發(fā)布時間：2023-03-14 15:09:34
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
英文名稱：China Property Management
主管單位：建設(shè)部
主辦單位：中國物業(yè)管理協(xié)會
出版周期：月刊
出版地址：北京市
語
種：中文
開
本：16開
國際刊號：1671-0991
國內(nèi)刊號：11-4669/TU
郵發(fā)代號：
發(fā)行范圍：國內(nèi)外統(tǒng)一發(fā)行
創(chuàng)刊時間：2001
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聯(lián)系方式
期刊簡介
我所實習的美佳物業(yè)管理有限公司，隸屬于香港沿海綠色家園集團。目前，該公司擁有員工近1500人，在深圳、廈門、福州、上海、武漢、鞍山、北京、大連、長沙等大中城市均有物業(yè)管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、酒店、高等院校等物業(yè)。偉柏花園是其所管轄的物業(yè)管理項目之一。偉柏花園由2棟19層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約29000平方米，居住270戶，居住人口近一千人，管理處員工26人，其中：管理人員6人。
回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對偉柏花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點、方式、運作規(guī)律。同時，對管理處的設(shè)施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。
一、加強人力資源管理，創(chuàng)“學習型、創(chuàng)新型”企業(yè)。
嚴把員工招聘關(guān)。美佳物業(yè)在招聘管理人員須畢業(yè)于物業(yè)管理專業(yè)；招聘維修人員須具備相關(guān)技術(shù)條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員須屬退伍軍人，對其身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進行嚴格考核挑選。
做好員工的入職、在職培訓工作。美佳物業(yè)對新招聘的員工進行上崗前的相關(guān)培訓工作，使員工對小區(qū)的基本情況、應開展的工作心中有數(shù)，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓機會。美佳物業(yè)提倡“工作就是學習，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學習型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。
從實際出發(fā)，管理處嚴格參照lS09000質(zhì)量體系運作，制定了嚴格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標準、考核標準。管理處根據(jù)員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結(jié)合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。
二、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務，提升核心競爭力。
在實習中，我看到一套由沿海集團、易建科技、美佳物業(yè)合作自行設(shè)計開發(fā)的“一站式物業(yè)管理資迅系統(tǒng)”物業(yè)管理服務軟件。該軟件包括：“一站式客戶服務、一站式資迅管理、一站式數(shù)碼社區(qū)”三大體系，是一個利用網(wǎng)絡(luò)、電子商務、科技手段來提高物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量，有效地開發(fā)、整合、利用客戶資源的資迅系統(tǒng)。管理處全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現(xiàn)了高效的管理運作，解決了業(yè)主的奔波之苦，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的服務，提升了服務效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務的水平和服務質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
三、推行“顧客互動年”，促進公司與業(yè)主之間的良性互動。
美佳物業(yè)在與業(yè)主關(guān)系管理方面，在實習中我了解到，在2003年美佳重點開展了“顧客互動年”活動。成立了美佳俱樂部，設(shè)立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據(jù)小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動；十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影；十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動的顧客關(guān)系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。
四、重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。
對于設(shè)備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度；對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片；做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質(zhì)化驗，以保證水質(zhì)符合國家標準；發(fā)電機每月試運行一次；消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。
五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。
管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質(zhì)；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛(wèi)并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。
短暫的實習轉(zhuǎn)眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領(lǐng)會其精髓。
居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，
并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關(guān)
方面的立法和完善工作。
一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀
八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析
（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷
1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，
在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務，且為數(shù)不多。
2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。
3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關(guān)權(quán)利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。
（二）物業(yè)管理合同及其違約責任追究
物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。
在簽定了物業(yè)管理服務合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對于物業(yè)管理服務收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。
再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最后，對居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；
(三)、居民對物業(yè)管理服務的評價
在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評價：見下表：
（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：
總結(jié)評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2
% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務方面的總體評價）：
總結(jié)評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格
(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議
上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。
1、積極促進物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業(yè)管理行業(yè)。
2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業(yè)虧損嚴重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。
4、促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權(quán)力機構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機構(gòu)，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。
一、專項資金的概念和性質(zhì)
專項資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納的，為了保障物業(yè)在使用一定時間后，所需的特定維修、更新及房屋發(fā)生緊急情況時應急的資金。在物業(yè)管理活動中，為了維護全體業(yè)主的共同利益，保證物業(yè)始終處于正常的和完好的狀態(tài)，除了在物業(yè)管理費中滿足物業(yè)的日常維護和小修活動外，業(yè)主或非業(yè)主使用人平時定期交納小量的費用，集中儲備起來，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后特定情況下的中修、大修、更新、改造以及出現(xiàn)特殊或緊急情況時的支出。專項資金的建立可以避免在上述情況出現(xiàn)時，集中大量的出資給業(yè)主帶來的負擔。同時，也可以在出現(xiàn)上述情況時，能夠得以及時處理，使業(yè)主和非業(yè)主使用人能夠工作、生活在一個良好的環(huán)境當中。這也是物業(yè)管理追求良好和長效管理的重要因素和必要條件。
專項資金是物業(yè)管理財務管理中的一項重要內(nèi)容，其費用性質(zhì)同物業(yè)管理費一樣，是由業(yè)主交納，由物業(yè)管理單位或政府主管部門設(shè)立專門賬戶管理，經(jīng)業(yè)主大會批準，最后由物業(yè)管理單位使用的專門費用。所以，專項資金的使用者權(quán)益屬于全體業(yè)主，物業(yè)管理單位對它的管理和使用屬于代管性質(zhì)。同時，它的使用范圍也是在物業(yè)管理費的使用范圍之內(nèi)，而且更具體、更專指，這就更決定了它的專項性質(zhì)。
根據(jù)上述性質(zhì)，專項資金本應是物業(yè)管理費成本中的一個構(gòu)成因素，在管理操作中將其納入物業(yè)管理費中，由物業(yè)管理單位在會計操作中進行提留，設(shè)立專賬或開立銀行專戶，其管理使用簡便易行。但根據(jù)我國實際情況，現(xiàn)行國家政策和各地政府在實施辦法中都將專項資金從物業(yè)管理費中分離出來，并設(shè)定了嚴格的使用和管理辦法，這主要出于兩方面的原因，一是由于首次設(shè)立專項資金時的資金來源渠道和途徑比較復雜，各地的規(guī)定也不盡相同，如果直接并入物業(yè)管理費中會給多渠道籌集專項資金帶來障礙。二是由于國內(nèi)的物業(yè)管理從總體上講尚處于起步階段，很多物業(yè)管理單位的管理行為和管理費的使用管理還很不規(guī)范，同時目前國內(nèi)的物業(yè)管理費水平還普遍較低，有的還難于保證日常運作，如果直接將專項資金并入物業(yè)管理費中，可能會給專項資金的專項和規(guī)范使用帶來不安全因素，甚至會造成挪用、亂用的情況，使物業(yè)和業(yè)主的最終利益受到侵害。
二．設(shè)立專項資金的目的和作用
設(shè)立專項資金的主要目的是為了應付在物業(yè)管理活動中比較巨大的非日常性開支和非預見性開支，尤其是為維持和保證物業(yè)共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的大型修繕改良性的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產(chǎn)折舊費的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，專項資金的作用實際上就是物業(yè)本體和共用部分固定資產(chǎn)的折舊補償。
眾所周知，物業(yè)在建成之后，必然會受到自然的和使用的損耗。隨著時間的增加，自然環(huán)境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對建筑物在一定程度上存有的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立專項資金，就不可能合理、有效地安排物業(yè)的修理和保養(yǎng)計劃，必然會加速物業(yè)的自然侵損，以致會由于維修保養(yǎng)不及時使物業(yè)進入或過早進入衰敗過程，從而加速物業(yè)的老化程度，縮短了物業(yè)的使用壽命，甚至會釀成傷害事故。相反，建立起專項資金，就可以有效、合理妥善地安排物業(yè)的修繕改良，物業(yè)就可以得到有效的維修養(yǎng)護，使物業(yè)處于良好的狀態(tài)，充分發(fā)揮物業(yè)的正常使用功能，并且可能延長物業(yè)的使用壽命，改善和提高物業(yè)的使用功能，還可以提高物業(yè)的檔次和對現(xiàn)代化城市發(fā)展的適應性，進而推動物業(yè)的保值和升值，使物業(yè)所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟價值，最大限度地提高投資回報率。
三．專項資金的來源
(一)法規(guī)規(guī)定的費用
1．有關(guān)地方規(guī)定，公房出售時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部份專項資金屬售房單位所有。
2．有的地方規(guī)定，業(yè)主購買商品
房時按購房款的2％(也有3％或5％)的比例向售房單位交納專項資金。售房單位代為收取的專項資金屬全體業(yè)主共同所有，不得計入住房銷售收入。
3．也有的地方規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位在售房款中按2％的比例劃撥公用設(shè)施專用基金，并可計入開發(fā)成本。
4．還有規(guī)定除以某種方式先建立一部分專項資金外，業(yè)主在日常交納物業(yè)管理費的同時，另外交納規(guī)定數(shù)額的專項資金，作為專項資金續(xù)籌的主要方式。
(二)物業(yè)管理費結(jié)轉(zhuǎn)的費用
物業(yè)管理費在運行中會有完成成本開支后的結(jié)余，如果有連續(xù)幾年或者年度出現(xiàn)較大數(shù)額的結(jié)余時，除可在管理預算中調(diào)整外，也可經(jīng)業(yè)主大會同意設(shè)定一定比例納入專項資金，但由于管理費的結(jié)余的原因有多種，其結(jié)余部分的再分配亦應根據(jù)多退少補原則進行適當安排。
(三)業(yè)主大會中決定分攤的費用
根據(jù)住宅維護保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主收取的、保證物業(yè)的正常使用的分攤資金。
(四)業(yè)主共有物業(yè)的收益
物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部分，通常有些可以用來經(jīng)營，獲得收益，這部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，這些物業(yè)可采用靈活多樣的方式，由物業(yè)管理單位經(jīng)營，比如對小型超市等商業(yè)用房，以及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的由開發(fā)商或有關(guān)部門認定的屬業(yè)益的廣告牌等商業(yè)設(shè)施的收益?？蓪⑹杖氲囊徊糠植⑷雽ｍ椯Y金。此項收入并入專項資金必須以首先滿足補充物業(yè)管理費的不足和當前的使用為前提。
(五)社會捐贈或政府撥款的費用
由社會各界捐贈或政府根據(jù)某種情況撥付的，專項用于某項或某類物業(yè)維護保養(yǎng)、本體修繕、美化和裝點設(shè)施維護的費用。
四，專項資金的管理
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；問題；對策
1引言
物業(yè)管理是伴隨著市場經(jīng)濟的推進而逐漸興起、發(fā)展起來的一類服務型行業(yè)，隨著企業(yè)改革的深入，物業(yè)管理社會化、市場化已經(jīng)成為必然的發(fā)展趨勢。尤其是深化國企改革不斷深入的情況下，更是將物業(yè)管理推向了社會化、市場化管理的目標。但不可否認，物業(yè)管理行業(yè)的興起時間太短，各種模式、理念都仍然處于一個極為滯后的狀態(tài)，無法完全的融入到市場經(jīng)濟體系中；加上物業(yè)行業(yè)對人才的要求并不高，入職門檻較低，職工的服務意識、競爭意識較為淡薄，這就導致服務的質(zhì)量參差不齊。另外，當前的物業(yè)管理基本是依附于房地產(chǎn)開發(fā)而來的，而促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要動力就是爭取大量樓盤新建的資格，然后以樓盤的銷售來是實現(xiàn)自己利益的獲取，那么這就需要物業(yè)管理企業(yè)的入駐來服務戶主。但新盤在最初階段是不被人所認可的，那么在從戶主認識、了解再到入駐這個時間段，物業(yè)管理需要對樓盤的維修、地產(chǎn)遺留問題的解決等投入大量的精力、財力和物力，與此同時，市場競爭的激烈化、管理模式的信息化以及人工成本的增加化等對于物業(yè)管理而言始終是一個沉重的負擔。因此從整體上看，企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀并不理想。
2企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀及其存在的問題
（1）管理觀念的滯后。從業(yè)主方面分析，他們大多數(shù)都習慣于房產(chǎn)企業(yè)所提供的無償?shù)墓芾矸眨瑢Ψ孔拥男掭?、公共設(shè)備的改造、補充、更新等這些物業(yè)管理市場機制的有償服務范圍不太理解和支持，導致拒交或少交物業(yè)費的情況出現(xiàn)；另外對于企業(yè)來講，他們所面臨的危機和挑戰(zhàn)是巨大的，市場競爭壓力的劇增，份額被其他新入駐的企業(yè)所瓜分，若是一直不創(chuàng)新管理模式和服務項目，沒有樹立起危機感，不去競爭、不去創(chuàng)新，滿足現(xiàn)狀，則是無法再滿足業(yè)主多樣的服務需求。（2）管理人才的匱乏。物業(yè)對人才的要求和標準普遍不高，只要在工作中進行簡單的培訓即可上崗，不具備專業(yè)的管理技術(shù)、經(jīng)驗，對高科技也不熟悉，整個管理仍然停留在傳統(tǒng)的模式中，加上工資待遇達不到預期的標準，那些專業(yè)的人才也不愿意留在這個行業(yè)中，導致人才極度短缺。尤其是青年才俊都會因為工作性質(zhì)、薪資待遇等問題而選擇離職。（3）管理經(jīng)費的短缺。物業(yè)管理主要圍繞的是地產(chǎn)開發(fā)樓盤，很多工程質(zhì)量在業(yè)主逐步入住使用過程中也會出現(xiàn)耗損，或者為了滿足業(yè)主的精神需求而增加一些社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，這些都需要物業(yè)去管理、維修和改造，而這部分費用是需要大量的資金的。另外，輕資產(chǎn)企業(yè)，人工占比較重，人員成本繁重，國企管理層級較多，顯得尤為突出；同時人工成本無法抵稅，導致物業(yè)處于增值稅鏈條末端，因此稅負較重；加之信息化建設(shè)前期開發(fā)及投入資本較大。而這些單靠物業(yè)管理自己是無法承擔起來的。資金不到位，如何實現(xiàn)市場化？
3企業(yè)物業(yè)管理走向市場化的對策分析
（1）管理觀念需要轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理是一類零收費的服務行業(yè)，這就需要企業(yè)和政府給予大量的支持，而物業(yè)管理機構(gòu)要想實現(xiàn)市場化就必須要先從原有的企業(yè)中脫離出來，用市場規(guī)則來指導和規(guī)范自己的管理行為，要讓職工明白服務之于物業(yè)的重要性，激發(fā)他們的競爭性、積極性和創(chuàng)新性。另外，國企規(guī)模的擴大勢必會帶動物業(yè)管理規(guī)模的擴大，以此為契機，物業(yè)管理要樹立“以規(guī)模、以服務求效益”的理念，以此向服務化、規(guī)?；姆较虬l(fā)展。比如對于周邊的一些小規(guī)模的物業(yè)公司以合并、重組的形式來實現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源；而對于一些比自己規(guī)模大、經(jīng)營效率高的則可以通過聯(lián)合的形式，發(fā)揮各自優(yōu)勢和資源，以此來壯大自己的規(guī)模，提高市場的競爭力度。（2）經(jīng)營模式需要轉(zhuǎn)變。首先，管理體系需要實現(xiàn)信息化建設(shè)。這就需要企業(yè)利用科學技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來推動管理體系的智能化，在收費、設(shè)備控制、排班機制等崗位上運用計算機輔助物業(yè)管理技術(shù)，可以幫助管理者將分散、孤立的各類物業(yè)信息整合納入到統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)物業(yè)信息平臺，實現(xiàn)企業(yè)動態(tài)資源的過程控制，以此實現(xiàn)管理工作的有序和高效。其次，物業(yè)管理機構(gòu)需要結(jié)合企業(yè)實際、用戶實際和自身的發(fā)展需要建立起物業(yè)企業(yè)誠信經(jīng)營管理體系，用最真摯的服務來感動用戶，也要虛心接受用戶的監(jiān)督和意見，以此來構(gòu)建品牌意識，提高企業(yè)的知名度。（3）隊伍現(xiàn)狀需要轉(zhuǎn)變。管理人員要結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展所面臨的技術(shù)和知識的更新速度和范圍，為自己補充能量，用發(fā)散性思維豐富知識結(jié)構(gòu)，學習各種管理技巧，并以業(yè)績?yōu)閷?，提升自己的素質(zhì)和修養(yǎng)，從而在面對人才的選拔和任用時才能游刃有余，更好的應對突發(fā)事件，且通過良好的品行和嚴于律己的奉獻精神增加了工作中的人員說服力和感召力，增強了員工的凝聚力，實現(xiàn)勞動關(guān)系的和諧發(fā)展。另外制定規(guī)范的培訓方案，以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為指導和依據(jù)，著重培養(yǎng)員工的知識、技能和服務意識，并將企業(yè)文化深入到培訓中去，促使員工與企業(yè)的發(fā)展具有同步性，實現(xiàn)人崗匹配。
XX有限公司以合同方式委托我公司進行物業(yè)管理。我公司是北京集團下屬企業(yè)，具有獨立法人地位，集團在北京等地積累了大量物業(yè)和酒店管理經(jīng)驗，在物業(yè)管理方面有著雄厚的人才和資本資源。
該物業(yè)(廣場)占地面積35畝，總建筑平面平米，由21層主樓及3層裙樓、5層酒店式公寓、平米餐廳與配套用房構(gòu)成，主體建筑為框剪結(jié)構(gòu)、外觀風格獨特。該物業(yè)配套設(shè)施與智能化設(shè)備齊全，達到國家甲級寫字樓硬件標準，現(xiàn)為政府服務中心與中外各知名公司積聚辦公之地，亦是本區(qū)域地標式建筑。 本著業(yè)主至上，服務第一的經(jīng)營宗旨、以打造精品物業(yè)品牌為目的，在大廈的物業(yè)管理方面，我公司積極進取、銳意創(chuàng)新，介入之前即及早地制定了一系列提高物業(yè)管理水平的優(yōu)質(zhì)服務計劃和管理方案。 在大廈裝修之初，我公司就積極進行前期介入，全程配合監(jiān)理公司代表業(yè)主方對整個裝修施工進行了監(jiān)管，從物業(yè)管理角度提供了很多要求和改進意見，并深入?yún)⑴c了大廈工程施工驗收工作。把工程施工作為物業(yè)接管驗收的一部分來一起進行，并由此掌握了大廈的第一手資料，為今后的物業(yè)管理打下了良好的基礎(chǔ)。隨后的物業(yè)接收工作均符合國家物業(yè)管理條例法規(guī)規(guī)定、及時與業(yè)主方簽定了正式委托合同、明確了雙方的責權(quán)利。 大廈竣工交付使用后，我公司集中優(yōu)勢人力、物力資源，成立了大廈管理處，與業(yè)主方進行了全面的物業(yè)資料、檔案及相關(guān)文件的交接，積極配合業(yè)主對大廈的招商工作，認真細致地開展了租戶的裝修管理，按有關(guān)規(guī)范建立并辦理與各租戶、使用人的入駐手續(xù)。
管理處在崗位設(shè)置、人員配備、各種制度與程序建設(shè)，運作管理及對客戶的服務規(guī)范方面秉承我公司一貫的優(yōu)良作風，努力建立了標準化模式。公司在物業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)都有章可循、有據(jù)可考。同時，我公司還積極探索is9000國際質(zhì)量管理與質(zhì)量控制標準，不斷跟蹤國內(nèi)外物業(yè)管理動態(tài)，提高大廈的物業(yè)管理與服務標準。 我公司始終堅持“物業(yè)管理以人為本”、“客戶是公司存在的唯一理由”的客戶至上原則，在對客服務方面根據(jù)本大廈租戶特點及需求推出了一系列特色服務項目如：“商務保姆”“私人保鏢”“鐘點司機”等贏得客戶一致好評。 在日?；A(chǔ)管理方面，管理處以星級酒店標準全面及時地維護物業(yè)設(shè)施，根據(jù)本大廈特點及入駐率，適時對大廈進行了封閉式管理，在保潔綠化、工程維修、消防治安、處理客戶投訴、對客戶提供便捷服務等各項工作中遵循國家規(guī)范和標準取得了良好的成績，獲得了入駐單位與業(yè)主/各使用人的一致好評?，F(xiàn)大廈物業(yè)綠化率達到65%并保持良好，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)合格率達到99%，專業(yè)崗位持證上崗率達到100%，治安消防事故率為0%，客戶投訴處理率達到100%，客戶滿意度達到100%，各項指標均達到或大大高于國家標準。同時，我公司也籍此獲得了良好的經(jīng)濟和社會效益。 針對本大廈物業(yè)特點，我公司與業(yè)主共同確立了：“全力打造精典商務之都，藝術(shù)之都，文化之都，金融之都”的總體目標，舉辦了系列推展活動，極大地提高了本物業(yè)的市場知名度及美譽度，促進了大廈物業(yè)的保值增值。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：
組織名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
地址；＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
受委托方（以下簡稱乙方）：
企業(yè)名稱：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
注冊地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
聯(lián)系電話：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一玫的基礎(chǔ)上，甲方將＿＿＿＿＿＿＿（牧業(yè)名稱）委托乙方實和行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路（街道）＿＿＿＿號四至：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
占地面積：＿＿＿＿平方米
建筑面積：＿＿＿＿平方米
（委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附件）
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院＿＿。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第六條 公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第七條 公共綠地的養(yǎng)護與管理。
第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育場所＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：
1． 物業(yè)管理費：＿＿＿＿＿＿＿＿
2． 保潔費：＿＿＿＿＿＿＿＿
3． 保安費：＿＿＿＿＿＿＿＿
4． 房屋設(shè)備運行費：＿＿＿＿＿＿＿＿
5． 維修養(yǎng)護費：＿＿＿＿＿＿＿＿
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。
第十五條 對業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、＿＿＿＿等措施。
第十六條 其他委托事項
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿＿時起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＿＿＿＿時止。
第四章 雙方權(quán)利義務
第十八條 甲方權(quán)利義務
1、 代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；
2、 制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；
3、 審定乙方制定的物業(yè)管理方案；
4、 檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況；
5、 審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
6、 在合同生效之日起＿＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第＿＿項執(zhí)行；
（1） 無償使用；
（2） 按建筑面積每月每平方米＿＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
7． 負責歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿＿＿日內(nèi)向乙方提供；
8． 當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費時，負責催交或以＿＿＿＿方式償付；
9． 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題；
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿
10． 協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活；
第十九條 乙方權(quán)利義務
1． 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安；
2． 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；
3． 按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；
4． 選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；
5． 負責編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護計劃， 經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；
6． 向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，書面告知有關(guān)限制條件，并負責監(jiān)督；
7． 每＿＿＿個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護費用收支使用情況；
8． 對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準方可實施；
9． 本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
第五章 物業(yè)管理服務要求標準
第二十條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達到＿＿＿%
1． 房屋外觀：＿＿＿＿＿＿
2． 設(shè)備運行：＿＿＿＿＿＿
3． 房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：＿＿＿＿＿＿
4． 公共環(huán)境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5． 綠化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6． 交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7． 保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
8． 急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第六章 物業(yè)管理服務費用
第二十一條 物業(yè)管理服務費
1． 管理費由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元或按套每戶＿＿＿元向業(yè)主收??；
2． 保潔費由乙方按建筑面積每平方米＿＿＿元或按套每戶＿＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>
3． 保安費由乙方按建筑面積生平方米＿＿＿元或按套每戶＿＿
＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>
4． 高層住宅電梯、水泵、＿＿＿運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主收取；
5． 管理服務費標準的調(diào)整，按＿＿＿調(diào)整；
6． 對業(yè)務和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。
第二十二條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的＿＿＿倍收取。
第二十三條 車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收??；
1、 露天車位：＿＿＿＿＿＿
2、 車庫車位：＿＿＿＿＿＿
第二十四條 乙方對業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護及其他特約服務，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計付。
第二十五條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：
1．＿＿＿＿＿＿
2．＿＿＿＿＿＿
第二十六條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護費用由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反本合同第十八條第＿＿＿款的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一不定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失，乙方應給予甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任何一方無法律依據(jù)提前終止保同的違約方應賠償對方＿＿＿元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應給予經(jīng)濟賠償。
第八章 附則
第三十一條 雙方約定自本合同生效之日起＿＿＿天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。
第三十二條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與合同具有相同等效力。
第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十四條 本合同正本連同附件＿＿＿＿頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十五條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十六條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十七條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請＿＿＿＿市仲裁委員會裁決（當事人雙方?jīng)]有達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第三十八條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在該事同期滿＿＿＿＿天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。
甲方簽章：
乙方簽章：
代表人：
代表人：
附：業(yè)主公約
為加強＿＿＿＿（以下簡稱"本物業(yè)"）和管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。
一、 在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時，應遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。
二、 執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議、決定。
三、 委托物業(yè)管理企業(yè)負責房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度。
四、 全體業(yè)主和物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作。
五、 業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)和管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會直轄市解決。
六、 加強安全防范意識，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產(chǎn)安全。
七、 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進行指導和監(jiān)督，并將注意事項和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物來的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應當及時糾正，造成他人物業(yè)損失的應承擔賠償損失，對拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員并報有關(guān)行政管理部門貪污處理。
八、 業(yè)主發(fā)委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，應支付相應費用。
九、 凡房屋建筑及附恬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應有由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的，業(yè)主及時進行維修養(yǎng)護，拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。
十、 與其他非業(yè)主使用人建立僉租賃關(guān)系時，應告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔連帶責任。
十一、 在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：
（1） 擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；
（2） 對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；
（3） 占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場地；
（4） 損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；
（5） 隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
（6） 違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等；
（7） 踐踏、占用綠化用地；損壞、涂畫園林建筑小品；
（8） 在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點；
（9） 影響市容光煥發(fā)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；
（10） 隨意停放車輛；
（11） 聚從喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
（12） 違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；
（13） 法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的共他行為。
十二、 人為造成公共設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責任人負責修復或賠償經(jīng)濟損失。
十三、 按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應收取的各項服務費用。
十四、 業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地時，應按規(guī)定交納費用。
十五、 自覺
【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 業(yè)主委員會 物業(yè)公司 關(guān)系
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，物業(yè)管理在我國得到了迅猛發(fā)展，但同時也暴露出許多問題。2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》澄清和解決了一些問題，但有的基本性問題即便在2007年10月1日《物權(quán)法》實施以來仍然存在。正是由于這些基礎(chǔ)性問題遲遲不能解決，因此，盡管《物權(quán)法》第84條、85條和第87條就物業(yè)管理進行了專條規(guī)定，且《物業(yè)管理條例》已根據(jù)《物權(quán)法》進行了相應修訂，但物業(yè)管理方面的糾紛仍然不斷。所以，對物權(quán)法規(guī)范下物業(yè)管理主體及其關(guān)系做一剖析，對于我國目前的物業(yè)管理乃至整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展均具有重要意義。
一、物業(yè)管理涉及的相關(guān)主體
物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理關(guān)系是一種典型的民事法律關(guān)系，這可以從修改后的《物業(yè)管理條例》將物業(yè)管理企業(yè)更名為物業(yè)服務企業(yè)中體現(xiàn)出來。從最微觀的層面看，物業(yè)管理關(guān)系僅僅是業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系。然而，業(yè)主數(shù)量眾多以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在，客觀上決定了業(yè)主只能通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會表達自己的意愿，故而又產(chǎn)生了業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用，同時，房地產(chǎn)行政主管部門、居民委員會在物業(yè)管理中的作用也同樣不可小覷。此外，圍繞著物業(yè)管理活動，保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)公司等也與業(yè)主發(fā)生著或近或遠的關(guān)系。然而，除業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)公司外，其他單位均不是物業(yè)管理所直接涉及的主體。
綜上，厘清物業(yè)管理主體關(guān)系，實質(zhì)上是要厘清業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司這四者之間的關(guān)系，其中又以業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主委員會與物業(yè)公司間的關(guān)系在整個物業(yè)管理中最為重大。
二、業(yè)主與業(yè)主委員會
業(yè)主即建筑物區(qū)分所有權(quán)人，是物業(yè)管理中最重要的主體。接受物業(yè)管理服務的是業(yè)主，交付物業(yè)管理費用的是業(yè)主。然而，由于建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般意義上的所有權(quán)不同，既包含了對專有部分完整的所有權(quán)，又包含了對共有部分的共有權(quán)以及由此派生的社員權(quán)即對物業(yè)的共有部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權(quán)。因此，眾多業(yè)主區(qū)分所有權(quán)相互搏弈的結(jié)果必然是業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的產(chǎn)生。
業(yè)主大會是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的機構(gòu)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門的指導下成立物業(yè)大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過?？梢?，我國現(xiàn)行物業(yè)管理制度下的業(yè)主大會是同一個物業(yè)管理區(qū)域的最高權(quán)力機關(guān)。然而，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，少則幾十，多則成百上千，凡事均由業(yè)主大會決定并由其從事對外的各種活動顯然不具有可行性，因此業(yè)主委員會也就應運而生。
業(yè)主委員會是指由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表業(yè)主實行自治管理的組織，它行使著廣泛的職責。業(yè)主委員會作為全體業(yè)主的代表，其法律地位至關(guān)重要，因為只有明確業(yè)主委員會的法律地位，在對內(nèi)關(guān)系上才能確定業(yè)主委員會與業(yè)主、業(yè)主大會的關(guān)系，才能擺正業(yè)主委員會在執(zhí)行公共物業(yè)管理事務時的位置，以至當業(yè)主委員會或其成員由于過錯或不作為給廣大業(yè)主造成損害時才能確定應承擔的責任類型。然而，如此重大的問題，《物業(yè)管理條例》并未對其加以明確。就實務中大量存在的業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與業(yè)主委員會的糾紛，學界的主張也各不相同。有的主張應賦予業(yè)主委員會以物業(yè)管理合同主體的資格，有的主張取消業(yè)主委員會，改由業(yè)主大會內(nèi)設(shè)的管理處或事務處行使目前由業(yè)主委員會履行的職責，有的則主張業(yè)主委員會盡管不具有實體法上的主體資格，但應作為“其他組織”享有訴訟主體資格。
要正確認識業(yè)主委員會的法律地位，就必須從物業(yè)管理實務出發(fā)，看業(yè)主委員會在現(xiàn)實生活中是如何運作，現(xiàn)行法律法規(guī)對業(yè)主委員會的活動又是如何規(guī)定的?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員的權(quán)利并享有被選舉權(quán)。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，并負責選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。由于業(yè)主委員會是從業(yè)主中選舉產(chǎn)生的一個機構(gòu)，它代表全體業(yè)主同物業(yè)公司進行一系列的活動。因此，凡不具有業(yè)主資格和身份的人，都不能成為業(yè)主委員會的委員。從目前來看，絕大部分委員都有自己的本職工作，并不是專業(yè)的“委員”，一般說來，業(yè)主委員會委員的工作是無償?shù)?，并沒有相應的報酬。同時，業(yè)主委員會的活動費用從業(yè)主交納的物業(yè)管理費中提取并由物業(yè)公司單列開支，其辦公用房也為全體業(yè)主共有，其掌握的公共設(shè)施專用基金（由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納）和物業(yè)維修基金（由業(yè)主繳納）等也屬于全體業(yè)主所有。業(yè)主委員會只有在取得業(yè)主大會授權(quán)后才能代表全體業(yè)主的利益從事物業(yè)管理范圍內(nèi)的活動，而業(yè)主大會授權(quán)的基礎(chǔ)又來源于業(yè)主對物業(yè)的所有權(quán)。業(yè)主委員會所從事的活動包括代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，了解和反映業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)管理合同等。業(yè)主委員會的上述行為，其收益并不屬于業(yè)主委員會，而是屬于全體業(yè)主，當然責任也歸于全體業(yè)主。
由以上分析可以看出，盡管從名義上看，業(yè)主委員會具有自己單獨的名稱，但是其完全不具有獨立性，它只是全體業(yè)主的授權(quán)人而非獨立的法律主體。從訴訟的角度看，將業(yè)主委員會理解為業(yè)主的訴訟代表人似乎更為恰當。業(yè)主委員會作為訴訟代表人有先天的優(yōu)勢：首先，業(yè)主通過參與業(yè)主大會來選舉的業(yè)主委員會成員的訴訟權(quán)利是有限的，必須經(jīng)得全體業(yè)主的授權(quán)。其次，一般說來，管理規(guī)約可以明確約定業(yè)主委員會在一定范圍內(nèi)行使某一方面的物業(yè)管理訴訟或仲裁活動，那么只要業(yè)主委員會的活動未超越該范圍，均可以不再重復授權(quán)，保證了訴訟或仲裁活動的效率。
綜上，業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系其實是以委托授權(quán)為基礎(chǔ)的被人與人的關(guān)系。業(yè)主委員會基于業(yè)主授權(quán)所為的行為視為業(yè)主所為，由業(yè)主承擔法律責任。當然，當業(yè)主委員會超越授權(quán)故意或過失給業(yè)主造成損害時，業(yè)主委員會應就此承擔責任。
三、業(yè)主與物業(yè)公司
如前文所述，物業(yè)管理關(guān)系最終體現(xiàn)為業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，二者以物業(yè)管理合同為紐帶。對于物業(yè)管理合同歸類于哪種民事合同，目前學術(shù)界還存在著不同的觀點。第一種觀點認為，物業(yè)管理合同是一種新型的合同類型，表現(xiàn)在合同一方的物業(yè)公司屬于新興的第三產(chǎn)業(yè)，而合同另一方的業(yè)主又是通過業(yè)主委員會這個特殊的代表機關(guān)來從事簽訂合同的行為，因此，它不歸屬于目前《合同法》所規(guī)定的任何一種合同類型。第二種觀點認為，物業(yè)管理合同應歸屬于承攬合同，它是物業(yè)公司按照業(yè)主一方的具體要求完成特定管理工作的合同。第三種觀點認為，物業(yè)管理合同是一種委托合同，委托人是業(yè)主，受托人是物業(yè)公司，物業(yè)公司基于委托合同即其受業(yè)主之托處理相應的事務就是物業(yè)管理。就這三種觀點而言，第一種顯然并不可取，點出物業(yè)管理合同是一種非典型合同，并無益于點明業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系。第二和第三種觀點說出了物業(yè)管理合同的一些特點，但似乎都不能涵蓋物業(yè)管理合同的所有特性。而要真正把握物業(yè)管理合同的類型，必須先弄清楚該合同的特征，然后根據(jù)該特征與《合同法》規(guī)定的有名合同進行一一比對，才能得出最終的結(jié)論。
所謂物業(yè)管理合同，其實是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂的，有關(guān)物業(yè)管理和提供勞務事項的協(xié)議。在物業(yè)管理合同中，業(yè)主大會選聘的某物業(yè)公司是基于對該公司的資信、管理能力、服務質(zhì)量的信任，并且只有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過才能最終選定。因此，物業(yè)管理合同是一種典型的信賴合同。其次，物業(yè)管理合同是一種提供服務的合同。物業(yè)公司要為業(yè)主提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理以及維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，所有這些，均體現(xiàn)為物業(yè)公司為業(yè)主提供的服務。最后，物業(yè)管理合同是有償、雙務合同。物業(yè)管理是物業(yè)公司在收取物業(yè)管理費的前提下向全體業(yè)主提供的一系列服務，且合同雙方均負有一定的義務。根據(jù)以上對物業(yè)管理合同的分析，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理合同應該不是承攬合同，因為承攬合同的承攬人在依照合同完成特定工作后還須交付工作成果，其工作成果在交付前后還有著意外毀損滅失的風險，而物業(yè)管理合同全然不具有這樣的性質(zhì)。
我國《合同法》規(guī)定的提供服務的合同包括了運輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同、居間合同等合同類型。兩相比對，物業(yè)管理合同與委托合同最具有相似性。所謂委托合同，是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托事務的合同。當然，二者只是根本上的相似，在許多地方仍然存在差異。如委托合同既可以是有償合同，也可以是無償合同，而物業(yè)管理合同一定是有償合同。此外，對于物業(yè)管理合同來說，無論什么時候物業(yè)公司與第三人從事行為的后果均由物業(yè)公司承擔，對于業(yè)主并不直接發(fā)生效力。
所以，業(yè)主與物業(yè)公司間的關(guān)系是一種特殊的委托關(guān)系，二者由這一特殊的委托關(guān)系相聯(lián)系，共同構(gòu)成了物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的兩個主體。
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