發(fā)布時間：2022-08-03 11:20:15
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的證券化論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
【摘要】本文比較分析了國際會計準則（IAS）演進過程中四種典型的證券化資產(chǎn)終止確認模式，在此基礎(chǔ)上，研究我國的終止確認標準，并通過與IAS相比較，分析存在的差異與不足。
資產(chǎn)證券化是當今國際資本市場中發(fā)展最快、最具活力的金融產(chǎn)品。它煥發(fā)出勃勃生機，同時也給會計界帶來諸多新挑戰(zhàn)。其中資產(chǎn)證券化會計確認問題是關(guān)鍵的核心問題，即判斷證券化中資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓究竟是屬于融資擔保還是真實出售？如果作為融資處理，證券化資產(chǎn)作為抵押品，應(yīng)保留在發(fā)起人的資產(chǎn)負債表中，發(fā)起人獲得的資金作為負債處理；如果作為銷售處理，則證券化資產(chǎn)應(yīng)從資產(chǎn)負債表剔除，同時確認銷售收益或損失。顯然，采用不同的會計處理方法，產(chǎn)生的結(jié)果大不相同，對發(fā)起人的財務(wù)報表結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重大的影響，也決定著其所構(gòu)建的證券化形式能否達到預(yù)期的財務(wù)目標。而其會計處理方法的選擇取決于證券化資產(chǎn)的終止確認標準。
一、IAS的終止確認標準分析
綜觀IAS，資產(chǎn)證券化的終止確認標準可分為全部風險收益、實質(zhì)風險收益、金融合成分析和繼續(xù)涉入四種模式。
（一）全部風險收益模式
它體現(xiàn)在1991年的IASED40中，是最早的終止確認標準，現(xiàn)已經(jīng)被摒棄。該標準規(guī)定：金融資產(chǎn)和負債只有假定全部風險和收益轉(zhuǎn)讓給他人時才允許進行終止確認。顯然，如果轉(zhuǎn)讓方保留了轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)相關(guān)的一部分風險和報酬，哪怕僅僅是非常次要的風險和報酬，該資產(chǎn)也不能終止確認。該標準存在以下主要缺陷：
1.與“資產(chǎn)”的概念存在內(nèi)在的不一致性。資產(chǎn)定義的核心要求是會計主體擁有對某一項目的控制權(quán)。在簡單交易情況下，控制某項資產(chǎn)與從相應(yīng)資產(chǎn)中承擔相關(guān)的風險與收益是同等的概念。但在證券化交易中，由于存在復(fù)雜的合約安排，使控制權(quán)與風險、收益相分離，此時根據(jù)風險與收益來判定，有可能不符合資產(chǎn)確認的原則。
2.不能客觀、公正地反映會計信息。它將金融資產(chǎn)及其所附屬的風險與報酬視為一個不可分割的整體。但資產(chǎn)證券化可通過復(fù)雜的合約安排使控制權(quán)與其風險、收益被有效地分解開來，并以各種相互獨立的金融衍生工具作為載體分散給不同的投資者。
3.實際操作難度大。要找出相關(guān)資產(chǎn)上包含的所有風險和報酬并對它們進行評價，并非易事。
（二）實質(zhì)風險收益模式
它體現(xiàn)在1994年的IASED48中。該標準規(guī)定：如果與某項金融資產(chǎn)相關(guān)的風險與報酬幾乎全部（Substantialall）轉(zhuǎn)移給了轉(zhuǎn)入方，則轉(zhuǎn)讓方應(yīng)終止確認該資產(chǎn)。它體現(xiàn)了實質(zhì)重于形式的財務(wù)報表質(zhì)量特征，是對全部風險收益模式的改進。但要確認交易的實質(zhì)困難，先找出相關(guān)資產(chǎn)上包含的所有風險和報酬，并對它們進行評價；再判斷它們是否“幾乎全部”轉(zhuǎn)移出去，在實際操作中都有相當難度，且它仍將金融資產(chǎn)及其所附屬的風險與報酬視為一個不可分割的整體。因此，它也存在全部風險收益模式的主要缺陷。此外，該標準中“幾乎全部”是一相對數(shù)量，而“相對數(shù)量”概念模糊，存在許多不確定性因素，在實務(wù)中很大程度依賴于專業(yè)判斷，容易造成具有相同經(jīng)濟性質(zhì)的交易采用不同的會計處理，會計信息不可比。
（三）金融合成分析模式
它體現(xiàn)在1998年頒布的IAS39《金融工具：確認和計量》中。該標準的核心在于控制權(quán)決定資產(chǎn)的歸屬，而且承認金融資產(chǎn)和負債能分成不同的組成部分。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓能否做銷售處理，看其控制權(quán)是否已由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移給受讓方。轉(zhuǎn)讓方保留的風險和報酬可以視為轉(zhuǎn)讓合約的產(chǎn)物，應(yīng)按新的金融工具予以確認。
1.比較優(yōu)勢
與前兩種模式相比，金融合成分析模式是比較成熟和可行的。到目前為止，IAS39和FAS140采用的都是這一模式的終止確認標準。它的主要優(yōu)勢有：（1）以“控制權(quán)的轉(zhuǎn)移（surrenderofcontrol）”作為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的終止確認標準，符合資產(chǎn)的定義。（2）減少了判斷風險和報酬是否幾乎全部轉(zhuǎn)移出去的不確定性。（3）認為金融資產(chǎn)及其所附屬的風險和報酬是可分割的，能客觀公正地反映轉(zhuǎn)讓方對轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的權(quán)利與義務(wù)。
2.存在的問題
面對不斷創(chuàng)新、日益復(fù)雜化的資產(chǎn)證券化交易，金融合成分析模式在理論和實踐中凸顯出以下問題：一是控制權(quán)標準較難認定。對于“控制”的認定，各方意見并不統(tǒng)一，F(xiàn)ASB和IASC對于控制權(quán)轉(zhuǎn)移的具體判斷條件就不盡相同。實際運用時也會由于人為因素造成很難判斷控制權(quán)是否已轉(zhuǎn)移。二是該標準在實際應(yīng)用中仍然存在“相對數(shù)量”的判斷。三是易導(dǎo)致各國之間出現(xiàn)不協(xié)調(diào)或不可比的現(xiàn)象。該標準有關(guān)銷售的確認條件包含著法律因素，而國與國的法律規(guī)定并不一致。
（四）繼續(xù)涉入模式
它體現(xiàn)在2002年關(guān)于IAS39修改意見的征求意見稿中，以“沒有繼續(xù)涉入（nocontinuinginvolvement）”作為銷售確認判斷標準。該標準規(guī)定，只要轉(zhuǎn)讓方對被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的全部或部分存在任何的繼續(xù)涉入，不考慮繼續(xù)涉入的程度，與繼續(xù)涉入有關(guān)的這部分被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)不符合終止確認的條件，作為融資擔保處理，而不涉及繼續(xù)涉入的那部分資產(chǎn)則應(yīng)終止確認，作為銷售處理。
繼續(xù)涉入模式的優(yōu)勢體現(xiàn)在：
1.與資產(chǎn)的概念具有內(nèi)在一致性。資產(chǎn)證券化的本質(zhì)特征決定了基礎(chǔ)資產(chǎn)上的風險和報酬是高度分散的。因此，辨別哪一方保留了大部分的風險和報酬有相當難度。而且擁有一項資產(chǎn)的控制權(quán)與保留了這項資產(chǎn)上的大部分風險和報酬往往不相一致。由于“控制”的概念本身與未來現(xiàn)金流上的風險和報酬有著藕斷絲連的關(guān)系，在判斷被轉(zhuǎn)讓的整體資產(chǎn)上的控制權(quán)是否轉(zhuǎn)移往往摻雜了風險和報酬的因素，使“控制”的概念模糊不清，在實踐中不易把握。采用部分銷售的概念，將資產(chǎn)細分為獨立的單元，對于繼續(xù)涉入有關(guān)的這部分資產(chǎn)單元而言，控制權(quán)和保留了該資產(chǎn)上的風險和報酬是相一致的。這樣，對每個細分的資產(chǎn)單元無論是運用“控制權(quán)是否轉(zhuǎn)移”的判斷標準，還是運用“風險與報酬”的判斷標準都是一致的，既符合資產(chǎn)的定義，又不存在相互之間的矛盾。
2.巧妙地回避了“相對數(shù)量”的考慮。該標準要求一項交易符合終止確認條件必須沒有任何的繼續(xù)涉入。因此，在具體應(yīng)用中只需要解決“有沒有”，而不需要解決“有多少”的問題，應(yīng)用起來比較簡單清晰。
3.是一種比較折中的會計處理方法，它通常會導(dǎo)致一項資產(chǎn)證券化交易被確認為部分銷售和部分融資，容易被實務(wù)界接受。
4.避免了可能存在的法律和會計不同角度考慮的內(nèi)在矛盾，更好地反映經(jīng)濟實質(zhì)。它將法律因素排除在銷售確認的判斷標準之外，有利于消除由于各國的法律差異引起的會計處理的不協(xié)調(diào)。
就實務(wù)應(yīng)用而言，繼續(xù)涉入模式比前三種模式可靠性高，但它也存在缺陷，不能很好地揭示不同的繼續(xù)涉入方式所引起的不同的資產(chǎn)性質(zhì)。在資產(chǎn)證券化交易中，不同方式的繼續(xù)涉入往往具有不同的性質(zhì)。例如，轉(zhuǎn)讓者持有的看漲期權(quán)和看跌期權(quán)，與其相應(yīng)的那部分資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流上的風險和報酬就截然不同。然而，繼續(xù)涉入模式不區(qū)分繼續(xù)涉入的性質(zhì)都將其分配到賬面價值入賬，導(dǎo)致在報表上并不能很好地揭示這部分資產(chǎn)的性質(zhì)，不利于報表使用者的理解。
綜觀IAS的演進過程，每一模式都克服了前一模式的缺陷，都比前一模式更準確、更充分地反映該階段資產(chǎn)證券化交易的實質(zhì)，但隨著金融創(chuàng)新活動的不斷深化，證券化中資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式越來越復(fù)雜，使資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)難以判斷，相應(yīng)階段的會計確認標準也逐漸不能適應(yīng)時勢發(fā)展的需要而凸顯其不可避免的局限性，新的會計確認標準也應(yīng)運而生?？梢哉f，IAS關(guān)于證券化中資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的會計確認模式的發(fā)展代表了一個與時俱進、不斷創(chuàng)新的過程。
二、我國證券化資產(chǎn)的終止確認標準分析
2006年2月，我國財政部了《企業(yè)會計準則第23號——金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移》。該準則將全面系統(tǒng)地解決資產(chǎn)證券化等結(jié)構(gòu)化融資交易中關(guān)于金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的會計問題，代表著我國證券化資產(chǎn)的終止確認標準。
（一）我國證券化資產(chǎn)的終止確認判斷流程
根據(jù)新準則，筆者歸納總結(jié)出我國證券化資產(chǎn)的終止確認判斷流程，如圖1所示。
第一步，確定SPE是否應(yīng)納入企業(yè)的合并報表。企業(yè)對金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)入方具有控制權(quán)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)入方納入合并報表范圍。此外，還必須確認資產(chǎn)是部分還是整體轉(zhuǎn)移。
第二步，判斷企業(yè)是否轉(zhuǎn)讓了收取金融資產(chǎn)現(xiàn)金流量的權(quán)利。企業(yè)如果轉(zhuǎn)讓了這一權(quán)利，則直接進入第四步進行判斷；如果SPE必須納入企業(yè)的合并報表，那么從集團的角度看，企業(yè)向SPE轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的行為不能認為是真實銷售，此時，企業(yè)并沒有轉(zhuǎn)讓這一權(quán)利，則必須進入第三步判斷。
第三步，判斷企業(yè)是否承擔轉(zhuǎn)遞資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流的義務(wù)，并同時滿足轉(zhuǎn)遞的三個條件（詳見準則第四條）。如果是，則進入第四步判斷；如果否，則繼續(xù)確認資產(chǎn)。
第四、五、六步，涉及風險與報酬的轉(zhuǎn)移。通過比較轉(zhuǎn)移前后該金融資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值及時間分布的波動使其面臨的風險，判斷企業(yè)面臨的風險是否因金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移發(fā)生了實質(zhì)性改變。如果是，表明企業(yè)已將金融資產(chǎn)所有權(quán)上幾乎所有的風險與報酬轉(zhuǎn)移給了轉(zhuǎn)入方，應(yīng)終止確認資產(chǎn)；如果沒有，則表明企業(yè)保留了金融資產(chǎn)所有權(quán)上幾乎所有的風險與報酬，企業(yè)應(yīng)繼續(xù)確認資產(chǎn)。在企業(yè)既沒有轉(zhuǎn)移，也沒有保留金融資產(chǎn)所有權(quán)上幾乎所有的風險與報酬的情況下，企業(yè)的確轉(zhuǎn)移了部分風險和報酬，則需要依據(jù)控制權(quán)進一步判斷。
第七步，判斷企業(yè)是否放棄了對該金融資產(chǎn)的控制。如果是，則終止確認資產(chǎn)；如果沒有，則企業(yè)按繼續(xù)涉入所轉(zhuǎn)移金融資產(chǎn)的程度，確認有關(guān)資產(chǎn)（第八步）。
（二）與IAS的比較分析
將上述判斷流程與IAS相比較，不難發(fā)現(xiàn)，我國金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的終止確認判斷標準既充分借鑒了國際慣例，與國際準則趨同；同時又充分考慮了中國現(xiàn)階段的經(jīng)濟及法律環(huán)境。主要體現(xiàn)在：
1.該標準充分借鑒了國際會計準則演進的經(jīng)驗，融合了三種典型的證券化資產(chǎn)終止確認模式，以“風險和報酬”分析加“控制”分析為基礎(chǔ)。同時，針對復(fù)雜的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，加入繼續(xù)涉入的衡量指標，實現(xiàn)了在新的規(guī)范中與國際的先進成果鏈接。
2.上述判斷流程可以概括為：如果企業(yè)轉(zhuǎn)讓了幾乎所有的風險和報酬，或者在沒有轉(zhuǎn)讓幾乎所有的風險和報酬的情況下對資產(chǎn)不具有控制權(quán)，就可以對資產(chǎn)進行終止確認。其終止確認的判斷依據(jù)和流程與IAS修正版第39號“金融工具：確認和計量”的規(guī)定基本一致。兩者不僅有對資產(chǎn)的風險和報酬幾乎全部轉(zhuǎn)移的判定，同時還有資產(chǎn)控制權(quán)的判定。對于資產(chǎn)終止確認的判定也都是相當嚴格。這有助于提高資產(chǎn)證券化作為銷售處理的門檻，防范金融風險。
3.對一些細節(jié)的界定有所不同。例如對“控制權(quán)”轉(zhuǎn)移的認定，我國注重的是轉(zhuǎn)入方出售該金融資產(chǎn)的能力，規(guī)定：“轉(zhuǎn)入方能夠單獨將轉(zhuǎn)入的金融資產(chǎn)整體出售給與其不存在關(guān)聯(lián)方關(guān)系的第三方，且沒有額外條件對此項出售加以限制的，表明企業(yè)已經(jīng)放棄對該金融資產(chǎn)的控制。”IAS39則從轉(zhuǎn)讓方和受讓方兩方面判斷，主要看是否某一方能夠無限制地出售或抵押被轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)。
（三）存在的不足
我國證券化資產(chǎn)的終止確認標準在理論上還存在一些不足：
1.這種混合了“風險和報酬”加“控制”的綜合標準在實際操作中能否協(xié)調(diào)，是否會存在內(nèi)在的不一致性。
2.存在“相對數(shù)量”的判斷，如“實質(zhì)性改變”和“幾乎所有”等，這無疑會增加實際操作的難度。
3.對于沒有放棄控制權(quán)的金融資產(chǎn)，只按繼續(xù)涉入的程度確認有關(guān)資產(chǎn)，并沒有考慮繼續(xù)涉入的性質(zhì)。因此，它不能很好地揭示不同的繼續(xù)涉入方式所引起的不同的資產(chǎn)性質(zhì)。
論文摘要：銀行不良資產(chǎn)是指處于非良好狀態(tài)經(jīng)營的，不能及時給銀行帶來正常利息收入甚至難以收回本金的銀行資產(chǎn)。目前國際上處理銀行不良資產(chǎn)的方式有：折價出售、不良資產(chǎn)剝離、成立專門的資產(chǎn)管理公司，其中最為主要的是資產(chǎn)證券化。積極實施我國銀行不良資產(chǎn)證券化這種低成本的融資手段，對于加快貨幣市場和資本市場的鏈接與融合，拓寬金融調(diào)控空間、擴大投資者選擇范圍、促進商業(yè)銀行經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變具有非常重要的現(xiàn)實意義。
商業(yè)銀行不良資產(chǎn)是指處于非良好經(jīng)營狀態(tài)的銀行資產(chǎn)，在此主要指不良貸款資產(chǎn)，包括逾期未能收回的貸款、呆滯貸款和呆帳貸款等不能給銀行帶來正常的利息收入，或者不能及時給銀行帶來正常的利息收入或連本金都未能及時收回的貸款等銀行資產(chǎn)。根據(jù)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會的統(tǒng)計資料表明，截至2007年3月末，中國主要商業(yè)銀行(5家國有商業(yè)銀行和12家股份制商業(yè)銀行)五級分類不良貸余額為11614.2億元，不良貸款率為7.02%。
一、銀行不良資產(chǎn)證券化的概念
所謂資產(chǎn)證券化，通常是指以證券進行融資，包括債務(wù)融資證券化和資產(chǎn)證券化，其實質(zhì)是金融資產(chǎn)以證券形式轉(zhuǎn)讓的過程。銀行不良資產(chǎn)證券化就是將處于非良好狀態(tài)的，不能及時給銀行帶來正常利息收入甚至難以收回本金的銀行資產(chǎn)以證券形式轉(zhuǎn)讓的過程。
二、我國銀行推行不良資產(chǎn)證券化的意義
（一）不良資產(chǎn)證券化有利于提高我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)流動性。通過證券化，可以將流動性較差的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為在市場上交易的證券，在不增加負債的前提下，商業(yè)銀行可以獲得一定資金來源。從商業(yè)銀行資產(chǎn)負債管理的角度看，不良資產(chǎn)證券化能夠加快銀行資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)，提高資產(chǎn)的流動性。借助資產(chǎn)證券化，國際先進商業(yè)銀行有效解決了借短貸長的資產(chǎn)負債期限錯配問題，大大增強了資產(chǎn)負債管理的主動性和靈活性，抗風險能力顯著增強。
（二）有利于改善我國商業(yè)銀行的資本結(jié)構(gòu)。按照1988年的《巴塞爾協(xié)議》，銀行的核心資本和全部資本比例應(yīng)該分別達到4%和8%。這一監(jiān)管要求銀行為了提高和維持資本充足率，要么增加資本金，要么降低持有的風險資產(chǎn)。通過資產(chǎn)證券化，一方面銀行大量的風險資產(chǎn)，諸如住房抵押貸款、信用卡應(yīng)收款、商業(yè)抵押貸款等從資產(chǎn)負債表中移出，使銀行的風險資產(chǎn)減少，從而達到了提高銀行資本充足率的目的；另一方面，利用資產(chǎn)證券化進行融資不會增加銀行的負債，是一種不顯示在資產(chǎn)負債表上的方法，即發(fā)行人可不通過增加負債獲得融資。
（三）有利于我國商業(yè)銀行分散風險。從我國現(xiàn)實情況看，資本約束、利率市場化和匯率形成機制改革，已經(jīng)從如何有效配置風險層面對銀行風險管理提出了要求。但是，我國商業(yè)銀行的資產(chǎn)業(yè)務(wù)以貸款為主，而貸款中蘊藏著較大的信用風險。在一個金融市場不太發(fā)達的市場環(huán)境中，信用衍生工具使用較少，銀行信貸資產(chǎn)很難像證券那樣進行及時的價格評估，更不能轉(zhuǎn)移給第三方。商業(yè)銀行還缺乏有效的、主動的風險管理手段和風險管理工具。鑒于資產(chǎn)證券化是一種將銀行靜態(tài)的、難以分割交易的資產(chǎn)，以標準化合約的方式，分散成小額的可交易資產(chǎn)，然后打包在金融市場上發(fā)售的活動，它為我國商業(yè)銀行有效解決信貸資產(chǎn)的流動性、收益性和安全性，增強風險管理能力提供了一條新的途徑。
三、我國商業(yè)銀行資產(chǎn)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀
我國的資產(chǎn)證券化的探索實踐先于理論。早期的資產(chǎn)證券化實踐可以追溯到1992年三亞地產(chǎn)投資券。在此以后，資產(chǎn)證券化的離岸產(chǎn)品取得了很大的成功，國內(nèi)已經(jīng)有多家企業(yè)進行了資產(chǎn)證券化的嘗試，其中涉及基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券、地產(chǎn)開發(fā)收入支持證券、出口應(yīng)收賬款支持證券以及不良資產(chǎn)的證券化等方面。
已發(fā)行的銀行信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品包括國家開發(fā)銀行信貸資產(chǎn)證券化和建設(shè)銀行個人住房抵押貸款證券化等；已發(fā)行的企業(yè)資產(chǎn)證券化則品種較多：如中國聯(lián)通CDMA網(wǎng)絡(luò)租賃費收益專項資產(chǎn)管理計劃、莞深高速公路收費收益權(quán)專項資產(chǎn)管理計劃、中國網(wǎng)通專項資產(chǎn)管理計劃、浦東建設(shè)BT項目資產(chǎn)支持收益專項資產(chǎn)管理計劃、南京城建污水處理收費資產(chǎn)支持收益專項資產(chǎn)管理計劃等。
四、我國商業(yè)銀行實行不良資產(chǎn)證券化需要注意的問題
（一）需要完善的資產(chǎn)證券化法律環(huán)境體系比較而言，我國現(xiàn)行的與證券化相關(guān)的法律很不完善，物權(quán)法剛剛出臺，住房制度改革正在進行中，房地產(chǎn)登記政出多門，破產(chǎn)法及證券法也無法滿足證券化需要，證券化本身特有的會計、稅收、評估方面的法律法規(guī)更是空白，證券化涉及的一些法理問題也需進一步梳理，這些都是我國資產(chǎn)證券化面臨的法律障礙。我國于2005年頒布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》，其中初步體現(xiàn)出了以保護投資者利益為宗旨，涉及管理模式的規(guī)范、機構(gòu)的資格認定、業(yè)務(wù)流程的設(shè)置等一系列機制。但是，資產(chǎn)證券化市場的建設(shè)應(yīng)該具有專門的資產(chǎn)證券化法律，而且一個完善的資產(chǎn)證券化市場應(yīng)包含：發(fā)行制度、信息披露制度、退市制度、評級制度、證券法律制度和監(jiān)管制度等方面的相互協(xié)調(diào)和制約，這些都需要建立起適應(yīng)資產(chǎn)證券化發(fā)展的法律環(huán)境體系。（二）注重資產(chǎn)證券化過程控制，防范各類風險由于資產(chǎn)證券化流程的復(fù)雜性、資產(chǎn)證券化交易的多樣性，因此需要加強資產(chǎn)證券化的過程控制，防范可能出現(xiàn)的各類風險，保護投資者利益。
1、切實做好信用提升。信用提升是資產(chǎn)支持證券的投資者得到投資收益的信用保障，在資產(chǎn)證券化過程中要順利發(fā)行資產(chǎn)化證券，就要求提高企業(yè)資產(chǎn)的信用級別。信用提升有內(nèi)部信用提升和外部信用提升兩種。內(nèi)部信用提升是指特定的交易機構(gòu)（SPV）保留當擔保資產(chǎn)的債務(wù)人違約時有直接追索的權(quán)利、SPV作超額儲備擔保、SPV發(fā)行優(yōu)先和從屬證券；企業(yè)的外部信用提升主要有信譽良好的保險公司出具保單、更高信用級別的商業(yè)銀行出具信用證、第三方購買從屬類證券。在資產(chǎn)證券化過程中商業(yè)銀行要切實做好信用提升，它是吸引投資者，防范風險，保護投資者利益的必要環(huán)節(jié)。
2、證券評級嚴把關(guān)。資產(chǎn)證券化評級的核心因素是資產(chǎn)支持證券的信用風險，同時要求被評級的資產(chǎn)需與發(fā)起人的信用風險相分離，即證券化資產(chǎn)必須真正實現(xiàn)真實銷售以實施破產(chǎn)隔離。評級機構(gòu)對評級的證券要保持經(jīng)常性的信用監(jiān)督并制度化，定期公告證券的信用等級的變化，使投資者及時了解所持證券資產(chǎn)的狀況。
3、完善資產(chǎn)證券化市場的信息公告制度。作為資產(chǎn)證券化市場，其信息公開是基本原則之一，它包括信息披露制度、監(jiān)管機構(gòu)行政公開制度、責任追究制度等等。
（三）調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加快金融創(chuàng)新加快經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對我國商業(yè)銀行實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是不容置疑的。但是，在現(xiàn)有的融資制度和社會融資需求條件下，在商業(yè)銀行傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，仍存在大量獲利機會。信貸資產(chǎn)證券化出現(xiàn)以后，商業(yè)銀行需要重新思考資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整策略和資本配置策略。最理想的狀態(tài)是，在轉(zhuǎn)型過程中，既大力發(fā)展零售業(yè)務(wù)和中間業(yè)務(wù)，又不放松許多傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的發(fā)展機遇，在更高層次上，充分實現(xiàn)資本充足率、業(yè)務(wù)發(fā)展、風險和盈利之間的綜合平衡。
（四）鼓勵創(chuàng)新，推動資產(chǎn)證券化品種的多樣性資產(chǎn)證券化的發(fā)展與產(chǎn)品的多樣性不無關(guān)系，產(chǎn)品的多樣性增加了市場的廣度和深度。在我國，對于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有巨大的需求和供給潛力。鼓勵創(chuàng)新，推動各項資產(chǎn)證券化，增加市場上資產(chǎn)證券化的品種，有利于資產(chǎn)證券化發(fā)展。因此我國商業(yè)銀行應(yīng)鼓勵創(chuàng)新，增加資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的品種。
參考文獻：
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林治海，銀行資產(chǎn)證券化：借鑒與創(chuàng)新，東北財經(jīng)大學(xué)，2004年12月
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)；證券化；融資；結(jié)構(gòu)
資產(chǎn)證券化是指將一組流動性較差但預(yù)計能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，通過一系列的結(jié)構(gòu)安排和組合，對其風險、收益要素進行分離和重組，并實施一定的信用增級，從而將組合資產(chǎn)的預(yù)計現(xiàn)金流的收益權(quán)轉(zhuǎn)換成可以出售和流通、信用等級較高的債券或收益憑證型證券的技術(shù)和過程。證券化所產(chǎn)生的金融商品大多屬于固定收益型證券，其特征為現(xiàn)金流的可預(yù)測性比較高。也就是說，任何資產(chǎn)成為證券化的標的物，其現(xiàn)金流量可以在適當?shù)厍懈?、重組之后，達到相當?shù)姆€(wěn)定性，這樣才能利用標的資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量支付證券化所發(fā)行的債券的本息。由于企業(yè)在出售資產(chǎn)進行證券化的同時，由外部主要是資本市場取得資金的融通，因此證券化是一種利用資本市場直接進行外部融資的過程。
一、境外成熟資產(chǎn)證券化市場介紹
資產(chǎn)證券化是在西方融資證券化、直接化的金融大環(huán)境下應(yīng)運而生并迅速發(fā)展起來的，資產(chǎn)證券化由最先的住宅抵押貸款證券化到汽車貸款的證券化發(fā)展到信用卡貸款和應(yīng)收賬款的證券化，經(jīng)歷了一個從不動產(chǎn)證券化到動產(chǎn)證券化的過程。在證券化初期，證券化資產(chǎn)的品種主要限于住房抵押貸款一類信用特征簡單、還款條件明確、期限相對較長的資產(chǎn)。而隨著資產(chǎn)證券化技術(shù)的不斷成熟，證券化資產(chǎn)的種類局限也不斷縮小，即使那些還款資金流量不易確定、期限較短的資產(chǎn)，如貿(mào)易應(yīng)收款、商業(yè)貸款、無擔保消費者貸款、公用事業(yè)租賃等眾多產(chǎn)生現(xiàn)金流量的債權(quán)領(lǐng)域等也被納入證券化范圍。
二、資產(chǎn)證券化的結(jié)構(gòu)設(shè)計
資產(chǎn)證券化的一般過程包括：承做貸款的金融機構(gòu)（或資產(chǎn)持有人）將取得的債權(quán)出售給特殊目的的信托（或公司），同時通過信用增級控制信用風險，并經(jīng)信用評級機構(gòu)驗證評級后，由承銷機構(gòu)出售給投資人。
具體來講，證券化的結(jié)構(gòu)設(shè)計需要以下幾個要素和步驟：
第一，確定證券化資產(chǎn)并組建資產(chǎn)池。資產(chǎn)證券化的發(fā)起人（即資產(chǎn)的原始權(quán)益人）在分析自身融資需求的基礎(chǔ)上確定用來進行證券化的資產(chǎn)。盡管證券化是以資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，但并不是所有能產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以證券化。
第二，設(shè)立特殊目的機構(gòu)（SPV--SpecialPurposeVehicle），這是資產(chǎn)證券化運作的關(guān)鍵主體，是專門設(shè)立的一個特殊實體，組建SPV的目的是為了最大限度地降低發(fā)行人的破產(chǎn)風險對證券化的影響，實現(xiàn)被證券化資產(chǎn)與原始權(quán)益人其他資產(chǎn)之間的破產(chǎn)隔離。SPV被稱為沒有破產(chǎn)風險的實體，一是指SPV本身的不易破產(chǎn)性，二是指將證券化資產(chǎn)從原始權(quán)益人那里真實出售給SPV，從而實現(xiàn)了破產(chǎn)隔離。而證券化資產(chǎn)從原始權(quán)益人向SPV的轉(zhuǎn)移是非常重要的一個環(huán)節(jié)，一般要求這種轉(zhuǎn)移在性質(zhì)上是真實的，即資產(chǎn)的真實出售，其目的是為了實現(xiàn)證券化資產(chǎn)與原始權(quán)益人之間的破產(chǎn)隔離，及原始權(quán)益人的其他債權(quán)人在其破產(chǎn)時對已證券化資產(chǎn)沒有追索權(quán)。這就要求證券化資產(chǎn)必須完全轉(zhuǎn)移到SPV手中，使資產(chǎn)證券化成為一種表外融資方式。
破產(chǎn)隔離是資產(chǎn)證券化交易有的技術(shù)，也是區(qū)別于其他融資方式的一個非常重要的方面。在股票、債券等融資方式中，基礎(chǔ)資產(chǎn)是與其他資產(chǎn)混在一起的，如果企業(yè)經(jīng)營效益不好或破產(chǎn)，這些風險就會直接影響到股票、債券這些憑證持有人的收益。資產(chǎn)證券化則是將基礎(chǔ)資產(chǎn)真實出售給SPV，從發(fā)行人的整體資產(chǎn)中剝離出來，這樣即使資產(chǎn)的原始所用人出了問題，其風險也不會傳遞給證券持有者，即資產(chǎn)的賣方對已出售的資產(chǎn)沒有追索權(quán)。
第三，信用增級和信用評級。在資產(chǎn)證券化的過程中，為吸引投資者并降低融資成本，必須對資產(chǎn)證券化產(chǎn)品進行信用增級，以提高所發(fā)行證券的信用級別。信用增級可以使證券在信用質(zhì)量、償付的時間性等確定性方面更好地滿足投資者的需要，同時滿足發(fā)行人在會計、監(jiān)管和融資目標方面的需求。
信用增級的方式主要包括內(nèi)部增級和外部增級兩大類。內(nèi)部增級由基礎(chǔ)資產(chǎn)中產(chǎn)生的部分現(xiàn)金流來提供，主要方式包括建立優(yōu)次級檔、超額抵押和利差賬戶等。外部增級的方式主要包括專業(yè)保險公司提供的保險、企業(yè)擔保、信用證和現(xiàn)金抵押賬戶。
第四，發(fā)售證券。信用評級結(jié)果公布后，SPV將證券交給承銷商去承銷，可以采取公開發(fā)售或私募的方式來進行。由于這些證券一般都具有高收益、低風險的特征，所以主要由機構(gòu)投資者購買。
第五，向發(fā)起人支付資產(chǎn)購買價款。SPV從證券承銷商那里獲得發(fā)行的現(xiàn)金收入，按照事先約定的價格向發(fā)起人支付購買證券化資產(chǎn)的價款，并向其聘請的各專業(yè)中介機構(gòu)支付相關(guān)費用。
第六，管理資產(chǎn)池。SPV要聘請專門的服務(wù)商來對資產(chǎn)進行管理。服務(wù)商的作用主要包括：收取債務(wù)人每月償還的本息；將收集的現(xiàn)金存入SPV在受托人處設(shè)立的特定賬戶；對債務(wù)人履行債券債務(wù)協(xié)議的情況進行監(jiān)督；管理相關(guān)的稅務(wù)和保險事宜；在債務(wù)人違約的情況下實施有關(guān)補救措施。
第七，清償債務(wù)。按照證券發(fā)行時說明書的約定，在證券償付日，SPV將委托受托人按時、足額向投資者償付本息。利息通常是定期支付的，本金的償還日期及順序因基礎(chǔ)資產(chǎn)和所發(fā)行證券的償還安排不同而有所差別。當證券全部被償付完畢后，如果資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流還有剩余，這些剩余將返還給交易發(fā)起人，資產(chǎn)證券化交易的全部過程結(jié)束。
三、中國資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展
中國的資產(chǎn)證券化實踐先于理論的探索。早期的資產(chǎn)證券化實踐可以追溯到1992年三亞地產(chǎn)投資券。在此之后，資產(chǎn)證券化的離岸產(chǎn)品取得了很大的成功。所謂離岸資產(chǎn)證券化是指跨境的資產(chǎn)證券化運行模式，一般認為，國內(nèi)融資方通過在國外的SPV在國際市場上以資產(chǎn)證券化的方式向國外投資者融資的方式即為離岸資產(chǎn)證券化。
近年來，中國資本市場上盡管還沒有出現(xiàn)實質(zhì)意義上的資產(chǎn)證券化操作，但各方面都密切關(guān)注著這一廣闊市場，紛紛推出資產(chǎn)證券化方案和產(chǎn)品構(gòu)想。最引人注目的是在信托產(chǎn)品創(chuàng)新、房地產(chǎn)抵押貸款證券化、不良資產(chǎn)的證券化處理等領(lǐng)域的準備工作，產(chǎn)品的創(chuàng)新和開拓為資產(chǎn)證券化在中國的進一步發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。經(jīng)過多年的努力，2005年12月，國家開發(fā)銀行的ABS和中國建設(shè)銀行的MBS產(chǎn)品已經(jīng)在銀行間債券市場成功發(fā)行，標志著我國的信貸資產(chǎn)證券化工作正式啟動了。
與此同時，我們必須看到在現(xiàn)有的法律制度下，資產(chǎn)證券化仍然面臨著許多操作上的障礙。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
一是法律方面障礙較多。資產(chǎn)證券化是以能在未來產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以規(guī)定各方當事人權(quán)利義務(wù)的合同為載體，形成一個以SPV為核心的環(huán)環(huán)相扣、嚴密而又完整的融資結(jié)構(gòu)。我國目前在資產(chǎn)證券化實踐中的法律制度限制主要表現(xiàn)在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中優(yōu)先權(quán)益的確定和真實銷售的鑒定；在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的證券定義、稅收、會計、產(chǎn)品交易、信息披露等方面的法律政策不夠完善，這就造成了資產(chǎn)證券化的法律要求與中國現(xiàn)行法律之間的諸多矛盾?！豆痉ā分腥狈ｉT針對資產(chǎn)證券化成立SPV的條款；《稅法》中也沒有針對SPV的免稅規(guī)定，稅收負擔也大幅度抬高了資產(chǎn)證券化的運作成本；《會計法》中沒有明確的條款規(guī)定資產(chǎn)證券化相關(guān)的資產(chǎn)、負債的轉(zhuǎn)移和確認方法。因此突破法律和制度上的障礙及中國實施資產(chǎn)證券化的當務(wù)之急。
二是缺乏權(quán)威的信用評級機構(gòu)。中國目前尚缺乏全社會信用體系的建立，也缺乏權(quán)威信用評級機構(gòu)，這也將限制中國資產(chǎn)證券化的發(fā)展。信用體系的缺位導(dǎo)致大多數(shù)企業(yè)和個人沒有足夠的信用記錄和現(xiàn)成的信用評級，在實施資產(chǎn)證券化過程中必須對大量關(guān)聯(lián)企業(yè)和個人進行相應(yīng)的信用評估，這將直接提高處置大規(guī)模的分散的應(yīng)收賬款或不良資產(chǎn)的成本。
三是資本市場體系建設(shè)尚不完善。中國目前尚缺乏多層次的資本市場，其中的債券市場尚不發(fā)達，缺乏專門的資產(chǎn)支持證券投資中介機構(gòu)和交易市場。另外，對保險、企業(yè)、個人等各種投資主體的投資行為也有諸多限制，這將使資產(chǎn)支持證券缺乏足夠多元化的投資方。對于整個經(jīng)濟體系而言，如果沒有完善的具有良好流動性的二級市場，資產(chǎn)證券化只是將流動性風險進行了轉(zhuǎn)移，也難于實現(xiàn)對標的資產(chǎn)相關(guān)風險地有效分散。
總之，資產(chǎn)證券化既是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是一種融資體制的創(chuàng)新。從微觀上講，資產(chǎn)證券化為不同的參與主體帶來了不同的收益：作為原始權(quán)益人的企業(yè)和銀行可以獲得新的融資來源，節(jié)約了成本，獲得了表外收益和新的風險管理手段；而作為中介的投資銀行、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、信托機構(gòu)等則獲得了服務(wù)收入；從宏觀的角度來看，資產(chǎn)證券化有助于提高融資體制的完備性，改善金融結(jié)構(gòu)，促進金融發(fā)展，提高金融安全。
參考文獻：
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(一)貸款定價理論
貸款定價就是商業(yè)銀行根據(jù)自身資金成本、盈利目標，考慮貸款風險和期限，結(jié)合借貸市場資金供求狀況，綜合確定的貸款利率。而貸款利率則是現(xiàn)實經(jīng)濟生活中的一種利率形式，是銀行讓渡資金使用權(quán)所收取的相應(yīng)報酬，產(chǎn)生于借貸活動，來源于借款者的利潤(收入)。影響貸款利率的因素主要有資金成本、貸款風險程度、貸款期限、貸款數(shù)額、借貸市場競爭程度(或市場資金供求狀況)等。其中，貸款利率與資金成本、貸款風險是正相關(guān)函數(shù)，即資金成本上升，貸款風險大，則貸款利率要高；貸款利率與貸款額度一般是負相關(guān)函數(shù)，額度大的貸款利率一般要低于額度小的貸款利率；同時，貸款利率受借貸市場資金供求影響(見圖1)。當借貸市場借貸資金供給大于借貸資金需求(借貸資金供給曲線右移)，則借貸市場均衡利率將下降；反之，則上升。
上述貸款定價模式是建立在全面成本核算、風險測度基礎(chǔ)上的貸款定價方法。目前，國內(nèi)商業(yè)銀行成本核算仍未達到分部門、分產(chǎn)品、分客戶核算，貸款風險測度仍沿襲以往的貸款風險度定性評估，準確度低，這些都影響貸款定價體系的建立和完善。因此，國內(nèi)商業(yè)銀行在建立貸款定價體系的同時，也要加快全面成本管理的推進和風險測度模型的建立，以支持商業(yè)銀行建立科學(xué)、合理的貸款定價體系，使貸款定價能夠充分體現(xiàn)貸款所承擔的信用風險和經(jīng)營費用，確保預(yù)期盈利目標得以實現(xiàn)。
我國商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展基本經(jīng)歷了三個階段：以擴大市場份額為目的的信貸計劃管理階段；以實現(xiàn)質(zhì)量效益為目的的信貸過渡完善階段；適應(yīng)國際銀行發(fā)展趨勢的信貸市場運作階段。與之相對應(yīng)的貸款定價也經(jīng)歷了利率管制時期的統(tǒng)一定價，利率轉(zhuǎn)軌時期的區(qū)間浮動定價，利率市場化時期的自主定價。目前我國商業(yè)銀行貸款定價正處于由統(tǒng)一定價向自主定價的過渡時期，因此，如何實現(xiàn)這一跨越，構(gòu)建適合商業(yè)銀行貸款定價體系就顯得尤為重要。
【參考文獻】:
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內(nèi)容提要：資產(chǎn)證券化是20世紀70年代以來最重要的金融創(chuàng)新之一，它通過巧妙的設(shè)計，將流動性差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性好的債券，借以融通資金。目前，我國資本市場的發(fā)育不完善，融資渠道比較狹窄，尤其體現(xiàn)在房地產(chǎn)融資渠道多年來的單一性上，這造成了兩個尷尬的境地，一是房地產(chǎn)資金籌集進入一個瓶頸狀態(tài)，二是銀行長期背負巨額的不良資產(chǎn)?！?21”文件的出臺更加使房地產(chǎn)銀行貸款的途徑縮水，資本市場不得不創(chuàng)造新的金融工具以適應(yīng)趨于惡劣的投資環(huán)境。房地產(chǎn)證券化就無疑是拓寬房地產(chǎn)融資渠道的一個新的工具性創(chuàng)新，隨之邇來的將帶動整個市場和體制的創(chuàng)新。房地產(chǎn)證券化就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為證券形態(tài)，它包括抵押債權(quán)證券化和項目融資證券化。國外房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗表明摘要：房地產(chǎn)證券化是發(fā)展房地產(chǎn)市場最為有效的手段。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不容樂觀，筆者認為房地產(chǎn)證券化作為突破房地產(chǎn)融資的瓶頸目前狀況，帶動整個資產(chǎn)證券化的良性運作，是值得提倡的一種金融創(chuàng)新，但于經(jīng)濟環(huán)境、法律框架等方面的限制，我國實施資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)還面臨許多障礙。本文旨在對房地產(chǎn)證券化作粗淺的探索的基礎(chǔ)上，以期拋磚引玉。
摘要：房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化房地產(chǎn)立法
[關(guān)鍵字]:房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化房地產(chǎn)立法證券化法律法律分析
一、前言
資產(chǎn)證券化源于70年代美國的住房抵押證券，隨后證券化技術(shù)被廣泛應(yīng)用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)，并于80年代在歐美市場獲得蓬勃發(fā)展。90年代起，資產(chǎn)證券化開始出現(xiàn)在亞洲市場上，非凡是東南亞金融危機爆發(fā)以后，在一些亞洲國家得到迅速發(fā)展。資產(chǎn)證券化（包括不良資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)證券化）是近30年來世界金融領(lǐng)域最重大和發(fā)展最快的金融創(chuàng)新和金融工具，是衍生證券技術(shù)和金融工程技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。通俗地講，資產(chǎn)證券化就是把缺乏流動性，但具有預(yù)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)匯集起來，形成一個資產(chǎn)池，通過結(jié)構(gòu)性重組，使之成為可以在金融市場上出售和流通的證券，據(jù)以融資的過程。目前在我國存在大量的可用于資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)，例如房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、房地產(chǎn)抵押貸款等。資產(chǎn)證券化尤其使房地產(chǎn)證券化在我國具有廣闊的發(fā)展空間，我們應(yīng)當充分把握這一機會，在拓寬溶資渠道和完善資本市場的同時，建立良好的政策法律環(huán)境和投資環(huán)境。2003年6月5日，中國人民銀行《有關(guān)進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即“121號文件”，以控制房地產(chǎn)信貸風險，其中的核心內(nèi)容有摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款嚴禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。這好比把造成銀行不良資產(chǎn)的緊箍咒轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)開發(fā)商，使房地產(chǎn)融資渠道單一的窘境雪上加霜。加快房地產(chǎn)證券化的發(fā)展以激活資本投資市場勢在必行，啟動相關(guān)的專項探究和政策法律的探究也就顯得尤為重要。
二、房地產(chǎn)證券化的含義、性質(zhì)和特征
（一）房地產(chǎn)證券化的含義和性質(zhì)
以住房抵押貸款證券化為代表的房地產(chǎn)證券化最早出現(xiàn)于上個世紀70年代的美國。房地產(chǎn)證券化（RealEstateSecuritization），是指把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資人和房地產(chǎn)投資標的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為有價證券形式的股權(quán)和債權(quán)。主要包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化即商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化。
因為證券化本身就是一個非常寬泛的概念，而且目前也沒有有關(guān)資產(chǎn)證券化的權(quán)威法律定義，所以理論界對房地產(chǎn)證券化的理解也存在著很大的分歧摘要：
有的學(xué)者認為房地產(chǎn)證券化是指通過發(fā)行股票或公司債券進行融資的活動，包括直接或間接成為房地產(chǎn)上市公司，從而使一般房地產(chǎn)企業(yè)和證券相融合，也包括一般上市公司通過收購、兼并、控股投資房地產(chǎn)企業(yè)等形式進入房地產(chǎn)業(yè)，從而使上市公司和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合，發(fā)行股票或債券。這種觀點意味著房地產(chǎn)證券化，既可以解決開發(fā)企業(yè)流動資金不足的新問題，又可分散房地產(chǎn)開發(fā)投資的風險。有的學(xué)者認為房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)開發(fā)項目融資的證券化，即以某具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目為投資對象，由投資方或開發(fā)企業(yè)委托金融機構(gòu)發(fā)行有價證券籌集資金的活動。
實際上，房地產(chǎn)證券化產(chǎn)生的背景及實踐表明，房地產(chǎn)證券化是指房地產(chǎn)投資由原來的物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃r證券的股權(quán)或債券，是指房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化和房地產(chǎn)抵押貸款的證券化，而并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行股票或債券的籌資活動，也不是房地產(chǎn)開發(fā)項目融資證券化。
房地產(chǎn)證券化實質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，其具體形式可以是股票、債券，也可以是信托基金和收益憑證等。因為房地產(chǎn)本身的非凡性，其原有的融資方式單一，房地產(chǎn)證券化是投資者將對物權(quán)的占有和收益權(quán)轉(zhuǎn)化為債權(quán)或股權(quán)。其實質(zhì)上是物權(quán)的債權(quán)性擴張。房地產(chǎn)證券化體現(xiàn)的是資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資方式。傳統(tǒng)融資方式是憑借資金需求者本身的資信能力來融資的。資產(chǎn)證券化則是憑借原始權(quán)益人的一部分資產(chǎn)的未來收入能力來融資，資產(chǎn)本身償付能力和原始權(quán)益人的資信水平被徹底割裂開來。
和其他資產(chǎn)證券化相比，房地產(chǎn)證券化的范圍更廣，遠遠超出了貸款債權(quán)的證券化范圍。貸款證券化的對象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，房地產(chǎn)投資的參和形式多種多樣，如股權(quán)式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參和的房地產(chǎn)投資證券化的做法才和貸款證券化相似，其他形式的證券化對象均不是貸款本身，而是具體的房地產(chǎn)項目。所以房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。
房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化是指以一級市場即發(fā)行市場上抵押貸款組合為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券的結(jié)構(gòu)性融資行為。
房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化又稱商業(yè)性房地產(chǎn)投資證券化，是指以房地產(chǎn)投資信托為基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)直接投資轉(zhuǎn)化為有價證券，使投資者和投資標的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)閾碛杏袃r證券的債權(quán)關(guān)系。
房地產(chǎn)證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發(fā)，金融機構(gòu)將其擁有的房地產(chǎn)債權(quán)分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發(fā)放房地產(chǎn)貸款；另一方面是從非金融機構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)投資經(jīng)營機構(gòu)將房地產(chǎn)價值由固定資本形態(tài)轉(zhuǎn)化為具有流動的證券商品，通過發(fā)售這種證券商品在資本市場上籌集資金。
總之，房地產(chǎn)證券化是一種資產(chǎn)收入導(dǎo)向型融資，以房地產(chǎn)抵押貸款債券為核心的多元化融資體系，泛指通過股票、投資基金和債券等證券化金融工具融通房地產(chǎn)市場資金的投融資過程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化。其宗旨是將巨額價值的房地產(chǎn)動產(chǎn)化、細分化，利用證券市場的功能，實現(xiàn)房地產(chǎn)資本大眾化、經(jīng)營專業(yè)化及投資風險分散化，為房地產(chǎn)市場提供充足的資金，推動房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)快速發(fā)展。它既是一種金融創(chuàng)新，更是全球性經(jīng)濟民主化運動的重要組成部分。
（二）房地產(chǎn)證券化的特征
1、基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律形式是合同權(quán)利。無論是房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化還是房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，在證券化過程中，基礎(chǔ)資產(chǎn)都被法律化為一種合同權(quán)利。
2、參和者眾多，法律關(guān)系復(fù)雜。在整個證券化過程中，從基礎(chǔ)資產(chǎn)的選定到證券的償付，有眾多的法律主體以不同的身份參和進來，相互之間產(chǎn)生縱橫交錯的法律關(guān)系網(wǎng)，其涉及面之廣是其他資產(chǎn)證券化所不能及的。借款人和貸款人之間的借貸法律關(guān)系，委托人和受托人之間的信托關(guān)系，SPV（特設(shè)機構(gòu)）和原始權(quán)益人的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，SPV和證券承銷商的承銷關(guān)系，還有眾多的中介機構(gòu)提供的服務(wù)而產(chǎn)生服務(wù)合同關(guān)系等等，一個證券化過程中，有著多種多樣的法律關(guān)系，牽涉國家方方面面的法律規(guī)定。任何一個法律規(guī)定的忽視都將影響證券化的實施效果。
3、獨特的融資模式。這主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面體現(xiàn)在融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計上。房地產(chǎn)證券化的核心是設(shè)計出一種嚴謹有效的交易結(jié)構(gòu)，通過這個交易結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)融資目的。另一方面體現(xiàn)在負債結(jié)構(gòu)上。利用證券化技術(shù)進行融資不會增加發(fā)起人的負債，是一種不顯示在資產(chǎn)負債表上的融資方法。通過證券化，將資產(chǎn)負債表中的資產(chǎn)剝離改組后，構(gòu)造成市場化的投資工具，這樣可以提高發(fā)起人的資本充足率，降低發(fā)起人的負債率。
4、平安系數(shù)高。在由其他機構(gòu)專業(yè)化經(jīng)營的同時，投資者的風險由于證券化風險隔離的設(shè)計，只取決于基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的收入自身，非以發(fā)起人的整體信用為擔保，并且和發(fā)起人的破產(chǎn)風險隔離，和SPV（特設(shè)機構(gòu)）的破產(chǎn)風險隔離，SPV或者是為證券化特設(shè)一個項目一個SPV，或者對證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)實行專項管理，SPV的經(jīng)營范圍不能有害于證券化，對基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流收入委托專門的金融機構(gòu)?？顚?。這種獨特的設(shè)計降低了原有的風險，提高平安系數(shù)。另外，證券化的信用級別也不受發(fā)起人影響，除了取決于自身的資產(chǎn)狀況以外，還可以通過各種信用增級手段提高證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)的信用級別，降低風險，提高平安性。而且，房地產(chǎn)證券具有流通性，可以通過各種方式流通，提早收回投資，避免風險的發(fā)生。
5、證券品種多樣化，適合于投資。房地產(chǎn)證券本身就根據(jù)不同投資者的不同投資喜好設(shè)計了品種多樣摘要：性質(zhì)各異的證券，有過手證券，有轉(zhuǎn)付證券，有債券，有收益憑證，等等。
6、政策性強。房地產(chǎn)證券化之所以起源于美國，是和美國政府的推動功能分不開的。眾所周知，美國是崇尚市場機制的國家，但和其它經(jīng)濟金融部門相比，房地產(chǎn)市場是美國政府干預(yù)較深的一個領(lǐng)域。一方面通過為抵押貸款提供保險和發(fā)起設(shè)立三大政府機構(gòu)--聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會、聯(lián)邦住房抵押貸款公司以及政府抵押貸款協(xié)會參和到證券化業(yè)務(wù)中來，直接開展住宅抵押貸款證券化交易，并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發(fā)展。另一方面它則通過制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展摘要：美國政府調(diào)整了法律、稅務(wù)、會計上的規(guī)定和準則，包括通過《稅收改革法案》；以FAS125規(guī)則替代FAS77規(guī)則，重新確定了“真實銷售”的會計標準；通過了FASIT立法提案等等。所以，房地產(chǎn)證券化市場受政府政策導(dǎo)向影響大。
三、海外房地產(chǎn)證券化的立法體例
海外房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定，從體例上看，可以分為分散立法型和統(tǒng)一立法型，這兩種體例跟各自的國情是緊密聯(lián)系的。
（一）分散立法型國家的法律規(guī)定。
1、美國有關(guān)房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
美國是最早進行房地產(chǎn)證券化的國家，在法律制度方面積累了非常豐富的經(jīng)驗，其主要立法有摘要：1933年的《證券法》、1934年的《證券交易法》。1940年《投資公司法》。在房地產(chǎn)投資信托方面，應(yīng)當說，《投資公司法》和1935年《公用事業(yè)控股公司法》、1939年《信托契約法》、1940年《投資顧問法》，都成為日后投資公司經(jīng)營房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。《第125號財務(wù)會計準則》（FAS125）、《轉(zhuǎn)讓、提供金融資產(chǎn)服務(wù)及債務(wù)清除之會計處理》。兩法采用金融合成分析法，改變過去對“真實銷售”只“重形式輕實質(zhì)”的缺陷，該法還對房地產(chǎn)證券化中的會計報表及其報表合并等新問題作了具體規(guī)定，有利于保護投資者的合法權(quán)益。在地產(chǎn)投資信托方面，正式開創(chuàng)了REIT。
2、英國有關(guān)房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
英國自1987年開始發(fā)行按揭支撐證券，在抵押貸款市場，通過證券化的資產(chǎn)建立出借機構(gòu)。例如國家房屋貸款有限公司、私人抵押有限公司。英國的抵押支撐證券通過建筑保險、人壽保險和抵押賠償單進行組合。銀行、機構(gòu)投資者和海外投資者是英國證券化市場的主要投資者。在法律方面，英國1986年《建筑團體法》中“適宜抵押公司”指導(dǎo)建筑團體發(fā)行抵押支撐證券；1991年《流動資產(chǎn)咨詢注解》鼓勵建筑團體在抵押支撐證券市場的投資；1989年2月《貸款轉(zhuǎn)讓和證券化準則》由英格蘭銀行頒布，起到了宏觀調(diào)控和監(jiān)督的功能；此外《有關(guān)統(tǒng)一國際資本衡量和資本標準的協(xié)議》、《1986年財政支付法》、《1974年消費者信用法》、《1989年公司法》、《披露草案42》和《披露草案49》，在眾法之間既有鼓勵房地產(chǎn)證券化也有約束的功能。
3．采用分散型立法的國家和地區(qū)還有法國、德國、澳大利亞、加拿大和我國香港地區(qū)。
（二）統(tǒng)一立法型國家的法律規(guī)定。
1、日本有關(guān)房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
日本的房地產(chǎn)證券化起步于80年代中后期，當時在法律上還存在著諸多限制，致使該產(chǎn)品無法在市場上廣泛開展，直到1997年金融風暴后，日本金融市場受到重擊，在殘酷的現(xiàn)實環(huán)境催迫下，1998年通過《非凡目的公司法》，并于2000年修正為《資產(chǎn)流動化法》，至此，才為日本證券化市場的全面開展掃清了法律上的障礙。此外，在日本推動金融資產(chǎn)證券化的同時，我們?nèi)匀徊荒芎鲆曇韵路稍谧C券化中的功能摘要：《抵押證券法》、《抵押證券業(yè)規(guī)制法》、《信托法》、《信托業(yè)法》、《特定債權(quán)事業(yè)規(guī)制法》。這些法相較《資產(chǎn)流動化法》來說，雖然更分散，但仍然具有補充適用的價值。
2、韓國有關(guān)房地產(chǎn)證券化的法律規(guī)定。
韓國的資產(chǎn)證券化實踐主要出現(xiàn)在1997年金融危機之后，這之前基本未開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，也沒有制定相關(guān)的法規(guī)，而僅答應(yīng)離岸資產(chǎn)的跨國界證券化。金融危機爆發(fā)后，韓國的金融業(yè)暴露出許多新問題，在嚴格的金融監(jiān)管下，韓國的金融機構(gòu)都在盡力通過提高資本充足率來改善它們的平安性，金融機構(gòu)進行有效的資產(chǎn)負債管理的重要性變得更加突出。隨著金融改革和調(diào)整的深化，韓國政府希望通過證券化的方式來清除不良貸款，以最大限度地降低對整個社會的沖擊。于是在1998年7月就頒布了《資產(chǎn)證券化法案》，該法從立法預(yù)告到法案生效，歷時僅2個多月。
3、采取統(tǒng)一立法型的國家和地區(qū)還有印尼、馬來西亞、泰國和我國的臺灣地區(qū)。
四、我國推行房地產(chǎn)證券化的必要性和可行性
（一）我國房地產(chǎn)證券化的發(fā)展目前狀況
房地產(chǎn)證券化是當代經(jīng)濟、金融證券化的典型代表，是一國經(jīng)濟發(fā)展到較高階段的必然趨向。20世紀70年代以來，西方國家金融業(yè)發(fā)生了重大變化，一直占據(jù)金融業(yè)主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨著挑戰(zhàn)，而證券化卻在競爭中得到了迅速發(fā)展，成為國際金融創(chuàng)新的三大主要趨向之一。在金融證券化浪潮中，房地產(chǎn)證券化成了金融銀行業(yè)實踐結(jié)構(gòu)變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段。
1、房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的發(fā)展目前狀況
房地產(chǎn)證券化從銀行金融機構(gòu)的角度看，表現(xiàn)為金融機構(gòu)出于單純的融資目的，將其擁有的房地產(chǎn)抵押權(quán)即債權(quán)分割成小單位的有價證券面向公眾出售以籌集資金的方式。由此形成的資金流通市場，稱之為房地產(chǎn)二級抵押市場。從我國目前的實際情況來看，抵押債權(quán)證券化的發(fā)展尚為一片空白。主要表現(xiàn)為摘要：(1)抵押貸款的規(guī)模很小。拿中國建設(shè)銀行來講，該行房地產(chǎn)信貸部所經(jīng)辦的抵押貸款業(yè)務(wù)僅占到房貸部貸款總額的10.7％，占總行貸款總額的比例還不到1％。由于沒有相當規(guī)模的抵押貸款積累，抵押債權(quán)的證券化便難以推行；(2)我國住房抵押貸款市場只有一級市場還不存在二級市場。我國的住房抵押貸款市場結(jié)構(gòu)單一，仍處在放貸一還款的簡單循環(huán)階段，由此決定了抵押貸款資金的流動性差，抵押貸款市場尚需進一步發(fā)展。
2、房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的發(fā)展目前狀況
我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發(fā)育，房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化也得到了一定程度的發(fā)展，并成為我國當前房地產(chǎn)證券化發(fā)展的主體格局。主要表現(xiàn)在以下兩個方面摘要：(1)房地產(chǎn)股票市場的發(fā)展。我國目前股票市場的上市公司中，幾乎80％左右的企業(yè)，其從股票市場上發(fā)行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統(tǒng)上市。這都為房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的進一步擴展創(chuàng)造了極為有利的條件；(2)房地產(chǎn)債券市場的發(fā)展。我國目前的債券市場上，為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種摘要：第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)?。如農(nóng)業(yè)銀行寧波市信托投資公司于1991年1月20日向社會公開發(fā)行的“信托投資收益證券”，總額達1000萬人民幣，期限為10年。主要投資于房地產(chǎn)和工商業(yè)等項目。
（二）我國推行房地產(chǎn)證券化的可行性和必要性
1、房地產(chǎn)證券化的必要性
（1）有利于提高銀行資產(chǎn)的流動性，釋放金融風險。由于個人住房抵押貸款期限比較長，而商業(yè)銀行資金來源以短期為主，因而產(chǎn)生了由于“短存長貸”引發(fā)的流動性新問題。雖然目前我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款占全部貸款的比例不到4%，資金也比較寬松，流動性沒新問題。但是，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的不平衡，個人住房抵押貸款發(fā)展最快的建行，其余額占全部貸款金額的比重已超過9%，參照發(fā)達的市場經(jīng)濟國家，我國的住房抵押貸款業(yè)務(wù)還有很大的增長空間，銀行資產(chǎn)的流動性風險逐漸顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)證券化有利于釋放由此產(chǎn)生的金融風險。
（2）有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運行機制。目前，我國商品房空置量已超過7000萬平方米，積壓其上的國有商業(yè)銀行貸款已超過2000億，再加上新建的商品房，要想全面啟動房市，約需要3500億元的巨額資金。這樣巨大的資金缺口僅靠我國現(xiàn)有的住宅金融支持是遠遠不夠的，而推行房地產(chǎn)證券化，直接向社會融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金、建立良好的資金投入機制。
（3）有利于健全我國的資本市場，擴大投資渠道。房地產(chǎn)證券化作為重要的金融創(chuàng)新工具，給資本市場帶來的重大變化是融資方式的創(chuàng)新，將大大豐富我國金融投資工具，有利于增加我國資本市場融資工具的可選擇性，房地產(chǎn)證券化可使籌資者通過資本市場直接籌資而無須向銀行貸款或透支，同時其較低的融資成本有利于提高我國資本市場的運作效率。
2、房地產(chǎn)證券化的可行性
（1）我國已經(jīng)具備了進行房地產(chǎn)證券化的良好經(jīng)濟環(huán)境。從整個國家的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)而言，我國經(jīng)濟運行狀況良好，金融體制改革不斷深化，為房地產(chǎn)的證券化創(chuàng)造了一個穩(wěn)定的大環(huán)境。
（2）我國已經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級市場的雛形。眾所周知，住房抵押貸款是最輕易進行證券化的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，其原始債務(wù)人信用較高，資金流動性穩(wěn)定，平安性高，各國的資產(chǎn)證券化無不起源于住房抵押貸款證券化。而我國隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來，住房抵押貸款不斷上升，已經(jīng)初步形成規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計，1998年底，商業(yè)銀行自營性個人住房貸款余額只有514億元，到2000年，這一數(shù)字已迅速增長到3306億元，兩年中增長了5倍多。
（3）我國房地產(chǎn)市場體系和證券市場體系初具規(guī)模。首先，國家金融政策的適當調(diào)整和完善，使我國房地產(chǎn)市場已發(fā)展成為包括房地產(chǎn)開發(fā)、住房金融、保險等多方位、功能齊全的市場體系；其次，我國證券市場經(jīng)過幾年的發(fā)展逐步走向成熟和規(guī)范，證券市場監(jiān)管力度正在加大，法規(guī)體系逐步形成，證券管理、證券交易條件日趨完善，也積累了一些的發(fā)展證券市場的經(jīng)驗，為實行房地產(chǎn)證券化提供了較好的金融市場基礎(chǔ)。
五．我國房地產(chǎn)證券化的立法體例探索
眾所周知，金本位體制崩潰以后的金融體系，完全建立在法律的基礎(chǔ)之上，因而完全可以這樣斷言，沒有法律，也就沒有整個金融體系。從這個意義上說，法律對于金融創(chuàng)新的積極功能是主要的，也是重要關(guān)鍵的。
我國有關(guān)房地產(chǎn)證券化的實踐十分少見，新華信托推出的住房貸款項目的資金信托，頗有點房地產(chǎn)貸款證券化（MBS）和房地產(chǎn)投資信托（REIT）相結(jié)合的特征。2003年國內(nèi)第一支住宅產(chǎn)業(yè)基金，“精瑞”房地產(chǎn)信托基金的啟動無疑又是一大開拓。從目前的趨向以及必要性考慮，房地產(chǎn)證券化在不久的將來必然會成為我國資本市場的一種重要融資方式，因此這方面的立法應(yīng)當先行。在立法體例方面，是將房地產(chǎn)證券化的各個環(huán)節(jié)集中起來統(tǒng)一立法還是將各個環(huán)節(jié)提出來分散立法？目前學(xué)界還存在著爭議。筆者認為，我國應(yīng)當仔細考察國際上兩種立法體例后面的深層因素。
采用分散型立法體例的國家和地區(qū)中，美國最早從事房地產(chǎn)證券化，其目的是為了解決銀行住房貸款資金不足的新問題，由于它是一個全新的課題，只能通過“摸石頭過河”的方式，出現(xiàn)一個新問題就出臺或修改一個規(guī)則，最終通過不同的法律形成了對房地產(chǎn)證券化的規(guī)制，因此不存在統(tǒng)一立法。而且美國是一個崇尚金融創(chuàng)新的國家，統(tǒng)一立法可能會給房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)置太多條條框框，分散立法以及美國的衡平法傳統(tǒng)更注重的是事后評價，因此可以給金融創(chuàng)新創(chuàng)造條件。英國則是典型的英美法系國家，成文法在其法律體系中處于次要地位，所以它們更多地是判例法或者至多是單個成文法對房地產(chǎn)證券化進行規(guī)范。澳大利亞和我國香港的立法傳統(tǒng)受英國的影響很深，分散立法就是一個表現(xiàn)。至于德國、法國等傳統(tǒng)的大陸法系國家，由于證券市場并不十分發(fā)達，非凡是德國，銀行屬于“全能銀行”，銀行流動性新問題并不是很嚴重，因此沒有進行房地產(chǎn)貸款證券化（MBS）的動力；至于房地產(chǎn)投資信托（REIT），由于大陸法系沒有信托的傳統(tǒng)，對信托缺乏具體規(guī)定，因此這方面的規(guī)定基本空白?？梢哉f，房地產(chǎn)證券化在這兩個國家只是一個配角地位，統(tǒng)一立法的成本要大于效益。
采用統(tǒng)一立法體例的國家和地區(qū)中，我們可以發(fā)現(xiàn)一個共同的特征，即這些國家和地區(qū)都處于亞洲，立法的時間都發(fā)生在1997年亞洲金融危機之后，盡管在這之前，一些國家也曾從事過房地產(chǎn)證券化的實踐，但真正促使這些國家下定決定統(tǒng)一立法的，還是由于金融危機暴露了金融機構(gòu)的流動性風險，為了鞏固國家的金融平安，大力發(fā)展資產(chǎn)證券化勢在必然，而制定統(tǒng)一的資產(chǎn)證券化法案，對于房地產(chǎn)證券化的操作和規(guī)范運行是必要的。
由此可以得出我國房地產(chǎn)證券化的立法體例摘要：統(tǒng)一立法型。理由在于摘要：
1．我國有大力發(fā)展資產(chǎn)證券化的客觀要求。我國金融機構(gòu)的處境并不樂觀，一是銀行不良貸款的比例很高，二是銀行的資本充足率太低，不符合《巴塞爾協(xié)議》8%的要求，應(yīng)當說，我國沒有出現(xiàn)類似于亞洲其他國家的金融危機，很大程度上是由于政府信用的存在，但隨著市場化運作的日益深入，假如銀行的處境再沒改觀的話，爆發(fā)金融危機的可能性非常大。因此發(fā)展資產(chǎn)證券化是大勢所趨，而進行統(tǒng)一立法我們就不會碰到法、德存在的立法尷尬。
2．統(tǒng)一立法有利于參和者更好地操作。房地產(chǎn)證券化是一個新生的事物，參和者的水平參差不齊，采取統(tǒng)一立法，可以使房地產(chǎn)證券化的過程一目了然，便利于實踐中的操作。
3．分散立法實際上成本更高。房地產(chǎn)證券化的環(huán)節(jié)非常繁雜，涉及到的法律部門很多，假如對原有法律部門進行一一修訂，那花費的立法成本肯定很高。衡量之下，不如把這些環(huán)節(jié)集中在一起統(tǒng)一立法。
4．統(tǒng)一立法，我國有后發(fā)優(yōu)勢。前面提到了很多統(tǒng)一立法型的國家和地區(qū)，它們的立法能夠給我國借鑒，當前我們關(guān)鍵的是如何把這些規(guī)定同我國的具體實踐結(jié)合起來，實現(xiàn)法律的本土化。須指出，統(tǒng)一立法并不否定其他一些法律對房地產(chǎn)證券化的規(guī)制，究竟統(tǒng)一的法律不可能也沒有必要涵蓋房地產(chǎn)證券化的所有過程，所以我們可以看到，無論是日本還是我國臺灣地區(qū)，在其資產(chǎn)證券化法案的一些條文中，都明確指出可以適用某某法，這種規(guī)定可以避免重復(fù)立法，保持立法的簡潔性，值得我國借鑒。
最初“玩”資產(chǎn)證券化的當屬美國,最早可以追溯到20世紀70年代初。當時用以證券化的資產(chǎn),主要是個人住房抵押貸款。歷經(jīng)三十多年的成長,房貸證券的流通量已超過美國的聯(lián)邦債券,成為美國債券市場的“主力軍”。美國資產(chǎn)證券化成功的經(jīng)驗,迅速“國際化”到世界其他地方。亞洲地區(qū)雖然起步較晚,但發(fā)展速度并不慢。日本、韓國、我國臺灣和香港地區(qū)的資產(chǎn)證券化都開展的非常迅速。資產(chǎn)證券化的標的資產(chǎn),從最初的個人住房抵押貸款,逐漸發(fā)展到包括信用卡應(yīng)收款、機構(gòu)按揭貸款、汽車貸款等資產(chǎn),甚至發(fā)展到石油和天然氣儲備、電影和歌曲版權(quán)、未來應(yīng)收機票款、國際電話費等。從金融資產(chǎn)證券化的角度講,其交易之所以受到推崇,不僅在于它可以使貸款尤其是長期貸款具有更好的流動性,還在于其可以溝通貨幣市場和資本市場不僅在于可以改善金融機構(gòu)資產(chǎn)的質(zhì)量,還在于可以分散信用風險,緩解資本充足率8%要求的壓力,提高金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性和安全性。
由于不同國家或地區(qū)制度環(huán)境的不同,資產(chǎn)證券化交易的結(jié)構(gòu)也有所不同。但是,無論多么復(fù)雜,資產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)一般都涉及以下方面:1.資產(chǎn)出售方/發(fā)起方;2.特殊目的實體;3.信用增級機構(gòu);4.服務(wù)機構(gòu);5.投資者。
由此,似乎可以給資產(chǎn)證券化下一個簡單的定義,那就是:資產(chǎn)證券化是金融機構(gòu)或其他類型的實體,將其能夠產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)組成一個資產(chǎn)池,并以其為基礎(chǔ)向投資者發(fā)行證券(廣義的證券)進行融資。
那么資產(chǎn)證券化涉及哪些會計問題呢?以上述簡圖為例分析如下:
l提供按揭貸款的機構(gòu)(比如說商業(yè)銀行)將按揭貸款“賣”給按揭公司,這個所謂的賣的過程是真賣還是非賣(即是否為真實出售)?如果是真賣,那么就應(yīng)確認資產(chǎn)出售損益,否則就會使問題變得復(fù)雜。比如說,是部分真賣還是根本就是形式上的“賣”。不同的情形,對應(yīng)著不同的會計處理。
l按揭公司再將按揭貸款轉(zhuǎn)讓給特殊目的實體,這個過程也會出現(xiàn)一個真賣還是非真賣的問題,只不過此時的買家不再是按揭公司,而是特殊目的實體。就我國的現(xiàn)實情況而言,要開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),似乎只有選擇信托方式,即特殊目的實體最可能表現(xiàn)為一個信托賬戶或信托計劃。既然是這樣,接下來的問題便是,信托賬戶作為一個特殊的會計主體,它又該如何進行會計處理呢?進一步講,特殊目的實體(信托)作為一個獨立的會計實體,是否應(yīng)納入按揭公司合并會計報表范圍呢?
l特殊目的實體受讓按揭貸款后,需要將其“證券化”。只有這樣,才能最終將按揭貸款“賣”出去。此時,買家成了廣大的投資者。正如前述,在我國現(xiàn)實情況下,特殊目的實體最可能表現(xiàn)為特殊目的信托。因此,投資者最后買到的將是一份一份的信托受益憑證。當投資者買入信托憑證時,將現(xiàn)金資產(chǎn)支付給特殊目的信托,而特殊目的信托又將收到的現(xiàn)金支付給按揭公司,按揭公司又將其轉(zhuǎn)付給按揭貸款提供者。如此一個循環(huán)下來,按揭貸款提供者便將信貸資產(chǎn)“變現(xiàn)”了。實務(wù)當中,這個過程實際上是同步完成的。對于特殊目的信托而言,倒是沒有什么很特殊的會計問題。恰恰是信托受益憑證持有人,遇到該如何對受益憑證所附著的收益權(quán)進行核算的問題。
l如果我國采用特殊目的信托方式進行資產(chǎn)證券化,那么還會牽涉到信托投資公司該如何核算的問題。試想一下,信托公司在信托計劃設(shè)立、信托資產(chǎn)管理、信托資產(chǎn)收益分配等方面都承擔著重要的任務(wù)。在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的全過程中,信托投資公司也有一個如何進行會計處理的問題。
盡管上述問題解決起來都不容易,但將其理清便可算是走出了一大步。本文認為,解決上述問題可以有以下思路:
第一,關(guān)于資產(chǎn)真實出售標準問題。如果只是一般意義上的資產(chǎn)出售,即一手交錢一手交貨,出門之后不能再找回賣家,那么事情就變得很簡單,也用不著去討論了。問題是資產(chǎn)證券化是一種結(jié)構(gòu)化創(chuàng)新工具,交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計往往比較復(fù)雜。否則美國安然公司怎么能把人“繞”糊涂了呢?在資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜的今天,要擬定出一套合理的會計規(guī)范,不能為復(fù)雜的結(jié)構(gòu)所繞住,而應(yīng)該抓住其中風險和報酬是如何分配的這個關(guān)鍵。如果與所轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的風險和報酬沒有從賣家轉(zhuǎn)移到買家,那么無論將結(jié)構(gòu)設(shè)計的多么復(fù)雜,也不能確認資產(chǎn)是“真”的賣出了。至于如何來判斷資產(chǎn)所有權(quán)上的風險和報酬轉(zhuǎn)移出去了,則必須從資產(chǎn)買賣合同的條款以及資產(chǎn)證券化方案中的信用增級方式等,來加以分析和判斷。會計標準不可能定到使市場中的每項交易都能非常方便的“對號入座”,但在基本原則之下盡可能詳細以便于操作,則是非常必要的。
第二,關(guān)于特殊目的實體本身的核算和合并報表問題。特殊目的實體如果表現(xiàn)為一個公司制企業(yè),那么其本身的會計核算問題不會顯得太難。但是,如果表現(xiàn)為一個信托計劃或信托賬戶,那么也將其視作一個公司制實體來進行會計處理、也獨立編制財務(wù)會計報告,就不太容易讓人接受了。目前,我國的信托公司在對信托計劃進行會計核算時,大多數(shù)就不是這樣處理的。那么,較為合理的選擇是什么呢?答案應(yīng)是將信托賬戶或信托計劃作為一個獨立的會計實體來對待,并獨立地編制財務(wù)會計報告。只有這樣,才能將信托投資公司自身的資產(chǎn)與信托資產(chǎn)獨立開來,這既是信托法所要求的,也符合會計核算的基本原理。因為,信托資產(chǎn)本來就不是信托投資公司的。
至于特殊目的實體是否納入按揭公司合并會計報表范圍的問題,取決于特殊目的公司是否受按揭公司的控制。如果受按揭公司控制,自然而然地就應(yīng)納入合并會計報表范圍。問題是,如何才能判斷按揭公司是否能夠控制特殊目的實體。這是一個國際上極富爭議而又沒有很好解決的問題。想當初美國安然公司如此多的特殊目的實體因為會計準則的某些“不完善”而導(dǎo)致資產(chǎn)和負債風險沒有恰當?shù)丶{入合并報表,真讓人后怕!這方面問題的復(fù)雜性在于如何界定控制權(quán)的存在。是否必須要有實際持股甚至比例還要超過50%才表明控制權(quán)的存在?是否可以通過股權(quán)比例以外的因素來界定控制權(quán)的存在?因為不是所有情況下都會存在股權(quán)因素,比如特殊目的信托,與一般的股份公司根本就不是“同類”組織。如果將此問題延伸開去,將很難三言兩語說清楚。但無論如何,值得認真考慮通過股權(quán)比例以外的多種因素來界定控制權(quán)存在。美國公認會計原則和國際財務(wù)報告準則在這方面已經(jīng)有較深入的探討。
第三,關(guān)于信托受益憑證持有人對收益權(quán)的核算問題。如果將通過支付對價取得的信托受益憑證類比到某種金融債券,那么其核算問題就不會太難。問題是信托受益憑證持有人持有的受益憑證,與一般金融債券(比如國債)是有本質(zhì)區(qū)別的。受益憑證具有“一定”的“股權(quán)”性質(zhì),因為持有信托憑證者對信托資產(chǎn)擁有剩余權(quán)。那么為何又只是“一定”呢?因為該憑證的持有者不能對信托資產(chǎn)的運用、處分施加影響,而只能根據(jù)信托計劃的約定實施監(jiān)督。從這個意義上講,信托受益憑證持有者對受益權(quán)的核算類比“成本法”核算長期股權(quán)投資,可能較為合理。
關(guān)鍵詞：住房抵押貸款住房抵押貸款證券化措施
住房消費曾經(jīng)是許多發(fā)達國家的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，我國已將住房產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟新的增長點之一。隨著住房體制改革的進一步深入，住房市場對銀行住房低押貸款業(yè)務(wù)的需求日益增強。但是在運作中不斷出現(xiàn)一些問題，嚴重制約著住房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。近兩年來，我國個人住房抵押貸款數(shù)量逐年增長，隨之而來的住房信貸風險也越來越大。住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資方式，將使我國的住房融資方式取得突破性進展。因此有必要進行制度創(chuàng)新，積極推進住房抵押貸款證券化。
一、住房貸款證券化的實質(zhì)
住房抵押貸款證券化是以住房抵押貸款為擔保，發(fā)行可在金融市場上買賣的證券，包括抵押貸款券以及由抵押貸款支付和擔保的各種證券。它通過房地產(chǎn)抵押銀行將已抵押的房地產(chǎn)債權(quán)(這種債權(quán)是在房地產(chǎn)抵押一級市場上形成的，是購買房屋的消費者將購買的房屋作為今后還款的保證向銀行等金融機構(gòu)取得貸款，用于購買房屋時與銀行等金融機構(gòu)形成的借貸法律關(guān)系)轉(zhuǎn)讓給一定的機構(gòu),這些機構(gòu)將這些成千上萬的已抵押房地產(chǎn)債權(quán)打包市場，從金融市場吸收資金投到房地產(chǎn)抵押銀行，這樣，房地產(chǎn)抵押一級市場和二級市場相通并形成良性的資金市場。
二、發(fā)展住房抵押貸款證券化的必要性
住房抵押貸款證券化是指將流動性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場上流通的證券的過程。住房抵押貸款證券化是國際金融領(lǐng)域一項重大的金融創(chuàng)新，在市場經(jīng)濟發(fā)達國家現(xiàn)已形成大規(guī)模的住房抵押貸款證券化市場，住房抵押貸款證券化已成為西方商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)證券化的主流，并對住宅業(yè)的發(fā)展、住房自有率的提高以及金融風險的防范與化解產(chǎn)生了重大而深遠的影響。我國商業(yè)銀行面對金融創(chuàng)新的發(fā)展趨勢，也應(yīng)實行住房抵押貸款證券化，其客觀必要性具體表現(xiàn)在以下六個方面。
（－）有利于拓寬商業(yè)銀行的融資渠道
實行住房抵押貸款證券化，將銀行持有的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為證券，在資本市場上出售給投資者，銀行可以將這部分變現(xiàn)資金用以發(fā)放新的住房抵押貸款，從而拓寬銀行的籌集渠道，擴大銀行的資金來源，進而增強銀行的資產(chǎn)擴張能力。90年代，美國每年住房抵押貸款的60％以上是通過發(fā)行MBS債券來提供的。在我國，隨著住房抵押貸款規(guī)模的擴大，資本市場的完善以及資產(chǎn)證券化技術(shù)的發(fā)展，住房抵押貸款證券化必將成為我國商業(yè)銀行籌集長期性信貸資金的一條主渠道。
（二）有利于降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風險
我國商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款期限可長達20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式償還銀行貸款債務(wù)。而我國商業(yè)銀行的負債基本上是各項存款，在各項存款中絕大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，資產(chǎn)與負債的期限不匹配，加大了銀行的運營風險。隨著住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和占銀行貸款總額比重的提高，這種“短存長貸”的結(jié)構(gòu)性矛盾將日趨突出，并有可能使銀行陷入流動性嚴重不足的困境，給經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定造成不良影響。通過住房抵押貸款證券化，將低流動性的貸款轉(zhuǎn)化為高流動性的證券，在提高銀行資產(chǎn)流動性的同時，還可以將集中在銀行的風險轉(zhuǎn)移、分散給不同偏好的投資者，從而實現(xiàn)銀行風險的社會化。
（三）有利于提高商業(yè)銀行的盈利能力
實行住房抵押貸款證券化，不僅可以擴大銀行的資金來源，增強銀行資產(chǎn)的流動性，而且還可以為銀行創(chuàng)造新的利潤增長點。1.銀行對已證券化的住房抵押貸款仍可繼續(xù)保留服務(wù)職能；包括收回貸款本息、貸款賬戶記錄、組織貸款抵押物拍賣以及其他相關(guān)貸款服務(wù)，并收取服務(wù)費，從而可以給銀行帶來費用收入。2.銀行也可以作為證券包銷商，為住房抵押貸款支持證券的銷售提供服務(wù)，從中收取一定的手續(xù)費。3.住房抵押貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流在支付證券本息及各項費用后，如有剩余，銀行還有權(quán)參與對剩余現(xiàn)金流量的分配?？梢?，住房抵押貸款證券化使銀行的收入突破了傳統(tǒng)存貸款利差的局限，開發(fā)了新的收入來源。同時，由于上述各項業(yè)務(wù)并不反映在銀行的資產(chǎn)負債表上，因而不需要增加銀行的資本，從而提高銀行的盈利能力。
（四）有利于加強商業(yè)銀行的資本管理
按照《已賽爾協(xié)議》有關(guān)商業(yè)銀行資本充足比率的規(guī)定，各國商業(yè)銀行資本與加權(quán)風險資產(chǎn)的比率最低應(yīng)為8％（其中核心資本成分為4％）。而資本充足比率偏低則一直是影響我國商業(yè)銀行改革與發(fā)展的一個突出問題。通過運用資產(chǎn)證券化技術(shù)，將住房抵押貸款證券化，并將這部分從銀行的資產(chǎn)負債表中移出，可以相應(yīng)減少銀行的風險資產(chǎn)數(shù)量，從而可以提高銀行的資本充足比率并相應(yīng)提升銀行的信用等級。因此，我國商業(yè)銀行要加強資本充足比率管理，提高資本充足比率，除采取“分子對策”，即通過內(nèi)源、外源兩條渠道充實資本外，還可以采取“分母對策”，即通過信貸資產(chǎn)證券化來提高資本充足比率，以充足的資本支持貸款規(guī)模的適度擴張，增強銀行的風險承受能力。
（五）有利于完善中央銀行的宏觀金融調(diào)控
公開市場業(yè)務(wù)是中央銀行調(diào)控貨幣供應(yīng)量的基本工具之一。而中央銀行在公開市場上買賣的有價證券除政府債券、國庫券外，住房抵押貸款證券作為一種流動性強、收益率高的優(yōu)質(zhì)債券也可以成為中央銀行買賣證券的對象。隨著我國資本市場的完善和住房抵押二級市場的擴大，中央銀行通過在金融市場買賣住房抵押貸款債券，擴大了交易對象、加大了操作力度，從而可以在廣度、深度上對商業(yè)銀行的流動性進行適時調(diào)節(jié)，進而有效調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量。
（六）有利于推動我國資本市場的發(fā)展
根據(jù)貨幣市場與資本市場的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，住房抵押貸款證券化要以完善的資本市場為條件，而通過住房抵押貸款證券化又會促進資本市場的發(fā)展與完善。一方面實行住房抵押貸款證券化，可以為資本市場提供投資風險小、現(xiàn)金收入穩(wěn)定的新型投資品種和融資工具，促進儲蓄向投資的轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)貨幣市場與資本市場的對接，成為貨幣市場與資本市場的聯(lián)結(jié)器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押貸款證券化是一項系統(tǒng)工程，涉及銀行、特設(shè)信托機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、證券公司、資產(chǎn)管理公司以及機構(gòu)和個人投資者諸多方面，其成功運用不僅要有以上眾多參與主體的協(xié)調(diào)配合，而且要有相應(yīng)的政策環(huán)境和法規(guī)體系。因此，實行住房抵押貸款證券化有利于推動我國資本市場的發(fā)展。
三、我國住房抵押貸款證券化的措施
（一）選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人
在美國，一級住房抵押貸款市場上的金融機構(gòu)有四類，即儲蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行和人壽保險公司。而我國只有商業(yè)銀行發(fā)放的住房抵押貸款一級市場體系，因而，在理論上任何一家商業(yè)銀行都可以作為住房抵押貸款證券化的發(fā)起人。但是，由于歷史背景、貸款結(jié)構(gòu)以及銀行所在地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況的不同，各家商業(yè)銀行住房抵押貸款的規(guī)模也存在著明顯的差異。從省市分行住房抵押貸款占貸款總額的比重來看，有的銀行已超過20％，而有的銀行還不足5％。因此，根據(jù)規(guī)模效益原則，我國應(yīng)選擇住房抵押貸款已達到一定規(guī)模的商業(yè)銀行作為發(fā)起人。中國建設(shè)銀行是我國開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)最早的國有商業(yè)銀行。截至2000年底，該行累計發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款1823億元，貸款余額1368億元，占全行各項貸款近10％，同業(yè)市場份額42％，已經(jīng)具備了住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)基礎(chǔ)。因此，中國建設(shè)銀行應(yīng)作為我國住房抵押貸款證券化發(fā)起人的首選銀行。同時，應(yīng)選擇住房抵押貸款規(guī)模比較大、風險控制機制比較完善、抵押貸款操作比較規(guī)范的省市分行進行試點。
（二）完善住房抵押貸款的一級市場
實行住房抵押貸款證券化必須建立住房抵押貸款的二級市場，而住房抵押貸款二級市場的建立要以完善的住房抵押貸款一級市場為基礎(chǔ)。對我國住房抵押貸款證券化一級市場的完善包括以下兩個方面：1.隨著我國住房制度改革的深化和住房居民消費熱點的形成，商業(yè)銀行應(yīng)大幅度增加對住房抵押貸款的資金投入，以適應(yīng)住房抵押貸款證券化對資產(chǎn)基礎(chǔ)的客觀需要。2.建立健全住房抵押貸款的風險防范機制。住房抵押貸款期限長，貸款持續(xù)期內(nèi)受各種不可控因素影響大，存在著諸多現(xiàn)實的和潛在的風險（如違約風險，利率風險，提前償付風險），各種貸款風險的客觀存在都會直接或間接地影響住房抵押貸款預(yù)期現(xiàn)金收入流量的穩(wěn)定。而穩(wěn)定的預(yù)期現(xiàn)金收入流量是證券化住房抵押貸款應(yīng)具備的首要條件，也是發(fā)行住房抵押貸款證券的基礎(chǔ)，還是住房抵押貸款證券還本付息的資金來源。由于現(xiàn)有住房抵押貸款占銀行貸款總額比重較低，因而各種風險還未充分暴露出來，但是，隨著住房抵押貸款的迅速發(fā)展，其占銀行貸款總額比重的提高，住房抵押貸款中的風險問題將日趨突出，構(gòu)成銀行進一步發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的一大障礙。因此，要實行住房抵押貸款證券化，必須在逐步擴大住房抵押貸款規(guī)模的同時，切實加強住房抵押貸款風險的防范與化解，以保證住房抵押貸款證券化的正常運行和健康發(fā)展。
（三）組建專門的住房抵押證券公司一SPV
SPV作為特設(shè)交易機構(gòu)是住房抵押貸款證券化最關(guān)鍵的參與主體，對住房抵押貸款證券化的運行效率及未來發(fā)展有著決定性的影響。根據(jù)SPV的性質(zhì)與職能，從我國國情出發(fā)，應(yīng)由政府出資設(shè)立半官方的SPW住房抵押證券公司、這是因為：1.由政府出資設(shè)立，既能充分體現(xiàn)政府對住房金融的引導(dǎo)與扶持，強化政府在住房抵押貸款證券化中的主導(dǎo)作用，又能賦予SPV更高的資信，從而使SPV所發(fā)行的住房抵押貸款證券更容易為投資者所接受；2.商業(yè)銀行設(shè)立SPV，由于存在著密切的“母子關(guān)系”，因而容易出現(xiàn)商業(yè)銀行與SPV之間的關(guān)聯(lián)交易，并有可能對住房抵押貸款的真實銷售、SPV的破產(chǎn)隔離以及住房抵押貸款證券的發(fā)行產(chǎn)生巨大的負面影響。而由政府出資設(shè)立，則可以有效解決住房抵押貸款證券化中的關(guān)聯(lián)交易問題，從體制上確保住房抵押貸款證券化的正常運行；3.目前我國商業(yè)銀行的風險防范機制還不完善，金融市場發(fā)育還不成熟，又缺乏信貸資產(chǎn)證券化的操作經(jīng)驗，因而初始階段的SPV將面臨更大的運營風險。而SPV以政府為背景，可以從資金上更好地應(yīng)對可能出現(xiàn)的償付危機，以保證住房抵押貸款證券化的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（四）分階段推出不同品種的住房抵押貸款證券
發(fā)行住房抵押貸款證券在我國作為新生事物，發(fā)行者要逐步積累經(jīng)驗，投資者對其也有一個認識和接受的過程。因此我國發(fā)行住房抵押貸款證券，應(yīng)在不同的發(fā)展階段推出不同的證券品種。在住房抵押貸款證券化的初期，可以考慮以轉(zhuǎn)手抵押貸款證券作為首選品種。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不僅技術(shù)簡單，可操作性強，而且因有政府機構(gòu)提供擔保而具有較高的安全性、流動性和收益性。因此，我國政府抵押貸款證券化在試點階段發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券既可以吸引更多的投資者認購，又可以推動住房抵押貸款二級市場的發(fā)展及金融機構(gòu)風險的防范，還可以為今后發(fā)行其他技術(shù)更為復(fù)雜的住房抵押貸款證券品種創(chuàng)造條件，打好基礎(chǔ)。作為一種新推出的投資工具，轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的發(fā)行需要采取以下對策：1.應(yīng)采取低面額、高收益的形式；2.應(yīng)根據(jù)住房抵押貸款組合不同的期限結(jié)構(gòu)和收益結(jié)構(gòu)，相應(yīng)設(shè)計不同的證券，以滿足不同投資者的需要；3.證券利率應(yīng)實行浮動利率，以防范因市場利率變動而帶來的風險；4.應(yīng)選擇規(guī)模大、資金實力雄厚、經(jīng)營業(yè)績良好且社會信譽度高的承銷中介，以確保證券的成功發(fā)行。
在住房抵押貸款證券化技術(shù)日趨完善，金融市場進一步規(guī)范以及投資者逐漸成熟的條件下，可以在轉(zhuǎn)手抵押貸款證券的基礎(chǔ)上發(fā)行技術(shù)操作比較復(fù)雜的擔保抵押貸款證券或切塊抵押貸款證券。
（五）創(chuàng)造良好的外部環(huán)境
資產(chǎn)證券化作為一種優(yōu)點突出的新興工具，已經(jīng)引起了理論界的廣泛關(guān)注，這其中被爭論得較多的是關(guān)于資產(chǎn)證券化的切入點的選擇，即應(yīng)該從哪一類資產(chǎn)開始進行證券化。筆者認為，我國的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，應(yīng)該以基礎(chǔ)設(shè)施收費項目證券化為切入點。
一、證券化的標的資產(chǎn)的四大要求
要討論從哪一類資產(chǎn)開始進行資產(chǎn)證券化，首先要明確進行證券化的資產(chǎn)的要求。從國外資產(chǎn)證券化的實踐看，通常對證券化的標的資產(chǎn)有四個基本要求：
1.該類資產(chǎn)必須有一定的存量規(guī)模，這樣才能形成具有相似條件的資產(chǎn)組群，才能有效構(gòu)建資產(chǎn)池進行信用擔保和信用升級。
2.必須有可預(yù)期的穩(wěn)定的現(xiàn)金流的資產(chǎn)。當ABS的現(xiàn)金流出為既定時，若其現(xiàn)金流入不穩(wěn)定甚至“斷流”，那么ABS的發(fā)行人或擔保機構(gòu)就不可避免地面臨支付風險甚至支付危機。
3.資產(chǎn)必須具有可重組性。資產(chǎn)證券化的本質(zhì)要求組合中的各種資產(chǎn)的期限、風險、收益水平等基本相近。
4.資產(chǎn)的信用等級要十分明確，即必須有明確的擔保支持。
二、住房抵押貸款證券化還不能成為資產(chǎn)證券化的切入點
目前占據(jù)主流觀點和實踐得最多的是住房抵押貸款證券化。不可否認，住房抵押貸款由于其收益流穩(wěn)定、風險相對較小、發(fā)展?jié)摿Υ蟮纫恍┳陨淼奶攸c存在著優(yōu)勢，但它同樣存在著一些不可忽視的限制條件，這些限制條件的改善還需要一定時間，將之作為我國實行資產(chǎn)證券化的切入點，為時過早。
（一）我國住房抵押貸款的存量規(guī)模限制了進行證券化的可能性
一類資產(chǎn)要進行證券化，第一個基本條件就是該項資產(chǎn)要有一定的規(guī)模。而我國的住房抵押貸款市場雖然在迅速發(fā)展中，但是目前市場仍然較為狹小。在我國，截止2000年末，各商業(yè)銀行個人住房抵押貸款余額為3212億元人民幣，僅占當年各項貸款余額的3.23％，其差距可見一斑。我國住房抵押貸款市場有限的規(guī)模限制了資產(chǎn)池的構(gòu)建，不利于以此為切入點進行資產(chǎn)證券化。
（二）商業(yè)銀行進行住房抵押貸款證券化的要求并不迫切
我國住房抵押貸款規(guī)模小，并且作為商業(yè)銀行的一項新業(yè)務(wù)才起步不久，占總貸款的比例偏低，還不至于對商業(yè)銀行的流動性構(gòu)成威脅。更重要的是在目前各商業(yè)銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，個人住房抵押貸款相對于其他資產(chǎn)還屬于優(yōu)良資產(chǎn)。各商業(yè)銀行特別是四大國有商業(yè)銀行為了構(gòu)造一個良好的資產(chǎn)負債比例結(jié)構(gòu)，在其他資產(chǎn)質(zhì)量相對較低的情況下，銀行還想通過個人住房抵押貸款這塊資產(chǎn)創(chuàng)造效益，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。而資產(chǎn)證券化的一個重要作用就在于規(guī)避風險，釋放資本，以從事具有更高邊際收益的項目。如果僅僅是一次性售出，又無好的投資項目，則實施個人住房抵押貸款證券化不但不會增加其總收益，反而會減少其絕對收入。因此，商業(yè)銀行在這種資金充裕但貸款項目又缺乏的情況下對其住房貸款實施證券化，缺乏經(jīng)濟效益。
（三）我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)缺乏經(jīng)驗，有待完善
我國住房抵押貸款業(yè)務(wù)才剛剛起步，銀行發(fā)放個人住房抵押貸款的操作還處于試驗階段，缺乏經(jīng)驗，沒有形成統(tǒng)一的貸款標準和貸款格式。盡管人民銀行下發(fā)了統(tǒng)一的個人住房貸款辦法，但各地、各銀行之間的情況不同，在具體操作中還沒有形成全國統(tǒng)一的、標準化的住房抵押貸款體系。
三、銀行不良資產(chǎn)仍不能成為資產(chǎn)證券化的切入點
銀行不良資產(chǎn)是指銀行不能按時、足額得到利息收入和收回本金的資產(chǎn)。資產(chǎn)證券化曾經(jīng)一度被看為解決銀行不良資產(chǎn)問題的良藥。因為資產(chǎn)證券化最大的特點就是提高了資產(chǎn)的流動性，正好解決我國銀行不良資產(chǎn)比例過高的問題，因此很多人建議從銀行不良資產(chǎn)著手進行資產(chǎn)證券化。
但是，資產(chǎn)證券化的一個極為重要的前提就是能在未來產(chǎn)生可預(yù)見的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而我國商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)是否能產(chǎn)生符合需要的現(xiàn)金流，可以從其產(chǎn)生根源來分析。我國四大國有商業(yè)銀行不良貸款的產(chǎn)生原因是多方面的，其中一些非銀行本身的、歷史的和體制的因素更是其形成的主要原因：一是國有企業(yè)改革滯后，過度負債經(jīng)營，效益低下；二是政策性業(yè)務(wù)與商業(yè)性業(yè)務(wù)相混合，使得在利潤目標與宏觀調(diào)控目標矛盾時舍棄前者而取后者；三是在政府管理經(jīng)濟的前提下，政府職能錯位，干預(yù)銀行貸款，而四大國有獨資商業(yè)銀行按行政區(qū)域設(shè)置分支機構(gòu)客觀上又為這種干預(yù)提供了條件。從這些原因中可以很清楚地看出，相當一部分銀行不良資產(chǎn)由于體制方面的原因并經(jīng)過長期的“沉淀”已經(jīng)沒有什么價值，也根本不可能產(chǎn)生現(xiàn)金流；剩下的一部分盡管還可能產(chǎn)生收益，但也因國有企業(yè)效益連續(xù)下降，能否產(chǎn)生穩(wěn)定的收益流量最終還取決于國有企業(yè)體制改革的進程以及該進程中復(fù)雜的企業(yè)資產(chǎn)重組效果。因此可以說，銀行不良貸款能否產(chǎn)生未來現(xiàn)金流或者產(chǎn)生多大的現(xiàn)金流，具有不可預(yù)測性和不穩(wěn)定性，我國銀行的不良貸款基本不具備產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)見的持續(xù)現(xiàn)金收入的條件。
我國銀行不良資產(chǎn)多為不良貸款，這些貸款的期限、壞賬風險、收益水平各異。復(fù)雜的成因?qū)е陆M成我國銀行不良資產(chǎn)的各種貸款不僅期限差異很大，而且風險、收益水平也參差不齊。如果把這樣一批各方面條件差異很大的資產(chǎn)組合在一起，勢必會造成信用評級和風險定價的困難，也不利于投資者全面、準確地把握其投資風險和投資價值。
進行證券化的資產(chǎn)應(yīng)該為抵押、擔保資產(chǎn)。但我國1996年以前銀行的貸款大部分是無擔保、無抵押的信用貸款，即沒有與某筆貸款合同相對應(yīng)的確定的企業(yè)資產(chǎn)。這樣的純信用貸款并不適合進行證券化。
從我國銀行不良資產(chǎn)狀況的分析中可以看出，銀行不良資產(chǎn)很多方面都不符合資產(chǎn)證券化的標的資產(chǎn)的條件，選擇以銀行不良資產(chǎn)進行我國資產(chǎn)證券化的切入點也并不可行。
四、選擇基礎(chǔ)設(shè)施項目作為進行資產(chǎn)證券化的切入點
（一）選擇基礎(chǔ)設(shè)施項目作為進行資產(chǎn)證券化的切入點，有其必要性
基礎(chǔ)設(shè)施是一個國家和地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的必要前提。一般而言，經(jīng)濟起飛階段基礎(chǔ)設(shè)施投資至少為總投資的25％，基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的超前系數(shù)應(yīng)在O.5—0.8之間。而我國改革開放以來，基礎(chǔ)設(shè)施投資約為總投資的13％，發(fā)展超前系數(shù)停留在0.1—0.3之間，這說明在一定程度上基礎(chǔ)設(shè)施已成為制約經(jīng)濟高速增長的“瓶頸”，加強對基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和投資已經(jīng)迫在眉睫。但多年以來，我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金主要依靠政府財政資金和銀行貸款，存在著投資主體單一、融資渠道較窄、市場配置機制和財政杠桿機制缺乏等問題，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)相對滯后，特別在中、西部地區(qū)更為突出。而且，我國實行5年積極財政政策后，財政支出增長率已接近GDP增長率的3倍，財政資產(chǎn)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的增長空間有限，而政府為主的投融資模式在爭取銀行貸款方面也日益表現(xiàn)出局限性。因此，通過資產(chǎn)證券化這種方式，將一些收費穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施的未來收益轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的融資權(quán)，將是解決我國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面臨困境的有效途徑。
另外，通過證券化的方式進行融資，與目前運用得較多的BOT方式相比，有自身特殊的優(yōu)勢。BOT方式是非政府資本介入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，其實質(zhì)是BOT項目在特許期的民營化，某些關(guān)系國計民生的要害部門是不能采用BOT方式的。而在資產(chǎn)證券化過程中，債券的發(fā)行期間項目的資產(chǎn)所有權(quán)雖然歸SPV所有，但項目的經(jīng)營決策權(quán)依然歸原始權(quán)益人所長。因此。運用證券化方式不必擔心重要項目被外商或民營資本控制。除此之外，BOT方式的操作復(fù)雜，難度大。ABS融資方式的運作則相對簡單，它只涉及到原始權(quán)益人、特設(shè)信托機構(gòu)SPV、投資者、證券承銷商等幾個主體，無需政府的特征及外匯擔保，既實現(xiàn)了操作的簡單化，又降低了融資成本。
我國的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)迫切需要引入新的融資機制，通過資產(chǎn)證券化的方式進行融資既可解燃眉之急，又可以克服目前其他融資方式的一些不足之處，因此選擇基礎(chǔ)設(shè)施項目作為進行資產(chǎn)證券化的切入點是必要的。
（二）由于基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域的一些本身的特點，又決定了從它開始進行資產(chǎn)證券化是可行的，有它的必然性
第一，基礎(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域最大的特點便是具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，能夠形成證券化資產(chǎn)的有效供給?；A(chǔ)設(shè)施建成后，由于具有消費的準公共物品性、經(jīng)營上的自然壟斷性等特點，導(dǎo)致了其經(jīng)營期間的現(xiàn)金收入流相對穩(wěn)定。而資產(chǎn)證券化的一個極為重要的前提就是能在未來產(chǎn)生可預(yù)見的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流?；A(chǔ)設(shè)施投資領(lǐng)域的特點正好符合這個要求，克服了銀行不良資產(chǎn)難以解決的毛病。
第二，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目另一個突出特點就是規(guī)模較大。我國是一個經(jīng)濟迅速增長的發(fā)展中國家，每年在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上都有大規(guī)模的投資，將這些項目進行資產(chǎn)證券化完全可以形成足夠規(guī)模的相似條件的資產(chǎn)組群。
第三，由于基礎(chǔ)設(shè)施項目運營期較長且遵循一定的自然和生活規(guī)律，一般而言貸款期限和風險均比較穩(wěn)定。因此在構(gòu)建資產(chǎn)池時，組合中的各批貸款的期限基本相近，風險、收益水平也能維持在固定的穩(wěn)定水平。它還是關(guān)系到國計民生的重要建設(shè)，因此容易得到政府的支持和獲得政府擔保，能實現(xiàn)較為明確的信用等級。
（三）我國已經(jīng)有了部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化經(jīng)驗
