發(fā)布時(shí)間：2023-09-20 18:10:30
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理的范疇樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：社區(qū)管理；物業(yè)管理；居住環(huán)境；安全問題；平臺(tái)
物業(yè)管理提供的是專業(yè)化的服務(wù)，物業(yè)管理的服務(wù)很多需要專業(yè)的流程，專業(yè)的工具、專業(yè)的隊(duì)伍來完成。近年物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將從“一體化”物業(yè)管理模式向“管理型”物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，這種變革既是物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長的需要，也是滿足人們多元化物業(yè)服務(wù)需求，提升物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展水平的需要。傳統(tǒng)社區(qū)管理過于籠統(tǒng)和粗化，需要借助物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)管理的具體和細(xì)化。社區(qū)管理要較好落實(shí)十提出的要求，必須實(shí)現(xiàn)社區(qū)管理的創(chuàng)新與改革，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，最大程度實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，最終實(shí)現(xiàn)人民“甘其食，美其服，安其居，樂其俗”的和諧幸福的生活理想。
1社區(qū)管理與物業(yè)管理的現(xiàn)狀及問題
1.1社區(qū)管理難以了解第一手的居民信息，物業(yè)管理了解居民信息卻難以解決問題
社區(qū)管轄面積較大，居民人數(shù)眾多，加之社區(qū)工作人員比較缺乏，對居民的各種需求和相關(guān)信息難以準(zhǔn)確采集和獲知。物業(yè)管理的管轄范圍僅限于小區(qū)，居民與物業(yè)管理的聯(lián)系最為密切，互動(dòng)機(jī)會(huì)較多。但是，由于社區(qū)管理與物業(yè)管理分屬于不同的管理部門和渠道，二者的配合總是難以見到成效。社區(qū)管理缺乏管理的細(xì)化，物業(yè)管理解決問題的力度和權(quán)力又明顯不足。
1.2社區(qū)管理缺乏內(nèi)在的動(dòng)力，物業(yè)管理缺乏外在的推力
社區(qū)管理的本質(zhì)應(yīng)是互動(dòng)式管理，自上而下的拉動(dòng)必須與自下而上的推動(dòng)有機(jī)結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)政府和居民的雙贏，這種發(fā)自居民內(nèi)部的推動(dòng)力才是社區(qū)管理的核心和根本，才能以最小投入獲得最大產(chǎn)出。
1.3二者之間相互推諉和指責(zé)，缺乏深度合作
社區(qū)管理與物業(yè)管理都要注重居民居住環(huán)境及安全問題的解決，但是由于二者分屬不同部門，導(dǎo)致對諸多問題的解決不是尋求齊心協(xié)力，而是相互推諉、相互指責(zé)，即使二者有一定程度的合作，也總是流于形式和表面。
2社區(qū)作為物業(yè)管理選聘方優(yōu)勢突出
首先，物業(yè)管理公司的招標(biāo)權(quán)應(yīng)該賦予社區(qū)。社區(qū)作為物業(yè)管理選聘方的第一優(yōu)勢，能夠相對更好地代表未來業(yè)主的權(quán)益和開發(fā)商、物業(yè)管理方對話，在居民入住前能夠有足夠的實(shí)力來約束開發(fā)商和物業(yè)管理方。否則，沒有社區(qū)的集中組織和集中代表，個(gè)體居民維權(quán)的艱難就是必然。社區(qū)作為物業(yè)管理選聘方的第一優(yōu)勢，便于物業(yè)管理方的持續(xù)經(jīng)營管理。目前大多數(shù)與開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同的公司，在業(yè)主委員會(huì)成立之后都相繼被解聘，引致公司經(jīng)營投入的短期性和運(yùn)作的不規(guī)范性。從物業(yè)管理的角度，先期投入會(huì)占較大比例，如果沒有足夠的經(jīng)營期，虧損就成為常態(tài)表現(xiàn)，這也是前期物業(yè)管理方最為頭疼之處。由于前期物業(yè)管理方是和開發(fā)商簽約，其管理的出發(fā)點(diǎn)和立場都是開發(fā)商而絕非后來的業(yè)主，這種畸形關(guān)系是物業(yè)管理公司難以持續(xù)經(jīng)營的罪魁禍?zhǔn)?。如果交由社區(qū)來和物業(yè)管理公司簽約，則在很大程度上緩解了業(yè)主和前期物業(yè)管理方的沖突和矛盾，物業(yè)管理公司也能清楚地進(jìn)行管理定位，在最大程度上代表社區(qū)和居民的利益來接管開發(fā)商提交的房屋，代表社區(qū)和居民對開發(fā)商實(shí)施有效監(jiān)督和檢驗(yàn)，從而有效避免開發(fā)商和物業(yè)管理方合謀欺詐業(yè)主的不正當(dāng)行為。如此，物業(yè)管理方也能夠獲得業(yè)主的最大信任，形成良好的互助互利關(guān)系，為物業(yè)管理的持續(xù)有效進(jìn)行取得了良好保障。社區(qū)作為物業(yè)管理選聘方的第二優(yōu)勢，便于社區(qū)通過與物業(yè)管理公司的合作實(shí)現(xiàn)對居民的統(tǒng)一化管理。社區(qū)管理目前還比較散亂，宏觀管理有余，微觀管理嚴(yán)重不足。而通過和物業(yè)管理方的通力合作，可在極大程度上便于實(shí)現(xiàn)社區(qū)對居民的動(dòng)態(tài)管理，便于社區(qū)的安定和諧穩(wěn)定。物業(yè)管理處可以作為社區(qū)的居民聯(lián)絡(luò)站，避免在管理上的分散，從而實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理。
社區(qū)作為物業(yè)管理選聘方的第三優(yōu)勢，便于居民集中維護(hù)自身權(quán)益。居民作為個(gè)體，在購買開發(fā)商房屋以后發(fā)現(xiàn)問題一般是很難得到有效解決的，而如果交由社區(qū)來組織和維權(quán)，社區(qū)再聘用專業(yè)的物業(yè)管理公司來監(jiān)督房屋的建造并嚴(yán)格接收和檢驗(yàn)房屋，就能在最大程度上消除開發(fā)商惡意欺詐和提供偽劣房屋的狀況。
3物業(yè)管理是社區(qū)管理的窗口和平臺(tái)
物業(yè)管理是細(xì)化居民服務(wù)的一線管理每一個(gè)小區(qū)都有物業(yè)管理辦公室，這個(gè)辦公室就是社區(qū)管理的窗口和平臺(tái)，是第一線的、也是微觀層面的居民管理與服務(wù)。社區(qū)則是第二線的，相對來說是宏觀層面的管理與服務(wù)。物業(yè)辦公室是社區(qū)的居民聯(lián)絡(luò)站，也是微型的居民工作站。社區(qū)的服務(wù)產(chǎn)品都可以借助物業(yè)辦公室這個(gè)平臺(tái)來提供，居民的各種需求建議也可以通過物業(yè)辦公室反饋到社區(qū)。物業(yè)管理成為社區(qū)管理的一線管理平臺(tái)，猶如企業(yè)的生產(chǎn)車間，或者猶如學(xué)校的班級(jí)。社區(qū)管理要細(xì)化到每一位居民，就必須突破物業(yè)管理的限制，將其作為自身的一個(gè)有機(jī)鏈接。如此，社區(qū)服務(wù)鏈條就不會(huì)遭遇瓶頸制約，能夠在社區(qū)和居民之間通行無阻。
理的健康發(fā)展。
伴隨著油田企業(yè)的不斷發(fā)展，油區(qū)城市化建設(shè)飛速發(fā)展，大量住宅小區(qū)投入使用，帶來了管理工作的變化，礦區(qū)專業(yè)化管理的引入，取得了較好的效果，并帶動(dòng)了物業(yè)管理工作的起步發(fā)展。然而，物業(yè)管理中存在的各種問題也時(shí)不時(shí)地困擾著這個(gè)行業(yè)。目前物業(yè)管理法制的滯后，體制不健全、監(jiān)管滯后，從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此，如何解決油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題，是一項(xiàng)長期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。
一、油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
隨著百姓住房條件的逐步改善，廣大油田礦區(qū)居民對住宅物業(yè)管理工作的要求越來越高。他們認(rèn)為，住上了新居并不等于真正改善了生活條件，只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施科學(xué)有效地結(jié)合才能使居住條件得到真正的改善，才能算是安居。從對物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析，發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。
物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后。盡管《物權(quán)法》出臺(tái)，又有此前的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但整體上而言，有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散，缺少系統(tǒng)性。
現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端，這些問題不解決，就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系，也不可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
開發(fā)商遺留問題。 從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出，眾多的糾紛并非因?yàn)槲飿I(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題，而是由于歷史遺留問題造成，從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講，比較規(guī)范的油田住宅小區(qū)80%以上是油田房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的，是事實(shí)上的油田一家人，物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此，開發(fā)商的遺留問題，給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。
業(yè)主缺乏自我約束。由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同，規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。該文原載于中國社會(huì)科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報(bào)》雜志http：//總第547期2014年第15期-----轉(zhuǎn)載須注名來源業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識(shí)也處于不同層次，為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生，從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。
二、油田礦區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析
切實(shí)解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難，提高公司的管理服務(wù)水平，完善物業(yè)管理服務(wù)功能，對促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展，構(gòu)建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。
1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)
物業(yè)管理的早期介入。物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項(xiàng)目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等階段，站在業(yè)主的角度，從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見，從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。 轉(zhuǎn)貼于 中國論文下載中
積極開展招投標(biāo)機(jī)制。 在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期，人們還不適應(yīng)市場的選擇，因此礦區(qū)主管部門應(yīng)加大工作力度，首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行，多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動(dòng)，進(jìn)行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。
建立物業(yè)管理信用檔案。 礦區(qū)主管部門應(yīng)委派建立物業(yè)管理信用檔案體系，為公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為，為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù)，為社會(huì)公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)，減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。
2.嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
針對開發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗(yàn)程序，嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時(shí)，以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。
物業(yè)的承接查驗(yàn)是一個(gè)復(fù)雜的過程，它涉及的建筑工程技術(shù)和許多法律法規(guī)的問題。因此，承接查驗(yàn)時(shí)應(yīng)注意：
在承接查驗(yàn)前，物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗(yàn)收的相關(guān)問題，如：交接雙方的人員、驗(yàn)收各分類的時(shí)間、注意事項(xiàng)等，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確驗(yàn)收程序，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
承接查驗(yàn)不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在驗(yàn)收報(bào)告簽字后生效。
對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題，屬必須改正的，應(yīng)書面報(bào)請建設(shè)施工單位返修，一時(shí)無法返修的項(xiàng)目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項(xiàng)目，應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見形成備忘錄備案。
為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，對驗(yàn)收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試。在此期間，工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，要注意物業(yè)管理公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。
3.培育和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作
增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力。 由礦區(qū)主管部門、媒體共同加大宣傳力度，增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識(shí)，不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳，引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度，將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳，提高業(yè)主的自覺性。
借助社區(qū)管理的力量，監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的建立與運(yùn)作。過去，業(yè)主委員會(huì)的成立是由開發(fā)企業(yè)來選舉的。新的物業(yè)管理?xiàng)l例改為應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后，到房地產(chǎn)部門備案，并接受居委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)。因此，可將業(yè)主委員會(huì)的成立納入礦區(qū)主管部門的派出機(jī)構(gòu)，居委會(huì)或社區(qū)監(jiān)管的范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，同時(shí)又確保業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成員有較高的素質(zhì)，規(guī)范的運(yùn)行。在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾糾紛時(shí)，社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解，化解糾紛，及時(shí)解決問題。
一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)
在日常的消防管理工作中，不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求，對法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而，一些物業(yè)管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識(shí)，學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低，安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心，對消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會(huì)解決問題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)配合，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明
物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定，也就是說，其只對合同約定的內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同約定，致使物業(yè)公司對消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù)，影響了設(shè)施的工作效能；
(四)物業(yè)對部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理
部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴(kuò)大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)任，在本單位無力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)宜，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患；
(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件
物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨(dú)立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開展；
(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢地位，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的:
物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請和使用這筆經(jīng)費(fèi)，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí)，往往注重對物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。
二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問題的對策
(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，完善組織機(jī)構(gòu)，確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標(biāo)形式進(jìn)行，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù)；
(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻
建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時(shí)要建章立制，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平；
(三)加強(qiáng)對物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，把加強(qiáng)對物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時(shí)，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí)，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理，從嚴(yán)處罰；
(四)加大消防教育培訓(xùn)力度
切實(shí)加強(qiáng)對物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé)，樹立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。
關(guān)鍵字：社區(qū)管理 物業(yè)管理
一、社區(qū)管理與物業(yè)管理的概念
（一）社區(qū)管理的概念
是指城市政府發(fā)揮宏觀層次上的調(diào)控和整合作用，構(gòu)建新型的管理主體多元化的社區(qū)組織結(jié)構(gòu)，各結(jié)構(gòu)要素分工合作，共同努力，有目的地影響和規(guī)范社會(huì)建設(shè)和發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)的基礎(chǔ)性社區(qū)管理過程。
它既不用與政府行為管理，又不同于居民自治管理，而是國家管理社會(huì)生活、群眾管理社會(huì)生活和社會(huì)管理社會(huì)生活相互交融的管理形式。而就本質(zhì)而言，是一種具有自治性的社區(qū)管理活動(dòng)。
現(xiàn)代社區(qū)管理是指在社區(qū)黨組靈動(dòng)和基層政府組織的領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)居民與居民委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、社區(qū)中介住組織等組織的輔助下，為維護(hù)社區(qū)整體利益、推進(jìn)社區(qū)全方位發(fā)展，采取一定的方式，對社區(qū)的各項(xiàng)公共事務(wù)和公益事業(yè)進(jìn)行的自我管理。
我國城市管理是“市―區(qū)―街道-社區(qū)”的四級(jí)管理模式，通常被稱為“兩級(jí)政府、三級(jí)管理、四級(jí)延伸”。社區(qū)管理的內(nèi)容，社區(qū)管理如同一個(gè)“小社會(huì)”的管理，具有很強(qiáng)的綜合性。它的管理內(nèi)容，不僅包括對整個(gè)社區(qū)建設(shè)與發(fā)展的規(guī)劃與組織，而且包括社區(qū)范圍內(nèi)具體事物的專項(xiàng)管理。
（二）物業(yè)管理的概念
物業(yè)管理是指業(yè)務(wù)委員會(huì)通過選聘物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會(huì)喝物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行裝修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
二、社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系
（一）內(nèi)在聯(lián)系
社區(qū)管理和物業(yè)管理不是截然對立的，兩者有相互依存、相互促進(jìn)的聯(lián)系。
物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分。物業(yè)管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等工作，正是社區(qū)建設(shè)中衛(wèi)生、治安、環(huán)境等最基本的只能范疇。
物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中的作用不可或缺。物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中組織和參加開展形式多樣、將抗有益的社區(qū)文化活動(dòng)，不僅有利于豐富居民的精神文化生活，而且有助于促進(jìn)鄰里和睦，增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感和歸屬感。
社區(qū)管理反過來影響物業(yè)管理的發(fā)展。社區(qū)建設(shè)的號(hào)，社區(qū)功能完善，居民素質(zhì)提高，各主體自覺履行職責(zé)，這有助于物業(yè)管理制度的有效遵守和執(zhí)行，有助于業(yè)主自律機(jī)制的建立，有助于矛盾和糾紛的減少，物業(yè)管理自然事半功倍。另外，在流動(dòng)人口管理、計(jì)劃生育、勞動(dòng)就業(yè)等方面，雖不屬于物業(yè)管理服務(wù)的范圍，但在政府授權(quán)和有償服務(wù)的前提喜愛，物業(yè)管理公司協(xié)助政府有關(guān)部門完成輔工作，客觀上也推動(dòng)了社區(qū)建設(shè)工作。由此可見，從根本上說，物業(yè)管理和社區(qū)管理的目標(biāo)都是一致的，都是以人為本，全面提高居民的居住質(zhì)量，營造社區(qū)穩(wěn)定、安全、舒適、健康的人居環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。
（二）物業(yè)管理與社區(qū)管理的區(qū)別
參與管理的主體不同：社區(qū)管理的主體一般是由街道辦事處、派出所、居委會(huì)和居民、駐社區(qū)企事業(yè)單位等眾多主體參與的活動(dòng)管理，在其中，街道辦事處作為基層人民政府的派出機(jī)構(gòu)發(fā)揮著直接的領(lǐng)導(dǎo)作用，居委會(huì)作為居民自治組織發(fā)揮著重要的協(xié)調(diào)作用，各主體之間主要是行政管理關(guān)系和居民自我管理關(guān)系；物業(yè)刮泥的實(shí)施主體是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，以及前期物業(yè)管理階段的開發(fā)建設(shè)單位，各主體之間主要是經(jīng)濟(jì)方面的關(guān)系。
管理的性質(zhì)不同：社區(qū)管理是城市管理的基礎(chǔ)性工作，政府行為在其中發(fā)揮著重要作用，帶有明顯的行政主導(dǎo)性；物業(yè)管理則是物業(yè)管理公司提供的有償管理服務(wù)，具有明顯的市場性。
管理的內(nèi)容不同：社區(qū)管理比較廣泛，是包括戶籍、治安、征兵、計(jì)劃生育、環(huán)境維護(hù)精神文明以及社會(huì)救助、退休、就業(yè)等內(nèi)容的綜合性管理工作：物業(yè)管理則是業(yè)主和物業(yè)管理公司按照合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的專門化活動(dòng)。
三、物業(yè)管理在社區(qū)管理中的地位
物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)；物業(yè)管理是社區(qū)管理的延伸；物業(yè)管理是城市管理的縮影；在小區(qū)內(nèi)部的物業(yè)管理一般有：內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大都由物業(yè)管理公司承擔(dān)或者協(xié)助政府完成，還有許多物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開展愛綠護(hù)綠、保護(hù)環(huán)境、文化娛樂及愛心捐助等活動(dòng)，這些活動(dòng)正好填補(bǔ)了社區(qū)管理中對公共環(huán)境和公共設(shè)施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白，完善和發(fā)展了社區(qū)管理職能。
物業(yè)管理的出現(xiàn)給人們的生活帶來了很多的便利，幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面，包括：住宅小區(qū)、高層辦公樓、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)等，給大家營造的是一個(gè)舒適、祥和的辦公、生活環(huán)境?？梢哉f，物業(yè)管理的質(zhì)量是衡量社區(qū)管理水平的重要標(biāo)志。
四、物業(yè)管理在現(xiàn)代化社區(qū)管理中的作用
物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了社區(qū)管理體制；物業(yè)管理有利于長效管理；物業(yè)管理拉動(dòng)了消費(fèi)需求
物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上，由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式，從而以市場化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系，轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制，也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切，轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù)，強(qiáng)化了社區(qū)管理的其他功能；而業(yè)主則從被管理的對象，成為了管理的資源和主體，真正做到了“以人為本”。
社區(qū)從“重建設(shè)、輕管理” 進(jìn)入“建管并重，重在管理”的發(fā)展階段，亟待建立長效管理機(jī)制。物業(yè)管理公司為贏得了市場，將利用其專業(yè)能力，實(shí)行長效管理；對于業(yè)主，房產(chǎn)最重要的私有財(cái)產(chǎn)，必然督促企業(yè)加強(qiáng)管理，一旦達(dá)不到要求，就會(huì)重新選聘物業(yè)管理公司，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價(jià)值和利益最大化。這種市場化運(yùn)作機(jī)制是實(shí)現(xiàn)城市長效管理的基本保證。
近幾年乃至今后一段時(shí)期，住房問題仍然會(huì)是居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，一方面，良好的物業(yè)管理也是很好的品牌效應(yīng)，很多業(yè)主在選擇物業(yè)時(shí)會(huì)講物業(yè)公司作為一個(gè)衡量的砝碼；另一方面，物業(yè)管理也會(huì)刺激到經(jīng)濟(jì)增長，擴(kuò)大消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長有很大的作用，有數(shù)據(jù)顯示，在房屋使用的70年里，物業(yè)管理及裝修、房屋修繕、設(shè)施改造的長期消費(fèi)支出與購房支出的比例為1.3:1。由此可見，物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房的積極性，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)總值將越來越多。
五、結(jié)論
綜上所述物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)。物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價(jià)值等精神內(nèi)涵。他們一方面以物為媒，以人為本，為業(yè)主解決各種困難，在維護(hù)公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用；另一方面，他們會(huì)同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動(dòng)，建立新型鄰里關(guān)系，營造互幫互助、誠實(shí)友愛的人文氛圍，與社區(qū)建設(shè)相得益彰，同時(shí)，在引導(dǎo)居民樹立環(huán)保意識(shí)、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導(dǎo)作用。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：高校物業(yè)管理；信息化建設(shè)；規(guī)范內(nèi)容
一、高校物業(yè)管理信息化建設(shè)的原則
物業(yè)管理信息化建設(shè)，是指通過先進(jìn)的信息技術(shù)提高物業(yè)管理效率，并且提高管理質(zhì)量。高校物業(yè)管理信息化建設(shè)的原則就是，應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決用戶所遇到問題，與以往管理手法相比較，凸顯信息化管理所帶來的好處。并且物業(yè)管理信息化建設(shè)還能自動(dòng)完成校方下達(dá)的任務(wù)，節(jié)省了人力，同時(shí)也節(jié)約了成本。而且信息化建設(shè)還能夠完成信息交換這一項(xiàng)工作，節(jié)省了管理部門的溝通時(shí)間，同時(shí)也增加了部門間的協(xié)調(diào)能力。由此可以看出，物業(yè)管理信息化建設(shè)對于高校物業(yè)管理有著巨大的幫助。
二、高校物業(yè)管理特點(diǎn)與存在的問題
（一）物業(yè)規(guī)模大，服務(wù)對象多
隨著國家經(jīng)濟(jì)的整體提升，學(xué)生數(shù)量也在逐年增長，因此大部分高校也都在不斷地?cái)U(kuò)張，或者成立分校，隨著校園面積的不斷增大，各種教學(xué)樓、圖書館等教學(xué)設(shè)備，也在不斷地完善，所以，高校物業(yè)管理系統(tǒng)是非常復(fù)雜的，與普通的居民住宅、辦公樓是不一樣的。隨著學(xué)生數(shù)量的增長，我國高校的學(xué)生數(shù)量非常多，甚至已經(jīng)過萬，普通高校的學(xué)生數(shù)量基本與中等城鎮(zhèn)一樣多。而且學(xué)生基本都不是同一地區(qū)的，甚至民族都是不同的，不同民族的生活習(xí)俗也是不一樣的，高校的組成不僅有學(xué)生，還有教師與服務(wù)人員這樣三部分組成，這樣的學(xué)校就相當(dāng)于一個(gè)小型社會(huì)。物業(yè)管理范疇不僅有學(xué)生，還有教師與學(xué)校的服務(wù)人員，而且部分學(xué)生的民族不同、生活習(xí)俗不同，所以進(jìn)一步增加了高校的管理難度。
（二）觀念轉(zhuǎn)變不到位，改革措施力不夠
高校物業(yè)管理，是保證教師、學(xué)生、校園內(nèi)部服務(wù)人員的切身利益能夠得到保護(hù)。但是現(xiàn)階段許多學(xué)校都未真正實(shí)施校園物業(yè)管理，對其認(rèn)識(shí)度還不夠，正因?yàn)閷W(xué)校對其缺乏重視，導(dǎo)致師生對于高校物業(yè)管理的了解更是少之又少，所以，教師與學(xué)生在接受現(xiàn)代高校物業(yè)管理這件事上還需要一定的時(shí)間。因?yàn)楦咝Ｎ飿I(yè)管理對于學(xué)校未來的發(fā)展有著很好的推動(dòng)作用，對于教師、學(xué)生、校園內(nèi)的服務(wù)人員三者的利益都起著保護(hù)作用，所以，學(xué)校應(yīng)該提高對校園物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，定期組織講解高校物業(yè)管理對于學(xué)校全體成員的益處。
（三）物業(yè)從業(yè)人員管理技能不強(qiáng)
物業(yè)管理內(nèi)部擁有一套復(fù)雜的管理系統(tǒng)，不僅需要管理學(xué)生與老師，還需要管理校園內(nèi)部的服務(wù)人員?，F(xiàn)階段高校對于校園物業(yè)管理重視度還不夠，首先，在物業(yè)管理人員的選取上就存在著一定的問題，基本都是由學(xué)校的在職員工家屬或者是從后勤部選取出來的，這類人員可能本身就對物業(yè)管理了解不多，正式參加工作前，又沒有經(jīng)過專業(yè)的物業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，不清楚校園物業(yè)管理的真正目的，所以在工作中可能也會(huì)出現(xiàn)很多問題，這也是導(dǎo)致師生抵制物業(yè)管理的原因之一，同時(shí)也是高校物業(yè)管理水平很難得以提升的重要因素，為了高校物業(yè)管理質(zhì)量能夠得到提升，必須嚴(yán)格把控物業(yè)管理人員的選取。
（四）物業(yè)類型多，專業(yè)性明顯
學(xué)校主要是傳業(yè)授課的地方，所以教學(xué)樓、圖書館等一些類有關(guān)于教學(xué)的建筑，以供教師與學(xué)生使用，除了這些教學(xué)設(shè)施以外，還配有許多娛樂設(shè)施，食堂、體育館之類的，這些配套都是為了保證學(xué)校能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所必不可少的。每一座單獨(dú)的建筑物都有其存在的意義與特點(diǎn)，每一處，都有其固定的服務(wù)對象，所以，物業(yè)在管理時(shí)，對待不同的校園配套都應(yīng)該有不同的管理要求。同時(shí)，學(xué)校不同于社會(huì)，學(xué)校有寒暑假，每個(gè)時(shí)期的在校生的人數(shù)也不是固定的，所以，為物業(yè)管理的人員安排也帶來了一定的難度。
三、高校物業(yè)管理模式和信息化建設(shè)
隨著我國技術(shù)水平的不斷提高，物業(yè)管理也在不斷地完善，并且引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，通過監(jiān)控系統(tǒng)來進(jìn)行安保工作，不止依靠人力進(jìn)行物業(yè)管理，這種做法能夠有效的減少物業(yè)管理成本。但是，許多學(xué)校的物業(yè)管理還沒有引進(jìn)先進(jìn)的信息技術(shù)，仍然采用原來的管理方式，以人力為主，長此以往，物業(yè)管理費(fèi)用會(huì)逐年增長，隨著成本的增長用戶的滿意度也會(huì)隨之降低。本文對高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，為了保證高校物業(yè)管理的質(zhì)量，提出幾點(diǎn)完善方案：
（一）建立物業(yè)管理標(biāo)體系
由于高校的配套建筑多、在校人數(shù)較多、占地面積較大，所以高校物業(yè)的管理難度將會(huì)更大，為了保證高校物業(yè)管理質(zhì)量，必須根據(jù)其特點(diǎn)與要求，制定標(biāo)準(zhǔn)。所謂標(biāo)準(zhǔn)就是從多個(gè)角度進(jìn)行出發(fā)，例如，管理本身、安防管理、設(shè)備管理、衛(wèi)生等各種方面進(jìn)行制定標(biāo)準(zhǔn)。在制定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)以實(shí)際的角度出發(fā)，盡量做到詳細(xì)，其次，應(yīng)當(dāng)有完善的考核標(biāo)準(zhǔn)。所制定出的標(biāo)準(zhǔn)是高校物業(yè)管理的基石，同時(shí)也是考核時(shí)所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)。
（二）進(jìn)一步認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，規(guī)范服務(wù)內(nèi)容
物業(yè)管理是一個(gè)獨(dú)立的部門，擁有自己的工作人員，與客戶簽訂合同，按照合同對其管理范圍內(nèi)部進(jìn)行管理，能夠確保管理范圍內(nèi)部整潔干凈，對其內(nèi)部的綠化環(huán)境進(jìn)行修剪養(yǎng)護(hù)等配套設(shè)施，進(jìn)行統(tǒng)一管理。物業(yè)管理部門不僅治理公共區(qū)域，對于客戶的日常需要也提供相應(yīng)的家政服務(wù)，包括料理家務(wù)、代買代辦等等事物。這類服務(wù)是為了滿足部分業(yè)主的委托服務(wù)。只有進(jìn)一步了解物業(yè)管理，才能做到正確的制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
（三）加強(qiáng)人員培訓(xùn)，建立專業(yè)管理隊(duì)伍
為了提升高校物業(yè)管理質(zhì)量，必須要有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，無論哪一個(gè)行業(yè)，人才都是最關(guān)鍵的因素，所以，要提高管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)。首先要定期制定培訓(xùn)，以此來提升物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)，做到這些的同時(shí)，還應(yīng)該做到熱愛此行業(yè)，并且愿意為此付出。高校物業(yè)管理方面在人才的選取上應(yīng)當(dāng)更加注意，這部分人應(yīng)該有長遠(yuǎn)的目光，要有臨危不亂的解決問題的能力，而且還應(yīng)當(dāng)有無私奉獻(xiàn)精神。只有選取這樣的人才，才能使高校物業(yè)管理的質(zhì)量做到越來越好，學(xué)校發(fā)展也會(huì)越來越好。
（四）市場化管理與自主管理相結(jié)合
現(xiàn)階段的高校物業(yè)管理不應(yīng)當(dāng)一直采用以往的管理方式，應(yīng)該適當(dāng)?shù)募尤胧袌龌芾矸椒?，并且與自主管理相結(jié)合，從而來提升高校物業(yè)管理質(zhì)量，這也是高校發(fā)展的前進(jìn)方向。適當(dāng)?shù)母乱酝墓芾矸绞?，加入社?huì)化的物業(yè)管理，對于高校物業(yè)管理是有幫助的。同時(shí)，高校物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)向社會(huì)上的物業(yè)管理多多學(xué)習(xí)，以此來完善自己的不足，但學(xué)習(xí)的同時(shí)，也應(yīng)該當(dāng)注意校園物業(yè)管理與社會(huì)中物業(yè)管理的不同之處。在物業(yè)管理得到完善之后，可以把教學(xué)樓、圖書館一類的開放性的配套先進(jìn)行招標(biāo)，但是，對于學(xué)校涉密類的設(shè)施就應(yīng)當(dāng)有學(xué)校自行安排。通過以上的兩種方式相結(jié)合，使得高校物業(yè)管理質(zhì)量得到保障，
結(jié)論：
物業(yè)管理的真正目的就是提升物業(yè)管理質(zhì)量，確?？蛻舻臐M意度，同時(shí)為用戶創(chuàng)造舒心的服務(wù)。高校物業(yè)管理更是應(yīng)該如此，為學(xué)校提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)管理和安全的校園環(huán)境。但是高校物業(yè)管理，現(xiàn)階段正面臨許多問題，本文針對遇到的問題進(jìn)行探討，要想提升高校物業(yè)管理質(zhì)量，需要建立物業(yè)管理標(biāo)體系，加強(qiáng)對物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，規(guī)范服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)人員培訓(xùn)，建立專業(yè)管理隊(duì)伍，并且要把市場化管理與自主管理相結(jié)合，只有做到這些才能保證高校物業(yè)管理質(zhì)量的提升。
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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；傳統(tǒng)模式；資產(chǎn)管理
隨著我國房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位的形成，物業(yè)管理行業(yè)也搭上了高速發(fā)展的列車。在產(chǎn)權(quán)私有化的背景下，物業(yè)業(yè)主對物業(yè)資產(chǎn)的管理需求也從傳統(tǒng)的“四?！保ūｐB(yǎng)、保潔、保綠、保安）提升到資產(chǎn)投資運(yùn)營管理以及對資產(chǎn)保值增值的期望，對物業(yè)管理內(nèi)容、品質(zhì)也提出了更高的要求。
1傳統(tǒng)物業(yè)管理與物業(yè)資產(chǎn)管理
傳統(tǒng)物業(yè)管理一般包括公共設(shè)施維護(hù)、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、小區(qū)綠化管理、小區(qū)公共秩序維護(hù)等基本服務(wù)，是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中最為基礎(chǔ)，也是非常重要的部分。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條是這樣界定的：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及相配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)?！痹谖覈飿I(yè)管理實(shí)踐中，突出反映了物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)性、服務(wù)性及市場化特征。物業(yè)資產(chǎn)管理則是對傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的提升，是傳統(tǒng)模式發(fā)展到成熟階段后呈現(xiàn)的一種高級(jí)形態(tài)。其業(yè)務(wù)范圍從基本的物業(yè)管理活動(dòng)向外拓展，縱向延伸，涉及了產(chǎn)品定位、市場推廣、租賃銷售等環(huán)節(jié)，能夠?yàn)榭蛻籼峁┌ǚ慨a(chǎn)價(jià)值評估、增值運(yùn)作、組合投資等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的全流程一體化解決方案，通過商業(yè)化運(yùn)營，達(dá)到資產(chǎn)投資回報(bào)的最大化。
2兩種管理模式的對比分析
2．1運(yùn)營對象及利潤來源不同
傳統(tǒng)物業(yè)管理的利潤來源以物業(yè)服務(wù)人員的勞務(wù)付出為主，物業(yè)服務(wù)以“四?！保ūｐB(yǎng)、保潔、保綠、保安）為工作重心。物業(yè)資產(chǎn)管理則是圍繞著物業(yè)資產(chǎn)為重心開展工作，不僅進(jìn)行傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)，還多方位開展運(yùn)營，通過完成物業(yè)資產(chǎn)的保值增值的同時(shí)獲取經(jīng)營利潤。
2．2經(jīng)營目標(biāo)不同
傳統(tǒng)物業(yè)管理的經(jīng)營目標(biāo)往往是清掃、保潔、消防、保安，以簡單的勞務(wù)服務(wù)即可完成，核算方式和管理模式單一。而物業(yè)資產(chǎn)管理的經(jīng)營目標(biāo)增加了對物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營效率的追求，在進(jìn)行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理和保證經(jīng)營穩(wěn)定性的同時(shí)，對物業(yè)資產(chǎn)增值空間和利潤提出了更高要求。
2．3運(yùn)營發(fā)展模式不同
傳統(tǒng)物業(yè)管理的經(jīng)營模式單一，行業(yè)間各企業(yè)運(yùn)營同質(zhì)化嚴(yán)重，基本以簡單的復(fù)制粘貼模式完成企業(yè)的發(fā)展擴(kuò)張，沒有突出的競爭實(shí)力。而物業(yè)資產(chǎn)管理對于每一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化管理，綜合運(yùn)用各種運(yùn)營方式，整合內(nèi)外部資源，盤活資產(chǎn)存量，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的最大增值。
2．4盈利能力不同
在傳統(tǒng)的盈利模式下，由于各企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略趨同、客戶定位趨同、服務(wù)業(yè)務(wù)趨同、組織管理體系趨同，盈利渠道單一，導(dǎo)致物業(yè)公司盈利能力下降，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)本身創(chuàng)造的價(jià)值和利潤已逐漸萎縮；而物業(yè)資產(chǎn)管理涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)，在收取物業(yè)管理費(fèi)之外能夠有效增加收益點(diǎn)，在進(jìn)行資源整合和豐富業(yè)務(wù)內(nèi)涵的同時(shí)，擴(kuò)展物業(yè)管理公司的盈利渠道，為業(yè)主和投資者實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)增值。但是，傳統(tǒng)物業(yè)管理對于物業(yè)資產(chǎn)管理并非毫無用處。相反，兩者是相輔相承，互相促進(jìn)的。傳統(tǒng)物業(yè)管理為物業(yè)資產(chǎn)管理提供了原始資本積累及物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)資產(chǎn)管理的發(fā)展也為傳統(tǒng)物業(yè)管理提供更大的平臺(tái)和更多的機(jī)會(huì)。傳統(tǒng)物業(yè)管理作為物業(yè)資產(chǎn)管理的一部分，更是物業(yè)資產(chǎn)管理開展的基石。開展物業(yè)資產(chǎn)管理并不意味著放棄傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，而是為了提升物業(yè)管理企業(yè)的整體競爭力，擺脫單一模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益的雙重增長。
3如何做好傳統(tǒng)物業(yè)管理向物業(yè)資產(chǎn)管理模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)
3．1做好傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，為開展物業(yè)資產(chǎn)管理夯實(shí)基礎(chǔ)
傳統(tǒng)物業(yè)管理作為開展物業(yè)資產(chǎn)管理工作的基石，其重要性不言而喻。只有做好基礎(chǔ)的服務(wù)性工作，才能得到廣大業(yè)主和投資者的認(rèn)可，才能為開拓物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)夯實(shí)基礎(chǔ)，贏得先機(jī)。做好傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，不僅要從“四?！保ūｐB(yǎng)、保潔、保綠、保安）工作入手，還要從業(yè)主心理需求出發(fā)，貼心服務(wù)，做好業(yè)主的“管家”，加強(qiáng)日常的溝通和交流，建立和諧的客戶關(guān)系，為后續(xù)開展物業(yè)資產(chǎn)管理提供堅(jiān)實(shí)的后盾。3．2開闊眼界，轉(zhuǎn)變觀念，拓展物業(yè)資產(chǎn)管理思路物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過三十余年不斷的探索和快速發(fā)展，既積累了大量的經(jīng)驗(yàn)，也對推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長，增加就業(yè)的作用日益顯著。不可否認(rèn)的是，在我國的物業(yè)管理實(shí)踐中，僅僅展示出了其社會(huì)化專業(yè)化服務(wù)的一面，發(fā)展模式受到傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)觀念的束縛，并未展現(xiàn)出新興的、全方位、多元化的不動(dòng)產(chǎn)管理模式和觀念。在實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)可以采用更加開放、創(chuàng)新的觀念去經(jīng)營，樹立物業(yè)資產(chǎn)管理的意識(shí)，以資產(chǎn)管理為目標(biāo)展開思路。
3．3完善人才選用培養(yǎng)機(jī)制，優(yōu)化專業(yè)人才隊(duì)伍，提高從業(yè)人員素質(zhì)
開展物業(yè)資產(chǎn)管理，要求企業(yè)具備比傳統(tǒng)物業(yè)管理更高的人才條件。完善人才選用培養(yǎng)機(jī)制，是為物業(yè)企業(yè)提供多元化專業(yè)人才的基礎(chǔ)，對物業(yè)從業(yè)人員從傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)到物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)全鏈條的知識(shí)要求更為豐富。對人才培養(yǎng)需要未雨綢繆，采取多種渠道、多種形式，優(yōu)化專業(yè)人才隊(duì)伍，提高物業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)和專業(yè)技能。
3．4積極參與市場競爭，在物業(yè)資產(chǎn)管理實(shí)踐中探索和積累
相較于傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)范疇廣泛，涉及了包括房地產(chǎn)開發(fā)咨詢、投資顧問、物業(yè)定位、營銷策劃、租賃管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、運(yùn)營管理、財(cái)務(wù)規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)管理等較長的業(yè)務(wù)鏈條。在市場競爭中，各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營優(yōu)勢，尋找參與物業(yè)資產(chǎn)管理的切入點(diǎn)和突破口，從現(xiàn)有客戶和物業(yè)管理項(xiàng)目出發(fā)，開展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，不斷探索和積累經(jīng)驗(yàn)，尋求更好的發(fā)展。
4結(jié)語
我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)目前普遍存在著盈利能力較低、業(yè)務(wù)內(nèi)容單一的問題。不可否認(rèn)的是，我國大部分物業(yè)管理企業(yè)由于服務(wù)技術(shù)、人才儲(chǔ)備、資金實(shí)力等方面的束縛，暫時(shí)還不具備開展物業(yè)資產(chǎn)管理的水平和能力。對于這些企業(yè)來說，扎實(shí)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)，練好內(nèi)功，提升服務(wù)品質(zhì)，在進(jìn)行企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)上有選擇的開拓附加增值商業(yè)模式是更為現(xiàn)實(shí)的選擇。對于一些有基礎(chǔ)的、擁有人才、技術(shù)、資金優(yōu)勢的企業(yè)，可以鼓勵(lì)并創(chuàng)造條件開拓資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，通過延伸擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)鏈尋求新的利潤增長點(diǎn)，不斷創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，通過多元化經(jīng)營讓一部分企業(yè)先富起來，從而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
作者:李瓊?cè)A 單位:廈門市萬家合物業(yè)服務(wù)有限公司
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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè) 成本核算 成本管理
21世紀(jì)是中國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入發(fā)展、完善和成熟的重要階段，在這個(gè)階段將出現(xiàn)了一個(gè)競爭激烈、管理完善、服務(wù)理念提升的時(shí)期。物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的內(nèi)外環(huán)境發(fā)生了深刻的變化，物業(yè)管理行業(yè)將由勞動(dòng)力密集型向知識(shí)密集型、管理密集型轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理企業(yè)面臨難得的機(jī)遇和巨大的挑戰(zhàn)。對物業(yè)管理行業(yè)來說，質(zhì)量理念和品牌理念的角逐市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術(shù)的應(yīng)用、消費(fèi)觀念的更新，要求物業(yè)管理企業(yè)從服務(wù)觀念到服務(wù)方式，從經(jīng)營理念到市場定位，都要做出相應(yīng)的變革，才能適應(yīng)發(fā)展的需要。然而目前我國物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況卻不容樂觀，物業(yè)管理公司全行業(yè)虧損現(xiàn)象嚴(yán)重。如何解決我國物業(yè)管理公司的盈利障礙，成本管理是關(guān)鍵要素。長期以來受多方面的影響，物業(yè)成本管理始終是一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。理論研究也剛剛起步。當(dāng)前，以產(chǎn)品為成本對象的傳統(tǒng)管理方法已經(jīng)滯后于物業(yè)管理等新興服務(wù)行業(yè)的成本管理的需求。我們認(rèn)為運(yùn)用作業(yè)成本法可以使物業(yè)管理企業(yè)的作業(yè)鏈處于受控狀態(tài)，為成本核算與控制提供科學(xué)的管理手段，嚴(yán)格控制投入產(chǎn)出，節(jié)能降耗，有效提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，提高物業(yè)企業(yè)的綜合管理與經(jīng)營能力。
一、當(dāng)前物業(yè)成本核算與管理的現(xiàn)狀
物業(yè)管理是指專門的機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律以及合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對己投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理。同時(shí)對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主或租戶提供全方位、多方面的綜合。當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)涵和外延不斷提升，和上下游及相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)連通，與房地產(chǎn)業(yè)、商品零售業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、旅游業(yè)、物流業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、教育業(yè)、文化娛樂業(yè)等行業(yè)充分交融，構(gòu)筑了合理的多鏈條式物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而前所未有的產(chǎn)生與放大了物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理的價(jià)值在價(jià)值鏈中各環(huán)節(jié)的分配已經(jīng)越來越符合市場的規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)開始不斷將自身推向價(jià)值鏈的上游。根據(jù)成本管理制度，目前我國物業(yè)管理企業(yè)一般實(shí)行定額管理的辦法控制成本費(fèi)用。但是由于服務(wù)工藝的復(fù)雜性、服務(wù)產(chǎn)品的無形性決定了物業(yè)管理企業(yè)很難制定消耗定額。因此，物業(yè)管理企業(yè)仍然按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理”的原則，將收支差額作為成本計(jì)劃的替代指標(biāo)，從上到下壓任務(wù)、壓指標(biāo)，以達(dá)到控制總成本費(fèi)用的目的。進(jìn)入21世紀(jì)以后，企業(yè)外部環(huán)境的變化使得傳統(tǒng)的成本會(huì)計(jì)技術(shù)與方法所計(jì)算的成本扭曲了信息，無法解決現(xiàn)實(shí)問題。
1“隱含成本”眾多
物業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)成本計(jì)算模式造成了大量的物業(yè)管理“隱含成本”。一般情況下，企業(yè)成本核算范圍局限于服務(wù)過程中實(shí)際發(fā)生的成本，即營業(yè)成本，并不核算作業(yè)成本、營銷成本、開發(fā)設(shè)計(jì)成本等；在傳統(tǒng)成本管理模式中，成本是對象化的費(fèi)用，而銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用都被劃為期間費(fèi)用，直接抵減當(dāng)期損益，并不作為成本管理的管理范圍。這樣就沒有完全顯示各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。在確認(rèn)、分類、分析和控制物業(yè)成本上都存在許多缺陷。
2成本失真嚴(yán)重
由于近年來勞動(dòng)法的不斷完善，人工費(fèi)用價(jià)格不斷上漲，物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品獲利空間一再下降，此時(shí)成本核算及控制變得非常重要和敏感，一方面價(jià)格己在成本的邊緣。稍有不甚就有虧本的危險(xiǎn)。另一方面，對定單的選擇也開始成為公司決策的一項(xiàng)重要內(nèi)容，選擇訂單時(shí)，最基本的要求是進(jìn)行獲利能力分析，只有那些能夠?yàn)楣居挠唵尾攀亲罱K要選擇生產(chǎn)的。而經(jīng)過盈利預(yù)測分析不能盈利的訂單，則需要與客戶進(jìn)行進(jìn)一步地議價(jià)，根據(jù)議價(jià)情況再做決定。但是采用傳統(tǒng)成本核算方法計(jì)算的成本信息并不準(zhǔn)確，用于指導(dǎo)公司決策顯然也不合適。怎樣解決這一難題成了當(dāng)前困擾物業(yè)管理企業(yè)的大問題。
二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用作業(yè)成本法進(jìn)行成本核算與管理的可行性
傳統(tǒng)成本法提供的產(chǎn)品成本信息己經(jīng)不能滿足對外制訂正確的市場和銷售決策信息，無法有效衡量每一個(gè)客戶、每一個(gè)產(chǎn)品品種的價(jià)值。當(dāng)原有的成本計(jì)算方法提供的信息其可信性受到懷疑，已經(jīng)影響到企業(yè)決策的正確性時(shí)，采用作業(yè)成本法對產(chǎn)品成本重新加以驗(yàn)證。顯然，這不僅是必要的，也是可行的。作業(yè)成本法產(chǎn)生于西方發(fā)達(dá)國家，由于市場需求的多樣化和個(gè)性化，以及在先進(jìn)制造技術(shù)和計(jì)算機(jī)集成等技術(shù)的驅(qū)動(dòng)下，先進(jìn)制造系統(tǒng)如CAD、CAM等在制造企業(yè)得到了廣泛應(yīng)用，作業(yè)成本法才應(yīng)運(yùn)而生。對物業(yè)管理企業(yè)而言，采用作業(yè)成本法具有很大的優(yōu)勢：首先，可以解決物業(yè)管理成本的分?jǐn)倢ο髥栴}。物業(yè)管理企業(yè)本身是沒有具體的產(chǎn)品而是以作業(yè)為主并且定位為服務(wù)為先的企業(yè)，于是把物業(yè)管理的服務(wù)功能(具體作業(yè))作為物業(yè)管理成本的分?jǐn)倢ο?，在此基礎(chǔ)上計(jì)算出每個(gè)客戶的成本。因此，與傳統(tǒng)的成本制度相比，作業(yè)會(huì)計(jì)制度拓寬了成本核算范圍，同時(shí)提品、作業(yè)二維成本信息。其次，可以解決準(zhǔn)確分?jǐn)傞g接費(fèi)用的問題。物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營間接費(fèi)用雖然不高，但是包含的項(xiàng)目范圍很廣、種類很多，服務(wù)產(chǎn)品生產(chǎn)的個(gè)性化極高，準(zhǔn)確分?jǐn)傔@部分成本就顯得格外重要。再次，可以解決物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)難的問題。最后，可以解決成本控制的問題。
三、基于作業(yè)成本法的物業(yè)管理企業(yè)成本核算與管理的流程
由于物業(yè)管理企業(yè)沒有產(chǎn)品庫存、人員和管理知識(shí)密集、產(chǎn)品的統(tǒng)一計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)尚未完全形成。以作業(yè)為中心的核算方法的核心思想是采用作業(yè)作為資源與產(chǎn)品之間的聯(lián)接點(diǎn)或，作業(yè)與資源相比較，更符合物管企業(yè)的運(yùn)營模式?；诖耍覀儗鹘y(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)成本核算過程分解為五步，即分析確定資源、確認(rèn)作業(yè)和作業(yè)中心、分配資源耗費(fèi)至作業(yè)成本庫、確定作業(yè)動(dòng)因和分配作業(yè)成本計(jì)人成本對象。
1確認(rèn)作業(yè)和作業(yè)中心
根據(jù)我國目前的物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀、成本核算體系，借鑒發(fā)達(dá)國家關(guān)于成本的分類標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)應(yīng)把作業(yè)成本法的作業(yè)動(dòng)因和物業(yè)管理的功能結(jié)合起來對企業(yè)物業(yè)管理成本進(jìn)行分類，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理成本核算體系，即把物業(yè)管理這一服務(wù)活動(dòng)分為多項(xiàng)作業(yè)，在此基礎(chǔ)上企業(yè)可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步合并作業(yè)項(xiàng)目，形成作業(yè)中心。根據(jù)物業(yè)企業(yè)的特性，我們可以將物業(yè)管理企業(yè)的主要作業(yè)劃分為保潔作業(yè)、綠化作業(yè)、治安護(hù)衛(wèi)作業(yè)、車輛管理
作業(yè)、消防管理作業(yè)、物業(yè)修繕作業(yè)、裝修管理作業(yè)、設(shè)備設(shè)施管理作業(yè)、社區(qū)文化作業(yè)、服務(wù)收費(fèi)作業(yè)、顧客溝通作業(yè)、服務(wù)產(chǎn)品監(jiān)控和測量作業(yè)等。
2分析和確定資源
資源是物業(yè)管理成本的源泉，是物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)耗費(fèi)的最原始形態(tài)。在作業(yè)成本法中，資源按一定的相關(guān)性進(jìn)入作業(yè)。如果把整個(gè)物業(yè)管理企業(yè)看成是一個(gè)與外界進(jìn)行物質(zhì)交換的投入產(chǎn)出系統(tǒng)，則所有進(jìn)入該系統(tǒng)的人力、物力、財(cái)力等都屬于資源范疇。因此，物業(yè)管理企業(yè)的資源可以簡單地區(qū)分為貨幣資源、材料資源、人力資源、動(dòng)力資源等幾類。物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)資源被確認(rèn)后，要為每類資源設(shè)立資源庫，并將一定會(huì)計(jì)期間的資源耗費(fèi)歸集到個(gè)相應(yīng)的資源庫中。對于資源庫的設(shè)置可以從物業(yè)管理企業(yè)原有成本核算體系中的成本項(xiàng)目及其明細(xì)項(xiàng)目中得到，合并或分解這些項(xiàng)目。確認(rèn)物業(yè)運(yùn)作所消耗的資源費(fèi)用項(xiàng)目。根據(jù)作業(yè)成本法的基本理論，可以將物業(yè)管理企業(yè)的資源劃分成以下6項(xiàng)：人工費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、動(dòng)力費(fèi)、材料費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)。
3分配資源耗費(fèi)至作業(yè)成本庫
作業(yè)成本庫是與某作業(yè)中心有關(guān)的所有成本要素的總和，分配到作業(yè)中心的每一種資源就成為該作業(yè)成本庫的一項(xiàng)成本要素。各項(xiàng)資源耗費(fèi)分配至各作業(yè)成本庫的原則是：(1)如果某一項(xiàng)資源耗費(fèi)能直觀地確定為某一特定產(chǎn)品所消耗，則直接計(jì)入該特定產(chǎn)品的成本中，此時(shí)資源動(dòng)因也是成本動(dòng)因，該動(dòng)因可以被認(rèn)為是“終結(jié)耗費(fèi)”，物業(yè)管理企業(yè)的材料費(fèi)適用于該原則。(2)如果某項(xiàng)資源耗費(fèi)可以從發(fā)生區(qū)域劃為某項(xiàng)作業(yè)所耗，則可以直接計(jì)人該作業(yè)成本庫，此時(shí)資源動(dòng)因可以被認(rèn)為是“作業(yè)專屬耗費(fèi)”，由作業(yè)人員直接根據(jù)作業(yè)消耗資源的情況在資源憑證上進(jìn)行記錄，形成相應(yīng)的作業(yè)成本元素。③如果某項(xiàng)資源耗費(fèi)從最初消耗上呈混合耗費(fèi)性態(tài)，則需要選擇合適的量化依據(jù)將資源分解并分配到各項(xiàng)作業(yè)，這個(gè)量化依據(jù)就是資源動(dòng)因。
4確定作業(yè)動(dòng)因
成本動(dòng)因是分配的標(biāo)準(zhǔn)，對于成本信息的準(zhǔn)確性和相關(guān)性有重要影響，是進(jìn)行成本分析的基礎(chǔ)，通過成本動(dòng)因建立成本分析的因果關(guān)系，因此成本動(dòng)因的確定是作業(yè)成本實(shí)施的重要內(nèi)容。在選擇成本動(dòng)因時(shí)，
需要考慮以下因素：(1)相關(guān)程度。在分配過程中假設(shè)分配源的成本與成本動(dòng)因的數(shù)量線形相關(guān)。在實(shí)際中，存在多個(gè)成本動(dòng)因，成本動(dòng)因數(shù)量與分配源總成本線性相關(guān)最好的成本動(dòng)因是最恰當(dāng)?shù)某杀緞?dòng)因，這樣能保證成本信息的準(zhǔn)確性。(2)實(shí)行成本。一次分配需要針對每個(gè)分配目標(biāo)采集成本動(dòng)因數(shù)據(jù)，無法采集數(shù)據(jù)則無法分配。確定成本動(dòng)因時(shí)，必須考慮成本動(dòng)因數(shù)據(jù)采集成本，保證相關(guān)的數(shù)據(jù)的易獲取。如果數(shù)據(jù)采集成本太大，則可能使得作業(yè)成本法無法實(shí)施。(3)行為導(dǎo)向。不同的成本動(dòng)因有不同的分配結(jié)果。不同的成本分配結(jié)果以及基于分配結(jié)果的管理決策(如獎(jiǎng)金)會(huì)對組織和員工的行為產(chǎn)生導(dǎo)向作用。因此必須仔細(xì)分析成本動(dòng)因的行為導(dǎo)向作用。企業(yè)可以利用成本動(dòng)因的行為導(dǎo)向功能。把員工的行為導(dǎo)向有利于降低成本的方向。
5分配作業(yè)成本計(jì)入成本對象
這是重慶市南岸區(qū)金龍港灣小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）的現(xiàn)狀。該小區(qū)位于重慶市南岸區(qū)海棠新街40號(hào)，住宅279戶，人口1000余人，另有商場門面12家共1000多平方米、車庫900平方米、寫字間2800平方米。小區(qū)開發(fā)商掛靠重慶市金山城鄉(xiāng)建設(shè)實(shí)業(yè)總公司，而該開發(fā)商同時(shí)又是小區(qū)的大業(yè)主，占據(jù)小區(qū)七個(gè)單元中六個(gè)單元的樓頂建造樓頂花園，搭建大面積的鴿棚，并修建了一個(gè)用于燒香拜佛的廟宇。小區(qū)前期物管據(jù)稱與開發(fā)商有牽連關(guān)系，對開發(fā)商的行為不聞不問，引起小區(qū)大部分業(yè)主的不滿，因此發(fā)生糾紛。前期物管遂在未辦理移交手續(xù)的情況下于2004年1月14日自行撤出。由于有消防隱患、一戶一表、物業(yè)用房等諸多遺留問題未能解決，沒有新的物管企業(yè)愿意接管該小區(qū)。小區(qū)遂于同年1月17日成立業(yè)主委員會(huì)，報(bào)南岸區(qū)房管局備案，并召開業(yè)主大會(huì)，以三分之二多數(shù)業(yè)主通過決定由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)暫時(shí)對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行自治管理。
小區(qū)業(yè)主委員會(huì)接手小區(qū)物管工作后，立即就小區(qū)存在的違法建筑（如廟宇、鴿棚）、物業(yè)用房、消防隱患等問題向房管局、規(guī)劃局、消防處等有關(guān)政府主管部門進(jìn)行反映，希望能夠得到合理解決；同時(shí)按照業(yè)主大會(huì)通過的約定開始向小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)以維持小區(qū)物管的正常工作開支。
但業(yè)主委員會(huì)的工作很快就遇到了麻煩。向政府部門反映的問題遇到了官僚式的相互推諉，比如向規(guī)劃局反映的開發(fā)商違法修建廟宇的問題，規(guī)劃局答復(fù)說那只是一個(gè)涼亭，是合法的，而這個(gè)所謂的“涼亭”在房管局卻是按住宅進(jìn)行的登記；又比如開發(fā)商搭建超過100平方米的大型鴿棚的問題，規(guī)劃局以開發(fā)商在鴿協(xié)取得了批文為由予以推脫。其他如開發(fā)商占用公用樓頂?shù)膯栴}、物業(yè)用房無法使用的問題、消防隱患無法解除的問題等等都在不同程度上被各有關(guān)部門踢皮球似地推過來讓過去，致使業(yè)主委員會(huì)的成員們四處奔波一年有余而毫無收獲。
如果只是上述問題得到不到解決也許還能克服，但個(gè)別業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)的行為卻使業(yè)主委員會(huì)的自治管理無法繼續(xù)下去。這些個(gè)別業(yè)主拒繳物管費(fèi)的態(tài)度異常堅(jiān)決，他們認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)沒有收取物業(yè)管理費(fèi)的資格，沒有資格對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，甚至認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是打著自治管理的旗號(hào)為少數(shù)幾個(gè)人謀私利。起初拒繳物管費(fèi)的業(yè)主只有極少數(shù)的幾家，但這幾家業(yè)主不繳物管費(fèi)卻仍然享受保安、保潔、路燈、日常維修、小區(qū)環(huán)境改造等物業(yè)管理服務(wù)讓許多原來繳費(fèi)的業(yè)主感到不公平，于是越來越多的業(yè)主加入了拒繳物管費(fèi)的行列。而小區(qū)業(yè)主也由此而逐漸分化為兩大陣營，爭吵糾紛從此不斷。
眼見小區(qū)自治物業(yè)管理即將陷入癱瘓，業(yè)主委員會(huì)在與欠費(fèi)業(yè)主協(xié)商對話無果的情況下，被迫以欠費(fèi)業(yè)主中態(tài)度最堅(jiān)決者作為被告，向重慶市南岸區(qū)人民法院提起民事訴訟，請求法院判決被告支付欠繳的物管費(fèi)及滯納金。
業(yè)主委員會(huì)原本希望能夠通過法院支持性的判決恢復(fù)小區(qū)正常的自治管理，同時(shí)對其它遺留問題的解決也起到正面的推動(dòng)作用，但法院方面的處理結(jié)果卻讓他們大失所望。重慶市南岸區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原告業(yè)主委員會(huì)既非公民，法人，又不符合法律（指《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條及《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的意見》第四十條）規(guī)定“其他組織”的要件，因此不屬于民事訴訟的當(dāng)事人，屬不適格的訴訟主體；其次、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理關(guān)系的主體是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，原、被告之間的關(guān)系不屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整范疇，原告享有什么權(quán)利，應(yīng)盡什么義務(wù)也不明確。并且原告本次訴訟的提起，沒有取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，亦不能作為執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的意思表示。因此，南岸區(qū)人民法院裁定駁回了業(yè)主委員會(huì)的起訴。
法院的裁定下達(dá)之后，小區(qū)內(nèi)繳費(fèi)業(yè)主與欠費(fèi)業(yè)主的派系斗爭更趨于激化，欠費(fèi)業(yè)主對于法院的裁定深感鼓舞，甚至在小區(qū)內(nèi)張?zhí)?hào)外以宣示勝利，繳費(fèi)的業(yè)主則感到沮喪，紛紛停止繳費(fèi)。而業(yè)主委員會(huì)不服法院的裁定，先后向重慶市南岸區(qū)人民檢察院和重慶市第一中級(jí)人民法院提出申訴。重慶市第一中級(jí)人民法院維持了原裁定。南岸區(qū)人民檢察院經(jīng)與南岸區(qū)人民法院溝通，認(rèn)為重慶市高級(jí)人民法院（以下簡稱高院）最新頒發(fā)的《關(guān)于確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理糾紛案件中訴訟主體資格的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）對業(yè)委會(huì)不利，遂不得不以終止審查的方式駁回了業(yè)主委員會(huì)的申訴。業(yè)主委員會(huì)最終被迫停止了物管費(fèi)的收取，保安、保潔等工作人員先后辭職，小區(qū)物業(yè)管理徹底癱瘓，于是就出現(xiàn)了本文開頭所描述的那一幕。
這是一起具有典型意義的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)因自治管理與業(yè)主發(fā)生糾紛并致訴訟的物業(yè)管理糾紛案件，筆者到目前為止尚未發(fā)現(xiàn)與之相類似的案例。對這個(gè)案例做一點(diǎn)調(diào)查、分析和研究可能有助于我們加深對我國物業(yè)管理方面有關(guān)法律法規(guī)的了解，澄清一些在物業(yè)管理方面可能比較模糊甚至錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，為我國未來在物業(yè)管理方面的立法提供一點(diǎn)也許是不自量力的建議或參考。
讓我們來看一看這個(gè)案例中法院作出的裁定：
法院裁定駁回業(yè)主委員會(huì)起訴的最后一個(gè)理由是業(yè)主委員會(huì)提起訴訟沒有取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，亦不能作為執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的意思表示。筆者認(rèn)為這個(gè)問題完全可以在程序范圍內(nèi)予以解決，因此不打算在這里進(jìn)行討論。值得關(guān)注的應(yīng)該是法院裁定當(dāng)中的前兩個(gè)理由。
法院裁定駁回業(yè)主委員會(huì)起訴的第一個(gè)理由是業(yè)主委員會(huì)既非公民、法人，又不符合法律規(guī)定“其他組織”的要件，因此不屬于民事訴訟的當(dāng)事人，原告屬不適格的訴訟主體。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條之規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”，業(yè)主委員會(huì)明顯不屬于公民和法人。那么，它能不能算其他組織呢？《最高人民法院關(guān)于適用若干意見》第四十條規(guī)定：“其他組織是指合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。最高人民法院在2003年8月20日《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格請示一案的復(fù)函》中明確解釋：“根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、最高人民法院《關(guān)于適用若干問題的意見》第四十條之規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合‘其他組織’條件，對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、公共部門維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟?！币虼?，我們可以清楚的看到，最高人民法院已經(jīng)通過司法解釋的形式明確了業(yè)主委員會(huì)屬于民事訴訟法規(guī)定的“其他組織”，可以自己名義提起訴訟，也就是說南岸區(qū)人民法院認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)不屬于民事訴訟的當(dāng)事人，屬不適格的主體是不正確的。有人提出最高人民法院的司法解釋只是規(guī)定業(yè)主委員會(huì)在涉及開發(fā)商未向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)資料、未提供配套公用設(shè)施、費(fèi)用及物業(yè)管理用房等方面才可提起訴訟，不應(yīng)擴(kuò)張解釋為業(yè)主委員會(huì)在其他方面也具備訴訟主體的資格。筆者認(rèn)為這樣的觀點(diǎn)不對：這根本不是一個(gè)應(yīng)否作擴(kuò)張或限制解釋的問題，而是一個(gè)從何種角度看待權(quán)利的問題。大家現(xiàn)在都知道一個(gè)最基本的法理原則：對公權(quán)力而言，法無授權(quán)即禁止；而對私權(quán)利來說，法無禁止即自由。筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)不是一種公權(quán)力組織，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)進(jìn)行自治管理的權(quán)利不應(yīng)當(dāng)被看作是行使一種公權(quán)力。因此，業(yè)主委員會(huì)為維護(hù)自己自治管理的權(quán)利而提起訴訟應(yīng)當(dāng)適用法無禁止即自由的法理原則，雖然最高人民法院的司法解釋僅僅明確了業(yè)主委員會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)單位未向其移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、公共部門維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟，但只要法律法規(guī)沒有對業(yè)主委員會(huì)以自己的名義在其他方面（如本案業(yè)主欠費(fèi)的問題）提起訴訟作出明確的限制或禁止性規(guī)定，法院對于業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格就沒有權(quán)力加以任何不合理的限制。在這一點(diǎn)上，重慶市高院頒發(fā)的《指導(dǎo)意見》存在同樣的問題，該意見第一條規(guī)定：“本意見所笉物業(yè)管理糾紛是指居住在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛?！钡诹鶙l又規(guī)定：“有下列情況之一的，不適用本指導(dǎo)意見的規(guī)定：（1）、業(yè)主委員會(huì)自主從事物業(yè)管理或經(jīng)營活動(dòng)，形成的民事侵權(quán)或合同違約訴訟；……”。按照南岸區(qū)人民法院對于上述條款的理解，這就是界定了物業(yè)管理糾紛只能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)之間，同時(shí)否定了業(yè)主委員會(huì)自主從事物業(yè)管理時(shí)的訴訟主體資格，那么筆者也就只能認(rèn)為這是對業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格的一種不合理甚至不合法的限制，應(yīng)該予以糾正。更何況重慶市高院并沒有法律所賦予的司法解釋權(quán)，《指導(dǎo)意見》在法律上是本不應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生效力的。當(dāng)然上述條款本身含義模糊，容易產(chǎn)生理解分歧，不過這已經(jīng)是本文無睱顧及的另外一個(gè)問題了。
關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格問題，還有人提出另外一種觀點(diǎn)，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)起訴業(yè)主是自己告自己，從道理上講不通。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是站不住腳的，它至少不能成為剝奪業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的理由。實(shí)踐當(dāng)中所謂“自己告自己”而由法院受理并裁決的案件并不少見，比如公司告董事和股東，或者反過來。就本案而言，金龍港灣小區(qū)業(yè)主公約第十四條（違約責(zé)任）有明確約定“對欠費(fèi)超過3個(gè)月的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)或其他業(yè)主都可依據(jù)本公約依法提起訴訟追討”。也就是說該小區(qū)所有業(yè)主已經(jīng)通過訂立契約的形式授權(quán)業(yè)主委員會(huì)可以提起訴訟。在并不違背法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，契約就是法律。業(yè)主委員會(huì)僅僅依據(jù)業(yè)主公約也應(yīng)該有權(quán)對欠費(fèi)業(yè)主提起民事訴訟，欠費(fèi)業(yè)主應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。這在法律上和邏輯上都是沒有問題的。
南岸區(qū)人民法院裁定駁回業(yè)委會(huì)起訴的第二個(gè)理由是根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條的規(guī)定，物業(yè)管理關(guān)系的主體應(yīng)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，原、被告之間的關(guān)系不屬于《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整范疇，原告享有什么權(quán)利，應(yīng)盡什么義務(wù)也不明確。因此業(yè)委會(huì)不能以物業(yè)管理糾紛為由提起訴訟。這里我們不能不涉及到國務(wù)院于2003年6月8日頒布、于2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），根據(jù)《條例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)?！弊鳛橐徊康侥壳盀橹乖谝?guī)范物業(yè)管理活動(dòng)方面具有最高法律效力的行政法規(guī)，其對物業(yè)管理的定義無疑應(yīng)該是權(quán)威的；人民法院依據(jù)《條例》第二條認(rèn)定和裁判本案似也無可厚非。但筆者面對這個(gè)第二條卻不得不產(chǎn)生以下疑問：物業(yè)管理權(quán)是如何產(chǎn)生的？或者說物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來源是什么？眾所周知，任何一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)在和任何一個(gè)小區(qū)及其業(yè)主簽訂物業(yè)管理（服務(wù)）合同并進(jìn)駐該小區(qū)開始從事物業(yè)管理活動(dòng)之前，該物管企業(yè)對于該小區(qū)根本不能享有任何權(quán)利。很明顯，物業(yè)管理企業(yè)之所以對某個(gè)小區(qū)享有物業(yè)管理權(quán)，是因?yàn)樵撈髽I(yè)與這個(gè)小區(qū)的全體業(yè)主簽訂了物業(yè)管理合同，而小區(qū)的全體業(yè)主正是通過簽訂物業(yè)管理合同這種方式對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了授權(quán)。也就是說物業(yè)管理權(quán)實(shí)際上是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，物業(yè)管理權(quán)的行使本應(yīng)屬于物業(yè)的所有權(quán)人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)。小區(qū)業(yè)主有權(quán)決定與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理；當(dāng)然也有權(quán)決定不聘請物業(yè)管理企業(yè)而進(jìn)行自治管理，這毫無疑問應(yīng)屬于業(yè)主對于其自有或共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行自由處分的權(quán)利范圍，不應(yīng)加以任何不合理的限制。筆者相信《條例》的立法本意也絕非要限制業(yè)主的權(quán)利，建設(shè)部劉志峰副部長在2003年7月14日全國物業(yè)管理工作會(huì)議上的講話中曾明確提到：“選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一，業(yè)主還可以根據(jù)實(shí)際情況決定采用其他方式，比如自我管理，或者將保潔、綠化等各項(xiàng)事務(wù)直接委托專業(yè)公司。《條例》本著尊重業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強(qiáng)制業(yè)主必須實(shí)行物業(yè)管理，而只是規(guī)范物業(yè)管理時(shí)各方的行為。”汪光燾部長也在同一次會(huì)議上強(qiáng)調(diào)：“業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利”。但是《條例》第二條給物業(yè)管理所下的定義卻很容易讓人理解成業(yè)主只能通過選聘物業(yè)管理企業(yè)才能對自己所有或共有的物業(yè)進(jìn)行管理，而業(yè)主的自治管理卻被排除在了該定義之外。所以在本案當(dāng)中法院才會(huì)根據(jù)《條例》第二條認(rèn)定物業(yè)管理關(guān)系的主體應(yīng)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)與欠費(fèi)業(yè)主之間的關(guān)系不屬于《條例》調(diào)整的范疇。如果不是法院對《條例》第二條理解錯(cuò)誤的話，那筆者只能認(rèn)為《條例》第二條在定義上出現(xiàn)了問題，因?yàn)樗拗屏斯竦臋?quán)利，剝奪了業(yè)主對于自己所有或共有的物業(yè)按照自己的意愿進(jìn)行自治管理的資格，其效力與其上位法《中華人民共和國民法通則》關(guān)于公民財(cái)產(chǎn)個(gè)人所有和共有的相關(guān)規(guī)定有沖突，應(yīng)當(dāng)予以修改。
關(guān)于業(yè)主自治物業(yè)管理的問題，還有一種意見認(rèn)為物業(yè)管理是一種營利性的經(jīng)營行為，從事物業(yè)管理必須取得工商行政管理部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照方能進(jìn)行，業(yè)主或其代表業(yè)主委員會(huì)沒有取得工商營業(yè)執(zhí)照，所以他們不能自己進(jìn)行物業(yè)管理。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)很值得商榷，這種觀點(diǎn)實(shí)際上仍然先入為主地認(rèn)為物業(yè)管理必然是取得營業(yè)執(zhí)照的物業(yè)管理企業(yè)才能從事的經(jīng)營牟利行為，而完全無視物業(yè)管理權(quán)是由業(yè)主財(cái)產(chǎn)所有權(quán)派生且本應(yīng)由業(yè)主享有的事實(shí)。以這種觀點(diǎn)看待物業(yè)管理問題，不但在理論上是錯(cuò)誤的，在實(shí)踐中也會(huì)造成不好的后果。如本案即是十分典型的一例。筆者認(rèn)為當(dāng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)自行行使物業(yè)管理權(quán)的時(shí)候，此時(shí)的物業(yè)管理并非必然地具有營利的目的，而更多地應(yīng)該體現(xiàn)服務(wù)的宗旨。我們?yōu)槭裁捶且o物業(yè)管理貼上一個(gè)“以營利為目的”的先天性標(biāo)簽?zāi)兀?/p>
綜上所述，筆者認(rèn)為重慶市南岸區(qū)人民法院裁定駁回金龍港灣小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟請求是錯(cuò)誤的。如果法院能夠正確適用法律審理本案當(dāng)中的實(shí)體問題并作出公正的判決，金龍港灣小區(qū)的狀況應(yīng)該不會(huì)惡化到如此地步，對當(dāng)?shù)馗饔嘘P(guān)主管部門臨事推諉，甚至包庇袒護(hù)開發(fā)商的官僚作風(fēng)也會(huì)產(chǎn)生一種強(qiáng)有力的鞭笞作用。遺憾的是重慶市南岸區(qū)人民法院沒能就這個(gè)筆者所知的第一例業(yè)主委員會(huì)訴業(yè)主欠費(fèi)案作出具有積極意義的判決，其后果當(dāng)然是非常消極的。而重慶市南岸區(qū)人民檢察院沒能成功建議南岸區(qū)人民法院再審此案或者對本案依法提請抗訴，筆者個(gè)人也認(rèn)為十分可惜。
