發(fā)布時(shí)間：2023-03-15 15:04:40
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的委托貸款管理辦法樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
從目前來看，委托貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)主要有兩類：政策性風(fēng)險(xiǎn)、操作性風(fēng)險(xiǎn)。
（一）政策性風(fēng)險(xiǎn)：是指由于商業(yè)銀行未嚴(yán)格按照政策法規(guī)對(duì)委托貸款業(yè)務(wù)的規(guī)定導(dǎo)致監(jiān)管機(jī)構(gòu)懲罰的風(fēng)險(xiǎn)。如資金來源是否合規(guī)（如社保資金、保險(xiǎn)公司保費(fèi)、上市公司關(guān)聯(lián)企業(yè)之間等不能用于發(fā)放委托貸款）、資金用途是否合規(guī)、利率等相關(guān)合約要素是否合規(guī)等。
（二）操作性風(fēng)險(xiǎn)：是指由于商業(yè)銀行或操作不當(dāng)或違規(guī)操作導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。主要有以下幾方面：1、未按商業(yè)銀行總行有關(guān)規(guī)定與委托方簽定統(tǒng)一文本格式的《委托協(xié)議書》，或在協(xié)議中加入商業(yè)銀行承擔(dān)委托貸款風(fēng)險(xiǎn)，承諾保本、回收，與委托方高比例分成等條款；2、未見基金或超基金發(fā)放貸款，導(dǎo)致商業(yè)銀行墊付基金。3、未見委托方的貸款指標(biāo)通知書發(fā)放貸款，導(dǎo)致商業(yè)銀行承擔(dān)責(zé)任。4、貸款發(fā)放手續(xù)不全，未與委托方指定的借款人簽定合同，未向委托方指定的借款人發(fā)放貸款、擅自改變貸款對(duì)象，造成委托人資金損失。5、委托人資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)?；厥盏馁J款本金及利息未及時(shí)劃到委托人帳戶，而是被用到其他方面。6、貸款到期后未及時(shí)向貸款人出具逾期通知書，造成兩年的訴訟時(shí)效喪失。7、未及時(shí)申報(bào)債權(quán)，借款單位發(fā)生破產(chǎn)時(shí)，商業(yè)銀行未及時(shí)向有關(guān)部門（如破產(chǎn)清算組）申報(bào)債權(quán)，造成委托方債權(quán)的流失。8、檔案保管不當(dāng)相關(guān)資料遺失的風(fēng)險(xiǎn)。從委托貸款業(yè)務(wù)的整體來看，委托貸款的風(fēng)險(xiǎn)都是來源于人為因素，商業(yè)銀行沒有給予足夠的重視，沒有嚴(yán)格按照《委托貸款管理辦法》和《委托貸款操作流程》來執(zhí)行，造成損失，所以加強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)格按照業(yè)務(wù)流程操作，是避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生有效辦法。
二、防范委托貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
從實(shí)際工作中來看，大部分都是操作風(fēng)險(xiǎn)，所以在防范委托貸款的風(fēng)險(xiǎn)上，應(yīng)采取嚴(yán)格審批、規(guī)范操作、加強(qiáng)管理、定期檢查等措施來控制風(fēng)險(xiǎn)，使其委托貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展。
（一）要建立嚴(yán)格的審批制度，從源頭上把好委托貸款風(fēng)險(xiǎn)關(guān)。嚴(yán)格審批制度主要是為了防范政策性風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)最近幾年來委托貸款方面出現(xiàn)的問題，審批權(quán)應(yīng)該集中在各省的一級(jí)分行，應(yīng)該由原來的主管部門審批制改為一級(jí)分行風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)控委員會(huì)核準(zhǔn)制，可以有效控制委托貸款業(yè)務(wù)在政策方面的風(fēng)險(xiǎn)。不只是一級(jí)分行審批人要掌握審批的要素，各級(jí)行經(jīng)辦人員也要掌握，以便在營(yíng)銷、談判中就可初步判斷該委托貸款是否可辦，政策上有沒有風(fēng)險(xiǎn)。可從下面幾方面解決：一是審查委托人的資格。在受理企事業(yè)單位委托貸款業(yè)務(wù)時(shí)委托人應(yīng)提供業(yè)務(wù)申請(qǐng)、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人許可證等有關(guān)資料，如委托人是公司企業(yè)，還應(yīng)提供董事會(huì)決議；個(gè)人委托貸款業(yè)務(wù)委托人應(yīng)提供有效身份證件、個(gè)體工商執(zhí)照等有關(guān)資料。根據(jù)上述資料商業(yè)銀行審查委托人是否有發(fā)放委托貸款的資格。二是審查委托人的資金來源。委托人的資金來源要正當(dāng)，由委托人出具資金來源證明，商業(yè)銀行進(jìn)行審查。對(duì)于保險(xiǎn)資金、社保類資金，在目前我國(guó)的法律法規(guī)明確不能投資的，要堅(jiān)決不受理；對(duì)上市公司上市募集資金等，要關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)對(duì)其投資用途的限制。個(gè)人委托貸款應(yīng)特別注意避免大額資金來源是否有洗黑錢的嫌疑，外幣委托貸款中應(yīng)注意委托人和借款人是否具備開立外幣賬戶的資格，外幣賬戶資金的用途可否用于發(fā)放委托貸款，向外管局的報(bào)告事項(xiàng)等。三是審查借款用途。借款用途使用應(yīng)合規(guī)，委托貸款作為貸款的一種，應(yīng)遵守《貸款通則》中對(duì)貸款用途的限制。四是審查委托貸款利率的合規(guī)性。根據(jù)《人民幣利率管理規(guī)定》，委托貸款的利率的浮動(dòng)范圍為0-同期同檔次法定貸款利率（含浮動(dòng)）之間，由委托人和借款人協(xié)商確定。目前人民銀行對(duì)商業(yè)銀行貸款利率浮動(dòng)已放開，但司法解釋中，對(duì)借貸雙方超過同期同檔次法定貸款利率四倍的不予承認(rèn)，應(yīng)向委托人解釋清楚。
（二）規(guī)范委托貸款業(yè)務(wù)操作，杜絕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。“執(zhí)行力是關(guān)鍵”事實(shí)上也是如此，各商業(yè)銀行總行制定的《委托貸款業(yè)務(wù)管理辦法》及《委托貸款業(yè)務(wù)操作和控制程序》體系文件，和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的《委托貸款協(xié)議書》、《委托貸款合同》，都是經(jīng)過有關(guān)部門多次修改、法律部門審定的，應(yīng)嚴(yán)格按照辦法來操作，不擇不扣的執(zhí)行，才能杜絕風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。在辦理委托貸款業(yè)務(wù)中應(yīng)按照標(biāo)準(zhǔn)的《委托貸款協(xié)議》和《借款合同》簽署，不能添加任何不利于商業(yè)銀行的條款；對(duì)重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)客戶，如需修改內(nèi)容或增加擔(dān)保事項(xiàng)的，必須報(bào)一級(jí)分行風(fēng)險(xiǎn)管理與內(nèi)控委員會(huì)核準(zhǔn)。發(fā)放貸款前應(yīng)查詢委托貸款基金是否到帳，確認(rèn)基金到帳后，才能在基金額度內(nèi)發(fā)放委托貸款。按照委托人出具的《委托貸款發(fā)放通知書》，與借款人簽訂《委托貸款借款合同》，按照委托人出具通知書的內(nèi)容，監(jiān)督借款人貸款的使用用途。做好相關(guān)憑證和資料（合同文本等）的收集和保管工作。收回委托貸款、代收利息后，應(yīng)及時(shí)通知委托人，并劃到委托人指定的帳戶。
（三）加強(qiáng)貸后管理工作。從目前來看，貸款發(fā)放中商業(yè)銀行基本做到了按流程操作，但往往忽視了貸后管理工作，特別是涉及法律方面的責(zé)任，使商業(yè)銀行承擔(dān)了潛在的風(fēng)險(xiǎn)，更應(yīng)該引起我們的重視。加強(qiáng)貸后管理是風(fēng)險(xiǎn)防范的重中之重。一是發(fā)放《到逾期貸款通知書》，保持訴訟時(shí)效的連續(xù)性，是商業(yè)銀行必須做的首要之事。借款單位貸款到期后，應(yīng)及時(shí)催收，最少每年向借款單位發(fā)放一次《到逾期貸款通知書》，并取得回執(zhí)，如借款人不配合，要向委托人反映，取得委托人的書面處理意見。二是借款人發(fā)生重大事項(xiàng)變化，應(yīng)及時(shí)通知委托人，避免借款人逃債行為使商業(yè)銀行承擔(dān)過責(zé)。三是及時(shí)申報(bào)債權(quán)，當(dāng)借款單位發(fā)生破產(chǎn)時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門（如破產(chǎn)清算組）申報(bào)債權(quán)，并及時(shí)通知委托人，避免造成委托方債權(quán)的流失。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介服務(wù)合同；居間合同；委托合同；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同
中圖分類號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）06-0-02
一、問題的提出
2008年4月1日起實(shí)施的 《民事案件案由規(guī)定》中取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，將此類糾紛統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛，2011年版的《民事案件案由規(guī)定》沿襲了2008年版的做法，在合同糾紛中不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由，在服務(wù)合同糾紛中將房地產(chǎn)咨詢合同糾紛、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估合同糾紛列為獨(dú)立的案由，但不規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛案由。法院在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)合同案件時(shí)，立案時(shí)就先入為主地將此類案件以居間合同糾紛案由立案，并按照居間合同的原理審理此類案件。由于合同糾紛案由的確定涉及到對(duì)合同性質(zhì)的理解，因此，合同糾紛案由的問題實(shí)際上是一個(gè)關(guān)于合同性質(zhì)的問題。
本文認(rèn)為，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，當(dāng)前中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)已經(jīng)多元化，遠(yuǎn)不是以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為了。我們絕不能先入為主地依據(jù)居間合同關(guān)系對(duì)所有房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件進(jìn)行事實(shí)認(rèn)定及責(zé)任分配。鑒于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的復(fù)雜性，最高法院將所有房地產(chǎn)中介合同案件的案由統(tǒng)統(tǒng)定為居間合同糾紛的做法不妥，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛的案由定為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛，在審理時(shí)再根據(jù)合同內(nèi)容確定應(yīng)當(dāng)適用的法律。
二、居間合同糾紛之訴因與法律和事實(shí)不符
據(jù)筆者的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)及在廣州地區(qū)調(diào)研所得，房屋買賣過程中，中介服務(wù)的整套流程大體如下：1.中介方獲得業(yè)主擬出售的房屋信息和銷售條件。房源信息一般由業(yè)主（賣方）提供給居間人。此外，通過各中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員私下交流或買方主動(dòng)提請(qǐng)媒介而獲得，然后居間人再借助這些信息與賣方溝通，請(qǐng)求提供中介服務(wù)。2.中介方獲得賣方的委托后，一般會(huì)派工作人員現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的情況，登記造冊(cè)，錄入電腦管理系統(tǒng)。并拍攝擬出售房屋的照片做推介之用。3.購(gòu)房意向人向中介方表明購(gòu)房意向，向中介方咨詢了解特定條件的房源信息。中介方根據(jù)購(gòu)房意向人的條件，推薦合適房源。在和購(gòu)房意向人簽署看房合同后，派工作人員帶領(lǐng)購(gòu)房意向人現(xiàn)場(chǎng)查看擬出售房屋的實(shí)際情況。4.購(gòu)房意向人看中某套房屋后，委托中介方和賣方協(xié)商，以期取得盡可能有利的交易條件（這一點(diǎn)在現(xiàn)有市場(chǎng)狀況下作用有限）。5.購(gòu)房意向人對(duì)于中介方介紹的房屋交易條件基本滿意后，委托中介方查詢擬購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。查清產(chǎn)權(quán)狀況后，中介方約購(gòu)房意向人（買方）和賣方見面，進(jìn)一步協(xié)商交易條件，達(dá)成一致意見后簽署三方協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容一般包含中介服務(wù)合同條款。6.三方合同簽署后，需要根據(jù)政府的相關(guān)管理規(guī)定辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，買賣雙方一般會(huì)委托中介方根據(jù)其簽署的書面合同內(nèi)容辦理網(wǎng)簽手續(xù)。7.買方需要通過按揭貸款方式支付購(gòu)房款的，如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方幫其聯(lián)系按揭公司并洽談按揭貸款相關(guān)事宜。在此過程中，中介方單獨(dú)或者和按揭公司一道進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估等業(yè)務(wù)。8.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方指導(dǎo)并協(xié)助辦理房屋買賣的過戶手續(xù)，有些中介方甚至代買方繳納稅費(fèi)、代辦產(chǎn)權(quán)過戶等延伸服務(wù)。9.如果買方需要并且信任中介方，會(huì)委托中介方參與收樓，以示見證和督促。
上述房屋買賣中介服務(wù)流程中，第四至九項(xiàng)乃中介方應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容，也就是中介方的義務(wù)。需要特別指出的是，購(gòu)房意向人（買方）和中介方之間約定的中介服務(wù)內(nèi)容千差萬別，不是每個(gè)房屋中介服務(wù)合同中，中介方的義務(wù)都包括上述第三至九項(xiàng)內(nèi)容的。據(jù)此，房屋買賣中介服務(wù)合同至少可以分為兩類，一類是中介方的義務(wù)僅涉及前述第三、四、五項(xiàng)的中介服務(wù)合同，本文稱之為純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同；另一類是中介方的義務(wù)除三、四、五項(xiàng)外，還涉及第六至九項(xiàng)中一項(xiàng)或幾項(xiàng)義務(wù)內(nèi)容的中介服務(wù)合同，本文稱之為促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同。
我國(guó)合同法第424條的規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。根據(jù)此條及下一條可知，居間合同中，居間方的義務(wù)就是報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)。居間合同雙方當(dāng)事人根據(jù)居間方提供的信息訂立了合同后，居間方的義務(wù)即全部履行，居間人除負(fù)有附隨義務(wù)如保密義務(wù)以外，不再負(fù)有任何義務(wù)。由此可見，純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同屬于居間合同無疑，故此處不贅。但是，促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，其性質(zhì)顯然不能簡(jiǎn)單地確定為居間合同了。并且，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)中介已經(jīng)進(jìn)化成一種復(fù)雜的服務(wù)行為，以前那種僅提供信息促成房地產(chǎn)合同成立的居間行為已經(jīng)不占主流了。在這種情況下，再將這個(gè)房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛案件的訴因全部定性為居間合同，要求當(dāng)事人根據(jù)居間合同的法理來承擔(dān)舉證責(zé)任，要求當(dāng)事人按照居間合同的法律來和答辯，于法于理不符，也不利于公平地處理案件。
以筆者曾的一個(gè)案件為例，被告（買方）在原告（中介方）的幫助下，和第三人（賣方）簽署了一份《存量房買賣合同》。該三方合同中關(guān)于中介方的義務(wù)散見于各個(gè)條款，共有五項(xiàng)：原告提供的服務(wù)事項(xiàng)包括原告提供合適的房源信息促成房屋買賣合同成立、協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)、協(xié)助被告和第三方辦理銀行按揭手續(xù)、被告辦理房屋買賣的網(wǎng)簽手續(xù)和代為根據(jù)買賣雙方簽訂的房屋買賣合同編寫《存量房買賣合同》并直接錄入網(wǎng)簽系統(tǒng)、見證房屋交付等。關(guān)于中介服務(wù)費(fèi)的給付條款約定按編號(hào)為某某號(hào)確認(rèn)書收取。被告和原告另外有簽署一份《服務(wù)收費(fèi)確認(rèn)書》，被告同意向原告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元。合同簽署后，被告簽署存量房買賣合同后現(xiàn)場(chǎng)查看房屋后，對(duì)房屋格局、價(jià)格不滿意。第三人正好也不想出售該房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是雙方簽署了一份《解除協(xié)議書》并通知了原告。原告認(rèn)為其居間義務(wù)已經(jīng)履行，被告應(yīng)當(dāng)按照約定支付居間報(bào)酬，協(xié)商遂向法院，要求被告支付中介費(fèi)及咨詢費(fèi)51000元并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。一審法院立案時(shí)將本案案由定為居間合同糾紛，一審法院在判決書中也將本案定性為居間合同糾紛。如果將本案中的原告與被告之間的服務(wù)買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同糾紛，那么，根據(jù)居間合同的原理，原告應(yīng)當(dāng)勝訴。因?yàn)樵娲_實(shí)促成了被告和第三人之間的存量房買賣合同之成立，按照居間合同的原理，原告作為居間方，履行了自己的居間義務(wù)，有權(quán)要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。但是，本案中，原告和被告之間的合同屬于典型的促成簽約加后續(xù)服務(wù)型房屋買賣中介服務(wù)合同，在原告沒有完全履行自己的全部義務(wù)的時(shí)候，不能要求被告支付合同約定的全部報(bào)酬。
三、委托合同糾紛之訴因也存在不足
根據(jù)合同法第三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。我國(guó)合同法還規(guī)定，委托人可以特別委托受托人處理一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。居間僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)樗擞喖s充當(dāng)媒介，其服務(wù)范圍有限；而委托則是為他人處理事務(wù)，至于事務(wù)的種類則很寬泛，法律未明文限制。因此可以說居間合同實(shí)際上是一種特殊類型的委托合同。這種解釋，理論和立法上早就存在。如瑞士債務(wù)法就明確規(guī)定居間契約為委任契約之一種。（瑞債412條2項(xiàng)。）在日本商法，通說為準(zhǔn)委任契約。史尚寬先生認(rèn)為：在雙務(wù)的居間契約，即居間人負(fù)擔(dān)盡力義務(wù)，同時(shí)委任人對(duì)于契約之成立付支付報(bào)酬之義務(wù)時(shí)，為準(zhǔn)委任契約，唯于契約不成立時(shí)不得請(qǐng)求支付報(bào)酬之點(diǎn)，與委任有異。在臺(tái)灣民法中，居間契約雖然應(yīng)解釋為獨(dú)立的無名契約，惟在雙務(wù)的居間契約，則可認(rèn)為兼有委任指性質(zhì)。居間人如負(fù)有為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者媒介訂約之事實(shí)行為之義務(wù)時(shí)，則兼有委任契約之性質(zhì)。
但是，根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，居間合同和委托合同是兩者相互獨(dú)立的有名合同。在雙方的權(quán)利義務(wù)、合同解除條件、報(bào)酬支付條件、人的條件等方面，居間合同和委托合同之間還是存在一定的區(qū)別的。史尚寬先生認(rèn)為：居間之報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，僅要求提供訂約之機(jī)會(huì)即可；而媒介訂約“不但報(bào)告訂約之機(jī)會(huì)，更應(yīng)周旋于他人之間，使雙方訂立契約，然僅媒介之訂約，并不以他人之名義或以自己之名義代為訂約，此居間人所以與結(jié)約代辦商及行紀(jì)有異。蓋無論直接或?yàn)殚g接，均與媒介主觀念不相容，然居間人亦不妨兼為人。”意大利民法典第1754條則規(guī)定，居間人是與當(dāng)事人中的任何一方又沒有合作關(guān)系、隸屬關(guān)系或關(guān)系的人。但根據(jù)其1761條規(guī)定：“居間人得受一方委托，其介入履行已締結(jié)契約的活動(dòng)中?！笨梢姡榔湟?guī)定，居間任務(wù)完成后（當(dāng)事人雙方已訂立合同），居間人可以成為一方的人，之前則不可兼為人。
而且，不可否認(rèn)的是，房屋買賣中介服務(wù)合同中，也確實(shí)存在著純粹促成簽約型房屋買賣中介服務(wù)合同這種典型的居間合同。所以，將房屋買賣中介服務(wù)合同糾紛的訴因一概定性為委托合同，也不十分妥當(dāng)。
四、廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛——房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛之訴因的最佳選擇
房地產(chǎn)中介服務(wù)是一種包含居間和等多重服務(wù)事項(xiàng)的行為。當(dāng)事人之間的合同性質(zhì)不能簡(jiǎn)單地一概按居間合同處理，而必須根據(jù)委托方要求中介方（受托方）處理的事項(xiàng)做個(gè)案分析。正如林誠(chéng)二先生所言：民間慣行之不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)所服務(wù)之范圍，實(shí)際上并不以居間為限，常伴有其他業(yè)務(wù)，例如代辦轉(zhuǎn)移登記或貸款等是，故常是一種混合契約。如何稱呼這種混合契約？
我國(guó)建設(shè)部等三部委頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條將其稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。該辦法明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、等服務(wù)并收取傭金的行為。據(jù)此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的內(nèi)涵就包括了居間和這兩種行為，本文稱之為廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。但是，建設(shè)部頒布的另一個(gè)規(guī)章《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第2條第5款又規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。照此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)就只包括典型的居間行為了，本文稱之為狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。
遺憾的是，《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的規(guī)定沒有將廣義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念貫徹到底，前后規(guī)定存在著矛盾。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十六條和第十七條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同僅僅指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)時(shí)與委托人簽訂的書面合同。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。根據(jù)體系解釋，這份合同似乎不能再稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同了，因?yàn)樵撧k法第十六條對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的內(nèi)容做了詳細(xì)規(guī)定，如果將第十七條規(guī)定的另行簽訂的那份合同還稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，第十七條的規(guī)定就屬于畫蛇添足。
本文認(rèn)為：要求簽署兩份合同不符合實(shí)際情況，也增加成本。立法者在制定關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)的行為規(guī)則時(shí)，不能將尋求房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供幫助的賣方或買方假定為法律專家，而應(yīng)當(dāng)將其假定為普通理性人。根據(jù)筆者在廣州地區(qū)的調(diào)查，由于房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在廣告宣傳中，都承諾了一條龍服務(wù)。一般人在和中介機(jī)構(gòu)簽署房地產(chǎn)中介服務(wù)合同時(shí)，都是根據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供的格式合同文本，簽署一份三方簽署的房屋買賣合同，中介服務(wù)條款隱含其中。如果再?gòu)?qiáng)求賣方或者買方在此之外再簽署一份提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同，其成本也是值得立法者考量的。如果這些條款都包含在了前述中介服務(wù)合同條款中，那我們又怎么能夠確定這幾個(gè)條款構(gòu)成狹義的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同（居間合同），那幾個(gè)條款構(gòu)成其他合同？這個(gè)其他合同又如何稱呼？現(xiàn)實(shí)生活中的代辦貸款義務(wù)中，房地產(chǎn)中介方一般也是協(xié)助買方聯(lián)系按揭公司或者貸款銀行，最終的貸款協(xié)議當(dāng)事人是貸款銀行和貸款人即買方。在此過程中，房地產(chǎn)中介方的作用又僅僅是一個(gè)居間人而已。代辦房地產(chǎn)登記過程中，一般情況下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只不過是和和買賣雙方溝通，指導(dǎo)其帶齊必要的文件資料，確定去房地產(chǎn)交易登記中心的日期，買方和賣方最終還是要親自去辦理過戶手續(xù)。根據(jù)廣州市的做法，賣方不親自去房地產(chǎn)登記中心辦理過戶手續(xù)的，必須要對(duì)其委托行為進(jìn)行公證，受托人必須向登記機(jī)構(gòu)出具經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的授權(quán)委托書。
而且，在沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)審理階段就確定了內(nèi)容復(fù)雜的合同糾紛之實(shí)質(zhì)爭(zhēng)議和應(yīng)當(dāng)適用的法律規(guī)范，并不合理。因?yàn)樵陉P(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的糾紛中，在開庭審理之前，無論是中介方還是買方或賣方，對(duì)其權(quán)利義務(wù)并不是十分確定，對(duì)其糾紛的性質(zhì)并不十分明確，其訴訟請(qǐng)求在開庭時(shí)還可以變更。在這種情況下，在立案的時(shí)候，法院就十分肯定地確定了雙方糾紛的性質(zhì)并照此承擔(dān)舉證責(zé)任，甚至據(jù)此要求當(dāng)事人修改其訴訟請(qǐng)求，否則不予立案，其合理性值得懷疑。
因此，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)針對(duì)房地產(chǎn)中介合同糾紛的特殊情況，確定一個(gè)獨(dú)立的案由。其名稱可以稱之為房地產(chǎn)中介服務(wù)合同糾紛，或者根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二條的理解，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同糾紛。法律在審理后，再根據(jù)案件的實(shí)際情況，將純粹的促成合同成立型的房屋買賣中介服務(wù)合同定性為居間合同，適用居間合同的相關(guān)法律，將促成合同成立加后續(xù)服務(wù)型的房屋買賣中介服務(wù)合同，定性為委托合同，適用委托合同的相關(guān)法律。
注釋：
①參見（2012）穗天法民四初字第530號(hào)民事判決書。
參考文獻(xiàn)：
[1]史尚寬，著.債法各論.中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000.
摘要：文章對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段社?；疬\(yùn)營(yíng)過程中存在的問題進(jìn)行了分析，同時(shí)提出了目前應(yīng)采取的幾點(diǎn)措施。
關(guān)鍵詞：社?；鹜顿Y管理問題對(duì)策
一、社?；疬\(yùn)營(yíng)過程中存在的問題
隨著我國(guó)社會(huì)保障事業(yè)的發(fā)展，社會(huì)保障基金的規(guī)模日益擴(kuò)大，如何加強(qiáng)投資管理使其保值增值，是現(xiàn)階段必須解決的一大課題。筆者在實(shí)際工作中體會(huì)到現(xiàn)階段社?；疬\(yùn)營(yíng)過程中存在以下問題
1.統(tǒng)籌層次不同，基金管理主體分散，影響了基金的存量規(guī)模，削弱了基金運(yùn)營(yíng)的規(guī)模效益。目前地方保險(xiǎn)基金的統(tǒng)籌層次也不盡相同，中央和省屬企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)實(shí)行了省級(jí)統(tǒng)籌，醫(yī)療、生育、工傷保險(xiǎn)實(shí)行地市級(jí)統(tǒng)籌或縣級(jí)統(tǒng)籌，統(tǒng)籌的層次還處在較低的水平。一些企業(yè)還建立了補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)和補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)，企業(yè)是補(bǔ)充保險(xiǎn)基金的管理主體。這樣的管理體制，使基金節(jié)余分散，管理難度增大。
2.基金管理制度的約束。在保險(xiǎn)基金的管理上，前一時(shí)期，確實(shí)存在大量基金被擠占和挪用的現(xiàn)象，在這種情況下，國(guó)家嚴(yán)格限制了基金的投資渠道，只允許投資國(guó)債和銀行定期存款。在資本市場(chǎng)發(fā)育的初期，防范風(fēng)險(xiǎn)的能力較小，對(duì)社?；鸬耐顿Y范圍作出限制是必要的，但是不應(yīng)當(dāng)成為一個(gè)長(zhǎng)期的政策選擇。就目前講，只有國(guó)家級(jí)社會(huì)保險(xiǎn)基金有投資管理的辦法，詳細(xì)規(guī)定了投資的渠道和管理方法，地方結(jié)余保險(xiǎn)基金的投資渠道還沒有打開。
3.基金運(yùn)營(yíng)不規(guī)范。社會(huì)保險(xiǎn)基金運(yùn)營(yíng)主體的非專業(yè)性以及過多的行政干預(yù)導(dǎo)致基金運(yùn)營(yíng)的低效率、高風(fēng)險(xiǎn)并存。從目前社會(huì)保險(xiǎn)基金的管理機(jī)構(gòu)設(shè)置來看，社會(huì)保險(xiǎn)的事務(wù)性管理和基金的運(yùn)營(yíng)都是由政府組建的事業(yè)性機(jī)構(gòu)即社會(huì)保險(xiǎn)管理局中心來管理，其管理模式是政府行政命令式的管理，而非市場(chǎng)指導(dǎo)下的商業(yè)化運(yùn)作，這使基金在運(yùn)營(yíng)過程中存在很大弊病。
二、目前應(yīng)采取的具體措施
1.國(guó)家應(yīng)盡快制定保險(xiǎn)基金的投資管理辦法，依法管理和規(guī)范基金投資。盡管有中央管理的社會(huì)保險(xiǎn)基金投資管理辦法，但還不是全部保險(xiǎn)基金的投資管理辦法，對(duì)其他保險(xiǎn)基金的投資管理還是空白。社?；痍P(guān)系到廣大人民群眾根本利益，需要以立法的形式加以保證。因此，應(yīng)盡快對(duì)社會(huì)保險(xiǎn)基金投資立法，依法管理基金的投資，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范都應(yīng)制度化、法制化，使社會(huì)保險(xiǎn)基金在運(yùn)行過程中真正做到有章可循、有法可依，防止出現(xiàn)管理混亂的現(xiàn)象，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定造成不利影響。
2.建立社會(huì)保險(xiǎn)基金的投資管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)管機(jī)構(gòu)。國(guó)家、省、市應(yīng)建立起保險(xiǎn)基金的投資管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，明確各自的工作職責(zé)，按照基金投資管理辦法進(jìn)行投資和監(jiān)督管理。投資管理部門和監(jiān)管部門應(yīng)相互制約，有各自的職責(zé)，互不隸屬。投資管理部門內(nèi)部要嚴(yán)格遵守國(guó)家投資法規(guī)和政策進(jìn)行投資管理，監(jiān)管部門還應(yīng)具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，按照法律規(guī)定的投資辦法進(jìn)行獨(dú)立的監(jiān)督和檢查，確保基金按照規(guī)定去運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，應(yīng)建立分權(quán)制衡的運(yùn)作機(jī)制，基金的運(yùn)用決策系統(tǒng)、執(zhí)行系統(tǒng)、考核監(jiān)控系統(tǒng)，由此形成相互協(xié)調(diào)，相互制約的分權(quán)制衡機(jī)制。
3.社?；鸬耐顿Y應(yīng)明確規(guī)定為委托理財(cái)。目前社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)專業(yè)理財(cái)人員還不多，也沒有資本市場(chǎng)投資經(jīng)驗(yàn)，直接投資風(fēng)險(xiǎn)比較大，考慮到社保基金的收益目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)，通過委托和關(guān)系，簽訂合同，實(shí)現(xiàn)進(jìn)入資本市場(chǎng)是比較好的選擇。
4.在基金投資過程中，應(yīng)處理好投資組合問題。目前，全國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)基金的投資限制是，銀行存款和國(guó)債的比例不得低于50%，企業(yè)債券、金融債券不得高于10%，證券基金、股票投資比例不得高于40%.當(dāng)前我國(guó)金融市場(chǎng)還不發(fā)達(dá)，保險(xiǎn)基金還存在較大的隱性債務(wù)，對(duì)于股票和證券基金的投資應(yīng)保持較低比例。
5.在基金的運(yùn)作過程中，可以考慮以下幾種投資形式：投資開放式基金；發(fā)行定期保險(xiǎn)基金的國(guó)債；委托銀行抵押貸款；公司或企業(yè)債券。
新晨
（一）信托基本法律關(guān)系1．信托信托是根據(jù)信托目的對(duì)信托財(cái)產(chǎn)加以約定的法律制度［1］。《關(guān)于信托承認(rèn)的海牙公約》的第二條將信托的法律關(guān)系表述為：信托一詞意味著一個(gè)人，即委托人，在生前或死亡時(shí)創(chuàng)設(shè)的一種法律關(guān)系。在創(chuàng)設(shè)這一法律關(guān)系時(shí)，委托人為了受益人的利益或特定的目的，將信托財(cái)產(chǎn)置于受托人的控制之下［2］。我國(guó)《信托法》第二條表述為：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。”2．信托的基本要素日本學(xué)者能見善久認(rèn)為信托的基本要素包括信托目的、信托財(cái)產(chǎn)、受托人、受益人［1］。臺(tái)灣學(xué)者認(rèn)為信托的第一要素，乃是委托人將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或?yàn)槠渌幏纸o受托人；第二要素，乃是受托人以信托本旨處理或處分信托財(cái)產(chǎn)［3］。信托當(dāng)事人包括委托人、受托人和受益人。3．信托關(guān)系人信托關(guān)系人有廣義與狹義之分。廣義信托關(guān)系人包括信托當(dāng)事人與狹義之信托關(guān)系人。信托當(dāng)事人為信托行為的當(dāng)事人，即以設(shè)立信托為目的的法律行為當(dāng)事人，包括委托人與受托人；信托關(guān)系人還包括除委托人與受托人之外的受益人、信托管理人、信托財(cái)產(chǎn)管理人［4］。也有學(xué)者將信托關(guān)系人等同于信托當(dāng)事人：“信托關(guān)系人系指與信托有直接利害關(guān)系或權(quán)利義務(wù)關(guān)系之人的總稱，也稱信托關(guān)系的當(dāng)事人。”［3］我國(guó)《信托法》第三條規(guī)定：“委托人、受托人、受益人（以下統(tǒng)稱信托當(dāng)事人）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行民事、營(yíng)業(yè)、公益信托活動(dòng)，適用本法”，將信托當(dāng)事人限定為委托人、受托人和受益人?；谖腥撕褪芤嫒耸欠駷橥蝗?，將信托區(qū)分為自益信托和他益信托。
（二）信托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓1．交易法律結(jié)構(gòu)分析信托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓是信托計(jì)劃的受托人即信托公司依法轉(zhuǎn)讓信托貸款債權(quán)，金融資產(chǎn)管理公司收購(gòu)該信托貸款取得該金融債權(quán)之債權(quán)人地位。信托公司作為信托計(jì)劃的受托人，依托資金募集取得的資金即信托財(cái)產(chǎn)，發(fā)行信托貸款，根據(jù)《信托公司管理辦法》，信托公司管理運(yùn)用或處分信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，可以依照信托文件的約定，采取出售方式處置該等信托貸款?！盁o論在英美法系基本不承認(rèn)委托人為信托利害關(guān)系人的觀念之下，還是在大陸法系承認(rèn)委托人為信托當(dāng)事人的觀念之下，委托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)都喪失了所有權(quán)，不能直接對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益、處分，信托財(cái)產(chǎn)成為委托人的‘異己財(cái)產(chǎn)’?！保?］2．信托貸款債權(quán)法律依據(jù)第一，我國(guó)《合同法》第七十九條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓”。第二，信托貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓亦有合同依據(jù)。通常根據(jù)信托合同，信托公司依據(jù)信托計(jì)劃取得信托資金，并將該等信托資金用于融資企業(yè)的信托貸款，取得信托貸款債權(quán)。信托當(dāng)事人通常在信托委托合同中約定，經(jīng)委托人同意，信托計(jì)劃的受托人信托公司可以轉(zhuǎn)讓該信托貸款債權(quán)。該等轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合債權(quán)轉(zhuǎn)讓的一般合同法規(guī)定，比如擔(dān)保一并轉(zhuǎn)讓、通知債務(wù)人義務(wù)，簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同等。信托貸款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓不論是信托合同還是貸款合同一般不予限制。第三，《貸款通則》第七條規(guī)定：“委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)”。對(duì)于信托公司（受托人）來講，信托業(yè)務(wù)項(xiàng)信托貸款性質(zhì)上屬于委托貸款。信托貸款應(yīng)歸為委托貸款范疇，信托貸款作為信貸資產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)讓亦沒有法律上的障礙。第四，我國(guó)《信托公司管理辦法》第十九條規(guī)定：“信托公司管理運(yùn)用或處分信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，可以依照信托文件的約定，采取投資、出售、存放同業(yè)、買入返售、租賃、貸款等方式進(jìn)行。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。信托公司不得以賣出回購(gòu)方式管理運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)”。從上述規(guī)定不難看出，信托公司轉(zhuǎn)讓信托債權(quán)是管理和處分信托財(cái)產(chǎn)行為，在符合信托文件的約定或征得信托委托人同意的條件下可以出售信托貸款債權(quán)。
（三）信托債務(wù)重組信托債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，信托到期前提前或于到期日結(jié)束、終止信托；信托債務(wù)重組，一般于信托到期、終止或結(jié)束后進(jìn)行。1．具體交易法律結(jié)構(gòu)信托債務(wù)承擔(dān)，即第三人承擔(dān)債務(wù)，提前結(jié)束信托，第三人取得對(duì)信托貸款債務(wù)人的新債權(quán)，簽署債務(wù)重組協(xié)議，約定新的還款期限、利息、擔(dān)保方式等。實(shí)務(wù)操作中一般建議在到期前轉(zhuǎn)讓、到期后重組。具體方式可為，由重組方自己或新的投資人將信托貸款歸還結(jié)束；由重組方或新的投資人將信托計(jì)劃受益人受益權(quán)本息歸還，結(jié)束信托；由重組方牽線將受益人的受益權(quán)轉(zhuǎn)讓他人，結(jié)束信托。信托到期、終止或結(jié)束后，對(duì)因重組形成的新債權(quán)的清償另行安排清償，該等重組資金可以通過下列方式解決，比如發(fā)行新的信托融資、自有資金或投資者資金借助銀行委托貸款等。2．信托重組的法律依據(jù)第一，轉(zhuǎn)讓方出讓的法律依據(jù)。提前結(jié)束信托依據(jù)是信托公司作為受托人、委托人（作為唯一受益人的情形）、受益人均可以提前結(jié)束信托計(jì)劃?！缎磐蟹ā返谒氖粭l：“信托公司經(jīng)營(yíng)信托業(yè)務(wù)，有下列情形之一的，信托終止：（一）信托文件約定的終止事由發(fā)生；（二）信托的存續(xù)違反信托目的；（三）信托目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)或者不能實(shí)現(xiàn)；（四）信托當(dāng)事人協(xié)商同意；（五）信托期限屆滿；（六）信托被解除；（七）信托被撤銷；（八）全體受益人放棄信托受益權(quán)?！毙磐杏?jì)劃結(jié)束時(shí)應(yīng)進(jìn)行信托財(cái)產(chǎn)清算。第二，受讓方受讓的制度依據(jù)。依據(jù)《金融資產(chǎn)管理公司條例》設(shè)立的四家金融資產(chǎn)管理公司作為全國(guó)性的國(guó)有金融機(jī)構(gòu)，其商業(yè)轉(zhuǎn)型是由舊的不良資產(chǎn)的處置到金融資產(chǎn)的全面管理，由單一的不良資產(chǎn)收購(gòu)到金融債權(quán)收購(gòu)、管理乃至資產(chǎn)的收購(gòu)管理，復(fù)合型或綜合性金融機(jī)構(gòu)是其必然出路。對(duì)包括信托債權(quán)在內(nèi)的所有金融債務(wù)的重組、收購(gòu)是其成長(zhǎng)的動(dòng)力，監(jiān)管部門對(duì)之應(yīng)坦然面對(duì)，以適應(yīng)金融業(yè)放松監(jiān)管變革的全球大趨勢(shì)。中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司對(duì)“德隆系”的托管及重組等危機(jī)金融企業(yè)的托管也從側(cè)面證明了其在該方面的能力。第三，標(biāo)的資產(chǎn)不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類界定的依據(jù)。中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于非銀行金融機(jī)構(gòu)全面推行資產(chǎn)質(zhì)量五級(jí)分類管理的通知規(guī)定《非銀行金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則（試行）》是各非銀行金融機(jī)構(gòu)實(shí)行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類的基本依據(jù)。根據(jù)中國(guó)人民銀行《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則》第四條規(guī)定的五類貸款風(fēng)險(xiǎn)分別為正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑、損失。該規(guī)定第二十八條：“本指導(dǎo)原則中的‘貸款’系指《貸款通則》中規(guī)定的各類貸款。”《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則》第三十一條規(guī)定：“本指導(dǎo)原則適用于各類商業(yè)銀行?！薄罢咝糟y行和經(jīng)營(yíng)信貸業(yè)務(wù)的其他金融機(jī)構(gòu)可參照本指導(dǎo)原則建立各自的分類制度，但不應(yīng)低于本指導(dǎo)原則所提出的標(biāo)準(zhǔn)和要求?！备鶕?jù)前述規(guī)定，不良貸款應(yīng)為次級(jí)以下貸款。信托公司對(duì)信托貸款按照委托貸款進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)應(yīng)該沒有問題，可以制定更嚴(yán)格的分類。根據(jù)《貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指導(dǎo)原則》第七條：“需要重組的貸款應(yīng)至少歸為次級(jí)類；重組后的貸款（簡(jiǎn)稱重組貸款）如果仍然逾期，或借款人仍然無力歸還貸款，應(yīng)至少歸為可疑類。”該條第二款“重組貸款是指銀行由于借款人財(cái)務(wù)狀況惡化，或無力還款而對(duì)借款合同還款條款作出調(diào)整的貸款?！?/p>
二、債權(quán)轉(zhuǎn)讓后債權(quán)重組的實(shí)際效果
如果對(duì)信托貸款根據(jù)債務(wù)人償債能力的實(shí)際情況需要進(jìn)行貸款重組時(shí)，可以認(rèn)定該等債權(quán)是重組貸款，而需要重組的貸款可以認(rèn)定為次級(jí)類，形成不良貸款，不論是從信托公司收購(gòu)貸款債權(quán)，還是收購(gòu)信托受益權(quán)，該貸款作為金融債權(quán)，從嚴(yán)認(rèn)定有類不良或準(zhǔn)不良嫌疑，在不突破金融管理公司現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)范圍的框架下也可以受讓，同時(shí)對(duì)該等債權(quán)進(jìn)行重組。這種交易模式有三重效果，債務(wù)人的短期資金緊張得以解決，同時(shí)債務(wù)人又沒有出現(xiàn)實(shí)際上的逾期，不致影響債務(wù)人的信譽(yù)評(píng)級(jí)，舒緩了其流動(dòng)性；原債權(quán)金融機(jī)構(gòu)的不良率也沒有升高，減少的類不良資產(chǎn)數(shù)額和撥備化解了其因債務(wù)人流動(dòng)性短期困難帶來的“剛性兌付”潛在風(fēng)險(xiǎn)；金融資產(chǎn)管理公司也解決因行政法規(guī)《金融資產(chǎn)管理公司條例》所限定的業(yè)務(wù)范圍，突破了政策性剝離后資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)產(chǎn)品類型范圍限制問題，發(fā)揮了金融資產(chǎn)管理公司重組方面的優(yōu)勢(shì)，在控制好風(fēng)險(xiǎn)的前提下也有利于其商業(yè)轉(zhuǎn)型。這種交易模式真可謂一石三鳥，對(duì)此，金融監(jiān)管部門何樂而不為呢？
三、結(jié)語
自住房公積金制度建立以來，特別是《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》
以及《住房公積金管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第262號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《條例》）印發(fā)后，各
地按照“房委會(huì)決策、中心運(yùn)作、銀行專戶、財(cái)政監(jiān)督”的基本原則和要求，采取一系列措施，適時(shí)調(diào)
整資金使用方向，加大個(gè)人住房貸款發(fā)放力度，進(jìn)一步推動(dòng)了住房公積金制度的發(fā)展。實(shí)踐證明，實(shí)行
住房公積金制度對(duì)加快城鎮(zhèn)住房制度改革、完善住房供應(yīng)體系，改善中低收入家庭居住條件等發(fā)揮了重
要作用。但是，目前住房公積金管理和使用中還存在一些亟待解決的問題：一是一些地區(qū)住房委員會(huì)制
度沒有真正建立，“房委會(huì)決策”流于形式；二是住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置不規(guī)范，住房公積金管理中
心未能真正作為“不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位”運(yùn)行，一些城市甚至存在多個(gè)管理中心現(xiàn)象，資
金管理分散；三是一些地方住房公積金監(jiān)督機(jī)制不健全，住房公積金使用率低，擠占、挪用住房公積金
等違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，住房公積金存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。為了進(jìn)一步完善住房公積金管理辦法、健全住房
公積金監(jiān)督管理體系，從根本上解決目前住房公積金使用和管理中存在的問題，國(guó)務(wù)院已對(duì)《條例》進(jìn)
行了修改，并于2002年3月24日實(shí)施。為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《條例》，加強(qiáng)住房公積金管理，現(xiàn)就有關(guān)
問題通知如下：
一、調(diào)整和完善住房公積金決策體系
各直轄市、省會(huì)城市以及其他設(shè)區(qū)的市、地、州、盟（以下統(tǒng)稱設(shè)區(qū)城市）要按照《條例》規(guī)定，設(shè)立
住房公積金管理委員會(huì)，作為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。每個(gè)設(shè)區(qū)城市只能設(shè)立一個(gè)住房公積金管理
委員會(huì)。住房公積金管理委員會(huì)以住房公積金繳存人代表為主組成，其中：人民政府負(fù)責(zé)人和建設(shè)、財(cái)
政、人民銀行等有關(guān)部門負(fù)責(zé)人以及有關(guān)專家占1／3，工會(huì)代表和職工代表占1／3，單位代表占1／3。
住房公積金管理委員會(huì)委員由設(shè)區(qū)城市人民政府聘任，主任應(yīng)當(dāng)由具有社會(huì)公信力的人士擔(dān)任。住房公
積金管理委員會(huì)通過建立嚴(yán)格、規(guī)范的會(huì)議制度（每季度至少召開一次會(huì)議），實(shí)行民主決策。住房公
積金管理委員會(huì)履行以下職責(zé)：依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，制定和調(diào)整住房公積金的具體管理辦法，
并監(jiān)督實(shí)施；擬訂住房公積金的具體繳存比例；確定住房公積金最高貸款額度；審批住房公積金歸集、
使用計(jì)劃；審議住房公積金增值收益分配方案；審批住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告。此外
，住房公積金購(gòu)買國(guó)債比例的確定，以及住房公積金年度公報(bào)的公布事宜，也由住房公積金管理委員會(huì)
審議批準(zhǔn)。
二、規(guī)范住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置
每個(gè)設(shè)區(qū)城市應(yīng)當(dāng)按照精簡(jiǎn)、效能的原則，設(shè)立一個(gè)住房公積金管理中心，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住房公積
金的管理運(yùn)作。縣（市）不設(shè)立住房公積金管理中心。自本《通知》之日起，在保證住房公積金正
常歸集、轉(zhuǎn)移、提取和發(fā)放個(gè)人住房委托貸款的前提下，現(xiàn)有住房公積金管理中心的資產(chǎn)、人員編制一
律凍結(jié)。各地設(shè)區(qū)城市人民政府要對(duì)現(xiàn)有住房公積金管理中心資產(chǎn)、人員等狀況進(jìn)行清理，核實(shí)債權(quán)債
務(wù)，經(jīng)審計(jì)后逐一登記造冊(cè)。在此基礎(chǔ)上，將清理后的資產(chǎn)（包括債權(quán)、債務(wù)）一并轉(zhuǎn)入新設(shè)立的住房
公積金管理中心。根據(jù)業(yè)務(wù)和合理布局的需要，原住房公積金管理中心可改組為業(yè)務(wù)經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)；少數(shù)資
金數(shù)額大、管理工作較規(guī)范的，可改組為分支機(jī)構(gòu)。原住房公積金管理中心編制取消，人員由新的住房
公積金管理中心擇優(yōu)留用，未留用人員由原主管部門或掛靠單位負(fù)責(zé)，妥善安置。住房公積金管理中心
與其分支機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)章制度，進(jìn)行統(tǒng)一核算。資金數(shù)額和業(yè)務(wù)量較小的縣（市）的住房公積金歸
集管理業(yè)務(wù)，也可由受托銀行辦理。各省（區(qū)、市）要在2002年10月底之前，完成本行政區(qū)域內(nèi)住房公
積金管理機(jī)構(gòu)的調(diào)整工作。在機(jī)構(gòu)調(diào)整過程中，要保證住房公積金管理和使用工作正常進(jìn)行，不斷、不
亂。
住房公積金管理中心是直屬城市人民政府的不以營(yíng)利為目的的獨(dú)立的事業(yè)單位，不得掛靠任何部門或單
位，不得與其他部門或單位合署辦公，也不得興辦各類經(jīng)濟(jì)實(shí)體。住房公積金管理中心要建立崗位責(zé)任
制度和內(nèi)部審計(jì)制度，加強(qiáng)內(nèi)部管理。住房公積金管理中心的管理費(fèi)用實(shí)行收支兩條線管理。住房公積
金管理中心負(fù)責(zé)人由住房公積金管理委員會(huì)推薦，按照干部管理權(quán)限審批并辦理任免手續(xù)，不得兼職。
上級(jí)建設(shè)行政主管部門和住房公積金管理委員會(huì)要加強(qiáng)對(duì)住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人的監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題
及時(shí)向設(shè)區(qū)城市人民政府反映，必要時(shí)，可以提出撤換住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人的建議。設(shè)區(qū)城市機(jī)
構(gòu)編制管理部門要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》抗e金規(guī)模，合理核定住房公積金管理中心的編制，嚴(yán)格控制住房公積
金管理中心人員。住房公積金管理中心工作人員實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗、擇優(yōu)聘用。
三、規(guī)范住房公積金銀行專戶和個(gè)人賬戶管理
住房公積金管理委員會(huì)應(yīng)在人民銀行規(guī)定的工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行和交通銀行等五
家商業(yè)銀行范圍內(nèi)，確定受委托銀行，辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金賬戶的設(shè)立
、繳存、歸還等手續(xù)。其中，受委托辦理住房公積金賬戶設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)的銀行，一個(gè)城市不
得超過兩家。建設(shè)行政主管部門、財(cái)政部門、人民銀行及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)管理職權(quán)，對(duì)住房公積金管
理中心在受委托銀行設(shè)立住房公積金賬戶進(jìn)行監(jiān)督。受委托銀行對(duì)專戶內(nèi)住房公積金的使用行為負(fù)有監(jiān)
督責(zé)任，發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題要及時(shí)向當(dāng)?shù)刈》抗e金管理委員會(huì)、上級(jí)建設(shè)行政主管部門和人民銀行及其分
支機(jī)構(gòu)反映。凡不按規(guī)定設(shè)置賬戶的，有關(guān)部門要進(jìn)行嚴(yán)肅處理。
住房公積金是在職職工及其所在單位繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金，屬于職工個(gè)人所有。受委托銀行要為繳存住
房公積金的職工建立個(gè)人賬戶；住房公積金管理中心要建立職工住房公積金明細(xì)賬，記載職工個(gè)人住房
公積金的繳存、提取等情況，并和受委托銀行定期對(duì)賬。對(duì)職工住房公積金的記賬時(shí)間以住房公積金在
受委托銀行繳交入賬時(shí)間為準(zhǔn)。住房公積金管理中心對(duì)已辦理繳存住房公積金的職工，要發(fā)放有效憑證
。
四、強(qiáng)化住房公積金歸集，加大個(gè)人貸款發(fā)放力度
各地要采取多種措施，加強(qiáng)住房公積金歸集工作，提高歸集率，依法督促有關(guān)單位按時(shí)足額繳存住房公
積金。凡用人單位招聘職工，單位和職工個(gè)人都須承擔(dān)繳存住房公積金的義務(wù)。要加強(qiáng)對(duì)住房公積金管
理中心歸集住房公積金和發(fā)放個(gè)人住房委托貸款工作的考核，落實(shí)責(zé)任。
住房公積金管理中心和受委托銀行要簡(jiǎn)化個(gè)人住房委托貸款手續(xù)，提高辦事效率，改進(jìn)貸款服務(wù)工作。
住房公積金管理中心要按規(guī)定確定住房公積金個(gè)人住房委托貸款發(fā)放范圍，對(duì)于職工買房、集資合作建
房，以及自建、翻建和大修住房的，均應(yīng)提供住房公積金貸款。住房公積金管理中心要加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管
理，健全貸款檔案管理制度。
五、健全和完善住房公積金監(jiān)督體系
國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門和各?。▍^(qū)、市）人民政府要加強(qiáng)對(duì)住房公積金管理和使用的監(jiān)督。建設(shè)部會(huì)同財(cái)政
部、人民銀行負(fù)責(zé)直接對(duì)北京、天津、上海、重慶四個(gè)直轄市住房公積金管理和使用實(shí)施監(jiān)督。省、自
治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門、人民銀行分支機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金
管理法規(guī)、政策執(zhí)行情況的監(jiān)督。建設(shè)部要充分依托現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)基礎(chǔ)，建立健全全國(guó)住房公積金信息
管理系統(tǒng)，與各省（區(qū)、市）住房公積金監(jiān)管機(jī)構(gòu)聯(lián)網(wǎng)，對(duì)各地區(qū)住房公積金管理和使用實(shí)施監(jiān)督。建
設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門定期對(duì)各?。▍^(qū)、市）住房公積金管理和使用情況進(jìn)行檢查，對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問題
，要責(zé)成有關(guān)省（區(qū)、市）進(jìn)行糾正，違規(guī)違紀(jì)的要及時(shí)組織查處，重大情況要及時(shí)報(bào)告國(guó)務(wù)院。
建立設(shè)區(qū)城市財(cái)政部門對(duì)住房公積金管理和使用的全過程監(jiān)督機(jī)制。住房公積金管理中心應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)
政部《住房公積金財(cái)務(wù)管理辦法》（財(cái)綜字[1999]59號(hào)）、《住房公積金會(huì)計(jì)核算辦法》（財(cái)會(huì)字
[1999]33號(hào)）等規(guī)定，按時(shí)向財(cái)政部門報(bào)送住房公積金財(cái)務(wù)收支預(yù)算和管理費(fèi)用預(yù)算，并嚴(yán)格按財(cái)政部
門批復(fù)的預(yù)算執(zhí)行。住房公積金管理委員會(huì)在審批住房公積金歸集、使用計(jì)劃和計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告時(shí)
，必須有財(cái)政部門參加。住房公積金管理中心年終編制住房公積金財(cái)務(wù)收支決算和管理費(fèi)用決算，要報(bào)
同級(jí)財(cái)政部門審批并抄報(bào)同級(jí)審計(jì)部門。人民銀行要加強(qiáng)對(duì)受委托銀行承辦住房公積金金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管
。審計(jì)部門應(yīng)對(duì)住房公積金管理和使用情況的真實(shí)性、合規(guī)性、效益性進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，對(duì)住房公積金管
理中心負(fù)責(zé)人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)。住房公積金管理中心在結(jié)算年度終了后兩個(gè)月內(nèi)，將包括住房公積金
資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、增值收益分配表等內(nèi)容的財(cái)務(wù)報(bào)告向社會(huì)公布，便于社會(huì)和公眾監(jiān)督。
六、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)肅法紀(jì)，切實(shí)維護(hù)住房公積金繳存人的合法權(quán)益
加強(qiáng)和改進(jìn)住房公積金管理，關(guān)系到廣大住房公積金繳存人合法權(quán)益的維護(hù)，關(guān)系到城鎮(zhèn)住房建設(shè)和居
民居住水平的提高。各?。▍^(qū)、市）人民政府要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)住房公積金管理中心調(diào)整工作的領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一
部署，精心組織，保證調(diào)整工作的順利實(shí)施。有關(guān)部門要統(tǒng)一思想，各司其職，各負(fù)其責(zé)，密切配合，
進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)各地貫徹《條例》的指導(dǎo)和監(jiān)督。
為了促進(jìn)住房公積金制度的規(guī)范發(fā)展，由建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行、國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、監(jiān)察部、勞動(dòng)保障
部、審計(jì)署、法制辦、中編辦、全國(guó)總工會(huì)的負(fù)責(zé)同志以及中國(guó)社會(huì)科學(xué)院、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)
專家，組成住房公積金工作聯(lián)席會(huì)議，定期召開會(huì)議，研究住房公積金發(fā)展規(guī)劃、政策，協(xié)商解決住房
公積金制度發(fā)展中的有關(guān)問題等。
各地要嚴(yán)格執(zhí)行《條例》有關(guān)規(guī)定，對(duì)住房公積金管理和使用過程中出現(xiàn)的違法違紀(jì)行為，要堅(jiān)決查處
和糾正。對(duì)目前已被擠占、挪用的住房公積金，由原決策機(jī)構(gòu)和決策人負(fù)責(zé)，于2002年6月底前全部收回
；對(duì)違規(guī)發(fā)放的項(xiàng)目貸款，要在2002年底前全部收回。因違規(guī)使用住房公積金而造成資金損失的，要依
法追究直接責(zé)任人及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。在機(jī)構(gòu)調(diào)整過程中，嚴(yán)禁借
機(jī)私分錢物、侵吞國(guó)有資產(chǎn)、突擊提職、揮霍浪費(fèi)；違反規(guī)定的，一律從嚴(yán)查處。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)處置；工作思路；調(diào)研；改進(jìn)
隨著農(nóng)行完成逾8000億元不良貸款剝離及注資,農(nóng)行的不良貸款率大幅下降,信貸資產(chǎn)質(zhì)量顯著改善,為農(nóng)行的成功上市鋪平了道路。農(nóng)行剝離的不良資產(chǎn)處置方式不同于其他三家國(guó)有銀行,以前的銀行,包括中行、工行、建行,都是最后不良貸款交由四家資產(chǎn)管理公司來進(jìn)行處置。農(nóng)行這次的不良貸款,是由財(cái)政部和農(nóng)業(yè)銀行建立共管帳戶,財(cái)政部委托農(nóng)行成立專門的資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)進(jìn)行清收。對(duì)于農(nóng)行而言,加快財(cái)政部委托不良資產(chǎn)的處置,既是對(duì)國(guó)家、對(duì)社會(huì)的責(zé)任,也是拓展收入來源,加速自身發(fā)展的需要。
一、資產(chǎn)處置工作面臨的形勢(shì)和挑戰(zhàn)
當(dāng)前,農(nóng)行資產(chǎn)處置工作面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)和挑戰(zhàn),在深入分析不良資產(chǎn)處置工作任務(wù)的同時(shí),我們應(yīng)該看到既有有利因素,也有不利因素。
有利方面:一是我國(guó)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,加大投資,擴(kuò)大內(nèi)需,有利于企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益;二是有利于制定和實(shí)施整體的不良資產(chǎn)解決方案,提高各類不良資產(chǎn)處置效率;三是有利于通過整合當(dāng)?shù)囟喾矫嫘畔①Y源,以及在金融、財(cái)務(wù)、司法等領(lǐng)域的資源和其它各種社會(huì)關(guān)系資源,依托專業(yè)清收隊(duì)伍,以專業(yè)技能和操作手段,提高了資產(chǎn)處置的力度;四是有利于集約經(jīng)營(yíng)管理,節(jié)約清收費(fèi)用和人力資源。
不利方面:一是宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的國(guó)內(nèi)外環(huán)境將更加趨緊,尤其是我國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生性變化帶來的周期性調(diào)整壓力可能會(huì)明顯大于往年,經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步向下調(diào)整的壓力已經(jīng)顯現(xiàn),出口增長(zhǎng)壓力較大,消費(fèi)增長(zhǎng)趨于放緩,勞動(dòng)力成本增加,企業(yè)贏利能力明顯下降,客戶現(xiàn)金流趨緊,不利于貸款清收;二是我國(guó)信用體系尚不完善,不良資產(chǎn)剝離后,客戶心態(tài)會(huì)發(fā)生變化,存在逃廢債傾向;三是地方政府出于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、利益分配等原因,不同程度的存在地方保護(hù)主義;四是雖然近年來執(zhí)法環(huán)境有所改善,但執(zhí)行難問題仍沒有從根本上解決,尤其政策性放款如供銷系統(tǒng)、公共事業(yè)單位執(zhí)行難的問題仍然存在。
二、資產(chǎn)處置工作存在的主要問題
一是委托資產(chǎn)質(zhì)量低下,清收難度大。損失類貸款占比較高,經(jīng)過多年的清收,并且采取了多種措施,包括依法清收等等,剝離的不良貸款的清收難度很大。
二是地方政府保護(hù)。近年來,由于企業(yè)轉(zhuǎn)制等諸多原因,導(dǎo)致職工上訪事件增多,地方政府為保持穩(wěn)定要求有關(guān)部門在處理企業(yè)資產(chǎn)時(shí)要做好穩(wěn)定工作,結(jié)果造成在執(zhí)行企業(yè)資產(chǎn)時(shí)難度很大,執(zhí)行不下去。
三是存在逃廢債現(xiàn)象。由于農(nóng)行股改不良資產(chǎn)剝離,經(jīng)過媒體等報(bào)道,目前,貸款客戶的心態(tài)發(fā)生了變化,存在拖、賴債等現(xiàn)象,所以在清收過程中要比剝離前付出更大的精力,采取更強(qiáng)更有力的措施。
四是剝離的個(gè)人客戶筆數(shù)較多,金額較小,分布區(qū)域廣,管理和清收難度較大,缺乏更為有效的清收措施。
五是貸款正常維護(hù)都會(huì)產(chǎn)生一定的成本和費(fèi)用,而預(yù)期的收益具有較大的不確定性。如何在成本和效益之間權(quán)衡,也是一項(xiàng)難以抉擇的現(xiàn)實(shí)選擇。
三、資產(chǎn)處置的主要工作目標(biāo)和重點(diǎn)
隨著股份制改革的整體推進(jìn),我行的資產(chǎn)重組和財(cái)務(wù)重組目標(biāo)已經(jīng)實(shí)現(xiàn),目前正穩(wěn)步推進(jìn)IPO融資上市,業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方式將發(fā)生重大變化。為此,結(jié)合總行制定的3510戰(zhàn)略目標(biāo),將“風(fēng)險(xiǎn)控制”理念貫穿于資產(chǎn)處置全過程,充分考慮風(fēng)險(xiǎn)與收益平衡,致力于提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理能力,確定我行總體工作目標(biāo):即最大限度收回不良資產(chǎn),降低處置成本,提高處置效率,實(shí)現(xiàn)處置收益最大化。
管理目標(biāo):全面落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理責(zé)任體系。不良資產(chǎn)抓降、監(jiān)測(cè)、控制有機(jī)結(jié)合,實(shí)行客戶、風(fēng)險(xiǎn)管理、資產(chǎn)處置等部門的一體化管理,形成各司其職,各負(fù)其責(zé)的良好工作氛圍。加快資產(chǎn)處置工作職能轉(zhuǎn)變,打破傳統(tǒng)的工作模式,將風(fēng)險(xiǎn)管控關(guān)口前移,變以往的事后補(bǔ)救式被動(dòng)管理為事前、事中風(fēng)險(xiǎn)隱患的預(yù)防。
人員目標(biāo):建立一支高素質(zhì)的資產(chǎn)處置專業(yè)隊(duì)伍。實(shí)行精細(xì)化管理,選聘責(zé)任心強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高的員工專職負(fù)責(zé)委托資產(chǎn)處置工作,同時(shí)配備懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、理念新,道德水準(zhǔn)高的管理人員。
經(jīng)營(yíng)目標(biāo):實(shí)際剝離的委托不良貸款,在充分盡職調(diào)查核查的基礎(chǔ)上,形成真實(shí)可信的估值結(jié)果。通過盡職調(diào)查和估值,為不良資產(chǎn)處置提供定價(jià)依據(jù),研究個(gè)案處理辦法,制訂全年乃至今后三年的處置計(jì)劃和工作方案,并組織實(shí)施。
當(dāng)前資產(chǎn)處置工作重點(diǎn):
1.制定處置工作實(shí)施細(xì)則。認(rèn)真研究即將出臺(tái)的委托資產(chǎn)處置相關(guān)制度、辦法,結(jié)合我行委托資產(chǎn)實(shí)際狀況,在授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行必要的細(xì)化,研究探索委托資產(chǎn)處置的有效模式。
2.落實(shí)處置工作責(zé)任制。委托資產(chǎn)實(shí)行分戶到人,雙人管戶原則,明確主要責(zé)任人,負(fù)責(zé)分管客戶的資產(chǎn)處置方案制定、具體實(shí)施和債權(quán)的日常維護(hù)。
3.了解掌握客戶資產(chǎn)現(xiàn)狀。認(rèn)真開展盡職調(diào)查,形成全面的債務(wù)分類和回收可行性分析報(bào)告。深入了解與債務(wù)關(guān)聯(lián)的可執(zhí)行資產(chǎn)狀況,對(duì)委托處置客戶進(jìn)行分類排隊(duì),確定潛力客戶、一般客戶、無效客戶,分別采取不同的處置手段,使資產(chǎn)處置方式、方法更接近于實(shí)際,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)處置收益最大化。
4.確定處置清收工作重點(diǎn)。處置工作優(yōu)先放在處置周期時(shí)間短,見效快的項(xiàng)目上。一是對(duì)受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策限制企業(yè)采取堅(jiān)決措施,防止金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)衰退對(duì)上述企業(yè)造成沖擊,導(dǎo)致資產(chǎn)迅速減值,資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步惡化。二是借股改之機(jī)存在逃廢債僥幸心理的客戶。三是產(chǎn)權(quán)制度變革、借款主體資格變更,特別是政策性破產(chǎn)企業(yè),避免企業(yè)變更或破產(chǎn)造成債權(quán)的終結(jié)。
5.加大處置工作力度。分別采取依法清收、領(lǐng)導(dǎo)包大戶、責(zé)任清收、減免表外利息等有效方式,集中人力、法律、費(fèi)用等有效資源,確保清收工作取得實(shí)效。
四、資產(chǎn)處置采取的主要工作措施
1.明確部門職責(zé)分工。結(jié)合剝離后的工作,明確部門人員職責(zé)和各單位的管理責(zé)任,樹立大風(fēng)險(xiǎn)管理觀念,實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)部門風(fēng)險(xiǎn)管理關(guān)口前移,從業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的源頭上進(jìn)行有效控制。
2.完善考核獎(jiǎng)懲機(jī)制。完善資產(chǎn)處置考核約束措施,制定不良資產(chǎn)監(jiān)測(cè)考核細(xì)則,強(qiáng)化監(jiān)測(cè)職能,嚴(yán)格考核。
3.發(fā)揮協(xié)同作戰(zhàn)的整體優(yōu)勢(shì)。充分發(fā)揮原經(jīng)營(yíng)行的人員優(yōu)勢(shì)和信息優(yōu)勢(shì),協(xié)調(diào)原經(jīng)營(yíng)行與委托資產(chǎn)處置經(jīng)營(yíng)部的協(xié)同工作,對(duì)已落實(shí)還款計(jì)劃的委托資產(chǎn)還款情況進(jìn)行監(jiān)督。同時(shí),對(duì)懸空債權(quán)承債協(xié)議進(jìn)行落實(shí),使其有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。
4.加強(qiáng)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范。強(qiáng)化監(jiān)管、強(qiáng)化檢查,提高制度的約束力。以人為本,加強(qiáng)人生觀價(jià)值觀教育,提高制度執(zhí)行的自覺性。加大監(jiān)管及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患,實(shí)行客戶尋訪雙人及登記匯報(bào)制,收貸收息客戶到行,內(nèi)外勤分離;抵債資產(chǎn)收取審查、審議審批程序化;處置項(xiàng)目審查審批制,通過市場(chǎng)尋價(jià)、合理評(píng)估,處置損失認(rèn)定適當(dāng),嚴(yán)格處置方式,堅(jiān)持公平的市場(chǎng)運(yùn)作,確定拍賣保留底價(jià),對(duì)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行公開或邀請(qǐng)招標(biāo),協(xié)議處置實(shí)行“陽光”操作。對(duì)我行的實(shí)物資產(chǎn)權(quán)屬情況進(jìn)行重新確認(rèn),特別是防止抵債資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶風(fēng)險(xiǎn)和看管風(fēng)險(xiǎn),杜絕接收后資產(chǎn)因管理造成的人為減值。
5.注重貸款時(shí)效維護(hù)。加強(qiáng)貸款訴訟時(shí)效管理,使我行的到期未到期債權(quán)始終置于司法保護(hù)之下。及時(shí)向債務(wù)人或擔(dān)保人發(fā)催收通知書、律師函等形式延續(xù)訴訟時(shí)效保全債權(quán);密切重點(diǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)制度變更,爭(zhēng)取最大限度獲得破產(chǎn)債權(quán)的清算額度,避免企業(yè)破產(chǎn)成為我行債權(quán)的終結(jié)日。
6.加大以下幾種委托資產(chǎn)的清收力度:借款人有還款能力但拒不還款的賴債行為或各種惡意逃廢債行為的;借款人雖無還款能力,但有可變現(xiàn)資產(chǎn)暫未變現(xiàn)的;借款人雖無還款能力,但保證人有能力和有資產(chǎn)的。
7.加大訴訟執(zhí)行力度,充分利用法律手段對(duì)委托資產(chǎn)進(jìn)行處置清收。組建訴訟案件管理團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)對(duì)本行委托不良資產(chǎn)訴訟案件的集約化、規(guī)范化管理。對(duì)已涉訴的客戶進(jìn)行梳理,區(qū)別已勝訴在執(zhí)行、已勝訴未執(zhí)行、已尚未判決等情況,加強(qiáng)與縣區(qū)兩級(jí)法院的溝通,盡量加快判決及執(zhí)行速度,盡早處置,取得清收效果。對(duì)債權(quán)債務(wù)關(guān)系明晰、訴訟時(shí)效有效、借款人確有可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的不良資產(chǎn)項(xiàng)目,收集相關(guān)資料,制定項(xiàng)目處置預(yù)案,在充分論證效益評(píng)估的基礎(chǔ)上,確有必要訴訟的,果斷訴訟,力爭(zhēng)做到快立、快審、快結(jié)和快執(zhí)行。強(qiáng)化訴訟時(shí)效管理,明確時(shí)效管理責(zé)任,建立訴訟時(shí)效臺(tái)帳,采取各種催收措施保證訴訟時(shí)效的連續(xù),維護(hù)我行的權(quán)益。
8.對(duì)政府干預(yù)形成的或有公務(wù)員參預(yù)形成的委托資產(chǎn)采取向借款人單位發(fā)函、公開曝光等措施,借助社會(huì)輿論的壓力促使其還貸。
9.加強(qiáng)與政府部門溝通、協(xié)商,積極探索國(guó)有企業(yè)老陳欠貸款的解決途徑,使不良資產(chǎn)處置收益最大化。
五、對(duì)資產(chǎn)處置工作的建議
一是建議出臺(tái)有針對(duì)性的清收政策,根據(jù)借款人的還貸能力和貸款方式出臺(tái)包括減免息、打折、打包、拍賣債權(quán)等清收政策。
二是建議出臺(tái)減免稅費(fèi)等優(yōu)惠措施,使資產(chǎn)處置效率高、收益大。
三是建議各級(jí)財(cái)政部門密切配合資產(chǎn)處置工作,對(duì)財(cái)政擔(dān)保的不良貸款由財(cái)政部門合理安排資金償還不良貸款,同時(shí)對(duì)其他政府或企業(yè)貸款財(cái)政部門也可協(xié)調(diào)清收工作。
四是建議在嚴(yán)防道德風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步出臺(tái)加快處置抵債資產(chǎn)措施,對(duì)于抵債手續(xù)存在瑕疵、自然貶值速度較快(廠房、車輛、原材料等),不再深挖歷史責(zé)任和現(xiàn)實(shí)責(zé)任,最大程度地減少這部分資產(chǎn)損失。
參考文獻(xiàn):
關(guān)鍵詞：公積金貸款；管理風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避方式
住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個(gè)人購(gòu)房貸款首選的貸款方式。很多城鎮(zhèn)居民通過使用住房公積金貸款購(gòu)買了自住住房，改善了長(zhǎng)期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規(guī)模不斷擴(kuò)大，貸款時(shí)間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷增強(qiáng)。對(duì)此住房公積金管理中心應(yīng)不斷地加強(qiáng)，管理風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避方式顯得格外重要。
一、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的形成
住房公積金貸款與商業(yè)住房貸款既擁有共性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又有其自身獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，而管理風(fēng)險(xiǎn)是目前各房改資金管理中心較為突出的風(fēng)險(xiǎn)。
（一）運(yùn)行體制帶來的管理風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》，條例明確規(guī)定房改資金中心不能直接辦理金融業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)委托住房委員會(huì)指定的商業(yè)銀行辦理住房公積金的金融業(yè)務(wù)，個(gè)人住房貸款只能以委托方式委托商業(yè)銀行辦理，并由房改資金中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。也就是同一貸款業(yè)務(wù)的委托方與受托方是兩個(gè)不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，雖有手續(xù)齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅(qū)動(dòng)，和在運(yùn)作過程中產(chǎn)生的問題及利害沖突之間的矛盾。
1、受委托銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)及利益。在受委托銀行在自營(yíng)業(yè)務(wù)與委托業(yè)務(wù)之間，存在將風(fēng)險(xiǎn)較小、利潤(rùn)較高的貸款項(xiàng)目留下，而將風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的項(xiàng)目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業(yè)貸款，甚至出現(xiàn)對(duì)只做住房公積金貸款的開發(fā)商不給予按揭簽約的現(xiàn)象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質(zhì)較好的開發(fā)商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對(duì)住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業(yè)銀行住房按揭貸款相比為業(yè)務(wù)受委托銀行所帶來的利益不均衡，購(gòu)房者選擇商業(yè)銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購(gòu)房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續(xù)費(fèi)，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅(qū)使，往往對(duì)住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導(dǎo)的手段，抵制或影響住房公積金貸款業(yè)務(wù)高效、快速發(fā)展。而其自運(yùn)營(yíng)的商業(yè)貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡(jiǎn)捷。當(dāng)然無論是對(duì)開發(fā)商還是借款戶來說，都希望資金快速及時(shí)到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發(fā)商甚至還打出實(shí)行商業(yè)貸款給予優(yōu)惠，或用先貸商業(yè)貸款以后再轉(zhuǎn)公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉(zhuǎn)為商業(yè)住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優(yōu)質(zhì)客戶，無形加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。
3、房改資金管理中心貸款數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)信息化建設(shè)滯后。由于我國(guó)許多地方房改資金中心的信息化建設(shè)嚴(yán)重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個(gè)人信息。而受委托銀行力爭(zhēng)主導(dǎo)地位和強(qiáng)調(diào)自己的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，往往會(huì)采用其通暢、便捷的程序，進(jìn)行貸款人員信息登陸和計(jì)息扣款，而房改資金管理中心統(tǒng)計(jì)信息滯后，貸款程序無法正常運(yùn)行，雙方數(shù)據(jù)無法統(tǒng)一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)以及經(jīng)營(yíng)狀況等重要商業(yè)秘密都無法對(duì)外保密，既不利于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，還加大了住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。
4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動(dòng)地位。由于《住房公積金管理?xiàng)l例》第6條規(guī)定：“受委托銀行不承擔(dān)住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)”，受委托銀行基于節(jié)約成本考慮，對(duì)貸款的回收力度不夠，貸款發(fā)放到位后，銀行既不能及時(shí)通知客戶還款，也不實(shí)行跟蹤服務(wù)，導(dǎo)致客戶逾期還款比比皆是，甚至對(duì)逾期戶不及時(shí)還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業(yè)務(wù)審核后就不再直接面對(duì)借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準(zhǔn)備一次性預(yù)還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計(jì)算機(jī)程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行是由政府或住房委員會(huì)指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責(zé)，房改資金管理中心也無力對(duì)銀行進(jìn)行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動(dòng)局面，沒有保護(hù)廣大職工的利益。
（二）政策取向和金融市場(chǎng)形成的管理風(fēng)險(xiǎn)
由于政策取向的特殊性決定了個(gè)人住房貸款的服務(wù)對(duì)象主要是廣大的中低收入城鎮(zhèn)職工、居民，同時(shí)也決定金融管理風(fēng)險(xiǎn)。
1、借款人的還款能力下降的風(fēng)險(xiǎn)。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當(dāng)一部分職工收入不穩(wěn)定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產(chǎn)，職工隨時(shí)會(huì)面臨著下崗或買斷工齡，嚴(yán)重影響貸款償還能力。直接關(guān)系到住房公積金貸款的安全性、風(fēng)險(xiǎn)性，如遇央行利率上調(diào)，職工的還款負(fù)擔(dān)還會(huì)加重，逾期率就會(huì)上升。
2、存貸不掛鉤導(dǎo)致資金缺口的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)許多城市在住房公積金配貸時(shí)，只注重借款人的還款經(jīng)濟(jì)能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評(píng)估借款人對(duì)住房公積金的貢獻(xiàn)率，住房公積金配貸既無最低儲(chǔ)蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現(xiàn)在現(xiàn)階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費(fèi)需求，擴(kuò)大住房公積金信貸規(guī)模。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，今后可能會(huì)導(dǎo)致資金缺口，而且加大住房公積金儲(chǔ)蓄長(zhǎng)期融資的風(fēng)險(xiǎn)。
3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)職工、居民個(gè)人住房公積金貸款的一個(gè)突出特征就是貸款期限長(zhǎng)，在長(zhǎng)期的貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)必然會(huì)不斷發(fā)生變化。如發(fā)生通貨膨脹等，由于個(gè)人住房公積金貸款實(shí)行相對(duì)固定利率，這就會(huì)使住房公積金蒙受貶值的風(fēng)險(xiǎn)。同樣數(shù)額的個(gè)人住房貸款，如果貸款期限延長(zhǎng)一倍，住房公積金貸款的期限最長(zhǎng)可達(dá)20年，從機(jī)會(huì)成本的角度來看，容易產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并其風(fēng)險(xiǎn)將增加一倍以上。同時(shí)，住房公積金貸款業(yè)務(wù)的單一性使它缺乏銀行通過多項(xiàng)業(yè)務(wù)組合分散風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，更加劇了其風(fēng)險(xiǎn)性。4、地方政府行政干預(yù)行為帶來的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府為拉動(dòng)住房消費(fèi)，許多地方對(duì)房改資金管理中心下達(dá)個(gè)人住房公積金貸款任務(wù)目標(biāo)，過分強(qiáng)調(diào)住房公積金貸款數(shù)量增長(zhǎng)，往往忽視住房公積金貸款質(zhì)量，加大了產(chǎn)生不良住房公積金貸款的可能性。
二、住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施
住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，理應(yīng)正視和竭力規(guī)避，避免出現(xiàn)大的風(fēng)險(xiǎn)損失，根據(jù)上述風(fēng)險(xiǎn)的分析，規(guī)避住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極采取應(yīng)對(duì)措施。
（一）確立房改資金管理中心主導(dǎo)地位
解決住房公積金貸款的制度性風(fēng)險(xiǎn)的根本途徑在于消除委托與受托兩個(gè)利益主體的利益沖突。首先必須強(qiáng)化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營(yíng)模式，可以實(shí)現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的統(tǒng)一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責(zé)分明。運(yùn)作高效，徹底改革和完善我國(guó)個(gè)人住房公積金貸款的委托運(yùn)作機(jī)制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時(shí)也應(yīng)該將選擇住房公積金業(yè)務(wù)承辦銀行的自交給房改資金管理中心，對(duì)受委托銀行敷衍應(yīng)付辦事不力和操作失誤，而導(dǎo)致住房公積金住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)由受委托銀行承擔(dān)，或由房改資金管理中心實(shí)行優(yōu)勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，體現(xiàn)房改資金管理中心的主導(dǎo)地位。
（二）建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系
建立貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管體系，將風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)納入個(gè)人住房貸款全過程中，并授予該體系應(yīng)履行的功能：一是對(duì)個(gè)人信用情況進(jìn)行相應(yīng)的時(shí)實(shí)評(píng)估，特別應(yīng)能防范惡意超貸的情況；二是實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款貸前審核與貸后監(jiān)察結(jié)合的功能，實(shí)現(xiàn)全過程的監(jiān)督管理，三是實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警功能，并給出響應(yīng)的規(guī)避建議；四是實(shí)現(xiàn)會(huì)商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時(shí)對(duì)預(yù)警高風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行會(huì)商，特別是對(duì)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)、社會(huì)就業(yè)與家庭收入變動(dòng)信息的應(yīng)急響應(yīng)，以期協(xié)同規(guī)避，對(duì)已發(fā)生逾期的應(yīng)協(xié)助盡快催收；五是建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)基金，實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)化解損失的規(guī)避功能。
（三）采取相關(guān)配套政策措施
1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負(fù)擔(dān)的貼息和擔(dān)保制度，可采取政府扶持（實(shí)行貸款貼息政策）、社會(huì)參與的辦法，組建住房置業(yè)擔(dān)保公司，為借款人提供信用擔(dān)保，既減輕了這部分低收入職工的債務(wù)負(fù)擔(dān)，又化解了金融風(fēng)險(xiǎn)。
2、房改資金管理中心按《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定和相關(guān)財(cái)務(wù)管理辦法的規(guī)定，在增值收益中按比例提足貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，并制定嚴(yán)格核銷壞賬制度和程序，認(rèn)定后及時(shí)核銷壞賬、呆賬。
3、進(jìn)一步完善住房保險(xiǎn)，在個(gè)人住房擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)尚未發(fā)育成長(zhǎng)起來的情況下，應(yīng)由保險(xiǎn)公司把財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人身保險(xiǎn)結(jié)合起來，開拓住房保險(xiǎn)新業(yè)務(wù)，既降低保險(xiǎn)費(fèi)用，減輕借款人的負(fù)擔(dān)，又提高借款人的還款能力。
（四）采取相關(guān)配套還貸措施
房改資金管理中心和受委托銀行應(yīng)跟蹤服務(wù)和提高服務(wù)質(zhì)量，減少因服務(wù)質(zhì)量帶來還貸風(fēng)險(xiǎn)。
1、建立便捷的還款方式，利用銀行網(wǎng)點(diǎn)和資源，辦理還款儲(chǔ)蓄卡或一卡通，實(shí)行通存通還，自動(dòng)劃款等便捷的方式，在時(shí)間和地點(diǎn)上方便借款人還款。
2、受委托銀行貸款放款后，及時(shí)通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實(shí)際應(yīng)還多少錢，什么時(shí)候還，做到心中有數(shù)，經(jīng)濟(jì)上有準(zhǔn)備，敦促貸款人養(yǎng)成良好的還款習(xí)慣，減少不必要還款糾紛。
（五）加強(qiáng)貸款抵押審查力度
住房抵押貸款是當(dāng)前住房公積金貸款運(yùn)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié)，嚴(yán)格抵押審查，對(duì)降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，資金的安全運(yùn)營(yíng)提供了重要保證。具體審查程序應(yīng)做到：
1、認(rèn)真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房單位到期及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并做出連帶責(zé)任承諾，與產(chǎn)權(quán)抵押登記部門協(xié)議確保抵押手續(xù)完整到位。
3、控制抵押率，規(guī)避抵押物市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
4、切實(shí)執(zhí)行擔(dān)保法，對(duì)不按照合同清償債務(wù)堅(jiān)決依法拍賣抵押房產(chǎn)。
住房公積金作為一種政策性住房資金，取之于民，用之于民，在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)實(shí)行低存低貸的政策，符合我國(guó)的基本國(guó)情，也有力地推進(jìn)了城市住房制度改革和發(fā)展，是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)貫穿于貸款審核、發(fā)放和回收整個(gè)的管理過程之中。因此，必須建立包括個(gè)人住房貸款全過程的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，進(jìn)一步加強(qiáng)房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設(shè)，使貸款的調(diào)查、審查、審批、催收、內(nèi)部稽核、違規(guī)操作責(zé)任追究等全部管理流程化、規(guī)范化、制度化。積極汲取商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，用法律和制度等管理手段，有效規(guī)避住房公積金個(gè)人貸款的管理風(fēng)險(xiǎn)，以保障住房公積金貸款的管理風(fēng)險(xiǎn)降到最低的限度。
參考文獻(xiàn)：
1、梁萬泉.我國(guó)個(gè)人住房貸款的四大風(fēng)險(xiǎn)及控制[J].青海金融,2006(9).
[【關(guān)鍵詞】 信托 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 創(chuàng)新 發(fā)展
一、信托的概念
所謂信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。
信托是一種信用委托，信托業(yè)務(wù)是一種以信用為基礎(chǔ)的法律行為，一般涉及到三方面當(dāng)事人，即投人信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。信托業(yè)務(wù)是由委托人依照契約或遺矚的規(guī)定，為自己或第三者（即受益人）的利益，將財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利轉(zhuǎn)給受托人（自然人或法人），受托人按規(guī)定條件和范圍，占有、管理、使用信托財(cái)產(chǎn)，并處理其收益。
信托是一種特殊的財(cái)產(chǎn)管理制度和法律行為，同時(shí)又是一種金融制度,與銀行、保險(xiǎn)、證券一起構(gòu)成了現(xiàn)代金融體系。
二、國(guó)內(nèi)外信托發(fā)展現(xiàn)狀解析
（一）國(guó)外信托發(fā)展概況
信托制度最早起源于英國(guó)，是在英國(guó)“尤斯制”的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的?；?、信托、保險(xiǎn)、銀行、證券被譽(yù)為現(xiàn)代金融業(yè)的五大金融支柱。英國(guó)是現(xiàn)在信托的發(fā)源地，也是當(dāng)今信托產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的國(guó)家之一。英國(guó)最早的產(chǎn)生的信托方式是個(gè)人信托，由受托人代為處理一些易產(chǎn)生糾紛的事物，主要處理公益事務(wù)和私人財(cái)務(wù)事務(wù)，為了規(guī)范信托業(yè)務(wù)，英國(guó)于1893年和1896年分別頒布了《受托人條例》和《官選受托人條例》，前者對(duì)個(gè)人充當(dāng)受托人辦理信托事務(wù)進(jìn)行了管理，后者則進(jìn)一步規(guī)定了法院有權(quán)選擇受托人，同時(shí)受托人可以根據(jù)管理的信托財(cái)產(chǎn)的多少征收相應(yīng)比例的報(bào)酬，由此開始出現(xiàn)了信托的有償服務(wù)。由于個(gè)人生命的有限，個(gè)人信托開始向法人信托發(fā)展，1908年英國(guó)創(chuàng)辦了國(guó)有信托機(jī)構(gòu)――官辦信托局，以法人身份用國(guó)家經(jīng)費(fèi)來管理信托業(yè)務(wù)，由此標(biāo)志著信托業(yè)務(wù)從個(gè)人受托向法人受托轉(zhuǎn)變的開始。
現(xiàn)代英國(guó)的信托業(yè)務(wù)可以分為一般信托業(yè)務(wù)和證券投資信托，一般信托根據(jù)受托人性質(zhì)可以分為個(gè)人信托和法人信托，而證券投資信托可以分為投資信托和單位信托。個(gè)人信托一般是財(cái)產(chǎn)管理，遺囑執(zhí)行、遺產(chǎn)管理等方面；證券投資信托是指專門的投資目的而設(shè)立的信托，向公司股東募集資金分散投資于房產(chǎn)、證券市場(chǎng)等。雖然英國(guó)的信托業(yè)歷史最為悠久，但是其發(fā)展廣度遠(yuǎn)不及美國(guó)和日本。英國(guó)的信托主要以個(gè)人信托居多，傳承了其最早的起源的公益事務(wù)和私人事務(wù)業(yè)務(wù)；法人信托則集中于幾家銀行經(jīng)營(yíng)，分布不廣。值得一提的是英國(guó)的證券投資信托發(fā)展迅猛，投資信托為英國(guó)首創(chuàng)，后被海外國(guó)家所借鑒，對(duì)其他國(guó)家的證券投資信托業(yè)務(wù)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。但是，現(xiàn)代信托制度卻是19世紀(jì)初傳入美國(guó)后，在傳入美國(guó)后信托得到快速的發(fā)展壯大起來的。美國(guó)是目前信托制度最為健全，信托產(chǎn)品最為豐富、發(fā)展總量最大的國(guó)家。
（二）我國(guó)信托產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
我國(guó)的信托制度最早誕生于20世紀(jì)初，但在當(dāng)時(shí)中國(guó)處于半殖民地半封建的情況下，信托業(yè)得以生存與發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)極其薄弱，信托業(yè)難以有所作為。
我國(guó)信托業(yè)的真正發(fā)展開始于改革開放，是改革開放的產(chǎn)物。1978年，改革初期，百?gòu)U待新，許多地區(qū)和部門對(duì)建設(shè)資金產(chǎn)生了極大的需求，為適應(yīng)全社會(huì)對(duì)融資方式和資金需求多樣化的需要，1979年10月我國(guó)第一家信托機(jī)構(gòu)――中國(guó)國(guó)際信托投資公司經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)同意誕生了。它的誕生標(biāo)志著我國(guó)現(xiàn)代信托制度進(jìn)入了新的紀(jì)元，也極大促進(jìn)了我國(guó)信托行業(yè)的發(fā)展。2002年我國(guó)頒布了《信托投資公司管理辦法》，將信托投資公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)分為幾大類：首先，信托制得資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)：這是信托公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)，包括受托經(jīng)營(yíng)資金信托業(yè)務(wù)、受托經(jīng)營(yíng)動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)、受托進(jìn)行法律法規(guī)允許的投資基金業(yè)務(wù)等；其次，部分投資銀行業(yè)務(wù)：幫助企業(yè)并購(gòu)，重組，項(xiàng)目融資，提供財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)等。再次，中間業(yè)務(wù)，最后是信托公司自營(yíng)業(yè)務(wù)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)目前的信托業(yè)務(wù)若以財(cái)產(chǎn)標(biāo)的物來分，主要以集合資金信托居多，其次是動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)信托，但后者的產(chǎn)品較少，發(fā)展不是很廣；從財(cái)產(chǎn)運(yùn)作方式劃分，以貸款類居首，其次是投資類，投資類中有以證券投資多于股權(quán)投資，再次是貸款與投資組合類和受益權(quán)轉(zhuǎn)讓類，排名最后則是租賃類。據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)信托投資產(chǎn)業(yè)主要以貸款為主，其次是現(xiàn)金有價(jià)證券和股權(quán)，最低是不動(dòng)產(chǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還指出，目前投資者比較認(rèn)可的信托投資預(yù)期收益率在4%~5%,期限為2~3年，其次是1年期，收益率在3%～4%的信托產(chǎn)品。
三、信托產(chǎn)品發(fā)展現(xiàn)狀和需求
（一）我國(guó)目前的信托產(chǎn)品存在以下特征：
1.信托產(chǎn)品類型匱乏，缺乏創(chuàng)新性
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前信托業(yè)務(wù)以貸款類的產(chǎn)品為主，集中于市政設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，以融資為目的發(fā)放信托貸款給項(xiàng)目融資方。此類產(chǎn)品是延續(xù)了類似銀行的金融機(jī)構(gòu)的信用制度，承擔(dān)著類似銀行的信用貸款的職責(zé)，其功能和產(chǎn)品類型與銀行重疊，無法體現(xiàn)信托“受人之托，代人理財(cái)”的本質(zhì)。而市場(chǎng)上另一種主要的信托產(chǎn)品是投資信托。此類信托可以分為股權(quán)投資信托和證券投資信托。不同于英國(guó)最早的投資信托，我國(guó)的投資信托針對(duì)公眾募集資金設(shè)立信托計(jì)劃，委托人進(jìn)行證券市場(chǎng)投資或股權(quán)投資。類似于證券公司的券商集合資金管理計(jì)劃和公募基金。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，證券投資信托與券商集合理財(cái)及公募基金都有著極大相似之處。因此，在產(chǎn)品的發(fā)展中，缺乏創(chuàng)新性的信托產(chǎn)品面臨著許多激烈的競(jìng)爭(zhēng)。其主要原因還是在于信托公司未根據(jù)其自身行業(yè)特點(diǎn)創(chuàng)造出令人耳目一新，貼合消費(fèi)者需求的產(chǎn)品。
2.產(chǎn)品技術(shù)含量較低
綜上所述，目前信托類產(chǎn)品以貸款類和證券投資類占比最高，該兩者產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都較為單一，技術(shù)含量較低。其他類型如租賃信托等我國(guó)較少有嘗試，尚未在業(yè)界普及推廣。
3.產(chǎn)品服務(wù)性和針對(duì)性較低
在金融領(lǐng)域，不同的金融機(jī)構(gòu)都有各自不同的服務(wù)對(duì)象，商業(yè)銀行以存貸業(yè)務(wù)為主，主要針對(duì)存款人和貸款人；基金公司、證券公司法面向廣大投資者，為投資者提供理財(cái)服務(wù)，促使其投資收益最大化；保險(xiǎn)公司為投保人服務(wù)，確保被保險(xiǎn)物遭到損壞、破滅時(shí)，損失能減少到最低。信托公司面對(duì)的是委托人，受委托人之托，代其進(jìn)行財(cái)產(chǎn)管理，并以此賺取一定比例的信托報(bào)酬。因此，委托人是信托公司的具體服務(wù)對(duì)象，信托公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該考慮的是如何保證委托人的需求得到滿足。然而，經(jīng)過觀察和分析后發(fā)現(xiàn)，目前情況下，信托公司更多考慮的是信托投資對(duì)象的需求。近年來的信托貸款類項(xiàng)目大多在為市政建設(shè)項(xiàng)目或房地產(chǎn)開發(fā)，為的是給缺乏資金的政府和開發(fā)商提供資金，幾乎沒有考慮到委托人的利益需求。如此一來，便是本末倒置了，在信托行業(yè)沒有優(yōu)秀的勝過基金、集合理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品的情況下，委托人的利益被輕視和忽略，時(shí)而久之，委托人自然會(huì)拋棄信托，轉(zhuǎn)而選擇其他金融產(chǎn)品。
（二）我國(guó)信托產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品開發(fā)需求：
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展騰飛，我國(guó)人民的生活水平大幅提高，人民的生活已基本脫離了為衣食等基本生存需求而犯愁的年代。隨之而來的是中國(guó)家庭總收入的顯著增長(zhǎng)，有盈余存款和積蓄的家庭更多的開始追求更好的金錢管理。如何管理好現(xiàn)有的財(cái)富，使財(cái)富增值成了每個(gè)家庭的迫切需求。銀行以其優(yōu)質(zhì)的信用吸引了不少保守型的投資者，然而銀行存款收益率低流動(dòng)性差，固然不會(huì)成為風(fēng)險(xiǎn)偏好型投資者的選擇；固定收益類產(chǎn)品如央行債券、短期融資券、央票等，雖然信用高，風(fēng)險(xiǎn)小，但其和銀行存款一樣，都不會(huì)有太高的收益率，因而不能滿足廣大投資者的理財(cái)需求；2007年股市大熱，基金產(chǎn)品被推倒了時(shí)代前端，一時(shí)風(fēng)頭無人能及，但基金產(chǎn)品種類繁多，有激進(jìn)的偏股型也有保守的偏債型，基金投資二級(jí)市場(chǎng)和股市行情密切相關(guān)，也存在一定風(fēng)險(xiǎn)；外匯、郵票、古董又是非常具有專業(yè)性的投資選擇，需要很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)積累，一般投資者很難參與。而信托產(chǎn)品具有較多靈活性，無論是股權(quán)、證券市場(chǎng)、房產(chǎn)、租賃等都可以投資，可以針對(duì)特定的委托人在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)更具特定需求設(shè)計(jì)相對(duì)靈活的貼合委托人需求的產(chǎn)品。在未來的市場(chǎng)發(fā)展中有個(gè)廣闊的前景。
信托的發(fā)展同時(shí)也是我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的需求，我國(guó)需要信托公司的財(cái)產(chǎn)管理制度、需要利用信托資金來拓寬直接融資渠道。同時(shí)，信托資產(chǎn)還可以充分調(diào)動(dòng)社會(huì)的儲(chǔ)備資源，提高金融資產(chǎn)的運(yùn)作效率。
四、總結(jié)
信托投資公司在我國(guó)成立發(fā)展至今30年有余，起初的發(fā)展參照了西方先進(jìn)國(guó)家的模式，但是我國(guó)的信托行業(yè)發(fā)展尚在初級(jí)階段，無論是法律制度還是運(yùn)作模式和產(chǎn)品設(shè)計(jì)都存在許多上升空間。在國(guó)家大力扶植金融行業(yè)的背景之下，如果信托公司能夠把握好市場(chǎng)契機(jī)，抓緊人才培養(yǎng)、創(chuàng)造出符合市場(chǎng)需求有別于其他近似產(chǎn)品的理財(cái)產(chǎn)品。那么未來的發(fā)展必定會(huì)十分廣闊。
參考文獻(xiàn)
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