發(fā)布時(shí)間：2022-07-25 05:01:04
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的前期物業(yè)管理合同樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：_________
受托方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱(chēng)）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類(lèi)型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬(wàn)平方米
建筑面積：_________萬(wàn)平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)共用存車(chē)庫(kù)、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化、體育、娛樂(lè)教育場(chǎng)所。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條 組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。年_________次。
第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：月_________元/m2；
2、代收代辦費(fèi)：_________。
3、特約服務(wù)費(fèi)：_________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為、針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項(xiàng)。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________首屆業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同時(shí)止。
首屆業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會(huì)可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）
1、在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
2、在物業(yè)銷(xiāo)售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明；在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾；
3、與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；
4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；
5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；
6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、賬務(wù)預(yù)算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下方式處理：
（1）負(fù)責(zé)返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：
（1）無(wú)償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費(fèi)_________元/m2；合計(jì)_________元。
11、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；
12、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，由乙方負(fù)責(zé)催交；
13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
15、_________。
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2、與物業(yè)購(gòu)買(mǎi)人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；
3、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理；
4、按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為進(jìn)行處理；
5、可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
6、負(fù)責(zé)編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施，維修經(jīng)費(fèi)來(lái)源_________；
7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
8、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；
9、每_________個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支帳目；
10、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施；
11、本合同終止或業(yè)主大會(huì)決議解聘乙方時(shí)，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會(huì)移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》db32/t538-XX填寫(xiě)）。
1、房屋外觀：_________
2、設(shè)備運(yùn)行：_________
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________
4、公共環(huán)境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收?。?/p>
2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收?。?/p>
3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按業(yè)主臨時(shí)公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。
第二十三條 車(chē)位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收?。?/p>
1、露天車(chē)位：_________
2、車(chē)庫(kù)：_________
3、_________
第二十四條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按約定支付費(fèi)用。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用由_________承擔(dān)。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負(fù)責(zé)籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費(fèi)用由_________承擔(dān)。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無(wú)法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對(duì)方_________元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完接管驗(yàn)收手續(xù)。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，可續(xù)訂合同。
第三十四條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門(mén)填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門(mén)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十八條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會(huì)仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第四十一條 本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案后生效。
甲方簽章：_________乙方簽章：_________
【關(guān)鍵詞】企業(yè)；財(cái)務(wù)危機(jī)；財(cái)務(wù)預(yù)警管理
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，企業(yè)為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，就要從企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作做起，加快構(gòu)建有效的企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警管理系統(tǒng)。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警管理系統(tǒng)主要是以企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象，找出企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因，對(duì)企業(yè)發(fā)展出產(chǎn)生的財(cái)務(wù)隱患進(jìn)行有效地監(jiān)測(cè)、識(shí)別與診斷，然后有效的防止和消除企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)隱患，只有這樣，才能保證企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)和經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)健康有效的運(yùn)行。
一、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)概述
財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)就是以企業(yè)信息化為基礎(chǔ)，對(duì)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)施的監(jiān)控。它貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，主要以企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和其它財(cái)務(wù)資料為依據(jù)，利用金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等理論，采用數(shù)學(xué)模型的方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向管理者發(fā)出警報(bào)。
建立企業(yè)綜合財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)注意的問(wèn)題
（一）提高企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)
企業(yè)想要建立一個(gè)有效地財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就要不斷提高企業(yè)全體工作人員特別是企業(yè)管理層在思想上對(duì)未來(lái)有可能發(fā)生的財(cái)務(wù)危機(jī)有一個(gè)清醒和正確的認(rèn)識(shí)，提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的警惕程度[1]。 企業(yè)員工要及時(shí)發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理發(fā)展中產(chǎn)生的問(wèn)題，并且及時(shí)的向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行反饋，企業(yè)管理層要重視員工所提出來(lái)的問(wèn)題和建議，對(duì)于合理的建議要及時(shí)的進(jìn)行采納，不斷提高財(cái)務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)水平，培養(yǎng)財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)觀念，使對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制成為企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員自覺(jué)的行為。
（二）建立以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)系統(tǒng)為主要內(nèi)容的報(bào)表分析和信息披露制度
企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)要及時(shí)準(zhǔn)確的將財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)分析的結(jié)果和信息及時(shí)的傳遞給企業(yè)的管理層，只有這樣，企業(yè)的管理層才能根據(jù)數(shù)據(jù)有效迅速的各種指令，采取有效的措施，防止企業(yè)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)失控局面的發(fā)生。
（三）保持企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)信息傳遞線路的暢通
企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)能夠有效運(yùn)行的關(guān)鍵，就是信息傳遞線路的通暢，和企業(yè)對(duì)策反應(yīng)能夠及時(shí)。想要做到這一點(diǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)就必須由專(zhuān)人負(fù)責(zé)與管理[2]。只有這樣，財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)產(chǎn)生的信息才能迅速的傳遞到相關(guān)的部門(mén)進(jìn)行及時(shí)有效的處理，企業(yè)管理層才能及時(shí)做出正確的決策。
（四）對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)進(jìn)行綜合的分析
企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)不能之簡(jiǎn)單的對(duì)對(duì)比量的模型和指標(biāo)進(jìn)行分析，還應(yīng)該考慮到非量化的因素，把非量化的因素與經(jīng)驗(yàn)分析人員的直覺(jué)判斷綜合的結(jié)合在一起進(jìn)行全方位的分析，只有做到定性和定量的預(yù)測(cè)能夠有效的結(jié)合，才能提高企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)有效率。
二、建立企業(yè)綜合財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警系統(tǒng)的有效措施
（一）建立短期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，編制現(xiàn)金流量預(yù)算
現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)理財(cái)?shù)闹饕獙?duì)象就是現(xiàn)金以及現(xiàn)金的流動(dòng)，從短期來(lái)看，企業(yè)能夠正常運(yùn)行的關(guān)鍵就是企業(yè)能否有足夠的現(xiàn)金，來(lái)支撐企業(yè)的各種支出[3]。企業(yè)想要建立短期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，就要先對(duì)現(xiàn)金流量預(yù)算進(jìn)行編制，而現(xiàn)金流量的編制主要是通過(guò)現(xiàn)金流量來(lái)進(jìn)行分析完成。
企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況主要是與企業(yè)應(yīng)收款項(xiàng)、應(yīng)付款項(xiàng)和存貨項(xiàng)目息息相關(guān)，如果其中任何一項(xiàng)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)引起企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。所以，企業(yè)可以把這三項(xiàng)當(dāng)作短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的警源。企業(yè)將企業(yè)中各個(gè)具體目標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一的匯總，將預(yù)期未來(lái)收益、現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)狀況和投資計(jì)劃編制在預(yù)算中，以此來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)企業(yè)現(xiàn)金流量，起到財(cái)務(wù)預(yù)警的作用。
（二）建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系
企業(yè)在建立短期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的同時(shí)，還要建立長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，只有這樣才能有效避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。首先，從資產(chǎn)獲利能力來(lái)分析，主要監(jiān)測(cè)的指標(biāo)是總資產(chǎn)報(bào)酬率，它表示的是每元資本的獲利情況，能有效的反映出企業(yè)的獲利能力。而成本費(fèi)用利潤(rùn)率反映的是企業(yè)的每元獲利的水平越高，企業(yè)的獲利就越大。其次，從債償能力分析，檢測(cè)的指標(biāo)有：流動(dòng)比率，該指標(biāo)反映的是企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，比率越高企業(yè)的償債能力就越強(qiáng)。但是，當(dāng)企業(yè)投資報(bào)酬率大于借債利率時(shí)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越大。
（三）加強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)管理，提高營(yíng)運(yùn)的能力
企業(yè)資產(chǎn)對(duì)企業(yè)負(fù)債能力有明顯的影響，從短期來(lái)看，企業(yè)資產(chǎn)的變動(dòng)，影響著企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，不但決定著企業(yè)能用現(xiàn)金流量的多少，也決定著企業(yè)負(fù)債能力的高低。所以，企業(yè)加強(qiáng)資產(chǎn)的有效管理，是企業(yè)提高資產(chǎn)變現(xiàn)能力和防止不良資產(chǎn)產(chǎn)生的有效手段[4]。從長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)資產(chǎn)的盈利能力直接影響著企業(yè)整體的盈利水平，所以，企業(yè)想保持一個(gè)長(zhǎng)期盈利的水準(zhǔn)，就要降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的負(fù)債能力，只有這樣，企業(yè)才能快速健康的運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)該更加合理的配置企業(yè)內(nèi)部的資產(chǎn)，加速資金周轉(zhuǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)能力，不斷促進(jìn)企業(yè)盈利能力的提升，使得企業(yè)不但有了較強(qiáng)的融資能力，也使企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力大大得到增強(qiáng)，最終提高了企業(yè)的良好社會(huì)形象。
1.1 物流外包合同
物流外包合同是一份由交易各方達(dá)成的具有法律效力的文件。其中第三方物流服務(wù)提供商承諾在一定的條件（如數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格、送達(dá)時(shí)間、采購(gòu)時(shí)間等）下向物流服務(wù)需求方（通常理解為制造和銷(xiāo)售企業(yè)）提供物流服務(wù)，而物流服務(wù)需求方根據(jù)合同的規(guī)定（包括合同的激勵(lì)因素和懲罰因素）向第三方物流服務(wù)提供商支付一定數(shù)量的報(bào)酬或其他商品或服務(wù)。物流業(yè)務(wù)涉及運(yùn)輸、儲(chǔ)存、包裝、裝卸搬運(yùn)、訂單處理、生產(chǎn)計(jì)劃、采購(gòu)、客戶服務(wù)、配送等活動(dòng)。根據(jù)外包的業(yè)務(wù)范圍，可以簽訂一份主合同，再分別簽訂具體的子合同，，形成一個(gè)合同體系[1]。HP、IBM等跨國(guó)企業(yè)在外包物流時(shí)，至少會(huì)要求物流服務(wù)提供商與其簽署兩份文件：一般條款和工作范圍。一般性條款規(guī)定一些非操作性的法律問(wèn)題，如賠償、保險(xiǎn)、不可抗力、保密、解約等；工作范圍則對(duì)服務(wù)細(xì)節(jié)進(jìn)行具體描述，如運(yùn)輸方式、交貨期限、倉(cāng)儲(chǔ)方式、考核標(biāo)準(zhǔn)等。
1.2 物流外包合同風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)物流外包的目的是建立企業(yè)與第三方物流公司的戰(zhàn)略同盟關(guān)系。這是一種基于相互信任，通過(guò)彼此間的信息溝通實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利潤(rùn)共享的一種企業(yè)合作關(guān)系。雙方通過(guò)精誠(chéng)合作所產(chǎn)生的利潤(rùn)比各自獨(dú)立運(yùn)作所產(chǎn)生的利潤(rùn)更大，可以說(shuō)這是一種1+1>2的對(duì)策[2]。但是，如果合同不完善，不能通過(guò)合同來(lái)明確雙方的權(quán)力、義務(wù)，那么，就無(wú)法有效地約束當(dāng)事雙方的行為，結(jié)果雙方都會(huì)為單方面追求自己的利益而損害對(duì)方的利益。例如第三方物流企業(yè)以自己為中心而不是以客戶為中心來(lái)處理每一個(gè)環(huán)節(jié)；第三方物流公司不按客戶要求來(lái)完成物流業(yè)務(wù)；為了大客戶的業(yè)務(wù)而放棄小客戶的業(yè)務(wù)或推掉小客戶的業(yè)務(wù)；泄露對(duì)方的商業(yè)信息等。合同不完善最周會(huì)導(dǎo)致物流外包的失敗。Barthelemy（2003）調(diào)查分析了近百家企業(yè)外包案例后，發(fā)現(xiàn)有近69%的企業(yè)物流外包失敗的原因歸咎于合同管理不當(dāng)[3]。根據(jù)中國(guó)企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)的調(diào)查顯示，2001年實(shí)施物流外包的企業(yè)92%遇到合同糾紛，其中20%的企業(yè)遭受到合同糾紛5起以上。
2.物流外包工程的合同風(fēng)險(xiǎn)分析
2.1 社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)因素
從社會(huì)環(huán)境的角度看，物流外包工程風(fēng)險(xiǎn)可以分為政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)[4]。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是指經(jīng)濟(jì)社會(huì)中出現(xiàn)的物價(jià)非正常上漲的風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)；政治風(fēng)險(xiǎn)主要是指地方保護(hù)主義、行業(yè)保護(hù)主義、異域歧視政策、差別政策所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；不可抗力和自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指施工建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的非正常不可預(yù)見(jiàn)、不可抗衡的自然災(zāi)害（地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等）。這些風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)導(dǎo)致不能按照合同條款來(lái)執(zhí)行。
2.2 信用機(jī)制不完善，合同信息泄露
企業(yè)在將物流業(yè)務(wù)外包的同時(shí)，也不得不將公司經(jīng)營(yíng)的相關(guān)信息告知第三方物流公司。但是，第三方物流公司并非只為一家企業(yè)提供物流外包服務(wù)，在掌握了眾多客戶的信息資源后，物流公司有可能會(huì)把有價(jià)值的信息透露給企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，企業(yè)商業(yè)機(jī)密的喪失會(huì)使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中失掉先機(jī)，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。例如，企業(yè)在與物流公司簽訂外包合同時(shí)，必須告訴對(duì)方本年度的銷(xiāo)售額，另外也要向?qū)Ψ教峁┬枰拓浀目蛻粜畔⑷缈蛻裘Q(chēng)、送貨地址、聯(lián)系人、聯(lián)系方式等。這些商業(yè)機(jī)密一旦被不良物流服務(wù)商賣(mài)給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，則客戶可能被挖走，或者企業(yè)被迫要降價(jià)或采取其他的方法才能留住客戶。而第三方物流企業(yè)在違約后并沒(méi)有受到任何懲罰，也沒(méi)有相關(guān)信用檔案。違約的低成本導(dǎo)致很多中小物流企業(yè)服務(wù)意識(shí)薄弱，在簽約前做出很多空頭支票，一個(gè)地方的客戶騙過(guò)來(lái)了，換個(gè)地方照樣開(kāi)業(yè)，又用同樣的手段對(duì)付新客戶。
2.3 合同管理人員的素質(zhì)
合同管理人員素質(zhì)是導(dǎo)致合同管理風(fēng)險(xiǎn)的重要因素，主要涉及人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、能力水平等因素。知識(shí)結(jié)構(gòu)因素是合同管理人員由于知識(shí)結(jié)構(gòu)單一或?qū)?jīng)濟(jì)社會(huì)變化的敏銳性不想，缺乏對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、政策和法律法規(guī)等的準(zhǔn)確分析、預(yù)測(cè)，造成合同在簽訂和履行過(guò)程中存在一定風(fēng)險(xiǎn)。能力水平因素是合同管理人員未能發(fā)現(xiàn)合同中條款不合理的風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但未提出合理性改進(jìn)意見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；起草合同人員未采納合同審核人員提出的合理化建議的風(fēng)險(xiǎn)等，致使合理管理過(guò)程中的存在風(fēng)險(xiǎn)。
2.4 合同管理過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)在合同管理的每一個(gè)過(guò)程中都存在風(fēng)險(xiǎn)。但常見(jiàn)的合同風(fēng)險(xiǎn)因素主要有合同審核風(fēng)險(xiǎn)、合同的正式簽署風(fēng)險(xiǎn)、合同履行風(fēng)險(xiǎn)、合同糾紛處理不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。
2.4.1 合同審核風(fēng)險(xiǎn)是在合同審核過(guò)程中沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)或糾正合同不當(dāng)內(nèi)容和條款的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：合同審核人員因?qū)I(yè)素質(zhì)或工作態(tài)度的原因未能發(fā)現(xiàn)合同文本中的內(nèi)容和條款不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)；雖然發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題但未提出恰當(dāng)?shù)男抻喴庖?jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)；合同起草人員沒(méi)有充分考慮合同審核人員提出的改進(jìn)意見(jiàn)或建議，導(dǎo)致合同中的不當(dāng)內(nèi)容和條款未被糾正等。
2.4.2 合同正式簽署風(fēng)險(xiǎn)是指正式簽署合同過(guò)程中存在不當(dāng)行為的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：合同文本不合理，超越權(quán)限簽訂合同等。合同條款不合理主要表現(xiàn)在合同條款存在不合理、不完整、不嚴(yán)密；合同違反法律法規(guī)等方面。
2.4.3 合同履行過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)是指合同履行過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為違約風(fēng)險(xiǎn)，即本企業(yè)或?qū)Ψ經(jīng)]有恰當(dāng)?shù)芈男泻贤屑s定的義務(wù)。
2.4.4 合同糾紛處理不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)是指在處理合同糾紛過(guò)程存在不當(dāng)行為的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要包括：物流服務(wù)購(gòu)買(mǎi)方及供應(yīng)方未及時(shí)向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告合同糾紛和擬采取的對(duì)策；未及時(shí)采取有效措施防止糾紛的擴(kuò)大和發(fā)展；未與對(duì)方有效協(xié)商合同糾紛解決辦法，或合同糾紛解決辦法未得到授權(quán)批準(zhǔn)；未收集充分的對(duì)方違約行為的證據(jù)，導(dǎo)致本企業(yè)在糾正處理過(guò)程中處于舉證不力的低位；未按照合同約定追究對(duì)方的違約的責(zé)任等。
3.合同風(fēng)險(xiǎn)的防范管理
3.1 完善物流外包合同條款，明確分工，同時(shí)建立激勵(lì)機(jī)制
企業(yè)可以與物流服務(wù)商簽訂兩份協(xié)議，一份為一般性條款，規(guī)定一些非操作性的法律問(wèn)題，如保險(xiǎn)、保密、賠償、不可抗力、解約等法律問(wèn)題的內(nèi)容；另一份為工作范圍，盡可能明確具體內(nèi)容，可操作性要強(qiáng)，避免產(chǎn)生歧義的條款，內(nèi)容要明確具體，合同中明確合同終止條款。如果協(xié)議中缺乏終止條款，雙方合作關(guān)系在應(yīng)該終止或變更時(shí)，無(wú)疑會(huì)為是否終止合作關(guān)系產(chǎn)生一系列的糾紛。
物流外包合作是基于分工基礎(chǔ)上的合作，因而要求物流服務(wù)供應(yīng)方和購(gòu)買(mǎi)方和磋商合同時(shí)，必須對(duì)合作中各自的責(zé)任在合同中進(jìn)行明確分工。從總的責(zé)任分工來(lái)說(shuō)，物流服務(wù)購(gòu)買(mǎi)方在程序和系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方面起領(lǐng)導(dǎo)作用，而物流服務(wù)供應(yīng)方則在執(zhí)行這些活動(dòng)時(shí)起領(lǐng)導(dǎo)作用。具體執(zhí)行物流合作方案是，必須在明確合作各方的工作任務(wù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)合作目標(biāo)制定完成各項(xiàng)任務(wù)的規(guī)則和要求，并按照供應(yīng)商的績(jī)效評(píng)估指標(biāo)（質(zhì)量考評(píng)指標(biāo)，供應(yīng)考評(píng)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)考評(píng)指標(biāo)、合作與服務(wù)指標(biāo)）對(duì)工作績(jī)效進(jìn)行適時(shí)評(píng)估。當(dāng)合作中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，就可以及時(shí)進(jìn)行協(xié)商改進(jìn)，避免事態(tài)的惡化和造成嚴(yán)重?fù)p失，從而防范合作風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，合同要建立激勵(lì)機(jī)制，建立專(zhuān)門(mén)的合同管理部門(mén)，設(shè)計(jì)完善的合同條款。也可以聘請(qǐng)專(zhuān)家參與談判，建立合同跟蹤管理制度，在合同執(zhí)行前，執(zhí)行的過(guò)程中及執(zhí)行后對(duì)其進(jìn)行跟蹤，保持信息的順暢。另外，簽訂合同需要雙方反復(fù)的磋商，直到取得一致的意見(jiàn)，合同才告成立。所以待合同的主要條款確定后，雙方可以選擇先草簽合同，等其他次要條款確定后，再正式簽訂合同。也可以選擇在簽訂合同前先進(jìn)行合同的試運(yùn)作，時(shí)間長(zhǎng)短根據(jù)合作業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度而定，讓服務(wù)商對(duì)企業(yè)的物流業(yè)務(wù)有一個(gè)了解熟悉的過(guò)程，然后再切換到正式合同來(lái)運(yùn)行。
3.2 建立健全信用評(píng)價(jià)體系
建立健全信用評(píng)價(jià)體系是使合同雙方增強(qiáng)互信、加強(qiáng)合作、確保合同簽訂和履行順利進(jìn)行的平臺(tái)。為此，應(yīng)建立并完善分級(jí)信用等級(jí)制度，對(duì)合同當(dāng)事人的組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、財(cái)務(wù)狀況等情況進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，劃分等級(jí)，建立合同對(duì)象的商業(yè)信用檔案等，并納入日常動(dòng)態(tài)管理。在合同簽訂和履行的過(guò)程中，對(duì)于信用良好的單位可給予優(yōu)先考慮，反之，則從嚴(yán)管理。
3.3 設(shè)置專(zhuān)門(mén)的合同管理機(jī)構(gòu)及人員
物流服務(wù)購(gòu)買(mǎi)方和供應(yīng)方都應(yīng)建立一支包括經(jīng)營(yíng)管理人員、合同管理人員、業(yè)務(wù)管理人員、法律顧問(wèn)等在內(nèi)的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)人員，負(fù)責(zé)合同的訂立、簽訂、實(shí)施、控制。建立專(zhuān)門(mén)的合同管理機(jī)構(gòu)可以一定程度保障物流外包合同管理的連續(xù)性和一致性。因?yàn)槊恳晃恍氯藛T參與外包合同管理都要經(jīng)過(guò)一定的磨合期才能順利開(kāi)展工作，會(huì)破壞整個(gè)物流外包管理流程的連續(xù)性，專(zhuān)職的合同管理機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍有利于企業(yè)快速積累物流外包管理經(jīng)驗(yàn)，不利于企業(yè)積累物流外包合同管理方面的經(jīng)驗(yàn)和技巧。
物流外包合同涉及物流服務(wù)需求方及供應(yīng)方、服務(wù)需求企業(yè)的客戶、銷(xiāo)售市場(chǎng)中的顧客，涉及物流活動(dòng)中的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、包裝、加工、信息處理、配送、驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)，過(guò)程長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，因此要求合同管理人員必須有愛(ài)崗敬業(yè)、有較高的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)水平，具備一定的合同談判技巧和心里素質(zhì)，熟悉業(yè)務(wù)，掌握合同的有關(guān)知識(shí)，熟練掌握與合同簽訂、管理相關(guān)的法律法規(guī)。
3.4 建立健全合同管理體系
合同流程管理一般是由合同調(diào)研、策劃、談判、擬定合同文本、審核、簽訂、履行、變更或轉(zhuǎn)讓、終止、存檔的等環(huán)節(jié)構(gòu)成。明確合同流程管理各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任主體、目標(biāo)任務(wù)和工作措施，確保每個(gè)環(huán)節(jié)有制度、有落實(shí)是合同管理的重要內(nèi)容。實(shí)施對(duì)合同的全過(guò)程監(jiān)督，就要在合同的準(zhǔn)備階段、簽署階段、履行階段和履行后管理結(jié)算，制定專(zhuān)人進(jìn)行監(jiān)督，開(kāi)展綜合評(píng)價(jià)，以確保簽約合同主體合法，內(nèi)容合法、合同表示真實(shí)、條款完備、表示規(guī)范、簽訂手續(xù)和形式完備，能有效防范于控制合同管理風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)合同流程管理的制度化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。
3.5 建立健全信息化管理體系
企業(yè)與第三方物流服務(wù)商的合作是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，需要雙方經(jīng)常進(jìn)行信息交流，通過(guò)溝通及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，這就要求建立健全信息化管理體系。信息化管理體系可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)或單位內(nèi)部局域網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各單位的互聯(lián)互通，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)更新，全面掌握合同管理的全過(guò)程。信息化管理體系的推廣實(shí)施，在一定程度上能夠解決執(zhí)行力差、管理人為因素大的問(wèn)題，能夠有效實(shí)現(xiàn)過(guò)程管理控制，適時(shí)反映合同管理狀況，最終達(dá)到對(duì)合同管理過(guò)程加以控制的目的。
4.結(jié)語(yǔ)
物流外包合同是物流外包管理中的重要，也是防范物流外包風(fēng)險(xiǎn)的主要杠桿。物流外包合同管理是物流外包管理的主要內(nèi)容，它貫穿于整個(gè)物流外包過(guò)程，物流外包中的成本控制、風(fēng)險(xiǎn)控制、服務(wù)質(zhì)量控制都可以通過(guò)合同管理來(lái)完成。物流外包合同管理的目的是充分體現(xiàn)物流需求企業(yè)對(duì)物流服務(wù)的要求，并使物流服務(wù)外包商能完全理解這些要求，從而能幫助企業(yè)對(duì)貨物、服務(wù)及相關(guān)信息進(jìn)行有效率與有效益的流動(dòng)和存儲(chǔ)的計(jì)劃、實(shí)施與控制，提高企業(yè)客戶的滿意度。加強(qiáng)物流外包合同管理，規(guī)范并完善物流合同，實(shí)時(shí)監(jiān)督物流外包合同的實(shí)施，能有效控制物流外包項(xiàng)目的質(zhì)量、交貨期、成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少糾紛，保證按期、按量、按質(zhì)地完成物流任務(wù)。
參考文獻(xiàn)
[1]懷勁柔，崔南方.企業(yè)物流外包戰(zhàn)略中的合同管理問(wèn)題研究[J].物流技術(shù)，2006（1）：：5-7.
[2]戴艷玲.物流外包風(fēng)險(xiǎn)防范探析[J].經(jīng)濟(jì)師，2010（3）.
[3]Barthelemy，J.The Seven Deadly Sins of Outsoucing[J].Academy of Management Executive，2003，17（2）.
[4]敬春菊.物流地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J].物流工程與管理，2011（33）.
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 糾紛 房地產(chǎn) 業(yè)主 物業(yè)管理公司
就目前的物業(yè)管理活動(dòng)來(lái)說(shuō)，許多人的觀念還沒(méi)有完全轉(zhuǎn)變，再加上相應(yīng)的法律法規(guī)尚不健全，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛層出不窮。而物業(yè)管理糾紛能否得到妥善解決，不僅關(guān)系到業(yè)主的正常生活和小區(qū)秩序的穩(wěn)定，而且關(guān)系到物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的健康有序發(fā)展。研究解決問(wèn)題的策略具有十分重要的意義。
一、我國(guó)物業(yè)管理糾紛的類(lèi)型
1、在前期物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的糾紛
前期物業(yè)管理交接過(guò)程中發(fā)生的糾紛，如建設(shè)單位未移交或移交不清、圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的糾紛。簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議引起的糾紛。在簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議的過(guò)程中，部分業(yè)主認(rèn)為協(xié)議是物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面制訂的，并沒(méi)有征求業(yè)主的意見(jiàn)，因此不愿簽訂協(xié)議，從而引起糾紛。由房屋整改引起的糾紛。房開(kāi)商往往通過(guò)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)交房，在房屋驗(yàn)收過(guò)程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)問(wèn)題一般由物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映給建設(shè)單位進(jìn)行整改，如果建設(shè)單位無(wú)法給業(yè)主及時(shí)整改，業(yè)主首先找的就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)法解決，由此引發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。由裝修引起的糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為保證整個(gè)樓盤(pán)的安全和美觀，在前期物業(yè)管理的裝修期間，往往會(huì)對(duì)一些裝修項(xiàng)目制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但部分業(yè)主會(huì)認(rèn)為房子怎么裝修是業(yè)主的事，因此產(chǎn)生分歧引發(fā)糾紛。 物業(yè)公司與公共服務(wù)行業(yè)之間的糾紛
這種糾紛根源在于市場(chǎng)服務(wù)與行政服務(wù)之間的矛盾，目前，很多公共服務(wù)收費(fèi)不能直接面向終端客戶，水、電、氣、暖及有線電視等費(fèi)用，一般多由物業(yè)公司出面向業(yè)主直接收取，即使一些行政部門(mén)能確保直接面向最終客戶進(jìn)行當(dāng)面收費(fèi)，然而由于服務(wù)的不完善，使業(yè)主仍不滿意于物業(yè)公司的各項(xiàng)服務(wù)，出現(xiàn)了公共服務(wù)部門(mén)動(dòng)輒以停水、停電和罰款來(lái)解決問(wèn)題，導(dǎo)致物業(yè)公司置于業(yè)主和服務(wù)部門(mén)之間，矛盾重重。
3、業(yè)主之間的矛盾引發(fā)的物業(yè)管理糾紛
業(yè)主之間往往因亂停亂放交通工具、隨意堆放雜物、違章搭建及飼養(yǎng)動(dòng)物等影響小區(qū)環(huán)境、侵害鄰居利益、影響鄰居休息的行為而產(chǎn)生矛盾。當(dāng)這類(lèi)矛盾得不到物業(yè)管理公司及時(shí)調(diào)解時(shí)，極易引發(fā)糾紛。
4、業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)生的糾紛
擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，如果物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)選擇續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以根據(jù)自身情況決定是否續(xù)訂合同。但如果是合同雙方或單方提出終止合同的履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主往往很難做出協(xié)調(diào)，有的甚至?xí)霈F(xiàn)原有企業(yè)未撤離的情況下業(yè)主新聘的企業(yè)就已進(jìn)駐，出現(xiàn)一個(gè)小區(qū)內(nèi)同時(shí)有兩個(gè)企業(yè)在管理的現(xiàn)象，在此情況下產(chǎn)生糾紛是在所難免的。
二、物業(yè)管理糾紛解決策略
1、強(qiáng)化政府監(jiān)管職能，嚴(yán)格履行合同規(guī)定
政府行政部門(mén)應(yīng)不斷強(qiáng)化其自身職能，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的指導(dǎo)和監(jiān)管，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)物業(yè)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)管，對(duì)于一些業(yè)主投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施處罰措施或撤銷(xiāo)企業(yè)資質(zhì)，確保管理過(guò)硬、服務(wù)優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有更大的發(fā)展空間，以促進(jìn)形成良好的行業(yè)風(fēng)氣。政府職能部門(mén)應(yīng)及時(shí)回應(yīng)業(yè)主的投訴要求，及時(shí)制止各種違規(guī)行為，并責(zé)令限期整改。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化自身監(jiān)督管理，細(xì)化工作內(nèi)容，嚴(yán)格履行合同規(guī)定，防止由于服務(wù)內(nèi)容偏離合同規(guī)定的內(nèi)容而引發(fā)糾紛的問(wèn)題，同時(shí)應(yīng)不斷完善收費(fèi)條款，避免發(fā)生各類(lèi)財(cái)務(wù)糾紛的問(wèn)題。 進(jìn)一步完善業(yè)主委員會(huì)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的積極作用
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主自治組織，有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為保障業(yè)主的合法權(quán)益提供幫助，同時(shí)也能督促業(yè)主交納管理費(fèi)、遵守管理規(guī)約，有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同、互動(dòng)交流等，因此有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)。如果成立難度較大，可以考慮將業(yè)主委員會(huì)的部分權(quán)限交給居民委員會(huì)代為行使。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)真履行合同，損害業(yè)主利益時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉或以業(yè)主委員會(huì)的名義提訟，可以避免業(yè)主因勢(shì)單力薄而致權(quán)益受損。同時(shí)也要加強(qiáng)全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì)對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)，確立業(yè)主委員會(huì)定期報(bào)告制度和公示制度，使其接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督。
3、重視物業(yè)管理合同的具體內(nèi)容及其簽訂時(shí)間
首先，應(yīng)注意物業(yè)管理合同的簽訂。物業(yè)管理合同是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律依據(jù)。只要合同內(nèi)容合法，該合同就是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守的法律。其次，應(yīng)注重前期物業(yè)管理合同簽訂的時(shí)間。2001年6月1日起實(shí)行的建設(shè)部5商品房銷(xiāo)售管理辦法6中規(guī)定，商品房銷(xiāo)售時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選聘了前期物業(yè)管理企業(yè)的，購(gòu)房者應(yīng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理協(xié)議。 提供各種增值服務(wù)，提升業(yè)主滿意度
綜合分析來(lái)看，較多物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏豐富的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容，服務(wù)內(nèi)容過(guò)于固化、單調(diào)，無(wú)法滿足業(yè)主的基本要求，因而應(yīng)不斷增加更多種類(lèi)的增值服務(wù)，有效提升業(yè)主的滿意度，以減少物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注重自身服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)價(jià)值的提升，應(yīng)在日常服務(wù)工作中增加一些增值服務(wù)，比如：物業(yè)服務(wù)人員可以代替公共服務(wù)單位免費(fèi)上門(mén)收取水、電、氣、暖、有線電視費(fèi)等日常服務(wù)費(fèi)用，并增加代洗衣、代買(mǎi)菜、酒店預(yù)定、機(jī)票預(yù)定等增值服務(wù)，這樣很大程度上提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平，也利于避免物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。
結(jié)語(yǔ)：
隨著我國(guó)房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，應(yīng)該將完善我國(guó)物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。為業(yè)主提供全方面的多元化服務(wù)，以確保物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提升。
參考文獻(xiàn)：
[1]哈.吐?tīng)栠d.我國(guó)物業(yè)管理糾紛的法律對(duì)策研究[D].新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010.
[關(guān)鍵詞] 物業(yè)服務(wù)合同 典型合同 有名化
引 言
物業(yè)管理，又稱(chēng)物業(yè)服務(wù)或物業(yè)管理服務(wù)，概括而言，系指“為維持區(qū)分所有建筑物之物理機(jī)能，并充分發(fā)揮其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，而對(duì)之所為的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！盵①]它有廣義與狹義之分。廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對(duì)物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和物業(yè)業(yè)主選聘、委托其他主體管理的結(jié)合，包括自主管理和委托管理兩種形態(tài)。其中委托管理又分為委托一般主體（人或組織）管理和委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司管理兩種。狹義的物業(yè)服務(wù)，僅指委托管理的后一種情形，即物業(yè)小區(qū)的業(yè)主通過(guò)與專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理簽訂物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其物業(yè)所進(jìn)行的維護(hù)和管理。意義的物業(yè)管理一詞僅指狹義物業(yè)管理，[②]本文如無(wú)特別說(shuō)明，也在此意義上使用該概念。
在物業(yè)管理中，業(yè)主與物業(yè)公司之間存在的法律關(guān)系以物業(yè)管理合同（實(shí)踐中也稱(chēng)物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)合同等）為表現(xiàn)形態(tài)。在我國(guó)，隨著物業(yè)管理業(yè)的興起，各種因物業(yè)管理合同而引起的糾紛隨之出現(xiàn)并不斷增多，統(tǒng)計(jì)資料表明[③]，人民法院受理的物業(yè)合同糾紛案件近3年來(lái)增長(zhǎng)了8﹒78倍，并仍以年20%的速度增長(zhǎng)，其中在2005年廣東省發(fā)生的重大群體性事件中，因物業(yè)管理糾紛引起的占12%，物業(yè)合同糾紛引發(fā)的民事糾紛已經(jīng)成為社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題之一。
然而，人們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)合同不僅在合同主體、客體、效力等方面與傳統(tǒng)私法上的合同存在諸多差異，甚至有違傳統(tǒng)合同理論的合同相對(duì)性原則和合同自由原則等基本原則，與傳統(tǒng)合同法理論明顯相悖。學(xué)者指出，契約類(lèi)型的判斷，是解決契約法律問(wèn)題的首要步驟。[④]由于對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致實(shí)踐中對(duì)物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求，也對(duì)我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的和和諧社會(huì)的建設(shè)帶來(lái)不利。物業(yè)服務(wù)合同是公法上的合同還是私法上的合同嗎？如果是私法合同，它屬于哪一類(lèi)民事合同？在物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)公司與業(yè)主之間存在哪些法律關(guān)系？物業(yè)公司行使的物業(yè)管理權(quán)的權(quán)利來(lái)源是什么？對(duì)這些問(wèn)題的回答，都涉及到對(duì)物業(yè)管理合同性質(zhì)的準(zhǔn)確定位。本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問(wèn)題加以探討，以期對(duì)物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。
一
首先考察第一層次的問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)合同是行政契約還是私法上契約？
契約本為民法所特有的，行政契約作為一項(xiàng)行政制度能否從民法中獨(dú)立出來(lái)， 各國(guó)學(xué)者尚有不同的見(jiàn)解。一般認(rèn)為，行政契約是指行政機(jī)關(guān)之間、行政機(jī)關(guān)與公民或法人之間， 為實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理的目標(biāo)而依法簽訂的協(xié)議。行政契約的法律特征在于， 合同的一方必須是行政機(jī)關(guān)， 行政合同的成立是基于雙方業(yè)已存在的管理與被管理的不平等關(guān)系， 簽訂行政合同的目的在于實(shí)現(xiàn)行政管理和公共利益的目標(biāo)，而且在行政契約的履行、變更或解除中， 行政機(jī)關(guān)享有優(yōu)先權(quán)， 關(guān)于行政契約的糾紛也要通過(guò)行政訴訟的方式解決。
有學(xué)者指出，物業(yè)服務(wù)合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業(yè)管理合同的名稱(chēng)就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關(guān)系，雙律地位不平等；（2）物業(yè)管理關(guān)系既涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系，體現(xiàn)公私權(quán)關(guān)系的混合特征。物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容非純民事活動(dòng)，涉及對(duì)人的管理和公共秩序（城市管理）的維護(hù)，屬社會(huì)公共管理（治安、民政）等行政事務(wù)和公共利益；（3）在物業(yè)管理中，國(guó)家意志占主導(dǎo)地位，合同主要條款內(nèi)容排除當(dāng)事人意思自治，如服務(wù)價(jià)格的確定、合同內(nèi)容的備案審查、前期物業(yè)管理合同對(duì)業(yè)主自動(dòng)適用的效力等；（4）物業(yè)合同對(duì)合同主體的限制也排除當(dāng)事人的意思自治，如關(guān)于小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立，一個(gè)物業(yè)小區(qū)只允許一家物業(yè)公司從業(yè)；（5）合同效力的強(qiáng)制性和廣泛性，如不受簽約主體限制、排除合同相對(duì)性規(guī)則，其效力自動(dòng)適用購(gòu)買(mǎi)小區(qū)物業(yè)的業(yè)主及其共同居住人甚至出入小區(qū)的人，并排除個(gè)體業(yè)主的合同解除權(quán)等。眾所周知，當(dāng)事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權(quán)合同的基本特征，而物業(yè)服務(wù)合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調(diào)整范疇。[⑤]筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)值得商榷：
第一、物業(yè)服務(wù)合同在我國(guó)長(zhǎng)期被稱(chēng)為物業(yè)管理合同，但“物業(yè)管理合同”這一名稱(chēng)本身就表明雙方存在管理與被管理關(guān)系呢？答案顯然是否定的?！肮芾怼币辉~雖廣泛見(jiàn)諸于公法， 但并非公法上的專(zhuān)利，“管理”同時(shí)也為私法制度所確認(rèn)， 如無(wú)因管理、失蹤人的財(cái)產(chǎn)管理、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理等等，所以，僅僅從合同名稱(chēng)上望文生義站不住腳。
第二、對(duì)人的管理非民法調(diào)整的范疇？這一命題也很難成立。要回答這一問(wèn)題，首先必須對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行界定。物業(yè)管理行為涉及對(duì)物的管理和對(duì)人的管理這兩大方面。所謂對(duì)物的管理，系指“對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現(xiàn)為對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能和小區(qū)環(huán)境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來(lái)水水箱清洗、日常生活垃圾清運(yùn)等等。所謂對(duì)人的管理，系指“對(duì)區(qū)分所有權(quán)人群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理” .[⑥] “其對(duì)象不以居住于區(qū)分所有建筑物上之區(qū)分所有權(quán)人的行為為限，凡出入?yún)^(qū)分所有建筑物之人的行為，均應(yīng)納入。”[⑦]管理的內(nèi)容為監(jiān)督業(yè)主（含非業(yè)主使用人，下同） 對(duì)物業(yè)的專(zhuān)有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當(dāng)行為。具體而言，主要是對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為之管理及對(duì)生活妨害行為的管理，譬如查驗(yàn)居住小區(qū)出入人員的證件、維持小區(qū)治安秩序、制止業(yè)主的濫搭濫建行為等等。對(duì)人的管理又可細(xì)分為對(duì)業(yè)主的管理和對(duì)其它人的管理兩種情形。
在上述兩類(lèi)物業(yè)管理行為當(dāng)中，對(duì)物的管理基本上是一種維護(hù)和保護(hù)行為，并不帶有所謂 “管理”的色彩，體現(xiàn)為一種人對(duì)物的關(guān)系，只有后者才存在管理行為所作用的對(duì)象——人，但這種對(duì)人的管理，是否屬于行政管理意義上的“管理”呢？
筆者認(rèn)為，物業(yè)管理行為中所涉及的對(duì)人的管理，其性質(zhì)不屬于行政管理意義上的“管理”，其本質(zhì)是業(yè)主行使物業(yè)所有權(quán)的延伸，仍應(yīng)受私法的調(diào)整。上文已論及，物業(yè)管理分為自治管理和委托管理兩大類(lèi)，為了能說(shuō)清楚這個(gè)問(wèn)題，讓我們先從自治管理這種管理類(lèi)型談起。
在自治管理中，物業(yè)管理也涉及到對(duì)人的管理等內(nèi)容，但相信沒(méi)有人會(huì)說(shuō)業(yè)主這種自治“管理”屬于行政管理的范疇。自治管理中對(duì)人的管理同樣也分為對(duì)業(yè)主的管理和對(duì)其他人的管理兩種情形。其中，對(duì)業(yè)主的管理表現(xiàn)形式為業(yè)主之間的自律“管理”，這種管理與其說(shuō)是“管理”，倒不如說(shuō)是業(yè)主出于共同生活的需要而進(jìn)行的自我約束更為恰當(dāng)，該類(lèi)“管理”行為之目的其實(shí)在于約束物業(yè)權(quán)利人的使用行為，即對(duì)個(gè)別業(yè)主的不當(dāng)使用方式予以制止，以確保物業(yè)的整體利用秩序，這種“管理”的法律基礎(chǔ)是民法關(guān)于共有和相鄰關(guān)系的法律規(guī)范。而對(duì)其他人的“管理”即對(duì)出入物業(yè)小區(qū)的其他人的管理，其本質(zhì)上應(yīng)屬于一種排除物上妨害的行為，是物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主） 行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式，根據(jù)所有權(quán)本質(zhì)上乃是所有人對(duì)于所有物為全面支配的權(quán)利的原理， [⑧]管理也當(dāng)然包涵在支配當(dāng)中。因此，對(duì)其他人的所謂“管理”，其法律基礎(chǔ)仍然是民法關(guān)于所有權(quán)不受侵犯的法律規(guī)范，是業(yè)主對(duì)物業(yè)享有所有權(quán)的必然結(jié)果與表現(xiàn)形式，亦即物業(yè)歸誰(shuí)所有，誰(shuí)就是有權(quán)管理的主體。因而，自治管理場(chǎng)合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，當(dāng)無(wú)疑義。
而在委托管理場(chǎng)合下，業(yè)主只不過(guò)是把其本身所擁有的這種權(quán)利移轉(zhuǎn)給物業(yè)公司來(lái)行使，物業(yè)公司所擁有的對(duì)人的管理權(quán)既非其所固有，也無(wú)法律法規(guī)的授權(quán)或其它國(guó)家機(jī)關(guān)的委托，而是從業(yè)主那里受讓渡而來(lái)。物業(yè)公司必須通過(guò)訂立物業(yè)合同的途徑，才能獲得對(duì)他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格，享有物業(yè)管理權(quán)。雖然從形式上看物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主履行某種義務(wù)或禁止業(yè)主為某種行為，比如說(shuō)要求業(yè)主定點(diǎn)傾倒垃圾，制止業(yè)主在公共走道上堆放雜物以及對(duì)進(jìn)出小區(qū)人員進(jìn)行查驗(yàn)盤(pán)問(wèn)等，似乎物業(yè)公司擁有一種類(lèi)似于行政管理的權(quán)力，而事實(shí)上，這種管理權(quán)仍源自業(yè)主（業(yè)主自治機(jī)構(gòu)）的授權(quán)，是在業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的授權(quán)和同意下，由物業(yè)公司來(lái)代表整體業(yè)主的意志實(shí)施管理活動(dòng)，其目的仍在于維護(hù)業(yè)主自身的利益，此相當(dāng)于業(yè)主的一種自我約束行為，仍然屬于業(yè)主對(duì)物業(yè)所有權(quán)的一種行使方式。因此，物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關(guān)系不具有行政管理性質(zhì)，其本質(zhì)仍然是一種民事行為，是私法上的行為。
Abstract: The early property management property management is the key of property activities with some particularity; it is main foundation of the property management activities.The paper described that strengthening early stage property management property management is an important prerequisite for the norm property management.
關(guān)鍵詞:前期物業(yè);物業(yè)管理;規(guī)范物業(yè);前提
Key words: early property;property management;standard property;premise
中圖分類(lèi)號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)12-0152-01
1前期物業(yè)管理的定位
前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。因此,商品房銷(xiāo)售階段的物業(yè)管理服務(wù)是建設(shè)期的業(yè)主(建設(shè)單位)向最終業(yè)主(住戶)過(guò)渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段,也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出:“前期物業(yè)管理,是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！彼鼫?zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念,把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理?！?/p>
2前期物業(yè)管理內(nèi)容
2.1 通過(guò)投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商組建的,或是獨(dú)立組建的,或是房管所轉(zhuǎn)換的,還是各大系統(tǒng)組建的,前期管理首先必須不斷開(kāi)拓,通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)接洽業(yè)務(wù)。
2.2 建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè),而服務(wù)對(duì)象則是人,即業(yè)主和使用人。因此,物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開(kāi)發(fā)商)共同協(xié)商,又要與未來(lái)業(yè)主或使用人取得聯(lián)系,聽(tīng)取意見(jiàn)。
2.3 察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件,因此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求,對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。
2.4 設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求,設(shè)計(jì)日后的管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度,其中還須與開(kāi)發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。
3前期物業(yè)管理中的問(wèn)題
3.1 前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范,建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),沒(méi)有按規(guī)范的合同辦理,使合同的核心內(nèi)容(即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任)沒(méi)有明確寫(xiě)進(jìn)合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業(yè)管理,殃及到業(yè)主的利益。
3.2 物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善,移交不完整在前期物業(yè)管理中,由于建管不分,依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無(wú)法接正常規(guī)定,進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作,在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事,造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善,移交不完整。
3.3 共用設(shè)施設(shè)備不明確有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中,忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè),造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整,會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理帶來(lái)諸多困難,也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。
3.4 業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定有的開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中,片面追求房屋的銷(xiāo)售量,忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立;有的開(kāi)發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約,但條款簡(jiǎn)單,文本不規(guī)范,雙方的責(zé)權(quán)利未在書(shū)面上進(jìn)行認(rèn)真的約定,這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù),也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。
3.5 前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范目前,由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí),導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有成為主要的方式。有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo),使招標(biāo)成為一種過(guò)場(chǎng)和形式;有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則,片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格,造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià);有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng),相互殺價(jià),靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo);物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)發(fā)育還不成熟;政府主管部門(mén)的監(jiān)管方式和能力還有待提高。
3.6 物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符” 由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符” 的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立,尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中,一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán),采取了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng),相互殺價(jià);以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,片面追求最低價(jià)格,使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”,違背了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則。
4加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對(duì)策
4.1 規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標(biāo)原則,對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)起到了積極的推動(dòng)用。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段,也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以,規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo),可以采取以下對(duì)策:
①加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí),使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立依法招投標(biāo)的意識(shí);②建立公正、公開(kāi)、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng);③建立健全招投標(biāo)備案制度;④培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制;⑤建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu);⑥政府主管部門(mén)要切實(shí)做好對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
一、物業(yè)服務(wù)合同的含義
所謂物業(yè)服務(wù)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)委托其選聘的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行綜合管理與服務(wù)而簽訂的、明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依照法律與物業(yè)服務(wù)合同而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間形成的是物業(yè)管理法律關(guān)系。這種法律關(guān)系雖然含有“管理”一詞，但絕非公法意義上的“管理”，它實(shí)質(zhì)上應(yīng)當(dāng)是一種民事法律關(guān)系，這與以福利性和無(wú)償性為特征、以行政轄區(qū)與產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)為劃分依據(jù)、以房管所為主導(dǎo)的傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理關(guān)系有著明顯的不同。
二、物業(yè)服務(wù)合同的特征
根據(jù)一般合同法原理與物業(yè)管理實(shí)踐，物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：
（一）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償、諾成、要式合同。雙務(wù)性是指物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人依合同都須承擔(dān)一定的法律義務(wù)，一方依合同享有的權(quán)利恰好是對(duì)方承擔(dān)的義務(wù)；有償性是指任何一方從對(duì)方當(dāng)事人取得某種利益必須支付相應(yīng)的代價(jià)；諾成性是指當(dāng)雙方當(dāng)事人的意思表示一致時(shí)物業(yè)服務(wù)合同即告成立；要式是指依法律或行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采取一定形式或履行一定程序。物業(yè)服務(wù)合同是要式合同主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，雙方當(dāng)事人意思表示一致并簽訂書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。合同采用書(shū)面形式對(duì)穩(wěn)定和證明雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、發(fā)生糾紛時(shí)的舉證都具有重要作用；其二，物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，雙方當(dāng)事人還須到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)。
（二）物業(yè)服務(wù)合同所涉及的服務(wù)內(nèi)容具有綜合性。物業(yè)服務(wù)合同是以為特定業(yè)主及業(yè)主自治團(tuán)體即業(yè)主委員會(huì)處理物業(yè)管理事務(wù)為目的而簽訂的合同。物業(yè)管理事務(wù)具有綜合性，涉及到的事務(wù)不是某一項(xiàng)，而是多項(xiàng)，如小區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防、治安、車(chē)輛管理、公共設(shè)施的運(yùn)行及維護(hù)、信息服務(wù)、代收代繳費(fèi)用（水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、取暖費(fèi)等）以及特約服務(wù)等事項(xiàng)。整個(gè)物業(yè)管理與服務(wù)的過(guò)程具有整體性、連續(xù)性，因而單一服務(wù)合同（如保管等）是不能稱(chēng)為物業(yè)服務(wù)合同的。
（三）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容必須是合法的。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的平等，任何一方當(dāng)事人都不得把自己的意志強(qiáng)加給對(duì)方當(dāng)事人，不得利用自己的優(yōu)勢(shì)損害對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益。合同的內(nèi)容不得同《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等與物業(yè)管理有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)相抵觸，也不得違公序良俗，否則，將得不到法律的保護(hù)。
三、物業(yè)服務(wù)合同的種類(lèi)
依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同主要包括前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同?！眹?guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！狈课莩鍪矍拔飿I(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所有。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同的一方主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，另一方主體是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
公房出售是中國(guó)住房制度改革的重要內(nèi)容之一。為保證公房出售后順利實(shí)行物業(yè)管理，在公房出售前也應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同的一方主體是公房出售單位，另一方主體是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)竣工之后，由于出售率或入住率未達(dá)到開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)的法定條件或其他原因而導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)未成立的，有必要對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。此時(shí)既然業(yè)主委員會(huì)尚未成立，只能由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或公房出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。無(wú)論是商品房還是公房出售，都伴隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此前期物業(yè)服務(wù)合同的存在是有期限的，期限可以由當(dāng)事人約定。但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)生效的，則前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)今后物業(yè)管理的規(guī)范化實(shí)施起著尤為重要的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或公房出售單位在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，必須充分考慮和維護(hù)未來(lái)業(yè)主的合法權(quán)益，代表未來(lái)的廣大業(yè)主認(rèn)真考察、比較各物業(yè)管理企業(yè)，并對(duì)其有所要求與約束；尤其是選聘自行組建或下屬的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)更應(yīng)如此。如果不簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，將不利于物業(yè)管理的實(shí)施，也無(wú)法保證購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋直至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘確定新的物業(yè)管理企業(yè)過(guò)程中的權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，且容易引起各種糾紛。
（二）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的成立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主實(shí)施業(yè)主自治管理。業(yè)主委員會(huì)成立后，對(duì)原物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理進(jìn)行全面、認(rèn)真、詳細(xì)的評(píng)議，聽(tīng)取廣大業(yè)主的意見(jiàn)，做出是續(xù)聘還是另行選聘其他物業(yè)管理企業(yè)的決定，并與選聘的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）訂立物業(yè)服務(wù)合同。訂立日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后3個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于6個(gè)月。合同的一方當(dāng)事人是業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主），另一方是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)。合同的期限由雙方協(xié)商約定，以年為單位，一般為3年。合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。在物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的物業(yè)管理期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的意見(jiàn)和物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績(jī)，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與之訂立新的物業(yè)服務(wù)合同。
上述兩個(gè)合同的共同點(diǎn)在于它們的客體是一致的，委托事項(xiàng)都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。但兩個(gè)合同的委托方不同，訂立時(shí)間、期限要求與方式等都有所差異。不過(guò)，兩個(gè)合同是相互銜接的，從物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的角度講，二者缺一不可。除了上述兩個(gè)合同外，其他在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的、與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同，比如物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)公司（例如保安、清潔等公司）而簽訂的合同，都不能稱(chēng)其為物業(yè)服務(wù)合同。
四、訂立物業(yè)服務(wù)合同必須注意的幾個(gè)問(wèn)題
雙方當(dāng)事人在平等自愿的前提下，遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用與合法的原則，經(jīng)充分的協(xié)商討論達(dá)成一致意見(jiàn)后方可訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理與服務(wù)工作自身的特點(diǎn)決定了訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)要注意以下四個(gè)問(wèn)題：
（一）合同的制訂宜細(xì)不宜粗。在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，必須注意以下四個(gè)方面的闡述：（1）項(xiàng)目。即委托物業(yè)管理企業(yè)提供哪些服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐項(xiàng)寫(xiě)清。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”，“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理”，“環(huán)境衛(wèi)生”等。（2）內(nèi)容。即各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容越詳細(xì)越好。如房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理項(xiàng)目包括哪些內(nèi)容，環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分等。（3）標(biāo)準(zhǔn)。即各項(xiàng)目具體服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。如垃圾清運(yùn)是一天一次，還是兩天一次；環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)等。必須注意的是在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要盡量少用或不用帶有含義不清或模棱兩可的詞語(yǔ)。如整潔，事實(shí)上到底達(dá)到什么程度才算得上整潔，很難有個(gè)具體的、量化的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷。而目前，不少物業(yè)管理企業(yè)正是利用這些含義不清或模棱兩可的詞語(yǔ)來(lái)逃避自己所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的。（4）服務(wù)費(fèi)。即各項(xiàng)目在前述的服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的服務(wù)費(fèi)有很大差異。在明確了委托項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后，服務(wù)費(fèi)的確定往往是雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。要確定合理的服務(wù)費(fèi)，通常要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的內(nèi)容測(cè)算和橫向比較。
（二）合同中不應(yīng)有無(wú)償無(wú)期限的承諾。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一些物業(yè)管理企業(yè)出于競(jìng)標(biāo)的考慮，往往提出一些無(wú)償無(wú)期限的承諾，這對(duì)一旦中標(biāo)后開(kāi)展物業(yè)管理是十分不利的。
首先，物業(yè)服務(wù)是有償?shù)?。無(wú)償在理論上是講不通的，仍帶有福利性的色彩。物業(yè)服務(wù)除了公共服務(wù)面向全體業(yè)主和非業(yè)主使用人外，其他的專(zhuān)項(xiàng)、特約服務(wù)等都是面向部分或少數(shù)有此需要的業(yè)主和非業(yè)主使用人的，一般不可能使所有的業(yè)主和非業(yè)主使用人都受益。因此，如果無(wú)償提供這部分專(zhuān)項(xiàng)、特約服務(wù)，對(duì)那些不需要或未享受到該項(xiàng)服務(wù)的業(yè)主和非業(yè)主使用人來(lái)說(shuō)就是不公平的。
2002年3月，開(kāi)發(fā)商廣州市和興地產(chǎn)發(fā)展有限公司與其下屬的子公司和興物業(yè)管理有限公司簽訂前期物業(yè)管理委托合同，約定由和興物業(yè)管理有限公司對(duì)其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)和興雅園提供物業(yè)服務(wù)。合同期限為2002年3月22日到2008年3月22日。開(kāi)發(fā)商交樓后，小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住，但小區(qū)一直沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)。家住和興雅園21棟1803房的業(yè)主吳海培自2008年5月起開(kāi)始拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，雖經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司多次催繳，業(yè)主以前期物業(yè)管理期限眉滿為由，拒絕向物業(yè)服務(wù)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)公司在多次催繳無(wú)效后，于2009年5月向法院提訟，要求業(yè)主昊海培按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納自2008年S月到2009年5月期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及逾期交納的滯納金。
案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)
前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后物業(yè)服務(wù)行為的法律性質(zhì)是什么?物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?
法院判決
2008年3月22目前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍按照前期物業(yè)服務(wù)約定的服務(wù)質(zhì)量提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主也實(shí)際上享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因此法院判令業(yè)主吳海培交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及滯納金。
【三種觀點(diǎn)】
由于種種原因，前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能繼續(xù)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。而此時(shí)前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主交納合同期限屆滿后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，業(yè)主往往會(huì)以前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，前期物業(yè)服務(wù)合同終止為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。那么，在業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立之前，前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿，而開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)行為屬于何種法律性質(zhì)呢?在這個(gè)問(wèn)題上，目前主要有如下三種觀點(diǎn)：
1、附隨義務(wù)說(shuō)
該說(shuō)法認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十二條的規(guī)定：“合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)?！币虼耍捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用的原則，根據(jù)交易習(xí)慣履行相關(guān)義務(wù)，即合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)是在履行后合同義務(wù)。
2、無(wú)因管理說(shuō)
該說(shuō)法認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，由于新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未被選任或進(jìn)駐等原因，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主事實(shí)上提供物業(yè)服務(wù)的行為構(gòu)成無(wú)因管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)支出的必要費(fèi)用。
3、自動(dòng)延續(xù)說(shuō)
該說(shuō)法認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動(dòng)延續(xù)。即前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效。
[筆者觀點(diǎn)]
對(duì)于第一種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十二條規(guī)定的附隨義務(wù)其設(shè)立的目的在于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)主要給付義務(wù)以及維護(hù)對(duì)方的人身或財(cái)產(chǎn)利益。由于附隨義務(wù)的存在價(jià)值主要是使債權(quán)^的利益得到更好的實(shí)現(xiàn)，所以，在合同關(guān)系中附隨義務(wù)居于從屬地位。
前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主繼續(xù)提供的物業(yè)服務(wù)顯然不屬于附隨義務(wù)，而屬于主要合同義務(wù)。附隨義務(wù)的主要目的是促進(jìn)主要給付義務(wù)的實(shí)現(xiàn)，其主要內(nèi)容是通知、協(xié)助、保密義務(wù)。附隨義務(wù)與主合同義務(wù)兩者的義務(wù)內(nèi)容不同，因此，不宜認(rèn)定前期服務(wù)期限屆滿后的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系為附隨義務(wù)。
對(duì)于第二種觀點(diǎn)，可以參照《民法通則》第九十三條的規(guī)定：“沒(méi)有法定的或者約定的義務(wù)，為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用?！睙o(wú)因管理作為債的一種發(fā)生依據(jù)，主要是為了倡揚(yáng)社會(huì)互助的善良風(fēng)尚，弘揚(yáng)助人為樂(lè)、扶危濟(jì)困的社會(huì)倫理。而在前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)是否具有這種扶危濟(jì)困、弘揚(yáng)助人為樂(lè)精神的目的呢?物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的獨(dú)立法人企業(yè)，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，是以營(yíng)利為目的商事主體。顯然，其在合同期限屆滿后為業(yè)主提供的服務(wù)不屬于這種弘揚(yáng)“好人好事”精神類(lèi)型的“無(wú)因管理”行為。而且，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共合同民法通則)若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第一百三十二條的規(guī)定，民法通則第九十三條規(guī)定的管理人或者服務(wù)人可以要求受益人償付的必要費(fèi)用，包括管理或者服務(wù)中直接支出的費(fèi)用，以及在該活動(dòng)中受到的實(shí)際損失。據(jù)此，如果將前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后的物業(yè)服務(wù)行為認(rèn)定為“無(wú)因管理”，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為管理人只能要求受益人(業(yè)主)支付必要的費(fèi)用，即在提供物業(yè)服務(wù)中直接支付的費(fèi)用，而不能收取必要費(fèi)用之外的額外報(bào)酬。這與在現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都要求業(yè)主按照原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)是矛盾的，也違背了“無(wú)因管理”倡導(dǎo)的“崇義貶利”、“仁者愛(ài)人”的宗旨。
對(duì)于第三種觀點(diǎn)，某些地方的高級(jí)法院在其的指導(dǎo)意見(jiàn)中有明確的規(guī)定?！侗本┦懈呒?jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)(試行)》第十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動(dòng)延續(xù)?！渡虾Ｊ懈呒?jí)人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問(wèn)題的解答》第十七條規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)合同期限滿后，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有續(xù)簽物業(yè)管理合同，但又對(duì)物業(yè)繼續(xù)進(jìn)行了管理的，該如何確定其行為性質(zhì)?答：物業(yè)管理服務(wù)合同所約定的服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會(huì)(前期物業(yè)管理期間則為出售單位)未與物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，但物業(yè)管理仍然對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，為業(yè)主提供了服務(wù)的，業(yè)主也接受其管理和服務(wù)的，可參照《合同法》第二百三十六條的規(guī)定，認(rèn)定原物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)有效，但服務(wù)期限為不定期。
一般來(lái)說(shuō)，雖然前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立之前，或者業(yè)主委員會(huì)雖然成立，但還沒(méi)有選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之時(shí)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是按照原來(lái)物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主實(shí)際上也享受了與前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限內(nèi)同等的物業(yè)服務(wù)，則按照民法的“等價(jià)有償原則”，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照原來(lái)物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付服務(wù)費(fèi)。法院在處理這種情況時(shí)，一般認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)，即前期物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，其中包含的對(duì)于合同雙方的權(quán)利義務(wù)約定的條款仍然有效，只是合同的期限為不定期。
