發(fā)布時間：2022-09-21 23:11:53
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
買受人（乙方）身份證號碼：
房屋買賣合同 賣 方：__________________________________（以下簡稱甲方）
買 方：__________________________________（以下簡稱乙方）
甲乙雙方本著誠實信用、平等、公平的原則就甲方集資建房 權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的價款出售給乙方。（含地下室__號__平方米）
二、 甲乙雙方商定轉(zhuǎn)讓價格為人民幣_____________________元， （大寫）____拾____萬____仟____佰____拾____元整。
乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。
三、 甲方在__________年_____月_____日將上述房屋交付給乙方， 該房屋應(yīng)有一切權(quán)利和義務(wù)同時轉(zhuǎn)讓。
四、出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
五、出賣的房屋如因政府規(guī)劃行為需拆遷，所得相關(guān)賠償?shù)囊磺?權(quán)利自合同生效日起歸乙方所有。
六、本合同經(jīng)雙方簽章后生效，并對雙方都具有同等約束力，應(yīng) 嚴(yán)格履行。其權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移時間追及于甲方與__________________ 簽訂的集資建房協(xié)議之時。如有違約，違約方愿承擔(dān)違約責(zé)任，并賠 償損失， 支付對方違約費用人民幣________元， 大寫__________元整。
七、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》；
八、未盡事宜，雙方愿按國家有關(guān)規(guī)定辦理。如發(fā)生爭議，雙方 協(xié)商解決；協(xié)商不成的，雙方愿向法院申請仲裁。
九、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。
甲方（簽名或蓋章）_________________________________
身份證號：___________________________________________
乙方（簽名或蓋章）_________________________________
身份證號：___________________________________________
被告 張某
案由 房屋買賣合同糾紛
1997年4月30日，原告將其所有的房屋賣與被告，雙方簽訂了房產(chǎn)交易協(xié)議書，約定：房價為38500元，有關(guān)交易一切費用均由買方承擔(dān)，辦理手續(xù)同時一次交付全部房款。1997年5月3日，原告收到被告給付的房款，并將房照交給被告從該房屋搬出，隨后被告搬入該房屋，居住至今。但雙方一直未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。2001年5月，原告以其得知被告一直未辦理法定過戶手續(xù)后多次督促，但被告一直拖著未辦為由，訴至法院，請求依法判決買賣房屋合同無效。
被告以自己已支付房款，原告已將房屋交付使用并已居住四年為由，請求判決買賣合同合法有效。
法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告之間的房屋買賣合同是有效的。且已實際交付房照，被告已付給原告房款。房屋買賣合同生效后，被告應(yīng)及時辦理房屋過戶手續(xù)，原告應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。原告要求判決房屋買賣關(guān)系無效之請求，因過戶登記是已經(jīng)生效合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，過戶登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，并不是買賣合同有效的要件，因此，原告之請求于法無據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第七十二條，《中華人民共和國合同法》第一百三十五條之規(guī)定，遂判決：原、被告之間的房屋買賣合同有效；爭議房屋歸被告所有。
（祖素華 車中秋）
點 評
本案涉及的法律問題是：房屋買賣交易未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記是否有效；應(yīng)由誰辦理過戶手續(xù)。
在房屋買賣案件中，因雙方當(dāng)事人未到房管部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，常常被認(rèn)為該房屋買賣行為無效。這種看法在認(rèn)識上存在一個誤區(qū)，有必要加以澄清。房屋買賣行為是否有效，取決于房屋買賣合同是否有效?！吨腥A人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此可以看出，合同生效有兩種形式：一是依法必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，以辦理該手續(xù)為確認(rèn)生效的時間。這種批準(zhǔn)、登記，指的是當(dāng)事人之間在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記，合同即生效。二是合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同本身無須批準(zhǔn)或登記就生效。房屋買賣合同的效力問題，屬第二種情況，買賣后的產(chǎn)權(quán)過戶登記并不是合同生效的要求，而是物權(quán)變動的要求，即當(dāng)事人要憑簽訂的合同及原產(chǎn)權(quán)證件去辦理標(biāo)的物所有權(quán)變動的登記。所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力沒有影響。不能因為當(dāng)事人還未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，就認(rèn)定當(dāng)事人的買賣合同無效。這是依法判決本案之買賣合同生效的理由和依據(jù)。
[關(guān)鍵詞]'‘小產(chǎn)權(quán)“房 ；法律漏洞；對策。
一、”小產(chǎn)權(quán)“房概述。
（一）”小產(chǎn)權(quán)“房的界定。
”小產(chǎn)權(quán)“房并非一個嚴(yán)格法律概念，我們在任何一個規(guī)范性法律文件中都找不到關(guān)于”小產(chǎn)權(quán)“房的定義，這只是人們冠以的一種不正規(guī)的俗稱。目前我國學(xué)術(shù)界也未對”小產(chǎn)權(quán)“房作出統(tǒng)一的界定，不同的學(xué)者對其有不同的理解。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，”小產(chǎn)權(quán)“房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的，國家發(fā)給產(chǎn)權(quán)證的即為大產(chǎn)權(quán) ，例如開發(fā)商在辦理了土地開發(fā)、審批、出讓等手續(xù) ，并按規(guī)定繳納了土地出讓金等費用后 ，由國家土地管理部門發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋就是大產(chǎn)權(quán)房，也就是我們常說的商品房。而”小產(chǎn)權(quán)“房，則是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會單獨開發(fā)或與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)對外銷售，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，故也稱之為”鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)“房。
相對于普通的產(chǎn)權(quán)房而言，由于集體土地的所有權(quán)歸集體而非個人，”小產(chǎn)權(quán)“房是建造在集體土地上的，因而不具有土地所有權(quán)，只享有房屋的所有權(quán)，因此，”小產(chǎn)權(quán)“房屬于不完全產(chǎn)權(quán)。筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的”小“，不是因其面積、位置以及價格等方面的因素，而是由于其權(quán)利不完整，受法律保護(hù)較”小“而得名，故而叫做”小產(chǎn)權(quán)“房。
（二）小產(chǎn)權(quán)房 的法律 狀態(tài)。
有的學(xué)者認(rèn)為，”小產(chǎn)權(quán)“房缺乏合法性要件 ，因而不受法律保護(hù)。這種觀點從以下幾方面來論證 ：首先，”小產(chǎn)權(quán)“房屋建設(shè)的土地是集體土地，未經(jīng)縣級人民政府國土部門批準(zhǔn)出讓，不能取得土地使用證；其次，”小產(chǎn)權(quán)“房屋的建房沒有經(jīng)過縣級規(guī)劃部門審批通過 ，且未到房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行登記備案的，不能取得國家承認(rèn) 的房產(chǎn)證 ；最后，”小產(chǎn)權(quán)“房是由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會頒發(fā)”小產(chǎn)權(quán)“證，以此作為房產(chǎn)證明，這只能在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)承認(rèn)，并不具有普遍的法律效力。
有的則認(rèn)為，只要完成了相關(guān)的審批手續(xù) 即為合法，并非所有的”小產(chǎn)權(quán)“房都是非法建筑。而且根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，”小產(chǎn)權(quán)“房可以銷售轉(zhuǎn)讓，只不過其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是受到限制的，即只能在集體成員范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓，如果向集體組織之外的第三人轉(zhuǎn)讓 ，則不能在國土部門或房管部門辦理土地使用權(quán)證以及房屋所有權(quán)證等合法手續(xù)。現(xiàn)實中絕大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房既沒有合法審批手續(xù)又視同商品房對外銷售，才使得大家誤認(rèn)為所有的”小產(chǎn)權(quán)“房都是違法建筑。
（三）”小產(chǎn)權(quán)“房 的尷尬處境。
由于合法性要件的缺失，因而”小產(chǎn)權(quán)“房不能進(jìn)入房地產(chǎn)交易所辦理轉(zhuǎn)讓、抵押、過戶，也就是說，”小產(chǎn)權(quán)“房不能進(jìn)行二次交易，盡管該交易是 自愿的，因其不能取得國家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)而不能進(jìn)行買賣。城市居民因為無法負(fù)擔(dān)昂貴的商品房，轉(zhuǎn)而將 目標(biāo)鎖定”小產(chǎn)權(quán)“房，但最終卻不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證 ，而對于非城鎮(zhèn)居民而言，該”小產(chǎn)權(quán)“房也不能轉(zhuǎn)手賣掉，無法實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，這就使得”小產(chǎn)權(quán)“房出于一個尷尬的境地。
二、”小產(chǎn)權(quán)“房屋買賣合同效力的認(rèn)定。
（一 ）《物 權(quán) 法 》之 規(guī) 定。
《物權(quán)法》第 39條規(guī)定”所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益 、處分的權(quán)利“?！睹穹ㄍ▌t》第 71條規(guī)定”財產(chǎn)所有權(quán)是指所有權(quán)人依法對 自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利“?？梢娝袡?quán)權(quán)能應(yīng)當(dāng)包括占有 、使用、收益和處分四項，缺失任何一項，所有權(quán)權(quán)能都將是不完整的。又根據(jù)《物權(quán)法》第 59條的規(guī)定”農(nóng)民集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn) ，屬于本集體成員集體所有“，第 6O條規(guī)定”屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組代表集體行使所有權(quán)。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民給予所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)“。也就是說，農(nóng)民集體財產(chǎn)所有權(quán)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會、村民小組行使，而非人們政府。因此 ，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府以及村委會發(fā)給村民”小產(chǎn)權(quán)“房權(quán)屬證明就視為集體組織將該房屋進(jìn)行了處分 ，是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)行使所有權(quán)的表現(xiàn)，因而，”小產(chǎn)權(quán)“房屋的所有人 自然享有該房屋的所有權(quán)，那么所有權(quán)人處分該該房屋的行為就是民事法律行為，即是一個有效的法律行為，所以，關(guān)于村民與他人訂立的”小產(chǎn)權(quán)“房屋買賣合同，從《物權(quán)法》的角度來看，是一個有效的合同。
（二）《土地 管理 法》之規(guī)定。
《土地管理法》第 63條是關(guān)于集體土地使用權(quán)的處分禁止，”農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)“，由于房屋和土具有不可分性 ，即”房隨地走 ，地隨房走“，簡言之，就是土地的使用權(quán)隨著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。而該條的規(guī)定是針對土地而言的，但是卻沒有明文規(guī)定，當(dāng)土地作為房屋的宅基地時，不能隨房屋的處分而一并處分。相對于普通民眾而言，法無禁止即自由，因而，”小產(chǎn)權(quán)“房的所有人可以自由處分該房屋，同時對土地的使用權(quán)也可一并處分。所有，我們可以認(rèn)定該”小產(chǎn)權(quán)“房屋的買賣合同有效。
（三 ）《合 同 法 》之 規(guī) 定。
根據(jù)《合同法》第 52條關(guān)于無效合同的規(guī)定，只有在一方以欺詐 、脅迫手段訂立的合同；惡意串通損害國家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法 目的；損害社會公共利益以及違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定時，才認(rèn)定為無效合同。而且需要特別注意的是，該”強(qiáng)制性規(guī)定“是指效力性強(qiáng)制規(guī)定。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同只要不屬于以上其 中之一，就不能認(rèn)定為無效。此外 ，合 同有效與否并不影響物權(quán)是否取得?？傊?，”小產(chǎn)權(quán)“房屋買賣合同應(yīng)該是有效的，只是不能發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移而已，也就是不能進(jìn)行過戶，但是這并不影響合同的效力。合同有效與否與物權(quán)能否轉(zhuǎn)移是兩回事。
三、”小產(chǎn)權(quán)“房合法化的政策探討。
（一）區(qū)分不同的情況，作出不同的處理。
1.把部分”小產(chǎn)權(quán)“房納入保障性住房。”小產(chǎn)權(quán)“房備受歡迎的主要原因是城市住房供應(yīng)緊張，且房價大幅上漲 ，而”小產(chǎn)權(quán)“房以其絕對低廉的價格解決了許多普通民眾的住房問題?？梢哉f，”小產(chǎn)權(quán)“房的出現(xiàn)符合城市規(guī)劃和土地規(guī)劃 ，我們可以將其納為經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房 ，只需完善各種手續(xù) ，就可以納入住房保障體系，使其合法化，以解決中低收入者的住房問題 ，同時還緩解城市住房供應(yīng)緊張的狀態(tài)。
2.對于非法占有耕地的要堅決拆除。保護(hù)耕地的原則是底線，基本農(nóng) 田在任何情況下不得動用的，對于那些建設(shè)在基本農(nóng)田之上的”小產(chǎn)權(quán)“房必須徹底拆除。目前開發(fā)的部分”小產(chǎn)權(quán)“房是以追求經(jīng)濟(jì)利益為 目的，實質(zhì)上是對國家土地收益的一種掠奪 ，其土地收益變相的被當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)商獲得。對于這種情形 ，必須采用強(qiáng)制的手段收回國家土地收益，以實現(xiàn)真正的社會公平。
（二）完善農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)制度。
《物權(quán)法》第 6O條規(guī)定”屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組代表集體行使所有權(quán)。屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民給予所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)“。這種集體所有通俗來說就是人人所有，而實踐中卻變成了人人都無法享有，因而必須從法律上完善土地制度，從根本上解決這一問題。為了使”小產(chǎn)權(quán)“房合法化，我們可以逐步允許集體土地流轉(zhuǎn)。由于在農(nóng)村土地集體所有制度下，土地可以在集體成員之間流轉(zhuǎn)，如果不能突破集體土地流轉(zhuǎn)的界限，我們可從宅基地使用權(quán)這一角度著手，即主張宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)以實現(xiàn) ”小產(chǎn)權(quán)“房的合法化。
（三）強(qiáng)化”小產(chǎn)權(quán)“房屋買賣管理。
一般情況下 ，所有權(quán)人處分自己的財產(chǎn)在法律上并無限制，介于”小產(chǎn)權(quán)“房的特殊性 ，買賣”小產(chǎn)權(quán)“房屋時應(yīng)當(dāng)考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的政策法規(guī)。所以必須加大力度規(guī)范”小產(chǎn)權(quán)“房屋交易秩序，以便減少糾紛，促進(jìn)農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展 ，保障社會公平。例如，嚴(yán)格規(guī)范審批手續(xù)，審查雙方權(quán)利義務(wù)是否存在非法轉(zhuǎn)讓土地等不法行為等。
此外 ，現(xiàn)行的關(guān)于房屋買賣的法律法規(guī)都是針對城市房屋買賣，對于農(nóng)村房屋買賣卻沒有相關(guān)的法律規(guī)定 ，這是立法的一個空白點 ，對此，需要我國立法及時作出相關(guān)規(guī)定。
參考文獻(xiàn)：
[1]汪泉泓。我國小產(chǎn)權(quán)房法律問題研究[D].湖南大學(xué)法學(xué)院法律碩士學(xué)位論文，2008.
E2]馬云。”小產(chǎn)權(quán)“房若干法律問題研究[D].華 中師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008.
[3]杜健婷。小產(chǎn)權(quán)房買賣法律問題研究[D].吉林大學(xué)法律碩士學(xué)位論文，2008.
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房
中圖分類號：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）05-100-01
一、對小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)識
（一）釋義
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個規(guī)范的法律用語，只是社會中的一種約定俗成的稱謂，一種大眾說法。小產(chǎn)權(quán)房是建造在農(nóng)村集體所有土地之上的、銷售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（包括外村村民和城鎮(zhèn)村民）的、不能辦理房屋權(quán)屬登記的房屋。
（二）分類
第一類，建設(shè)違法，銷售亦違法。村集體或村民未依法履行相關(guān)手續(xù)，擅自在本村集體所有的土地上建設(shè)住宅，對非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售。
第二類，建設(shè)合法，但銷售違法。主要有兩種情形：第一，村集體依法履行相關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)，在集體所有的土地上建設(shè)村民住宅。住房建成后，除去分配給本村村民居住外，尚有余房。村集體將余房出售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。第二，村民將依法建設(shè)于宅基地上的住宅出售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
對于第一類，由于其建設(shè)違法，不管房屋是否售出，只要以出售為目的，就屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。對于第二類，由于其建設(shè)合法，持有合法，只有售出之后，即買賣雙方成交之后，此時買方的持有狀態(tài)得不到現(xiàn)有法律的認(rèn)可和保護(hù)，故屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇；倘若尚未售出，賣方的持有狀態(tài)受到法律的認(rèn)可和保護(hù)，此時不屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。
二、相關(guān)法律問題
（一）信賴?yán)鎿p失賠償
畫家村系列案件之后，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷。許多城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私房，或基于歷史原因，或基于現(xiàn)實原因（當(dāng)前的禁止性規(guī)定和政策），沒有或不能辦理過戶登記手續(xù)。近年來，土地增值，房價飛漲，拆遷時房屋所有人能夠獲得巨額補償。原房屋所有人當(dāng)初違規(guī)出售房屋已經(jīng)獲益。如今在面對如此之大的利益誘惑時，許多原所有人又拋棄誠信，向法院要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效，要求買受人退還房屋。
司法實踐中，雖然以認(rèn)定合同無效為原則，但也絕不會忽視恪守誠信的買房者的利益。法院認(rèn)定合同無效后，會根據(jù)買受人的訴求，依法判令出賣人賠償買受人因合同無效所遭受的信賴?yán)鎿p失。
（二）以租代售小產(chǎn)權(quán)房的效力
目前，為了規(guī)避相關(guān)法律和政策，許多開發(fā)商采取了變通的銷售方法——以租代售，即買賣雙方約定一次性出租七十年使用權(quán)，一次性付清七十年租金。要確定此種出租合同的效力，首先要看出租的小產(chǎn)權(quán)房本身建設(shè)是否合法。如果屬于前述第二類小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)合法但銷售違法的），那么因為出租的小產(chǎn)權(quán)房是合法建筑，相關(guān)的法律法規(guī)和政策只是不允許出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！惫蚀朔N租賃合同未超過二十年租賃期限的部分有效，超過二十年租賃期限的部分無效。對于無效的部分，租賃人可請求返還相應(yīng)的租金。如果屬于前述第一類小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)違法且銷售違法），因為該房屋本身就是違法建筑，以此為標(biāo)的物的租賃合同當(dāng)然無效。
（三）關(guān)于拆遷安置補償
一。房改房買賣合同效力。
1．1994年，國務(wù)院出臺《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場價購買，產(chǎn)權(quán)完全歸個人；一種是以成本價購買，產(chǎn)權(quán)也歸個人；一種是低于成本價的標(biāo)準(zhǔn)價購買，產(chǎn)權(quán)由個人和單位共有。
2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺了《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買賣；個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果有共有權(quán)人時應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣時應(yīng)當(dāng)補交國有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費等。《河北省公有住房售后首次交易管理暫行辦法》也規(guī)定了類似內(nèi)容。對于賣房款，辦法規(guī)定，以成本價購買的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后歸住房所有權(quán)人所有。以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房可以先按照成本價補足房價款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌壺斦瑢ｍ椨糜谧》垦a貼。
3．實踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價格從單位購買房改房，后以三、四萬元的市場價格賣出，但兩三年以后房價漲至十幾萬時，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過戶登記的義務(wù)。原房主往往至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買賣合同無效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買賣合同時房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒有取得房主證，無權(quán)賣房；簽訂合同時夫妻一方未到場簽名，夫妻一方無權(quán)獨自處分夫妻共同財產(chǎn)；房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意應(yīng)屬無效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理條例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時違法沒有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無效等等。那么，原房主的說法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買賣合同無效呢？
4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對房屋就進(jìn)行出賣的行為當(dāng)然無效。趙律師認(rèn)為，此說法不對。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購買所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒有房產(chǎn)證就出賣房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來之后，房產(chǎn)證寫的是原房主的名時，此時效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
5．簽訂合同時夫妻一方未到場簽名的合同是否無效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫明了夫妻兩個人的名字，則一方單獨對外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書。因為買方此時應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時買方不構(gòu)成善意取得，沒有兩人的簽名也無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書，買方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣方構(gòu)成表見，買方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買賣合同是無效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個人的名字時，此時夫妻一方對外所簽買賣合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買方有惡意串通損害自己的行為。因為，買房人為善意第三人，符合善意取得的條件時，法律為了維護(hù)市場交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買賣任何性質(zhì)房屋時，為了將來沒有任何后顧之憂，買方應(yīng)當(dāng)讓賣方夫妻兩人共同簽名，以防將來產(chǎn)生爭端。本人就曾過相關(guān)訴訟，一個案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來總算達(dá)成了調(diào)解。
6．房改時是以標(biāo)準(zhǔn)價購買的房屋，單位有優(yōu)先購買權(quán)，在出賣時未征得單位同意是否有效呢？在房改時是以市場價或成本價購買的公房不存在此問題，買房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時可以自由買賣，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價購買時，單位和個人對于房屋是共有關(guān)系，原房主對于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時，買房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買房人不構(gòu)成善意取得，買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。但原房主無申請撤銷的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣時，均需到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買賣時沒有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買賣雙方對房產(chǎn)進(jìn)行過戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒有效力在訂立時已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無關(guān)。我國〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》
56條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約、買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補辦房屋買賣手續(xù)。”〈〈物權(quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
8．總之，趙律師認(rèn)為，買賣房改房合同如果沒有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠實信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買賣合同相比，最大的不同點就是在交易時，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買賣合同效力。
1．我國經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補貼，個人也出資購買，產(chǎn)權(quán)歸職工個人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的個人出資購買的保本微利房。
2．按照建設(shè)部1999年出臺的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國務(wù)院2007年8月7日出臺的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房,購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年,購房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房,但應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款,具體交納比例由城市人民政府確定,政府可優(yōu)先回購；購房人向政府交納土地收益等價款后,也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時還對單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購買基礎(chǔ)上房源仍有多余的,由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭出售,或以成本價收購后用作廉租住房。各級國家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象出售。
3．但在實踐中，也出現(xiàn)了買賣此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買賣房號，有的是在居住后五年內(nèi)出賣，有的是在居住五年后出賣。在房地產(chǎn)市場漲價的情況下，有的賣方反悔，至人民法院請求確認(rèn)買賣合同無效。理由大致有：將單位集資房賣給了非本單位人員，其沒有本單位職工購房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來之前就賣了樓號，買賣房屋必須要有房產(chǎn)證，無證買賣無效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，違反國家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣給了不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的買方，違反國家政策無效等等情況。那么，他們的這些觀點是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無效呢？
3．趙律師認(rèn)為，在國務(wù)院2007年8月7日出臺《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。合同是雙方真實意思的表示；買房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣給不符合購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門也會予以辦理過戶登記。
4．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場上流通。通過炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過戶登記?！秶鴦?wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》是國務(wù)院的意見，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門必須遵照執(zhí)行。買賣雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買賣合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過戶，房屋管理部門將不會單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過戶登記。新房主將無法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買賣合同雖然有效，但無法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場上自由流通。如果想買經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過正當(dāng)渠道，通過政府購買，而不要和原房主自由協(xié)商購買。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買賣合同效力。
1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過征收轉(zhuǎn)為國有土地，因此，無法取得市證，或稱大產(chǎn)權(quán)。
出賣農(nóng)村房屋后出賣人不能再申請宅基地
案例：農(nóng)民楊某將自己家的房子賣給同村村民后便外出打工。今年，村里有一口魚塘對外承包，楊某決定回村搞養(yǎng)殖不再出遠(yuǎn)門。這時他向鄉(xiāng)政府申請宅基地重新蓋房子時，鄉(xiāng)政府工作人員說他原有的房子賣了，不能再申請宅基地了。楊某怎么也想不通，認(rèn)為自己雖然將原有的房子賣了，但還是本村的村民，咋就不能在村里再蓋房呢？
說法：農(nóng)村宅基地是本村村民在符合條件的情況下無償取得的，農(nóng)民在出賣原有房屋后，如果又重新獲得新宅基地蓋房子，實際上是農(nóng)民用無償取得的集體宅基地使用權(quán)獲利后再次無償用地，此舉將變相侵害村集體的公共利益。對此，我國《土地管理法》和《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)民將住宅出賣、出租后再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。
城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房不受法律保護(hù)
案例：田老太的一兒一女均在城市工作生活，田老太便有意將農(nóng)村老家的房子賣了，跟隨兒女到城市生活。經(jīng)他人介紹，田老太將老宅賣給了在縣城某機(jī)關(guān)上班的王某。后來政府要對田老太原有的房子進(jìn)行拆遷。田老太得知政府補償款與其賣房價格差異很大后覺得吃虧了，便找到王某要求歸還房子，王某不肯。田老太到法院，請求確認(rèn)她與王某簽訂的房屋買賣合同無效。法院最終支持了田老太的訴求。
說法：當(dāng)前城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房現(xiàn)象非常普遍，但我國《土地管理法》等法律法規(guī)明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民房屋或者“小產(chǎn)權(quán)房”。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部享有的權(quán)利，與特定身份相關(guān)聯(lián)，為此，國家對本村以外人員進(jìn)村買房限制非常嚴(yán)格。據(jù)此，王某與田老太簽訂的房屋買賣合同因違反了國家法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
夫妻一方賣共有房產(chǎn)效力如何要看買方是否善意取得
案例：農(nóng)民趙某夫婦常年在外打工，但趙某染上賭博惡習(xí)。為還賭債，去年初趙某瞞著妻子徐某回農(nóng)村老家，以夫妻二人做生意急需用錢為由，把婚后蓋的房子賣給了同村的黃某。后來，當(dāng)徐某得知房子已經(jīng)賣給黃某，便以丈夫賣房未經(jīng)她同意為由要求黃某歸還房子，黃某拒絕。
說法：司法實踐中對于這種情況下賣房效力如何，主要看買方是否善意取得?；橐龇ń忉屓?guī)定：夫妻一方未經(jīng)另一方同意出售共有的房屋，第三人這時善意購買、支付了合理價格并辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，法院不予支持。但目前我國農(nóng)村房屋登記程序在全國范圍內(nèi)尚未統(tǒng)一，也就可能無法實際取得產(chǎn)權(quán)證。但若有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)，也能證明買方對所購房屋的所有權(quán)，前提是買房人必須為本村村民，而且是善意購買，即有充分理由相信出賣方是代表其夫妻二人的共同意見賣房，否則會被認(rèn)定為買賣無效。
買房后擅自超規(guī)劃翻建屬違章
案例：村民劉某買下同村殷某的房屋后，嫌院內(nèi)牛棚過小，便扒下原有圍墻，用磚瓦重新翻建，將牛棚延伸到了院外。鄉(xiāng)國土規(guī)劃所工作人員找到劉某，告知其搭建的牛棚已經(jīng)超出審核的宅基地范圍，而且沒經(jīng)過申請，要求其拆除多出的院外建筑。
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同模板一
出賣方(甲方)： 身份證號碼：
買受方(乙方)： 身份證號碼：
一、甲方自愿將其位于靈寶市車站路四街協(xié)坊153號六層單元房的二樓北單元，建筑面積122.5平方米,以人民幣(大寫)壹拾伍萬叁仟元整(￥：153000.00元)的價款出售給乙方。
二、此地皮屬國有土地，甲方不承諾辦理房產(chǎn)證手續(xù)。
三、交款辦法：購房款一次性付清，即交付乙方鑰匙。
四、乙方在簽訂購房合同后，不得隨意要求退房，若有特殊理由，經(jīng)甲方同意后，必須接受按乙方交款總額的5%，賠償給甲方，作為賠償給甲方的經(jīng)濟(jì)損失。
五、購房戶應(yīng)得房屋設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：(1)水、電入戶;(2)外墻甲方采用水泥壓光刷外墻漆為標(biāo)準(zhǔn);(3)室內(nèi)墻面水泥壓光，地板為毛地板;(4)廚房、衛(wèi)生間、上下水預(yù)留接口到位(不包括潔具);(5)陽臺鋁合金封閉(包括推拉扇);(6)入戶門為三防盜(室內(nèi)門由用戶安裝)。
六、房屋所屬權(quán)：永久性歸乙方所有(乙方有權(quán)出讓，甲方不能以任何理由阻擋，否則要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任)。
七、車站路四街坊153號六層樓內(nèi)的場地、樓梯、通道、屬所有住戶公共所有，任何人不得私自占用。
八、乙方不經(jīng)甲方同意，任何人都不能私自改變主體結(jié)構(gòu)，若違犯合同規(guī)定的住戶，要承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任及法律責(zé)任(輕者甲方責(zé)令恢復(fù)原狀、重者移交人民法院)，有權(quán)行使甲方職責(zé)。
九、購房戶居住期間必須服從樓房負(fù)責(zé)管理規(guī)定的各項制度，違者樓房負(fù)責(zé)人有權(quán)采取措施停電、停水給予制約。
十、本合同簽字蓋章后生效。
十一、此合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，若有購房戶提出公證，由乙方向公證單位交公證費，甲方概不承擔(dān)。
甲方：
乙方：
年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同模板二
出賣方(甲方)： 身份證號碼：
買受方(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等、真實、自愿、協(xié)商一致前提下訂立本合同，以昭信守。
一、甲方自愿將其位于_______________________________ 的房屋(建筑面積_____ 平方米)以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整(￥ 元)的價款出售給乙方，若因最終產(chǎn)權(quán)登記面積與此有差異的，雙方互不找補。該房屋為現(xiàn)房，乙方在簽訂本合同前已現(xiàn)場踏勘該房屋，對房屋的相關(guān)情況已經(jīng)知曉。
二、乙方于該合同簽訂之日起三日內(nèi)一次性將房款支付給甲方。
三、本合同簽定時，該房屋尚不具備過戶條件，甲乙雙方對此予以認(rèn)可，且不影響甲乙雙方的交易。甲方提供取得該房屋的相關(guān)資料并待乙方付清全款后交付給乙方。乙方如果交易該房屋,若有需要,甲方無條件配合。等具備過戶條件時，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù),界時發(fā)生的所有稅費均由乙方自行承擔(dān)。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方不得就該房屋再與他人訂立協(xié)議、合同或其它任何方式的處分。
五、乙方在支付完畢所有購房款后，甲方即將該房屋交付給乙方。該房屋正式交付時，物業(yè)管理、水、電、燃?xì)?、有線電視等費用，甲方結(jié)清已發(fā)生的費用，甲方已經(jīng)預(yù)繳的費用，其權(quán)益由乙方享有，雙方不再另行結(jié)算。自合同簽定日起之后發(fā)生的任何費用(指物業(yè)管理處增收費用以及其它相關(guān)雜費)均由乙方支付。
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于乙方付清房款同時交付乙方該房屋。甲方未按時交付房屋，應(yīng)支付按日計算的房價千分之一的違約金給乙方。逾期超過兩個月，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方需將已收的房款即時全額退還、支付五萬元違約金作為乙方損失賠償。小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同2、乙方未按本合同規(guī)定的付款日期及方式付款的。其逾期部分應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過兩個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，甲方將已收房款即時全額退還乙方,扣除兩萬元作為甲方損失賠償。
3、甲方保證本房屋無查封、交易、抵押、通知拆除等現(xiàn)象、保證無隱瞞房屋歷史或其它非善意行為。若有所列情形之一，影響到乙方權(quán)利的行使，甲方則放棄先訴抗辯權(quán),并按所收款項雙倍返還給乙方,以為違約處罰。
4、本合同簽訂、房款付清后，任何一方不得擅自變更或解除合同，否則提出變更或解除方需按本房屋屆時市場評估價的雙倍支付給對方。
5、如因政府規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课莶鸪蚴褂霉δ茏兏模追讲怀袚?dān)任何風(fēng)險責(zé)任。
七、甲方應(yīng)及時將可能影響本合同或該房屋價值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通訊方式發(fā)生改變,該房屋的查封、扣押、訴訟、仲裁或其它爭議事件)通知乙方。
八、本合同自各方簽字或蓋章之日起生效，并對雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。本房屋屬拆遷統(tǒng)建用房，國家政策限制，合同簽定生效后乙方是實際產(chǎn)權(quán)人和實際所有人，在不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證前合同屬有效期內(nèi)，待房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用證辦理后該合同自動失效。
九、合同履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的依法向合同簽署地人民法院起訴，違約方應(yīng)支付守約方因訴訟而支付的律師費、交通費等費用。
十、中介方積極協(xié)調(diào)雙方交易，保證此交易真實有效,否則承擔(dān)連帶責(zé)任。本合同簽訂后，中介費即付。
十一、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)一份，甲乙雙方見證人各一份。
十二、附件：甲乙雙方身份證復(fù)印件、戶口本復(fù)印件。
甲方： 乙方：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
年 月 日 年 月 日
甲方見證人： 乙方見證人：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
年 月 日 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同模板三
出售人(賣方)：______________________________
買受人(買方)：______________________________ 福建省建設(shè)廳
監(jiān)制
一、本合同文本為示范文本，主要用于福建省范圍內(nèi)，房屋出售人(賣方)、買受人(買方)就存量房買賣事宜達(dá)成協(xié)議時使用。
二、本合同所稱存量房，也稱二手房，是指已經(jīng)交付使用且已申領(lǐng)房屋所有權(quán)證的房屋。
三、在簽訂本合同之前，買賣雙方當(dāng)事人可要求對方出示身份證明、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)證明文件，并認(rèn)真審閱合同內(nèi)容，仔細(xì)確認(rèn)其中的選擇性、補充性、修改性內(nèi)容。對合同條款有疑問時，可向法律人士咨詢。
四、買方在簽訂本合同前，建議對本合同所涉房產(chǎn)進(jìn)行實地考察;并對房產(chǎn)周圍的環(huán)境、交通、學(xué)校、戶口等情況進(jìn)行充分了解。賣方有義務(wù)如實提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實信息。
五、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行開設(shè)的存量房交易結(jié)算資金專用存款帳戶劃轉(zhuǎn)的第三方托管方式進(jìn)行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管賬戶及資金交付條件等相關(guān)事宜。
六、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定，對不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃去。合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。
七、合同生成不等于產(chǎn)權(quán)過戶。合同生成到產(chǎn)權(quán)過戶，有一個時間過程，期間可能會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)被查封等特殊情況，因此請買賣雙方務(wù)必注意風(fēng)險，及時辦理過戶手續(xù)。 存量房買賣合同
出售人(賣方)：______________________________
身份證號：____________________________________
聯(lián)系地址：____________________________________
人：__________________身份證號：__________
聯(lián)系地址：____________________________________
買受人(買方)：______________________________
身份證號或營業(yè)執(zhí)照注冊號：____________________
聯(lián)系地址：____________________________________
人：__________________身份證號：__________
聯(lián)系地址：____________________________________
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律、規(guī)章的規(guī)定，經(jīng)友好協(xié)商，本著平等互利的原則，就該存量房買賣的有關(guān)事項達(dá)成一致，訂立本合同。
第一條 房產(chǎn)基本情況
1.賣方房產(chǎn)(下稱該房產(chǎn))座落于
______________________________________________________，建筑面積：____________平方米(其中單元面積：____________平方米，附屬間面積：___________平方米，其它：______________________)。詳見___________房權(quán)證___________字第___________號《房屋所有權(quán)證》，___________房共字第___________號《房屋共有權(quán)證》(若上述表述與房屋登記簿不符，則以房屋登記簿記載內(nèi)容為準(zhǔn))。
第二條 賣方對該房產(chǎn)現(xiàn)狀的聲明
1.賣方根據(jù)國家的規(guī)定已依法取得該房產(chǎn)所有權(quán)，對該房產(chǎn)現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)，并保證該房產(chǎn)符合國家及所在地房產(chǎn)上市的有關(guān)政策及規(guī)定。賣方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由賣方承擔(dān)。
2.賣方特此告知買受人上述房產(chǎn)存在下列情況：
(1)抵押狀態(tài)：【存在抵押、不存在抵押】，關(guān)于抵押權(quán)的補充約定及說明：________________________________________________________________________。
(2)出租狀態(tài)：【存在出租、不存在出租】，若該房產(chǎn)存在出租，則賣方保證承租方已明確表示在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)，關(guān)于租賃的補充約定及說明：
_____________________________________________________________________________。
(3)土地證狀態(tài)：【已辦理、未辦理】
(4)房產(chǎn)內(nèi)戶口情況：【該房產(chǎn)內(nèi)已有、未有戶口落戶;該房產(chǎn)享受過、未享受過政府相關(guān)“外地人購房落戶”政策】
關(guān)于戶口問題的補充約定及說明：
_____________________________________________________________________;
(5)其他：
_______________________________________________________________________________ 。
第三條 買方對購買情況的聲明
1.買方已親自實地看房，并對該房產(chǎn)的現(xiàn)狀及疑慮詢問過賣方，在明確賣方所告知
的事項后自愿簽訂本合同。買方已親自審查過該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相關(guān)權(quán)屬信息資料，了解產(chǎn)權(quán)相關(guān)信息，愿意購買該房產(chǎn)。
2.買方保證所提供的相關(guān)資料完整、真實、合法、有效，否則由此產(chǎn)生的后果由買方承擔(dān)。
第四條 房產(chǎn)成交價
買賣雙方商定上述房產(chǎn)成交價為人民幣(大寫)：__________________(￥：
___________)【包括、不包括】該房產(chǎn)的附屬設(shè)施、設(shè)備等物品(物品內(nèi)容可另立清單附件)。
第五條 交易定金
買方應(yīng)向賣方支付的定金為人民幣(大寫)：______________________(￥：___________)。(說明：____________________________________________)
上述定金交由[買方直接支付給賣方]、[存入______________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)]。
買賣雙方約定定金通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)的，買方將定金在合同約定期限內(nèi)存入專用存款賬戶的，即視為賣方收訖。在合同履行過程中，定金自動轉(zhuǎn)為購房款，但買賣雙方另有約定的除外。
第六條 房款交付
合同簽訂后，買賣雙方同意，買方按下列第___________種方式給付除定金、交房保證金之外的剩余房款：
(1)一次性付款：
買方于___________年___________月__________日前或__________將支付購房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________)。
(2)分期付款：
①買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________);
②買方于__________年__________月__________日前或__________將支付購房款人民幣(大寫)：_______________(￥：__________);
③買方于__________年__________月__________日前或__________將支付剩余購房款人民幣(大寫)：__________(￥：__________)。
(3)買方向【銀行按揭貸款、公積金貸款】方式付款
①買方須于__________年__________月__________日之前支付除定金、交房保證金之外的剩余首期款人民幣(大寫)：____________________(￥：__________)，并在買方辦理貸款審批時存入貸款銀行指定帳戶。
②買方須于__________年__________月__________日之前向銀行提交抵押貸款申請
的相關(guān)資料，并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。
因買方辦理貸款手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費用由買方自行承擔(dān)。
(4)買賣雙方約定的其它付款方式：
______________________________________________________________________________ 。
上述款項由買方【直接支付給賣方]、[存入____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在銀行設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)]。
____________________經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶開戶行為：______________________________，賬號為：____________________。
買方在取得房屋所有權(quán)證書后，持賣方已登記在買方名下的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件到備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)按照《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》的約定辦理資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
第七條 交房保證金
為保證按約定如期交付該房產(chǎn)并結(jié)清該房產(chǎn)項下的水、電、管道煤氣、閉路電視______________________________等所有費用，買賣雙方協(xié)商同意從房產(chǎn)成交價中預(yù)留人民幣(大寫)：______________________________(￥：__________)作為交房保證金(不超過交易總價款的__________%)。該款項在賣方實際交付房產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時進(jìn)行結(jié)算，由買方【直接支付給賣方]、[存入經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)、其他：____________________】
第八條 有關(guān)稅費
1.買賣過戶所涉及稅、費，買賣雙方約定按下列方式承擔(dān)：
買方承擔(dān)：________________________________________;
賣方承擔(dān)：________________________________________。
【按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費：(1)營業(yè)稅及附加(2)印花稅;(3)個人所得稅;
(4)土地增值稅;(5)交易手續(xù)費。買方需付稅費：(6)印花稅;(7)契稅;(8)交易手續(xù)費;(9)房屋登記費。其它費用：以實際發(fā)生的稅費為準(zhǔn)?！?/p>
本合同在履行過程中因政策原因須繳納新的稅費的，由政策規(guī)定的繳納方繳納;政策中未明確繳納方的，由【賣方、買方】繳納。
2.土地證辦理費用：土地證從賣方名下過戶至買方名下的全部費用由【賣方、買方】承擔(dān);如房產(chǎn)所屬土地為劃撥地，則土地出讓金由【賣方、買方】承擔(dān);雙方約定其他承擔(dān)方式：__________________________________________________。
3.配套設(shè)施過戶費：配套設(shè)施的相關(guān)證件過戶手續(xù)費用由【賣方、買方】承擔(dān)。
4.買賣雙方商定，對該房產(chǎn)的住宅專項維修資金，按照國家有關(guān)規(guī)定另行簽訂過戶
協(xié)議，結(jié)余部分隨房屋所有權(quán)同時過戶。
5.買賣雙方商定，賣方在交付該房產(chǎn)時，對該房產(chǎn)附隨的水、電、煤氣、__________等度數(shù)進(jìn)行確認(rèn)，并結(jié)清水費、電費、煤氣費、有線電視費、物業(yè)管理服務(wù)費、____________________等費用，并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)。
第九條 房屋的交付
賣方在買方支付扣除交房保證金外的購房款之日起__________日內(nèi)或__________年__________月__________日前，將上述房產(chǎn)正式交付給買方，并履行下列手續(xù)：
1.賣方在交房前保證維護(hù)上述房產(chǎn)的現(xiàn)有固定裝修(固定裝修指構(gòu)成該房裝修之固定部分，經(jīng)拆除將破壞設(shè)施完整性，包括但不限于地板面、墻體、燈具、水龍頭、嵌入式排氣扇、壁櫥、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、廚衛(wèi)設(shè)施及其它設(shè)施等)，在買方接收時移交。
2.買方在接收該房產(chǎn)時對該房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等約定事項進(jìn)行驗收，交接確認(rèn)后對該房產(chǎn)及附屬配套設(shè)施負(fù)全責(zé)。
3.如雙方認(rèn)為在上述房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品的描述有不詳盡之處，可另行補充書面約定，在交接時以書面約定為準(zhǔn)，雙方僅對書面內(nèi)容承擔(dān)責(zé)任。
第十條 房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記
按下列第項辦理登記手續(xù)(選一項)，選擇第(1)項的第十一條不生效。
(1)買賣雙方同意，自本合同簽訂之日起__________日內(nèi)，雙方共同到房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
(2)買賣雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。
(3)買賣雙方在簽訂合同后__________日內(nèi)由買受方單方向房屋登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。
第十一條 關(guān)于預(yù)告登記的約定
1.預(yù)告登記自__________內(nèi)有效(約定的預(yù)告登記有效期最長不超過自預(yù)告登記之日起一年)。
2.申請預(yù)告登記的，在預(yù)告登記有效期內(nèi)買賣雙方共同辦理該房屋預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
3.買賣雙方因故終止存量房買賣合同時，預(yù)告登記的申請人應(yīng)在__________日內(nèi)向房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記注銷手續(xù)。
第十二條 違約認(rèn)定
1.買賣雙方簽訂本合同后，一方未按合同約定擅自變更或解除合同的，或未按合同及合同相關(guān)附件的約定履行義務(wù)的，視為違約。
2.賣方保證上述房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前，若發(fā)生與賣方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債務(wù)糾紛概由賣方負(fù)責(zé)，如因此造成合同履行障礙，視為其違約;若該房產(chǎn)已出
租，賣方未在交房前妥善解決租賃事項的，視為其違約。
第十三條 違約責(zé)任
(一)自違約行為發(fā)生之日起，違約方按成交價款每日萬分之向守約方支付違約金。該違約金的認(rèn)定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行。
(二)自違約行為發(fā)生之日起超過___________日,守約方即向違約方發(fā)出函件促其履約,發(fā)函即日起超過__________日仍未回復(fù)并履約的，守約方可解除合同。若賣方違約，則賣方除應(yīng)將扣除定金金額的買方已付購房款退還給買方外，還應(yīng)向買方雙倍返還定金;若買方違約，則賣方應(yīng)將扣除定金金額的買方已付購房款退還給買方，買方已支付的定金則作為對賣方的賠償。同時守約方有權(quán)要求違約方支付產(chǎn)生的傭金、服務(wù)費、交易過程中所產(chǎn)生的其他費用、因違約行為給守約方增加的費用、律師費、差旅費等。(收件人地址以合同落款處所留地址為準(zhǔn)，因地址不詳或有誤而無法送達(dá)，視為送達(dá)。因此而產(chǎn)生的責(zé)任由應(yīng)提供地址方自行承擔(dān)。)
第十四條 合同變更
本合同在履行期間，買賣雙方任何一方要求變更合同條款的，應(yīng)及時通知對方，并征得對方的同意后，在約定的時限內(nèi)，簽訂補充協(xié)議，注明變更事項。未征得對方同意，擅自變更造成的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十五條 因不可抗力或政策的改變等原因?qū)е卤竞贤瑹o法履行，買賣雙方免責(zé)。交易過程中已產(chǎn)生的費用由買賣雙方各自承擔(dān)。根據(jù)本條款免責(zé)，雙方應(yīng)簽訂具結(jié)報告。 第十六條 爭議解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;也可請求當(dāng)?shù)叵M者委員會調(diào)解處理，或者向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申訴。協(xié)商不成的，按下述第__________種方式解決：
1.提交__________仲裁委員會仲裁;
2.依法向人民法院起訴。
第十七條 合同附件
本合同未盡事項，可由買賣雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議作為合同附件。合同附件與本合同具有同等法律效力。
第十八條 合同數(shù)量及持有
本合同經(jīng)買賣雙方簽字即生效，本合同一式__________份，買方、賣方各執(zhí)__________份，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)__________份，具有同等法律效力。
第十九條 合同生效
本合同自買賣雙方簽字(或蓋章)之日起生效。
第二十條、特別條款
賣方應(yīng)當(dāng)在所售房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原
有戶口遷出手續(xù)。如因賣方自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買方支付____________________元的違約金;逾期超過__________日未遷出的，自逾期超過__________日起，賣方應(yīng)當(dāng)按日計算向買方支付全部已付房款__________的違約金。(本合同履行過程中，若涉及戶口問題，適用本條款。)
出售人：______________________ 買受人：___________________________
電話：________________________ 電話：_____________________________
人：______________________
電話：________________________
出賣人(甲方)： 身份證號碼：
買受人(乙方)： 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室——號——平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于xx年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過____五___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣___四萬______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過___五____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。
5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。