發(fā)布時(shí)間：2023-10-07 15:57:22
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的土地增值稅征收管理樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
土地增值稅是國(guó)家在宏觀方面調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的稅種之一，對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定影響，但在土地增值稅征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)節(jié)中存在一些問題必須改進(jìn)土地增值稅征收問題，本文主要以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，闡述其中存在的問題以及對(duì)策。
關(guān)鍵詞：土地增值稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 問題 對(duì)策
一、引言
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需繳納稅金中較多的一種稅，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物以及其他附著物取得收入的單位或個(gè)人，已轉(zhuǎn)讓取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)需向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。有償轉(zhuǎn)讓地上的建筑物、國(guó)有土地使用權(quán)、其他的附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額為課稅對(duì)象。增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)所取得的收入減去相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等等支出之后的余額。
二、存在的問題
1.稅率偏高、范圍較窄。我國(guó)目前的土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，土地增值稅實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講就是反房地產(chǎn)暴利稅。由上面的表可以看出，對(duì)于土地增值率高的多征，低的少征，無(wú)增值的不征。土地增值稅的征稅范圍：
（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。
（2）地上的建筑物及附著物連國(guó)有土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓。土地增值稅以增值額為計(jì)稅依據(jù)，房地產(chǎn)取得增值額的途徑有：
（1）外部環(huán)境的變化。
（2）土地使用權(quán)及房屋出租。
（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。
（4）房屋土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓。
2.存在重復(fù)征稅、扣除項(xiàng)目計(jì)算繁瑣。房地產(chǎn)企業(yè)的單位及個(gè)人需要按照經(jīng)營(yíng)收入繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，尤其是土地增值稅和企業(yè)所得稅之間嚴(yán)重存在重復(fù)征稅。在計(jì)算土地增值稅的過程中，可扣除的項(xiàng)目計(jì)算是非常重要的，可扣除的項(xiàng)目較多，計(jì)算口徑和可扣除的尺度也沒有完全規(guī)范到位，必然存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單位或開發(fā)商從中調(diào)整成本數(shù)額的行為，但也存在扣除不合理的因素。
3.預(yù)征稅率過低。目前我國(guó)土地增值稅的預(yù)征稅率太低，如果按照我國(guó)現(xiàn)行稅率預(yù)征，有關(guān)專家認(rèn)為，低層（7層以下）商品房的開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅稅負(fù)應(yīng)該在7%左右,中高層（7-15層）、高層（15層以下）商品房的開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅的稅負(fù)應(yīng)該在15%左右，以營(yíng)業(yè)為目的的別墅、寫字樓開發(fā)項(xiàng)目的稅負(fù)應(yīng)該在20%左右。然而，現(xiàn)行政策規(guī)定，普通住宅按照2%預(yù)征，以營(yíng)業(yè)為目的的寫字樓、別墅按3%預(yù)征土地增值稅，現(xiàn)在所實(shí)行的預(yù)征稅率與實(shí)際征收的稅率相差過大。4.納稅人利用多種手段偷逃稅。在實(shí)際征收管理過程中，偷逃稅的方式多種多樣，主要有一下幾種：
4.1不計(jì)或少計(jì)收入來(lái)偷逃稅。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行按揭貸款銷售，將銀行按揭款項(xiàng)計(jì)入往來(lái)科目，而不是營(yíng)業(yè)外收入。
4.2通過虛增房地產(chǎn)的開發(fā)成本的方式偷逃稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛增土地成本，將評(píng)估的增值成本直接計(jì)入開發(fā)成本，減少土地增值稅的稅基。
4.3利用優(yōu)惠政策偷逃稅。國(guó)家有關(guān)規(guī)定普通住宅應(yīng)滿足三個(gè)條件達(dá)標(biāo)，分別是：容積率、面積、成交價(jià)格，然而在現(xiàn)實(shí)生活中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)商只以其中一點(diǎn)作為是否免征稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，從而出現(xiàn)了違規(guī)免征的現(xiàn)象。
三、改善土地增值稅的對(duì)策
1.降低稅率、擴(kuò)大征收范圍。對(duì)原本的土地增值稅征收范圍進(jìn)行調(diào)整：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商首次轉(zhuǎn)讓獲得的增值額應(yīng)該不納入征稅范圍，這樣的決策有利于房地產(chǎn)企業(yè)加大投資，有效地遏制囤地行為。土地增值稅的稅率應(yīng)作出適當(dāng)?shù)男薷模瑢?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房免征土地增值稅，其他的仍然按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)征。但應(yīng)該適當(dāng)調(diào)低，這樣的調(diào)整可適當(dāng)?shù)恼{(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的納稅主動(dòng)性、積極性，可為國(guó)家增加財(cái)政收入，同時(shí)，對(duì)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定意義。
2.合并征稅、簡(jiǎn)化扣除項(xiàng)目。對(duì)于可扣除項(xiàng)目的定位應(yīng)該更符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)商能提供有效的、合法的工程結(jié)算證明，并且原意將這部分款項(xiàng)控制在合理范圍內(nèi)，應(yīng)該準(zhǔn)予計(jì)提、并且確認(rèn)為可扣除項(xiàng)目，因?yàn)橹挥羞@樣，才能合理地確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本，準(zhǔn)確地確定土地增值稅額。
3.相應(yīng)地提高預(yù)征率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地域不再劃分到縣，直接由省、市或地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)重新計(jì)算、規(guī)劃預(yù)征稅率。
4.加大稽查力度、健全法律法規(guī)。土地增值稅在征收管理環(huán)節(jié)中存在許許多多的違規(guī)操作，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的單位或個(gè)人利用其中的漏洞偷稅漏稅，其中有一個(gè)重要的原因是法律法規(guī)不健全，建立相應(yīng)的法律法規(guī)，這樣會(huì)避免納稅人偷逃土地增值稅。要加大稽查力度，應(yīng)該在一定范圍內(nèi)、一定時(shí)期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅專項(xiàng)檢查，并且給稅務(wù)機(jī)關(guān)一定的權(quán)利，讓一些政策得到實(shí)施。
四、結(jié)語(yǔ)
土地增值稅稅制的不完善從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中就可以看到，其中存在各種問題，最近各專家對(duì)增值稅的改革也相應(yīng)提出了自己的建議，不僅僅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的影響，我相信，對(duì)其他的行業(yè)也會(huì)有一定的影響，由此可見，對(duì)土地增值稅的改革勢(shì)在必行。
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第二條 凡我省境內(nèi)依照法律法規(guī)規(guī)定有償轉(zhuǎn)移國(guó)有土地使用權(quán)的部門、企業(yè)、公司、其他組織和個(gè)人，均應(yīng)遵守本細(xì)則。
第三條 國(guó)有土地有償使用收入包括：土地出讓金、土地收益金（或土地增值稅）。
土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門，將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款。
土地收益金（或土地增值稅）是指土地使用者將所使用的土地使用權(quán)（含連同地面建筑物） 轉(zhuǎn)讓或出租給其他使用者所獲收入，按規(guī)定向財(cái)政繳納的價(jià)款。
第四條 國(guó)有土地有償使用收入歸省人民政府和各級(jí)地方人民政府所有。
第五條 土地出讓金由財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收管理，財(cái)政部門委托土地管理部門代收代繳。土地收益金（或土地增值稅）由地方稅務(wù)部門按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定征收管理。
第六條 土地出讓金按以下規(guī)定繳納：
（一）土地管理部門以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式出讓土地使用權(quán)的，其成交金額全部作為出讓金上繳財(cái)政部門；
（二）土地使用期滿，土地使用者要繼續(xù)使用土地，應(yīng)按規(guī)定與土地管理部門重新簽訂合同，并按照前款的規(guī)定繳納出讓金；
（三）通過行政劃撥或財(cái)政部門出資獲得土地使用權(quán)的土地使用者，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股的，應(yīng)向財(cái)政部門補(bǔ)繳土地出讓金；
（四）土地使用者經(jīng)批準(zhǔn)改變土地使用權(quán)出讓合同指定的土地用途，要相應(yīng)調(diào)整土地出讓金，并將調(diào)增的出讓金上繳財(cái)政。
第七條 土地出讓金和土地收益金（或土地增值稅），按照現(xiàn)行財(cái)政體制納入各級(jí)財(cái)政預(yù)算，其中土地出讓金的40％上繳省級(jí)財(cái)政，納入省級(jí)財(cái)政預(yù)算。地縣分成比例由各地根據(jù)實(shí)際情況自行確定。
第八條 土地出讓金作為專項(xiàng)預(yù)算管理，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。
第九條 土地管理部門征收土地出讓金，必須使用省財(cái)政廳統(tǒng)一印制的專用票據(jù)。
第十條 土地管理部門必須在次月五日前，將收到的土地出讓金上繳同級(jí)財(cái)政部門，逾期不繳的除令其補(bǔ)繳外，每逾一天，收取滯納金1？3‰。
第十一條 對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押行政或財(cái)政出資獲得土地使用權(quán)的單位，由縣級(jí)以上土地管理部門沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以非法收入10？50％的罰款。
第十二條 破產(chǎn)的國(guó)營(yíng)企業(yè)擁有的行政劃撥土地使用權(quán)，由政府收回出讓，出讓金主要用于破產(chǎn)企業(yè)職工的安置和再就業(yè)培訓(xùn)。
第十三條 行政事業(yè)單位經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押國(guó)有土地使用權(quán)所得收入，其增值額除繳納土地增值稅外，其余額按以下規(guī)定上繳財(cái)政：
（一）全額預(yù)算單位上繳70％；
（二）差額預(yù)算單位上繳60％；
（三）自收自支單位上繳50％；
第十四條 外國(guó)投資者為獲取土地使用權(quán)所付土地出讓金，須用外匯支付；港、澳、臺(tái)商一般應(yīng)用外匯支付，如確有困難也可用人民幣結(jié)算。外匯結(jié)算根據(jù)中國(guó)銀行人民幣外匯牌價(jià)換算人民幣。
第十五條 國(guó)有土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓價(jià)格由物價(jià)部門、土地管理部門、財(cái)政部門按照有關(guān)規(guī)定共同制定。
第十六條 對(duì)違反本細(xì)則的行為，任何單位和個(gè)人都有權(quán)檢舉揭發(fā)。財(cái)政部門應(yīng)為檢舉揭發(fā)者保密，并酌情給予獎(jiǎng)勵(lì)。
各國(guó)的土地稅制，是一個(gè)包括許多稅種的復(fù)雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財(cái)產(chǎn)稅，也有所得稅；既有個(gè)人稅，也有法人稅。此外，還與遺產(chǎn)稅、繼承稅、贈(zèng)與稅相聯(lián)系?？偟膩?lái)說(shuō)，各國(guó)的土地稅制是以土地為課稅對(duì)象的稅收制度。土地包括農(nóng)業(yè)用地、住宅用地、經(jīng)營(yíng)用地、林地等。各國(guó)的土地稅制包括3個(gè)方面的內(nèi)容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅；（3）土地取得和無(wú)償轉(zhuǎn)移課稅。
一、土地保育課制的國(guó)際比較
土地保有稅是一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上對(duì)個(gè)人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價(jià)上漲，確保土地保有的負(fù)擔(dān)公平，降低土地作為資產(chǎn)保有的有利性。由于國(guó)情不同，各國(guó)對(duì)土地保有課稅的范圍、稅種設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)、稅率設(shè)計(jì)以及征收管理等，差別很大，特別是許多國(guó)家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國(guó)之內(nèi)，各地方之間也不一樣。
（一）課稅范圍
各國(guó)對(duì)土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn)均包括在土地稅之內(nèi)。（2）狹義的土地稅，只是單指對(duì)土地的課稅。
（二）稅種設(shè)置
各國(guó)對(duì)土地保有課稅的稅種設(shè)置，基本上可分為兩種情況：
1．合并在其他財(cái)產(chǎn)稅中征收
由于土地與房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)都屬于財(cái)產(chǎn)的存量，目前有許多國(guó)家和地區(qū)都把這些財(cái)產(chǎn)合并在一個(gè)稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：
（1）合并在一般財(cái)產(chǎn)稅內(nèi)征收，一般財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)有選擇的幾類財(cái)產(chǎn)綜合課征的一種稅。如美國(guó)、新加坡等的一般財(cái)產(chǎn)稅，把土地等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)合并征收。
（2）合并在不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。由于土地是一種主要的不動(dòng)產(chǎn)，如加拿大、法國(guó)、英國(guó)、荷蘭等，都把土地歸入不動(dòng)產(chǎn)稅內(nèi)征收。加拿大不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基包括兩個(gè)部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動(dòng)產(chǎn)。法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅的征收對(duì)象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國(guó)香港特別行政區(qū)的差餉稅相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)稅，對(duì)擁有土地、房屋、其他建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的所有人課征。
（3）合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅內(nèi)征收。財(cái)產(chǎn)凈值稅的課稅對(duì)象是納稅人擁有的全部財(cái)產(chǎn)的凈值。財(cái)產(chǎn)凈值是從財(cái)產(chǎn)總額中扣除納稅人債務(wù)后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國(guó)，都把土地合并在財(cái)產(chǎn)凈值稅中征收。
（4）合并在房地產(chǎn)稅中征收。房地產(chǎn)稅是土地稅和房屋稅的總稱。因?yàn)榉课萃街谕恋刂?，密不可分，有些?guó)家和地區(qū)將土地與房屋合并在房地產(chǎn)稅中征收，如泰國(guó)對(duì)房屋及其占用的土地征收房地產(chǎn)稅；巴西對(duì)城鎮(zhèn)土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產(chǎn)稅。
（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價(jià)稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅等4個(gè)稅種組成，其中固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅2個(gè)稅種是對(duì)土地與其他不動(dòng)產(chǎn)合并征收的稅種。固定資產(chǎn)稅，是把土地、房屋及折舊資產(chǎn)等固定資產(chǎn)作為課稅對(duì)象，其中土地占有非常重要的地位。城市規(guī)劃稅是為了確保城市、特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金而課征的稅。課稅對(duì)象是位于被指定為城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的市街化區(qū)域內(nèi)的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規(guī)劃稅與其他土地保有稅的區(qū)別在于，它是專門用于城市規(guī)劃事業(yè)或土地規(guī)劃整理事業(yè)開支的目的稅。而固定資產(chǎn)稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。
2．單獨(dú)設(shè)置土地保有稅稅種，分別課征。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前把土地保有單列稅種征收的國(guó)家和地區(qū)大約有30個(gè)，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對(duì)農(nóng)業(yè)土地征收的農(nóng)村土地稅，對(duì)城市土地及房屋建筑物征收的城市財(cái)產(chǎn)稅。印度的州政府對(duì)農(nóng)業(yè)耕地征收土地稅。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)有地價(jià)稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達(dá)到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質(zhì)的特殊性土地稅，都是以地價(jià)稅為基礎(chǔ)加增若干倍征收的，而非經(jīng)常性的土地稅。泰國(guó)對(duì)所有土地征收地方發(fā)展稅。韓國(guó)征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對(duì)非農(nóng)業(yè)用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅外，還有單列稅種征收的地價(jià)稅（國(guó)稅）和特別土地保有稅（地方稅）。
（三）計(jì)稅依據(jù)
各國(guó)土地稅的計(jì)稅依據(jù)，基本上可以分為從量計(jì)征和從價(jià)計(jì)征兩種。
從量計(jì)征的土地稅，是按土地的面積、土地生產(chǎn)物的產(chǎn)量課征。這種從量計(jì)征的土地稅，因?yàn)橛?jì)征簡(jiǎn)便，稅額確實(shí)，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和級(jí)差地租的擴(kuò)大，如果再按土地面積或生產(chǎn)物的產(chǎn)量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國(guó)已少采用，以從價(jià)計(jì)征取而代之。
從價(jià)計(jì)征的土地稅，是以土地的價(jià)值或價(jià)格為課稅標(biāo)準(zhǔn)所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來(lái)各國(guó)相繼仿行。從價(jià)計(jì)征的關(guān)鍵是土地的計(jì)價(jià)。各國(guó)的土地計(jì)價(jià)方法不盡相同，大多數(shù)國(guó)家是根據(jù)土地的估價(jià)課征，也有少數(shù)國(guó)家按年度租金價(jià)值課征。美國(guó)的土地稅一般是根據(jù)專門機(jī)構(gòu)確定的“估定價(jià)”為標(biāo)準(zhǔn)課征。德國(guó)的應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)價(jià)值也是根據(jù)“估價(jià)法”確定。瑞典財(cái)產(chǎn)凈值稅中土地等不動(dòng)產(chǎn)的凈值由官方評(píng)估確定。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地估價(jià)由地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施，包括每年公告一次的“公告現(xiàn)值”和每3年公告一次的“公告地價(jià)”，稅務(wù)機(jī)關(guān)按“公告現(xiàn)值”征收土地增值稅，按“公告地價(jià)”征收地價(jià)稅。日本作為國(guó)稅征收的“地價(jià)稅”，對(duì)土地的價(jià)額是以征稅期的“時(shí)價(jià)”計(jì)算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標(biāo)準(zhǔn)為該土地的取得價(jià)格。
（四）稅率設(shè)計(jì)
各國(guó)土地稅稅率的形式較多，總的來(lái)說(shuō)，有比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。有少數(shù)國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)土地實(shí)行從量定額課征。
美國(guó)、德國(guó)、日本等多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)土地課稅一般采用比例稅率。美國(guó)的稅率由各地方政府逐年自行規(guī)定。德國(guó)對(duì)個(gè)人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價(jià)稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。
許多國(guó)家和地區(qū)，根據(jù)以下不同情況采用不同稅率：
1．根據(jù)土地用途不同，采用不同稅率。
有些國(guó)家和地區(qū)，對(duì)不同用途的土地采用不同稅率，農(nóng)業(yè)用地低于城市用地，工業(yè)用地低于商業(yè)用地，住宅用地低于營(yíng)業(yè)用地，宗教、社會(huì)福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)地價(jià)稅稅率，分為一般稅率和優(yōu)惠稅率兩種，對(duì)限額內(nèi)的自用地、工業(yè)用地、公共設(shè)施保留地和公有土地均實(shí)行優(yōu)惠稅率。公共設(shè)施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國(guó)，也按土地的不同用途采用不同稅率。
2．根據(jù)土地所處地理位置不同，采用不同稅率。
美國(guó)包括土地在內(nèi)的一般財(cái)產(chǎn)稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區(qū)要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。
3．根據(jù)土地開發(fā)程度不同，采用不同稅率。
我國(guó)香港特別行政區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)稅稅率，原則上是17％，新開辟地區(qū)為11％，但對(duì)供應(yīng)不過濾水的地區(qū)為16％，無(wú)水道的地區(qū)為15％，新開辟區(qū)為9％。新加坡為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)政策的需要，原將全國(guó)地區(qū)分為發(fā)達(dá)地區(qū)、半發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國(guó)23％的統(tǒng)一稅率。
4．對(duì)空地或閑置土地，采用較高稅率。
如日本對(duì)閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價(jià)值稅。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設(shè)施，而仍未依規(guī)定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價(jià)值不及所占基地申報(bào)地價(jià)15％的土地）按該宗土地地價(jià)稅的3——5倍征收。對(duì)空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進(jìn)土地的有效利用。
發(fā)展中國(guó)家的土地稅多數(shù)采用累進(jìn)稅率，這主要是因?yàn)槔圻M(jìn)稅率對(duì)限制私人占有土地?cái)?shù)量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費(fèi)土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農(nóng)村土地稅實(shí)行22個(gè)級(jí)次（從0．2％——3．5％不等）的累進(jìn)稅率。泰國(guó)的土地發(fā)展稅稅率按土地中間價(jià)值大小，課以一定稅額，分34個(gè)級(jí)次。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的地價(jià)稅稅率，按地價(jià)總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進(jìn)稅率和特別稅率：凡地價(jià)總額未超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，適用10％的基本稅率；超過累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)的，按超倍累進(jìn)稅率征收；對(duì)某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國(guó)綜合土地稅稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率和個(gè)別稅率3類：一般稅率適用于法律規(guī)定的作為一般課稅對(duì)象的土地，一般稅率和特別稅率都設(shè)有9個(gè)級(jí)別，最低級(jí)次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級(jí)次的稅率分別為5％和2％；個(gè)別稅率的應(yīng)稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場(chǎng)、電力公司用地、土地開發(fā)公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場(chǎng)、別墅、娛樂用高檔設(shè)施用地的稅率為0．5%。
（五）征收管理
土地課稅的征收管理權(quán)限，多數(shù)國(guó)家歸地方政府，只有少數(shù)國(guó)家的少數(shù)稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對(duì)象的土地其位置固定不變，不會(huì)發(fā)生稅基的地區(qū)轉(zhuǎn)移，而且稅源分散和納稅面寬等特點(diǎn)，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實(shí)行分稅制的國(guó)家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國(guó)，土地課稅是財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)組成部分，而財(cái)產(chǎn)稅則是美國(guó)地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。我國(guó)1994年實(shí)行分稅制財(cái)政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現(xiàn)行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價(jià)稅屬于國(guó)稅，由國(guó)稅局負(fù)責(zé)征收外，其余有關(guān)土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預(yù)算，屬于道府縣的有固定資產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規(guī)劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實(shí)行聯(lián)邦、州和市3級(jí)劃分稅種分別征收的體制，3級(jí)政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限：土地稅（農(nóng)村土地）歸聯(lián)邦政府征收，收入的80％歸當(dāng)?shù)卣?；?dòng)產(chǎn)稅（城市土地）歸市政府征收；不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅歸州政府征收。
二、土地有償轉(zhuǎn)移和增值課稅的國(guó)際比較
對(duì)土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉(zhuǎn)讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時(shí)的價(jià)格超過其原來(lái)入賬時(shí)價(jià)格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價(jià)上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動(dòng)或投資得到的，而完全是由于社會(huì)發(fā)展、土地需求的增長(zhǎng)而形成的），這部分增值有人主張應(yīng)該全部歸公，以體現(xiàn)財(cái)富的公平分配，并限制土地投機(jī)，抑制土地兼并。土地是一種資本資產(chǎn)，對(duì)資本資產(chǎn)的增值所課征的稅，實(shí)質(zhì)上是屬于資本利得稅的范疇。
（一）課稅范圍
土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對(duì)土地及建筑物增值的課稅，如我國(guó)現(xiàn)行的土地增值稅和意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅。另一種是只對(duì)土地的增值課稅，如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的土地增值稅和韓國(guó)的土地超額增值稅。
土地增值稅的課稅對(duì)象是土地的增值額，一般包括土地轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的增值額和土地非轉(zhuǎn)移定期發(fā)生的漲價(jià)形成的增值額。德國(guó)、英國(guó)、日本原先實(shí)行過的土地增值稅，對(duì)以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)增值稅的課稅對(duì)象，也包括這兩個(gè)部分的增值額。我國(guó)和日本等國(guó)的現(xiàn)行土地增值稅只對(duì)土地轉(zhuǎn)移時(shí)發(fā)生的增值課稅。韓國(guó)的土地超額增值稅，只對(duì)納稅人擁有的閑置土地或非營(yíng)業(yè)用地的增值征稅。在日本，對(duì)個(gè)人和法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，分別課征：對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入課征的稅種，由個(gè)人所得稅、個(gè)人事業(yè)稅和個(gè)人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成；對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入稅，由法人稅、法人事業(yè)稅和法人居民稅3個(gè)稅種構(gòu)成。
（二）課征方式
許多國(guó)家對(duì)土地轉(zhuǎn)讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個(gè)人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：
1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財(cái)產(chǎn)收益中，統(tǒng)一征收所得稅。美國(guó)、英國(guó)等國(guó)的土地轉(zhuǎn)讓收入并入個(gè)人或法人的綜合收入，征收個(gè)人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉(zhuǎn)讓收入的四分之三計(jì)入所得，進(jìn)行綜合征稅。法國(guó)對(duì)持有期只有2年以內(nèi)的短期土地轉(zhuǎn)讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長(zhǎng)期土地轉(zhuǎn)讓收入用五分五乘方式征稅。
2．單獨(dú)征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來(lái)，單獨(dú)課征。日本對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓收入的課稅，核心是單獨(dú)計(jì)算，分離課稅，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業(yè)年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進(jìn)一步強(qiáng)化了對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入的課征，對(duì)超短期土地轉(zhuǎn)讓收入按67．5％的稅率實(shí)行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計(jì)算，從而使法人企業(yè)在其他收入出現(xiàn)赤字時(shí)，無(wú)法用土地轉(zhuǎn)讓收入予以彌補(bǔ)。德國(guó)、意大利兩國(guó)，除非投機(jī)買賣，原則上不征稅。
（三）計(jì)稅基礎(chǔ)
土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)是土地的增值額。土地有償轉(zhuǎn)移的增值額是土地的售價(jià)減去其原價(jià)（原來(lái)購(gòu)入價(jià)或取得使用權(quán)的支付價(jià)）和各項(xiàng)成本費(fèi)用以后的余額。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)以每年政府公布一次的“土地公告現(xiàn)值”為計(jì)稅基礎(chǔ)，納稅人按公告現(xiàn)值的80％——120％申報(bào)納稅。對(duì)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地，定期估價(jià)一次，按增加價(jià)值課稅，允許扣除為增值而發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用。
（四）稅率設(shè)計(jì)
土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進(jìn)稅率兩種。
1．比例稅率。
韓國(guó)的土地超額增值稅，實(shí)行單一的比例稅率。日本、法國(guó)等對(duì)土地轉(zhuǎn)讓收入的稅率，因土地持有期長(zhǎng)短而設(shè)計(jì)高低不同的差另比例稅率，土地持有期長(zhǎng)的實(shí)行輕稅率，短的實(shí)行高稅率。如日本，對(duì)個(gè)人的土地轉(zhuǎn)讓，分為長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓、短期轉(zhuǎn)讓和超短期轉(zhuǎn)讓3種，“長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓”是指自獲得土地所有權(quán)至出讓土地的時(shí)間超過5年的；“短期轉(zhuǎn)讓”是指持有的時(shí)間2一5年的；“超短期轉(zhuǎn)讓”是指土地?fù)碛衅谠?年以下的。對(duì)這3種長(zhǎng)短不同轉(zhuǎn)讓收入分別實(shí)行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機(jī)，合理分配土地的增值。日本對(duì)法人土地轉(zhuǎn)讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對(duì)法人的土地轉(zhuǎn)讓收入，在普通法人稅以外，對(duì)擁有期在5年以下的短期轉(zhuǎn)讓收入，加征20％的法人稅。1987年規(guī)定，對(duì)土地?fù)碛衅?年以下的超短期土地轉(zhuǎn)讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對(duì)5年以上的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)讓收入，也實(shí)行了加征10％的附加稅制度。
2．累進(jìn)稅率。
有些國(guó)家和地區(qū)按照土地價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)稅率征收。當(dāng)土地轉(zhuǎn)移時(shí)，不論土地面積大小，漲價(jià)數(shù)額多少，一律以超過原價(jià)倍數(shù)累進(jìn)課征。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行土地增值稅稅率，按土地漲價(jià)倍數(shù)實(shí)行3級(jí)超額累，進(jìn)稅率，具體計(jì)算為：土地漲價(jià)總額超過原規(guī)。定地價(jià)或前次轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)現(xiàn)值但未達(dá)100％者，就其漲價(jià)總額按稅率40％征收；超過100％而未達(dá)200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，對(duì)以前轉(zhuǎn)移時(shí)申報(bào)的土地現(xiàn)值，都按物價(jià)指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以體現(xiàn)稅負(fù)公平。意大利的不動(dòng)產(chǎn)增值稅是將房地產(chǎn)從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為征稅對(duì)象，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)稅制，按3％——30％的稅率征收。價(jià)格上漲部分是指地價(jià)超過基準(zhǔn)價(jià)格的部分（具體征稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率見表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│征稅標(biāo)準(zhǔn)│稅率│
├─────────────────────┼───────────────┤
│20%部分│3%——5%│
│20%——50%部分│5%——10%│
│超過基50%——100%部分│10%——15%│
│準(zhǔn)價(jià)格100%——150%部分│15%——20%│
│150%——200%部分│20——25%│
│200%以上部分│25%——30%│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和無(wú)償轉(zhuǎn)移課稅的國(guó)際比較
土地取得稅是對(duì)個(gè)人或法人在通過購(gòu)買、接受贈(zèng)與或繼承財(cái)產(chǎn)等方式取得土地時(shí)課征的稅，分為因購(gòu)買、交換等有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅和因接受贈(zèng)與或繼承遺產(chǎn)等元償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)課征的稅兩種情況。
（一）有償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅
韓國(guó)對(duì)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)所取得的土地設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅，按所購(gòu)項(xiàng)目?jī)r(jià)值2％的標(biāo)準(zhǔn)稅率課征，或按購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的年度分期付款額的比例征收。
日本的土地取得稅制除了贈(zèng)與稅和繼承稅外，還有不動(dòng)產(chǎn)取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動(dòng)產(chǎn)取得稅是由都道府縣對(duì)取得土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人和法人課征的稅，不論有償、無(wú)償包括買賣、交換、贈(zèng)與、捐贈(zèng)、實(shí)物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動(dòng)產(chǎn)取得稅的征稅對(duì)象。土地取得稅的免征點(diǎn)是10萬(wàn)日元，征稅標(biāo)準(zhǔn)是購(gòu)買時(shí)的價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)稅率為4％。學(xué)校、特定醫(yī)療法人、道路等一定用途購(gòu)置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機(jī)性取得和促進(jìn)已取得土地的有效利用，內(nèi)容包括保有課稅和取得課稅兩個(gè)部分。
德國(guó)、意大利、荷蘭等國(guó)都設(shè)有“登記許可稅”，在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移書立登記憑證時(shí)，按土地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算納稅。有些國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地等不動(dòng)產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人雙方訂立的契約，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對(duì)契約征稅，實(shí)際上是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)取得者課征的稅收。
（二）無(wú)償轉(zhuǎn)移取得土地時(shí)的課稅
對(duì)土地等財(cái)產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)移時(shí)課征的稅，稱為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，包括遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅。廣義的遺產(chǎn)稅包括對(duì)財(cái)產(chǎn)繼承者繼承的財(cái)產(chǎn)課征的稅和對(duì)死者遺留的財(cái)產(chǎn)課征的稅。贈(zèng)與稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者生前贈(zèng)與他人的財(cái)產(chǎn)課征的稅，是遺產(chǎn)稅的補(bǔ)充稅種。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的配合方式，各國(guó)的做法不同，包括兩個(gè)稅種課征制度的配合和兩個(gè)稅種稅率的配合
1．兩個(gè)稅種課征制度的配合。國(guó)際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產(chǎn)稅、繼承稅和贈(zèng)與稅3種稅中，只設(shè)立其中一個(gè)稅種，如新加坡、我國(guó)香港特別行政區(qū)等在財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅制中只有一個(gè)遺產(chǎn)稅，而沒有繼承稅和贈(zèng)與稅；英國(guó)是將一部分生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)歸入遺產(chǎn)額中課征遺產(chǎn)稅，不單設(shè)贈(zèng)與稅；伊朗、冰島、馬來(lái)西亞只設(shè)繼承稅，未征收贈(zèng)與稅；加納，秘魯只征收贈(zèng)與稅，不征收遺產(chǎn)稅。（2）分設(shè)兩稅，并行征收，這種方式為大多數(shù)國(guó)家所采用，如美國(guó)既征遺產(chǎn)稅同時(shí)又征贈(zèng)與稅；日本、德國(guó)、法國(guó)、瑞典等國(guó)均實(shí)行繼承稅和贈(zèng)與稅相結(jié)合的制度。（3）分設(shè)兩稅，交叉合并課征，即對(duì)生前贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)除按年或按次課征贈(zèng)與稅外，在財(cái)產(chǎn)所有人死亡后，均將生前贈(zèng)與總額（或受贈(zèng)總額）并入遺產(chǎn)總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈(zèng)與稅額準(zhǔn)予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。
2．稅率的配合方式，有兩稅分設(shè)稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國(guó)聯(lián)邦的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，適用統(tǒng)一的超額累進(jìn)稅率；英國(guó)的遺產(chǎn)繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進(jìn)稅率改為統(tǒng)一的比例稅率；德國(guó)按被繼承人與繼承人或受遺贈(zèng)人、贈(zèng)與人與被贈(zèng)與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計(jì)稅率，實(shí)行超額累進(jìn)稅率；日本對(duì)繼承稅和贈(zèng)與稅分別設(shè)計(jì)稅率表，都采用超額累進(jìn)稅率。
主要參考資料：
（1）尾崎護(hù)（日）《日本等工業(yè)化國(guó)家的稅制》（中國(guó)稅務(wù)出版社1995年11月出版）。
（2）孫執(zhí)中主編《戰(zhàn)后日本稅制》（世界知識(shí)出版社1996年3月出版）。
（3）《稅務(wù)研究》1998年1——12期。
［關(guān)鍵詞］ 土地稅費(fèi);改革;物業(yè)稅
［中圖分類號(hào)］D922.3 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］ 1673-5595(2012)04-0033-07
中國(guó)的土地稅制框架涵括了土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等諸多稅種,但諸多稅種之間的協(xié)調(diào)性不夠,各稅種內(nèi)部的設(shè)計(jì)也不夠科學(xué)。中國(guó)現(xiàn)行的土地收費(fèi)種類多、項(xiàng)目繁雜、亂收費(fèi)情況嚴(yán)重。為解決這些問題,中國(guó)的土地稅費(fèi)法律制度應(yīng)基于發(fā)展中國(guó)家的定位以及人多地少的國(guó)情,在借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅制的基礎(chǔ)上進(jìn)行相應(yīng)改革。作為發(fā)展中國(guó)家,中國(guó)土地稅制的設(shè)計(jì)應(yīng)特別關(guān)注稅收的資源配置功能,將土地稅制的資源配置功能作為土地稅制設(shè)計(jì)優(yōu)先考慮的目標(biāo)。具體來(lái)說(shuō)，中國(guó)的土地稅費(fèi)法律制度應(yīng)從以下幾個(gè)方面加以改革和完善:
一、提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),優(yōu)化土地稅制結(jié)構(gòu)
中國(guó)現(xiàn)行的土地稅制框架為:在土地取得環(huán)節(jié)征收耕地占用稅;在土地保有環(huán)節(jié)曾存在城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅三個(gè)稅種,城市房地產(chǎn)稅于2009年起廢止,現(xiàn)在僅有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅兩個(gè)稅種;在土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)存在土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、各類所得稅以及各種附加稅等。從稅種的種類數(shù)量可以看出，中國(guó)的土地稅負(fù)主要集中在土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。有學(xué)者采用計(jì)量分析的方法對(duì)土地保有環(huán)節(jié)和土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)進(jìn)行比較，得出的結(jié)論為:土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平相當(dāng)于銷售收入或經(jīng)營(yíng)收入的23％,占房地產(chǎn)稅收總額的70％左右。土地保有環(huán)節(jié)總體稅負(fù)水平僅相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)值的1.5％～2％左右,占房地產(chǎn)稅收總額的25％左右［1］110。在土地取得環(huán)節(jié),因只存在耕地占用稅一個(gè)稅種,其稅負(fù)占房地產(chǎn)稅收總額的比重更小。這種“輕保有”的稅制設(shè)計(jì)相當(dāng)于給了土地保有者以無(wú)息貸款,阻礙了土地的有效利用,容易造成土地未利用或者幾乎未利用就被閑置,很難起到保護(hù)耕地和促進(jìn)土地合理使用的作用。同時(shí)還使得國(guó)家無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)保有期間的自然增值部分參與分配,導(dǎo)致財(cái)政收入流失。相反,“重流轉(zhuǎn)”的稅制設(shè)計(jì)則抑制了土地正常的市場(chǎng)交易,助長(zhǎng)了土地的隱性流動(dòng)。［2］9因?yàn)樵谑袌?chǎng)需求大于供給的情況下,土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種易于轉(zhuǎn)嫁給下游的土地使用者或房屋購(gòu)買者,一方面使得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的買受者付出更大的成本,不利于土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展;另一方面也容易增加居民的購(gòu)房成本。在這種情況下,土地及房產(chǎn)的正常流通就會(huì)因稅制設(shè)計(jì)缺陷而受到阻礙。
因此,對(duì)目前的“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的土地稅收結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)改革。改革的方向是降低土地流轉(zhuǎn)稅負(fù),提高土地保有稅負(fù),把課征重點(diǎn)從土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)移向土地保有環(huán)節(jié),逐步將土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)提高到占土地稅收的50％左右。
提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),在稅種設(shè)計(jì)上可以進(jìn)行如下整合:
第一，將土地取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅、土地保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅以及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的一部分土地收費(fèi)(如新菜地開發(fā)建設(shè)基金、耕地開墾費(fèi)等)整合為一個(gè)稅種,可以稱之為物業(yè)稅。該物業(yè)稅以土地房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為課稅稅基,按年征收,這樣可以逐步使土地保有稅成為房地產(chǎn)稅收的主體稅種。關(guān)于房產(chǎn)稅和土地稅能否統(tǒng)一為物業(yè)稅的問題,學(xué)者間有不同看法。筆者認(rèn)為應(yīng)統(tǒng)一為物業(yè)稅,理由是:首先,房屋的私人所有與城鎮(zhèn)土地的國(guó)家所有不影響房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅的合并和統(tǒng)一。［3］從占有課稅的本意出發(fā),物業(yè)稅是對(duì)土地等占有行為的課稅,至于土地房屋的占有者是否就是所有者其實(shí)并不重要。英國(guó)和新加坡等國(guó)家以及中國(guó)香港的實(shí)踐表明:對(duì)土地和房屋等建筑物的評(píng)估不會(huì)因所有制形態(tài)不同而增加難度,土地和房屋等建筑物合并課稅也并不會(huì)因所有制形態(tài)不同而產(chǎn)生障礙。換言之,所有制形態(tài)不能決定占有課稅的具體形式,而只能說(shuō)明最終的稅負(fù)分配關(guān)系?；谕瑯拥牡览?城市土地和農(nóng)村土地的所有制差別也不會(huì)成為合并城鄉(xiāng)土地占有課稅的障礙。在稅制統(tǒng)一后,可以通過稅制要素的合理設(shè)計(jì)來(lái)解決城鄉(xiāng)之間(或農(nóng)業(yè)用地和非農(nóng)業(yè)用地之間)的稅負(fù)公平問題。通過對(duì)稅制要素的合理設(shè)計(jì),物業(yè)稅完全可以與中國(guó)目前的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)兼容。其次,因?yàn)榉慨a(chǎn)依附于土地而存在,即所謂的“房依地存、地隨房走”。在不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí),房屋與土地的價(jià)值往往是合并計(jì)算的。因此,將二者分開課稅顯然與交易習(xí)慣不符,而且造成在評(píng)估、登記、核準(zhǔn)、稽征等操作上多一套程序,多消耗人力、物力,于稽征成本而言不夠經(jīng)濟(jì)。［4］
[關(guān)鍵詞]營(yíng)改增；納稅；房地產(chǎn)企業(yè)；建筑業(yè)
[DOI]1013939/jcnkizgsc201552172
由于房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)這兩類行業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，牽扯的主體多，金額高，實(shí)施改革則對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)影響較大。除此之外，房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)“營(yíng)改增”可能會(huì)出現(xiàn)一些管理風(fēng)險(xiǎn)及困難，主要包括以下幾個(gè)方面。
1納稅人方面
11抵扣較少導(dǎo)致稅負(fù)增加
（1）房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材料”現(xiàn)象增多導(dǎo)致建筑企業(yè)抵扣較少稅負(fù)增加?！盃I(yíng)改增”以后，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用的增值稅率為11%，鋼材適用的增值稅率為17%。受利益驅(qū)使，房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材料”（即甲方提供建設(shè)工程所需的材料與設(shè)備）的現(xiàn)象將會(huì)增加，建筑企業(yè)將因?yàn)闊o(wú)法獲取“甲供材料”發(fā)票而造成抵扣不足。
（2）對(duì)商品混凝土增值稅簡(jiǎn)易征收將增加建筑企業(yè)稅負(fù)?；炷列袠I(yè)減少的稅收負(fù)擔(dān)實(shí)際上轉(zhuǎn)嫁給了建筑企業(yè)。因此，建筑企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額較少。
（3）動(dòng)產(chǎn)租賃企業(yè)傾向選擇小規(guī)模導(dǎo)致建筑企業(yè)稅負(fù)增加。建筑業(yè)機(jī)械設(shè)備租賃現(xiàn)象普遍。而動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)由于沒有多少可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額往往放棄一般納稅人而轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人，只繳納3%的增值稅，導(dǎo)致建筑業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額隨之減少，稅負(fù)增加。
（4）勞務(wù)分包支出抵扣問題需要政策明確?！盃I(yíng)改增”改革實(shí)施后，如果勞務(wù)分包支出不能抵扣，則會(huì)增加納稅人增值稅稅負(fù)，挫傷施工單位分包積極性，不利于建筑安裝產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步分工細(xì)化。
12納稅地點(diǎn)轉(zhuǎn)移增加企業(yè)負(fù)擔(dān)
營(yíng)業(yè)稅與增值稅之間的稅制差異，將使企業(yè)面臨納稅方式和核算方式的重大調(diào)整，也會(huì)增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。
（1）納稅地點(diǎn)變化將增加異地承接工程難度。不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者從事異地開發(fā)經(jīng)營(yíng)的情況較多?，F(xiàn)行稅法及政策規(guī)定對(duì)異地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)都有較明確的規(guī)定。外出經(jīng)營(yíng)在同一地點(diǎn)累計(jì)超過180天的，應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)地辦理稅務(wù)登記（或臨時(shí)稅務(wù)登記），并在營(yíng)業(yè)地領(lǐng)用發(fā)票、申報(bào)納稅。按照現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅管理，納稅人憑《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》向營(yíng)業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)登記后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所在地繳納營(yíng)業(yè)稅，所繳納的營(yíng)業(yè)稅可以從注冊(cè)地（核算地）核算的營(yíng)業(yè)總額應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額中扣減。
（2）財(cái)務(wù)核算方式變化將增加企業(yè)管理成本。建筑企業(yè)一般都是異地施工。改征增值稅后，財(cái)務(wù)人員收集、審核、傳輸?shù)挚燮睋?jù)的業(yè)務(wù)量將激增，增加了企業(yè)的管理成本。
2稅收管理方面
21納稅人確定困難
建筑安裝業(yè)務(wù)受地域性保護(hù)的情況較為嚴(yán)重。政府對(duì)施工單位的資質(zhì)實(shí)行地域化管理。沒有施工資質(zhì)的試點(diǎn)納稅人以繳納管理費(fèi)等方式掛靠或借用其他試點(diǎn)納稅人資質(zhì)承攬工程項(xiàng)目。如何明確納稅人，需要相關(guān)政策進(jìn)一步明晰，從而降低稅收管理風(fēng)險(xiǎn)。
22納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)困難
從會(huì)計(jì)核算的角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算后方能確認(rèn)。成本類項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額可以根據(jù)增值稅扣稅憑證取得及認(rèn)證的時(shí)間確認(rèn)抵扣，不必等到工程結(jié)算結(jié)束。而不動(dòng)產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)者取得預(yù)售證明后即可向購(gòu)買方收取預(yù)售款，在財(cái)務(wù)決算該項(xiàng)目之前，不確認(rèn)會(huì)計(jì)收入?，F(xiàn)有政策對(duì)應(yīng)稅服務(wù)預(yù)售款確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間沒有詳細(xì)的規(guī)定。從不動(dòng)產(chǎn)銷售屬于第二產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來(lái)看，若適用增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則關(guān)于預(yù)收款方式確認(rèn)銷售收入的政策規(guī)定，則長(zhǎng)期不決算的不動(dòng)產(chǎn)銷售項(xiàng)目無(wú)法確定其銷售收入及銷項(xiàng)稅額，為改征增值稅的征收管理帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。
23土地成本抵扣管理困難
不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者發(fā)生的購(gòu)入土地、拆遷安置的成本，以及向政府繳納的配套設(shè)施費(fèi)用等，在支付時(shí)取得的是政府收費(fèi)或銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)，不符合當(dāng)前增值稅扣稅憑證的管理規(guī)定?！盃I(yíng)改增”實(shí)施后，上述項(xiàng)目能否抵扣，如何抵扣具有較大的管理難度。
24納稅地點(diǎn)轉(zhuǎn)移增加管理難度
（1）政策制定需要多方面考慮。營(yíng)業(yè)稅是由納稅人在工程所在地繳納，增值稅則是由納稅人回機(jī)構(gòu)所在地繳納?！盃I(yíng)改增”后若考慮按照原營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)進(jìn)行管理，一般計(jì)稅方法的計(jì)稅原理、匯總納稅審批管理以及納稅人財(cái)務(wù)核算集中程度對(duì)如何在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)地納稅存在一定的限制。不解決征管方案中的細(xì)節(jié)問題，注冊(cè)地和營(yíng)業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)都將失去對(duì)納稅人管控能力，出現(xiàn)改征增值稅納稅人在注冊(cè)地與營(yíng)業(yè)地之間相互轉(zhuǎn)移的情況，增加稅收管理成本，增大稅收管理風(fēng)險(xiǎn)。
（2）外向型施工業(yè)務(wù)監(jiān)管困難。建筑和安裝業(yè)務(wù)中，外向型的施工納稅人數(shù)量較多，跨區(qū)域施工行為頻繁發(fā)生，且施工周期長(zhǎng)短不一，為改征增值稅稅收監(jiān)管帶來(lái)較大困難。在原營(yíng)業(yè)稅征收管理模式下，納稅人憑《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》向營(yíng)業(yè)地地稅部門繳納當(dāng)?shù)厥┕ろ?xiàng)目營(yíng)業(yè)稅后，回核算地扣減應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額。營(yíng)改增試點(diǎn)后，與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為相似，建筑、安裝、裝飾業(yè)務(wù)發(fā)生納稅地點(diǎn)轉(zhuǎn)移的可能性更高。在缺少具體的征管方案情況下，注冊(cè)地和營(yíng)業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)都可能增加稅收管理成本，加大稅收管理風(fēng)險(xiǎn)。
3其他方面
31財(cái)政收入任務(wù)劃接困難
“營(yíng)改增”試點(diǎn)后，在國(guó)地稅部門試點(diǎn)納稅人移交的同時(shí)，財(cái)政收入隨之轉(zhuǎn)入國(guó)稅部門核算。無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)銷售還是不動(dòng)產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)行為，政策究竟能夠帶來(lái)增收還是減收效應(yīng)具有一定的不確定性。到目前為止，該部分稅收收入究竟能夠完成到什么程度存在較大的未知困難，極可能出現(xiàn)不可預(yù)測(cè)的情況。因此，財(cái)政收入任務(wù)劃接比較困難。
32土地增值稅重復(fù)征稅問題
目前，國(guó)家政策對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的行為征收土地增值稅。土地增值稅實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算前預(yù)征，財(cái)務(wù)決算后按照扣減土地成本、建筑成本以及相關(guān)費(fèi)用及稅金后的差額累進(jìn)征收的管理辦法。土地增值稅具有增值稅的特性，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的增值額征稅。因此，“營(yíng)改增”實(shí)施后，土地增值稅若不取消，則可能存在重復(fù)征稅的問題，加重納稅人負(fù)擔(dān)。
33存量不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目過渡問題
無(wú)論在哪個(gè)時(shí)點(diǎn)上實(shí)施“營(yíng)改增”，建筑企業(yè)都會(huì)存在一批老項(xiàng)目，這些老項(xiàng)目可分為已竣工已結(jié)算、已竣工未結(jié)算、未竣工未結(jié)算三種情形?！盃I(yíng)改增”后，新項(xiàng)目可通過增加工程預(yù)算的方式化解矛盾，但老項(xiàng)目會(huì)存在抵扣問題。
（1）“營(yíng)改增”實(shí)施前已發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣。建筑企業(yè)收取工程款時(shí)需向甲方開具發(fā)票，按11%的稅率承擔(dān)稅款，但“營(yíng)改增”前已完工的部分沒有進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣。不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期過長(zhǎng)，“營(yíng)改增”實(shí)施時(shí)間節(jié)點(diǎn)前，未銷售或未銷售完畢的存量不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目、已完工正在租賃或未租賃的存量不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目等其前期發(fā)生的成本、費(fèi)用及相關(guān)資產(chǎn)可能發(fā)生無(wú)法抵扣的問題。若“營(yíng)改增”實(shí)施后，從事上述不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的試點(diǎn)納稅人可能會(huì)稅負(fù)大幅上升。
（2）存量資產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣。建筑企業(yè)生產(chǎn)用存量資產(chǎn)，如固定資產(chǎn)、周轉(zhuǎn)材料和臨時(shí)設(shè)施等，其凈值或攤余價(jià)值在“營(yíng)改增”后轉(zhuǎn)化為施工產(chǎn)值，產(chǎn)生了銷項(xiàng)稅，但此時(shí)對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅卻無(wú)法抵扣，造成銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅不匹配。
（3）未完工結(jié)算項(xiàng)目過渡問題?！盃I(yíng)改增”試點(diǎn)實(shí)施后，直接按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納改征增值稅，則未完工結(jié)算項(xiàng)目在試點(diǎn)實(shí)施前發(fā)生的成本、費(fèi)用或資產(chǎn)性支出無(wú)法抵扣，導(dǎo)致稅負(fù)大幅上升。對(duì)于此部分建筑安裝項(xiàng)目，其涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額需要相關(guān)的過渡政策支持，確保稅收政策公平。
（4）BT（建設(shè)―轉(zhuǎn)讓）工程利息收入的計(jì)征問題。原來(lái)BT工程項(xiàng)目業(yè)務(wù)中的利息收入是并入工程結(jié)算款按3%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的，改征增值稅以后將按11%的稅率計(jì)征，增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
參考文獻(xiàn)：
一、稅收優(yōu)惠政策基本未變
營(yíng)改增后個(gè)人二手房交易稅收優(yōu)惠政策沒有實(shí)質(zhì)性變化，只是將營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，將價(jià)內(nèi)稅改成了價(jià)外稅，將5%的營(yíng)業(yè)稅稅率變成了5%的增值稅征收率。相當(dāng)于將營(yíng)業(yè)稅政策平移到增值稅上。與交易相關(guān)的契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅優(yōu)惠政策沒變，只是計(jì)稅收入稅基變小了，變成了不含增值稅的收入。為了說(shuō)明這個(gè)問題，分稅種闡述如下：
1.營(yíng)改增政策前后對(duì)比。
財(cái)稅〔2016〕23號(hào)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。（不適用于北京市、上海市、廣州市、深圳市，上述四個(gè)城市仍按照財(cái)稅〔2015〕39號(hào)執(zhí)行。本文不考慮這四個(gè)城市的相關(guān)政策。）
營(yíng)改增后財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件3第五點(diǎn)對(duì)此做了如下規(guī)定：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人非住房（如商鋪）轉(zhuǎn)讓仍按差額繳納增值稅。
稅總函〔2016〕181號(hào)第二條規(guī)定：營(yíng)改增后，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核定計(jì)稅價(jià)格工作中，應(yīng)繼續(xù)沿用原二手房評(píng)估系統(tǒng)。為此贛地稅財(cái)便函〔2016〕11號(hào)進(jìn)一步明確：現(xiàn)有存量房評(píng)估系統(tǒng)中的評(píng)估價(jià)格默認(rèn)為包含增值稅價(jià)格，在計(jì)算征收各稅時(shí)，應(yīng)先用評(píng)估價(jià)格減去所繳納的增值稅，得出不含增值稅價(jià)格后再作為計(jì)稅依據(jù)。
二手房營(yíng)改增政策
2.契稅政策及計(jì)稅依據(jù)。
財(cái)稅〔2016〕23號(hào)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定：①對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。②對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購(gòu)買的家庭第二套住房。③個(gè)人第三套及以上住房、非住房（如商鋪）交易的契稅仍按當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行。（如江西第三套及以上住房交易的契稅稅率為3%，非住房交易的契稅稅率為4%）。
財(cái)稅〔2016〕43號(hào)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、 土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》第一條規(guī)定：計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。
營(yíng)改增后契稅政策
3.個(gè)人所得稅政策及計(jì)稅依據(jù)。
財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》第一條規(guī)定：根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅，稅率20%。第四條規(guī)定：對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。
財(cái)稅〔2016〕43號(hào)第四條第一款規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
國(guó)稅發(fā)〔2006〕108號(hào)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》第三條規(guī)定：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《征管法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例由省級(jí)地方稅務(wù)局或者省級(jí)地方稅務(wù)局授權(quán)的地市級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時(shí)間、房屋類型、住房平均價(jià)格水平等因素，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%～3%的幅度內(nèi)確定。
營(yíng)改增后個(gè)人所得稅政策
普通住房為144M2及以下
4.土地增值稅和印花稅政策及計(jì)稅依據(jù)。
財(cái)稅〔2008〕137號(hào)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》自2008年11月1日起對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收土地增值稅、印花稅。個(gè)人非住房（如商鋪）轉(zhuǎn)讓按規(guī)定繳納土地增值稅、印花稅。
財(cái)稅〔2016〕43號(hào)第三條規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。贛地稅發(fā)〔2016〕73號(hào)《關(guān)于財(cái)產(chǎn)行為稅若干征管問題的通知》規(guī)定土地增值稅核定征收率為：轉(zhuǎn)讓住宅5%（特指一手房）；轉(zhuǎn)讓非住宅6%。
贛地稅財(cái)便函〔2016〕11號(hào)第五點(diǎn)規(guī)定：納稅人進(jìn)行印花稅申報(bào)時(shí)，如所提供的合同上分別注明不含稅金額和增值稅，以其中的不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；未分別注明價(jià)稅，只有一個(gè)總金額的，直接使用總金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)。實(shí)行核定征收的，以核定的金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)。個(gè)人二手房交易合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)項(xiàng)目繳納印花稅，稅率為0.05%。
二、征收機(jī)關(guān)、辦稅場(chǎng)所不變
1.征收機(jī)關(guān)的規(guī)定。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第19號(hào)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后由地稅機(jī)關(guān)繼續(xù)受理納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的申報(bào)繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務(wù)，以方便納稅人辦稅。自2016年5月1日起施行。
2.納稅地點(diǎn)的規(guī)定。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第五條第三款中規(guī)定，其他個(gè)人應(yīng)按照規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
上述兩點(diǎn)明確了營(yíng)改增后個(gè)人二手房交易涉稅業(yè)務(wù)，仍在住房所在地的地稅機(jī)關(guān)辦理，不發(fā)生變化，方便納稅人辦稅。
三、納稅資料、辦稅流程不變
營(yíng)改增后，二手房交易辦稅事項(xiàng)按原有辦稅程序征收管理。
1.二手房交易辦稅需提交的資料。
①房屋買賣協(xié)議原件及復(fù)印件；
②房產(chǎn)證、土地證（或不動(dòng)產(chǎn)登記證）原件及復(fù)印件；
③契稅完稅證原件及復(fù)印件；
④交易雙方身份證明原件及復(fù)印件；
⑤家庭成員購(gòu)房人、配偶以及未成年子女戶口本原件及復(fù)印件；
⑥根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)化契稅辦理取消婚姻登記記錄證明的公告》（2015年第71號(hào)公告）如果納稅人為成年人，將結(jié)合戶口簿、結(jié)婚（離婚）證等信息判斷其婚姻狀況。如果無(wú)法做出判斷的，可以要求納稅人就其申報(bào)的婚姻狀況的真實(shí)性做出書面承諾；
⑦如需享受契稅首套房、第二套改善性住房?jī)?yōu)惠政策或個(gè)人所得稅家庭唯一住房?jī)?yōu)惠政策，納稅人應(yīng)提供不動(dòng)產(chǎn)登記部門（房管部門）出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果（無(wú)法提供的，納稅人需提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書面誠(chéng)信保證）；
⑧其他如離婚財(cái)產(chǎn)分割、無(wú)償贈(zèng)與直系親屬、法定繼承等享受稅收優(yōu)惠的相關(guān)證明材料。
2.二手房交易辦稅流程。
四、稅負(fù)略有下降
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控；稅務(wù)籌劃；注意問題
一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)稅務(wù)籌劃的迫切性
（一）房地產(chǎn)調(diào)控中稅收政策逐步取代行政直接干預(yù)的趨勢(shì)
在2012年1月31日召開的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理明確提出，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。這說(shuō)明遏制投機(jī)、投資已經(jīng)成為一種長(zhǎng)期的政策指向被固定下來(lái)，“逐漸完善相關(guān)政策措施”意味著將會(huì)出臺(tái)更具市場(chǎng)引導(dǎo)性的長(zhǎng)期政策來(lái)取代短期的行政直接干預(yù)。行政干預(yù)色彩濃厚的政策逐漸會(huì)被相應(yīng)的稅收政策所取代。
（二）嚴(yán)厲調(diào)控措施下房地產(chǎn)企業(yè)告別暴利時(shí)代
史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了凈利潤(rùn)下降、資產(chǎn)負(fù)債率上升、行業(yè)分化加劇的勢(shì)頭。從2012年上市房企的中期業(yè)績(jī)可以看到，萬(wàn)科、招商、保利、金地四巨頭合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤(rùn)僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場(chǎng)的上市房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1952.49億元，同比增18.72%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)258.20億元，同比增6.27%；凈利潤(rùn)率為13.2%，為近五年來(lái)的低點(diǎn)。有近半數(shù)房企凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。增收不增利成為普遍現(xiàn)象。部分多元化的企業(yè)開始剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)開始推出市場(chǎng)。
（三）稅收是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分
在2010年房地產(chǎn)調(diào)控以前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)維持在12%左右，逐年呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。在房地產(chǎn)調(diào)控中，國(guó)家越來(lái)越重視稅收杠桿的利用。2010年新國(guó)十條要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。在可以預(yù)見的將來(lái)，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)只會(huì)不降反升，這將會(huì)進(jìn)一步削弱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控措施且稅收機(jī)將會(huì)長(zhǎng)期化的情況下，進(jìn)行系統(tǒng)的全面的稅務(wù)籌劃，降低納稅負(fù)擔(dān)，增加利潤(rùn)十分重要且非常迫切。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
房地產(chǎn)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及所得稅。在此次調(diào)控中，變化最大的當(dāng)屬土地增值稅和房產(chǎn)稅，下文以土地增值稅和房產(chǎn)稅為例詳細(xì)說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
（一）土地增值稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)
我國(guó)土地增值稅于1994年開征，但由于預(yù)征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調(diào)控中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)的稅收政策。土地增值稅計(jì)算公式是：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率=（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目）×稅率，因此土地增值稅節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)在于減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、增加可扣除項(xiàng)目和降低稅率。
1.利用臨界點(diǎn)合理確定銷售價(jià)格。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，稅率根據(jù)增值率確定。如果房地產(chǎn)企業(yè)售價(jià)過低，影響企業(yè)的銷售收入，如果定價(jià)過高，增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是因?yàn)橥恋卦鲋刀惒捎盟募?jí)超級(jí)累進(jìn)稅率，當(dāng)售價(jià)位于臨界點(diǎn)附近時(shí)，售價(jià)很小幅度的提高可能會(huì)導(dǎo)致納稅額的大幅度提高，同樣，售價(jià)很小幅度的降低可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)巨大的節(jié)稅效應(yīng)。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在充分考慮成本利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，盡量使銷售價(jià)格略低于臨界點(diǎn)，只有這樣才能保證企業(yè)獲得最大的節(jié)稅優(yōu)惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)時(shí)可能會(huì)有大量的附加銷售收入，如房地產(chǎn)的裝飾、裝潢和家具家電等。企業(yè)在有附加銷售收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業(yè)銷售收入，降低增值率和稅率?；蛘咂髽I(yè)可以設(shè)立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計(jì)算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時(shí)，企業(yè)可以利用廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、公關(guān)費(fèi)用等項(xiàng)目，增加企業(yè)的可扣除項(xiàng)目，規(guī)避對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目的限制。而且此時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不用重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅的。
3.增加扣除項(xiàng)目。增加扣除項(xiàng)目一方面可以減少應(yīng)納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當(dāng)增值率低于20%時(shí)，還可以享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)在進(jìn)行扣除時(shí)往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以內(nèi)，或者按取得土地使用權(quán)所支付的金額加房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)進(jìn)行開發(fā)費(fèi)用的扣除。房地產(chǎn)企業(yè)是資本密集型行業(yè)和高杠桿經(jīng)營(yíng)行業(yè)，大部分企業(yè)都有大量貸款，企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理選擇扣除方式以最大化節(jié)稅效應(yīng)和企業(yè)利潤(rùn)。
（二）房產(chǎn)稅的節(jié)稅關(guān)鍵點(diǎn)
我國(guó)房產(chǎn)稅征收較晚，為配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年7月22日，在財(cái)政部舉行的地方稅改革研討會(huì)上，確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。鑒于全國(guó)推行難度較大，從個(gè)別城市試點(diǎn)開始。我國(guó)房產(chǎn)稅征收辦法為：自用、經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)按照房地產(chǎn)余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產(chǎn)稅，出租用房地產(chǎn)按照其租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。因此，企業(yè)房產(chǎn)稅的籌劃關(guān)鍵點(diǎn)在于分解租金收入、變從租計(jì)征為從價(jià)計(jì)征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當(dāng)企業(yè)出租房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將租金收入進(jìn)行分解，減少應(yīng)納稅所得額。盡量把水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等附加收入進(jìn)行分解剝離，以盡量減少應(yīng)納稅所得的。企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立相應(yīng)的物業(yè)管理公司，專門從事水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)的征收工作，從而降低租金收入，達(dá)到減稅的目的。
2.把房屋出租變?yōu)榉课莩邪?。房地產(chǎn)進(jìn)行出租不僅需要交納房產(chǎn)稅，和需要交納營(yíng)業(yè)稅，稅率較高，稅負(fù)較重。企業(yè)可以將出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槎愗?fù)較輕的房地產(chǎn)承包。企業(yè)將房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，企業(yè)定期向承包人收取一定的管理費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參考租金標(biāo)準(zhǔn)，這樣企業(yè)既可以獲得相應(yīng)的收入，又可以獲得節(jié)稅優(yōu)惠。
3.把出租房屋變?yōu)橥顿Y用房屋。房地產(chǎn)企業(yè)將房屋進(jìn)行出租，除了繳納房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅，還有城市維護(hù)建設(shè)稅及附加及企業(yè)所得稅。如果企業(yè)以房地產(chǎn)直接入股進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只需直接繳納企業(yè)所得稅即可。因此，可以將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為投資業(yè)務(wù)降低稅負(fù)。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過縮小課稅基礎(chǔ)、盡可能使各項(xiàng)成本費(fèi)用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優(yōu)惠政策等方式，按照合法性、時(shí)機(jī)性、前瞻性、協(xié)調(diào)性、目的性原則，綜合運(yùn)用各種方式進(jìn)行納稅籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)該注意的幾個(gè)問題
（一）設(shè)立專門的納稅籌劃部門
相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)較重，這一事實(shí)被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時(shí)代后，在國(guó)家越來(lái)越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須從細(xì)處入手，重視稅務(wù)籌劃在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重要性。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的稅務(wù)籌劃部門或者稅務(wù)籌劃崗位，聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)人員，為企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的稅務(wù)籌劃。
（二）全程全方位的進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在設(shè)立、項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)、商品銷售的整個(gè)過程中進(jìn)行稅收籌劃。在企業(yè)設(shè)立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設(shè)立地點(diǎn)和設(shè)立形式。在項(xiàng)目開發(fā)階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項(xiàng)目。在商品銷售階段，合理定價(jià)、以出租取代銷售等方式降低稅收負(fù)擔(dān)?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)當(dāng)是貫徹在企業(yè)設(shè)立、生產(chǎn)、銷售的整個(gè)過程中，進(jìn)行全方位全程的稅務(wù)籌劃。
（三）時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)的變化
目前，我國(guó)的稅收法律制度尚且不完善，國(guó)家各個(gè)部門不斷出臺(tái)關(guān)于稅收的文件和政策。特別是在當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控頻繁。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策息息相關(guān)，稅收政策是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要手段之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策法律法規(guī)特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國(guó)家稅收政策以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的。
四、結(jié)束語(yǔ)
在長(zhǎng)達(dá)兩年甚至持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間的國(guó)家宏觀調(diào)控中，國(guó)家明確要抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)不能再依賴房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)的暴利，亟待轉(zhuǎn)型。如何最小化成本及最大化利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題。合理合法的進(jìn)行稅務(wù)籌劃、降低稅負(fù)，可以說(shuō)是一個(gè)比較好的方法。在此輪宏觀調(diào)控中，土地增值稅和房產(chǎn)稅的改革是重要舉措之一。企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別重視土地增值稅和房產(chǎn)稅的納稅籌劃，避免因?yàn)闆]有經(jīng)驗(yàn)和不重視造成的資源浪費(fèi)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)特別設(shè)立相關(guān)稅務(wù)籌劃部門，時(shí)刻關(guān)注政策法規(guī)變化，及時(shí)作出調(diào)整，進(jìn)行全程全方位的稅務(wù)籌劃工作。
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接到《咸陽(yáng)市地方稅務(wù)局__年稅收?qǐng)?zhí)法督察工作計(jì)劃》之后，我局及時(shí)組織全體人員進(jìn)行了學(xué)習(xí)動(dòng)員，并以長(zhǎng)地稅發(fā)〔__〕21號(hào)文件對(duì)我局的執(zhí)法督察工作進(jìn)行了全面的安排部署，成立了稅收?qǐng)?zhí)法督察工作領(lǐng)導(dǎo)小組，明確了督查工作內(nèi)容及督察工作時(shí)限，確保了我局執(zhí)法督察工作順利開展。
（一）國(guó)務(wù)院決策部署和有關(guān)稅收政策措施落實(shí)情況
1、推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)落實(shí)稅務(wù)行政審批改革情況：
稅務(wù)行政審批方面：我局組織稅干認(rèn)真學(xué)習(xí)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公開行政審批事項(xiàng)等相關(guān)工作的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告__年第10號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于稅務(wù)行政審批制度改革若干問題的意見》（稅總發(fā)〔__〕107號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)〈國(guó)務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定〉的通知》（稅總發(fā)〔__〕148號(hào)）等文件精神，逐條梳理并結(jié)合實(shí)際情況認(rèn)真貫徹落實(shí)。向社會(huì)公開了目前保留的行政審批事項(xiàng)清單，同時(shí)規(guī)范行政審批程序、期限、文書，規(guī)范進(jìn)戶審批核查，杜絕違規(guī)審批和變通審批，統(tǒng)一在納稅服務(wù)大廳受理審批事項(xiàng)，積極推行網(wǎng)上審批。經(jīng)督察自查，作為最基層的稅務(wù)機(jī)關(guān)，我局不存在變相審批的問題，也無(wú)違規(guī)審批的問題，在本督察期內(nèi)我局未發(fā)生行政審批業(yè)務(wù)。同時(shí)我們?nèi)∠诵∥⑵髽I(yè)稅收優(yōu)惠審批、下崗失業(yè)人員從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)稅收優(yōu)惠審批，將其改為備案類優(yōu)惠減免，經(jīng)督察自查 __年度至__年上半年我局沒有發(fā)生稅務(wù)行政審批事項(xiàng)。
2、稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行情況
目前，我局轄區(qū)沒有高新技術(shù)企業(yè)、科技園，也沒有相關(guān)減免企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)。
小型微利企業(yè)稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行情況：今年由稅政股牽頭，會(huì)同管理單位按照小微企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照企業(yè)的實(shí)際情況逐戶確定了小微企業(yè)名單，全局小型微利企業(yè)34戶，逐戶建立了減免稅臺(tái)賬，企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表填寫全面體現(xiàn)了稅收優(yōu)惠政策的執(zhí)行情況；核定征收的小微企業(yè)程序完備、政策執(zhí)行準(zhǔn)確。前半年6戶次享受小微企業(yè)所得稅優(yōu)惠減免5.5萬(wàn)元。
未達(dá)起征點(diǎn)的小微企業(yè)營(yíng)業(yè)稅免征稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行情況：全局未達(dá)營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的小微企業(yè)320戶，按照政策規(guī)定，全部減免了營(yíng)業(yè)稅（征管系統(tǒng)自動(dòng)減免），月減免稅額約32萬(wàn)元。
3、加快棚戶區(qū)改造、加大保障性安居工程建設(shè)的稅收政策執(zhí)行落實(shí)情況
經(jīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)發(fā)2013年25號(hào)文件、財(cái)稅2013年101號(hào)文件，走訪了城建部門、實(shí)地到建設(shè)工地查看，我局轄區(qū)暫無(wú)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。
4、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行
根據(jù)__年63號(hào)文件、財(cái)稅2013年20號(hào)文件規(guī)定，我們及時(shí)向__客運(yùn)站宣傳了稅收優(yōu)惠政策，按時(shí)執(zhí)行土地使用稅減免，2013年-__年共減免土地使用稅 8.73萬(wàn)元。
5、扶持弱勢(shì)群體促進(jìn)就業(yè)、再就業(yè)稅收政策執(zhí)行
我們向納稅戶逐戶送達(dá)宣傳了重點(diǎn)群體稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)對(duì)重點(diǎn)群體進(jìn)行了排查，排查結(jié)果是沒有重點(diǎn)群體從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)符合該項(xiàng)稅收優(yōu)惠減免的情況，沒有符合條件的加工型企業(yè)等小企業(yè)實(shí)體。分析原因，隨著起征點(diǎn)的提高，重點(diǎn)群體從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)的都是未達(dá)營(yíng)業(yè)稅增值稅起征點(diǎn)的個(gè)體戶，按照政策已經(jīng)享受了營(yíng)業(yè)稅等的全額減免，因此沒必要再次申請(qǐng)享受重點(diǎn)群體稅收優(yōu)惠減免。
（二）嚴(yán)格稅收?qǐng)?zhí)法情況
1、營(yíng)改增試點(diǎn)稅收管理：
自2013年5月份營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)工作開展以來(lái)，我局嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的試點(diǎn)行業(yè)范圍實(shí)施，先后對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、鐵路運(yùn)輸及郵政業(yè)、電信行業(yè)實(shí)施了營(yíng)業(yè)稅改增值稅。我局先后向財(cái)政局、國(guó)稅局移交“營(yíng)改增”試點(diǎn)納稅人信息4次，移交管戶56戶。其中移交
交通運(yùn)輸業(yè)12戶，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)40戶，郵政業(yè)1戶、電信業(yè)3戶。經(jīng)督察自查，我縣國(guó)地稅共享營(yíng)改增納稅人基礎(chǔ)信息，不存在稅費(fèi)漏征的情況。2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅管理
我們對(duì)__年度和__年上半年省市局下達(dá)的各地股權(quán)轉(zhuǎn)讓明細(xì)表，各稅源管理單位進(jìn)行了逐戶認(rèn)真核查，經(jīng)核查我局范圍的股權(quán)轉(zhuǎn)讓均屬于平價(jià)轉(zhuǎn)讓或者增加注冊(cè)資本金，按照政策不繳納個(gè)人所得稅，建立了臺(tái)賬分戶注明了核查情況；同時(shí)我們對(duì)其未申報(bào)繳納的股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅進(jìn)行了清征，共清收入庫(kù)印花稅9.2萬(wàn)元。
3、土地增值稅征收管理
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅管理，我們嚴(yán)格執(zhí)行先預(yù)征后清算的政策，在房地產(chǎn)銷售時(shí)，企業(yè)每繳納一筆營(yíng)業(yè)稅都要同時(shí)預(yù)征相應(yīng)的土地增值稅，每一筆土地增值稅都和營(yíng)業(yè)稅相匹配，預(yù)征政策執(zhí)行很到位。__房地產(chǎn)的實(shí)際情況是，開工的多，完全銷售完畢、竣工的樓盤少，一個(gè)項(xiàng)目一期二期三期交叉較多，應(yīng)清算、可以清算的項(xiàng)目較少，清算的幾個(gè)項(xiàng)目都虧損，這在一定程度影響了稅務(wù)機(jī)關(guān)、納稅人的清算積極性。
4、稅務(wù)管理：
稅務(wù)登記管理：我局嚴(yán)格執(zhí)行稅務(wù)登記管理辦法 ，嚴(yán)格按照流程辦理設(shè)立、變更、停復(fù)業(yè)、注銷、外出經(jīng)營(yíng)報(bào)驗(yàn)等事項(xiàng)，并且全部在征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行，對(duì)于注銷戶嚴(yán)格按照先清算后注銷的程序辦理，且實(shí)行層層把關(guān)審核審批制定，經(jīng)自查，我局不存在因稅務(wù)登記管理不當(dāng)造成稅款流失的情況。
發(fā)票管理方面：我局嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)票管理各項(xiàng)規(guī)定，按要求加征所得稅，嚴(yán)格按照代開發(fā)票規(guī)程代開發(fā)票，經(jīng)督察自查，代開發(fā)票方面未發(fā)現(xiàn)問題。
欠稅管理：我局按照《陜西省地方稅務(wù)局欠繳稅金管理暫行辦法》的要求管理欠稅，對(duì)發(fā)生的欠稅及時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，登記臺(tái)帳、想法設(shè)法催繳欠稅，收回的欠稅按要求加收了滯納金。經(jīng)督察自查，未發(fā)生為有欠稅和滯納金的納稅人辦理退稅或者注銷的情況，無(wú)認(rèn)定的呆賬稅金、未核銷欠稅。
（三）《重大稅務(wù)案件審理辦法》《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》《稅收個(gè)案批復(fù)工作規(guī)程（試行）》執(zhí)行情況
《重大稅務(wù)案件審理辦法》下發(fā)后，我局組織相關(guān)人員進(jìn)行了學(xué)習(xí)傳達(dá)，__年2月至今，我局稽查局查結(jié)的案件均未達(dá)到重大案件審理標(biāo)準(zhǔn)，縣局今年也未審理重大稅務(wù)案件。
《稅務(wù)稽查規(guī)程》下發(fā)七年時(shí)間了，不間斷的進(jìn)行了學(xué)習(xí)和宣傳。我局__年度—__年上半年，我局稽查局共實(shí)施稽查檢查10戶，其中稽查自查6戶。我局所有稽查選案、稽查實(shí)施、稽查審理、稽查執(zhí)行等全部按照稅務(wù)稽查規(guī)程執(zhí)行，查補(bǔ)稅款均能按其入庫(kù)，處理得當(dāng)，處罰到位，并且全部在稽查系統(tǒng)中進(jìn)行，經(jīng)自查未發(fā)現(xiàn)問題。
1、土地增值稅征收管理不夠規(guī)范。我局轄區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是外來(lái)報(bào)驗(yàn)戶，這些納稅人大多數(shù)稅法遵從度不高，管理難度大，阻力大，納稅申報(bào)不夠規(guī)范，稅款繳納不夠及時(shí)。土地增值稅能夠按規(guī)定預(yù)征，但是土地增值稅清算工作不規(guī)范，不到位。
2、稅法宣傳輔導(dǎo)不到位。部分企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策理解不足，導(dǎo)致賬務(wù)處理及地方各稅的計(jì)算存在偏差，主要還是由于我們對(duì)稅收政策法規(guī)的宣傳落實(shí)不夠，對(duì)企業(yè)日常巡查仍需進(jìn)一步加強(qiáng)。
3、部分工作做的不夠扎實(shí)細(xì)致。我縣屬于偏遠(yuǎn)的貧困小縣城，一部分稅收業(yè)務(wù)在我局基本上是空白，所以管理人員見得少，納稅人也容易忽視一些備案或者審批事項(xiàng)，加之，稅務(wù)局實(shí)施改革，縣上人員越來(lái)越少，人少事多的矛盾比較突出，對(duì)于一些沒見過的，沒接觸到的事項(xiàng)有些沒做，有些做的不夠扎實(shí)細(xì)致。
1、強(qiáng)化日常管理。縣局加強(qiáng)日常監(jiān)督考核，督促主管稅務(wù)機(jī)關(guān)和稅收管理員勤下戶，多巡查，調(diào)查了解納稅人的經(jīng)營(yíng)情況，及時(shí)催報(bào)催收，確保稅款及時(shí)足額入庫(kù)，同時(shí)要強(qiáng)化土地增稅管理，做好預(yù)征和清算工作。
