序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

第1篇

“現(xiàn)在正是敏感時(shí)期?！?/p>

國務(wù)院房改辦和建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)司官員的反應(yīng)不約而同。

近來，中央政府組織的各種名目的房地產(chǎn)調(diào)研項(xiàng)目明顯多起來。最受矚目的是國務(wù)院參事室，他們組成的調(diào)研組正奔赴全國各地，就房地產(chǎn)問題展開調(diào)研，并提出改革意見，調(diào)研成果直接向高層匯報(bào)。

此前，建設(shè)部領(lǐng)銜、國務(wù)院房改小組等聯(lián)合組成的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研組，已就住房改革進(jìn)行綜合調(diào)研，并提出政府宏觀調(diào)控的政策建議；而受國務(wù)院委托，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)部的調(diào)研報(bào)告也正在完成之中……

“是到了重新審視住房體制改革的時(shí)候了。要問的是，政府都做了哪些？政府該做哪些？”中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜的語氣嚴(yán)肅。

爭(zhēng)論：房改失敗了嗎

官方頻繁調(diào)研的行動(dòng)下，是形勢(shì)越來越嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

在國家連續(xù)宏觀調(diào)控政策之下，今年全國70個(gè)大中城市新建商品住房成交量大幅下降，但銷售價(jià)格仍保持著平均5%左右的增幅。以北京為例，在商品住宅現(xiàn)房和期房銷售面積雙雙下降的趨勢(shì)下，2月份房?jī)r(jià)漲勢(shì)仍達(dá)到9.7%。北京市區(qū)五環(huán)路以內(nèi)，已難以找到每平方米萬元以下的房屋。

“近些年過分強(qiáng)調(diào)住房的商品化、市場(chǎng)化，是導(dǎo)致調(diào)控房?jī)r(jià)失敗的原因之一?！眹鴦?wù)院參事任玉嶺在接受采訪時(shí)說。

任玉嶺的這一觀點(diǎn)，被不少專家理解為對(duì)住房市場(chǎng)化改革方向的某種否定。而這一否定，來源于近些年“房改失敗論”的抬頭。

1998年，國務(wù)院23號(hào)文件的出臺(tái)（《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》），被視為宣告福利分房制度終結(jié)和新的住房制度改革開始的標(biāo)志性文件。隨后住房市場(chǎng)化改革正式在全國實(shí)施，至今已過去10年。

10年來，房改改變了沿襲幾十年的住房計(jì)劃式政府供給，代之以貨幣化的市場(chǎng)供給，大多數(shù)居民的住房問題得以通過商品房解決。人均居住面積增加、城市改造加快這些伴隨經(jīng)濟(jì)增長的居民福利顯而易見。但是同時(shí)，普通城市居民面對(duì)住房問題的沉重壓力也伴隨城市房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)上升而與日俱增：房?jī)r(jià)連續(xù)6年單邊上揚(yáng)，房?jī)r(jià)與居民收入比達(dá)到10:1，壟斷集團(tuán)福利分房回潮、經(jīng)濟(jì)適用房倒號(hào)現(xiàn)象不絕，民眾抱怨房?jī)r(jià)高、住房難呼聲日益強(qiáng)烈……住房改革帶來的房?jī)r(jià)畸高、貧富倒掛矛盾，已經(jīng)累積到了空前的程度。

繼2005年國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告認(rèn)為政府1997年啟動(dòng)的醫(yī)療體制改革“基本不成功”后，要求政府在涉及民生公益的重要公共品供應(yīng)上重新發(fā)揮主導(dǎo)作用，反對(duì)“過度市場(chǎng)化”的輿論浪潮在多個(gè)領(lǐng)域抬頭，住房改革也被波及其中。

事實(shí)上，隨著近兩年“房?jī)r(jià)高、住房難”呼聲的日益高漲，官方、學(xué)界對(duì)住房改革的問題一直存在爭(zhēng)論：“房?jī)r(jià)高”是過度市場(chǎng)化引發(fā)的嗎？房改出現(xiàn)的問題，到底是因?yàn)槭袌?chǎng)化多了還是少了？政府是否該在住房問題上起主導(dǎo)作用？

國務(wù)院參事任玉嶺的觀點(diǎn)，被視為政府智囊團(tuán)在求解住房問題上的一種傾向：市場(chǎng)化改革有失敗的危險(xiǎn)，政府在關(guān)乎民生的住房政策上要擔(dān)當(dāng)更多責(zé)任，不能再像過去那樣放任市場(chǎng)不管。

這一觀點(diǎn)激起強(qiáng)烈反彈。

“1978年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積只有6.7平方米；到2005年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面積已達(dá)到26平方米。尤其是1999年貨幣化分房全面推行以來，人均住房面積更是以每年人均增加1平方米的速度在增長?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌以一連串?dāng)?shù)據(jù)，反駁失敗論。

“房?jī)r(jià)不單是房地產(chǎn)本身問題，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成了房?jī)r(jià)問題。住房制度改革總體是成功的，我認(rèn)為說失敗沒有依據(jù)。”作為多次參與國家房改政策的研究和制訂的專家、國家最新房改方案的主要起草人之一，顧會(huì)長觀點(diǎn)清晰地表態(tài)：“我不同意是因?yàn)檫^分強(qiáng)調(diào)商品化、市場(chǎng)化導(dǎo)致政府宏觀調(diào)控失敗，只能說市場(chǎng)化、商品化還沒改到位，還在轉(zhuǎn)軌當(dāng)中出現(xiàn)的問題。市場(chǎng)化走得快了，保障走得慢了，兩條腿都跟上，問題沒這么嚴(yán)重。”

市場(chǎng)化：快了還是慢了

顧會(huì)長告訴記者：早在1999年啟動(dòng)房改時(shí)，建設(shè)部在國務(wù)院部署的相關(guān)會(huì)議上，就提出過面向城市80%以上的居民提供經(jīng)濟(jì)型住房。但后來執(zhí)行起來，多數(shù)城市經(jīng)濟(jì)型住房遠(yuǎn)未達(dá)到這個(gè)比例，當(dāng)時(shí)一般也只有20%到30%。2003年國務(wù)院有關(guān)文件改為“經(jīng)濟(jì)適用房面向中低收入人群”，去除了中等收入人群。如今，各城市完成的經(jīng)濟(jì)適用房比例甚至都不到5%。他認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)可行的策略是，政府加快提高經(jīng)濟(jì)型住房的建設(shè)，使其達(dá)到20%～30%的比例，以滿足低收入家庭的需求。

國務(wù)院參事任玉嶺開出相似的藥方：政府應(yīng)為8成居民提供經(jīng)濟(jì)適用房，少數(shù)高收入家庭可以購買商品房；應(yīng)當(dāng)將70%的土地供應(yīng)給經(jīng)濟(jì)適用房，其中的30%用作建廉租房。

目前中國城市居民7成以上都靠市場(chǎng)化供給。這一建議意味著，商品房的比重要縮小到30%以內(nèi)，大部分普通人將通過政府提供的非市場(chǎng)化住房如經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房解決“居者有其屋”問題。

分析人士認(rèn)為，如果這一建議得以采納，會(huì)全面扭轉(zhuǎn)1999年至2001年間進(jìn)行的住房商品化、市場(chǎng)化改革方向。

“那不等于開倒車，還想退回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、福利時(shí)代？政府管得了這么多嗎？” 國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部李建偉博士反應(yīng)異常激烈，并代表著一種觀點(diǎn)。

中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜認(rèn)為，要正面中國現(xiàn)實(shí)國情。新加坡能達(dá)到80%居民靠政府公共居屋，是因?yàn)樗浅鞘谢瘒?，只?60萬當(dāng)?shù)厝丝冢欢袊鎸?duì)的是13億人口大國，又面臨大規(guī)模城市化，每年進(jìn)城人員達(dá)到2000多萬，想要實(shí)現(xiàn)80%政府供應(yīng)住房，幾乎是不可能的事。更重要的是，其結(jié)果很可能是出現(xiàn)體制性倒退。

“我們?yōu)槭裁匆七M(jìn)市場(chǎng)化？就是因?yàn)榉鞘袌?chǎng)化的供給黑箱操作太多了，里面的收入分配怎么不公、怎樣把全民的土地變成了少數(shù)人的集團(tuán)利益，你是看不清的。這種黑箱操作的結(jié)果只能是少數(shù)人獲利，多數(shù)人得到不公正的分配和待遇。這是過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)這么多年大家備受其害的，怎么還想倒退回去？”

聯(lián)系當(dāng)前的房?jī)r(jià)高、住房難現(xiàn)狀，汪利娜指出，問題恰恰不是過度市場(chǎng)化，而是市場(chǎng)化的不徹底，是逆市場(chǎng)而行的各種壟斷、黑箱操作。

“福利分房”：卷土重來

按照房改啟動(dòng)之初的目標(biāo)，中央提出要全面實(shí)現(xiàn)住房貨幣化，但卻留下可“發(fā)展集資建房和合作建房”的過渡政策。這一政策在不斷演變中，被膨脹的部門利益所置換，發(fā)展成今日龐大的“準(zhǔn)福利房”，雖然房改后為解決公職人員住房問題，政府以貨幣形式對(duì)其發(fā)放住房補(bǔ)貼，并在去年嚴(yán)辭叫停集資建房，但公務(wù)員的實(shí)物分房福利叫而不停，至今并未有實(shí)質(zhì)變化。

國家統(tǒng)計(jì)局的一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)頗能說明問題：從1986年到2005年，我國新增住房70多億平方米，其中開發(fā)商提供的商品住宅不到40億平方米，占整個(gè)供給的約60%，也就是說，有40%左右的住房來自于非市場(chǎng)化供給。

這40%的住房供給了誰？對(duì)象不說自明。目前，在北京以及全國各地，不僅黨政機(jī)關(guān)仍在為公務(wù)員建造“公務(wù)員經(jīng)濟(jì)適用房”，軍隊(duì)、大專院校、科研院所、文化團(tuán)體、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)乃至大型國有企業(yè)，都在想方設(shè)法大搞“自建住房”。這些外觀漂亮、價(jià)格低廉的住房，并不向社會(huì)公開出售，其指標(biāo)只在單位內(nèi)部進(jìn)行“分配”，成為改革中的異類。

中央機(jī)關(guān)的住宅小區(qū)占據(jù)著北京二三環(huán)內(nèi)的黃金地段，如北京積水潭地鐵的新海苑、馬甸橋附近的中直機(jī)關(guān)小區(qū)……盡管周邊商品房房?jī)r(jià)已高達(dá)每平米12000元以上，新海苑小區(qū)、中直機(jī)關(guān)小區(qū)公務(wù)員每平米只須交1500元左右，超標(biāo)面積價(jià)格最高也只到5000元上下。

一位租住新海苑小區(qū)的居民告訴記者，他每月租金是3800元，至今小區(qū)內(nèi)出租、空置的房子仍有不少。北京某房地產(chǎn)網(wǎng)站上，也有人公開叫價(jià)出租和出售這樣的住房。

杭州公務(wù)員也有同類情況：省級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在浙江大學(xué)邊建連體別墅，同地段公寓已達(dá)一萬多元每平方米；廳級(jí)干部經(jīng)適房建在教工路邊上，該地段市場(chǎng)價(jià)格至少每平米12000元……這些房子內(nèi)部?jī)r(jià)格統(tǒng)一只要2980元每平米，面積大多在120平米以上，不對(duì)外出售，普通百姓只能望而興嘆。

“與其他福利制度改革相似，住房制度改革也存在著多種利益博弈、政府角色錯(cuò)位、所有制歧視等問題。這使得已出臺(tái)的一些改革措施有向權(quán)勢(shì)、高收入傾斜之嫌。”社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜指出。

政府機(jī)關(guān)不僅有經(jīng)濟(jì)適用房分配，而且住房超標(biāo)的現(xiàn)象十分嚴(yán)重?！耙粋€(gè)縣的科級(jí)干部，住房超過300平方米，最大的達(dá)600平方米?！边@是日前河南省省委書記徐光春在一次會(huì)上披露的。而事實(shí)上，像這樣的超標(biāo)現(xiàn)象在全國各地并不是特例，甚至非常普遍。

根據(jù)國家房改政策的規(guī)定，科級(jí)干部享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)為70平米、處級(jí)干部是90平米，廳局級(jí)為120平米，省部級(jí)220平米。據(jù)了解，在不少地方，不僅處級(jí)、廳局級(jí)干部的住房已經(jīng)大大超過了標(biāo)準(zhǔn)，省部級(jí)官員則住上了豪華別墅。

政府機(jī)關(guān)人員多住多占的現(xiàn)象更是屢見不鮮。每調(diào)動(dòng)一個(gè)單位或者升一級(jí)官，就有機(jī)會(huì)換一次房?！皣鴦?wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局自己統(tǒng)計(jì)的，有的公務(wù)員職務(wù)變幾個(gè)單位，每到一個(gè)單位就說無房，現(xiàn)在一個(gè)人占了9套房。他還缺房??？”某專家向記者列舉其中黑幕。升不完的官，就有換不完的房，這似乎成了一種潛臺(tái)詞。有人戲言，如果從發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)差出發(fā)，用50萬元升一級(jí)官，只要一套房子就全回來了。

而更值得關(guān)注的是，官邸變私邸。官邸本是政府為本級(jí)政府主要領(lǐng)導(dǎo)提供的住所，便于公務(wù)和安全保障，一般多建在城市黃金地段。但目前多數(shù)官員職務(wù)調(diào)動(dòng)后原官邸并不騰退，住得進(jìn)去，搬不出來；并且有些搬不出來的并不是領(lǐng)導(dǎo)干部本人，而是其親屬。新來的官員只好另配官邸。如此循環(huán)，造成官邸日益擴(kuò)大，不僅不利于平抑房?jī)r(jià)，更帶來最佳住房資源的浪費(fèi)。

前段時(shí)間，廣州市市長張廣寧高調(diào)提出：只要單位有地，在符合規(guī)劃的情況下可以自行建房分給員工。此言一出，引發(fā)強(qiáng)烈爭(zhēng)論，盡管有專家認(rèn)為單位自建房在嚴(yán)格限制下未嘗不可，但多數(shù)人的擔(dān)心在于：公務(wù)員福利分房尚特立獨(dú)行于市場(chǎng)之外，“單位自建房”如果開了口子，難免不成為變相的福利分房，加劇市場(chǎng)的不公。

對(duì)此，曾參與當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用住房制度創(chuàng)立的原國家房改辦主任張中俊的說法切中要害：無論是集資建房還是單位自建房，其玄機(jī)均在于可以以劃撥形式，取得零地價(jià)國有土地，其中往往包含了不合理的特權(quán)。

而為這些特權(quán)買單的，是廣大普通百姓。

“如今領(lǐng)導(dǎo)同志房子成本太高了，公私不分，而且‘干部房’也割斷了與群眾的關(guān)系。”全國政協(xié)委員伍紹祖在今年兩會(huì)期間建議以官邸制解決行政官員的房子問題。事實(shí)上，針對(duì)“一日為官升遷幾次，各地房產(chǎn)就可以終身受用”的情況，一直有專家建議出臺(tái)官邸制――公家提供的住宅只供在任職其間居住，也即是只享有使用權(quán)，不享有所有權(quán)。

從目前的現(xiàn)狀來看，官邸制是必須要實(shí)行了。社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪麗娜的措辭尖銳：“中國改革推進(jìn)到現(xiàn)在，為什么官邸制出不來？只把老百姓都推向市場(chǎng)了，政府官員們的住房福利卻最大程度地保留了，這叫市場(chǎng)嗎？”

扭曲的市場(chǎng)和保障

社科院金融研究所研究員易憲容指出：現(xiàn)在房?jī)r(jià)之所以高，開發(fā)商之所以有高利潤，歸根結(jié)底是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度低，甚至談不上市場(chǎng)。他強(qiáng)調(diào)，中國住房產(chǎn)品雖然走了市場(chǎng)化，但要素卻沒有，最主要的是地方政府對(duì)土地的壟斷。其中制度性的不透明，導(dǎo)致了少數(shù)人在其中獲益。

近日，一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商向媒體記者坦言：“樓盤開發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，房開商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了。”暗箱交易，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

對(duì)此，北京首例個(gè)人自建房發(fā)起者于凌罡感同身受。

3月19日，于凌罡第五次投標(biāo)失敗，北京土地整理儲(chǔ)備中心最終沒有把花園北路25號(hào)地批給260位合作建房參與者。對(duì)于這次失利原因，于凌罡的回答簡(jiǎn)單而憤怒：“里面有貓膩。”拿地失敗后，他在博客中寫道：“我們對(duì)把地賣給連評(píng)估地價(jià)都不專業(yè)、對(duì)本企業(yè)缺少必要責(zé)任感的單位，持保留意見?！?/p>

對(duì)于土地招牌掛中的貓膩，于凌罡舉出一個(gè)典型案例：昌平某地塊招標(biāo)，萬科地產(chǎn)投標(biāo)價(jià)格6.6億，富麗地產(chǎn)投標(biāo)價(jià)格6.8，兩家公司投標(biāo)資質(zhì)和價(jià)格都名列前茅，最后中標(biāo)拿到底的卻是昌平一家小的房地產(chǎn)公司，其投標(biāo)價(jià)僅為4.7億，這樣的結(jié)果讓任何人都不能理解。

此等案例中，政府的游戲規(guī)通常是價(jià)格“不高不低才是恰到好處”。這樣的招標(biāo)方式，滿足了政府的愿望，降低了開發(fā)商的成本，受惠的卻并不見得是購房百姓。

有專家分析，將本應(yīng)適于拍賣的地塊改為招標(biāo)，降低了配置資源的市場(chǎng)程度，實(shí)際上降低了公平競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，也是對(duì)周邊開發(fā)項(xiàng)目權(quán)利的侵犯；而且，政府限價(jià)如果不能做到控制銷售對(duì)象，本應(yīng)讓利于民的利益必將大量落入炒房人的囊中；其三政府限制地價(jià)，實(shí)際上又沒有能分清市場(chǎng)和政府各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，削弱了政府土地資源收益再配置的能力。

“現(xiàn)在土地招牌掛說市場(chǎng)不市場(chǎng)，權(quán)和錢攪在一起，又搞一種黑箱操作，市場(chǎng)能不亂嗎？”國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部李建偉博士認(rèn)為，在行業(yè)本身是半壟斷狀態(tài)下，政府的監(jiān)管不利、，共同催生了房地產(chǎn)業(yè)的高利潤。

此外，政府在住房保障建設(shè)上的作用明顯滯后，甚至是缺位，加劇了住房市場(chǎng)的矛盾。如備受爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)適用房，在具體操作中事實(shí)上已經(jīng)變異為半商品房。

汪利娜質(zhì)問：“既然是政府的公共住宅，那你為什么讓開發(fā)商來管分配？現(xiàn)在政府大撒手，結(jié)果是誰從這個(gè)公共政策里收益？可能是開發(fā)商和一部分想炒房、倒房的人。真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的人倒買不到房了。”

在重新審視住房改革政策得失的關(guān)鍵時(shí)期，更應(yīng)公平看待市場(chǎng)化改革的問題，不能以改革失敗為由，制造住房改革的體制性倒退。而要解決房?jī)r(jià)高、住房難問題，唯一的途徑是深化改革進(jìn)步，促進(jìn)市場(chǎng)化，保障性的住房一定要透明、公平。住房市場(chǎng)化的大方向不可改變，市場(chǎng)化要深化而不是轉(zhuǎn)向。

多位專家在向記者表示以上共識(shí)時(shí)，重點(diǎn)指出，住房市場(chǎng)化改革之所以至今難以走上正軌、改革不徹底，關(guān)鍵點(diǎn)還在于住房市場(chǎng)的雙軌制甚至多軌制運(yùn)作。官邸制遲遲不出臺(tái)、特權(quán)機(jī)構(gòu)“準(zhǔn)福利分房”政策逆市場(chǎng)而行，背后是官本位思想在住房分配上的充分體現(xiàn)，它損害了社會(huì)公平，滋生了腐敗，更使得住房制度商品化、貨幣化的改革難以跨越體制性瓶頸。

專家們指出，如果不徹底取締特殊利益集團(tuán)的非市場(chǎng)化住房特權(quán)，扭轉(zhuǎn)部門壟斷性的住房福利，真正消除那些不合理的非市場(chǎng)化需求，新的住房供供應(yīng)體制就很難建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求也不可能真正提高。政府在公務(wù)員住房體制改革上能否積極作為，將直接影響整個(gè)住房改革的成敗。