發(fā)布時(shí)間：2022-10-01 20:33:51
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
1、一般來(lái)說(shuō)法律是不認(rèn)同小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的，不受法律保護(hù)的。以河北省為例，《關(guān)于加強(qiáng)小產(chǎn)權(quán)房清查整改工作的通知》提到對(duì)已辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)的新民居、村莊改造項(xiàng)目，大部分本集體組織村民使用，部分向社會(huì)出售的在建項(xiàng)目，對(duì)出售部分按照以其他方式非法轉(zhuǎn)讓土地處理，沒(méi)收違法所得，并處罰款，所簽買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
2、小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋，小產(chǎn)權(quán)房一般是集體土地建的房子，因房?jī)r(jià)相對(duì)低廉，對(duì)購(gòu)房者有一定吸引力。但小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有土地證，沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)，不受國(guó)家法律保護(hù)，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，所以購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)二手房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比收益大得多。
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小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念。第一，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)面臨法律風(fēng)險(xiǎn)。前面已經(jīng)詳細(xì)論述了由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無(wú)效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來(lái)看如果購(gòu)房人明知所購(gòu)房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購(gòu)買(mǎi)的，由于己方有過(guò)錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開(kāi)發(fā)商違約，由于合同無(wú)效，購(gòu)買(mǎi)人的權(quán)利將無(wú)法得到保障。由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。
第二，政策風(fēng)險(xiǎn)，在購(gòu)買(mǎi)的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。
第三，目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)還沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。
第四，由于所購(gòu)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。
出賣(mài)人（甲方）：身份證號(hào)碼：
買(mǎi)受人（乙方）：身份證號(hào)碼：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋（建筑面積_________平方米）以人民幣_(tái)______仟_______佰_______拾_______萬(wàn)_______仟_______佰 _______拾_______元整（￥________元）的價(jià)款出售給乙方。（含地下室——號(hào)——平方米）
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》；
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于2009年月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)____五___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__四萬(wàn)______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)___五____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。
1、提交______________________________________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向——區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
九、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。
甲方： 乙方：
買(mǎi)受人（乙方） 身份證號(hào)碼：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于市____區(qū)____的房屋（建筑面積___平方米）以人民幣_(tái)__仟___佰___拾___萬(wàn)__仟__佰___拾__元整（￥__ 元）的價(jià)款出售給乙方。
二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償；如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)__的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》；
六、違約責(zé)任1、甲方應(yīng)當(dāng)于年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)__萬(wàn)元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)______個(gè)>！
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第______種方式解決。
1、提交___________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向__區(qū)人民法院。
八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。
甲方：
乙方：
年月 日
年月日
見(jiàn)證人：
年月日
1、要看開(kāi)發(fā)主體的合法性。一般情況下，進(jìn)行城中村開(kāi)發(fā)的主體有可能是村民，也可能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體或者是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但是不論主體究竟是哪個(gè)，我們?cè)跊Q定選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)一定要擦亮眼睛確認(rèn)主體取得合法資格開(kāi)發(fā)土地。
2、還要看小產(chǎn)權(quán)房是否取得了國(guó)有土地使用證。只有擁有了這個(gè)證才能確認(rèn)它的土地性質(zhì)。
3、還需要留意它是否符合深圳的城市規(guī)劃。只有符合城市的規(guī)劃，小產(chǎn)權(quán)房的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)才有可能在未來(lái)某一天有取得的可能性。否則購(gòu)房者需要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
4、一定要看看有沒(méi)有取得建筑工程施工許可證。只有擁有了這些許可證，才能確保我們購(gòu)房的合理性。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)避免可能發(fā)生的一些糾紛與問(wèn)題。
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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；法律政策；小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)
中圖分類號(hào)：DF521 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1002-3933(2009)08-0130-04
引言
房屋產(chǎn)權(quán)本無(wú)大小之分，如果從法律上來(lái)評(píng)價(jià)小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房就是無(wú)產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房并非一個(gè)嚴(yán)格的法律術(shù)語(yǔ)，而是一個(gè)描述性的詞語(yǔ)，是人們用于區(qū)分在國(guó)有土地之上建立的房屋和在集體土地上建立的房屋，是一種社會(huì)現(xiàn)象而已。簡(jiǎn)要概述之，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，如開(kāi)發(fā)商在辦理合法的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)、土地出讓手續(xù)等并按規(guī)定上繳國(guó)家土地出讓金和使用稅(費(fèi))后，由國(guó)家發(fā)放土地使用證和房屋所有證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。大產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者享有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房，使用的是集體建設(shè)用地，國(guó)家并不發(fā)產(chǎn)權(quán)證，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒(méi)有國(guó)家房管部門(mén)的蓋章，甚至沒(méi)有任何證書(shū)而只有當(dāng)事人交易的一紙合同。
近幾年，隨著商品房?jī)r(jià)的大幅漲價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房不僅未隨著政府的禁令銷聲匿跡，反有愈演愈烈的趨勢(shì)。不少學(xué)者都在呼吁要從法律上賦予小產(chǎn)權(quán)房平等的權(quán)利，但是中央政府卻一直裹足不前，而這種權(quán)利的模糊更使得農(nóng)民與購(gòu)房者權(quán)益皆無(wú)法獲得有效保護(hù)，滋生了大量沖突，無(wú)論是各級(jí)政府還是司法實(shí)踐都難以做出折中的妥協(xié)處理策略，而現(xiàn)有的法律政策規(guī)定與法院判決更受到學(xué)者的強(qiáng)烈批判，這就需要我們討論小產(chǎn)權(quán)房究竟可否入市流轉(zhuǎn)?法院應(yīng)如何處理與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的糾紛。
一、小產(chǎn)權(quán)房的尷尬現(xiàn)狀與司法困境
相比商品房，小產(chǎn)權(quán)房往往沒(méi)有繳納土地出讓金等稅費(fèi)，因此價(jià)格便宜得多，這也正是購(gòu)房者寧愿冒其權(quán)利缺乏法律保護(hù)也要購(gòu)買(mǎi)的重要原因。但由于小產(chǎn)權(quán)房缺乏法律保護(hù)，在小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)發(fā)生糾紛并訴至法院時(shí)，法院無(wú)法適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋，通常會(huì)認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，購(gòu)房人只能要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息，而無(wú)法獲得房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的好處。此外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也無(wú)法在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題、乃至房屋建設(shè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題成為難尾樓時(shí)，其救濟(jì)途徑就非常有限。同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后難以轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。
由于小產(chǎn)權(quán)房權(quán)利本身的不清楚、不充分，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力處于不確定狀態(tài)，在農(nóng)村土地(房屋)大幅度增值的背景下，許多已出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民紛紛反悔，訴至法院要求判決買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，收回原有房屋。這也使得小產(chǎn)權(quán)房糾紛成為全國(guó)性的司法難題。不少法院都受理過(guò)“小產(chǎn)權(quán)房”，一般都是判決合同無(wú)效、原房主收回房產(chǎn)。比如2004年北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買(mǎi)受人賠償損失；其次，對(duì)于買(mǎi)受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。
北京宋莊畫(huà)家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國(guó)，但也發(fā)生了不少糾紛。在媒介所普遍關(guān)注的李玉蘭和村民馬海濤的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛中，李玉蘭于2002年7月在北京宋莊辛店村與村民馬海濤簽訂了一份買(mǎi)賣(mài)合同，馬海濤將正房五間、廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了李玉蘭，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買(mǎi)賣(mài)合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊(duì)的蓋章，以及見(jiàn)證人簽名。但2006年12月，馬海濤一紙?jiān)V狀將李玉蘭告上法庭，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無(wú)效，李玉蘭返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認(rèn)為李玉蘭是居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，責(zé)令他們?cè)谂袥Q生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時(shí)，馬海濤要給付李玉蘭夫婦93808元的補(bǔ)償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的判決，李玉蘭必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無(wú)效的主要責(zé)任在于農(nóng)民反悔，畫(huà)家可另行主張賠償。2008年1月，李玉蘭依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書(shū)所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告馬海濤按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)樸償金共計(jì)48萬(wàn)元。經(jīng)審理，通州法院認(rèn)為，李玉蘭作為買(mǎi)受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬(wàn)元。最后，法院判房屋所有人馬海濤賠償買(mǎi)房李玉蘭經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70％。
法院的判決是否合適筆者暫不評(píng)價(jià)，此案例中各級(jí)法院雖然都普遍認(rèn)定合同無(wú)效，但實(shí)際上都傾向于保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)利。比如，北京二中院認(rèn)為造成合同無(wú)效的理由在于農(nóng)民反悔，但合同無(wú)效是自一開(kāi)始就無(wú)效，農(nóng)民是否反悔并不影響合同的效力。法院一方面不想與政府政策發(fā)生沖突，另一方面又似乎認(rèn)為應(yīng)當(dāng)保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，而做出折中的判決。但是該判決明顯存在法律上的漏洞，也有損于法律的統(tǒng)一與權(quán)威。
上述案例是單個(gè)農(nóng)民將原有農(nóng)村房屋出售后，因?yàn)榉績(jī)r(jià)變化或者政府拆遷等一方可能違約。而違約方既可能是售房人，也可能是購(gòu)房者。法院審理該類案件的焦點(diǎn)在于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效這一問(wèn)題之上。但這類案件還不是爭(zhēng)議更多、也更普遍的小產(chǎn)權(quán)房糾紛。由集體經(jīng)濟(jì)組織修建出售的小產(chǎn)權(quán)存有更多爭(zhēng)議，因?yàn)槠渖婕暗臋?quán)利主體更多，包括集體經(jīng)濟(jì)組織與購(gòu)房者、農(nóng)民與集體經(jīng)濟(jì)組織、集體經(jīng)濟(jì)組織與地方政府等等之間都可能發(fā)生爭(zhēng)議。不少政府都嚴(yán)格限制小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)已修建的小產(chǎn)權(quán)房甚至進(jìn)行摧毀。比如2001年，王府家庭農(nóng)場(chǎng)二期因“土地占用耕地”而被違法公示，建筑面積約3萬(wàn)平方米的174棟別墅二期工程被當(dāng)即拆除。在這類案件里面，購(gòu)房者與地方政府之間、集體經(jīng)濟(jì)組織與地方政府之間都存在異常尖銳的矛盾，各級(jí)法院很難處理這些爭(zhēng)議。
此外，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部矛盾也一直不斷，特別是在收益分配與民主決策等問(wèn)題上存在不少問(wèn)題。有學(xué)者對(duì)各地實(shí)踐的研究發(fā)現(xiàn)，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的權(quán)益分配是最為棘手的問(wèn)題。盡管集體經(jīng)濟(jì)組織從小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中獲得巨額收益，但村民所獲不多，一些村民在丟失宅基地和責(zé)任田后，除得到了或大或小的筒子樓外，所得無(wú)幾。
這些案件至少反映了以下信息，首先，由于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)缺乏法律依據(jù)，法院判決也無(wú)法給購(gòu)房者以充分的法律保護(hù)；其次，從事后看，農(nóng)民當(dāng)時(shí)做出小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的決策是不理性的，農(nóng)民很容易反悔，這也從另外一個(gè)角度表明在小產(chǎn)權(quán)房合法化以后如何確保村民利益是非常重要的問(wèn)題；再次，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)中牽涉到集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、購(gòu)房者、地方政府等主體的利益，如何協(xié)調(diào)各個(gè)權(quán)利主體的利益。如何使農(nóng)民能從小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)中獲得更好的利益是非常關(guān)鍵的問(wèn)題。而這些問(wèn)題并不是僅僅通過(guò)承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效就可以解決，而需要一系列相關(guān)配套制度的完善。
二、小產(chǎn)權(quán)房的“合法”之爭(zhēng)與法律癥結(jié)
政府禁止小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的理由在于，首先，保護(hù)耕地持有量及糧食安全；其次，防止土地兼并與社會(huì)動(dòng)蕩；再次，保護(hù)農(nóng)民不受房地產(chǎn)商的剝削。與國(guó)家政府政策明確禁止相反，不少專家學(xué)者以及媒體都要求小產(chǎn)權(quán)房能夠合法化，他們反駁了禁止小產(chǎn)權(quán)房的觀點(diǎn)，首先，“法無(wú)禁止則為許可”，如果沒(méi)有禁止郊區(qū)農(nóng)民建房售房的法律條款，就不應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是禁止的；其次，糧食安全與耕地占有量無(wú)關(guān)；再次，小產(chǎn)權(quán)房合法化可以增加農(nóng)民收益。
小產(chǎn)權(quán)房是否應(yīng)當(dāng)合法化不僅是媒介、學(xué)術(shù)爭(zhēng)議，同樣也是立法上的爭(zhēng)議。在《物權(quán)法》起草過(guò)程中，這種爭(zhēng)議也存在過(guò)。起草過(guò)程中，曾圍繞集體土地上的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)能否進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)、國(guó)家壟斷土地交易一級(jí)市場(chǎng)是否有正當(dāng)性等問(wèn)題，出現(xiàn)了重大的意見(jiàn)分歧。最后由于分歧過(guò)大，才不得不按照現(xiàn)有模式進(jìn)行了授權(quán)立法。
《物權(quán)法》第13章第153條沒(méi)有對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)行直接規(guī)定，而是規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！痹S多學(xué)者認(rèn)為《憲法》、《物權(quán)法》并沒(méi)有限制集體土地流轉(zhuǎn)，也未限制小產(chǎn)權(quán)房。但是《土地管理法》第43條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地?！锻恋毓芾矸ā返?3條進(jìn)而規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)”等情況之外，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！比绻诩w土地上進(jìn)行的話，在有三個(gè)例外的規(guī)定：建鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)、集體成員建住宅、建公共設(shè)施和公益設(shè)施等?！锻恋毓芾矸ā穱?yán)格限制了集體建設(shè)用地的使用，集體經(jīng)濟(jì)組織要想專門(mén)修建小產(chǎn)權(quán)房在現(xiàn)有法律框架下確實(shí)存有障礙。但是對(duì)農(nóng)民個(gè)人在宅基地上修建的房屋進(jìn)行出售的行為是否需要限制，現(xiàn)有法律并未有明確規(guī)定。
嚴(yán)格限制小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院的相關(guān)規(guī)定中，特別是1999年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》([1999]39號(hào))明確限制了小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)。該通知規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！闭窃撏ㄖ沟贸鞘芯用裨谵r(nóng)村購(gòu)買(mǎi)的房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，而成為“小產(chǎn)權(quán)房”。2007年，建設(shè)部風(fēng)險(xiǎn)提示，申明法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許將集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售。如果非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)了這類房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)，這當(dāng)然包括小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)。而在2007年12月11日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上也再次申明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞開(kāi)發(fā)。盡管不少學(xué)者對(duì)2008年十七屆三中全會(huì)在土地制度上的改革寄予厚望，但是這次會(huì)議也沒(méi)有完全放開(kāi)，而僅說(shuō)明，城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍外的非公益性建設(shè)項(xiàng)目，農(nóng)民可“參與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)”，而經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地可進(jìn)入“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”交易。這已為未來(lái)的土地制度改革埋下了伏筆。但是十七屆三中全會(huì)后不久，國(guó)務(wù)院有關(guān)負(fù)責(zé)人再次強(qiáng)調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房違法，絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者，國(guó)家相關(guān)部門(mén)正在研究制定具體的解決措施。
現(xiàn)行法律確實(shí)限制了在集體建設(shè)用地上不能修建小產(chǎn)權(quán)房，但是小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)行為本身的效力并未有法律明確規(guī)定無(wú)效?，F(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的規(guī)定出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院制定的文件之中，但是從法律上講并非意味著小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)行為本身的無(wú)效。政府應(yīng)當(dāng)是通過(guò)懲處小產(chǎn)權(quán)房修建者而非否認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)行為的合法性來(lái)規(guī)制集體土地的使用，但是正如前面所提到的，不少政府部門(mén)以及法院都簡(jiǎn)單地將小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)協(xié)議認(rèn)定為無(wú)效。
三、小產(chǎn)權(quán)房及房屋買(mǎi)賣(mài)合同的處理路徑
小產(chǎn)權(quán)房合同糾紛中房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有法律為依據(jù)。按照《合同法》規(guī)定，只有法律才能規(guī)定合同無(wú)效的情形，現(xiàn)有法律普遍認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是缺乏法律依據(jù)的。當(dāng)然，由于小產(chǎn)權(quán)房本身更多是一個(gè)政治問(wèn)題，要指望法院從確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效來(lái)推動(dòng)土地制度變遷并不現(xiàn)實(shí)。小產(chǎn)權(quán)房本身的處理已經(jīng)不是一個(gè)單純的法律問(wèn)題，而需要我們從更加務(wù)實(shí)的、細(xì)致的角度進(jìn)行處理和妥協(xié)。
1 集體土地使用需要進(jìn)行限制，但小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)行為卻是有效的
從法律上講，政府禁止小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)是有法律依據(jù)的，主要包括《土地管理法》第43條、63條；而我國(guó)也是一個(gè)人多地少，人均耕地持有量非常少的國(guó)家，因此保護(hù)耕地是必須。但是，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)與耕地破壞并無(wú)必然聯(lián)系，如果農(nóng)民將已有宅基地、已有房屋用于流轉(zhuǎn)并不影響到耕地保護(hù)；同時(shí)，現(xiàn)有的法律安排并不一定就合理，從長(zhǎng)期看，法律是可以修訂的?；谶@些理由，從長(zhǎng)期看，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)可以流轉(zhuǎn)。
就算小產(chǎn)權(quán)房不符合法律規(guī)定，但合同效力具有相對(duì)性，農(nóng)民未按照法律要求的審批、許可程序在集體土地上修建建筑物確實(shí)是違法行為，應(yīng)當(dāng)給予懲處。但是這并不影響小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)行為的效力，房屋買(mǎi)賣(mài)具有相對(duì)獨(dú)立性，在無(wú)法律明確禁止下應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法。
2 已經(jīng)建成的、出售的：補(bǔ)繳土地出讓金等稅費(fèi)
盡管現(xiàn)有法律政策禁止小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)，但小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)建成的事實(shí)并不能簡(jiǎn)單通過(guò)拆除進(jìn)行解決，盡管這些房屋不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃，也沒(méi)有上繳土地出讓金等稅費(fèi)，但這些都已經(jīng)是社會(huì)存量財(cái)富，而且不少小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)出售，住滿了居民，強(qiáng)行拆除勢(shì)必影響穩(wěn)定。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可這些小產(chǎn)權(quán)房占有的合法性，但是需要補(bǔ)繳土地出讓金等稅費(fèi)。當(dāng)然，誰(shuí)支付土地出讓金等稅費(fèi)、以及這些稅費(fèi)是否收得回來(lái)同樣牽涉到大量細(xì)致的問(wèn)題。
3 逐步允許流轉(zhuǎn)
對(duì)農(nóng)民單獨(dú)擁有的農(nóng)村住房以及集體經(jīng)濟(jì)組織盤(pán)活農(nóng)村宅基地后修建的“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)逐步運(yùn)行流轉(zhuǎn)，其方式可逐漸從租過(guò)渡到賣(mài)，從補(bǔ)繳土地出讓金等稅費(fèi)過(guò)渡到政府收取資源稅。筆者之所以建議事先推行小產(chǎn)權(quán)房出租的原因在于，首先，這可以作為政府廉租房的一種補(bǔ)充制度；其次，更重要的理由在于，當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)尚不規(guī)范的情形下，為避免由于購(gòu)房者、售房者在買(mǎi)賣(mài)決策時(shí)考慮之不充分以及分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以租代售不失為一種折中；再次，由于農(nóng)民的承包權(quán)是有年限的，如果允許所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)(永久性出售)會(huì)要求我國(guó)土地制度的根本性變化。
4 嚴(yán)謹(jǐn)濫占耕地
正如有學(xué)者所說(shuō)，“土地私有化不能遏制土地流失”，與那些聲稱耕地保護(hù)與糧食安全無(wú)關(guān)的論點(diǎn)相反，筆者認(rèn)為，耕地保護(hù)政策是必須尊重的政策，我們需要“在立法取向上采取耕地保護(hù)和土地利用兼顧的具體制度”；更何況，在城鄉(xiāng)二元體制下，“土地對(duì)于中國(guó)農(nóng)民而言除了生存權(quán)以外，還承載著發(fā)展和社會(huì)保障方面的功能”。因此，那些破壞耕地修建小產(chǎn)權(quán)房的違法行為應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決禁止，而對(duì)于已經(jīng)濫占耕地修建房屋的，如果能夠退耕的應(yīng)當(dāng)退耕，不能退耕的在補(bǔ)繳所有稅費(fèi)的基礎(chǔ)上再進(jìn)行處罰。而對(duì)建設(shè)用地指標(biāo)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)換只有在實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡等前提性條件后可以流轉(zhuǎn)。
5 不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)認(rèn)定為違章建筑
包括發(fā)達(dá)國(guó)家在內(nèi)，土地或多或少有限制，而土地規(guī)劃是最主要的手段之一。政府應(yīng)當(dāng)將土地規(guī)劃與建設(shè)用地指標(biāo)相結(jié)合對(duì)城市建設(shè)、土地使用等進(jìn)行規(guī)劃。而不符合土地規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房，屬于違章建筑，原則上應(yīng)該拆除。
政府行為深圳市于2009年6月2日《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》(以下簡(jiǎn)稱《處理決定》)，普通民眾將此處理決定視為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正令”，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房即將獲得合法地位?！短幚頉Q定》將“全面推進(jìn)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作”，所謂“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”，其相當(dāng)一部分為小產(chǎn)權(quán)房。國(guó)土資源部于2009年6月9日指出，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反建設(shè)管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律，違反相關(guān)政策，深圳小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正屬誤解，應(yīng)堅(jiān)決制止。此事件引起人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題再度空前的關(guān)注。一、小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概念（一）小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，不是一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。它是在利益的驅(qū)使下，由村集體組織或者地方房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以新農(nóng)村建設(shè)等為名號(hào)，建筑在農(nóng)村集體土地（擁有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)）的“商品房”。它的產(chǎn)權(quán)似乎歸于“鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“村”、“農(nóng)村集體”，但實(shí)質(zhì)上并不合乎中國(guó)關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定。（二）小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題
第一個(gè)問(wèn)題是，小產(chǎn)權(quán)房到底是不是合法建筑？答案是明確的。小產(chǎn)權(quán)房的合法地位的確立，受到了相關(guān)審批手續(xù)的阻礙。審批手續(xù)上阻礙源于其銷售行為，只擁有使用權(quán)而非所有權(quán)的集體土地住房是否可以買(mǎi)賣(mài)呢？雖然依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，鄉(xiāng)村集體土地可以建造住宅。但建造的住宅歸誰(shuí)使用？鄉(xiāng)鎮(zhèn)或者集體是否具有小產(chǎn)權(quán)房的支配權(quán)，這是必須考慮的問(wèn)題。
第二個(gè)問(wèn)題是，小產(chǎn)權(quán)房是否可以買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓？根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體或者開(kāi)發(fā)商以農(nóng)村建設(shè)名義建造的住房，顯然利用了法律的空隙，試圖以“利用在農(nóng)業(yè)建設(shè)”上這一無(wú)從驗(yàn)證的名義，來(lái)明確小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。既然農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)可出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，那么小產(chǎn)權(quán)房是否是應(yīng)用于農(nóng)業(yè)建設(shè)呢？其買(mǎi)賣(mài)的行為關(guān)鍵取決于銷售對(duì)象。于是，銷售對(duì)象資格的認(rèn)定將是小產(chǎn)權(quán)房合法地位確立的關(guān)鍵所在。什么樣的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象合法，什么樣的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象不合法？這是一個(gè)新的法律問(wèn)題。這也為小產(chǎn)權(quán)房的法律地位確立提供了空間。二、小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展現(xiàn)狀
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾對(duì)深圳的農(nóng)民房做過(guò)調(diào)查報(bào)道。深圳向北，出梅林關(guān)，金地梅隴鎮(zhèn)、深物業(yè)新華城等一批知名樓盤(pán)集中坐落于此。在這些大型花園社區(qū)附近，矗立著一些“農(nóng)民開(kāi)發(fā)商”建設(shè)的“集資房”，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。梅龍?jiān)繁闶瞧渲幸患?。這個(gè)高達(dá)20多層的小產(chǎn)權(quán)房為高層電梯，配套齊全，實(shí)行小區(qū)化管理，一系列“高標(biāo)準(zhǔn)”堪比中檔電梯公寓。據(jù)悉，在其他多數(shù)城市，農(nóng)民開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房也早已是遍地開(kāi)花，已經(jīng)形成了開(kāi)發(fā)、中介、銷售等完整的產(chǎn)業(yè)鏈。三、小產(chǎn)權(quán)房的特征與風(fēng)險(xiǎn)
通過(guò)以上法理分析不難看出，由于小產(chǎn)權(quán)房特有的法律屬性，導(dǎo)致其難以取得由國(guó)家承認(rèn)的房屋所有權(quán)證書(shū)。同時(shí)，對(duì)于銷售者和購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，他們目前尚且沒(méi)有足夠的信心認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房的銷售和購(gòu)買(mǎi)的交易符合法律規(guī)定，但是由于小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，有利可圖，還是愿意冒險(xiǎn)。（一）價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房（即商品房）同樣是普通住宅房，從買(mǎi)賣(mài)手續(xù)來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有繳納商品房買(mǎi)賣(mài)的契稅，沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，這就構(gòu)成了小產(chǎn)權(quán)房投資的風(fēng)險(xiǎn)。而在質(zhì)量等方面并無(wú)太大差別，兩者最大的的差別就是價(jià)格。然而小產(chǎn)權(quán)房的低價(jià)卻同時(shí)蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。（二）法律風(fēng)險(xiǎn)
小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房在使用性質(zhì)上并沒(méi)有差異，但小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，購(gòu)房人僅擁有房屋的使用權(quán)而不具有所有權(quán)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房相當(dāng)于一次性付款租賃房屋，那么在拆遷補(bǔ)償?shù)惹闆r發(fā)生時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房的處理問(wèn)題將是一個(gè)大的難題。而且，依據(jù)中國(guó)相關(guān)法律，農(nóng)民僅擁有使用權(quán)的宅基地及其宅基地上的房屋時(shí)不能向城市居民出售的。這樣一來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房的出售行為就是不合法的，小產(chǎn)權(quán)房的法律地位就得不到保障。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)
關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;合同效力;產(chǎn)權(quán)登記
小產(chǎn)權(quán)房是近幾年來(lái)隨著我國(guó)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，新農(nóng)村建設(shè)等過(guò)程中衍生出的一種新的房產(chǎn)存在形式。由于我國(guó)城市房地產(chǎn)迅速增長(zhǎng)，普通的城鎮(zhèn)居民的工資增長(zhǎng)速度無(wú)法追趕房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問(wèn)題，越來(lái)越多人將視線集中在價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)的存在在一定程度上緩解了社會(huì)的矛盾，解決了影響社會(huì)穩(wěn)定的住房問(wèn)題。但同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房的先天不足也引發(fā)了學(xué)者對(duì)其合同效力的廣泛爭(zhēng)議。
筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合同的效力不應(yīng)簡(jiǎn)單一刀切似得認(rèn)定為有效或無(wú)效，應(yīng)分情況認(rèn)定。
一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力
目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無(wú)效。而在理論上，國(guó)內(nèi)較多的學(xué)者對(duì)合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無(wú)效論，主要基于以下幾個(gè)理由：
（一）違反我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！备鶕?jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書(shū)的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無(wú)法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)。
（二）違反我國(guó)房地一體主義
我國(guó)《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定的主要是指國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實(shí)行，避免了我國(guó)房產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于這一原則對(duì)集體土地上的房屋買(mǎi)賣(mài)同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無(wú)法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。
二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力
針對(duì)這一情形，實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無(wú)效，但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效，主要基于以下理由：
（一）基于公平正義原則
國(guó)家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí)，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對(duì)稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)，為了農(nóng)民的身份，他們無(wú)法享受房屋及土地所帶來(lái)的升值利益，他們與國(guó)家一樣擁有土地，但無(wú)法同國(guó)家一樣買(mǎi)賣(mài)土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護(hù)著，而是被禁錮在了這片土地上。
（二）維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)
基于我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定及我國(guó)國(guó)情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)隨意流轉(zhuǎn)勢(shì)必將造成我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對(duì)公平原則的違反，農(nóng)民對(duì)土地可以占有、使用，因無(wú)處分權(quán)而無(wú)法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來(lái)的利益，在目前我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場(chǎng)，但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開(kāi)拓一個(gè)獨(dú)立的小市場(chǎng)，允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來(lái)的利益。
三、房屋合同無(wú)效后的利益平衡
由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。
（一）責(zé)任比例的確定
實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房?jī)r(jià)的不斷增長(zhǎng)使得賣(mài)方反悔而向法院主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果，但賣(mài)方因利益驅(qū)使，違反當(dāng)初協(xié)議，這是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣(mài)方對(duì)誠(chéng)實(shí)信用的違背而判定賣(mài)方承擔(dān)主要責(zé)任呢？筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之時(shí)，雙方都明知這一行為在我國(guó)存在違法情況，即都存在過(guò)錯(cuò)，雙方過(guò)錯(cuò)大小應(yīng)相同，不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅增長(zhǎng)而讓賣(mài)方承擔(dān)更重的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為在合同無(wú)效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。
（二）實(shí)際操作
既然雙方是同等責(zé)任，合同無(wú)效后，首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買(mǎi)房人使用房屋期間對(duì)房屋進(jìn)行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣(mài)房人取得利益，應(yīng)補(bǔ)償買(mǎi)房人因此支付的費(fèi)用。當(dāng)然，若買(mǎi)房人在居住期間對(duì)房屋造成一定的損害，也應(yīng)對(duì)賣(mài)方遭受的損失進(jìn)行賠償。
對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，在房屋合同簽訂之時(shí)是雙方都不可預(yù)見(jiàn)的，房?jī)r(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用的結(jié)果，雙方對(duì)此均無(wú)需承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。因此，合同無(wú)效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應(yīng)當(dāng)然的歸房屋所有人所有，即賣(mài)方所有。作為房屋的買(mǎi)方，明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購(gòu)買(mǎi)，承擔(dān)房屋返還的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)是其可以預(yù)見(jiàn)到的，當(dāng)然，其因買(mǎi)房失去的一部分存款利息筆者認(rèn)為是可以向賣(mài)方主張承擔(dān)的。
參考文獻(xiàn)：