發(fā)布時(shí)間：2022-03-01 19:09:23
序言：寫(xiě)作是分享個(gè)人見(jiàn)解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的購(gòu)房貸款合同樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
關(guān)鍵詞：商品住房買(mǎi)賣(mài)合同；按揭貸款合同；銀行；有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人；無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人
中圖分類號(hào)：D915.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A文章編號(hào)： 02575833（2013）09008107
作者簡(jiǎn)介：唐烈英，西南政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授，博士生導(dǎo)師（重慶401120）
以按揭貸款為付款方式購(gòu)買(mǎi)商品住房的買(mǎi)受人，與出賣(mài)人簽訂的商品住房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生訴訟糾紛，會(huì)涉及貸款人銀行的利益，銀行是否有權(quán)參與訴訟？在何種情況下能夠參與訴訟？參與訴訟，其地位如何確定？發(fā)放購(gòu)房貸款的銀行不是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人，銀行在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的訴訟地位，學(xué)界和司法部門(mén)有爭(zhēng)議。2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》）第25條規(guī)定：“以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的
收稿日期：20120520
*商品房分為商品住房和商用商品房。本文僅對(duì)商品住房的買(mǎi)賣(mài)貸款按揭糾紛進(jìn)行研究。文中作者撰寫(xiě)部分，使用“商品住房”；因不能修改最高人民法院的規(guī)定，在使用相關(guān)司法解釋名稱及引用其規(guī)定時(shí)，使用“商品房”一詞。本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?！边@一規(guī)定，確立了商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中銀行參加訴訟的三種處理方式：（1）銀行對(duì)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛沒(méi)有提出訴訟請(qǐng)求的，不將銀行列為訴訟主體，僅處理商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛；（2）商品住房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生糾紛，銀行就按揭貸款合同糾紛另行的，法院合并審理；（3）銀行對(duì)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛提出訴訟請(qǐng)求的，作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，法院將擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理。細(xì)細(xì)體會(huì)這一規(guī)定，對(duì)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生糾紛，銀行可以或不，可以參加到商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的訴訟中，也可以不參加而另行。銀行的訴訟地位是以銀行的態(tài)度來(lái)決定。這一規(guī)定切實(shí)體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人訴權(quán)的原則《民事訴訟法》第13條2款：“當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。”，對(duì)銀行的訴訟地位作了初步規(guī)定，具有重要的意義。但是，從《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（以下簡(jiǎn)稱《民事訴訟法》）有關(guān)第三人的法律規(guī)定以及從相關(guān)理論看，第25條的規(guī)定有一定缺陷。
一、 商品住房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同具有連帶關(guān)系
購(gòu)買(mǎi)商品住房的人（以下簡(jiǎn)稱買(mǎi)受人）需要以所購(gòu)商品住房按揭貸款方式支付購(gòu)房款的，除與開(kāi)發(fā)商出賣(mài)人（以下簡(jiǎn)稱出賣(mài)人）簽訂商品住房買(mǎi)賣(mài)書(shū)面合同外，買(mǎi)受人作為借款人，還需與貸款人銀行（以下簡(jiǎn)稱銀行）簽訂書(shū)面貸款合同。銀行發(fā)放購(gòu)房貸款為買(mǎi)受人購(gòu)房提供了幫助，也使出賣(mài)人能夠盡快地實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。但是，銀行在沒(méi)有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款供給買(mǎi)受人，將面臨貸款不能收回的巨大風(fēng)險(xiǎn)。為化解風(fēng)險(xiǎn)，銀行并非對(duì)任何買(mǎi)受人都發(fā)放購(gòu)房貸款，只有與銀行簽訂有合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商出售住房、買(mǎi)受人需要借款時(shí)，銀行才會(huì)與買(mǎi)受人簽訂購(gòu)房貸款合同。同時(shí)，銀行要求買(mǎi)受人以其所購(gòu)買(mǎi)的房屋作為還款的擔(dān)保；買(mǎi)受人所購(gòu)房屋為期房的，銀行要求出賣(mài)人為買(mǎi)受人的貸款歸還提供連帶責(zé)任保證的擔(dān)保。這種以所購(gòu)住房為抵押、以出賣(mài)人承擔(dān)連帶責(zé)任保證（或者以回購(gòu)住房保證貸款歸還）而產(chǎn)生的買(mǎi)賣(mài)、貸款、擔(dān)保三方關(guān)系的合同，司法解釋稱為“商品住房擔(dān)保貸款合同”參見(jiàn)最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》。，購(gòu)房貸款實(shí)踐中，多稱為“按揭我國(guó)法律沒(méi)有規(guī)定“按揭”擔(dān)保方式。關(guān)于“按揭”的定義，參見(jiàn)唐烈英《商品住房買(mǎi)賣(mài)按揭貸款法律問(wèn)題研究》，法律出版社2008年版，第68頁(yè)。貸款合同”。
商品住房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人是買(mǎi)受人和出賣(mài)人；商品住房買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人又是按揭貸款合同的借款人，按揭貸款合同會(huì)形成買(mǎi)受人與銀行之間的借貸關(guān)系、物的擔(dān)保關(guān)系；商品住房買(mǎi)賣(mài)合同出賣(mài)人為買(mǎi)受人歸還貸款承擔(dān)保證責(zé)任的，又是按揭貸款合同的擔(dān)保人，與銀行形成保證擔(dān)保關(guān)系。
在商品住房買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人買(mǎi)受人的情況極為少見(jiàn)，其原因在于，出賣(mài)人擬定商品住房買(mǎi)賣(mài)合同格式條款時(shí)就已經(jīng)相當(dāng)?shù)刈⒁饩S護(hù)自身利益；在買(mǎi)受人與銀行簽訂的按揭貸款合同生效后，銀行就以買(mǎi)受人名義一次性將購(gòu)房款劃歸出賣(mài)人；出賣(mài)人收取銀行劃撥買(mǎi)受人借款支付的購(gòu)房余款后，其經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)就已經(jīng)收取，在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的權(quán)利就已經(jīng)全部享有，就很難出現(xiàn)買(mǎi)受人侵犯出賣(mài)人民事權(quán)利的情況；相反，在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人履行合同義務(wù)時(shí)，在如下七種法定情況下，會(huì)侵害買(mǎi)受人的權(quán)利：（1）出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押或者出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品住房買(mǎi)賣(mài)合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人無(wú)法取得該商品住房。（2）出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得商品住房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品住房預(yù)售許可證明；或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；或者故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。（3）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。（4）房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。（5）房屋面積誤差比絕對(duì)值超出3%。（6）出賣(mài)人遲延交付房屋，經(jīng)買(mǎi)受人催告后在3個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。（7）依照規(guī)定辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記參見(jiàn)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》第8、9、12、13、14、15、19條。。
買(mǎi)受人的權(quán)利受到侵害，引發(fā)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商不能解決時(shí)，買(mǎi)受人會(huì)尋求公權(quán)救濟(jì)而出賣(mài)人。買(mǎi)受人從大的方面講，有請(qǐng)求退房和不請(qǐng)求退房?jī)煞N情況。
商品住房買(mǎi)賣(mài)合同是債權(quán)關(guān)系，是出賣(mài)人和買(mǎi)受人之間建立的以交付商品住房和給付購(gòu)房款為內(nèi)容的法律關(guān)系，銀行不是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人。在出賣(mài)人擅自改變合同中約定的商品住房?jī)r(jià)款、結(jié)構(gòu)、房層、質(zhì)量等條件，出賣(mài)人遲延交付商品住房，出賣(mài)人沒(méi)有按照合同約定及時(shí)通水、通電、通氣等違反買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人權(quán)利受到侵犯的情況下，如果買(mǎi)受人訴訟請(qǐng)求不是要退房，不是要求退還已經(jīng)收取的購(gòu)房款，只要求出賣(mài)人承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，且買(mǎi)受人仍然在按期歸還貸款、履行按揭貸款合同；同時(shí)，出賣(mài)人也有條件繼續(xù)履行合同，則商品住房買(mǎi)賣(mài)合同仍然有效。雙方的這類糾紛原則上與銀行無(wú)關(guān)。司法實(shí)踐中，法院受理后，銀行沒(méi)有也不參加訴訟的，法院只處理商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，審判結(jié)果不涉及也不損害銀行利益，也就不會(huì)通知銀行參加訴訟，銀行也沒(méi)有必要加入到訴訟中。第25條關(guān)于銀行“未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”的規(guī)定合情合理。
但是，出現(xiàn)上述七種法定情況，侵害買(mǎi)受人的權(quán)利，買(mǎi)受人要求退房或者出賣(mài)人無(wú)法繼續(xù)履行合同的，會(huì)導(dǎo)致商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者被撤銷、解除。
商品住房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同，各自的主體、客體不同，合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不同，簽訂的時(shí)間、地點(diǎn)不同，等等。從形式上看、從債權(quán)獨(dú)立理論來(lái)講，商品住房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭合同是兩個(gè)各自獨(dú)立或者相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系。但是，人們是需要住房才購(gòu)房，是沒(méi)有錢(qián)購(gòu)房才貸款。商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效終止后，如果按揭貸款合同仍然有效，這就會(huì)意味著，買(mǎi)受人沒(méi)有實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的還要為一個(gè)喪失權(quán)利的商品住房繼續(xù)按期支付貸款本息；但住房問(wèn)題沒(méi)有解決還需要錢(qián)另行購(gòu)房。需要貸款才能購(gòu)買(mǎi)住房的人，有財(cái)力履行一個(gè)無(wú)法購(gòu)房的按揭貸款合同？會(huì)有人一處購(gòu)房?jī)商幐犊顔?？還會(huì)履行無(wú)法購(gòu)房的還款義務(wù)嗎？如果不履行有效的按揭合同、支付按揭款，是不是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？如果要承擔(dān)違約責(zé)任，于情于法是否說(shuō)得過(guò)去？是否顯失公平？這些問(wèn)題的答案顯而易見(jiàn)。即或是買(mǎi)受人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，認(rèn)定按揭貸款合同仍然有效，也行不通。其理由也是一樣的：要解決住房的錢(qián)有限，需要借款才能購(gòu)房的人，難以承受一處購(gòu)房?jī)商幐犊睢ＹI(mǎi)受人簽訂按揭貸款合同的目的是為了購(gòu)買(mǎi)商品住房，當(dāng)購(gòu)房合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，買(mǎi)受人的購(gòu)房貸款即失去意義，如果不允許解除合同，對(duì)買(mǎi)受人不利。實(shí)際生活中，無(wú)法購(gòu)房時(shí)，買(mǎi)受人不僅必然會(huì)停止支付剩余的購(gòu)房款，還會(huì)要求出賣(mài)人返還已經(jīng)交付的首期購(gòu)房款和已經(jīng)交付的貸款本息。因此，從商品住房買(mǎi)賣(mài)、按揭貸款整體運(yùn)作過(guò)程的實(shí)際情況看，按揭貸款合同并非能夠完全游離于商品住房買(mǎi)賣(mài)合同這一基礎(chǔ)性法律關(guān)系之外，商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，必然引出按揭貸款合同是否仍然有效、是否繼續(xù)履行、銀行能否對(duì)按揭物行使優(yōu)先受償權(quán)等一系列問(wèn)題。對(duì)此，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！?/p>
由此可見(jiàn)，商品住房買(mǎi)賣(mài)合同與按揭貸款合同兩者并非各自獨(dú)立，而是具有連帶關(guān)系；商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，按揭貸款合同亦無(wú)效。
二、 商品住房買(mǎi)賣(mài)合同終止必然對(duì)銀行產(chǎn)生的不利后果
按揭貸款合同因商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被撤銷或者解除，銀行不是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人，其利益是否會(huì)受到損害？
根據(jù)債的相對(duì)性理論，出賣(mài)人和買(mǎi)受人是商品住房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的當(dāng)事人，購(gòu)房借款是銀行以買(mǎi)受人名義劃撥給出賣(mài)人的，買(mǎi)賣(mài)合同終止，買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人雙方返還：房屋已經(jīng)交付，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)退還給出賣(mài)人，尚未交付的，出賣(mài)人不再履行交房義務(wù)；出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將所收的購(gòu)房貸款本息以買(mǎi)受人的名義返還給銀行，將所收的購(gòu)房首付款返還給買(mǎi)受人。在商品住房買(mǎi)賣(mài)按揭貸款關(guān)系中，銀行的利益體現(xiàn)在按揭貸款合同中。商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，銀行收回已經(jīng)劃撥給出賣(mài)人的購(gòu)房款，但銀行可否有權(quán)按照原約定期限要求借款買(mǎi)受人或出賣(mài)人償付利息？比如，原定貸款期限為20年，劃款后2年，商品住房買(mǎi)賣(mài)合同終止導(dǎo)致按揭貸款合同終止，出賣(mài)人將收取的購(gòu)房款全部返還給貸款銀行，但是，其貸款利息是支付2年？還是要另加18年的預(yù)期利息？
關(guān)于按揭貸款合同的變更，中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第27條規(guī)定：“借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。”各大商業(yè)銀行對(duì)于借款合同的變更，都有類似的規(guī)定如《中國(guó)工商銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》第34條規(guī)定：“借款合同需要變更的，應(yīng)當(dāng)由借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議；有擔(dān)保合同的，應(yīng)事先征得擔(dān)保人同意。協(xié)議未達(dá)成之前，原借款合同繼續(xù)有效?！?。
從這些規(guī)定可以看出，合同的變更，須經(jīng)合同的雙方同意。如果銀行不同意變更，堅(jiān)持要收取原約定期限的貸款利息，不修改原定的按揭貸款合同期限，按揭借款人和承擔(dān)保證責(zé)任的出賣(mài)人就不能單方修改或變更按揭貸款合同。但是，按揭貸款合同因商品住房買(mǎi)賣(mài)合同終止而終止，原定的貸款期限發(fā)生變化，其利息、利率應(yīng)當(dāng)如何處理，《個(gè)人住房貸款管理辦法》以及各商業(yè)銀行的住房貸款管理辦法都沒(méi)有明文規(guī)定。
根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》第25條規(guī)定，商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被撤銷、解除導(dǎo)致按揭貸款合同終止的，“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人?！边@里所說(shuō)的“購(gòu)房貸款的利息”僅指占用購(gòu)房貸款期間的利息，不是指按揭貸款合同正常履行情況下銀行可得到的全部貸款利息。這即是說(shuō)，按揭貸款合同無(wú)效，銀行沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，借款買(mǎi)受人也只返還銀行貸款及其占用期間的利息。按揭貸款合同終止，如果銀行有過(guò)錯(cuò)時(shí)，須承擔(dān)責(zé)任，不能收取全部貸款本息，這對(duì)銀行而言，不存在不公平；但銀行沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，僅以合同無(wú)效，雙方返還的方式處理銀行貸款本息，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，似乎就不公平。然而，約定按揭貸款期限20年，在2年后因各種原因致按揭貸款合同無(wú)效，借款買(mǎi)受人除將全部貸款和2年利息歸還銀行外，由有過(guò)錯(cuò)的出賣(mài)人或買(mǎi)受人，承擔(dān)另18年沒(méi)有占用款項(xiàng)的利息，又是否公平？是否就不損害買(mǎi)受人或者承擔(dān)連帶責(zé)任的出賣(mài)人的利益？銀行收回全部貸款和占用貸款期間的利息，又可再行發(fā)放，另收利息，又會(huì)有多大損失？
有人認(rèn)為，公平正義是社會(huì)主義法治理念的重要內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)追求的價(jià)值目標(biāo)；其中，在私人交易中起矯正作用也是公平正義之一種喻中：《實(shí)現(xiàn)公平正義的法律機(jī)制》，《法制文明》2012年第3期。。然而，必須承認(rèn)，法治的公平正義，并非絕對(duì)。商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、銀行收取買(mǎi)房貸款約定利息對(duì)借款人不公平，但是，銀行依按揭貸款合同約定放貸的可得利益損失由誰(shuí)彌補(bǔ)？由借款人或出賣(mài)人彌補(bǔ)都于法無(wú)據(jù)。這就意味著，按揭貸款合同的解除會(huì)使銀行發(fā)放貸款的預(yù)期可得利益受到損害。這實(shí)際上是讓無(wú)過(guò)錯(cuò)的銀行承擔(dān)了按揭貸款合同無(wú)效的后果。
當(dāng)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除的，擔(dān)保標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)權(quán)屬狀態(tài)將會(huì)發(fā)生變化。這種基于判決發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)在性質(zhì)上屬于依公法發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)參見(jiàn)《物權(quán)法》第28條之規(guī)定。，與擔(dān)保物權(quán)設(shè)定人以法律行為（如買(mǎi)賣(mài)）轉(zhuǎn)讓擔(dān)保物所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的追及效力繼續(xù)存在的情況不同，作為限制物權(quán)的擔(dān)保物權(quán)的追及效力因公法發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)而喪失參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第311頁(yè)。。銀行行使住房抵押物權(quán)追及效力發(fā)生變化后，只能要求出賣(mài)人承擔(dān)住房回購(gòu)的連帶責(zé)任保證。當(dāng)出賣(mài)人經(jīng)營(yíng)管理不善、資不抵債時(shí)，銀行就會(huì)由一個(gè)享有優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保物權(quán)人淪為普通的債權(quán)人，對(duì)擔(dān)保物商品住房的優(yōu)先受償權(quán)隨之喪失，其貸款利益的實(shí)現(xiàn)，就難以得到充分的保障傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)受償?shù)男再|(zhì)，債權(quán)則具有平等受償?shù)男再|(zhì)，簡(jiǎn)稱物權(quán)優(yōu)先性和債權(quán)平等性。對(duì)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)受償性質(zhì)，《物權(quán)法》第170條明確加以規(guī)定：擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、銀行在行使住房抵押物權(quán)追及效力喪失、要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任保證時(shí)，其貸款債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)就喪失了。貸款債權(quán)優(yōu)先受償權(quán)喪失，意味著銀行沒(méi)有權(quán)利全額優(yōu)先受償。。
《中華人民共和國(guó)合同法》第97條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！备鶕?jù)這一規(guī)定，當(dāng)商品住房按揭貸款合同被解除后，應(yīng)當(dāng)賦予當(dāng)事人恢復(fù)原狀和賠償損失的請(qǐng)求權(quán)參見(jiàn)最高人民法院民事審判第一庭《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2003年版，第313頁(yè)。。為此，有律師認(rèn)為， 銀行有權(quán)就擔(dān)保貸款合同單獨(dú)提訟李正國(guó)、鐘瑾：《按揭購(gòu)房糾紛，銀行的權(quán)利如何保障？》，《中國(guó)律師》2004年第10期。。這是法律已經(jīng)明確規(guī)定的權(quán)利，但是，因商品住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效、被撤銷、解除導(dǎo)致按揭貸款合同終止，使銀行發(fā)放貸款的預(yù)期可得利益受到損害，以及銀行享有優(yōu)先受償權(quán)喪失受到的損害，如何請(qǐng)求恢復(fù)原狀？向誰(shuí)請(qǐng)求賠償損失？請(qǐng)求賠償損失有何法律依據(jù)？
由此可見(jiàn)，在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，按揭貸款合同隨之終止，會(huì)對(duì)銀行會(huì)產(chǎn)生極為不利的影響。
三、 銀行在訴訟中的地位應(yīng)當(dāng)是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人
當(dāng)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生訴訟糾紛，銀行如何維護(hù)自己的利益？是否可以參與訴訟？能否提出自己的訴訟請(qǐng)求？
按照《商品房買(mǎi)賣(mài)合同問(wèn)題解釋》第25條的規(guī)定，銀行有三種選擇。當(dāng)銀行不參加訴訟、未提出訴訟請(qǐng)求時(shí)，不存在訴訟地位的問(wèn)題；當(dāng)銀行就商品住房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)的按揭貸款合同另行，其訴訟地位是原告，沒(méi)有可置疑或爭(zhēng)議之處。然而，商品住房買(mǎi)賣(mài)雙方糾紛涉及到退房還款，銀行與商品住房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人存在實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系，解除商品住房買(mǎi)賣(mài)合同必然涉及銀行的利益，案件的處理結(jié)果與銀行有直接利害關(guān)系，當(dāng)銀行作為擔(dān)保權(quán)人參與商品住房買(mǎi)賣(mài)合同訴訟時(shí)，按照第25條的規(guī)定，法院“應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理”。將兩個(gè)合同糾紛合并審理，有利于案件事實(shí)的調(diào)查、減少訴累、提高訴訟效率和解決糾紛，以及避免作出相互矛盾的判決。
當(dāng)法院合并審理時(shí)，銀行的訴訟地位如何定位？能不能以銀行將款項(xiàng)劃給出賣(mài)人、出賣(mài)人違約又損害了買(mǎi)受人的利益為由，將銀行與開(kāi)發(fā)商列為共同被告？這顯然不行，這會(huì)背離銀行不是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人的法律前提。按照第25條規(guī)定，銀行的訴訟地位是“有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人”。
何謂“有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人”？《民事訴訟法》第56條1款規(guī)定：“對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的，有權(quán)提訟?！边@即是說(shuō)，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人是指對(duì)原告、被告之間爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的，認(rèn)為有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)而參加到原告、被告已經(jīng)開(kāi)始的訴訟中進(jìn)行訴訟的人。第三人請(qǐng)求權(quán)具有的“獨(dú)立”性是指第三人的請(qǐng)求權(quán)獨(dú)立于原、被告在訴訟中主張的權(quán)利，第三人既不同意原告的主張，也不同意被告的主張，而是以他們雙方為被告單獨(dú)提起一個(gè)訴。在涉及有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的民事訴訟中，原、被告之間存在一個(gè)爭(zhēng)議民事法律關(guān)系，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人同原、被告之間則存在另外一個(gè)爭(zhēng)議民事法律關(guān)系。在后一民事法律關(guān)系中，有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人以獨(dú)立權(quán)利主體資格對(duì)原、被告主張請(qǐng)求權(quán)；該請(qǐng)求權(quán)既針對(duì)原告，也指向被告；第三人的請(qǐng)求得到確認(rèn)，原告和被告的主張就會(huì)全部或部分地被否定唐力：《論民事訴訟中的第三人》，《西南政法大學(xué)學(xué)報(bào)》2000年第2期。。
商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，因銀行與買(mǎi)受人訂立有貸款擔(dān)保合同，合同的有效無(wú)效與銀行發(fā)放的住房貸款存在利害關(guān)系，銀行為了維護(hù)自身利益，有權(quán)參加到這一訴訟中。但是，銀行參加訴訟并不意味著銀行就是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人，就有權(quán)利提出商品住房買(mǎi)賣(mài)合同是有效還是無(wú)效。在商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，買(mǎi)賣(mài)合同有效，不會(huì)影響貸款合同效力，銀行因合同有效能夠收取貸款利息，為維護(hù)自身利益，銀行提出的主張應(yīng)當(dāng)是商品住房買(mǎi)賣(mài)合同有效，這與被告出賣(mài)人的主張一致，而非同時(shí)既針對(duì)原告又針對(duì)被告，這就與有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人中“獨(dú)立”的含義不符。在有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加的訴訟中，原、被告訴訟地位的喪失，將導(dǎo)致有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人訴訟地位的轉(zhuǎn)換。在本訴中的原告撤回，第三人認(rèn)為其有必要繼續(xù)訴訟以保護(hù)自己的權(quán)利，那么其訴訟地位就會(huì)由有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人轉(zhuǎn)變?yōu)榈湫偷脑?。然而，?dāng)商品住房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的原告撤訴，銀行本來(lái)就與被告出賣(mài)人的主張一致，不可能又轉(zhuǎn)變?yōu)樵娑c出賣(mài)人對(duì)立；原告撤訴，銀行與商品住房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之間不存在其他的糾紛，更不可能轉(zhuǎn)變?yōu)榈湫偷脑?。這也與有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的特征不符。如果商品住房買(mǎi)賣(mài)合同最終被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，商品住房的所有權(quán)將因公法發(fā)生轉(zhuǎn)移，此時(shí)銀行對(duì)設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的住房沒(méi)有追及效力，其貸款的收回存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，銀行有權(quán)請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。但是，這是在本訴結(jié)束后的另一個(gè)新訴，不屬于有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人訴訟請(qǐng)求的范疇?？梢?jiàn)，將銀行的訴訟地位規(guī)定為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
除有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人外，“為了解決相互勾連的當(dāng)事人之間的權(quán)利保障和義務(wù)分擔(dān)的問(wèn)題，避免相互關(guān)聯(lián)的案件做出懸殊的裁決，同時(shí)節(jié)約訴訟成本，提高效率和減少訴累”于立剛、李司杰：《我國(guó)無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人制度的缺陷與完善》，《理論觀察》2012年第5期。，民事訴訟法還設(shè)立有無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，是指對(duì)原告、被告之間爭(zhēng)議的訴訟標(biāo)的沒(méi)有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，但案件的處理結(jié)果與其有法律上的利害關(guān)系，為維護(hù)自己的利益而參加到原告、被告已經(jīng)開(kāi)始的訴訟中進(jìn)行訴訟的人常怡：《民事訴訟法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1996年版（第二版），第111頁(yè)。。無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟的根據(jù)是“案件的處理結(jié)果與其有法律上的利害關(guān)系”。
“法律上的利害關(guān)系”主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：
首先，表現(xiàn)為本訴中原、被告雙方爭(zhēng)議的法律關(guān)系和原告或被告與無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人參加的另一法律關(guān)系存在牽連性關(guān)系。牽連性主要體現(xiàn)在：（1）主體的牽連：法律關(guān)系發(fā)生爭(zhēng)議的原、被告的一方當(dāng)事人與無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人之間存在一個(gè)民事實(shí)體關(guān)系；（2）內(nèi)容、客體的牽連：兩個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利、義務(wù)存在內(nèi)在聯(lián)系；在有特定標(biāo)的物的情況下，還存在標(biāo)的物的同一性。
其次，表現(xiàn)為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人的依附性。依附性體現(xiàn)為：（1）本訴爭(zhēng)議法律關(guān)系的處理結(jié)果將對(duì)無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人與當(dāng)事人一方的法律關(guān)系產(chǎn)生預(yù)決效力。這種預(yù)決效力決定了無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人依附于該方當(dāng)事人。該方當(dāng)事人在理論上被稱為主當(dāng)事人。參加訴訟后的無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人，在主當(dāng)事人同對(duì)方當(dāng)事人之間的訴訟爭(zhēng)議中，往往充當(dāng)“輔助人”，通過(guò)陳述意見(jiàn)，提供證據(jù)和參加法庭辯論等訴訟活動(dòng)，支持主當(dāng)事人的訴訟主張。如果主當(dāng)事人敗訴，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人承擔(dān)一定的責(zé)任或喪失約定的權(quán)利。因此，無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人和主當(dāng)事人在訴訟中往往需要結(jié)成“同盟”，為達(dá)到主當(dāng)事人勝訴的目的而共同努力。（2）在訴訟過(guò)程中，如果原告撤訴，無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人也隨之喪失其訴訟地位，因?yàn)槠渑c案件處理結(jié)果之間的“利害關(guān)系”隨案件終結(jié)而消滅。
1、提交貸款申請(qǐng)：當(dāng)簽好房屋買(mǎi)賣(mài)合同后就可以向銀行申辦商業(yè)貸款。無(wú)論是一手房貸還是二手房貸，都需要將銀行認(rèn)可的齊全材料遞交給銀行審核，這是商業(yè)貸款流程中最重要的一步。
2、銀行受理調(diào)查：銀行收到貸款申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料后，就會(huì)對(duì)其材料進(jìn)行審核，商業(yè)貸款一般審核時(shí)間是15個(gè)工作日，最長(zhǎng)不超過(guò)1個(gè)月。
3、銀行核實(shí)審批：貸款銀行會(huì)針對(duì)幾方面進(jìn)行核實(shí)：房屋的情況、借款人的資質(zhì)信用情況等。這是商業(yè)貸款流程中比較重要的環(huán)節(jié)，如果貸款申請(qǐng)人的信用不良，會(huì)直接導(dǎo)致貸款申請(qǐng)的失敗，因此生活中積累良好的個(gè)人信用是很重要的。
4、雙方辦理相關(guān)手續(xù)：銀行通知貸款申請(qǐng)人，貸款審批通過(guò)后需要在該銀行開(kāi)戶，領(lǐng)借記卡并簽訂貸款合同。同時(shí)，辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。在簽訂貸款合同、辦理?yè)?dān)保手續(xù)的時(shí)候一定要詳細(xì)了解合同中的細(xì)則，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，以免發(fā)生不必要的誤會(huì)。
房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款，是由購(gòu)房者向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請(qǐng)表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買(mǎi)賣(mài)合同、擔(dān)保書(shū)等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過(guò)審查合格，向購(gòu)房者承諾貸款，并根據(jù)購(gòu)房者提供的房屋買(mǎi)賣(mài)合同和銀行與購(gòu)房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
（一）償還本市住房公積金貸款
1.提取申請(qǐng)書(shū)；
2.提取人身份證原件及復(fù)印件；
3.提取人名下的建行、工行、農(nóng)行借記卡之一；
4.住房公積金借款合同原件。
提取房主配偶的住房公積金，同時(shí)提供結(jié)婚證原件及復(fù)印件。委托他人代辦的，同時(shí)提供代辦人身份證原件及復(fù)印件。
（二）償還商業(yè)銀行購(gòu)房貸款或異地住房公積金貸款
1.提取申請(qǐng)書(shū)；
2.提取人身份證原件及復(fù)印件；
3.提取人名下的建行、工行、農(nóng)行借記卡之一；
4.個(gè)人購(gòu)房借款合同；（首次還貸提取時(shí)提供原件及復(fù)印件，自第二次還貸提取起僅提供原件）
5.與貸款相對(duì)應(yīng)的購(gòu)房合同、發(fā)票或《房屋所有權(quán)證》原件及復(fù)印件；（首次還貸提取時(shí)需提供原件及復(fù)印件，自第二次還貸提取起僅提供原件）
一、投保抵押住房保險(xiǎn)是購(gòu)房借款人的合同義務(wù)。
對(duì)于貸款銀行要求購(gòu)房借款人為抵押住房辦理保險(xiǎn)，有些購(gòu)房借款人對(duì)此不理解，認(rèn)為這違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于不得強(qiáng)制保險(xiǎn)的規(guī)定，對(duì)銀行和保險(xiǎn)公司提出異議。對(duì)此，有些銀行或保險(xiǎn)公司簡(jiǎn)單地解釋為，是執(zhí)行中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定。
的確，中國(guó)人民銀行在《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定了購(gòu)房借款人抵押住房時(shí)應(yīng)辦理保險(xiǎn)，但中國(guó)人民銀行這一管理辦法在法律性質(zhì)上屬于部門(mén)行政規(guī)章，不屬于人大制定的法律或國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，不能滿足保險(xiǎn)法規(guī)定的只有法律或行政法規(guī)才能規(guī)定強(qiáng)制保險(xiǎn)的條件，因此這一解釋在法律上是不具有說(shuō)服力的。
實(shí)際上，購(gòu)房借款人辦理保險(xiǎn)不是銀行單方強(qiáng)制行為，而是購(gòu)房借款人與貸款銀行自愿訂立的貸款合同約定的借款人義務(wù)。購(gòu)房人在積蓄不足的情況下，希望提前購(gòu)房消費(fèi)，為實(shí)現(xiàn)這一目的，購(gòu)房人選擇向銀行申請(qǐng)貸款。在購(gòu)房人與銀行協(xié)商訂立貸款合同時(shí)，銀行為了保證自身債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即確保發(fā)放的貸款能安全收回，依據(jù)擔(dān)保法要求購(gòu)房借款人提供擔(dān)保作為發(fā)放貸款的條件之一。擔(dān)?？梢圆扇”ＷC、質(zhì)押或抵押等不同方式，例如，由房屋置業(yè)擔(dān)保公司為購(gòu)房借款人提供保證；或由購(gòu)房借款人將定期存單、債券等有價(jià)證券質(zhì)押給銀行；或由購(gòu)房借款人將購(gòu)得的住房抵押給銀行等。具體采用何種擔(dān)保方式可由借款人根據(jù)自身情況與貸款銀行協(xié)商確定。在雙方選擇了以抵押方式提供擔(dān)保后，銀行作為抵押權(quán)人根據(jù)擔(dān)保法可以要求抵押人即購(gòu)房借款人采取適當(dāng)措施保全用于抵押的住房的價(jià)值，抵押住房保險(xiǎn)便是一種有效可行的保全住房?jī)r(jià)值的方式。因此，雙方在貸款合同中就約定了由購(gòu)房借款人投保抵押住房保險(xiǎn)。投保抵押住房保險(xiǎn)與返還本金、支付利息、提供抵押一樣，都是借款人的合同義務(wù)。借款人在享受從銀行獲得貸款權(quán)利的同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)是等價(jià)有償?shù)墓浇灰仔袨椋耆厦袷路梢蟮墓阶栽冈瓌t。抵押住房保險(xiǎn)是使購(gòu)房借款人、銀行、保險(xiǎn)公司和房產(chǎn)商都能從中獲利的多贏機(jī)制，理應(yīng)得到包括購(gòu)房借款人在內(nèi)的各方歡迎和支持。
需要提醒的是，銀行可以要求購(gòu)房借款人投保抵押住房保險(xiǎn)，但不能規(guī)定購(gòu)房借款人必須向其指定的保險(xiǎn)公司投保，銀行指定保險(xiǎn)公司投保剝奪了借款人的選擇權(quán)，限制了保險(xiǎn)公司之間的公平競(jìng)爭(zhēng)，違反法律關(guān)于反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)定，購(gòu)房借款人有權(quán)拒絕。
二、抵押住房在交付購(gòu)房人之前發(fā)生保險(xiǎn)事故的，保險(xiǎn)公司也負(fù)責(zé)賠償。
保險(xiǎn)公司何時(shí)開(kāi)始承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，由保險(xiǎn)條款規(guī)定或保險(xiǎn)公司與投保人即購(gòu)房貸款人雙方約定?！侗ｋU(xiǎn)條款》規(guī)定了保險(xiǎn)期限自《個(gè)人住房抵押貸款合同》生效日開(kāi)始，即從借款合同生效時(shí)保險(xiǎn)公司就開(kāi)始承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任了。
但有專業(yè)人士對(duì)《保險(xiǎn)條款》中關(guān)于保險(xiǎn)生效日的規(guī)定存有異議，指出對(duì)于還貸保證保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限自貸款合同生效時(shí)開(kāi)始是可以的，但對(duì)于財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，作同樣的規(guī)定就不合適了。因?yàn)閺馁J款合同生效銀行向房產(chǎn)商劃付貸款到房產(chǎn)商向購(gòu)房人交付房屋或登記產(chǎn)權(quán)之間有一段間隔期間，如果是購(gòu)買(mǎi)期房，這段期間會(huì)間隔得更長(zhǎng)。在這期間由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記，購(gòu)房人對(duì)房屋不具有所有權(quán)，房產(chǎn)商未向購(gòu)房人交付房屋前，購(gòu)房人依合同法也無(wú)須承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，因而購(gòu)房人對(duì)房屋不具有法律上承認(rèn)的利益，不符合保險(xiǎn)法規(guī)定的投保人應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益的要求，使得保險(xiǎn)合同中的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)在此期間無(wú)效，即抵押住房在交付購(gòu)房人之前發(fā)生保險(xiǎn)事故的，保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償。
這種觀點(diǎn)忽視了一個(gè)重要事實(shí)，既購(gòu)房人在辦理貸款手續(xù)和保險(xiǎn)手續(xù)之前，已與房產(chǎn)商訂立了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房人在自付了首付款和通過(guò)銀行支付了約定房款后，依購(gòu)房合同其對(duì)房產(chǎn)商就享有了債權(quán)，債權(quán)的內(nèi)容為房產(chǎn)商須按合同約定向購(gòu)房人交付約定的房屋。如果抵押房屋在交付購(gòu)房人之前發(fā)生毀損滅失，將直接造成對(duì)購(gòu)房人債權(quán)的損害，所以在抵押住房交付購(gòu)房人之前購(gòu)房人對(duì)該房屋具有保險(xiǎn)利益，購(gòu)房人是否占有該房屋并不影響保險(xiǎn)合同的效力。即使房產(chǎn)商還未交房，如抵押房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故造成損失時(shí)，購(gòu)房借款人也可以請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償損失。
另外，抵押住房保險(xiǎn)合同自借款合同生效時(shí)起生效的規(guī)定，也是以借款年限確定保險(xiǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算依據(jù)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)對(duì)借款合同生效起至房屋交付購(gòu)房人前發(fā)生的房屋毀損滅失承擔(dān)賠償責(zé)任，在保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)收上對(duì)于保險(xiǎn)公司和投保的購(gòu)房借款人雙方也都是公平的。
三、購(gòu)房借款人可以選擇向第三人索賠，也可以選擇請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金。
當(dāng)被保險(xiǎn)的抵押房屋因第三人原因造成毀損滅失時(shí)，購(gòu)房借款人依民法中的侵權(quán)責(zé)任規(guī)定可以要求第三人承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。同時(shí)依保險(xiǎn)合同，購(gòu)房借款人又可以選擇請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金。
一般情況下，向保險(xiǎn)公司請(qǐng)求賠償保險(xiǎn)金比向侵權(quán)人索賠要方便快捷和足額。但如能成功向侵權(quán)人索賠，則購(gòu)房借款人在得到賠償后可以向保險(xiǎn)公司退保，獲得退還保費(fèi)的利益。因此，這兩種損失賠償方式各有利弊，至于購(gòu)房借款人選擇何種方式應(yīng)根據(jù)具體情況確定。比如，1999年在上海曾發(fā)生過(guò)韓國(guó)貨運(yùn)飛機(jī)墜落，撞毀地面建筑的事故，由于責(zé)任明確，侵權(quán)人賠付力強(qiáng)，發(fā)生這樣事故時(shí)，就可以先要求侵權(quán)的航空公司賠償，然后再向保險(xiǎn)公司退保。但如果是鄰居違法裝修破壞房屋承重結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房屋毀損的，由于侵權(quán)個(gè)人的賠付能力較弱，購(gòu)房借款人就可以直接向保險(xiǎn)公司請(qǐng)求賠償保險(xiǎn)金，這樣雖然不能再退保，損失了退保費(fèi)，但卻能很快得到足額賠償，還是值得的。
此外，購(gòu)房借款人還應(yīng)注意兩點(diǎn)，一是在得到保險(xiǎn)公司賠償金前，購(gòu)房借款人不能放棄對(duì)侵權(quán)人的追償權(quán)，在獲得保險(xiǎn)金后應(yīng)將追償權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)公司，否則將無(wú)法得到保險(xiǎn)公司的賠償。二是當(dāng)保險(xiǎn)公按照《保險(xiǎn)條款》規(guī)定賠償?shù)谋ｋU(xiǎn)金小于購(gòu)房借款人實(shí)際損失時(shí)，購(gòu)房借款人還有權(quán)就賠償不足部分繼續(xù)向侵權(quán)人索賠。
四、銀行應(yīng)與購(gòu)房借款人辦理保單質(zhì)押手續(xù)。
依保險(xiǎn)法規(guī)定，在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中只有被保險(xiǎn)人才享有向保險(xiǎn)公司請(qǐng)求給付保險(xiǎn)金的權(quán)利，抵押住房保險(xiǎn)合同中的被保險(xiǎn)人是購(gòu)房借款人，當(dāng)發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，只有購(gòu)房借款人才可以請(qǐng)求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金，貸款銀行不能直接要求保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)金用于歸還貸款。那么如何防止購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)金挪作他用，保障銀行的貸款安全，是貸款銀行應(yīng)予充分注意的。
《保險(xiǎn)條款》規(guī)定在購(gòu)房借款人因意外身故或殘疾后，在保險(xiǎn)公司與購(gòu)房借款人以及貸款銀行達(dá)成協(xié)議后，保險(xiǎn)公司一次性將保險(xiǎn)金劃付至購(gòu)房借款人在貸款銀行的個(gè)人住房貸款帳戶，這樣銀行可以直接控制保險(xiǎn)金，實(shí)現(xiàn)了通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)保障銀行貸款安全的目的。
但對(duì)于抵押房屋因保險(xiǎn)事故受到毀損滅失時(shí)，《保險(xiǎn)條款》規(guī)定只要保險(xiǎn)公司與購(gòu)房借款人達(dá)成協(xié)議后，保險(xiǎn)公司就應(yīng)向購(gòu)房借款人支付保險(xiǎn)金，并未要求將保險(xiǎn)金直接劃付到購(gòu)房借款人在貸款銀行開(kāi)設(shè)的個(gè)人住房貸款帳戶，這就給購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)金挪作他用造成機(jī)會(huì)，使銀行通過(guò)保險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的目的可能落空。
目前，銀行通行的做法是要求購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)單存于銀行保管，但這是不完善的。從法律上講，購(gòu)房借款人有可能通過(guò)保單掛失，從保險(xiǎn)公司直接領(lǐng)取保險(xiǎn)金，由于未辦理保單質(zhì)押手續(xù)，銀行無(wú)法追究保險(xiǎn)公司責(zé)任。為有效保障銀行貸款安全，當(dāng)購(gòu)房借款人辦理保險(xiǎn)手續(xù)后，銀行應(yīng)與其訂立保險(xiǎn)單質(zhì)押合同，要求購(gòu)房借款人將保險(xiǎn)單質(zhì)押給銀行，并約定借款人同意保險(xiǎn)公司將抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金一次性劃付到購(gòu)房借款人在銀行開(kāi)設(shè)的個(gè)人住房貸款帳戶，并將保單質(zhì)押合同向保險(xiǎn)公司登記備案。只有辦理了完備的法律手續(xù)，才能真正保障貸款安全，實(shí)現(xiàn)通過(guò)保險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的目的。
五、因房屋自身缺陷造成的毀損滅失責(zé)任目前只能由房產(chǎn)商承擔(dān)。
《保險(xiǎn)條款》規(guī)定，抵押房屋因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因造成的損失，不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故，保險(xiǎn)公司對(duì)此不予賠償。
在我國(guó)目前建筑市場(chǎng)秩序混亂，建筑物重大倒塌事故時(shí)有發(fā)生的情況下，購(gòu)房人和貸款銀行對(duì)房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)予以足夠重視。購(gòu)房借款人在選購(gòu)商品房時(shí)，貸款銀行在審核抵押房屋貸款時(shí)，應(yīng)要求房產(chǎn)商提供商品房的勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位的資質(zhì)情況，查驗(yàn)整個(gè)建設(shè)工程是否全面履行了各項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收程序。但即使這些工作都做了，也并不可能完全避免事故的發(fā)生，而一旦事故發(fā)生，對(duì)購(gòu)房借款人承擔(dān)損失賠償責(zé)任的目前只能是房產(chǎn)商。房產(chǎn)商可以向其他責(zé)任方追償，這將形一連串的訴訟，相關(guān)的當(dāng)事人如未投保責(zé)任保險(xiǎn)的話，房產(chǎn)商可能難以足額賠償購(gòu)房借款人的損失，最終影響銀行的貸款安全。化解建筑質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的有效方法仍然是保險(xiǎn)，即對(duì)建筑質(zhì)量負(fù)有責(zé)任的相關(guān)當(dāng)事人都應(yīng)投保責(zé)任保險(xiǎn)，使受損害的購(gòu)房借款人能得到足額賠償，同時(shí)保障了銀行的貸款安全。
另外，地震造成的房屋損失也不屬于抵押住房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任，這也是購(gòu)房借款人和貸款銀行對(duì)現(xiàn)行《保險(xiǎn)條款》的一項(xiàng)遺憾。希望保險(xiǎn)公司能夠?qū)Φ卣饚?lái)的巨災(zāi)進(jìn)行承保，真正起到轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)保障社會(huì)的作用。
六、可以選擇仲裁解決爭(zhēng)議
在保險(xiǎn)合同履行過(guò)程中，當(dāng)事人之間出現(xiàn)糾紛的情況時(shí)有發(fā)生，《保險(xiǎn)條款》提供了通過(guò)訴訟或仲裁解決爭(zhēng)議的兩種選擇。仲裁較之于訴訟，有程序簡(jiǎn)捷一裁終局，當(dāng)事人均有權(quán)選定仲裁員，以及審理不公開(kāi)的特點(diǎn)。特別是審理不公開(kāi)影響范圍小，對(duì)于保險(xiǎn)公司維護(hù)其公眾形象具有積極意義。
保險(xiǎn)公司如希望通過(guò)仲裁解決爭(zhēng)議，在辦理保險(xiǎn)手續(xù)時(shí)，就應(yīng)與投保的購(gòu)房借款人協(xié)商一致，并在投保單和保險(xiǎn)單中明確約定爭(zhēng)議處理執(zhí)行《保險(xiǎn)條款》第二十九條第（一）項(xiàng)。如果沒(méi)有對(duì)《保險(xiǎn)條款》第二十九條進(jìn)行明確選擇時(shí)，仲裁委員會(huì)是不能受理仲裁申請(qǐng)的。
一、2002年以來(lái)央行制定的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施
(一)2002年8月，建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部，中國(guó)人民銀行，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)(建住房[20021217號(hào))
因國(guó)家采取一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長(zhǎng)速度，居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，對(duì)于改善居民居住條件、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。但是，局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、商品房結(jié)構(gòu)不盡合理、價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快。為了加強(qiáng)金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控、防范房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，《若干意見(jiàn)》規(guī)定，對(duì)未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開(kāi)工報(bào)告)的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。對(duì)個(gè)人貸款，央行要求要完善個(gè)人住房貸款管理辦法，要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收。要求完善住房保險(xiǎn)政策，合理確定保險(xiǎn)費(fèi)率，明確保險(xiǎn)賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第350號(hào))和《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》(國(guó)發(fā)[2002)12號(hào))，完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人購(gòu)房的作用。
(二)中國(guó)人民銀行關(guān)子進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(銀發(fā)[2003]121號(hào))
該《通知》從8個(gè)方面規(guī)定了央行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的手段：(1)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；(2)嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放；(3)規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；(4)加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)住房的需要；(5)強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理；(6)充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；(7)加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理：(8)切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。中國(guó)人民銀行對(duì)違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。
(三)2004年、2005年央行上調(diào)貸款利率
2004年央行上調(diào)貸款基準(zhǔn)利律，結(jié)束了1996～2002年我國(guó)8次降息歷程。此前8次降息，刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房需求，拉動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。由于國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)秩序混亂，上市圈錢(qián)現(xiàn)象嚴(yán)重，司法救濟(jì)不力，中小投資者利益得不到有力保護(hù)，證券投資熱情銳減；投資國(guó)債安全，但發(fā)行量有限，不能滿足中小投資者的需求。于是，大量的“熱錢(qián)”就投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫。為遏制越來(lái)越嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，央行于2004年10月、2005年3月上調(diào)住房貸款利率。其中，2004年10月，自營(yíng)性個(gè)人住房貸款5年(含)以下的由4．77％調(diào)整到4．95％；5年以上的由5．04％調(diào)整到5．31％。個(gè)人住房公積金貸款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率調(diào)整不同于2004年的調(diào)整：將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6．12％的0．9倍。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20％提高到30％；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定。
(四)2005年3月中旬，央行提高商業(yè)房貸逾期罰息利率
央行規(guī)定，將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標(biāo)明的貸款利率水平上加收30％至50％”，同時(shí)給商業(yè)銀行一定的自。此舉無(wú)疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。
(五)2005年4月，央行與建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，其中規(guī)定央行要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。
二、央行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施存在的問(wèn)題
央行主要通過(guò)利率上調(diào)、控制信貸發(fā)放、強(qiáng)化信貸資金管理等手段，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，發(fā)揮了一定的調(diào)控作用。但上述措施大多以“若干意見(jiàn)”和“通知”的形式表現(xiàn)出來(lái)，效力層次較低；而且沒(méi)有規(guī)定商業(yè)銀行違背這些“若干意見(jiàn)”和“通知”時(shí)的具體法律責(zé)任，導(dǎo)致其權(quán)威性、嚴(yán)肅性和剛性不夠。各商業(yè)銀行，在自身利益的博弈下，在執(zhí)行這些“若干意見(jiàn)”和“通知”時(shí)采取變通措施，導(dǎo)致央行宏觀調(diào)控的預(yù)期效果大打折扣。
2005年3月央行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其基準(zhǔn)利率是6．12％，其利串下限為貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前簽訂的5年以上的貸款合同，是適用6．12％還是適用5．51％，央行沒(méi)有做出明確規(guī)定。各商業(yè)銀行具體做法不同，有的適用6．12％，有的根據(jù)貸款人的具體信用情況或購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。甚至在有些地方，商業(yè)銀行之間達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一適用6．12％。這些做法有以下幾點(diǎn)不妥：①取消住房貸款優(yōu)惠利率，回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，這雖然在理論上有助于商業(yè)銀行加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管理，逐步實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化，但增加了普通購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)。②對(duì)利率上調(diào)之前簽訂的貸款合同，若適用基準(zhǔn)利率，違背《合同法》關(guān)于格式合同的規(guī)定，除非雙方意思表示一致?！逗贤ā返?l條規(guī)定：對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。各銀行提供的貸款合同是格式合同，當(dāng)事人對(duì)利率上調(diào)前的借款合同是否適用下限利率有不同解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出有利于借款人的解釋，即適用下限利率。③央行對(duì)商業(yè)銀行之間的利率協(xié)議沒(méi)有作出禁止規(guī)定，這不利于保護(hù)廣大借款人的利益。
三、完善央行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的法律對(duì)策
規(guī)范宏觀調(diào)控的法律制度應(yīng)遵循的重要原則之一是有限干預(yù)。即國(guó)家宏觀調(diào)控應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。同志在《在黨的十四屆二中全會(huì)上的講話》中指出：“國(guó)家有效的宏觀調(diào)控，是建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制所必須的。要在充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用的同時(shí)，加強(qiáng)國(guó)家的宏觀調(diào)控，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)更好地健康發(fā)展?！?/p>
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在某種程度上，是投機(jī)經(jīng)濟(jì)，只要不過(guò)分脫離價(jià)值規(guī)律，無(wú)須一棍子打死市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的投機(jī)行為。房地產(chǎn)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中組成部分，應(yīng)允許一定的投機(jī)行為存在，但應(yīng)用系統(tǒng)化的制度調(diào)控該行為，將其負(fù)面影響控制在合理的范圍內(nèi)。為此，應(yīng)從以下方面完善中央銀行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施：
(一)央行在制定宏觀調(diào)控措施時(shí)，應(yīng)尊重市場(chǎng)規(guī)律，強(qiáng)化違反其規(guī)定的法律責(zé)任，包括民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，追究違反規(guī)定的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的法律責(zé)任，包括限制其民事行為能力，這樣可以增強(qiáng)中央銀行宏觀調(diào)控措施的剛性，更有效地發(fā)揮中央銀行的宏觀調(diào)控作用。2005年4月6日上海商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭，這背離了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)：規(guī)律，也違背了《合同法》第四條規(guī)定：當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭，限制了房地產(chǎn)的正常交易，央行對(duì)該行為應(yīng)予以查處。銀行之間簽訂利率協(xié)議，在日本很可能被認(rèn)定為違反《禁止壟斷法》，從而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。央行在制定宏觀調(diào)控措施時(shí)，可以借鑒日本的規(guī)定。
（一）購(gòu)建房提取
1、購(gòu)房提取
（1）購(gòu)商品房提取，提供購(gòu)房合同原件（須辦理合同備案）、付款發(fā)票，提取金額不得超過(guò)購(gòu)房?jī)r(jià)值的金額，購(gòu)房時(shí)間（以合同備案時(shí)間為準(zhǔn)）在一個(gè)年度內(nèi)；（2）購(gòu)二手房提取，提供房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約、契稅發(fā)票和房產(chǎn)證（原件和復(fù)印件），以契稅發(fā)票時(shí)間為準(zhǔn)在一個(gè)年度內(nèi)。
2、建造自住住房提取
應(yīng)提供以下材料：（1）國(guó)有土地使用權(quán)證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）建筑工程預(yù)（結(jié)）算書(shū)，應(yīng)符合當(dāng)?shù)?、?dāng)時(shí)自建自住房一般投資標(biāo)準(zhǔn)；（4）購(gòu)買(mǎi)相關(guān)材料的發(fā)票，建造時(shí)間（以辦理規(guī)劃許可證的時(shí)間為準(zhǔn)）在一個(gè)年度內(nèi)；農(nóng)村建房不能提供以上材料的，應(yīng)提供土地使用權(quán)證或土地批準(zhǔn)通知書(shū)、自建房產(chǎn)權(quán)證、建筑工程預(yù)（結(jié)）算書(shū)，應(yīng)符合當(dāng)?shù)?、?dāng)時(shí)自建自住房一般投資標(biāo)準(zhǔn)。以取得房產(chǎn)證的時(shí)間為準(zhǔn)在一個(gè)年度內(nèi)。
3、拆遷房的提取
提供拆遷協(xié)議或購(gòu)房合同原件（須辦理合同備案）、付款發(fā)票，提取金額不得超過(guò)實(shí)際補(bǔ)交房款的金額，購(gòu)房時(shí)間（以合同備案時(shí)間為準(zhǔn)）在一個(gè)年度內(nèi)。
4、翻建、大修理自住房的提取
提供：（1）、房屋產(chǎn)權(quán)證明；（2）、房產(chǎn)質(zhì)檢部門(mén)、規(guī)劃管理部門(mén)出具的翻建、大修鑒定及批準(zhǔn)文件，（3）、由建筑定額管理等有權(quán)部門(mén)出具翻建、大修理投資概算；
（二）離休、退休提取
提供離休、退休文件或離退休證。對(duì)不正常繳存住房公積金的（病退或離崗）人員的住房公積金封存在原單位，到離、退休年齡時(shí)憑離、退休文件或離、退休證提取。對(duì)有公積金貸款的提取只能在還清貸款時(shí)一次提取，并辦理銷戶手續(xù)。
（三）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的提取
提供勞動(dòng)部門(mén)出具的完全喪失勞動(dòng)能力鑒定書(shū)（1-4級(jí)等級(jí)），并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系證明材料。
（四）戶口遷出及工作調(diào)離紅河州行政區(qū)域的提取
提供戶口遷出證明或調(diào)令辦理提取或轉(zhuǎn)移。
（五）償還購(gòu)房貸款本息的提取
（1）提供自住住房貸款證明資料。
（2）公積金貸款連續(xù)還貸12個(gè)月以上（一次性還清貸款不受此限制）。
（3）已辦理抵押登記手續(xù)（在階段性擔(dān)保中的貸款不允許提取公積金）。
（4）提取金額為上年歸集余額。
對(duì)商業(yè)銀行購(gòu)房還貸提取只允許提一次，同時(shí)提供商業(yè)銀行借款合同原件、購(gòu)房合同、貸款余額證明；在貸款時(shí)用自己的公積金為他人作擔(dān)保的不允許提取公積金，要求管理部清理并打上擔(dān)保貸款標(biāo)記。
（六）職工死亡或被宣告死亡的
職工法定繼承人、受遺贈(zèng)人可以提取職工住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額，但必須提供死亡證明（公安機(jī)關(guān)的戶口銷戶證明或醫(yī)院證明、法院宣告死亡裁定書(shū)）；法定繼承人申請(qǐng)書(shū)(原件)；提取人與死亡人的合法關(guān)系證明(婚姻關(guān)系證明或戶口簿等)。提供合法繼承人身份及遺產(chǎn)處理的公證書(shū)或判決書(shū)。
（七）家庭發(fā)生重大疾病造成家庭困難的
須提供所在單位出具的證明；縣及縣以上人民醫(yī)院出具的住院治療證明。提取金額不得超過(guò)個(gè)人應(yīng)承擔(dān)的醫(yī)療費(fèi)用。重大疾病的范圍包括惡性腫瘤、急性心肌梗塞、腦中風(fēng)后遺癥、冠
狀動(dòng)脈搭橋術(shù)(或稱冠狀動(dòng)脈旁路移植術(shù))、重大器官移植術(shù)或造血干細(xì)胞移植術(shù)、終末期腎病(或稱慢性腎功能衰竭尿毒癥期)。
（八）停止繳存住房公積金的職工提取
1、本人年滿45周歲的，提供與單位終止勞動(dòng)關(guān)系合同（協(xié)議）、單位證明或失業(yè)證、身份證，辦理住房公積金存儲(chǔ)余額的提取及銷戶手續(xù)（公共封存帳戶內(nèi)的提取只需提取供身份證）。
2、與單位終止勞動(dòng)關(guān)系但未滿45周歲的，期間發(fā)生購(gòu)、建、大修自住房行為或提取公積金一次性還清個(gè)人住房貸款（含商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款）的，提供以上相關(guān)證明材料可辦理銷戶提取。
住房公積金提取說(shuō)明
住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。
一、住房公積金提取的定義
住房公積金的提取是指繳存住房公積金的職工按照規(guī)定把自己住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額取出來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)住房公積金的價(jià)值，發(fā)揮其作用的行為。
二、提取住房公積金的條件
為了規(guī)范提取條件和職工的提取行為，使住房公積金切實(shí)發(fā)揮定向用于住房消費(fèi)的作用，保障廣大職工的利益，《住房公積金管理?xiàng)l例》對(duì)提取住房公積金的條件作了規(guī)定。
（一）、用于住房消費(fèi)的提取
1、購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房。本項(xiàng)所說(shuō)的“自住住房”是指提取住房公積金的職工居住其內(nèi)且對(duì)該房屋擁有所有權(quán)的住房，也就是說(shuō)所購(gòu)、建、大修住房的產(chǎn)權(quán)歸職工所有。因此，對(duì)購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修的房屋擁有所有權(quán)的家庭成員(包括配偶、父母、子女等)可以提取自己的住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。如果居住的房屋是承租的住房或只擁有使用權(quán)的住房等等，不能提取住房公積金，如果是對(duì)住房不擁有所有權(quán)的家庭成員，也不能提取自己的住房公積金。
職工為購(gòu)、建、大修自住住房而提取住房公積金，是住房公積金的主要提取方式。此項(xiàng)規(guī)定了四種行為：
（1）、購(gòu)買(mǎi)。是指職工買(mǎi)下住房，擁有所購(gòu)住房的所有權(quán)，住房可以是商品房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房、自住的公有住房、私產(chǎn)房等；
（2）、建造。根據(jù)1983年5月25日國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部的《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》，是指城鎮(zhèn)居民經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)等部門(mén)批準(zhǔn)建造住房；
（3）、翻建。根據(jù)1985年1月1日原城建環(huán)保部批準(zhǔn)試行的《房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn)(試行)》，是指對(duì)住房全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造住房；
（4）、大修。(文件同上)是指需要牽動(dòng)或拆換住房部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除住房。裝修、裝飾、中修、小修等行為都不可以提取。
2、償還購(gòu)房貸款本息。只有購(gòu)房貸款才可以提取住房公積金償還貸款本息。
3、房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的部分。
如果租房居住的職工家庭，其租金在家庭工資收入中所占的比例過(guò)大，超出了職工對(duì)住房消費(fèi)的承受能力，就需要提取住房公積金支付房租。房租超出規(guī)定比例時(shí)，職工在提供工資收入證明租賃合同等證明后，可以提取住房公積金支付超出規(guī)定比例的部分。對(duì)職工有能力負(fù)
擔(dān)的在規(guī)定比例以下的部分，不能提取住房公積金支付。
（二）、喪失繳存住房公積金條件時(shí)的提取
1、離休、退休。職工離休、退休時(shí)，單位不再向其發(fā)放工資，只發(fā)離退休費(fèi)，住房公積金不再繳存的。同時(shí)，職工離退休后住房問(wèn)題一般不是主要問(wèn)題了，沒(méi)有必要繼續(xù)限制其使用方向，職工可以提取用于養(yǎng)老、醫(yī)療等方面。
2、完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系。職工在職期間，由于事故、災(zāi)禍等原因完全喪失勞動(dòng)能力(需要?jiǎng)趧?dòng)部門(mén)或醫(yī)院出具證明文件)，職工無(wú)法繼續(xù)工作，與單位終止了勞動(dòng)關(guān)系，單位不再向其發(fā)放工資，住房公積金的來(lái)源同樣不存在了，所以規(guī)定了這種特殊情況的提取。要注意兩點(diǎn)：一是，職工完全喪失勞動(dòng)能力，而不是部分喪失；二是，必須同時(shí)具備與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的條件，二者缺一不可。
如果職工與單位終止勞動(dòng)關(guān)系，但并沒(méi)有完全喪失勞動(dòng)能力，而是辭職、辭退、部分喪失勞動(dòng)能力等原因，不允許提取?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》之所以規(guī)定完全喪失勞動(dòng)能力才可以提取，是因?yàn)橹挥性谕耆珕适趧?dòng)能力情況下，職工與單位終止了勞動(dòng)關(guān)系后再也無(wú)法參加工作，也就不可能再參加住房公積金制度了。職工沒(méi)有完全喪失勞動(dòng)能力，那么職工還有再次工作的可能。所以，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》第十五條辦理職工住房公積金帳戶轉(zhuǎn)移(找到新工作時(shí))或者封存手續(xù)，而不能提取。二是，如果職工的戶口本身就不是本市的，《住房公積金管理?xiàng)l例》在第二條關(guān)于適用范圍中，沒(méi)有對(duì)參加住房公積金制度職工的戶口進(jìn)行限制，所以，職工可以參加非戶口所在地城市的住房公積金制度。當(dāng)職工與單位終止勞動(dòng)關(guān)系時(shí)，可以比照“戶口遷出或者出境定居的”情況處理，允許職工提取住房公積金帳戶內(nèi)存儲(chǔ)余額。
3、戶口遷出或者出境定居。在這種情況下，職工已經(jīng)超出了原行政區(qū)域，也就超出了原住房公積金管理中心的管理范圍，因此，應(yīng)允許提取。本項(xiàng)要求職工的戶口遷出所在的市、縣或者出境定居，如果職工只是到外地工作，但戶口并沒(méi)有遷出，或者出國(guó)進(jìn)修、學(xué)習(xí)等而非定居，都不符合本項(xiàng)規(guī)定，不得提取。
4、職工死亡。職工在職期間可能出現(xiàn)死亡的情況，這時(shí)職工繳存住房公積金的條件同樣不具備了，就應(yīng)允許提取。
職工的死亡分為自然死亡和宣告死亡，二者的法律效果是一樣的，宣告死亡應(yīng)當(dāng)按照《民法通則》規(guī)定的條件和程序申請(qǐng)，由法院作出宣告死亡判決。職工的住房公積金是職工所有的合法財(cái)產(chǎn)，在職工死亡后就列入遺產(chǎn)的范圍進(jìn)行繼承，應(yīng)當(dāng)按照《繼承法》的規(guī)定來(lái)執(zhí)行，如果死亡職工有遺囑和遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，由遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人繼承；沒(méi)有遺囑和遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照法定繼承的規(guī)定由法字繼承人繼承。遺囑繼承人、法定繼承人和受遺贈(zèng)人都有權(quán)提取殘廢職工住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額，至于如何分配遺產(chǎn)，按照《繼承法》的規(guī)定進(jìn)行。死亡職工沒(méi)有繼承人和受遺贈(zèng)人時(shí)住房公積金存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益。
三、辦理住房公積金提取的程序
職工向單位申請(qǐng)，單位核實(shí)并出具證明，職工向住房公積金管理中心提出申請(qǐng)，住房公積金管理中心審核、決定是否允許提取，并通知申請(qǐng)人，準(zhǔn)予提取的由指定銀行辦理支付手續(xù)。 凡是符合提取條件的職工，首先應(yīng)向單位提出提取申請(qǐng)，由單位對(duì)職工是否符合提取條件進(jìn)行初審。單位進(jìn)行核實(shí)的內(nèi)容，包括是否是職工本人、住房公積金的存儲(chǔ)余額是否正確、是否符合提取條件等方面內(nèi)容，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題就可以及時(shí)解決，避免糾紛，提高辦理提取的效率。單位核實(shí)正確后應(yīng)當(dāng)及時(shí)給職工出具提取證明，證明單位對(duì)職工的提取核實(shí)無(wú)誤。 職工提取申請(qǐng)經(jīng)單位初審證明后，應(yīng)提交住房公積金管理中心，同時(shí)提供有關(guān)證明文件由中心審核、決定允許提取。
紅河州住房公積金的提取根據(jù)“紅河州住房公積金提取申請(qǐng)審批表”審定辦理。
四、提取住房公積金應(yīng)提交材料
（一）、購(gòu)買(mǎi)自住房的，應(yīng)提供購(gòu)房合同或協(xié)議，購(gòu)房發(fā)票或收據(jù)；建造、翻建自住房的，應(yīng)提供所建房的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和建設(shè)等部門(mén)的批準(zhǔn)文件和證件，購(gòu)買(mǎi)材料發(fā)票；大修自住房的，應(yīng)提供修繕申請(qǐng)、房管部門(mén)出具的修繕證明文件、修繕費(fèi)用發(fā)票。
（二）、償還購(gòu)房貸款本息的，應(yīng)提供購(gòu)房合同或協(xié)議、貸款合同、還貸款證明。
（三）、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的，應(yīng)提供單位開(kāi)具的收入證明及房屋管理部門(mén)認(rèn)可有效租憑合同及年度租房繳款發(fā)票。
注：房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例由住房公積金管理委員會(huì)確定。
（四）、離休、退休的，應(yīng)提供離、退休證或勞動(dòng)部門(mén)相關(guān)證明。
（五）、完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的，應(yīng)提供由勞動(dòng)部門(mén)出具的職工喪失勞動(dòng)能力鑒定及單位解除勞動(dòng)合同證明。
（六）、戶口遷出或者出境定居的，應(yīng)提供房籍管理部門(mén)出具的戶口遷出證明、護(hù)照簽證及國(guó)外定居證明。
（七）、職工死亡由法定繼承人、受遺贈(zèng)人提取的，應(yīng)提供死者死亡證明或戶口注銷證明、身份關(guān)系證明、合法繼承或遺贈(zèng)（公證）證明。
提取住房公積金除提供上述證明文件外，還應(yīng)當(dāng)提供提取人的身份證、住房公積金有效憑證。
五、住房公積金的轉(zhuǎn)移
職工因工作單位變動(dòng)，須辦理住房公積金的轉(zhuǎn)移。既將原工作單位繳交帳戶名下的住房公積金轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位進(jìn)行繳交，同時(shí)原住房公積金帳戶隨之取消。
六、住房公積金轉(zhuǎn)移的辦理程序
（一）調(diào)出人員單位。辦理停止繳交，進(jìn)行人員帳戶轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)新調(diào)入單位為調(diào)入職工辦理開(kāi)戶注冊(cè)設(shè)立新帳戶后，由申請(qǐng)轉(zhuǎn)移人填制“住房公積金轉(zhuǎn)移申請(qǐng)審批表”，單位核實(shí)簽署意見(jiàn)，提交住房公積金管理中心審定辦理住房公積金轉(zhuǎn)移。
（二）新調(diào)入人員單位。為調(diào)入職工辦理住房公積金帳戶設(shè)立登記，通知職工本人帳戶開(kāi)設(shè)情況，從調(diào)入發(fā)放工資之月起繳存住房公積金。
七、住房公積金的封存
職工因離職、退離休等原因中斷或停止繳存住房公積金，以及職工因調(diào)動(dòng)工作單位且新單位尚未建立住房公積金或尚未在調(diào)入單位開(kāi)設(shè)公積金帳戶的，該職工住房公積金余額應(yīng)封存在原住房公積金帳戶內(nèi)。封存期間按規(guī)定計(jì)息。
八、住房公積金封存和啟封的辦理程序
住房公積金的封存由職工所在單位在辦理住房公積金繳交時(shí)填報(bào)“住房公積金個(gè)人繳存名冊(cè)”、“住房公積金單位代扣代繳匯總表”即可辦理。
住房公積金的啟封（恢復(fù)繳交）也由單位填報(bào)上述相關(guān)表格予以啟封。
注：繳交單位變更的使用住房公積金轉(zhuǎn)移予以啟封，將原封存金額轉(zhuǎn)入新設(shè)立職工公積金帳戶。
住房公積金提取業(yè)務(wù)辦理流程
1、申請(qǐng)：住房公積金申請(qǐng)?zhí)崛∪颂顚?xiě)《紅河州住房公積金提取申請(qǐng)審批表》，到單位簽署單位意見(jiàn)，加蓋印章，并附相關(guān)提取證明資料。
2009年11月，徐某以購(gòu)買(mǎi)位于某市某小區(qū)某單元房屋為由，向該市商業(yè)銀行某支行（下稱“某支行”）申請(qǐng)個(gè)人購(gòu)房貸款。2009年11月9日，某支行向徐某發(fā)放貸款80萬(wàn)元，貸款期限30年，貸款利率為七折優(yōu)惠利率。此后，貸款一直處于正常狀態(tài)。2010年6月10日，第三人張某填寫(xiě)了《個(gè)人貸款提前還款申請(qǐng)審批表》，并簽署了本人姓名、代簽徐某姓名，為徐某名下貸款辦理提前還款申請(qǐng)。2010年7月8日，張某辦理了全額提前還款手續(xù)，一次性還款79萬(wàn)余元。2010年8月，徐某以某支行在沒(méi)有取得其授權(quán)的情況下，擅自接受張某還款，違背貸款合同目的，且某支行辦理提前還款程序不符合借款合同約定為由，向某市某區(qū)法院提訟，要求撤銷提前還款行為。
在應(yīng)訴過(guò)程中，某支行經(jīng)調(diào)查了解，本案所涉房屋雖登記在徐某名下，且某支行的借款人亦為徐某，但實(shí)際上房屋買(mǎi)賣(mài)和貸款系張某為了獲取銀行優(yōu)惠貸款利率，借用徐某名義辦理的借名購(gòu)房和借名貸款。房屋買(mǎi)賣(mài)的首付款及各項(xiàng)稅費(fèi)均由張某支付，貸款也全部由張某償還。2009年12月19日，徐某與張某專門(mén)就借名購(gòu)房及貸款簽署了協(xié)議書(shū)，明確約定貸款所購(gòu)房屋歸張某所有，有關(guān)一切還款事宜全部由張某負(fù)責(zé)。徐某的《借款合同》原件及還款存折原件均由張某保管。2010年4月，張某要求徐某將借名所購(gòu)房屋過(guò)戶至張某名下時(shí)遭到徐某拒絕，張某遂以徐某為被告向某市某區(qū)法院提訟，要求確認(rèn)房屋歸張某所有，徐某協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)。在該確權(quán)糾紛案件審理過(guò)程中，徐某曾表示同意訴爭(zhēng)房屋歸張某所有，但認(rèn)為其因借名購(gòu)房和貸款而無(wú)法申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房，也無(wú)法享受首次購(gòu)房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，故要求張某支付20萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償作為辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的條件。為確保能夠獲得本案所涉房屋所有權(quán)，并進(jìn)一步證明貸款系由其償還，張某于2010年7月8日將徐某名下貸款提前清償。2010年8月，某市某區(qū)法院就確權(quán)糾紛案件一審判決張某勝訴，徐某隨即提起上訴，并以某支行為被告提起本案之訴。
某市某區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為：徐某與某支行簽訂的借款合同合法有效。根據(jù)審理查明的事實(shí)，徐某曾以簽訂書(shū)面協(xié)議書(shū)的形式對(duì)張某進(jìn)行了還款授權(quán)，雖徐某在庭審過(guò)程中表示撤銷授權(quán)，但這并不影響張某之前還款行為的效力。在張某辦理提前還款時(shí)，某支行雖不知曉還款授權(quán)情況，但是張某向銀行提供的還款私密信息真實(shí)有效，且還款授權(quán)實(shí)際存在，故張某的提前還款申請(qǐng)行為應(yīng)為有效。某支行經(jīng)審核后辦理提前還款的行為，符合《借款合同》的約定，還款行為合法有效。據(jù)此，一審判決駁回徐某的訴訟請(qǐng)求。
徐某不服一審判決，向某市第一中級(jí)人民法院上訴。某市第一中級(jí)人民法院二審判決駁回徐某的上訴，維持原判。
法律分析
本案糾紛的發(fā)生雖然看似由個(gè)人住房貸款提前還款業(yè)務(wù)引發(fā)，實(shí)際卻是因購(gòu)房人為獲取優(yōu)惠貸款利率而借用他人名義購(gòu)房及貸款引起的。本案的焦點(diǎn)是：第一，借用他人名義購(gòu)房及貸款的合同效力和房屋歸屬；第二，銀行在受理第三人代辦提前還款業(yè)務(wù)時(shí)的審核義務(wù)。
借名購(gòu)房、貸款的合同效力及房屋歸屬問(wèn)題
由于近幾年來(lái)房地產(chǎn)政策不斷變化，不同時(shí)期不同身份的購(gòu)房人可能適用不同的購(gòu)房政策和貸款政策。因此，個(gè)別購(gòu)房人出于規(guī)避調(diào)控政策的目的，通過(guò)借用他人名義的方式購(gòu)買(mǎi)房屋、申請(qǐng)貸款。本案中，張某正是出于規(guī)避“二套房屋貸款利率上浮”信貸政策的目的，在與徐某達(dá)成合意后借用徐某名義購(gòu)房和貸款。但事實(shí)上，名義購(gòu)房人和實(shí)際購(gòu)房人時(shí)常會(huì)因名義購(gòu)房人反悔，拒絕將房屋過(guò)戶至實(shí)際購(gòu)房人名下而發(fā)生糾紛。此時(shí)，名義購(gòu)房人往往主張其與實(shí)際購(gòu)房人簽訂的關(guān)于借名購(gòu)房的協(xié)議，屬于違反法律規(guī)定的無(wú)效合同。
根據(jù)《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，合同內(nèi)容只有違反效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定時(shí)，方屬于無(wú)效合同。借名購(gòu)房屬于雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且房地產(chǎn)調(diào)控政策不屬于法律和行政法規(guī)，其政策內(nèi)容亦不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，借名購(gòu)房當(dāng)事人之間簽署的關(guān)于約定借名購(gòu)房、貸款的合同應(yīng)當(dāng)屬于有效的民事合同。例如，2010年北京市高級(jí)人民法院在《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》中明確規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持；但該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記或涉及善意交易第三人利益的除外?？梢?jiàn)，北京市高級(jí)人民法院司法審判實(shí)踐也認(rèn)為借名購(gòu)房、貸款的合同屬于有效合同。
銀行辦理個(gè)人貸款提前還款業(yè)務(wù)的身份審核義務(wù)
通常情況下，銀行接受借款人或第三人的提前還款屬于有利于借款人的行為，銀行對(duì)實(shí)際辦理提前還款業(yè)務(wù)的人員的身份審核并不十分嚴(yán)格，在預(yù)約提前還款的時(shí)間要求上也并不嚴(yán)格按照借款人必須提前15天預(yù)約的合同約定執(zhí)行，而是更注重對(duì)貸款信息的核對(duì)。只要貸款信息無(wú)誤，就會(huì)為借款人或第三人辦理提前還款業(yè)務(wù)。本案中，某支行亦是出于有利于借款人和確保貸款安全的目的，在未嚴(yán)格審核張某是否持有徐某授權(quán)的情況下，在柜面為張某辦理了徐某名下貸款的提前還款業(yè)務(wù)。然而，根據(jù)合同相對(duì)性原則，與銀行建立借款合同關(guān)系的當(dāng)事人只有借款人本人，在貸款狀態(tài)正常的情況下，銀行在辦理提前還款時(shí)必須尊重借款人的真實(shí)意愿，除核對(duì)貸款信息外，還應(yīng)核對(duì)借款人身份，如系他人代辦則應(yīng)審核代辦人身份以及借款人本人出具的合法授權(quán)委托，并留存借款人、代辦人身份證明復(fù)印件及授權(quán)委托書(shū)原件。可見(jiàn)，本案中某支行為張某辦理提前還款業(yè)務(wù)時(shí)，存在未審核代辦人是否獲得借款人合法授權(quán)的瑕疵，徐某的訴求具有一定的事實(shí)依據(jù)。
對(duì)判決結(jié)果的評(píng)析
就案件事實(shí)而言，本案中某支行在辦理提前還款業(yè)務(wù)時(shí)確實(shí)存在一定瑕疵。為此，在了解到張某實(shí)際系借徐某名義購(gòu)房及貸款的情況后，某支行向法院遞交了追加第三人的申請(qǐng)，并主動(dòng)與張某聯(lián)系，由張某向法院提交了有利于某支行的證據(jù)，使得法院突破借款合同相對(duì)性對(duì)案件事實(shí)進(jìn)行審理。因此，在突破單純的借款合同關(guān)系，從借名購(gòu)房、借名貸款的角度進(jìn)行分析后，不難發(fā)現(xiàn)徐某并不是購(gòu)房合同和借款合同的實(shí)際權(quán)利義務(wù)承擔(dān)人，法院基于房屋所有權(quán)歸屬?gòu)埬车纳袥Q，認(rèn)定銀行接受張某代辦提前還款不違反法律規(guī)定和合同約定，作出駁回徐某訴求的判決符合客觀事實(shí)和法律規(guī)定。
相關(guān)啟示
本案以某支行完全勝訴結(jié)案，該支行在銀行開(kāi)展貸前調(diào)查、受理代辦業(yè)務(wù)及銀行業(yè)務(wù)訴訟處理技巧等方面，均對(duì)商業(yè)銀行具有一定的啟示和借鑒意義，值得商業(yè)銀行予以關(guān)注。
銀行應(yīng)全方位做好貸前調(diào)查工作，確保貸款背景交易的真實(shí)性。近年來(lái)，隨著銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)流程的逐漸完善和優(yōu)化，貸前調(diào)查的范圍和內(nèi)容不斷擴(kuò)大，無(wú)真實(shí)交易背景的個(gè)人貸款基本杜絕。但由于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化，特別是房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，一些新型個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)有所顯現(xiàn)，較為典型的包括為規(guī)避信貸政策借用他人名義購(gòu)房貸款、子女通過(guò)買(mǎi)賣(mài)父母名下房產(chǎn)辦理貸款進(jìn)行融資、以權(quán)屬存在爭(zhēng)議的房屋辦理房抵類貸款進(jìn)行融資等。因此，只有銀行不斷豐富貸前調(diào)查手段，加強(qiáng)對(duì)抵押物的實(shí)地調(diào)查，才能有效避免發(fā)生上述風(fēng)險(xiǎn)。
銀行在受理代辦業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)代辦人身份及授權(quán)的審核。盡管代辦個(gè)人借款提前還款業(yè)務(wù)有利于銀行貸款的安全，但銀行在受理代辦業(yè)務(wù)時(shí)，除應(yīng)核對(duì)貸款信息審核外，還應(yīng)注意對(duì)代辦人身份證件及授權(quán)委托的審核，盡量確保提前還款業(yè)務(wù)不違背借款人的真實(shí)意思。本案發(fā)生后，某支行已經(jīng)對(duì)提前還款業(yè)務(wù)辦理流程進(jìn)行了優(yōu)化，并提出了較為嚴(yán)格的辦理要求。但需要注意的是，當(dāng)貸款確實(shí)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)（例如借款人涉及其他訴訟）時(shí)，銀行在辦理提前還款業(yè)務(wù)過(guò)程中也不宜過(guò)于教條，應(yīng)具體問(wèn)題具體分析，盡量?jī)?yōu)先確保銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
【貸款委托書(shū)一】委托人： 性別： 出生日期： 年 月 日身份證及地址：
委托人： 性別： 出生日期： 年 月 日身份證及地址：
受托人： 性別： 出生日期： 年 月 日身份證及地址：
我欲以按揭方式購(gòu)買(mǎi)位于XX市XXXX的一套房屋。我因故，不能親自與提供按揭的貸款方辦理購(gòu)買(mǎi)上述房屋的相關(guān)事宜，特委托(受托人姓名)為我的人，全權(quán)代為辦理如下事宜：
一代為與提供按揭購(gòu)買(mǎi)上述房屋的貸款方簽定《個(gè)人住房抵押貸款合同》及簽署相關(guān)文本。
二代為辦理相關(guān)合同文本的公證事項(xiàng)。
三代為到房地產(chǎn)管理部門(mén)申辦上述房屋抵押登記的相關(guān)事宜及簽署相關(guān)文本。
四代為查詢?nèi)嗣胥y行信貸征信系統(tǒng)及簽署授權(quán)書(shū)。
五代為辦理相關(guān)銀行開(kāi)戶手續(xù)。
受托人在權(quán)限范圍內(nèi)所簽署的一切合法文件和交納的費(fèi)用，我均予以承認(rèn)。
委托期限至上述委托事項(xiàng)辦結(jié)時(shí)止。
受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托人：
年 月 日
【貸款委托書(shū)二】委托人：XX，性別XX，身份證號(hào)碼XX
委托人：XX，性別XX，身份證號(hào)碼XX
受托人：XX，性別XX，身份證號(hào)碼XX
上述委托人因購(gòu)買(mǎi)彭州市 朋城遠(yuǎn)界 X棟X單元X樓X號(hào)住房并向銀行申請(qǐng)貸款，現(xiàn)就以下事項(xiàng)授權(quán)受托人代為辦理：
以委托人的名義與上述房屋的開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同、購(gòu)房合同附件、交付房款等、交付住房等手續(xù)，與指定的按揭銀行簽訂貸款申請(qǐng)、扣款協(xié)議、提前還款及相關(guān)事宜;授權(quán)按揭貸款銀行查詢委托人的相關(guān)資信;同意將上述房屋抵押給該房屋的按揭貸款銀行;
以委托人的名義簽訂與成都市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司簽訂相關(guān)擔(dān)保與抵押登記等文件或合同;與相關(guān)公證部門(mén)辦理上述房屋貸款所需的一切公證事宜;
根據(jù) 商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同備案信息變更申請(qǐng)表 的內(nèi)容到房管局修改、變更上述房屋的備案登記信息;
根據(jù) 商品房買(mǎi)賣(mài)(預(yù)售)合同注銷備案申請(qǐng)表 的內(nèi)容到房管局注銷上述房屋的備案登記信息;
到房屋登記機(jī)關(guān)辦理、變更或注銷上述房屋的預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記手續(xù)等有關(guān)事宜，并領(lǐng)取相關(guān)證明文件;
辦理上述房屋的預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)及其相關(guān)的一切事宜;
辦理并領(lǐng)取上述房屋的《房屋所有權(quán)證書(shū)》、《共有權(quán)證書(shū)》、《國(guó)有土地使用證》及《房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)》，并辦理相關(guān)的抵押登記的一切事宜;
辦理抵押登記的變更、注銷、設(shè)立新的抵押登記及與其相關(guān)的一切事宜;
辦理抵押權(quán)人的設(shè)立、變更及與其相關(guān)的一切事宜，并領(lǐng)取已登記了抵押事項(xiàng)的《房屋所有權(quán)證書(shū)》、《共有權(quán)證書(shū)》及《房屋他項(xiàng)權(quán)證書(shū)》;
將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或抵押登記證明文件交付抵押權(quán)人收?qǐng)?zhí);
以及與辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)及抵押登記相關(guān)的全部事宜;
上述房屋相關(guān)的還貸催收通知書(shū)、交房通知書(shū)等相關(guān)文件送達(dá)至受托人，視為委托人收到;
簽署、簽收因辦理上述各類事項(xiàng)所需的全部文件;受托人辦理上述委托事項(xiàng)所簽署的文件及發(fā)生的全部費(fèi)用，委托人均予以承認(rèn)并同意承擔(dān);
委托期限：至上述事項(xiàng)辦理完畢之日為止。
【貸款委托書(shū)三】委托人：_____ 性別：_____出生：_____年_____月____日， 身份證號(hào)：_____身份證住址：___
受托人：______ 性別：_____出生：_____年_____月____日， 身份證號(hào)：____ 身份證住址：_
委托人與受托人的關(guān)系：兄妹關(guān)系。
委托事項(xiàng)： 委托人____欲在_____購(gòu)買(mǎi)住房一套。因工作原因，委托人無(wú)法親自前往辦理，因此全權(quán)委托受托人 辦理各項(xiàng)手續(xù)：
向銀行申請(qǐng)按揭貸款，簽訂借款合同、抵押合同、借據(jù)等法律文書(shū)，并辦理相關(guān)事宜;
代為辦理及領(lǐng)取房產(chǎn)證他項(xiàng)權(quán)證及其他產(chǎn)權(quán)證明;
辦理上述房屋購(gòu)房、按揭貸款相關(guān)的一切手續(xù);
代為辦理銀行還款卡或存折的掛失、補(bǔ)辦、消磁補(bǔ)辦的相關(guān)事宜，代為前往銀行調(diào)取、打印對(duì)賬單;
代為繳納上述房產(chǎn)的契稅，房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
代為辦理及領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地使用證等一切相關(guān)事宜;
代為辦理及填寫(xiě)購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況申請(qǐng)表。
委托權(quán)限：全權(quán)
委托人的責(zé)任：受托人在全權(quán)過(guò)程中辦理的委托事項(xiàng)，由此在法律上產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)均由委托人承擔(dān)認(rèn)可 。
