發(fā)布時間：2022-07-27 02:02:44
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的宅基地合同樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
留存方（乙方）
出賣人(甲方)：
甲、乙雙方就宅基地及房屋買賣事項在平等自愿、協(xié)商一致、見證人見證前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、宅基地房屋情況：坐落于 省 市 區(qū) 鎮(zhèn) 村(社區(qū)) ，東起 西至 ，南起 北至 。
二、該房屋及土地使用權(quán)利由甲方保證:為本人所有，經(jīng)家人同意，無任何產(chǎn)權(quán)、債務(wù)、財務(wù)、繼承等糾紛。
三、經(jīng)雙方協(xié)商總價格為 元整(大寫: 萬 千 百 拾 元整)，當日當面現(xiàn)款付清。
四、經(jīng)雙方簽訂合同，乙方付清甲方房款后，甲方將房屋和宅基地及其所有附屬物(包含附屬建筑樹木等)歸乙方所有，并將土地使用證交付乙方。
五、甲方于 年 月 日按照合同規(guī)定將宅基地及所屬房屋售于乙方，乙方作為購買者擁有對于房屋及其不可分割的土地的任何權(quán)利(即：使用、改造、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等所有權(quán)和處置權(quán)，也包括被征用拆遷等產(chǎn)生的賠償或者其他形式產(chǎn)生的賠償，均由乙方所得，與甲方無任何關(guān)系，且甲方配偶和后代不得向乙方及其后代進行追償)。
六、本合同簽訂后，甲方不得再將該宅基地房屋與他人簽訂《買賣合同》。
七、本合同簽訂后，永不反悔，任何一方不得擅自變更或解除合同。
八、本合同一式 份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。
甲 方： 乙 方：見證人：
年 月 日年 月 日
農(nóng)村宅基地買賣合同范本
賣方： (以下簡稱“甲方”);身份證號碼： 。 家庭住址： 。
買方： (以下簡稱“乙方”);身份證號碼： 。 家庭住址： 。
在遵守國家法律、法規(guī)，遵循《合同法》的原則下。經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商，就宅基房屋買賣相關(guān)的事宜，協(xié)商自愿達成如下協(xié)議：
一、 甲方自愿將坐落在,土地面積 平方米的土地使用權(quán)及地面上蓋有的房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方所有。
二、雙方約定對上述宅基地及房屋轉(zhuǎn)讓價格： 元人民幣。(大寫： )
三、付款方式及期限:買方一次性付元整(大寫： ) 人民幣給賣方后，宅基地的使用權(quán)及房屋所有權(quán)歸買方所有;賣方在收到買方的款項后，應在一個月內(nèi)將房屋交給買方。
四、賣方保證該宅基地的使用權(quán)及房屋所有權(quán)在買賣之前純屬甲方個人所有，并且保證沒有將該宅基地的使用權(quán)及房屋進行抵押給另外的任何一方，也不存在其他糾紛和債權(quán)、債務(wù)等各種糾紛，如上述宅基地使用權(quán)及房屋買賣交接后因甲方發(fā)生在買賣前存在的債權(quán)、債務(wù)糾紛，甲方承擔全部責任，并且按甲方違約處理。同時賠償乙方的一切損失。
五，甲方必須無償協(xié)助乙方辦理土地使用證及房產(chǎn)證等過戶手續(xù)，有關(guān)過戶產(chǎn)生的手續(xù)費由乙方承擔。
六、自本合同簽訂生效起：該宅基地及房屋的所有權(quán)、處置權(quán)、以及因國家動拆遷安置政策帶來的所有權(quán)益都是乙方的，與甲方無關(guān);
七、土地使用證及房產(chǎn)證等其他證件未能辦理前，以本合同為準。
八、違約責任：
1、如甲方反悔應當向乙方全額退還轉(zhuǎn)讓款違約金 元人民幣，如有造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值等部分);
2、如乙方反悔，則以付的定金作為違約金償付給甲方。
九、本合同自雙方簽章之日起生效。
十、未盡事宜雙方另行協(xié)商。
十一、補充協(xié)議：
十二、為了保證合同的公正性，特別邀請了第三方來共同見證。
十三、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，第三方證人執(zhí)一份。每份合同具有同等法律效力。
十四、第三方個人資料：
甲方簽字： 乙方簽字：
家庭住址： 家庭住址：
聯(lián)系地址： 聯(lián)系地址：
電 話： 電 話：
年 月 日 年 月 日
農(nóng)村宅基地買賣合同范本
出賣方(以下簡稱甲方)：
買受方(以下簡稱乙方)：
甲、乙雙方遵循平等、自愿和誠實信用原則，經(jīng)雙方商議，就房屋宅基地買賣事項，訂立如下協(xié)議：
一、甲方自愿將 縣 鎮(zhèn) 路因政府征地安置所得的一宗宅基地有償出售給乙方，該地位于 ，前為 ，后為 左臨右臨乙方對甲方所出售的宅基地做了充分了解，并愿意購買該宗宅基地(面積總共為 平方米)。
二、甲、乙雙方共同議定上述基地買賣成交價格為時價人民幣 元整 (￥： 元)。
三、付款方式與期限
經(jīng)甲、乙雙方共同約定，此宗宅基地買賣成交價款由乙方一次性付清給甲方。具體交付時間與數(shù)額為：
1、 年 月 日付定金 元整(￥ 元)。
2、 年 月 日(農(nóng)歷 )乙方一次性付訖購地基余款 元整(￥ 元)，定金折抵預付款。甲方收到乙方購地基款必須當場出具收款憑證，并承諾無條件協(xié)助乙方辦好相關(guān)移交手續(xù)。自此該宅基地權(quán)屬永歸乙方所有，擇吉日喬建新居，甲方不得以任何理由反悔。
四、違約責任
甲、乙雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上達成協(xié)議必須共守信諾，一經(jīng)簽字不得反悔。如甲乙任何一方違約，按中華人民共和國合同法相關(guān)規(guī)定予以解決。
五、簽訂協(xié)議后，甲方應將有關(guān)該宗地基手續(xù)的原件或復印件經(jīng)甲方簽字后給乙方所有、保留。
六、甲方同意乙方將該宗地基出售給第三方使用，同時甲方承諾無條件協(xié)助乙方辦理相同、相關(guān)手續(xù)。
七、本協(xié)議未盡事宜，甲方雙方可另行議定其補充協(xié)議書，甲、乙雙方簽字后與本協(xié)議具有同等法律效力。
八、本協(xié)議一式叁份，雙方各執(zhí)一份，見證人一份，一經(jīng)簽字，立即生效。
甲方(賣方)簽字： 乙方(買方)簽字： 身份證號碼： 身份證號碼：
現(xiàn)家庭宅址： 現(xiàn)家庭宅址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
身份證號碼：______________________（身份證復制件見本頁背面）
乙方（現(xiàn)宅基地租用方）：___________________________________
身份證號碼：______________________（身份證復制件見本頁背面）
雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)雙方友好協(xié)商一致，訂立本協(xié)議，雙方共同遵守。
一、現(xiàn)甲方_______同意將位于__________________________地段面積為___________平方米的宅基地使用權(quán)租用給乙方永久性使用（以雙方簽訂日期開始），其四至圖（村委紅線圖）范圍如本協(xié)議附圖所示。附圖及協(xié)議經(jīng)雙方簽字確認后，本合同立即生效，同時乙方同意一次性支付清租用費給甲方，共合計人民幣：___________元，大寫：________________________（其中費用包括村委規(guī)劃費和宅基地配套費用）
二、甲方將宅基地使用權(quán)租給乙方永久使用后，除了與本合同產(chǎn)生法律責任外，宅基地此后產(chǎn)生的一切法律責任、安全事故及所有費用由乙方承擔，與甲方無關(guān)。
三、由于目前國家政策不允許土地租用，如以后政策有所變動，允許以乙方名義辦理土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證，又或者可以宅基地過戶的，甲方在收到乙方書面通知并由甲方簽名作實為準，甲方五日內(nèi)必須配合辦理相關(guān)手續(xù)，否則視為違約，甲方向乙方支付租用期間所有費用總金額的50%違約金。
四、甲方隱瞞該宅基地已知現(xiàn)存爭議、共有、現(xiàn)租、抵押、已查封造成影響乙方正常使用宅基地的情況，則視為甲方違約。甲方應退回乙方支付的宅基地使用權(quán)租用金額，并向乙方支付宅基地使用權(quán)租用總金額50%違約金和地塊內(nèi)乙方已投資所有費用金額的二倍違約金。
五、甲方依約履行合同后，如乙方以后將宅基地使用權(quán)租用給第三方，甲方必須配合乙方將原租用協(xié)議重新與第三者簽訂，租用協(xié)議簽訂與甲方、乙方雙方簽訂的合同協(xié)議為準。
六、乙方受讓后，要在宅基地四至圖范圍內(nèi)建房，甲方無權(quán)干涉。本著互利互惠的原則，在乙方施工期間，甲方必須協(xié)助乙方處理好有礙于施工的因素以保障施工正常運行。
七、在不涉及甲方利益的前提下，如乙方需暫時以甲方名義到相關(guān)部門審批、辦理相關(guān)手續(xù)，甲方必須配合，所產(chǎn)生全部費用由乙方承擔。
八、如果國家或當?shù)卣畬υ摰卣魇眨曳奖仨毞?，該地所有補償款項歸乙方所有，甲方無條件配合乙方及有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。如果國家或當?shù)卣畬υ摰卣魇詹挥柩a償，甲方不負任何責任，甲方無需退回宅基地使用權(quán)租用金額給乙方。
九、本協(xié)議書一經(jīng)簽訂后，在使用期內(nèi)任何一方不得反悔，如甲方反悔，則按甲方反悔現(xiàn)時當?shù)胤康禺a(chǎn)小區(qū)最高商品房2倍價格賠償（按整棟建筑物的投影面積計算）和退回租用地的租金給乙方，付款完畢后原住宅地（四至圖）及整棟建筑物的使用權(quán)和設(shè)施立即無條件歸甲方，與乙方無任何關(guān)系；如乙方反悔，甲方不用歸還租用金額。
十、甲、乙雙方在履行合同中產(chǎn)生爭議，由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，直接由吳川市人民法院訴訟解決。
十一、 本合同未盡事宜，可雙方簽訂補償協(xié)議，與本協(xié)議具有同等法律效力。
十二、本協(xié)議正本一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份，經(jīng)雙方簽名（注：凡是手寫處均按手模）后具有法律效力。
甲方（簽名）：_______________（簽名人手指模）
身份證號碼：_________________________________
地址：_______________________________________
乙方（簽名）：______________（簽名人手指模）
身份證號碼：_________________________________
項目名稱：合生帝景山莊（4層別墅）
完成時間：2013年4月
功能設(shè)計：燈光系統(tǒng)控制、電動窗簾控制、中央空調(diào)及新風系統(tǒng)控制、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、安防報警系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、家庭影院系統(tǒng)、高清共享系統(tǒng)、花園灌溉系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)電話系統(tǒng)、遠程控制系統(tǒng)。
項目簡介
合生帝景山莊位于廣州天河區(qū)奧林匹克中心旁，是天河唯一原生態(tài)坡地純別墅社區(qū)。環(huán)抱48萬平方米，即將改造成為“嶺南大觀園”的“世界大觀”公園，自然舒適的居住環(huán)境得天獨厚。在96米天河至高點的半山，俯瞰城市的雋秀與繁華，尊享“前公園、后山林”的稀缺景觀。依山而建，整體北高南低，沿著北面的山體，順勢而下。占地22萬平方米，小區(qū)規(guī)劃共305戶，平均計算，達到一戶一畝地的別墅享有，私密性極高。
設(shè)計思路
影尚視聽在本項目智能化系統(tǒng)設(shè)計中著重貫徹了以下原則：
可擴展性：選用擴展性能強的系統(tǒng)，系統(tǒng)整體主架構(gòu)要求設(shè)計完善，線路敷設(shè)到所有點，今后未做智能的區(qū)域可以隨時擴展添加到整個智能主系統(tǒng)中。如家庭報警系統(tǒng)既能適應住戶防區(qū)、防范種類及數(shù)量的變化，又能任意增加探測器數(shù)量或改變探測器的位置。
穩(wěn)定性：要求系統(tǒng)具有長時間穩(wěn)定工作的性能。
安全性：系統(tǒng)有多重防御等級，分為一級和二級防御，同時包括系統(tǒng)的防破壞能力，如在系統(tǒng)中采用防拆技術(shù)。
經(jīng)濟實用性：充分發(fā)揮系統(tǒng)的整體功能作用以降低運行成本。
易用性：整體系統(tǒng)人性化設(shè)計，讓住戶操作簡單、易掌握。
獨立性：智能化系統(tǒng)肩負著保護用戶生命財產(chǎn)安全和生活起居的重任，所以安全防范系統(tǒng)具有完全的獨立性。
方案概述
本案例采用美國Control4智能中控為主導，整合所有子系統(tǒng)實現(xiàn)在智能移動終端（平板iPad、手機iPhone）上自由操控所有燈光、窗簾、空調(diào)、電器、安防監(jiān)控、影音等設(shè)備，真正實現(xiàn)一鍵開啟智慧生活。
項目最大的特點是全宅智能控制所有架構(gòu)都很齊全，線路敷設(shè)至每個點，但前期重點控制所有公共區(qū)域和主要房間，后期未涉及智能的區(qū)域會陸續(xù)增加。一則滿足客戶對智能控制的渴求，另則讓客戶有一個適應的過程，漸漸對智能更加認可再覆蓋其它區(qū)域。
方案說明
燈光控制系統(tǒng)
燈光系統(tǒng)以公共區(qū)域和主要區(qū)域覆蓋為原則。主要有：影音室、所有梯間、所有走廊、玄關(guān)、客廳、餐廳、過廳、茶室、廚房、主臥、小孩房、老人房、書房。工人房、客房、儲藏問和機房等區(qū)域并未做智能燈光控制。
燈光系統(tǒng)主要具備有場景、開關(guān)和調(diào)光功能，梯間實現(xiàn)雙控，所謂雙控，即在三層梯口按墻壁控制面板可以控制其它層梯口的燈光。部分出入口公共區(qū)域設(shè)有感應開關(guān)，自動感應燈光，比如玄關(guān)負一層走廊。
臥室4種燈光場景模式
三樓主臥的燈光控制系統(tǒng)設(shè)計有4種燈光場景變化，奢華、溫馨、浪漫、舒適都展現(xiàn)得淋漓盡致。
視頻監(jiān)控系統(tǒng)
監(jiān)控部分以室外監(jiān)控為主，共4個攝像頭，其中前院和后花園各裝有2個進口27倍室外高清快球，高清晰畫面，并且?guī)в性婆_控制。
高清快球在負一層設(shè)備間配有一個監(jiān)視顯示器可以觀看實時畫面，用鼠標可以云臺控制不同角度，還可以查詢錄像記錄。
業(yè)主的書房筆記本上安裝軟件通過IP輸入用戶名和密碼可以訪問監(jiān)控主機，不僅能實時監(jiān)控畫面還能進行云臺控制。
安防報警系統(tǒng)
本案例采用加拿大進口安防主機和探測器，周界的防護采用對射結(jié)合探測器，室內(nèi)各出入口則均裝有探測器，廚房區(qū)域裝有燃氣探測器和煙感控制器，當有煤氣泄露或火災等情況時，會自動報警。
可布防和撤防，業(yè)主準備出門前，只需在一層玄關(guān)智能面板上按（離家模式）按鈕或在移動終端上按“離家模式”，離家模式生效時，安防系統(tǒng)會自動進入設(shè)防狀態(tài)。除此之外，家里的燈光、窗簾、空調(diào)等設(shè)備都將自動關(guān)閉。
當您回到家中，在一層玄關(guān)智能面板或移動終端一鍵啟動（回家模式），所有的設(shè)備將自動開啟為您服務(wù)。根據(jù)您的需要自動啟動燈光、窗簾、空調(diào)，安防報警系統(tǒng)自動撤消。
智能安全防護功能給住戶的安全給予了很大的保證。假設(shè)有小偷闖入花園撬門立即會觸發(fā)警報裝置，智能終端自動將危險信息發(fā)到用戶手機上，并且打電話給業(yè)主和小區(qū)保安。業(yè)主收到短信后登錄遠程控制查看信息和監(jiān)控畫面。
門禁系統(tǒng)
別墅一層有兩扇鐵門都實現(xiàn)智能控制，一層大門口設(shè)置了美國進口的指紋鎖，業(yè)主不僅能通過指紋開啟大門，同時還能設(shè)置密碼或用傳統(tǒng)的鑰匙開門，并且可以通過移動終端iPhone、iPad開關(guān)門，非常方便。
可視對講系統(tǒng)
一層鐵門口裝有一個室外可視對講機，一層大廳裝有一個室內(nèi)機。有客人來訪，可以在戶外鐵門口的可視對講系統(tǒng)按“呼叫”鍵，與主人進行可視通話，主人通過客廳的室內(nèi)機查看訪客的圖像，選擇室內(nèi)機上按“開鎖”，正鐵門則會自動打開，也可以通過移動終端實現(xiàn)開鐵門鎖和大門指紋鎖。
新風系統(tǒng)控制
新風系統(tǒng)是業(yè)主非常看重的一面，長時間不在家的時候可以通過遠程控制讓家里通風，避免室內(nèi)潮氣太重。業(yè)主回家前也可以遠程遙控新風系統(tǒng)。讓家里先通風，避免回到家里再匆忙通風。
網(wǎng)絡(luò)電話系統(tǒng)
光纖到戶，所有網(wǎng)絡(luò)設(shè)備都是千兆，千兆交換機，千兆無線AP。四層樓無縫隙無線AP覆蓋，無論走在哪個角落都覆蓋有很強的無線WiFi網(wǎng)絡(luò)信號。
背景音樂系統(tǒng)
音樂在生活中占的比重越來越大，不同的音樂營造的氛圍也不同。本案例中背景音樂主要是在每一層的走廊、樓梯間、客廳和餐廳，其它區(qū)域沒有配置，可以實現(xiàn)獨立區(qū)域單獨控制、集成控制，以及同時播不同和相同的音源。
電動窗簾控制
別墅內(nèi)所有電動窗簾都是雙軌型，有布簾和紗簾。窗簾控制的區(qū)域有：客廳、玄關(guān)、茶室、餐廳、主臥、小孩房、老人房，其它房間未做窗簾控制。
中央空調(diào)控制
中央空調(diào)采用的是日本COOLMASTER對接模塊，可以對接三菱、大金等進口中央空調(diào)的模塊。價格雖不菲，但物有所值，每個房間的空調(diào)都能實現(xiàn)開關(guān)、調(diào)節(jié)溫度和濕度，操作界面也非常簡便。
移動終端操作界面，可實時顯示。如果要制冷點“Cool”，制熱“Heat”，自動“Auto”，關(guān)閉空調(diào)“Off”。在界面右側(cè)可以上下調(diào)節(jié)溫度，并且在屏幕上會顯示出當前度數(shù)。
家庭影院系統(tǒng)
家庭影院系統(tǒng)同時包含了KTV功能，智能控制在這里得到非一般的展示。面對影音室一大堆的遙控器，選擇與控制讓人頭疼不已，但有了智能控制，可以讓您一鍵選擇播放電影還是唱卡拉OK，簡便的操作讓家里的女主人和孩子愛上影音室！
高清共享系統(tǒng)
高清共享共4路，分配在客廳、餐廳、主臥和小孩房。共享的家庭影音來自藍光機、高清播放機、機頂盒、電腦等HDMI信號，并共享和分配到4路高清顯示器，在每一個顯示器上面可以觀看任意的視頻源，且相互之間沒有影響。在房間里面通過遙控未切換視頻源，可以無縫的與中央控制主機連接，成為智能家居總體方案的一部分。
花園灌溉系統(tǒng)
案例采用德國著名品牌的濕度感應器和噴淋頭，濕度感應器分別裝在前后花園，可以實現(xiàn)定時噴淋花園花草樹木，還能感應土壤的濕度。噴淋的方式也分為幾種，針對不同樹林對雨水量的要求不同，所以噴淋方式和大小不一樣。
停車場系統(tǒng)
停車場道閘采用的是捷順停車場系統(tǒng)，穩(wěn)定性非常強。配備了IC卡放置在業(yè)主車上，回家時業(yè)主車在離大院鐵門大概十幾米距離開始感應，鐵門開啟，隨之車庫門再開啟，當車進入車庫10秒之后，鐵門開始自動關(guān)閉，車庫門關(guān)閉。
此處值得一提的是當業(yè)主準備出門時，只需要一鍵按“出庫模式”，車庫門即可自動開啟，隨后鐵門也自動開啟。當感應到車已經(jīng)駛出車庫，車庫門隨之關(guān)閉，當車完全駛出鐵門，設(shè)定10秒后鐵門自動關(guān)閉。
遠程控制系統(tǒng)
無論業(yè)主身在公司，還是在外地出差，通過遠程隨時隨地都能查看和掌握家里的情況。
文獻標識碼：A
文章編號：1006-0278（2015）05-087-01
在宅基地上建造的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓，買賣是否應該有效，在怎樣的情況下買賣才能被認定為有效。司法實踐中，有兩種意見，一種意見認為，如果購房者能取得宅基地使用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，則應認定買賣有效。另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實際上己處分了宅基地使用權(quán)，故買賣應認定無效。
一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其房屋權(quán)屬辨析
（一）農(nóng)村宅基地使用杈性質(zhì)辨析
農(nóng)村宅基地作為我國一項重要的用益物權(quán)，它是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。我國《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。
（二）農(nóng)村宅基地上房屋權(quán)屬性質(zhì)辨析
我國土地所有權(quán)分為國家所有和集體所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織享有宅基地使用權(quán)，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序無償給村民使用。宅基地使用權(quán)人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的權(quán)利，可以在該土地上建造建筑物以及其他附著設(shè)施。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓宅基地的權(quán)利，但如果使用權(quán)人在宅基地上建造房屋，宅基地使用權(quán)人就享有房屋所有權(quán)的權(quán)能。此時，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)屬于不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方而必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。
二、我國農(nóng)村宅基地房屋制度缺陷分析
（一）宅基地房屋買賣法律制度
我國關(guān)于土地和房屋買賣的立法涵蓋了多方而，從憲法、法律法規(guī)到行政規(guī)章等不同層次的法律規(guī)章制度。目前，我國關(guān)于宅基地的立法主要集中在一些法律和規(guī)范中。例如《憲法>、《物權(quán)法》、《擔保法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)。
（二）宅基地房屋買賣法律制度缺陷分析
1.物權(quán)的法理角度看，宅基地房屋買賣法律制度有不完善的一而
既然房屋的所有權(quán)是村民所有的，建造建筑物也是經(jīng)過政府審批的，而且宅基地所有權(quán)是村集體經(jīng)濟組織共同所有，我國法律規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，故宅基地使用權(quán)是依附房屋而表現(xiàn)出來，所有權(quán)人不能單獨行使占有、使用土地的權(quán)力，只能是依據(jù)地隨房走的原則。而房屋買賣贈與是對處分所有權(quán)的行為，是否有效筆者認為應按法律的位階來看只能依法律的規(guī)定，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)均不能否認合同的效力。
2.從我國現(xiàn)有的法律來看，不宜確認買賣合同無效
我國政府是禁止農(nóng)民的房屋向城市居民轉(zhuǎn)讓的，所以絕大多數(shù)的法院也是根據(jù)這個判定宅基地房屋買賣合同無效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋及從買賣雙方意思自治原則出發(fā)，認定農(nóng)村房屋買賣合同無效不符《合同法》《民法通則》中關(guān)于合同效力的規(guī)定，也不利于城鄉(xiāng)一體化的進程。
三、規(guī)范農(nóng)村宅基地上房屋買賣的法律對策
（一）目前法律沒有禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓情況下，司法實踐中應維持現(xiàn)狀
我國目前法律沒有明文規(guī)定禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓出售的。根據(jù)法無禁止即白由原則，宅基地上的房屋白由轉(zhuǎn)讓出售是不違法的。故在司法實踐中，法院在處理案件時對訂有房屋買賣合同并己交房付款的，依據(jù)《合同法》中關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，應認定為合同有效較為適宜，特別是對于經(jīng)村集體經(jīng)濟組織同意并備案的應認定為有效，不宜改變現(xiàn)狀。
（二）從現(xiàn)在看，國家對村民售房可參照城市房改房的有關(guān)做法
作為集體經(jīng)濟組織的成員，基于其特定的成員身份無償享有宅基地使用權(quán)，通過購房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有該種身份，可以通過向土地的所有權(quán)人補交土地費用的方式取得宅基地使用權(quán)。在這里分兩種情況：具有成員身份的人，如果其己無償取得我國法律法規(guī)的標準范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，可以購買他人的住宅，但須繳納一定的土地補償金。如果是沒有宅基地或達不到規(guī)定的標準，可以經(jīng)過合法審批后，無須繳納一定的土地補償金。這樣做與我國目前的土地政策并不違背，國家采取政策保護的僅僅是耕地，但是耕地與宅基地的性質(zhì)不同，經(jīng)過合法審批，宅基地上己建造了建筑物或其他附屬設(shè)施的，一般不會再恢復到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策并無抵觸。而且，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益，這樣宅基地的收益部分可以作為村集體所有的共同財產(chǎn)，用于村集體建設(shè)的基金。
浙江省法學會2011年法學研究課題（編號2011NC49）
摘要：本文是浙江省法學會2011年法學研究課題的一部分，主要分析了當前農(nóng)村宅基地使用權(quán)行使中存在的問題，提出了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本設(shè)想。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；法律規(guī)制
我國現(xiàn)階段對于宅基地的所有權(quán)的規(guī)定是國家或集體所有，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，且該使用權(quán)如需轉(zhuǎn)讓還必須滿足“宅基地使用權(quán)隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)讓；受讓人必須是本集體經(jīng)濟組織的成員”等條件。顯而易見，這些條件極大的限制了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。對于一般經(jīng)濟條件的農(nóng)民來說，手上最有價值的財產(chǎn)莫過于房屋及宅基地，但卻不能把其快速的轉(zhuǎn)化為資本，這鉗制了農(nóng)民原始資本的快速融取，抬高了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)致富的資本門檻，如果要普遍的激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，充分調(diào)動農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、致富的積極性，那么賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)能勢在必行。
一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合理性分析
（一）從法理角度分析，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制存在瑕疵
我國法律規(guī)定公民享有對自己財產(chǎn)處分的權(quán)利，包括贈與、出賣、互易等方式。我國農(nóng)村宅基地上的房屋屬于農(nóng)民的個人財產(chǎn)，但是由于房屋和宅基地的捆綁，出現(xiàn)了一個縱使宅基地上的房屋是農(nóng)民的個人財產(chǎn)，卻也不能自由處分的結(jié)果。
根據(jù)民法中的平等原則，“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”應當和“城市土地使用權(quán)”擁有相等的權(quán)利。在城市中，土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)后就可以自由轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)民的在合法取得宅基地上的房屋所有權(quán)以后面對的確是限制性極強的法律束縛。秉賦同樣功能和目的的“城市土地使用權(quán)”和“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”卻擁有大不相同的流轉(zhuǎn)空間。
（二）從經(jīng)濟角度看，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入
1、要實現(xiàn)資本的增長，需要資金或者將現(xiàn)有的固定資產(chǎn)以貨幣化形式予以流轉(zhuǎn)，體現(xiàn)資產(chǎn)的市場價值。要實現(xiàn)農(nóng)民資產(chǎn)效率的最大化和經(jīng)濟收入增長，就亟需將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為有效的融資手段予以肯定。但是根據(jù)我國法律政策的規(guī)定，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)只可以在本集體經(jīng)濟組織進行買賣、抵押等。這樣的范圍的限定過于狹隘，無疑是變相的將宅基地使用權(quán)排斥在市場經(jīng)濟圈之外。農(nóng)民的主要物質(zhì)資源是房屋和土地，建立有效的農(nóng)村資源轉(zhuǎn)化利用機制，從短期來看，通過房屋租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押所獲得的租金、轉(zhuǎn)讓收益、周轉(zhuǎn)資金直接或間接增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。從長遠來看可以使得農(nóng)民手中這一較為豐厚的資源得以享有充分的自，為農(nóng)民提供有效可行的融資途徑，刺激農(nóng)民投入市場經(jīng)濟運作的積極性。
2、現(xiàn)階段農(nóng)村土地資源配置不合理的現(xiàn)象在大多數(shù)農(nóng)村存在，宅基地閑置、房屋建筑面積超標等等，都造成土地資源的巨大浪費。在引入宅基地流轉(zhuǎn)制度后，運用市場的調(diào)節(jié)機制來自我修復當前宅基地下的土地資源，最終達到盤活宅基地存量、優(yōu)化土地資源配置，提升農(nóng)村土地的利用率和價值的目的。
（三）從社會角度看，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是適應現(xiàn)階段國情的需要
1、我國城市化步伐逐年加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們有的選擇了在定居在城市，打算賣掉農(nóng)村的房屋。而部分城市居民則向往農(nóng)村田園式的生活而打算或看中了農(nóng)村房屋的升值潛力，從而計劃在農(nóng)村買房，所以城鄉(xiāng)人口的對合性流動日益增大。雖然小產(chǎn)權(quán)房的買賣是國家明令禁止的，但是在我國市場經(jīng)濟的運作下，不納入法律規(guī)制的農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易每天都在上演，并且日趨頻繁，因此，在這種形勢下放開農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)是迎合時宜的，也是有所必要的。
2、現(xiàn)階段相較于我國城市住宅用地使用權(quán)的爭奪不斷，價格持續(xù)走高的場面，農(nóng)村宅基地使用權(quán)市場交易的冷清與之形成了鮮明的對比。而這對矛盾其實在某種程度上存在著互補互助的關(guān)系，農(nóng)民的房子想出售卻苦于政策限定，居民無奈房價偏高以致一房難求，倘若將二者予以中和，那么就可以極大緩解城市用地的矛盾，并且不需要占用其他資源。同時，由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)相對于城市住宅用地的使用權(quán)在市場上的價格較低，在市場經(jīng)濟的杠桿下可以有效拉低商品房的價格，從而緩解城市中低收入家庭購房困難這一難題，又為平穩(wěn)房價，維護社會穩(wěn)定，保障人民利益等各個方面起到積極的作用。
3、目前，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承上還存有若干問題。首先是不與被繼承人一起生活的本集體組織成員對被繼承人宅基地使用權(quán)的繼承，此時他有兩個可能獲得宅基地使用權(quán)的身份，即繼承人和集體成員。當繼承人已經(jīng)擁有一處宅基地，且擁有繼承權(quán)并發(fā)生繼承，此時繼承人是否還能繼續(xù)繼承？宅基地的特性一是 “一戶一宅”，二是身份性。如果繼承則有違“一戶一宅”原則，而不繼承又不符合《繼承法》的規(guī)定，如此便陷入了尷尬的局面。其次如果繼承人是城鎮(zhèn)居民，那么發(fā)生繼承也會出現(xiàn)宅基地使用權(quán)外流的狀況。所以只有將我國宅基地使用權(quán)納入至到市場流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，破除其使用者身份性的限制，才能解決繼承上的尷尬境地。
二、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制
（一）建立適應我國現(xiàn)狀的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度
目前我國對于農(nóng)村宅基地實用流轉(zhuǎn)制度的相關(guān)規(guī)定還是比較粗、散，并沒有形成嚴密的體系，也沒有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)性。為保障宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)能夠順利進行，首先應當完善對宅基地相關(guān)制度的規(guī)定，清理現(xiàn)有規(guī)范中互相沖突的規(guī)定，并重新對宅基地的權(quán)利歸屬、取得、處分權(quán)限以及法律責任等等作出詳密的規(guī)定。其次針對宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為趨勢的情況，法律應明確規(guī)定允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，取消對流轉(zhuǎn)主體的限制即允許宅基地使用權(quán)在市場規(guī)律調(diào)節(jié)下自由流轉(zhuǎn)。不過這里值得注意的是我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟，其基本前提是由人民當家作主，因此，我國也應當有適合與我國現(xiàn)階段發(fā)展現(xiàn)狀的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，既要吸收國外的有益經(jīng)驗，又要立足于本國的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。
（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的基本構(gòu)想
1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則
（1）應遵循保護宅基地與合理使用宅基地并重的原則
土地資源是一種稀缺、有限的資源，是人賴以生存的資源，宅基地使用者對宅基地的使用，直接關(guān)系到土地價值的維系，因此國家在處理宅基地使用權(quán)問題時必須實行嚴格的土地用途管理制度，明確規(guī)定宅基地使用者非經(jīng)允許不得擅自變更宅基地的用途。同時，對宅基地應當進行保護，做到珍惜并合理利用每一寸土地。
（2）權(quán)力與義務(wù)同時轉(zhuǎn)移的原則
該原則又稱“認地不認人”原則，即土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，與土地使用權(quán)合同相對應的權(quán)利、義務(wù)亦隨之轉(zhuǎn)讓 。權(quán)力和義務(wù)作為宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的核心內(nèi)容，自然有必要予以同時轉(zhuǎn)移。不管是轉(zhuǎn)讓者和受轉(zhuǎn)讓者，只要權(quán)利和義務(wù)兩端的天平砝碼轉(zhuǎn)讓中存在不對等，那就是不公平。
（3）應遵循宅基地的使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體化原則
遵循宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體化原則是由宅基地及其上的房屋在物理上不可分割的性質(zhì)決定的，即“地隨房走”。宅基地是房屋的承載體，房屋又是宅基地價值的外在表現(xiàn)。因此，農(nóng)村的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時,其宅基地使用權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移,反之亦然。
（4）農(nóng)村宅基地使用權(quán)有期限原則
《物權(quán)法》明確將宅基地使用權(quán)界定為一種用益物權(quán)。從理論上講,他物權(quán)的存在都是有期限的。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應當遵循有期限原則。參照城市國有土地上的住房土地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限也可以參考規(guī)定為70年 。
2、流轉(zhuǎn)的方式
（1）轉(zhuǎn)讓
宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓指當事人約定一方轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，他方支付相應價金的行為。同時，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同簽訂以后，還必須向村集體資產(chǎn)管理委員登記備案。為防止民無居所，在轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)前應經(jīng)過村集體資產(chǎn)管理委員會審查，在確定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的居民在村集體外有屬于自己的住所后方可同意轉(zhuǎn)讓。當然，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的農(nóng)戶，除其宅基地面積未達標外，不得再向村集體申請宅基地 。
（2）租賃
宅基地使用權(quán)的租賃指宅基地使用權(quán)人作為出租人將其宅基地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。宅基地的租賃在書面合同簽訂以后，還必須向集體資產(chǎn)管理委員會審查并登記備案。合法的宅基地租賃合同自簽訂時生效，但當事人另有約定的除外。同時，為防止宅基地使用權(quán)人以出租為目的，在宅基地上雜亂無章的建房，村集體應制定房屋建設(shè)的總體規(guī)劃。
（3）抵押
合法的宅基地使用權(quán)人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)的履行擔保的行為。當債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的宅基地使用權(quán)所拍賣的價款有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。宅基地使用權(quán)的抵押權(quán)的設(shè)立除了有抵押雙方簽訂的合同外，還必須由抵押人憑有效的房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書會同抵押權(quán)人到村集體資產(chǎn)管理委員會辦理抵押登記手續(xù)。
現(xiàn)行的宅基地制度強調(diào)宅基地的福利功能，忽視了其資本功能。毫無疑問，在“居者有其屋”目標的實現(xiàn)方面，宅基地制度產(chǎn)生了巨大作用，中國農(nóng)村的住房自有率保持在99%以上，是一項偉大的成就。但宅基地利用效率低下、缺乏市場機制一直被人詬病。
中國現(xiàn)行的宅基地制度建構(gòu)于1962年頒布的《工作條例修正草案》，將原先屬于農(nóng)戶私有的宅基地宣布為集體所有，由集體按照農(nóng)戶生活的需要進行福利分配，并對宅基地交易進行了限制。現(xiàn)行宅基地制度強調(diào)的是對農(nóng)戶的住房保障職能，“無償分配、無償無限期使用、嚴格限制流轉(zhuǎn)、缺乏退出機制”是宅基地制度的主要特征。1978年以前，雖然宅基地已無償分配，但農(nóng)民收入很低，難以籌資改善農(nóng)村住房條件，農(nóng)村人均居住面積僅為8.1平方米。
隨著改革開放和農(nóng)村經(jīng)濟條件的好轉(zhuǎn)，農(nóng)民有了更多剩余，在無償、無限期的宅基地分配和使用制度的配合下，農(nóng)村興起了一波波的建房。不過，在農(nóng)村人口大量城市化的背景下，農(nóng)村勞動力一年在農(nóng)村家中居住的時間可能僅僅只有春節(jié)的一個多月。大部分時間，他們都蝸居在城市狹仄的空間里。對于這些農(nóng)村到城市的新移民而言，憑借勞動所得難以支撐其在城市的購房夢想。缺乏資本功能的農(nóng)村宅基地和住房無法為他們提供更多的收入來源。
30多年的改革開放，使得市場機制在中國越來越廣泛的領(lǐng)域發(fā)揮了重要的作用，在城市土地出讓、耕地流轉(zhuǎn)、林地流轉(zhuǎn)、四荒地拍賣中，市場機制也被引入不同類型的土地配置，1998年城市福利分房制度的終結(jié)也導致了城市商品房市場的興起。但在農(nóng)村的住房和宅基地的配置中，市場機制在合法的制度層面上仍然受到了嚴格的限制。即便在現(xiàn)實層面，已經(jīng)有相當部分的宅基地和農(nóng)村住房開始通過市場進行交易，但總體上，分量較小。而且缺乏市場機制的宅基地制度，還導致了宅基地利用效率低下、無序擴張等一系列問題。福利分配的宅基地制度已經(jīng)難以為繼。
現(xiàn)行制度難以為繼
通過對浙江、陜西和湖北三地54個村莊1183個農(nóng)戶的宅基地分配與利用等情況進行調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)宅基地的福利功能已經(jīng)逐漸消解。
首先，相當多的村莊已無宅基地可以分配。部分原因是村莊本身的自然條件限制。更重要的是，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的制度背景下，地方政府嚴格控制宅基地指標和農(nóng)村居民點的擴張。在被調(diào)查的54個村莊中，有19個村莊在2008年到2010年沒有宅基地可分配，占樣本村的35%。湖北無宅基地可分的村莊有9個，達到湖北樣本村的50%。
其次，由于宅基地指標相對于需求緊缺，越來越多的村莊采用了價格機制來進行宅基地分配。1980年-1989年，宅基地有償取得比例為26.38%，均價為0.69萬元；到了20世紀90年代，有償取得比例為46.90%，均價為0.96萬元；2000年以后，有償取得比例上升到58.55%，而宅基地均價達到了2.32萬元。在浙江省的部分樣本村中，宅基地價格達到l0萬元到15萬元。
與此同時，雖然政策上明文限制了宅基地面積上限和一戶多宅，但實際宅基地面積超標和一戶多宅情況非常普遍。三省一戶多宅的比例達到了13.8%，其中浙江省一戶多宅的比例甚至達到了20.0%，一戶多宅比例最低的湖北省也有7.7%。不算一戶多宅的情況，陜西省的戶均宅基地面積達到了272.5平方米，而陜西省規(guī)定的宅基地面積上限為200平方米；浙江省的戶均宅基地面積為169.62平方米，也遠遠超過了浙江省140平方米的限制。很顯然，現(xiàn)行宅基地制度雖然曾經(jīng)取得了巨大的成就，但效率低下，難以持續(xù)。
未來亟待制度創(chuàng)新
哪里有潛在的獲利機會，哪里就有創(chuàng)新。
首先，現(xiàn)實中，市場機制在宅基地配置中扮演了越來越重要的角色，宅基地的資本功能已經(jīng)初步顯露雛形。在人多地少的宅基地分配中，價格機制已經(jīng)被一些村莊引入。
其次，部分農(nóng)戶從其他農(nóng)戶購買宅基地，三省被調(diào)查樣本中的10.7%是通過市場機制從其他農(nóng)戶處購買得到宅基地的，浙江省比例最高，達到了12.9%，最低的陜西省也有9.2%。對于出售宅基地的農(nóng)戶而言，宅基地具有了變現(xiàn)的渠道，而不是像之前那樣是“僵死的資產(chǎn)”。
第三，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村、景中村，農(nóng)民可以通過農(nóng)村住房出租、經(jīng)營的方式獲得持續(xù)的收入來源，同時也為城市新移民提供了廉價的住房和經(jīng)營用房。
第四，在一些地區(qū)，宅基地和農(nóng)村住房的交易早已成為事實。并且受到非正式制度的保護，交易受到民間默認，合同被交易雙方尊重。我們在浙江平陽調(diào)研的時候，農(nóng)戶都認為宅基地和住房一樣是個人所有，交易當然是“合法”的。一般通過民間公證人簽訂一個交易合同即可，雖然這個合同并不受法律保障。但就調(diào)查而言，在這些地區(qū)還沒有類似北京畫家村的宅基地交易糾紛。簡而言之，交易是有保障的。
第五，在另外一些地區(qū)，宅基地交易甚至受到法律的保護，例如浙江溫州。整體市場經(jīng)濟發(fā)達，宅基地交易也找到了突破口，并且發(fā)達的商業(yè)造就了生意人依賴正式規(guī)則的意識。
第六，房地產(chǎn)企業(yè)、集體和農(nóng)戶通過農(nóng)村住房聯(lián)建的方式開發(fā)房地產(chǎn)，如聯(lián)眾模式，農(nóng)民可以保留相同面積的住房，公司通過宅基地利用集約效率的提高增加新的住房面積用于經(jīng)營以獲得回報，村莊的相應基礎(chǔ)設(shè)施也得到了相應的改善。此外，還有各種各樣的宅基地資本化和市場化的創(chuàng)新模式，只是一些游走在合法與非法的邊緣，一些沒有得到國家法律的正式承認和保障。
[論文摘要]隨著我國在社會主義市場經(jīng)濟的軌道上越走越遠，農(nóng)村中逐漸出現(xiàn)諸多嚴峻的現(xiàn)實問題，其中一個突出的熱點即是宅基地使用權(quán)制度。農(nóng)村宅基地使用權(quán)利用的現(xiàn)實情況表面復雜性背后隱藏著共同的深層次原因，即我國農(nóng)村土地制度與市場經(jīng)濟體制的差離及公平與效率的失衡協(xié)調(diào)。
我國農(nóng)村土地制度一直以來是社會及學界討論的重點，尤其是宅基地制度更是由于其涉及的利益攸關(guān)農(nóng)民基本居住保障而受到特別的重視。隨著社會主義市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，農(nóng)村宅基地制度所引起的各種社會紛擾和理論困境愈多，各界對此的爭論愈大。本來寄希望于近期出臺的物權(quán)法，可以在此方面予以明確和發(fā)揮解紛的作用，但由于各種主客觀條件的限制，物權(quán)法在宅基地使用權(quán)制度上沿用了以前以土地管理法為代表的法律法規(guī)的規(guī)定。新的立法的簡單、粗陋使得農(nóng)村宅基地及其使用權(quán)制度的改革仍然處于停滯的狀態(tài)。同時相繼出現(xiàn)的各種新的糾紛和關(guān)涉的法律灰色地帶的困境又懸而未決，迫使人們不得不繼續(xù)思考農(nóng)村宅基地制度的改革方向。本文從當前嚴峻的現(xiàn)實出發(fā)，淺析我國宅基地使用權(quán)制度的隱含矛盾，探討其應當發(fā)揮的社會作用，分析思考問題的癥結(jié)所在，以求解決方案。
一、我國宅基地使用權(quán)制度的現(xiàn)狀和問題
（一）宅基地制度的立法現(xiàn)狀
當前關(guān)于我國宅基地問題的法規(guī)政策主要有憲法、物權(quán)法、土地管理法的規(guī)定和國務(wù)院及相關(guān)部委、下達的若干規(guī)定和意見。它們共同對我國農(nóng)村宅基地及使用權(quán)做出了一定程度的規(guī)范和指導?？偨Y(jié)起來主要是這樣幾個問題。
從其性質(zhì)上講，宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)。我國農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。確立了宅基地所有權(quán)在于農(nóng)民集體。享有宅基地使用權(quán)的農(nóng)民可以依法在集體土地上建造供己居住的住房，并享有所有權(quán)，因此其只能是用益物權(quán)。
宅基地使用權(quán)的取得和使用主體只能是該集體組織的成員，禁止城鎮(zhèn)居民直接買賣宅基地。這項規(guī)定是為了保障農(nóng)民能夠獲得最基本的生活居住條件，同時防止炒賣農(nóng)村宅基地的不法行為危害到農(nóng)民基本利益。宅基地使用權(quán)的取得原則是“一戶一宅”，獲得方式必須經(jīng)過行政審批程序且無需繳納宅基地使用權(quán)的出讓費用。但其二次流轉(zhuǎn)受到限制，宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，單獨抵押、繼承，也不得單獨出租。
宅基地使用權(quán)只能用于建造農(nóng)村村民的個人住宅，而且應當盡量使用村內(nèi)的空閑地。不得不占用耕地的必須經(jīng)過審批。使用權(quán)的行使要符合劃定的宅基地范圍，照顧相鄰人的合法權(quán)益。宅基地使用權(quán)如果沒有法律規(guī)定的特殊原因不能被任意收回。
以物權(quán)法、土地管理法為代表的法規(guī)政策對宅基地使用權(quán)的規(guī)定旗幟鮮明地以保障農(nóng)民的基本居住需要為目標，所規(guī)定的取得無償?shù)母＠?、流轉(zhuǎn)范圍和方式的限制性無不體現(xiàn)對農(nóng)民基本利益和農(nóng)村穩(wěn)定秩序的保障和維護。從設(shè)定之初我國社會和農(nóng)村生產(chǎn)生活的基本情況來看，立法的出發(fā)點和立足點是正確并且適當?shù)摹?/p>
（二）宅基地使用權(quán)的實踐問題
1.宅基地使用權(quán)的取得和直接利用
《土地管理法》等規(guī)定宅基地使用權(quán)的創(chuàng)設(shè)實行嚴格的行政審批制，即由申請人提出申請，集體土地所有權(quán)人同意后，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，最終由縣級人民政府土地管理部門批準。這種嚴格的審批制將權(quán)力集中在政府手中，其目的在于加強政府對于土地資源保護和利用的監(jiān)督管理。但實踐中宅基地的具體分配中出現(xiàn)的問題呈現(xiàn)兩個分化極端。一種情況是宅基地使用權(quán)基本上由村干部把領(lǐng)大權(quán)。在宅基地的審批過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部、越權(quán)劃撥的現(xiàn)象嚴重。鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部及村干部、，亂占地建房、多占地建房，不僅干擾了國家對宅基地的正常管理，而且嚴重損害了農(nóng)民的利益。另一種極端情況是作為責任主體的村集體沒有對農(nóng)村宅基地盡足夠的監(jiān)督義務(wù)。怕得罪人、礙于人情、多一事不如少一事的想法充斥責任者頭腦，致使宅基地被集體組織成員自作主張亂占多占嚴重。農(nóng)村宅基地的利用大部分處于低效利用的狀態(tài)，與農(nóng)村宅基地所有者的管理能力低下不無關(guān)系。特殊的個別地區(qū)人口遷移流動較快，農(nóng)村中房屋閑置、宅基地申請量下降或閑置荒廢，造成土地利用率低下，不利于農(nóng)村經(jīng)濟生活的開展。
當前在某些大中城市的郊區(qū)愈演愈烈的小產(chǎn)權(quán)房問題更是與當?shù)氐募w土地管理者如村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府脫不了干系。很多情況下這些不符合法律規(guī)定，無法取得正規(guī)房產(chǎn)部門發(fā)放的產(chǎn)權(quán)證的房子由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體的領(lǐng)導班子直接籌劃修建，目的是為當?shù)啬踩〗?jīng)濟效益。城市及外來人口大量購買用于居住或辦公，但由于法律政策的空白使得該種房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)處于模糊不清的狀態(tài)。
宅基地的管理缺乏規(guī)劃基礎(chǔ)。農(nóng)村建房無序，規(guī)劃不到位，村容村貌差，由于整體利用和建設(shè)規(guī)劃的嚴重滯后，農(nóng)村村民住房建設(shè)出現(xiàn)混亂的狀態(tài)難以避免。村莊向外、尤其是向交通便利的地方急劇擴展。一是呈線型擴張，即農(nóng)民建新房沿公路延伸；二是呈塊狀擴張，新建住宅不斷向村莊外擴展，村莊周圍新房林立，村莊內(nèi)部破破爛爛，形成典型的“空心村”。[1]
與此相應的，實踐中對于如何處理使用權(quán)人建造與住房的居住生活有關(guān)的其他建筑物和設(shè)施方面也還有些疑問。如農(nóng)村村民大多在自家住房周圍從事種植樹木、蓄養(yǎng)少量家禽等家庭經(jīng)營活動。那么是否允許宅基地使用權(quán)人在必要的范圍少量超占土地，這個必要的范圍如何控制都成為操作的難點。
值得一提的是目前蘇南、廣東珠三角等地區(qū)的由市縣級政府直接牽頭力推“農(nóng)宅公寓化”?！稗r(nóng)宅公寓化”全面引入了城市地產(chǎn)的積極因素，開啟以福利性手段革新農(nóng)村人居現(xiàn)狀，以集約建房、公寓化聚居、舊村整治等為重要內(nèi)涵。但農(nóng)宅公寓化同樣引起極大的爭論和一些現(xiàn)實的問題。如出現(xiàn)的強迫農(nóng)民拆遷、住進公寓后的農(nóng)民就業(yè)、土地新的浪費等等問題。要想推動順利發(fā)展，農(nóng)村地產(chǎn)需要邁過的“坎”還有很多。①
2.宅基地隱形流轉(zhuǎn)和產(chǎn)權(quán)糾紛
以北京為代表的一些大中型城市，由于外來務(wù)工人員較多和日益上漲的超出普通購買者承受底線的商品房價格，導致這些城市的近郊區(qū)附近出現(xiàn)了大量的農(nóng)宅流轉(zhuǎn)，其基本形式是租賃和買賣兩種。近郊農(nóng)村以租賃為主，租房者主要是外地務(wù)工的農(nóng)民工或經(jīng)商者。購買農(nóng)宅的則有知識分子和白領(lǐng)階層(包括公務(wù)員)，買房或是用于成家或是當作第二居所休閑度假之用，也有的用于工作場所辦公；農(nóng)宅的購買者中還有不少是外省市人，他們?yōu)榱嗽诒本╅L住，但又無法承受高價的商品房，只好購買相對便宜得多的農(nóng)宅。從法律和各項規(guī)章制度來看，國家早已明確了城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地，宅基地也不能出租。但由于農(nóng)民對于宅基地上其所建造的住房享有所有權(quán)，可以自由地買賣出租，又因為我國實行“地隨房走、房隨地走”即房地一體的原則，農(nóng)村私宅買賣必然牽涉到宅基地使用權(quán)問題，導致購買者對自己購買房屋后享有的物權(quán)權(quán)利處于十分尷尬的地位。他們繳納了買房款，卻不能如同城市中的房產(chǎn)所有者一樣享有該房產(chǎn)所處土地的使用權(quán)。由此引起的糾紛也使得購房者的權(quán)益陷入了難以充分保障的境地。房屋抵押情況大致也是如此。
正如上文現(xiàn)象所體現(xiàn)的，具有典型物權(quán)性質(zhì)的房屋所有權(quán)和物權(quán)性質(zhì)模糊不清的宅基地使用權(quán)之間法律規(guī)則的矛盾沖突在實踐生活中已經(jīng)發(fā)生了明顯的沖突。主要體現(xiàn)為以下兩類：（1）買賣合同簽訂后房屋已交付但未辦理宅基地使用權(quán)變更登記。買受人要求出賣人履行變更登記義務(wù)?；蛘叱鲑u人，要求以未辦理宅基地使用權(quán)變更登記為由收回房屋。（2）在房屋拆遷搞房地產(chǎn)開發(fā)或工業(yè)小區(qū)建設(shè)，農(nóng)村房屋所有人可以得到一筆遠高于房屋出售價的拆遷補償款時，原所有權(quán)人訴至法院要求確認房屋買賣合同無效從而收回房屋。由于法律法規(guī)的不健全，對農(nóng)村私房買賣合同的效力形成了認識差異導致實踐中的審判標準和結(jié)果不同[2]。另一方面，長期無法明確宅基地使用權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，進一步又影響了農(nóng)村房屋登記工作，未登記房屋的權(quán)利狀態(tài)不免就陷于不清不楚之中了。這更加影響了農(nóng)村房屋買賣糾紛的解決。
3.宅基地取得法定方式單一性和實得方式多樣性的背離土地管理法、物權(quán)法規(guī)定農(nóng)村宅基地的取得必須按照“一戶一宅”原則，經(jīng)過行政審批程序無償獲得。但該條文明顯沒有考慮到實際生活中有一些其他的方式可以使他人從原宅基地使用權(quán)享有人手中附帶地獲得宅基地使用權(quán)，并且這些方式實際引發(fā)了一些法律上的難題。
最普遍的情況是，宅基地上的房屋被繼承（或受遺贈）附隨取得的宅基地。根據(jù)法律的規(guī)定，無論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，公民對宅基地只享有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。即宅基地不屬于公民的個人財產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓和買賣，也不發(fā)生繼承。但是在宅基地上建造的房屋屬于公民享有完整所有權(quán)的合法財產(chǎn)，當然屬于《繼承法》第3條規(guī)定的遺產(chǎn)的范圍，房屋是可以發(fā)生繼承的。而正如上文所述房地不可分離。凡是房屋所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。而這又與宅基地取得的身份性發(fā)生了沖突。有的學者認為繼承人繼承房屋的所有權(quán)之后，宅基地使用權(quán)人仍然由其繼續(xù)使用，當所繼承房屋滅失時，宅基地所有權(quán)享有者集體組織有權(quán)收回使用權(quán)。有的學者提出，結(jié)合繼承人的身份要素，屬于集體組織成員的繼承人享有繼承份額內(nèi)被繼承房屋的所有權(quán)，而不屬于集體組織成員的繼承人則只能享有房屋的使用權(quán)。如果同時出現(xiàn)這兩種繼承人，他們對被繼承的房屋不能成立共有關(guān)系。如果只是存在后一種繼承人，那么宅基地是否調(diào)整由集體組織自行處理，待發(fā)生拆遷時，各繼承人可對拆遷款進行分割。同樣的規(guī)則適用于受遺贈的情況。
比較這兩種觀點?？梢钥吹狡涫滓獏^(qū)別在于是否區(qū)分繼承人的身份。從宅基地使用權(quán)取得的身份性來看似乎首先區(qū)分繼承者身份更加順理成章。但區(qū)分身份的目的在第二種觀點看來是為了確定繼承人獲得所有權(quán)還是使用權(quán)。那么區(qū)分身份的缺陷就是很明顯的了。農(nóng)民對宅基地上自己建造的房屋毫無疑問享有所有權(quán)，繼承人對房屋的繼承人根據(jù)繼承法的規(guī)定當然繼承房屋的所有權(quán)。而區(qū)分繼承人的身份剝奪了繼承人本應該享有的所有權(quán)，降格為使用權(quán)是沒有依據(jù)的。只是由于國家城鄉(xiāng)土地制度不同，為了平衡繼承權(quán)與集體經(jīng)濟組織之間利益，不屬于集體組織成員的繼承人應該享有的合法利益就被剝奪，繼承人的法定權(quán)益和實質(zhì)公平在國家的管理制度面前被無情地犧牲，實在有違法理精神。個人不贊同第二種觀點的處理方法。
相較而言，第一種解決方案雖然有可能導致要么某位集體成員取得多處宅基地要么城鎮(zhèn)居民獲得宅基地，但將房屋滅失與宅基地使用權(quán)的存在聯(lián)系起來，既不違背繼承規(guī)則，又為集體組織行使權(quán)利留下了空間和機會，折中的效果更好。二、宅基地使用權(quán)問題的解決方案和理論探索
（一）“房地一體”的例外調(diào)整
雖然我國理論界和實務(wù)界早已經(jīng)確立了“房地一體”的房屋和土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)原則。但在現(xiàn)實中面對農(nóng)村宅基地制度的特殊性時遇到了困難。綜合各種情況的考慮，具體在房屋轉(zhuǎn)讓和抵押上，筆者提出這樣一種解決方案。
很明顯的，物權(quán)法第146條和第147條是有關(guān)建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定而非宅基地使用權(quán)，所以這里所反映出來的“房隨地走”和“地隨房走”的原則不一定要適用于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。即使是由房地不可分離的自然屬性推導出的房地一體的規(guī)則也不是不可動搖的金科玉律，也就是說我們完全可以另辟蹊徑。如房屋買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)自然由購房者所有。同時，由于根據(jù)法律規(guī)定買受人顯然不能取得宅基地使用權(quán)。那么宅基地使用權(quán)可以依然保留在出賣人農(nóng)民手中，但是出賣人不能行使該使用權(quán)，同時也不能再申請一塊宅基地。即法律直接給出賣的農(nóng)村私房的宅基地使用權(quán)設(shè)定限制。并且法律承認房屋買賣合同是有效的，出賣人不能以未辦理宅基地使用權(quán)變更要求收回房屋。必須注意的是當非因公共拆遷原因?qū)е抡厣系姆课荼徊鸪龝r，則宅基地使用權(quán)也同時消滅收歸集體組織。原出賣人原則上不可以再申請宅基地。但考慮到確實有需要的，可以予以批準，但如果再次買賣該宅基地上的房屋，法律強制性規(guī)定買賣合同無效。這樣買賣雙方對自身的買賣行為都負上了對等的義務(wù)，同時也照顧了雙方的利益。即“買者不能拆，賣者不能用”。宅基地的使用權(quán)依據(jù)法律的直接規(guī)定，當事人不得、不需也不可能對宅基地的使用權(quán)問題自我約定。
該方案不可回避的一個問題是，出賣人通過買受人出資應買受人的要求翻建房屋，再賣給出資者使用以方便買受人入住要求，規(guī)避了房屋轉(zhuǎn)讓后，買受人因不滿意而翻建房屋有可能被收回宅基地使用權(quán)的法律強制性規(guī)定。而且這種方式早在國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應用問題請示的答復》已經(jīng)明確規(guī)定為違法行為。但該答復作為司法解釋的法律效力如何尚有待考察，何況時過境遷，1990年與現(xiàn)在相比，土地和房產(chǎn)市場的開放程度不可同日而語，突破這一解釋也有實在的現(xiàn)實基礎(chǔ)。
（二）宅基地使用權(quán)福利性與財產(chǎn)性、公平和效率的動態(tài)平衡
“我們應該看到中國農(nóng)地的雙重功能，它不是一個簡單的生產(chǎn)資料，不是一個簡單的財產(chǎn)，更主要的，它是對農(nóng)民的保障。這應是大多數(shù)人的共識，但這個共識之下有一個潛臺詞——國家目前無力對農(nóng)民提供保障,只能通過制度安排的方式解決農(nóng)民利益問題，而城市的居民國家要提供物質(zhì)保障。這種傾斜構(gòu)成‘中國特色‘的一部分。”[3]總的來說，當前農(nóng)村宅基地使用權(quán)問題是以下三對矛盾關(guān)系在社會生活中的反應：農(nóng)民基本生存保障與農(nóng)民經(jīng)濟生活發(fā)展的矛盾、土地基本使用權(quán)與土地發(fā)展權(quán)的矛盾、土地權(quán)利設(shè)定時的政治立場和土地權(quán)利利用時的經(jīng)濟追求的矛盾。筆者認為，由于農(nóng)村基本社會保障手段多樣性的缺乏，使得以宅基地為代表的土地權(quán)利利用成為僅有的幾項保障措施。國家站在農(nóng)民利益的立場上實實在在的為農(nóng)民著想，采取限制宅基地流轉(zhuǎn)的方式來保障農(nóng)民最基本的居住權(quán)利和要求，同時也維護了農(nóng)村社會秩序的穩(wěn)定。這一考慮更多的是從政治和社會基本利益的角度出發(fā)。但當我國逐漸步入市場經(jīng)濟的發(fā)展軌道，市場經(jīng)濟關(guān)于資源優(yōu)化和配制的效應發(fā)揮出來，各種社會主體在利用這一市場機能紛紛獲得利益之際，農(nóng)民們卻因為自身擁有資源的缺乏及獲得資源的手段的缺乏，而在市場經(jīng)濟的大潮中被排斥被邊緣化。農(nóng)民手中最重要的資源便是土地，但是當前城鄉(xiāng)二元的土地制度使得農(nóng)民在獲得基本利益保障的同時卻無法利用土地資源獲得經(jīng)濟生活的進一步多樣性發(fā)展。宅基地使用權(quán)的福利性嚴重制約了財產(chǎn)性的發(fā)揮。相應的從土地方面來說，土地基本使用權(quán)利和發(fā)展權(quán)利失衡。國家設(shè)定權(quán)利時的出發(fā)點是無可厚非的，然而當過去的基礎(chǔ)情況發(fā)生重大變化，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的壁壘逐漸在被打破時，再堅持禁止流轉(zhuǎn)反而對農(nóng)民的真正利益不利。既然上位的國家政策沒有相應的做出調(diào)整，作為社會經(jīng)濟主體的農(nóng)民不甘于參與市場的主動權(quán)被不合理的壓制，主動尋求法律政策的灰色地帶，各種農(nóng)宅流轉(zhuǎn)形式的興起其實就是這種利益訴求的體現(xiàn)。
于是針對社會主體在經(jīng)濟生活中自發(fā)的利益需要，國家依靠單純的禁止，堵而不疏已經(jīng)行不通，也不合法理依據(jù)。國家立法和制定政策的價值取向應該從公平向效率傾斜，充分考慮到農(nóng)村、農(nóng)民新時期的發(fā)展利益和效率利益。權(quán)利本位的法律追求在于保障民事主體的個體利益和自由，實現(xiàn)財產(chǎn)效益的最大化。兼顧義務(wù)是強調(diào)民事主體履行財產(chǎn)的法定義務(wù)或接受必要的限制，但必須明確的是后者是以弘揚而不是放棄權(quán)利本位為前提的[4]。以效率為先導，創(chuàng)造市場經(jīng)濟條件下財富利益的增長才有可能，個體權(quán)利的充分自由發(fā)揮，更多的利益也才能得到更為均衡的分配。
忽視我國的基本國情，完全不從農(nóng)民的基本權(quán)利和基本利益出發(fā)，只是將資源完全交托市場配制，放棄國家的宏觀調(diào)控和管理組織職能是不正確的。但過分強調(diào)人多地少的國情，政策在效率與公平之間不當?shù)貎A斜于公平，最終導致的結(jié)果是城鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展水平在拉大，農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民的實體利益收入在逐步拉開，公平最終反而得不到保障。農(nóng)村中的社會主體雖然將農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與割裂的大市場聯(lián)系起來，但自發(fā)性帶來的盲目、浪費造成的問題多多，此時應該是輪到國家對此加以引導和規(guī)范的時候了。更何況除流轉(zhuǎn)問題以外，宅基地問題還有很多是因為缺乏相應的配套政策和管理工作滯后造成的，更加需要國家和各級政府采取有效完善的規(guī)制措施。
三、結(jié)語
農(nóng)村宅基地使用權(quán)改革必然是要放在農(nóng)村土地制度和社會制度的整體構(gòu)建中考量，是一個長期且復雜的過程，單單依靠物權(quán)解決方法和力量不夠，重要的是要將農(nóng)村社會保障和農(nóng)民發(fā)展利益掛鉤，而這一問題還需要在實踐中進一步探索。
[注釋]
①這些“坎”一般有三個：住進新公寓的“觀念坎“、“農(nóng)宅公寓化”適用地區(qū)的“產(chǎn)業(yè)坎”、農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的“就業(yè)坎”。參見：邊疆.農(nóng)宅公寓化，警惕借“新農(nóng)村建設(shè)”刮風[J].中國地產(chǎn)市場，2006，（3）.
[參考文獻]
[1]何玉婷.流轉(zhuǎn)：農(nóng)村宅基地的改革路向[J].法制與社會.2007，（3）.
[2]陳特.宅基地使用權(quán)[A].張柳青，單國軍.物權(quán)法審判實務(wù)精解[C].北京：中國法制出版社，2007.
Abstract： This article， in view of the present situation of the rural residential land spontaneous transfer generally and exit mechanism missing， confirmed that regulation and supervision are the mainstream of the rural residential land ransfer mechanism， guide and inspire are the mainstream of the rural residential land exit mechanism. Then， according to practical situation， established a rural residential land transfer mechanism including "regulation-incentive-pressure" and a rural residential land exit mechanism including "guide-incentive-pressure".
關(guān)鍵詞： 農(nóng)村宅基地；流轉(zhuǎn)機制；退出機制
Key words： rural residential land；transfer mechanism；exit mechanism
中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）15-0017-02
0 引言
十八屆三中全會明確要賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行。然而，伴隨工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的深入推進，我國農(nóng)村勞動力大量流動，農(nóng)戶兼業(yè)化、村莊空心化趨勢仍然明顯。積極建立農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)退出機制既有助于促進宅基地集約利用，也有助于進一步凸顯農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利。
1 建立宅基地流轉(zhuǎn)退出機制的總體思路
針對目前農(nóng)村宅基地自發(fā)流轉(zhuǎn)普遍、宅基地退出機制缺失的現(xiàn)狀，明確宅基地流轉(zhuǎn)的改革思路是先出臺政策規(guī)范，然后鼓勵規(guī)范流轉(zhuǎn)，并制定適當?shù)膲毫φ?，完善宅基地流轉(zhuǎn)監(jiān)管，即建立宅基地流轉(zhuǎn)的“規(guī)范――激勵――壓力”機制；明確宅基地退出的改革思路是先打好基礎(chǔ)，引導農(nóng)戶退出宅基地，然后通過合理的補償與保障制度激勵農(nóng)戶主動退出，并針對違規(guī)持有宅基地的現(xiàn)象進行打壓，即建立宅基地退出的“引導――激勵――壓力”機制。通過建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)與退出機制，規(guī)范流轉(zhuǎn)，讓符合條件的農(nóng)戶主動地、積極地退出宅基地，以實現(xiàn)耕地面積不減少、建設(shè)用地不增加、農(nóng)村土地節(jié)約集約利用的目標，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)，加快統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展進程。
2 建立宅基地流轉(zhuǎn)機制
2.1 宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)范機制
2.1.1 嚴格限定流轉(zhuǎn)規(guī)則，明確規(guī)范性目的 主要針對范圍、主體、前提條件等流轉(zhuǎn)規(guī)則進行嚴格限定。開展農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的范圍應先由村集體經(jīng)濟組織擴展到鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織內(nèi)，待改革試點成熟時，可進一步擴展到區(qū)縣、全市乃至全省范圍。現(xiàn)階段流轉(zhuǎn)主體必須是農(nóng)村戶籍人口，城鎮(zhèn)戶籍人口不能參與宅基地流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)必須符合以下前提條件：必須符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃；必須產(chǎn)權(quán)清晰，擁有合法的權(quán)屬證明，防止違法建筑、小產(chǎn)權(quán)房通過農(nóng)村房屋交易變相合法化；已確定用于掛鉤指標歸還、地票復墾的農(nóng)村宅基地不得流轉(zhuǎn)。
2.1.2 組建農(nóng)村土地交易中心，凸顯市場化特征 建立農(nóng)村土地交易中心是規(guī)范宅基地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施，是體現(xiàn)公開、公平、公正的市場化交易的重要平臺，可以依托國有土地交易中心設(shè)立。通過農(nóng)村土地交易中心，以轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租等方式對宅基地進行流轉(zhuǎn)。由于宅基地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民權(quán)益，在市場化交易的同時，應具有政府參與的交易管理體系，可通過嚴格流轉(zhuǎn)程序來實現(xiàn)。具體程序應包括“流轉(zhuǎn)主體提交流轉(zhuǎn)申請――國土部門審查申請――公開流轉(zhuǎn)――簽訂流轉(zhuǎn)合同――國土部門登記備案”。
2.1.3 建立集體建設(shè)用地價格評估體系，細化收益分配 合理評估宅基地價格，是在流轉(zhuǎn)中保障農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)益的重要途徑?？梢詤⒄粘擎?zhèn)土地估價規(guī)程，對包含宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地進行分等定級，并制定集體建設(shè)用地基準地價，作為宅基地流轉(zhuǎn)的政府指導價。流轉(zhuǎn)價格以政府指導價為基礎(chǔ)，最終價格由市場決定。通過交易獲得的流轉(zhuǎn)價款應根據(jù)所有權(quán)與使用權(quán)的權(quán)利不同進行合理分配。流轉(zhuǎn)收益主要歸原使用者所有，原宅基地實際占用面積超過規(guī)定標準的部分的流轉(zhuǎn)收益歸集體經(jīng)濟組織所有，以切實保護土地所有者和使用者的土地收益。
2.1.4 分區(qū)域開放宅基地流轉(zhuǎn)，實行階段式推進 由于宅基地流轉(zhuǎn)對市場、需求、經(jīng)濟發(fā)展水平等有一定的要求，并不適合一時間將全部區(qū)域納入流轉(zhuǎn)范圍，可分區(qū)域、分步驟地逐步推進。具體可分三個階段：第一階段設(shè)立宅基地流轉(zhuǎn)試點，可選擇統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革示范區(qū)、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點區(qū)、具備農(nóng)村土地交易中心等在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與利用方面有探索與實踐經(jīng)驗的區(qū)域設(shè)立試點，先行先試；第二階段在總結(jié)試點經(jīng)驗，研究出臺相關(guān)規(guī)范細則的基礎(chǔ)上，擴寬到有實際需求的經(jīng)濟水平較高的區(qū)域；第三階段是在制度成熟、多數(shù)區(qū)域?qū)嵺`順利的基礎(chǔ)上，實行全域開放，全面推進宅基地流轉(zhuǎn)。
2.2 宅基地流轉(zhuǎn)激勵機制 農(nóng)村宅基地的規(guī)范流轉(zhuǎn)能夠體現(xiàn)出宅基地的財產(chǎn)性價值，提高土地利用效率，調(diào)動農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)積極性，有利于流轉(zhuǎn)的可持續(xù)發(fā)展。
2.2.1 加強基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提高宅基地區(qū)位條件 農(nóng)村宅基地長期以來財產(chǎn)性價值無法凸顯的重要原因是區(qū)位條件差，因此，加強飲水安全、農(nóng)村道路、農(nóng)村電力、農(nóng)村沼氣等農(nóng)業(yè)生活性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強農(nóng)村義務(wù)教育、農(nóng)村衛(wèi)生、農(nóng)村文化設(shè)施等農(nóng)村社會發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升宅基地區(qū)位水平，可以增加流轉(zhuǎn)收益，提高農(nóng)戶流轉(zhuǎn)的積極性。
2.2.2 提供宅基地交易的小額貸款支持和優(yōu)惠政策，為受讓方提供融資渠 針對位于地災區(qū)、高山區(qū)、危房區(qū)等居住條件較差的農(nóng)戶，在流轉(zhuǎn)過程中提供一定的住房補貼，為一般農(nóng)戶提供小額的貸款支持，為農(nóng)戶解決購買與租賃宅基地的資金問題，以鼓勵農(nóng)戶參與宅基地流轉(zhuǎn)。
2.3 宅基地流轉(zhuǎn)壓力機制 在鼓勵農(nóng)戶以規(guī)范的途徑流轉(zhuǎn)宅基地的同時，還應注重對違法違規(guī)流轉(zhuǎn)行為的制止與懲罰，增加非法流轉(zhuǎn)的壓力，以疏堵結(jié)合的方式完善宅基地流轉(zhuǎn)機制。
2.3.1 加強監(jiān)管，提高基層執(zhí)法水平 增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所管理人員、車輛和資金預算，建立宅基地動態(tài)巡查制度，提高基層的執(zhí)法力度，加強宅基地利用與流轉(zhuǎn)監(jiān)管。
2.3.2 加重處罰，堅決杜絕非法流轉(zhuǎn) 加大非法出租、非法倒賣宅基地的處罰力度，明確不同類型的處罰金額，對非法倒賣宅基地情節(jié)嚴重的給予拘留或拘役處罰。
2.3.3 加強宣傳，提高農(nóng)戶守法意識 提倡規(guī)范流轉(zhuǎn)的同時加大對非法流轉(zhuǎn)危害與處罰的宣傳，提高農(nóng)戶的遵法守法意識與權(quán)益保障意識，在農(nóng)戶中產(chǎn)生威懾力，引導農(nóng)戶自覺脫離非法流轉(zhuǎn)的隊伍。
3 建立宅基地退出機制
3.1 宅基地退出引導機制
3.1.1 編制村級規(guī)劃，完善規(guī)劃引導 編制村級土地利用總體規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃等村級規(guī)劃，建立和完善農(nóng)村人均用地標準[1]，合理確定宅基地的數(shù)量、布局和用地規(guī)模，因地制宜地規(guī)劃中心村建設(shè)，完善中心村配套基礎(chǔ)設(shè)施，使之成為吸引力、輻射力的示范村，讓農(nóng)戶主動退出原來宅基地而到中心村集中建房。
3.1.2 建立宅基地流轉(zhuǎn)機制，形成制度引導 只有從制度上完善了宅基地流轉(zhuǎn)的機制建設(shè)，放開了宅基地申請主體資格的限制，宅基地的退出及集約利用才能有好的制度基礎(chǔ)，也有利于推進新農(nóng)村建設(shè)。
3.1.3 健全宅基地整理復墾機制，形成政策引導 現(xiàn)行法規(guī)政策提出了“實施城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”、“鼓勵宅基地向中心村、小城鎮(zhèn)集中”、“提倡相對集中建設(shè)公寓式樓房”等推進農(nóng)村宅基地整理復墾的要求，在此基礎(chǔ)上，國家和地方政府給予一定量的配套資金，積極開展整理復墾規(guī)劃，完善宅基地整理復墾的政策支持，引導宅基地通過整理復墾方式規(guī)范的退出。
3.2 宅基地退出激勵機制
3.2.1 建立宅基地退出補償制度 農(nóng)戶作為理性經(jīng)濟人，只有當補償制度符合其預期的時候才會考慮退出宅基地。為了充分體現(xiàn)宅基地的用益物權(quán)，應考慮多種補償方式，大致可以分為實物補償和貨幣補償兩大類。關(guān)于實物補償，即結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，以整理規(guī)劃為推力[2]，配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時國土部門下達一定的啟動指標，作為新農(nóng)村建設(shè)周轉(zhuǎn)使用，農(nóng)戶在退出宅基地后立刻就能入住新居，提高了農(nóng)戶退地的積極性，也大大降低了過渡期的開銷。關(guān)于貨幣補償，適合合法擁有一戶多宅、已在城鎮(zhèn)購房的農(nóng)戶，補償款分為房屋補償和宅基地補償兩部分，其中房屋補償金額可以參照征地補償標準中對房屋的補償標準確定，宅基地補償金額根據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)價格均價確定。
3.2.2 建立合理的收益分配制度 農(nóng)村宅基地的退出與利用不僅需要農(nóng)戶積極參與，還需要政府部門的大力推進和集體經(jīng)濟組織的積極配合，因此只有建立起保障政府、集體、農(nóng)戶三方利益的收益分配制度，才能有效推動宅基地的退出與集約利用。農(nóng)戶作為宅基地的實際使用權(quán)人，自然應獲得宅基地退出補償?shù)闹饕糠?，集體經(jīng)濟組織作為土地所有權(quán)人，也應有所有權(quán)收益的體現(xiàn)，二者的分配比例可以參考重慶地票價款分配85：15來確定。政府的參與分配方式則為收取稅費。
3.3 宅基地退出壓力機制
3.3.1 建立部分宅基地有償使用制度 壓力機制并非針對全部宅基地，面積合規(guī)、一戶一宅的農(nóng)戶仍然可以無償使用宅基地。對于超標超占、非法取得的宅基地則應實行有償使用制度。其中對于合法取得一戶多宅的，僅對多余的宅基地收取使用費，并執(zhí)行累進制計算，即擁有的宅基地數(shù)量越多，所繳納的使用費越高；對于超標超占、非法取得一戶多宅的，除了繳納宅基地使用費，還應收取處罰費用，通過經(jīng)濟利益的約束，使其主動退出宅基地[3]。壓力機制的建立不僅促使農(nóng)戶退出多余宅基地，也有利于對違法用地的控制。
3.3.2 建立建新拆舊履約保證金制度 為切實解決“建新不拆舊”問題，在農(nóng)民申請新的宅基地時，以合同形式要求其繳納可支付舊房費用的保證金，約定在其新房建成后的規(guī)定時間內(nèi)拆除舊房，將舊宅基地歸還本集體經(jīng)濟組織。履約后該保證金如數(shù)退還；占新不拆舊，則依法，保證金用于支付執(zhí)行費用。
參考文獻：
[1]黃滟.建立農(nóng)村宅基地退出補償機制的思考[J].決策與信息，2012（3）：16-18.