發(fā)布時間：2023-09-25 11:21:36
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的物業(yè)管理智能化樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：樓宇 智能化 物業(yè)管理
樓宇智能化專業(yè)在大二暑期有為期三個月的頂崗實習(xí)，為了使學(xué)生能對智能建筑有一個全面的認識，我系積極與校外物業(yè)管理企業(yè)建立聯(lián)系，走產(chǎn)學(xué)結(jié)合的培養(yǎng)道路。
物業(yè)管理是一個新興行業(yè)，目前在國內(nèi)迅速的蓬勃發(fā)展。行業(yè)的性質(zhì)是服務(wù)型和高科技性相結(jié)合的第三產(chǎn)業(yè)，要求從業(yè)者具有較強的實踐能力。發(fā)展所呈現(xiàn)的主要問題之一就是急缺大量的專業(yè)從業(yè)人員。物業(yè)管理情況有了初在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎(chǔ)。在實習(xí)期間，我深深體會到了物業(yè)中的一些的優(yōu)勢。雖然物業(yè)僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績，這與物業(yè)管理人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響物業(yè)發(fā)展的問題。
第一，管理不規(guī)范。首先，物業(yè)受整個物業(yè)管理發(fā)展的影響，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關(guān)系錯綜復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多，使得各物業(yè)把大量的精力放在處理各種關(guān)系上，包括處理物業(yè)處與集團公司之間的關(guān)系，物業(yè)與行政部門的關(guān)系，與有關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利與物業(yè)管理的發(fā)展，但當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對外服務(wù)時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二，責(zé)權(quán)利不明。責(zé)權(quán)利不明，是影響企業(yè)發(fā)展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業(yè)處與總公司之間。由于我公司物業(yè)管理的特殊性，各處的物業(yè)管理，均是由作為開發(fā)商的總公司籌備建立的，物業(yè)管理人員，大部分是由集團公司從各崗位調(diào)配的人員，這就導(dǎo)致了建設(shè)與管理不分的局面，無形之中增加了物業(yè)管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業(yè)管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設(shè)備設(shè)施配備問題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面，是各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間權(quán)責(zé)不明，崗位職責(zé)分工不合理，人員配備不科學(xué)，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務(wù)水平的提高。
第三，基礎(chǔ)薄弱，正常運行困難。首先由于部分物業(yè)開發(fā)較早，設(shè)備、設(shè)施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業(yè)管理僅憑自己的力量難以解決。物業(yè)管理與開發(fā)商之間，與建設(shè)單位之間，與業(yè)主之間矛盾重重，物業(yè)管理收入微薄，使物業(yè)管理收入不抵支出難以正常運行，企業(yè)舉步維艱。這就使得物業(yè)管理難以改進設(shè)備，改善服務(wù)，導(dǎo)致了服務(wù)水平低，業(yè)主投訴率居高不下，對服務(wù)不滿意，進而導(dǎo)致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費。這樣就使得物業(yè)管理陷入了惡性循環(huán)之中。
第四，缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對缺少專業(yè)知識，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗相對豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業(yè)很少引進專業(yè)的管理人員，這就導(dǎo)致了，服務(wù)意識較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。
這些問題，影響著物業(yè)的發(fā)展，為改善物業(yè)管理狀況，樹立公司物業(yè)管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業(yè)快速、健康發(fā)展。
1.明晰權(quán)力和責(zé)任。欲走品牌之路，就必須走獨立發(fā)展之路，明確與總公司之間的關(guān)系，分清責(zé)任界限，享受獨立開展各項工作的權(quán)利，承擔(dān)其作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負的責(zé)任。另外，各物業(yè)處也應(yīng)加強自身的管理，合理劃分部門，科學(xué)安排崗位，規(guī)范各部門的職責(zé)，做到“人人有事關(guān)，事事有人關(guān)”理順物業(yè)管理流程，明確各部門員工的職責(zé)與權(quán)利。
2.建立、健全規(guī)章、制度。一個成功的企業(yè)一定要有一套科學(xué)、合理、適合本企業(yè)特點的規(guī)章、制度，來規(guī)范員工的行為。要樹立物業(yè)品牌，必須要健全規(guī)章、制度作為保障。這包括制訂質(zhì)量保證制度、收費管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業(yè)管理服務(wù)工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范。只有健全這些規(guī)章、制度，并積極落實，才能打造一個成功的企業(yè)，才能樹立物業(yè)品牌。
3.改善物業(yè)管理環(huán)境。改善管理環(huán)境，就要理順各方面的關(guān)系，使得各部門可以協(xié)調(diào)配合。減少在不必要的環(huán)節(jié)上的開支，用于改善設(shè)備、設(shè)施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，盡最大努力滿足業(yè)主的合理要求，以提高收費率，增加企業(yè)收入，使企業(yè)走上良性循環(huán)的道路，能夠獨立正常運作。
4.提高員工素質(zhì)。只有提高員工整體素質(zhì)，才能形成優(yōu)秀的團隊，才能打造成功的企業(yè)，才可以樹立物業(yè)品牌。
經(jīng)過實習(xí)鍛煉。一方面對本專業(yè)的就業(yè)方向有了更全面和更成熟的認識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設(shè)置了更實際的學(xué)習(xí)目標(biāo)和工作目標(biāo)，樹立良好的實習(xí)心態(tài)，為走上社會打下基礎(chǔ)。
物業(yè)管理工作的重要特征就是協(xié)調(diào)，處理不同部門或業(yè)主之間的關(guān)系。因此我們需要加強學(xué)生公眾場合的表現(xiàn)欲和表達力?，F(xiàn)代社會需要有良好職業(yè)技能，同時敢于自我推銷的人才。從戰(zhàn)勝膽怯心理開始，讓演講的舞臺把學(xué)生逐漸鍛煉成具有流暢語言表達能力的人。經(jīng)過實習(xí)鍛煉，精神飽滿，碩果累累的回到學(xué)校。一方面對本專業(yè)的就業(yè)方向有了更全面和更成熟的認識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設(shè)置了更實際的學(xué)習(xí)目標(biāo)和工作目標(biāo)，樹立良好的實習(xí)心態(tài)，為走上社會打下基礎(chǔ)。
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停車場管理系統(tǒng)的軟件可提供四幅畫面或是六幅畫面的圖像對比，即同一臺車進場與出場都會自動拍一幅圖片，讓秩序維護員進行對比，現(xiàn)在還有更先進的車牌識別停車場系統(tǒng)，更是功能強大，可以保障車主的利益，謹防丟車，這樣也可以更大程度地保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。再次，智能停車場系統(tǒng)作為最新的停車場管理系統(tǒng)具有強大的數(shù)據(jù)處理功能，可以完成收費管理系統(tǒng)等各種系統(tǒng)的參數(shù)設(shè)置、數(shù)據(jù)的收集和統(tǒng)計，有助于有效地對整個停車場進行管理控制?，F(xiàn)在的停車場系統(tǒng)多數(shù)都用的是不可復(fù)制的停車卡，智能化停車場系統(tǒng)的不斷更新與完善，可以避免各種漏洞，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理提供了多重保障。目前，許多停車場還在采用人工收取現(xiàn)金的收費方式，一方面勞動強度大、效率低，另外一個弊端就是在財務(wù)上造成了很大的漏洞和現(xiàn)金流失，但使用智能化停車場收費管理系統(tǒng)后，停車場的收費都經(jīng)電腦確認和統(tǒng)計，停車場系統(tǒng)會記錄下非法抬閘的時間和次數(shù)，這樣收費員的熟人朋友就都不能免費進停車場了，秩序維護員也不能把停車費裝進自己的腰包了。這就杜絕了秩序維護員的失誤和作弊行為，既保障了車場投資者的利益，又加強了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的嚴密性。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來講，停車場管理系統(tǒng)的收費功能減少了人為干預(yù)，節(jié)省了勞動力，減少了人工成本?，F(xiàn)代化的停車場管理系統(tǒng)的使用，也一定會使企業(yè)的品牌形象和知名度得到很大的提高。此外，智能停車場系統(tǒng)在技術(shù)上具有很好的開放性，能夠與其他的智能化系統(tǒng)組合成更強大的綜合系統(tǒng)順應(yīng)各種綜合方式的高級管理。而且，這種開放性也為日后停車場管理系統(tǒng)的技術(shù)升級提供了更靈活的空間。總之，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，智能停車場系統(tǒng)可以減少管理成本，增加臨時車輛的停車收入，提高服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)的滿意度；對于業(yè)主來說，通過停車場管理系統(tǒng)，使得各項操作變得更加快捷，可以有效減少等待繳費、車輛擁堵等情況的發(fā)生，提高了辦事效率。停車場管理系統(tǒng)也是社會發(fā)展的必然趨勢，因為隨著我們生活節(jié)奏的加快，時間和效率是我們所非常重視的，而經(jīng)過停車管理系統(tǒng)管理的停車場，無疑會幫助我們節(jié)省大量時間。
門禁管理系統(tǒng)可降低管理成本
隨著科技的發(fā)展，門禁管理系統(tǒng)被越來越廣泛地運用到物業(yè)管理工作中。筆者認為，門禁系統(tǒng)的運用可以較大幅度地降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本。這主要表現(xiàn)在以下三個方面：一是可以節(jié)約傳輸線纜。日常生活中使用的各種線纜不但會使用大量的銅等金屬，還會產(chǎn)生重金屬污染，且線纜外層的塑料包層也會給自然環(huán)境帶來巨大的壓力。門禁系統(tǒng)在綜合布線系統(tǒng)、總線制傳輸、利用互聯(lián)網(wǎng)傳輸?shù)确矫娴膽?yīng)用技術(shù)能夠大量減少線纜的運用，從而實現(xiàn)資源節(jié)約和環(huán)境保護。二是生物識別技術(shù)的應(yīng)用可以節(jié)約資源。隨著門禁系統(tǒng)技術(shù)的不斷發(fā)展進步，指紋、眼部虹膜、人臉等各種生物識別技術(shù)被應(yīng)用到門禁系統(tǒng)中，這種技術(shù)的運用不僅安全方便，而且還會大量減少門禁卡的使用，從而在更大幅度上實現(xiàn)資源節(jié)約。最后，門禁系統(tǒng)不只是作為進出口管理使用，而且還能有助于內(nèi)部的有序化管理。它能夠時刻自動記錄人員的出入情況，限制內(nèi)部人員的出入?yún)^(qū)域、出入時間，禮貌地拒絕不速之客，同時也將有效地保護您的財產(chǎn)不受侵犯。門禁系統(tǒng)改變了以往安防產(chǎn)品如閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)等被動的安防方式，以主動控制的方式替代了被動監(jiān)視的方式，通過對主要通道的控制大大地防止了犯罪分子從正常通道的侵入，并且可以在案發(fā)時通過對通道門的控制限制犯罪分子的活動范圍以制止犯罪或減少損失。
【關(guān)鍵詞】智能化 鐵路運輸 信息系統(tǒng)
一、立項原因
隨著冶煉生產(chǎn)工藝的不斷發(fā)展，運輸保產(chǎn)的要求也越來越高，僅靠現(xiàn)有的管理方法和設(shè)備來管理控制運輸生產(chǎn)，對提高運輸管理水平有很大障礙，不利于運輸生產(chǎn)指揮人員進行系統(tǒng)、科學(xué)、有效的決策。因此開發(fā)高集成化、高智能化的綜合調(diào)度指揮系統(tǒng)已成為冶金企業(yè)鐵路運輸可持續(xù)發(fā)展的迫切任務(wù)。
二、系統(tǒng)目標(biāo)的確定
（一）本系統(tǒng)主要是冶金企業(yè)廠內(nèi)鐵路車輛的狀態(tài)和位置進行實時跟蹤，以便詳細記錄車輛貨物的狀態(tài)（空/重）變化，停放位置的變化，從而可以通過計算機迅速查詢車輛在冶金企業(yè)廠內(nèi)車站的位置、狀態(tài)和歷史過程，動態(tài)掌握全廠列車運行，站間車輛交接，各站現(xiàn)車和裝卸車運輸生產(chǎn)活動。
（二）同時對車輛到發(fā)量，裝卸量，運輸量，保有量，作業(yè)次數(shù)，停留時間以及運載的貨物進行分類統(tǒng)計管理，輔助各級調(diào)度指揮運輸生產(chǎn)，編制日班計劃，調(diào)整階段計劃，為領(lǐng)導(dǎo)及主要職能部門提供管理與決策信息。
（三）與自動化部軌道衡建立接口，與自動化部共享車輛過磅信息，將計量信息傳輸過來，資源共享，杜絕了人工輸票而導(dǎo)致的錯誤信息。
（四）網(wǎng)上簽字功能的確認，具備與付款單位、財務(wù)部網(wǎng)上簽字功能，可大量減少中間環(huán)節(jié)的人工貨票的確認，節(jié)約大量人力物力；
（五）機車位置的準(zhǔn)確顯示，在部調(diào)大屏幕中機車的牽引運行和推送狀態(tài)均能準(zhǔn)確顯示，為部調(diào)下達調(diào)度命令提供了依據(jù)。
三、系統(tǒng)總體概述
該系統(tǒng)利用各種先進的軟硬件技術(shù)，將兩者有機的結(jié)合起來，既做到了數(shù)據(jù)共享，又能夠?qū)崿F(xiàn)系統(tǒng)之間的互動。系統(tǒng)主要包括兩大子系統(tǒng)：
（一）鐵路運輸生產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。這是整個系統(tǒng)的核心和樞紐，所有的子系統(tǒng)通過這個系統(tǒng)實現(xiàn)有機的結(jié)合。通過光纖網(wǎng)絡(luò)組成核心的計算機網(wǎng)絡(luò)，組成一個完整的信息網(wǎng)。通過信息系統(tǒng)與微機聯(lián)鎖系統(tǒng)的連接、車號自動識別等技術(shù)實現(xiàn)對鐵路貨物、機車、車輛自動跟蹤和管理，以及機車作業(yè)過程、機車作業(yè)計劃的自動確認、跟蹤，同時自動生成調(diào)度圖表以及鐵路貨運統(tǒng)計臺帳、報表，為各級調(diào)度人員和運輸部領(lǐng)導(dǎo)進行生產(chǎn)指揮提供實時準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。
（二）生產(chǎn)指揮調(diào)度監(jiān)督與大屏幕系統(tǒng)。該系統(tǒng)從鐵路貨物車輛實時跟蹤管理系統(tǒng)、鐵路信號計算機聯(lián)鎖綜合控制系統(tǒng)和鐵路調(diào)度電視監(jiān)控系統(tǒng)采集必要的信息，并將這些信息以圖形化的方式顯示到大屏幕上，通過大屏幕上監(jiān)控畫面與綜合管理系統(tǒng)各操作界面之間的切換，使部調(diào)既能全面掌握各站場股道占用、信號狀態(tài)、車輛信息等管理數(shù)據(jù)，又能清晰、直觀地觀察到各重要位置機車、車輛的作業(yè)過程，為調(diào)度人員提供直觀、全面、實時的信息。
四、系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu)設(shè)計
鐵路運輸綜合管理系統(tǒng)是一個全方位的控制和管理的綜合系統(tǒng)，既包括底層的控制系統(tǒng)，又包括上層的管理系。
（一）信息點設(shè)置。在機務(wù)段值班員設(shè)置信息點，每天輸入機車上班信息，查詢機車運行相關(guān)信息；設(shè)置車輛列檢員信息點隨時輸入車輛檢修信息，查詢車輛動態(tài)信息；設(shè)置路局車站信息點，隨時查詢路局車輛異站進出分界點信息。
（二）網(wǎng)絡(luò)設(shè)置。將鐵路運輸管理系統(tǒng)的所有計算機劃分在一個VLAN中，將微機聯(lián)鎖、調(diào)度監(jiān)督和大屏幕顯示系統(tǒng)的所有計算機劃分在另一個VLAN中。對這兩個VLAN中需要訪問另一個VLAN中的機器，通過在二個網(wǎng)絡(luò)之間設(shè)立接口計算機，以進行互訪。為保證微機聯(lián)鎖系統(tǒng)的安全，在這兩個VLAN之間設(shè)置防火墻。同時給所有的機器安裝殺毒軟件。
（三）接口機設(shè)置。設(shè)置獨立的接口機作為信息系統(tǒng)與微機聯(lián)鎖系統(tǒng)接口，接口機具有聯(lián)鎖信息采集、防火墻的功能。微機聯(lián)鎖系統(tǒng)和鐵路運輸管理系統(tǒng)相結(jié)合，還具有作業(yè)單下傳等多重功能。接口機跨接在生產(chǎn)調(diào)度指揮系統(tǒng)和微機聯(lián)鎖系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)上，它屏蔽了所有公用端口，由亨鈞非標(biāo)準(zhǔn)軟件完成數(shù)據(jù)交換任務(wù)，使調(diào)度指揮系統(tǒng)的終端不能訪問到微機聯(lián)鎖系統(tǒng)，起到隔離保護微機聯(lián)鎖系統(tǒng)的作用。
（四）車號自動識別。對于鐵路運輸系統(tǒng)來說，其核心是對車輛和貨物的實時跟蹤，目前路局車輛99%以上都裝了電子標(biāo)簽，在電子標(biāo)簽里寫入了該車輛的信息，利用電子標(biāo)簽地面讀出裝置可以自動讀出進出廠的車輛的信息，大大提高操作員的工作效率，也降低了數(shù)據(jù)的錯誤率。
五、技術(shù)創(chuàng)新點
（一）信息系統(tǒng)與微機聯(lián)鎖控制系統(tǒng)的緊密結(jié)合。設(shè)置接口機連接運輸管理信息系統(tǒng)與微機聯(lián)鎖控制系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，接口機自動跟蹤作業(yè)計劃單的執(zhí)行情況，實時更新數(shù)據(jù)庫中現(xiàn)車位置信息，同時動態(tài)反映到調(diào)度的桌面終端上。采用接口機將使信息的采集、傳輸、使用，速度更快、效率更高、范圍更廣泛、顯示更及時。
（二）通過軌道電路信號采集與作業(yè)計劃綜合判斷實現(xiàn)機車位置全廠范圍的自動跟蹤。本系統(tǒng)舍棄了傳統(tǒng)的GPS定位方式，而是結(jié)合鐵路信號微機聯(lián)鎖站場動態(tài)信息、調(diào)度作業(yè)計劃單機車信息及接發(fā)車信息進行綜合分析、判斷機車運行信息，獨創(chuàng)性的用軟件方式實現(xiàn)了機車運行位置的自動定位和跟蹤。
關(guān)鍵詞：智能化；物業(yè)；管理
前言
社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，人們對物業(yè)管理部門的服務(wù)要求越來越高。為了能夠樹立物業(yè)管理部門的良好形象，并能夠不斷的提高企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境下立足的資本，需要不斷的改進技術(shù)，加快信息化，智能化的管理。
一、智能化辦公樓設(shè)計
21世紀，我國建筑行業(yè)等各行各業(yè)正在穩(wěn)健的發(fā)展，這些行業(yè)的前進，也促進了我國國民經(jīng)濟的整體發(fā)展。與此同時，可以說科學(xué)技術(shù)也越來越發(fā)達，其中計算機及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在不斷的創(chuàng)新與改進。那么，將高科技應(yīng)用到物業(yè)管理這一措施，將被更多的企業(yè)公司所使用。所以說，如果能設(shè)計一個信息化、智能化、高科技的辦公樓管理模式，將能為物業(yè)管理部門解決問題帶來一定的便捷，使業(yè)主更加滿意物業(yè)管理部門的服務(wù)。智能化辦公樓的設(shè)計，將進一步提高物業(yè)公司的管理效率。
智能化辦公樓的總體設(shè)計方案具體內(nèi)容包括：結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收及有線電視系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控及防盜報警系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、“一卡通”系統(tǒng)、同聲傳譯系統(tǒng)、視訊服務(wù)系統(tǒng)、多媒體會議系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、智能化集成系統(tǒng)、機房工程、程控交換系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)。
二、智能化物業(yè)管理
我們所說的傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理，一般的管理內(nèi)容包括對一般建筑物、對一些設(shè)備的維修、環(huán)保方面問題及對每一位用戶檔案的管理。這些管理，對高速發(fā)展的現(xiàn)代化居民住宅來說，是存在著一定的不足與弊端的。但是，我們推崇的智能化物業(yè)管理，是應(yīng)用高科技、信息化、智能化的物業(yè)管理系統(tǒng)，這種物業(yè)管理不但能夠提高物業(yè)公司的工作效率，節(jié)省人力物力財力，縮短時間，降低管理成本，更主要的是能夠給人們提供更周到、更滿意的服務(wù)，同時，也能夠樹立物業(yè)管理公司的良好的形象，打造企業(yè)的知名品牌。
（一）傳統(tǒng)的物業(yè)管理存在的問題
傳統(tǒng)的物業(yè)管理存在多方面的弊端及問題，主要是以下幾個方面：
1、是在車輛的管理方面。這種管理大多數(shù)都是效率比較低，工作的失誤也比較多，同時，又經(jīng)常受到人為因素的一些難免影響，這些情況很容易引發(fā)業(yè)主對物業(yè)公司的不滿，損害公司形象；在對車輛管理的費用方面，有時候多收了一點，有時候也可能少交了一點，資金總有流失的情況；一些人情車、霸王車也給物業(yè)公司帶來了不必要的經(jīng)濟損失；甚至還有一些人假裝來拜訪朋友達到盜車的目的；針對一些臨時停放的車輛，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式無法進行科學(xué)又效率高的管理，使得每天的工作統(tǒng)計都非常復(fù)雜，錯誤也是在所難免。
2、是管理業(yè)主、暫住人、臨時人員方面。有時候，一些人混進小區(qū)，還有各種的裝修、施工團隊，都對該區(qū)域的安全帶來了一定的隱患，這種情況可以說管理上難度比較大；還有一些人表面說來訪友，不斷的騷擾業(yè)主的生活，都給物業(yè)公司管理的效果帶來了非常不好的影響；一些保安人員多，管的多了，也容易監(jiān)守自盜，無法完全杜絕。
3、是在收費管理的方面。物業(yè)管理的工作中，部分業(yè)主拖欠水電費的情況時有發(fā)生，針對這種情況，如果管理部分給業(yè)主停電停水了，那么，便會引發(fā)物業(yè)與業(yè)主的矛盾，這樣影響業(yè)主對公司的服務(wù)是否滿意的評價。
物業(yè)公司的任務(wù)是比較多的，有時候錯誤是在所難免的。所以說傳統(tǒng)的物業(yè)管理面臨很多的困難與不足，需要我們采用新的措施來解決。這邊要求物業(yè)管理采用智能化物業(yè)管理的方法。
（二）針對傳統(tǒng)物業(yè)管理的不足與問題的解決方法
1、車輛管理
針對車輛管理方面，物業(yè)管理公司要建立智能停車場管理系統(tǒng)。這些系統(tǒng)要具備語音報價、中文屏幕的功能。這樣的系統(tǒng)可以使車輛在停放的時候有一定的順序，這樣也能夠避免多收費或少收費的問題。同時，也要安裝圖像記錄系統(tǒng)、安裝自動車牌識別系統(tǒng)，這些系統(tǒng)有利于記錄業(yè)主系統(tǒng)，這樣也為管理人員分擔(dān)了工作，提高物業(yè)管理的效率；
2、人員管理
針對是不是管理業(yè)主、暫住人、臨時人員方面的問題，給每位業(yè)主發(fā)一個接觸式的IC卡，可以利用系統(tǒng)識別的功能放行。給一些臨時人員發(fā)放臨時卡，有一定的時間規(guī)定，方這樣便可以提高管理效率，杜絕外界人的叨擾；
3、收費管理
針對收費問題，要建立收費系統(tǒng)，在每個小區(qū)安裝收費機，貨幣電子化，業(yè)主用自己的卡來結(jié)算，避免現(xiàn)金的流動；針對拖欠水電的問題，建立智能門禁管理系統(tǒng)、三表抄送系統(tǒng)，通過這樣方式來解決問題，避免與物業(yè)管理的工作人員直接的沖突。
4、智能管理
為了提高業(yè)主對物業(yè)管理公司的滿意度買藥不斷的提高物業(yè)管理的科技含量，即智能化與信息化采用只能的管理模式，加速物業(yè)管理的快速發(fā)展。那么，智能化管理需要注意的問題有兩方面：其一，在管理方面要注意不斷的提高物業(yè)管理水平，便要全方位地提高物業(yè)管理意識。在一個項目工程的建設(shè)中，管理公司要制定合理又詳盡的計劃，對施工質(zhì)量加大監(jiān)督，提高管理意識，保證工作質(zhì)量；針對已經(jīng)竣工的項目，物業(yè)管理公司要確立一些具有實效的管理方案，經(jīng)常的檢查，預(yù)防不良后果；針對物業(yè)管理的隊伍也要改變結(jié)構(gòu)，要逐漸的加入年輕的力量，提高知識及科學(xué)技術(shù)水平，以人為本；最后，針對收費也要合理化，有一定的規(guī)定，不斷的為房產(chǎn)開發(fā)提供商機。其二，在技術(shù)方面要注意實現(xiàn)物業(yè)管理的智能化需要技術(shù)方面的支持。技術(shù)可以是自行開發(fā)，也可以是委托開發(fā)，或者是購買商品化軟件。
三、結(jié)語
如今是科技高速發(fā)展的時代，信息及技術(shù)的發(fā)展已經(jīng)無法阻擋，在我們的生活里非常重要。針對物業(yè)管理的改進及提高，也需要用科技的方法來解決。物業(yè)管理方面的智能化表明了現(xiàn)代社會人們生活水平的提高，智能化給我的生活帶來了方便，對我們的生活有巨大的影響，我們正逐步加快智能化管理的步伐，智能化管理不是一個夢，是一個會實現(xiàn)的目標(biāo)。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：智能小區(qū)；物業(yè)智能化管理；中國特色商業(yè)街
中圖分類號：TP319 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號文章編號：16727800（2013）008007602
作者簡介作者簡介：李新（1980-），男，天津市古文化街海河樓開發(fā)經(jīng)營有限公司工程師，研究方向為計算機科學(xué)與技術(shù)。
0 引言
隨著智能化技術(shù)從大廈走向小區(qū)，邁進千家萬戶，進入各個商業(yè)街區(qū)，智能化管理的內(nèi)涵也在不斷地豐富和發(fā)展。那么達到一個什么樣的標(biāo)準(zhǔn)或模式才可以稱得上是智能化管理呢？最近國家建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室提出了關(guān)于住宅小區(qū)智能化的基本概念，即：住宅小區(qū)智能化是利用4C（即計算機、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。這一標(biāo)準(zhǔn)在商業(yè)街區(qū)同樣適用。
1 智能化管理在商業(yè)街區(qū)管理中的需求
（1）業(yè)主方面對智能化管理的需求。在社會信息化程度不斷提高的今天，人們對自己經(jīng)營店鋪的關(guān)注已不再僅僅局限于店鋪面積、周邊自然環(huán)境、交通、客流等方面，而是越來越關(guān)注自身權(quán)利的維護，對物業(yè)管理方面服務(wù)的品質(zhì)也提出了越來越高的需求。這就需要物業(yè)管理方面提供更加便捷、更加完善的物業(yè)管理解決方案。
（2）物業(yè)管理方面的需求。隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人力資源成本持續(xù)增高，弱電、電子監(jiān)控，各種智能化部件發(fā)展迅猛，質(zhì)量不斷提高，價格比較穩(wěn)定并且穩(wěn)中微降。因此，從物業(yè)管理成本上來看，通過實現(xiàn)智能化來減少人力成本是物業(yè)管理方實施智能化管理的一個重要方面。同時，用智能化系統(tǒng)代替人力也更加便捷，更加有利于管理者的監(jiān)督與控制，減少人為因素，可以說是強化管理的物業(yè)管理者實施智能化管理的另一個重要方面。
2 智能化管理在商業(yè)街區(qū)管理中的具體實施
智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理最主要的區(qū)別在于“智能化”。也就是說，它不僅具有傳統(tǒng)建筑物的功能，而且具有智能（或智慧）?！爸悄芑笨梢岳斫鉃?，具有某種“擬人智能”特性或功能。智能化小區(qū)最突出的特點就是信息服務(wù)，服務(wù)功能主要包括方便的管理、高效的監(jiān)控和先進的通信方式。
智能化管理意味著：①對環(huán)境和使用功能的變化具有感知能力；
②具有傳遞、處理感知信號或信息的能力；
③具有綜合分析、判斷的能力；
④具有作出決定，并且發(fā)出指令信息提供動作響應(yīng)的能力。
智能化物業(yè)管理與傳統(tǒng)的物業(yè)管理在根本目的上沒有區(qū)別，都是為業(yè)主、用戶提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造物業(yè)最佳的綜合效益。但由于管理對象的層次不同，服務(wù)對象（業(yè)主）對物業(yè)的使用、要求等不同，二者在內(nèi)容上必然會有所不同。
智能物業(yè)由于采用了高度的自動化裝備和先進的信息通信與處理設(shè)備，能全面獲取物業(yè)的環(huán)境、人流、業(yè)務(wù)、財務(wù)及設(shè)備運行狀況等信息，有更加高效便捷的服務(wù)手段，所以在管理上更要科學(xué)規(guī)范、優(yōu)質(zhì)高效。可以把智能化物業(yè)管理看成是在傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容上的提升，這種提升也就是“智能化”的體現(xiàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
2.1 對各種智能化設(shè)備系統(tǒng)的自動監(jiān)控和集中遠程管理
傳統(tǒng)的設(shè)備管理如設(shè)備運行狀況監(jiān)測，只可能靠人工現(xiàn)場巡查、看護，而實行智能化管理只需在中央監(jiān)控室便可了解各種設(shè)備的運行狀況、調(diào)節(jié)設(shè)備的運行，并可根據(jù)設(shè)備自動報警信號顯示故障區(qū)，迅速啟用備用設(shè)備線路或及時到位搶修，確保大廈設(shè)備的正常運行。同時還可根據(jù)自動記錄下來的設(shè)備狀況信息自動安排維護、檢修周期、電腦顯示等。這種集中遠程自動監(jiān)控管理，極大地提高了設(shè)備的管理維護效率，確保了物業(yè)設(shè)備的正常使用。
2.2 保安、消防、停車管理高度自動化
保安、消防、停車管理均是物業(yè)管理的重要內(nèi)容，往往需占用大量人力。配備完善智能系統(tǒng)的物業(yè)，可以實現(xiàn)保安、消防自動監(jiān)控，減少大量一線巡視人員。如保安方面，可以用電視監(jiān)控系統(tǒng)監(jiān)控物業(yè)大堂、電梯、樓梯、走廊、出入口、停車場等重要部位，用紅外探測系統(tǒng)探測有無非法越界進入物業(yè)區(qū)域的現(xiàn)象，并向中心監(jiān)控室報警，用電子巡更系統(tǒng)記錄保安巡視情況，門禁系統(tǒng)自動識別來人有無進入資格；消防方面，全套探測報警設(shè)備可以自動探測有無火災(zāi)苗頭，自動報警，顯示異常部位，管理人員可在中心監(jiān)控室切斷相關(guān)部位電源，啟動防火滅火設(shè)備，指揮人員及時到位滅火救險；停車管理方面，智能化的停車收費系統(tǒng)可以做到自動識別月保還是臨保車輛（通過感應(yīng)車頭標(biāo)簽），實現(xiàn)自動計時，收費放行。
2.3 三表自動計量，各種收費一卡通
智能抄表系統(tǒng)可以免去人工挨家挨戶上門抄表的煩瑣，實現(xiàn)多表數(shù)據(jù)自動采集、傳輸、計費。配以一卡通系統(tǒng)又可以免去管理人員上門收費或用戶到指定地點交費的不便，住戶只需手持一卡便可通過刷卡交費（包括物業(yè)管理費）。
2.4 管理服務(wù)網(wǎng)絡(luò)化、信息化
完善的計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配置，使得物業(yè)管理服務(wù)與被服務(wù)雙方的信息交互溝通更加便捷。物業(yè)公司可以快速查、記用戶網(wǎng)上提出的服務(wù)要求（報修各種代辦服務(wù)項目）與投訴，及時給予答復(fù)；可以網(wǎng)上通知、公告，催交費用，催辦有關(guān)事項，征集管理意見、建議，組織網(wǎng)上文娛活動等。這種物業(yè)信息化管理程度的提高，無疑會改變傳統(tǒng)的管理服務(wù)方式，促進服務(wù)效率的提高。
2.5 物業(yè)管理信息系統(tǒng)的應(yīng)用
物業(yè)管理信息系統(tǒng)是能對物業(yè)管理各種事物進行信息處理（收集、存儲、加工、傳遞等）并維護和使用，反映物業(yè)管理企業(yè)運行狀況，輔助企業(yè)決策，促進企業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，提高管理效率與質(zhì)量的計算機應(yīng)用系統(tǒng)。它是專用于物業(yè)管理企業(yè)處理物業(yè)管理各種事物的專向管理信息系統(tǒng)，包括一整套的計算機硬件設(shè)備和基礎(chǔ)應(yīng)用軟件以及物業(yè)管理事物處理專用軟件。
當(dāng)前趨勢是要把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務(wù)、安全防范、物業(yè)管理等方面，正是適應(yīng)這種社會需求，智能小區(qū)應(yīng)運而生。
智能小區(qū)的智能化系統(tǒng)功能設(shè)置一般應(yīng)該根據(jù)市場定位的不同（是中檔還是高檔）而不同。主要包括安防監(jiān)控、門禁管理、計算機網(wǎng)絡(luò)、家庭安防報警、三表出戶、現(xiàn)代通信、有線電視、設(shè)備監(jiān)控、小區(qū)一卡通、計算機物業(yè)管理等智能化子系統(tǒng)，以及小區(qū)電子大屏幕、背景音樂、電子商務(wù)、信息服務(wù)、VCD點播等。其中智能小區(qū)安防、通訊及網(wǎng)絡(luò)是智能小區(qū)首先考慮的問題。智能大廈多數(shù)人比較熟悉，但對于住宅小區(qū)智能化并不是簡單的智能大廈的功能復(fù)制，這不能完全滿足要求。住宅有其特殊的方面，它需要將住宅內(nèi)越來越多的設(shè)備、系統(tǒng)統(tǒng)籌管理，使其能具備智能化的功能，從而創(chuàng)造舒適健康的環(huán)境，具備高度的安全性，具有良好的通信功能，包括語音、文字、圖像的傳輸。
智能化小區(qū)最突出的特點就是信息服務(wù)，服務(wù)功能主要包括方便的管理、高效的監(jiān)控和先進的通信方式。信息服務(wù)突出體現(xiàn)在計算機網(wǎng)絡(luò)上，這對小區(qū)網(wǎng)絡(luò)的硬件建設(shè)提出了要求。目前，帶寬問題是制約網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的瓶頸，寬帶技術(shù)的逐步應(yīng)用解決了這個問題。根據(jù)有關(guān)權(quán)威機構(gòu)預(yù)測，寬帶網(wǎng)絡(luò)在未來幾年里將有一個較大的發(fā)展，屆時網(wǎng)絡(luò)發(fā)展將真正進入到大眾家庭。智能產(chǎn)品實現(xiàn)功能的方式一般都是在小區(qū)內(nèi)建立智能控制網(wǎng)絡(luò)，利用此網(wǎng)絡(luò)來實現(xiàn)家庭智能控制器。
智能小區(qū)是以家庭為單位，每個家庭形成智能住宅。智能住宅是將家庭中各種與信息相關(guān)的通訊設(shè)備、家用電器和家庭安防裝置，通過家庭總線連接到智能控制網(wǎng)絡(luò)上進行集中或異地的監(jiān)視、控制和家庭事務(wù)性管理，并保持這些家庭設(shè)施與住宅環(huán)境的和諧與協(xié)調(diào)。這些功能都是通過家庭控制器來實現(xiàn)的，家庭控制器則是通過智能控制器來實現(xiàn)的，家庭控制器通過智能控制總系統(tǒng)提供各種服務(wù)功能、能和住宅以外的外部世界相連接。所以說家庭控制器既是智能住宅的“大腦”，又是小區(qū)智能管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的“神經(jīng)元”。
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職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn) 項目化教學(xué) 課程改革
沈陽工程學(xué)院是一所以培養(yǎng)高級應(yīng)用型人才為主的全日制普通本科院校。學(xué)校堅持“工程教育、職業(yè)取向”的辦學(xué)理念，積極探索新形勢下應(yīng)用型本科高校的辦學(xué)思路和辦學(xué)理念，不斷深化教育教學(xué)改革。物流管理專業(yè)作為學(xué)院的重點專業(yè)，其培養(yǎng)目標(biāo)是能在物流企業(yè)或其他企業(yè)從事供應(yīng)鏈系統(tǒng)規(guī)劃、物流業(yè)務(wù)運作及物流管理工作的應(yīng)用型高素質(zhì)管理人才。這一目標(biāo)決定了我們的教學(xué)工作必須以能力培養(yǎng)為主線，因此在教學(xué)工作中我們大膽引入“職業(yè)能力本位”“項目化課程改革”“以工作工程為導(dǎo)向”等課程改革思路。
一、“物流運輸管理”項目化課程改革的內(nèi)涵
項目化教學(xué)是近年來應(yīng)用型本科教育教學(xué)改革的熱點，是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進行的教學(xué)活動。課程項目化改造按照企業(yè)（行業(yè)）調(diào)研――調(diào)研分析――確定行動領(lǐng)域――確定學(xué)習(xí)領(lǐng)域――形成學(xué)習(xí)情境（項目）――教學(xué)實施――對比分析的路徑推進。在學(xué)習(xí)領(lǐng)域的整體設(shè)計上，按照“以就業(yè)為導(dǎo)向，以能力為本位，以學(xué)生為主體，以職業(yè)實踐為主線，以運輸業(yè)務(wù)為載體，以完整的工作過程為行動體系”的總體設(shè)計要求，通過任務(wù)驅(qū)動構(gòu)建課程項目體系。
二、“物流運輸管理”項目化課程改革的實施
1.明確課程的地位和培養(yǎng)目標(biāo)
物流運輸是物流的核心功能，《物流運輸管理》課程是物流管理專業(yè)的主干核心課程，也是重要的專業(yè)技能課，在物流管理專業(yè)課程體系中起著重要的承上啟下作用。它以職業(yè)能力培養(yǎng)為重點，課程旨在為貨物運輸企業(yè)、物流企業(yè)運輸作業(yè)部，兼顧生產(chǎn)企業(yè)和商貿(mào)連鎖企業(yè)的運輸部門，培養(yǎng)業(yè)務(wù)操作管理員（提/送貨員、積載配貨員、理/驗貨員、信息處理員等）、運輸項目主管、運輸部門經(jīng)理。通過該課程的學(xué)習(xí)，從職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，培養(yǎng)學(xué)生具有物流運輸業(yè)務(wù)市場處理與開拓能力，具有制定運輸計劃和調(diào)度指令、整車貨物運輸作業(yè)操作和業(yè)務(wù)流程設(shè)計、零擔(dān)貨物運輸作業(yè)操作和業(yè)務(wù)流程設(shè)計、特種貨物（鮮活、危險、大件）運輸作業(yè)組織和關(guān)鍵作業(yè)優(yōu)化、審定運輸合同內(nèi)容和處理貨物運輸事故、初步核算運輸成本支出、初步評價運輸服務(wù)績效的能力，具備一線業(yè)務(wù)操作與管理的基本職業(yè)能力。
本課程在于培養(yǎng)學(xué)生對運輸模式、運輸組織及運輸基礎(chǔ)設(shè)施的未來可能發(fā)展方向有一定的認識，并為其掌握有關(guān)運輸供需的知識以及成本核算與定價提供一定的方法論，試圖培養(yǎng)學(xué)生了解交通運輸基本知識，掌握物流運輸管理基本技能，使其具有從事物流運輸研究和實際工作的基本能力。
2.“物流運輸管理”項目化課程改革的思路
《物流運輸管理》課程根據(jù)典型的工作任務(wù)，設(shè)計出物流運輸市場調(diào)研；公路貨物運輸組織及運輸作業(yè)等十大項目主題，每一個項目為完整的一個工作過程。項目主題與真實世界密切聯(lián)系，學(xué)生的學(xué)習(xí)更加具有針對性和實用性，提供學(xué)生根據(jù)自己的興趣選擇內(nèi)容和展示形式的決策機會，學(xué)生能夠自主、自由地進行學(xué)習(xí)，從而有效地促進學(xué)生創(chuàng)造能力的發(fā)展。通過模擬運輸活動的工作情境，把工作過程采用項目化形式，使學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中能夠自覺認識到每一項運輸活動所要具備的知識、能力和素質(zhì)，從而激發(fā)學(xué)生自主學(xué)習(xí)的積極性。
3.“物流運輸管理”項目化課程改革的要點
本課題的研究是將職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)充分結(jié)合到教學(xué)內(nèi)容中，把職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)細分為知識目標(biāo)（應(yīng)知）和能力目標(biāo)（應(yīng)會），并以之作為我們物流教學(xué)的培養(yǎng)目標(biāo)，將能力目標(biāo)細分為具有運輸市場調(diào)研能力和制定運輸計劃能力、公路貨物運輸組織及運輸作業(yè)能力等能力。同時把這些能力目標(biāo)融合到基于物流工作過程而劃分的任務(wù)中去，然后通過這些任務(wù)的驅(qū)動，真正讓學(xué)生掌握真實物流行業(yè)的工作流程和工作方法，掌握相應(yīng)的知識目標(biāo)和能力目標(biāo)。這樣的基于工作過程的教學(xué)模式，就有了很實在的內(nèi)容，為學(xué)生今后的就業(yè)增添了砝碼，工作能力也得到了一定的加強。
4.“物流運輸管理”項目化課程改革的實施
對《物流運輸管理》課程項目化改革的實施過程進行分析，從培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，在一定程度上與工作過程相聯(lián)系，根據(jù)典型的工作任務(wù)，設(shè)計出物流運輸市場調(diào)研；公路貨物運輸組織及運輸作業(yè)等項目主題，每一個項目為完整的一個工作過程。從職業(yè)情境中的工作過程導(dǎo)出“行動領(lǐng)域”，再經(jīng)教學(xué)整合形成“學(xué)習(xí)領(lǐng)域”，并通過具體的“學(xué)習(xí)情境”來實施，每個學(xué)習(xí)情境包含多個不同的工作任務(wù)，通過多個不同工作任務(wù)的訓(xùn)練，把該學(xué)習(xí)領(lǐng)域的所有知識點都涵蓋進去。秉承我院“工程教育、職業(yè)取向”辦學(xué)理念，基于應(yīng)用型本科人才培養(yǎng)目標(biāo)，《物流運輸管理》課程采用“項目化教學(xué)”模式，課程堅持項目化導(dǎo)向的課程開發(fā)理念和方法，以物流運輸管理工作過程為主線，形成教學(xué)內(nèi)容的邏輯框架。在教學(xué)內(nèi)容的選取方面，各項目注重知識和技能結(jié)構(gòu)的完整性、系統(tǒng)性。注重技能訓(xùn)練，注重體現(xiàn)崗位技能和綜合技能的相互結(jié)合。在學(xué)生的學(xué)習(xí)方法方面，注重工學(xué)結(jié)合和教學(xué)做一體的教學(xué)實施過程。
（1）將職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)細分
①具有運輸市場調(diào)研能力和制定運輸計劃能力；②公路貨物運輸組織及運輸作業(yè)能力；③水路貨物運輸組織能力；④鐵路貨物運輸組織能力；⑤航空貨物運輸組織能力；⑥集裝箱貨物運輸作業(yè)組織操作能力；⑦聯(lián)合運輸組織能力；⑧物流運輸管理決策能力；使學(xué)生具備一線業(yè)務(wù)操作與管理的基本職業(yè)能力。
（2）根據(jù)典型的工作任務(wù)，設(shè)計出如下項目
①項目一：物流運輸市場調(diào)研
運輸市場是運輸生產(chǎn)者和運輸需求者之間進行運輸服務(wù)產(chǎn)品交易的場所和機制，是運輸活動的客觀反映。在完成運輸任務(wù)前，首先要對運輸市場進行調(diào)研，了解市場情況，為企業(yè)的運輸生產(chǎn)做出合理安排。市場部組織工作人員對物流運輸市場進行調(diào)查，調(diào)查貨主的運輸需求、運輸供給情況，對運輸市場進行預(yù)測，根據(jù)預(yù)測結(jié)果做出本期的運輸生產(chǎn)計劃。
通過課堂上講授物流運輸市場的分類、運輸市場的特征、運輸市場的競爭、運輸合理化的措施，組織學(xué)生對不同運輸市場進行調(diào)研，分析運輸市場的特征，存在哪些問題，應(yīng)如何進行改進。通過本項目的訓(xùn)教，使學(xué)生掌握了運輸市場調(diào)研的方法和調(diào)研的內(nèi)容，具備對調(diào)查資料進行分析整理的能力；并在一定程度上具有制定運輸計劃，制定運輸車輛和線路的能力。
②項目二：公路貨物運輸組織及運輸作業(yè)
公路運輸是現(xiàn)代物流的運輸方式之一。在目前全世界現(xiàn)代交通網(wǎng)中，公路線長2/3，公路運輸所完成的貨運量占整個貨運量的70%～80%，貨運周轉(zhuǎn)量約占10%。在各種運輸方式競爭激烈的條件下，做好公路貨物運輸?shù)慕M織工作顯得尤為重要。公路貨物運輸?shù)慕M織方法應(yīng)在掌握一定貨源的基礎(chǔ)上，根據(jù)貨物結(jié)構(gòu)的不同，合理調(diào)配和使用車輛，做到車種適合貨種，標(biāo)重適合貨重。
在本項目中，要使學(xué)生掌握公路貨物運輸?shù)慕M織方法，運輸路線和時間進度的安排、裝載計劃、計算駕駛時間、本地送貨的組織。能夠使用節(jié)約里程法對配送中心的運輸配送路線進行設(shè)計與優(yōu)化。
③項目三：水路貨物運輸組織
水路運輸具有運輸批量大、運輸成本低、占地少、投資少、勞動生產(chǎn)率高、航速低等特點，特別適合大宗貨物的長途運輸，海洋運輸尤其是遠洋運輸是國際貿(mào)易的主要運輸形式，是國家綜合運輸系統(tǒng)的重要組成部分。本項目要求學(xué)生了解水路運輸?shù)募夹g(shù)裝備和設(shè)施，掌握班輪貨物運輸業(yè)務(wù)程序、貨物交付方式、班輪運輸?shù)闹饕獑巫C、貨運班輪單證流程；掌握租船運輸業(yè)務(wù)的主要租船經(jīng)營方式、租船運輸業(yè)務(wù)的程序。
④項目四：鐵路貨物運輸組織
我國幅員遼闊，鐵路運輸是陸地交通運輸?shù)闹髁?，比其他的運輸方式具有更多的優(yōu)越性。鐵路運輸具有適應(yīng)性強、運輸能力大、安全性高、運輸速度較快、能耗小、環(huán)境污染小、運輸成本低等特點，適合于經(jīng)常且穩(wěn)定的大宗貨物運輸，主要是中長距離運輸。本項目要求學(xué)生了解鐵路運輸?shù)募夹g(shù)裝備和設(shè)施，掌握鐵路貨物的托運、受理、承運、裝卸、到達和支付；鐵路運輸合同的簽訂、變更、解除；爭議的調(diào)解、仲裁和訴訟；鐵路貨物運輸費用的核收、計算；鐵路集裝箱運輸業(yè)務(wù)程序。
⑤項目五：航空貨物運輸組織
航空運輸具有高科技性、運輸速度快、機動靈活、安全舒適、建設(shè)周期短、投資少、回收快、運輸成本高等特點，適合于長途旅客運輸、貨物運輸及郵件運輸。本項目要求學(xué)生掌握國際航空貨物運輸流程及主要單證、國際航空貨物運單、國際航空貨物運費等內(nèi)容。
⑥項目六：集裝箱運輸組織
集裝箱運輸是以集裝箱為載體，將貨物集合組裝成集裝單元，以便在現(xiàn)代流通領(lǐng)域中運用大型機械設(shè)備和大型運載車輛進行裝卸搬運和運輸。它沖破了過去交通運輸中的一切陳舊的規(guī)章制度和管理機制，形成一套獨立的規(guī)章制度和管理體制，是最先進的現(xiàn)代化運輸方式。近年來，集裝箱運輸在世界物流界已成為一種主要的運輸方式。本項目中，要求學(xué)生熟悉集裝箱的類型及標(biāo)識；掌握集裝箱貨組織形式；掌握集裝箱貨物的交接地點和交接方式；了解集裝箱的裝箱方式和集散方式；了解集裝箱海上運輸管理。
⑦項目七：聯(lián)合運輸組織
貨物從出發(fā)地到最終目的地的完整運輸過程可能不僅使用一種運輸方式完成，很多情況下需要使用兩種或兩種以上的運輸工具，通過分段接力的運輸方式來完成，這就是聯(lián)合運輸。聯(lián)合運輸不是一種新的運輸方式，而是一種新的運輸組織形式。本項目中要求學(xué)生掌握多式聯(lián)運業(yè)務(wù)組織方法中的銜接式多式聯(lián)運的組織方法；掌握聯(lián)運站的運營管理。
⑧項目八：物流運輸管理決策
運輸是現(xiàn)代物流的重要職能，其管理與作業(yè)水平的高低會直接影響和決定整個物流的運營成本、效率和客戶滿意度，而搞好現(xiàn)代物流的基礎(chǔ)之一就是準(zhǔn)確的運輸決策。根據(jù)物流發(fā)展過程中的相關(guān)統(tǒng)計資料來看，物流運輸成本要占到物流總成本的35%～50%左右，對于許多商品來說，運輸成本會占到商品價格的4%～10%左右，可以看出，運輸成本占物流總成本的比重要比其他物流活動大得多。在本項目中，要求學(xué)生掌握的主要決策是：對載運工具的選擇、運輸提供商的選擇、運輸路線的選擇、運輸能力的配備等問題。
每一個項目為完整的一個工作過程。
（3）教學(xué)考核與評價
教學(xué)考核與評價以過程考核為主，期末考試為輔的考核方式。課程的學(xué)業(yè)成績由過程考核成績×70%+期末考試×30%兩部分組成。在每一個項目訓(xùn)教過程中，圍繞項目的訓(xùn)教目標(biāo)，從學(xué)習(xí)態(tài)度、職業(yè)素養(yǎng)、任務(wù)完成質(zhì)量、團隊精神進行綜合性考核。過程考核由學(xué)生自評、學(xué)生互評和老師評價相結(jié)合。每一個項目結(jié)束后，都有一個完成該項目的成績，根據(jù)項目的難易程度，定出每一項目的權(quán)重，所有項目完成后，得到過程考核成績；期末考試主要是考核學(xué)生對理論知識的掌握程度。
三、“物流運輸管理”項目化課程改革的總結(jié)
《物流運輸管理》項目化課程改革教學(xué)過程中，學(xué)生主動積極參與，從被動聽講的從屬的知識接受者的地位，轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極主動參與的學(xué)習(xí)主體地位。如在物流運輸市場調(diào)研項目中，同學(xué)們能夠根據(jù)老師上課時講解的運輸市場調(diào)研的各種方法和案例分析，廣泛查閱各種資料，結(jié)合實際調(diào)研工作，從不同角度分析了各種運輸市場的現(xiàn)狀、存在的問題，并結(jié)合專業(yè)知識提出了解決方案。實踐證明，基于職業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)的項目化課程改革的理念具有一定的先進性，操作的可行性，為解決理論與實踐相結(jié)合，培養(yǎng)學(xué)生職業(yè)能力這個問題提供了有效的方法。
參考文獻：
[1] 金廷芳.物流運輸管理實務(wù)項目化課程改革探討[J].清遠職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2011，（4）.
關(guān)鍵詞：家庭生活智能系統(tǒng) 家庭智能化系統(tǒng) 智能大廈
中圖分類號：TB381文獻標(biāo)識碼： A
1、前言
綜合布線系統(tǒng)是為適應(yīng)綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)（ISDN）的需求而發(fā)展起來的布線方式，它為智能大廈的信息設(shè)施提供了多廠家產(chǎn)品兼容，模塊化擴展、更新與系統(tǒng)靈活重組的可能性。
2、智能小區(qū)系統(tǒng)的組成
小區(qū)智能化系統(tǒng)可具體分解成以下幾個子系統(tǒng)，其每個子系統(tǒng)均具有一項具體功能。家庭智能化系統(tǒng)；小區(qū)綜合布線系統(tǒng)；小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng)；小區(qū)CATV系統(tǒng)；小區(qū)設(shè)備自控（BA）系統(tǒng)；小區(qū)安全防范系統(tǒng)；小區(qū)對講系統(tǒng)；小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng)；小區(qū)物業(yè)管理及一卡通消費系統(tǒng)；小區(qū)停車庫管理系統(tǒng)；小區(qū)增值服務(wù)管理系統(tǒng)。
3、智能小區(qū)系統(tǒng)及技術(shù)概要
3.1智能小區(qū)系統(tǒng)簡介
3.1.1設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS）
小區(qū)設(shè)備自動化是以計算機控制、管理為核心，并帶有各種傳感器和執(zhí)行機構(gòu)的綜合監(jiān)控性系統(tǒng)，主要是對小區(qū)內(nèi)的電力（空調(diào)）、照明、電梯、火警等設(shè)施進行檢測，
3.1.2通信自動化（CAS）
小區(qū)通信自動化系統(tǒng)是智能小區(qū)的中樞神經(jīng)系統(tǒng)，包括電話通信、計算機網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視和閉路電視接收系統(tǒng)。
3.1.3小區(qū)綜合布線系統(tǒng)
為實現(xiàn)小區(qū)管理自動化、通信自動化、控制自動化，保證小區(qū)內(nèi)各類信息傳送準(zhǔn)確、快捷、安全，最基本的設(shè)施就是小區(qū)綜合布線系統(tǒng)。
3.2.1 家庭生活智能系統(tǒng)
（1）安保智能：
安全（可視）對講／門禁管理、防盜控制；
紅外傳感器，人體熱釋電傳感器、超聲波傳感器。
開關(guān)式傳感器、微波傳感器、激光傳感器、聯(lián)接110報警機、控制機及計算機軟件。
（2）消防報警
外傳報警執(zhí)行（119火警）、自動噴淋裝置；
溫度傳感器、煙霧傳感器、煤氣泄漏傳感器、氧傳感器、環(huán)境自動調(diào)節(jié)器。
（3）電氣（設(shè)備）控制管理
載波電器控制器、家電自動監(jiān)測控制 ；衛(wèi)生間排氣扇控制、水、電、氣閥門控制；
（4）廚房智能化
電冰箱、洗碗機、電飯煲、微波爐、熱水器、食品干燥機，消毒碗柜、抽油煙機、調(diào)料柜、冰柜、燃氣灶，工作狀態(tài)監(jiān)測及控制。
（5）家庭保健護理系統(tǒng)（家庭遠程醫(yī)院）
檢測體溫、檢測血壓、脈搏跳動次數(shù)；護理資料、保健資料、急救、求助報警。
3.2.2小區(qū)管理智能系統(tǒng)
（1）小區(qū)管理智能系統(tǒng)還包括其它系統(tǒng)。車輛（自行車）管理及收費；
（2）給排水控制；城市供水網(wǎng)（水井）―蓄水池―蓄水箱―用戶，污水池（化糞池）―城市排水網(wǎng)等設(shè)備工作監(jiān)控。
（3）保安人員巡更系統(tǒng)；
（4）人員進出管理（門禁系統(tǒng)）；
（5）電視監(jiān)控及周邊紅外監(jiān)控系統(tǒng)。
3.2.3通信自動化
（1）小區(qū)局域網(wǎng)（以太網(wǎng)）、小區(qū)程控交換機。網(wǎng)絡(luò)計算機、傳真、電話、可視電話。
（2）衛(wèi)星及閉路電視網(wǎng)
語音數(shù)據(jù)、有線電視兩網(wǎng)合一是現(xiàn)在發(fā)展的一種新型網(wǎng)絡(luò)方式。
3.3智能小區(qū)的關(guān)鍵技術(shù)
智能小區(qū)的關(guān)鍵技術(shù)包括：綜合布線技術(shù)；自動控制技術(shù)；現(xiàn)代通信技術(shù)；計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)；信息管理技術(shù)；多媒體技術(shù)；系統(tǒng)集成技術(shù)。
4、智能小區(qū)基本功能介紹
隨著信息化社會日益逼近必將導(dǎo)致人們在家庭住房需求上的徹底變革。智能化家庭所提供的是，人們足不出戶就可以進行電子購物、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館等 。
4.1.1家庭智能化系統(tǒng)
(1)預(yù)留兩門直線電話：可實現(xiàn)ISDN、語言信箱、傳真、可視電話等。
（2）預(yù)留兩路雙口（TV／FM）有線電視接口。
（3）一門可視對講門鈴：支持來訪者與住戶之間的可視對講、大門保安與住戶之間的語音對講。
（4）一路計算機網(wǎng)絡(luò)接口（獨享1ooMBPS）：實現(xiàn)INTERNET訪問、公共信息查詢、E-mail等相關(guān)服務(wù)。
（5）配備電子水表，電子煤氣表，電子電表，紅外探測器、緊急救助按鈕、輔助求助按鈕、煤氣泄露報警器及其它安全傳感器，實現(xiàn)小區(qū)管理中心對每一住戶的安全監(jiān)控。
（6）家庭電器設(shè)備遙控：在家遙控或在家外通過電話線遙控家里的各種電器設(shè)備。
4.1.2小區(qū)綜合布線系統(tǒng)
智能小區(qū)綜合布線系統(tǒng)是以控制、通信、計算機管理為內(nèi)容，以綜合布線為基礎(chǔ)，實現(xiàn)小區(qū)的控制管理整體智能化
4.2小區(qū)網(wǎng)絡(luò)、通訊系統(tǒng)
4.2.1 小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)
小區(qū)內(nèi)設(shè)一個高速計算機網(wǎng)，家用計算機除可以管理家庭各種電器設(shè)備外，同時可利用內(nèi)部網(wǎng)與小區(qū)的其他住戶在網(wǎng)上進行交流、娛樂，還可在管理中心查詢數(shù)據(jù)。
4.2.2 小區(qū)通訊系統(tǒng)
（1）一部分用于物業(yè)管理辦公，另一部分用于小區(qū)主要交通要道、每棟樓的大門口與小區(qū)管理中心的緊急聯(lián)絡(luò)。
（2）微小區(qū)域的無線通信：建立微小范圍（半徑100-500m）內(nèi)的收發(fā)基站。
（3）衛(wèi)星通信（VAST）接口：該系統(tǒng)作為有線網(wǎng)的補充建立小區(qū)用戶與國內(nèi)、國外進行語音、數(shù)據(jù)、圖像通信的傳輸通路。
4.3小區(qū)CATV系統(tǒng)
電視是不可缺少的一項娛樂活動。電視信號的來源也是多種多樣，有衛(wèi)星電視、有線電視、共用天線電視等。
4.4小區(qū)設(shè)備自控（BA）系統(tǒng)
小區(qū)自控系統(tǒng)的基本功能： BA中央監(jiān)控系統(tǒng)提供與小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口；供配電監(jiān)控；給排水監(jiān)控；公共照明：包括小區(qū)公共場所照明及泛光照明和樓道照明的控制；背景音樂及緊急廣播設(shè)施控制。
4.5小區(qū)安全防范及報警系統(tǒng)
小區(qū)安全防范報警系統(tǒng)是智能小區(qū)實現(xiàn)安全管理的重要系統(tǒng)，主要包括電視監(jiān)控、防盜報警、求救求助、煤氣泄漏報警、消防報警等。
安全防范報警系統(tǒng)的特點：
（1）中央控制系統(tǒng)必需提供與小區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口。
（2）中央控制系統(tǒng)必須與市110，小區(qū)音響系統(tǒng)聯(lián)動。
（3）小區(qū)電視監(jiān)控：在小區(qū)的出人口、周界、車庫、以及重要場所設(shè)置監(jiān)視點。做到可對小區(qū)實施全方位的監(jiān)視布控。
（4）防盜報警：在小區(qū)每一住戶內(nèi)安裝防盜報警裝置。當(dāng)住戶家中無人時，可把家庭內(nèi)的防盜報警系統(tǒng)設(shè)置為布防狀態(tài)。
（5）巡更、周界報警系統(tǒng)：在小區(qū)的圍墻上設(shè)置主動紅外對射式探測器，防止由圍墻翻入小區(qū)作；在小區(qū)內(nèi)設(shè)置電子巡更系統(tǒng)，讓保安人員定時定路線對小區(qū)內(nèi)進行巡視.
（6)出入口控制系統(tǒng)：對小區(qū)的車輛出入口、樓宇出入口進行監(jiān)視與控制，小區(qū)住戶與物業(yè)管理人員配備IC卡，對住戶出入小區(qū)進行身份鑒別、確認及出入信息登記及查詢。
（7）消防緊急報警：在小區(qū)各個樓安裝消防栓啟動按鈕，當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時，按下此鈕，通知物業(yè)，同時自動啟動背景音響系統(tǒng)，停止播放背景音樂，插播告警信息。
（8）煤氣泄露報警：當(dāng)室內(nèi)煤氣超過正常標(biāo)準(zhǔn)時，煤氣泄露報警啟動，通知管理中心，井可關(guān)閉煤氣閥門，啟動排氣裝置。
4.6小區(qū)對講系統(tǒng)
小區(qū)對講系統(tǒng)是小區(qū)管理中心或來訪者與用戶直接通話的一種通信方式。
4.7小區(qū)智能三表抄表系統(tǒng)
傳統(tǒng)方式的住戶水，電，氣表抄表誤差大、時效性差，智能抄表系統(tǒng)的推出可以很好的解決傳統(tǒng)抄表方式帶來的問題。
4.8小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)主要內(nèi)容有：居民信息管理、設(shè)備報修、維護管理、社區(qū)管線信息管理、物業(yè)收費自動化系統(tǒng)、來客訪問管理、設(shè)備運行狀態(tài)信息管理及調(diào)控。
4.9小區(qū)停車庫管理系統(tǒng)
車輛管理系統(tǒng)能將車輛按時間、順序、內(nèi)外單位、價格等不同因素分門別類管理，車輛管理系統(tǒng)由出入讀卡器、自動開門機，探測器、控制器等設(shè)備組成。
4.10增值服務(wù)系統(tǒng)
小區(qū)增值服務(wù)系統(tǒng)是利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)實現(xiàn)的各種服務(wù)，具體內(nèi)容有：視頻點播業(yè)務(wù)；Internet訪問服務(wù)以及相應(yīng)計費服務(wù);通用電子郵件服務(wù);個人主頁服務(wù);網(wǎng)絡(luò)域名服務(wù);用戶求助、咨詢服務(wù);網(wǎng)絡(luò)聊天服務(wù);休閑討論組（論壇）服務(wù);網(wǎng)絡(luò)電子公告牌（BBS）服務(wù);公共信息服務(wù);用戶調(diào)查服務(wù);網(wǎng)上閱讀服務(wù);網(wǎng)絡(luò)代購、代訂、征訂服務(wù)等。
主要參考文獻
1.1選題研究的背景、目的、方法。我國物業(yè)管理是一個新興開展的行業(yè)，其未來發(fā)展有著很大的遠景。近30年來，我國商品經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮，物業(yè)管理行業(yè)也伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向規(guī)?；?、社會化。我國物業(yè)管理行業(yè)不再局限于一線城市的定位發(fā)展，而開始走向全國化，越來越多的縣級城鎮(zhèn)也開始引入物業(yè)管理。物業(yè)管理已經(jīng)成為屋宇價值的20%~30%，屬于房屋價值的一部分。但是，隨著該行業(yè)的逐步擴大，越來越多的物業(yè)管理公司選擇與房地產(chǎn)企業(yè)進行合作，卻因為種種問題停滯不前，甚至導(dǎo)致虧損，加上其發(fā)展方向模糊，房地產(chǎn)企業(yè)對物業(yè)管理行業(yè)不夠重視，無法妥善處理與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系等等一系列問題仍然是阻礙其發(fā)展的主要原因。所以本文通過重點研究房地產(chǎn)企業(yè)與物業(yè)管理的關(guān)系，詣在使房地產(chǎn)工作者認識到物業(yè)管理的重要性，必須認真徹底貫實物業(yè)工作在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，使我國物業(yè)管理行業(yè)的未來發(fā)展得以進入一個全新階段。本文研究方法有：（1）實證分析。通過以深圳市國匯通投資有限公司和其旗下物業(yè)管理公司為例，與目前的房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)做出比較，同時對比該公司發(fā)展物業(yè)前后的基本狀況，得出物業(yè)管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的結(jié)論。（2）數(shù)據(jù)分析。本文通過分析深圳市國匯通投資有限公司及其旗下物業(yè)管理公司2014~2016年的經(jīng)營數(shù)據(jù)，得到每年的年利潤率數(shù)額，再將兩方數(shù)據(jù)作為對比，得出相對應(yīng)結(jié)論。使本文擁有可靠的數(shù)據(jù)支撐，更具真實性。1.2理論綜述。在我國的《物業(yè)管理條例》中，關(guān)于物業(yè)管理的定義是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動①。學(xué)者原春梅在“淺議物業(yè)管理對房地產(chǎn)價格的影響”中對于物業(yè)管理與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)做出了三個總結(jié)。一是物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)效果對房產(chǎn)價格有一定影響。二是物業(yè)管理對房地產(chǎn)銷售價格有一定影響。三是物業(yè)管理對于房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)也有一定影響②。國外學(xué)者AliceChristudason在“LegislatingforenvironmentpracticeswithinresidentialpropertymanagementinSingapore”提出物業(yè)管理是可以改善新加坡不可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀的催化劑，并對英國和美國的綠色實踐進行了簡要對比。為推動綠色物業(yè)管理更好的發(fā)展，實現(xiàn)良好的經(jīng)濟和社會效益做出了貢獻③。
2物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀
2.1國內(nèi)外物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀分析。根據(jù)社會調(diào)查，目前為止我國已超過6萬家物業(yè)管理公司，相關(guān)從事人員有600多萬人，住宅類物業(yè)管理面積達到120多億平方米。城鎮(zhèn)物業(yè)管理的覆蓋率已達到50%以上，其中北上廣深等一線城市更是遠遠超過50%。物業(yè)管理已走向規(guī)?；缂岸鄠€領(lǐng)域，成為推進著我國城市GDP比重的增長的新興行業(yè)④。至于國外物業(yè)發(fā)展水平，相對于中國屬于比較先進發(fā)達。例如美國的物業(yè)，就已經(jīng)達到世界領(lǐng)先水準(zhǔn)。尤其是在法律法規(guī)這一塊，擁有比較完善的物業(yè)法律作為保障。有一些發(fā)達國家的物業(yè)管理發(fā)展起步早，在管理智能化領(lǐng)域已有充足的經(jīng)驗。例如新加坡、美國、歐洲等國家和地區(qū)。近年來，歐美國家的住宅小區(qū)的智能化基礎(chǔ)配置逐漸走向完善，物業(yè)開始趨向智能化管理。AbbasElmualim對計算機輔助物業(yè)管理的機會也進行了深度研究。與世界物業(yè)的信息化和智能化發(fā)展比起來，我國的物業(yè)管理仍然處于初級階段。2.2深圳市國匯通投資有限公司的物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀分析。深圳市國匯通投資有限公司是于2012年在深圳市寶安區(qū)成立的一家從事房地產(chǎn)運營的公司，經(jīng)過5年的快速發(fā)展成為深圳市具有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，擁有良好的口碑和穩(wěn)固的經(jīng)濟基礎(chǔ)。該公司主要從事于地產(chǎn)投資開發(fā)以及房地產(chǎn)建筑項目投資，同時也從事物業(yè)管理，物業(yè)升級改造，其旗下同時擁有一家國匯通物業(yè)管理子公司。此外，該公司雖發(fā)展迅速，但仍處于前期階段。許多方面尚未成熟，存在不少問題。
3深圳市國匯通物業(yè)管理有限公司存在的問題
深圳市國匯通物業(yè)管理有限公司成立于2013年，隸屬于深圳市國匯通投資有限公司，具有獨立法人資格，是深圳市乙級物業(yè)管理單位。和大多數(shù)物業(yè)管理公司一樣出現(xiàn)了各種問題亟待解決。雖然與業(yè)主簽訂了合同，并且該公司也制定了一系列的服務(wù)規(guī)范尺度，例如微笑接待業(yè)主，耐心回答業(yè)主問題等等。但大多數(shù)都沒有真正落實，不僅缺乏服務(wù)意識，服務(wù)水平也無法達到業(yè)主要求，拖延維修時間造成額外損失，與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，甚至口角沖突的事件屢屢頻發(fā)，有的甚至導(dǎo)致業(yè)主拒交、拖交管理費，這樣的情況直接影響了物業(yè)的形象建設(shè)。一般的物業(yè)管理公司工作人員通常是朝九晚六，即早上九點上班，晚上六點下班。業(yè)主離開小區(qū)去上班時，物業(yè)人員來到小區(qū)上班，而業(yè)主下班回到小區(qū)時，物業(yè)人員卻下班離開小區(qū)，到周末雙休時，物業(yè)人員也是休息日。如此一來當(dāng)業(yè)主有需要的時候卻找不到工作人員，使得物業(yè)人員無法及時準(zhǔn)確地了解業(yè)主需求，并服務(wù)于業(yè)主，由此導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)的滿意度降低。許多的物業(yè)公司都出現(xiàn)過類似問題，物業(yè)管理處未通過協(xié)商，徑自提高了收費標(biāo)準(zhǔn)，或者以其他理由擴大收費范圍，增加收費項目。該公司曾以小區(qū)停車位緊缺為由，將臨時停車費提升至10元/時，后來由于太多業(yè)主投訴反對，才降低了停車費費用。這樣不規(guī)范的收費引起業(yè)主不滿，使原本就難收的管理費難上加難，加之物業(yè)管理成本太高，收費太難，導(dǎo)致營運資金缺乏等問題。
4深圳市國匯通物業(yè)管理有限公司對存在問題解決對策
近幾年，經(jīng)濟適用房和普通住宅小區(qū)的投資比重上升，相對的高檔小區(qū)、別墅公寓所占比重有所降低，國匯通應(yīng)采取相對應(yīng)的措施，例如添加一些較低價位的、小型的房屋供應(yīng)數(shù)量，合理調(diào)整自身房屋供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。與此同時，企業(yè)還應(yīng)注重自己的品牌定位，打造富有個性化的口碑，例如“深圳市最具綠色生態(tài)健康小區(qū)”這樣的品牌定位去吸引消費者，運用品牌戰(zhàn)略來開拓市場。國匯通物業(yè)管理公司必須制訂一系列的專屬規(guī)章制度，加強對物業(yè)人員的管理。建立以人為本的服務(wù)準(zhǔn)則，樹立員工正確的服務(wù)觀念?？梢越梃b一些知名度比較高的物業(yè)公司，如長城物業(yè)，中海物業(yè)等，適當(dāng)參考其管理制度，在服務(wù)質(zhì)量上必須要有所完善，同時也要深入培養(yǎng)工作人員的服務(wù)意識，訓(xùn)練出具有專業(yè)服務(wù)和技能的員工團隊。除此以外，要特別注意嚴格規(guī)定員工必須文明用語，維護公司自身的文明形象，切不能做有損壞公司形象的事⑤。在工作日，國匯通物業(yè)管理公司可以盡量分散人員工作時間，運用兩班倒或者三班倒的策略，將上班時間提前一個小時左右，下班時間推遲至晚上九點。提前上班的工作人員提前下班，推遲下班的人員也推后上班時間。周末可以采取周日單休、周六調(diào)休的策略，并且保證大多數(shù)時候管理處至少有一個工作人員在場。這樣一來，便可以及時為業(yè)主答疑解惑，確保業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度不會有所下降。國匯通物業(yè)管理公司都存在著收費難的困境，這主要歸因于公司收費制度不夠規(guī)范，有的甚至出現(xiàn)多收費、亂收費的現(xiàn)象。為了避免這一現(xiàn)象的發(fā)生，其一，物業(yè)公司制定一系列的收費標(biāo)準(zhǔn)，并將其置于顯而易見的地方，使業(yè)主能夠一目了然。并且嚴格按照該標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定收取管理費，不多收也不少收。其二，物業(yè)公司健全自身收費管理系統(tǒng)，改善以往傳統(tǒng)的財務(wù)收支統(tǒng)計方法，加強財務(wù)上的管理。還可以利用預(yù)付費管理系統(tǒng)，鼓勵業(yè)主提前按時繳清費用，而不必上門逐戶催收管理費。其三，要避免出現(xiàn)營運資金缺乏的問題，除了將收費透明化以外，還應(yīng)該節(jié)約勞動力成本，開源節(jié)流，加強財務(wù)管理⑥。
5結(jié)語
