發(fā)布時(shí)間：2023-03-01 16:28:35
序言：寫作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的銀行貸款評(píng)估報(bào)告樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)專業(yè)化分工的深化，社會(huì)中介市場(chǎng)發(fā)展迅速，但在行業(yè)、地區(qū)、資質(zhì)等方面的發(fā)展不平衡現(xiàn)象較為突出。
目前，參與商業(yè)銀行貸款中介機(jī)構(gòu)已非常之多，僅與某國(guó)有銀行廣東省分行有業(yè)務(wù)合作的中介機(jī)構(gòu)就達(dá)200多家。由于各家商業(yè)銀行所處的地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的差異，市場(chǎng)環(huán)境不同，很多地方性法規(guī)也不一樣，中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)發(fā)育程度不同，造成商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)的社會(huì)環(huán)境差異很大，十分復(fù)雜。
整體而言，除公證機(jī)構(gòu)外，其他類型的中介機(jī)構(gòu)行業(yè)準(zhǔn)入門檻都比較低，因此行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，公司資質(zhì)也參差不齊。同時(shí)，目前全國(guó)和各地對(duì)中介機(jī)構(gòu)基本都沒(méi)有統(tǒng)一、成熟、完備的法律規(guī)范和行業(yè)監(jiān)管制度，因而，其在運(yùn)行過(guò)程中主要以自律為主，缺乏有效監(jiān)管。
另外，現(xiàn)實(shí)中各種中介機(jī)構(gòu)被簡(jiǎn)單條塊分割，歸屬不同的行業(yè)管理部門，各行業(yè)自行規(guī)定各種執(zhí)業(yè)資格，如財(cái)政部門管理會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估公司；國(guó)土部門管理土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)；房管部門管理房地產(chǎn)估價(jià)師資質(zhì)等，甚至有的中介機(jī)構(gòu)（如各種擔(dān)保機(jī)構(gòu)）沒(méi)有明確的監(jiān)管部門。因此，各種管理部門的監(jiān)管尺度不一，亦存在監(jiān)管真空。而銀行又不得不面對(duì)不同行業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，資質(zhì)鑒別、機(jī)構(gòu)選擇、報(bào)告使用等方面都存在較大困難。
二、商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)的概念范疇
商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)是指商業(yè)銀行出于對(duì)專業(yè)分工協(xié)作、成本收益比較、信息不對(duì)稱、業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)需要等方面考慮，通過(guò)簽訂合同、協(xié)議等形式在貸款過(guò)程的不同環(huán)節(jié)引入不同類型中介機(jī)構(gòu)為其貸款業(yè)務(wù)提供有關(guān)服務(wù)的商業(yè)活動(dòng)。
目前，商業(yè)銀行一般在以下貸款環(huán)節(jié)引入中介機(jī)構(gòu)：企業(yè)申請(qǐng)貸款提供的財(cái)務(wù)報(bào)表需審計(jì)時(shí)引入會(huì)計(jì)師、審計(jì)師事務(wù)所；對(duì)具備貸款條件而無(wú)抵押物的企業(yè)發(fā)放貸款時(shí)引入擔(dān)保公司；抵押物價(jià)值認(rèn)定時(shí)引入評(píng)估機(jī)構(gòu)；房地產(chǎn)等貸款辦理時(shí)引入登記機(jī)構(gòu)（主要包括房地產(chǎn)交易所、國(guó)土局、工商局、車管所等機(jī)構(gòu)）；抵押物登記有瑕疵或有權(quán)審批人要求辦理公證時(shí)引入公證機(jī)構(gòu)（主要是各地公證處、律師事務(wù)所）；房屋、汽車等抵押財(cái)產(chǎn)需要保險(xiǎn)時(shí)引入保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)；發(fā)生貸款糾紛、訴訟時(shí)引入律師事務(wù)所。
三、商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系
從根本上講，商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)由于利益關(guān)系聯(lián)系在一起。在貸款活動(dòng)中，商業(yè)銀行處于主導(dǎo)地位，中介機(jī)構(gòu)則是被選擇和被使用的角色。但是，中介機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講也是一把“雙刃劍”，一方面，它在推動(dòng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展、防范貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面具有積極、重要的作用；另一方面，如果商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)選擇不當(dāng)、疏于管理或過(guò)分依賴，也可能會(huì)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。因而，商業(yè)銀行與中介機(jī)構(gòu)的基本關(guān)系可歸結(jié)為：商業(yè)銀行應(yīng)該如何選擇和變更中介機(jī)構(gòu)；商業(yè)銀行如何使用中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)；中介機(jī)構(gòu)服務(wù)的收費(fèi)狀況（即具體的利益關(guān)系）；中介機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行信貸決策及管理的影響；商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)的管理。
1商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)的選擇和變更
目前，雖然各家商業(yè)銀行并沒(méi)有統(tǒng)一的選擇中介機(jī)構(gòu)的制度和模式，但在與中介機(jī)構(gòu)合作中普遍持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。
商業(yè)銀行在篩選中介機(jī)構(gòu)時(shí)，具有較為嚴(yán)格的程序和標(biāo)準(zhǔn)。主要考察中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)資格、資質(zhì)水平、誠(chéng)信情況、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)合理性等，一般采取公開(kāi)選聘的方式，通過(guò)內(nèi)部評(píng)審小組評(píng)定，從綜合評(píng)級(jí)較高、地區(qū)排名靠前、實(shí)力強(qiáng)、誠(chéng)信度高、無(wú)違規(guī)違紀(jì)記錄的中介機(jī)構(gòu)中選擇數(shù)家簽訂合作協(xié)議。
同時(shí)，大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)入選的中介機(jī)構(gòu)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，及時(shí)淘汰、調(diào)整、補(bǔ)充。個(gè)別銀行還要求中介機(jī)構(gòu)交納一定額度的保證金，對(duì)其執(zhí)業(yè)活動(dòng)起到約束作用。如發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)提供的報(bào)告內(nèi)容不完整、數(shù)據(jù)明顯不實(shí)甚至弄虛作假等現(xiàn)象，將終止合作關(guān)系。
不過(guò)，也有些銀行并不直接對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇和變更，除登記機(jī)構(gòu)由商業(yè)銀行按法定程序指定外，其他中介機(jī)構(gòu)一般都由借款人自由選擇。一般是在中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告對(duì)銀行審查分析等工作產(chǎn)生較為嚴(yán)重的誤導(dǎo)性作用時(shí)，商業(yè)銀行才會(huì)建議借款人重新選擇中介機(jī)構(gòu)，并重新提供相關(guān)報(bào)告。
2商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具報(bào)告的使用及評(píng)估
據(jù)調(diào)查，商業(yè)銀行在貸款過(guò)程中一般都會(huì)尊重中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)成果，對(duì)符合銀行要求的報(bào)告，會(huì)在信貸評(píng)審報(bào)告中給予認(rèn)可，并作為貸款決策的依據(jù)之一。
針對(duì)有疑問(wèn)的審計(jì)報(bào)告，經(jīng)過(guò)銀行調(diào)查了解，如果確屬企業(yè)提供虛假財(cái)務(wù)信息，則一方面將企業(yè)的信用等級(jí)降級(jí)，另一方面將沒(méi)有盡職的會(huì)計(jì)師事務(wù)所和會(huì)計(jì)師列入銀行內(nèi)部的黑名單，并通報(bào)各級(jí)審查部門。視情形嚴(yán)重程度，對(duì)出問(wèn)題會(huì)計(jì)師事務(wù)所及其會(huì)計(jì)師審計(jì)的其他企業(yè)報(bào)告從嚴(yán)審查，或不予采信，并要求貸款方委托其他事務(wù)所另行審計(jì)。
針對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，銀行一般會(huì)成立內(nèi)部審核小組對(duì)抵質(zhì)押物進(jìn)行二次評(píng)估。內(nèi)部審核小組運(yùn)用自身掌握的知識(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)抵質(zhì)押物自行進(jìn)行評(píng)估，再將兩次評(píng)估結(jié)果進(jìn)行比較。如果差別較大，經(jīng)核實(shí)是評(píng)估機(jī)構(gòu)未盡責(zé)或故意弄虛作假，則會(huì)對(duì)該評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的其他評(píng)估報(bào)告從嚴(yán)審查或不予采信，并要求貸款方另選評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估抵質(zhì)押物。
3商業(yè)銀行貸款中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)狀況
現(xiàn)行商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)收費(fèi)一般分為兩類：一是允許客戶自由選擇中介機(jī)構(gòu)的銀行，中介費(fèi)用一般都由客戶承擔(dān)，銀行并不介入收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定和磋商；二是由銀行指定引入的中介機(jī)構(gòu)，其費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一般由銀行制定或者參照國(guó)家有關(guān)部委規(guī)定。
按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則，不同中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)不同，但由于激烈競(jìng)爭(zhēng)，同一地區(qū)同一性質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)差異一般也不會(huì)很大。據(jù)調(diào)查了解，目前中介市場(chǎng)的確并存“收費(fèi)較高”和“超低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”兩種現(xiàn)象。一方面，在有政府強(qiáng)制性規(guī)定、行業(yè)壟斷較高、市場(chǎng)風(fēng)氣不正的地區(qū)和中介機(jī)構(gòu)類型中，收費(fèi)偏高。另一方面，“超低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”在機(jī)構(gòu)數(shù)量多、收費(fèi)缺乏標(biāo)準(zhǔn)的中介市場(chǎng)上相當(dāng)突出。違背市場(chǎng)原則和成本約束的超低收費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致中介機(jī)構(gòu)偷工減料、違反程序、迎合客戶、敷衍了事等不良現(xiàn)象叢生，危害中介市場(chǎng)的健康發(fā)展。
4中介機(jī)構(gòu)對(duì)銀行信貸決策及管理的影響
在具體的信貸業(yè)務(wù)過(guò)程中，銀行一般會(huì)在貸前調(diào)查、授信評(píng)審、簽約核保、抵押登記等環(huán)節(jié)上進(jìn)行獨(dú)立操作，但在決策時(shí)會(huì)適度參考中介機(jī)構(gòu)提供的信息或數(shù)據(jù)。律師事務(wù)所的法律服務(wù)特別是貸前的法律審查意見(jiàn)總體上為參考性意見(jiàn)，對(duì)銀行貸款審批有重要影響，但不起決定性作用。
5商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)的管理
商業(yè)銀行對(duì)中介機(jī)構(gòu)的管理內(nèi)容一般包括：中介機(jī)構(gòu)的甄選、資格年審以及退出管理等，并在服務(wù)收費(fèi)、時(shí)效性方面提出要求。商業(yè)銀行在與中介機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作過(guò)程中，會(huì)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平、員工素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、職業(yè)道德、評(píng)估公平性進(jìn)行考核。
有些銀行會(huì)根據(jù)總行以及監(jiān)管部門的有關(guān)法規(guī)及要求，按照職能分工對(duì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。需要特別指出的是對(duì)于擔(dān)保公司的選擇。近年，各類型的擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，但由于其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大，行業(yè)定位不明確，存在資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)管理水平較低且缺乏有效的行業(yè)管理等問(wèn)題。商業(yè)銀行在辦理涉及專業(yè)擔(dān)保公司的信貸業(yè)務(wù)時(shí)，一般都會(huì)對(duì)專業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)查，由總行統(tǒng)一授信，并實(shí)現(xiàn)限額管理。
四、商業(yè)銀行貸款中介活動(dòng)中存在的主要問(wèn)題
1銀行貸款中介機(jī)構(gòu)誠(chéng)信意識(shí)普遍比較薄弱，給商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)隱患
目前，由于銀行貸款中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，為招攬客戶，部分貸款中介機(jī)構(gòu)在利益驅(qū)動(dòng)下，不堅(jiān)持“誠(chéng)信為本”的職業(yè)宗旨和“獨(dú)立、客觀、公正”的執(zhí)業(yè)原則，或違規(guī)操作，或“偷工減料”，導(dǎo)致中介報(bào)告質(zhì)量不高，甚至采用非法手段欺騙銀行，造成銀行信貸資金出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)鍵詞：抵押資產(chǎn)；價(jià)值評(píng)估；回歸分析
中圖分類號(hào)：F830.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）03-0062-02
抵押物品的評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的范疇，資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)信息系統(tǒng)，評(píng)估信息的質(zhì)量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關(guān)性和可靠性作為兩個(gè)主要質(zhì)量特征已被廣為接受和認(rèn)可。因此，為了提高評(píng)估報(bào)告的決策有用性，報(bào)告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評(píng)估的重大假設(shè)或限制條件，并指明其對(duì)價(jià)值的影響，還應(yīng)包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴評(píng)估報(bào)告的人能正確理解評(píng)估報(bào)告。第三人對(duì)某項(xiàng)評(píng)估的使用應(yīng)根據(jù)該評(píng)估業(yè)務(wù)所明確的目的和期望用途，包括假設(shè)和限制條件。書(shū)面評(píng)估報(bào)告中，這種披露須與受其影響的意見(jiàn)或結(jié)論說(shuō)明聯(lián)系起來(lái)。因此提出對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估的兩種方法：即期價(jià)值修正法和到期價(jià)估算法。
一、即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估計(jì)法
（一）即期價(jià)值修正法
運(yùn)用持續(xù)使用前提，使用市價(jià)法、重置成本法或收益現(xiàn)值法確定其即期價(jià)值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過(guò)程的損耗率（L）。其中P 根據(jù)企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動(dòng)比率等綜合性指標(biāo)進(jìn)行確定，損耗率L 根據(jù)清算過(guò)程中的稅費(fèi)等確定。資產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值是一個(gè)變量，隨資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實(shí)體性貶值），M（功能性貶值），N（經(jīng)濟(jì)性貶值）。
其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y= α* 1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行為固定系數(shù)；f（C，M，N）：由這些因素確定的損耗率；r=1/1-P。
（二）到期價(jià)值估算法
其基本思路是：首先求出持續(xù)使用前提下的評(píng)估值（R）；其次對(duì)委估資產(chǎn)以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出其與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化，從而測(cè)算和評(píng)定委托評(píng)估資產(chǎn)的快速變現(xiàn)系數(shù)（β）；最后由在用條件下的評(píng)估值和快速變現(xiàn)系數(shù)得出委托評(píng)估資產(chǎn)的清算和強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。
其計(jì)算模型為抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估值Y=V（S，T）*R
S ：影響評(píng)估值的外部變量（如市場(chǎng)因素）；T ：影響評(píng)估值的內(nèi)部變量（如資產(chǎn)質(zhì)量因素）。
β=V（S，T）： 解釋變量系數(shù)（變量S，變量T）
最后，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定兩種方法得出的評(píng)估值應(yīng)占的比重，得到最終的評(píng)估值。假設(shè)以即期價(jià)值修正法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X1，其所占比重為Y1，到期價(jià)值估算法得到的資產(chǎn)評(píng)估值為X2，其比重為Y2 Y1+Y2=100%。即評(píng)估值=X1Y1+X2Y2
二、運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行回歸分析
廣東省某資產(chǎn)管理公司的即期評(píng)估價(jià)值、到期評(píng)估價(jià)值、貸款數(shù)額和實(shí)際回收額的數(shù)據(jù)（如表1）：
以貸款差額為因變量以即期評(píng)估價(jià)值X1、到期評(píng)估價(jià)值X2為影響因素，利用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS經(jīng)過(guò)回歸分析得到以下方程：
貸款差額=12.809+0.684*X1+（-0.656 ）*X2，R2=0.996 Radj=0.995
（0.516） （38.344） （-10.973）
其中，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量的P值為0，在0.05水平上通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。
從方程中我們可以推出以下幾點(diǎn)：（1）即期評(píng)估價(jià)值X1 的相關(guān)系數(shù)為0.684，大于零。說(shuō)明X1 越大，貸款差額越大，即銀行的損失越大。（2）到期評(píng)估價(jià)值X2的相關(guān)系數(shù)為- 0.656，小于零。說(shuō)明X2 越大，貸款差額越小，即銀行的損失越小。（3）為了合理確定抵押資產(chǎn)的評(píng)估值，評(píng)估師要充分認(rèn)識(shí)抵押資產(chǎn)的價(jià)值特性、影響其價(jià)值的有關(guān)因素及銀行特定的處置方案與其內(nèi)在的價(jià)值因素關(guān)系，確定恰當(dāng)?shù)淖儸F(xiàn)系數(shù)，使用即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法計(jì)算評(píng)估值，為銀行貸款提供決策依據(jù)。
三、小結(jié)
通過(guò)引入統(tǒng)計(jì)方法，在抵押資產(chǎn)評(píng)估中確定即期修正值和到期價(jià)值的系數(shù)時(shí)，對(duì)傳統(tǒng)的僅憑經(jīng)驗(yàn)確定系數(shù)的方法中，引入定量的分析方法，使得這種方法更有說(shuō)服力，這是統(tǒng)計(jì)方法在抵押資產(chǎn)評(píng)估中的一個(gè)發(fā)展。
參考文獻(xiàn):
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銀行貸款居間合同范文一
甲方：
乙方：
雙方代表經(jīng)磋商后，一致同意訂立本合同書(shū)。
一、 甲方委托乙方向銀行聯(lián)系和安排約借款(具體借貸金額由銀行評(píng)估審批后確定)，用于個(gè)人消費(fèi)或裝修，乙方接受委托。
二、 甲方職責(zé)：
1、 提供借貸所需的真實(shí)性資料。
2、 積極配合辦理相關(guān)手續(xù)。
3、 維護(hù)乙方權(quán)益。
三、 乙方職責(zé)：
1、 充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，認(rèn)真負(fù)責(zé)加速辦理所有借款手續(xù)，在金融機(jī)構(gòu)審批后，借款全額匯入甲乙雙方共管賬號(hào)即視為成功。
2、 全面協(xié)調(diào)甲方與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系。
3、 維護(hù)甲方權(quán)益。
四、 甲方需承擔(dān)的費(fèi)用：
1、 利息(詳見(jiàn)甲方與貸款銀行間簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定);
2、 公證費(fèi)、共管賬戶開(kāi)戶費(fèi)用(詳見(jiàn)甲方與公證處、銀行間簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定);
3、居間服務(wù)費(fèi)：稅后元，甲方須在銀行貸款審批成功，在房管局辦理他項(xiàng)權(quán)利證后一次性將貸款總額的居間服務(wù)費(fèi)從共管賬戶中提取。
五、 違約責(zé)任：
1、 本合同生效后如任何一方擅自撤銷委托則視作違約。違約方即須支付人民幣
2、 銀行貸款審批完畢在房管局辦理他項(xiàng)權(quán)利證后，甲方保證配合乙方從共管賬戶中提取全部居間服務(wù)費(fèi)，每延誤一天甲方按申請(qǐng)貸款總額千分之五向乙方支付滯納金。
3、如因國(guó)家政策調(diào)整及甲方未能達(dá)到擔(dān)?；蜚y行貸款條件造成銀行無(wú)法放貸的，乙方對(duì)此不承擔(dān)違約責(zé)任。
六、 其它：
1、 本合同甲乙雙方簽字蓋章，貸款項(xiàng)目銀行受理審批后即生效，在履約完畢后自行終止;
2、 本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力;
3、 本合同未盡事宜甲乙雙方可協(xié)商解決;
4、本合同內(nèi)容雙方均有義務(wù)保守機(jī)密，不得擅自對(duì)外泄露;
5、每筆貸款因不可抗力因素未能辦成收取元?jiǎng)趧?wù)費(fèi)，其余費(fèi)用全部退還。
甲方(簽字)： 乙方(簽字)：
年 月 日 年 月 日
銀行貸款居間合同范文二
甲 方： 乙 方： 雙方代表經(jīng)協(xié)商后，一致同意訂立本合同書(shū)。
一、甲方委托乙方向金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人聯(lián)系和安排約1000萬(wàn)元人民幣的借款(具體借貸金額由出借方評(píng)估審批后確定)，用于經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)及消費(fèi)或裝修，乙方接受委托。
二、甲方職責(zé)：
1.提供借貸所需的真實(shí)性材料;
2.積極配合辦理相關(guān)手續(xù);
3.維護(hù)乙方權(quán)益。
三、乙方職責(zé)：
1.充分發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)，認(rèn)真負(fù)責(zé)加速辦理所有借款手續(xù)，在金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人審批同意后，借款全額匯入甲方指定的帳號(hào)即視為成功;
2.全面協(xié)調(diào)甲方與金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系;
3.維護(hù)甲方權(quán)益。
四、甲方須承擔(dān)的費(fèi)用：
1.利息(詳見(jiàn)甲方與出借方問(wèn)簽訂的相關(guān)合同、協(xié)議約定);
2.評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、融資費(fèi)、監(jiān)管費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用;
3.定金4萬(wàn)元;
4.居間服務(wù)費(fèi)為貸款總額的5%，甲方須在出借方審批成功后一次性將貸款總額的居問(wèn)費(fèi)支付乙方。
五、違約責(zé)任：
1.本合同生效后任何一方擅自撤銷委托則視為違約;違約方即須支付人民幣10萬(wàn)元給守約方作為違約金;
2.出借方貸款審批完畢后，甲方保證支付全部居間服務(wù)費(fèi)到乙方指定的帳號(hào)，每延誤一天甲方按申請(qǐng)貸款總額百分之一向乙方支付滯納金;
3.如因國(guó)家政策調(diào)整及甲方未能達(dá)到擔(dān)?；蚪鹑跈C(jī)構(gòu)及個(gè)人貸款條件造成無(wú)法貸款的，乙方對(duì)此不承擔(dān)違約責(zé)任。
六、其他：
1.本合同甲乙雙方簽字蓋章后即生效，在履約完畢后自行終止;
2.本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力;
3.本合同未盡事宜甲乙雙方協(xié)商解決;
4.本合同內(nèi)容雙方均有義務(wù)保守機(jī)密，不得擅自對(duì)外泄露;
5.身份證復(fù)印件附后
以上內(nèi)容全部審過(guò)完全審過(guò)，完全同意。
甲方：(蓋章) 法人：(簽字)
乙方：簽字
年 月 日
銀行貸款居間合同范文三
甲乙雙方為發(fā)揮雙方的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，依據(jù)自愿、平等、公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，就乙方為甲方提供融資居間服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議條款，以資共同遵守：
1、甲方承諾
1.1、甲方提供的與本協(xié)議有關(guān)的一切文件、資質(zhì)、報(bào)表及陳述均是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確完整。甲方承諾在融資活動(dòng)中所署公章、財(cái)務(wù)印章、法人章真實(shí)、有效，否則自愿承擔(dān)融資不能的責(zé)任。
1.2、甲方在本協(xié)議有關(guān)的融資活動(dòng)中委托人已經(jīng)獲得甲方特別授權(quán)，有權(quán)代表甲方簽署與融資有關(guān)的全部法律文書(shū)，甲方對(duì)其行為所產(chǎn)生的結(jié)果承擔(dān)法律責(zé)任。
1.3、甲方在本協(xié)議項(xiàng)下的全部意思表示是自愿、真實(shí)的。
2、乙方承諾
2.1、乙方是依法成立的法人或其他組織，具有簽訂和履行本協(xié)議所必須的民事權(quán)利能力和行為能力，能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。
2.2、乙方在本協(xié)議項(xiàng)下的全部意思表示是自愿、真實(shí)的。
3、委托事項(xiàng)
3.1、甲方委托乙方尋找、介紹融資方，乙方接受甲方委托，為甲方融資貸款提供居間服務(wù)。
3.2、乙方接受委托，為甲方介紹引薦符合其融資條件的機(jī)構(gòu)或個(gè)人(以下簡(jiǎn)稱目標(biāo)融資人)，為甲方與目標(biāo)融資人進(jìn)行斡旋和談判，并協(xié)助促成甲方與目標(biāo)融資人簽定融資文件(包括但不限于借款、貸款等融資性協(xié)議或合同)。
3.3、乙方居間服務(wù)內(nèi)容包括:甲方按乙方要求將所需資料提交給乙方，以甲方的 作抵押(質(zhì)押)，為甲方融資 萬(wàn)元人民幣(大寫： )左右的資金(最終以目標(biāo)融資方審批貸款金額為準(zhǔn))，為前述事宜的借款提供居間服務(wù)。
3.4、甲方借款期限為 個(gè)月，若采取先息后本方式，每月借款利率為 %左右;若采取等額本息方式，每月借款利率為 %左右，每 付一次利息。前述月利率最終以目標(biāo)融資方實(shí)際審批利率為準(zhǔn)。
3.5、乙方對(duì)甲方所融資借款事項(xiàng)不承擔(dān)任何性質(zhì)的擔(dān)保責(zé)任。
4、居間報(bào)酬、費(fèi)用及支付方式
4.1、若乙方促成目標(biāo)融資人與甲方簽署(包括但不限于貸款、借款等)融資合同，甲方按其與目標(biāo)融資人簽署協(xié)議中約定貸款或借款總金額的 %(大寫：百分之 )向乙方支付居間費(fèi)。
4.2、甲方支付的居間費(fèi)的有關(guān)稅款均由甲方承擔(dān)(包括但不限于應(yīng)由乙方交納的所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi))。
4.3、甲方應(yīng)在目標(biāo)融資人向其發(fā)放首筆貸款到達(dá)甲方賬戶或甲方指定賬戶的兩個(gè)工作日內(nèi)，將居間費(fèi)一次性支付到乙方指定賬戶，否則屬違約。
5、居間成功的認(rèn)定
5.1、乙方引薦的目標(biāo)融資方與甲方簽訂貸款(借款)協(xié)議時(shí)，即為本合同居間服務(wù)成功，甲方應(yīng)與乙方簽訂《融資居間服務(wù)成功確認(rèn)書(shū)》。
5.2、如甲、乙雙方未簽訂《融資居間服務(wù)成功確認(rèn)書(shū)》，則乙方引薦的目標(biāo)融資方向甲方賬戶或甲方指定賬戶轉(zhuǎn)款時(shí),即為本合同居間服務(wù)成功,甲乙雙方不再簽訂《融資居間服務(wù)成功確認(rèn)書(shū)》。
6、甲方權(quán)利、義務(wù)
6.1、甲方應(yīng)向乙方提供辦理融資貸款事宜所需的一切相關(guān)文件(包括但不限于資質(zhì)、報(bào)表、審計(jì)報(bào)告、評(píng)估報(bào)告等)，并對(duì)所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性及有效性負(fù)責(zé)。乙方對(duì)甲方提供的全部資料的真實(shí)性、合法性不承擔(dān)責(zé)任。
6.2甲方提供辦理融資貸款事宜相關(guān)文件(包括但不限于資質(zhì)、報(bào)表、審計(jì)報(bào)告、評(píng)估報(bào)告等)的費(fèi)用由甲方自行承擔(dān)，乙方不予墊付。如甲方不能提供有效文件，導(dǎo)致融資不能，由甲方自行承擔(dān)責(zé)任。
6.3、未經(jīng)乙方事先書(shū)面同意，甲方不得將本協(xié)議的內(nèi)容和履行本協(xié)議過(guò)程中所獲取的目標(biāo)融資人的信息(屬于公共領(lǐng)域的信息除外)向本協(xié)議居間業(yè)務(wù)直接相關(guān)人員之外的任何第三方泄露或非因履行本協(xié)議而使用。
6.4、不得與乙方介紹的意向融資人或目標(biāo)融資人進(jìn)行私下交易。
6.5、甲方不得要求乙方做出有違國(guó)家法律、法規(guī)及部門規(guī)章的事項(xiàng)。
7、乙方權(quán)利、義務(wù)
7.1、乙方在履行本合同的過(guò)程中，可以向第三方表明其為甲方的居間人，并可以向第三方介紹甲方融資的相關(guān)情況。
7.2、乙方認(rèn)真完成甲方的委托事項(xiàng)，即按照本合同的約定為甲方尋求機(jī)會(huì)，并為甲方與目標(biāo)融資人簽署合同或協(xié)議提供聯(lián)絡(luò)、協(xié)助、撮合等服務(wù)。
7.3、乙方在甲方的委托事項(xiàng)過(guò)程中，因甲方的過(guò)錯(cuò)造成損失時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。
7.4、甲方應(yīng)配合乙方與融資目標(biāo)人的談判，不得無(wú)故推遲或拒絕。
7.5、乙方居間成功后，有權(quán)要求甲方應(yīng)按本協(xié)議向乙方支付相應(yīng)居間費(fèi)。
7.6、如乙方居間未成功，不得要求甲方支付誤工費(fèi)、差旅費(fèi)、交通費(fèi)、招待費(fèi)、酬金等任何居間費(fèi)用;甲方不得以居間未成功而要求乙方支付其提供融資文件(包括但不限于審計(jì)報(bào)告、評(píng)估報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)表等)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、誤工費(fèi)等因融資而產(chǎn)生的費(fèi)用。
8、違約責(zé)任
8.1、如甲方與乙方介紹的意向融資人或目標(biāo)融資人進(jìn)行私下交易時(shí)，視為乙方完成甲方委托的融資居間服務(wù)，由甲方按本合同約定向乙方全額支付居間費(fèi)。
8.2、 乙方向目標(biāo)融資方提供甲方借款資料，并經(jīng)過(guò)目標(biāo)融資方審批同意借款(貸款)給甲方后，如甲方放棄借款(貸款)，則視為乙方居間成功，甲方應(yīng)按本合同約定向乙方全額支付居間費(fèi)。
8.3、甲方在目標(biāo)融資人向其發(fā)放首筆借款(貸款)資金到甲方賬戶或甲方指定賬戶之日起兩個(gè)工作日內(nèi)未按時(shí)、足額向乙方支付居間費(fèi)，則自應(yīng)支付之日起，每逾期一天，按未支付金額的千分之叁向乙方支付懲罰性違約金，直到付清全部居間費(fèi)及違約金時(shí)為止。甲方自愿放棄請(qǐng)求降低違約金的抗辯理由。
8.4、若甲方違反本合同之約定，未及時(shí)、足額向乙方支付居間費(fèi)時(shí),乙方為追要居間費(fèi)而產(chǎn)生的一切費(fèi)用(包括但不限于律師費(fèi)、誤工費(fèi)、差旅費(fèi)、訴訟費(fèi)等)均由甲方承擔(dān)。
9、合同的生效、解除
9.1、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字、蓋章后生效。
9.2、發(fā)生下列情形之一，甲方或乙方需通過(guò)書(shū)面形式通知對(duì)方解除本合同。
9.2.1、因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;
9.2.2、國(guó)家政策法規(guī)調(diào)整致使本合同履行可能違法的。
10、爭(zhēng)議解決及其他
10.1、若在履行本合同中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向合同簽訂地成都市武侯區(qū)人民法院提起訴訟解決。
10.2、未盡事宜由雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議條款理解不一致時(shí)，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)成因
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在許多風(fēng)險(xiǎn)，剔除單純的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)外，資本金、融資中的擔(dān)保設(shè)定以及其現(xiàn)實(shí)操作中存在的問(wèn)題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。
（一）資本金問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在初期運(yùn)作的時(shí)候，資本金是否充足至關(guān)重要，因?yàn)樗鼪Q定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)空間。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)情況分析，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問(wèn)題，其有限的資金在通過(guò)相關(guān)招投標(biāo)手續(xù)取得土地使用權(quán)之后，能夠推進(jìn)開(kāi)發(fā)的資金非常有限。為解決資本金不足問(wèn)題，有些開(kāi)發(fā)商利用其與政府職能部門的關(guān)系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開(kāi)發(fā)資格，再將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押以及將已開(kāi)發(fā)的部分房產(chǎn)抵押，從銀行取得貸款，然后推進(jìn)其余房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商有100萬(wàn)的資本金就敢接1個(gè)億的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)向銀行融資的方式解決了資本金不足的問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)是將其開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)間接轉(zhuǎn)移到銀行身上。
（二）融資中的重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在采取單獨(dú)將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押時(shí)，都存在重復(fù)抵押?jiǎn)栴}。因?yàn)閱为?dú)將土地使用權(quán)抵押時(shí)，評(píng)估價(jià)格應(yīng)是土地的自身價(jià)值，并不包括房產(chǎn)，而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價(jià)值。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在通過(guò)土地使用權(quán)和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時(shí)，融資額度與對(duì)應(yīng)資產(chǎn)的價(jià)值是不匹配的。房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)的價(jià)值系包括土地價(jià)值的，如果開(kāi)發(fā)商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受償，而此時(shí)土地使用權(quán)重復(fù)抵押所對(duì)應(yīng)的貸款很難收回。如，開(kāi)發(fā)商單獨(dú)將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無(wú)法通過(guò)行使優(yōu)先權(quán)得到受償。可見(jiàn)在土地使用權(quán)重復(fù)抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)走高，而不是土地資產(chǎn)單獨(dú)變現(xiàn)的價(jià)值。另外，因土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實(shí)務(wù)中沒(méi)有關(guān)注開(kāi)發(fā)商是否將土地使用權(quán)單獨(dú)抵押的事實(shí)，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場(chǎng)行情出現(xiàn)變化，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)顯現(xiàn)。
（三）售房與收貸的兩難境地
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，售房是其按期歸還貸款的主要來(lái)源。但在實(shí)務(wù)中，許多開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，為了追求利潤(rùn)盲目擴(kuò)張開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將售房所得價(jià)款不及時(shí)還貸，而是投入到后續(xù)更大的建設(shè)項(xiàng)目，導(dǎo)致銀行貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如何控制開(kāi)發(fā)商將銷售回款及時(shí)歸還貸款，對(duì)于銀行而言至關(guān)重要，但從目前體制分析，還沒(méi)有在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機(jī)制，現(xiàn)實(shí)中銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無(wú)法遏制，這樣就形成了一個(gè)怪圈，銀行不讓開(kāi)發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款，允許開(kāi)發(fā)商售房又擔(dān)心開(kāi)發(fā)商擴(kuò)大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不歸還貸款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。
二、訴訟及執(zhí)行過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后，大多數(shù)銀行都會(huì)選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實(shí)務(wù)中，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執(zhí)行中仍然存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。
（一）抵押房產(chǎn)被出售的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款訴訟實(shí)務(wù)中，一般來(lái)說(shuō)，銀行占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)來(lái)自開(kāi)發(fā)商為融資需求將房產(chǎn)抵押給銀行或?qū)⒃诮üこ虨殂y行設(shè)定抵押擔(dān)保。但即便這樣，也不能確保不出現(xiàn)其他風(fēng)險(xiǎn)。
（二）工程款優(yōu)先受償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)
2002年6月20日，最高人民法院針對(duì)上海市高級(jí)人民法院提出的《關(guān)于合同法第286條理解和適用問(wèn)題的請(qǐng)示》，做出了《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋[2002]16號(hào)），依法認(rèn)定了承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押物和其他債權(quán)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，最高人民法院做出上述規(guī)定，從根本上說(shuō)是為了防止開(kāi)發(fā)商拖欠農(nóng)民工工資，充分保障其合法權(quán)益，因?yàn)樯鏅?quán)是高于一切權(quán)利的社會(huì)正義。但是，如果這種公平和正義被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)作為逃避銀行追索債權(quán)的手段的話，對(duì)于銀行貸款來(lái)講，其風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大。2009年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對(duì)B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但在執(zhí)行中案外人C集團(tuán)股份有限公司卻提出執(zhí)行異議，認(rèn)為被執(zhí)行人B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級(jí)人民法院最終駁回了案外人提出的執(zhí)行異議，但是開(kāi)發(fā)商與承包方惡意串通，拖延執(zhí)行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。
（三）評(píng)估環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)
除上述實(shí)體階段出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)外，實(shí)務(wù)中不少開(kāi)發(fā)商利用評(píng)估環(huán)節(jié)惡意阻撓法院強(qiáng)制執(zhí)行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對(duì)D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，但在執(zhí)行過(guò)程中，被執(zhí)行人D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以抵押房產(chǎn)中存在無(wú)產(chǎn)權(quán)證明但有使用價(jià)值的房產(chǎn)未作評(píng)估為由，認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估過(guò)低，要求重新評(píng)估。執(zhí)行法院認(rèn)為被執(zhí)行人提出異議成立，要求評(píng)估公司重新評(píng)估，但新《評(píng)估報(bào)告》卻將房產(chǎn)價(jià)格的基準(zhǔn)時(shí)間進(jìn)行了調(diào)整，致使房產(chǎn)的每平方米單價(jià)增加了1萬(wàn)多元，增加了拍賣變現(xiàn)的難度，也直接影響了債權(quán)的現(xiàn)金受償。另外，執(zhí)行實(shí)務(wù)中還存在開(kāi)發(fā)商利用《評(píng)估報(bào)告》的時(shí)限做文章，公然逃廢銀行債務(wù)。2010年8月30日，前述提及的B房地產(chǎn)貸款案在第二次拍賣時(shí)又被執(zhí)行法院叫停，理由是被執(zhí)行人提出《評(píng)估報(bào)告》超期的異議。從法理分析，如果法院對(duì)執(zhí)行資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后，而申請(qǐng)人卻遲遲不申請(qǐng)法院拍賣該資產(chǎn)，那么該資產(chǎn)的價(jià)格因申請(qǐng)人怠于行使權(quán)利的原因而失效，這無(wú)可厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對(duì)B公司抵押房產(chǎn)評(píng)估后的第一時(shí)間內(nèi)已申請(qǐng)拍賣，故不存在人為原因?qū)е略u(píng)估報(bào)告失效的后果。但就是這樣一個(gè)簡(jiǎn)單的執(zhí)行實(shí)務(wù)問(wèn)題，執(zhí)行法院并沒(méi)有駁回而是立案審理，導(dǎo)致執(zhí)行拍賣資產(chǎn)的時(shí)間人為延期，增加了風(fēng)險(xiǎn)。
三、應(yīng)對(duì)措施
鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在上述風(fēng)險(xiǎn)，銀行在訴訟和執(zhí)行階段如何應(yīng)對(duì)此類問(wèn)題，就顯得至關(guān)重要。有效地克服各種干擾，加大執(zhí)行力度，盡量回避執(zhí)行過(guò)程中可能出現(xiàn)的社會(huì)矛盾，是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。具體措施如下。
（一）提級(jí)指定執(zhí)行的靈活運(yùn)用
最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定（試行）》第132條明確規(guī)定“對(duì)下級(jí)法院長(zhǎng)期未能執(zhí)結(jié)的案件，確有必要的，上級(jí)法院可以決定由本院執(zhí)行或下級(jí)法院共同執(zhí)行，也可以指定本轄區(qū)其他法院執(zhí)行。”上述規(guī)定針對(duì)的是下級(jí)法院怠于行使執(zhí)行權(quán)的一種監(jiān)督程序和具體規(guī)定，即提級(jí)和指定執(zhí)行。實(shí)務(wù)中，為了克服地方保護(hù)主義以及開(kāi)發(fā)商惡意干擾執(zhí)行工作，銀行通常采取上述兩種方式，按照最高人民法院的相關(guān)規(guī)定，將執(zhí)行時(shí)間達(dá)到或超過(guò)6個(gè)月的案件申請(qǐng)?zhí)峒?jí)或提級(jí)后指定執(zhí)行，在一定程度上克服了地方保護(hù)主義對(duì)案件的干擾，有效地提高了勝訴案件執(zhí)行率。
（二）撤銷權(quán)的快速行使
從傳統(tǒng)的民法意義上講，撤銷權(quán)屬于形成權(quán)，即依照權(quán)利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利。形成權(quán)的特征就在于依單方意思表示，就足以使既存法律關(guān)系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關(guān)系?；谛纬蓹?quán)的法律特質(zhì)，在開(kāi)發(fā)商惡意轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)時(shí)，致使據(jù)以用作貸款擔(dān)保的有效資產(chǎn)被惡意懸空的情況下，撤銷權(quán)的及時(shí)行使對(duì)于銀行而言至關(guān)重要。但是應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)善意取得制度被《物權(quán)法》引用且明確規(guī)定了房產(chǎn)等大宗不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度的情況下，針對(duì)開(kāi)發(fā)商將銀行抵押房產(chǎn)惡意轉(zhuǎn)讓的行為，銀行在行使撤銷權(quán)的時(shí)候要特別注意兩點(diǎn)：一是善意取得人是否為善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的對(duì)價(jià)。如果有直接或間接的證據(jù)證明”善意取得人“取得抵押房產(chǎn)并非出自善意，或者其未支付合理的對(duì)價(jià)（房款），銀行就可以通過(guò)行使撤銷權(quán)，否定開(kāi)發(fā)商與買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為，保護(hù)擔(dān)保債權(quán)不受侵害。
（三）對(duì)“抵押可售”的法律思考
前文提及的銷售房產(chǎn)和銀行收貸收息的“兩難”問(wèn)題，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度分析，這實(shí)際上是一個(gè)融通資金的風(fēng)險(xiǎn)安排，即在保證資金周轉(zhuǎn)的前提下，對(duì)正常進(jìn)入市場(chǎng)的房產(chǎn)和需要設(shè)定抵押的房產(chǎn)做出估算，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，將開(kāi)發(fā)房產(chǎn)以在建工程的方式全部抵押給銀行，必然將導(dǎo)致其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，實(shí)務(wù)中為了敦促開(kāi)發(fā)商及時(shí)還款，不少銀行在不得已的情況下向房產(chǎn)管理部門出具了《抵押房產(chǎn)可售的說(shuō)明》，于是關(guān)于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權(quán)就成了問(wèn)題的焦點(diǎn)。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權(quán)的法律事實(shí)和法律行為。
首先，從書(shū)面意思解讀“抵押可售”，其實(shí)就是在抵押的情況下允許開(kāi)發(fā)商銷售房產(chǎn)。房產(chǎn)雖然抵押，但其作為商品的所有權(quán)仍然歸開(kāi)發(fā)商，故從這一角度出發(fā)，是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不過(guò)從房產(chǎn)管理的角度出發(fā)，需要向房產(chǎn)管理部門提供抵押權(quán)人同意的證明。
其次，“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權(quán)。房產(chǎn)抵押在《物權(quán)法》及《擔(dān)保法》中均明確規(guī)定了抵押成立及生效的條件，“抵押可售”的實(shí)質(zhì)意義在于允許將抵押房產(chǎn)銷售后歸還貸款，在抵押債權(quán)實(shí)現(xiàn)后才消滅抵押，而不能解讀為解除抵押房產(chǎn)之后才能銷售，這是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，其核心是以抵押為保障銷售房產(chǎn)，歸還貸款?！稉?dān)保法司法解釋》第67條規(guī)定“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替抵押人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償”。從《擔(dān)保法司法解釋》的上述規(guī)定也可以看出，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物僅需通知抵押權(quán)人既可，并非抵押人必需同意，同時(shí)法律更賦予了抵押權(quán)在抵押物轉(zhuǎn)讓情況下，對(duì)抵押物予以追及的權(quán)利。
第三，轉(zhuǎn)讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人的所有權(quán)并未喪失，只要不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，抵押人可以對(duì)抵押物進(jìn)行法律上的或事實(shí)上的處分，并不因此構(gòu)成對(duì)抵押權(quán)的侵害。抵押人所有權(quán)行使的限制，只是受抵押權(quán)追及效力的限制，而不是債權(quán)人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權(quán)人單方解除抵押的事實(shí)之后，作為抵押權(quán)人的銀行當(dāng)然可以行使相關(guān)權(quán)利，主要包括：
一是撤銷權(quán)的行使。依《擔(dān)保法司法解釋》第67條之規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押房產(chǎn)應(yīng)具備三個(gè)條件：通知作為抵押權(quán)人的銀行；告知買受人房產(chǎn)已抵押情況；轉(zhuǎn)讓價(jià)款明確低于其價(jià)值的，抵押人需提供相應(yīng)擔(dān)保。在抵押人缺乏上述三個(gè)條件時(shí)，作為抵押權(quán)人的銀行當(dāng)然可以提起撤銷之訴，主張轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
二是物上代位權(quán)。作為抵押權(quán)人的銀行行使物上代位權(quán)的方式主要是要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向銀行提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者是向第三人提存，債務(wù)履行期屆滿，根據(jù)履行債務(wù)情況，決定是否由提存價(jià)款清償所擔(dān)保的債權(quán)。但現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題在于，作為抵押人的開(kāi)發(fā)商不會(huì)將銷售款清償貸款或提存，而是挪作他用，故物上代位權(quán)行使受到限制。
三是對(duì)轉(zhuǎn)讓后的抵押物進(jìn)行追及。既然相關(guān)法律已經(jīng)明確了抵押權(quán)人對(duì)于抵押物轉(zhuǎn)讓后可以追及，對(duì)實(shí)務(wù)中開(kāi)發(fā)商惡意銷售抵押物的行為，銀行當(dāng)然可以對(duì)抵押物予以追及并行使抵押權(quán)，買受人為了取得無(wú)負(fù)擔(dān)的所有權(quán)，可以行使代替清償?shù)臏斐龣?quán)，代抵押人履行債務(wù)或者清償債權(quán)消滅抵押權(quán)。如果取得抵押物所有權(quán)的第三人不代為清償，則作為抵押權(quán)人的銀行可以就該抵押物行使抵押權(quán)。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；抵押評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)控制
中圖分類號(hào) F233
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A
一、引言
隨著我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，連帶著我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展。房地產(chǎn)抵押貸款包括個(gè)人按揭住房貸款、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款和以房地產(chǎn)抵押為擔(dān)保方式的流動(dòng)資金貸款。由于在房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押物的評(píng)估價(jià)值是銀行確定貸款額度的一個(gè)基本依據(jù)，所以抵押房地產(chǎn)價(jià)值的科學(xué)評(píng)估對(duì)于合理有效利用銀行信貸資金、構(gòu)筑房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范屏障，進(jìn)而有效防范銀行體系風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)具有非常重要的作用。
二、房地產(chǎn)抵押評(píng)估存在的問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)
1.“假按揭”套取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款
近年來(lái)，作為宏觀調(diào)控措施，國(guó)家限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款。在此背景下，一些開(kāi)發(fā)資金不足且無(wú)法正常取得開(kāi)發(fā)貸款的開(kāi)發(fā)商，就采取“假按揭”的方式以套取貸款。開(kāi)發(fā)商利用自己?jiǎn)T工及其親屬的身份證，簽訂所謂的“商品房預(yù)售合同”，并以此申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款，取得貸款后，由開(kāi)發(fā)商以個(gè)人名義按月償還本息。開(kāi)發(fā)商采取“假按揭”的方式擾亂了正常的金融秩序，使大量消費(fèi)性貸款轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。部分“假按揭”實(shí)質(zhì)上是“一房?jī)墒邸?，一旦開(kāi)發(fā)商逃廢債務(wù)，銀行貸款將難以追回，因?yàn)檎嬲馁?gòu)房人入住后，抵押物將無(wú)法處分，購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)將得不到保護(hù)?！凹侔唇摇泵x上的借款人往往是在不知詳情的情況下被利用的，一旦開(kāi)發(fā)商惡意欺詐，將作為違約一方承擔(dān)違約賠償責(zé)任，如果處理不好，將影響社會(huì)穩(wěn)定。
2.超值抵押風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)抵押是一種債務(wù)履行擔(dān)保方式，抵押物的價(jià)值應(yīng)當(dāng)高于所擔(dān)保的債務(wù)。但實(shí)踐中，有的借款人以虛報(bào)房地產(chǎn)價(jià)值或要求估價(jià)機(jī)構(gòu)高估房地產(chǎn)價(jià)值，以此取得超出抵押物實(shí)際價(jià)值的銀行貸款。也有的貸款銀行工作人員明知借款人申報(bào)的抵押物價(jià)值或估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果高于其市場(chǎng)價(jià)值，甚至在房地產(chǎn)管理部門提醒其抵押物價(jià)值不足以為貸款提供擔(dān)保的情況下，仍堅(jiān)持以此作為確定抵押貸款額度的依據(jù)，致使銀行實(shí)際放貸額大于抵押物的市場(chǎng)價(jià)值。
3.人為因素風(fēng)險(xiǎn)
人為因素風(fēng)險(xiǎn)是由于估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員不執(zhí)行行業(yè)規(guī)定和不遵守職業(yè)道德規(guī)范所致。為爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)或 評(píng)估人員與委托方私下達(dá)成某種價(jià)格共識(shí)，采取弄虛作假的手段，故意高估或低估評(píng)估值，給另一方造成損害。如抵押人與估價(jià)人員串通一氣或收取額外好處費(fèi)，故意把評(píng)估值高估，并騙取金融信貸機(jī)構(gòu)的信任而獲得超出抵押物實(shí)際價(jià)值的貸款額，到期還不清債務(wù)，即使處置該抵押物也資不抵債，出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)狀告評(píng)估機(jī)構(gòu)的糾紛。
三、房地產(chǎn)抵押評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的控制路徑
1.樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立和完善風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，強(qiáng)化評(píng)估質(zhì)量控制管理
抵押評(píng)估為借貸 雙方提供中介服務(wù)，評(píng)估價(jià)格的高低直接影響到雙方的利益。尤其是當(dāng)借貸雙方因不能履行債務(wù)而發(fā)生糾紛時(shí)，通常會(huì)將估價(jià)機(jī)構(gòu)和人員牽連進(jìn)去，因此，作為估價(jià)一方必須時(shí)刻樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不要因一時(shí)的小利或失誤而遭受重大損失。這就要求估價(jià)機(jī)構(gòu)要建立和健全內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度，如繼續(xù)培訓(xùn)教育制度、評(píng)估結(jié)果會(huì)審制度、風(fēng)險(xiǎn)基金制度以及其它各項(xiàng)責(zé)任制，以應(yīng)付各種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
評(píng)估質(zhì)量控制管理是評(píng)估公司各項(xiàng)管理的核心。建立和完善此項(xiàng)管理制度，有助于防止因評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平問(wèn)題而造成的評(píng)估錯(cuò)誤，有助于防止因評(píng)估過(guò)程中未能保持獨(dú)立、公正而造成的評(píng)估失敗。評(píng)估公司應(yīng)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合地方有關(guān)政策及其他一些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，制定出評(píng)估公司自身的質(zhì)量控制規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，其內(nèi)容包括評(píng)估操作程序、報(bào)告規(guī)范格式、評(píng)估方法技術(shù)要點(diǎn)、基本參數(shù)的確定及報(bào)告錯(cuò)誤界定等。在評(píng)估人員初步完成了評(píng)估的技術(shù)部分后，由水平較高的評(píng)估師對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行初步復(fù)核。復(fù)核主要審查評(píng)估程序有沒(méi)有履行，譬如有沒(méi)有進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘，收集的資料是不明充分和真實(shí)，評(píng)估方法選擇是否恰當(dāng)，參數(shù)是否合適以及評(píng)估結(jié)果是否與市場(chǎng)水平相吻合等。另外，還要定期抽檢是指公司技術(shù)管理部門根據(jù)公司制定的質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)每個(gè)評(píng)估人員的報(bào)告隨機(jī)抽查，對(duì)報(bào)告質(zhì)量打分，并提出報(bào)告修改意見(jiàn)和獎(jiǎng)懲意見(jiàn)，由報(bào)告主辦人員修改報(bào)告，收回替換提交客戶的報(bào)告，公司實(shí)施獎(jiǎng)懲。
2.采用科學(xué)、合理的評(píng)估方法，避免房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)
采用科學(xué)、合理的房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值確定依據(jù)，可以以房地產(chǎn)成本價(jià)格和社會(huì)公認(rèn)的利潤(rùn)水平為基礎(chǔ)確定房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)值，避免抵押房地產(chǎn)價(jià)值高估，從而擠出房?jī)r(jià)虛高造成的泡沫，降低風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)參照收益法和市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果，綜合考慮不同評(píng)估方法下抵押房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，取較低者作為貸款發(fā)放的依據(jù)。由于收益法中對(duì)參數(shù)的準(zhǔn)確性要求很高，且由于利率、通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)周期性變化對(duì)房地產(chǎn)的影響，加之目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受許多非市場(chǎng)因素的影響較大，與公式成立的假定情況相距甚遠(yuǎn)，特別在考慮抵押期限情況下，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)就帶有更大的不可知性，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)應(yīng)慎用。而采用成本法估價(jià)，雖然房?jī)r(jià)的構(gòu)成很復(fù)雜，但由于土地價(jià)格的招拍掛制度，房屋建設(shè)成本有明確的相關(guān)規(guī)范，社會(huì)對(duì)利潤(rùn)也有公認(rèn)的合理水平，所以是具有操作性的。以成本法評(píng)估抵押房地產(chǎn)，盡管由于涉及到房地產(chǎn)商和部分投機(jī)者的切身利益而不受歡迎，銀行的房地產(chǎn)抵押貸款額度也可能會(huì)降低，在短期內(nèi)影響銀行的收益，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、銀行乃至金融體系的長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康、平穩(wěn)發(fā)展卻是至關(guān)重要的。
3.提高貸款審查人員素質(zhì)，有效監(jiān)督評(píng)估質(zhì)量
銀行自身應(yīng)在內(nèi)部配備既精通銀行業(yè)務(wù)又有房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)知識(shí)和技能的貸款審查人員，改變單純以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)乘以貸款價(jià)值比率確定貸款額度的操作方法，以有效控制房地產(chǎn)抵押價(jià)值的高估風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)貸款審查人員應(yīng)該站在銀行的角度去評(píng)估抵押房地產(chǎn)的客觀價(jià)值，充分考慮未來(lái)市場(chǎng)變化和短期強(qiáng)制處置等風(fēng)險(xiǎn)因素。具體而言，審查人員應(yīng)該審查評(píng)估技術(shù)報(bào)告中估價(jià)師的測(cè)算過(guò)程是否有誤、有關(guān)參數(shù)選取是否合理、所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和目的、抵押物產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵等。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化時(shí)，要對(duì)抵押物進(jìn)行內(nèi)部估價(jià)，以確定抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)該樹(shù)立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視和防范抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持自律，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立和完善抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。
參考文獻(xiàn)：
論文關(guān)鍵詞：知識(shí)產(chǎn)權(quán)；質(zhì)押貸款；風(fēng)險(xiǎn)控制
科技型中小企業(yè)作為最有發(fā)展?jié)摿蛣?chuàng)新活力的群體，在建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家的戰(zhàn)略中起著舉足輕重的作用。資金支持是科技型中小企業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力，但由于投資科技型中小企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，致使科技型中小企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中融資難成為一個(gè)全球性的問(wèn)題。
為支持科技型中小企業(yè)發(fā)展，近年來(lái)我國(guó)政府相關(guān)部門制定了多項(xiàng)支持鼓勵(lì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的政策和措施，國(guó)內(nèi)一些商業(yè)銀行開(kāi)展了知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，取得了一定效果。但調(diào)查表明，當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行開(kāi)展知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的業(yè)務(wù)在服務(wù)數(shù)量和質(zhì)量方面，都存在很大問(wèn)題，制約了業(yè)務(wù)發(fā)展，限制了很多科技型中小企業(yè)利用企業(yè)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)來(lái)解決融資困難的能力?！?006年10月，交通銀行北京分行與相關(guān)律師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估公司合作開(kāi)展了“知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款服務(wù)”，特別是在風(fēng)險(xiǎn)控制方面進(jìn)行了有益的探索和實(shí)踐，為科技型中小企業(yè)提供了發(fā)展的新出路，我們稱之為“北京模式”。本文即基于課題組對(duì)北京模式的知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款情況的實(shí)地調(diào)研而展開(kāi)。
一、“北京模式”的基本做法
知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款是以優(yōu)質(zhì)專利、商標(biāo)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)(無(wú)形資產(chǎn))作為擔(dān)保物進(jìn)行質(zhì)押，向銀行申請(qǐng)貸款的一種融資新模式。北京地區(qū)探索形成了“以社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)分工服務(wù)和社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)為特征，以知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押為擔(dān)保方式”的新模式，其基本程序是，企業(yè)向律師事務(wù)所或銀行提出申請(qǐng)——律師和評(píng)估師審查——律師出法律意見(jiàn)書(shū)、評(píng)估師出初評(píng)報(bào)告——銀行審查、審批——律師辦理質(zhì)押登記、評(píng)估師出評(píng)估報(bào)告——銀行放貸。截止到2009年8月份，已對(duì)200多家科技型中小企業(yè)進(jìn)行了初審，為數(shù)十家科技型中小企業(yè)申請(qǐng)貸款出具了意見(jiàn)書(shū)，協(xié)助交通銀行和北京銀行對(duì)科技型中小企業(yè)共發(fā)放貸款5億多元。歸納起來(lái)，其質(zhì)押方式主要有三種：
(一)中小企業(yè)利用自有知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款
中小企業(yè)可以優(yōu)質(zhì)專利、商標(biāo)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押方式進(jìn)行擔(dān)保。知識(shí)產(chǎn)權(quán)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)抵押物進(jìn)行評(píng)估，律師事務(wù)所對(duì)借款企業(yè)及其自有知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查，并據(jù)此出具法律意見(jiàn)書(shū)，貸款銀行根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告和律師事務(wù)所出具的法律意見(jiàn)書(shū)發(fā)放貸款。律師事務(wù)所和評(píng)估公司等專業(yè)中介機(jī)構(gòu)在貸前審查、貸后管理和不良處置等階段為銀行和借款人提供專業(yè)服務(wù)，并在其責(zé)任范圍內(nèi)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。
(二)專門針對(duì)專利技術(shù)交易的融資
銀行開(kāi)辦專門針對(duì)中小企業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化的專利權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的融資業(yè)務(wù)。銀行向?qū)＠麢?quán)購(gòu)買方發(fā)放貸款，以使其能夠購(gòu)買先進(jìn)的專利技術(shù)，借款的擔(dān)保方式是以專利權(quán)進(jìn)行質(zhì)押。律師事務(wù)所利用其法律專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在科技成果轉(zhuǎn)化的交易過(guò)程中實(shí)施全程監(jiān)控，在貸前審查、貸后管理和不良資產(chǎn)處置等階段為銀行和相關(guān)方提供專業(yè)服務(wù)，并在其責(zé)任范圍內(nèi)向銀行承擔(dān)賠償責(zé)任。
(三)以自有知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押和固定資產(chǎn)抵押混合貸款的融資業(yè)務(wù)
針對(duì)一些中小企業(yè)既有固定資產(chǎn)抵押，又有知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押做擔(dān)保，既有流動(dòng)資金需求，又有固定資產(chǎn)建設(shè)資金需求的實(shí)際狀況，“北京模式”為此類企業(yè)設(shè)計(jì)的方案中，借款的擔(dān)保方式除傳統(tǒng)的房地產(chǎn)等有形資產(chǎn)的抵押外，同時(shí)接受以優(yōu)質(zhì)專利、商標(biāo)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行質(zhì)押。引進(jìn)律師事務(wù)所和擔(dān)保公司等專業(yè)中介機(jī)構(gòu)，由擔(dān)保公司對(duì)企業(yè)自有知識(shí)產(chǎn)權(quán)和固定資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，由律師事務(wù)所對(duì)借款企業(yè)及其知識(shí)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查并據(jù)此出具法律意見(jiàn)書(shū)。貸款銀行根據(jù)擔(dān)保公司的擔(dān)保和律師事務(wù)所出具的法律意見(jiàn)書(shū)發(fā)放貸款。律師事務(wù)所和擔(dān)保公司在貸前審查、貸后管理和不良處置等階段為銀行和借款人提供專業(yè)服務(wù)，并在其責(zé)任范圍內(nèi)向銀行承擔(dān)責(zé)任。
二、“北京模式”的主要特點(diǎn)
北京模式具有四個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)：一是抵(質(zhì))押物的處置和變現(xiàn)由中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)提供專業(yè)和法律保障，解決了科技型中小企業(yè)沒(méi)有有形資產(chǎn)抵押難以得到銀行貸款支持的困難；二是新的貸款模式是專為中小企業(yè)貸款設(shè)計(jì)的，它區(qū)別于大企業(yè)信用評(píng)級(jí)的傳統(tǒng)方法，銀行相對(duì)可放寬對(duì)科技型中小企業(yè)有形資產(chǎn)擔(dān)保的貸款條件，從而可吸收更多的優(yōu)質(zhì)科技企業(yè)資源；三是新的貸款模式解決了保證貸款和擔(dān)保公司擔(dān)保貸款的瓶頸問(wèn)題；四是可以化解銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，減少不良貸款。
在美國(guó)，“風(fēng)險(xiǎn)投資+風(fēng)險(xiǎn)銀行”是中小高科技企業(yè)融資的基本模式，而這種模式對(duì)于中國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情來(lái)說(shuō)并不具備可操作性。北京模式與美國(guó)模式最大的不同在于這一模式采用中介機(jī)構(gòu)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)的方式來(lái)幫助科技型企業(yè)獲得銀行貸款，在現(xiàn)行制度下，這一方式能夠最大限度地化解或分擔(dān)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，并最終實(shí)現(xiàn)既能扶持科技型中小企業(yè)成長(zhǎng)、又能減少不良貸款發(fā)生的雙贏局面。
在實(shí)際操作中，律師事務(wù)所經(jīng)過(guò)調(diào)查申請(qǐng)企業(yè)所提供的資料和參考評(píng)估公司出具的專業(yè)評(píng)估報(bào)告，認(rèn)定該企業(yè)的專利技術(shù)有無(wú)市場(chǎng)推廣的可能和獲利空問(wèn)，是否具備良好的信譽(yù)和還款能力。隨后，律師事務(wù)所為這些企業(yè)的貸款申請(qǐng)出具具備法律效力的法律意見(jiàn)書(shū)，并分擔(dān)了銀行需要承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)貸償問(wèn)題，律師事務(wù)所將與有關(guān)機(jī)構(gòu)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。這不僅能夠解決科技型中小企業(yè)的燃眉之急，同時(shí)對(duì)于銀行自身發(fā)展也是一個(gè)極大推動(dòng)，形成以知識(shí)產(chǎn)權(quán)作質(zhì)押、第三方作評(píng)估、律師出具法律意見(jiàn)書(shū)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的新模式。
三、風(fēng)險(xiǎn)控制：知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的瓶頸問(wèn)題
目前，我國(guó)科技型中小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)融資主要有風(fēng)險(xiǎn)投資、政府支持以及銀行貸款融資等途徑。我國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)、創(chuàng)業(yè)基金業(yè)尚不發(fā)達(dá)，尚不能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展要求；政府部門設(shè)立的促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化的基金“僧多粥少”，難以普遍滿足科技型中小型企業(yè)對(duì)資金的渴求；銀行貸款融資是大多數(shù)科技型中小企業(yè)選擇的融資方式。與傳統(tǒng)型企業(yè)可以通過(guò)有形資產(chǎn)抵押、質(zhì)押或者保證擔(dān)保在銀行獲取貸款不同，科技型中小企業(yè)的有限資金大多投入了技術(shù)研發(fā)，其擁有的大多是無(wú)形資產(chǎn)，少有固定資產(chǎn)投資，基本上沒(méi)有有形資產(chǎn)向銀行抵押或者質(zhì)押融資。由擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保是科技型中小企業(yè)尋求的另一條銀行融資途徑，但實(shí)踐中由于擔(dān)保公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，往往要求貸款企業(yè)提供相應(yīng)有形資產(chǎn)抵押、質(zhì)押的反擔(dān)保，科技型中小企業(yè)同樣因無(wú)法滿足反擔(dān)保條件而被擔(dān)保公司拒之門外。
盡管知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款也早已具備法律依據(jù)，存在巨大的發(fā)展?jié)摿Γy行對(duì)此業(yè)務(wù)依然持異常謹(jǐn)慎的態(tài)度。
首先，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值評(píng)估方面存在風(fēng)險(xiǎn)。由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)客體的非物質(zhì)性，知識(shí)產(chǎn)品生產(chǎn)的獨(dú)特性、唯一性，使知識(shí)產(chǎn)權(quán)的價(jià)值只有通過(guò)評(píng)估才能得以確定。知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值的評(píng)估直接關(guān)系到知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押的設(shè)定及實(shí)現(xiàn)。在這一問(wèn)題上，銀行需要考慮四方面的因素：一是該專利是否具有改進(jìn)性，是否具備核心競(jìng)爭(zhēng)力；二是專利收益期限的長(zhǎng)短和變現(xiàn)能力，即專利權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)能否很快找到“下家”；三是要看該專利權(quán)是否存有替代技術(shù)；四是需要考核企業(yè)能否形成穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流以滿足還貸要求。正是由于這些問(wèn)題的存在，導(dǎo)致很多商業(yè)銀行至今無(wú)法推出知識(shí)產(chǎn)權(quán)貸款產(chǎn)品。
其次，銀行由于無(wú)法直接占有質(zhì)押的知識(shí)產(chǎn)權(quán)而被認(rèn)為存在信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)銀行而言，保證資金的安全性、流動(dòng)性是其資產(chǎn)運(yùn)用的最高要求。知識(shí)產(chǎn)權(quán)客體的非物質(zhì)性決定了銀行不能直接占有質(zhì)押的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。另外，知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款與銀行其他貸款的根本區(qū)別在于知識(shí)產(chǎn)權(quán)價(jià)值具有不穩(wěn)定性，這也使得銀行畏而止步。這些因素都是銀行難以直接控制的。
此外，知識(shí)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)能力難以預(yù)測(cè)也是導(dǎo)致眾多商業(yè)銀行有所顧忌的重要因素。與不動(dòng)產(chǎn)抵押相比，知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押物的流動(dòng)性相對(duì)較差，處置起來(lái)相當(dāng)困難。目前國(guó)內(nèi)知識(shí)產(chǎn)權(quán)意識(shí)還比較薄弱，知識(shí)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)狹窄，評(píng)估和轉(zhuǎn)讓程序復(fù)雜嚴(yán)格，需要耗費(fèi)相當(dāng)多的人力、物力和財(cái)力，處置成本相當(dāng)高。
總之，基于上述原因，商業(yè)銀行對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押風(fēng)險(xiǎn)難以控制，即使政府有關(guān)部門大力推動(dòng)，受到風(fēng)險(xiǎn)控制瓶頸的制約，其業(yè)務(wù)發(fā)展仍然較慢，貸款數(shù)量和質(zhì)量都不盡人意。
在北京模式中，充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)評(píng)估、法律服務(wù)等方面具有的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合銀行長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制這一關(guān)鍵問(wèn)題提出了較好的、可操作的解決辦法。律師事務(wù)所、評(píng)估公司等中介服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)處理貸款審批前的評(píng)審工作，減輕了銀行的工作量，同時(shí)中介機(jī)構(gòu)還承擔(dān)企業(yè)貸款的擔(dān)保責(zé)任，為商業(yè)銀行解決了上述困難和問(wèn)題，降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。
四、有待進(jìn)一步探索的幾個(gè)問(wèn)題
圍繞“風(fēng)險(xiǎn)控制”這一核心，北京模式在實(shí)踐中也遇到了一些問(wèn)題，導(dǎo)致知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款這一受到科技型中小企業(yè)歡迎的服務(wù)模式在推廣中遇到一些障礙。
(一)中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)與收益失衡
在知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款中，律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)與一般股份制企業(yè)不同，合伙人須承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。一旦出現(xiàn)資產(chǎn)清算的情況，合伙人個(gè)人的財(cái)產(chǎn)均被列入清算范圍，即律師事務(wù)所出現(xiàn)債務(wù)糾紛時(shí)，合伙人需要把全部私人財(cái)產(chǎn)都賠進(jìn)去，承受非常大的壓力。以極高的風(fēng)險(xiǎn)為企業(yè)申請(qǐng)貸款提供法律服務(wù)，律師事務(wù)所辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)手續(xù)費(fèi)只有1．5％，如果按單筆貸款計(jì)算，其收益和成本相比差距懸殊。這迫使律師事務(wù)所必須認(rèn)真審查評(píng)估，確認(rèn)企業(yè)具有還款能力，保證資金安全。另一方面，過(guò)大的壓力又可能導(dǎo)致許多有能力開(kāi)展此項(xiàng)服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)從自身收益考慮而不愿意涉足此項(xiàng)業(yè)務(wù)，使這項(xiàng)服務(wù)的推廣遇到障礙。
(二)融資規(guī)模還不能滿足企業(yè)需求
據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京30多萬(wàn)家中小企業(yè)中，擁有知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)科技型中小企業(yè)有6萬(wàn)余家，其中有知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款需求的中小企業(yè)約4萬(wàn)家，每年知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押的融資需求超過(guò)800億元。但據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，每年獲得北京市知識(shí)產(chǎn)權(quán)局授權(quán)的新增專利中，僅20％可以獲得融資，除少數(shù)企業(yè)得到國(guó)家政策扶持外，其余大多為自籌資金，獲得銀行貸款的企業(yè)很少。主要原因是銀行在市場(chǎng)需求旺盛的情況下對(duì)向中小企業(yè)放貸的積極性不高。顯然，科技型中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的資金瓶頸仍未突破。
(三)貸款期限與規(guī)模受到限制
從目前實(shí)踐看，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，律師事務(wù)所根據(jù)自身的資產(chǎn)能力和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況主要針對(duì)小額和短期需求設(shè)計(jì)提出質(zhì)押貸款方案，申請(qǐng)到的都是一至三年的短期貸款，并且額度較小(平均每家近1000萬(wàn)元)?？萍夹椭行∑髽I(yè)如何利用知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押申請(qǐng)數(shù)額較大、期限較長(zhǎng)的貸款，以滿足其發(fā)展需求的問(wèn)題仍未得到較好解決。大額中長(zhǎng)期貸款對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的要求更高，銀行、中介機(jī)構(gòu)都需要種更加充分的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。
(四)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部社會(huì)環(huán)境條件不配套
外部社會(huì)環(huán)境方面的障礙主要包括：企業(yè)誠(chéng)信體系缺失，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度不夠，知識(shí)產(chǎn)權(quán)合理授權(quán)使用不理想，知識(shí)產(chǎn)權(quán)相關(guān)立法不完善，缺乏公正、公平的知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)與交易規(guī)則，質(zhì)物處置沒(méi)有固定出口等。
五、若干建議
為推動(dòng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的進(jìn)一步開(kāi)展，更好地為科技型中小企業(yè)服務(wù)，需要在國(guó)家政策的引導(dǎo)下通過(guò)不斷完善市場(chǎng)機(jī)制來(lái)促進(jìn)知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款服務(wù)模式的開(kāi)展，建議從加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，提高銀行、中介機(jī)構(gòu)的積極性，擴(kuò)大資金來(lái)源以及改善社會(huì)環(huán)境條件等方面采取措施：
(一)設(shè)立專門針對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的風(fēng)險(xiǎn)基金
由于商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金計(jì)入企業(yè)成本，銀行不能擅自提高準(zhǔn)備金。為推動(dòng)銀行支持科技型中小企業(yè)發(fā)展，國(guó)家主管部門可根據(jù)情況研究制定調(diào)整機(jī)制，適當(dāng)提高銀行的準(zhǔn)備金率，并規(guī)定相應(yīng)比例專用于科技型中小企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款的風(fēng)險(xiǎn)基金，同時(shí)委托專門管理機(jī)構(gòu)、建立管理程序管理辦法進(jìn)行管理。
(二)制定減免營(yíng)業(yè)稅政策
目前一些新成立的中小銀行為開(kāi)辟市場(chǎng)，對(duì)開(kāi)展知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)有積極性，而一些歷史悠久的大型銀行對(duì)開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性并不高?？梢詤⒄找恍┌l(fā)達(dá)國(guó)家的做法，政府制定對(duì)中小企業(yè)貸款減免銀行稅收的鼓勵(lì)政策，首先對(duì)商業(yè)銀行開(kāi)展科技型中小企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款減免營(yíng)業(yè)稅，今后再擴(kuò)大到對(duì)全部中小企業(yè)貸款減免營(yíng)業(yè)稅。
(三)完善和拓寬科技保險(xiǎn)業(yè)務(wù)
通過(guò)商業(yè)保險(xiǎn)將中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)的無(wú)限責(zé)任變?yōu)橄鄬?duì)有限的責(zé)任，適當(dāng)減輕其風(fēng)險(xiǎn)壓力，以推動(dòng)更多的中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。保險(xiǎn)公司可從兩方面開(kāi)展保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，一是推出針對(duì)科技型企業(yè)以知識(shí)產(chǎn)權(quán)形態(tài)產(chǎn)生的科技成果的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，二是把中介機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)出的知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款服務(wù)模式作為其產(chǎn)品，研發(fā)針對(duì)該產(chǎn)品的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，使其可根據(jù)自身能力和需要投保。
(四)拓展企業(yè)獲取知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款渠道
目前許多專家提出的支持科技型中小企業(yè)發(fā)展的金融政策都是要求國(guó)家投入公共財(cái)政資金，如政府投入引導(dǎo)資金、投入風(fēng)險(xiǎn)金等，這些政策可以產(chǎn)生一定的效果，但從以往的做法來(lái)看，由于各種原因?qū)е沦Y金投入效益不高。而我國(guó)現(xiàn)有大量民間私人資本除投資股市和房市外卻找不到更好的投資領(lǐng)域。在建立完善的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制保障投資收益后，將有一部分投資者看好這一領(lǐng)域，國(guó)家可在開(kāi)展民間借貸方面放寬政策，把允許私人機(jī)構(gòu)開(kāi)展對(duì)科技型中小企業(yè)知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款作為突破口，先行試點(diǎn)，吸引民間私人資本支持科技型中小企業(yè)的發(fā)展，減輕國(guó)有銀行的風(fēng)險(xiǎn)壓力，取得經(jīng)驗(yàn)后再逐步推廣。
(五)建立知識(shí)產(chǎn)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)的全國(guó)交易系統(tǒng)
1985年科技體制改革以來(lái)，為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各級(jí)科技主管部門建立了技術(shù)市場(chǎng)中心和生產(chǎn)力促進(jìn)中心，目前已在全國(guó)形成服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。還有些地方建立了知識(shí)產(chǎn)權(quán)中心、資產(chǎn)交易中心，但由于各自主管部門不同，上述機(jī)構(gòu)之間的溝通、協(xié)調(diào)、合作不夠。通過(guò)加強(qiáng)主管部門之間的協(xié)調(diào)，依托現(xiàn)有技術(shù)市場(chǎng)和生產(chǎn)力促進(jìn)中心，聯(lián)合資產(chǎn)交易所，構(gòu)建技術(shù)轉(zhuǎn)移體系中的知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)和流通渠道，為知識(shí)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)搭建全方位服務(wù)平臺(tái)，以解決知識(shí)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)難問(wèn)題。
(六)加強(qiáng)誠(chéng)信體系建設(shè)，建立安全交易系統(tǒng)
當(dāng)前開(kāi)展的知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款服務(wù)中，中介機(jī)構(gòu)主要依靠自身的信譽(yù)和能力或?qū)I(yè)人員個(gè)人的能力和水平獲取各關(guān)聯(lián)方的信任，同時(shí)保證相關(guān)方面的利益。因此，形成了只有高水平的中介機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員才能承擔(dān)該項(xiàng)服務(wù)的高門檻，絕大部分機(jī)構(gòu)和人員都被排斥之外。要加強(qiáng)誠(chéng)信體系建設(shè)，形成完善的誠(chéng)信機(jī)制，建立安全交易系統(tǒng)，為銀行和中介機(jī)構(gòu)對(duì)科技型企業(yè)開(kāi)展知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款服務(wù)創(chuàng)造條件。
關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化 金融支持 城市建設(shè)
一、引言
城鎮(zhèn)化作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)越來(lái)越受到關(guān)注。金融內(nèi)生于經(jīng)濟(jì)，其自身的特點(diǎn)決定只能按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律支持城鎮(zhèn)化建設(shè)，金融機(jī)構(gòu)追求盈利目標(biāo)和城鎮(zhèn)化建設(shè)的社會(huì)效益存在矛盾，在我國(guó)金融資源相對(duì)稀缺的背景下，金融支持城鎮(zhèn)化建設(shè)必須找準(zhǔn)著力點(diǎn)和切入點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷進(jìn)步，我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐明顯加快，而金融在城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中起著不可磨滅的重要作用。2008年以來(lái)，XX行按照上級(jí)行總體部署，認(rèn)真貫徹黨的十七屆五中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作和農(nóng)村工作會(huì)議精神，堅(jiān)持深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，切實(shí)履行農(nóng)業(yè)政策性金融職能，扎實(shí)做好信貸支農(nóng)工作，推進(jìn)了華鎣經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展。本文擬以該銀行為例，通過(guò)分析2008年以來(lái)貸款支持該市城市建設(shè)情況，分析金融支持新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中的成績(jī)與問(wèn)題。
二、XX行支持地方城市建設(shè)貸款投放概況
2008年10月對(duì)華鎣市銀發(fā)投資有限責(zé)任公司發(fā)放農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款4800萬(wàn)元，用于華鎣市農(nóng)業(yè)科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為下步引進(jìn)華鎣市蓄產(chǎn)品綜合加工項(xiàng)目、9.5萬(wàn)噸竹漿項(xiàng)目落戶作前期建設(shè)，具體包括征地拆遷、園區(qū)路網(wǎng)、雨污水管網(wǎng)、道路綠化、渠系配套等子項(xiàng)目，總體規(guī)劃面積為20平方公里。建設(shè)農(nóng)業(yè)科技園區(qū)，通過(guò)農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，把優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)帶有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成有一定國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)新格局有效途徑。通過(guò)循環(huán)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)建設(shè)，較好地實(shí)現(xiàn)與觀光農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)以及青少年教育培訓(xùn)、流通服務(wù)等新型產(chǎn)業(yè)嫁接。
2010年對(duì)華鎣市城市投資建設(shè)有限責(zé)任公司發(fā)放縣域城鎮(zhèn)建設(shè)貸款18000萬(wàn)元，用于對(duì)納入鎣城西區(qū)2361畝存量土地進(jìn)行7條城區(qū)交通道路建設(shè)，同時(shí)對(duì)該區(qū)490畝儲(chǔ)備土地進(jìn)行整理（其中：334.57畝為儲(chǔ)備土地進(jìn)行一級(jí)整理，其余155.43畝為鎣城西區(qū)2361畝存量土地的新建交通道路占用）。
2011年對(duì)華鎣市城市投資建設(shè)有限責(zé)任公司發(fā)放縣域城鎮(zhèn)建設(shè)貸款33000萬(wàn)元用于建設(shè)新華大橋，建設(shè)章廣大道、愛(ài)民路延伸段、紅星四路延伸段、紅星六路延伸段、杜桂路、杜桂路延伸段、汪杜北一路、汪杜北二路、汪杜北三路、廣北三街等共10條道路（道路及橋梁總長(zhǎng)度6929米），南江巖公園建設(shè)，新華大道中央綠化帶綠化建設(shè)和項(xiàng)目范圍內(nèi)的征地、拆遷、安置補(bǔ)償。項(xiàng)目規(guī)劃總用地876.29畝，其中：道路紅線占地294.22畝，安置房建設(shè)用地50畝，南江巖公園建設(shè)用地52畝，項(xiàng)目實(shí)施完畢后可出讓經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地480.07畝。
三、取得的成績(jī)及存在的問(wèn)題
1.取得的成績(jī)
通過(guò)這些項(xiàng)目的實(shí)施，提升了城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)華鎣市經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展。大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，促進(jìn)區(qū)域內(nèi)的新農(nóng)村建設(shè)的深入開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的新農(nóng)村目標(biāo)。世界發(fā)達(dá)國(guó)家農(nóng)業(yè)發(fā)展實(shí)踐證明，發(fā)展工廠化、集約化設(shè)施農(nóng)業(yè)是綠色食品生產(chǎn)的前提和必由之路，也是緩解資源匱乏和人口不斷增長(zhǎng)的突出矛盾，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品的高質(zhì)量、高檔次，主要農(nóng)副產(chǎn)品的總供給與總需求平衡的有效途徑。
改變?nèi)A鎣城市建設(shè)相對(duì)滯后現(xiàn)狀，提高人民生活水平和生活質(zhì)量。通過(guò)鎣城西區(qū)建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)服務(wù)體系，創(chuàng)造一個(gè)人氣旺、天藍(lán)、樹(shù)綠、水清、環(huán)境美，融自然山水景觀特色于一體的高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境，大力推進(jìn)森林華鎣建設(shè)，全力建設(shè)宜居華鎣。到2015年，城區(qū)綠化覆蓋率達(dá)40%以上，為人們安居樂(lè)業(yè)提供保。按照“一主二副”商業(yè)布局，重點(diǎn)規(guī)劃和建設(shè)華鎣主城區(qū)商業(yè)核心區(qū)、杜家坪商業(yè)副中心、高興商業(yè)副中心。做大以華鎣山廣場(chǎng)為中心的商貿(mào)服務(wù)區(qū)，加快建設(shè)城區(qū)核心商圈，提檔升級(jí)現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)，引進(jìn)重慶百貨、新世紀(jì)等龍頭企業(yè)入駐，增強(qiáng)商業(yè)聚集功能和規(guī)模效應(yīng)，引領(lǐng)和帶動(dòng)消費(fèi)升級(jí)。
構(gòu)建和完善大交通、大旅游，促進(jìn)華鎣市各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。根據(jù)總體規(guī)劃華鎣市將形成“結(jié)構(gòu)合理的工業(yè)城市、山水園林的生態(tài)城市、獨(dú)具特色的旅游城市、現(xiàn)代功能的宜居城市”城市格局，大交通建設(shè)以現(xiàn)有路網(wǎng)為基礎(chǔ)，建設(shè)環(huán)城東路、環(huán)城西路，基本形成“一環(huán)四縱四橫”道路骨架網(wǎng)絡(luò)，干道與環(huán)線相結(jié)合，多路串接的城市公共交通大網(wǎng)架，實(shí)現(xiàn)連接?xùn)|西、溝通南北的城市交通發(fā)展戰(zhàn)略。項(xiàng)目所在地目前道路網(wǎng)絡(luò)不夠完善，尚未形成完整的交通路網(wǎng)系統(tǒng)。隨著本項(xiàng)目的建成交通條件將得到徹底改觀。
徹底改善鎣城西區(qū)市民生活質(zhì)量。目前，項(xiàng)目區(qū)常住人口絕大多數(shù)是農(nóng)民，尚未安裝自來(lái)水、天然氣，生活配套設(shè)施較差。通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，完善水、電、汽、路等配套設(shè)施，可徹底改善項(xiàng)目區(qū)市民生活質(zhì)量，促進(jìn)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。
2.存在的問(wèn)題
由于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、金融區(qū)域政策等原因，使信貸資源配置在地域上不合理，在資金供給上老少邊窮等地區(qū)以及中小城市建設(shè)上明顯不足。
中小城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，融資渠道單一。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特點(diǎn)是投資規(guī)模大、建設(shè)成本高、期限長(zhǎng)，利潤(rùn)相對(duì)較低，顯然，個(gè)人和中小企業(yè)都無(wú)法滿足這種要求，這就要求地方政府作為發(fā)起主體，且有長(zhǎng)期、集中、大額的資金來(lái)源作支撐。地方財(cái)政收入非常有限，而且受到諸如通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)周期等多方面因素的制約，而我國(guó)金融融機(jī)構(gòu)中，商業(yè)銀行由于追求利潤(rùn)最大化以及風(fēng)險(xiǎn)偏好等原因，涉及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目較少，政策性銀行中國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行宗旨是支持國(guó)家基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行開(kāi)展了縣域城鎮(zhèn)建設(shè)貸款，但相對(duì)于新農(nóng)村建設(shè)的巨額資金需求，也是杯水車薪。筆者所在縣城，僅農(nóng)發(fā)行發(fā)放了55800萬(wàn)元直接支持縣域城鎮(zhèn)建設(shè)，在該縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)過(guò)程中還有巨大的資金缺口。
現(xiàn)有金融體系以及信貸機(jī)制不健全。現(xiàn)有的銀行體系以及信貸管理機(jī)制不健全，無(wú)法適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。商業(yè)銀行基層支行信貸審批權(quán)限的上收和貸款審批手續(xù)太繁瑣，造成縣級(jí)商業(yè)銀行即使有多余的資金也不能支持當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)。農(nóng)村信用社由于縣級(jí)分割，審批額度較小，不來(lái)滿足巨額資金需求，而農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行由于管理機(jī)制的不完善、審批行信貸審查部門與基層行之間信息不對(duì)稱，審批行信貸審查更多的是對(duì)材料的形式審查而不是注重企業(yè)的信用水平以及還貸能力。這就造成了主要的貸款風(fēng)險(xiǎn)由基層行承擔(dān)，而基層行業(yè)務(wù)營(yíng)銷人員及行領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)心出現(xiàn)不良貸款，業(yè)務(wù)營(yíng)銷的積極性低，甚至不發(fā)展業(yè)務(wù)。
金融生態(tài)環(huán)境有待改善。政府在強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，狠抓政府自身誠(chéng)信建設(shè)，著力打造高效政府、法治政府、誠(chéng)信政府。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，筆者所在市人民政府與工行、信用聯(lián)社、以及農(nóng)發(fā)行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)生過(guò)借貸關(guān)系，銀政關(guān)系良好，無(wú)不良信用記錄。對(duì)于融資建設(shè)促發(fā)展的工作思路，無(wú)論是領(lǐng)導(dǎo)班子換屆還是領(lǐng)導(dǎo)個(gè)別調(diào)整，市政府始終堅(jiān)持思路不變、力度不減，保持了基本思路的連續(xù)性和穩(wěn)定性，政府信用良好，于2009年被四川省評(píng)為金融生態(tài)示范市。健康的社會(huì)生態(tài)環(huán)境贏得了我行審批行的大力支持，而與我市相鄰的幾個(gè)縣金融環(huán)境還不夠成熟，政府重視程度不夠，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上獲得金融機(jī)構(gòu)支持嚴(yán)重不足。
四、解決措施
1.成立專門的城鎮(zhèn)化建設(shè)銀行
城鎮(zhèn)化建設(shè)已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，需要大量的資金投入?，F(xiàn)行的融資模式主要是各地的城司等投融資平臺(tái)通過(guò)包裝項(xiàng)目獲得金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，金融體系完全不能滿足城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要。筆者建議在政府層面進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，成立一家新型的政策性銀行統(tǒng)籌城鎮(zhèn)化建設(shè)資金的籌措與使用；或者引導(dǎo)社會(huì)資本參成立新型的區(qū)域性股份制銀行，主要業(yè)務(wù)范圍就是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展所需資金。
2.完善金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，著力推行融資證券化
融資證券化是指融資由銀行貸款轉(zhuǎn)向具有流動(dòng)性的債務(wù)工具，籌資者除向銀行貸款外，更多的是通過(guò)發(fā)行各種有價(jià)證券、股票及其它商業(yè)票據(jù)等方式在證券市場(chǎng)上直接向社會(huì)籌集資金。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，融資證券化業(yè)務(wù)發(fā)展即將步入快車道，主要有以下方面原因：（1）隨著金融管制的逐步放開(kāi)，金融產(chǎn)品多樣化導(dǎo)致人們對(duì)投資工具的選擇也將呈現(xiàn)多樣化，投資者不僅需要安全性高和流動(dòng)性強(qiáng)的傳統(tǒng)銀行存款，同時(shí)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)大、收益高的證券資產(chǎn)也逐漸成為投資主體；（2）融資證券化與銀行貸款為代表的間接融資具相比，具備更嚴(yán)格的利益約束能力；（3）積極推進(jìn)融資證券化對(duì)于拓寬融資渠道，推動(dòng)投融資體制改革，優(yōu)化金融資源配置，改善傳統(tǒng)商業(yè)銀行的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，提高在國(guó)際資本市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力都具有重要意義。
3.加大政策傾斜，夯實(shí)業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)
調(diào)整信貸政策。為加大對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)的支持力度，銀行在制定信貸政策時(shí)要從行業(yè)政策、產(chǎn)品政策、客戶政策等多個(gè)角度給予優(yōu)惠，強(qiáng)化對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)領(lǐng)域特別是縣級(jí)以下（含）區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、安居工程、醫(yī)院、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等的支持力度。
擴(kuò)大信貸授權(quán)。適度調(diào)整對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的業(yè)務(wù)授權(quán)，對(duì)于百?gòu)?qiáng)縣行，可考慮比照二級(jí)分行給予其業(yè)務(wù)授權(quán)，通過(guò)擴(kuò)大其業(yè)務(wù)自，提升其服務(wù)地方經(jīng)濟(jì)能力。
建立審批綠色通道。對(duì)于城鎮(zhèn)化建設(shè)貸款項(xiàng)目，在授信審批流程方面要建立綠色通道，優(yōu)先給予受理并安排上會(huì)審批，提升業(yè)務(wù)辦理效率。
優(yōu)先配置信貸資源。在信貸資源配置中要優(yōu)先滿足城鎮(zhèn)化建設(shè)貸款需求，積極嘗試設(shè)立城鎮(zhèn)化建設(shè)貸款專項(xiàng)規(guī)模，鼓勵(lì)轄內(nèi)分支機(jī)構(gòu)加快貸款投放進(jìn)度，確保符合條件的項(xiàng)目盡快落地。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 融資策略 融資操作 項(xiàng)目貸款
2005年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入宏觀調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益艱難，先是不允許建筑商墊資建設(shè)，接著對(duì)土地全面實(shí)行招、拍、掛，買塊地動(dòng)輒數(shù)億，且交的都是真金白銀。而銀行對(duì)個(gè)人住房貸款又在已提高首付比率的基礎(chǔ)上進(jìn)行嚴(yán)格審核，增加房產(chǎn)銷售資金回籠的難度。這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力陡增，一些原本以自有資金運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商也不得不與銀行聯(lián)絡(luò)尋找資金支持。許多已拿到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商因貸款困難而被迫將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓他人，或與他人合作建設(shè)或緩建，有的被迫終止項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
上海億邦置業(yè)有限公司在此艱難環(huán)境下，仍成功地以基準(zhǔn)利率貸到銀行規(guī)定的開(kāi)發(fā)貸款的最高限額。這一方面得益于項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，更重要的是得益于正確的融資策略及操作。下面將依次分析：
1 定位銀企關(guān)系，選擇融資時(shí)間及融資行
1.1 建立合作互利的銀企關(guān)系
現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銀行之間不是一種簡(jiǎn)單的資金供求關(guān)系，更是一種緊密的唇齒相依的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。在市場(chǎng)條件不斷變化的情況下，兩者所處的市場(chǎng)優(yōu)劣地位也不是固定不變的。
融通資金的安全性、流動(dòng)性、項(xiàng)目的盈利性是融資行關(guān)注的核心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)務(wù)必有切實(shí)的措施使此“三性”得到保證。如在貸款資金困難時(shí)期，可以追加自有資金或采取抵押加擔(dān)保的方式保證等——因?yàn)殂y行通常只做“錦上添花”之事，不做“雪中送炭”之功。對(duì)沒(méi)有效益和資金的企業(yè)，銀行是不愿提供服務(wù)的?，F(xiàn)各大銀行及二線銀行均在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上擁有較大的上下浮動(dòng)空間，而且產(chǎn)品沒(méi)有專利可言，可以說(shuō)不存在壟斷價(jià)格，所以銀企之間同時(shí)存在博弈與合作的關(guān)系。
1.2 時(shí)間安排留有余地
正常的貸款周期為1~2個(gè)月，（當(dāng)然，加急的15~20天也能辦好）由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的因素較多，能否成功貸款充滿了不確定性，如宏觀政策、銀行自身的貸款結(jié)構(gòu)、資金成本等。為保險(xiǎn)起見(jiàn)，應(yīng)在用款前3~5個(gè)月開(kāi)始聯(lián)絡(luò)辦理。
1.3 挑選合適的合作銀行
在銀行市場(chǎng)化的今天，每家銀行都有自身的優(yōu)勢(shì)及擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，同時(shí)受各自的政策及資金的限制，相同信貸品種的條款設(shè)置上均有差別，如整個(gè)貸款價(jià)格的設(shè)定，體現(xiàn)了銀行長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化還是短期利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。故房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇基本戶開(kāi)戶行時(shí)，應(yīng)挑選對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款做得比較成熟的銀行。他們熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程，不僅無(wú)須企業(yè)花大力去講解，而且還可讓企業(yè)在與他們的合作中得到許多業(yè)內(nèi)相關(guān)信息，學(xué)到許多知識(shí)和理念。同時(shí)，他們對(duì)行業(yè)動(dòng)態(tài)及走勢(shì)的判斷比較恰當(dāng)，一般以長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化作為其最終目標(biāo)，經(jīng)辦人做起來(lái)會(huì)相對(duì)輕松順利。選擇融資行時(shí)，應(yīng)先聯(lián)絡(luò)基本戶開(kāi)戶行，一般基本戶開(kāi)戶行覺(jué)得項(xiàng)目可行，會(huì)留下來(lái)積極地去做的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除基本戶外，還可根據(jù)需要另?yè)胥y行開(kāi)立1~2個(gè)一般賬戶。俗話說(shuō)“貨比三家”，融資行的選擇也是同理的。一個(gè)項(xiàng)目上億或數(shù)億的貸款，實(shí)際利率差1%，每?jī)|元的利息差則為100萬(wàn)元（不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值及付息方式），還有貸款的手續(xù)費(fèi)，如評(píng)估、公證、保險(xiǎn)、抵押登記等費(fèi)用。故融資成本是一個(gè)必須考慮的因素。
2 明確融資途徑及所在企業(yè)的優(yōu)勢(shì)條件
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需內(nèi)外部的大量資金支持。港資大型房地產(chǎn)商資金的重要來(lái)源是上市籌資和抵押融資，如新鴻基、和記黃浦。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商大多使用自有資金及銀行抵押融資，海外融資都還處于初試階段，操作存在較大難度和不確定性。另外是在部分大城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托投資項(xiàng)目。
我們選擇的是常見(jiàn)方式——抵押融資，也稱抵押貸款。那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員操作開(kāi)發(fā)貸款前要先準(zhǔn)備哪些方面的資料呢？
（1）項(xiàng)目情況。房地產(chǎn)企業(yè)事先準(zhǔn)備一份項(xiàng)目的可行性報(bào)告，主要包括項(xiàng)目的基本情況，招標(biāo)書(shū)附件中計(jì)劃、規(guī)劃、住宅、環(huán)保等主管部門的復(fù)函文件中有相關(guān)指標(biāo)及資料、市場(chǎng)分析、建設(shè)設(shè)計(jì)方案、主要財(cái)務(wù)效益分析指標(biāo)等。不必寫得細(xì)，擇其要點(diǎn)寫得有共性即可。這有利于銀行對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)整體的了解，激發(fā)銀行興趣和貸款意向。
（2）“四證”辦理?！八淖C”依序指《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》。現(xiàn)銀行的操作方法是：二證受理、三證審批、四證放款。二證受理就是企業(yè)辦理完畢第二個(gè)證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，銀行可受理貸款申請(qǐng)，第三證《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》辦理完畢可送銀行貸審會(huì)審批；第四證《建設(shè)工程施工許可證》在第三證辦理后一周內(nèi)可辦出，而貸審會(huì)審批完畢一周內(nèi)即可放款，就是說(shuō)貸款手續(xù)可與公司四證的辦理同步。
（3）公司情況介紹。這些基礎(chǔ)資料可由公司的相關(guān)證照、驗(yàn)資報(bào)告、公司合同章程、歷年的審計(jì)報(bào)告等資料取得。另補(bǔ)充說(shuō)明公司自有資金能力，開(kāi)發(fā)，公司的誠(chéng)信度，企業(yè)的文化、背景、理念等，以全面展示本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。如展示得充分，會(huì)得到銀行的信任，增加融資的成功率。
（4）企業(yè)需求，即企業(yè)找銀行的目的。包括需求的貸款額度、時(shí)間、使用方法及貸款成本范圍等。根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定及銀行的實(shí)際操作，項(xiàng)目貸款一般是自有資金占項(xiàng)目預(yù)算投資總額的35%（要求在使用貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)），銀行貸款為35%，余下的投資由銷售回款解決。
3 貸款操作方法及操作步驟
3.1 接觸
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資人帶上前述四方面的資料就可以與銀行接觸了。雙方先面談了解，對(duì)利率、還本付息方法、資金運(yùn)作方式、貸款的限制條款等有個(gè)初步的印象后，再進(jìn)行綜合權(quán)衡比較，選擇確定合適的一家銀行進(jìn)行融資。
3.2 提供銀行需要的資料
確定融資意向后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就可按融資行的要求準(zhǔn)備并遞交相關(guān)的資料，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、國(guó)地稅登記證、法人代表證明書(shū)、房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)證等。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)指定專人負(fù)責(zé)辦理及跟催，銀行方面也有專門的信貸人員專案負(fù)責(zé)本項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資料提供完畢后，就可以協(xié)助或跟催客戶經(jīng)理寫銀行內(nèi)部要求的貸款評(píng)估報(bào)告。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資人如果了解貸款評(píng)估報(bào)告構(gòu)成的主要，就能在融資活動(dòng)中更快更準(zhǔn)地找到工作的切入點(diǎn)。貸款評(píng)估報(bào)告一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：
（1）借款人的資信調(diào)查。包括借款人的基本情況，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資報(bào)告等證照上的主要內(nèi)容，房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，以往的開(kāi)發(fā)成績(jī)和現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)能力，借款人的財(cái)務(wù)狀況，股東的基本情況，企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，文化背景理念等。企業(yè)簡(jiǎn)介上就有大部分資料。
（2）項(xiàng)目概況及報(bào)批情況。包括項(xiàng)目的具體地理位置和規(guī)劃等。數(shù)據(jù)及資料大部分來(lái)源于招標(biāo)書(shū)或項(xiàng)目可行性報(bào)告，而項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源，項(xiàng)目進(jìn)度和用款計(jì)劃則根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)或公司要求由相關(guān)部門列出。報(bào)批情況如實(shí)列出即可。
（3）項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，包括市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)及財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。市場(chǎng)分析具體包括周邊已建或潛在樓市情況，項(xiàng)目周圍的、市政配套等，同時(shí)結(jié)合擬建樓盤的品質(zhì)結(jié)構(gòu)房型分析及定位，再對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行分析及考察。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行的經(jīng)辦人可到項(xiàng)目所在地周邊進(jìn)行實(shí)地考察，也可到政府的網(wǎng)上房地產(chǎn)查找相關(guān)資料。用這些第一手資料，對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，確定市場(chǎng)最高或最低的可售單價(jià)及銷售狀況。
財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)一般包括如下內(nèi)容：在市場(chǎng)分析評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行銷售收入測(cè)算，然后根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算投資成本測(cè)算出投資回收期來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的流動(dòng)性（如不考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，投資回收期就是貨幣資金流入額累計(jì)到等于原始投資的年數(shù)），另用投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的盈利性，還可用盈虧平衡點(diǎn)、安全邊際和安全邊際率來(lái)評(píng)定項(xiàng)目的安全性（盈虧平衡點(diǎn)的銷量=總成本/（預(yù)計(jì)總銷售收入-銷售稅金），安全邊際=預(yù)計(jì)總銷售收入-盈虧平衡點(diǎn)的銷售收入，安全邊際率=安全邊際/預(yù)計(jì)總銷售收入）等。
例：A項(xiàng)目的預(yù)算投資總額3億元，第一年投資期無(wú)貨幣資金流入，第二年開(kāi)始預(yù)銷售，貨幣資金流入2.6億元，第三年流入2.1億元，則：
回收期：2+（3-2.6）/2.1=2.2年
預(yù)計(jì)綜合稅率：營(yíng)業(yè)稅及附加5.5%+所得稅為預(yù)計(jì)稅前利潤(rùn)15%×所得稅率33%+土地增值稅3.3%=13.75%.
項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/3=35%；年投資利潤(rùn)率12%。
銷售利潤(rùn)率：[(2.6+2.1)×(1-13.75%)-3]/4.7=22%，
盈虧平衡點(diǎn)的銷售量3/[(2.6+2.1)×(1-8.8%)]=70%，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)無(wú)所得稅。
安全邊際率1-70%=30%，安全邊際為 4.7×（1-70%）=1.41億元
3.3 跟蹤溝通與配合
貸款評(píng)估報(bào)告寫好送到基層貸審會(huì)約10天左右。上會(huì)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與銀行還需對(duì)貸款融資的主要條款進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)，經(jīng)辦人還需再做一次了解分析，檢驗(yàn)容易在貸審會(huì)上遇到質(zhì)疑的是否采取了切實(shí)并行之有效的應(yīng)對(duì)措施，如最近有傳取消商品房預(yù)售制度，對(duì)此我公司的準(zhǔn)備是追加初期股東投入。除會(huì)前準(zhǔn)備外，銀行經(jīng)辦人的臨場(chǎng)應(yīng)變能力也是重要的?；鶎淤J審會(huì)后可能有修改及補(bǔ)充的要求，按要求操作完畢約3~5天。
一般而言，銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款，不論金額大小，皆做項(xiàng)目貸款處理，基層貸審會(huì)后還需上級(jí)貸審會(huì)審批。上級(jí)貸審會(huì)的業(yè)內(nèi)資深專業(yè)人士再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)疑評(píng)審，一般修改及補(bǔ)充總是有的，關(guān)鍵是看項(xiàng)目本身是否優(yōu)質(zhì)，還有銀行經(jīng)辦人對(duì)政策的理解對(duì)項(xiàng)目貸款資金安全性、流動(dòng)性、盈利性的預(yù)測(cè)是否準(zhǔn)確把握到位，措施是否得當(dāng)。如果基本通過(guò)或補(bǔ)充資料后基本通過(guò)，拿到貸款批件，開(kāi)發(fā)商和銀行經(jīng)辦人前階段的工作得到了肯定，汗沒(méi)白流。現(xiàn)在可以進(jìn)行下一步也就是放款前的操作了。
請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估（抵押貸款額以評(píng)估價(jià)值為基礎(chǔ)），貸款合同公證（看是否有必要），購(gòu)買抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行抵押登記備案是接下來(lái)的工作，按辦事機(jī)構(gòu)告知書(shū)上的條款操作即可。要說(shuō)明的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)辦人先對(duì)當(dāng)?shù)赝愂召M(fèi)行情進(jìn)行了解后操作，節(jié)省數(shù)萬(wàn)元是很輕松的事。
做到這里，再確認(rèn)融資行是否已經(jīng)有貸款賬戶，如有，就去貸款賬戶里數(shù)錢吧。
4 結(jié)語(yǔ)
（1）知己知彼，百戰(zhàn)不殆。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資經(jīng)辦人必須先清楚融資項(xiàng)目的概況及報(bào)批情況，市場(chǎng)分析及財(cái)務(wù)分析，融資規(guī)模，當(dāng)?shù)氐娜谫Y環(huán)境，銀行的辦事流程及其對(duì)項(xiàng)目關(guān)注的核心等。這是融資成功的基礎(chǔ)。
（2）講求效益，達(dá)成目標(biāo)。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款數(shù)額大——以億計(jì)數(shù)，時(shí)間長(zhǎng)——1年以上，故時(shí)間成本效益應(yīng)綜合考慮，在保證時(shí)間性的基礎(chǔ)上，每年少花費(fèi)數(shù)十萬(wàn)至數(shù)百萬(wàn)是平常事。
（3）要有恒心、耐心、信心。做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資工作忙碌近1個(gè)月后，被銀行拒貸是常有的，這就是本文前面選擇2～3家銀行開(kāi)戶的原因之一。此時(shí)應(yīng)檢討調(diào)整貸款策略后立即換融資銀行。這與做生意失敗一樣，只說(shuō)明經(jīng)營(yíng)眼光有限，并不說(shuō)明經(jīng)營(yíng)能力差。試想，當(dāng)初花費(fèi)數(shù)億買土地，不就是看到它能產(chǎn)生效益嗎？十足的信心也是成功的保證。
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