發(fā)布時(shí)間：2023-12-11 10:07:04
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的公租房管理?xiàng)l例樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
一、重慶市和廈門市公共租賃住房制度設(shè)計(jì)及比較
1.保障對(duì)象
重慶公共租賃住房打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外的差別，不設(shè)戶籍限制。申請(qǐng)公共租賃住房的基本條件是：（1）身份限制。申請(qǐng)人應(yīng)年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源，具有租金支付能力，符合政府規(guī)定收入限制的住房困難家庭、大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)和進(jìn)城務(wù)工及外地來渝工作人員。（2）住房困難。本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米。（3）收入限制。單身人士月收入不高于2000元，家庭月收入不高于3000元。（4）符合廉租住房條件的家庭，未實(shí)行實(shí)物配租和領(lǐng)取租金補(bǔ)貼的，可申請(qǐng)公共租賃住房。
廈門市除戶籍和收入條件外還設(shè)置了家庭資產(chǎn)條件。廈門市中低收入住房困難家庭申請(qǐng)保障性租賃住房主要包括以下準(zhǔn)入條件：（1）具有本市戶籍；（2）人均建筑面積不超過12平方米；（3）家庭年收入3人及以下戶不高于5萬元，4～5人戶不高于6萬元，6人以上戶不高于7萬元； （4）家庭資產(chǎn)不高于家庭年收入的4倍。
2.租金標(biāo)準(zhǔn)
重慶市公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)按照貸款利息、維護(hù)費(fèi)并根據(jù)不同地段、不同房屋類別等因素，由市物價(jià)部門會(huì)同市財(cái)政、市住房保障機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門研究確定。具體原則：一是中低收入家庭收入的1/6；二是同類地段、同等品質(zhì)商品房租金的60%以內(nèi)；三是貸款月利息和維護(hù)費(fèi)用。租金實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，每2年向社會(huì)公布1次。
廈門市公共租賃住房實(shí)行市場(chǎng)租金計(jì)租和分類租金補(bǔ)助。租金標(biāo)準(zhǔn)按市場(chǎng)評(píng)估制定，對(duì)中低收入家庭按不同收入情況分別給予70%～90%的補(bǔ)助。面向中低收入家庭的保障性租賃住房按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租，并由政府按不同家庭收入標(biāo)準(zhǔn)給予不同租金補(bǔ)助，其中：家庭年收入（3人戶）在2.5萬元至5萬元的，補(bǔ)助房屋租金的70%；對(duì)家庭年收入（3人戶）在2.5萬元以下的，補(bǔ)助房屋租金的80%；對(duì)低保戶，補(bǔ)助房屋租金的90%。
3.建設(shè)模式
重慶市在其主城區(qū)一、二環(huán)線之間規(guī)劃的21個(gè)公共租賃住房建設(shè)區(qū)域目前全部采用集中建設(shè)的方式。公共租賃住房的開發(fā)主體是其市屬的投資公司（簡(jiǎn)稱“投”），即重慶城司、高發(fā)公司、高司、地產(chǎn)集團(tuán)、建司、開司、水務(wù)控股和水司，它們還作為重慶市公共租賃住房的業(yè)主代表政府享有住房的所有權(quán)。
廈門市保障性租賃房由市建設(shè)與管理局統(tǒng)一組織建設(shè)，由政府確定市住宅辦、市土地開發(fā)總公司、區(qū)政府等單位部門作為業(yè)主負(fù)責(zé)開發(fā)，并由國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建，通過施工招投標(biāo)確定施工、監(jiān)理單位，建設(shè)竣工驗(yàn)收后由政府統(tǒng)籌安排，按規(guī)定移交管理部門分配使用。
4.土地供應(yīng)
重慶市公共租賃住房建設(shè)用地需求全部來自市政府劃撥給“投”的土地。重慶市抓住成立直轄市和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)域試點(diǎn)這兩次機(jī)遇擴(kuò)展并籌集了大量建設(shè)用地，目前這些土地都?xì)w屬于全市“投”公司，他們不但承擔(dān)著政府土地一級(jí)開發(fā)的職能，同時(shí)還是重慶市各區(qū)的土地儲(chǔ)備中心。
廈門市保障性租賃房項(xiàng)目所需建設(shè)用地采用劃撥土地供應(yīng)方式，由國(guó)土資源部門根據(jù)總體規(guī)劃優(yōu)先辦理用地指標(biāo)等手續(xù)。廈門市按適宜居住、便捷出行和就近分配的原則，在全市六個(gè)行政區(qū)選擇區(qū)位較好的地塊，與商品住房同步規(guī)劃建設(shè)社會(huì)保障性住房，提供給住房困難戶。
5.資金籌集
重慶市公共租賃住房資金來源采用國(guó)家和地方政府財(cái)政投入以及商業(yè)銀行支持相結(jié)合的方式。從目前運(yùn)行的大多數(shù)項(xiàng)目來看，財(cái)政資金（包括中央和地方）和銀行貸款所占比例的平均水平為3:7。
廈門市社會(huì)保障性住房建設(shè)資金主要來源包括住房公積金增值收益、財(cái)政預(yù)算、土地出讓凈收益、銀行貸款等，建設(shè)資金按建設(shè)進(jìn)度和計(jì)劃撥付。
6.建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
重慶市公共租賃住房配租面積與申請(qǐng)人的家庭人數(shù)相對(duì)應(yīng)，2人以下（含2人）選擇建筑面積40平方米以下住房，3人以下（含3人）選擇建筑面積60平方米以下住房，4人以上（含4人）可選擇建筑面積80平方米以內(nèi)的住房。公共租賃住房采用精裝修。
廈門市根據(jù)中低收入住房困難家庭的實(shí)際情況和承受能力，以滿足住房困難家庭的基本生活需求為準(zhǔn)則，保障性租賃住房戶型面積嚴(yán)格控制在一房型45平方米，二房型60平方米，三房型70平方米。保障性住房按200元／平方米標(biāo)準(zhǔn)一次性裝修到位。
7.運(yùn)營(yíng)管理
重慶市公共租賃住房采取社會(huì)化的物業(yè)管理模式。公共租賃住房小區(qū)實(shí)行“管人管房相結(jié)合”的社區(qū)化管理，社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)承租人進(jìn)行管理，房管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)公共租賃住房進(jìn)行管理，并成立由社區(qū)委員會(huì)、房管機(jī)構(gòu)、派出所、住戶代表共同組成的小區(qū)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)小區(qū)的社會(huì)管理工作，指導(dǎo)公開選聘的物業(yè)管理公司為小區(qū)提供專業(yè)物業(yè)服務(wù)。
廈門市社會(huì)保障性住房小區(qū)采取封閉式物業(yè)管理，小區(qū)分配后的使用管理和監(jiān)管工作由市國(guó)土房產(chǎn)局負(fù)責(zé)，并成立市公房管理中心承擔(dān)具體工作。同時(shí)，由保障性住房所在區(qū)政府組建不盈利的國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)保障性住房小區(qū)的物業(yè)管理，并受市公房管理中心委托，在日常的物業(yè)管理服務(wù)工作之外，還承擔(dān)部分具體的監(jiān)管工作，如建立住戶入住和住房檔案，及時(shí)了解保障性住房使用情況，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為情況及時(shí)報(bào)告等。
8.退出機(jī)制
關(guān)鍵詞： 住房公積金；住房金融；融資渠道
2009 年8 月1 日，北京市在全國(guó)率先出臺(tái)《北京市公共租賃住房管理辦法》，建立了公共租賃住房建設(shè)和管理制度，并逐步把公共租賃住房作為保障住房供應(yīng)的主要形式，加大建設(shè)供應(yīng)規(guī)模。為此，上海市政府想方設(shè)法為公租房建設(shè)廣開低成本融資渠道。一方面，由政府財(cái)政提供部分資本金和貼息；另一方面，在土地出讓合同中約定配建不低于5%的保障性住房。此外，吸納公積金沉淀資金、商業(yè)保險(xiǎn)、企業(yè)年金、地方社保等資金投入保障性住房建設(shè)；同時(shí)鼓勵(lì)社會(huì)力量（如上市公司、開發(fā)商等）投資建設(shè)公租房,問題的關(guān)鍵是住房公積金能否用于公租房的建設(shè)？
一、住房公積金的性質(zhì)
我國(guó)《住房公積金管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定，住房公積金增值保值的途徑只限于購(gòu)買國(guó)債，因此，政府為了解決中低收入群體的住房問題將住房公積金作為資金來源欠缺法律依據(jù)。目前我國(guó)公積金管理中心存在定位不準(zhǔn)確的問題，它一方面成為職工福利的保障者；另一方面卻成為一個(gè)金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)奪的準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)公積金的歸集、保值和增值,形成了一個(gè)事業(yè)法人在從事金融運(yùn)作的尷尬局面。
首先，住房公積金的組成是兩部分：職工繳納與單位繳納。無論是哪種方式，存入公積金管理中心的錢的所有權(quán)僅屬于職工個(gè)人所有，是合法的公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，受到憲法及法律的嚴(yán)格保護(hù)。實(shí)現(xiàn)中，住房公積金的參保人數(shù)眾多，逐個(gè)告知并得到其同意沒有可操作性，但實(shí)踐中的問題不能動(dòng)搖公權(quán)力使用公民私有財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)格程序設(shè)定。
其次，住房公積金設(shè)立的目的，是使職工在購(gòu)買房屋時(shí)享受的社會(huì)福利。因此，使用這筆資金的任何途徑都應(yīng)首先保障參保公民的個(gè)人購(gòu)房等合法用途的實(shí)現(xiàn)。而公租房的適用人群遠(yuǎn)比住房公積金的繳納人群小的多，從資金的根本用途上也可以反映出動(dòng)用住房公積金本金去建設(shè)公租房實(shí)屬不妥。
最后，解決建設(shè)公租房的資金問題，政府應(yīng)優(yōu)先合理規(guī)劃稅收使用結(jié)構(gòu)以及中央與地方財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度，真正做到“取之于民、用之于民”，而并非動(dòng)用住房公積金本金以拓寬資金來源。
二、分析我國(guó)“住房金融”市場(chǎng)融資渠道問題
（一）我國(guó)“住房金融”的模式
廣義的住房金融是指與所有住房建設(shè)、流通、消費(fèi)、修繕等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)有關(guān)的貨幣信用、貨幣流通、保險(xiǎn)以及貨幣結(jié)算等各項(xiàng)資金融通活動(dòng)；而狹義的住房金融只包括居民和消費(fèi)性的非盈利住房機(jī)構(gòu)。應(yīng)該說目前我國(guó)住房金融模式兼容了美國(guó)的住房抵押貸款模式、新加坡的住房公積金模式、德國(guó)的合同儲(chǔ)蓄模式，是一種混合型的、過渡的住房金融模式[1]。
（二）我國(guó)“住房金融”市場(chǎng)融資渠道的現(xiàn)存問題
隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格非理性的過快上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾也逐漸凸顯出來，有關(guān)融資渠道這方面主要表現(xiàn)為：住房金融領(lǐng)域狹窄。首先銀行融資渠道單一；從目前銀行融資的方式看，我國(guó)住房抵押貸款主要來自于住房基金存款，包括政府和企業(yè)住房基金存款，公積金存款和住房?jī)?chǔ)蓄存款、融資渠道的單一，造成銀行信貸資金不足[2]。其次銀行貸款種類單一；就各銀行的貸款政策看，其貸款要求都是相同的，在貸款條件償還期限、利率、還款方式等方面，沒有根據(jù)借款人的不同情況作出不同的安排，不能滿足不同消費(fèi)群體的具體要求。最后，住房金融幾乎未涉及住房建設(shè)的直接融資業(yè)務(wù)，如通過住房金融債券、住房抵押債券、住房開發(fā)股票等有價(jià)證券來進(jìn)行融資的項(xiàng)目都很欠缺。
三、構(gòu)建我國(guó)住房?jī)?chǔ)蓄與公積金貸款組合的住房?jī)?chǔ)蓄銀行模式
由于我國(guó)住房公積金管理中心都是地方政府的專門管理住房公積金的管理機(jī)構(gòu)，而且地方商業(yè)銀行也是由地方財(cái)政、企業(yè)入股組建得城市合作銀行?；谶@樣的性質(zhì)可以相結(jié)合組建住房?jī)?chǔ)蓄銀行，成立的住房?jī)?chǔ)蓄銀行以各地方商業(yè)銀行為基礎(chǔ)，將政府住房公積金管理中心納入住房?jī)?chǔ)蓄銀行，成為住房?jī)?chǔ)蓄銀行其中的一個(gè)部門，而住房?jī)?chǔ)蓄銀行則屬商業(yè)銀行的子公司[2]。同時(shí)可發(fā)揮現(xiàn)有商業(yè)銀行廣泛的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，盡量多地借助主體商業(yè)銀行在全國(guó)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和己有的客戶資源開展住房?jī)?chǔ)業(yè)務(wù)，這樣住房?jī)?chǔ)蓄銀行就可以和主體商業(yè)銀行一起為客戶提供“一攬子”的組合貸款，這也是充分發(fā)揮商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)功能的體現(xiàn)。但需要說明的是，這種構(gòu)想的前提是僅將住房公積金收益部分作為流動(dòng)資金用于公租房的建設(shè)。在此種模式下，各個(gè)地方政府下屬的住房公積金管理中心既可以繼續(xù)辦理住房公積金貸款工作，又可以利用住房?jī)?chǔ)蓄銀行專業(yè)的金融管理經(jīng)驗(yàn)和管理辦法保證住房公積金的安全和保值。
個(gè)人認(rèn)為，將住房公積金作為公租房建設(shè)中的融資渠道值得商榷，但研究公租房融資問題時(shí)引入“住房金融”的理念，可為公租房的發(fā)展、建立長(zhǎng)效機(jī)制提供良好的基礎(chǔ)。由于目前我國(guó)專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)還沒有完全建立起來，所有的商業(yè)性住房金融業(yè)務(wù)和政策性住房金融業(yè)務(wù)均由各國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部經(jīng)營(yíng)，缺少一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一管理，這樣就容易出現(xiàn)各銀行之間職責(zé)不明確，各自為政，大大降低了我國(guó)住房金融資金的利用效率。隨著住房業(yè)和住房金融的發(fā)展，有必要建立一個(gè)以政策性專業(yè)住房金融機(jī)構(gòu)為主體、其他金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的運(yùn)作規(guī)范的住房金融機(jī)構(gòu)體系[3]。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳婷婷、馬建華．完善我國(guó)住房金融模式整體探析[J].金融與經(jīng)，2009，（7）
[2]曹國(guó)斌．關(guān)于構(gòu)建我國(guó)住房金融模式的問題與對(duì)策[J].經(jīng)濟(jì)師，2004，（8）：45．
關(guān)鍵詞：天津市保障性住房住房建設(shè)
中圖分類號(hào)： TU113 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
前言
天津市自1992年在全國(guó)率先進(jìn)行房改以來，“安居工程”建設(shè)一直走在前列，在住房供應(yīng)體系方面，都有一定的理論基礎(chǔ)與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。尤其是1998年以后，保障性住房供應(yīng)體系不斷完善，政府也作出相應(yīng)的政策，主要集中在模式研究、融資研究與規(guī)劃研究方面，在保障性住房建設(shè)上取得一定的成果。
1 模式研究
保障性住房發(fā)展及建設(shè)的模式方面，一些學(xué)者近些年進(jìn)行了相關(guān)的總結(jié)與研究。盧衛(wèi)等（2009年）指出天津市住房保障體系由廉租住房實(shí)物配租、租賃補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房5條保障線組成，但是現(xiàn)行的住房保障體系不能有效覆蓋外來常住人口，還指出天津市保障性住房“只進(jìn)不出”，無法實(shí)現(xiàn)合理循環(huán)。同時(shí)，常榮等（2010）指出天津的住房保障體系為分層保障——為低收入者提供廉租房，為中低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房，為中等收入者提供限價(jià)房。實(shí)際上目前能享受保障的主要是低收入家庭及部分中低收入家庭，而大部分的中低、中等收入、急需住房的家庭未在保障范圍之內(nèi)。
高紅鑫（2011）根據(jù)天津市保障房建設(shè)模式，指出天津市的廉租房的建設(shè)全部由天津市政府承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房可配合開發(fā)商建設(shè)，但由于現(xiàn)行住房保障制度缺乏退出機(jī)制，政府將經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)商品房出售給保障對(duì)象后是不能收回的，政府就不斷需要提供新的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房，來滿足未解決的和新增加的中低收入家庭的住房需求。就天津市公共租賃房的建設(shè)方面，董天杰等（2012）指出天津市的公共租賃房供給對(duì)象分為三類：第一類供給對(duì)象為符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)租賃房補(bǔ)貼條件且還沒有租賃住房的家庭；第二類供給對(duì)象為還未享受其他住房保障，上年人均年收入不大于3萬元且人均住房建筑面積不大于12m2的家庭。第一、二類供給對(duì)象具有天津市市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍。第三類供給對(duì)象為天津市其他類型中等偏下住房困難的群體，來天津工作的外地?zé)o房人群也包括在內(nèi)。
就天津市保障性住房的監(jiān)督管理方面，孟令卓（2010）指出，天津市嚴(yán)格執(zhí)行街道及區(qū)縣房管、民政、市住房保障管理部門的“三級(jí)審核、逐級(jí)公示”制度，對(duì)申請(qǐng)家庭成員的住房、收入層層審核、公示，接受社會(huì)監(jiān)督；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房申請(qǐng)家庭采取一戶一證、一證一房政策，從申請(qǐng)、購(gòu)房到發(fā)放權(quán)屬證明，實(shí)施全程監(jiān)管。2010年4月份，天津市通過市級(jí)媒體，對(duì)限價(jià)商品住房申請(qǐng)人的名單進(jìn)行了公示，旨在確保限價(jià)商品住房政策的公開、公平、公正實(shí)施。
2 融資研究
吳希鳳等（2011）指出在“十二五”期間，天津市保障性住房建設(shè)正在積極探索多元化融資渠道，已大體形成“政府主導(dǎo)、公司動(dòng)作、銀行資金大力支持、其他渠道資金補(bǔ)充”的融資模式。王麗艷（2012）也指出天津的保障性住房建設(shè)融資實(shí)踐走在我國(guó)前列，已初步形成了以政府財(cái)政為主導(dǎo)，積極進(jìn)行融資模式創(chuàng)新，大力引進(jìn)社會(huì)資金，通過政企聯(lián)合建設(shè)保障性住房的整體格局。王嫄（2013）也指出在天津，民營(yíng)企業(yè)與國(guó)有企業(yè)都有資格承接政府保障性住房。例如由川正集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的限價(jià)房項(xiàng)目——美震·中環(huán)和美震·瑞景時(shí)代兩個(gè)項(xiàng)目先后上市銷售，萬科等國(guó)內(nèi)知名房企也將陸續(xù)參與到天津保障房建設(shè)之中。
針對(duì)相關(guān)融資機(jī)構(gòu)的描述，王麗艷（2012）指出，天津市保障住房建設(shè)投資有限公司采取股權(quán)多元化方式構(gòu)成，由天津市和相關(guān)區(qū)域共同出資組建，不以營(yíng)利為目的，采取專項(xiàng)投資、封閉管理、安全還款的動(dòng)作模式，主要負(fù)責(zé)危陋房屋拆遷安置、保障性住房建設(shè)項(xiàng)目投融資、資金使用情況監(jiān)管、投資地塊的拆遷整理和委托出讓等。
關(guān)于天津的住房公積金制度，王嫄（2013）指出，自天津市1997年出臺(tái)《住房公積金管理?xiàng)l例》以來，隨著住房公積金制度步入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)代，現(xiàn)在擁有龐大基數(shù)的公積金完全可以成為保障性住房建設(shè)的資金來源，在保證職工提取、個(gè)人住房貸款以及留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將不超過50%的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障房建設(shè)。
3 規(guī)劃研究
一些規(guī)劃工作者通過對(duì)天津市保障性住房的實(shí)踐設(shè)計(jì)研究，總結(jié)出相應(yīng)的保障性住房規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，主要側(cè)重于對(duì)公租房的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面。田野等（2011）指出天津市結(jié)合自身實(shí)際，制定了“環(huán)內(nèi)合理插建、環(huán)外大型家園”的公租房發(fā)展策略，特別是在環(huán)外，力求建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的大型公租房居住區(qū)，避免由于大量集中低收入群體而形成“新貧民區(qū)”。并且提出“混住”模式，又稱之為“大混居、小聚居”模式，使不同階層的居民在城市中呈馬賽克方式混合居住在一起，實(shí)現(xiàn)“小家庭、大社區(qū)”的設(shè)計(jì)理念。在公租房的布局中，采取“圍合空間”的布局方式，建筑設(shè)計(jì)中體現(xiàn)“形式多樣”的特點(diǎn)。
尹海林等（2012）針對(duì)天津公租房的前期策劃工作指出主要從三個(gè)方面開展：一是針對(duì)公租房的使用對(duì)象規(guī)模進(jìn)行預(yù)測(cè)；二是對(duì)當(dāng)前人口最為集中的中心城區(qū)和環(huán)城四區(qū)供需關(guān)系進(jìn)行預(yù)測(cè)；三是對(duì)目標(biāo)范圍內(nèi)的現(xiàn)有空地進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。并總結(jié)天津2011年的公租房選址工作總體上遵循三方面的原則：“適用需求，合理布局”；“配套完善，利于出行”；“條件成熟，規(guī)模適中”。
對(duì)于天津市公共租賃住房戶型設(shè)計(jì)方面，尹海林等（2012）指出其戶型設(shè)計(jì)主要具有以下三個(gè)特點(diǎn)：第一，以使用面積作為戶型面積標(biāo)準(zhǔn)。第二，提高公租房的舒適性和安全性。為了保證標(biāo)準(zhǔn)層使用效率，一般高層每層設(shè)置10～12戶，每部電梯服務(wù)戶數(shù)為110戶左右。天津公租房建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定每層不超過10戶，每部電梯服務(wù)戶數(shù)不超過100戶。第三，考慮潛伏設(shè)計(jì)。在戶型設(shè)計(jì)上充分考慮了小戶型合并為大戶型的可能，為戶型調(diào)整創(chuàng)造可能。周靈敏等（2013）從中新天津生態(tài)城起步區(qū)15地塊1A公司項(xiàng)目出發(fā)，分析低成本綠色保障房技術(shù)體系，指出節(jié)能技術(shù)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的應(yīng)用，并提出低成本經(jīng)色保障房可采取的綠色建筑技術(shù)設(shè)計(jì)策略。
在天津市公租房公共服務(wù)設(shè)施的配套方面，董天杰等（2012）指出天津市租房的公共服務(wù)配套設(shè)施體現(xiàn)了控規(guī)、詳規(guī)、建筑總平面設(shè)計(jì)“三位一體”。修詳編制首先從控規(guī)角度提出配套設(shè)施的要求，制訂了地區(qū)級(jí)——居住區(qū)級(jí)——居住小區(qū)級(jí)——居住組團(tuán)級(jí)——公建專用5類配套設(shè)施，滿足《天津市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)》的要求。
4 小結(jié)
天津市保障性住房建設(shè)就全國(guó)而言，起步相對(duì)較早，在不同的階段也有相應(yīng)的成果。然而也存在著一些問題，總的來說，天津的保障性住房其服務(wù)群體仍然是以天津市的城鎮(zhèn)人口為主，除了部分公共租賃房的申請(qǐng)對(duì)象包括了外來務(wù)工人員及新就業(yè)大學(xué)生群體，但是就天津市近幾年的流動(dòng)人口發(fā)展?fàn)顩r來看是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。雖然近幾年針對(duì)這部分“夾心層”推出了一些相應(yīng)的住房保障措施，然而公示的結(jié)果表明，其保障對(duì)象基本上都是天津市非農(nóng)業(yè)戶籍家庭，對(duì)非城鎮(zhèn)戶口家庭與來天津新就業(yè)的務(wù)工人員的住房問題重視度尚且不夠。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 住房保障制度 城鎮(zhèn)住房 國(guó)情
基金項(xiàng)目：國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金青年項(xiàng)目：“我國(guó)住宅合作社立法研究”，項(xiàng)目編號(hào)13CFX075。
作者簡(jiǎn)介：寧燕平，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2014級(jí)經(jīng)濟(jì)法研究生。
我國(guó)的城鎮(zhèn)住房保障制度，是國(guó)家為了推動(dòng)城鎮(zhèn)中低收入家庭實(shí)現(xiàn)“住有所居”“居有定所”，而采取一系列的措施對(duì)城鎮(zhèn)住房困難家庭進(jìn)行幫助和扶持，全面規(guī)定了保障性住房的管理和監(jiān)督的制度。從而保護(hù)了城鎮(zhèn)中低收入群體的利益。
一、城鎮(zhèn)住房保障制度的現(xiàn)狀和問題
我國(guó)在改革開放前主要執(zhí)行的是高福利分房制度，改革開放后，實(shí)行新的住房供給體系，即收入高的家庭購(gòu)買商品房，中低收入家庭則購(gòu)買政府所提供的經(jīng)濟(jì)適用房，最低收入家庭租用公租房。逐漸建立起完善的住房保障體系我國(guó)在房改和住房保障建設(shè)的過程中借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，取得了很大的進(jìn)步，但是依然出現(xiàn)了很多的問題。我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度起步較晚，建設(shè)緩慢，嚴(yán)重缺乏基本住房保障。改革開放以來，政府加快了城鎮(zhèn)住房保障的建設(shè)進(jìn)程，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些問題，頒布了“國(guó)八條”“國(guó)六條”等一些列的重要文件，但由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過熱，畸高房?jī)r(jià)的刺激，城鎮(zhèn)住房保障還是遭遇到了極大的困難，中低收入階層買不起房的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。這要求政府不僅在量上保證保障房的足夠供應(yīng)，還要從法律角度去嚴(yán)格把關(guān)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的城鎮(zhèn)住房保障?，F(xiàn)今我國(guó)的城鎮(zhèn)住房保障制度存在以下一些問題：
（一）我國(guó)城鎮(zhèn)保障住房的法律制度不健全
住房保障是一項(xiàng)長(zhǎng)期的事業(yè)，我們需要建立完全的法律體系才能穩(wěn)定的推進(jìn)住房保障的發(fā)展。但我國(guó)一直沒有一部專門的法律來調(diào)整城市保障性住房，還沒有制定《住房保障法》，只有國(guó)務(wù)院各部委，地方政府的一些規(guī)章，條例，沒有形成一個(gè)完善的制約性強(qiáng)的保障體系，不能夠滿足保障房發(fā)展的需要，也因此造成保障房制度改革推進(jìn)緩慢，效力低下，保障范圍窄。只有在全國(guó)形成一個(gè)完整的城鎮(zhèn)住房保障法律體系，使不同等級(jí)，效力的法律規(guī)范間互相牽制，約束，才能持久有效地支撐城鎮(zhèn)住房保障制度健康發(fā)展。
（二）住房保障資格審查機(jī)制不健全
當(dāng)前我國(guó)難以保障信息審核的精確性是由于審核方缺少住房保障的專門工作人員，而且信息更新慢，具有滯后性。而且在我國(guó)當(dāng)前的稅收體制下工資收入審核是個(gè)復(fù)雜的問題，且一些自由職業(yè)者的工資收入情況具有很大的不確定性，很難掌握，因此，我國(guó)的住房保障資格審查還是存在漏洞，審查結(jié)果有一定的偏差，不能使城市中低收入群體得到自己應(yīng)有的被保障權(quán)。此外，目前公民一旦購(gòu)入經(jīng)濟(jì)適用房便可以終身享用，不需要時(shí)可以出售盈利，并沒有建立起完善的退出機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制。有些人擾亂住房市場(chǎng)秩序，無視政府規(guī)定，把經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房當(dāng)成投資房，將保障性住房倒賣或出租獲利，使得那些中低收入群體享受不到既得的利益，依舊買不起房，居住環(huán)境不穩(wěn)定，這就違背了我們國(guó)家建立保障房的初衷。
住房保障的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)是住房保障檔案的管理工作。目前我國(guó)住房保障檔案管理還不完善，住房保障檔案制度也不健全，管理不規(guī)范，效率低，在信息安全管理工作方面存在漏洞，這樣就使得申請(qǐng)保障性住房的用戶信息沒有實(shí)現(xiàn)“一戶一檔”制。在這種不完善的機(jī)制下，一部分人利用漏洞在不同地區(qū)申請(qǐng)多個(gè)保障性住房，而真正需要的人就失去了獲得保障房的機(jī)會(huì)，或者利用資源低價(jià)獲得保障房后再轉(zhuǎn)手倒賣，以非法獲益，這樣就扭曲了保障房的真實(shí)目的。
（三）住房公積金制度保障范圍不足
住房公積金制度是一項(xiàng)住房保障制度，其貸款利率低于商業(yè)貸款，在一定程度上能夠減少居民購(gòu)買住房的貸款壓力，但住房公積金貸款的獲取并不容易。
根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》第29條規(guī)定，公積金中心通過公積金存款或者其他方式獲得的收益，并不歸屬于儲(chǔ)戶，而是被各地方的政府財(cái)政部門所拿走，地方政府用公積金的收益來建保障性住房，造福人民，于情于理本都說得通。但地方政府有濫用公積金的嫌疑，進(jìn)入2013年后中國(guó)很多主流媒體報(bào)道各地公積金額度緊張，有些城市甚至出現(xiàn)擠兌現(xiàn)象，說明個(gè)別城市的確存在公積金的過度挪用現(xiàn)象。
二、國(guó)外保障性住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)
（一）保障性住房建設(shè)法制化
各國(guó)住房保障的成功經(jīng)驗(yàn)都表明，要使住房保障政策實(shí)現(xiàn)，必須要有完善的立法。1934年，美國(guó)制定了《國(guó)民住房法》，后于1937年通過了《公共住宅法案》，1949年又修訂了《國(guó)家住房法》。接下來的很多年，美國(guó)根據(jù)國(guó)情變化，不斷地修訂和完善跟住房有關(guān)的法律，最終形成了一套跟美國(guó)國(guó)情相適應(yīng)的完善的住房保障體系。日本的土地資源少，人口密集，也是通過建立完備的法律體系來解決居民的居住問題。日本先后頒布了《公營(yíng)住宅法》、《住房金融公庫(kù)法》等法律，在法律方面促進(jìn)和完善了日本的住房保障制度。
近些年，我國(guó)雖出臺(tái)了《經(jīng)濟(jì)適用房住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》、《公共租賃住房管理辦法》等一系列的法律法規(guī)法規(guī)，但至今沒有一部關(guān)于住房保障的專門性法律來保障人們權(quán)益。我國(guó)應(yīng)該借鑒美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家長(zhǎng)期摸索出來的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，以法規(guī)的形式明確規(guī)定我國(guó)政府在保障住房方面應(yīng)付的責(zé)任，住房權(quán)的保障標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)該達(dá)到的目標(biāo)，及對(duì)違法違紀(jì)行為進(jìn)行懲處。以此來制定適合我國(guó)國(guó)情的住房發(fā)展模式。 針對(duì)不同規(guī)模的城市采用不同的保障房措施：一二線城市以租賃為中心，根據(jù)低收入人群的實(shí)際收入設(shè)立靈活的租金累進(jìn)制度，當(dāng)?shù)褪杖肴巳旱氖杖朐黾拥臅r(shí)候，所付的房租也相應(yīng)升高，形成良好的循環(huán)機(jī)制;三四線城市以出售為中心，三四線城市的成本較低，保障房的造價(jià)低，低收入群體具有一定購(gòu)買的能力，可以通過稅收，財(cái)政的補(bǔ)貼促進(jìn)低收入群體的購(gòu)買意愿，實(shí)現(xiàn)“居有其所”的理想。
（二）強(qiáng)化政府職能
由于住房市場(chǎng)的缺陷，中低收入家庭通過市場(chǎng)來解決自己的住房問題是很困難的。雖然西方國(guó)家都崇尚市場(chǎng)自由，但他們也都認(rèn)識(shí)到了這個(gè)問題。如果僅憑市場(chǎng)來調(diào)節(jié)的話不能實(shí)現(xiàn)公平原則，整個(gè)社會(huì)的貧富差距加大，社會(huì)的不安定因子增多，因此政府必須采取各種手段來保障居民的住房問題。因?yàn)檎菄?guó)家經(jīng)濟(jì)的管理者，在住房保障制度中承擔(dān)著主體的作用，因此必須發(fā)揮自己的職能，保障人民的居住權(quán)圓滿實(shí)現(xiàn)。
在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，許多國(guó)家的政府開始干預(yù)市場(chǎng)，運(yùn)用公共政策介入居民的住房問題。美國(guó)主要實(shí)行的是“市場(chǎng)-救濟(jì)”模式，通過政府干預(yù)解決來實(shí)現(xiàn)住房公平目標(biāo)，政府通過減免稅政策，住房補(bǔ)貼政策來鼓勵(lì)人們買房，建房，實(shí)現(xiàn)“讓全體美國(guó)人民都有一個(gè)像樣的家和合適的居住環(huán)境”的目標(biāo)。在日本，政府使用一部分國(guó)家撥款，為居民建設(shè)金融住房，公團(tuán)住房，公營(yíng)住房。同時(shí)，日本政府為改善中低收入者的住房困難情況，發(fā)放政策性投資貸款，財(cái)政部在政府的擔(dān)保下發(fā)行住房債券。
我國(guó)政府要強(qiáng)化自己的職能，協(xié)調(diào)與地方政府的關(guān)系，保障經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房的足量建設(shè)，使保障性住房真正用到切實(shí)需要的人群中，解決居民最基本的生存需求。
（三）完善住房公積金制度
在1991年，我國(guó)已經(jīng)建立了住房公積金制度，但發(fā)展還不完善，存在很多漏洞。資金的運(yùn)行效率不高，一些地方違法挪用建保障性住房的公積金資金，用于非法投資;公積金的覆蓋范圍和保障面較窄，門檻較高，一些中低收入人群享受不到公積金帶來的福利;不能保障繳納人的利益，因?yàn)楣e金不易提取，一些低收入者甚至只能等到退休時(shí)才能提出資金，損失了很多投資生意的機(jī)會(huì)。我們要學(xué)習(xí)別國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，改善我國(guó)公積金的不完善之處。
新加坡的中央公積金制度是一個(gè)綜合性的制度，包括住房、醫(yī)療、教育、投資等多方面的內(nèi)容。相繼推出“公共組屋計(jì)劃”“醫(yī)療儲(chǔ)蓄計(jì)劃”等。它強(qiáng)制性的把老板和員工的一部分收入繳納給中央積金局用來建立中央公積金，從而能給員工提供全面的福利保障。這一制度促進(jìn)了新加坡經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，減少了貧富差距，有助于國(guó)家的繁榮富強(qiáng)。通過對(duì)新加坡的公積金制度的分析，有助于思考我國(guó)進(jìn)一步完善公積金制度的途徑。
三、完善我國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房制度的法律對(duì)策
（一）制定《住房保障法》
我國(guó)沒有一部規(guī)范住房保障的專門性法律，如《住房保障法》，以保障我國(guó)住房保障制度的正常實(shí)施?，F(xiàn)有的保障住房的法律以住建部，各地方政府的規(guī)章，函為主，并且這些規(guī)章沒有權(quán)威的法律依據(jù)，比較零散分散，導(dǎo)致地方政府執(zhí)行的隨意性比較大。同時(shí)因?yàn)槲覈?guó)住房政策的立法層次低、法律規(guī)定不統(tǒng)一，使保障住房政策的有效實(shí)施也變得更加困難。我國(guó)缺乏保障住房制度的專門立法，是因?yàn)槲覀儧]有靈活的借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家保障住房制度建立方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，也沒有明確的認(rèn)識(shí)到法律在保障住房制度方面的積極意義。建立完善的保障住房制度是一項(xiàng)長(zhǎng)期持久的工作，我國(guó)必須制定相應(yīng)完善的法律法規(guī)體系對(duì)住房保障制度進(jìn)行調(diào)整，才能更好的推進(jìn)保障住房制度的有序發(fā)展。
（二）明確政策目標(biāo)，擴(kuò)寬保障對(duì)象范圍
我國(guó)的城鎮(zhèn)住房保障對(duì)象主要針對(duì)有城鎮(zhèn)戶口的中低收入人群。但現(xiàn)在由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大批的低收入外來流動(dòng)人口涌入城市，為這批人提供其支付能力可以承受的住房，是對(duì)政府的一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。在很多的城市，都出現(xiàn)了大量面向農(nóng)民工以低價(jià)出租的住房，這些住房大多是非正式的，有的跟貧民窟并沒有什么大的差別，這是城市勞動(dòng)力需求迅速擴(kuò)張和城市政府正式住房市場(chǎng)供給不足的結(jié)果。
在城市中還有一個(gè)很龐大的群體是大學(xué)生畢業(yè)生，他們被稱為蟻?zhàn)濉＿@批人一般都遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足，沒有足夠的資金，一般居住在偏遠(yuǎn)，條件差的市郊地區(qū)。政府應(yīng)該把對(duì)城市建設(shè)作出巨大貢獻(xiàn)的農(nóng)民工們和城市未來的希望的大學(xué)畢業(yè)生們都納入到城市住房保障體系中，滿足他們“居有定所”的基本需求。政府應(yīng)該調(diào)動(dòng)資源給農(nóng)民工和大學(xué)生提供專門的廉租住房，克服市場(chǎng)供給的不足和滯后。
（三）完善政府監(jiān)管，探索準(zhǔn)入退出機(jī)制
一九xx年出售公有住房方案的實(shí)施細(xì)則
第一條 根據(jù)《關(guān)于出售公有住房的暫行辦法》(滬府發(fā)[1994]19號(hào))和《關(guān)于一九xx年出售公有職工住房的方案》(滬府[1995]22號(hào))的規(guī)定，特制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 出售公有住房，應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸已、維修自理的原則。
第三條 凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和獲得新分配住房的職工出售，但列入舊城改造規(guī)劃，產(chǎn)權(quán)歸屬不清和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。出售公有住房按計(jì)劃、有步驟、分期分批地進(jìn)行。1995年出售的是一般標(biāo)準(zhǔn)、獨(dú)用成套、作居住使用的多層和高層職工住宅。
職工租住單位購(gòu)買的外銷商品房、僑匯商品房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房仍不列入出售范圍。
第四條 按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，每個(gè)職工家庭享受一次。職工家庭是指承租人及其配偶;承租人和同住人在二人或二人以上的;因離婚、喪偶，配偶支內(nèi)或支農(nóng)等離開本市(另一方不再享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠)而承租戶內(nèi)留有一人的;40歲以上的單身未婚男子或女子。
第五條 購(gòu)買公有住房的對(duì)象為獲得新分配住房的具有本市常住戶口的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18周歲的同住成年人。
職工家庭內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購(gòu)房人，協(xié)商不成的，不辦理購(gòu)房手續(xù)。職工家庭購(gòu)房時(shí)，可申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)。共有人必須是前款規(guī)定的購(gòu)房對(duì)象。共有人再購(gòu)買時(shí)合并計(jì)算購(gòu)房面積。承租人死亡或遷離本市的，應(yīng)變更租賃戶名辦理購(gòu)房手續(xù)。
有下列情況之一的不能購(gòu)房：擅自轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租的;擅自改變公有住房結(jié)構(gòu)及有違章搭建或違章建筑的;利用承租房屋改變用途的;承租人全家遷離本市;承租人去國(guó)(境)外定居、探親、留學(xué)承租人戶內(nèi)留有一人的(承租人內(nèi)留有二人或二人以上的，須變更租賃戶名后按規(guī)定購(gòu)買)。
第六條 1995年出售公有住房的成本價(jià)為每平方米建筑面積1060元。
第七條 按購(gòu)房人每一年工齡給予每平方米建筑面積15.30元的工齡折扣，確定1995年公有住房出售的計(jì)算基價(jià)，職工家庭購(gòu)房時(shí)的工齡仍可以新配房職工、承租人或同住成年人中工齡最長(zhǎng)的一人為計(jì)算依據(jù)。但該工齡最長(zhǎng)者及其配偶再遷至他處時(shí)不得重復(fù)享受優(yōu)惠。職工購(gòu)房時(shí)的工齡按連續(xù)工齡標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到1991年底。從事井下、高空、高溫、特別繁重體力勞動(dòng)或其他有害身體健康工作的符合國(guó)家提前退休規(guī)定的餓提前腿職工，其購(gòu)房時(shí)的工齡應(yīng)加上提前的工齡。
第八條 1995年公有住房的實(shí)際售價(jià)以確定的計(jì)算基價(jià)連乘以各種折扣和增減率計(jì)算。
對(duì)按成本價(jià)購(gòu)買公有住房的職工給予下列折扣：
1、 購(gòu)買已租住的公有住房，按規(guī)定給予5%的折扣。
2、 多層和高層住宅面積折扣，多層住宅為10%，高層住宅為12%。
3、 房屋的地段、朝向、層次等增減系數(shù)詳見附件。
4、 房屋的成新折扣率為每年2%，折扣后殘值低于40%計(jì)算。
第九條 對(duì)購(gòu)房者給予以下優(yōu)惠：
1、 購(gòu)房者仍可按規(guī)定享受原有的住房補(bǔ)貼。
2、 購(gòu)房者免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。
3、 購(gòu)買新建住房者免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
第十條 1995年公有住房實(shí)際出售單價(jià)計(jì)算公式如下：
新分配公有住房的實(shí)際出售單價(jià)(元/平方米)=[成本價(jià)(元/平方米)-15.3元/年平方米購(gòu)房工齡(年)] [1-成新折扣率竣工年限(年)] [1-面積折扣] 地段增減率朝向增減率層次增減率。
已租住公有住房的實(shí)際出售單價(jià)(元/平方米)=[成本價(jià)(元/平方米)-15.3元/年平方米購(gòu)房工齡(年)] [1-成新折扣率竣工年限(年)] [1-已租用公房折扣率] [1-面積折扣] 地段增減率朝向增減率層次增減率。
其中：購(gòu)房工齡-機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市人事局有關(guān)規(guī)定計(jì)算;企業(yè)單位職工連續(xù)工齡按市勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定計(jì)算。連續(xù)工齡計(jì)算到1991年底。
竣工年限-按房屋出售年份減去房屋竣工年份計(jì)算。
加層的房屋按原來房屋竣工年份計(jì)算。
第十一條 1995年公有住房實(shí)際出售單價(jià)(含新分配公有住房、已租住公有住房、套增配房)的最低限價(jià)，I級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積213元;II級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積200元;Ⅲ級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積188元;IV級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積175元;V級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積163元;VI級(jí)地段內(nèi)，定為每平方米建筑面積150元。
第十二條 出售公有住房的分戶建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，按《關(guān)于印發(fā)異產(chǎn)同幢房屋建筑面積攤算辦法的通知》(滬房[93]權(quán)字發(fā)第52號(hào))規(guī)定執(zhí)行。建筑面積計(jì)算保留二位小數(shù)，以下四舍五入。
第十三條 職工家庭購(gòu)買公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般按人均建筑面積24平方米計(jì)算。家庭成員中有下列對(duì)象的也可按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
1、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)75平方米--一般職工、干部;具有各類初級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。
2、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)85平方米--科技干部;具有各類中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員;具有高級(jí)工證的技術(shù)工人。
3、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)100平方米--具處級(jí)干部;副教授、副研究員等各類高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱以及不分正副高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。
4、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)120平方米--副局級(jí)干部。
5、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)140平方米--正局級(jí)干部;教授;研究員;以及享受教授、研究員待遇的各類正高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員。
6、 建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)50平方米--無業(yè)、待業(yè)、孤寡老人。
7、 部級(jí)干部按國(guó)務(wù)院規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
購(gòu)買高層公有住房在上述建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上再加建筑面積10平方米。
以上是職工家庭購(gòu)買公有住房的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)，不是必須達(dá)到的分房標(biāo)準(zhǔn)。
第十四條 1995年職工購(gòu)買公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。對(duì)于享受離職休養(yǎng)待遇的干部購(gòu)買公有住房超過建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)10平方米以內(nèi)的，其超過部分按1995年規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買，不再享受優(yōu)惠折扣，超過部分的實(shí)際售價(jià)以成本價(jià)連乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣確定;再超過部分，實(shí)行市場(chǎng)價(jià)。凡按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的部分，不享受1995年的優(yōu)惠折扣政策，其實(shí)際售價(jià)應(yīng)連乘以朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣后確定。
第十五條 1995年多層住宅每平方米建筑面積市場(chǎng)價(jià)：I、II級(jí)地段定為2928元;Ⅲ、IV級(jí)地段定為2092元;V、VI級(jí)地段定為1255元。
1995年高層住宅每平方米建筑面積市場(chǎng)價(jià)：I、II級(jí)地段定為4442元;Ⅲ、IV級(jí)地段定為3173元;V、VI級(jí)地段定為1904元。
第十六條 職工家庭購(gòu)房后，因居住困難或其他原因符合住房分配規(guī)定的職工，仍可在單位享受住房分配和購(gòu)買住房。具體辦法按《公有住房出售后再套配、增配的若干規(guī)定》(滬房地改發(fā)[1995]240號(hào))辦理。
第十七條 購(gòu)房人以現(xiàn)金一次付清全部購(gòu)房款的，給予一次性付款折扣。1995年一次性付款折扣為20%。申請(qǐng)抵押貸款支付購(gòu)房款的，不享受一次性付款折扣，首期付款不低于實(shí)際售價(jià)的30%。
第十八條 對(duì)公有住房的出售人，可免繳營(yíng)業(yè)稅，售房所得不計(jì)入計(jì)算所得稅的稅基。
第十九條 出售、購(gòu)買公有住房的程序
(一) 出售公有住房按下列程序進(jìn)行：
1、 出售公有住房前應(yīng)先辦理可售公房的確認(rèn)手續(xù)。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬單位分別報(bào)市、區(qū)縣房改辦確認(rèn)。對(duì)1994年度出售過公有住房的樓房不再辦理確認(rèn)手續(xù)。
2、 出售公有住房應(yīng)編報(bào)可售公有住房的售房規(guī)模。部屬、市屬單位和區(qū)、縣屬單位分別報(bào)市、區(qū)縣房改辦審核，備案。
3、 單位將1995年度竣工的新建住房以出售形式分配給職工之前，應(yīng)辦妥申領(lǐng)單位房屋所有權(quán)證的有關(guān)手續(xù)。
4、 出售人向住戶宣傳購(gòu)房政策。
5、 出售人為購(gòu)房辦理購(gòu)房有關(guān)手續(xù)，開具上海市公有住房出售收入專用票據(jù)。
(二) 購(gòu)買公有住房按下列程序進(jìn)行：
1、 職工家庭購(gòu)買公有住房前，應(yīng)先辦理認(rèn)購(gòu)手續(xù)，預(yù)付手續(xù)費(fèi)100元(不購(gòu)房時(shí)不予退還)。購(gòu)房時(shí)，應(yīng)協(xié)商一致，確定購(gòu)房人。
2、 職工家庭確定購(gòu)房人后，應(yīng)填寫《職工家庭購(gòu)買公有住房協(xié)議書》。
3、 購(gòu)房人提供有關(guān)購(gòu)房手續(xù)的證明，選擇付款方式后與出售人簽定房屋買賣合同，支付定金1000元，按規(guī)定繳付購(gòu)房款和有關(guān)稅費(fèi)。
4、 購(gòu)房人憑購(gòu)房合同、購(gòu)房票據(jù)及付款憑證、證明文件向房屋所在地房產(chǎn)登記發(fā)證機(jī)關(guān)辦理申領(lǐng)房屋所有權(quán)證有關(guān)手續(xù)。
第二十條 按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，購(gòu)房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。購(gòu)房款已付清、并購(gòu)房后住滿五年者，其住房可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、出租，收益歸己，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。該住戶今后的自住房應(yīng)自行解決。
職工購(gòu)買公有住房前與單位訂有配房協(xié)議的，在購(gòu)買公有住房后五年內(nèi)，違反正常工作調(diào)動(dòng)規(guī)定，擅自離職的，必須向單位補(bǔ)交擅自離職當(dāng)年住房成本價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)。
第二十一條 房屋維修責(zé)任和維修費(fèi)用的承擔(dān)規(guī)定如下：
(一) 室內(nèi)維修由購(gòu)房人自理。
(二) 住房的共用部位和電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)，購(gòu)房戶的維修費(fèi)用在房屋維修基金中提取，租憑戶的維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。
(三) 住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償。
(四) 住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈、綠化等街坊公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，由房屋所有人共用承擔(dān)。購(gòu)房戶承擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)在城市維護(hù)費(fèi)中列支，在公有住房出售起步階段，暫在街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金中列支;租憑戶承擔(dān)費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)單位支付。
第二十二條 高層住宅水泵、電梯的運(yùn)行費(fèi)，由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，購(gòu)房的居民戶承擔(dān)運(yùn)行費(fèi)用的20%，其余80%在維修基金中列支。
第二十三條 房屋維修基金按下列規(guī)定籌集：
(一) 多層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元;出售人應(yīng)一次性從售房款中按平方米建筑面積成本價(jià)的6%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積63.60元。
(二) 高層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)首期應(yīng)按每平方米建筑面積成本價(jià)的1.5%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積15.90元;出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積成本價(jià)的12%繳付房屋維修基金，1995年定為每平方米建筑面積127.20元。
上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)(按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息)，專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)偂?/p>
高層住宅電梯和水泵共用設(shè)備的大修和更新費(fèi)用，原則上由全幢房屋所有人按建筑面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，由出售人從售房款中一次性按出售的每平方米建筑面積提取100元費(fèi)用，用于電梯和水泵等共用設(shè)備的大修和更新。
高層住宅出售人提供的電梯和水泵等共用設(shè)備大修和更新費(fèi)用，具體使用辦法按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》(滬府發(fā)[1994]59號(hào))的規(guī)定執(zhí)行。
出售人應(yīng)一次性從售房款中按每平方米建筑面積20元繳付街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。
第二十四條 出售人和購(gòu)房人需交付的費(fèi)用：
出售人交付的費(fèi)用：街坊公共設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金;高層住宅水泵和電梯等設(shè)備的大修和更新費(fèi)用;實(shí)際售房款(不計(jì)一次性付款折扣)0.5%的手續(xù)費(fèi);房屋出售價(jià)0.5%的房屋買賣合同印花稅。購(gòu)房人交付的費(fèi)用：購(gòu)房款;首期維修基金;實(shí)際售房款(同上)0.5%的手續(xù)費(fèi);房屋登記勘丈費(fèi)0.30元/M級(jí)房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)5元;房屋出售價(jià)0.5的房屋買賣合同印花稅(分期付款的按購(gòu)房總價(jià)0.5交付);產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元。
第二十五條 出售單位會(huì)同業(yè)主組建業(yè)主管理組織。業(yè)主管理組織可自行管理物業(yè)或委托物業(yè)管理部門管理。公有住房售后管理工作按《上海市公有住宅售后管理暫行辦法》(滬府發(fā)[1994]59號(hào))的規(guī)定辦理。購(gòu)買公有住房后，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照社會(huì)化管理的要求，根據(jù)管理單位的管理質(zhì)量和內(nèi)容，按月交納管理費(fèi)。多層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)3-5元的管理費(fèi);高層住宅產(chǎn)權(quán)人每月每套應(yīng)承擔(dān)5-10元的管理費(fèi)，由業(yè)主管理組織與物業(yè)管理部門簽定管理合同時(shí)確定。
第二十六條 公有住房出售后的款項(xiàng)，按《上海市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市房委會(huì)關(guān)于售房歸集資金管理和使用規(guī)定的通知》(滬府辦[1995]20號(hào))辦理。
房地產(chǎn)公司違反有關(guān)規(guī)定出售使用權(quán)住房給單位，單位再分配給職工租住的，售房款由市公積金管理中心負(fù)責(zé)歸集，專項(xiàng)用于住宅建設(shè)和舊房更新改造。
個(gè)人購(gòu)買使用權(quán)住房的，可按《公有住房出售暫行辦法》和本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，交付成本價(jià)的首期維修基金;按本實(shí)施細(xì)則計(jì)算購(gòu)房款(不計(jì)一次性付款折扣)0.5的手續(xù)費(fèi);房屋登記勘丈費(fèi)0.30元/M房產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)5元;房屋買賣合同0.5印花稅;產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證印花稅5元等。產(chǎn)權(quán)歸己。其購(gòu)房建筑面積不受面積控制標(biāo)準(zhǔn)限制，住房的維修和管理按上海市公有住宅售后管理暫行辦法執(zhí)行。房屋產(chǎn)權(quán)單位必須按本實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，交付產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)交付的費(fèi)用。
第二十七條 新建公有住房分配時(shí)應(yīng)貫徹先售后租原則。單位向職工分配新建住房時(shí)，出售數(shù)量不能低于新建住房總量的30%，單位給本系統(tǒng)收入較高職工分配新建住房的，其出售價(jià)可在成本價(jià)每平方米建筑面積1060元的基礎(chǔ)上是適當(dāng)上調(diào)，具體價(jià)格上調(diào)辦法由單位自行制定報(bào)市房改辦審核、備案。
第二十八條 1995年7月1日起不再按《上海市優(yōu)惠價(jià)房出售管理辦法》規(guī)定出售公有住房。公有住房配套時(shí)不再執(zhí)行有關(guān)租金獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定。
第二十九條 本實(shí)施細(xì)則適用于按成本價(jià)向中低收入家庭出售公有住房，職工家庭購(gòu)房認(rèn)購(gòu)手續(xù)截止1996年6月底。
第三十條 市房改辦組織實(shí)施公有住房出售工作，并負(fù)責(zé)解釋本實(shí)施細(xì)則。
第三十一條 本實(shí)施細(xì)則自之日起施行。市房改辦和原市房產(chǎn)管理局以前的有關(guān)文件與本實(shí)施細(xì)則不一致的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。
附件：
公有住房出售價(jià)格的增減系數(shù)和成新折扣
一、 增減系數(shù)
房屋出售價(jià)格的增減系數(shù)根據(jù)出售房屋所處的地段、房屋層次、朝向確定。具體標(biāo)準(zhǔn)為：
1、 房屋地段按I、II、Ⅲ、IV、V、VI分為六個(gè)等級(jí);地段等級(jí)增減率為：I等100%，II等80%，IV等70%，V等60%，VI等50%。
I級(jí)地段：東至中山東一、二路;南至金陵東路;西至河南中、南路;北至北京東路。
II級(jí)地段：I級(jí)地段向外，南至復(fù)興東路;西藏南路、肇周路、徐家匯路、肇嘉浜路到徐家匯;西至徐家匯、華山路、江蘇路、向東折入愚園路，再向北折入烏魯木齊北路;北至新閘路，向北折入石門二路、恒豐路、天目西路，再過共和新路旱橋，虬江路、寶山路、四川北路、江灣路、大連西路;東至歐陽路四平路、溧陽路、沿虹口港至黃浦江邊。
另外包括徐家匯、曹家渡、提籃橋、老西門地段。
Ⅲ級(jí)地段：II級(jí)地段向外，東至騰越路、隆昌路、營(yíng)口路;北至走馬塘、國(guó)康路。延伸到東體育會(huì)路(楊浦、虹口區(qū)與寶山區(qū)交界處)，再沿東體育會(huì)路、大連西路至中山北路;西至中山西路，徐匯區(qū)與原上海交界處;南至黃浦江邊。原浦東的市區(qū)部分，以及內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分的地區(qū)。
IV級(jí)地段：II級(jí)、Ⅲ級(jí)地段向外的市區(qū)部分(閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)除外);已開辟和將開辟的住宅小區(qū)(如長(zhǎng)風(fēng)、田林等)。原川沙縣的川沙鎮(zhèn)、高橋鎮(zhèn)、北蔡鎮(zhèn)以及重點(diǎn)開發(fā)區(qū) 生活區(qū)和正在開辟的原郊縣部分的住宅小區(qū)(如萊陽新村、金楊新村等)。
V級(jí)地段：閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)(嘉定鎮(zhèn)、南翔鎮(zhèn));衛(wèi)星城鎮(zhèn)(如金山、安亭等)。
VI級(jí)地段：郊縣城鎮(zhèn)。浦東新區(qū)Ⅲ、IV級(jí)地段以外及V級(jí)以外的地區(qū)。
2、 房屋層次增減率為底層98%，頂層96%，二層100%，其他層次102%。
3、 房屋朝向增減率見下表：
朝向 增減率
東 偏南 100%
東 偏北 100%
南 偏東 102%
南 偏西 102%
西 偏南 95%
西 偏北 95%
北 偏東 92%
北 偏西 92%
二、 房屋成新折扣
房屋成新折扣是指房屋使用年份與房屋耐用年限之比。房屋成新折扣率每年為2%，房屋出售年份為1995年。折舊后殘植低于40%的按40%計(jì)算。
一九xx年出售公有住房方案實(shí)施細(xì)則的問題解答
1、 什么是出售公有住房的成本價(jià)?
答：出售公有住房的成本價(jià)是指按照建造公有住房的平均成本而測(cè)定的價(jià)格。1995年的成本價(jià)為每平方米建筑面積1060元。
2、 什么是出售公有住房的市場(chǎng)價(jià)?
答：商品的市場(chǎng)價(jià)是指由商品價(jià)值決定，并受市場(chǎng)供需因素制約的價(jià)格。而出售公有住房的市場(chǎng)價(jià)并不是房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房的價(jià)格;具體規(guī)定見《實(shí)施細(xì)則》第十五條。
3、《實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定的最低限價(jià)，含義如何?
答：最低限價(jià)是指《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的1995年公有住房實(shí)際出售單價(jià)(不計(jì)一次付款的20%優(yōu)惠)。
4、 購(gòu)買住房一次付款的含義是什么?
答：一次付款是指購(gòu)房的職工一次付清購(gòu)房款(可利用家庭成員積累的住房公積金)，申請(qǐng)住房抵押貸款或向單位申請(qǐng)分期付款不包括在內(nèi)。
5、 出售公有住房的抵押貸款是怎么回事?
答：如果參加住房公積金的職工購(gòu)房一次付款有困難的，可向市公積金管理中心申請(qǐng)職工住房抵押貸款。具體貸款手續(xù)由建行市分行房地產(chǎn)信貸部辦理。申請(qǐng)抵押貸款的可貸額度應(yīng)按借款人及其同戶和直系親屬參加住房公積金成員計(jì)算公積金的月平均工資之和的30%再乘以貸款期限(月數(shù))確定。但最高不得超過購(gòu)房所需資金的70%。支付首期款時(shí)，可用借款人及其同戶成員和直系親屬參加住房公積金成員積累的公積金沖抵。以后還貸時(shí)，可用借款人及其同戶成員和直系親屬參加住房公積金成員每月繳交的住房公積金沖抵。
6、 同一幢公有職工住宅中，有下列情況之一的，是否包括在這次出售范圍內(nèi)：衛(wèi)生間、廚房間一戶獨(dú)用，但不是套在戶門內(nèi)的(即俗稱基本成套或兩把鑰匙);原有住房不是獨(dú)用成套的，而加層部分是獨(dú)用成套的;原設(shè)計(jì)是2戶或3戶使用一組室號(hào)，一個(gè)廚房間，一個(gè)衛(wèi)生間，而實(shí)際是一戶使用的;在同一幢房屋中，只有一戶租憑的是獨(dú)用成套公有住房?
答：以上情況1995年列入出售范圍。
7、《實(shí)施細(xì)則》第三條中規(guī)定的職工住宅指哪些房屋?
答：職工住宅指滬房(90)規(guī)字發(fā)第518號(hào)通知修訂的上海市房屋建筑類型分類中居住用房(公寓、花園住宅、職工住宅、新式里弄、舊式里弄、簡(jiǎn)屋六大類)的第三類。
8、 原系公寓類型的房屋，經(jīng)過批準(zhǔn)加層為獨(dú)用衛(wèi)生、獨(dú)用廚房的房屋，是否列入出售范圍?
答：原系公寓類型的房屋，經(jīng)過批準(zhǔn)加層為獨(dú)用衛(wèi)生、獨(dú)用廚房的房屋，其房屋類型仍屬公寓。因此，暫不列入出售范圍。
9、按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，每個(gè)職工家庭享受一次。具體如何掌握?
答：按成本價(jià)購(gòu)買公有住房每個(gè)職工家庭享受一次是指職工家庭購(gòu)買成本價(jià)公有住房的面積標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)定的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的，每個(gè)職工家庭只能享受一次。如果一個(gè)職工家庭有兩套或兩套以上住房時(shí)，必須是同一承租戶名，或是配偶雙方的承租戶名，其住房的建筑面積總和又未超過規(guī)定的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的則允許按同一折扣和優(yōu)惠政策計(jì)算實(shí)際售價(jià)。如果一個(gè)職工家庭的住房面積尚未到位，而目前已按成本價(jià)購(gòu)買，今后原承租人增配住房時(shí)，當(dāng)原購(gòu)買的住房和新增配的住房建筑面積總和未超過規(guī)定的建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)的，則按《公有住房出售后再套配、增配的若干規(guī)定》(滬房地改發(fā)[1995]240號(hào)文)購(gòu)買。
10、同住人含義是什么?
答：根據(jù)《〈上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則〉有關(guān)問題掌握口徑》(滬房[91]公字第226號(hào)文)第七條規(guī)定：同住人是指本處有常住戶口且實(shí)際居住三年以上(除特殊情況外)，他處無住房或他處雖有住房而居住困難的。對(duì)于新分配住房居住不到3年的租憑戶，則以住房調(diào)配單和戶口簿上的同住人為準(zhǔn)。
11、離退休人員的購(gòu)房工齡如何計(jì)算?
答：非經(jīng)上級(jí)組織部門批準(zhǔn)緩離退休的離退休人員工齡時(shí)限計(jì)算，以法定離退休年齡內(nèi)的實(shí)際離退休年限為準(zhǔn);經(jīng)上級(jí)組織部門批準(zhǔn)，緩離退休工作的，經(jīng)批準(zhǔn)的工作年限仍可計(jì)算工齡。工齡起算日期以離退休證記載的日期為準(zhǔn)。工齡計(jì)算到1991年底。
12、職工購(gòu)房工齡證明如何出具?
答：職工購(gòu)房工齡證明一式三聯(lián)，由出售單位、職工所在單位、職工配偶所在單位各執(zhí)一聯(lián)。在出具證明時(shí)，須由所在單位的人事勞動(dòng)部門加蓋公章，對(duì)沒有設(shè)置人事勞動(dòng)部門的單位可由上一級(jí)主管部門的人事勞動(dòng)部門蓋章。
13、購(gòu)買成本價(jià)公有住房時(shí)，企業(yè)干部的職級(jí)，由哪個(gè)部門出具證明?
答：購(gòu)買成本價(jià)公有住房時(shí)，原定職級(jí)的企業(yè)干部的職級(jí)應(yīng)按干部管理權(quán)限，由上級(jí)主管部門出具證明;無定職級(jí)的企業(yè)干部，上級(jí)主管部門不得出具職級(jí)證明。
14、一個(gè)承租戶內(nèi)，在核定本戶內(nèi)人口時(shí)，家庭成員中的在讀大學(xué)生、現(xiàn)役軍人、水上工作者、地質(zhì)勘察工作者以及居住本市單位集體宿舍的，在計(jì)算該戶人口時(shí)，可否計(jì)算在內(nèi)?
答：以上幾種人員，如戶口是從原住地遷出的，在計(jì)算該戶人口時(shí)，可計(jì)算在內(nèi)。
15、一個(gè)承租戶內(nèi)，家庭成員中的現(xiàn)役軍人、水上工作者、地質(zhì)勘察工作者以及居住在本市單位集體宿舍的，在申請(qǐng)購(gòu)房時(shí)，是否可享受其職級(jí)或職稱的購(gòu)房面積控制標(biāo)準(zhǔn)?其軍齡或工齡可否用作購(gòu)房時(shí)的計(jì)算工齡?
答：以上幾種人員，如戶口是從原住地遷出的，現(xiàn)戶口在上海市的，可以享受其職級(jí)或職稱的購(gòu)房面積控制標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)其軍齡或工齡可用作購(gòu)房時(shí)的計(jì)算工齡，但不得作為購(gòu)房人。如現(xiàn)戶口不在上海市的，則只能在計(jì)算該戶人口時(shí)，按增加一人計(jì)算。
16、中、小學(xué)教師在按成本價(jià)購(gòu)買公有住房時(shí)有何優(yōu)惠政策?
答：考慮到中、小學(xué)教師的工作性質(zhì)，在按成本價(jià)購(gòu)買公有住房時(shí)，可按控制標(biāo)準(zhǔn)增加建筑面積8平方米。對(duì)退休中、小學(xué)教師同樣使用。
17、公有住房承租人的配偶系農(nóng)業(yè)戶口或農(nóng)業(yè)戶口時(shí)，在購(gòu)買住房核定建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，是否可以計(jì)算在同住人范圍內(nèi)?
答：在計(jì)算建筑面積控制標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，配偶系農(nóng)業(yè)戶口的，可計(jì)算在同住人范圍內(nèi);配偶系農(nóng)業(yè)戶口的，不得計(jì)算在同住人范圍內(nèi)。
18、《實(shí)施細(xì)則》第二十條規(guī)定職工購(gòu)買公有住房前與單位訂有配房協(xié)議的補(bǔ)交擅自離職當(dāng)年住房成本價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差價(jià)。這里的差價(jià)指什么?
答：這里的差價(jià)是指出售公有住房的成本價(jià)與出售公有住房的市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)。1995年為每平方米建筑面積 1060元與《實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定的市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)。
19、系統(tǒng)單位自管公有住房，出售時(shí)住房建筑面積是否需要核定?
答：系統(tǒng)單位自管公有住房建筑面積核定，應(yīng)委托房屋所在地區(qū)產(chǎn)證登記發(fā)證機(jī)構(gòu)對(duì)其勘丈面積進(jìn)行認(rèn)定。
20、系統(tǒng)單位出售已出租公有住房時(shí)，非本單位職工家庭可否購(gòu)買?
答：系統(tǒng)單位出售已出租公有住房時(shí)，非本單位職工家庭租住的，應(yīng)同樣給予購(gòu)買。
21、經(jīng)租的公有住房，由誰負(fù)責(zé)出售工作?
答：經(jīng)租的公有住房的出售工作，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)責(zé);也可由產(chǎn)權(quán)人委托管理單位出售，但售房款應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位核收。
經(jīng)租的公有住房中的住戶，向管理單位了解該住房的產(chǎn)權(quán)歸屬時(shí)，管理單位有義務(wù)將產(chǎn)權(quán)的歸屬情況告知住戶。
22、委托房管部門經(jīng)租的單位產(chǎn)權(quán)住房，這次按成本價(jià)出售給職工家庭后，經(jīng)租費(fèi)用是否結(jié)算退還?
答：出售部分應(yīng)終止經(jīng)租合同;經(jīng)租費(fèi)用按出售面積需結(jié)算至出售日止，剩余的部分應(yīng)退還原產(chǎn)權(quán)單位。
23、房地產(chǎn)公司出售給單位使用權(quán)的住房，這次按成本價(jià)出售給個(gè)人時(shí)，維修基金如何建立?
答：房地產(chǎn)公司出售給單位使用權(quán)的住房，這次個(gè)人購(gòu)買后，購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)應(yīng)繳付首期每平方米建筑面積按成本價(jià)1.5%的房屋維修基金;市公積金管理中心應(yīng)一次性從售房款中繳付每平方米建筑面積多層住宅按成本價(jià)的6%，高層住宅按成本價(jià)的12%房屋維修基金。同時(shí)，市公積金管理中心應(yīng)從售房款中一次性按出售的每平方米建筑面積比例提取100元費(fèi)用，用于電梯和水泵等共用設(shè)備的大修和更新。按每平方米建筑面積20元繳付街坊公用設(shè)施管理、維修、養(yǎng)護(hù)基金。
24、購(gòu)房人繳付0.5%手續(xù)費(fèi)的基價(jià)，以哪個(gè)價(jià)格為準(zhǔn)?
答：計(jì)算購(gòu)房人繳付0.5%手續(xù)費(fèi)的基價(jià)，以不打一次性付款折扣的購(gòu)房總價(jià)為基數(shù)。
25、房屋朝向如何確定?
答：房屋朝向確定，以獨(dú)用成套房屋中臥室和起居室的最好朝向確定。
1995年房改方案實(shí)施以前，用幢房屋中已有出售的，該幢房屋的朝向和增減系數(shù)可參照《關(guān)于出售公有住房的實(shí)施細(xì)則》(滬房改辦[1994]第34號(hào)文)附件規(guī)定。
1995年房改方案實(shí)施以前，用幢房屋中沒有出售的，以及1995年房改方案實(shí)施后竣工的房屋，其朝向和增減系數(shù)必須按1995年的《實(shí)施細(xì)則》附件規(guī)定。
26、1995年購(gòu)房戶承擔(dān)高層住宅電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?
答：根據(jù)調(diào)查測(cè)算，1995年高層住宅電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)每月每平方米建筑面積為0.50元，購(gòu)房戶應(yīng)承擔(dān)電梯和水泵運(yùn)行費(fèi)的20%，即每月每平方米建筑面積0.10元。