發(fā)布時間：2022-05-15 10:01:13
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地登記申請書樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
第二條國有土地使用權分割變更登記，是指商品房開發(fā)建設者以出讓方式取得的國有土地使用權，開發(fā)建設商品房出售而涉及土地使用權分割變更登記。
第三條土地使用權分割變更實行登記制度，按分割后的宗地（或分攤面積）分別發(fā)證。
第四條商品房出售國有土地使用權分割變更登記的程序。
（一）申請。商品房開發(fā)建設項目竣工后，開發(fā)建設者須向市國土資源局申請建設項目竣工用地驗收，并同時申辦國有土地使用權分割變更登記。申請時須提交下列資料：
**、國有土地使用權分割登記申請書；
2、國有土地使用證；
3、竣工房屋的用途、面積和分割登記方案及各分割單元的面積；
4、商品房預售許可證(復印件)。
（二）調查。市國土資源局實地對商品房開發(fā)建設項目進行用地驗收，確定分攤系數(shù)和每套住宅或每個單元的國有土地使用權分攤面積。
（三）審核、批準。市國土資源局根據申請資料和調查結果進行審核，對符合規(guī)定的，向商品房開發(fā)建設者頒發(fā)《國有土地使用權分割登記證》。
（四）《國有土地使用權分割登記證》在商品房售出前由開發(fā)建設者持有，售出后由該商品房購買者持有。商品房售出后，開發(fā)建設者和購房者雙方須在《國有土地使用權分割登記證》（變更登記申請書）有關欄目上確認簽章。購房者憑《國有土地使用權分割登記證》（變更登記申請書）向市國土資源局申請辦理國有土地使用權變更登記手續(xù)，領取《國有土地使用證》。
第一條 為維護社會主義土地公有制，加強土地管理，保護土地所有者、使用者和他項權利者（以下統(tǒng)稱土地權利人）的合法權益，根據國家有關法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。
第二條 土地登記是依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權和他項權利（以下統(tǒng)稱土地權利）進行審查確認、登記造冊、頒發(fā)證書。
第三條 土地權利的取得、設定、變更、終止等，必須依照本條例的規(guī)定進行登記。未經登記的土地使用權不得轉讓、出租、抵押。
確認林地的所有權或者使用權，依照《中華人民共和國森林法》的有關規(guī)定辦理。
依法登記的土地權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第四條 縣級以上地方人民政府土地管理部門是土地權利的登記部門（以下簡稱登記部門），按照下列規(guī)定權限，負責土地登記工作。
（一）省屬國家機關、社會團體、企事業(yè)單位和中央直屬單位，依法取得本省境內的國有土地使用權，由省人民政府土地管理部門登記；
（二）地（市）屬國家機關、社會團體和企事業(yè)單位，依法取得的國有土地使用權，由地（市）級人民政府土地管理部門登記；
（三）依法取得跨行政區(qū)域的國有土地使用權，由其共同上一級人民政府土地管理部門登記；
（四）本款一、二、三項規(guī)定以外的土地登記，由縣級人民政府土地管理部門負責。
上級登記部門可以將其負責的土地登記工作委托下級登記部門辦理。受委托的登記部門在登記過程中形成的文件資料應當單獨立卷歸檔，并報上級登記部門備案。
第五條 初始登記后設定他項權利的，或者已經登記的他項權利發(fā)生變更的，應當在設定或者變更后，持有關證明文件向登記部門申請他項權利登記。
他項權利是指土地所有權或土地使用權所派生的權利，包括抵押權、租賃權、通行權等。
第六條 土地登記部門及登記人員應當依法登記，提高辦事效率，方便土地權利人。
第二章 一般規(guī)定
第七條 土地登記以一宗地為單位進行。宗地是指以土地權屬界線組成的封閉地塊。
使用或擁有兩宗以上土地的，土地權利人應當按宗申請登記。
土地登記應當記載土地權利人名稱、權屬性質、權屬來源、取得時間、使用年限、變化情況，以及土地的位置、等級、面積、用途、界線等事項。
登記部門登記的資料，應當允許土地權利人查閱、抄錄或者復印。
第八條 土地登記申請人為：
（一）國有土地使用權的，為使用國有土地的單位或個人；
（二）集體土地所有權的，為鄉(xiāng)、村集體經濟組織，沒有集體經濟組織的，為村民委員會；
（三）集體土地建設用地使用權的，為使用集體土地進行非農業(yè)建設的單位或個人；
（四）公共和市政設施用地的，為其經營管理單位；
（五）以土地使用權作價入股或與外商舉辦合資企業(yè)的，為合資經營企業(yè)；
（六）以土地使用權作為合作條件，舉辦合作企業(yè)的，為原土地使用權人；
（七）外商獨資企業(yè)的，為該外資企業(yè)。
前款五、六、七項規(guī)定適用于港、澳、臺商投資企業(yè)用地的土地登記申請人。
第九條 申請土地登記，可以由土地權利人辦理，也可以出具委托書，委托他人辦理。境外申請人委托他人的，其委托書應當按國家規(guī)定辦理公證、認證。
第十條 申請土地登記，應當按本條例規(guī)定的期限提交申請書及有關文件。當事人因不可抗力或有其他正當理由不能在規(guī)定的期限內申請登記的，在障礙消除后的十日內，順延登記期限。
登記部門在受理申請人的申請后，應予編號并給回執(zhí)。
第十一條 有下列情形之一的，不予受理登記申請：
（一）申請登記的土地不在登記轄區(qū)內的；
（二）土地登記申請人沒有合法身份證件的；
（三）土地權屬來源不明的；
（四）申請文件不齊全或不符合規(guī)定的；
（五）其他按規(guī)定不能登記發(fā)證的。
第十二條 有下列情形之一的，登記部門應當暫緩登記：
（一）非法轉讓土地使用權及其他違法用地，尚未依法處理的；
（二）土地權屬有爭議的，尚未解決的；
（三）因拆除、自然坍塌以及其他原因造成地上建筑物和其他附著物滅失后未重新使用土地的。
暫緩登記情形消除后，登記部門應予核準登記。
第十三條 有下列情形之一的，由登記部門直接登記：
（一）依法收回或以其他形式限定土地使用權的；
（二）因不可抗力造成土地滅失使劃撥土地使用權滅失的；
（三）集體所有土地被依法征用的；
（四）尚未確定土地使用權的國有土地；
（五）土地使用期限屆滿，當事人未按期辦理注銷登記的；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十四條 有下列情形之一的，登記部門可以決定撤銷全部或部分已核準的登記事項：
（一）當事人在申請登記時隱瞞真實情況或以偽造有關證件等欺騙手段獲準登記的；
（二）核準登記事項錯誤或不當?shù)摹?/p>
撤銷核準登記的決定應當書面通知當事人。當事人對撤銷核準登記決定不服的，可以依法申請行政復議或向人民法院提起行政訴訟。
第十五條 登記部門自受理申請之日起，核準登記或決定暫緩登記的期限分別為：
（一）初始登記為三個月內；
（二）變更登記為一個月內；
（三）租賃、抵押登記為三日內；
（四）注銷登記為三日內。
處理異議時間不計算在前款所列期限內。
第十六條 土地登記申請經審查符合規(guī)定條件的，登記部門應當在規(guī)定的期限內予以核準登記，確認其土地權利，發(fā)給土地權利證書；對不符合規(guī)定條件的，予以駁回登記申請，并書面通知申請人。
申請人對駁回登記申請不服的，可在接到通知書之日起十五日內向登記部門申請復核。
登記部門應當在收到復核申請書之日起十日內重新審查，并作出復核決定。申請人對登記部門的復核決定不服的，可以依法申請行政復議或向人民法院提起行政訴訟。
第十七條 土地權利證書不得涂改或者偽造。
土地權利證書的記載與土地登記簿（冊）的記載不一致的，以土地登記簿（冊）的記載為準。土地登記簿（冊）有劃改的，應加蓋登記部門的校對章。
當事人對土地登記簿（冊）的記載有異議的，登記部門應當查核原始憑證，并以有效的原始憑證為準。
第十八條 登記部門對申請登記的土地需要進行權屬調查的，應當按下列規(guī)定，提前五日書面通知被調查宗地和相鄰宗地的權利人到現(xiàn)場共同指界：
（一）單位擁有或使用的土地，由其法定代表人或其人持身份證件出席指界；
（二）個人使用的土地，由戶主或其人持身份證明或戶籍證件到現(xiàn)場指界。
宗地權屬界線經指界認可后，指界人必須在地籍調查表上簽字或蓋章，由登記部門設立權屬界址標志。指界人指界認可，但拒絕在地籍調查表上簽字或蓋章的，視同缺席指界。
指界人對土地權屬界線有爭議的，由登記部門調解；調解不成的，按土地權屬爭議處理。
第十九條 宗地相鄰各方缺席指界的，按下列辦法處理：
（一）一方缺席的，根據界線另一方所指界線或雙方提供的權屬圖件上的界線確定；
（二）雙方缺席的，根據雙方提供權屬圖件上的界線確定。
依照前款規(guī)定辦法確定的界線，登記部門應當將劃界結果書面通知缺席方。缺席方如有異議，必須在十五日內申請重新審核、劃界。
第三章 初始登記
第二十條 初始登記的申請期限分別為：
（一）縣級以上地方人民政府總登記公告規(guī)定的期限內，或者在知道總登記公告或接到登記部門通知之日起十日內；
（二）以劃撥方式取得建設用地的在建項目，應當在建設項目竣工之日起三十日內；
（三）以出讓方式取得國有土地使用權的，應當在繳清土地使用權出讓金之日起三十日內。
第二十一條 申請初始登記，應當提交下列文件：
（一）土地登記申請書；
（二）身份證件；
（三）土地權屬來源證明文件。
第二十二條 1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施以前使用的土地，未經登記部門確權、發(fā)證的，應當提交土地權屬來源證明文件，包括土地所有權證、房地產所有權證、宅基地使用證、清查用地時補辦的用地證明或建筑許可執(zhí)照等。
原有土地權屬證件不全或依據不足的，還須提交權利來源和權屬演變的書面報告、所在地居（村）民委員會證明和法律責任的具結書。
第二十三條 以劃撥方式取得建設用地的，應當提交的權屬來源證明文件包括：
（一）人民政府批準用地文件；
（二）征地紅線圖；
（三）總平面布置圖；
（四）征（撥）用地補償協(xié)議書；
（五）外商投資企業(yè)還須提交土地使用合同。
第二十四條 以出讓方式取得土地使用權的，應當提交的權屬來源證明文件包括：
（一）國有土地使用權出讓合同；
（二）人民政府批準用地文件；
（三）土地使用權出讓金已全額繳納憑據；
（四）受讓人自行負責拆遷安置或征地補償?shù)?，應當同時提交已落實的拆遷安置方案或征用土地補償協(xié)議書。
第二十五條 土地登記申請經初步審查符合登記條件的，由登記部門組織地籍調查，經調查認定土地權屬合法、界址清楚、面積準確的，予以公告。
公告期限為三十日。公告期間，申請人或利害關系人對土地登記審查結果提出異議的，登記部門應當對異議內容進行審查，并按下列規(guī)定處理：
（一）異議成立的，予以暫緩登記；
（二）異議不能成立的，書面駁回異議申請。
公告期滿，申請人及利害關系人對土地登記審查結果未提出異議的，由登記部門注冊登記，頒發(fā)土地權利證書。
第四章 變更登記
第二十六條 變更登記分為：
（一）土地權屬變更登記；
（二）更名登記；
（三）更址登記；
（四）土地用途變更登記；
（五）更正登記；
（六）續(xù)期登記；
（七）注銷登記。
第二十七條 有下列情形之一的，必須向登記部門申請辦理土地權屬變更登記：
（一）土地使用權依法轉讓的；
（二）因贈與、繼承、買賣、交換、分割、拆遷地上建筑物、其他附著物或以土地使用權作價入股等引起土地使用權轉移的；
（三）因機構調整、企業(yè)兼并、分立或新設股份制企業(yè)等涉及土地使用權轉移、合并或分割的；
（四）農地調整、交換引起土地所有權變更的；
（五）依法強制性轉移土地所有權或使用權的；
（六）因處分抵押的土地使用權而發(fā)生土地權屬轉移的；
（七）因其他原因發(fā)生土地權屬變更的。
第二十八條 申請土地權屬變更登記應當提交下列證件和材料：
（一）變更登記申請書；
（二）原土地權利證書；
（三）變更后的房屋所有權證書；
（四）身份證件。
第二十九條 土地使用權及其連同地上建筑物、其他附著物贈與、繼承、析產、買賣、交換、分割、聯(lián)建、聯(lián)營、合資等涉及土地權屬變更的，應當按下列規(guī)定提交變更依據材料：
（一）買賣、交換、分割協(xié)議書，作價入股協(xié)議書，聯(lián)建、聯(lián)營或合資合同，繼承、析產證明文書，經公證的贈與協(xié)議書；
（二）有關土地稅費的繳款憑據。
除繼承、析產外，劃撥土地使用權權屬變更登記，還應當提交補交土地使用權出讓金的憑證或收益金憑證和縣級以上地方人民政府同意轉讓的批準文件。
第三十條 因機構調整、企業(yè)兼并、分立等涉及土地權屬變更的，應當提交機構調整、企業(yè)兼并、分立的批準文件和房地產價格評估報告書等文件。
凡使用國有土地的企業(yè)、行政事業(yè)單位及社會團體，將土地使用權轉為非國有的單位或個人的，還應當提交國有資產管理部門的批準文件。
第三十一條 改組或新設立股份制企業(yè)涉及土地權屬變更的，應當按下列規(guī)定提交文件：
（一）成立股份制企業(yè)的批準文件；
（二）房地產價格評估報告書；
（三）土地使用權作價入股批準文件。
以劃撥方式取得土地使用權的股份制企業(yè)、應當先補辦土地使用權出讓手續(xù)，然后持合同及出讓金支付憑證向登記部門辦理變更登記。
第三十二條 因處分抵押財產而取得土地使用權的，土地登記的申請人應當提交下列文件：
（一）土地使用權抵押合同；
（二）處分財產的證明文件；
（三）有關土地稅費的繳納憑據。
第三十三條 建設項目用地需拆遷地上建筑物、其他附著物的，由拆遷人持拆遷許可證、拆遷補償安置協(xié)議和統(tǒng)一收回的原用地單位和個人的土地權利證書，向登記部門辦理登記。
第三十四條 土地權屬變更登記應當在變更事實發(fā)生之日起三十日內，向登記部門辦理。變更事實發(fā)生之日系指：
（一）土地使用權出售、交換、分割或以土地使用權作為條件進行聯(lián)營、合資或合作建房等，為雙方當事人簽訂合同之日或合同批準生效之日；
（二）因繼承、析產、贈與取得土地使用權的，為繼承、析產事件發(fā)生或贈與協(xié)議簽訂之日；
（三）機構調整，企業(yè)兼并、讓售、分立，為有權機關批準之日；
（四）改組或設立股份制企業(yè)，為有權機關批準其改組或設立之日；
（五）依法強制轉移土地權利，為法律文書生效之日；
（六）處分抵押財產而取得土地使用權的，為處分行為發(fā)生之日；
（七）變更土地所有權的，為縣級以上人民政府批準之日；
（八）國有土地使用權出讓的，為出讓金全部付清之日；
（九）拆遷地上建筑物、其他附著物的，為拆遷補償安置協(xié)議簽訂之日。
地上有建筑物的土地權屬變更登記，應當在取得變更后的房屋所有權證之日起三十日內，向登記部門辦理。
第三十五條 變更登記申請以及變更地籍調查結果經審核、批準后，由登記部門注冊登記，注銷、換發(fā)或者更改土地證書。
第三十六條 抵押土地使用權的，依照《中華人民共和國擔保法》規(guī)定辦理抵押登記。
第三十七條 抵押登記，應當向登記部門提交抵押合同和土地使用權證書。
以劃撥方式取得土地使用權抵押的，抵押人還應當持土地管理部門或縣級以上地方人民政府規(guī)定部門允許抵押的文件。
第三十八條 抵押登記部門辦理抵押登記，應當向抵押權人出具抵押證明書。
第三十九條 抵押合同變更、終止或解除的，抵押雙方當事人應當提出書面申請，向原抵押登記部門辦理變更或注銷抵押登記。
第四十條 土地使用權租賃登記按國家有關法律法規(guī)的規(guī)定辦理。
第五章 法律責任
第四十一條 有下列情形之一的，當事人所取得的土地權利證書無效，由登記部門撤銷核準登記，并可處以2000元至2萬元的罰款：
（一）申請土地登記時，故意隱瞞真實情況或弄虛作假使土地權利證書記載內容失真的；
（二）擅自涂改土地權利證書或其他有關圖件、證明文件的；
（三）虛報滅失或遺失而獲補發(fā)土地權利證書的；
（四）用非法手段申領或換領土地權利證書的；
（五）未按注冊登記的用途使用土地，經責令拒不改正的；
（六）其他違法用地被強制沒收土地所有權或收回土地使用權，拒繳土地權利證書，并利用土地權利證書繼續(xù)非法行使權力的。
第四十二條 有下列情形之一的，由登記部門收繳土地權利證書，沒收非法所得，并處以非法所得二至三倍的罰款：
（一）利用土地權利證書進行詐騙或牟取不正當利益的；
（二）非法印制、出售、偽造土地權利證書的。
實施前款所列行為構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第四十三條 轉讓、抵押土地使用權，未按本條例規(guī)定辦理土地登記的，由登記部門責令轉讓方、抵押人限期補辦登記手續(xù)，逾期不補辦的，按下列標準處以罰款：
（一）個人處以500元至3000元的罰款；
（二）單位處以3000元至1萬元的罰款。
第四十四條 因登記部門及工作人員過錯造成錯、漏登記的，登記部門應及時負責更正或補登記，給權利人造成經濟損失的，依照國家賠償法規(guī)定負責賠償。
第六章 附 則
①登記所
在日本，登記事務是由隸屬于法務省之法務局主管，包括法務局所屬派出機關，全日本各地計約有550個登記所存在。而由以法務局長為頂奌，統(tǒng)括登記官、登記官、登記專門職員等國家公務員接受申請人所提出之登記申請書后辦理之。不動產登記係依不動產所在地，商業(yè)登記則依總店所在地來決定接受各該登記之登記所。登記內容係採取將之登載于紙本登記簿而存放在登記所之方式，或將之保存于電磁記錄登記簿之方式。被保存在電磁記錄且得經由電腦為登記申請之登記所正顯著增加中。如欲知悉登記簿上所載登記內容而擬取得登記履歷事項證明書時，以紙本為登記并保存之登記所雖無法提供，但以電磁記錄保存于登記所之登記事項內容，則有可能在少許時間內于全國各登記所中取得。（參照附件履歷事項證明書1）
②登記對象
係以不動產登記及商業(yè)？法人登記為主要，其他尚有成年監(jiān)護登記或動產？債權轉讓登記等。并分別以不動產登記法、商業(yè)登記法、監(jiān)護登記等相關法律、關于動產及債權轉讓對抗要件之民法特例等相關法律為其依據。有關不動產登記，詳如后述，其他登記簡述如下，以為參考。
商業(yè)？法人登記，係就以一般營利為目的之公司、或社団？財団法人、學校法人、社會福祉法人、協(xié)同組合（合作社）等其他非營利法人之內容，進行登記之制度。亦即將公司或法人之設立目的、所在地、董監(jiān)事等事項登錄于登記簿。公司須経登記始能成立。伴隨扶植新興投機企業(yè)之國家政策，透過2005年7月16日法律第86號公司法之施行，最低資本額制度被廢棄，預計今后之公司登記申請將日益增加。
所謂成年監(jiān)護登記，係指在日本以20歲以上成年人因精神殘疾以致欠缺或不具充分辨識事理能力者為對象，對其指定類似保護人之制度。法院基于申請，根據本人辨識事理能力之程度，審判其為被監(jiān)護人、被保佐人或被補助人；而監(jiān)護人、保佐人或補助人之姓名則與上開受其保護者之姓名一同被記錄于登記簿中。
所謂動產？債權轉讓登記，係指針對隨著今日經濟的發(fā)展或複雜化，致轉讓契約書類及確定期日常無法適切因應之動產或債權之轉讓，透過登記形式而對其賦予對抗要件之方式。係出自經濟界之要求，乃經歷數(shù)年而成立之登記制度；而目前已有相當數(shù)量之申請登記件數(shù)。
③不動產登記法
不動產登記法〈2004年6月18日法律第123號〉第1條明文，為謀求國民權利之保護，并以促進交易安全與圓滑為目的，而有公示不動產表示和有關不動產權利并對之進行登記此一制度之制定。明治初年所制定之不動產登記相關法律，在其后曾歷經數(shù)度變遷，終上述法律作為新的不動產登記法而被制定。不動產登記法除附則之外，本文計有164個條文，又相關聯(lián)法規(guī)之不動產登記令〈2004年12月1日政令第379號〉計有24個條文（所附附表計一頁，相當長，可再細分為75個項目），不動產登記規(guī)則〈2005年2月18日法務省令第18號〉計有246個條文（附件格式及附表計有12個），不動產登記事務處理程序準則〈2005年2月25日民二第456號〉計有146個條文（附件格式及附表有120個）；而日本之不動產登記乃是依據上開法令而被運用。
2．不動產登記
①可為登記之權利
登記係針對土地及建物等不動產之表示，抑或就不動產為下述權利之保存、設定、移轉、變更、限制處分或消滅為之。
所有權、地上權、永佃權、地役權、典權（優(yōu)先購買權）、質權、抵押權、租借權（賃借權）、採礦權
所謂不動產之表示登記，在土地之場合，係將其所在、地號、地目、所占面積登載于登記簿；建物則係就其所在、房屋編號、種類、構造、建築面積加以登記。土地之分筆、合筆、所占面積之更正、地目變更登記等，亦屬之。除關于分筆、合筆等創(chuàng)設性登記以外之建物新建、增建等之表示登記，其申請乃屬義務；怠于此一申請義務者將被科以一定罰款。為求不發(fā)生現(xiàn)地與登記簿不一致之情形，亦對所有權人課予責任（不動產登記法第47條第1項、同法164條等）.
在其他國家裡其土地登記簿或許尚未能涵蓋其所有之土地，但在日本，土地未登記在登記簿上的，甚為稀少。
所謂權利登記之例，不勝枚舉，諸如因建物買賣所為之所有權移轉登記、因父母死亡所為土地等之継承登記、為確保通行之地役權設定登記、清償借款時涂銷抵押權登記等，均屬之。
在日本，土地及建物各有其登記簿并採取個別登記方式，與其他國家不同。唯，在設定抵押權之場合，為登記權利者之抵押權人為求多一層法律效果，而將土地及建物一起登記者甚多，自不待言。
②公的圖面
登記所裡備有地圖及建物所在地圖（同法14條）。繳納一定規(guī)費，任何人均可閱覽之；此乃透過對圖面之確認來判斷土地及建物之所在與正確面積之構造。
但是，實務上我等專家稱之為14條地圖之上開圖面，並未能完全涵蓋全日本所有土地，乃是實情。雖政府正積亟進行14條地圖之整備，唯傳言其至少須費時五十年以上。
因此，以使用所謂公圖之方式來對之加以補充。目前公圖是跟登記簿一并放在登記所，但其原本是作為征收固定資產稅等稅金而由稅務署所保管之物。所幸者是，公圖幾乎涵蓋全日本所有土地，故在進行土地分筆等登記時，作為資料而被使用。在法律上存有標示不正確的圖面上，不論在現(xiàn)地抑或登記簿上均應屬面廣大之土地，但卻比起相鄰狹地被畫的更為狹小的例子，散見各處。又，土地形狀標示與現(xiàn)地相異者，亦有之。唯，關于如何場所上有何地號存在、鄰接土地有何地號土地存在等，出現(xiàn)相左之處并不多見；故實際為登記申請時，尚不感有不便之處。
③申請人
登記之中，關于權利之登記申請，除法令另有規(guī)定外，登記權利者與登記義務者應共同為之（同法60條）。所謂登記權利者，是指透過申請該登記而取得權利之買賣契約之買方，而賣方即是登記義務者。
申請登記，除未成年人等部分例外外，因任何人均可自己為之，故表示登記之申請人或登記權利者？登記義務者均可自己前往登記所，或以郵送方式提出登記申請。唯，自己申請登記之案件，據推估儀占總登記案件之百分之五，大部分案件幾乎是由以登記申請程序為職業(yè)并具備國家資格之專家為人，而由其為之，此為實際狀況.
表示登記可由具備土地家屋調查士此國家資格者為人代為提出申請，另一方面，司法書士則可代為權利登記之申請。亦即，表示登記之申請及權利登記之申請，係由法律所分別規(guī)定之不同資格者來提出。
不採親持申請書類方式而利用電腦網路提出申請者的人數(shù)，包括作為人之專家在內，並不多見；目前尚在逐步推廣中。
④登記之效力
權利登記乃是對抗要件，除部分例外外，其並非發(fā)生效力之要件（契約生效要件）.舉購買土地的例子來說，因為縱不為登記亦與效力無關，故如買賣契約在法律上成立的話，未必有提出登記申請之必要；不過，實際上在日本購買土地而未辦理所有權移轉登記的例子，除非有特殊情事，否則應不存在。
一般土地買賣之交易，係由賣方提供辦理所有權移轉登記所必要之書類，交由司法書士確認后，由買方向賣方支付買賣價金，再由司法書士擔任人持上開申請書類迅速至登記所辦理，乃為一般情形。關于登記之申請，一個司法書士可同時擔任買方和賣方雙方的人。
在日本，不動產登記不具有公信力。因為在不動產登記法制定當時，日本雖參考了其他國家法律，但或許在継受方法上有其原因，而終還是採取不付與公信力之立法；其詳細則讓諸其他資料之說明。
⑤登記之申請
登記之申請，在備斉下列要件后為之：
·登記申請書之提出（參照附件申請書格式1）
·登錄免許稅之繳納原則上以現(xiàn)金繳納，貼付印花稅紙亦可。
·附件書類之檢附
申請登記之登記義務者其登記申請意思之確認，係由登記官檢查申請書所檢附之書面為之。以土地買賣之所有權移轉來說，作為賣方之登記義務者，必須依據附件申請書類格式提出下述文件並檢附于登記申請書中，以擔保其申請意義。檢具下述所有書類后，登記始能完成。（參照附件履歷事項證明書1）
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面，並以發(fā)行日起三各月以內者為限）
·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）
·登記識別資訊（或被稱為權利証之登記完了證明）
·以第三者之許可、承諾或同意為必要之場合，可判斷受有許可、承諾或同意之書面。
⑥登記之囑托
承前所述，權利登記係以共同申請為原則，但囑托登記為其例外。此限于一般被稱為官公署，亦即國或地方公共團體或法院等為登記申請之場合，有被特別稱為囑托登記之登記存在。作為縣道用地而被縣買收的土地，即屬此例。雖登記原則上須共同為之，以如前述，但囑托登記則可由官公署單獨提出登記申請。（參照附件囑托書格式1）
作為縣道用地而由縣所買收土地之囑托登記，須檢具下述書類：
·證明登記原因之資料（土地出賣證明書或買賣契約書或其他類似書面）
·對司法書士之登記申請委任狀（由登記義務者填寫并加蓋印章）
·印章證明書（證明確屬印章之書面）
·登記事項證明書（登記義務者為法人之場合，為證明其權限）
若有來自官公署之囑托登記，與一般申請案件不同，以有政府機關參與不至出錯為理由，僅需檢附簡單書類即可。又，官公署為登記權利者之場合，不課征登錄執(zhí)照稅。
在囑托登記中，為提升農地便利之土地改良登記、公共設施之新設修繕或為促進住宅用地利用之土地使用更新登記、為供公益事業(yè)使用而讓用地事業(yè)者強制取得所有權等基于土地收用法所為之登記，均被包括在內。其中，關于土地收用法部分，將只就其登記程序，稍加介紹.
3．土地收用法之登記
裁決程序開始之決定作出后，收用委員會囑托為開始收用裁決程序之登記（土地收用法第45條之2）.（參照附件囑托書格式2）
此一登記是限制處分之登記，因之而諸多權利將被確定，以避免權利變動之混亂。（參照附件履歷事項證明書2）
關于收用之各項程序，本文將予以省略；唯在最終作出收用裁決之場合，需用土地之事業(yè)者得單獨為收用登記之申請（不動產登記法第118條第1項）.此項登記亦屬共同申請原則之例外之一。又，國家或地方公共團體為需用土地之事業(yè)者之場合，官公署必須為收用登記之囑托（同法同條第2項）。
因收用而取得之所有權雖被認為是原始取得，但其登記方法卻採取與買賣等特定継承相同之所有權移轉登記之形式。又，依時效而取得所有權者雖亦屬原始取得，但其登記亦同。
應檢附之資料有收用裁決書正本（包括和解調解書正本等），以及用以證明該裁決未失其效力之書面或資料，諸如收用委員會之證明書等。（參照附件囑托書格式3）
申請或囑托為所有權移轉登記時，有必要指定已消滅權利或已失效抵押等之登記，而登記官接受上述指定后應依職權涂銷該登記。又，就開始裁決程序之登記，登記官亦應依職權涂銷之。
為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展，明晰集體土地產權關系，維護集體土地權利人的合法權益，根據《安徽省人民政府辦公廳關于開展農村集體土地確權和登記發(fā)證工作的通知》要求，結合我縣實際，特制定本方案。
一、指導思想
以黨的十七大和十七屆三中、四中全會精神為指導，以全國第二次土地調查為契機，緊密結合集體土地登記發(fā)證工作，建立和完善農村集體土地產權登記制度，進一步理順土地產權關系，加強土地權屬管理，強化耕地保護機制，切實保護農民的合法權益，維護農村社會穩(wěn)定。
二、法律依據和工作原則
（一）法律依據。
1．《中華人民共和國土地管理法》；
2．《中華人民共和國土地管理法實施條例》；
3．《土地登記辦法》；
4．《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》；
5．《土地權屬爭議調查處理辦法》；
6．其它法律法規(guī)等。
（二）工作原則。
1．依法申請登記的原則；
2．依法確權的原則；
3．沿用性的原則；
4．充分利用第二次土地調查成果資料的原則；
5．界址清楚、面積準確、權屬來源合法的原則；
6．分工負責的原則。
三、工作內容和范圍
（一）工作內容。
依據第二次土地調查成果資料，全面完成我縣農村集體土地確權和登記發(fā)證工作。具體工作內容如下：
1．以全縣第一次集體土地使用權登記發(fā)證結束時間為基點，重點對1991年以來未申請土地登記的集體土地依法進行初始登記；對1991年以前漏登的，依法予以登記。
2．已經登記發(fā)證的，不再進行登記發(fā)證；對權屬、界址、土地利用狀況等發(fā)生變化的，依法進行變更登記。
3．通過調查，對存在爭議的土地由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、辦事處、白楊林場、范集工業(yè)園區(qū)（統(tǒng)稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)，下同）進行調解，從根本上解決農村土地糾紛。
（二）工作范圍。
全縣轄區(qū)內農村集體土地，均屬本次集體土地確權和登記發(fā)證工作范疇。具體包括：
1．村集體以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有土地；
2．集體建設用地；
3．農民宅基地。
四、工作程序
（一）申請。
集體土地所有者和使用者申請登記，到所在轄區(qū)國土管理中心所或調查小組領取《農村居民建房申報表》和土地登記申請書，按照要求填寫表格后，連同法人代表身份證明書及個人身份證復印件（委托人申請登記的，須提交授權委托書及人身份證復印件）、土地權屬證明等文件資料，一并提交所在轄區(qū)國土管理中心所或調查小組。
申請宅基地使用權登記的，需經村民會議或者農村集體經濟組織三分之二以上成員討論同意，村民委員會出具使用情況以及是否屬于本村村民的說明，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽字認可，報縣政府批準。其中，占用農用地的，如符合村莊規(guī)劃，采取置換方式報市政府辦理審批手續(xù)。
（二）地籍調查。
1．內容
（1）對本轄區(qū)集體土地的地理位置、權屬、界線、地類、面積等狀況進行調查（土地分類按照第二次全國土地調查土地分類標準劃分），填寫《農村居民建房申報表》和《地籍調查表》。
（2）做好土地權屬爭議的調處工作。
2．方法
（1）各鄉(xiāng)鎮(zhèn)根據工作需要，安排各行政村抽調若干人員（每小組3—4人），組成若干個外業(yè)調查小組。
（2）按調查計劃，分片公告通知集體土地所有者和使用者到場指界。農民集體所有土地的指界人由該農民集體依法推舉產生，并由村委會出具證明；集體建設用地和宅基地指界人為土地使用者。
（3）各調查小組到各村民小組后，從村民小組宅基地的一個角開始調查。
（4）在調查每一宗土地權屬和界址時，本宗地居民和鄰宗地居民均要到實地進行現(xiàn)場指界，經雙方認定的界線，雙方指界人要在《地籍調查表》上簽字蓋章。
（5）對于有爭議的界限，能調解的，現(xiàn)場調解，不能現(xiàn)場調解的，雙方填寫《爭議緣由書》存檔。
（6）對不能按時到現(xiàn)場指界或無正當理由不予指界的，按違約指界確界。
（三）權屬審核。
各調查小組應當根據申報的資料和調查成果依法并按規(guī)定對土地權屬、土地面積、地類、土地用途等逐宗進行全面審核，對符合登記條件的必須進行公告，待公告期滿無異議后，完善《農村居民建房申報表》，填寫土地登記審批表。各國土管理中心所要認真審查有關填寫內容，所長簽署初審意見后，統(tǒng)一將土地登記申請資料報縣國土資源局，縣國土資源局審核后報縣政府批準用地手續(xù)。
（四）注冊登記頒發(fā)證書。
經縣政府批準后，由縣國土資源局辦理注冊登記手續(xù)并頒發(fā)《集體土地所有證》和《集體土地使用證》。
（五）登記要求。
1．申請集體土地所有權登記，要以村為單位，按權屬界線所封閉的宗地為基本單元申請土地登記；集體建設用地和宅基地以宗地為單元申請土地登記。
2．農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理。
3．城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。
4．宅基地面積不得超過規(guī)定的標準，對宅基地超占面積的，要根據不同時期的法律、法規(guī)和政策規(guī)定進行處理。農民生產性附屬用地，如豬、牛、羊圈舍以及沼氣池等，可作為生產性建設用地，不計入宅基地面積范圍內。具體辦法按照《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2008〕146號）文件執(zhí)行。
5．每個自然莊宅基地使用權登記完成后，應按照調查后的相鄰關系和界址邊長統(tǒng)一繪制現(xiàn)狀圖。比例尺應為1：500或者1：1000，為今后的村莊地籍調查打下基礎。
6．今后，凡轉用、征用集體土地和開發(fā)復墾整理建設項目立項，應提供《集體土地所有證》，作為項目審查和征地補償依據。
7．建立責任制。凡行政區(qū)域內土地權屬糾紛，由所在轄區(qū)政府負責；跨行政區(qū)域的土地權屬糾紛，由土地所在地雙方政府共同協(xié)商解決。
8．土地存在權屬糾紛的，要積極采取有效措施及時解決，在糾紛解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。土地權屬糾紛調處要以法律和有關政策為依據，本著“尊重歷史，面對現(xiàn)實，有利于生產生活，有利于社會穩(wěn)定和經濟發(fā)展”的原則，依法調處，對調解不成的，要及時依法裁決。
嚴禁借集體土地登記發(fā)證之機制造事端，聚眾鬧事；嚴禁搶奪、破壞國家、集體和個人財產，引起新的土地權屬糾紛；嚴禁借集體土地登記發(fā)證之機亂收費、搭車收費。對借機制造矛盾、設置障礙，干擾集體土地登記發(fā)證工作正常進行的，要依法處理；對造成后果嚴重、構成犯罪的移交司法部門依法追究刑事責任。
五、組織實施
（一）準備階段（2010年1月1日—2010年1月31日）。
1．組織領導?？h政府成立由縣委常委、常務副縣長任組長，有關部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管負責人參加的蒙城縣農村集體土地確權和登記發(fā)證工作領導小組。領導小組下設辦公室，辦公室設在縣國土資源局。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也要成立相應組織，并根據工作需要，從各村民小組、各行政村、鎮(zhèn)直機關及離退休人員中，抽調工作認真、原則性強、有文化的人員3—4名，組成外業(yè)調查小組，村支部書記或村長任調查小組的組長。各調查小組由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)一指揮。
2．資料準備。土地管理相關法律、法規(guī)技術規(guī)程和相關技術資料的收集。
3．廣泛宣傳。要與第二次土地調查成果密切結合，開展多渠道、多形式的宣傳活動，重點宣傳集體土地確權和登記發(fā)證工作的目的和意義。通過宣傳，使村、組干部和群眾充分認識到集體土地登記工作的重要性和必要性，形成良好的社會氛圍。
4．通告。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要在轄區(qū)內農村集體土地登記發(fā)證的通告。通告的主要內容包括：
（1）土地登記區(qū)的劃分；
（2）土地登記期限；
（3）土地登記受理地點及聯(lián)系電話；
（4）土地登記申請者應提交的相關資料；
（5）其他事項。
（二）實施階段（2010年2月1日—2010年11月30日）。
1．2010年上半年，完成農村集體土地所有權和農村集體建設用地使用權確權和登記發(fā)證工作。
充分利用第二次土地調查工作成果，全面開展集體土地所有權的確權和登記發(fā)證工作?？刹扇 敖M有村管”形式，在明確村民小組主體地位的前提下，將集體土地所有權證發(fā)放到村，由村委會代管，待條件成熟后，再將集體土地所有權證換發(fā)到組。
根據我國各個歷史時期的用地政策，本著尊重歷史、注重現(xiàn)實的原則，認真做好農村公益事業(yè)、公共設施、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及其他集體建設用地使用權確權和登記發(fā)證工作，為推進集體建設用地依法流轉提供保障。
2．2010年下半年，基本完成宅基地使用權確權和登記發(fā)證工作。
查清每一宗宅基地的權屬、界址和面積，為宅基地使用權登記發(fā)證提供地籍調查成果，在此基礎上，按照法律程序，以戶為單位開展宅基地使用權確權和登記發(fā)證工作。
3．在開展工作中既要遵循沿用性原則，又要充分利用第二次土地調查成果資料，做到尊重歷史、立足現(xiàn)狀。全縣農村集體土地確權和登記發(fā)證工作基本完成后，必須嚴格按照技術規(guī)定的要求，做好成果資料的匯總和整理歸檔工作。
（三）檢查驗收階段（2010年11月1日—2010年12月10日）。
按省、市要求，在全縣農村集體土地確權和登記發(fā)證工作完成后，迎接檢查組對我縣發(fā)證工作的檢查驗收。
六、工作要求
（一）加強組織領導。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)是全縣農村土地確權和登記發(fā)證的責任主體，縣政府已將該項工作列入各鄉(xiāng)鎮(zhèn)年度考核目標。主要領導要親自抓，分管領導要具體抓。從鎮(zhèn)、村、組抽調的技術人員，具體負責土地登記發(fā)證的地籍調查和丈量組卷工作。要結合實際，合理安排工作進度，嚴格按照法律、法規(guī)以及國土資源部和省、市、縣的文件精神，制定工作計劃和實施方案，確保此項工作有計劃、按步驟實施。國土資源管理部門要分片包點，明確責任，具體負責土地登記發(fā)證的業(yè)務技術指導。各有關部門要加強配合，縣監(jiān)察局要加大效能督查力度，確保集體土地確權和登記發(fā)證工作按時完成。
（二）加大宣傳力度。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各有關部門要充分利用報紙、廣播、電視和網絡等媒體，采取多種形式，廣泛宣傳發(fā)動，爭取農民群眾的支持，為農村集體土地確權和登記發(fā)證工作營造良好的社會氛圍。
（三）分步有序實施。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)要在試點的基礎上，結合當?shù)貙嶋H，及時總結試點經驗，平穩(wěn)有序加以推進。要優(yōu)先辦理涉及農用地轉征用、土地開發(fā)整理、建設用地置換、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、集體建設用地使用權流轉以及城鄉(xiāng)結合部的集體土地確權登記發(fā)證工作。對新申請使用集體建設用地和宅基地的當事人要求進行土地登記的，國土資源管理部門要做到及時辦理，在用地項目建成并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實地檢查合格后，報縣政府核發(fā)土地權利證書。土地權屬有爭議的，在爭議調處之前不得登記發(fā)證。
（四）依法依規(guī)操作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各有關部門要嚴格遵照國家法律、法規(guī)和有關文件規(guī)定，妥善處理好土地使用上的各類歷史遺留問題。對過去形成的土地登記結果要逐宗核查，凡發(fā)生變化的應當依法予以變更；對于“有證無地”的，應當依法公告作廢。無權屬來源或者違法占用未經依法處理的土地，一律不得辦理登記。嚴格執(zhí)行農村村民一戶一宅、城鎮(zhèn)居民不得在農村購買和違法建造住宅等規(guī)定，認真遵守省規(guī)定的宅基地面積標準。
第一條 為了加強土地管理，維護土地所有者和使用者的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 土地登記是指縣級以上人民政府依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權，以及由上述權利所產生的他項權利（以下簡稱土地權屬）進行確認。
第三條 土地所有權、使用權及他項權利的設定、轉移、變更、終止，必須依照本辦法進行登記。
確認林地的所有權或者使用權，依照《森林法》的有關規(guī)定辦理。
第四條 市、縣人民政府土地管理部門是土地權屬的登記機關（以下簡稱登記機關），負責本行政區(qū)域內土地登記申請的受理、審核和土地權屬的確認、發(fā)證。
第五條 依法登記的土地，其所有權、使用權和他項權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
未經登記的土地不得轉讓、出租、抵押。
第二章 申請和受理
第六條 土地登記以一宗地為單位進行。
一宗地是指以土地權屬界線組成的封閉地塊。
第七條 國有土地使用權由使用國有土地的單位或個人申請登記；集體土地所有權由鄉(xiāng)村集體經濟組織申請登記，沒有集體經濟組織的村由村民委員會申請登記；集體土地建設用地使用權由使用集體土地的單位或個人申請登記。
以土地使用權作為投資方式或合作條件，與外商舉辦合資、合作企業(yè)的，由合營企業(yè)或中方合作者申請登記；外商獨資經營企業(yè)用地，由該企業(yè)申請登記。
公共設施和市政設施用地由其主管單位申請登記。
共同共有的或按份共有的土地使用人，應共同或分別申請登記。
第八條 申請土地登記，可以由土地所有權人或使用權人辦理，也可以出具委托書委托他人，境外申請人委托他人的，應按國家規(guī)定辦理公證、認證或見證。
第九條 申請土地登記，必須提交下列文件資料：
（一）土地登記申請書；
（二）土地登記申請人的身份證明，包括個人身份證或企業(yè)法人、組織的營業(yè)執(zhí)照或其他依法批準設立的文件；
（三）土地權屬來源證明；
（四）地上建筑物、其他附著物的合法產權證明；
（五）按規(guī)定必須提交的其他文件。
上列文件資料，法律、法規(guī)規(guī)定以及當事人約定須經公證機關公證的，應提交公證書。
第十條 土地所有權、使用權未經登記機關確認的，土地所有權人或使用權人應當申請初始土地登記。
第十一條 以劃撥形式取得土地使用權的，使用人應在建設項目工程竣工之日起三十日內，向登記機關申請初始土地登記。
第十二條 以出讓形式取得國有土地使用權的，受讓人應在繳清土地使用權出讓金之日起三十日內，向登記機關申請初始土地登記。
第十三條 土地使用期限屆滿前申請續(xù)期的，權利人應在批準續(xù)用土地之日起三十日內，向登記機關重新辦理初始土地登記。
第十四條 有下列情形之一的，土地所有權人或使用權人應當在土地權屬變更事實發(fā)生之日起六十日內，向登記機關申請辦理變更土地登記：
（一）土地使用權依法轉讓的；
（二）因贈與、繼承、買賣、交換、分割、拆遷地上建筑物、其他附著物或以土地作價入股引起土地使用權轉移的；
（三）因機構調整、企業(yè)兼并、分立或新設股份制企業(yè)等涉及土地使用權轉移、合并或分割的；
（四）農地調整、交換引起土地所有權變更的；
（五）依法強制性轉移土地所有權或使用權的；
（六）因其他原因發(fā)生土地權屬變更的。
第十五條 土地所有權人、使用權人或他項權利人更改名稱、地址或改變土地的用途、現(xiàn)狀、使用年限和其他條件的，應在變更事實發(fā)生之日起三十日內向登記機關申請辦理變更土地登記。
第十六條 土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建筑物、其他附著物的登記，由福州市人民政府依照有關法律、法規(guī)和國務院的有關規(guī)定辦理。
第十七條 同一宗地設定若干抵押權時，應當按本辦法第十六條規(guī)定分別辦理抵押權設定登記，并以受理申請的先后順序進行審查。抵押權的順序以核準登記的先后為序。
第十八條 因處分抵押財產而取得土地使用權的，抵押人、抵押權人和新取得土地使用權人，應當在變更事實發(fā)生之日起三十日內向登記機關申請變更土地登記。
第十九條 登記機關收到申請人的申請登記文件之日起十日內，應當作出是否受理的決定并書面通知申請人。
第二十條 有下列情形之一的，土地使用權人或他項權利人在土地權屬終止之日起三十日內，向登記機關申請注銷登記：
（一）土地使用權出讓期限屆滿不再續(xù)用的；
（二）土地使用權出租、抵押合同終止的。
第二十一條 有下列情形之一的，由登記機關直接登記：
（一）依法收回，或以其他形式限定土地使用權的；
（二）因不可抗力造成土地滅失，使劃撥土地使用權滅失的；
（三）集體所有土地被依法征用的；
（四）尚未確定土地使用權的國有土地；
（五）土地使用期限屆滿，當事人未按期辦理注銷登記的；
（六）土地使用權出租、抵押合同終止后，當事人未按期辦理注銷登記的；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十二條 有下列情形之一的，登記機關不予受理：
（一）申請登記的土地不在本行政區(qū)域內的；
（二）土地登記申請人沒有合法身份證明的；
（三）土地權屬來源不明的；
（四）其他按規(guī)定不能登記發(fā)證的。
第二十三條 有下列情形之一的，登記機關暫緩登記：
（一）非法轉讓或占用土地及其他違法用地，尚未依法處理的；
（二）土地權屬有爭議，尚未解決的；
（三）因拆除、自然坍塌以及其他原因造成地上建筑物和其他附著物滅失后未重建的土地。
暫緩登記情形消除后，登記機關應予重新核準登記。
第二十四條 登記機關自受理登記之日起，核準登記或決定暫緩登記的期限分別為：
（一）初始登記五個月；
（二）變更登記二個月；
（三）出租、抵押登記一個月；
（四）注銷登記二個月。
處理異議時間不計算在前款所列期限內。
第二十五條 土地登記申請人，應按省以上有權機關的規(guī)定向登記機關繳納土地登記費。
第三章 審核和發(fā)證
第二十六條 登記機關受理土地登記申請后，負責進行地籍調查，全面審核，審核結果予以公告，公告期限為三十日。
第二十七條 在公告期內，土地登記申請人或其他土地權益相關人對公告有異議的，可以向登記機關提出申請復查。
第二十八條 對公告內容有異議的，異議人應當向登記機關提交異議書及有關證據。登記機關應自接到異議書之日起十五日內將異議書副本送達土地登記申請人，土地登記申請人自接到異議書副本之日起十五日內向登記機關作出書面答復。逾期不答復的，駁回登記申請。
登記機關應當對異議書和申請人答復進行調查核實，決定駁回的，應書面通知。
第二十九條 土地登記時發(fā)生土地權屬爭議的，按《中華人民共和國土地管理法》第十三條規(guī)定處理。
第三十條 經登記機關審核，土地權屬合法、界址清楚、面積準確的，由登記機關報經市、縣人民政府批準后，頒發(fā)土地證書。
第三十一條 土地證書應對權利人、權屬性質、權屬來源、取得時間、使用年限、變化情況和土地面積、用途、等級、位置、界線等進行記載。
第三十二條 《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地建設用地使用證》、《土地使用權承租證明書》、《土地使用權抵押證明書》，由福州市人民政府依照法律、法規(guī)和國務院有關規(guī)定頒發(fā)。
土地證書遺失或毀損的，權利人應及時向原登記機關申請補發(fā)或換發(fā)。
第三十三條 具有下列情形之一的，當事人可以在接到書面決定之日起十五日內向原登記機關申請復審，也可以依法申請復議或者向人民法院提起訴訟：
（一）土地登記申請人對登記機關不予受理、駁回登記申請或逾期拒不頒發(fā)土地證書的；
（二）異議人認為登記機關對土地登記申請人頒發(fā)土地證書損害其合法權益的。
第四章 法律責任
第三十四條 當事人利用欺騙手段獲得核準登記，或虛報土地權屬證書滅失而獲補發(fā)土地權屬證書的，所取得的土地權屬證書無效，登記機關撤銷核準登記，可以并處2000元至20000元的罰款；進行詐騙或牟取不正當利益的，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍至二倍的罰款；情節(jié)嚴重構成犯罪的，由司法機關追究刑事責任。造成他人損失的，應負賠償責任。
未經登記的土地，擅自轉讓、出租、抵押的，土地使用權一律無效，沒收非法所得，并視其情節(jié)輕重，對個人處以3000元至5000元的罰款，對單位處以5000元至10000元的罰款。
罰沒款一律上交財政。
第三十五條 當事人不按規(guī)定期限申請各類土地登記和繳納土地登記費用的，每逾期一日，按登記費3‰加收滯納金。
第三十六條 本辦法規(guī)定的行政處罰由市、縣土地管理部門決定，當事人對行政處罰決定不服的，在接到處罰決定書之日起十五日內，向上一級土地管理部門申請復議，或依法直接向人民法院起訴。
第三十七條 登記機關及其工作人員錯、漏登記的，應負責及時更正或補登記，給權利人造成損失的由登記機關或工作人員負責賠償。
登記機關工作人員在辦理土地登記過程中，徇私舞弊，玩忽職守的，由其主管機關或監(jiān)察部門視其情節(jié)予以行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十八條 本辦法應用解釋權歸福州市人民政府。
第一條為規(guī)范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱土地登記，是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權利記載于土地登記簿公示的行為。
前款規(guī)定的國有土地使用權，包括國有建設用地使用權和國有農用地使用權；集體土地使用權，包括集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權（不含土地承包經營權）。
第三條土地登記實行屬地登記原則。
申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權利證書。但土地抵押權、地役權由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權利證明書。
跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應當報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。
在京中央國家機關使用的土地，按照《在京中央國家機關用地土地登記辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第四條國家實行土地登記人員持證上崗制度。從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書。
第二章一般規(guī)定
第五條土地以宗地為單位進行登記。
宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。
第六條土地登記應當依照申請進行，但法律、法規(guī)和本辦法另有規(guī)定的除外。
第七條土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請：
（一）土地總登記；
（二）國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權的初始登記；
（三）因繼承或者遺贈取得土地權利的登記；
（四）因人民政府已經發(fā)生法律效力的土地權屬爭議處理決定而取得土地權利的登記；
（五）因人民法院、仲裁機構已經發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權利的登記；
（六）更正登記或者異議登記；
（七）名稱、地址或者用途變更登記；
（八）土地權利證書的補發(fā)或者換發(fā)；
（九）其他依照規(guī)定可以由當事人單方申請的情形。
第八條兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。
第九條申請人申請土地登記，應當根據不同的登記事項提交下列材料：
（一）土地登記申請書；
（二）申請人身份證明材料；
（三）土地權屬來源證明；
（四）地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標；
（五）地上附著物權屬證明；
（六）法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；
（七）本辦法規(guī)定的其他證明材料。
前款第（四）項規(guī)定的地籍調查表、宗地圖及宗地界址坐標，可以委托有資質的專業(yè)技術單位進行地籍調查獲得。
申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。
第十條未成年人的土地權利，應當由其監(jiān)護人代為申請登記。申請辦理未成年人土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應當提交監(jiān)護人身份證明材料。
第十一條委托人申請土地登記的，除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外，還應當提交授權委托書和人身份證明。
境外申請人申請土地登記的，授權委托書和被人身份證明應當經依法公證或者認證。
第十二條對當事人提出的土地登記申請，國土資源行政主管部門應當根據下列情況分別作出處理：
（一）申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的國土資源行政主管部門申請；
（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正；
（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內一次告知申請人需要補正的全部內容；
（四）申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。
第十三條國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。
第十四條國土資源行政主管部門應當對受理的土地登記申請進行審查，并按照下列規(guī)定辦理登記手續(xù)：
（一）根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫土地登記簿；
（二）根據土地登記簿的相關內容，以權利人為單位填寫土地歸戶卡；
（三）根據土地登記簿的相關內容，以宗地為單位填寫土地權利證書。對共有一宗土地的，應當為兩個以上土地權利人分別填寫土地權利證書。
國土資源行政主管部門在辦理土地所有權和土地使用權登記手續(xù)前，應當報經同級人民政府批準。
第十五條土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據。土地登記簿應當載明下列內容：
（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；
（二）土地的權屬性質、使用權類型、取得時間和使用期限、權利以及內容變化情況；
（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號、用途和取得價格；
（四）地上附著物情況。
土地登記簿應當加蓋人民政府印章。
土地登記簿采用電子介質的，應當每天進行異地備份。
第十六條土地權利證書是土地權利人享有土地權利的證明。
土地權利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。
第十七條土地權利證書包括：
（一）國有土地使用證；
（二）集體土地所有證；
（三）集體土地使用證；
（四）土地他項權利證明書。
國有建設用地使用權和國有農用地使用權在國有土地使用證上載明；集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權在集體土地使用證上載明；土地抵押權和地役權可以在土地他項權利證明書上載明。
土地權利證書由國務院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制。
第十八條有下列情形之一的，不予登記：
（一）土地權屬有爭議的；
（二）土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；
（三）未依法足額繳納土地有償使用費和其他稅費的；
（四）申請登記的土地權利超過規(guī)定期限的；
（五）其他依法不予登記的。
不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。
第十九條國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內，辦結土地登記審查手續(xù)。特殊情況需要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。
第二十條土地登記形成的文件資料，由國土資源行政主管部門負責管理。
土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿的式樣，由國務院國土資源行政主管部門規(guī)定。
第三章土地總登記
第二十一條本辦法所稱土地總登記，是指在一定時間內對轄區(qū)內全部土地或者特定區(qū)域內土地進行的全面登記。
第二十二條土地總登記應當通告。通告的主要內容包括：
（一）土地登記區(qū)的劃分；
（二）土地登記的期限；
（三）土地登記收件地點；
（四）土地登記申請人應當提交的相關文件材料；
（五）需要通告的其他事項。
第二十三條對符合總登記要求的宗地，由國土資源行政主管部門予以公告。公告的主要內容包括：
（一）土地權利人的姓名或者名稱、地址；
（二）準予登記的土地坐落、面積、用途、權屬性質、使用權類型和使用期限；
（三）土地權利人及其他利害關系人提出異議的期限、方式和受理機構；
（四）需要公告的其他事項。
第二十四條公告期滿，當事人對土地總登記審核結果無異議或者異議不成立的，由國土資源行政主管部門報經人民政府批準后辦理登記。
第四章初始登記
第二十五條本辦法所稱初始登記，是指土地總登記之外對設立的土地權利進行的登記。
第二十六條依法以劃撥方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持縣級以上人民政府的批準用地文件和國有土地劃撥決定書等相關證明材料，申請劃撥國有建設用地使用權初始登記。
新開工的大中型建設項目使用劃撥國有土地的，還應當提供建設項目竣工驗收報告。
第二十七條依法以出讓方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當在付清全部國有土地出讓價款后，持國有建設用地使用權出讓合同和土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。
第二十八條劃撥國有建設用地使用權已依法轉為出讓國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權初始登記。
第二十九條依法以國有土地租賃方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持租賃合同和土地租金繳納憑證等相關證明材料，申請租賃國有建設用地使用權初始登記。
第三十條依法以國有土地使用權作價出資或者入股方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地使用權出資或者入股批準文件和其他相關證明材料，申請作價出資或者入股國有建設用地使用權初始登記。
第三十一條以國家授權經營方式取得國有建設用地使用權的，當事人應當持原國有土地使用證、土地資產處置批準文件和其他相關證明材料，申請授權經營國有建設用地使用權初始登記。
第三十二條農民集體土地所有權人應當持集體土地所有權證明材料，申請集體土地所有權初始登記。
第三十三條依法使用本集體土地進行建設的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準用地文件，申請集體建設用地使用權初始登記。
第三十四條集體土地所有權人依法以集體建設用地使用權入股、聯(lián)營等形式興辦企業(yè)的，當事人應當持有批準權的人民政府的批準文件和相關合同，申請集體建設用地使用權初始登記。
第三十五條依法使用本集體土地進行農業(yè)生產的，當事人應當持農用地使用合同，申請集體農用地使用權初始登記。
第三十六條依法抵押土地使用權的，抵押權人和抵押人應當持土地權利證書、主債權債務合同、抵押合同以及相關證明材料，申請土地使用權抵押登記。
同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記。
符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應當將抵押合同約定的有關事項在土地登記簿和土地權利證書上加以記載，并向抵押權人頒發(fā)土地他項權利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應當記載所擔保的最高債權額、最高額抵押的期間等內容。
第三十七條在土地上設定地役權后，當事人申請地役權登記的，供役地權利人和需役地權利人應當向國土資源行政主管部門提交土地權利證書和地役權合同等相關證明材料。
符合地役權登記條件的，國土資源行政主管部門應當將地役權合同約定的有關事項分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權利證書，并將地役權合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。
供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權登記。負責供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記后，應當通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。
第五章變更登記
第三十八條本辦法所稱變更登記，是指因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內容發(fā)生變更而進行的登記。
第三十九條依法以出讓、國有土地租賃、作價出資或者入股方式取得的國有建設用地使用權轉讓的，當事人應當持原國有土地使用證和土地權利發(fā)生轉移的相關證明材料，申請國有建設用地使用權變更登記。
第四十條因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構筑物及其附屬設施涉及建設用地使用權轉移的，當事人應當持原土地權利證書、變更后的房屋所有權證書及土地使用權發(fā)生轉移的相關證明材料，申請建設用地使用權變更登記。涉及劃撥土地使用權轉移的，當事人還應當提供有批準權人民政府的批準文件。
第四十一條因法人或者其他組織合并、分立、兼并、破產等原因致使土地使用權發(fā)生轉移的，當事人應當持相關協(xié)議及有關部門的批準文件、原土地權利證書等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。
第四十二條因處分抵押財產而取得土地使用權的，當事人應當在抵押財產處分后，持相關證明文件，申請土地使用權變更登記。
第四十三條土地使用權抵押期間，土地使用權依法發(fā)生轉讓的，當事人應當持抵押權人同意轉讓的書面證明、轉讓合同及其他相關證明材料，申請土地使用權變更登記。
已經抵押的土地使用權轉讓后，當事人應當持土地權利證書和他項權利證明書，辦理土地抵押權變更登記。
第四十四條經依法登記的土地抵押權因主債權被轉讓而轉讓的，主債權的轉讓人和受讓人可以持原土地他項權利證明書、轉讓協(xié)議、已經通知債務人的證明等相關證明材料，申請土地抵押權變更登記。
第四十五條因人民法院、仲裁機構生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權，當事人申請登記的，應當持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關證明材料，申請土地使用權變更登記。
權利人在辦理登記之前先行轉讓該土地使用權或者設定土地抵押權的，應當依照本辦法先將土地權利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權利變更登記。
第四十六條已經設定地役權的土地使用權轉移后，當事人申請登記的，供役地權利人和需役地權利人應當持變更后的地役權合同及土地權利證書等相關證明材料，申請辦理地役權變更登記。
第四十七條土地權利人姓名或名稱、地址發(fā)生變化的，當事人應當持原土地權利證書等相關證明材料，申請姓名或者名稱、地址變更登記。
第四十八條土地的用途發(fā)生變更的，當事人應當持有關批準文件和原土地權利證書，申請土地用途變更登記。
土地用途變更依法需要補交土地出讓價款的，當事人還應當提交已補交土地出讓價款的繳納憑證。
第六章注銷登記
第四十九條本辦法所稱注銷登記，是指因土地權利的消滅等而進行的登記。
第五十條有下列情形之一的，可直接辦理注銷登記：
（一）依法收回的國有土地；
（二）依法征收的農民集體土地；
（三）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原土地權利消滅，當事人未辦理注銷登記的。
第五十一條因自然災害等原因造成土地權利消滅的，原土地權利人應當持原土地權利證書及相關證明材料，申請注銷登記。
第五十二條非住宅國有建設用地使用權期限屆滿，國有建設用地使用權人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的，當事人應當在期限屆滿前十五日內，持原土地權利證書，申請注銷登記。
第五十三條已經登記的土地抵押權、地役權終止的，當事人應當在該土地抵押權、地役權終止之日起十五日內，持相關證明文件，申請土地抵押權、地役權注銷登記。
第五十四條當事人未按照本辦法第五十一條、第五十二條和第五十三條的規(guī)定申請注銷登記的，國土資源行政主管部門應當責令當事人限期辦理；逾期不辦理的，進行注銷公告，公告期滿后可直接辦理注銷登記。
第五十五條土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的，除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。
第五十六條土地登記注銷后，土地權利證書應當收回；確實無法收回的，應當在土地登記簿上注明，并經公告后廢止。
第七章其他登記
第五十七條本辦法所稱其他登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記。
第五十八條國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定期限內辦理更換或者注銷原土地權利證書的手續(xù)。當事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報經人民政府批準并公告后，原土地權利證書廢止。
更正登記涉及土地權利歸屬的，應當對更正登記結果進行公告。
第五十九條土地權利人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持原土地權利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。
第六十條土地登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。
對符合異議登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時書面通知土地登記簿記載的土地權利人。
異議登記期間，未經異議登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者設定土地抵押權。
第六十一條有下列情形之一的，異議登記申請人或者土地登記簿記載的土地權利人可以持相關材料申請注銷異議登記：
（一）異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有的；
（二）人民法院對異議登記申請人的不予受理的；
（三）人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的。
異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。
第六十二條當事人簽訂土地權利轉讓的協(xié)議后，可以按照約定持轉讓協(xié)議申請預告登記。
對符合預告登記條件的，國土資源行政主管部門應當將相關事項記載于土地登記簿，并向申請人頒發(fā)預告登記證明。
預告登記后，債權消滅或者自能夠進行土地登記之日起三個月內當事人未申請土地登記的，預告登記失效。
預告登記期間，未經預告登記權利人同意，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
第六十三條國土資源行政主管部門應當根據人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報經人民政府批準后將查封或者預查封的情況在土地登記簿上加以記載。
第六十四條國土資源行政主管部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地使用權時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進行實體審查。國土資源行政主管部門認為人民法院的查封、預查封裁定書或者其他生效法律文書錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項。
第六十五條對被執(zhí)行人因繼承、判決或者強制執(zhí)行取得，但尚未辦理變更登記的土地使用權的查封，國土資源行政主管部門依照執(zhí)行查封的人民法院提交的被執(zhí)行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執(zhí)行裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書等，先辦理變更登記手續(xù)后，再行辦理查封登記。
第六十六條土地使用權在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記。
第六十七條兩個以上人民法院對同一宗土地進行查封的，國土資源行政主管部門應當為先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)，對后送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理輪候查封登記，并書面告知其該土地使用權已被其他人民法院查封的事實及查封的有關情況。
輪候查封登記的順序按照人民法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間先后進行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院對查封的土地使用權全部處理的，排列在后的輪候查封自動失效；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉為查封。
預查封的輪候登記參照本條第一款和第二款的規(guī)定辦理。
第六十八條查封、預查封期限屆滿或者人民法院解除查封的，查封、預查封登記失效，國土資源行政主管部門應當注銷查封、預查封登記。
第六十九條對被人民法院依法查封、預查封的土地使用權，在查封、預查封期間，不得辦理土地權利的變更登記或者土地抵押權、地役權登記。
第八章土地權利保護
第七十條依法登記的國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第七十一條縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統(tǒng)和數(shù)據庫建設，實現(xiàn)國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。
第七十二條國家實行土地登記資料公開查詢制度。土地權利人、利害關系人可以申請查詢土地登記資料，國土資源行政主管部門應當提供。
土地登記資料的公開查詢，依照《土地登記資料公開查詢辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
第九章法律責任
第七十三條當事人偽造土地權利證書的，由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門依法沒收偽造的土地權利證書；情節(jié)嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十四條國土資源行政主管部門工作人員在土地登記工作中、、的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第十章附則
第七十五條經省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責土地和房屋登記工作的，其房地產登記中有關土地登記的內容應當符合本辦法的規(guī)定，其房地產權證書的內容和式樣應當報國務院國土資源行政主管部門核準。
第七十六條土地登記中依照本辦法需要公告的，應當在人民政府或者國土資源行政主管部門的門戶網站上進行公告。
監(jiān)管子系統(tǒng)由基于C/S架構的數(shù)據庫管理系統(tǒng)和基于B/S架構的監(jiān)管系統(tǒng)共同構成。其中數(shù)據庫管理系統(tǒng)具有土地登記數(shù)據庫建庫、數(shù)據入庫、數(shù)據質檢、數(shù)據導入導出、權限和日志管理以及數(shù)據庫維護等功能，主要實現(xiàn)對匯交數(shù)據的動態(tài)管理。監(jiān)管系統(tǒng)主要由登記信息監(jiān)管、查詢、統(tǒng)計、分析等功能組成，其中登記信息監(jiān)管模塊是該系統(tǒng)的重要組成部分，主要根據相關法律法規(guī)和通知的要求，對各級匯交的登記數(shù)據進行分析，發(fā)現(xiàn)其中違規(guī)的情況，為主管部門實施監(jiān)管提供服務。
2監(jiān)管功能建設的基本原則
根據系統(tǒng)建設主管部門的意見，結合廣東省地籍信息管理系統(tǒng)建設的實際情況，綜合分析業(yè)務、技術、數(shù)據等基礎條件，土地登記信息監(jiān)管建設按以下原則開展。
2.1依法依規(guī)從現(xiàn)實出發(fā)逐步完善原則
所有監(jiān)管行為必須按照《物權法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等國家法律的規(guī)定進行，對于《土地登記辦法》、國土資源部、省國土資源廳出臺的相關政策中的約束性規(guī)定，通過使用計算機手段實施監(jiān)管，對于基礎設施和數(shù)據支撐條件尚未成熟的規(guī)定，在監(jiān)管系統(tǒng)建設中采取分步實施，逐步完善的策略。
2.2事后監(jiān)管原則
根據屬地管理原則，登記機關需要對各自的登記發(fā)證行為承擔法律責任，上級主管部門除了開展事前業(yè)務指導外，對已發(fā)生的登記行為進行事后監(jiān)管，及時修正錯誤，也是保證登記過程規(guī)范化的重要手段。
2.3監(jiān)管方式和尺度靈活控制原則
土地登記業(yè)務規(guī)范性明顯，政策指導性同樣突出，很多規(guī)則還要從時間、范圍、類型等條件區(qū)別對待，所以監(jiān)管方式、尺度需要靈活控制。在監(jiān)管初期，很多數(shù)據達不到規(guī)范要求，對某些規(guī)則需要設置例外條件，先滿足數(shù)據上交，等條件成熟后再逐步提高要求。
2.4人工判斷與計算機相結合原則
土地登記的內容涉及土地執(zhí)法、爭議調處等綜合行政業(yè)務，有些規(guī)則計算機處理難度很大，例如根據土地登記主管部門的有關通知要求，對于無合法用地批準要件的登記申請不予登記，計算機很難根據申請材料判斷要件是否合法，這就需要人工介入加以判斷。通過利用計算機提供的綜合查詢、分析功能，發(fā)現(xiàn)可疑個案，然后由人工發(fā)起調閱指令，要求下級登記部門上傳指定的附件材料，實現(xiàn)對可疑個案的監(jiān)管。
3監(jiān)管功能的基礎數(shù)據分析
對土地登記相關的基礎數(shù)據進行分析，是開展監(jiān)管功能設計的基礎條件。
3.1土地登記業(yè)務主數(shù)據分析
土地登記以宗地為單位進行登記，實行屬地管理，由縣以上土地主管部門對土地登記申請進行審查登記、核發(fā)證書。土地登記業(yè)務流程一般需要經過申請、權屬審核、注冊登記、核發(fā)或修改證書幾個環(huán)節(jié)。在此過程形成的文件資料主要包括：土地登記申請書、土地登記審批表、土地登記歸戶卡和土地登記簿，以及進行權屬審核所需要的各項相關材料附件等。按照全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)建設的要求，省級向國家匯交的土地登記數(shù)據由以下四個方面共82項指標組成，其中包括結構化、半結構化的數(shù)據以及非結構化的文檔數(shù)據。
（1）宗地信息數(shù)據：主要由屬性描述信息和空間位置信息組成。屬性描述信息包括：縣級行政區(qū)編碼、宗地統(tǒng)一編碼、坐落、批準用途、宗地面積、取得價格、建筑物占地面積等，是結構化數(shù)據。宗地的空間范圍由界址點坐標串文件來描述，是半結構化數(shù)據，坐標串的空間投影信息屬于結構化的數(shù)據。
（2）權利人信息：主要由權利人、證件種類、證件編號、單位性質、共有人等信息組成，是結構化數(shù)據。
（3）土地權利信息：主要由權屬性質、使用權類型、使用權面積、獨用面積、分攤面積、使用期限、終止日期、空間權利設立情況、土地抵押權相關信息、土地查封相關信息等信息組成，是結構化數(shù)據。
（4）其他相關信息：主要由登記日期、登記類型、土地權利證書號、土地他項權利證明書號、發(fā)證機關編號、審批人上崗證號、批準機關、權屬來源說明、關聯(lián)宗地編號、關聯(lián)權利人、關聯(lián)土地權利證書號、關聯(lián)土地他項權利證明書號等信息組成，是結構化數(shù)據。
（5）權屬來源文件：屬于非結構化數(shù)據，主要由電子文檔、掃描圖片數(shù)據等組成。一般而言，計算機對于結構化的數(shù)據具有較強分析、判別能力，而對于非結構化數(shù)據的處理能力較弱。
3.2土地管理流程數(shù)據分析
土地管理的生命周期從土地總體規(guī)劃開始，經過用地預審、土地征收、土地儲備、土地供應、市場交易、土地登記、土地利用、執(zhí)法監(jiān)察等環(huán)節(jié)，在各環(huán)節(jié)的管理中都會產生相應的數(shù)據，這些數(shù)據在邏輯上應該相互印證，共同構成土地管理數(shù)據鏈。由于各環(huán)節(jié)的信息管理系統(tǒng)一般由各部門自行建設，系統(tǒng)的數(shù)據格式彼此不一，整合應用難度較大，可以根據監(jiān)管的需求，逐步與土地市場交易、規(guī)劃部門進行銜接，利用相關部門的數(shù)據對登記信息中的批準用途、批準面積、使用年限等內容進行核對、監(jiān)管。
3.3空間數(shù)據分析
經過多年的建設，廣東省基礎地理信息公共服務平臺已經建成，通過政務外網對外提供服務，該平臺集成了多種基礎地理空間數(shù)據，其中土地規(guī)劃和土地利用現(xiàn)狀空間數(shù)據可以為宗地的空間監(jiān)管提供幫助。
4監(jiān)管子系統(tǒng)主要監(jiān)管功能模塊設計
4.1登記內容監(jiān)管模塊
各地在上報土地登記數(shù)據的時候，通過數(shù)據交換系統(tǒng)的前置機對土地登記的單項指標進行檢查，對于缺少必填字段、字段內容不符合指定要求的數(shù)據退回修改。內容監(jiān)管模塊主要對登記數(shù)據的內部關系進行邏輯分析，發(fā)現(xiàn)其中不規(guī)范的行為。
（1）土地使用年限監(jiān)管。根據土地登記信息的批準用途對使用年限、使用終止日期和批準日期進行檢查，如果出現(xiàn)以下情況則屬違規(guī)：a.使用年限超過最高規(guī)定。各類用地的最高使用年限要求為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年；b.使用終止日期在登記日期之前；c.終止日期減去相應用途的最高年限后，在在批準日期之后。
（2）面積監(jiān)管。涉及宗地面積、使用權面積、獨用面積、分攤面積，如果存在以下邏輯則屬違規(guī)：a.使用權面積大于宗地面積；b.獨用面積加分攤面積大于使用權面積。
（3）土地抵押監(jiān)管。涉及抵押面積、抵押登記日期、抵押終止日期，如果出現(xiàn)以下情況則屬違規(guī)：a.抵押面積大于使用權面積或宗地面積；b.抵押終止日期在抵押登記日期之前或在使用權終止日期之后；c.抵押宗地的批準用途屬于公益性用途，例如學校、醫(yī)院等。
（4）土地查封監(jiān)管。涉及查封日期、查封終止日期，如果出現(xiàn)以下情況則屬違規(guī)：a.查封日期在登記日期之前或者在查封終止日期之后；b.查封終止日期在使用權終止日期之后。
（5）土地登記資格監(jiān)管。根據土地登記辦法的規(guī)定，從事土地權屬審核和登記審查的工作人員，應當取得國務院國土資源行政主管部門頒發(fā)的土地登記上崗證書，如果出現(xiàn)以下情況則屬違規(guī)：a.初審人上崗證號不在全省土地登記上崗資格證數(shù)據庫中；b.審核人上崗證號不在全省土地登記上崗資格證數(shù)據庫中；c.審批人上崗證號不在全省土地登記上崗資格證數(shù)據庫中。
（6）土地用途變化監(jiān)管。如果批準用途與當前登記的上一手登記的批準用途不一致，則有可能存在違規(guī)，需要進一步核實用途變化是否符合規(guī)劃調整。
4.2土地管理監(jiān)管模塊
供地信息監(jiān)管。廣東省土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)已經實現(xiàn)了對全省公開土地市場的出讓、利用情況實施動態(tài)監(jiān)管，通過將上報土地登記信息的供地合同號和電子監(jiān)管號可以和該系統(tǒng)的相關數(shù)據銜接。兩個系統(tǒng)的主辦方首先協(xié)商定義數(shù)據接口，利用網絡將土地市場的監(jiān)管數(shù)據動態(tài)導入監(jiān)管子系統(tǒng)中，然后將導入的土地市場監(jiān)管數(shù)據與上報的土地登記數(shù)據進行匹配，對于匹配上的數(shù)據，逐一核對宗地的批準用途、面積、使用年限、權利人、出讓金等信息，如果發(fā)現(xiàn)有不一致的情況，通過列表和信息比對方式展示給用戶，實現(xiàn)供地環(huán)節(jié)對登記環(huán)節(jié)的核對監(jiān)管。
4.3宗地空間分析預警模塊
由于各地上報的宗地圖形是80坐標系的矢量數(shù)據，而廣東省基礎地理信息公共服務平臺中的數(shù)據集是經過保密處理的矢量數(shù)據，為了實現(xiàn)兩者的空間套合，需要在接收宗地圖形數(shù)據的時候調用省廳核發(fā)的“地形圖保密處理插件”得到脫密數(shù)據。
4.3.1宗地重疊分析
通過對接收到的宗地圖形數(shù)據進行空間重疊分析，算出范圍相互重疊的宗地，通過列表方式進行展示，并且計算該宗地的重疊次數(shù)和重疊面積。
4.3.2現(xiàn)狀空間沖突分析
將宗地范圍與現(xiàn)狀地類圖斑進行疊加分析，找出批準用途與現(xiàn)狀地類不一致的宗地，通過列表方式展示宗地的基本情況，提供空間定位功能用于顯示每宗地的坐落環(huán)境，同時提供報表功能，顯示該宗地壓蓋的各種地類的面積和比例，方便實施個案監(jiān)管。
4.3.3規(guī)劃空間沖突分析
將宗地范圍與規(guī)劃期末地類圖斑進行疊加分析，算出批準用途與規(guī)劃期末地類不一致的宗地，顯示操作功能同4.3.2。
4.3.4基本農田占用情況分析
將宗地范圍與基本農田范圍數(shù)據進行疊加分析，算出批準用途為建設用地并且占用了基本農田范圍的宗地，顯示操作功能同4.3.2。
4.3.5禁止建設區(qū)沖突情況分析
將宗地范圍與建設用地管制數(shù)據進行疊加分析，算出批準用途為建設用地并且壓蓋了禁止建設區(qū)的宗地，顯示操作功能同4.3.2。
4.4監(jiān)管收藏夾模塊
由于監(jiān)管用戶面對的是大量的土地登記記錄，為了提高工作效率，系統(tǒng)提供監(jiān)管收藏夾功能，用于記錄監(jiān)管過程中值得注意，并且需要進一步處理的記錄，收藏夾需提供自定義分組功能，用戶可以對收藏夾中的登記信息發(fā)起監(jiān)管調閱指令，要求相應的登記機關提供指定的材料附件，開展深入監(jiān)管。
4.5預留配號監(jiān)管模塊
為了加強對登記機構土地登記行為的監(jiān)管，系統(tǒng)需要預留配號功能，發(fā)證機關在打印證書之前，將該筆登記的基本內容，如行政區(qū)代碼、權利人、宗地號、登記類型等，發(fā)送到全省統(tǒng)一的配號服務器申請配號，服務器根據這些基本信息自動生成一個唯一標識碼返回給申請方，發(fā)證機關需要將該號碼打印在權利證書上，實現(xiàn)主管部門日后按頒發(fā)的號碼接收詳細登記數(shù)據，防止漏報，也方便權利人進行真?zhèn)尾樵儭?/p>
5總結與設想
關鍵詞：不動產 登記制度 不動產登記法
一、引言
不動產，包括土地及其定著物，是人類財產中重要的組成部分。不動產登記是指不動產權利人或不動產權利變動當事人按法律規(guī)定向主管機關提交申請書及有關的產權證書、協(xié)議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動產的權利或權利變動的事項，經審核后記錄于專門的薄冊的法律過程。
二、我國現(xiàn)行不動產登記立法還存在著許多問題
（一）登記機關不統(tǒng)一
依據我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，約有6個部門可以進行不動產登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產權登記在房地產管理機關，林木權登記在森林管理部門，草原登記在農牧業(yè)部門等。其次，登記機關和行政管理部門結合在一起，也有很大的弊端，如因登記機關分散，既不利于登記機關的溝通，又不方便當事人的查閱；當兩個或者兩個以上的登記機關權力交叉重合時，不但會損害當事人的正當利益增加其不合理負擔，而且會擾亂正常的法律和社會秩序。
（二）登記程序不統(tǒng)一
目前我國調整不動產登記的法律法規(guī)有很多，如《土地管理法》，《城市房地產管理法》，國家土地局的《土地登記規(guī)則》，建設部的《城市房屋權屬登記管理辦法》等，這些法規(guī)對不動產登記的程序規(guī)定都不盡一致。使各登記機關各行其是，當事人無從適應，嚴重的損害了登記作為法律行為確認的統(tǒng)一性和權威性。
（三）登記機關的責任機制不健全
我國登記機關在登記時經常出現(xiàn)登記錯、漏，登記資料遺失，致使有關當事人損失慘重，而登記機關實際承擔的有關責任卻非常有限。這是一種權利和義務被嚴重割裂的畸形現(xiàn)象。如登記機關只享有收費的權利，而對錯誤登記的登記機關承擔何種責任和義務法律卻沒有明確規(guī)定，也沒有規(guī)定具體的賠償事宜，損害了當事人的合法權益，這對當事人而言是極不公平的。
三、對我國不動產登記制度的立法思考
（一）我國不動產登記應采取生效主義
近兩年來，房地產市場十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對抗主義勢必會導致市場的混亂。如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產開發(fā)商和當事人達成合意，合同即成立，開發(fā)商還可以就同樣的內容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當事人的權益就得不到保證，也就無法保證交易的正常進行。只有登記作為合同成立的生效要件時，當事人之間就不動產物權的轉移進行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護了買方的合法權益。
（二）不動產登記應采取形式審查制
筆者認為，特別是在我國的當前公權力缺乏有效制約的國情下，實質審查制非常容易導致國家公權力對私權力侵擾和過度干預的問題。而登記實行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權變動的法律關系不明朗，物權歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產產權證書的方法予以解決。
（三）建立預告登記制度
預告登記，即為保全一項以將來發(fā)生不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。預告登記對保護不動產交易安全，維護房地產市場交易秩序有重要意義。筆者認為，構建我國的預告登記制度，應當明確：第一，申請人的資格。預告登記應當由債權人和債務人共同申請或由債權人或債務人依合同單獨申請或根據法院的裁判提出申請。第二，可經預告登記保全的請求權范圍應當細化，即規(guī)定預告登記保全請求權的原因和范圍。第三，預告登記的效力。明確預告登記具有物權登記的效力，不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人，也可以對抗任意第三人。
參考文獻
