發(fā)布時(shí)間：2023-03-20 16:18:36
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的停車場(chǎng)項(xiàng)目管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：施工工地；智能化系統(tǒng)；管理效率；功能
【分類號(hào)】：TU855
智能化系統(tǒng)的應(yīng)用，對(duì)提高項(xiàng)目管理效率、保障工地的安全生產(chǎn)、減少工地突發(fā)事件處理的響應(yīng)時(shí)間等都有重大意義，下面就智能化系統(tǒng)在施工場(chǎng)所的應(yīng)用作介紹。
泰州長(zhǎng)江大橋南錨施工工地位于江蘇揚(yáng)中市，任務(wù)范圍為三個(gè)主橋墩、南錨、三個(gè)引橋墩及其連續(xù)梁的施工，工期三年。項(xiàng)目部施工工地由生活管理辦公區(qū)、施工區(qū)、原料堆放區(qū)、配套生產(chǎn)區(qū)四部分組成，總面積約15萬平方米，是江蘇省眾多標(biāo)準(zhǔn)化施工工地之一。
依據(jù)工地的管理特點(diǎn)我們?cè)O(shè)計(jì)了一套簡(jiǎn)單有效的智能化系統(tǒng)，系統(tǒng)由下列子系統(tǒng)組成：
（1）生活、管理辦公區(qū)一卡通系通系通；（2）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；（3）背景音樂及公共廣播系統(tǒng)；（4）信息系統(tǒng)
一、生活、管理辦公區(qū)一卡通系通系統(tǒng)
1.系統(tǒng)設(shè)計(jì)
為每一位員工配備一張感應(yīng)式IC卡，實(shí)現(xiàn)車輛出入、門禁控制、考勤管理及工地內(nèi)部消費(fèi)。
系統(tǒng)的各項(xiàng)組成部分與中心控制系統(tǒng)相聯(lián)系，中心系統(tǒng)負(fù)責(zé)管理各項(xiàng)人員信息數(shù)據(jù)，負(fù)責(zé)進(jìn)行各項(xiàng)授權(quán)管理以及系統(tǒng)的維護(hù)，獲得入門許可的人員可以通過其已獲許可權(quán)的門禁，在特殊情況下，可依照管理規(guī)定由中心控制系統(tǒng)進(jìn)行特殊許可授權(quán)。其它人員進(jìn)入任一門禁控制點(diǎn)都將記錄在人員信息數(shù)據(jù)中。（生活、管理辦公區(qū)一卡通系通系統(tǒng)見圖一）
（1） 停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。（停車場(chǎng)管理系統(tǒng)見圖二）
停車場(chǎng)管理系統(tǒng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的工程車輛、員工車輛及外來車輛進(jìn)出控制管理，并形成車輛進(jìn)出報(bào)告。
進(jìn)場(chǎng)時(shí)：固定卡使用者將車輛駛至入口門衛(wèi)處取出IC卡在讀寫器感應(yīng)區(qū)晃動(dòng)（約10mm），值班電腦自動(dòng)核對(duì)記錄，并顯示車牌，感應(yīng)過程完畢，伸縮自動(dòng)打開。司機(jī)開車進(jìn)場(chǎng)，進(jìn)場(chǎng)后伸縮門自動(dòng)關(guān)閉。臨時(shí)泊車者將車輛駛至門衛(wèi)處司機(jī)按出卡按鈕取卡（自動(dòng)完成讀卡）感應(yīng)過程完成，伸縮門自動(dòng)打開，司機(jī)開車入場(chǎng)，進(jìn)場(chǎng)后伸縮門自動(dòng)關(guān)閉。
出場(chǎng)時(shí)：固定卡使用者將車駛至門衛(wèi)的出口票箱，取出IC卡在讀寫器感應(yīng)區(qū)晃動(dòng)，電腦自動(dòng)記錄，并顯示屏顯示車牌門衛(wèi)與實(shí)車牌對(duì)照，以確?！耙豢ㄒ卉嚒敝萍败囕v安全；感應(yīng)過程完畢后伸縮門自動(dòng)打開，司機(jī)開車離開。臨時(shí)泊車者將車駛至門衛(wèi)處將卡交給門衛(wèi)，門衛(wèi)將IC卡在讀卡器感應(yīng)區(qū)晃動(dòng)，伸縮門自動(dòng)打開，車輛出場(chǎng)；出場(chǎng)后伸縮門自動(dòng)關(guān)閉。（停車場(chǎng)原理見圖三）
停車場(chǎng)管理系統(tǒng)另配有攝像機(jī)復(fù)合系統(tǒng)，該系統(tǒng)有兩臺(tái)攝像機(jī)，一個(gè)雙路視頻捕捉卡及管理軟件組成。車輛進(jìn)出場(chǎng)時(shí)，自動(dòng)啟動(dòng)攝像功能，并將照片存儲(chǔ)在電腦里，出場(chǎng)時(shí)電腦自動(dòng)將新照片和該車最后入場(chǎng)的照片進(jìn)行比對(duì)，門衛(wèi)能實(shí)時(shí)監(jiān)視車輛的安全情況，進(jìn)出場(chǎng)有無沖突。所有攝入的車輛圖片存在電腦的硬盤中，以方便以后查證。每一幅圖片都有時(shí)間記錄，查驗(yàn)方便。本系統(tǒng)采用城市通智能2000卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。部分設(shè)備的性能如下：讀感器，讀感距離為15～20cm；讀感速度是94ms；工作環(huán)境-20～60℃；外殼防水級(jí)別為4級(jí)。系統(tǒng)采用非接觸式CPU卡，兼容MIFARE卡。控制器與讀感器用屏蔽五類雙絞線連接，可相距150m遠(yuǎn)?？刂破骶哂?2KB字節(jié)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)容量，3個(gè)輸入狀態(tài)點(diǎn)數(shù)，3個(gè)輸出控制點(diǎn)數(shù)，兩個(gè)外接讀感器數(shù)量，使用RS-485聯(lián)網(wǎng)接口。
（2）人員進(jìn)出管理。為了提高管理水平，在每一個(gè)大門處設(shè)門禁控制系統(tǒng)，（見圖四）門禁系統(tǒng)須有以下功能：
1）員工和被授權(quán)的其它人員（監(jiān)理及業(yè)主）持卡（或有效指紋）方能進(jìn)入；
2）任何人進(jìn)出大門的信息都由電腦記錄下來，并隨時(shí)打印出報(bào)告；
3）門衛(wèi)人員出入口，人員出入直接開關(guān)控制，不需刷卡；
4）內(nèi)部消費(fèi)，員工及其他持卡人員可以在生活區(qū)食堂及小賣部進(jìn)行消費(fèi)；
2、軟件設(shè)計(jì)
利用模塊化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)以下功能
（1）門禁事件的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)顯示
（2）車輛通過伸縮門的權(quán)限管理
（3）人員基本信息查詢
（4）各項(xiàng)數(shù)據(jù)庫(kù)生成、維護(hù)、修改、刪除
（5）各項(xiàng)報(bào)表生成
3、硬件設(shè)計(jì)
由于IC感應(yīng)卡門禁系統(tǒng)具有穩(wěn)定可靠、安全等優(yōu)點(diǎn)，因此采用IC感應(yīng)卡。利用該卡進(jìn)行門禁控制，達(dá)到開啟伸縮門及各辦公室門鎖的功能。
（1）IC感應(yīng)卡
該卡內(nèi)含感應(yīng)式IC線路，不須接觸，只需在讀卡器前輕輕晃動(dòng)，就可以達(dá)到讀取內(nèi)部數(shù)據(jù)，該卡上可以直接印刷彩色文字圖片，成為生活管理區(qū)的出入卡和員工考勤卡。
（2）門禁系統(tǒng)
1）感應(yīng)式IC讀卡器：利用無線感應(yīng)技術(shù)，可非接觸地讀出IC卡上的信息，此技術(shù)成熟，穩(wěn)定可靠。特別適合門禁、停車場(chǎng)管理等眾多場(chǎng)合。
北京坤騰世紀(jì)科技有限公司（簡(jiǎn)稱坤騰世紀(jì)）作為國(guó)內(nèi)一線的集成服務(wù)信息化建設(shè)先鋒企業(yè)，始終本著以客戶需求為先導(dǎo)，以客戶利益為目標(biāo)的服務(wù)理念，現(xiàn)已發(fā)展成為具有一定規(guī)模，擁有豐富產(chǎn)品渠道的專業(yè)系統(tǒng)集成服務(wù)商和產(chǎn)品供應(yīng)商。
不斷提升服務(wù)能力
坤騰世紀(jì)擁有豐富的全球IT資源，與100多家國(guó)際、國(guó)內(nèi)頂尖IT廠商建立了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，以網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)、信息化應(yīng)用建設(shè)為目標(biāo)，為客戶提供系統(tǒng)集成的全面咨詢服務(wù)、方案論證和產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)，并具備工程安裝、調(diào)試、測(cè)試以及日后整個(gè)系統(tǒng)管理、維護(hù)、功能升級(jí)等一系列服務(wù)管理能力。
歷經(jīng)11年的發(fā)展，公司已成長(zhǎng)為一家注冊(cè)資本達(dá)2200萬元，員工200余人，業(yè)務(wù)橫跨系統(tǒng)集成、行業(yè)應(yīng)用軟件開發(fā)和智能安防系統(tǒng)建設(shè)等領(lǐng)域。主要經(jīng)營(yíng)家用電器批發(fā)、商用顯示設(shè)備生產(chǎn)與營(yíng)銷、政府采購(gòu)設(shè)備供應(yīng)、政府、教育、能源、政法等行業(yè)信息化系統(tǒng)集成、公共安全防范與建筑智能化設(shè)計(jì)與安裝、科學(xué)級(jí)生命儀器的進(jìn)出口、北斗衛(wèi)星定位系統(tǒng)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，是一家集研發(fā)、生產(chǎn)、銷售三位一體的中關(guān)村高新技術(shù)企業(yè)。
坤騰世紀(jì)專心致力于各行業(yè)的軟件設(shè)計(jì)、研發(fā)，相繼開發(fā)出坤騰世紀(jì)一點(diǎn)通多媒體教學(xué)系統(tǒng)軟件、坤騰系統(tǒng)信息資源管理系統(tǒng)軟件（政府/企事業(yè)版）、集中式智能高（標(biāo)）清視頻管理平臺(tái) V1.0、集中式多媒體教室管理系統(tǒng) V1.0、xcola大屏幕交互式教學(xué)電子屏顯示系統(tǒng) V1.0 、xcola大屏幕顯示控制系統(tǒng) V1.0、xcola停車場(chǎng)管理系統(tǒng) V1.2、xcola硬盤錄像機(jī)控制軟件 V1.0、高（標(biāo)）清播放導(dǎo)播控制系統(tǒng) V1.0、基于互動(dòng)教學(xué)的教育資源互聯(lián)網(wǎng)管理應(yīng)用系統(tǒng)V1.0、智能高（標(biāo)）清實(shí)時(shí)錄播系統(tǒng) V1.0、xcola智能樓宇監(jiān)控系統(tǒng) V1.0、基于北斗衛(wèi)星定位系統(tǒng)V1.0等自主軟件產(chǎn)品和工具，并成功應(yīng)用于網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、視頻會(huì)議系統(tǒng)工程、音視頻工程、教學(xué)錄播、停車場(chǎng)管理、大屏幕監(jiān)控系統(tǒng)等各種類系統(tǒng)集成項(xiàng)目中。
經(jīng)過幾年的努力，公司已相繼在北京市的各高校，企事業(yè)單位、政府、石化、部隊(duì)等行業(yè)完成了多個(gè)項(xiàng)目的施工建設(shè)并贏得用戶的普遍好評(píng)。
坤騰世紀(jì)是一個(gè)朝氣蓬勃，充滿活力的團(tuán)隊(duì)。公司秉承了成立伊始的“務(wù)實(shí)創(chuàng)新、誠(chéng)信共贏” 的經(jīng)營(yíng)理念，堅(jiān)持“以優(yōu)異服務(wù)與技術(shù)創(chuàng)造客戶最大價(jià)值”為服務(wù)理念服務(wù)于各行業(yè)廣大客戶。
坤騰世紀(jì)目前擁有著強(qiáng)大的產(chǎn)品線、優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)、雄厚的技術(shù)實(shí)力、豐富的客戶經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)誠(chéng)信的優(yōu)質(zhì)服務(wù)隊(duì)伍。
坤騰世紀(jì)擁有80多人的軟、硬件產(chǎn)品研發(fā)團(tuán)隊(duì)，經(jīng)過幾年的建設(shè)，軟件方面已形成覆蓋教育行業(yè)、安防與建筑智能化控制、地理信息管理系統(tǒng)三大領(lǐng)域的專業(yè)產(chǎn)品，自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)擁有軟件著作權(quán)24個(gè)，已登記成為軟件產(chǎn)品的有10個(gè)。
自主硬件產(chǎn)品方面，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)從32到108各種尺寸的大屏幕觸摸一體機(jī)、廣告機(jī)、液晶拼接單元的研發(fā)和生產(chǎn)能力，公司先后成功推出的基于XCOLA液晶觸摸一體機(jī)和“云世界”等校園媒體解決方案，基于E點(diǎn)通“云錄播”終端和CMS集中管理系統(tǒng)的教育“云錄播”、公安“云審訊”等解決方案，面向地質(zhì)、公安、水利等行業(yè)的地理信息系統(tǒng)集成系統(tǒng)解決方案，面向安防與建筑智能化行業(yè)的停車場(chǎng)、物業(yè)、監(jiān)控等軟件產(chǎn)品。
在基于北斗的衛(wèi)星定位服務(wù)方面，公司面向政府、電力、交通、旅游、汽車制造、礦業(yè)、公共安全等眾多行業(yè)提供完善的應(yīng)用系統(tǒng)解決方案和可靠的終端產(chǎn)品，建立綜合信息運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，為用戶提供導(dǎo)航定位服務(wù)、簡(jiǎn)短數(shù)字報(bào)文通信服務(wù)和基于位置的增值信息服務(wù)，形成了“系統(tǒng)應(yīng)用+終端產(chǎn)品+運(yùn)營(yíng)服務(wù)”的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。到目前為止，坤騰世紀(jì)已經(jīng)締造出教育、政法、公安等領(lǐng)域內(nèi)多款產(chǎn)品的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)
坤騰世紀(jì)目前擁有20余人的銷售隊(duì)伍。團(tuán)隊(duì)從業(yè)務(wù)行業(yè)劃分為主攻政府與教育行業(yè)的政教事業(yè)部和主攻能源、電力、金融等行業(yè)的的企業(yè)事業(yè)部，以及專業(yè)從事安防與建筑智能化行業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。
從業(yè)務(wù)范圍覆蓋情況看，公司主要從事基礎(chǔ)信息化建設(shè)、專業(yè)的行業(yè)信息系統(tǒng)集成工作、多媒體建設(shè)、大型的弱電設(shè)計(jì)、安全防范、網(wǎng)絡(luò)工程等領(lǐng)域的業(yè)務(wù)開展；從銷售區(qū)域分，又擁有 北京、上海、廣州三個(gè)核心城市銷售區(qū)域，覆蓋周邊省市的業(yè)務(wù)覆蓋能力。
專業(yè)誠(chéng)信的服務(wù)體系
坤騰世紀(jì)始終堅(jiān)信：誠(chéng)信服務(wù)是公司的生存之本。我們把“量體裁衣”和“一站式服務(wù)”的設(shè)計(jì)原則深深植入到咨詢服務(wù)、產(chǎn)品服務(wù)、技術(shù)服務(wù)中；始終堅(jiān)持“客戶至上、技術(shù)領(lǐng)先、誠(chéng)信服務(wù)”的理念， 形成了“安心2+1”的新干線服務(wù)體系。十年來，公司已經(jīng)完整的實(shí)現(xiàn)了以事業(yè)部為核心的總部服務(wù)體系和分布在全國(guó)各地的屬地合作伙伴服務(wù)體系。
雄厚的技術(shù)實(shí)力
坤騰世紀(jì)作為一家集成服務(wù)商，目前擁有一支強(qiáng)有力的系統(tǒng)集成技術(shù)隊(duì)伍。技術(shù)總監(jiān)根據(jù)專家委員會(huì)的技術(shù)規(guī)劃領(lǐng)導(dǎo)其下的研發(fā)部、系統(tǒng)集成部和客戶服務(wù)部，各部門均有多名經(jīng)驗(yàn)豐富的工程師和客服人員等。目前150多人的技術(shù)隊(duì)伍，擁有18名項(xiàng)目經(jīng)理和130多名系統(tǒng)集成技術(shù)工程師，均具有軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成等管理經(jīng)驗(yàn)，全面負(fù)責(zé)軟件系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、研發(fā)、系統(tǒng)集成、工程、售后服務(wù)等項(xiàng)目管理和技術(shù)支持工作。系統(tǒng)集成部門在憑借其雄厚的技術(shù)力量，科學(xué)系統(tǒng)的項(xiàng)目管理和優(yōu)秀的售后服務(wù)保證，贏得了廣大的客戶，獲得了廣大客戶的認(rèn)可和稱贊。
研發(fā)部自成立以來，高薪聘請(qǐng)了多位高學(xué)歷的軟件開發(fā)人才，依靠團(tuán)體較高的知識(shí)層次，一直致力于計(jì)算機(jī)應(yīng)用軟件開發(fā)，積累了豐富的項(xiàng)目開發(fā)、實(shí)施、產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，借助精深的計(jì)算機(jī)技術(shù)和極其豐富的項(xiàng)目實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，與政府部門及社會(huì)各界精誠(chéng)廣泛合作，以功能完善的軟件產(chǎn)品，卓越的品質(zhì)和令客戶滿意的售后服務(wù)，為客戶提供一流的軟件和服務(wù)，并在同行業(yè)中獲得了較好的口碑，同時(shí)不斷調(diào)整自身發(fā)展戰(zhàn)略，了解國(guó)際最新動(dòng)態(tài)，積極致力于系統(tǒng)集成和企業(yè)解決方案的研發(fā)并先后成功研發(fā)了多款教學(xué)錄播、監(jiān)控、視頻會(huì)議等應(yīng)用軟件。
完善客戶服務(wù)體系 優(yōu)化服務(wù)隊(duì)伍
【關(guān)鍵詞】: 房地產(chǎn)公司成本控制
中圖分類號(hào)： F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
1.前言
智能建筑與房屋建筑中的土建工。傳統(tǒng)安裝工程等相比,由于其技術(shù)比較專業(yè)、單位價(jià)值較高、技術(shù)更新較快等特點(diǎn)因而在成本控制方面也有其自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)公司作為項(xiàng)目的建設(shè)單。如何通過有效的項(xiàng)目管理來取得最大的經(jīng)濟(jì)效益其中最核心也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是對(duì)成本的控制與管理。下面就智能化工程的成本控制要求進(jìn)行闡述。
2.各階段工程成本控制
2.1 項(xiàng)目立項(xiàng)階段成本控制
項(xiàng)目立項(xiàng)階段主要是在房地產(chǎn)公司對(duì)整個(gè)開發(fā)樓盤的整體立項(xiàng)后,根據(jù)樓盤確認(rèn)的業(yè)態(tài)分商務(wù)樓、住宅、酒店、簡(jiǎn)易商鋪等進(jìn)行歸類劃分確定此樓盤的智能化項(xiàng)目。
2.2 設(shè)計(jì)任務(wù)書確定
按照歸類建設(shè)單位在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)招標(biāo)前要明確此樓盤智能化項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)。設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)該介紹此樓盤項(xiàng)目的大概情況，此智能化項(xiàng)目所包含的所有子系統(tǒng)。針對(duì)不同性質(zhì)樓棟明確各樓棟所需設(shè)計(jì)的各分子系統(tǒng)同時(shí)明確設(shè)計(jì)的各個(gè)階段所要達(dá)到的設(shè)計(jì)深度要求及所提供的資料等內(nèi)容，對(duì)各子系統(tǒng)所要達(dá)到的功能要求應(yīng)基本描述清晰。
2.3 方案的定位及各分支系統(tǒng)的功能表確認(rèn)
方案一般是設(shè)計(jì)投標(biāo)單位根據(jù)建設(shè)單位的設(shè)計(jì)任務(wù)書要求進(jìn)行的響應(yīng)。設(shè)計(jì)單位會(huì)按照設(shè)計(jì)任務(wù)書要求對(duì)此樓盤的智能化項(xiàng)目的解決方案進(jìn)行全面、詳細(xì)的描述，針對(duì)每個(gè)分子系統(tǒng)要有明確的響，響應(yīng)的內(nèi)容包括: 要達(dá)到設(shè)計(jì)任務(wù)書的相關(guān)要，可以采用什么技術(shù)手段來解決,如何使技防與物業(yè)管理更好的配合達(dá)到現(xiàn)代化小區(qū)的安全管理和優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)；同時(shí)可以對(duì)某一問題能夠提出多種解決辦法說出各自的優(yōu)劣及主要適用的環(huán)，并針對(duì)特定的樓盤可以提出設(shè)計(jì)單位的主觀建設(shè)性意見,如停車場(chǎng)管理系統(tǒng)中車輛進(jìn)出的刷卡方式有用藍(lán)牙刷卡技術(shù)遠(yuǎn)距離有源卡技術(shù)、遠(yuǎn)距離無源卡刷卡技術(shù)和近距離停車刷卡等。針對(duì)小區(qū)的出入口和小區(qū)內(nèi)地下停車場(chǎng)的進(jìn)入口，可以根據(jù)實(shí)際情況和小區(qū)物業(yè)管理的要求采用不同的刷卡方式。方案定位后，對(duì)設(shè)備的使用技術(shù)已經(jīng)基本上確定這樣對(duì)設(shè)備成本也就有了比較明確的定位,建設(shè)單位可以根據(jù)小區(qū)業(yè)主的檔次和安全管理等各方面的因素確定某個(gè)子系統(tǒng)的方案定位。
2.4 圖審
圖審主要是對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)完成的施工圖紙進(jìn)行全面的審核把關(guān). 主要審核三方面內(nèi)容: 第一系統(tǒng)圖的設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)方案及功能表中所描述的內(nèi)容是否一致: 第二. 場(chǎng)外管路的走向是否合理; 第三,每個(gè)子系統(tǒng)的戶內(nèi)終端設(shè)備布放位置是否合理有效。
2.5 項(xiàng)目招標(biāo)
這里的招標(biāo)主要是指對(duì)智能化項(xiàng)目的施工進(jìn)行招標(biāo). 項(xiàng)目招標(biāo)有多種方式: 圖紙招投標(biāo)、清單招投標(biāo)、施工招投標(biāo)等。由于電子產(chǎn)品品目眾多、產(chǎn)品檔次參次不齊、同類產(chǎn)品不同品牌間存在許多兼容性問題。所以，智能化系統(tǒng)的招標(biāo)一般要求按“圖紙十清單”進(jìn)行招標(biāo)同時(shí)為保證招標(biāo)價(jià)格的合理性及項(xiàng)目成本的經(jīng)濟(jì)性. 必須在招標(biāo)時(shí)采用以下幾方面措施: 第一,招標(biāo)時(shí)對(duì)每一子系統(tǒng)必須準(zhǔn)備幾個(gè)品牌. 而且這幾個(gè)品牌必須是同檔次的品牌； 第二,對(duì)邀請(qǐng)參加招標(biāo)的施工單位，必須按照建設(shè)單位的要求進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查。同時(shí)最關(guān)鍵的還要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行資質(zhì)審查和已建、在建工程情況考察和了解；第三,招標(biāo)答疑的控制。答疑應(yīng)采用書面形式為主一般不進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)集中開會(huì)形式對(duì)各個(gè)投標(biāo)單位傳真來的疑問整理后以集中統(tǒng)一的書面?zhèn)髡嫘问交貜?fù)。
對(duì)標(biāo)書的審核，這包括資信商務(wù)和技術(shù)兩部分, 一般審核要點(diǎn)如下
(1) 資信商務(wù)部分
1) 法定代表人資格證明書、投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書、身份證、各種需帶原件、交易憑證等
2) 投標(biāo)函: 投標(biāo)價(jià)、企業(yè)自報(bào)成本價(jià)/ 質(zhì)量目標(biāo)/ 工期目標(biāo)/ 項(xiàng)目經(jīng)理(姓名/ 身份證號(hào)/ 證書號(hào): 與報(bào)名時(shí)一致) / 投標(biāo)保證金/ 履約保證金；
3) 投標(biāo)函附錄；
4) 投標(biāo)保證金；
5) 投標(biāo)文件份數(shù): 正本/ 副本/ 電子光盤/ 其它、封裝、蓋章簽字(公章/ 法人/ 造價(jià)師(委托協(xié)議) )；
6) 各種證書(公司資質(zhì)/ 三類人員/ 五大員/ 項(xiàng)目經(jīng)理證/ 職稱證書/ 業(yè)績(jī)合同等) ；
7) 蓋預(yù)算員、造價(jià)工程師簽字蓋章、委托協(xié)議、造價(jià)單位、人員證書等；
8) 文明施工、環(huán)境保護(hù)、安全施工、臨時(shí)設(shè)施、規(guī)費(fèi)、稅金、農(nóng)民工工傷保險(xiǎn)費(fèi)率、公式計(jì)算鏈接；
9) 預(yù)留金、總包費(fèi)；
1 0) 工程量清單核對(duì)‘價(jià)格核對(duì)(分析表與綜合單價(jià)對(duì)應(yīng)，同一子項(xiàng)價(jià)格相同、主材符合推薦品牌之一并且符合甲供/ 乙供要求。
(2) 技術(shù)標(biāo)部分
1) 質(zhì)量目標(biāo)；
2) 工期目標(biāo)、進(jìn)度表；
3) 項(xiàng)目經(jīng)理: 姓名/ 身份證號(hào)/ 證書號(hào)/ 業(yè)績(jī)；
4) 技術(shù)負(fù)責(zé)人及安全員: 姓名/身份證號(hào)/ 證書號(hào)/ 業(yè)績(jī)；
5) 項(xiàng)目管理班子到位率；
6) 售后服務(wù)期限‘響應(yīng)時(shí)間、培訓(xùn)、備品備件等要求；
7) 招標(biāo)文件要求逐條逐項(xiàng)承諾的內(nèi)容是否承諾；
8) 技術(shù)標(biāo)中應(yīng)包含主要設(shè)備材料表但不含價(jià)格。
2.6 施工過程聯(lián)系單控制
聯(lián)系單、簽證單是由于招標(biāo)時(shí)沒有明確或者后來施工當(dāng)中有變動(dòng)而引起的。聯(lián)系單的簽署及控制對(duì)項(xiàng)目成本控制也是整個(gè)項(xiàng)目成本非常重要的一部分。由于施工單位在聯(lián)系單中所寫的內(nèi)容一般都會(huì)比實(shí)際夸大或者也會(huì)提出一些新的替代品所以建設(shè)單位對(duì)聯(lián)系單中的情況第一要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地認(rèn)證,第二要考慮增加的必要性. 第三要了解替代的必要性和替代品的價(jià)格。建設(shè)單位如果能嚴(yán)格按照相關(guān)要求對(duì)聯(lián)系單進(jìn)行控制則可以有效控制項(xiàng)目成本。
2.7 試運(yùn)行及第三方檢測(cè)、驗(yàn)收
按照相關(guān)規(guī)范要求智能化項(xiàng)目在開通后要求正常試運(yùn)行1 到3 個(gè)，以便對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行第三方檢測(cè)。第三方檢測(cè)要求由建設(shè)單位委托，費(fèi)用可以在招標(biāo)時(shí)規(guī)定由施工單位在工程費(fèi)用中支出。在委托檢測(cè)前建設(shè)單位應(yīng)提供詳細(xì)的技術(shù)標(biāo)資料和設(shè)備清單使檢測(cè)方在功能、技術(shù)性能等方面可以按照本項(xiàng)目的招標(biāo)要求進(jìn)行嚴(yán)格檢，這樣基本可以保證施工單位能夠嚴(yán)格按照建設(shè)單位要求進(jìn)行施，基本可以消除偷工減料、以次充好等現(xiàn)象的發(fā)生, 同時(shí)對(duì)建設(shè)單位的成本管理起到核實(shí)作用。
2.8 移交物業(yè)公司
智能化工程日后的使用都是由物業(yè)公司來操作的, 因此在檢測(cè)、驗(yàn)收合格后，應(yīng)該及時(shí)把工程移交給物業(yè)公司。當(dāng)然，移交的同時(shí)應(yīng)該由施工單位對(duì)物業(yè)公司相關(guān)人員進(jìn)行全面的培訓(xùn)與指導(dǎo),使物業(yè)公司的管理人員能夠全面了解此項(xiàng)目的基本情況。同時(shí)，使建設(shè)單位的投入能夠真正為業(yè)主提供應(yīng)有的服務(wù)。
【參考文獻(xiàn)】
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[3] 工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制[M].北京: 中國(guó)計(jì)劃出版社.2006
1.1項(xiàng)目概況......................................................................................................... 1
1.1.1項(xiàng)目名稱及承辦單位........................................................................... 1
1.1.2項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)....................................................................................... 1
1.2項(xiàng)目結(jié)構(gòu).......................................................................................................... 1
1.3項(xiàng)目分區(qū).......................................................................................................... 2
1.3.1牛場(chǎng)....................................................................................................... 2
1.3.2肉食加工廠........................................................................................... 2
1.3.3食料加工廠........................................................................................... 2
1.3.4白蠟樹培育點(diǎn)....................................................................................... 2
1.3.5飲水區(qū)................................................................................................... 3
1.3.6辦公區(qū)................................................................................................... 3
1.3.7生活區(qū)................................................................................................... 3
1.3.8別墅游覽區(qū)........................................................................................... 3
1.3.9停車場(chǎng)................................................................................................... 4
1.3.10游客接待中心..................................................................................... 4
第二章 項(xiàng)目立項(xiàng)背景.................................................................................................. 4
2.1 項(xiàng)目建設(shè)的必要性......................................................................................... 4
2.1.1是改良肉牛品種的需要....................................................................... 4
2.1.2是增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要........................... 5
2.1.3是新形勢(shì)新機(jī)遇的必然選擇............................................................... 5
2.1.4是促進(jìn)農(nóng)林牧各業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，服務(wù)“三農(nóng)”的需要....................... 5
2.2肉牛養(yǎng)殖在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的基礎(chǔ)地位.............................................................. 5
2.3 優(yōu)勢(shì)分析......................................................................................................... 6
2.3.1政策優(yōu)勢(shì)............................................................................................... 6
2.3.2環(huán)境優(yōu)勢(shì)............................................................................................... 6
2.3.3交通優(yōu)勢(shì)............................................................................................... 7
2.3.4區(qū)位優(yōu)勢(shì)............................................................................................... 8
2.4 市場(chǎng)分析....................................................................................................... 8
2.4.1國(guó)內(nèi)肉牛養(yǎng)殖的發(fā)展現(xiàn)狀................................................................... 8
2.4.2肉牛消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)............................................................................... 9
2.5市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析................................................................................................ 10
2.5.1項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素分析............................................................. 10
2.5.2防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策..................................................................... 10
第三章 項(xiàng)目目標(biāo)...................................................................................................... 11
3.1牛場(chǎng)環(huán)境........................................................................................................ 11
3.1.1地勢(shì)..................................................................................................... 11
3.1.2地形..................................................................................................... 11
3.1.3水源..................................................................................................... 11
3.1.4土質(zhì)..................................................................................................... 11
3.1.5社會(huì)環(huán)境............................................................................................. 11
3.1.6氣象因素............................................................................................. 12
3.2飼料配制........................................................................................................ 12
3.3添加劑............................................................................................................ 12
3.4產(chǎn)品方案路線及流程圖................................................................................ 12
3.4.1養(yǎng)殖肉牛............................................................................................. 13
3.4.2牛糞養(yǎng)殖蚯蚓..................................................................................... 13
3.4.3蚯蚓喂黃鱔......................................................................................... 13
3.4.4蚯蚓糞利用......................................................................................... 13
第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案.............................................................................................. 13
4.1主要建設(shè)內(nèi)容................................................................................................ 13
4.2飼養(yǎng)模式........................................................................................................ 13
4.2.1肉用育成牛的飼養(yǎng)管理..................................................................... 14
4.2.2架子牛育肥的飼養(yǎng)管理..................................................................... 15
4.3科技措施........................................................................................................ 15
4.3.1技術(shù)來源的可靠性............................................................................. 15
4.3.2技術(shù)來源的可行性............................................................................. 15
4.3.3技術(shù)培訓(xùn)方案..................................................................................... 16
4.4主要技術(shù)參數(shù)................................................................................................ 16
4.4.1優(yōu)質(zhì)肉牛育肥技術(shù)指標(biāo)..................................................................... 16
4.4.2育肥期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)......................................................................... 16
4.4.3肉牛繁殖、育肥銷售的技術(shù)方案..................................................... 17
4.5項(xiàng)目涉及的相關(guān)環(huán)保措施............................................................................ 17
4.5.1環(huán)境影響............................................................................................. 17
4.5.2環(huán)境保護(hù)與治理措施......................................................................... 17
4.5.3 建成后環(huán)境影響分析........................................................................ 17
4.5.4 建成后環(huán)境保護(hù)與治理措施.......................................................... 17
4.6項(xiàng)目組織........................................................................................................ 18
4.6.1機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)................................................................................. 18
4.6.2人員計(jì)劃............................................................................................. 18
4.7項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理方案........................................................................................ 19
4.7.1市場(chǎng)管理............................................................................................. 19
4.7.2質(zhì)量管理............................................................................................. 19
4.7.3生產(chǎn)管理............................................................................................. 19
4.7.4財(cái)務(wù)管理............................................................................................. 19
4.7.5銷售管理............................................................................................. 19
4.7.6技術(shù)培訓(xùn)............................................................................................. 19
4.7.7勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生......................................................................... 20
第五章 投資估算與資金來源.................................................................................. 20
5.1總投資估算.................................................................................................... 20
5.2資金來源........................................................................................................ 20
5.3財(cái)政補(bǔ)助資金使用和管理............................................................................ 22
5.3.1建立項(xiàng)目專賬..................................................................................... 22
5.3.2實(shí)行報(bào)賬制......................................................................................... 23
第六章 效益分析...................................................................................................... 23
6.1經(jīng)濟(jì)效益........................................................................................................ 23
6.2社會(huì)效益........................................................................................................ 23
通過集中治理和景觀建設(shè)工作的開展，解決道路及沿線地區(qū)衛(wèi)生臟、秩序亂和市容市貌差的問題，使*公路成為環(huán)境優(yōu)美的交通走廊，同時(shí)，使相關(guān)責(zé)任部門的責(zé)任意識(shí)得到提高、管理工作得到強(qiáng)化，實(shí)現(xiàn)環(huán)境管理和環(huán)境質(zhì)量共同提高的良性循環(huán)。
二、指導(dǎo)思想
以服務(wù)*新區(qū)開發(fā)開放和推進(jìn)城市化建設(shè)為主線，以提高城市道路載體功能為重點(diǎn)，以抓好民心工程以嶄新面貌迎接奧運(yùn)會(huì)為契機(jī)，結(jié)合衛(wèi)生城區(qū)、園林城區(qū)創(chuàng)建工作，堅(jiān)持“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、部門協(xié)調(diào)配合、社會(huì)共建”的原則，堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”，實(shí)施*公路道路綜合整治工作，打造優(yōu)美、潔凈的市容環(huán)境，為實(shí)現(xiàn)“拼搏五年百億強(qiáng)區(qū)”奮斗目標(biāo)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
三、工作任務(wù)
綜合整治工作包括道路沿線綠化景觀建設(shè)、占地和拆遷、沿線街景立面整修和夜景燈光設(shè)置、沿線廣告、牌匾的規(guī)范、整治交通環(huán)境和秩序5個(gè)主要項(xiàng)目。景觀建設(shè)總面積約164萬平方米，占地面積2459畝。
（一）道路綠化景觀建設(shè)：道路景觀建設(shè)包括外環(huán)線——中心莊段18.6公里道路兩側(cè)路緣石以外各30米寬范圍內(nèi)（含輕軌橋下）的綠化及6米寬的輔道（或農(nóng)田溝），工程總面積約164萬平方米。
1．道路兩側(cè)景觀采取最外側(cè)植高大喬木，由外至內(nèi)植物高度逐步降低，形成錯(cuò)落有致、色彩豐富的景觀。沿線主要道路路口設(shè)計(jì)為景觀節(jié)點(diǎn)，在有條件的地段建設(shè)小型綠化廣場(chǎng)，增添整體景觀的節(jié)奏感和生動(dòng)效果；現(xiàn)有與*路相連的土路均實(shí)施100米長(zhǎng)的路面硬化，河道進(jìn)行200米長(zhǎng)護(hù)砌；景觀帶外側(cè)的村居地段建6米寬的輔道，農(nóng)田部分修建6米寬排水溝。
2．輕軌車站、居民區(qū)作為景觀節(jié)點(diǎn)，采取公共活動(dòng)區(qū)鋪裝、園林小品點(diǎn)綴和特色植物綠化的方式，建成道路沿線的亮點(diǎn)。輕軌沿線其他地段綠化要按照帶電交通工具通行和維護(hù)要求，選用低矮植物培植的方式，形成美觀、流暢的道路綠帶。
（二）占地拆遷：對(duì)道路沿線36米范圍內(nèi)的兩層（含兩層）以下16.5萬平方米的建筑進(jìn)行拆遷，徹底清理景觀規(guī)劃線內(nèi)各類違法占地、違章建筑。
（三）沿線街景立面整修：做好街景立面和夜景燈光的統(tǒng)一規(guī)劃，尤其是對(duì)景觀規(guī)劃線內(nèi)保留的三層（含三層）以上合法建筑進(jìn)行立面的全面整修。
（四）沿線廣告、牌匾的規(guī)范：對(duì)沿線的廣告、牌匾進(jìn)行清理，規(guī)范、更新。重點(diǎn)對(duì)違章設(shè)置和影響景觀的廣告和牌匾進(jìn)行徹底清理；對(duì)沿線破損的廣告進(jìn)行更新、規(guī)范；今后廣告、牌匾和夜景設(shè)置要做到規(guī)范設(shè)置、提高檔次，實(shí)現(xiàn)設(shè)置規(guī)范化、路段特色化，效果景觀化。
（五）整治交通環(huán)境和秩序：對(duì)沿線機(jī)動(dòng)車、自行車的亂停亂放進(jìn)行規(guī)范治理，設(shè)置停車場(chǎng)、劃定停車線、設(shè)立停車標(biāo)志；治理道路沿線的亂擺亂賣、市場(chǎng)外溢，避免影響交通和環(huán)境。
四、責(zé)任主體
（一）沿線各鎮(zhèn)街按照屬地原則，負(fù)責(zé)對(duì)治理范圍內(nèi)應(yīng)拆除的各類建筑物進(jìn)行調(diào)查和產(chǎn)權(quán)的核準(zhǔn)；按期完成各自轄區(qū)內(nèi)、拆遷及亂搭亂建的清理工作，負(fù)責(zé)落實(shí)景觀用地、實(shí)施土方工程，并做好綜合整治工程實(shí)施期間的各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作。
（二）區(qū)建委負(fù)責(zé)組織各相關(guān)鎮(zhèn)街完成需拆遷的建筑物的調(diào)查和匯總工作，并做好占地拆遷補(bǔ)償費(fèi)核算和審查工作；負(fù)責(zé)制定拆遷、占地和還遷安置工作方案；負(fù)責(zé)土方工程實(shí)施前的標(biāo)高測(cè)量、土方量核定和工程驗(yàn)收；負(fù)責(zé)綠化景觀工程建設(shè)。
（三）區(qū)市容委負(fù)責(zé)街景立面整修工程的組織實(shí)施和沿線廣告、牌匾的規(guī)范清理。
（四）沿線各類管線權(quán)屬單位負(fù)責(zé)提供各自單位的管線情況，制定工程設(shè)計(jì)方案，并負(fù)責(zé)管線切改入地和低壓線規(guī)范工程的實(shí)施。
（五）區(qū)水利局負(fù)責(zé)實(shí)施沿線河道護(hù)砌工程的組織和實(shí)施，并做好河道衛(wèi)生清理和監(jiān)管工作。
（六）交管部門負(fù)責(zé)做好沿線交通秩序管理和停車場(chǎng)、停車標(biāo)志和交通標(biāo)志設(shè)立等工作。
（七）區(qū)公路分局負(fù)責(zé)做好道路整修和所轄綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理。
（八）區(qū)綜合執(zhí)法局、公安東麗分局負(fù)責(zé)做好綜合整治期間各項(xiàng)工作的配合及執(zhí)法保障工作。
五、實(shí)施步驟
（一）前期準(zhǔn)備階段：主要是完成拆遷、占地、上土和施工設(shè)計(jì)等工作。時(shí)間要求：20*年10月15日前。
1.完成全線拆遷量的調(diào)查、核準(zhǔn)和匯總工作。此項(xiàng)工作已于20*年8月5日前完成。
2.完成全部拆遷、退線和清理工程。時(shí)間要求：20*年9月30日前。
3.委托專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行景觀工程設(shè)計(jì)，完成工程設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)審查工作。時(shí)間要求：20*年9月底前。
4.分階段組織土方填墊工程，各鎮(zhèn)街可在沒有拆遷的地段先行組織土方填墊，其他拆遷地段的土方工程可隨拆遷工程的完成跟進(jìn)實(shí)施。時(shí)間要求：20*年10月15日前。
（二）工程實(shí)施階段：完成綠化景觀、管線規(guī)范、交通秩序規(guī)范和街景立面整修等工程。時(shí)間要求：20*年12月15日前。
1.景觀建設(shè)工程在施工設(shè)計(jì)完成后在有條件的地段要立即進(jìn)場(chǎng)施工，其他地段可隨拆遷進(jìn)程進(jìn)行跟進(jìn)式施工。時(shí)間要求：20*年9月1日—12月15日。
2.管線入地和規(guī)范工程應(yīng)與其他工程實(shí)施相結(jié)合，要預(yù)先做好工程實(shí)施計(jì)劃，必須在拆遷完成后和景觀工程實(shí)施前完成。時(shí)間要求：20*年10月15日前。
3.廣告、牌匾的規(guī)范和清理工作隨沿線拆遷、景觀工程的實(shí)施進(jìn)行規(guī)范和清理工作。時(shí)間要求：20*年12月15日前。
4.區(qū)公路分局負(fù)責(zé)做好道路整修和所轄綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理。時(shí)間要求：20*年12月15日前。
5.區(qū)水利局負(fù)責(zé)實(shí)施沿線河道護(hù)砌工程的組織和實(shí)施，并做好河道衛(wèi)生清理和監(jiān)管工作。時(shí)間要求：20*年12月15日前。
6.交管部門負(fù)責(zé)做好沿線交通秩序管理和停車場(chǎng)、停車標(biāo)志和交通標(biāo)志設(shè)立等工作。時(shí)間要求：20*年12月15日前。
六、資金平衡
綜合整治工程總投資估算約104160萬元，其中：景觀綠化及土方工程投資估算38328萬元，拆遷費(fèi)約59400萬元，占地費(fèi)2459萬元，道路設(shè)施改造費(fèi)3000萬元，街景立面整修工程費(fèi)960萬元。
建設(shè)資金分為區(qū)籌和市投兩部分，區(qū)投資金以財(cái)政先期投入為主，根據(jù)工程的特點(diǎn)主要靠以下5個(gè)方面來籌集和回籠建設(shè)資金：
（一）投資主體和資金來源
第一，本項(xiàng)目以東麗城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱城司）作為融資、投資和管理的主體。城司是區(qū)政府所屬國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，將作為本項(xiàng)目的實(shí)施主體，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)范圍，通過市場(chǎng)化運(yùn)作進(jìn)行融資、投資，同時(shí)為保證項(xiàng)目實(shí)施效果，注重強(qiáng)化項(xiàng)目管理和節(jié)約、集約措施，積極做到就地平衡、項(xiàng)目平衡和綜合平衡。
第二，資金來源：
1．銀行貸款。通過銀行貸款解決目前急需的建設(shè)資金。按慣例基礎(chǔ)設(shè)施的前期投入主要靠銀行貸款來解決，然后政府再通過市場(chǎng)化的運(yùn)作償還貸款。本項(xiàng)目計(jì)劃以城司作為本項(xiàng)目的融資平臺(tái)貸款3億元。
2．泰達(dá)西區(qū)借款。根據(jù)開發(fā)區(qū)與我區(qū)合作協(xié)議，可適時(shí)從泰達(dá)西區(qū)借款5億元，將部分資金用于本項(xiàng)目建設(shè)。
3．協(xié)調(diào)沿線企業(yè)、園區(qū)出資建設(shè)。*公路沿線分布著鋼管公司、軍糧城電廠、天鋼等大企業(yè)和東麗開發(fā)區(qū)、軍糧城產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這些企業(yè)和園區(qū)是*公路環(huán)境建設(shè)工程的直接受益者，因此可以協(xié)調(diào)沿線企業(yè)、園區(qū)為環(huán)境建設(shè)工程解決部分資金。
4．協(xié)調(diào)公路局、輕軌建設(shè)單位和水利局等單位出資建設(shè)。輕軌貫穿全程，本工程的一個(gè)重點(diǎn)工作就是對(duì)輕軌占地范圍內(nèi)環(huán)境的建設(shè)，因此可與輕軌管理公司協(xié)調(diào)，由其出資建設(shè)輕軌占地范圍內(nèi)的建設(shè)工作，同時(shí)也可協(xié)調(diào)公路局、水利局等相關(guān)單位解決部分建設(shè)資金。
5．爭(zhēng)取市里相關(guān)政策補(bǔ)貼?？梢誀?zhēng)取市里的補(bǔ)貼資金，例如市里對(duì)拆遷的補(bǔ)貼以及綠化、水利和鋪裝等設(shè)施建設(shè)的補(bǔ)貼。
（二）資金回籠措施
1．從泰達(dá)西區(qū)的借款可根據(jù)協(xié)議在每年東麗區(qū)應(yīng)得的稅收分成中抵扣。
2．沿線資源的經(jīng)營(yíng)。沿線企業(yè)林的建設(shè)、節(jié)點(diǎn)公園冠名權(quán)的出讓，加油站的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓以及沿線廣告牌、候車亭等廣告經(jīng)營(yíng)權(quán)的出讓都可產(chǎn)生一定的收益。
3．對(duì)沿線土地的開發(fā)。市地鐵項(xiàng)目的建設(shè)就是在地鐵沿線由政府給地鐵公司一定的土地用于開發(fā)建設(shè)，獲得收益后再用于地鐵建設(shè)。參照地鐵項(xiàng)目的建設(shè)模式，在*公路沿線由區(qū)政府給城司一定土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)或通過新建服務(wù)區(qū)并將經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓獲得收益。
4．東麗區(qū)范圍內(nèi)土地的開發(fā)。銀行貸款的償還主要靠城司在東麗區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行土地一級(jí)市場(chǎng)開發(fā)。
通過土地開發(fā)解決本項(xiàng)目的建設(shè)資金，以及建設(shè)“六路一廣場(chǎng)”等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的貸款，最重要的是為東麗區(qū)以后的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)創(chuàng)造了一個(gè)良性循環(huán)的模式。
七、保障措施
（一）落實(shí)資金、加大投入。該工程整治項(xiàng)目較多，資金投入高，解決綜合整治工程建設(shè)資金是保證工程實(shí)施和效果的關(guān)鍵。
（二）加強(qiáng)綜合整治工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。成立區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥的綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，強(qiáng)化綜合整治工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，便于綜合整治工作的協(xié)調(diào)和推進(jìn)，保證整體工作的順利進(jìn)行。
（三）盡快確定專業(yè)施工隊(duì)伍。鑒于工期異常緊張，且施工可能因拆遷進(jìn)度等原因，工程無法整體推進(jìn)，整體工期較長(zhǎng)，為能夠在施工設(shè)計(jì)完成后抓緊進(jìn)場(chǎng)施工，采取簡(jiǎn)易程序確定施工隊(duì)伍，爭(zhēng)取工期。
1．選擇專業(yè)資質(zhì)、施工技術(shù)和信譽(yù)良好的本區(qū)綠化施工單位，采取邀標(biāo)的方式確定綠化施工隊(duì)伍。
一、一流水準(zhǔn)編規(guī)劃
邀請(qǐng)了市旅游升溫戰(zhàn)指揮部組織的旅游規(guī)劃專家組就全縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃、旅游產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃和江風(fēng)景區(qū)控制性詳規(guī)編制工作來我縣旅游景區(qū)進(jìn)行了考察和調(diào)研，依照把江風(fēng)景區(qū)打造成“全球聞名、全國(guó)一流、全省領(lǐng)先”目標(biāo)。起草了江風(fēng)景區(qū)旅游規(guī)劃招標(biāo)公告》并在中國(guó)旅游報(bào)》日?qǐng)?bào)》省招標(biāo)網(wǎng)、省旅游網(wǎng)等媒體。5月下旬，來自北京、浙江、廣東等地的8家甲級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位來江風(fēng)景區(qū)踏勘現(xiàn)場(chǎng)，就規(guī)劃專家提出的問題進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)招標(biāo)答疑。6月30日，舉行了規(guī)劃招標(biāo)工作，經(jīng)專家認(rèn)真細(xì)致評(píng)審，北京達(dá)沃斯巔峰旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限公司中標(biāo)。中標(biāo)后，該公司組成編制組進(jìn)入我縣景區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研，對(duì)景區(qū)定位、資源整合、客源市場(chǎng)、形象設(shè)計(jì)等進(jìn)行了深入分析，并組織相關(guān)部門、景點(diǎn)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人召開了旅游規(guī)劃編制座談會(huì)及征求意見會(huì)。目前，受聘方北京達(dá)沃斯巔峰旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)院結(jié)合中期評(píng)審意見，正在作規(guī)劃最后的修改和完善。
二、雙管齊下增投入
搭建融資平臺(tái)。組建了江旅游開發(fā)投資有限公司，招商融資是籌集旅游建設(shè)資金的重要渠道。一方面。聘請(qǐng)盛龍工程項(xiàng)目管理有限公司到景區(qū)實(shí)地丈量，編制了酒仙湖綜合開發(fā)項(xiàng)目的可研報(bào)告》籌劃了酒仙湖綜合開發(fā)”等5個(gè)旅游休閑項(xiàng)目，正在料理江化工廠、皇圖嶺百草奶業(yè)兩宗可供一級(jí)開發(fā)的土地劃撥手續(xù)及江地質(zhì)博物館土地報(bào)批手續(xù)，不時(shí)完善銀行融資條件。同時(shí)，積極與中介人聯(lián)系，努力探索財(cái)團(tuán)融資新模式。另一方面，狠抓項(xiàng)目招商。全面加強(qiáng)了酒仙湖五星級(jí)度假山莊項(xiàng)目的落實(shí)，10余家投資商中遴選出北京中天?？?、浙江八達(dá)、深圳瑞格思電子以及圣聯(lián)豐投資等四家公司進(jìn)行了兩輪磋商，現(xiàn)正在與北京中天?？导瘓F(tuán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性談判；勝利簽定了香港生科環(huán)保集團(tuán)“祥龍國(guó)際養(yǎng)生大觀園”項(xiàng)目投資協(xié)議，一期投資5000萬美元；與佛山市澳苑酒店有限公司達(dá)成投資意向并簽訂投資協(xié)議，將在江旅游區(qū)內(nèi)興建一座三星級(jí)酒店和商業(yè)城，擬投資3000萬元。
三、三位一體抓創(chuàng)建
時(shí)間緊、任務(wù)重。一是加強(qiáng)創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)。對(duì)照國(guó)家《旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》規(guī)范，酒仙湖4A創(chuàng)立是今年旅游開發(fā)戰(zhàn)役的重頭戲。先后三次聘請(qǐng)了省、市領(lǐng)導(dǎo)和旅游專家對(duì)酒仙湖景區(qū)進(jìn)行了全面細(xì)致的自查自評(píng)，實(shí)地指導(dǎo)4A創(chuàng)立，全面查漏補(bǔ)缺，明確主攻方向。為確保4A創(chuàng)建一次成功，成立了4A創(chuàng)建工作攻堅(jiān)領(lǐng)導(dǎo)小組及協(xié)調(diào)督查組、工程項(xiàng)目組、資料綜合組、宣傳聯(lián)絡(luò)組和資金籌措組等專門工作組，出臺(tái)了酒仙湖4A景區(qū)創(chuàng)建攻堅(jiān)方案》及《獎(jiǎng)懲方法》召開了4A創(chuàng)建工作單位協(xié)調(diào)會(huì)，細(xì)化了創(chuàng)建責(zé)任、質(zhì)量要求和完成期限。二是加快基礎(chǔ)建設(shè)。改造游客服務(wù)中心和購(gòu)物商場(chǎng)800平方米，建設(shè)生態(tài)停車場(chǎng)1萬平方米，觀景長(zhǎng)廊252米，特色生態(tài)游步道1000多米，平安護(hù)欄2000米；擴(kuò)建、完善寒婆坳碼頭450米；改造和新建星級(jí)環(huán)保公廁6座；新設(shè)太陽能環(huán)保路燈80盞；新購(gòu)環(huán)保旅游觀光電瓶車4輛；完成江地質(zhì)博物館和寒婆坳兩處黃土坡的彈吐、綠化；制作裝置標(biāo)識(shí)標(biāo)牌近200塊，制造大型躉船1艘。自動(dòng)語音導(dǎo)游系統(tǒng)、電子觸摸屏及廣播系統(tǒng)、電子驗(yàn)票系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)等高科技設(shè)備已投入使用。碼頭配套麻石鋪貼、停車場(chǎng)至環(huán)湖公路“剛改柔”等工程全部竣工。江鎮(zhèn)勝利創(chuàng)建為省特色旅游名鎮(zhèn)。三是完善軟件設(shè)施。依照《旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》旅游景區(qū)質(zhì)量等級(jí)評(píng)定管理方法》等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，已完成4A所需各項(xiàng)資料的整理與印刷。所有迎檢資料獲得省旅游局和國(guó)家旅游局的充分肯定。
四、四面反擊促營(yíng)銷
邀請(qǐng)了武廣高鐵沿線7市40余家旅游社老總來景區(qū)踩線，旅游業(yè)是典型的眼球經(jīng)濟(jì)”必需把宣傳促銷放在突出位置。一是積極組織營(yíng)銷活動(dòng)。先后參與了廣州國(guó)際旅游博覽會(huì)、上海國(guó)際旅游交易會(huì)、走進(jìn)地質(zhì)公園、武廣高鐵旅游產(chǎn)品系列促銷、走玩瀟湘”張家界首屆文化旅游節(jié)等促銷活動(dòng)。舉辦了首屆廣場(chǎng)文化藝術(shù)節(jié)、香山仙首屆佛文化節(jié)、寶寧寺杯”賽歌會(huì)、陽升觀杯”省級(jí)詩(shī)詞楹聯(lián)創(chuàng)作大賽、春暖花開”作家采風(fēng)筆會(huì)暨作家網(wǎng)14市州站長(zhǎng)論壇江景區(qū)采風(fēng)等活動(dòng)，舉行了旅游風(fēng)光攝影大賽和江風(fēng)韻采風(fēng)活動(dòng)，反響良好。二是拓寬旅游服務(wù)范圍。通過積極向省旅游局爭(zhēng)取，已把仙人橋景區(qū)和江地質(zhì)博物館兩處景點(diǎn)納入省12301消費(fèi)卡優(yōu)惠范圍之內(nèi)，與長(zhǎng)沙中和廣告公司簽訂了魅力瀟湘”旅游景區(qū)通票宣傳合作協(xié)議，縣五大景點(diǎn)加入此協(xié)議。三是加大廣告投放力度。衛(wèi)視18點(diǎn)55分檔《天氣預(yù)報(bào)》欄目勝利投放了江旅游區(qū)廣告，人民廣播電臺(tái)開播江旅游區(qū)廣告，滬昆高速公路設(shè)置了兩塊宣傳引導(dǎo)牌，江地質(zhì)博物館裝置了大型廣告牌。四是及時(shí)報(bào)道旅游資訊。充分發(fā)揮各種載體優(yōu)勢(shì)，及時(shí)戰(zhàn)役信息。旅游》日?qǐng)?bào)》攸縣印象》開辟了攸縣旅游專版，強(qiáng)力推介江旅游區(qū)。截止12月底，已在攸縣公眾信息網(wǎng)、縣旅游網(wǎng)、旅游網(wǎng)、日?qǐng)?bào)》等媒體旅游資訊共300多條。
日本房地產(chǎn)研究學(xué)者針對(duì)不同年齡層次客戶對(duì)入住的需求關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的每一個(gè)價(jià)值點(diǎn)都可能成為客戶關(guān)注的觸點(diǎn)。比如：媽媽關(guān)注廚房物品的存儲(chǔ)和操作方便；奶奶關(guān)注陽臺(tái)的晾曬空間；爺爺關(guān)注小區(qū)周邊環(huán)境和活動(dòng)場(chǎng)所；爸爸關(guān)注書房和衛(wèi)生間配置；孩子關(guān)注自己房間和小區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所。通過上述調(diào)查，我們可以得知，每個(gè)人都是有需求的，對(duì)需求是分層次的。隨著體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的到來，越來越多的企業(yè)通過提升客戶在各個(gè)接觸點(diǎn)上的體驗(yàn)，來提高客戶對(duì)企業(yè)的滿意度和忠誠(chéng)度，并最終提升企業(yè)品牌價(jià)值和客戶價(jià)值。如果企業(yè)想做品牌，就必須首先解決客戶體驗(yàn)。無論企業(yè)通過產(chǎn)品、廣告，還是促銷活動(dòng)，最終必須經(jīng)得住客戶體驗(yàn)。如果客戶不滿意，品牌就沒有生命力。那么，客戶體驗(yàn)從哪兒來？通俗地講，從企業(yè)和客戶交互、溝通的所有接觸點(diǎn)上來。這些接觸點(diǎn)有可能是企業(yè)的產(chǎn)品，有可能是企業(yè)的廣告，也有可能是企業(yè)的服務(wù)。企業(yè)只有把這一切客戶接觸點(diǎn)都納入品牌管理的范疇，才能獲得客戶最大化滿意，最終實(shí)現(xiàn)最大化營(yíng)銷，并獲得品牌忠誠(chéng)。所以從這個(gè)意義上講，客戶接觸點(diǎn)管理是品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力。何謂客戶接觸點(diǎn)管理？客戶接觸點(diǎn)管理，又稱客戶接觸管理，是指企業(yè)決定在什么時(shí)間（When）、什么地點(diǎn)（Where）、如何接觸（How，包括采取什么接觸點(diǎn)、何種方式）與客戶或潛在客戶進(jìn)行接觸，并達(dá)成預(yù)期溝通目標(biāo)，以及圍繞客戶接觸過程與接觸結(jié)果處理所展開的管理工作?？蛻艚佑|點(diǎn)管理的核心是企業(yè)如何在正確的接觸點(diǎn)、以正確的方式向正確的客戶提供正確的產(chǎn)品和服務(wù)。對(duì)于企業(yè)來講，每一個(gè)可能的客戶接觸點(diǎn)，都可能會(huì)成為發(fā)現(xiàn)客戶需求、反映客戶意見建議、進(jìn)而建立牢固客戶關(guān)系的基點(diǎn)，其重要性不言而喻。因此，客戶接觸點(diǎn)的識(shí)別和梳理成為客戶接觸點(diǎn)管理的基礎(chǔ)。所以通過對(duì)當(dāng)今物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀分析，以及對(duì)客戶服務(wù)需求的調(diào)查，物業(yè)服務(wù)的客戶觸點(diǎn)管理就成為增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的一個(gè)新的利器?？蛻粲|點(diǎn)管理是以客戶體驗(yàn)為導(dǎo)向，將注重產(chǎn)品功能價(jià)值轉(zhuǎn)為注重客戶體驗(yàn)價(jià)值。它既是針對(duì)性和實(shí)效性強(qiáng)的管理方法，也是提升客戶價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、服務(wù)價(jià)值和降低成本的創(chuàng)新性管理技術(shù)和工具。
二、客戶服務(wù)觸點(diǎn)的類型
1、前期介入物業(yè)服務(wù)階段
在物業(yè)管理日常工作中，我們經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的設(shè)計(jì)與實(shí)際管理的不協(xié)調(diào)性，給業(yè)主的生活和項(xiàng)目的管理帶來了一定的麻煩。如小區(qū)空調(diào)位置設(shè)置的不合理或者未安裝排水管；小區(qū)出入口設(shè)置較多，帶來的人力成本的上升和管理難度的加大；垃圾房設(shè)置不合理造成業(yè)主的投訴；水景設(shè)置過多造成后期管理的難度加大等等。如果在物業(yè)管理前期介入中，物業(yè)管理公司及早進(jìn)入并提出意見，相信會(huì)預(yù)防不少后期發(fā)生的問題。前期介入關(guān)注的觸點(diǎn)主要在：交通停車系統(tǒng)、物業(yè)管理用房、小區(qū)出入口、游泳池、垃圾房、設(shè)備選型、環(huán)境綠化、建筑外觀等方面。
2、營(yíng)銷推廣階段
物業(yè)管理公司在營(yíng)銷推廣階段介入，實(shí)施銷售現(xiàn)場(chǎng)酒店式物業(yè)服務(wù)，對(duì)成功的銷售有極大的幫助，物業(yè)服務(wù)形象和在銷售現(xiàn)場(chǎng)使賓客充分體驗(yàn)到物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)，給客戶帶來對(duì)品質(zhì)生活享受的沖擊和期待。這對(duì)增強(qiáng)業(yè)戶對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)的信心和展示物業(yè)公司整體管理能力與服務(wù)水平都有很大的意義。所以要求銷售中心物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)更高，如何了解顧客關(guān)注點(diǎn)和顧客心理，完善服務(wù)細(xì)節(jié)，也成為營(yíng)銷推廣階段物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)，如停車場(chǎng)禮賓崗敬禮迎送服務(wù)禮儀、停車的遮蓋及打傘接送服務(wù)、門童的開門問候服務(wù)、吧臺(tái)的茶水甜點(diǎn)服務(wù)等。買房要經(jīng)過哪些流程？通常是銷售中心參觀、示范區(qū)樣板房參觀、回售樓處洽談；下定簽約看樓需經(jīng)過哪些地方？通常接觸到的有入口通道、售樓處、參觀通道；首次到訪不多次來訪客戶觸點(diǎn)是否有不同？首次到訪客戶注重整體體驗(yàn)感覺，多次來訪客戶更強(qiáng)調(diào)個(gè)性化體驗(yàn)不同。通過上述分析，準(zhǔn)業(yè)主到銷售中心，主要關(guān)注點(diǎn)為：項(xiàng)目入口、停車場(chǎng)、示范區(qū)、看房通道、樣板房等，細(xì)化到每個(gè)流程和細(xì)節(jié)，如：道路識(shí)別、燈光、氣味、音樂、人員手勢(shì)等，讓客戶充分體會(huì)到物業(yè)服務(wù)的專業(yè)和溫馨。并通過開盤或者其它銷售活動(dòng)，可以展示物業(yè)服務(wù)人員服務(wù)形象秀，或者物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品展示等活動(dòng)，向準(zhǔn)業(yè)主全面展示物業(yè)公司的整體服務(wù)形象，提升準(zhǔn)業(yè)主的購(gòu)房意愿。
3、接管入伙階段
物業(yè)接管指發(fā)展商向物業(yè)管理人移交物業(yè)，業(yè)主入伙是指物業(yè)管理人向小區(qū)業(yè)主移交所屬物業(yè)，這一階段的物業(yè)管理工作內(nèi)容主要包括：物業(yè)接管、驗(yàn)收、接待業(yè)主辦理入伙手續(xù)、業(yè)主裝修管理以及其它常規(guī)管理工作。此階段可以說是物業(yè)管理的“創(chuàng)業(yè)期”，所謂“好的開頭，就等于成功一半”。做好這個(gè)階段的物業(yè)管理工作，將在物業(yè)管理人與業(yè)主之間建立起良好的信任與合作關(guān)系，樹立良好的物業(yè)管理人形象，為以后的工作打下良好的基礎(chǔ)。那么如何做好房屋的接管驗(yàn)收工作，讓業(yè)主高高興興地收房入伙，那就涉及到我們對(duì)接管驗(yàn)收和入伙階段全面細(xì)致的接管驗(yàn)收，能夠有效地減少物業(yè)管理人、發(fā)展商、業(yè)主之間產(chǎn)生摩擦的機(jī)會(huì)，保證入伙階段物業(yè)管理工作有序開展，有利于營(yíng)造管理處與業(yè)主之間輕松、愉快的合作氛圍。如果將管理覆蓋到每一個(gè)環(huán)節(jié)，按照我們公司制訂的ISO9001程序，該項(xiàng)工作由10個(gè)環(huán)節(jié)組成:現(xiàn)房接收——問題整改——通知收房——設(shè)備預(yù)驗(yàn)——清潔預(yù)潔——接待業(yè)主——收費(fèi)——驗(yàn)房——交鑰匙——資料歸檔。這個(gè)流程應(yīng)該說已比較規(guī)范了，但實(shí)際操作下來我們感到交房現(xiàn)場(chǎng)往往會(huì)出現(xiàn)混亂，細(xì)究一下，我們主要是忽視了這些環(huán)節(jié)中的具體細(xì)節(jié)，如果對(duì)原程序做出修訂，增加了“現(xiàn)場(chǎng)布置”這一環(huán)節(jié)，又將這一環(huán)節(jié)細(xì)化為“區(qū)域劃分”“設(shè)施預(yù)備”“氣氛布置”“人員安排”四個(gè)方面，每一方面再作具體展開，如增加小孩老人的休息區(qū)，放映動(dòng)畫片和喜劇電影，并擺設(shè)飲料和各式糖果糕點(diǎn)，減少現(xiàn)場(chǎng)辦理區(qū)人員嘈雜；為避免業(yè)主因?yàn)槭諛菃栴}引起現(xiàn)場(chǎng)的糾紛，將地產(chǎn)維修和投訴處理的接待位置與現(xiàn)場(chǎng)辦理區(qū)域分開。此后再有新樓盤開張，做預(yù)備工作時(shí)就增加了對(duì)這一環(huán)節(jié)的控制，把上述這些工作都做到位了，結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)就理順了，整個(gè)氣氛顯得緊張、熱烈、有序而高效。
4、正常物業(yè)服務(wù)階段
業(yè)主辦理入住，進(jìn)入到正常物業(yè)服務(wù)期，各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行開展，但實(shí)際操作后，我們也會(huì)逐步發(fā)現(xiàn)一些問題，如：項(xiàng)目業(yè)態(tài)不同需求不同、年齡層次不同需求不同、哪些年齡層次是管轄區(qū)域內(nèi)的主要客戶、他們的關(guān)注點(diǎn)是什么？這些問題都會(huì)逐步地在日常工作中凸顯，如果能對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)的這些情況進(jìn)行很好的分析，并采取相應(yīng)的服務(wù)措施，相信將會(huì)取得事半功倍的效果。
（1）客戶服務(wù)模塊作為項(xiàng)目管理的物業(yè)服務(wù)樞紐中心，如何識(shí)別業(yè)戶服務(wù)需求，設(shè)計(jì)服務(wù)模式，跟蹤服務(wù)質(zhì)量進(jìn)程，就顯得尤為重要。所以首先需對(duì)管轄區(qū)域的類型進(jìn)行分析，是商業(yè)、辦公還是住宅？管轄區(qū)域內(nèi)的主要人群是什么？業(yè)戶日常外出的動(dòng)線是怎樣的？業(yè)戶過往滿意度、投訴情況是怎樣？根據(jù)這些問題，我們需確認(rèn)小區(qū)內(nèi)的關(guān)鍵崗位，如人行出入口、車行出入口、前臺(tái)接待、上門維修，重要?jiǎng)泳€：樓道、電梯、大堂、停車場(chǎng)、道路、廣場(chǎng)、水景等，溝通方式：宣傳欄電話溝通上門溝通意見箱、社區(qū)活動(dòng)等。然后對(duì)這些關(guān)鍵崗位、重要?jiǎng)泳€、溝通方式進(jìn)行細(xì)節(jié)分拆篩選，針對(duì)業(yè)戶關(guān)鍵服務(wù)需求點(diǎn)，設(shè)計(jì)我們的關(guān)鍵崗位服務(wù)說明書、重要?jiǎng)泳€服務(wù)控制圖、溝通的設(shè)計(jì)和定期開展。比如：大堂燈光冬天用暖色調(diào)燈光，夏天用冷色調(diào)燈光，并做到分段控制。大堂環(huán)境擺放綠化植物，并做到1個(gè)月更換，配置空氣清新劑，在人員上下班高峰期噴灑。信息欄張貼整齊，明確張貼期限，根據(jù)通知的緊急程度，分為通告、重要通告、緊急通告，文頭分別用綠色、黃色、紅色來區(qū)分，讓業(yè)戶一眼就可以知道通知的重要程度。并根據(jù)時(shí)令，張貼溫馨提示，提醒業(yè)戶注意節(jié)日外出家中安全、天干物燥注意防火等。并可根據(jù)實(shí)情，張貼項(xiàng)目月度工作報(bào)告，向業(yè)戶匯報(bào)一個(gè)月以來管理處所做的工作，取得業(yè)戶的支持和信任。前臺(tái)辦公式樣統(tǒng)一、物品定位，公示服務(wù)電話和相應(yīng)服務(wù)收費(fèi)信息，準(zhǔn)備便民工具箱。人員服務(wù)形象著裝規(guī)范，主動(dòng)禮貌擺放服務(wù)形象照，規(guī)范服務(wù)用語和動(dòng)作手勢(shì)，在人員高峰期時(shí)，主動(dòng)提供開門問候服務(wù)?？头娫?4小時(shí)接聽，上門服務(wù)時(shí)間承諾，意見箱位置醒目，每日收集一次，兩個(gè)工作日內(nèi)專人負(fù)責(zé)回復(fù)，對(duì)于普遍性的意見可公開回復(fù)。
（2）秩序維護(hù)模塊安全管理關(guān)乎到每個(gè)人的人身安全，是每個(gè)業(yè)戶的重要關(guān)注點(diǎn)，也是物業(yè)管理服務(wù)中的重要關(guān)注點(diǎn)。小區(qū)人行和車行出入口對(duì)人員及車輛是否做到了嚴(yán)格控制？安全巡查是否做到了全面覆蓋？消防監(jiān)控中心能否做到快速反應(yīng)？安全員能否做到及時(shí)熱情服務(wù)？這些都是業(yè)戶對(duì)秩序維護(hù)的關(guān)注點(diǎn)。如安全員的人員形象可根據(jù)崗位重要程度設(shè)置形象崗，服裝可做相應(yīng)變化，形象崗的服裝設(shè)計(jì)做到精神、威嚴(yán)。并根據(jù)住宅、商業(yè)、辦公物業(yè)的不同性質(zhì)，調(diào)整安全人員服裝，如商業(yè)、辦公盡可能不要著制服，而采用西裝。針對(duì)目前人員招聘難的狀況，可將年輕素質(zhì)好的人員調(diào)整到形象崗和大堂等重要崗位，其他年齡大的人員安排到其它崗位或進(jìn)行夜間值守。停車管理停車場(chǎng)出入口的指示標(biāo)識(shí)完善，并設(shè)置一卡通，方便港牌車輛和其它出入車輛刷卡。消防管理消防設(shè)備檢查表及時(shí)填寫，并進(jìn)行認(rèn)真檢查，消防演習(xí)邀請(qǐng)業(yè)戶參加，增加商戶的參與度，平時(shí)消防檢測(cè)注意提前做好溫馨提示，減少對(duì)業(yè)戶的影響。巡邏簽到表盡量放在業(yè)戶能看到的地方，對(duì)未關(guān)門的業(yè)戶要及時(shí)提醒，在重點(diǎn)時(shí)段，可雙人巡邏增強(qiáng)威懾力。
（3）工程服務(wù)模塊工程服務(wù)的工作對(duì)象是房屋設(shè)備。通過對(duì)房屋設(shè)備的管理，確保設(shè)備的完好率和正常使用，向業(yè)主、住戶、使用人提供良好的生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和生活環(huán)境工程管理是物業(yè)管理的核心，業(yè)內(nèi)有專家做了形象的比喻，客服部是人的大腦，發(fā)出信息和指令；環(huán)境綠化就像人的衣服；保安就像人的臉面，精神面貌直接反映出公司的管理水平；工程部就像人的心臟，是小區(qū)維護(hù)正常運(yùn)行的核心。項(xiàng)目在年初就制定對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃，例如，生活水泵就是按照兩年一次解體大修、一年一次傳動(dòng)部位檢修、一季度一次對(duì)傳動(dòng)部位、每月對(duì)控制電器線路進(jìn)行檢修、每周對(duì)泵進(jìn)行切換，并對(duì)水泵進(jìn)行運(yùn)行數(shù)據(jù)測(cè)量并記錄。通過這樣一個(gè)程序的維護(hù)、保養(yǎng)控制，來確保小區(qū)水泵在正常運(yùn)行參數(shù)內(nèi)運(yùn)行。同時(shí)通過維修服務(wù)中的過程管理和質(zhì)量控制，不僅節(jié)約能源、延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施壽命，又真正體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管理過程中的專業(yè)化。除此之外還要建立一整套完善的巡查網(wǎng)絡(luò)來保障。保安的巡邏檢查和維修工的巡視檢查，往往最易發(fā)現(xiàn)問題，因此對(duì)他們的巡查路線和時(shí)間進(jìn)行科學(xué)合理安排并進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定。業(yè)主自用部位的維修服務(wù)是特約委托服務(wù)項(xiàng)目，通過對(duì)其服務(wù)能體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)專業(yè)化，人性化的服務(wù)理念。對(duì)于業(yè)主的報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由報(bào)修員對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)審，如無法滿足業(yè)主、租戶需求或無技術(shù)施工能力的，應(yīng)當(dāng)明確答復(fù)業(yè)主取得諒解；反之則應(yīng)當(dāng)盡快通知倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行備料，并安排人員進(jìn)行上門修理。維修結(jié)束后，維修工應(yīng)當(dāng)做到工完場(chǎng)清，并將維修信息反饋報(bào)修員，隨后，報(bào)修員以此為依據(jù)進(jìn)行維修質(zhì)量回訪，并收取相關(guān)費(fèi)用。此程序的過程控制絕對(duì)要求無任何過失，如果項(xiàng)目評(píng)審能力或維修費(fèi)的評(píng)估出現(xiàn)差錯(cuò)，不僅對(duì)業(yè)主、租戶和使用人的心理造成傷害，而且有損企業(yè)品牌形象。那么如何保證設(shè)備的正常運(yùn)行？如何保證公共設(shè)施完好無損？如何滿足業(yè)戶的及時(shí)維修服務(wù)需求？就需要進(jìn)行仔細(xì)分析，首先我們要對(duì)物業(yè)類型進(jìn)行分析，如寫字樓商業(yè)對(duì)工程管理關(guān)注的是中央空調(diào)、電梯、照明、弱電系統(tǒng)的正常運(yùn)行、應(yīng)急事件的處理、員工的專業(yè)性。而住宅關(guān)注的是電梯、水電的正常運(yùn)行、上門維修服務(wù)的態(tài)度和及時(shí)性。寫字樓對(duì)于工程人員要求的是專業(yè)性，分系統(tǒng)設(shè)置值班運(yùn)行人員，而住宅則要求人員的是一專多能，積極熱情。根據(jù)上述分析，我們可根據(jù)不同類型物業(yè)區(qū)域人員的關(guān)注點(diǎn)，來對(duì)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)分，并進(jìn)行設(shè)計(jì)。比如住宅物業(yè)，根據(jù)業(yè)戶對(duì)上門維修比較關(guān)注，我們可以設(shè)計(jì)業(yè)戶維修服務(wù)規(guī)范，從客服中心接到報(bào)修、信息傳遞、跟蹤落實(shí)、回訪顧客、評(píng)定打分，再到維修人員在維修前、維修中以及維修后的具體運(yùn)作。以確保為顧客提供快捷、專業(yè)滿意的服務(wù)。服務(wù)規(guī)范以模擬場(chǎng)景敘述為主，以規(guī)范的語言為主體，穿插以標(biāo)準(zhǔn)維修情景為例及幾種意外情景應(yīng)對(duì)。同時(shí)，針對(duì)維修服務(wù)涉及維修項(xiàng)目多、維修內(nèi)容雜、按照服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)有代表性的維修服務(wù)進(jìn)行闡述，服務(wù)人員可參照標(biāo)準(zhǔn)對(duì)維修過程各環(huán)節(jié)進(jìn)行選擇學(xué)習(xí)，提高學(xué)習(xí)效率。另我們?cè)O(shè)備大量的維護(hù)工作業(yè)戶一般體察不到，那我們可以設(shè)置設(shè)備開放日，邀請(qǐng)業(yè)戶參觀我們的設(shè)備房，讓業(yè)戶了解我們的日常維護(hù)工作，同時(shí)也向業(yè)戶展示公司專業(yè)管理的能力。
（4）環(huán)境服務(wù)模塊清潔工具寫字樓要求工具專業(yè)、分類物業(yè)環(huán)境服務(wù)關(guān)系到業(yè)戶的日常生活，也是業(yè)戶重要的關(guān)注點(diǎn)之一，良好的環(huán)境能使人心情舒暢，良好的環(huán)境能使人和諧共處。如何保持小區(qū)衛(wèi)生整潔？寫字樓商場(chǎng)大理石地面如何做到潔凈光亮？垃圾清運(yùn)如何做到及時(shí)清運(yùn)且不影響業(yè)戶出行？寫字樓與住宅小區(qū)環(huán)境服務(wù)有什么不同？這些不僅需要我們清潔員工辛勤的勞動(dòng)，還需要我們根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況來進(jìn)行設(shè)計(jì)。首先我們來看下寫字樓與住宅環(huán)境服務(wù)的區(qū)別，寫字樓對(duì)清潔人員的要求是女性、年齡及禮節(jié)禮儀，住宅對(duì)人員年齡、男女沒有嚴(yán)格要求，要求的是勤快，會(huì)簡(jiǎn)單溝通即可；寫字樓對(duì)清潔工具要求高，如需配備清潔車、清潔工具分色使用、有專門的機(jī)器（洗地機(jī)、晶面機(jī)、吸塵器、高空車等），而小區(qū)則沒有太多要求；工作時(shí)間的不同，寫字樓要求在上班前需將服務(wù)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生做完，人員高峰期時(shí)清潔工不能在公共區(qū)域工作，而住宅小區(qū)則要求清潔工在業(yè)戶上下班時(shí)出現(xiàn)，并積極打掃樓道和公共區(qū)域衛(wèi)生，讓業(yè)主感受到物有所值，管理費(fèi)沒有白交。所以環(huán)境服務(wù)要區(qū)別項(xiàng)目類型，要做好時(shí)間的安排和調(diào)整，要分析圈定重點(diǎn)區(qū)域，相信只要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真分析，采取合理優(yōu)化措施，就能達(dá)到理想的管理效果。
【關(guān)鍵詞】施工組織;施工管理;成本管理
1.工程概況
江西某樓盤綠地綠化工程，綠地總面積為27490平方米，其中鋪裝面積3980平方米，停車場(chǎng)面積1440平方米，還包括園路、花壇、汀步、樹池坐凳、大小側(cè)石等。工期為1個(gè)月，我施工單位接到任務(wù)后，馬上組織人員施工。為了縮短工期，我項(xiàng)目部精心策劃，在施工管理中做到了以下幾方面的問題，使得工期和質(zhì)量都得到了業(yè)主的一致好評(píng)。
2.從施工組織方面
根據(jù)園林工程的實(shí)際特點(diǎn)，園林工程的施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)包含以下幾方面的內(nèi)容： （1）施工組織機(jī)構(gòu)及人員施工組織機(jī)構(gòu)需明確工程分幾個(gè)工程組完成，以及各工程組的所屬關(guān)系及負(fù)責(zé)人。注意不要忽略養(yǎng)護(hù)組。人員安排要根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃，按時(shí)間順序安排。（2）在取得工程施工項(xiàng)目后，應(yīng)按照設(shè)計(jì)要求做好工程概預(yù)算，為工程開工做好施工場(chǎng)地、施工材料、施工機(jī)械、施工隊(duì)伍等方面的準(zhǔn)備。根據(jù)對(duì)施工工期的要求，組織材料、施工設(shè)備、施工人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，計(jì)劃好工程進(jìn)度，保證能連續(xù)施工。
3.從施工現(xiàn)場(chǎng)管理施工方面
現(xiàn)場(chǎng)管理是施工管理的重要組成部分，也是整個(gè)施工管理工作的基礎(chǔ)。因此，施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平的高低，直接影響園林工程的質(zhì)量和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。長(zhǎng)期以來，園林企業(yè)被戲稱為“城市農(nóng)民”，忽視經(jīng)營(yíng)管理，更不重視施工現(xiàn)場(chǎng)管理，因而企業(yè)管理較為落后，在一些工程項(xiàng)目施工中存在消耗高、浪費(fèi)大、質(zhì)量差、技術(shù)不求進(jìn)步等問題。從施工現(xiàn)場(chǎng)管理來看，主要反映出施工組織計(jì)劃性不強(qiáng)，操作不嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，規(guī)章制度形同虛設(shè)等問題。因此，勞動(dòng)生產(chǎn)率低，生產(chǎn)力得不到較大增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)效益不高，工程質(zhì)量不好，嚴(yán)重制約了企業(yè)的發(fā)展。
3.1 現(xiàn)場(chǎng)施工項(xiàng)目部
近年來，園林工程全面實(shí)施工程的投標(biāo)制度，加強(qiáng)了園林綠化施工企業(yè)對(duì)施現(xiàn)場(chǎng)管理的重視，推動(dòng)了施工現(xiàn)場(chǎng)管理項(xiàng)目制的建立。工程中標(biāo)后，首先組建現(xiàn)場(chǎng)施工管理組織機(jī)構(gòu)――― 現(xiàn)場(chǎng)施工項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部統(tǒng)籌管理。施工項(xiàng)目部作為企業(yè)臨時(shí)性的基層施工管理單位，通常由企業(yè)經(jīng)理任命工程項(xiàng)目的施工項(xiàng)目經(jīng)理組成施工項(xiàng)目部。其目的是為了發(fā)揮項(xiàng)目管理功能，為項(xiàng)目管理服務(wù)，提高項(xiàng)目管理的整體效率，以達(dá)到項(xiàng)目管理的最終目標(biāo)。（1）施工項(xiàng)目部設(shè)置的原則：其一，高效、精干的原則；其二，責(zé)、權(quán)一致的原則；其三，命令一致的原則；其四，協(xié)調(diào)原則。（2）施工項(xiàng)目部組建形式。一是對(duì)于小型的園林工程，采用直線式的組織形式，整個(gè)組織結(jié)構(gòu)自上而下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一指揮。由公司下屬分公司組建施工項(xiàng)目部，分公司經(jīng)理即為現(xiàn)場(chǎng)施工項(xiàng)目經(jīng)理，分公司下設(shè)多個(gè)施工隊(duì)。這種形式適用于小型的園林工程。其特點(diǎn)是施工項(xiàng)目部相對(duì)穩(wěn)定，任務(wù)下達(dá)后，很快即可運(yùn)轉(zhuǎn)，工作易于協(xié)調(diào)，而且職責(zé)明確，職能專一易于實(shí)現(xiàn)一元化領(lǐng)導(dǎo)，但是，不能適應(yīng)大型項(xiàng)目管理的需要。二是對(duì)于大型綜合園林工程，適合矩陣制，施工項(xiàng)目部的組織機(jī)構(gòu)可由企業(yè)各職能部門中抽調(diào)專業(yè)人員組成，從而使多個(gè)項(xiàng)目與各職能部門有機(jī)結(jié)合。該形式的特點(diǎn)是：不同部門專業(yè)人員匯集在一個(gè)施工項(xiàng)目部?jī)?nèi)，可以充分發(fā)揮各類專業(yè)人員的作用，集思廣益，密切合作，有利于工程施工難題的解決；矩陣制中的每個(gè)成員雖然接受雙重領(lǐng)導(dǎo)，但是強(qiáng)調(diào)施工項(xiàng)目經(jīng)理的綜合管理，有利于目標(biāo)實(shí)現(xiàn)；可充分發(fā)揮專業(yè)人才的作用，使施工項(xiàng)目部具有彈性；發(fā)揮職能部門的縱向優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，可發(fā)揮項(xiàng)目部的橫向優(yōu)勢(shì)，使決策問題集中，管理效率高；企業(yè)各職能部門保持穩(wěn)定，施工項(xiàng)目部隨項(xiàng)目施工完畢而結(jié)束，是臨時(shí)性的組織，各職能部門人員在施工項(xiàng)目結(jié)束后，便回到原來的職能部門，有利于施工項(xiàng)目部的優(yōu)化組合和動(dòng)態(tài)管理。
3.2 施工現(xiàn)場(chǎng)工作
主要工作包括：施工準(zhǔn)備、正式施工、竣工驗(yàn)收和養(yǎng)護(hù)管理等4個(gè)階段。（1）施工準(zhǔn)備階段的管理工作主要有：落實(shí)分包協(xié)作單位和施工條件；主要物資苗木的訂購(gòu)；具體落實(shí)施工任務(wù)。（2）正式施工階段的管理工作主要有：組織綜合施工；落實(shí)各項(xiàng)技術(shù)組織措施；跟蹤檢查計(jì)劃的實(shí)施，及時(shí)反饋；加強(qiáng)組織平衡，保證供應(yīng)；對(duì)施工進(jìn)度、施工質(zhì)量和施工成本進(jìn)行嚴(yán)格控制；保證施工安全，做到文明施工等。（3）竣工驗(yàn)收和養(yǎng)護(hù)管理階段的管理工作有：預(yù)檢、隱檢及簽證工作；整理和審定交工驗(yàn)收資料，組織辦理工程交工驗(yàn)收；負(fù)責(zé)編寫施工技術(shù)與管理的總結(jié)資料；做好工程的養(yǎng)護(hù)前技術(shù)交底，編寫保養(yǎng)計(jì)劃，落實(shí)養(yǎng)護(hù)任務(wù)。
4.從施工成本管理方面
園林綠化施工管理中重要的一項(xiàng)任務(wù)就是降低工程造價(jià)，也就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制。成本控制通常是指在項(xiàng)目成本形成過程中，對(duì)園林綠化施工管理中重要的一項(xiàng)任務(wù)就是降低工程造價(jià)，也就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制。成本控制通常是指在項(xiàng)目成本形成過程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的能力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，力求將成本、費(fèi)用降到最低，以保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。園林綠化施工成本控制的原則成本控制的原則包括：全員控制原則，全程控制原則，中間控制原則，目標(biāo)管理原則，堅(jiān)持節(jié)約原則，例外管理原則。
4.1 成本的控制方法
（1）加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制質(zhì)量成本。一是降低停工、返工損失，將其控制在成本預(yù)算的1%以內(nèi)。二是減少質(zhì)量過剩支出。施工員要嚴(yán)格掌握定額標(biāo)準(zhǔn)，力求在保證質(zhì)量的前提下，使人工和材料消耗不超過定額水平。三是健全材料驗(yàn)收制度，控制劣質(zhì)材料額外支出。材料員在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)材料進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)有病蟲害或規(guī)格不符合要求時(shí)，可拒收、退貨，并向供應(yīng)單位索賠。
（2）堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化，堵塞浪費(fèi)漏洞。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)及工程特點(diǎn)，合理安排施工現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)管理，節(jié)約人力物力。
4.2園林綠化企業(yè)施工項(xiàng)目成本的構(gòu)成
根據(jù)園林綠化施工項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，施工項(xiàng)目成本主要由直接成本和間接成本構(gòu)成。直接成本主要由種植土方費(fèi)、工程苗木費(fèi)、種植人工費(fèi)、輔助材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)及其他直接費(fèi)組成；間接成本包括現(xiàn)場(chǎng)管理人員工資、管理人員工資附加費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、行政工具使用費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)金和勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程保修費(fèi)、工程排污費(fèi)等。
