發(fā)布時間：2022-07-16 05:54:18
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了1篇的探討房地產(chǎn)企業(yè)成本會計核算樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
摘要：隨著市場經(jīng)濟體制的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進入新的時期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，企業(yè)運營過程中涉及的領(lǐng)域較廣，資金支出種類繁多，在實際工作中為了保障房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟環(huán)境下順利的開展項工程項目，應采用有效的管理方式，細化企業(yè)的內(nèi)部管理，進而為房產(chǎn)商品銷售提供良好的方案?；谶@樣的原因，筆者對戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應用展開論述，筆者對戰(zhàn)略成本會計的基本概念和對企業(yè)管理的作用進行簡述，并從三個方面應用進行論述，望本次的研究能為現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營和長遠的發(fā)展獻上綿薄之力。
關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)管理
現(xiàn)今市場經(jīng)濟中使用的戰(zhàn)略成本會計與傳統(tǒng)成本會計相比具有較強的優(yōu)勢，特別是以目前信息技術(shù)為不背景的信息集成平臺系統(tǒng)的研發(fā)和應用，為了使成本會計更適應現(xiàn)代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應對傳統(tǒng)的成本會計進行升級，在本文中研究的戰(zhàn)略成本會計，應用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產(chǎn)和經(jīng)營順序，將成本會計理念貫穿在整個生產(chǎn)和經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)中，使現(xiàn)代企業(yè)能在社會主義市場經(jīng)濟中占據(jù)優(yōu)勢地位，進而增強企業(yè)的核心競爭力，推動企業(yè)的長遠發(fā)展。
一、戰(zhàn)略成本會計的基本概念與作用
（一）戰(zhàn)略成本會計概念簡述
戰(zhàn)略成本會計指的是企業(yè)通過完成投資決策、研發(fā)與設(shè)計、原料采購、商品生產(chǎn)、銷售與售后服務(wù)予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個經(jīng)營過程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當?shù)乃剑兄谄髽I(yè)在市場占據(jù)更多的市場份額，進而保障企業(yè)實現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。由于現(xiàn)今市場中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營環(huán)境不斷變化，以往的成本會計無法滿足新經(jīng)濟體制下對成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會計的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來，這嚴重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營?，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營和者在企業(yè)管理中應從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會計，予以創(chuàng)新進而形成新的戰(zhàn)略成本會計，使之適應新成本會計環(huán)境。隨著經(jīng)濟不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會計理論概念不斷豐富，應用范圍逐漸擴張。
（二）戰(zhàn)略成本會計在企業(yè)管理中的作用
企業(yè)作為現(xiàn)今市場經(jīng)濟的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應在市場中進行準確的定位，才能為企業(yè)存在的價值提供保障?，F(xiàn)代企業(yè)在對產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰(zhàn)略成本會計能收集市場發(fā)展趨勢、消費者需求、原材料質(zhì)量以及價格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會按照內(nèi)部資源與外部環(huán)境，對信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案。基于戰(zhàn)略成本會計通過對商品銷售反饋信息予以分析，明確各個部門的責任所在，協(xié)同合作避免了無效的生產(chǎn)環(huán)節(jié)與資金成本。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當中戰(zhàn)略成本會計分析
戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用主要是在企業(yè)成本管理當中，屬于對傳統(tǒng)成本管理模式進行優(yōu)化的過程，同時也是企業(yè)通過完善對成本管理的模式，來降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過成本核算來降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展狀況，對現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過存貨成本核算和管理，通過對采購原材料各方面屬性的了解，來實現(xiàn)對原材料采購環(huán)節(jié)愛好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過程中，對建筑才來哦的采購的周期、次數(shù)和平均采購成本進行計算，從而計算出較為合理的投資方式，尤其是針對不同階段施工的狀況，結(jié)合不同時間段的原材料價格，在最大程度上降低采購的成本。另外，在對商品房存貨的營銷階段，應按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的程度展開相應的銷售活動，進而實現(xiàn)對商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，在這樣的過程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場當下存在的問題和影響的因素，進而制定有效的價格策略和促銷的政策，再配合發(fā)盤的節(jié)奏，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費用的管理和控制，進而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的績效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會計對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營和全局進行緊密的聯(lián)系，在此過程中不僅要將每一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理中整個系統(tǒng)中的成本進行優(yōu)化，同時還對房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營產(chǎn)生的經(jīng)濟效益進行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進的作用?；谶@樣的狀況，適當?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞?，將存貨和成本價格分攤到不同的環(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會計理念充分的應用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長遠的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實和明確指導建議。
三、戰(zhàn)略成本會計在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應用分析
（一）在房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售中的應用
采用戰(zhàn)略成本會計理論銷售前對銷售人員培訓費用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銷售網(wǎng)點的安置則是在開展市場調(diào)查后對設(shè)計廣告宣傳投放地進行選擇。通過對銷售網(wǎng)絡(luò)進行合理的布局，進而實現(xiàn)低成本的資金投入來換取搞銷售業(yè)績，這在房產(chǎn)銷售階段具有重要的位置，在對銷售網(wǎng)絡(luò)進行合理時，應在人流量較大的地方設(shè)置廣告牌，例如在公交站對廣告牌進行設(shè)計和安放，這一環(huán)節(jié)中應用戰(zhàn)略會計能更好地權(quán)衡廣告費用和銷售業(yè)績間的關(guān)系。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展具有深遠的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷售后，開發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴重地影響了房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實在必行。將戰(zhàn)略成本會計理念應用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節(jié)要求房地產(chǎn)企業(yè)對售后提供的服務(wù)智力那個進行嚴格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時，需要耗費大量的資源和資金成本。因此，應嚴格按照實際的狀況，對物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進行培訓，進而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對進一步提升銷售業(yè)績和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計理念的應用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售的業(yè)績，同時在保障業(yè)績的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對房地產(chǎn)企業(yè)長遠的發(fā)展具有重大的意義。
（二）在房地產(chǎn)決策管理中的應用
戰(zhàn)略成本會計和傳統(tǒng)成本會計最大的差異性是對企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強的實時性，基于這樣的發(fā)展狀況，房地產(chǎn)應時刻關(guān)注市場環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價格走勢，戰(zhàn)略成本會計在完成市場調(diào)研和市場未來發(fā)展方向預測之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。另外，戰(zhàn)略成本會計能夠輔助企業(yè)掌握購房者的實際需求，這樣有助于實現(xiàn)企業(yè)和消費者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標。應用戰(zhàn)略成本會計是對企業(yè)運營時最直觀的分析，基于這樣的狀況，對項目投資成本有效的控制和分析，能增強戰(zhàn)略成本會計應用后得到的效果，進而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，經(jīng)營戰(zhàn)略性成本會計會計信息的應用方面，若要充分的發(fā)揮其應有的效能，無論是企業(yè)經(jīng)營決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開自身經(jīng)營活動過程中其經(jīng)營狀況能直觀的描述出經(jīng)營戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進行分析得知，戰(zhàn)略性成本會計方面管理理念的應用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和長遠的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟體制逐漸轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會計管理的優(yōu)勢。
四、結(jié)論
通過本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會計的應用貫穿于企業(yè)整個運營的環(huán)節(jié)中，其對市場環(huán)境、消費者需求和價格等市場信息的搜集，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展而言具有重要的作用。在對房產(chǎn)商品進行銷售之前，應根據(jù)戰(zhàn)略成本會計采集的市場信息和房產(chǎn)商品銷售后的反饋信息，對銷售的價格和銷售模式進行調(diào)整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競爭力。
作者:張忠艷 單位:太原工業(yè)學院
摘要：房地產(chǎn)這一行業(yè)近些年發(fā)展非常的迅速，那么在發(fā)展的同時也會出現(xiàn)許多問題。企業(yè)的最終目標都是獲得利潤，房地產(chǎn)企業(yè)也開始思考怎么樣才能達到最大利潤，這就需要控制成本。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)的成本的核算內(nèi)容，探討了在成本核算中應該注意的幾個問題。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本 核算
我國經(jīng)濟在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)市場也在迅速發(fā)展并成功的在市場經(jīng)濟中占有一定地位。在房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的過程中，企業(yè)的成本漸漸成為了熱門話題。企業(yè)都希望通過降低工程的成本來提高企業(yè)的效益，這個時候企業(yè)成本的會計核算就顯得比較重要了，本文研究了企業(yè)成本的來源以及在企業(yè)成本核算中應該注意的幾大問題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀
隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展是必然的。我國的房地產(chǎn)在經(jīng)歷了起起落落之后，現(xiàn)在處于平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好的利潤，那么就必須考慮降低企業(yè)成本。而房地產(chǎn)又具有開發(fā)周期長、建筑規(guī)模大、投入資金大等特點，這就讓房地產(chǎn)開發(fā)的成本也具有相應獨特的特點。所以，房地產(chǎn)開發(fā)要想提高企業(yè)的利潤，必須嚴格控制開發(fā)成本。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容
房地產(chǎn)企業(yè)的成本就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需的各項的費用。本文簡單的將其成本分為以下幾個部分：
（一）開發(fā)成本
開發(fā)成本基本上反映了房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目的開發(fā)過程中所花費的全部資金與勞動。它是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)的質(zhì)量的標準，并且為開發(fā)的房地產(chǎn)的銷售價格打下了基礎(chǔ)。它主要體現(xiàn)在以下三個方面：
1、前期的費用
這項費用包括了工程的設(shè)計、規(guī)劃、研究勘察以及前期工程的各項投資的費用。工程的設(shè)計、規(guī)劃基本上可以按照工程總投資資金的一定的百分比來進行核算。而拆除工程用地上原有的建筑物的費用是按照實際的情況來計算。
2、土地的開發(fā)成本
這項費用是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主要成本。開發(fā)成本就是指建設(shè)用地所需的費用，包括征用土地、拆遷土地的費用、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費用等等其他的費用。土地征用費用可以按照國家或者地區(qū)的有關(guān)法律規(guī)定來進行計算。而拆遷的費用包括兩大部分，拆遷發(fā)熱補償費用和拆遷的安置費用。拆遷費用是按照土地原使用者的損失的多少、按照一定的比例來進行的估算。
3、房屋的開發(fā)成本
這項費用包括了房屋的基礎(chǔ)建設(shè)費用以及相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)費用，比如說小區(qū)的綠化建設(shè)、供暖、供氣等等費用。這類工程建設(shè)的費用一般是按照單位指標法、單元估算法等等來進行的核算。
（二）開發(fā)費用
這項費用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所需要的各項管理、銷售等等的費用。這一項費用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關(guān)系，但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面：
1、管理費用
這項費用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營活動等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。
2、銷售費用
這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費用，比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要根據(jù)實際的情況來進行核算。
3、財務(wù)費用
在房地產(chǎn)開發(fā)中，辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費用等等。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)的稅金費用
這一項支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，所產(chǎn)生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關(guān)法律法規(guī)來進行的。
三、房地產(chǎn)成本核算中應注意的問題
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會計核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時候，將所用的資金進行核對計算的一個過程。在這個過程中，企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)來進行核算，還應該注意以下幾個問題：
（一）要了解開發(fā)成本的設(shè)計
正確了解這一項，可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定， “開發(fā)成本”這一項就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設(shè)費用，比如基礎(chǔ)建設(shè)費用、各項配套設(shè)施的建設(shè)費用作為二級核算科目，最后，圍繞一級和二級核算項目展開核算 ，形成多元化的核算，方便與日后的查詢與統(tǒng)計數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。
（二）分清成本對象
在了解成本的對象時，應該結(jié)合成本的實際特點去了解。對于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說，就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候，分清成本的具體對象，就顯得至關(guān)重要了?！罢l得益誰分攤”這一原則就適用于公共成本要分攤的這一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據(jù)實際情況，建立新的分攤方法來進行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進行分配，而基礎(chǔ)建設(shè)費和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費可以按照可出售的面積來進行分配等等。
（三）一些間接費用的核算
很多時候，房地產(chǎn)的開發(fā)都會產(chǎn)生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業(yè)的各項管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的說法，這部分費用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費用，算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是，有些為了項目的進行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費用進行核算的話，就會造成財務(wù)狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業(yè)的實際情況，同時也會損失企業(yè)的開發(fā)成本。
（四）忽略項目決算的問題
房地產(chǎn)商企業(yè)成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發(fā)的過程中的實際開支，方便日后企業(yè)核算實際利潤?？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個問題，那就是企業(yè)過分重視工程結(jié)算而忽略了項目結(jié)算。因為工程結(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進行，時間明確肯定，又因為工程結(jié)算關(guān)系到工程款的支付，所以工程結(jié)算不容易拖拉。而往往項目結(jié)算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題，可以提出一個“預算費用”的概念，就是將還沒有完工的工程預算算進成本里，讓項目結(jié)算能夠按時順利進行，等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結(jié)算。又因為這一個部分的工程支出費用，經(jīng)常在總項目的投資中所占比例較小，所以這種“預算費用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。但是值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當期稅前列支。所以，作為一名財務(wù)工作人員，必須合理的規(guī)劃財務(wù)稅務(wù)，在項目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費用的發(fā)票，暫時沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業(yè)的各個部門溝通合作，爭取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項目進行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進行的順利，公司稅負最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。
四、結(jié)束語
伴隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展壯大以及市場經(jīng)濟逐步推進的體制改革，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，控制成本、降低成本是企業(yè)發(fā)展追求的目標。這些年來，房地產(chǎn)公司在與其他企業(yè)的競爭中某種程度上比的就是誰的成本更低?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中不被淘汰，就要思考如何降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高企業(yè)在市場的地位。而這一切，都與房地產(chǎn)企業(yè)成本的會計核算有著密切的關(guān)系，我們企業(yè)的財務(wù)人員一定要制訂符合實際切實的會計核算方法，才能達到提高利潤的終極目標。
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的內(nèi)容
(一)開發(fā)費用這項費用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所需要的各項管理、銷售等等的費用。這一項費用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關(guān)系，但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面：1、管理費用這項費用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營活動等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。2、銷售費用這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費用，比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要根據(jù)實際的情況來進行核算。3、財務(wù)費用在房地產(chǎn)開發(fā)中，辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費用等等。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)的稅金費用這一項支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，所產(chǎn)生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關(guān)法律法規(guī)來進行的。
二、房地產(chǎn)成本核算中應注意的問題
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會計核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時候，將所用的資金進行核對計算的一個過程。在這個過程中，企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)來進行核算，還應該注意以下幾個問題：
(一)要了解開發(fā)成本的設(shè)計正確了解這一項，可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”這一項就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設(shè)費用，比如基礎(chǔ)建設(shè)費用、各項配套設(shè)施的建設(shè)費用作為二級核算科目，最后,圍繞一級和二級核算項目展開核算,形成多元化的核算,方便與日后的查詢與統(tǒng)計數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。
(二)分清成本對象在了解成本的對象時，應該結(jié)合成本的實際特點去了解。對于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說，就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候，分清成本的具體對象，就顯得至關(guān)重要了?！罢l得益誰分攤”這一原則就適用于公共成本要分攤的這一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據(jù)實際情況，建立新的分攤方法來進行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進行分配，而基礎(chǔ)建設(shè)費和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費可以按照可出售的面積來進行分配等等。
(三)一些間接費用的核算很多時候，房地產(chǎn)的開發(fā)都會產(chǎn)生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業(yè)的各項管理費用、財務(wù)費用以及銷售費用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的說法，這部分費用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費用，算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是，有些為了項目的進行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費用進行核算的話，就會造成財務(wù)狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業(yè)的實際情況，同時也會損失企業(yè)的開發(fā)成本。
(四)忽略項目決算的問題房地產(chǎn)商企業(yè)成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發(fā)的過程中的實際開支，方便日后企業(yè)核算實際利潤?？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個問題，那就是企業(yè)過分重視工程結(jié)算而忽略了項目結(jié)算。因為工程結(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進行，時間明確肯定，又因為工程結(jié)算關(guān)系到工程款的支付，所以工程結(jié)算不容易拖拉。
而往往項目結(jié)算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題，可以提出一個“預算費用”的概念，就是將還沒有完工的工程預算算進成本里，讓項目結(jié)算能夠按時順利進行，等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結(jié)算。又因為這一個部分的工程支出費用，經(jīng)常在總項目的投資中所占比例較小，所以這種“預算費用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。
但是值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當期稅前列支。所以，作為一名財務(wù)工作人員，必須合理的規(guī)劃財務(wù)稅務(wù)，在項目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費用的發(fā)票，暫時沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業(yè)的各個部門溝通合作，爭取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項目進行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進行的順利，公司稅負最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。
三、結(jié)束語
伴隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展壯大以及市場經(jīng)濟逐步推進的體制改革，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，控制成本、降低成本是企業(yè)發(fā)展追求的目標。這些年來，房地產(chǎn)公司在與其他企業(yè)的競爭中某種程度上比的就是誰的成本更低?？偟膩碚f，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中不被淘汰，就要思考如何降低企業(yè)的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，提高企業(yè)在市場的地位。而這一切，都與房地產(chǎn)企業(yè)成本的會計核算有著密切的關(guān)系，我們企業(yè)的財務(wù)人員一定要制訂符合實際切實的會計核算方法，才能達到提高利潤的終極目標。
作者：白玉紅單位：凱榮置業(yè)(沈陽)有限公司
