發(fā)布時間：2023-06-16 16:25:10
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的方案設(shè)計(jì)的優(yōu)化建議樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：變電站；選址；平面布置；建筑設(shè)計(jì)
中圖分類號：TU271.1 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1000－8136（2012）14－0096－02
變電站是我國電力工程建設(shè)中的重要組成部分，變電站工程建設(shè)質(zhì)量涉及到國家工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并與人民的日常生活息息相關(guān)，因此在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位。從筆者多年來從電站土建設(shè)計(jì)的工作實(shí)踐來看，變電站土建設(shè)計(jì)是一項(xiàng)常規(guī)性工作，但也是一項(xiàng)“只有更好，沒有最好”的研究工作。對于任何一個變電站的土建設(shè)計(jì)，我們設(shè)計(jì)人員和管理者都必須具有高度負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，重視設(shè)計(jì)質(zhì)量，精心設(shè)計(jì)每一項(xiàng)工程。筆者結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就這一問題作一探討與分析：
1 變電站土建設(shè)計(jì)的階段及內(nèi)容
1.1 選址階段
在進(jìn)行變電站地址選擇時，應(yīng)首先明確電站負(fù)荷中心的位置；這需要系統(tǒng)人員依據(jù)潮流分析以及電網(wǎng)的規(guī)劃確定負(fù)荷中心位置，此外還需設(shè)計(jì)接入系統(tǒng)方案、無功補(bǔ)償規(guī)模、出現(xiàn)、主變等。依據(jù)提供的資料，土建設(shè)計(jì)人員先初步確定幾個電站選址方案，這些選址地點(diǎn)應(yīng)盡量與負(fù)荷中心較近，以便能夠降低網(wǎng)損。
變電站線路的選擇應(yīng)與地址的選擇相協(xié)調(diào)，在選址過程中要注重與線路人員之間的配合，明確變電站輸電線路的具體方案。因線路的總體造價(jià)要遠(yuǎn)大于變電站的建設(shè)造價(jià)，因而科學(xué)、合理的線路方案，有助于保證變電站建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，而且對于方案順利通過前期的審查有著重要的作用。
1.2 可行性研究階段
可行性研究階段土建專業(yè)的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目選址階段的工作成果和審查批復(fù)的意見，重點(diǎn)論述批復(fù)站址的建設(shè)方案。應(yīng)就批復(fù)站址的建設(shè)方案進(jìn)行詳細(xì)論述，相較于選址階段，應(yīng)充分論證占地面積、站用水源、站用電源、交通運(yùn)輸、土地用途、地質(zhì)條件等多種因素，重點(diǎn)解決批復(fù)站址的可行性問題。
1.3 初步設(shè)計(jì)階段
在取得可行性研究批復(fù)意見后，就進(jìn)入了變電站的初步設(shè)計(jì)階段。該階段土建專業(yè)需要做的工作主要是落實(shí)土地的征用，變電站的土建總平面的布置，該階段應(yīng)就土建總平面布置、地基處理、給排水方案的具體設(shè)計(jì)方案提出2～3個方案以進(jìn)行比較，以便從中挑選出最優(yōu)方案。
1.4 施工圖設(shè)計(jì)階段
通過初步設(shè)計(jì)審查后，就土建專業(yè)來說，對土建總平面布置、建筑面積、結(jié)構(gòu)選型、地基處理方案、基礎(chǔ)選型等都有了明確的審查意見。施工圖設(shè)計(jì)階段就是依據(jù)初步設(shè)計(jì)審查意見，要按照現(xiàn)行的規(guī)程以及規(guī)范或者國家標(biāo)準(zhǔn)，先從局部后從整體進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)的原則是不超過初步設(shè)計(jì)審查確定的范圍。在對所有的廠家資料、電氣提資、尺寸進(jìn)行判斷，并且確認(rèn)無誤后，按要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。
2 變電站土建設(shè)計(jì)優(yōu)化的對策分析
2.1 變電站的主要建構(gòu)方案設(shè)計(jì)與優(yōu)化
建構(gòu)方案設(shè)計(jì)：一般包括建筑平面、立面方案設(shè)計(jì)、暖通風(fēng)及水工方案、地基處理方案設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)方案設(shè)計(jì)。變電站建筑常采用聯(lián)合布置形式進(jìn)行設(shè)計(jì)，目的是節(jié)約用地。在結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)上，變電站的主要建筑物幾乎都采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，其構(gòu)架及支架采用鋼結(jié)構(gòu)，不過其設(shè)計(jì)還要考慮變電站的重要程度及站址的抗震設(shè)防烈度。平面設(shè)計(jì)方案，一般要做到兩點(diǎn)：一是保證各功能房間有足夠的空間；二是建筑立面能產(chǎn)生美觀的效果。建筑基礎(chǔ)形式需根據(jù)地質(zhì)情況選擇，當(dāng)?shù)刭|(zhì)好時，用天然地基處理技術(shù)即可；當(dāng)填土較厚時，采用的處理技術(shù)是強(qiáng)夯；當(dāng)?shù)刭|(zhì)是較厚的淤泥時，處理技術(shù)是灌注樁管樁或水泥土攪拌樁以及預(yù)壓法。暖通風(fēng)方案設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)一般能達(dá)到設(shè)備運(yùn)行及消防的需要即可。
2.2 站區(qū)排水及消防系統(tǒng)方案設(shè)計(jì)與優(yōu)化
設(shè)計(jì)前，要從水源條件角度分析設(shè)計(jì)方案。由于變電站生活用水量及消防補(bǔ)水量都較少，若條件允許供水方案設(shè)計(jì)時，可優(yōu)先考慮能否通過市政來供給。給水系統(tǒng)主要包括消防給水和生活給水這兩個系統(tǒng)，但兩者宜分開而獨(dú)立設(shè)置。排水系統(tǒng)中各排水系統(tǒng)應(yīng)采用分流排放。值得注意的是在消防方案的設(shè)計(jì)過程中，要認(rèn)真考慮建筑物與建筑物間、設(shè)備與設(shè)備間、設(shè)備與建筑物間的距離；考察其間距是否達(dá)到消防規(guī)定的間距標(biāo)準(zhǔn)，如果達(dá)不到就應(yīng)采取防火窗或防火墻等措施進(jìn)行替代處理。
2.3 站址方案的比較及選擇
根據(jù)上述情況，對可供選擇的多個方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，然后，由專家對此次方案的可行性進(jìn)行初步評定，在評定過程中要重視審查的意見及建議，從中篩選出最優(yōu)方案。那么對于方案的評定需要確立科學(xué)、合理的評價(jià)指標(biāo)，結(jié)合工程實(shí)踐，提出方案的首選與備選方案，以備施工組織需要。同時，對最優(yōu)方案要進(jìn)一步完善，確定最后的設(shè)計(jì)方案。
關(guān)鍵詞：建筑方案設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)原則；設(shè)計(jì)要點(diǎn)
引言
隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，建筑行業(yè)在現(xiàn)今社會起著不同凡響的作用。近年來，人們的生產(chǎn)生活水平不斷提升，在物質(zhì)文明高度豐富的情況下，人們更加傾向于居住環(huán)境的舒適和溫馨，進(jìn)而在極大程度上促進(jìn)了建筑行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。對于建筑行業(yè)而言，建筑方案設(shè)計(jì)是其最初階段，同時也是起著決定作用的階段，一旦建筑方案設(shè)計(jì)不合理，或者不符合實(shí)際，就會給后續(xù)施工階段帶來極大的困難和麻煩，還會對建筑物的整體施工質(zhì)量造成嚴(yán)重的負(fù)面影響。因此，在進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)時，必須要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，嚴(yán)格遵循建筑方案設(shè)計(jì)原則，并對其中的設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。
1 建筑方案設(shè)計(jì)的原則
1.1 體現(xiàn)建筑工程的整體風(fēng)格
隨著經(jīng)濟(jì)全球化的普及以及高新科技的不斷創(chuàng)新和完善，人們的生活水平發(fā)生了翻天覆地的變化，對精神層面的追求越來越迫切，在這種情況下，廣大人民群眾對建筑物的功能就不僅僅限制于居住和生活方面了，而是更加追求建筑環(huán)境的個性化、科技化。因此，建筑設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)過程中，首先要求就是要體現(xiàn)出建筑工程的整體風(fēng)格，對建筑的潛在信息進(jìn)行研究和分析，取其精華部分，不斷推陳出新，體現(xiàn)出建筑物的文化底蘊(yùn)和獨(dú)特的藝術(shù)形式，以此滿足用戶的所有需求。
1.2 堅(jiān)持自頂向下、抓大放小的原則
眾所周知，建筑方案設(shè)計(jì)是建筑工程項(xiàng)目實(shí)施的首要環(huán)節(jié)，占據(jù)著非常重要的地位和作用，可以說，建筑方案設(shè)計(jì)的適用性與合理性影響著建筑功能是否能夠正常發(fā)揮。因此，建筑設(shè)計(jì)人員在進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)時必須依據(jù)相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持自頂向下、抓大放小的原則，從宏觀上綜合考慮影響建筑方案設(shè)計(jì)因素，將本環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行完善和處理。加強(qiáng)各部門之間的合作和交流，確保將設(shè)計(jì)過程中遇到專業(yè)設(shè)計(jì)問題進(jìn)行有效解決，從而為建筑方案設(shè)計(jì)提供技術(shù)保障。
1.3 堅(jiān)持和發(fā)揮建筑技術(shù)專業(yè)人員的主導(dǎo)性作用
在建筑方案設(shè)計(jì)優(yōu)化過程中，有時會出現(xiàn)優(yōu)化失敗的情況，使得方案設(shè)計(jì)更加惡化，這是由于多方面的因素引起的，其中非專業(yè)因素是主要原因。因此，為了保障建筑方案設(shè)計(jì)優(yōu)化的科學(xué)合理性，建筑設(shè)計(jì)人員要多方聽取意見與建議，在優(yōu)化過程中以嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度對所有設(shè)計(jì)資料進(jìn)行整理和甄選、過濾。除了非專業(yè)原因以外，建筑方案設(shè)計(jì)還會受到專業(yè)性的影響，因此，在需要的情況下還要通過專業(yè)技術(shù)手段進(jìn)行方案優(yōu)化，確保建筑方案設(shè)計(jì)的技術(shù)專業(yè)性。另外，相關(guān)建筑部門還要給予建筑設(shè)計(jì)人員充分的創(chuàng)作空間，以此確保建筑方案設(shè)計(jì)創(chuàng)新性。總而言之，意識對物質(zhì)具有反作用，正確反映客觀事物及其發(fā)展規(guī)律的意識，能夠指導(dǎo)人們有效地開展實(shí)踐活動，促進(jìn)客觀事物的發(fā)展。歪曲反映客觀事物及其發(fā)展規(guī)律的意識，則會把人的活動引向歧途，阻礙客觀事物的發(fā)展。因此，建筑技術(shù)專業(yè)人員作為建筑方案設(shè)計(jì)的核心力量，要堅(jiān)持和發(fā)揮主導(dǎo)性作用，切記自己的職責(zé)和使命，提高責(zé)任意識，培養(yǎng)創(chuàng)新理念，不斷推陳出新，為建筑方案設(shè)計(jì)的優(yōu)化做出積極貢獻(xiàn)。
2 建筑方案設(shè)計(jì)的要點(diǎn)
2.1 建筑的總平面設(shè)計(jì)
改革開放之后，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，尤其是二十一世紀(jì)以來，我國科技信息不斷創(chuàng)新和發(fā)展，各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)的發(fā)展日新月異，在極大程度上提高了我國的總體發(fā)展水平。在這種社會背景下，建筑行業(yè)以其特有的優(yōu)勢也迎來了發(fā)展的最佳時期，建筑項(xiàng)目如雨后春筍般層出不窮，發(fā)展勢頭頗為迅猛。建筑方案設(shè)計(jì)是建筑工程實(shí)施的根本依據(jù)，具有一定的復(fù)雜性和專業(yè)性，這也就導(dǎo)致在方案設(shè)計(jì)過程中，要考慮的設(shè)計(jì)因素和內(nèi)容繁多，同時這些內(nèi)容是影響建筑的總平面設(shè)計(jì)的關(guān)鍵因素，是決定其成功與否的重要標(biāo)準(zhǔn)。對建筑總平面布局進(jìn)行分析的主要依據(jù)是設(shè)計(jì)方案中的相關(guān)標(biāo)記和敘述，包括建筑物的地形圖和文字?jǐn)⑹龅牡缆窢顩r，就某種意義而言，對建筑的總平面設(shè)計(jì)是決定建筑物與環(huán)境之間關(guān)系的重要指標(biāo)，建筑總平面設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)性與建筑物的各種流線組織有著直接關(guān)系，關(guān)系著建筑的總平面設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理。
2.2 建筑物的功能區(qū)的設(shè)計(jì)
隨著人們生活水平的日益提高，建筑環(huán)境的舒適性和功能性是人們追求的重要內(nèi)容，因此，建筑物的功能區(qū)設(shè)計(jì)是建筑方案設(shè)計(jì)中重要的組成部分，同時也關(guān)系著建筑功能是否滿足人們所需的重要環(huán)節(jié)。建筑物的功能區(qū)可以分為管理、使用、后勤等功能區(qū)，只有對建筑物進(jìn)行合理劃分和歸納，才能更好地實(shí)現(xiàn)建筑物的所有功能。在進(jìn)行建筑物的功能區(qū)的設(shè)計(jì)時，對于具有復(fù)雜功能的建筑物來說，要分功能區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)，否則就會陷入迷霧之中，無法弄清各個房間之間的聯(lián)系和區(qū)別，難以進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)的整體把握。因此，針對于建筑方案設(shè)計(jì)中建筑物的功能設(shè)計(jì)而言，首要設(shè)計(jì)內(nèi)容就是劃分建筑物的功能區(qū)，之后按功能區(qū)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，確保整個建筑方案設(shè)計(jì)的科學(xué)性和功能性。
2.3 房間布局的設(shè)計(jì)
建筑物中會有很多房間，所以在對建筑物進(jìn)行功能分區(qū)時，首要任務(wù)就是明確各個房間之間的位置關(guān)系，需要注意的是，在對功能分區(qū)時，要先進(jìn)行豎向劃分，之后再進(jìn)行水平劃分。另外，建筑設(shè)計(jì)人員還要對房間設(shè)置的上下關(guān)系進(jìn)行合理分析，以防給后期建筑施工帶來不必要的麻煩和損失，甚至對建筑功能的正常使用造成不利影響。對于建筑物的功能分區(qū)而言，豎向和水平的功能分區(qū)是有差別的，豎向的功能分區(qū)具有優(yōu)先權(quán)，只有先設(shè)置好豎向功能分區(qū)，水平功能分區(qū)才會更好地實(shí)施，兩者之間相輔相成。豎向功能分區(qū)時，要堅(jiān)持根據(jù)空間形式變化進(jìn)行功能和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的原則。
3 結(jié)束語
近年來，我國的各項(xiàng)建設(shè)事業(yè)不斷地發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)取得了大幅度的提升，其中，建筑行業(yè)也取得了一定程度的發(fā)展，建筑項(xiàng)目的與日俱增為建筑行業(yè)迎來了發(fā)展的春天。而建筑方案設(shè)計(jì)是建筑項(xiàng)目實(shí)施的首要環(huán)節(jié)，在所有設(shè)計(jì)中具有至關(guān)重要的意義和作用，是建筑物是否協(xié)調(diào)的基本保障，也是建筑功能能否實(shí)現(xiàn)的前提。因此，必須要重視建筑方案設(shè)計(jì)工作，并在設(shè)計(jì)過程中嚴(yán)格遵守建筑設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)把握方案設(shè)計(jì)中的要點(diǎn)，為建筑施工質(zhì)量提供基本的技術(shù)保障，從而促使建筑行業(yè)向著更高、更強(qiáng)、更好的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]任紅蓮.建筑方案設(shè)計(jì)過程中的設(shè)計(jì)原則及要點(diǎn)分析[J].山西建筑，2016.
[2]陳召明，李傳濤.方案設(shè)計(jì)在建筑設(shè)計(jì)中的重要性與應(yīng)用分析[J].城市建設(shè)理論研究，2012，9.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)、工程項(xiàng)目、造價(jià)控制
1.前言
在我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了快速發(fā)展期；但我國房地產(chǎn)業(yè)也面臨著一些問題和不足，尤其是在項(xiàng)目的造價(jià)控制上，還需要進(jìn)一步完善。值得肯定的是我國房地產(chǎn)業(yè)界的一部分企業(yè)已經(jīng)意識到該問題的重要性，并且已逐步開始采取措施解決此類問題；例如：一些優(yōu)秀的房產(chǎn)公司都有自己的設(shè)計(jì)部門、招投標(biāo)部門、造價(jià)審價(jià)部門等。并經(jīng)過一段時間的運(yùn)行，收到了預(yù)期的效益。
2.目前房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在各階段造價(jià)控制上存在的問題
2.1造價(jià)控制在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案比選階段所存在的問題
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵之一是建設(shè)投資，工程建設(shè)大多采用公開招標(biāo)，通過比選和競爭已經(jīng)能夠較好的控制好施工造價(jià)，但是往往會在建設(shè)投資方案確定上優(yōu)化不夠，較為嚴(yán)重的是設(shè)計(jì)方案的投資比選缺乏充分對比論證。工程在方案設(shè)計(jì)階段未盡量多的篩選設(shè)計(jì)方案，方案上存在著不經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，使得施工圖設(shè)計(jì)階段也無法優(yōu)化，也未真正利用好本項(xiàng)目的土地資源和各項(xiàng)批復(fù)指標(biāo)，方案設(shè)計(jì)的不夠細(xì)會造成投資估算的不準(zhǔn)確；通常房地產(chǎn)建設(shè)單位并不是方案設(shè)計(jì)和資金估算方面的專家，只能聘請第三方單位代為實(shí)施，有的為了節(jié)約當(dāng)前外聘委托設(shè)計(jì)的費(fèi)用而減少了設(shè)計(jì)方案的數(shù)量和質(zhì)量，最終沒有獲得最優(yōu)的方案造成后面的投資成本成倍增加；或者為了趕時間匆忙選定一個不太成熟的設(shè)計(jì)方案，這都是造成后續(xù)投資不可控的主要問題。
2.2造價(jià)控制在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段所存在的問題
此階段存在的問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，方案設(shè)計(jì)與造價(jià)控制出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象；方案設(shè)計(jì)和造價(jià)控制分給不同部門負(fù)責(zé)，因此在實(shí)際工作過程中，部門之間的溝通不夠，一些設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)方案選擇時不夠重視成本造價(jià)控制，在設(shè)計(jì)選型中不管成本，只管自己設(shè)計(jì)方便省事；另一方面負(fù)責(zé)造價(jià)控制的人員介入滯后，往往等施工圖設(shè)計(jì)都基本結(jié)束了再進(jìn)行造價(jià)的審計(jì)評估，此時發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性不夠，往往設(shè)計(jì)人員不愿意重新設(shè)計(jì)而推脫不做優(yōu)化。第二，方案設(shè)計(jì)不夠合理，選擇的設(shè)計(jì)方案過于保守或過于經(jīng)濟(jì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，通常的設(shè)計(jì)保險(xiǎn)系數(shù)都比要求大1-2倍，大量的增加投資成本。而過于經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)又存在安全隱患和設(shè)計(jì)缺陷，也會給投資人和國家造成巨大損失。例如，寧波橋事件?！?】
2.3造價(jià)控制在招標(biāo)階段所存在的問題
此階段的投資問題，主要是品牌的選定上；房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品的檔次或安全穩(wěn)妥系數(shù)，一味的選用高端品牌，造成成本的大幅度增加，在規(guī)格型號一定的情況下品牌選定后成本就已經(jīng)固定了。同一種設(shè)備材料不是檔次越高越好，在確保質(zhì)量、安全的前提下，選擇性價(jià)比高的品牌才是最合適的。
2.4造價(jià)控制在施工階段所存在的問題
此階段存在的問題主要是施工變更簽證管理。首先、站在施工方的角度，往往會向房地產(chǎn)企業(yè)提出一些變更要求，這些要求往往都是以方便施工、增加投資為主；這時，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行認(rèn)真分析、論證，是否一定需要變更，把不必要的變更都駁回去。其次、很多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了激發(fā)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)提出優(yōu)化減少投資的變更管理，沒有拿出相應(yīng)的獎勵措施，所以有時候有的地方可以做減少投資的優(yōu)化方案，由于閑麻煩也沒有人愿意去做。第三、在發(fā)生不可避免的變更增加投資時，混亂的現(xiàn)場簽證管理程序會提高施工管理難度、增加投資成本，因此，要嚴(yán)格執(zhí)行逐級審查制，規(guī)范施工秩序，提高工程質(zhì)量，幫助控制造價(jià)?！?】
3.科學(xué)、合理控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的對策分析
3.1在方案設(shè)計(jì)階段有效控制工程項(xiàng)目的造價(jià)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中方案設(shè)計(jì)較為重要；要采取方案比選優(yōu)化設(shè)計(jì)，兩種或多種方案的設(shè)計(jì)將有助于提高項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)型；按照一定的限定額進(jìn)行設(shè)計(jì)控制，使整個工程投資項(xiàng)目達(dá)到預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)企業(yè)可采用公開招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)方案的形式來獲取不同的設(shè)計(jì)方案，并對篩選的方案進(jìn)行對比論證，優(yōu)中選優(yōu)。對于設(shè)計(jì)上材料的選擇要充分市場調(diào)研，在保證設(shè)計(jì)效果和意圖及質(zhì)量的前提下，盡量選擇性價(jià)比高的品牌材料，避免選擇過時的或不成熟的材料，在實(shí)施后發(fā)現(xiàn)達(dá)不到設(shè)計(jì)要求而重新返工，造成巨大的投資損失；設(shè)計(jì)者與建設(shè)者要充分的溝通，讓設(shè)計(jì)者充分了解建設(shè)者的意圖，對于工程的使用用途和重點(diǎn)也要說明清楚，設(shè)計(jì)上要保重點(diǎn)，放次要，從而節(jié)約工程投資。
3.2在施工圖設(shè)計(jì)階段有效控制工程項(xiàng)目的造價(jià)
施工圖設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目造價(jià)控制最關(guān)鍵的一環(huán)，此階段對整個工程造價(jià)的影響度能達(dá)到50%左右。優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)一般有一支高水平的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，能制定出一份合理、可行的施工圖設(shè)計(jì)方案。該方案對項(xiàng)目的施工圖以及項(xiàng)目造價(jià)都做了合理的設(shè)計(jì)和安排，是工程項(xiàng)目建設(shè)的藍(lán)圖。在施工圖設(shè)計(jì)中，要注意進(jìn)行多方面、全方位的審查對比優(yōu)化，這才是房地產(chǎn)建設(shè)工程節(jié)約投資的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)企業(yè)也可以選擇與專業(yè)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行合作，發(fā)揮專業(yè)設(shè)計(jì)單位在某一個方面的特長，分包某一個特定專業(yè)給專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，而自己進(jìn)行總體協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)。在工程項(xiàng)目的建設(shè)過程中，設(shè)計(jì)單位也應(yīng)該參與其中，可根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際對現(xiàn)場進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，可最大化的優(yōu)化方案，節(jié)約投資；同時也有效地控制了建設(shè)工程項(xiàng)目的造價(jià)，避免出現(xiàn)因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案不完善、不合理、不貼合實(shí)際而使工程造價(jià)提高的現(xiàn)象。【3】在設(shè)計(jì)時，要借助價(jià)值工程的原理，功能、價(jià)值、成本間做出最佳的設(shè)計(jì)選擇，在保證工程質(zhì)量的前提下，能將成本降低25%至40%。
3.4在施工階段有效控制工程項(xiàng)目的造價(jià)
施工階段是將設(shè)計(jì)圖紙轉(zhuǎn)化成實(shí)體的階段，也是最終實(shí)現(xiàn)工程的使用價(jià)值的階段，此階段在整個工程項(xiàng)目造價(jià)控制的影響度較小，只有不足20%。要在該階段有效控制工程項(xiàng)目的造價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)要做到以下幾點(diǎn)：第一，嚴(yán)格執(zhí)行工程量清單報(bào)價(jià)規(guī)則，采用單價(jià)固定方式合同招標(biāo)；第二，正確處理好工程現(xiàn)場變更簽證，若建設(shè)方提出變更要求或是工程設(shè)計(jì)出現(xiàn)不合理的地方，甚至是施工單位提出變更的建議，房地產(chǎn)企業(yè)要對這些建議進(jìn)行嚴(yán)格的審核，防止隨意變更增加投資；第三，加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的監(jiān)督和管理，及時制止浪費(fèi)、延期、材料以次充好等違規(guī)行為。
4.結(jié)束語
在房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展的大背景下，經(jīng)過多年的經(jīng)驗(yàn)積累與摸索完善，目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在投資決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段以及竣工結(jié)算階段，對造價(jià)的控制都有了一定的提高。但是仍有一些房地產(chǎn)企業(yè)將投資控制重點(diǎn)放在了施工階段，忽視了在決策、設(shè)計(jì)階段對投資造價(jià)的優(yōu)化作用，這只是最初級的投資造價(jià)控制。隨著我國設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)能力的提升，房產(chǎn)企業(yè)管理者自身水平的進(jìn)步，決策階段和施工圖設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)造價(jià)控制中的巨大效益將被大家所熟知和重視；相信在不遠(yuǎn)的將來我們將看到，善于在決策階段和施工圖設(shè)計(jì)階段優(yōu)化造價(jià)控制的企業(yè)將從中獲得巨大的利潤，逐漸做大做強(qiáng)；而忽視者將在激烈的市場競爭中逐漸被淘汰出局。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 朱春燕，論建設(shè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制[J].建筑監(jiān)督檢測與造價(jià)，2008（2）：55
關(guān)鍵詞：網(wǎng)費(fèi)；運(yùn)營商；滿意度調(diào)查
一、引言
在信息爆炸的大數(shù)據(jù)時代中，信息的快速流動，交流的便捷有效不僅是人們生活的基礎(chǔ)需要，更成為提高社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的基本要求。因此，電信行業(yè)在現(xiàn)代社會中占有至關(guān)重要的地位，其發(fā)展?fàn)顩r也為人們所關(guān)注。官方一系列動作讓廣大網(wǎng)民看到了“提速降費(fèi)”的期望，但幾大運(yùn)營商給出的回應(yīng)卻并不如人意，提速降費(fèi)勢在必行卻又似在令人滿意的道路上舉步維艱。
為了解探究語音通信費(fèi)優(yōu)化空間，本次調(diào)查科學(xué)地進(jìn)行方案設(shè)計(jì)對杭州市居民進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查通過科學(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查方案對移動公司的手機(jī)通信費(fèi)進(jìn)行深入探究運(yùn)用階梯計(jì)量模型對手機(jī)通訊費(fèi)進(jìn)行定價(jià)優(yōu)化探究；最后針對性地提出一些改善措施和建議。
二、語音通信費(fèi)優(yōu)化定價(jià)模型――階梯計(jì)量模型構(gòu)建及分析
根據(jù)中國移動有限公司2014年年報(bào)，總成本=524114（百萬元），通信收入占總運(yùn)營收入的48.16%，可認(rèn)為移動公司用于通信業(yè)務(wù)每月成本為21037百萬元。
（三）三種價(jià)格制定方案及采用對應(yīng)方案時人均月語音通信費(fèi)
采用上述模型，我們給出了三種階梯價(jià)格方案，并求出在對應(yīng)方案下的人均月語音通信費(fèi)。
在語音通信費(fèi)為0.07（元/每分鐘）的情況下，μ≈772。因此人均月費(fèi)用約為54元。
采用新的價(jià)格方案后，人均花費(fèi)下降了48%～51%。
以上結(jié)果只考慮了收回全部成本的情況，因此此方案獲利低，是對客戶來說的理想狀態(tài)。該模型可被具體應(yīng)用于三大運(yùn)營商的市內(nèi)通話價(jià)格等語音通信項(xiàng)目定價(jià)。
三、結(jié)論與建議
（一）結(jié)論。44.9%客戶可接受0.1―0.2元/分鐘的市話費(fèi)。目前有若干形式的市話費(fèi)在該區(qū)域間，符合客戶期望。31%客戶可接受0.25―0.3元/分鐘的國內(nèi)長途費(fèi)，而運(yùn)營商制定的國內(nèi)長途最低價(jià)格為0.3元/分鐘，可符合部分客戶的價(jià)格期望。市話和國內(nèi)長途在運(yùn)營商推出的部分套餐中的定價(jià)已達(dá)到客戶可接受價(jià)格，國際長途費(fèi)和國內(nèi)國際漫游費(fèi)難以達(dá)到客戶期望。
（二）建議。運(yùn)營商推出的部分套餐中，市話和國內(nèi)長途已經(jīng)可以達(dá)到觀眾的期望價(jià)格，運(yùn)營商只需要推廣在顧客可接受范圍內(nèi)的定價(jià)，或小幅度下調(diào)價(jià)格即可。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的主要工作是按照市場定位報(bào)告的指導(dǎo)設(shè)計(jì)出滿足市場需求的、能夠適銷對路的產(chǎn)品，在這一階段，大家更多關(guān)注的是設(shè)計(jì)效果是否滿足營銷需求，設(shè)計(jì)成果質(zhì)量是否滿足報(bào)批報(bào)建的要求，往往會忽視設(shè)計(jì)產(chǎn)品的成本高低。但是，若對設(shè)計(jì)階段的成本不重視，將會使項(xiàng)目成本構(gòu)成可能會出現(xiàn)合理，也會降低資金利用效率。設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目造價(jià)的計(jì)價(jià)形式是編制設(shè)計(jì)預(yù)算，通過設(shè)計(jì)預(yù)算可以了解項(xiàng)目造價(jià)的構(gòu)成，分析資金分配的合理性，并可以利用價(jià)值工程理論分析項(xiàng)目各個組成部分功能與成本的匹配程度，調(diào)整使項(xiàng)目功能與成本更合理，并可以對投資比例較大的部分進(jìn)行投資重點(diǎn)控制，提高資金控制效率。其次，在設(shè)計(jì)階段通過編制成本計(jì)劃，主動發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計(jì)方面的差異，使設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)；同時，在設(shè)計(jì)階段控制項(xiàng)目成本能夠體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則，在充分考慮經(jīng)濟(jì)因素的情況下，使設(shè)計(jì)方案較好的體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合，真正做到經(jīng)濟(jì)、適用、美觀。就目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)而言，設(shè)計(jì)階段的成本管理主要存在以下問題。
（1）—味追求設(shè)計(jì)效果，導(dǎo)致成本投入過大，降低項(xiàng)目預(yù)期收益。
（2）一味削減成本，導(dǎo)致實(shí)際效果與預(yù)期偏差較大，造成返工。
（3）設(shè)計(jì)方案不經(jīng)比選，倉促出圖，錯失最佳方案或造成后期發(fā)現(xiàn)后被動變更。
某地產(chǎn)公司在重慶某樓盤開發(fā)建設(shè)中，積極探索和嘗試如何在設(shè)計(jì)階段做好成本管理工作，減少了以上問題在公司開發(fā)項(xiàng)目上出現(xiàn)的情況。以下是該項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理的方法。
設(shè)計(jì)階段一般分三個主要進(jìn)程，分別為方案設(shè)計(jì)階段、擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段、施工圖設(shè)計(jì)階段，各階段成本控制的主要工作、成本控制要求、控制重點(diǎn)和成果文件都不一樣。要做好設(shè)計(jì)階段的成本管理，歸根結(jié)底是做到設(shè)計(jì)工作與成本管理工作緊密結(jié)合，設(shè)計(jì)人員與造價(jià)人員密切配合。在不同的設(shè)計(jì)階段，成本管理工作有著與之相對應(yīng)的工作，造價(jià)人員要配合設(shè)計(jì)人員完成各項(xiàng)測算分析。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普遍采用三階段設(shè)計(jì)，基本控制流程可表示為：
根據(jù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)確定成本目標(biāo)，根據(jù)成本目標(biāo)確定經(jīng)營目標(biāo)。在建立控制基準(zhǔn)的基礎(chǔ)上對成本保持心中有數(shù)，并做到事先預(yù)算，保持成本與產(chǎn)品不脫節(jié)。
下面重點(diǎn)就各個階段如何開展成本管理工作進(jìn)行介紹。
1方案設(shè)計(jì)階段的成本管理工作
方案設(shè)計(jì)階段的成本管理工作主要為設(shè)計(jì)單位選擇、方案優(yōu)化、結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)制定成本目標(biāo)、制定出圖計(jì)劃。該階段的成本控制要求是符合項(xiàng)目定位?？刂浦攸c(diǎn)主要體現(xiàn)在兩個方面，一是在方案評審、比選時對擬選方案進(jìn)行成本測算，為選定設(shè)計(jì)方案提供參考依據(jù)；二是在方案設(shè)計(jì)確定后，論證設(shè)計(jì)方案的目標(biāo)成本，對目標(biāo)總成本進(jìn)行分配，為后續(xù)設(shè)計(jì)提供指導(dǎo)。
擬選方案成本測算的主要依據(jù)：總圖設(shè)計(jì)指標(biāo)、不同物業(yè)形態(tài)的單方成本等。
擬選方案成本測算的步驟
（1）依據(jù)總圖規(guī)劃總建筑面積測算城市建設(shè)配套費(fèi)：
?。?）依據(jù)總圖規(guī)劃總建筑面積測算設(shè)計(jì)費(fèi)，依據(jù)總圖估算勘察費(fèi)用、場平費(fèi)用等，結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)測算出工程前期成本：
（3）依據(jù)總圖中規(guī)劃的不同物業(yè)形態(tài)的面積，參考公司積累的同一地區(qū)相同物業(yè)形態(tài)的成本數(shù)據(jù)，測算建筑安裝成本。當(dāng)公司內(nèi)部成本數(shù)據(jù)庫缺乏時，可參考建設(shè)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門的相同物業(yè)形態(tài)的成本指標(biāo)進(jìn)行測算分析；
（4）依據(jù)總圖設(shè)計(jì)中的建筑密度、占地面積、戶數(shù)、總建筑面積、用水用電負(fù)荷估算等數(shù)據(jù)，測算景觀綠化成本、水電氣接入成本、綜合管網(wǎng)成本等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本；
（5）依據(jù)總圖中規(guī)劃的物業(yè)形態(tài)情況，結(jié)合公司過往經(jīng)驗(yàn)和自有資金情況初步測算項(xiàng)目管理費(fèi)、資金成本；
（6）匯總上述各項(xiàng)測算的成本，加上實(shí)際發(fā)生的土地開發(fā)成本后大致測算出對應(yīng)方案設(shè)計(jì)的估算成本。
在方案設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)部門應(yīng)依據(jù)地塊定位報(bào)告盡可能的多提供可選擇的方案，成本部門應(yīng)對每個方案的總成本進(jìn)行測算，供決策者在綜合考慮營銷部門測算的每個方案的預(yù)期收入等#況后確定設(shè)計(jì)方案。
設(shè)計(jì)方案確定后，成本部門組織公司有關(guān)部門和人員，對設(shè)計(jì)方案的測算成本進(jìn)行分析論證，研究確定選定設(shè)計(jì)方案的總成本目標(biāo)和單方成本目標(biāo)。總成本目標(biāo)和單方成本目標(biāo)確定后，成本部門依據(jù)方案設(shè)計(jì)中不同物業(yè)（如：多層住宅、高層住宅、地下車庫、公寓、寫字樓、商業(yè)門面等）的情況，對各種物業(yè)的建安成本按照專業(yè)進(jìn)行分配，需要進(jìn)行成本分配的專業(yè)主要有：基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、砌體抹灰、門窗、保溫、防水、水電安裝、欄桿、外立面裝飾、電梯等。除了上述對建安成本目標(biāo)的確定和分配，還需要對景觀、水電氣、綜合管網(wǎng)等各個配套專業(yè)的成本目標(biāo)進(jìn)行分配。成本部門初步分配各專業(yè)的成本目標(biāo)后，組織設(shè)計(jì)部門、營銷部門，結(jié)合項(xiàng)目定位和市場同類同檔次的產(chǎn)品設(shè)計(jì)情況進(jìn)行論證，形成各個專業(yè)的成本目標(biāo)，指導(dǎo)下一步的設(shè)計(jì)工作。幾乎所有設(shè)計(jì)，都要從方案開始優(yōu)化進(jìn)行成本控制。方案設(shè)計(jì)I價(jià)段的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)優(yōu)化，特別是設(shè)計(jì)要與成本交叉互動，以便于控制成果、細(xì)分過程。要通過在設(shè)計(jì)^程中對設(shè)計(jì)的中間成果進(jìn)行功能及成本的評估，對整體設(shè)計(jì)思路或局部做法、材料選用進(jìn)行檢査比較、改進(jìn)，以期獲得更滿意性價(jià)比的設(shè)計(jì)成果。在該階段，房地產(chǎn)公司的實(shí)施做法是：
組織保證：成立公司（項(xiàng)目）設(shè)計(jì)工作小組，具體負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)階段的整體協(xié)調(diào)組織工作。
準(zhǔn)備充分：提出方案設(shè)計(jì)的時間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，并注重相關(guān)或同類項(xiàng)目的方案成本資料。
事前控制：簽訂好方案設(shè)計(jì)合約，對成本指標(biāo)進(jìn)行約束。
事中控制：及時跟進(jìn)方案設(shè)計(jì)進(jìn)程，對典型性的方案進(jìn)行成本測算，并在確保效果的前提下提出修改建議。
事后反饋：根據(jù)事前預(yù)算指標(biāo)對階段性成果進(jìn)行檢查調(diào)整。并按合約進(jìn)獎罰。
方案設(shè)計(jì)階段體現(xiàn)和形成的工作文件主要有《設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《限額設(shè)計(jì)指導(dǎo)》、《開發(fā)項(xiàng)目成本目標(biāo)》和《出圖計(jì)劃》。
2初步設(shè)計(jì)階段的成本管理工作
初步設(shè)計(jì)階段的主要工作包括材料設(shè)備選型、編制部品控制計(jì)劃，控制的重點(diǎn)是電梯、空調(diào)、門窗、欄桿、裝修材料、景觀、智能化、消防、防水保溫材料及其他新型材料。初步設(shè)計(jì)階段的成本管理工作主要做法和步驟是，一是將公司研究確定的成本目標(biāo)傳達(dá)給設(shè)計(jì)單位，使設(shè)計(jì)單位能夠知曉建設(shè)單位的投資意圖；二是驗(yàn)算，驗(yàn)算初步設(shè)計(jì)中各專業(yè)的單方工程量是否會導(dǎo)致成本突破目標(biāo)成本，便于設(shè)計(jì)部門及時分析查找原因，及時修正設(shè)計(jì)或調(diào)整成本目標(biāo)：三是成本目標(biāo)的平衡，根據(jù)各專業(yè)成本的驗(yàn)算情況，在總成本目標(biāo)框架下進(jìn)行各專業(yè)的目標(biāo)成本平衡，經(jīng)平衡后的各專業(yè)目標(biāo)成本作為指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù)。
初步設(shè)計(jì)階段的成本控制要求主要體現(xiàn)在設(shè)備選型合理、檔次與項(xiàng)目定位符合、設(shè)備產(chǎn)品的技術(shù)成熟、使用風(fēng)險(xiǎn)可控、市場占有率較高，后期維護(hù)服務(wù)成本低等。
該階段也是限額設(shè)計(jì)的關(guān)鍵階段，體現(xiàn)和形成的工作文件主要有《材料設(shè)備選用意見》《部品控制計(jì)劃》等。
3施工圖設(shè)計(jì)階段的成本管理工作
施工圖設(shè)計(jì)階段的成本管理工作更加具體。主要包括編制施工圖預(yù)算，對比調(diào)整成本目標(biāo)、落實(shí)限額設(shè)計(jì)，并在招標(biāo)前進(jìn)行第一次圖紙會審。首先，設(shè)計(jì)部門還是需要將公司研究確定的各專業(yè)的目標(biāo)成本傳達(dá)給設(shè)計(jì)公司，并且對結(jié)構(gòu)單方含鋼量、單方砼指標(biāo)、單方砌體指標(biāo)、單方門窗含量等指標(biāo)意見傳達(dá)給設(shè)計(jì)公司。施工圖設(shè)計(jì)初步成果完成后，成本部門要對各單體工程分專業(yè)，針對擬定的單方工程量指標(biāo)進(jìn)行驗(yàn)算，設(shè)計(jì)部門根據(jù)驗(yàn)算情況分析查找優(yōu)化途徑。在施工圖設(shè)計(jì)階段，成本管理工作最主要的工作是配合設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，為了配合好設(shè)計(jì)優(yōu)化，成本部門需要做的工作就是不斷的進(jìn)行計(jì)算、市場調(diào)査、成本分析及驗(yàn)算，具體包括工程量指標(biāo)的計(jì)算、選用材料的市場價(jià)格調(diào)杳、各種分項(xiàng)工程市場承發(fā)包價(jià)格的調(diào)查、各專業(yè)分部分項(xiàng)工程指標(biāo)的測算分析等?？傊?，這一階段成本管理工作的重點(diǎn)就是配合設(shè)計(jì)部門盡可能的優(yōu)化設(shè)計(jì)，在能滿足產(chǎn)品定位要求的基礎(chǔ)上盡可能的降低成本。
施工圖設(shè)計(jì)階段的控制重點(diǎn)主要是限額設(shè)計(jì)，要考慮鋼筋、砼、外墻、門窗、裝修、管線等的用量指標(biāo)，還要考慮有些項(xiàng)目的錯漏缺項(xiàng)。要求對圖紙的質(zhì)量和時間必須滿足要求，不能因時間原因造成圖紙質(zhì)量1低劣，還要考慮預(yù)算的準(zhǔn)確性和分析深度。
施工圖設(shè)計(jì)階段形成的主要工作文件有《限額設(shè)計(jì)合同條件》《圖紙會審紀(jì)要》、《施工圖預(yù)算》和《成本目標(biāo)調(diào)整報(bào)告》。
4景觀設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)的成本管理工作
對于景觀工程、裝修工程這類由開發(fā)商自主單獨(dú)設(shè)計(jì)的工程，要控制好投資，就必須在設(shè)計(jì)階段做好成本管理工作。這類單獨(dú)設(shè)計(jì)的工程，其設(shè)計(jì)階段的成本管理工作基本上與建安工程相似，重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)前必須明確擬投入的成本目標(biāo)，設(shè)計(jì)部門將公司研究的成本目標(biāo)傳達(dá)給設(shè)計(jì)公司，指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司做好設(shè)計(jì)工作。初步設(shè)計(jì)成果完成后，及時測算工程量，對設(shè)計(jì)使用的鋪裝材料、苗木、設(shè)備等進(jìn)行市場詢價(jià)，及時編制預(yù)算書，對設(shè)計(jì)預(yù)算成本進(jìn)行測算并與目標(biāo)成本進(jìn)行比較分析，如果設(shè)計(jì)預(yù)算成本與目標(biāo)成本有偏差（高或者低），設(shè)計(jì)部門及時要求設(shè)計(jì)公司進(jìn)行調(diào)整，最終將預(yù)算成本控制在目標(biāo)成本以內(nèi)，從而達(dá)到成本預(yù)控的目的。
5結(jié)束語
關(guān)鍵詞：客戶服務(wù) 服務(wù)理念 服務(wù)內(nèi)容
中圖分類號:F270 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:1004-4914（2011）06-261-02
一、引言
陜西省地方電力（集團(tuán)）有限公司是陜西省人民政府直屬的大型供電企業(yè)，承擔(dān)榆林、西安、寶雞、咸陽、渭南、延安、漢中、安康和商洛市9個市的66個縣（區(qū)）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城鄉(xiāng)居民生活的供電任務(wù)，是陜西省電力市場的重要主體和骨干企業(yè)。目前集團(tuán)公司擁有110KV變電站33座，35KV變電站247座，其中形成陜北地區(qū)以110KV電網(wǎng)為主構(gòu)架；關(guān)中地區(qū)以35KV供電網(wǎng)絡(luò)主導(dǎo)和部分110KV 電網(wǎng)為補(bǔ)充；陜南地區(qū)以35KV供電網(wǎng)絡(luò)為主的配電系統(tǒng)。陜西地方電力（集團(tuán)）公司的供電面積達(dá)全省總面積的72%，供電人口達(dá)全省總?cè)丝诘?1%，陜西省境內(nèi)電力市場占有率為27.1%，初步形成了布局合理、調(diào)度靈活、安全可靠、保障有力的供電網(wǎng)架結(jié)構(gòu)。
二、陜西省地方電力（集團(tuán)）有限公司客戶服務(wù)現(xiàn)狀分析
陜西省地方電力（集團(tuán)）有限公司近年來逐步重視并開展客戶服務(wù)、客戶管理工作，取得一定成效，但還不夠，仍存在不少問題：
1.服務(wù)意識薄弱。長期以來，受壟斷經(jīng)濟(jì)影響，主動服務(wù)意識不強(qiáng)，甚至有時無法滿足客戶需要。
2.整合管理不足，辦事程序繁瑣。缺乏統(tǒng)一的對外接口和界面，不同部門各司其職，協(xié)同效應(yīng)較差，客戶不同業(yè)務(wù)往往需與不同部門接洽，辦事程序多、效率低。
3.缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。沒有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和工作流程，存在各單位業(yè)務(wù)規(guī)范理解各異，執(zhí)行方式參差不齊的問題。
隨著電力企業(yè)改革的深入，經(jīng)營環(huán)境的變化，以往各種形式的內(nèi)部保護(hù)和行業(yè)保護(hù)將逐漸失效，電力市場的競爭逐步加劇。面對市場競爭，陜西地方電力（集團(tuán)）有限公司，如何擺脫先前的思維慣性，從習(xí)慣于區(qū)域壟斷轉(zhuǎn)向適應(yīng)于廣域競爭，從生產(chǎn)主導(dǎo)轉(zhuǎn)向客戶導(dǎo)向，將是陜西省地方電力公司必須面臨和解決的現(xiàn)實(shí)問題。據(jù)此，本文根據(jù)陜西地方電力（集團(tuán)）有限公司現(xiàn)狀，提出相應(yīng)的改進(jìn)措施。
三、陜西省地方電力（集團(tuán)）有限公司客戶服務(wù)改進(jìn)措施建議
1.樹立客戶服務(wù)理念。陜西省地方電力（集團(tuán)）有限公司應(yīng)秉承“至誠服務(wù)，共謀發(fā)展”的理念，致力于“服務(wù)型現(xiàn)代電力企業(yè)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在公司內(nèi)部通過服務(wù)文化的營造、服務(wù)能力的培訓(xùn)、服務(wù)行為的獎懲等，培育出以客戶為導(dǎo)向的服務(wù)文化，營造出人人關(guān)注服務(wù)的良好氛圍，將“以客戶為中心，提供優(yōu)質(zhì)、方便、規(guī)范、真誠的服務(wù)”的思想深入人心，打造“電能最優(yōu)、服務(wù)更優(yōu)”的“雙優(yōu)電網(wǎng)”品牌，更好地指導(dǎo)員工工作實(shí)踐。
2.豐富客戶服務(wù)內(nèi)容。開拓創(chuàng)新，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域、豐富服務(wù)內(nèi)容，沿著企業(yè)供電核心業(yè)務(wù)，向上游的受電方案咨詢、中游的用電代管、下游的供電服務(wù)等方向拓展，有力促進(jìn)企業(yè)從供電企業(yè)向供電服務(wù)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，為電力客戶提供“前―中―后”期全方位、全過程、多層次、個性化的高效快捷的、規(guī)范的、標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系，其業(yè)務(wù)范圍可劃分為：供電方案設(shè)計(jì)、受電工程實(shí)施、電網(wǎng)調(diào)度、電價(jià)電費(fèi)引導(dǎo)制定、客戶受電設(shè)施運(yùn)行維護(hù)、安全用電、供電增值服務(wù)、增（減）容、客戶受電設(shè)施拆除。九大業(yè)務(wù)服務(wù)，全面推行模塊化設(shè)計(jì)，個性化組合，其中每個服務(wù)子模塊作為獨(dú)立產(chǎn)品，向用戶提供完整的服務(wù)功能，同時可與其他模塊自由組合，形成套餐服務(wù)，有效滿足客戶個性化需求。
3.深化客戶服務(wù)內(nèi)涵與質(zhì)量。服務(wù)質(zhì)量是客戶服務(wù)的最直接體現(xiàn)。陜西省地方電力（集團(tuán)）有限公司要立足其九大服務(wù)業(yè)務(wù)范疇，深化服務(wù)內(nèi)涵，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有效提升服務(wù)質(zhì)量，具體設(shè)置如表1所示：
4.規(guī)范客戶服務(wù)流程與標(biāo)準(zhǔn)。按照流程再造的思想，系統(tǒng)分析目前公司的組織機(jī)構(gòu)和各部門的設(shè)置關(guān)系、分析主要業(yè)務(wù)流程以及各層幾個業(yè)務(wù)部門之間的流程匹配，明確現(xiàn)有流程中職責(zé)不清、業(yè)務(wù)交叉重疊的部分以及流程環(huán)節(jié)中存在的主要問題及改進(jìn)可能性。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行流程優(yōu)化，進(jìn)行組織機(jī)構(gòu)職責(zé)的合理劃分、工作業(yè)務(wù)流程跨部門整合，部門職能的擴(kuò)大與縮小，以及執(zhí)行方法等的調(diào)整，提出改進(jìn)建議，對關(guān)鍵業(yè)務(wù)過程的輸入、活動、輸出及其工作關(guān)鍵事項(xiàng)（關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)）等形成統(tǒng)一規(guī)范，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，形成一整套的服務(wù)方案，更好地指導(dǎo)企業(yè)工作實(shí)踐。本文以供電方案為例，設(shè)計(jì)如下：
流程輸入：客戶用電項(xiàng)目與需求 供電方案需求記錄單 現(xiàn)場勘查報(bào)告與圖紙 供電方案設(shè)計(jì)報(bào)告 國家電網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃
電網(wǎng)現(xiàn)狀及評價(jià)
系統(tǒng)活動：客戶需求信息收集與受理 現(xiàn)場詳細(xì)的勘查 分析用電
負(fù)荷與需求 方案審查與確定 客戶需求的引導(dǎo)與
提出臨時和永久供電方案 國家規(guī)劃項(xiàng)目的跟蹤
責(zé)任部門：營銷部門 設(shè)計(jì)部門 設(shè)計(jì)部門 計(jì)劃處、生產(chǎn)處
流程輸出：供電方案需求記錄單 現(xiàn)場勘查報(bào)告與圖紙 供電方案設(shè)計(jì)報(bào)告 供電方案設(shè)計(jì)合同
關(guān)鍵事項(xiàng)：客戶需求受理滿意度 現(xiàn)場勘查的準(zhǔn)確性 方案合理性
客戶設(shè)計(jì)滿意度 客戶信息獲取及時性 現(xiàn)場勘查的
及時性 方案設(shè)計(jì)的及時性
圖1 供電方案流程圖
5.完善客戶服務(wù)機(jī)構(gòu)。完善96789統(tǒng)一服務(wù)熱線。統(tǒng)一平臺、統(tǒng)一界面，全省范圍內(nèi)開通“96789”客戶服務(wù)熱線，為電力用戶免費(fèi)提供7×24小時的電力業(yè)務(wù)咨詢、電力業(yè)務(wù)受理、電力故障報(bào)修、停電信息自動查詢、電量電費(fèi)查詢、用電常識查詢、投訴舉報(bào)等人工與自助的全方位、多層次綜合服務(wù)，使用戶足不出戶，打個電話就搞定，省時省事；亦可進(jìn)行客戶回訪、滿意度調(diào)查以及調(diào)度管理等功能。
實(shí)行大客戶經(jīng)理制。對于10千伏及以上電壓等級的新裝、增容或用電業(yè)務(wù)，實(shí)行大客戶經(jīng)理制――“一口對外，一站服務(wù)”、“內(nèi)轉(zhuǎn)外不轉(zhuǎn)”，簡化辦事程序，提高辦事效率。業(yè)擴(kuò)報(bào)裝中，客戶經(jīng)理全程“一對一”負(fù)責(zé)組織、跟蹤、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和驗(yàn)收，保證各環(huán)節(jié)工作進(jìn)度與工作質(zhì)量；用電過程中，客戶經(jīng)理定期走訪、定期指導(dǎo)，并做好信息通報(bào)與投訴舉報(bào)全程跟進(jìn)，及時幫助用電企業(yè)解決各種用電難題，更加經(jīng)濟(jì)、合理、有效、安全地使用電力。
參考文獻(xiàn)：
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（作者單位：陜西省地方電力設(shè)計(jì)有限公司 陜西西安 710065）
這里的質(zhì)量是一個廣義上的全過程“質(zhì)量”，包括項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。由于項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量往往回旋空間小，物業(yè)管理質(zhì)量直接參與難度大；因此目前房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理集中在可行性研究、項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量及售后質(zhì)量上。
下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個人的想法。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期為：前期可行性研究――產(chǎn)品策劃――設(shè)計(jì)――實(shí)施――交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本。
1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的問題
在質(zhì)量管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業(yè)本質(zhì)。對前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理重視程度不夠。作為建設(shè)方，是以項(xiàng)目開發(fā)而成立的團(tuán)隊(duì)，施工管理的思維應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時，產(chǎn)品策劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過，假如這些大量的前期質(zhì)量不是最優(yōu)的，那將會很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。包括反映綠色生態(tài)的產(chǎn)品性能質(zhì)量，反映規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平的功能質(zhì)量，反映工程構(gòu)造、施工工藝的工程質(zhì)量；反映物業(yè)管理、人文環(huán)境的服務(wù)質(zhì)量。存在的問題具體可歸納為以下幾點(diǎn)：
1.1 項(xiàng)目市場定位不夠準(zhǔn)確
投資決策倉促盲目，市場定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測等部分內(nèi)容，同時，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要，導(dǎo)致開發(fā)出來的房地產(chǎn)項(xiàng)目偏離了市場定位。
1.2 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠
良好的設(shè)計(jì)方案從來沒有像今天這樣重要，設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作管理很大程度上決定了工程項(xiàng)目實(shí)施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足。導(dǎo)致了一系列的問題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。
1.3 質(zhì)量問題普遍存在
房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水等。甚至有個別項(xiàng)目還出現(xiàn)“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質(zhì)量事件，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了嚴(yán)重的負(fù)面影響，也給房地產(chǎn)開發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。
1.4 設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失
由于對設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時又無法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視設(shè)計(jì)對項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。
2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開發(fā)前期工作，包括項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等；前期工作的質(zhì)量是整個房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等是否深入全面，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際，直接決定著擬開發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。加強(qiáng)前期的質(zhì)量管理，應(yīng)從以下兩方面入手：
2.1 加強(qiáng)對市場策劃的質(zhì)量管理
市場策劃的目的是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場進(jìn)行調(diào)研與預(yù)測，確定項(xiàng)目的市場位置，找出項(xiàng)目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，最終為項(xiàng)目的后續(xù)策劃打下良好基礎(chǔ)。市場策劃所涉及的內(nèi)容非常復(fù)雜，影響市場策劃結(jié)果的因素也非常多。由于收到預(yù)算的限制和時間人力的約束，特別是資料的缺乏，使任何一個策劃結(jié)果都不是無懈可擊的。但是可行性研究報(bào)告的質(zhì)量好壞又很大程度上影響了項(xiàng)目的生存和發(fā)展，因此必須要加強(qiáng)對市場策劃的質(zhì)量管理。在這個階段進(jìn)行質(zhì)量管理的思路有：一是加強(qiáng)對平時房地產(chǎn)市場狀況的跟蹤調(diào)查和分析，建立數(shù)據(jù)庫；二是注重對市場研究人員素質(zhì)的培養(yǎng)和管理；三是采用多種調(diào)研方法共同進(jìn)行，并參考各方面專家的意見；四是對策劃調(diào)研類的外包公司進(jìn)行招標(biāo)或評審，對其實(shí)施過程進(jìn)行全程監(jiān)督考核，對結(jié)果進(jìn)行綜合驗(yàn)收，對其能力和水平進(jìn)行事后評價(jià)。
2.2 加強(qiáng)對投資策劃的質(zhì)量管理
投資策劃的質(zhì)量對未來項(xiàng)目的成敗有著決定性的作用，它可以影響到投資決策、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)工期安排、項(xiàng)目成本控制、銷售回款節(jié)奏等方方面面。因此必須要提高和重視房地產(chǎn)投資策劃的質(zhì)量，可以采取的措施有：
選擇優(yōu)秀的顧問公司和專業(yè)人員從事該項(xiàng)工作，并對過程進(jìn)行周密的安排和把控；加強(qiáng)各方面的人員配備和保證各專業(yè)的緊密及時溝通；保證基礎(chǔ)資料的全面和可靠；對方案進(jìn)行多輪調(diào)整和優(yōu)化，并提出多種可行方案進(jìn)行比較和評價(jià)；建立工作成果質(zhì)量評審制度，通過內(nèi)審和外審層層把關(guān)來共同提高成果質(zhì)量；加強(qiáng)合同管理，在合同簽訂前把工作計(jì)劃和內(nèi)容要求予以明確，在工作過程中和結(jié)束后嚴(yán)格按照合同約定來付款；是通過項(xiàng)目開發(fā)過程中和完成后的項(xiàng)目評估來檢驗(yàn)前期的工作質(zhì)量，獎優(yōu)罰劣并指導(dǎo)改進(jìn)以后的工作。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理
根據(jù)設(shè)計(jì)管理的控制流程，從以下兩階段完成設(shè)計(jì)質(zhì)量的有效管理：
3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理
規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)：經(jīng)過精心優(yōu)化的前期可行性研究報(bào)告、市場調(diào)研、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位等前期工作；并根據(jù)這些前期工作積累編制的詳盡的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；而咨詢公司應(yīng)該參與到規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)；開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，在都有意向作該項(xiàng)目的幾家方案設(shè)計(jì)單位作設(shè)計(jì)前，請作本項(xiàng)目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計(jì)過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的上啟下，在方案設(shè)計(jì)過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報(bào)批方案。
3.2 施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理
施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。
要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個要求：一要合理空間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適； 二要做到建筑造型和風(fēng)格的藝術(shù)感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。注意各專業(yè)之間的交叉協(xié)調(diào)，以及人性化的設(shè)計(jì)；關(guān)注建筑設(shè)備及家居產(chǎn)品的市場變化，及時調(diào)整相關(guān)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。
4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理
施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目施工涉及面廣，是一個極其復(fù)雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動、機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。
4.1 施工階段的質(zhì)量控制
4.1.1 要制定適當(dāng)?shù)馁|(zhì)量目標(biāo)。因?yàn)橘|(zhì)量目標(biāo)常與項(xiàng)目進(jìn)度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級。因此，質(zhì)量目標(biāo)必須堅(jiān)持實(shí)事求是，因地制宜。目標(biāo)過低，會對項(xiàng)目帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入成本加大，綜合開發(fā)績效降低。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。
4.1.2 強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理。建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)場管理制度，包括質(zhì)量責(zé)任制度、技術(shù)復(fù)核制度、現(xiàn)場會議制度、施工過程控制制度、現(xiàn)場質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度、質(zhì)量事故報(bào)告和處理制度等。編制合理科學(xué)的施工方案并嚴(yán)格組織實(shí)施，完善強(qiáng)化崗位責(zé)任，推行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，嚴(yán)格檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，對原材料和工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。
4.1.3 加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對施工質(zhì)量的控制主要是通過工程監(jiān)理進(jìn)行。在實(shí)際工作中我們可以委托項(xiàng)目監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實(shí)施狀況進(jìn)行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機(jī)械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量的要求；做好設(shè)計(jì)變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗(yàn)收工作；做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理，當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令；要對工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實(shí)行取樣送檢制度；對從事計(jì)量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對其計(jì)量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評價(jià)和確認(rèn)。
4.2 現(xiàn)場有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)
4.2.1 工程樣板先行。樣板先行作為工程質(zhì)量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實(shí)踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對施工隊(duì)伍的實(shí)物交底的基地，有利于及時發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問題，避免大規(guī)模的返工簽證
4.2.2 技術(shù)方案先行。技術(shù)方案是保障專業(yè)分項(xiàng)工程合法施工的有效技術(shù)資料，更是指導(dǎo)正確施工的基礎(chǔ)資料。技術(shù)方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現(xiàn)場不折不扣地執(zhí)行。通過審批后的方案，可以大大提升專項(xiàng)技術(shù)的可操作性，使施工、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到最佳組合狀態(tài)，為項(xiàng)目工程的最大效益服務(wù)
4.2.3 施工關(guān)鍵工序控制。甲方的現(xiàn)場管理不可能也不要求控制施工過程的每一個過程每一道工序，找出施工過程中對建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵工序作為重點(diǎn)控制的對象，對有效控制質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。
5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理
竣工驗(yàn)收是工程施工全過程的最后一道工序,也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作,是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。竣工驗(yàn)收前,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時委托具有相應(yīng)檢測資質(zhì)的檢測單位對工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測,為工程順利通過驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。及時組織由參建各方參加的單位工程分戶驗(yàn)收工作,不能走形式、走過場。對工程質(zhì)量有疑慮的地方,現(xiàn)場進(jìn)行查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問題,盡早處理,消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評定工程質(zhì)量等級,使工程質(zhì)量等級評定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)程進(jìn)行工程驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,責(zé)令有關(guān)單位限期處理。
6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目售后質(zhì)量管理
房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務(wù)。有銷售部門牽頭，組織售后服務(wù)和維修整改小組，徹底持續(xù)跟蹤售后維保工作。二是要做好征求意見和調(diào)查回訪工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚需改進(jìn)的方面，并對調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時反饋到有關(guān)部門，以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。
參考文獻(xiàn)：
[1]陽波.中國房地產(chǎn)項(xiàng)目階段劃分探討[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào).2007.03.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；設(shè)計(jì)管理；思路
1 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程可分為方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段這兩個階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本和施工圖藍(lán)圖。這兩個階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過， 方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工報(bào)建(有些項(xiàng)目需做擴(kuò)初設(shè)計(jì)，并報(bào)批。這里將擴(kuò)初視為施工圖設(shè)計(jì)過程的一個階段)。可以認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的項(xiàng)目管理是圍繞著這兩個最終成果展開的。由于這兩個設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)的不同， 其項(xiàng)目管理在執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理及質(zhì)量管理等方面存在較大差異。
方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的，涉及到產(chǎn)品的市場定位，影響房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的銷售市場，且大量的成本控制應(yīng)該是在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行優(yōu)化、控制。其主要流程如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書、方案招標(biāo)、方案評審及咨詢、方案定案(或委托設(shè)計(jì)院)、出方案報(bào)建文本、進(jìn)行方案報(bào)建。
2 方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理
建筑方案設(shè)計(jì)階段的重要性是不言而喻的。其主要程序如下：擬定招標(biāo)設(shè)計(jì)任務(wù)書方案招標(biāo)方案評審及咨詢方案定案出方案報(bào)建文本進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都在這一階段投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標(biāo)，內(nèi)部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設(shè)計(jì)成果偏離了目標(biāo)，要么設(shè)計(jì)進(jìn)度一拖再拖，延誤了建設(shè)工期。因此，在方案設(shè)計(jì)階段，強(qiáng)有力的組織執(zhí)行結(jié)構(gòu)是必須的。
方案設(shè)計(jì)階段有時可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對所選用的設(shè)計(jì)公司及設(shè)計(jì)主創(chuàng)人員進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，從設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)主創(chuàng)人員以往成功的設(shè)計(jì)案例，以及他們的特長來選定設(shè)計(jì)公司。如從全國范圍來看，做合院別墅，相對來說，上海天華公司實(shí)力較強(qiáng)。從基本方案確立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復(fù)過程。在此階段，房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)規(guī)劃人員、市場行銷管理人員和相關(guān)部門人員，對項(xiàng)目的各個大的價(jià)值體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)功能空間布局、建筑空間分布、建筑體型分析、環(huán)境景觀系統(tǒng)、設(shè)備的設(shè)置及戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。
方案設(shè)計(jì)階段要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。有的房地產(chǎn)開發(fā)公司對項(xiàng)目制定的目標(biāo)不現(xiàn)實(shí)，在實(shí)施過程中會帶來進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球，甚至違規(guī)操作，給項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司的過程也隱含著風(fēng)險(xiǎn)，對設(shè)計(jì)公司的了解及分析不夠深入，不能取長補(bǔ)短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術(shù)的選用也存在風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)除違規(guī)操作外，其它并不太高。只要項(xiàng)目組織者有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識，對項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析，就可以防患于未然。方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制對整個設(shè)計(jì)階段和后期施工的順利進(jìn)行意義重大。
3 施工圖設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理
建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立，設(shè)計(jì)工作流程相對簡單、有序，因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行方面與方案階段有所不同。執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)及管理流程相對簡單。
在選定設(shè)計(jì)單位后，要對實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查，審查其已完設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量，對其能力有全面的了解。在中間過程質(zhì)量控制中，要依據(jù)設(shè)計(jì)公司的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間環(huán)節(jié)控制，保證中間成果的質(zhì)量，中間成果一般是指在建筑、結(jié)構(gòu)及各安裝專業(yè)初提及終提兩個階段所提資料圖。最后一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)是成果審查，即組織規(guī)劃設(shè)計(jì)部門和工程項(xiàng)目執(zhí)行部門對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行詳盡的審查，必要時組織由規(guī)劃、消防、人防、設(shè)計(jì)、合同等方面的專家提出整改意見，把設(shè)計(jì)缺失控制在設(shè)計(jì)階段。在此階段，項(xiàng)目的溝通管理主要集中在過程質(zhì)量與進(jìn)度控制環(huán)節(jié)。關(guān)鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。
在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)方案階段設(shè)計(jì)周期過長，留給施工圖設(shè)計(jì)階段的周期較短，設(shè)計(jì)院加班加點(diǎn)趕圖不能保證圖紙質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的窘境。施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量對工程的順利施工和成本控制關(guān)系很大。因此在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段總體時間管理上，一定要嚴(yán)格控制關(guān)鍵點(diǎn)的時間安排，以利于整體工作的順利完成。
施工圖完成之后，一定要進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)。施工圖設(shè)計(jì)單位往往根據(jù)規(guī)范或以往的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，如果設(shè)計(jì)時間緊的話，設(shè)計(jì)會相對保守。房地產(chǎn)企業(yè)需要多方面控制好開發(fā)成本，施工圖優(yōu)化是很集中的一環(huán)，優(yōu)化的內(nèi)容包括結(jié)構(gòu)形式是否合理，外墻裝飾材料使用是否體現(xiàn)產(chǎn)品的品質(zhì)，各種配套管線的設(shè)計(jì)標(biāo)注，建筑細(xì)部做法是否需要，等等都有優(yōu)化的空間。房地產(chǎn)公司真正抓好這一環(huán)節(jié)，在建安成本的控制上可以起到事半功倍的效果。從筆者多年的經(jīng)驗(yàn)測算，通過優(yōu)化，一般可以節(jié)約建安成本的10%左右。所以施工圖優(yōu)化也是設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)之一。
4 在項(xiàng)目施工過程中的設(shè)計(jì)管理
4.1 項(xiàng)目施工工程中設(shè)計(jì)管理的重點(diǎn)是設(shè)計(jì)變更的管理
設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)部門對原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。設(shè)計(jì)變更應(yīng)盡量提前，變更發(fā)生的越早則損失越小，反之就越大。如在設(shè)計(jì)階段變更，則只修改圖紙，其他費(fèi)用尚未發(fā)生損失有限；如果在采購階段變更，不僅需要修改圖紙，而且設(shè)備、材料還需要重新采購；若在施工階段變更，除上述費(fèi)用外，已施工的工程還需拆除，勢必造成重大變更損失。所以要加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，盡可能把設(shè)計(jì)變更控制在設(shè)計(jì)初期階段，認(rèn)真做好圖紙會審工作，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤和疏漏等問題，及時解決，特別是對工程造價(jià)影響較大的設(shè)計(jì)變更，要先算帳，后變更。
4.2 設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的原因
主要有修改工藝技術(shù)，包括設(shè)備的改變；增減工程內(nèi)容；改變使用功能；設(shè)計(jì)錯誤、遺漏；提出合理化建議；施工中產(chǎn)生錯誤；使用的材料品種的改變；工程地質(zhì)勘察資料不準(zhǔn)確而引起的修改，如基礎(chǔ)加深。
4.3 設(shè)計(jì)變更的簽發(fā)原則
設(shè)計(jì)變更無論是由哪個參建方提出，均應(yīng)由設(shè)計(jì)管理部門、工程管理部門會同監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位協(xié)商，經(jīng)過分管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后由設(shè)計(jì)單位出具相應(yīng)圖紙或變更，并由工程管理部門辦理簽發(fā)手續(xù)，下發(fā)到有關(guān)部門予以實(shí)施。但在審查時應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：①確屬原設(shè)計(jì)不能保證工程質(zhì)量要求，設(shè)計(jì)遺漏和確有錯誤以及與現(xiàn)場不符無法施工非改不可；②一般情況下，即使變更要求可能在技術(shù)經(jīng)濟(jì)上是合理的，也應(yīng)全面考慮，將變更以后所產(chǎn)生的效益(質(zhì)量、工期、造價(jià))與現(xiàn)場變更往往會引起施工單位的索賠等所產(chǎn)生的損失，加以比較，權(quán)衡輕重后再做出決定；③工程造價(jià)增減幅度是否控制在總概算的范圍之內(nèi)，若確需變更但有可能超概算時，更要慎重；④設(shè)計(jì)變更應(yīng)簡要說明變更產(chǎn)生的背景，包括變更產(chǎn)生的提出單位、主要參與人員、時間等；⑤設(shè)計(jì)變更必須說明變更原因，如工藝改變、工藝要求、設(shè)備選型不當(dāng)，設(shè)計(jì)者考慮需提高或降低標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)漏項(xiàng)、設(shè)計(jì)失誤或其它原因；⑥建設(shè)單位對設(shè)計(jì)圖紙的合理修改意見，應(yīng)在施工之前提出。在施工驗(yàn)收工程中，只要不影響生產(chǎn)，一般不再接受變更要求；⑦施工中發(fā)生的材料代用，辦理材料代用單。要堅(jiān)決杜絕內(nèi)容不明確的，沒有詳圖或具體使用部位，而只是增加材料用量的變更。
4.4 設(shè)計(jì)變更的管理
設(shè)計(jì)變更實(shí)施后，設(shè)計(jì)管理部門要將變更發(fā)送至工程部，并注意時間，盡量避免施工完成之后再發(fā)設(shè)計(jì)變更，產(chǎn)生不必要的簽證，從而放大成本。做好臺賬，做到有據(jù)可查。設(shè)計(jì)管理部門對于發(fā)生造價(jià)較大的變更應(yīng)該開會進(jìn)行總結(jié)，盡量在后續(xù)項(xiàng)目上在圖紙進(jìn)行完善。
要杜絕設(shè)計(jì)變更是很難避免的，但在設(shè)計(jì)管理上應(yīng)該提高圖紙質(zhì)量，施工前仔細(xì)審圖，在圖紙會審時解決絕大部分設(shè)計(jì)問題，減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，對于控制成本、加快施工進(jìn)度都是十分有利的。
5 結(jié)語
總之，房地項(xiàng)目項(xiàng)目管理是一項(xiàng)涉及范圍廣，專業(yè)性強(qiáng)的管理和技術(shù)工作，而設(shè)計(jì)管理僅僅是項(xiàng)目管理中的一個重要環(huán)節(jié)而已，設(shè)計(jì)管理需要緊抓房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，依照國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合各地方特點(diǎn)，才能拿出高質(zhì)量的設(shè)計(jì)成果。
參考文獻(xiàn)
[1]叢培經(jīng).工程項(xiàng)目管理[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，1997.
