發(fā)布時間：2022-10-06 19:49:04
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的別墅調(diào)查報告樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
滿足個性化需求
近年來，隨著國人生活水平的日益提高，消費理念也慢慢與歐洲發(fā)達(dá)國家接軌，整體櫥柜、衣柜等定制化家具也日益為廣大消費者所接受。拒絕雷同，是人們青睞定制家具的重要原因。根據(jù)一家權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查報告，85%的受訪者在選購家具時更傾向于定制家具。定制家具獨特的個性設(shè)計，能夠由顧客自己掌握櫥柜的風(fēng)格，符合現(xiàn)代年輕人的崇尚個性，展現(xiàn)了自我魅力的要求，這就是它最吸引人的地方。
高揚認(rèn)為，目前定制家具受到追捧主要有三方面原因：首先，定制家具的實用性和空間利用率較傳統(tǒng)家具都更強，也更簡單地實現(xiàn)了裝修風(fēng)格的統(tǒng)一化。其次，與行業(yè)的發(fā)展趨勢密不可分，傳統(tǒng)家具行業(yè)中庫存量積壓的現(xiàn)象很明顯，廠商為了減輕壓力，將比重轉(zhuǎn)向定制家具市場。此外，房地產(chǎn)行業(yè)極大促進(jìn)了定制家具的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出兩級分化的狀況，商業(yè)住宅中小戶型開始成為主流，高端豪宅別墅也大量興起，傳統(tǒng)的以家具成品為主的市場難以滿足這些人群的需求，而在這種情況下，定制家具就得到了很好的發(fā)展。
誠信是定制家具的根本
據(jù)了解，定制家具與傳統(tǒng)家具最大不同在于傳統(tǒng)家具制作的過程是標(biāo)準(zhǔn)化的，它的制作流程是可以獨立的，但定制家具則是一個全方位的過程，從尺寸、款式設(shè)計、再到運輸整個體系都必須緊密地結(jié)合，設(shè)計、選材、制作、物流、售后都不能脫離。這也使得在價格上，定制家具比傳統(tǒng)家具高出很多。
盡管定制家具比傳統(tǒng)家具更能滿足人們多樣化的家居需求，然而在定制家具行業(yè)繁榮發(fā)展的背后也隱藏著很多隱性的制約因素：目前，定制家具行業(yè)內(nèi)以小企業(yè)居多，行業(yè)集中度較低；產(chǎn)品更多傾向于簡單的抄襲與模仿，品牌雜亂；產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊；綜合成本升高，企業(yè)風(fēng)險性加大，惡性競爭趨勢較為明顯。由于許多方面不規(guī)范，國內(nèi)還沒有專門的定制家具標(biāo)準(zhǔn)，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，消費者的權(quán)益很難得到保護(hù)。高揚指出，雖然定制家具的興起是2001年左右，到目前為止已經(jīng)發(fā)展了10多年，誠信卻成為了定制家具的一大考驗，很多廠商對外宣傳是定制，但大部分的產(chǎn)品還是采取了傳統(tǒng)家具的標(biāo)準(zhǔn)化的流程，另外還有諸如材料不符、設(shè)計不符的現(xiàn)象。所以對于定制家具的質(zhì)量，消費者需要理性認(rèn)識。
電商是定制家具的重要銷售渠道
越來越多的華人憑借著扎實的數(shù)學(xué)和金融知識、對高強度和高壓力工作的適應(yīng)能力以及流利的英語躋身金融城的核心圈子。實際上，早在2012年，根據(jù)英國的人口調(diào)查報告，劍橋和倫敦金融城就成為華人比例最高的地區(qū)，在金融城，每100個人里面就有三個半華人。
來到金融城的，除了中國人，還有中國的資本。
2013年7月，平安人壽用2.6億英鎊的價格購得了倫敦的地標(biāo)性建筑勞合社大樓，不恰當(dāng)?shù)卣f，這招可謂是“黑虎掏心”—摘走了倫敦心臟地帶最金貴的一塊地方。
勞合社大樓所在的區(qū)域正是金融城，倫敦最高大上的地方，又有綽號叫“那一平方英里”—地方雖然不大，卻有超過2000家金融機(jī)構(gòu)在此運營日常業(yè)務(wù)，全球最大的保險市場、貨幣市場和商品市場以及世界上最古老的證券交易所都設(shè)在這里。有大約30萬“金領(lǐng)階層”每天來此上班，繁華程度堪比美國華爾街。不過華爾街并不是紐約的發(fā)源地，而倫敦卻發(fā)源于金融城—公元47年，倫敦建城時，核心區(qū)就是今天的金融城。
“我們盼望倫敦能有朝一日成為另一個離岸人民幣中心！”2011年，時任倫敦金融城市長的白爾雅率領(lǐng)一個大型的商務(wù)代表團(tuán)訪問中國時表示。同時，白爾雅還張開雙臂歡迎中國人到倫敦買房，因為在他看來，英國的房地產(chǎn)很值得中國投資者來投資—那里政局穩(wěn)定、利率低，而且人民幣對英鎊升值也讓買房者享受了天然的“八折”優(yōu)惠。
如白爾雅所愿，2013年10月，中英兩國達(dá)成協(xié)議，允許英國機(jī)構(gòu)直接從倫敦投資中國股票和債券，另外，中國投行若愿在英國開設(shè)分支機(jī)構(gòu)，可享受較為寬松的監(jiān)管。
除了金融行業(yè)的精英和機(jī)構(gòu)，中國的富豪們也對金融城青睞有加。據(jù)一位倫敦華人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹，中國人對倫敦西區(qū)的別墅沒什么興趣，他們更鐘情于倫敦金融城新開發(fā)的高檔公寓，其價位介于每平方米8000～11000英鎊之間，大約相當(dāng)于6.5萬～9萬元人民幣。
2013年，中國人在倫敦房地產(chǎn)市場的海外買家中所占的比例從5%激增到了27%，而且出手也越發(fā)闊綽。全年，由中國人購買的價值100萬英鎊及以上的房產(chǎn)總數(shù)，相當(dāng)于此前五年的總和。
但是，想要詳細(xì)描述這個群體并不簡單。嗯，首先，他們比較有經(jīng)濟(jì)實力，每年年薪在20萬以上……慢著，如果是企業(yè)主的話，則無法來用身價來衡量了，因為他們自己做生意，無論家底如何，一旦出來“商務(wù)”，無論是談生意還是應(yīng)酬，都是十分愿意做出“商務(wù)”的派頭的。
好吧，先放下這個條件，從職業(yè)角度看，大多數(shù)的企業(yè)主和高管，再加上律師、設(shè)計師、金融等專業(yè)人士，是否就是商務(wù)人士呢，似乎比較準(zhǔn)確，卻也不太妥當(dāng)，如果是的話，人數(shù)應(yīng)該有幾百萬之眾吧，可據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，中國北京、上海、廣州、深圳等八個主要城市的商務(wù)人士只有68萬，中間的差額也忒大了些。
從消費行為呢，購買高檔商品的（很多購買的人并非是使用者，而且比例還不低），坐飛機(jī)商務(wù)艙（這個應(yīng)該是為商務(wù)人士量身定度的，但很多公司即便是老板和高管，日常出差也是擠經(jīng)濟(jì)艙的），入住商務(wù)酒店（好像現(xiàn)在標(biāo)明為“商務(wù)”的酒店，大多是為一般職員出差準(zhǔn)備的），在三星以上酒店消費（很多人住招待所，而在五星酒店談生意），似乎也不好判斷。
在從生活方式上呢，開名貴的汽車，住別墅和高級洋房，擺設(shè)高檔家私，經(jīng)常出國旅游、購物，收藏古董字畫，觀看高檔文化演出……如果你知道上海白領(lǐng)如何瘋狂購物，北京文藝青年如何迷戀演出，廣州大嬸和阿伯怎樣頻繁出國旅游，以及中小城市誰在開名車住豪宅搞收藏，那么，從生活方式上就更難判斷商務(wù)人士了。
不管這些了，在迅速發(fā)展的當(dāng)代中國，去限定任何一個群體也都是困難的。不過，商務(wù)人士群體的確實存在應(yīng)該是沒有問題的。并且，中國商務(wù)人士也絕不是那個調(diào)查報告所宣稱的，在八個大城市才區(qū)區(qū)68萬人，而應(yīng)該數(shù)量更為龐大。否則，怎么有那么多的商家在打他們的主意。
商務(wù)人士的生活是怎樣的呢？不講群體，我們從細(xì)節(jié)去觀察。豪宅區(qū)里，即便是已經(jīng)售罄幾年的房子，也大多是空置在那里的，出入別墅區(qū)最多的，往往是保姆和花匠，并且，不是夸張，真的有“忘”了自己還在那里買了房子，經(jīng)人提醒才記起的現(xiàn)象。買了不住，自然享受不到房子所帶來的生活方式的改變，真浪費了地產(chǎn)商精心選擇的口號“我們賣的不是房子，賣的是一種生活態(tài)度”。即便是住在里面了，你會發(fā)現(xiàn)如果是自己裝修的，品質(zhì)和品位實在是有些委屈了那房子，如果是地產(chǎn)商的標(biāo)準(zhǔn)裝修，則很少再去改裝，千房一面。
住尚且如此，衣和食就更隨意了。很多商務(wù)人士常年職業(yè)裝，常年應(yīng)酬餐。也難怪，他們的時間也大多被“職業(yè)”所占據(jù)了，一年當(dāng)中開的會幾百個，一年當(dāng)中在家里吃的飯甚至十個指頭都數(shù)得完。至于行，很多人羨慕商務(wù)人士是“空中飛人”，坐飛機(jī)如同打的，可只有做了“空中飛人”的人，才知道其中的苦――遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如想象中的那么瀟灑和舒服。順便提下，近來很多商務(wù)人士向我感慨，“怎么乘飛機(jī)的感覺越來越像坐大巴了呢，無論環(huán)境和服務(wù)，還是乘飛機(jī)的人，都像?！蔽胰⌒Φ鼗卮穑骸澳鞘侵袊纳虅?wù)人士越來越多的緣故，而且，新成長的商務(wù)人士頗具有中國特色?！?/p>
休閑生活呢？問到很多典型的商務(wù)人士，他們的興趣其實非常廣泛，旅游、運動、閱讀等等，但在最后都要加上一句“實在是沒有時間”，“連看書也都是在飛機(jī)上”。
好了，我們基本可以得出結(jié)論了：中國的商務(wù)人士，將大多數(shù)的時間花費在“商務(wù)”上了，用來提升生活品質(zhì)的步伐，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在了后面。可是，無論是在外企還是私企，無論是地產(chǎn)還是科技，無論是制造還是服務(wù)，無論是流通還是銷售，很多商務(wù)人士所從事的行業(yè)，都是以“改變?nèi)藗兊纳钇焚|(zhì)”為商業(yè)目的的。于是，中國的商務(wù)人士就陷入了一個悖論：他們非常努力地工作，去改變別人的生活，而他們自己的生活卻無暇顧及。
3月7日早上6點，63歲的文萬成就起床了。思念、沮喪、焦慮，他一夜沒合眼。隨后，他與近百位中國家屬，向北京鐵路運輸法院遞交了對馬航的上訴書。
在訴訟書里，文萬成和律師列出了10項訴求，包括調(diào)查事件的現(xiàn)狀、責(zé)任、原因；給家庭造成的損害、痛苦等。
訴訟材料約有十斤重，袋子勒得人手疼。
根據(jù)國際航空領(lǐng)域的“蒙特利爾公約”，2016年3月8日是乘客家屬向承運方馬航興訴的最后期限，否則將喪失對損害賠償?shù)臋?quán)利。
2014年3月8日，載有239人的馬來西亞航空公司MH370飛機(jī)與空中管制中心失去聯(lián)系。機(jī)上有154位中國人，這其中，包括文萬成的兒子，36歲的文永勝。
去年7月29日，一片襟副翼在法屬留尼汪島被發(fā)現(xiàn)，并被確認(rèn)為MH370一部分。今天，馬來自亞政府第二份中期調(diào)查報告聲明。聲明指出，搜索工作仍在南印度洋進(jìn)行，飛機(jī)主殘骸仍沒有被找到。
馬來西亞總理納吉布也就MH370失聯(lián)兩周年發(fā)表聲明表達(dá)哀悼，他將之稱為“我們?nèi)耘f承諾竭力解開這個謎團(tuán)”。
“強硬派”
對于文萬成來說，未知的謎團(tuán)，更像是一場沒有歸期的等待。
這兩年，山東人文萬成每年要在北京住上一百多天。
一個小馬扎、一壺水、一包煎餅，是他的全部裝備。
每周，他會去三次馬航在空港中心設(shè)立的家屬接待處，接待處位于北郊的順義，在六環(huán)外，公交轉(zhuǎn)地鐵再步行，三個多小時的路程。
濟(jì)南政府的陪同人員不得不佩服文萬成的毅力，跟著走一天，他的腿走腫了。
文萬成的頭發(fā)剃得很短，頭發(fā)茬子硬硬地拱出來，還有幾處斑禿。
在失聯(lián)者家屬們眼里，他是出了名的“強硬派”。
從事發(fā)起，文萬成就開始秘密拍攝。在麗都飯店、在空港中心、在馬來西亞、在濟(jì)南，馬航發(fā)言人的表態(tài)、政府官員的表態(tài)，他全部記錄下來。整整兩年，一天不少。
裝資料的硬盤有5個， 每個都是1T的容量。用絨布包好，藏在背包夾層。
這些視頻是他的寶貝，他和記者說，這些是“上法庭的證據(jù)”，走到哪兒都隨身帶著。
去年3月，文萬成作為團(tuán)長，帶著近20位家屬飛到馬來西亞。在馬來西亞交通部，他們要求部長廖中萊出面，對家屬此前的致信進(jìn)行回復(fù)。
糖尿病，又是急脾氣，文萬成因為情緒激動暈倒，家屬要送他去醫(yī)院，被他回絕――他怕錯過見部長的機(jī)會。
最終，部長并沒有出現(xiàn)。
文萬成做過掏糞工、乞丐，當(dāng)過幾年兵，脾氣硬，自我期許很高，是典型的山東漢子。
他受盡艱辛供獨子文永勝研究生畢業(yè)。飛機(jī)失聯(lián)前，文永勝已經(jīng)成家，育有一對兒女。他在山東一家大企業(yè)擔(dān)任總經(jīng)理助理。全家從郊區(qū)搬入中產(chǎn)社區(qū)。文永勝還為父母買了一棟別墅。
文永勝被指派到馬來西亞出差。3月8日，上了那架飛機(jī)。
中性詞“失聯(lián)”
在351人的家屬聯(lián)系群里，文萬成是最活躍的人。
他積極發(fā)言，總是發(fā)一些各個不知名網(wǎng)站上轉(zhuǎn)來的文章，證明飛機(jī)并沒有失事。
“失聯(lián)”是介于“失事”和“失蹤”的中間狀態(tài)。對一部分家屬意味著“失去”，而對另一部分人，卻意味著累加的“希望”。
比如文萬成，他篤定地認(rèn)為“飛機(jī)在，人在”。
2014年清明節(jié)，一位記者采訪他，最后忍不住問，“你知道今天是什么日子嗎？”
他感到莫名其妙：“清明節(jié)和我有什么關(guān)系？我兒子沒死啊?！?/p>
今年過年前后，39位乘客家屬與馬航簽署協(xié)議，接受252萬元的賠償，放棄后續(xù)一切權(quán)利。這讓文萬成很生氣，他的想法很簡單――領(lǐng)了這個錢，就意味著承認(rèn)飛機(jī)失事了。
他見人就強調(diào)，訴訟有技巧，別把自己“訴死了”――“什么叫訴死了？不是拿死亡賠償了事，人還沒死呢！我們訴的是賠償飛機(jī)失聯(lián)對家屬造成的傷害。”
有親戚勸他，這么久了，孩子還能活著嗎？
他明白親戚是一片好心，不說話。等人走了，他還是忍不住說，“確實沒有證據(jù)證明我孩子死了啊?！?/p>
飛機(jī)失聯(lián)后，文萬成聽說有的家屬打電話給親人，能聽到“嘟”聲。他便每天撥打兒子手機(jī)，電話那頭卻一直是一個機(jī)械的女聲：您撥打的電話已關(guān)機(jī)。
為了不讓手機(jī)停機(jī)，夫妻倆一口氣交了三千元話費。
直到2014年年底，政府為他們辦了保號停機(jī)。這個號碼，他們便再也沒有撥過。
這代表了很多家屬的狀態(tài)――他們相信人還活著，但不知身在何處。
比如劉伶，她的丈夫乘坐了那架飛機(jī)。每天下班回家，劉伶都會給丈夫打個電話，撥過去，無一例外是關(guān)機(jī)。
她安慰自己：“只是沒開機(jī)?！?/p>
她的手機(jī)屏保仍然是夫妻倆穿著情侶裝的合影。她最常聽的歌，是丈夫最喜歡的《不裝飾你的夢》。
哭泣的“石頭”
飛機(jī)失聯(lián)后，文萬成幾乎不外露情感。公開場合，他總是話不多，沒有表情。他強調(diào)，事發(fā)到現(xiàn)在，自己一直很冷靜。
律師張起淮評價他，石頭一樣倔強的性格。但這不是文萬成真實的情緒，他的另一面，只有律師知道。
見到張起淮，文萬成常常說著說著就落下淚來，他知道兒子可能回不來了?！翱薜脝鑶璧?，老了之后，那種孤獨、失望的情感，特別濃烈?！?/p>
他的痛苦和其他家屬沒有區(qū)別，張起淮說，文萬成承諾要幫孫子孫女找到爸爸?！拔疫€沒有找到呢，怎么能回去？”
他并不像表面看起來那么強悍，甚至比一般人的狀況還要糟糕――張起淮看到了兩張殘疾證，文萬成是殘疾人，他妻子也是。但他從未對任何人提過。
他帶著的大堆資料中，有一張在北京安定醫(yī)院的病歷：有時聽到自己孩子話說的聲音，感覺孩子在敲門，看到人影就感覺像自己的孩子，食欲減退，心煩，不愿接觸人。
見律師時，文萬成提到兒媳，“這么年輕，不能耽誤她，但要是改嫁了，孩子這么小，又該怎么辦？”
前兩天，兒媳參加了一個“最有愛心、最孝順子女”的網(wǎng)上投票活動，文萬成悄悄地找人拉票?！拔也皇菫榱俗屗媚莻€獎，我得用這種形式安慰她，她不容易?！?/p>
“我得保全一個家?！蔽娜f成說。
現(xiàn)實的壓力也接踵而至。
飛機(jī)失聯(lián)半年后，文萬成收到了銀行郵寄的房貸催款單。2009年，兒子文永勝首付100萬元、貸款150萬元買下了一套別墅。
他和老伴的退休工資加在一起大約3 000元，根本無力繳納每月9 000元的房貸。
而他每周來京參加溝通會的餐宿花費已經(jīng)累計近7萬元，其中不少是外債。
有人建議文萬成把別墅賣了，他不同意。他清晰記得，談起裝修房子時，兒子臉上發(fā)光的表情。
日本是世界上最早關(guān)注非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)的國家。早在1950年政府頒布的《文化財保護(hù)法》中，就獨樹一幟地提出無形文化財(即非物質(zhì)文化遺產(chǎn))的概念，并以法律形式規(guī)定了它的范疇和保護(hù)辦法，而對那些造詣頗深、身懷絕技的藝人和工匠，日本媒體稱其為“人間國寶”。從1955年起，日本政府開始在全國不定期的選拔認(rèn)定“人間國寶”，將那些大師級的藝人、工匠，經(jīng)嚴(yán)格遴選確認(rèn)后由國家保護(hù)起來，每年發(fā)給他們200萬日元(約14萬人民幣)的特別扶助金，用以磨練技藝、培養(yǎng)傳人。如今，經(jīng)文部省認(rèn)定的“人間國寶”已累計360位。日本已有1000項無形文化遺產(chǎn)成為國家級保護(hù)項目，其中能、歌舞伎、文樂等3項已成功入選聯(lián)合國教科文組織“人類口頭和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)代表作”名錄。
除呵護(hù)“人間國寶”外，日本政府還積極為非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的“活用”創(chuàng)造條件。位于東京皇宮護(hù)城河畔的“國立劇場”，是上世紀(jì)60年代政府專為歌舞伎等傳統(tǒng)藝術(shù)表演而修建的一座現(xiàn)代化藝術(shù)殿堂，有些演出場次甚至要提前一年預(yù)定才能排上。
韓國
韓國自上世紀(jì)六十年代開始就著力于傳統(tǒng)民族、民間文化的搜集和整理，并于1962年制定了《韓國文化財保護(hù)法》。半個世紀(jì)以來，韓國已經(jīng)陸續(xù)公布了100多項非物質(zhì)文化遺產(chǎn)?！俄n國文化財保護(hù)法》根據(jù)價值大小把非物質(zhì)文化遺產(chǎn)分為不同等級，國家確定具有重要價值的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)將給予100%的經(jīng)費保障；省、市確定的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)國家給予50%經(jīng)費保障，剩余由所在地區(qū)籌集資助。
韓國政府制定了金字塔式的文化傳承人制度，最頂層被授予“保有者”的稱號，他們是全國具有傳統(tǒng)文化技能、民間文化藝能或者是掌握傳統(tǒng)工藝制作、加工的最杰出的文化遺產(chǎn)傳承人，共有199名，國家給予他們用于公演、展示會等各種活動以及用于研究、擴(kuò)展技能、藝能的全部經(jīng)費，同時政府還提供每人每月100萬韓元的生活補助并提供一系列醫(yī)療保障制度，以保證他們衣食無憂。
韓國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)輿論監(jiān)督體系完善，確保了各項制度實施的公平、公正。國家成立了專門的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)委員會，由來自大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)、文化團(tuán)體的專職專家以及政府聘請的50多名非專家包括普通群眾組成。由各省長、市長及國家文化財提出的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項目將交由他們論證，委員們將進(jìn)行項目調(diào)研并撰寫提交調(diào)查報告，通過審議后最終確立國家重點非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄，確立的名錄要公示一年，期間接受社會民眾的監(jiān)督并聽取各方意見，如果沒有被公眾接受的項目將重新進(jìn)行調(diào)研論證。
法國
法國是世界上第一個制訂歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)法的國家。1840年，法國頒布了《歷史性建筑法案》，這是世界上第一部關(guān)于保護(hù)文物的法律。法國在制定保護(hù)物質(zhì)文化遺產(chǎn)方面的法律迄今已有200多年的歷史，而且隨著人們對保護(hù)工作意識的不斷增強，保護(hù)工作的范圍逐漸擴(kuò)展。
目前，法國有1.8萬多個文化協(xié)會保護(hù)和展示歷史文化遺產(chǎn)。全法國已劃定了91個歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)，保護(hù)區(qū)內(nèi)的歷史文化遺產(chǎn)達(dá)4萬多處，有80萬居民生活在其中。歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)的確立并不意味著將其封閉保護(hù)，法國政府采取讓歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)敞開大門，使之成為人們了解民族歷史與文化的窗口。
“文化遺產(chǎn)日”是法國人的首創(chuàng)。每年9月的第三個周末，所有博物館向公眾敞開大門，公立博物館免門票，像盧浮宮、凱旋門等著名博物館和歷史古跡也在免費開放之列。私立博物館門票減價，它們可以得到稅收優(yōu)惠。法國設(shè)立的“文化遺產(chǎn)日”極大地推動和促進(jìn)了歐洲對歷史文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)工作。
意大利
意大利人曾不無自豪地說，全世界大約4％的歷史藝術(shù)品出自意大利。也有人說，整個意大利就是一件大文物。作為希臘文化重地、羅馬文明的中心、天主教的核心、文藝復(fù)興的策源地，意大利保存下來的各類歷史文化遺產(chǎn)多得數(shù)不勝數(shù)。1996年，意大利當(dāng)時還只有9處文化和自然遺產(chǎn)被列入《世界遺產(chǎn)名錄》，迄今意大利的世界遺產(chǎn)數(shù)目已發(fā)展到37處。
【關(guān)鍵詞】 住宅房產(chǎn) 供需矛盾
一、引言
隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的投資的比例逐年增大，房地產(chǎn)開發(fā)投資的速度也在不斷增加， 從房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況來看, 2005、2006、2007、2008上半年中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的局面，從2008年下半年至今，以美國為首的一些國家（比如英國、日本）金融危機(jī)的影響和前幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的過熱導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場低迷，供需矛盾進(jìn)一步突顯，在新的一輪房地產(chǎn)市場周期下，這種蕭條何時見底，目前尚不明朗，有的專家預(yù)測是2009年底，有的專家預(yù)測是2010年底。目前，政府部門也不斷地出臺一些經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施（比如存貸款利率和稅收方面）來刺激整個房地產(chǎn)市場，因為對于目前中國的情況而言房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展對整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著非常重要的作用。
另一方面，隨著城市化進(jìn)程的加快，中國建國初期的城市化率為17.43%，2000年為26.08%，2006年為32.53%（來源《中國城市化率現(xiàn)狀調(diào)查報告》）和居民生活水平的提高，居民對住房的需求量也在不斷提高。預(yù)計在今后的10年中，居民對住房的剛性需求會不斷增加，相應(yīng)地，住宅的供應(yīng)量也會不斷增加。但同時也出現(xiàn)許多亟待解決的矛盾，比如：住宅結(jié)構(gòu)不合理，住宅價格過高，居民對整個市場的預(yù)期不確定，導(dǎo)致居民的觀望情緒過濃，剛性需求在短期內(nèi)難以釋放等等。
二、南京市市內(nèi)八區(qū)和江寧區(qū)、浦口區(qū)的房地產(chǎn)供需的情況分析
1、南京市住宅房產(chǎn)供需現(xiàn)狀
（1）供給情況。在這次研究中，通過網(wǎng)上搜索和實地考察的方法搜集了南京市從2007年1月到2008年10月開盤的164個樓盤的具體資料，作為南京市住宅房產(chǎn)供給情況的樣本。樓盤的區(qū)域是南京市內(nèi)八區(qū)（鼓樓區(qū)、玄武區(qū)、建鄴區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)、下關(guān)區(qū)、棲霞區(qū)、雨花區(qū)）、江寧區(qū)和浦口區(qū)，具體資料包括單位價格、總價、面積、戶型、精裝修情況、容積率、密度、樓間距、綠化情況、開發(fā)公司的資質(zhì)等。通過分析統(tǒng)計，對南京市住宅房產(chǎn)供給情況總結(jié)如下：第一，樓盤供給區(qū)域：市內(nèi)八區(qū)的供給量已經(jīng)趨于飽和，江寧區(qū)和浦口區(qū)的供給量較大，分別占到了總供給量的22.56%和18.29%（見表1）。第二，建筑類型：住宅房產(chǎn)結(jié)構(gòu)類型主要以多層、小高層和高層為主，還有一定數(shù)量的別墅，低層住宅已很少開發(fā)，多層、小高層和高層分別占總供給量的33.00%、34.98%和24.14%（見表2）。第三，價格：住宅價格近年來一直較高，以5000-12000元/平方米為主，低于5000元/平方米和高于12000元/平方米的相對較少，5000-8000元/平方米和8000-12000元/平方米住宅占總供給量的28.23%和33.06%（見表3）。第四，戶型：房地產(chǎn)開發(fā)商偏向于開發(fā)二居室和三居室的住宅，四居室以上的戶型也有相當(dāng)一部分在開發(fā)，二居室和三居室的住宅占總供給量的31.28%和38.39%（見表4、5）。第五，面積：面積的分布情況與戶型基本相同。第六，裝修情況：90%為毛坯房。第七，容積率：80%為1-1.8。第八，綠化率：分布在30%-50%之間。第九，物業(yè)管理費：80%為1元/平方米。
（2）需求情況。從2008年10月到2008年11月，我們在南京市房地產(chǎn)交易登記中心華僑路中心、中央門分中心、大光路分中心三個地方對200多位購房者做了調(diào)查問卷，以了解當(dāng)前南京市住宅房產(chǎn)的需求情況。這次調(diào)查問卷，主要調(diào)查的內(nèi)容包括：家庭人口、家庭年收入、計劃購房時間、計劃購房面積、預(yù)期房價、計劃購買戶型、計劃購房建筑結(jié)構(gòu)、計劃購房區(qū)域以及購房時考慮較多的因素。
經(jīng)過對調(diào)查問卷的分析整理，我們得到了210份合格的問卷，從這些問卷中我們對南京市住宅房產(chǎn)的需求情況有以下幾點重要總結(jié)。
一是計劃購房時間方面，大多數(shù)消費者都在3年內(nèi)有購房計劃，1年內(nèi)和1-3年內(nèi)有購房計劃的消費者占到了總?cè)藬?shù)的32.86%和44.29%（見表6）。
（資料來源：調(diào)查問卷。）
二是計劃購房區(qū)域方面，有70%的消費者都計劃在市內(nèi)購房，計購在江寧和江北購房的消費者只占總?cè)藬?shù)的24.29%和5.71%（見表7）。
三是建筑類型需求方面，消費者對多層和小高層的需求較大，高層和別墅只占很少一部分，多層和小高層占到了需求量的37.62%和43.81%（見表8）。
（資料來源：調(diào)查問卷。）
四是預(yù)期房價方面，大多數(shù)消費者預(yù)期的房價為3000-5000元/平方米和5000-8000元/平方米，占到了總?cè)藬?shù)的44.29%和34.29%（見表9）。
（資料來源：調(diào)查問卷。）
五是戶型需求方面，消費者對二居室和三居室的需求量占很大比重，一居室和四居及以上室基本無需求量，二居室和三居室占總需求量的49.05%和45.71%（見表10）。
（資料來源：調(diào)查問卷。）
七是面積需求方面，近一半的消費者計劃購買90-120平方米的住宅，占總需求量的47.62%，還有相當(dāng)一部分消費者計劃購買70-90平方米的住宅，占總需求量的29.05%（見表11）。
（資料來源：調(diào)查問卷。）
八是消費者購房時考慮較多的因素方面，房價、周邊交通、小區(qū)環(huán)境和裝修程度是消費者購房時考慮最多的四大因素（見表12）。
（資料來源：調(diào)查問卷。）
九是消費者家庭年收入方面，這次調(diào)查問卷中大部分消費者的家庭年收入都在15萬元以下，具體情況見表13。
2、南京市住宅房產(chǎn)供需存在的主要矛盾
（1）南京市住宅房產(chǎn)區(qū)域分布的供需矛盾。在這次調(diào)查研究中，我們發(fā)現(xiàn)開發(fā)商新開發(fā)的樓盤較多的兩個區(qū)域是江寧區(qū)和浦口區(qū)，而消費者卻偏向于購買市內(nèi)八區(qū)和江寧區(qū)的住宅。浦口區(qū)新開發(fā)樓盤占總供給量的18.29%，但只有5.24%的消費者想購買江北的住宅，所以市內(nèi)八區(qū)樓盤的開發(fā)供給小于需求，浦口區(qū)即江北樓盤的開發(fā)供給大于需求。
（2）南京市住宅房產(chǎn)建筑類型的供需矛盾。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)開發(fā)商偏向于開發(fā)多層、小高層和高層住宅，低層已很少開發(fā)；多層、小高層的供給量共計67。98%，需求量占總調(diào)查數(shù)的81.43%?？梢钥闯鱿M者比較喜歡購買多層和小高層住宅。從表中可以看出，只有2.86%的消費者想購買高層住宅（供給量有24.14%），卻有14.76%消費想購買低層住宅（供給量只有0.99%），所以低層和高層住宅的供需存在矛盾。別墅的供給量為6.9%，而需求量只占調(diào)查人數(shù)的0.95%，顯然是供過于求。
（3）南京市市內(nèi)八區(qū)兩室一廳和三室兩廳一衛(wèi)的面積與消費者需求的矛盾。隨著人們消費水平和消費觀念的提高，居民對住宅的功能要求也發(fā)生著很大的變化。比如說兩室一廳有60-75平方米的經(jīng)濟(jì)實用型、75-85平方米的享受型和85-120左右的豪華型；三室兩廳一衛(wèi)有75-90平方米經(jīng)濟(jì)實用型、90-110的享受型和110-140左右的豪華型。通過調(diào)查分析南京市市內(nèi)八區(qū)兩室一廳和三室兩廳一衛(wèi)的經(jīng)濟(jì)實用型套型供給量少于需求量，而它們的享受型、豪華型的套型供給量多于需求量。
（4）南京市住宅房產(chǎn)價格與消費者預(yù)期價格的矛盾。近幾年，由于房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展，住宅房產(chǎn)的價格也一直上揚，在這次研究的164個樓盤中，有75.81%的樓盤價格在5000元/平方米以上；但在消費者的預(yù)期中，有55.24%的消費者住宅預(yù)期價格在5000元/平方米以下，而房價是消費者購房時考慮最多的因素，市場價格和消費者預(yù)期價格之間的矛盾顯得尤為突出。
從我們調(diào)查的消費者家庭年收入情況中，也可以發(fā)現(xiàn)72.38%的消費者家庭年收入在10萬元以下，這也是消費者預(yù)期住宅價格較低的最重要的原因之一。
三、意見和建議
通過以上供需矛盾的分析，提出以下解決住宅房產(chǎn)供需矛盾的建議。
1、一方面加強市內(nèi)住宅開發(fā)，一方面改變傳統(tǒng)居住觀念
要解決市內(nèi)樓盤供給小于需求，江北樓盤供給大于需求的矛盾，一方面，開發(fā)商要加強市內(nèi)住宅的開發(fā)，使市內(nèi)八區(qū)住宅的供給量增多，可以通過舊城改造和城中村的開發(fā)來解決，由于城中土地有限，所以，只有通過提高容積率或單位面積的利用率來解決；另一方面，消費者要改變傳統(tǒng)的居住在江南的觀念，樹立長線投資的理念。因為南京長江二橋已建成通車，長江三橋和過江隧道也在施工之中，過江將不成為困擾消費者居住在江北的原因。尤其是過江隧道作為城市過江快速通道，它的建成將使江南江北連成一體。
2、加強高層住宅的開發(fā)質(zhì)量，轉(zhuǎn)變消費者對高層住宅的認(rèn)識
隨著城市化的不斷發(fā)展，城市人口不斷聚集，但城市土地卻是有限的，高層住宅的開發(fā)是城市發(fā)展的必然選擇。但普通消費者卻認(rèn)為高層住宅房價和物業(yè)管理費都比較高，小區(qū)的綠化環(huán)境相對較差。要解決這一矛盾，一方面，開發(fā)商要加強高層住宅的質(zhì)量，適度降低房價和物業(yè)管理費，提高小區(qū)綠化率，改善小區(qū)環(huán)境；另一方面，要轉(zhuǎn)變消費者對高層住宅的認(rèn)識，使消費者認(rèn)識到高層住宅的質(zhì)量是有保證的，高層住宅可能是城市發(fā)展的必然選擇。
3、提高設(shè)計質(zhì)量，進(jìn)而提高單位面積的利用率
城內(nèi)八區(qū)土地有限，可以說是寸土寸金。要解決城內(nèi)住宅的供給量，除了通過舊城改造、提高容積率外，還可以通過提高設(shè)計質(zhì)量，進(jìn)而提高單位面積的利用率。比如說，兩室兩廳一衛(wèi)的住房面積控制在60-70平方米，三室兩廳一衛(wèi)的住房面積控制在70-80平方米，一定不能超過90平方米。如果在這樣的面積范圍內(nèi)做到功能齊全又能滿足人性的要求，就需要設(shè)計人員在設(shè)計上下功夫，比如對平面進(jìn)行潔污分區(qū)、動靜分區(qū)、全明、臥室的私密性等具有當(dāng)代特色的布局等等。
4、開發(fā)商合理降低開發(fā)利潤，政府加強經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)
為了解決這一矛盾，一方面，開發(fā)商應(yīng)合理確定開發(fā)利潤（這當(dāng)然需要國家和地方政府相應(yīng)的政策保證），使消費者能夠買得起房；另一方面，政府應(yīng)加強經(jīng)濟(jì)適用房（由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房）的開發(fā)建設(shè)，使更多的人尤其是中低收入者能夠買得起房。使整個社會逐步建立起8%左右的高收入人群購買高價格、高稅收、高質(zhì)量的商品房；8%-35%左右的中高收入者買得起高價商品房；35%左右以下的居民買得起中低價商品房，或買得起經(jīng)濟(jì)實用房，以上這些都買不起的就享受政府的廉租房（可以一直租，也可以先租，后買）。
【參考文獻(xiàn)】
[1] 李啟明：論中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系[J].中國房地產(chǎn)，2002（6）.
論文關(guān)鍵詞:山地住宅;營銷戰(zhàn)略;營銷策略
隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快,對城市建設(shè)的時間、空間和布局都提出了更高的要求,而選擇自然環(huán)境優(yōu)美、靠近都市的山地進(jìn)行住宅建設(shè),將成為城市住宅開發(fā)的一條重要出路。如今,山居已經(jīng)不再僅是一種文人偏愛的文化,作為一種住宅發(fā)展的趨勢,正引起國內(nèi)專家學(xué)者和房地產(chǎn)開發(fā)商的重視。本文基于對山地住宅的重視,在其營銷戰(zhàn)略與策略方面,提出一些自己的看法,做一些嘗試性的研究。
1山地住宅的定義
山地住宅:我們一般定義為依山地而建,供人們居住的建筑物為山地住宅。我國是個多山的國家,依山而居歷史悠久,大量的山莊、別墅、書院、學(xué)舍、庵觀、寺院等建筑,都蘊涵著深遠(yuǎn)的山居文化。這些建筑不僅依地而建,更注意與自然環(huán)境的嵌合和詩情畫意的融人。我國傳統(tǒng)的古村落大多依山傍水,是山地住宅的典型。本文研究在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)運作下的城市山地住宅項目,農(nóng)村村民居住的山地住宅以及書院、學(xué)舍、庵觀、寺院等建筑項目暫不在研究之列。
2我國山地住宅開發(fā)的可行性
1)伴隨著社會生產(chǎn)力的極大解放和發(fā)展,人口增長,資源消耗增大,農(nóng)村人口大量涌入城市,城市的數(shù)量與規(guī)模不斷的擴(kuò)大,一系列的矛盾和環(huán)境問題集中在城市里表現(xiàn)出來,諸如人口膨脹,交通擁擠,住宅緊張導(dǎo)致生存環(huán)境質(zhì)量下降。人們希望能在城市近郊或城市外找到適合自己居住的地方。
2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步導(dǎo)致高收入階層人群出現(xiàn),他們已不滿足基本的生存條件,而開始逃避城內(nèi)不良生存環(huán)境,尋求一種“天人合一”的理想人居環(huán)境和生活理念。
3)居住環(huán)境是一種具有公共物品性質(zhì)的消費品,這樣就使有較好自然環(huán)境條件的城市近郊山地成為稀缺的公共物品,某些居民愿意出更多的錢而居住在更理想的環(huán)境中,這是一種合理的消費行為。
4)在一定經(jīng)濟(jì)條件下的“回歸自然”人居理念驅(qū)動下,使房地產(chǎn)開發(fā)商依據(jù)這種消費心理會選擇這種自然環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)來構(gòu)建市場,這樣促使位于城市內(nèi)部及近郊自然環(huán)境優(yōu)越的山地成為現(xiàn)代都市居住樓盤開發(fā)的首選。
5)我國大多數(shù)城市距山地較近的空間選址為山地住宅的出現(xiàn)提供了必要的物質(zhì)條件。交通與信息技術(shù)的發(fā)展與進(jìn)步提供了必要的輔助條件。
3我國山地住宅市場營銷與發(fā)展現(xiàn)狀
1)我國山地住宅現(xiàn)階段主要作為一個概念在積極推廣,但是業(yè)界仍然有很多山地住宅的表現(xiàn)形式。如別墅、山地排屋等。山地住宅這種概念正在為人們所接受。
2)隨著人們收入的提高、居住觀念的改變,城郊房產(chǎn)迅速發(fā)展,適合中高收入階層購買的別墅、排屋更是遍地開花。目前,我國一些大城市附近的山區(qū)開發(fā)建設(shè)了不少山地別墅式住宅,購房者多為城市中較高收入階層成員,購房目的多為購置滿足度假、休閑等需要的第二套住宅。
3)作為山地住宅項目,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)重點停留在開發(fā)別墅等高級住宅項目上。很多項目都是超級豪華的別墅住宅。山地住宅巨大的市場總量正在逐漸為市場所激活。
4)山地住宅項目開發(fā)企業(yè)整體營銷戰(zhàn)略不夠清晰,營銷策略也是停留在普通房地產(chǎn)項目的營銷手段的組合,同時強調(diào)高容積率,對原有生態(tài)破壞嚴(yán)重。這與山地住宅作為住宅發(fā)展的趨勢是相違背的。
4山地住宅的營銷戰(zhàn)略
4.1 SWOT分析
1)發(fā)展山地住宅,與平地住宅相比其至少存在以下四個方面的居住優(yōu)勢:①環(huán)境優(yōu)美的山地住宅,能最好地滿足人們“回歸自然”的心靈追求;②山地住宅完全符合中國五千年來對住宅科學(xué)選址的居住總結(jié);③山地住宅的生態(tài)環(huán)境對人類的健康有著不可估量的影響;④山地住宅的適應(yīng)性廣,可根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的需要作靈活調(diào)節(jié),這便確定了自身發(fā)展的潛質(zhì)。山地住宅有著豐富的綠色資源,其擁有的優(yōu)勢將是其他住宅遠(yuǎn)不能比擬的。綠色的山地住宅勢必成為時代居住發(fā)展的趨勢之一。
2)發(fā)展山地住宅,有其固有的劣勢:①住宅的開發(fā)與環(huán)境的保護(hù)協(xié)調(diào)困難,景觀設(shè)計有一定難度;②山上建筑的工程技術(shù)局限。
3)發(fā)展山地住宅,存在很多機(jī)會:①中國有著歷史悠久的山居文化。中國是個多山的國家,所以依山而居有著十分悠久的歷史;②事實上,在國內(nèi)許多城市近郊荒山已成為開發(fā)熱點。近郊山地開發(fā)的條件已經(jīng)成熟;③汽車的普及以及道路的暢通,縮短了山地住宅與城市中心區(qū)的交通距離,為城市居民遷出城市中心地區(qū)、到城市周邊的山地住宅居住創(chuàng)造了先決條件;④信息時代的到來,網(wǎng)絡(luò)的普遍使用,使居家辦公成為可能,人們即使遠(yuǎn)離主城區(qū),工作和生活也不會受到太大影響;⑤科技的發(fā)展為山地住宅帶來災(zāi)害防范、公共衛(wèi)生等問題解決的可能性。
中國是一個人口大國、資源小國,山地、丘陵占三分之二,平地只有13%,這是我們的基本國情。
4)發(fā)展山地住宅必須注意潛在的威脅:①城市人們回歸自然后,又想回歸城市的心態(tài)難以把握。葉公好龍的本性又使現(xiàn)代人不能離開城市太遠(yuǎn);②風(fēng)水學(xué)是一把雙刃劍,風(fēng)水說甚至?xí)绊懻麄€項目的成敗。
圖1中不同的因素不同的組合就成為不同的細(xì)分市場。在現(xiàn)階段的中國具體市場環(huán)境下山地住宅有其特有的目標(biāo)市場。經(jīng)濟(jì)收入狀況是住房購買中的決定性因素。而職業(yè)構(gòu)成不同所帶來的收入差異在社會區(qū)域形成中將會起重要作用,并由此導(dǎo)致購買住房檔次的差異。
我國現(xiàn)行住房改革相關(guān)政策中,將商品房大致分為高價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉價出租房三種針對不同收入階層所提供的選擇。山地高級住宅區(qū)的開發(fā)正是上述機(jī)制在當(dāng)前的城市住宅擴(kuò)散中有很好的驗證,考慮其特有的稀缺環(huán)境成本內(nèi)部化所帶來的經(jīng)濟(jì)成本的增加,導(dǎo)致其房價必然要高于普通住房,要求購房者必須具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較高的收入來源。
4.3目標(biāo)市場
基于以上分析我們選擇企業(yè)家、職業(yè)經(jīng)理人等“中產(chǎn)階層”作為山地住宅的目標(biāo)市場。在現(xiàn)代社會中“中產(chǎn)階層”已經(jīng)成為社會的中堅力量。細(xì)分目前中國的中產(chǎn)階層,基本分屬五大類型:
1)白領(lǐng)階層。包括經(jīng)理,外資企業(yè)白領(lǐng)雇員,國有和其他形式企業(yè)的中下層管理人員,特殊壟斷行業(yè)(金融保險、電信等)的中下層管理人員和雇員。
2)中、小規(guī)模企業(yè)的商業(yè)精英階層(企業(yè)家)是經(jīng)濟(jì)資本相對雄厚的群體。包括中、小型私營企業(yè)主,國有、合資等企業(yè)的承包經(jīng)營者。
3)一定層次的政府官員(政治精英),行政職位大概是分屬于局級、處級、科級。政治資本相對雄厚的群體。據(jù)中國社科院一份調(diào)查報告顯示,三分之一的官員已成為中產(chǎn)階層。
4)專業(yè)人士(智力精英)。文化資本相對雄厚的群體。這部分群體涉及的領(lǐng)域很雜,包括教授、研究員等高級知識分子,專業(yè)技術(shù)人員,科研人員,大、中學(xué)教師,建筑師,律師,會計師,精算師,科技人才。
5)新型文化人。影視制作人、編輯、記者、專業(yè)撰稿人等。大都工作在朝陽型的文化產(chǎn)業(yè),并能從資訊中接觸到大量的消費品位、潮流等信息,被稱之為提供符號產(chǎn)品與服務(wù)的新型小資者的文化媒介人。
4.4品牌戰(zhàn)略
中國目前的中產(chǎn)階級生活方式呈現(xiàn)這樣一些傾向:時尚消費、品牌消費、文化消費、品位消費、休閑消費與享受型消費。品牌是一個復(fù)合概念,它由品牌名稱、品牌認(rèn)知、品牌聯(lián)想、品牌標(biāo)志、品牌色彩、品牌包裝以及商標(biāo)等要素組成。如果用最簡單的概括來表述:品牌就是知名度和美譽度的結(jié)合,又是消費者對產(chǎn)品的內(nèi)心認(rèn)同度。品牌戰(zhàn)略的本質(zhì)就是創(chuàng)造差異化的競爭戰(zhàn)略。山地住宅與平地住宅比較本身就具有天然的差異,山地住宅實施品牌就是在自然差異的基礎(chǔ)之上再進(jìn)一步的實現(xiàn)品牌文化、居住文化差異化。山地住宅如何在差異的基礎(chǔ)之上實現(xiàn)更進(jìn)一步的差異化,筆者認(rèn)為最好的方式是選擇綠色營銷和文化營銷來構(gòu)建山地住宅的品牌。
關(guān)鍵詞:房價收入比;供給不足;投機(jī)性需求
中圖分類號:F8
文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)04-0162-01
今年國務(wù)院出臺“國十一條”以限制國內(nèi)房價的過快上漲,但是據(jù)報道隨后各省市又紛紛出臺相應(yīng)政策繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場。因而很多專家認(rèn)為房價盡管在短期內(nèi)不可能迅速下降,但會開始企穩(wěn),然而處于高位的房價不禁引起我們的關(guān)注。高房價造就了較高的房價收入比,以下我們就從這一指標(biāo)的角度加以探討。
1 房價收入比的定義及現(xiàn)狀
所謂房價收入比,是指住房價格與城市居民家庭年收入之比,國際上通用的房價收入比的計算方式,是以住宅套價的中值,除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入,家庭年收入同樣取中值。按照國際慣例,房價收入比應(yīng)為4-6:1左右為宜。
根據(jù)相關(guān)資料整理后的數(shù)據(jù)顯示,一方面,我國各個城市的房價收入比不平衡,另一方面,各城市房價收入比有上升趨勢且處于較高水平。具體來看,1997年至2003年,全國房價收入比保持一種較平穩(wěn)的運行態(tài)勢,在6.15左右;2003年至2007年,隨著房價增長速度超過人均可支配收入,房價收入比明顯上升,2007年達(dá)到7.44的歷史最高水平,出現(xiàn)較為嚴(yán)重的失衡。一些大城市的狀況則更加嚴(yán)重,北京由9.55增加為13.09;上海由6.7增加為11.25;深圳由5.85增加為13.15。
盡管根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部最新提供的一份研究報告顯示,在2008年,一向被房地產(chǎn)專業(yè)人士視作樓市健康標(biāo)準(zhǔn)的全國房價收入比,出現(xiàn)了自1997年一路攀高后的首次下降,部分大型城市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫擠出效應(yīng),但是以目前的價格來看,即使與被公認(rèn)高房價的中國香港地區(qū)相比,上海、北京等城市房價收入比依然偏高。
2 房價過高的重?fù)?dān)和背后的緣由
以杭州為例,浙江大學(xué)研究小組的一份調(diào)查報告顯示,杭州市2009年房價上漲78%,二手房價格上漲46%,如今杭州一套一百平米的住房價格高達(dá)近兩百萬元人民幣。經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平、時寒冰在一個訪談節(jié)目中談到,美國房屋中間價僅為20萬美元,且美國所指的房屋是國內(nèi)的“別墅”這一概念。不難看到,國內(nèi)房價已處于相當(dāng)高的位置。如果房價繼續(xù)上漲,而沒有收入的相應(yīng)上漲作為支撐,前景就不容樂觀。
筆者注意到中國作為住房自有率很高的國家之一,群眾觀念中根深蒂固的有擁有屬于自己的一套房屋的思想,這樣對于收入偏低者以及剛工作的年輕人群,購買房屋的壓力很大,過早成為房奴的現(xiàn)象十分常見。近段時間的房價熱雖然有所得到抑制,但是從目前情況來看,以浙江省的某縣級市為例,新城區(qū)一套約100平米的住房售價在80萬元左右,加上裝修費用,假設(shè)為10萬元,購置新房的價格近90萬元,這對于事業(yè)起步的一對年輕人而言,以每人月薪3000元為例,年收入共計7.2萬元,房價收入比達(dá)到了12.5,這無疑是個沉重的負(fù)擔(dān)。
這高房價收入比背后的原因是是什么呢?著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁在《房價問題的政治含義》一文中指出,供地不足是房價上漲的主要原因。今天房價上漲的原因是市場上有購買力表達(dá)的需求沒有得到滿足。他認(rèn)為對房地產(chǎn)的需求有高端、中端和低端之分,用經(jīng)濟(jì)學(xué)圖形反映,就是一條傾斜的需求線。如果供應(yīng)充足成交的價格就低如果供不應(yīng)求先滿足的一定是高端需求結(jié)果就是房價高漲。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭灼基也指出“壓低房價,不應(yīng)該減少需求而應(yīng)該增加供給。” 因而相對供給的不足,尤其是中低檔房屋供給的不足,加之一般工資增長速度遠(yuǎn)不及房價上漲速度這一因素,房價收入比不斷上揚成為必然。
此外,不容忽視的一點在于投機(jī)性需求的大量存在,郎咸平教授在談及中外房屋差別時提到,只有中國才有炒房這一概念,美國近十年房價波動僅在10%左右的區(qū)間浮動,而中國的炒房團(tuán)則是將炒房熱蔓延到了各個角落,去年年末至今年年初海南房價的瘋長就是最好的例子。
3 總結(jié)和政策建議
正是由于供給不足和投機(jī)性炒房現(xiàn)象等的存在導(dǎo)致了我國房價收入比不斷上升,使得居民生活壓力較大,考慮到住房并不是一種純粹的商品,它關(guān)系到社會公眾最基本的生存權(quán)利的保障問題,住房的這一公共屬性決定了其不能完全由市場提供,而要求政府公權(quán)力的介入。所以政府應(yīng)當(dāng)作為“政治人”身份而非“經(jīng)濟(jì)人”介入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控。 對于國內(nèi)房地產(chǎn)市場,尤其重點的是對于房地產(chǎn)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,明確供給不足是房地產(chǎn)價格不斷上漲的重要原因,真正落實經(jīng)濟(jì)適用房比例的上調(diào),保證充足的中低檔住房的供給,從源頭上減輕房地產(chǎn)價格上漲的壓力。此外,政府應(yīng)適當(dāng)加大對于中低收入者購房的補貼和支持,幫助這一人群解決住房難的基本問題。政府在關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康外,還應(yīng)重視對于投資性外資的涌入,在國際匯率和國內(nèi)金融市場的完善方面有良好的措施。
參考文獻(xiàn)