發(fā)布時(shí)間：2023-12-02 10:03:53
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的購(gòu)房相關(guān)法律法規(guī)樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
[關(guān)鍵詞]貨幣供給量 信貸規(guī)?！≠Y金鏈
一、現(xiàn)狀簡(jiǎn)介
2008年美國(guó)爆發(fā)席卷全球的金融危，歐洲緊接著出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，量化寬松的貨幣政策在歐美各國(guó)盛行，世界經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)速度放慢。危機(jī)的爆發(fā)起源于金融行業(yè)，然而很快實(shí)體經(jīng)濟(jì)也受到沉重打擊，危機(jī)從美國(guó)擴(kuò)散到全球，由發(fā)達(dá)國(guó)家到發(fā)展中國(guó)家。
面對(duì)復(fù)雜的國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，宏觀方面，中國(guó)政府采取積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。到2011年，中國(guó)的宏觀政策轉(zhuǎn)向積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。從貨幣供給量的角度來看，以每年十二月的M2作比較，2002年到2008年，中國(guó)貨幣供給量每年同比增長(zhǎng)16％左右。2008年末，中國(guó)M2為475166.6億，2009年末為610224.5億，同比增長(zhǎng)28％左右。2010年末M2比2009年末同比增長(zhǎng)19％左右，達(dá)到725851.8億，到2011年末中國(guó)M2為851590.9億。在此期間中國(guó)GDP增長(zhǎng)率為每年10％左右，表明在金融危機(jī)期間中國(guó)貨幣供給量嚴(yán)重過剩。
于此同時(shí)，中國(guó)民間資本活躍，民間借貸盛行，其借貸利率也普遍高于銀行同期利率。對(duì)高收益的追逐，以及相關(guān)法律法規(guī)的缺失，引發(fā)非法集資、金融詐騙等一系列的現(xiàn)象。原本存在于公民之間、公民與法人之間和公民與其它組織之間的正常借貸行為，正影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的健康發(fā)展。
二、相關(guān)理論
金融危機(jī)的爆發(fā)直接導(dǎo)致我國(guó)出口額的下降，以出口為主的中小企業(yè)國(guó)外市場(chǎng)緊縮，部分企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，面臨破產(chǎn)倒閉的困境。作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車：消費(fèi)、投資和出口，在出口受影響的情況下，只有依靠消費(fèi)和投資來保增長(zhǎng)。提高消費(fèi)所占GDP的比重，以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整需要很長(zhǎng)的時(shí)間，投資便成為短期內(nèi)一種拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快捷方式。
此時(shí)，中國(guó)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，貨幣供給增長(zhǎng)比例超過前期，面臨破產(chǎn)倒閉的企業(yè)可以獲得貸款而存活下來，把投資作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但是，金融危機(jī)所帶來的大環(huán)境的惡化并沒有立刻改變，除美國(guó)金融危機(jī)外，歐洲出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，中國(guó)國(guó)內(nèi)消費(fèi)也沒有立刻啟動(dòng)呢。過度的貨幣供給量帶來了通貨膨脹，物價(jià)上漲。于此同時(shí)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正如火如荼的發(fā)展，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，股票市場(chǎng)也迎來一波反彈。在賺錢效應(yīng)作用下，部分從銀行流出的資金，本來應(yīng)當(dāng)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，發(fā)展中小企業(yè)卻流入樓市，股市。為穩(wěn)定物價(jià)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，房?jī)r(jià)合理回歸，人民銀行開始實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，提高存款準(zhǔn)備金率，縮減信貸規(guī)模。銀行信貸的緊縮導(dǎo)致中小企業(yè)在銀行的貸款減少，企業(yè)再次面臨資金鏈斷裂的壓力。本來依靠銀行而存活的部分中小企業(yè)，在信貸緊縮的背景下，只能通過民間借貸的方式存活，或者倒閉破產(chǎn)。另一方面，在樓市宏觀調(diào)控作用下，購(gòu)房者不斷調(diào)整預(yù)期，持幣觀望，樓市成交量下降，價(jià)格止?jié)q，部分流入樓市的資金不能及時(shí)套現(xiàn)收回成本，只能通過民間借貸來維系企業(yè)生存。
這些因素交織在一起，促進(jìn)了中國(guó)民間資本市場(chǎng)的發(fā)展，而民間借貸由于其對(duì)象主要是危機(jī)中存活的中小企業(yè)。這些危機(jī)中暫時(shí)存活的企業(yè)在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力較弱，貸款者為保障貸款資金的安全性，使得民間借貸利率一般高于銀行同期利率，有的甚至是銀行同期利率的幾倍。高收益的示范效應(yīng)及相關(guān)法律法規(guī)的缺失，部分以民間借貸為形式的金融組織出現(xiàn)，隨之而來的就是非法集資和金融詐騙的現(xiàn)象。
可以認(rèn)為，中國(guó)目前民間借貸現(xiàn)象中存在的問題是金融危機(jī)后相關(guān)法律法規(guī)不健全情況下，適度寬松的貨幣政策的結(jié)果。適度寬松的貨幣政策在金融危機(jī)后對(duì)維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一定作用，而當(dāng)貨幣供給增長(zhǎng)比例下降，銀行信貸緊縮時(shí)，部分企業(yè)就會(huì)再次出現(xiàn)破產(chǎn)倒閉情況，或者被迫選擇高利率的民間借貸。貨幣供給量的增加刺激投資增長(zhǎng)，出現(xiàn)通貨膨脹，而增長(zhǎng)速度的降低又導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)倒閉，出現(xiàn)通貨緊縮。貨幣供給量及增長(zhǎng)速度影響著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
三、總結(jié)建議
美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里德曼認(rèn)為，貨幣供給增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)保持在一定的水平。增長(zhǎng)率過快導(dǎo)致通貨膨脹，抑制通脹又會(huì)導(dǎo)致通貨緊縮。通脹和通縮本質(zhì)是貨幣現(xiàn)象。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，各種金融組織形式不斷演進(jìn)，如果相關(guān)法律法規(guī)不健全，就會(huì)出現(xiàn)非法集資等金融現(xiàn)象。
經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，金融體系的健全，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，一方面宏觀貨幣政策的選擇應(yīng)當(dāng)審慎，綜合考慮各種因素，平衡短期與長(zhǎng)期的利益；另一方面，不斷健全相關(guān)法律法規(guī)，為解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所出現(xiàn)的問題發(fā)揮指導(dǎo)作用。
參考文獻(xiàn)：
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購(gòu)房方（乙方）：身份證號(hào)碼：
關(guān)于乙方向甲方購(gòu)宜，雙方經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議：
一、甲方將其擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)位于____小區(qū)____棟____號(hào)的毛坯房一套、號(hào)車庫一個(gè)，合計(jì)人民幣（大寫）：____________元（￥：____元）出售給乙方。
注：上述購(gòu)房總價(jià)不包括房屋過戶所產(chǎn)生的交易稅、契稅和辦理該套房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證的過戶費(fèi)用，在辦理上述各種手續(xù)時(shí)相關(guān)費(fèi)用均由乙方另行繳納。
二、甲方權(quán)利和義務(wù)：
1、保證對(duì)本協(xié)議約定的出售房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，提供的權(quán)證均為真實(shí)有效憑證，如違反甲方承擔(dān)由此引起的法律責(zé)任并賠償乙方相應(yīng)損失；
2、保證該出售房屋沒有出租和抵押給除乙方外的任何人，并且無債權(quán)債務(wù)糾紛，如因出租或抵押所產(chǎn)生的任何問題由甲方承擔(dān)并負(fù)責(zé)解決。
3、在乙方一次清購(gòu)房款后，將本協(xié)議約定的房屋交付乙方使用。同時(shí)向乙方交付該出售房屋的真實(shí)有效三證（房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地所使用權(quán)證、契證）及所有相關(guān)原始購(gòu)房票椐（包括車庫、房屋的原始發(fā)票、收據(jù)、憑證等）。
4、乙方認(rèn)為可以辦理過戶時(shí)，及時(shí)協(xié)助乙方辦理房屋過戶各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)。
三、乙方的權(quán)利和義務(wù)：
1、有權(quán)利要求甲方保證其出售的房屋擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，無租賃、無抵押、無擔(dān)保，如若有此類問題而導(dǎo)致的一切責(zé)任由甲方承擔(dān)。
2、乙方購(gòu)買本協(xié)議約定的房屋后需遵守房屋裝修、使用的法律法規(guī)及物業(yè)要求，不得擅自改變?cè)撎追课莸慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途；如乙方違反規(guī)定，由此造成的損失和責(zé)任由乙方承擔(dān)；
四、本協(xié)議約定的房屋和土地使用年限，均遵從中華人民共和國(guó)相關(guān)法律法規(guī)約定。
五、本協(xié)議的定立、履行、變更和爭(zhēng)議的解決適用中華人民共和國(guó)法律；在履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲乙雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成，依法向房產(chǎn)所在地人民法院。本協(xié)議未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
六、本協(xié)議壹式貳份，均具有同等法律效力，雙方各執(zhí)壹份，本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 乙方：
住址： 住址：
一、商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)
1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。
2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。
第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。
3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。
上述條款是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國(guó)家實(shí)行登記備案制度的立法目的主要是通過對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對(duì)此是否加以補(bǔ)充，對(duì)該法律制度進(jìn)行完善呢？我們通過對(duì)上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前對(duì)該制度的認(rèn)識(shí)與做法也存在不同的觀點(diǎn)與分歧：
1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；……當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對(duì)抗第三人”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對(duì)抗要件，不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒有對(duì)抗第三人的效力。
2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無效……”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預(yù)售合同是無效并得不到法律保護(hù)的。
3、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報(bào)登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對(duì)轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價(jià)款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見，其認(rèn)為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。
二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析
由于國(guó)家未曾對(duì)商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對(duì)此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對(duì)該制度進(jìn)行正確地認(rèn)識(shí)與對(duì)待，就成為方家進(jìn)行分析與探討的一個(gè)熱點(diǎn)。
筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購(gòu)房者取得了對(duì)尚未實(shí)際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預(yù)售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。
一直以來，我國(guó)的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進(jìn)行行政處罰，還可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。當(dāng)這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時(shí)，尚不存在爭(zhēng)議；當(dāng)行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競(jìng)合時(shí)，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責(zé)任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關(guān)系本身，而不能越權(quán)涉及至民事法律關(guān)系，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無效時(shí)，才能依法認(rèn)定這種行為無效。否則，只能按照相應(yīng)的行政法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的行政處罰或經(jīng)濟(jì)制裁。
商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動(dòng)問題而產(chǎn)生對(duì)期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時(shí)按照我國(guó)現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。
故此，可以認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認(rèn)合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒有關(guān)系的。對(duì)此，近年來出臺(tái)的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過明確的確認(rèn)。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條曾規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。
三、商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個(gè)擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無法真正起到保護(hù)購(gòu)房人之權(quán)益，維護(hù)財(cái)產(chǎn)交易安全的功能與作用。當(dāng)商品房預(yù)售登記備案對(duì)一個(gè)買賣合同的效力問題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔(dān)一些行政處罰責(zé)任的時(shí)候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購(gòu)人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。
也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價(jià)上漲后賣給他人賺取更高的利潤(rùn)。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復(fù)賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的號(hào)稱“廣州生態(tài)第一盤”的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復(fù)售樓資金過億元……
摘 要：2004年以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有了一個(gè)快速發(fā)展的階段，使得房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。然而，新的行業(yè)必然會(huì)出現(xiàn)新的問題，所以這期間國(guó)內(nèi)外政府在不斷的探索和實(shí)踐中實(shí)施了一系列的房地產(chǎn)政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。其中，針對(duì)特殊群體中低收入家庭住房問題的住房保障政策是國(guó)民聚焦的熱點(diǎn)問題。國(guó)內(nèi)外根據(jù)自身國(guó)情和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r都推出了不同的住房保障政策，通過對(duì)比分析得出對(duì)我國(guó)住房保障制度有利的啟示。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 住房保障政策 國(guó)內(nèi)外對(duì)比分析
一、住房保障政策的重要性
住房問題是每個(gè)公民都關(guān)注的重要民生問題，它對(duì)社會(huì)穩(wěn)定起著至關(guān)重要的作用。近些年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)也持續(xù)維持在較高水平。社會(huì)中的低收入人群無法承擔(dān)過高的房?jī)r(jià)，沒有能力解決自身的住房問題。這樣，他們就希望通過政府的保障途徑來滿足自身住房的需求。因此，完善的住房保障政策對(duì)于國(guó)家發(fā)展有很大的幫助，能夠促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展。
二、國(guó)外的住房保障措施及其效果
（一）英國(guó)的住房保障措施
2004年底英國(guó)政府通過了《2004年住房法》。這項(xiàng)法律就如何保障建有足夠的低收入家庭買得起的公共保障性住房、創(chuàng)建一個(gè)更加公正和有序的住房市場(chǎng)做出了一系列行之有效的方案規(guī)定。
“分享式產(chǎn)權(quán)購(gòu)房計(jì)劃”是英國(guó)政府實(shí)施的一項(xiàng)切實(shí)可行的保障性住房政?！胺窒硎疆a(chǎn)權(quán)購(gòu)房計(jì)劃”的成功之處在于可以幫助租住公共住房者，沒有房屋居住者或者第一次購(gòu)買房子的用戶購(gòu)買住房，并為其提供一個(gè)積累財(cái)富的機(jī)會(huì)。該計(jì)劃預(yù)計(jì)能夠幫助至少10萬家庭解決住房問題。計(jì)劃中有三種分享式產(chǎn)權(quán)購(gòu)房產(chǎn)品:一是現(xiàn)有公房的實(shí)際租戶用較低的價(jià)格購(gòu)買其承租公房的部分產(chǎn)權(quán)；二是新的購(gòu)買者出售新建公房的部分產(chǎn)權(quán);三是公開市場(chǎng)購(gòu)房,通過產(chǎn)權(quán)貸款的折扣，使得用戶用折扣過的價(jià)格購(gòu)買商品房。買房者和售房人共享房屋的產(chǎn)權(quán)。
（二）日本的住房保障措施
日本住房保障措施主要有廉租房保障制度，城市低價(jià)出售住房制度，住宅金融公庫建房和住房保障支持政策。日本政府的保障特色在于不僅重視其本身住房的發(fā)展規(guī)劃，而且重視住房建設(shè)的劃區(qū)管理。都市型標(biāo)準(zhǔn)房和一般型標(biāo)準(zhǔn)房就是因地制宜的規(guī)劃住房建設(shè)的成果。日本的住房保障措施的組織形式為土地由地方政府提供，資金由國(guó)家財(cái)政支持。地方政府負(fù)責(zé)保障房的組織籌備和運(yùn)營(yíng)管理，并以出租的方式提供給滿足條件的居民。此外，日本政府對(duì)于保障性住房的資格審查很嚴(yán)格。比如必須滿足入住條件中規(guī)定的收入范圍。并且，規(guī)定入住3 年后將再次調(diào)查入住者的經(jīng)濟(jì)收入情況，對(duì)不滿足規(guī)定要求的住戶提高房租或退房。
三、我國(guó)的住房保障措施及存在的問題
（一）我國(guó)的住房保障措施
中國(guó)的發(fā)展重心逐步向城市化靠攏，大量的農(nóng)村人口涌入城市，而他們?cè)诮?jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)，不能滿足自身的住房需求。是否能夠處理好這部分人群的住房問題將影響到社會(huì)的安定和和諧發(fā)展。因此，政府實(shí)行了一系列住房保障措施，包括住房公積金，住房貨幣補(bǔ)貼，經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租房，二限房，公共租賃住房。
（二）我國(guó)住房保障制度存在的問題
1、當(dāng)政府集中注意力于低收入家庭的住房問題時(shí)，往往容易忽略中等收入的家庭，他們也是住房問題上的弱勢(shì)群體，但卻不能享受政府推出的相關(guān)政策，這其中工薪階層尤為突出。2、保障性住房稀少。雖然國(guó)家正在努力推行保障性住房的建設(shè)，但真正的落實(shí)還是阻力重重。其中最大的阻力就是政策性住房的建設(shè)項(xiàng)目受到來自商品房的壓力，導(dǎo)致保障性住房的建設(shè)進(jìn)度拖延。3、保障性資金緊張。商品房的開發(fā)將給地方政府帶來收益，而保障性住房不僅不能帶給政府收益，還需要政府給與相應(yīng)優(yōu)惠措施。相比之下，地方政府更愿意給商品性住房提供土地和政策和資金上的支持。4、保障性政策難推行。中央政府大力推行保障性住房，但是各級(jí)政府對(duì)保障性住房的組織建設(shè)力度大打折扣，惠民利民政策得不到根本性的重視。廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的步伐緩慢，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)界定不清晰，實(shí)行時(shí)存在腐敗現(xiàn)象。5、保障性機(jī)構(gòu)弱化。由于住房保障制度的推行舉步維艱，相應(yīng)工作無法推行下去，導(dǎo)致從事相關(guān)行業(yè)的人員沒有相關(guān)業(yè)務(wù)。住房保障機(jī)構(gòu)從業(yè)人員被削減，形成惡性循環(huán)。
四、國(guó)內(nèi)外對(duì)比分析后對(duì)中國(guó)住房保障制度的啟示
1、盡快完善住房保障制度的相關(guān)法律法規(guī)。政府作為實(shí)施保障性住房措施的主題具有絕對(duì)的主體作用，完善相關(guān)法律法規(guī)可以為政府實(shí)施相關(guān)政策提供有力的法律保護(hù)和法律支持，提升政府在實(shí)施相關(guān)措施時(shí)住房保障制度作為一項(xiàng)重要的社會(huì)政策,需要有效的法律支持。英國(guó)的住房保障措施的實(shí)施效果尤為突出，英國(guó)公民的居住水平在歐洲處于較高水平的很大一部分原因是英國(guó)完善法律的支持。反思我國(guó)在實(shí)施過程中出現(xiàn)的一系列問題，參考英國(guó)的成功案例，我國(guó)保障體制存在的問題是缺少一部專門的法律對(duì)住房保障措施實(shí)施過程中的問題提供法律依據(jù)和進(jìn)行法律約束。有了法律強(qiáng)有力的約束，即使地方政府追求自身的稅收利益也不能耽誤住房保障措施的組織建設(shè)步伐，有效地避免了中央政府推行的政策打折扣實(shí)行。這將有效地保障建設(shè)廉租房等保障性住房的資金支持，分散政府資金，減少面子工程數(shù)量。
2、借鑒分享式產(chǎn)權(quán)購(gòu)房計(jì)劃的經(jīng)驗(yàn),我國(guó)可以實(shí)施原理一致，類似的保障性住房政策來解決我國(guó)的住房難問題。為此,我們可以設(shè)計(jì)了三種分享產(chǎn)權(quán)形式的購(gòu)房產(chǎn)品:經(jīng)濟(jì)適用住房出售、廉租住房出售和置業(yè)資助貸款。出售方式都不是傳統(tǒng)意義上的全部產(chǎn)權(quán)的出售，而是部分產(chǎn)權(quán)，這樣的價(jià)格會(huì)相對(duì)比較低廉一些，等購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)條件稍好一些后可以逐步買下剩下的產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于另一種方式的分期付款。
3、成立專門負(fù)責(zé)實(shí)施保障性住房的組織建設(shè)及有關(guān)保障性住房的資金鏈籌集的機(jī)構(gòu)。借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，可以將從事住房保障部門的這些相關(guān)部門隔離出來，進(jìn)行重組，形成新的專門實(shí)施社會(huì)保障制度的機(jī)構(gòu)。此專門機(jī)構(gòu)將具有金融職能，并且可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)的特點(diǎn)制定相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)模式，更好地適應(yīng)市場(chǎng)，滿足住房保障措施實(shí)施的需求。
參考文獻(xiàn)
[1] 錢瑛瑛.《中國(guó)住房保障政策研究》，《中國(guó)房地產(chǎn)》2003 年第 8 期，P57-P60.
[2] 孫淑芬.《日本、韓國(guó)住房保障制度及對(duì)我國(guó)的啟示》，財(cái)經(jīng)問題研究，2011，第 8 期.
作者簡(jiǎn)介：
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀概述
隨著改革開放步伐的不斷加快我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也迅速發(fā)展起來，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要的位置。房地產(chǎn)既是消費(fèi)品又是投資品，是股票與金融市場(chǎng)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)不僅與眾多投資者的經(jīng)濟(jì)利益密切相關(guān)，也關(guān)系到國(guó)家的戰(zhàn)略布局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的使用，有需求量大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在大多數(shù)情況下，企業(yè)的自有資金都不足以滿足需求，因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要借助金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也成為企業(yè)能否健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。
房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，不論中短期還是長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投資，都有很大的資金需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)聯(lián)系緊密。按房地產(chǎn)融資類型可以分為內(nèi)部融資以及權(quán)益融資和債務(wù)融資。一般來說，內(nèi)部融資能夠減少交易費(fèi)用，融資成本也比較低，有利于加強(qiáng)企業(yè)控制。權(quán)益融資的預(yù)期收益較高，需要承擔(dān)較高的融資成本，而且經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大；而債務(wù)融資的預(yù)期收益較小，融資成本相對(duì)較低，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也比較小。
房地產(chǎn)的內(nèi)部融資主要包括企業(yè)的自有基金和預(yù)收賬款，其中自有基金包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各方投入的資金和從稅后利潤(rùn)中提取的資本公積和盈余公積。預(yù)收賬款是指在房屋建成前預(yù)收購(gòu)房者的賬款以及委托開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)收建設(shè)基金。
房地產(chǎn)的權(quán)益融資是出資方與房地產(chǎn)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也一起分享投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)的權(quán)益融資方式有許多，主要包括私人投資、信托基金、私募股權(quán)等。房地產(chǎn)債務(wù)融資的出資方不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所得到的利潤(rùn)是融資協(xié)議中約定的利息和相關(guān)費(fèi)用。債務(wù)融資到期需要償還本金及利息，需要承擔(dān)固定費(fèi)用。債務(wù)融資的方式主要包括銀行貸款、商業(yè)信用、企業(yè)債券、融資租賃等。
二、當(dāng)前存在的主要融資問題
（一）融資渠道較為單一
銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率普遍較高，其中銀行貸款占據(jù)了最大的比例，在自籌資金中也有相當(dāng)一部分來自銀行貸款，銀行貸款成了房產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金來源。這使銀行承擔(dān)了很大的融資信用風(fēng)險(xiǎn)和投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)可能會(huì)影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在上市融資方面還比較艱難，上市融資在房地產(chǎn)業(yè)的融資總體中的比例較低。另外債券融資的成本相對(duì)較低，但我國(guó)企業(yè)債券市場(chǎng)的規(guī)模比較小，流動(dòng)性比較差。
（二）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系和相關(guān)法律法規(guī)不完善
在完善的金融體系中應(yīng)該有專業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和抵押貸款機(jī)構(gòu)，在我國(guó)這些機(jī)構(gòu)的發(fā)展都不完善，還不能充分發(fā)揮它們的重要作用。相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而言，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法制法規(guī)是比較落后的，目前還沒有專門的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制，金融業(yè)務(wù)方面的相關(guān)規(guī)范也有亟待完善。雖然國(guó)家和地方頒布了一系列的法律法規(guī)，但還存在著體系不全面和規(guī)定不具體等問題，這些都制約了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
（三）缺乏融資專業(yè)人才
房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理中需要大量的專業(yè)人才，他們需要精通投資業(yè)務(wù)、具有戰(zhàn)略眼光并且能對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)有相當(dāng)程度的理解，這方面的人才數(shù)量不足以滿足現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。
三、房地產(chǎn)企業(yè)融資改善建議
（一）確定合理的資本結(jié)構(gòu)。合理的資本結(jié)構(gòu)需要做到兩點(diǎn)：一是合理的股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)；二是合理的股權(quán)資本和債權(quán)資本比例。房地產(chǎn)上市公司可以利用再融資來實(shí)現(xiàn)這兩點(diǎn)，再融資可以使房地產(chǎn)上市公司資本負(fù)債率達(dá)到合理水平，國(guó)有股也可以實(shí)現(xiàn)相對(duì)減持，重洗引入更優(yōu)質(zhì)的機(jī)構(gòu)投資者，從而實(shí)現(xiàn)合理的資本結(jié)構(gòu)的，這樣也有利于實(shí)現(xiàn)管理績(jī)效的改善。企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展所必需的資本，所以企業(yè)應(yīng)確?；I集到的資金能投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的項(xiàng)目，這樣才能實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，促進(jìn)企業(yè)的成長(zhǎng)。
（二）根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況來選擇融資方式。不同的企業(yè)有著不同的融資需求，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況來確定融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，如效益較好的情況下可以多考慮私募融資，規(guī)模較大的項(xiàng)目可以考慮項(xiàng)目融資等。
（三）發(fā)展上市融資。股市融資是重要的融資途徑，股權(quán)融資成本相對(duì)較低，和債務(wù)融資相比，不用支付利息也不用返還本金，可以降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)成本，還可以提高公司的影響力，也能在一定程度上降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。
（四）完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行債券可以得到穩(wěn)定的資金來源，支撐企業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率通常較高，而間接融資的成本較高，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券可以降低財(cái)務(wù)成本，改善融資結(jié)構(gòu)。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)法律法規(guī)。相關(guān)部門應(yīng)盡快完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)，保障房地產(chǎn)信貸的法律地位，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資提供必要的法律保護(hù)和支撐，明確房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，為房地產(chǎn)金融市場(chǎng)快速健康發(fā)展保駕護(hù)航。（作者單位：湘潭大學(xué)商學(xué)院）
參考文獻(xiàn)：
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甲方(出賣方):身份證號(hào):
現(xiàn)住址：
乙方(購(gòu)買方):身份證號(hào):
現(xiàn)住址：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方及家庭所有人在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上就房屋買賣事宜達(dá)成如下協(xié)議供互相遵守:
一、甲方將位于**2號(hào)樓3單元501號(hào)室房屋和地下停車位( 地下停車位A-2 )、庫房出賣給乙方,其中房屋總面積153.22平方米。
二、房屋價(jià)格:雙方約定該房的總價(jià)為大寫人民幣陸拾壹萬伍仟元整（￥615000.00）。乙方已付清了定金貳萬元（￥20000.00），乙方將剩余伍拾玖萬伍仟元整（￥595000.00）夫妻雙方將房屋網(wǎng)簽合同簽字后一次性付給甲方。
三、此房屋為裝修房屋拎包入住室，房屋內(nèi)現(xiàn)有電視柜、滾筒洗衣機(jī)、茶幾等設(shè)施設(shè)備一并賣與乙方。
四、付款方式:一次性全額付清房款（定金20000元），以收據(jù)為證。
五、其他約定：
1、甲方應(yīng)于合同簽訂之日起將房屋鑰匙(把),購(gòu)房協(xié)議,購(gòu)房及入網(wǎng)繳費(fèi)的所有原始票據(jù),預(yù)繳費(fèi)卡(水、電、天然氣、有線電視、供暖)等全部交付乙方。房屋在簽合同之日前的所有產(chǎn)生的費(fèi)用甲方一次性繳清（其中物業(yè)費(fèi)截止2020年 3月，水、電、天然氣、有線電視、供暖等以本協(xié)議簽訂時(shí)實(shí)際余額為準(zhǔn)。）
2、乙方在辦理產(chǎn)權(quán)過戶或登記時(shí)甲方必須積極配合,無任何條件給乙方提供身份證、戶口證明及婚姻證明等,并簽字、壓印。如不配合或提出其他要求,則視為違約,承擔(dān)違約責(zé)任。以后辦理產(chǎn)權(quán)過戶所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
3、甲方保證其出賣給乙方的房屋,產(chǎn)權(quán)清楚，絕無債權(quán)抵押和他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其它糾紛,房屋產(chǎn)權(quán)永久性歸乙方所有。
4、乙方應(yīng)在雙方辦理房屋網(wǎng)簽變更手續(xù)完畢當(dāng)日一次性向甲方支付剩余房款595000.00元整。如乙方延誤支付剩余房款，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由乙方依法負(fù)賠償責(zé)任。
六、甲方同意配合乙方提供辦理房屋所需要的材料及手續(xù)，簽訂購(gòu)房合同，過戶手續(xù)過程中的所有費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。甲方隨時(shí)配合乙方辦理房屋網(wǎng)簽變更手續(xù)。
七、本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，可由有關(guān)部門調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，依法向房屋所在地的人民法院提起訴訟。
八、本合同一式三份,甲、乙雙方各執(zhí)一份。
九、合同附件：
1、甲、乙雙方夫妻的身份證、結(jié)婚證、戶口本復(fù)印件；
2、甲方的購(gòu)房協(xié)議書原件(如房產(chǎn)證、不動(dòng)產(chǎn)登記證和國(guó)有土地使用證辦齊應(yīng)全部交付給乙方)。
3、甲方提供所有原始購(gòu)房票據(jù)原件。
（以下無正文）
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關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范
中圖分類號(hào)：F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）05-000-01
前言
由于我國(guó)住房公積金制度還處于初級(jí)發(fā)展階段，存在著一系列潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并且風(fēng)險(xiǎn)處理中心應(yīng)對(duì)機(jī)制不太完善，近些年來，我國(guó)公積金貸款的規(guī)模和范圍越來越大，不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制對(duì)住房公積金貸款制度的穩(wěn)定發(fā)展構(gòu)成了很大的威脅。為了保證我國(guó)住房公積金貸款制度的穩(wěn)定而有效地運(yùn)作，就應(yīng)正視各種風(fēng)險(xiǎn)，并建立有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。
一、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)及成因
1.政策性風(fēng)險(xiǎn)。政策性風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家相關(guān)政策的變化而給住房公積金貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)。首先，有些地方為了拉動(dòng)地方房地產(chǎn)消費(fèi)，公積金管理中心會(huì)下達(dá)貸款的增長(zhǎng)的目標(biāo)，在這種業(yè)績(jī)支撐的形勢(shì)下，勢(shì)必會(huì)影響貸款發(fā)放的質(zhì)量，增加了不良貸款的發(fā)放量。其次，公積金貸款期限一般比較長(zhǎng)，最長(zhǎng)可達(dá)30年。在還款的期限內(nèi)，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)的政策發(fā)生了某種變化，例如限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，引起按揭項(xiàng)目停止，房?jī)r(jià)下降，對(duì)個(gè)人住房的貸款帶來了一定的還款風(fēng)險(xiǎn)。
2.法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指貸款合同不能受到法律保護(hù)而引起的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)現(xiàn)在的住房公積金貸款方面的法律還不太健全，以及國(guó)家和地方的政策不配套，使得法律風(fēng)險(xiǎn)成為住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)中的突出風(fēng)險(xiǎn)。在貸款人無法償還貸款時(shí)，公積金管理中心在處置抵押房產(chǎn)時(shí)可能會(huì)受到司法、公安等部門的制約；除此之外，由于我國(guó)的關(guān)于住房公積金法律在對(duì)抵押房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)和處置時(shí)的操作性不強(qiáng)，難于付諸實(shí)踐，這就導(dǎo)致了管理中心由于法律原因面臨巨大的損失風(fēng)險(xiǎn)。
3.借款人信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是指由于貸款人由于種種原因無力或者不愿履行借款合同，給雙方的利益造成損失。信用風(fēng)險(xiǎn)主要是源于以下三方面的原因：在還款期限內(nèi)，由于貸款人的經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)因素或者自身原因引起貸款人還款條件惡化而造成的風(fēng)險(xiǎn)，比如貸款人由于自身所處行業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況不佳而使貸款人失業(yè)導(dǎo)致的收入下降，無法償還貸款；由于國(guó)家信用信息系統(tǒng)不健全，住房公積金管理中心無法全面了解貸款人的信用狀況，一旦貸款人違約而造成的風(fēng)險(xiǎn)；一部分的貸款人信用意識(shí)淡薄，在貸款時(shí)只想著貸到資金給自己帶來的好處，而沒有還款的意識(shí)，因此在貸到資金后就不去償還或者在償還一段時(shí)間后，就會(huì)有違約的行為發(fā)生。
二、現(xiàn)階段住房公積金管理中心關(guān)于貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的現(xiàn)狀
現(xiàn)階段我國(guó)制定了一系列的關(guān)于住房公積金的法律法規(guī)，在這些規(guī)章制度中規(guī)定，住房公積金管理中心是公積金管理的中心，管理中心應(yīng)委托銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等業(yè)務(wù)以及公積金賬戶的設(shè)立、歸還等手續(xù)。
有些城市的住房公積金管理中心已經(jīng)在法律法規(guī)的約束下，制定出適合自己城市住房公積金的發(fā)展模式，比如某城市的住房公積金管理中心制完善了貸款的“三查”制度，建立了嚴(yán)密的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)機(jī)制，進(jìn)行全方位的風(fēng)險(xiǎn)管理。
首先，建立嚴(yán)格的貸款審核制度。
其次，建立貸款逾期風(fēng)險(xiǎn)管理制度：對(duì)逾期貸款實(shí)行分類預(yù)警；建立積極有效的逾期貸款催收方法；加大訴訟和執(zhí)法力度。
最后，加強(qiáng)住房公積金管理中心的內(nèi)部工作管理。
但是，由于法律法規(guī)的限制，就形成了由銀行辦理貸款，而由住房公積金管理中心承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，在操作過程中造就了一些問題：住房公積金管理中心確認(rèn)貸款資格，貸款審核等工作由銀行完成，這就形成了貸款的執(zhí)行中心—銀行不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此，不免會(huì)擔(dān)憂銀行會(huì)不會(huì)像對(duì)待自己業(yè)務(wù)那樣來對(duì)待公積金貸款業(yè)務(wù)；一些住房公積金管理中心意識(shí)到上述風(fēng)險(xiǎn)，開始著手嘗試自己管理貸款資產(chǎn)。但是由于管理中心非專業(yè)的金融從業(yè)人員，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和處置方面經(jīng)驗(yàn)不足。
三、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策
1.建立和完善法律法規(guī)。我國(guó)現(xiàn)階段住房公積金的風(fēng)險(xiǎn)一部分原因是由于國(guó)家的法律、政策所造成的，降低這種風(fēng)險(xiǎn)的途徑是通過建立和完善相關(guān)法律法規(guī)。比如住房公積金管理中心在處置逾期房產(chǎn)時(shí)，司法和公安等部門應(yīng)給與在規(guī)律規(guī)定下的配合，并且增強(qiáng)住房公積金法律的實(shí)用性。
2.建立完整的個(gè)人貸款資料庫。住房公積金貸款的期限一般比較長(zhǎng)，在貸款的期間，貸款人的社會(huì)情況的變化會(huì)引起貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要建立貸款人個(gè)人信用資料庫，將貸款人的工作就業(yè)情況，收入情況以及住房公積金變動(dòng)情況納入資料庫。一旦貸款人的還款能力發(fā)生變化，住房公積金管理中心可以通過資料庫了解相關(guān)情況，及時(shí)制定措施，防控風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
3.嚴(yán)格審批制度。在住房公積金發(fā)放之前，要嚴(yán)格對(duì)貸款人的貸款資格進(jìn)行審核，這主要從以下幾方面進(jìn)行：貸款人是否正常繳納公積金；貸款人的貸款是否屬于個(gè)人住房的消費(fèi)；擔(dān)保措施是否到位；貸款人是否具有還款能力；購(gòu)房行為是否有效等。此外，要加強(qiáng)審貸的透明度。
4.強(qiáng)化貸款擔(dān)保。傳統(tǒng)的貸款擔(dān)保方式為抵押和購(gòu)房綜合保險(xiǎn)擔(dān)保方式。因此，強(qiáng)化貸款擔(dān)保，首先就要繼續(xù)強(qiáng)化這種傳統(tǒng)的擔(dān)保方式，將抵押房產(chǎn)在貸款期限內(nèi)存在的風(fēng)險(xiǎn)而有可能造成的損失交給保險(xiǎn)公司。其次，借鑒國(guó)外模式，發(fā)展專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保中心。通過上述兩種方式，來轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)論
現(xiàn)階段，人們對(duì)改善住房條件需求旺盛，我國(guó)的住房公積金貸款處于一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期。在這種情形下，住房公積金管理中心一方面要簡(jiǎn)化相關(guān)貸款手續(xù)，提高辦事效率，另一方面要對(duì)貸款進(jìn)行嚴(yán)格、有效的管理，降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)，減小不良貸款的產(chǎn)生。認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，制定出應(yīng)對(duì)措施，完善住房公積金貸款程序，逐步提高風(fēng)險(xiǎn)管理水平，對(duì)我國(guó)的住房公積金貸款的良性發(fā)展具有重要的作用。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；二元土地制度；購(gòu)房者權(quán)益；住房結(jié)構(gòu)
中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào):1673-291X(2009)06-0154-02
在大城市周邊，小產(chǎn)權(quán)房可謂產(chǎn)銷兩旺，這種明堵暗涌的現(xiàn)象在全國(guó)帶有一定的普遍性，作者就其現(xiàn)象分析其利弊，找出其原因，從而尋求解決的方法，使問題的解決既能維護(hù)法律的威嚴(yán)也能合乎民生。
一、小產(chǎn)權(quán)房的存在，對(duì)利益各方利弊分析
（一）國(guó)家在兩難中予以禁止
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，為政府需要扶持的弱勢(shì)群體解決了一些實(shí)際問題，一解決了城市中中低收入家庭的住房問題，他們由于城市房?jī)r(jià)太高，商品房買不起，有限的保障住房又輪不到他們，小產(chǎn)權(quán)房用低價(jià)為他們提供住房，可謂是為政府排憂解難了。二讓一部分農(nóng)民和集體走上了富裕和文明，加快了國(guó)家相關(guān)宏觀政策的落實(shí)：如盡早實(shí)現(xiàn)整體小康，建立和諧社會(huì)，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐等等。三可以緩解城市住房供需矛盾，為平抑房?jī)r(jià)提供一部分房源。
但小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)，也帶來一些不容忽視的社會(huì)問題：一是國(guó)民的糧食安全問題，小產(chǎn)權(quán)房漸成規(guī)?；?，有不少直接或變換名目已經(jīng)占有了耕地，國(guó)家耕地保底面積18億畝受到了極大的威脅。二小產(chǎn)權(quán)房的生產(chǎn)和銷售不符合相關(guān)法律法規(guī)，有損法律的威嚴(yán)，按照中國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸村委會(huì)或村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)并銷售，建設(shè)所用土地，必須先經(jīng)國(guó)家征收，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國(guó)家繳納土地出讓金等稅費(fèi)，建房后再出售給購(gòu)房人。
（二）集體在摸索中嘗試著進(jìn)行房屋的開發(fā)
農(nóng)村集體以農(nóng)業(yè)為主，而農(nóng)業(yè)的比較效益相對(duì)低下，經(jīng)濟(jì)的搞活必須因地制宜有自己的特色。城市郊區(qū)因城市化建設(shè)占用大量耕地，農(nóng)民只有涌入城市謀生，導(dǎo)致原有一些非農(nóng)用地特別是宅基地閑置，如何有效利用起來，人們都在集思廣益，作各種嘗試，在這些地上開發(fā)房屋，利用地理優(yōu)勢(shì)，填補(bǔ)城市住房供應(yīng)不足，成為了一些地方的土地利用模式之一。它一方面用低價(jià)吸引城里人到農(nóng)村置業(yè)，可以帶來農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)，新農(nóng)村建設(shè)所需要的配套基礎(chǔ)設(shè)施可以借機(jī)改善，老的村莊和生活方式也會(huì)有所改變。
（三）購(gòu)房者在無奈中選擇了購(gòu)買
小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者主要是城市中的中低收入階層、外來務(wù)工人員、少部分獨(dú)居老人。他們沒有足夠的錢用來購(gòu)買城內(nèi)的商品房，而經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房等保障性住房，他們又不具備相應(yīng)的購(gòu)買資格，但他們又迫切需要有屬于自己的住房。這樣小產(chǎn)權(quán)房成為了他們的首選，可以花更少的錢解決住房問題，可以遠(yuǎn)離城市的喧嘩，更加接近自然。但他們也擔(dān)當(dāng)著沉重的風(fēng)險(xiǎn)。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)在趨利中從事小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)
城市化進(jìn)程的加快，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多機(jī)會(huì)，同時(shí)由于這個(gè)行業(yè)的高利潤(rùn)，競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量猛增，競(jìng)爭(zhēng)也相當(dāng)激烈，為了開辟新的市場(chǎng)，一部分企業(yè)把目光投向了農(nóng)村這塊凈土，在農(nóng)村開發(fā)房地產(chǎn)，土地成本省掉很多名目，如各種稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)，土地出讓金等，這就是說，開發(fā)商們不需要太多的資金投入，就可以獲取高額回報(bào)，并且由于開發(fā)成本低，房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)低廉，這對(duì)城市里的中低收入家庭非常有吸引力，房屋的銷售市場(chǎng)前景看好。
二、小產(chǎn)權(quán)房明堵暗涌現(xiàn)象存在的原因分析
（一）城市高房?jī)r(jià)滋生出創(chuàng)新房產(chǎn)
近幾年城市房?jī)r(jià)一路攀升，購(gòu)房者已經(jīng)無法承受高房?jī)r(jià)的壓力，“房奴”隊(duì)伍越來越大，無房者害怕日后房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，從而選擇相對(duì)比較低廉的小產(chǎn)權(quán)房。國(guó)家雖然出臺(tái)了很多針對(duì)高房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控的措施，但效果并沒有充分顯現(xiàn)出來。因而市場(chǎng)上出現(xiàn)了國(guó)家住房保障體系之外的各種創(chuàng)新房地產(chǎn)，如城市居民或單位自建房、市民自發(fā)集資建房、合資建房、小產(chǎn)權(quán)房等等。它們的投資主體、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)雖有很大不同，但有一點(diǎn)是共同的，價(jià)格相對(duì)低很多。受益階層以城市中低收入者或進(jìn)城務(wù)工外來人員為主，用作投資、炒房的比例相對(duì)較小，多為自住。
（二）人們的住房需求量增加
住房制度的改革導(dǎo)致人們觀念的改變，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展讓人們手中收入增加，有能力考慮買房，同時(shí)人們對(duì)住房要求也在隨著生活水平的提高而提高，居者有其屋，成為了每一個(gè)人的夢(mèng)想。城鎮(zhèn)戶籍制度、就業(yè)制度的改革讓更多的農(nóng)村人走入了城市，加大了城市住房的壓力。而城市由于地域范圍的限制和高效利用現(xiàn)有市地資金不足等原因，向市民供給的房地產(chǎn)總跟不上需求量的增加。
（三）城鄉(xiāng)二元土地制度相關(guān)法律存在缺陷
中國(guó)《憲法》規(guī)定：宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有?！段餀?quán)法》規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利。有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村委會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。在2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。
小產(chǎn)權(quán)房的生產(chǎn)和銷售就出現(xiàn)了法律上的缺陷，現(xiàn)行法律不禁止即可行。這樣就給執(zhí)法帶來了一定的難度。農(nóng)民被禁止賣房，其實(shí)在一定程度上限制了農(nóng)民資產(chǎn)的盤活。實(shí)際上損害了農(nóng)民的利益，同時(shí)也是對(duì)資源的閑置與浪費(fèi)。
（四）城市住房結(jié)構(gòu)不合理
城鎮(zhèn)住房體系包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房和限價(jià)房。商品房的修建由于土地的取得是以公開招標(biāo)的形式，地價(jià)成上漲的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)也高漲到了中低收入者望而卻步的地步，后三者是國(guó)家的保障性住房，但由于供應(yīng)有限，需求者太多，國(guó)家和地方設(shè)置了很多條件，必須購(gòu)買者具備這樣的條件才有資格買房。這樣很大一部分人就被劃定在了門外，他們?yōu)榱饲蟮靡环?，甘愿冒各種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄冑I房只是為了居住，所以促成了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的興旺。
三、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的對(duì)策探討
（一）解決好城鄉(xiāng)房地產(chǎn)入市的疏通和協(xié)調(diào)
人們根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和生活習(xí)慣自由選擇住處，就可以緩解城市房源緊張的局面。所以現(xiàn)實(shí)最關(guān)鍵的問題是解決土地分割制度，或保持現(xiàn)有制度，但要做好入市的疏通和協(xié)調(diào)工作，如把小產(chǎn)權(quán)房作為廉租房的一種形式，由集體來統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理，或把小產(chǎn)權(quán)房所在區(qū)域納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃范疇，從土地整體規(guī)劃到項(xiàng)目審批、稅費(fèi)管理、銷售及消費(fèi)服務(wù)，進(jìn)行全方位的規(guī)范監(jiān)管，讓城鄉(xiāng)房地產(chǎn)一致起來。允許土地和資本、勞動(dòng)等生產(chǎn)要素一樣按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，自由流動(dòng)、自由交易。讓集體土地的流轉(zhuǎn)和配置更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律。這也是中國(guó)農(nóng)村改革三十年之后的發(fā)展趨勢(shì)。
（二）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，平抑城市房?jī)r(jià)
降低房?jī)r(jià)應(yīng)解決三個(gè)方面的問題：一是灰色收入。據(jù)南方某地開發(fā)商透露：樓盤開發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，開發(fā)商利潤(rùn)占40%，余下的超過40%利潤(rùn)全部被相關(guān)職能部門“層層消化”掉了。且紀(jì)檢部門公布的一些大案要案也佐證了這一點(diǎn)。所以減少權(quán)力尋租的土壤，把這40%降下來，城市房?jī)r(jià)也會(huì)大幅降下來，中低收入家庭的購(gòu)房壓力就會(huì)小很多，小產(chǎn)權(quán)房的需求量就會(huì)自然減下來。二是開發(fā)商的高利潤(rùn)：城市房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷狀況已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，這些“房地產(chǎn)大鱷”們已經(jīng)暗地里建立起了他們自己的隱性俱樂部，壟斷市場(chǎng)定價(jià)權(quán)，掠奪市民的錢袋子，獲取高額利潤(rùn)。打破單一供應(yīng)者壟斷市場(chǎng)的局面，實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)的多元化，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制急不可待。這樣才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)形成良性循環(huán)。三是城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大保障性住房的比例。國(guó)家和政府要加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房等具有保障性住房的供應(yīng)，為購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的群體提供足夠多的買得起的房屋，減少高端住房的需求，讓整體房?jī)r(jià)與人們的經(jīng)濟(jì)狀況相當(dāng)。
（三）完善相關(guān)法律和制度，保護(hù)農(nóng)民和購(gòu)房者的合法權(quán)益
小產(chǎn)權(quán)房是是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展，集體土地法規(guī)體系不健全的大背景下產(chǎn)生發(fā)展起來的，是一場(chǎng)體制政策和民生的艱難博弈，必須依法依理依情地處置，分門別類區(qū)別對(duì)待。對(duì)于占用耕地建成的違法住宅開發(fā)項(xiàng)目，必須嚴(yán)肅查處、予以清理，拆除，停工停售，開發(fā)商從中獲利的，政府要沒收、罰款，予以嚴(yán)懲，并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的行政責(zé)任和法律責(zé)任。以顯示法律的威嚴(yán)。對(duì)于在農(nóng)村原建設(shè)用地上開發(fā)的并已出售的房屋，只要不違背城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，國(guó)家應(yīng)以積極的態(tài)度，保障他們的利益，或以現(xiàn)實(shí)的銷售通過辦理一定的手續(xù)變?yōu)殚L(zhǎng)期租賃，既符合法律，又安定民心?；?qū)⑵浼{入住房保障體系，轉(zhuǎn)為保障性住房類，緩解中低收入家庭的住房壓力。
（四）嚴(yán)密監(jiān)管制度
小產(chǎn)權(quán)房是處在政府各職能管理部門的交叉點(diǎn)上，從項(xiàng)目立項(xiàng)、施工、銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)涉及許多相關(guān)部門，這些相關(guān)部門的職能定位和工作的協(xié)調(diào)還有很多不到位的地方，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中監(jiān)管空缺或不力的情況時(shí)有發(fā)生。目前農(nóng)村土地市場(chǎng)會(huì)循序漸進(jìn)的打開，非農(nóng)建設(shè)用地會(huì)以各種模式開發(fā)各種性質(zhì)的房地產(chǎn)，小產(chǎn)權(quán)房或類似小產(chǎn)權(quán)房的房屋開發(fā)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的份額會(huì)越來越多，監(jiān)督和管理上決不能滯后，完善針對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，要從源頭控制抓起，房屋的開發(fā)立項(xiàng)要符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃，把握好建設(shè)的速度和布局的科學(xué)，施工要確保安全，入市要合法，稅費(fèi)管理要到位，做好防范各種風(fēng)險(xiǎn)的工作，保護(hù)好特別是弱勢(shì)群體的合法權(quán)益。讓整個(gè)農(nóng)村土地市場(chǎng)科學(xué)、有序地發(fā)展。
充分利用起農(nóng)村閑置或低效利用的土地，堅(jiān)持市場(chǎng)化改革取向，盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，把鄉(xiāng)土文化和現(xiàn)代文明結(jié)合起來，走城鄉(xiāng)一體化發(fā)展道路，社會(huì)主義新農(nóng)村一定會(huì)建設(shè)得更加美好。
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