發(fā)布時(shí)間：2022-09-20 20:40:45
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的自建房合同樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
我們購(gòu)房的時(shí)候都是需要簽訂合同的，保障自己的利益，購(gòu)買(mǎi)自建房也要按照買(mǎi)房的程序來(lái)走哦，這里小編給大家分享一些關(guān)于農(nóng)村自建房購(gòu)房合同參考模板，希望對(duì)大家有所幫助。
農(nóng)村自建房購(gòu)房合同1
賣(mài)方（甲方）：身份證號(hào)：
買(mǎi)方（乙方）：身份證號(hào)：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房屋事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，達(dá)成如下協(xié)議：
一、房屋座落及面積：
本房屋座落在為：國(guó)用（筑面積）第，土地證編號(hào)號(hào)，現(xiàn)甲方將建成房屋的二樓出售給乙方，出售房屋建平方米，準(zhǔn)確面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)。元整（￥元）。甲方將房屋交付給乙方使元（￥：元）。
二、房屋概況及計(jì)價(jià)、付款方式：
本房屋已由甲方全面裝修好可入住使用，交易總價(jià)為人民幣用（即簽訂本合同）時(shí)，乙方需全部繳清房屋總價(jià)款
三、甲方責(zé)任與權(quán)利
1、甲方保證出售的房屋為合法房產(chǎn)，在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛。有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)等，甲方均在交易前辦妥，交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
2、本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人再訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》。
3、甲方承諾在本合同簽訂后的24個(gè)月內(nèi)辦理好房產(chǎn)證，辦理房產(chǎn)證的所有費(fèi)用均由甲方承擔(dān)，如因甲方原因造成合同簽訂24個(gè)月后仍沒(méi)有辦理好房產(chǎn)證，甲方需對(duì)乙方做出賠償。
四、乙方責(zé)任與權(quán)利
1、本合同簽訂后，乙方即享有該房屋的所有權(quán)，甲方不得以任何方式及理由影響乙方享用該房屋的所有權(quán)。
2、乙方如有必要對(duì)房屋重新裝修時(shí)，不得影響該房屋本體結(jié)構(gòu)安全。
五、本合同未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
六、本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由和平縣仲裁委員會(huì)仲裁。
七、本合同連同附件《土地使用證》復(fù)印一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字（簽章）之日起生效，具有同等法律效力。
甲方：乙方：
證明人：
日期：日期：
農(nóng)村自建房購(gòu)房合同2
賣(mài)方：_______________（簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）身份證號(hào)碼：_____________________
買(mǎi)方：_______________（簡(jiǎn)稱(chēng)乙方） 身份證號(hào)碼：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條 乙方同意購(gòu)買(mǎi)甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)（別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、廠(chǎng)房、店面），建筑面積為_(kāi)____平方米。（詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第_______________號(hào)）。
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)_______元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)__________元整（大寫(xiě)：____佰____拾____萬(wàn) ____仟____佰____拾____元整）。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購(gòu)房定金。
第三條 付款時(shí)間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____ 佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整申請(qǐng)銀行按揭（如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在____ 繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣_(tái)___________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。
第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。
第五條 稅費(fèi)分擔(dān) 甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。
第六條 違約責(zé)任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購(gòu)房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書(shū)面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________。
第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)____ 公證處公證。
第九條 本合同一式 份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托人一份，乙方一份， 房地產(chǎn)交易中心一份、________ 公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商、訴訟方式解決。第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。第十二條 雙方約定的其他事項(xiàng)：
出賣(mài)方（甲方）：_________________ 購(gòu)買(mǎi)方（乙方）：__________________
身份證號(hào)碼： __________________ 身份證號(hào)碼： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
郵 編：___________________ 郵 編：____________________
電 話(huà)：___________________ 電 話(huà)：____________________
鑒證日期：_______年____月____日
農(nóng)村自建房購(gòu)房合同3
賣(mài)方（甲方） 身份證號(hào)：
買(mǎi)方（乙方） 身份證號(hào)：
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)房屋事宜達(dá)成如下協(xié)議 ：
一、甲方位于地皮，土地編號(hào)為-----的土地使用證，建設(shè)許可證編號(hào)為 ，該地皮面積為平方米，現(xiàn)甲方將建成房屋一空三層出讓給乙方，該房屋建筑面積 平方米，乙方同時(shí)還獲得土地使用證上所規(guī)劃面積的使用權(quán)。
二、其中房屋 平方米，共計(jì)元。
三、付款方式：甲方將房屋交付給乙方使用時(shí)（簽訂協(xié)議時(shí)）需一次交付
房款 元，待乙方取得兩證（房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證）后付清余 額房款 元。
四、因乙方購(gòu)買(mǎi)甲方房屋，甲方應(yīng)確保無(wú)房屋結(jié)構(gòu)問(wèn)題，無(wú)危及乙方生命及財(cái)產(chǎn)
安全，否則，乙方可向甲方獲得購(gòu)房款200%的索賠。
五、為避免乙方及其家庭成員居住后，不會(huì)出現(xiàn)因居住環(huán)境而產(chǎn)生心理影響；針
對(duì)房屋建成到至今的狀況，乙方應(yīng)有知情權(quán)，甲方應(yīng)如實(shí)提供家庭成員生活的情況（包括居住期間生、老、病、死等情況）。如證實(shí)甲方確有隱瞞事實(shí)，乙方可以向甲方提出50000.00元以上的索賠。
六、辦證方式
1、在乙方辦理該套房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)提供三證（土地使用證、規(guī)劃許可證和施工許可證）；辦理房產(chǎn)證及過(guò)戶(hù)費(fèi)用按以下協(xié)商內(nèi)容進(jìn)行支付，如有罰款部分，應(yīng)由甲方承擔(dān)。
2、辦理房產(chǎn)證及過(guò)戶(hù)費(fèi)用支付方式
1>雙方各付辦證及過(guò)戶(hù)費(fèi)用50%并由甲方負(fù)責(zé)辦理；
2>乙雙方各付辦證及過(guò)戶(hù)費(fèi)用50%并由乙方負(fù)責(zé)辦理；
3>由甲方負(fù)責(zé)辦理；乙方不需支付任何辦證及過(guò)戶(hù)費(fèi)用；
4>由乙方負(fù)責(zé)辦理；甲方不需支付任何辦證及過(guò)戶(hù)費(fèi)用；
5>雙方各付辦證及過(guò)戶(hù)費(fèi)用50%并委托代辦機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)辦理，代辦費(fèi)用由
甲、乙各支付50%。
經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致后決定采取以上第 種方式辦理；辦理過(guò)程中雙方均需積極配合，如有怠慢視違約處理，違約方須一次性支付辦證及過(guò)戶(hù)費(fèi)用100%的違約金。
七、甲方責(zé)任與權(quán)利
1、須具備該房屋的相關(guān)法律認(rèn)可文件；2、本合同簽訂后，不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》；3、保證上述房產(chǎn)無(wú)債權(quán)債務(wù)糾紛。
2、甲方需配合乙方辦理好房產(chǎn)過(guò)戶(hù)及取得兩證，如果甲方不得有任何理由怠慢，否則，乙方可以扣留余額房款而且甲方還需一次性支付乙方違約金50000.00元。
八、乙方責(zé)任與權(quán)利
1、乙方獲得房屋使用權(quán)后，甲方不得以任何方式及理由影響乙方正常生活，
如證實(shí)甲方存在違約現(xiàn)象，甲方須一次性全額歸還乙方購(gòu)房款。
2、乙方如有必要對(duì)房屋重建、重新裝修，遇到房屋結(jié)構(gòu)及材料等相關(guān)問(wèn)題
需向甲方咨詢(xún)時(shí)，甲方應(yīng)將相關(guān)情況如實(shí)告知乙方，如因甲方隱瞞事實(shí)而帶來(lái)的嚴(yán)重后果，由甲方全部負(fù)責(zé)。
九、如甲方的土地使用證是由多人名字共有，合同簽訂時(shí)需按土地使用證上所有人員均需簽字，如因?yàn)橥恋厥褂米C中的其它人沒(méi)有簽字而產(chǎn)生一切糾紛由甲方負(fù)責(zé)；甲方不得有任何理由推卸。
十、如因甲方的因素造成房產(chǎn)證不能過(guò)戶(hù)，甲方須一次性歸還所有購(gòu)房款并一次
性支付乙方違約金50000.00元。
十一、本合同未盡事宜，以《中華人民共合國(guó)合同法》有關(guān)條款為準(zhǔn)。十二、本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。
乙方：
甲方將位于××縣××鎮(zhèn)××路的自住用房的建房施工工程承包給乙方施工。甲方與乙方在真實(shí)平等、互利的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)充分協(xié)商，為了明確甲、乙雙方的責(zé)任，保證如質(zhì)如量按期完成該工程，就該建房工程的施工承包事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、工程施工范圍及工期：乙方嚴(yán)格按照甲方提供的圖紙進(jìn)行施工（如發(fā)生變更，雙方協(xié)商）主要包括：自基腳面起，上至屋面的全部磚混砌體。水泥立柱、橫梁、圈梁、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、廚房、屋面等整體現(xiàn)澆，全部門(mén)、窗、孔洞預(yù)留，木工負(fù)責(zé)搭架、裝模板等工程。
工程期限從 年 月 日至 年 月 日完工。乙方應(yīng)按時(shí)施工，如期完工。
二、承包方式：此次建房的施工承包方式為乙方包工的形式。具體如下：1、由乙方按照?qǐng)D紙的要求統(tǒng)籌計(jì)劃安排甲方進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)所需的建筑材料，并按照?qǐng)D紙的式樣進(jìn)行施工；2、乙方負(fù)責(zé)召集建筑施工人員，并組織、管理、指揮工人施工，乙方施工人員的生活由乙方自理，乙方及其施工人員與甲方不存在雇傭關(guān)系。3、甲方負(fù)責(zé)提供相應(yīng)的建房屋有效圖紙，乙方按甲方提供的圖紙修建。施工所有的所有機(jī)器設(shè)備由乙方自行提供（包括攪拌機(jī)、吊頂制板上樓的機(jī)器、搭架使用的全部設(shè)備、振動(dòng)器切割機(jī)等）并負(fù)責(zé)安裝、調(diào)試及使用過(guò)程中的安全。因施工設(shè)備的原因和乙方人員操作失誤導(dǎo)致的傷亡事故由乙方承擔(dān)。
三、施工質(zhì)量要求：1、乙方照?qǐng)D進(jìn)行施工，甲方按要求驗(yàn)收工程質(zhì)量；2、樓層高度以圖紙為準(zhǔn)。圈梁和挑梁、澆注凝固后不應(yīng)有蜂窩、麻面等。更不能出現(xiàn)鋼筋外漏現(xiàn)象。在砌筑及澆注圈梁過(guò)程中，乙方施工時(shí)要保證質(zhì)量，墻面要平整、房屋直角的地方不能縱角。3、廚房、廁所、屋面不得有絲毫滲漏，如出現(xiàn)滲漏視為不合格，甲方有權(quán)要求返工并賠償損失，全部鋼筋混凝土部位均要求使用震動(dòng)機(jī)搗實(shí)。
四、施工安全要求：乙方在施工過(guò)程中，全程對(duì)施工安全負(fù)完全責(zé)任。乙方應(yīng)在工地安裝一切必要的安全防護(hù)裝臵。搭架、使用起重設(shè)備、使用電氣設(shè)備必須有專(zhuān)人負(fù)責(zé)安全檢查。違規(guī)操作導(dǎo)致的一切事故與甲方無(wú)關(guān)，甲方不承擔(dān)乙方在施工過(guò)程中發(fā)生的一切傷亡事故的賠償責(zé)任。由于乙方對(duì)施工地管理疏忽造成的施工人員以外的第三人人身及財(cái)產(chǎn)損害的，乙方應(yīng)對(duì)此負(fù)全部責(zé)任。五、工程造價(jià)：泥工 元/m，木工 元/m，面積按實(shí)際工程面積計(jì)算。房屋竣工后，經(jīng)檢查屋面、廚房、廁所通過(guò)試水后沒(méi)有滲漏，墻體樓面沒(méi)有任何異常驗(yàn)收后付清。
六、本合同自簽訂之日起生效，一經(jīng)簽字即具有法律效力。合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；自建房；流轉(zhuǎn)
當(dāng)前我國(guó)城市房地產(chǎn)法律的體系中最基本的有兩部法是：1998年修改過(guò)的《土地管理法》和1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》，城市房地產(chǎn)由《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行管理，對(duì)城市房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)相對(duì)能夠進(jìn)行有效的規(guī)制。然而，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)只得通過(guò)《土地管理法》籠而統(tǒng)之地進(jìn)行規(guī)范，而隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)的多樣化，該法規(guī)定的滯后性決定了其已無(wú)法適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。為了深入了解當(dāng)前常州地區(qū)農(nóng)村的住房狀況，本文在實(shí)證調(diào)研農(nóng)村自建房流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，通過(guò)數(shù)據(jù)分析來(lái)探究其中存在的問(wèn)題，并找出相應(yīng)的解決辦法。
一、常州農(nóng)村地區(qū)的現(xiàn)狀概述
本次調(diào)查選取了位于常州武進(jìn)區(qū)以及茅山腳下的縣級(jí)市——金壇的農(nóng)村作為調(diào)查地。武進(jìn)屬于常州的郊區(qū)，周邊農(nóng)村經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，外來(lái)務(wù)工人員較多，農(nóng)村自建房的流轉(zhuǎn)比較頻繁且呈現(xiàn)多樣化趨勢(shì)。而金壇市位于常州市的西部，相對(duì)于武進(jìn)而言，周邊農(nóng)村比較閉塞，經(jīng)濟(jì)稍欠發(fā)達(dá)，外來(lái)務(wù)工人員比較少，手工業(yè)主要依靠雇傭當(dāng)?shù)卮迕襁M(jìn)行發(fā)展，因而農(nóng)村自建房流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象比較少，存在可比較之處。
調(diào)查中，我選取了具有代表性的兩個(gè)村：武進(jìn)的樓村位于市郊，擁有718余畝耕地，92家農(nóng)戶(hù)，該村位于國(guó)道滬宜公路與省道232交匯的金三角地區(qū)，交通極為便利，以第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)聞名于常武地區(qū)；金壇的周家塘是個(gè)未被開(kāi)發(fā)的處女地，地處偏僻，交通等條件相對(duì)落后，外來(lái)投資相對(duì)較少，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)近年的經(jīng)濟(jì)效益不景氣，全村人均收入只有上萬(wàn)元。
二、農(nóng)村村民自建房流轉(zhuǎn)情況
（一）農(nóng)村村民出賣(mài)自有房屋的現(xiàn)象
農(nóng)村的自建房是農(nóng)民進(jìn)行農(nóng)耕活動(dòng)、生產(chǎn)作業(yè)的外在保障，也是祖輩在這個(gè)村莊世世代代生活的一個(gè)象征。一般來(lái)說(shuō)，農(nóng)村村民寧愿空置或者出租也不會(huì)輕易買(mǎi)賣(mài)自己的住房。
經(jīng)調(diào)查，武進(jìn)的樓村92家農(nóng)戶(hù)中僅有極其少數(shù)的村民會(huì)將自有的房屋進(jìn)行出賣(mài)，所占比例不足全體農(nóng)戶(hù)的3%，大部分的村屋都是賣(mài)給自己的親戚朋友，或者是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員。但其中有一自建房，房主將其賣(mài)給了非集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，期間因個(gè)人原因發(fā)生糾紛，待糾紛解決之后，房主又將該房屋賣(mài)給了第三人。
而金壇的123家農(nóng)戶(hù)中，不僅沒(méi)有出賣(mài)自建房的現(xiàn)象發(fā)生，反而由于建設(shè)新農(nóng)村的需要，近期將進(jìn)行政府拆遷工作，不少農(nóng)戶(hù)偷偷占用耕地進(jìn)行多處建房，或者在既有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行超面積建房。對(duì)此，村民委員會(huì)成員也試圖走進(jìn)每家每戶(hù)進(jìn)行教育阻止，但無(wú)濟(jì)于事。有關(guān)部門(mén)對(duì)這種現(xiàn)象的聽(tīng)之任之，也是造成占地現(xiàn)象難以扼制的原因之一。
（二）農(nóng)村村民對(duì)自己在宅基地上所建房屋設(shè)定抵押的現(xiàn)象
隨著社會(huì)的快速發(fā)展，城市郊區(qū)正逐步納入城市化的進(jìn)程。在這種城市快速擴(kuò)張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀(guān)事實(shí)，農(nóng)民的融資愿望也十分強(qiáng)烈，額度相對(duì)較高，小額農(nóng)貸等傳統(tǒng)的信用融資方式已經(jīng)難以滿(mǎn)足其需求。不少金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人利用一部分農(nóng)民夢(mèng)想快速發(fā)家致富又苦于沒(méi)有充足的流動(dòng)資金的現(xiàn)實(shí)難題，私自給該部分有條件的農(nóng)民的自建房辦理抵押貸款。
經(jīng)調(diào)查，武進(jìn)的樓村有不少鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在創(chuàng)業(yè)之初，都曾用自己在農(nóng)村的房屋辦理過(guò)抵押貸款，所占比例超過(guò)全村農(nóng)戶(hù)的5%。有些農(nóng)戶(hù)為了能夠重復(fù)貸款，甚至將自己的房屋進(jìn)行反復(fù)抵押。在調(diào)查時(shí)，我了解到，村上有三家大型的化工企業(yè)，由于需要大量的流動(dòng)資金，廠(chǎng)長(zhǎng)自己及一部分親屬的自建房仍處于被抵押的狀態(tài)。自我調(diào)查結(jié)束之時(shí)，尚未發(fā)生任何糾紛與矛盾。
金壇的農(nóng)戶(hù)把自建房看得非常重要，加之該村村民思想封建保守，基本沒(méi)有為了創(chuàng)業(yè)將自家房屋抵押的現(xiàn)象。但是，據(jù)村民敘述，該村有三戶(hù)村民因?yàn)槟承┳陨碓驅(qū)⒎课莸盅航o了個(gè)人，是否曾經(jīng)發(fā)生過(guò)糾紛也不得而知，但能夠肯定的是，在現(xiàn)實(shí)生活中，農(nóng)村村民基于各種原因?qū)ψ越ǚ吭O(shè)定抵押的狀況是十分混亂和復(fù)雜的。而在這方面，現(xiàn)行法律未作明確禁止性規(guī)定，導(dǎo)致不少金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人私自為農(nóng)村村民自建房設(shè)定抵押，擾亂市場(chǎng)秩序。
（三）農(nóng)村村民出租自有房屋的現(xiàn)象
如今城市的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，緊接著隨之上揚(yáng)的是房租。發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)需要許多廉價(jià)勞動(dòng)力，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主們往往是小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，出于成本的考慮，不會(huì)提供住宿，使得外來(lái)務(wù)工人員在面對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)周邊昂貴的房租時(shí)，只能“望房興嘆”。為了有個(gè)簡(jiǎn)易而廉價(jià)的安身之處，他們通常會(huì)選擇遠(yuǎn)離工作地的偏遠(yuǎn)農(nóng)村租一間房子，解決住房難題。
經(jīng)調(diào)查，在武進(jìn)樓村，超過(guò)85%村民都會(huì)把自家后面使用不到的屋子給外來(lái)務(wù)工人員居住。但是，農(nóng)村的農(nóng)民普遍缺乏文化知識(shí)，意識(shí)不到出租房屋需要簽訂書(shū)面的房屋租賃合同，80%的村民只與外來(lái)人訂立了口頭協(xié)議，沒(méi)有約定租期，想租就租、想走就走的現(xiàn)象比比皆是。有些在當(dāng)?shù)厣盍藥资甑耐獾厝?，一開(kāi)始與農(nóng)民訂立的就是長(zhǎng)期或者隨時(shí)可以無(wú)期限續(xù)訂的租賃合同，這種行為從表面上看仿佛是在出租房屋，實(shí)際上卻是在進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)。
由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)不是特別發(fā)達(dá)，主要雇傭的勞動(dòng)力還是本村的村民，在金壇的周家塘，外來(lái)務(wù)工人員租賃農(nóng)民自建房的現(xiàn)象不是特別多，大概只有不到30%的農(nóng)戶(hù)家有出租或曾經(jīng)有過(guò)出租自家房屋給外來(lái)人的經(jīng)歷。究其原因有三：
1、在金壇一個(gè)村莊中，耕地面積在土地總面積中占的比重要比宅基地大得多，除了一些年輕力壯的青年，當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)年邁的農(nóng)民還是完全依賴(lài)耕地上產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)作物生活。所以，分配給每家每戶(hù)的宅基地的面積是有限的，他們的房屋并不像武進(jìn)的農(nóng)村一樣，有多余的空間能夠容納外來(lái)務(wù)工人員居住。
2、在我調(diào)查的周家塘，周?chē)晦r(nóng)田包圍，只能通過(guò)一條長(zhǎng)達(dá)三公里的鄉(xiāng)間小道與外界接觸，地理位置偏僻，交通極為不便。
3、在農(nóng)村或者在開(kāi)發(fā)區(qū)周邊租房子，在房?jī)r(jià)上并沒(méi)有很大的區(qū)別，為了工作和生活的便利，外來(lái)務(wù)工人員一般還是愿意選擇在市郊租住。
（四）非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的現(xiàn)象
現(xiàn)實(shí)生活中，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員通過(guò)繼承、受遺贈(zèng)取得農(nóng)村自建房的現(xiàn)象比比皆是。非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村自建房過(guò)程中遭遇的最大的阻礙有兩個(gè)：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的法律界定模糊；二是有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定嚴(yán)重滯后于當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
經(jīng)調(diào)查，在武進(jìn)的樓村，年輕一代大多受過(guò)良好的教育，完成學(xué)業(yè)之后多愿意留在自己畢業(yè)的城市打拼，再不濟(jì)也想留在市區(qū)工作而不愿回到農(nóng)村務(wù)農(nóng)，他們中的大部分在大城市中站穩(wěn)腳跟后，都取得了非農(nóng)業(yè)戶(hù)口。所以，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在樓村，大概有38%的青壯年已屬于集體經(jīng)濟(jì)組織范圍以外的人員。不過(guò)由于這個(gè)現(xiàn)象出現(xiàn)的時(shí)間并不長(zhǎng)，出現(xiàn)非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的案例也不是特別多。再者，若不是獨(dú)生子女的家庭，一般會(huì)由與父母生活在一起照顧父母的子女（屬本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員）取得房屋的繼承權(quán)，其他子女取得財(cái)產(chǎn)的繼承權(quán)。這是村民約定俗成的做法，也很好的避免了非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的現(xiàn)象的發(fā)生。
不過(guò)，據(jù)我調(diào)查，在金壇河頭鎮(zhèn)的周家塘，卻發(fā)生過(guò)兩個(gè)由非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的案例。兩戶(hù)老人都是村上的孤寡老人，無(wú)兒無(wú)女，平時(shí)的生活起居都是由租住他們房屋的外來(lái)務(wù)工人員負(fù)責(zé)，以抵消房租。在老人過(guò)世之前，都將房屋遺贈(zèng)給他們，從而取得房屋的所有權(quán)。
三、農(nóng)村村民自建房流轉(zhuǎn)中存在問(wèn)題的法律分析及其解決辦法
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。該條款說(shuō)明，現(xiàn)行法律政策并沒(méi)有限制農(nóng)民處分其房屋，只是其無(wú)法在出賣(mài)、出租其自建房后再申請(qǐng)宅基地，法律如此規(guī)定也是以防止其對(duì)自有權(quán)利進(jìn)行濫用，更好地保護(hù)本村集體經(jīng)濟(jì)組織的其他成員的合法權(quán)益。
（一）農(nóng)村村民出賣(mài)房屋的效力問(wèn)題及其解決辦法
我國(guó)現(xiàn)在尚沒(méi)有專(zhuān)門(mén)調(diào)整農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)關(guān)系的法律，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》（1999年5月6日）規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。根據(jù)地隨房走原則，法律對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是明令禁止的，只有同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能成為該村自建房的受讓方，也就是說(shuō)農(nóng)村自建房只能在同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員間買(mǎi)賣(mài)，而不得任意延伸至該集體以外的成員間進(jìn)行交易。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。即對(duì)村民享有宅基地的面積也作了限制性規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員在本村必須沒(méi)有宅基地，才能購(gòu)買(mǎi)本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓的房屋，只有符合這兩個(gè)條件，雙方關(guān)于農(nóng)村自建房的買(mǎi)賣(mài)才具有法律效力。
在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，農(nóng)村村民將自建房出售給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員后，因自建房買(mǎi)賣(mài)的效力問(wèn)題產(chǎn)生了大量糾紛，影響農(nóng)村和諧社會(huì)的建設(shè)。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能參與農(nóng)村村民自建房的買(mǎi)賣(mài)，國(guó)家政策也明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村村民房屋，故對(duì)農(nóng)村村民向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員及城鎮(zhèn)居民出售房屋的合同，應(yīng)一律認(rèn)定為無(wú)效，以規(guī)范農(nóng)村宅基地管理和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障農(nóng)民安居樂(lè)業(yè)，有了安定的居所，農(nóng)民才會(huì)在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活中投入更多的精力，才能促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)的合法有效進(jìn)行。
（二）農(nóng)村村民對(duì)自已在宅基地上所建房屋能否設(shè)定抵押的問(wèn)題及其解決辦法
現(xiàn)行法律并沒(méi)有作出規(guī)定禁止農(nóng)村村民對(duì)其自建房設(shè)定抵押，以至于在民間，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主為了迅速融資，私自將自建房設(shè)定抵押的現(xiàn)象大量存在，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的秩序。同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。房屋是宅基地的附屬物，嚴(yán)格看來(lái)，宅基地之上的自建房也是不可設(shè)定抵押的。并且，農(nóng)村村民住房不像城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣已形成完整規(guī)范的體系，債權(quán)人的房屋抵押權(quán)并沒(méi)有得到法律的明確認(rèn)可，故為了保障農(nóng)民的基本生活，應(yīng)當(dāng)不準(zhǔn)許農(nóng)村村民為自有房屋私自設(shè)定抵押。
但是，農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定，是“三農(nóng)”工作的導(dǎo)向性目標(biāo)，隨著新農(nóng)村建設(shè)步伐的加快，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)致富的趨勢(shì)良好，對(duì)資金的需求量與日俱增，但因缺乏有效擔(dān)保，融資受到一定制約。而住房是普通農(nóng)戶(hù)最主要的資產(chǎn)，若無(wú)法抵押，其大量資產(chǎn)就會(huì)被固化，制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我認(rèn)為，為解決現(xiàn)實(shí)中的矛盾，開(kāi)展農(nóng)村合作銀行辦理集體土地農(nóng)民自建房抵押貸款的試點(diǎn)活動(dòng)迫在眉睫。相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)對(duì)集體土地上的農(nóng)民住房抵押政策性問(wèn)題作出相關(guān)決定；房管部門(mén)應(yīng)做好對(duì)集體土地農(nóng)民自建房房產(chǎn)登記工作；國(guó)土部門(mén)對(duì)集體土地上農(nóng)民自建房房產(chǎn)住居權(quán)在本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）居民之間有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑴?zhǔn)許辦理過(guò)戶(hù)；人民法院對(duì)辦理抵押登記手續(xù)的集體土地上農(nóng)民自建房房產(chǎn)發(fā)生的債務(wù)糾紛，做好法律服務(wù)。
（三）農(nóng)村村民出租自有房屋的效力問(wèn)題及其解決辦法
由于房屋租賃中承租人并非房屋所有權(quán)人，他僅從房屋所有權(quán)人處取得有限的的使用權(quán)。房屋所有權(quán)人出租自有房屋，只是轉(zhuǎn)移房屋的使用權(quán)，并未改變房屋的權(quán)屬，當(dāng)然也不涉及宅基地使用權(quán)人的變更問(wèn)題，故農(nóng)村村民出租自有房屋的行為，不違反現(xiàn)行法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效行為。
但是根據(jù)上述調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村村民在出租自有房屋的過(guò)程中還存在著大量問(wèn)題，例如：出租人在出租自建房屋的時(shí)候并未經(jīng)過(guò)申請(qǐng)，也未報(bào)房屋租賃主管機(jī)關(guān)的審批；當(dāng)事人雙方并不嚴(yán)格按照法律規(guī)定定立書(shū)面的租賃合同，也沒(méi)有明確約定房屋租賃的期限、租金的給付方式；出租人對(duì)承租人在租房中的生活或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不聞不問(wèn)；私房出租人沒(méi)有按照稅法規(guī)定向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，也沒(méi)有按規(guī)定向房屋租賃主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi)等等。當(dāng)事人雙方對(duì)自身的法律保護(hù)意識(shí)并不強(qiáng)，若在租賃房屋的過(guò)程中發(fā)生糾紛，很難通過(guò)法律途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。
我認(rèn)為，對(duì)于上述問(wèn)題的解決，一是需要依靠法治觀(guān)念、法律知識(shí)的宣傳，使村民不斷提高自身的法律意識(shí)，依法辦事；二是需要各政府職能部門(mén)依法在自己的職能范圍內(nèi)辦事，尤其注重農(nóng)村村民自建房方面的政府管理工作；三是需要加快農(nóng)村自建房流轉(zhuǎn)方面的立法工作，彌補(bǔ)法律隨著社會(huì)的發(fā)展所呈現(xiàn)出的不足與缺陷。
（四）非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)的權(quán)利限制及其中存在的問(wèn)題
我認(rèn)為在現(xiàn)實(shí)的司法實(shí)踐中，應(yīng)認(rèn)定非集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)因法定原因取得農(nóng)村村民房屋所有權(quán)，而不能僅以繼承人或受遺贈(zèng)人是否屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之一作為唯一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。但是，宅基地使用權(quán)是一項(xiàng)特定的權(quán)利，僅歸屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員享有。公民基于身份關(guān)系而通過(guò)其他方式取得的房屋所有權(quán)只能在房屋實(shí)體存在期間行使，一旦房屋滅失，其所有權(quán)就歸于消滅，也不能再在原宅基地上重建房屋。若在其占有房屋期間出現(xiàn)拆遷等事由，房屋所有權(quán)人所得補(bǔ)償款應(yīng)僅限于房屋自身價(jià)值，即地上部分價(jià)值，而不應(yīng)當(dāng)包括針對(duì)土地使用權(quán)喪失的補(bǔ)償。
建設(shè)部在《房屋登記管理辦法》第87條單獨(dú)規(guī)定禁止非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員辦理農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但是近二十年來(lái)，我國(guó)農(nóng)村的發(fā)展日新月異，人口流動(dòng)的加快必然導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)和人口身份的變動(dòng)，因而，在立法上對(duì)農(nóng)村宅基地的使用的規(guī)定過(guò)疏、過(guò)少且過(guò)于死板已與農(nóng)村各方面的快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀況嚴(yán)重脫節(jié)。
我認(rèn)為，非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得農(nóng)村房屋的立法完善應(yīng)做到以下三點(diǎn)：
1、廢除建設(shè)部頒布的《房屋登記管理辦法》第87條的規(guī)定，如果對(duì)非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因法定原因取得的農(nóng)村房屋不予辦理登記手續(xù)，會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村中出現(xiàn)大量房屋權(quán)屬不明，降低農(nóng)村宅基地的利用率，嚴(yán)重侵害農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
2、在立法上要明確界定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的范圍，相關(guān)部門(mén)對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格認(rèn)定要嚴(yán)格把控。在地方立法上，各地方也應(yīng)因地制宜，在不違背基本法律規(guī)定的前提下，作出不同界定。
3、對(duì)農(nóng)村宅基地?zé)o償使用的期限和條件作出修改，這些期限和條件都是立法上對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)做出的限制性規(guī)定，是農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)遇到的法律障礙，也是阻礙農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因之一。
四、結(jié)束語(yǔ)
將農(nóng)村村民自建房自由流轉(zhuǎn)是法律界的一個(gè)普遍主張，這的確也是一個(gè)被證明能夠加快新農(nóng)村建設(shè)、提高資源利用率、促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效的方式。總之，保障廣大農(nóng)民對(duì)土地及土地上的建筑物的權(quán)利的根本一點(diǎn)就是確定他們對(duì)土地最大限度的自主決定權(quán)，以及對(duì)這種自給予有效的法律救濟(jì)。（作者單位：青海民族大學(xué)）
參考文獻(xiàn)
[1]杜慶罡，海林市農(nóng)村村民自建房流轉(zhuǎn)中的法律問(wèn)題研究[J]，黑龍江國(guó)土資源，2012，6。
姓名
身份證號(hào)碼：
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工作單位：
住址：
郵政編碼：
聯(lián)系電話(huà)：
乙方：
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郵政編碼：
聯(lián)系電話(huà)：
鑒于：
1、甲方單位現(xiàn)準(zhǔn)備在 通過(guò)集資建設(shè)臨街商住樓房，甲方根據(jù)其單位的規(guī)定，具有參于建房的資格。
2、甲方愿意將其單位本次建房的資格轉(zhuǎn)讓于乙方。
3、乙方同意以甲方名義向甲方單位繳納集資建房款。
4、甲方同意收取乙方繳納的集資款項(xiàng)，并以自身的名義向其單位繳納，若單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權(quán)自行繳納集資款項(xiàng)。
5、甲方確認(rèn)以其名義取得的本次集資建房房屋產(chǎn)權(quán)屬于乙方所有。
6 、自簽訂本協(xié)議之日起至房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)于乙方名下期間，甲方只是該集資房的名義產(chǎn)權(quán)人，乙方為此房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人
為明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以達(dá)上述目的，雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就乙方取得位于 集資建臨街商住樓房的房屋產(chǎn)權(quán)特簽訂以下協(xié)議：
第一條 集資房屋的基本情況及產(chǎn)權(quán)實(shí)際人約定
1、甲方單位集資建設(shè)的房屋坐落于 ;甲方依據(jù)其單位的規(guī)定，可通過(guò)集資建房取得位于第_________層， 房屋結(jié)構(gòu)為_(kāi)________，建筑面積_________平方米的房屋的產(chǎn)權(quán)。
2、自協(xié)議簽訂之日始，乙方即為上述第1款約定房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。
第二條 集資款項(xiàng)繳納
1、甲方根據(jù)其單位集資建房的要求，收取乙方的房屋集資建設(shè)款項(xiàng)，在收取每筆集資建房款時(shí)應(yīng)向乙方出具相應(yīng)數(shù)額的書(shū)面收據(jù)，并按其單位要求及時(shí)繳納于該單位;在繳納每筆集資款項(xiàng)后，應(yīng)在繳納當(dāng)日向乙方交付該單位開(kāi)具的收款憑證原件。
2、若甲方單位同意由乙方名義繳納，則乙方有權(quán)自行繳納集資款項(xiàng)，取得的交款憑證自行保存。
3、若甲方單位將甲方名下的住房公積金直接扣劃作為應(yīng)繳納的集資建房款項(xiàng)時(shí)，則在甲方出具單位扣劃證明后，乙方應(yīng)向甲方支付與扣劃款項(xiàng)相同數(shù)額的資金(該部分資金視同乙方向甲方單位繳納的集資款項(xiàng))。
第三條 集資建房手續(xù)辦理
甲方應(yīng)按本單位的要求，及時(shí)辦理其單位集資建房過(guò)程中所需各種手續(xù)的辦理工作，及時(shí)提交各種資料，以確保不因其疏忽和懈怠而影響乙方取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。
第四條 集資房屋交付、產(chǎn)權(quán)證的辦理和取得
一)房屋交付
若協(xié)議約定的房屋建成后，若甲方單位將房屋交付于甲方，則甲方應(yīng)在其單位交房日即行將該房屋轉(zhuǎn)交付予乙方。乙方即行行使基于實(shí)際產(chǎn)權(quán)人對(duì)該房屋的所有權(quán)益。
二)產(chǎn)權(quán)證的辦理和取得
1、如果甲方單位允許以乙方名義直接取得該甲方名下的集資房屋的產(chǎn)權(quán)，則甲方有義務(wù)，及時(shí)和乙方共同提交單位所需辦理房屋產(chǎn)權(quán)予乙方名下的各種文件和資料。
2、如果甲方單位不允許直接將集資房屋的產(chǎn)權(quán)辦理至乙方名下，則甲方應(yīng)在取得該房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，將以其名義取得的房屋產(chǎn)權(quán)協(xié)助乙方轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)至乙方名下(該轉(zhuǎn)讓甲方不得收取任何費(fèi)用)。
3、無(wú)論出于何種原因，致該房屋產(chǎn)權(quán)暫時(shí)無(wú)法辦理至乙方名下，在此期間，乙方基于實(shí)際產(chǎn)權(quán)人仍享有對(duì)該房屋的所有權(quán)益，甲方不得就此主張任何異議。
第五條 甲方報(bào)酬
因甲方出讓其單位集資建房名額予乙方，乙方同意在本協(xié)議簽訂后 45 日內(nèi)給付甲方相應(yīng)報(bào)酬伍萬(wàn)元整(50000)元。
第六條 除集資款外的費(fèi)用承擔(dān)
本協(xié)議履行中，甲方除收取因轉(zhuǎn)讓本次購(gòu)房資格的報(bào)酬 萬(wàn)元整( )元外。不再向乙方收取除集資款外的任何費(fèi)用，因辦理房屋產(chǎn)權(quán)而發(fā)生的各種法定稅、費(fèi)由乙方承擔(dān)。
第七條 違約責(zé)任
1、協(xié)議履行中，甲方擅自終止協(xié)議，除應(yīng)退還乙方全部向甲方單位已繳納的集資款和報(bào)酬款外，還應(yīng)向乙方承擔(dān)與甲方單位所建設(shè)房屋(協(xié)議約定的房屋)應(yīng)繳集資款和收取乙方報(bào)酬款項(xiàng)數(shù)額相同的違約金。
2、協(xié)議簽訂后，乙方無(wú)故不履行協(xié)議，除有權(quán)取回其已交購(gòu)房款外，無(wú)權(quán)要求甲方退還已收取的報(bào)酬。
第八條 聲明及保證
鑒于本協(xié)議履行中，若由于甲方原因致生障礙，對(duì)乙方權(quán)益影響重大，甲方承諾其簽署本協(xié)議時(shí)，對(duì)此協(xié)議的簽署取得了其家庭所有成員的同意，甲方及其家庭成員保證：放棄所有不利于協(xié)議履行的主張和權(quán)利。
第九條 協(xié)議的變更
本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本協(xié)議，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十條 爭(zhēng)議的處理
本協(xié)議在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成，則依法向人民法院。
第十一條 補(bǔ)充與附件
本協(xié)議未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。本協(xié)議的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
第十二條 協(xié)議的效力
1、本協(xié)議自雙方簽字之日生效
2、本協(xié)議一式四 份，甲方、乙方各二份，具有同等法律效力。
3、本協(xié)議的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
甲方(簽字)： 乙方(簽字)：
簽訂地點(diǎn)：_________ 簽訂地點(diǎn)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
公證人：(簽字)：
簽訂地點(diǎn)：_________
宅基地合資建房合同范文一
發(fā)包方為甲方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方) 承包方為乙方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
甲方現(xiàn)將宅基地內(nèi)建房工程交由乙方實(shí)施，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商溝通后，并就有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成一致，現(xiàn)簽訂如下協(xié)議條款：
一、工程內(nèi)容：
在甲方宅基地內(nèi)修建一院二層樓房，全部為現(xiàn)澆。
二、工程承包基本形式：
樓房主體全包(不含粉刷、裝修)。
三、工程時(shí)限：
工期 天，如遇陰雨、秋收，可適當(dāng)順延，但總工期不超過(guò) 天。
四、工程費(fèi)用：
按建成房屋的建筑面積計(jì)算(南北按外皮計(jì)，東西按墻中計(jì)起)，按照 元/平方米計(jì)算總造價(jià)。
五、付款方式：
1、簽訂合同之日，預(yù)付 元定金;
2、施工人員進(jìn)場(chǎng)，付款 元整，作為啟動(dòng)資金;
3、所有建筑物主體完工，付款至總造價(jià)的 ;
4、所有工程完工，甲方驗(yàn)收合格后，甲方付清所有剩余款項(xiàng)。
六、雙方權(quán)利及責(zé)任：
(一)甲方權(quán)利及責(zé)任：
1、甲方負(fù)責(zé)工地所需灶房、工人住宿、堆放材料場(chǎng)地的一切外來(lái)干擾。
(二)乙方權(quán)利及責(zé)任：
1、乙方負(fù)責(zé)進(jìn)工地，拆除所有建筑物，清運(yùn)所有建筑垃圾;
2、乙方一切按照?qǐng)D紙施工，工地所用料由監(jiān)理指揮施工。
3、所有建筑物全部為現(xiàn)澆。
4、所需的一切用材按圖紙施工。
六、安全事項(xiàng)：
1、乙方做好工地的安全保障措施，保證工地的施工安全。
2、工地內(nèi)的一切安全事故均由乙方負(fù)責(zé)，與甲方無(wú)關(guān)。
七、未盡事宜與糾紛解決方式：
未盡事宜由甲、乙雙方另行商定，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
若在協(xié)議履行中發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)本著友好合作的精神進(jìn)行協(xié)商。
八、本協(xié)議壹式肆份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，具有同等法律效力。
甲方簽字(蓋章) 乙方簽字(蓋章)
年 月 日 年 月 日
宅基地合資建房合同范文二
甲方： ______________________
地址：_______________________
電話(huà)：_______________________
傳真：_______________________
授權(quán)代表：___________________
職務(wù)：_______________________
乙方：_______________________
地址：_______________________
電話(huà)：_______________________
傳真：_______________________
授權(quán)代表：___________________
職務(wù)：_______________________
第一條 前言
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，基于：
1.甲方已于_________年_________月_________日依法以招標(biāo)(或拍賣(mài)、行政劃撥)方式取得位于_________、編號(hào)為_(kāi)________的地塊的土地使用權(quán)，該地塊的規(guī)劃用途為_(kāi)_____、容積率為_(kāi)________、計(jì)劃建筑面積為_(kāi)________平方米、土地使用權(quán)年限自_______年_________月_________日至_________年_________月_________日止、土地使用權(quán)證(或用地紅線(xiàn)圖)編號(hào)為_(kāi)___________;
2.乙方是經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);
甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，簽訂本合作建房合同。
第二條 合作建房
甲方同意提供依現(xiàn)狀上述第一條所指的地塊的土地使用權(quán)，乙方同意按本合同
第三條的約定提供建房資金，雙方合作開(kāi)發(fā)建成____棟_____層的辦公(或商住、住宅)樓，并按本合同第六條的約定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分成。
第三條 建房資金
建房資金預(yù)計(jì)為人民幣_(tái)_________元，全部由乙方提供，實(shí)際建筑成本高于或低于該預(yù)計(jì)數(shù)額的部分由乙方承擔(dān)和享有。
建房資金指本合同生效后至房屋經(jīng)驗(yàn)收合格且甲方取得房地產(chǎn)證時(shí)止所需的
一切成本、費(fèi)用。該建房資金不包括甲方因招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)繳的土地使用費(fèi)或因劃撥方式取得土地使用權(quán)而應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。
第四條 報(bào)批手續(xù)
除按規(guī)定應(yīng)由雙方共同辦理的報(bào)批手續(xù)外，包括本合同在內(nèi)的所有報(bào)批手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，但甲方有義務(wù)協(xié)助乙方辦理報(bào)批手續(xù)，包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。
第五條 設(shè)計(jì)、建筑
工程設(shè)計(jì)和建筑的招標(biāo)、施工監(jiān)督由甲方負(fù)責(zé)，但按本合同第條約定產(chǎn)權(quán)應(yīng)分給甲方部分的設(shè)計(jì)圖紙須經(jīng)甲方書(shū)面認(rèn)可后方可報(bào)批并實(shí)施。
工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作應(yīng)在本合同生效后第____天內(nèi)完成，整個(gè)建筑工程應(yīng)在本合同生效后第 天內(nèi)開(kāi)工，并在第____個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作。
第六條 產(chǎn)權(quán)分成
全部建筑的產(chǎn)權(quán)由甲、乙雙方按下列方式或比例分成：甲方擁有____棟____層房屋的產(chǎn)權(quán)，乙方擁有____棟____房屋的產(chǎn)權(quán)。
乙方應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收合格后_____日內(nèi)辦理完甲方應(yīng)分得產(chǎn)權(quán)部分房屋的房地產(chǎn)證。
第七條 違約責(zé)任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時(shí)間完成工程設(shè)計(jì)的招標(biāo)工作、或在本合同生效后第____天內(nèi)開(kāi)工、或在第____個(gè)月內(nèi)完成竣工驗(yàn)收工作，甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外，如乙方未能按第六條第二款約定的時(shí)間辦好房地產(chǎn)證，乙方應(yīng)按主管部門(mén)的指導(dǎo)租金價(jià)格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報(bào)批手續(xù)或工程的延誤，當(dāng)拖延時(shí)間在____個(gè)月以?xún)?nèi)時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方應(yīng)按主管部門(mén)的指導(dǎo)租金價(jià)格向乙方支付違約金;當(dāng)拖延時(shí)間超過(guò)三個(gè)月以上時(shí)，乙方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求甲方賠償損失。
第八條 爭(zhēng)議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭(zhēng)議，雙方應(yīng)友好協(xié)商，協(xié)商不成，應(yīng)提交中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)深圳分會(huì)，按照申請(qǐng)仲裁時(shí)該會(huì)實(shí)施的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁，仲裁裁決是終局的，對(duì)雙方均有約束力。
第九條 合同生效
本合同自政府主管部門(mén)批準(zhǔn)后生效。
甲方：_______________________
授權(quán)代表(簽字)：___________
乙方：_______________________
授權(quán)代表(簽字)：___________
日期：_______________________
地點(diǎn)：_______________________
宅基地合資建房合同范文三
轉(zhuǎn)讓方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方) 身份證號(hào)：
受讓方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方) 身份證號(hào)：
甲乙雙方就宅基地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：
一、宅基地、面積
甲方將鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃所得的坐落于 的建房宅基地，轉(zhuǎn)讓給乙方，具置位于東邊界 ，西邊界， 北邊界于 ，南邊界于 ，面積為 平方米。 上述宅基地自合同簽訂之日起的所有權(quán)、使用權(quán)歸乙方所有。
二、甲方所賣(mài)宅基地必須是甲方的戶(hù)頭，同時(shí)涉及該宅基地所有權(quán)人必須在協(xié)議書(shū)簽字，否則視為違約。
三、甲方必須保證所賣(mài)宅基地?zé)o所有權(quán)糾紛，如簽字后發(fā)現(xiàn)無(wú)法保證，要在三天內(nèi)歸還乙方本金，并同時(shí)支付同期銀行利息。
四、甲方必須保證乙方在修建房屋時(shí)不能發(fā)生各種原因的干擾，如出現(xiàn)由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決。
五、 轉(zhuǎn)讓金額
該房基地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣 萬(wàn)元。(大寫(xiě)： )
六、 付款方式及期限
甲乙雙方簽訂合同后，第一次付款為定金叁拾萬(wàn)元整。
甲方定金到位后，負(fù)責(zé)報(bào)批建房的手續(xù)，待全部手續(xù)交付乙方可以建房時(shí)，乙方第二次向甲方支付全部款項(xiàng)的70%。
甲方必須保證乙方在建房時(shí)無(wú)糾紛和任何干擾，使乙方建房順利完工，建房完工或八個(gè)月后乙方向甲方支付剩余的全部款項(xiàng)。
七、 違約責(zé)任
1.本協(xié)議簽訂后，任何一方不得反悔。
2.如甲方反悔，應(yīng)向乙方退還全部購(gòu)買(mǎi)宅基地款 萬(wàn)元，并賠償違約金 萬(wàn)元和乙方的建房、裝修工程款(損失情況由第三方鑒定)。
八、 未盡事宜
未盡事宜雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽字后具有同等效力。
九、 協(xié)議生效條件
本合同經(jīng)雙方簽字蓋章蓋收銀后生效。
十、 本協(xié)議一式兩份，上方各執(zhí)一份。
甲方簽字： 乙方簽字： 姓名： 姓名：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼： 證明人簽字
姓名
論文關(guān)鍵詞 單位分配性住房 單位集資房 宅基地住房 所有權(quán)歸屬
天大地大,何處是我家?在中國(guó)傳統(tǒng)觀(guān)念中,住房乃安生立命之本,其重要性不言而喻,尤其在當(dāng)下這個(gè)房?jī)r(jià)飆升的年代。也正因如此,各個(gè)單位推出的福利分配房,單位集資房等一系列分配性住房變得格外吸引人眼球,但由于相關(guān)立法的缺失,其所有權(quán)歸屬不明,由此引發(fā)的糾紛也層出不窮。目前關(guān)于單位分配性住房尤其是單位集資房的研究并不深入徹底,對(duì)于政府,單位,個(gè)人三方共同承擔(dān)通過(guò)籌集資金建造的單位集資房的歸屬,多數(shù)學(xué)者認(rèn)為其所有權(quán)應(yīng)按出資比例確定,但這單薄的共識(shí)遠(yuǎn)不能解決與此引發(fā)的糾紛,本文擬通過(guò)研究單位集資房與我國(guó)宅基地上所建房屋的異同及制度設(shè)計(jì),以期豐滿(mǎn)其相關(guān)規(guī)定,為相關(guān)糾紛的解決提供借鑒。
一、我國(guó)單位分配性住房的現(xiàn)狀及問(wèn)題分析
單位分配性住房即單位家屬樓供員工居住的房屋,其主要包括福利分配房,集資房等,前者可分為兩種類(lèi)型,一種為單位承諾的為員工統(tǒng)一安排分配的宿舍,此種員工宿舍無(wú)疑為單位財(cái)產(chǎn),員工只享有居住權(quán),只能占有,使用,無(wú)權(quán)處分,收益。第二種則為單位為獎(jiǎng)勵(lì)某成績(jī)突出或工齡較長(zhǎng)的員工而為其分配的住房,此種情況下,根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第九條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,經(jīng)依法登記發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。因此,若單位將房屋登記在此員工名下,則此員工為該房屋的所有人,取得房屋的所有權(quán),可以任意處分該房屋,不受單位的限制。若單位未將房屋登記在此員工名下而是登記在單位名下,則員工雖然對(duì)此房屋沒(méi)有所有權(quán),但其對(duì)單位享有債權(quán),可以要求單位進(jìn)行變更登記,將房屋登記在其名下,實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋的所有權(quán)。
目前單位分配性住房以后者即集資房為主,集資房是指由政府,單位,個(gè)人三方面共同承擔(dān),通過(guò)籌集資金而建造的房屋,員工個(gè)人可以按房?jī)r(jià)全額或部分出資,并在信貸,建材供應(yīng),稅費(fèi)等方面給予部分減免。單位集資房的土地使用權(quán)由單位所有,一般通過(guò)劃撥(國(guó)家機(jī)關(guān)用地)或出讓等方式取得。與此同時(shí),單位在員工購(gòu)買(mǎi)集資房后一般并不向其發(fā)放房產(chǎn)證,房屋登記在單位而非員工名下。即在法律層面上,集資房的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)均在單位名下。換言之,購(gòu)買(mǎi)了集資房的員工僅擁有與單位簽訂的支付了全額或部分房款的購(gòu)房合同,即在法律上關(guān)系上僅擁有對(duì)單位的債權(quán),缺乏相應(yīng)的物權(quán)性保護(hù)。
雖然當(dāng)前法學(xué)界對(duì)于集資房的歸屬普遍認(rèn)為應(yīng)該按出資額確定,但由于單位集資房的特殊性,其本身出資額的確定就是一大問(wèn)題。目前大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)集資房的員工都是按照單位規(guī)定的每平米多少價(jià)格的房?jī)r(jià)全額購(gòu)買(mǎi)的,那么員工們就能夠據(jù)此對(duì)房屋享有完全所有權(quán)了么?眾所周知,由于集資房帶有單位福利的性質(zhì),單位規(guī)定的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市價(jià),此外其在信貸等方面也享有一系列的優(yōu)惠,那么單位的這種福利是否應(yīng)該算作單位的出資額呢?如若不算,把這一系列福利措施單純當(dāng)做單位已發(fā)放給員工的福利,那么員工理應(yīng)獲得對(duì)集資房的完全所有權(quán),那么為何單位不為員工進(jìn)行房屋登記并發(fā)放房產(chǎn)證,甚至限制員工處分房屋,尤其禁止員工將房屋買(mǎi)賣(mài)給非本單位人員呢?相反,如果這一系列福利算作單位的出資額的話(huà),那么出資額到底應(yīng)如何確定,即使將房?jī)r(jià)與市價(jià)的差額記為出資額,那么信貸優(yōu)惠又將如何計(jì)算?再者,即使明確了彼此的出資額,確定了單位與員工的份額,那么房屋的歸屬是否應(yīng)當(dāng)算作單位與員工按份共有?其是否適用按份共有的規(guī)定?
為解開(kāi)這一系列問(wèn)題,接下來(lái)我們將分析研究我國(guó)房產(chǎn)中的另一特殊制度——宅基地上所建房屋的相關(guān)規(guī)定,以期從中得到解決這一問(wèn)題的啟示。
二、宅基地上所建房屋的現(xiàn)狀及制度設(shè)計(jì)
宅基地是農(nóng)村集體組織按照一定標(biāo)準(zhǔn)無(wú)償分配給本集體成員用于建造住的集體所有的土地,其與單位集資房在一定程度上有相似之處,從本質(zhì)上而言,
宅基地是集體對(duì)農(nóng)民的福利,而單位集資房則是單位對(duì)員工的福利,同時(shí)兩者的交易性權(quán)利如轉(zhuǎn)讓,抵押,贈(zèng)與等在實(shí)際生活中都受到嚴(yán)格限制。
“根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定,為維護(hù)社會(huì)主義土地公有制,保護(hù)土地使用者的合法權(quán)益,由土地使用者申請(qǐng),經(jīng)調(diào)查審定,準(zhǔn)予登記,發(fā)給集體土地建設(shè)讓用地使用證?！庇纱藖?lái)看,宅基地的所有權(quán)歸集體所有,其使用權(quán)的取得采取申請(qǐng)——審批的方式,是國(guó)家為了保障農(nóng)民的居住條件而無(wú)條件分配給農(nóng)民的。由于宅基地使用權(quán)本身的特性,其有以下限制:(一)宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,不包括城鎮(zhèn)居民;(二)宅基地使用權(quán)的用途僅限于村民自建房屋;(三)宅基地使用權(quán)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶(hù)一宅”制。
符合條件的農(nóng)民在取得宅基地使用權(quán)后根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定,因合法建造房屋等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的,自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。因此農(nóng)民對(duì)于其宅基地上所建房屋,因其建造房屋這一事實(shí)行為的成就而取得房屋的所有權(quán),意即只要房屋建成,宅基地使用權(quán)人當(dāng)然取得其在宅基地上所建房屋的所有權(quán),農(nóng)民在不進(jìn)行處分行為時(shí)即可完全長(zhǎng)期享有此房屋權(quán)利,此時(shí)農(nóng)民的法律保護(hù)(權(quán)利憑證)是手中的集體土地建設(shè)用地使用證.同時(shí)根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第三十一條規(guī)定,處分非依法律行為取得的不動(dòng)產(chǎn)時(shí),依照法律需要辦理登記的,未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。即對(duì)于宅基地上所建房屋必須登記過(guò)后才能進(jìn)行處分行為。而我國(guó)就是通過(guò)登記對(duì)宅基地上所建房屋的處分行為進(jìn)行限制和監(jiān)管,從而相對(duì)規(guī)范了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)制度。
集體根據(jù)農(nóng)民的具體狀況及本村的土地狀況將集體土地分配給本村農(nóng)民作為宅基地,農(nóng)民對(duì)宅基地僅享有使用權(quán),而對(duì)于宅基地上房屋因其自建行為而取得所有權(quán)。由于宅基地使用權(quán)屬集體對(duì)農(nóng)民的福利,因此對(duì)其主體資格有嚴(yán)格的限制。而農(nóng)民處分其宅基地上所建房屋是對(duì)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)雙重權(quán)利的處分,所以其處分受到相應(yīng)限制,只有在相對(duì)人符合宅基地使用權(quán)的主體資格并得到相關(guān)機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)后,其處分行為才完全有效。
正如之前所分析的那樣,宅基地上所建房屋與單位集資房在本質(zhì)上同屬福利房,農(nóng)民因其主體資格的滿(mǎn)足取得宅基地使用權(quán),同時(shí)對(duì)宅基地上所建房屋因其
自建行為而取得所有權(quán)。同時(shí)根據(jù)我國(guó)土地制度中“房隨地走”的規(guī)則,若其土
地使用權(quán)喪失,則其土地上的房屋權(quán)利亦隨之喪失保護(hù),從而達(dá)到限制宅基地上所建房屋自由處分,保障其福利性的目的。因此若想進(jìn)行宅基地上所建房屋的處分,必須到相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更登記,而相關(guān)機(jī)構(gòu)亦通過(guò)審查變更主體的資格對(duì)其處分行為進(jìn)行相關(guān)限制。
三、單位集資房的制度思考
單位集資房與宅基地上所建房屋的福利性特征,使其成為我國(guó)房地產(chǎn)制度中極具特色的兩種制度,也決定了其相互的可借鑒性。通過(guò)分析我國(guó)宅基地上所建房屋的相關(guān)制度,筆者就單位集資房的相關(guān)制度現(xiàn)提出以下思考:
(一)賦予單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同這一債權(quán)性契約一定的物權(quán)效力
正如之前所分析的,目前的單位集資房買(mǎi)賣(mài)僅有一紙買(mǎi)賣(mài)合同作為權(quán)利憑證,而由于債權(quán)的相對(duì)性和平等性使其效力大打折扣,無(wú)法很好的保護(hù)員工的利益。因此,我認(rèn)為可以賦予單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同一定的物權(quán)效力,正如宅基地使用權(quán)人因其自建房屋這一事實(shí)行為而取得房屋所有權(quán),員工按照單位定價(jià)全額支付房款的,亦應(yīng)當(dāng)因其付訖房款的行為而取得對(duì)單位集資房的所有權(quán)。但由于買(mǎi)賣(mài)合同法律行為的屬性,因此基于維護(hù)法律體系的考量,不應(yīng)當(dāng)將其并入《物權(quán)法》第三十條所規(guī)定的非依法律行為而取得所有權(quán)的情形。為增強(qiáng)此種買(mǎi)賣(mài)合同的效力,平衡單位與員工雙方的利益,可以要求雙方到相關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行登記,通過(guò)登記公示單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同,賦予這一債權(quán)性契約一定的物權(quán)效力,使其取得類(lèi)似于在宅基地上自建房屋這一事實(shí)行為的法律效力,承認(rèn)員工對(duì)單位集資房的所有權(quán)。
(二)單位集資房的處分行為應(yīng)受到一定的限制
借鑒我國(guó)關(guān)于宅基地上所建房屋的相關(guān)規(guī)定,單位集資房的處分行為也應(yīng)受到相關(guān)限制。
1.審查主體資格。由于單位集資房的福利性特征,與宅基地使用權(quán)相類(lèi)似,其主體應(yīng)受到一定的限制,應(yīng)具有一定的人身依附性。筆者認(rèn)為:(1)單位集資房的受益主體應(yīng)僅限于本單位的員工,不包括其親屬及其他單位人員;(2)單位集資房的用途僅限于員工自住,不能用于出租或用做商品房;(3)與宅基地使用
權(quán)相類(lèi)似,單位集資房應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的“一戶(hù)一宅”的原則,確保其福利性。
2.限制處分行為。通過(guò)分析借鑒宅基地使用權(quán)的相關(guān)制度規(guī)定,對(duì)單位集資房的處分行為可通過(guò)前文所提到的登記制度進(jìn)行限制。(1)單位集資房處分行為的相對(duì)人如若符合其主體資格的相關(guān)條件則處分行為有效,單位應(yīng)協(xié)助相對(duì)人在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行變更登記。(2)對(duì)于不符合主體條件的單位集資房處分行為相對(duì)人,單位可以拒絕為其變更登記,不承認(rèn)其主體資格。(3)單位集資房所有人在其處分行為完成后不得再申請(qǐng)單位集資房。
3.對(duì)于主體資格喪失的員工,單位可以收回其單位集資房,但必須償還其相應(yīng)房款和因裝修等行為而引起的損失,亦可以允許其通過(guò)合適價(jià)格(此處的合理價(jià)格應(yīng)略低于市價(jià))賣(mài)給本單位符合主體資格的員工。
承租方(乙方)：xxx，男/女，xxxx年xx月xx日出生，身份證號(hào)碼xxxxxxxx
甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方將位于xx市xx街道xx小區(qū)x號(hào)樓xxxx號(hào)的房屋出租給乙方居住使用，租賃期限自xx年xx月xx日至xx年xx月xx日，計(jì)x個(gè)月。
二、本房屋月租金為人民幣xx元，按月/季度/年結(jié)算。每月月初/每季季初/每年年初x日內(nèi)，乙方向甲方支付全月/季/年租金。
三、乙方租賃期間，水費(fèi)、電費(fèi)、取暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電話(huà)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)以及其它由乙方居住而產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。租賃結(jié)束時(shí)，乙方須交清欠費(fèi)。
四、乙方不得隨意損壞房屋設(shè)施，如需裝修或改造，需先征得甲方同意，并承擔(dān)裝修改造費(fèi)用。租賃結(jié)束時(shí)，乙方須將房屋設(shè)施恢復(fù)原狀。
五、租賃期滿(mǎn)后，如乙方要求繼續(xù)租賃，則須提前xx個(gè)月向甲方提出，甲方收到乙方要求后x天內(nèi)答復(fù)。如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同。同等條件下，乙方享有優(yōu)先租賃的權(quán)利。
六、租賃期間，任何一方提出終止合同，需提前xx個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂終止合同書(shū)。若一方強(qiáng)行中止合同，須向另一方支付違約金 元。
七、發(fā)生爭(zhēng)議，甲、乙雙方友好協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)由當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ褐俨谩?/p>
八、本合同連一式x份，甲、乙雙方各執(zhí)x份，自雙方簽字之日起生效。
甲方：
江蘇省某鎮(zhèn)一棟連體多層建筑在施工過(guò)程中，與中石化系統(tǒng)的一處加油站防火間距不足，中石化發(fā)現(xiàn)后向鎮(zhèn)安監(jiān)辦報(bào)告了這一情況。鎮(zhèn)安監(jiān)辦吃不準(zhǔn)情況，特別邀請(qǐng)專(zhuān)家組到現(xiàn)場(chǎng)檢查認(rèn)定。專(zhuān)家到現(xiàn)場(chǎng)后，發(fā)現(xiàn)這是一座連體多層建筑，底層設(shè)計(jì)為水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)的門(mén)面房，2?6層為住宅。建筑沒(méi)有施工許可證；塔吊沒(méi)有經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，沒(méi)有使用許可證；沒(méi)有到公安消防備案，與加油站的防火間距嚴(yán)重不足。對(duì)此，專(zhuān)家組建議鎮(zhèn)政府立即叫停該項(xiàng)目施工。當(dāng)專(zhuān)家問(wèn)及該建設(shè)項(xiàng)目是否有建筑施工許可證等手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商一問(wèn)三不知，滿(mǎn)臉疑惑地冒出一句話(huà)：“我這是小產(chǎn)權(quán)房唉?！?/p>
監(jiān)管缺位原因
“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家建設(shè)部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房屋沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)給予購(gòu)房合同備案。所謂“產(chǎn)權(quán)證”，也不是合法有效的。
經(jīng)了解，“小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)與開(kāi)發(fā)，在金湖縣農(nóng)村具有一定的規(guī)模。金湖縣農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”由鎮(zhèn)村建辦發(fā)建房證，鎮(zhèn)政府發(fā)產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)“誰(shuí)發(fā)證誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”的建筑施工安全監(jiān)管，應(yīng)由鎮(zhèn)村建辦負(fù)責(zé)。但從目前所檢查的情況來(lái)看，都是由開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、向社會(huì)出售“小產(chǎn)權(quán)房”性質(zhì)的商品房，既有連片開(kāi)發(fā)的農(nóng)民集中居住小區(qū)，也有多層連體建筑，都有一定的建筑體量，不亞于城市居民小區(qū)，其建筑施工過(guò)程應(yīng)屬于“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。而由于體制的原因，目前鎮(zhèn)村建辦對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”建筑施工安全的監(jiān)管，還是沿用為農(nóng)民自建房發(fā)證模式。農(nóng)民自建房是指：農(nóng)民建房者自己組建建筑施工隊(duì)伍，施工人員大多為建房者請(qǐng)來(lái)的親戚朋友。農(nóng)民自建房是不出售的，這種建筑施工過(guò)程不屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因此不在《安全生產(chǎn)法》的調(diào)整范圍之內(nèi)，建筑施工過(guò)程中發(fā)生的事故不屬于安全生產(chǎn)事故。
缺少專(zhuān)業(yè)人員，缺少監(jiān)管手段，只發(fā)建房證，對(duì)建筑施工過(guò)程中涉及安全生產(chǎn)的各環(huán)節(jié)幾乎沒(méi)有監(jiān)管……一些開(kāi)發(fā)商正是看上這一點(diǎn)，在建筑施工安全上打法律和政策的球，刻意逃避監(jiān)管，對(duì)建筑施工過(guò)程的安全生產(chǎn)存有僥幸心理，寄希望以最小的投入，換取最大的利潤(rùn)。七拼八湊的施工隊(duì)伍，基本上是開(kāi)發(fā)商拉來(lái)的同一個(gè)利益集團(tuán)，安全生產(chǎn)的自律意識(shí)也幾乎是空白。
因?yàn)椴恍枰I(lǐng)取施工許可證，“小產(chǎn)權(quán)房”建筑項(xiàng)目沒(méi)有列入縣住建局、質(zhì)監(jiān)部門(mén)的安全監(jiān)管。在“小產(chǎn)權(quán)房”建筑施工安全上，住建局不好介入監(jiān)管，村建辦缺少專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員不會(huì)監(jiān)管。
建筑沒(méi)有項(xiàng)目監(jiān)理，住建部門(mén)曾明確，監(jiān)理要負(fù)責(zé)建筑施工的安全。缺少監(jiān)理就意味著建筑施工現(xiàn)場(chǎng)安全和施工過(guò)程，在質(zhì)量安全方面缺少了把關(guān)人。
建筑施工隊(duì)伍魚(yú)龍混雜，隊(duì)伍的各類(lèi)資質(zhì)、資格無(wú)人把關(guān)，施工工地看不到安全生產(chǎn)責(zé)任制、各崗位的安全生產(chǎn)制度，以及各種設(shè)備的安全操作規(guī)程。從業(yè)人員缺少安全教育培訓(xùn)，施工工地看不到對(duì)從業(yè)人員的教育培訓(xùn)臺(tái)賬資料。
不能保證對(duì)建筑工地安全生產(chǎn)的有效投入，塔吊無(wú)拆裝方案，使用前未經(jīng)檢測(cè)，無(wú)使用許可證；腳手架上的安全網(wǎng)防護(hù)、高壓線(xiàn)防護(hù)缺少安全監(jiān)管，防護(hù)不到位等。
采取措施建議
目前在我國(guó)，建筑行業(yè)是安全生產(chǎn)事故發(fā)生率比較高的行業(yè)。高處墜落、觸電、物體打擊、機(jī)械傷害、坍塌，是建筑行業(yè)最常發(fā)生的事故。就金湖縣而言，建筑行業(yè)也是安全生產(chǎn)的重災(zāi)區(qū)，近幾年來(lái)，每年都有傷亡事故，而這些事故的發(fā)生單位大多數(shù)還在住建局監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)管之下，試想如果讓農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”建筑施工的安全監(jiān)管漏管失控，這一領(lǐng)域?qū)⒂锌赡艹蔀槭鹿实脑鲩L(zhǎng)點(diǎn)。
江蘇省金湖縣農(nóng)村“小產(chǎn)權(quán)房”的建筑施工安全隱患，從一定程度反映了全國(guó)許多省市存在“小產(chǎn)權(quán)房”建筑施工安全監(jiān)管的缺位亂象。據(jù)此，建議采取以下措施進(jìn)行安全監(jiān)管。