產(chǎn)的價(jià)格也主要表現(xiàn)為通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制形成的商品房的價(jià)格，因此房地產(chǎn)的價(jià)格也被稱(chēng)為"商品房?jī)r(jià)格"，簡(jiǎn)稱(chēng)"房?jī)r(jià)"。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的基本構(gòu)成要素
房地產(chǎn)價(jià)格（主要指買(mǎi)賣(mài)價(jià)格）主要是由九項(xiàng)因素構(gòu)成的：土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)。
（1）土地取得費(fèi)用因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地取得方式的不同，可以有多種形式。以土地使用權(quán)出讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地使用權(quán)出讓金；以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得的城市熟地，土地取得費(fèi)即為土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
（2）前期工程費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作所需的費(fèi)用和施工前期所必須要進(jìn)行的各項(xiàng)手續(xù)性工作所需花費(fèi)的費(fèi)用。
（3）配套費(fèi)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施配套而必須投入的費(fèi)用。
（4）建筑安裝工程費(fèi)是為進(jìn)行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費(fèi)用，它包括直接工程費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金。
（5）管理費(fèi)指導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的辦公費(fèi)和人員工資福利費(fèi)等在某一個(gè)項(xiàng)目上的分?jǐn)偂?/p>
（6）銷(xiāo)售費(fèi)指為了進(jìn)行房地產(chǎn)銷(xiāo)售而必然發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)、辦公費(fèi)等。
（7）利息通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款利息。
（8）稅金主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和其他相關(guān)稅等。
（9）利潤(rùn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資應(yīng)獲得的回報(bào)。它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售收入扣除開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本以后的余額。
二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的歷程
改革開(kāi)放之后，實(shí)施城鎮(zhèn)住房體制改革同時(shí)，逐步形成了房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的法律基本框架。1983年國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》明確了房地產(chǎn)交易價(jià)格的形成機(jī)制。1994年《城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行辦法》提出新的房地產(chǎn)價(jià)格管理原則，對(duì)交易價(jià)格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，以市場(chǎng)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制。2003年《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的行政問(wèn)責(zé)制。2010年1月《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》首次規(guī)定了省級(jí)人民政府對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定負(fù)責(zé)； 2010年1月《國(guó)十條》從保障性住房和普通住房的增加，通過(guò)信貸政策房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)施來(lái)調(diào)節(jié)需求達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。2012年《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求房地產(chǎn)價(jià)格要嚴(yán)格明碼標(biāo)價(jià)并執(zhí)行"一房一價(jià)"政策，7月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，落實(shí)問(wèn)責(zé)制，完善價(jià)格規(guī)制政策，同時(shí)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施。
三、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因
（一）開(kāi)發(fā)成本因素
地方政府的城市建設(shè)資金主要來(lái)源于房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)的土地拍賣(mài)。土地價(jià)格成本占房地產(chǎn)總建設(shè)成本的20%，土地價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)建設(shè)成本的上升，房地產(chǎn)價(jià)格自然而然就會(huì)水漲船高。
（二）市場(chǎng)需求旺盛
城市人口數(shù)量和規(guī)模不斷增長(zhǎng)；人們對(duì)住房的質(zhì)量要求高，改善型住房需求增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，舊城改造帶來(lái)的需求，這些都增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求。
（三）資本市場(chǎng)的因素
資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，投資工具稀缺是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)資金過(guò)熱的重要原因之一，國(guó)內(nèi)銀行信貸的迅速擴(kuò)張，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資機(jī)會(huì)，人民幣升值，導(dǎo)致外資大量涌入，進(jìn)一步擴(kuò)張了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不夠健全
短期投機(jī)行為盛行，如消費(fèi)者"買(mǎi)漲不買(mǎi)跌"、"溫州炒房團(tuán)"等；房地產(chǎn)要素市場(chǎng)發(fā)展不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)要素市場(chǎng)包括土地市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和原材料市場(chǎng)等，受固定資產(chǎn)投資規(guī)模的影響，成本上漲的壓力增大。
四、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中存在的主要問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)政府規(guī)制工作起點(diǎn)低、起步晚，不管是政府規(guī)制的理論基礎(chǔ)還是實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)都無(wú)法滿(mǎn)足實(shí)際發(fā)展的需要。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：
（一）政府規(guī)制的目標(biāo)不明確
我國(guó)歷次的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制都是圍繞"促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展"這個(gè)主要目標(biāo)進(jìn)行的，直到2010年國(guó)家頒布通《通知》強(qiáng)調(diào)當(dāng)前時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的目標(biāo)是"遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲"即"穩(wěn)房?jī)r(jià)"。
（二） 政府規(guī)制政策執(zhí)行不力
房地產(chǎn)的供求關(guān)系，地理位置和消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格造成影響，自1998年取消福利分房后，住房要通過(guò)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不斷升高。2004年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)率達(dá)到百分之十七點(diǎn)八。
（三）政府規(guī)制監(jiān)管不到位
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府干預(yù)過(guò)多的同時(shí)，政府監(jiān)管力不夠，同時(shí)法律監(jiān)管，民意監(jiān)管及輿論監(jiān)管的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)發(fā)展速度，市場(chǎng)交易混亂，缺乏針對(duì)于發(fā)商的有力約束。
（四）中央和地方政府的利益博弈
中央政府和地方政府作為房地產(chǎn)價(jià)格政府規(guī)制的兩個(gè)主體，在價(jià)值目標(biāo)、行為準(zhǔn)則以及利益訴求等方面都一致，都是社會(huì)公共利益和訴求的代表者，但二者管轄范圍和工作落腳點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)略有差別。
五、完善房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的對(duì)策
房?jī)r(jià)一路上漲，房地產(chǎn)業(yè)泡沫仍然在繼續(xù)發(fā)展。一旦房?jī)r(jià)暴跌來(lái)臨，其背后隱藏的巨大危險(xiǎn)應(yīng)該受到政府的高度重視，并且這也是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的根本原因所在。
（一）逐步建立和完善中國(guó)城鎮(zhèn)住房體系。
這意味著要通過(guò)多條途徑保持市場(chǎng)供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來(lái)源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和推出限價(jià)房。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實(shí)際有效的房源。
（二）逐步取消中國(guó)商品房預(yù)售制度。
因?yàn)槟芙鉀Q開(kāi)發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素之一。
（三）調(diào)整稅費(fèi)分配制度。
由于財(cái)政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財(cái)政收入來(lái)源。地方政府財(cái)政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財(cái)政不到一半，卻承擔(dān)著60%的財(cái)政支付壓力。
（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷規(guī)制。
對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行監(jiān)督和管理，成本加適當(dāng)利潤(rùn)的方法（平均銷(xiāo)售價(jià)格）并公布指導(dǎo)價(jià)。
（五）改革中國(guó)土地制度。
地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，是造成房?jī)r(jià)上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多"地王"，致使土地價(jià)格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)很難再降下來(lái)。
（六）建立房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，提高市場(chǎng)透明度。
利用IT技術(shù)，建立全國(guó)聯(lián)網(wǎng)實(shí)名房產(chǎn)登記制度，使政府對(duì)現(xiàn)有居住水平及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)完整把握，對(duì)干預(yù)策略提出數(shù)據(jù)支持，對(duì)投機(jī)需求進(jìn)行管理與調(diào)控。
六、結(jié)論
房地產(chǎn)是我民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制的研究，為政府進(jìn)一步調(diào)控房?jī)r(jià)提供理論支持。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)制中問(wèn)題的分析，從七個(gè)方面提出進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)策，來(lái)完善政府在調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格方面的不足。
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關(guān)鍵詞：無(wú)人機(jī)航攝技術(shù)；土地綜合整治；動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)
1 引言
土地綜合整治是國(guó)土資源工作的重要組成部分，是確保我國(guó)糧食安全、提高糧食綜合生產(chǎn)能力的有力支撐，是一項(xiàng)涉及面廣、實(shí)施時(shí)間長(zhǎng)、管理程序復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡，加速農(nóng)業(yè)、農(nóng)村現(xiàn)代化有著不可替代的作用。現(xiàn)階段，我國(guó)土地綜合整治事業(yè)正處于管理模式調(diào)整和管理水平提高的關(guān)鍵時(shí)期。如何建立一套科學(xué)的監(jiān)管體系，確保土地綜合整治專(zhuān)項(xiàng)資金發(fā)揮預(yù)期績(jī)效，全面完成國(guó)家補(bǔ)充耕地計(jì)劃和項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，讓項(xiàng)目長(zhǎng)期發(fā)揮效益，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，已成為我國(guó)當(dāng)前土地開(kāi)發(fā)整理工作的一項(xiàng)首要任務(wù)。
2 無(wú)人機(jī)航攝系統(tǒng)簡(jiǎn)介
2.1 無(wú)人機(jī)航攝系統(tǒng)組成
無(wú)人機(jī)航攝系統(tǒng)主要由飛行控制系統(tǒng)、地面站系統(tǒng)、航拍攝像系統(tǒng)和影像處理軟件四部分組成。
2.2 無(wú)人機(jī)航攝系統(tǒng)的特點(diǎn)
（1）低空飛行，空域申請(qǐng)便利。飛行系統(tǒng)升空準(zhǔn)備時(shí)間短，操作簡(jiǎn)單，運(yùn)輸便利。
（2）系統(tǒng)可快速獲取超高分辨率數(shù)字影像和定位數(shù)據(jù)，可針對(duì)特殊監(jiān)測(cè)目標(biāo)搭載全色波段、單波段、多波段等傳感器，并可進(jìn)行多角度攝影。
（3）系統(tǒng)為多種小型遙感傳感器提供了良好的搭載平臺(tái)，如探地雷達(dá)、熱成像儀、氣象傳感器、合成孔徑雷達(dá)等，易于拓展監(jiān)測(cè)功能，以滿(mǎn)足多種快速監(jiān)測(cè)所需。
（4）系統(tǒng)的置建費(fèi)用較低，運(yùn)營(yíng)成本、維護(hù)成本和操作手的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于載人機(jī)系統(tǒng)。
3 試驗(yàn)方案
3.1 試驗(yàn)區(qū)概況
本文選擇寧鄉(xiāng)縣大成橋鄉(xiāng)土地整理項(xiàng)目作為試驗(yàn)。該項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)縣大成橋鄉(xiāng)東北角區(qū)域，屬丘陵地區(qū)。土地綜合整治面積4km?，分割成四小塊，如圖1所示。
3.2 試驗(yàn)?zāi)康?/p>
采取航空攝影方式獲取不同時(shí)間階段的地面影像資料和數(shù)字線劃圖，通過(guò)數(shù)據(jù)變化分析對(duì)比對(duì)土地整治項(xiàng)目全過(guò)程實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)控。
3.3 試驗(yàn)方案流程
本次實(shí)驗(yàn)方案主要分為“事前、事中和事后”三個(gè)階段，使其達(dá)到“事前預(yù)控、事中監(jiān)控和事后驗(yàn)控”的效果。試驗(yàn)方案流程如圖3所示。
由于實(shí)驗(yàn)區(qū)域范圍不發(fā)生變化，因此在進(jìn)行航線設(shè)計(jì)時(shí)只做一套方案，采取對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行3次航飛，分別為規(guī)劃設(shè)計(jì)前航飛一次、施工過(guò)程中航飛一次、竣工后航飛一次。如圖2所示：
4 動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)
4.1 事前預(yù)控
主要是獲取項(xiàng)目區(qū)內(nèi)DOM、DLG產(chǎn)品，向設(shè)計(jì)部分提供設(shè)計(jì)依據(jù)。DLG數(shù)據(jù)疊加DOM數(shù)據(jù)可為設(shè)計(jì)人員提供更為直觀的設(shè)計(jì)效果，更能合理地進(jìn)行道路、水渠及其附屬工程的設(shè)計(jì)，而DEM成果可作為土方量計(jì)算的依據(jù)。
在方便設(shè)計(jì)部分的同時(shí)也為土地監(jiān)管部門(mén)留下了歷史依據(jù)，為項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中是否存在夸大土方量，田間道路重復(fù)建設(shè)，橋梁維修虛報(bào)為橋梁新建，虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及其他變更工程，整理田塊面積錯(cuò)報(bào)，整理田塊數(shù)量漏報(bào)，整理結(jié)果、質(zhì)量瞞報(bào)等現(xiàn)象起到了防微杜漸、提前預(yù)防的效果。
4.2 事中監(jiān)控
在項(xiàng)目施工過(guò)程中，工程量大，土地監(jiān)管人員無(wú)法直觀地了解到項(xiàng)目區(qū)的施工情況。而事中階段能根據(jù)土地監(jiān)管部門(mén)的需要，采用無(wú)人機(jī)定期對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行航飛，可飛一次或者多次，主要是獲取生產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)的DOM數(shù)據(jù)，能直觀地反映出項(xiàng)目區(qū)施工進(jìn)度及施工質(zhì)量，并能及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工單位是否按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，是否存在工程質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)存在質(zhì)量問(wèn)題的工程起到了實(shí)時(shí)監(jiān)控的作用。如圖4所示：左邊影像為項(xiàng)目施工前，右邊影像為項(xiàng)目施工中。
4.3 事后驗(yàn)控
項(xiàng)目驗(yàn)收是項(xiàng)目完成的最后一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。事后階段無(wú)人機(jī)航飛主要是為生產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)的竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙、竣工后DOM和DEM 數(shù)據(jù)。通過(guò)竣工后影像與施工前影像獲取對(duì)比，可直觀地檢查出其工程是否按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，是否存在偷工減料、瞞報(bào)工程量等現(xiàn)象。如圖5所示。
5 結(jié)語(yǔ)與展望
在大力發(fā)展RS技術(shù)運(yùn)用于土地整理動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的時(shí)代，無(wú)人機(jī)航攝技術(shù)的產(chǎn)生無(wú)疑又是一個(gè)新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。相對(duì)于傳統(tǒng)的RS技術(shù)，其高效、快捷、成本低的特性，促使土地監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)了土地監(jiān)管力度。無(wú)人機(jī)航攝技術(shù)能夠全面提高規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算編制的科學(xué)性，為土地監(jiān)管打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，在今后的土地整理動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目中對(duì)提高土地整理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收質(zhì)量和進(jìn)一步規(guī)范土地整理權(quán)屬管理工作等方面具有廣闊的應(yīng)用前景。
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【關(guān)鍵詞】城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)；城市發(fā)展；解決措施
中圖分類(lèi)號(hào)：F20文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A文章編號(hào)1006-0278（2015）10-051-01
從中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，土地資源為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的基礎(chǔ)支持，但我國(guó)對(duì)于城鎮(zhèn)土地的利用效率卻很低，本論文就城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)問(wèn)題及對(duì)策做了一下探討。
一、城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)問(wèn)題存在的原因
在我國(guó)許多的城鎮(zhèn)在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)就把城鎮(zhèn)規(guī)劃的很大，基本上都是在比誰(shuí)的城鎮(zhèn)規(guī)模大，比誰(shuí)的城鎮(zhèn)擴(kuò)展速度快，但對(duì)于城鎮(zhèn)其他方面的問(wèn)題就顯得沒(méi)那么重要了。在有些城鎮(zhèn)它的經(jīng)濟(jì)并不怎么發(fā)達(dá)，有的甚至還存在財(cái)政問(wèn)題，對(duì)于城鎮(zhèn)來(lái)說(shuō)它的財(cái)政收入都是有限的，它很多的經(jīng)濟(jì)來(lái)源靠的都是土地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑩?jù)調(diào)查，有些的城鎮(zhèn)他們的工作人員的工資都是靠轉(zhuǎn)讓土地的收入來(lái)維持的。這樣就很容易導(dǎo)致城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)問(wèn)題的存在，我國(guó)許多的城鎮(zhèn)可能為了發(fā)展自己的經(jīng)濟(jì)，提高自己城鎮(zhèn)的管理水平，就會(huì)對(duì)各種我你爹的規(guī)劃就會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的審批，但這樣就很容易出現(xiàn)漏洞，造成土地的亂使用，由于審批沒(méi)有規(guī)定，而且要求的程度也不同，這樣對(duì)于土地來(lái)說(shuō)就容易造成違法建設(shè)或者監(jiān)管失去控制的現(xiàn)象。在許多城鎮(zhèn)工業(yè)建設(shè)中，一般負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的都是公司，但我國(guó)城鎮(zhèn)由于經(jīng)濟(jì)能力有限對(duì)于招商引資就缺乏眼光，使得引進(jìn)的企業(yè)額都是一些層次低，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，這樣就使得企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)形成了一種惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于土地再利用的效率比較低，這樣不僅造成的土地資源的浪費(fèi)，還造成土地了資源的破壞。還有些城鎮(zhèn)比較落后，對(duì)于招商引資重視不足，使得城鎮(zhèn)許多的土地都閑置在那里，城鎮(zhèn)為了自己的利益不得不減少價(jià)格來(lái)租給規(guī)模小的企業(yè)，這樣對(duì)于土地的再利用效率就會(huì)造成惡性循環(huán)，是不利于土地的發(fā)展的。
二、城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)問(wèn)題的解決措施
（一）端正思想態(tài)度
對(duì)于城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)利用的問(wèn)題首先考慮的就是要以市或者縣的中心為中心來(lái)做城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃，必須要符合我國(guó)的規(guī)劃的法律法規(guī)，要使得城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)沒(méi)有爭(zhēng)議。在進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的時(shí)候首先要進(jìn)行調(diào)查，要把城鎮(zhèn)需要改造的舊住宅區(qū)自己其他的不用或者違章的都要納入到城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)中去，對(duì)于那種已經(jīng)建成但是不符合標(biāo)準(zhǔn)的是要進(jìn)行再一次的調(diào)整，尤其是沒(méi)我在國(guó)家規(guī)定范圍了而且是禁止實(shí)用的建筑就更應(yīng)該進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)，對(duì)于破產(chǎn)或者是企業(yè)經(jīng)營(yíng)比較困難的都可以進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)。對(duì)于國(guó)家命令禁止或者不符合國(guó)家要求的都可以進(jìn)行再一次調(diào)整，進(jìn)行進(jìn)一步規(guī)劃，進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)。
（二）相關(guān)人員應(yīng)該做好相關(guān)調(diào)查工作
對(duì)于城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)問(wèn)題相關(guān)工作人員應(yīng)該積極進(jìn)行調(diào)查，要充分的利用相關(guān)調(diào)查成果，采用科學(xué)的手段理論方法來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，對(duì)于城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)要有一個(gè)科學(xué)的，有依據(jù)的初步規(guī)劃。在這個(gè)基礎(chǔ)上面，要共同發(fā)揮各自的職能權(quán)利，相互的探討分析，再進(jìn)行最后的城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的確認(rèn)，然后進(jìn)行實(shí)地考察，看能不能順利開(kāi)展，是否符合實(shí)際，在進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的時(shí)候要特別注意對(duì)于城鎮(zhèn)低效用地的范圍進(jìn)行再一次確認(rèn)，要對(duì)它進(jìn)行深入的分析探討，確保城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)工作的順利開(kāi)展。在進(jìn)行城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的時(shí)候一定要有專(zhuān)門(mén)的，科學(xué)的規(guī)劃，要充分利用土地資源，要按照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，要建立檔案，還要建立數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)于所有的城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的規(guī)劃都要有備份。
（三）要重視城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的空間利用
隨著社會(huì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，土地資源越來(lái)越少，也越來(lái)越稀缺，這就對(duì)于我國(guó)土地的再利用就提出了更好的要求。現(xiàn)在對(duì)于土地的利用多提倡的是多維空間的的利用，這樣可以增加建筑的容積，減少土地的空間，增加了人們對(duì)于土地利用的效率。在我國(guó)許多的城鎮(zhèn)對(duì)于土地的利用都是多維的，像修建商場(chǎng)，停車(chē)場(chǎng)等，都是在地下修建，這樣就可以減少大的先用土地的空間，可以充分再開(kāi)發(fā)土地資源，提高土地的利用率，減少了對(duì)于耕地的占用，給我國(guó)城鎮(zhèn)帶來(lái)了更多的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)的問(wèn)題政府應(yīng)該高度重視，指定相應(yīng)的法律法規(guī)，而且要落實(shí)到位，不能只說(shuō)不干事，要對(duì)土地資源的利用做到真正的監(jiān)管，政府還要為城鎮(zhèn)的發(fā)展提高許多的優(yōu)惠政策。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，土地資源是不可再生資源，人們對(duì)于土地的利用不合理，城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)問(wèn)題成為了我國(guó)亟待解決的問(wèn)題。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵字： 開(kāi)發(fā)區(qū)土地 集約利用 對(duì)策
一、魏都民營(yíng)科技園區(qū)土地集約利用狀況
1.開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用
1.1開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用的概念
土地集約利用又稱(chēng)為土地集約經(jīng)營(yíng)，其概念最早來(lái)源于對(duì)農(nóng)業(yè)利用的研究。中國(guó)大百科全書(shū)對(duì)農(nóng)業(yè)土地集約利用為“是指在一定面積的土地上，集中地投入較多的生產(chǎn)資料和勞動(dòng)，使用先進(jìn)的技術(shù)和管理方法，以求在較小面積的土地獲得高額產(chǎn)量和收入的一種農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式?！庇纱丝梢缘贸?，土地集約利用是指在單位土地面積上合理增加物質(zhì)和勞動(dòng)的投入，以提高土地收益的經(jīng)營(yíng)方式。
1.2開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用的意義
（1）開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用適應(yīng)我國(guó)土地資源的基本國(guó)情。我國(guó)土地資源面臨著總量多，人均耕地少，優(yōu)質(zhì)耕地少，耕地后備資源少的客觀情況。開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)需要占用大量的耕地，而耕地資源的稀缺性決定了開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展不能僅僅依靠占用土地。
（2）開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用是實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式根本轉(zhuǎn)變的重要內(nèi)容。開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用水平的高低是衡量開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)集約增長(zhǎng)水平的重要標(biāo)志。因此，實(shí)行開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用，對(duì)轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，提高開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益，促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展有著戰(zhàn)略性意義。
2.魏都民營(yíng)科技園區(qū)的概況
魏都民營(yíng)科技園區(qū)始建于2003年3月，2005年2月被河南省科技廳命名為河南省首家民營(yíng)科技園區(qū)和河南省民營(yíng)科技示范園區(qū)。園區(qū)發(fā)展納入了許昌市城市建設(shè)整體規(guī)劃，規(guī)劃面積20平方公里，初步形成了紡織、造紙、機(jī)械加工、檔發(fā)、繼電產(chǎn)品、汽車(chē)貿(mào)易六大特色產(chǎn)業(yè)小區(qū)。魏都民營(yíng)科技園區(qū)占據(jù)獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，依靠科技進(jìn)步，積極打造園區(qū)特色品牌，使園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)、跨越式大發(fā)展，取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
3.魏都民營(yíng)科技園區(qū)土地集約利用概況
3.1 空間集約度分析
魏都民營(yíng)科技園區(qū)按綜合城市功能建設(shè)，分為產(chǎn)業(yè)區(qū)、生活區(qū)、服務(wù)區(qū)。園區(qū)內(nèi)已修主干道路9條，面積達(dá)到35.3萬(wàn)平方米。從用地結(jié)構(gòu)看，功能分區(qū)明確，結(jié)構(gòu)基本合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，魏都民營(yíng)科技園區(qū)的生產(chǎn)性用地、居住用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地的比例分別為45.8%，37.6%，16.6%。其中生產(chǎn)性用地占了大部分比例，但居住用地比例也偏高。整個(gè)園區(qū)用地比例略有不當(dāng)。
3.2資金集約度分析
2009年魏都民營(yíng)科技園區(qū)入駐企業(yè)130余家，總投資26億元。園區(qū)年工業(yè)總產(chǎn)值28億元，年實(shí)現(xiàn)利稅2.9億元。從數(shù)據(jù)分析得出，魏都民營(yíng)科技園區(qū)土地集約利用取得了一些效果，但仍然存在一些不足。
二、開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用不足的原因分析
1. 開(kāi)發(fā)區(qū)土地利用相對(duì)粗放。在土地資源稀缺的情況下，開(kāi)發(fā)區(qū)土地資源高耗低效的情況仍然存在。究其原因，第一，魏都民營(yíng)科技園區(qū)總面積達(dá)20平方公里，然而實(shí)際可利用土地只有4.8平方公里，即土地利用率較低。第二，為了招商引資，管委會(huì)征地成本低和土地出讓金減免政策使許多企業(yè)進(jìn)行低成本擴(kuò)張。
2.企業(yè)土地集約利用意識(shí)淡薄。大部分企業(yè)缺乏土地集約利用觀念，僅僅追求低成本。河南省相關(guān)文件規(guī)定，集聚區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房至少要3層。而很多企業(yè)為了降低成本，大多是采用1~2層的鋼結(jié)構(gòu)廠房。這一現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)許多開(kāi)發(fā)區(qū)都存在著。
3.不同性質(zhì)企業(yè)的客觀情況決定了土地利用程度。魏都民營(yíng)科技園區(qū)內(nèi)，機(jī)械加工企業(yè)占約28%。這些重工企業(yè)由于機(jī)器等客觀條件的限制，不易建造高層廠房。因此在擴(kuò)大廠區(qū)規(guī)模時(shí)不得不占用更多的土地。
4.相關(guān)管理人才的缺乏。在魏都民營(yíng)科技園區(qū)內(nèi)，由于土地管理人才的匱乏，無(wú)法有效宣傳土地集約利用的意義，在土地政策制定方面也缺乏理論指導(dǎo)。
三、開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用的對(duì)策建議
1. 加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控。要牢固樹(shù)立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，把推進(jìn)土地集約利用與加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、提高資源配置水平、提高土地使用效益結(jié)合起來(lái)，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，嚴(yán)格保護(hù)好、利用好有限的土地資源，確保土地集約利用。
2. 形成集約用地共識(shí)。要做好土地集約利用的宣傳工作，切實(shí)增強(qiáng)企業(yè)集約用地的責(zé)任感和自覺(jué)性。一方面合理利用現(xiàn)有存量土地，以最少的投入獲得最高的經(jīng)濟(jì)效益，另一方面減少對(duì)土地不必要的占用，避免土地資源的浪費(fèi)。
3.構(gòu)建集約型園區(qū)模式。第一，合理布局用地結(jié)構(gòu)，立體開(kāi)發(fā)，提高土地利用率。以標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)為基準(zhǔn)，多渠道促進(jìn)企業(yè)集聚。第二，發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈模式，依據(jù)群體化布局、專(zhuān)業(yè)化招商、職能化服務(wù)的思路，以產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展提升區(qū)域土地集約利用水平。
4. 構(gòu)建科學(xué)發(fā)展新機(jī)制。
（1）健全監(jiān)管機(jī)制。開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，提高市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，建立健全土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制，強(qiáng)化土地用地監(jiān)督。
（2）構(gòu)建激勵(lì)考核機(jī)制。一是建立稅費(fèi)調(diào)節(jié)機(jī)制，通過(guò)稅收制度調(diào)節(jié)建設(shè)用地占用。二是建立費(fèi)用減免機(jī)制。對(duì)高效利用存量土地的企業(yè)免收相關(guān)費(fèi)用或給予一定補(bǔ)助。三是建立考核機(jī)制。制定投入產(chǎn)出比、單位GDP和固定資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)的新增建設(shè)用地消耗考核辦法，強(qiáng)化考核評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)土地利用的約束。
參考文獻(xiàn)：
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第一，創(chuàng)新機(jī)制，增加就業(yè)
國(guó)資造林是在一種封閉的模式下運(yùn)行的，形式單一，機(jī)制僵化，投資主體是國(guó)家，收益主體不明確，責(zé)權(quán)利不統(tǒng)一，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物。民資造林是在開(kāi)放的模式下運(yùn)行的，形式多樣，機(jī)制靈活，投資者同時(shí)也是收益者，責(zé)權(quán)利高度統(tǒng)一，真正做到了栽者有其責(zé)，管者有其權(quán)，投資者有其利，是與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的產(chǎn)物。市場(chǎng)運(yùn)作模式有農(nóng)戶(hù)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，股份制合作，公司+農(nóng)戶(hù)+基地，這些模式極大豐富了國(guó)家投資造林模式。以前，國(guó)資造林是國(guó)家投入苗木，給予一定補(bǔ)貼，農(nóng)民應(yīng)政策要求籌工籌勞進(jìn)行造林，沒(méi)有得到現(xiàn)金報(bào)酬，而遙遙無(wú)期的林木收益是農(nóng)民不敢提前消費(fèi)的?，F(xiàn)在，民資的投入，絕大部分資金用于雇請(qǐng)工人燒山煉荒，開(kāi)墾整地，栽植苗木，撫育管理。這些勞動(dòng)既解決了一部分賦閑農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題，同時(shí)也使這部分人收入多起來(lái)了，促進(jìn)了農(nóng)村市場(chǎng)的消費(fèi)，為拉動(dòng)內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策推波助瀾。民資造林走出了一條蛻變之路。
第二，引進(jìn)資金，突破瓶頸
從外地情況看，廣東省54萬(wàn)中小企業(yè)投入資金23億元，投資造林53.8萬(wàn)畝，武漢市民資投放10億元，造林面積10萬(wàn)畝，山東、江西、福建等省民資也紛紛進(jìn)入造林業(yè)，整體引進(jìn)資金動(dòng)輒上億，造林面積以萬(wàn)畝計(jì)。在此不一一例舉。這些資金的加入，改變了國(guó)資造林唱獨(dú)角戲的格局，以有余補(bǔ)不足，破解了制約林業(yè)發(fā)展資金短缺的瓶頸。民資造林是一種破圍之舉。
第三，形成規(guī)模，凸顯效益
公司投資造林萬(wàn)余畝，個(gè)體老板投資造千余畝，農(nóng)戶(hù)投資造林?jǐn)?shù)百畝者，如雨后春筍紛紛涌現(xiàn)。廣東、武漢等地民資造林根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示占總造林比重的80%，民資造林?jǐn)?shù)量之大，規(guī)模之巨，聲勢(shì)之隆由此可見(jiàn)一斑。對(duì)這些民資造林的調(diào)研結(jié)果表明，無(wú)論是整地質(zhì)量和栽植質(zhì)量，還是管護(hù)措施都優(yōu)于國(guó)資造林，早成林、早見(jiàn)效這是勿庸置疑的。據(jù)《武漢民資造林改變市民生活》網(wǎng)絡(luò)報(bào)道，華盛頓椰果、加拿大海棗、五星枇杷、梨棗、蝴蝶蘭等過(guò)去極少見(jiàn)到的稀有水果、花卉，如今江城比比皆是。民資造林不僅創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益，也滿(mǎn)足了人們的生態(tài)文化需求。民資造林造就了果香十里，蝶舞花間的盛況。
2隱憂(yōu)
第一，投資的趨利性
資本市場(chǎng)的運(yùn)作，是追求利益最大化的，而投資造林，當(dāng)然也不例外，必然追求利益最大化，那么投資者造林首選目標(biāo)一定是投資見(jiàn)效快、資金運(yùn)作周期短的經(jīng)濟(jì)林、藥材林以及短輪伐期工業(yè)原料林。這就引發(fā)了一個(gè)矛盾，投資的趨利性與生態(tài)建設(shè)之間的矛盾。生態(tài)建設(shè)需要長(zhǎng)期不采伐，不遭破壞的森林體系來(lái)支撐，可利用的土地資源是只減不增的，由于民資造林的狂熱，生態(tài)建設(shè)用地勢(shì)必減少，形成矛盾的焦點(diǎn)——民資造林與生態(tài)建設(shè)爭(zhēng)地。這種擔(dān)憂(yōu)決不是空穴來(lái)風(fēng)和危言聳聽(tīng)，如廣東開(kāi)平，民資造林正在搞圈地運(yùn)動(dòng)，惠州天邦農(nóng)林公司承包土地面積達(dá)160萬(wàn)畝，都是種植短輪伐期工業(yè)原料林桉樹(shù)，造成地力破壞、林地有價(jià)無(wú)市。一種局面產(chǎn)生了，投資者為了經(jīng)濟(jì)效益，而忽視了生態(tài)建設(shè)。
第二，投資的盲目性
投資者，尤其是中小投資者，獲取市場(chǎng)資訊不足，無(wú)法科學(xué)預(yù)測(cè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，盲目跟風(fēng)投資，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力下，產(chǎn)品滯銷(xiāo)，可能無(wú)法獲利；投資者，尤其是中小投資者對(duì)林業(yè)投資周期長(zhǎng)，資金回籠慢，后期投資無(wú)以為繼，做成半拉子工程，無(wú)法確保投資收益；一些投資者，對(duì)林業(yè)火災(zāi)、冰災(zāi)等自然災(zāi)害認(rèn)識(shí)不足，一旦遭遇，血本無(wú)歸；一些投資者對(duì)林業(yè)政策法律鉆研不透，把握不準(zhǔn)，致使到期林木無(wú)法采伐，不能變現(xiàn)獲利。這又引發(fā)了一個(gè)矛盾，投資的盲目性與收益回報(bào)之間的矛盾。這種擔(dān)憂(yōu)不無(wú)道理，不乏前車(chē)之鑒，典型個(gè)案有“萬(wàn)里大造林案件”、“重慶造林大戶(hù)胡長(zhǎng)明的捐林困境”等。投資者倘若不幸碰上上述四種情形之一，不但利益無(wú)法保證，甚至投資也無(wú)法收回。另一種局面又產(chǎn)生了投資造林積極性將嚴(yán)重受挫，一些意向投資者也將望而卻步。3殷盼
第一，立法規(guī)范，加強(qiáng)監(jiān)管
首先，民資造林投資主體多元化，運(yùn)作模式日?；瑺I(yíng)林造林規(guī)?；?jīng)濟(jì)效益巨大化；其次，民資造林不再是個(gè)別現(xiàn)象，而是普遍現(xiàn)象；再次，隨著民資造林比重增加，注入資金越來(lái)越龐大，資金運(yùn)行需要專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)監(jiān)管。從民資造林上述特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)看，亟需法律調(diào)整和規(guī)范，是一種現(xiàn)實(shí)需要，但遍查法律典籍，無(wú)片言只語(yǔ)涉及民資造林，民資造林無(wú)任何法律可依、無(wú)任何法規(guī)可循，法律嚴(yán)重滯后。在此，呼吁有關(guān)部門(mén)盡快立法，從法律上對(duì)民資造林投資利益依法保護(hù)、投資行為依法規(guī)范。建立監(jiān)管體系。建立土地資源監(jiān)管體系，對(duì)土地資源實(shí)施監(jiān)管，促使投資者合理利用、合理開(kāi)發(fā)，確保生態(tài)建設(shè)用地；建立資金運(yùn)行監(jiān)管體系，對(duì)資金使用實(shí)施監(jiān)管，促使資金公開(kāi)運(yùn)行、安全運(yùn)行，確保投資者利益。
第二，政策扶持，積極引導(dǎo)
一是確權(quán)穩(wěn)心，盡快落實(shí)林權(quán)制度改革，明確四權(quán)，讓投資者吃上定心丸。二是搭臺(tái)唱戲，建立產(chǎn)權(quán)評(píng)估交易中心，為投資者搭建平臺(tái)，保障林地依法流轉(zhuǎn)，集中經(jīng)營(yíng)。三是按編核撥，民資造林參與經(jīng)營(yíng)方案編制，到采伐期后，優(yōu)先下?lián)懿煞ブ笜?biāo)。四是信貸支持，制定信貸支持政策，投資者可用自己的林業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行擔(dān)保，申請(qǐng)銀行貸款，解除中小投資者資金周轉(zhuǎn)不靈問(wèn)題，避免半拉子工程。五是稅費(fèi)優(yōu)惠，制定稅費(fèi)優(yōu)惠政策，對(duì)投資者減免部分稅費(fèi)，減征或免征林業(yè)規(guī)費(fèi)。六是投保降險(xiǎn)，保險(xiǎn)行業(yè)設(shè)立林業(yè)險(xiǎn)種，準(zhǔn)予林木資源入保，規(guī)避林業(yè)火災(zāi)、冰災(zāi)、病蟲(chóng)災(zāi)害等損失，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。七是生態(tài)優(yōu)先，對(duì)投資營(yíng)建生態(tài)林的予以?xún)?yōu)先立項(xiàng)，優(yōu)先審批，享受生態(tài)林政策，成林后拔資獎(jiǎng)勵(lì)。通過(guò)這些措施，積極引導(dǎo)投資者投資生態(tài)建設(shè)。
第三，科學(xué)規(guī)劃，優(yōu)質(zhì)服務(wù)
林業(yè)部門(mén)要提前介入，科學(xué)規(guī)劃。以縣級(jí)行政區(qū)劃為單位，根據(jù)自身實(shí)際，劃定生態(tài)林建設(shè)區(qū)域，經(jīng)濟(jì)果木林建設(shè)區(qū)域，商品用材林建設(shè)區(qū)域，工業(yè)原料林建設(shè)區(qū)域等，整體規(guī)劃、科學(xué)布局、分步實(shí)施、整體推進(jìn)。林業(yè)部門(mén)要竭力謀劃，優(yōu)質(zhì)服務(wù)。提供規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)、生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)、科技推廣服務(wù)、優(yōu)質(zhì)種苗服務(wù)，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)促投資者放心投資、安心投資。林業(yè)部門(mén)根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展方向指導(dǎo)投資者理性投資，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)效益雙贏。
第四，成立協(xié)會(huì)，行業(yè)自律
投資者可借鑒其他行業(yè)運(yùn)行模式，成立造林行業(yè)協(xié)會(huì)，制定行規(guī)行約。提倡遵紀(jì)守法，誠(chéng)實(shí)守信，樹(shù)立行業(yè)良好形象；遵守市場(chǎng)規(guī)則，維護(hù)市場(chǎng)秩序，建立公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境；貫徹行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，落實(shí)產(chǎn)業(yè)政策、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)發(fā)展大局；實(shí)行信息共享，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；建立獎(jiǎng)懲機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制，依法治業(yè)，以德治業(yè)，加強(qiáng)行業(yè)自律。
關(guān)鍵詞：棚戶(hù)區(qū)改造；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
引言
隨著對(duì)棚屋的改造、拆除工作的開(kāi)展，很多地區(qū)都建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房用于安置拆遷戶(hù)，原舊城居民從低矮、潮濕、破舊的房屋，搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶(hù)區(qū)的改造大大改善了各地中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。
一、國(guó)家當(dāng)前推進(jìn)對(duì)棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行改造的現(xiàn)實(shí)價(jià)值和歷史意義
（一）有利于推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)
國(guó)家當(dāng)前推進(jìn)對(duì)棚戶(hù)區(qū)進(jìn)行改造的工作確實(shí)縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進(jìn)了人與人之間的和諧，對(duì)社會(huì)整體氛圍的提升也有不小的幫助和好處。目前，各地政府都在努力推進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)進(jìn)程，而棚戶(hù)區(qū)改造確實(shí)對(duì)推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)有著深遠(yuǎn)的影響。
（二）有利于縮小住房差距
通過(guò)舊城改造計(jì)劃，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：各地居民的人均住房建筑面積比以往明顯增加，舊城區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也縮小到歷史同期較低水平。棚戶(hù)區(qū)居民從沒(méi)有好的基礎(chǔ)設(shè)施的舊城區(qū)搬進(jìn)了設(shè)施齊全的新區(qū)，一些舊城區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房的周?chē)h(huán)境還要好。通過(guò)整體政府的調(diào)控和規(guī)劃，使得城市不同群體之間的住房差距與生活差距變小，進(jìn)而消除了很多社會(huì)矛盾。
（三）有利于提升城市整體形象
結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)棚戶(hù)區(qū)的集中改造，以往破爛不堪的舊城區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，新建的市政設(shè)施配套都達(dá)到了基本齊全，城市面貌有了很大改變。結(jié)合舊城改造計(jì)劃的不斷推進(jìn)，各地區(qū)積極籌措資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)的動(dòng)作越來(lái)越多，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設(shè)施，進(jìn)一步完善了城市功能。這些工作都極大的提升了城市整體形象。
（四）有利于提高居民生活水平
當(dāng)前，國(guó)家推進(jìn)的棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃確實(shí)深得民心，因?yàn)檫@一工程項(xiàng)目和民生建設(shè)緊密相關(guān)。改造前，這些待改地方?jīng)]有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，有的小區(qū)居民仍在采用原煤取暖，大氣污染嚴(yán)重加上市政配套設(shè)施落后，上水管和下水管道年久失修的情況較為嚴(yán)重，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見(jiàn)。通過(guò)舊城改造，極大地改善了居民的居住環(huán)境，不但營(yíng)造了良好的輿論氛圍，更進(jìn)一步提升了居民的生活水平。
二、棚戶(hù)區(qū)改造中常見(jiàn)的難點(diǎn)分析
（一）監(jiān)管難的問(wèn)題始終困擾著項(xiàng)目全程
棚戶(hù)區(qū)項(xiàng)目改造工程一直以來(lái)都備受關(guān)注，監(jiān)管部門(mén)在改造工作中遇到了很多難題，也創(chuàng)新的運(yùn)用了很多方法，但是，監(jiān)管難的問(wèn)題始終困擾著項(xiàng)目全程。以鋼鐵企業(yè)的棚戶(hù)區(qū)的改造為例：從項(xiàng)目論證階段開(kāi)始，歷經(jīng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、調(diào)整、檢核等環(huán)節(jié)，直到項(xiàng)目交付為止，容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和弊端的流程較多，所以如果出現(xiàn)執(zhí)法的懈怠，就會(huì)滋生出不必要的麻煩。因此，監(jiān)管過(guò)程中一定要實(shí)現(xiàn)程序的公開(kāi)、公平、公正，通過(guò)接受社會(huì)公眾、新聞媒體的監(jiān)督，保證資金到位、按照規(guī)劃改造，避免出現(xiàn)以調(diào)高容積率來(lái)?yè)Q取私利的做法。
（二）客觀上容易出現(xiàn)借機(jī)囤地的問(wèn)題
借機(jī)囤地的問(wèn)題主要是針對(duì)在二、三線城市而言。因?yàn)橐痪€城市不僅拿地成本高，而且隨著各地閑置土地的處理辦法的出臺(tái)，各開(kāi)發(fā)商還將加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度。但是對(duì)于二、三線城市來(lái)說(shuō)，拿地可以以較低成本獲得土地儲(chǔ)備；二、三線城市擴(kuò)展快，市場(chǎng)空間及前景廣闊，招商引資環(huán)境也比一線城市好。同時(shí)，因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度低于一線城市，土地溢價(jià)速度也慢，可能使房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)囤地。
（三）容易產(chǎn)生“新三舊”的問(wèn)題
在解決問(wèn)題的時(shí)候，我們不能遵循“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”的行為模式。如果不能及時(shí)從根本上消除導(dǎo)致“三舊”形成的誘因，那么今天的“三舊”就有可能會(huì)演變成明天的“三舊”，城市發(fā)展就會(huì)陷入一種“改造三舊”—“制造新的三舊”—“再改造三舊”—“再制造新的三舊”的惡性循環(huán)。
三、提升棚戶(hù)區(qū)改造進(jìn)程質(zhì)量的幾點(diǎn)想法
（一）確立改造進(jìn)程的原則是項(xiàng)目順利推進(jìn)的前提
提升棚戶(hù)區(qū)改造進(jìn)程質(zhì)量的首要因素就是要確立改造進(jìn)程的原則，結(jié)合多地多年的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，筆者提出了棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的幾點(diǎn)建設(shè)原則，一是項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則：將被改造區(qū)域的民眾的根本利益和切身感受作為重點(diǎn)，探索溫和的、有序的、有效的改進(jìn)方案，營(yíng)造積極的、順暢的改造環(huán)境；二是項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則：在不增加額外費(fèi)用的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)效率優(yōu)先、公平公正，各相關(guān)部門(mén)要相互銜接搭配做好各項(xiàng)工作；三是要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則：保證項(xiàng)目前、項(xiàng)目中、項(xiàng)目后的前后連接和推進(jìn)；四是要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。
（二）明確規(guī)劃目標(biāo)是項(xiàng)目品質(zhì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)
明確規(guī)劃目標(biāo)就是要明確整體規(guī)劃的設(shè)計(jì)原則，即高綠化、低密度、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全、戶(hù)型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格等等。之所以說(shuō)明確規(guī)劃目標(biāo)是項(xiàng)目品質(zhì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)歸根結(jié)底還是由棚戶(hù)區(qū)改造工程本身的特點(diǎn)和性質(zhì)決定的。棚戶(hù)區(qū)改造在各地區(qū)呈現(xiàn)出不同的歷史遺留問(wèn)題，比如說(shuō)鋼鐵類(lèi)企業(yè)的棚戶(hù)區(qū)改造：有的地區(qū)在改造前參雜著復(fù)雜的情感紐帶和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，有的地區(qū)在改造中遇到了規(guī)劃方案的變動(dòng)和調(diào)整造成工期拖延，還有的地區(qū)在改造后偏離預(yù)期目標(biāo)等。所以，規(guī)劃目標(biāo)的重要性體現(xiàn)在棚戶(hù)區(qū)改造的各個(gè)階段，不容忽視。
（三）做好功能分區(qū)建設(shè)是改造進(jìn)程的關(guān)鍵
縱觀國(guó)內(nèi)外的舊房改造計(jì)劃，其中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)值得我們警醒，做好功能分區(qū)建設(shè)是改造進(jìn)程的關(guān)鍵所在，因此改造工程要具備三個(gè)基本功能，即居住安置功能、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)功能和商業(yè)貿(mào)易功能，使改造項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)功能齊備定位。
結(jié)束語(yǔ)
棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目是國(guó)家重點(diǎn)改善民生問(wèn)題的一項(xiàng)重要舉措，在全國(guó)各地實(shí)施之后，取得了較好的社會(huì)反響，但是，也折射出了很多社會(huì)深層次矛盾和問(wèn)題。有的問(wèn)題是政府部門(mén)的管理問(wèn)題，有的問(wèn)題是項(xiàng)目進(jìn)程的具體操作問(wèn)題，還有的問(wèn)題是社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào)問(wèn)題。隨著棚戶(hù)區(qū)改造不斷深化和調(diào)整，只要能夠措施得當(dāng)、執(zhí)行有力、統(tǒng)籌兼顧，就一定可以實(shí)現(xiàn)這一項(xiàng)目的又好又快發(fā)展。（作者單位：湖南湘潭鋼鐵集團(tuán)有限公司產(chǎn)業(yè)管理部）
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