序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的社區(qū)規(guī)劃的主要內(nèi)容樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。

第1篇

根據(jù)安排，今天我代表水木清華社區(qū)黨支部、居委會(huì)在此與各位老師、同學(xué)們一起探討關(guān)于《如何發(fā)揮社區(qū)建設(shè)在構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)中的基礎(chǔ)作用》。

一、 社區(qū)的概念

二、 社區(qū)建設(shè)的主要內(nèi)容

在西方社會(huì)，社區(qū)建設(shè)（Communiiy building）指的是強(qiáng)化社區(qū)組織，增強(qiáng)社區(qū)活力，提高社區(qū)居民生活水平的活動(dòng)。社區(qū)建設(shè)與社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)內(nèi)外資源的發(fā)掘、社區(qū)力量的凝聚等相聯(lián)系，是社區(qū)發(fā)展十分相近的兩個(gè)概念。聯(lián)合國(guó)在50年代倡導(dǎo)的社區(qū)發(fā)展運(yùn)動(dòng)是指社區(qū)居民在政府和社會(huì)機(jī)構(gòu)的支持下，依靠自己的力量，改善社區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化狀況，改善社區(qū)居民生活，促進(jìn)社區(qū)進(jìn)步的過程。如果說二者有什么不同的話，那么社區(qū)建設(shè)更強(qiáng)調(diào)社區(qū)規(guī)劃、強(qiáng)調(diào)社區(qū)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，而社區(qū)發(fā)展則更偏重于社區(qū)要素的強(qiáng)化和社區(qū)運(yùn)行機(jī)制的改進(jìn)。當(dāng)然，要把社區(qū)建設(shè)同社區(qū)發(fā)展割裂開來(lái)是不可能的，因?yàn)樯鐓^(qū)建設(shè)的對(duì)象是社區(qū)，而社區(qū)從其最根本的意義上來(lái)說是人們生活的共同體。這種生活共同體的改善不但在于社區(qū)服務(wù)設(shè)施及組織體系的建設(shè)，而在于社區(qū)成員對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感和相互理解、信任、支持增強(qiáng)，而這正是社區(qū)發(fā)展的精髓。這也就是說社區(qū)建設(shè)包含了社區(qū)發(fā)展的內(nèi)容，它以社區(qū)的發(fā)展為目標(biāo)。關(guān)于社區(qū)建設(shè)本質(zhì)的認(rèn)識(shí)在實(shí)際工作部門并不一致，這在人們對(duì)社區(qū)建設(shè)包含的內(nèi)容的看法上有所表現(xiàn)。例如有的認(rèn)為社區(qū)建設(shè)包括社區(qū)政治、社區(qū)管理、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)規(guī)范。有的認(rèn)為社區(qū)建設(shè)包括社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)、社區(qū)經(jīng)濟(jì)、社區(qū)文化、社區(qū)教育、社區(qū)衛(wèi)生和社區(qū)治安等等。然而如果我們從更加本質(zhì)的角度看問題，用“以人為本”的價(jià)值理念去看待社區(qū)建設(shè)，那么社區(qū)服務(wù)、社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)治安、社區(qū)文化建設(shè)就應(yīng)該成為社區(qū)的核心內(nèi)容。因?yàn)檫@些方面的活動(dòng)更能直接地促進(jìn)社區(qū)居民生活質(zhì)量的改善。因此，在我國(guó)，社區(qū)建設(shè)就是指在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，依靠社區(qū)力量，利用社區(qū)資源，強(qiáng)化社區(qū)功能，解決社區(qū)問題，促進(jìn)社區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境協(xié)調(diào)和健康發(fā)展，不斷提高社區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的過程。

第2篇

“兩型社區(qū)”的概念源于其建設(shè)實(shí)踐，指資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社區(qū)。關(guān)于其內(nèi)涵，雷國(guó)珍等認(rèn)為這是包含了兩型社會(huì)具體內(nèi)涵的一種社區(qū)形態(tài)。社區(qū)作為人們生活與消費(fèi)的主要場(chǎng)所，兩型社區(qū)更加突出的內(nèi)容是“節(jié)約型、環(huán)境友好型”的生活方式和消費(fèi)方式[3]。姚茂華和舒曉虎認(rèn)為“兩型社區(qū)”建設(shè)的核心在于培育一種“資源節(jié)約、環(huán)境友好”的新社區(qū)生活方式，根本目的在于提升社區(qū)居民的生活質(zhì)量[4]。筆者認(rèn)為兩型社區(qū)中的資源節(jié)約型社區(qū)是指整個(gè)社會(huì)建立在節(jié)約資源的基礎(chǔ)上，其核心在于社區(qū)生活消費(fèi)領(lǐng)域的資源節(jié)約，通過采取技術(shù)和管理等綜合措施，不斷提高資源利用效率，盡可能的減少資源消耗和環(huán)境代價(jià)滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求的發(fā)展模式。環(huán)境友好型社區(qū)是一種人與自然和諧共生的社會(huì)形態(tài)，其核心內(nèi)涵是社區(qū)公眾的生活方式與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。關(guān)于兩型社區(qū)的建設(shè)，張楚文從社區(qū)綜合服務(wù)平臺(tái)開展了“兩型社區(qū)”的研究[5]。劉志海結(jié)合武漢市“兩型”社區(qū)創(chuàng)建實(shí)踐，提出“兩型”社區(qū)建設(shè)的保障措施在于領(lǐng)導(dǎo)體制、宣傳機(jī)制、資金投入、社會(huì)參與和理論研討等五個(gè)方面[6]。武漢市萬(wàn)松街白松社區(qū)在探索“兩型”社區(qū)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展模式上主要開展了以下工作：第一，通過宣傳引導(dǎo)居民“兩型”社區(qū)建設(shè)意識(shí)和綠色消費(fèi)習(xí)慣；第二，通過社區(qū)活動(dòng)，提高居民參與度，增強(qiáng)社區(qū)建設(shè)自主性。如“科普實(shí)踐”、“換客超市”活動(dòng)及社區(qū)自愿者服務(wù)隊(duì)活動(dòng)的開展；第三，通過引入企業(yè)新鮮血液，提高“兩型”社區(qū)建設(shè)活力，如通過引入企業(yè)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)節(jié)能改造和垃圾的分類回收[7]。從以上的研究來(lái)看，已有研究更多的建設(shè)以及公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。第二，兩型社區(qū)的制度環(huán)境建設(shè)。這一建設(shè)內(nèi)容的主體包括城市規(guī)劃管理部門和社區(qū)基層管理部門，比如社區(qū)居委會(huì)。其重點(diǎn)在于兩個(gè)階段的制度建設(shè)：首先，在開發(fā)建設(shè)前，城市規(guī)劃管理部門在政策和制度上對(duì)于社區(qū)的兩型化建設(shè)予以扶持和管理，積極引導(dǎo)社區(qū)建設(shè)開發(fā)部門（商）開展社區(qū)兩型化建設(shè)；第二階段，通過居委會(huì)自治體制和機(jī)制建立，進(jìn)一步發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)作為社會(huì)基層自治組織功能，營(yíng)造兩型社區(qū)建設(shè)的良好制度環(huán)境。其主要內(nèi)容應(yīng)包括：兩型社區(qū)的規(guī)劃管理政策、兩型社區(qū)建設(shè)的基層管理體制與機(jī)制。第三，兩型社區(qū)的人文環(huán)境建設(shè)。這一建設(shè)內(nèi)容的主體為社區(qū)社會(huì)組織、社區(qū)居民。其重點(diǎn)在于充分發(fā)揮社區(qū)社會(huì)組織和社區(qū)居民的公眾參與力量，并使其作為兩型社區(qū)建設(shè)的最大主體，通過一系列活動(dòng)，從而將兩型化的生活方式深入人心，這也是兩型社區(qū)建設(shè)的最終目的。其主要內(nèi)容應(yīng)包括：生態(tài)環(huán)保組織的構(gòu)建，生態(tài)文明宣傳機(jī)制的建立以及社區(qū)生態(tài)環(huán)?；顒?dòng)的組織。從兩型社區(qū)文明建設(shè)體系出發(fā)，兩型社區(qū)的物理環(huán)境是實(shí)現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，兩型的制度環(huán)境是人與社會(huì)、社會(huì)與自然關(guān)系得以良性互動(dòng)的重要保障，兩型的人文環(huán)境是兩型社區(qū)建設(shè)的最終歸宿。通過兩型社區(qū)的物理環(huán)境建設(shè)、制度環(huán)境建設(shè)以及文化建設(shè)，最終的目標(biāo)在于引導(dǎo)社區(qū)居民形成資源節(jié)約、環(huán)境友好型的生活方式與消費(fèi)理念。兩型社區(qū)建設(shè)的內(nèi)在理論邏輯框架如圖1所示。

生態(tài)文明視域下的兩型社區(qū)建設(shè)策略

生態(tài)文明視域下的兩型社區(qū)建設(shè)策略，必須基于人與自然和諧這一基本準(zhǔn)則，建立社區(qū)兩型化發(fā)展的物理空間，社區(qū)居民在這一空間內(nèi)將更容易形成兩型化的生活方式和消費(fèi)理念；建立社區(qū)兩型化發(fā)展的制度環(huán)境空間，為社區(qū)兩型化運(yùn)營(yíng)管理提供持續(xù)保障；最終在社區(qū)人文環(huán)境建設(shè)中營(yíng)造社區(qū)生態(tài)文明氛圍，建設(shè)社區(qū)兩型化的公民社會(huì)。物理環(huán)境建設(shè)是兩型社區(qū)建設(shè)的物質(zhì)保障基礎(chǔ)，其建設(shè)可分為三個(gè)階段：第一階段為社區(qū)的規(guī)劃階段。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對(duì)于社區(qū)的開發(fā)建設(shè)提出兩型化的指導(dǎo)管理意見，包括社區(qū)土地資源的節(jié)約使用指標(biāo)、社區(qū)內(nèi)部倡導(dǎo)非機(jī)動(dòng)車模式的出行設(shè)計(jì)以及內(nèi)外部銜接順暢的交通出行規(guī)劃、社區(qū)綠化基礎(chǔ)設(shè)施及其與城市整體綠地系統(tǒng)的銜接、社區(qū)在整個(gè)城市空間布局中的地理位置安排，應(yīng)避免出現(xiàn)“睡城”，從而減少因職住分離導(dǎo)致的“鐘擺式”交通出行產(chǎn)生環(huán)境污染并造成一系列社會(huì)問題。對(duì)于大部分的城市已建社區(qū)，應(yīng)積極補(bǔ)充配套引導(dǎo)社區(qū)居民資源節(jié)約、環(huán)境友好生活方式的公共設(shè)施。如降低社區(qū)機(jī)動(dòng)車使用率的社區(qū)巴士、社區(qū)自行車租賃等。以及增強(qiáng)社區(qū)對(duì)外的公共交通銜接能力，避免現(xiàn)有大型城市社區(qū)中普遍存在的采用三輪電動(dòng)黑車出行，從而加大社區(qū)局部大氣環(huán)境污染的問題。第二個(gè)階段為社區(qū)的建設(shè)階段。社區(qū)的建設(shè)開發(fā)部門應(yīng)在城市規(guī)劃管理部門指導(dǎo)意見下，除積極采取綠色建筑策略外，社區(qū)綠化環(huán)境建設(shè)、社區(qū)垃圾分類體系建設(shè)、水資源循環(huán)利用系統(tǒng)建設(shè)也是極為重要的內(nèi)容。以社區(qū)綠化環(huán)境建設(shè)為例，通過建設(shè)以綠化草坪為形式的透水地面，不僅可以積極補(bǔ)充地下水，適度緩解城市水資源緊張問題，同時(shí)也可以有效緩解社區(qū)熱島效應(yīng)，降低社區(qū)居民的空調(diào)使用頻率，從而更有效引導(dǎo)居民向資源節(jié)約、環(huán)境友好型的生活方式轉(zhuǎn)變。第三個(gè)階段為社區(qū)的維護(hù)運(yùn)行階段。這一階段包括公共服務(wù)配套設(shè)施的日常運(yùn)營(yíng)和維護(hù)管理以及社區(qū)生態(tài)環(huán)境的維護(hù)與建設(shè)。后者在建設(shè)中應(yīng)注重鄉(xiāng)土植物的應(yīng)用和植物多樣性的實(shí)現(xiàn)，以增強(qiáng)社區(qū)綠化生態(tài)環(huán)境的穩(wěn)定性，提高社區(qū)綠化生態(tài)系統(tǒng)的服務(wù)功能。社區(qū)綠地、公園的建設(shè)有利于陶冶社區(qū)居民情操、形成生態(tài)文明的生活觀念。與以上物理環(huán)境建設(shè)相對(duì)應(yīng)，兩型社區(qū)制度環(huán)境建設(shè)也分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段為社區(qū)規(guī)劃階段的制度建設(shè)。如何通過城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門的制度建設(shè)，從而引導(dǎo)社區(qū)建設(shè)開發(fā)部門（商）在成本允許下，積極建設(shè)倡導(dǎo)生態(tài)文明的兩型社區(qū)，是擺在城市規(guī)劃管理部門面前的一項(xiàng)重要課題。這一建設(shè)應(yīng)側(cè)重通過規(guī)劃管理制度的制定，引導(dǎo)社區(qū)開發(fā)建設(shè)商開展社區(qū)建設(shè)中，以人為本，更多考慮居民生活、出行的便利以及社區(qū)生態(tài)環(huán)境的建設(shè)和保護(hù)。第二個(gè)階段為社區(qū)建設(shè)階段的制度建設(shè)。政府應(yīng)建立兩型社區(qū)的政策扶持制度、資金獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制、兩型社區(qū)示范區(qū)建設(shè)管理監(jiān)督機(jī)制等，從制度層面對(duì)倡導(dǎo)生態(tài)文明的兩型社區(qū)予以制度引導(dǎo)和資金支持。同時(shí)將兩型社區(qū)建設(shè)成績(jī)納入政府績(jī)效考評(píng)系統(tǒng)，從而建立保證其長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的建立。第三個(gè)階段為社區(qū)運(yùn)營(yíng)管理階段的制度建設(shè)。這一階段的制度建設(shè)最為重要，是社區(qū)兩型化發(fā)展得以持續(xù)推進(jìn)的關(guān)鍵。主要指社區(qū)環(huán)境的維護(hù)管理體制和機(jī)制。具體包括社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施和社區(qū)自然生態(tài)環(huán)境的維護(hù)管理。兩型社區(qū)人文環(huán)境建設(shè)的主體包括社區(qū)社會(huì)組織和社區(qū)居民。其中社區(qū)社會(huì)組織主要負(fù)責(zé)社區(qū)生態(tài)文化活動(dòng)的組織與生態(tài)文明的宣傳；社區(qū)居民是以上活動(dòng)和宣傳的受眾，也是社區(qū)兩型文化建設(shè)的主要參與者。兩型社區(qū)人文環(huán)境建設(shè)的重要載體是社區(qū)生態(tài)文化建設(shè)，其實(shí)現(xiàn)路徑包括生態(tài)文化軟實(shí)力的打造、生態(tài)文化建設(shè)投入機(jī)制的建立、生態(tài)文化組織的創(chuàng)建、黨社聯(lián)席服務(wù)機(jī)制的設(shè)立以及生態(tài)文化活動(dòng)的組織。社區(qū)文化精英是生態(tài)文化內(nèi)生發(fā)展的重要因素。最終目的在于培育社區(qū)居民資源節(jié)約、環(huán)境友好型的生活方式和消費(fèi)理念，從而在社區(qū)這一基層層面回應(yīng)整個(gè)城市兩型社會(huì)建設(shè)，成為城市兩型社會(huì)建設(shè)中的關(guān)鍵基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。

結(jié)論與展望

第3篇

一、西方城市規(guī)劃與城市社會(huì)問題

西方近現(xiàn)代城市規(guī)劃的歷史最早可追溯到16世紀(jì)。早在16世紀(jì)前期，空想社會(huì)主義者就主張建立一種新型社會(huì)，試圖把城市作為一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體，把城市建設(shè)與社會(huì)改造結(jié)合起來(lái)，以解決廣大勞動(dòng)者的生活、工作問題，他們希望建立一個(gè)空想社會(huì)主義的“烏托邦”，以城市規(guī)劃的方法來(lái)解決社會(huì)問題?？障肷鐣?huì)主義代表人物主要有托馬斯？摩爾、歐文和傅立葉等，主要的規(guī)劃實(shí)踐有歐文的“新協(xié)和村”、傅立葉的“法朗吉”等，這些社會(huì)設(shè)想為“田園城市”、“衛(wèi)星城市”等城市規(guī)劃理論的形成奠定了基礎(chǔ)。

19世紀(jì)末期至20世紀(jì)初，惡劣的生活條件引發(fā)工人的普遍不滿，進(jìn)而導(dǎo)致了社會(huì)其它問題，如社會(huì)犯罪率升高、非就業(yè)人口比例升高、城市中貧富懸殊、各類傳染病的蔓延、大量城市居民（特別是嬰兒）死亡率上升等。英國(guó)社會(huì)活動(dòng)家霍華德針對(duì)英國(guó)城市社會(huì)出現(xiàn)的種種問題，如城市居民貧困、農(nóng)民流入城市引起的城市膨脹、城市生活條件惡劣及城市稅收不足等，敏感地意識(shí)到必須通過規(guī)劃的手段來(lái)解決。他設(shè)想了一種理想的城市模式，即“田園城市”理論，并在他的著作《明日的田園城市》中描述了一種理想化的“社會(huì)城市”設(shè)想，他認(rèn)為新的社會(huì)城市經(jīng)濟(jì)應(yīng)足夠繁榮，能提供許多就業(yè)機(jī)會(huì)，社會(huì)生活豐富多彩，大多數(shù)居民能夠安居樂業(yè)。他還指出城市應(yīng)由一個(gè)代表公共權(quán)力的機(jī)構(gòu)來(lái)掌握，這個(gè)機(jī)構(gòu)有權(quán)占有土地、制定城市規(guī)劃、提供城市服務(wù)；他強(qiáng)調(diào)城市應(yīng)能夠協(xié)調(diào)、平衡和獨(dú)立自主地解決城市社會(huì)問題。創(chuàng)造完美的社會(huì)生活是霍華德田園城市理論的重要組成部分，雖然他的理想城市在實(shí)踐上并未取得理想的結(jié)果，但他的社會(huì)改革思想對(duì)現(xiàn)代城市規(guī)劃理論的形成起了重要的啟蒙作用。勒？柯布西埃和賴特也試圖通過集中和分散的規(guī)劃思想來(lái)解決城市社會(huì)問題，這些思想在他們的“陽(yáng)光城”和“廣畝城”理論中得到充分的體現(xiàn)。

第一次世界大戰(zhàn)以后，城市的社會(huì)問題逐漸發(fā)生變化，首先是由于戰(zhàn)爭(zhēng)對(duì)城市建設(shè)的破壞導(dǎo)致戰(zhàn)后住宅奇缺。其次是由于城市人口的過度集中，產(chǎn)生區(qū)域就業(yè)不平衡狀態(tài)，失業(yè)率明顯上升，城市貧民窟問題開始出現(xiàn)。城市的社會(huì)問題從過去城市的擁擠不堪和環(huán)境惡劣逐漸轉(zhuǎn)向了城市貧困、移民浪潮、種族問題和社會(huì)混亂。產(chǎn)生這些社會(huì)問題的主要原因是西方資本主義經(jīng)濟(jì)危機(jī)引起的經(jīng)濟(jì)大蕭條。過度郊區(qū)化導(dǎo)致城市人口數(shù)量大幅度下降，城市服務(wù)設(shè)施得不到充分利用，經(jīng)濟(jì)衰退降低了個(gè)人及家庭收入等。低收入者生活在貧困之中，居民住宅條件差。于是大量貧困人口聚集在城市，城市社區(qū)缺乏安全感，有錢的中產(chǎn)階級(jí)紛紛離開城市遷移至郊區(qū)居住。與此同時(shí)，隨著大量移民涌入城市，種族問題開始出現(xiàn)，城市社會(huì)問題因此而逐漸加重。此時(shí)英國(guó)很多城市陷入一種惡性循環(huán)，嚴(yán)重時(shí)會(huì)產(chǎn)生社會(huì)混亂現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)大蕭條及其所導(dǎo)致的社會(huì)問題引起了政府的高度重視，政府試圖運(yùn)用理性手段來(lái)解決社會(huì)問題，強(qiáng)調(diào)要積極干預(yù)城市規(guī)劃，通過控制公共資源和關(guān)注公共利益來(lái)解決城市社會(huì)問題。

20世紀(jì)50年代以前，由于城市規(guī)劃所關(guān)注的只是城市的物質(zhì)層面，即所謂的“物質(zhì)規(guī)劃”，很少關(guān)注城市發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容，因而很多城市社會(huì)問題并未得到有效地解決。

第二次世界大戰(zhàn)以后，西方城市開始了大規(guī)模的城市更新運(yùn)動(dòng)，城市更新運(yùn)動(dòng)的目的是要恢復(fù)內(nèi)城的活力，清除城市中心區(qū)的貧民窟，為城市居民提供更多的住宅，改善城市的物質(zhì)生活條件，企圖解決由于戰(zhàn)爭(zhēng)和過度郊區(qū)化引起的城市社會(huì)問題。但由于城市規(guī)劃缺乏對(duì)城市問題的深入研究，城市更新采取了大規(guī)模推倒重建的改造方式，不僅破壞了原有城市的有機(jī)結(jié)構(gòu)和城市多樣性，還產(chǎn)生了許多新的社會(huì)問題，如引發(fā)了居住分離和社會(huì)分化現(xiàn)象，瓦解了城市原有穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，破壞了城市的歷史多樣性，而原來(lái)一直存在的貧民窟問題也沒有從根本上得到解決。因而城市規(guī)劃被認(rèn)為“只是把貧民區(qū)從一處移到了另一處，更糟糕的是，它消滅了現(xiàn)有的鄰里社區(qū)”。簡(jiǎn)？雅格布斯在其著作《美國(guó)大城市的生與死》中指責(zé)城市大規(guī)模改造西方城市更新運(yùn)動(dòng)的失敗再次表明了城市社會(huì)發(fā)展與城市規(guī)劃之間內(nèi)在的聯(lián)系，城市規(guī)劃的不當(dāng)很容易引起城市社會(huì)問題。

20世紀(jì)下半葉，西方城市規(guī)劃開始更多考慮城市社會(huì)問題，公眾參與和公眾利益受到了普遍關(guān)注。由于黑人地位低下，學(xué)生運(yùn)動(dòng)不斷，美國(guó)20世紀(jì)70年代開始出現(xiàn)民權(quán)運(yùn)動(dòng)，城市規(guī)劃決策者不得不開始聽取民眾意見，關(guān)注弱勢(shì)群體的需求，于是出現(xiàn)了“倡導(dǎo)性規(guī)劃”。保羅。達(dá)維多夫在其著作《規(guī)劃中的倡導(dǎo)與多元主義》中指出，“規(guī)劃師應(yīng)代表城市貧民和弱勢(shì)群體，應(yīng)首先解決城市貧民窟和城市衰敗地區(qū)，要走向民間和不同的居民組群溝通，為他們服務(wù)”。羅爾斯在1972年發(fā)表的著作《公正理論》和大衛(wèi)。哈維的著作《社會(huì)公正與城市》中都指出城市規(guī)劃應(yīng)充分考慮社會(huì)公正問題。此時(shí)，城市規(guī)劃理論與實(shí)踐研究也更多地關(guān)注社會(huì)公平和公眾利益，開始重視城市規(guī)劃的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，規(guī)劃與設(shè)計(jì)從單純的物質(zhì)環(huán)境改造規(guī)劃轉(zhuǎn)向社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃。西方主要國(guó)家同時(shí)開始出現(xiàn)民主多元化的社會(huì)趨勢(shì)，公眾參與的規(guī)劃思想作為一種“準(zhǔn)直接民主”的體現(xiàn)，開始廣泛地被居民接受。城市居民紛紛成立自己的“社區(qū)組織”，通過居民協(xié)商積極參與城市規(guī)劃，努力維護(hù)鄰里關(guān)的社會(huì)趨勢(shì)，公眾參與的規(guī)劃思想作為一種“準(zhǔn)直接民主”的體現(xiàn)，開始廣泛地被居民接受。城市居民紛紛成立自己的“社區(qū)組織”，通過居民協(xié)商積極參與城市規(guī)劃，努力維護(hù)鄰里關(guān)系和原有的生活方式，并利用法律同政府和房地產(chǎn)商進(jìn)行談判，一種“自下而上”的所謂“社區(qū)規(guī)劃”開始出現(xiàn)，市民社會(huì)在西方國(guó)家建立，公民對(duì)城市開始有參與權(quán)和管制權(quán)。

二、西方城市規(guī)劃與社會(huì)問題的經(jīng)驗(yàn)和啟示

城市規(guī)劃的理論與實(shí)踐發(fā)展源于西方城市的社會(huì)改良運(yùn)動(dòng)。在城市發(fā)展與社會(huì)發(fā)展的過程中，西方城市為不斷解決城市社會(huì)問題，采取了相應(yīng)的規(guī)劃對(duì)策，城市規(guī)劃也從只注重物質(zhì)形態(tài)規(guī)劃轉(zhuǎn)向了對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問題的普遍關(guān)注，從理想化的“社會(huì)城市”設(shè)想逐漸演變?yōu)閷?duì)現(xiàn)實(shí)的社會(huì)問題的理解和解決。從歷史的分析中可以看出，城市工業(yè)化發(fā)展、城市規(guī)模的無(wú)序膨脹、過度郊區(qū)化產(chǎn)生的內(nèi)城衰退、經(jīng)濟(jì)危機(jī)及戰(zhàn)爭(zhēng)破壞等是引發(fā)城市社會(huì)問題的主要原因。

從西方城市社會(huì)問題的出現(xiàn)可以得到以下幾點(diǎn)啟示：

1、西方城市工業(yè)化發(fā)展過程中由于忽視城市發(fā)展內(nèi)在規(guī)律，過分追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市擴(kuò)張而引發(fā)很多社會(huì)問題，如城市規(guī)模的過度膨脹、城市的過分擁擠和貧民窟的出現(xiàn)，缺少對(duì)城市郊區(qū)化的有效控制而導(dǎo)致社會(huì)分化和內(nèi)城衰退現(xiàn)象；

2、城市社會(huì)問題的產(chǎn)生是多種因素作用的結(jié)果，既有來(lái)自城市內(nèi)部發(fā)展的影響，也有來(lái)自城市外部的各種不定因素的影響，如經(jīng)濟(jì)危機(jī)和戰(zhàn)爭(zhēng)等災(zāi)害引發(fā)的城市社會(huì)問題等，因此在城市發(fā)展過程中，構(gòu)筑相對(duì)安全穩(wěn)定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境十分必要；

3、城市規(guī)劃不當(dāng)是導(dǎo)致城市社會(huì)問題的重要原因，如城市功能結(jié)構(gòu)不合理、過分強(qiáng)調(diào)功能分區(qū)和大規(guī)模城市改造而導(dǎo)致的眾多社會(huì)問題；

4、隨著西方城市社會(huì)的不斷發(fā)展和民主化進(jìn)程的推進(jìn)，城市規(guī)劃中已十分注重公眾參與和社會(huì)公平，關(guān)注弱勢(shì)群體的利益，體現(xiàn)社會(huì)發(fā)展的“民主化”特征，城市規(guī)劃在推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步過程中發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。

應(yīng)該看到，在城市發(fā)展過程中，城市規(guī)劃與社會(huì)發(fā)展之間有著不可分割的內(nèi)在聯(lián)系，城市規(guī)劃理論與實(shí)踐的發(fā)展必須注重對(duì)城市社會(huì)問題的研究，城市社會(huì)問題的解決有賴于科學(xué)的城市規(guī)劃和城市發(fā)展政策。

三、中國(guó)的城市社會(huì)問題

中國(guó)城市正處于快速工業(yè)化發(fā)展期，城市規(guī)模不斷膨脹，城市的社會(huì)問題已較為突出，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、城市發(fā)展的結(jié)構(gòu)性變化引發(fā)的社會(huì)問題。在城市快速城市化過程中，受經(jīng)濟(jì)全球化和信息技術(shù)發(fā)展的影響，工業(yè)化發(fā)展和城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整必然會(huì)導(dǎo)致城市傳統(tǒng)工業(yè)的衰退和居民失業(yè)率的上升，在社會(huì)保障制度還不健全的條件下，很容易對(duì)居民的生活產(chǎn)生影響。

2、城市的盲目發(fā)展引發(fā)的社會(huì)問題。城市中心區(qū)由于人口過分集聚而產(chǎn)生過分擁擠、城市環(huán)境污染嚴(yán)重和交通條件惡劣等問題，導(dǎo)致居民的生活居住條件差；由于中心區(qū)人口密度過高而導(dǎo)致教育設(shè)施嚴(yán)重不足；大城市或特大城市由于生產(chǎn)用地和居住用地布局不平衡導(dǎo)致居民上下班花費(fèi)的時(shí)間過長(zhǎng)等。

3、“城中村”和“邊緣村”的存在而引發(fā)的社會(huì)問題?！俺侵写濉笔且蚩焖俪鞘谢鸪鞘邪鼑l(xiāng)村的現(xiàn)象。由于基礎(chǔ)設(shè)施條件較差和長(zhǎng)期得不到整治，這些地區(qū)往往成為城市管理的盲區(qū)，社會(huì)治安極其混亂?！斑吘壌濉笔侵复蟪鞘谐青l(xiāng)結(jié)合部大量低質(zhì)量住宅區(qū)，這些住宅區(qū)多為打工者的集中住所，如北京的新疆村和浙江村等，由于得不到城市政府應(yīng)有的關(guān)注，社會(huì)治安較為混亂，并且城市居民對(duì)這些來(lái)自農(nóng)村的居民存在明顯的歧視現(xiàn)象。

4、城市中心區(qū)大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)和城市更新改造引起社會(huì)分化并破壞了原有城市社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，大規(guī)模開發(fā)迫使中心區(qū)居民遷往郊區(qū)，而邊緣社區(qū)由于缺乏商業(yè)服務(wù)、教育等設(shè)施，仍存在對(duì)弱勢(shì)群體的關(guān)注不夠、城市中低收入居民住宅供應(yīng)明顯不足、城市資源分配不公等現(xiàn)象。

5、城市規(guī)劃缺乏公眾的參與渠道，公眾缺乏參與城市建設(shè)的積極性，政府部門也未能為公眾參與創(chuàng)造良好的條件。

四、城市規(guī)劃的對(duì)策

尋求科學(xué)的規(guī)劃方法與手段對(duì)解決城市社會(huì)問題有著重要的意義，首先要改變中國(guó)城市規(guī)劃只注重“形體規(guī)劃”而忽視社會(huì)、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和重實(shí)踐輕理論的現(xiàn)狀，注重城市規(guī)劃理論研究對(duì)解決城市社會(huì)問題的作用，注重研究城市社會(huì)問題產(chǎn)生的根源。西方城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，對(duì)城市社會(huì)問題的研究應(yīng)成為城市規(guī)劃工作的重要方向，城市發(fā)展的根本目標(biāo)在于為人類創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。其次要注意下列問題：

1、城市規(guī)劃應(yīng)積極關(guān)注公眾利益，尤其是弱勢(shì)群體的利益，盡可能實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。在城市規(guī)劃的編制與實(shí)施過程中，應(yīng)充分考慮城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，城市改造和開發(fā)應(yīng)兼顧多數(shù)人的利益，以期合理地解決城市開發(fā)與公眾利益的矛盾。

2、城市規(guī)劃應(yīng)結(jié)合城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，重點(diǎn)解決居民就業(yè)和住房問題，這是城市社會(huì)穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

3、城市規(guī)劃應(yīng)體現(xiàn)城市生活的多樣性原則，避免規(guī)劃建設(shè)不當(dāng)而引發(fā)社會(huì)分化和內(nèi)城衰退現(xiàn)象，盡可能減少城市的大拆大建現(xiàn)象。

第4篇

公共圖書館是人民的終身學(xué)校，是一個(gè)城市文明程度的直接標(biāo)志。作為重要的社會(huì)文化基礎(chǔ)設(shè)施，它擔(dān)負(fù)著向廣大群眾傳播科學(xué)

文化知識(shí)的重要使命。如果說，從提高生產(chǎn)力的角度看，公共圖書館是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加速器，那么從社會(huì)穩(wěn)定的角度看，公共圖書

館則是舒緩各種矛盾情緒的減壓閥。公共圖書館作為公共設(shè)施，它的各項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)，實(shí)質(zhì)上是以整個(gè)社會(huì)的名義體現(xiàn)同情、善意和關(guān)

懷。而作為公共圖書館一個(gè)分支的社區(qū)圖書館，是通過文獻(xiàn)信息的選擇、組織和傳遞來(lái)為一定地域內(nèi)的所有居民服務(wù)。它具有區(qū)域性

、全民性、系統(tǒng)性和多樣性等特征，是普及科學(xué)文化知識(shí)和提高全民素質(zhì)的最有效的途徑之一。在發(fā)達(dá)國(guó)家，社區(qū)沒有圖書館的配套

是不完善的社區(qū)，在城市社區(qū)規(guī)劃中不硬性規(guī)定圖書館配置是政策的一個(gè)盲點(diǎn)。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，要通過立法解決社區(qū)圖書館的配置及

經(jīng)費(fèi)調(diào)撥等問題。

1我國(guó)公共圖書館的現(xiàn)狀及其與發(fā)達(dá)國(guó)家的對(duì)比

在英、法、美等發(fā)達(dá)國(guó)家，每個(gè)社區(qū)居民步行到社區(qū)圖書館距離通常不超過10分鐘，它們承擔(dān)著社區(qū)活動(dòng)中心的角色。據(jù)西班牙

《國(guó)家報(bào)》2002年11月2日的文章《發(fā)達(dá)國(guó)家圖書館概覽》報(bào)道：

英國(guó)共有5000多家公共圖書館，平均每1.2萬(wàn)居民就有一所圖書館，60%的居民經(jīng)常去所在區(qū)的圖書館。公共圖書館共有藏書1.28

億冊(cè)，2001年共借出書籍4.8億冊(cè)次。

法國(guó)的省市圖書館的費(fèi)用每年為1.9億歐元，國(guó)家圖書館另計(jì)。其國(guó)家圖書館的預(yù)算每年為2.1億歐元，提供3700個(gè)讀者座位，雇

傭1900人，共有藏書1100萬(wàn)冊(cè)。法國(guó)共有市立圖書館2795家，雇傭22748人，藏書近9700萬(wàn)冊(cè)；其中33%是兒童讀物。市立圖書館注冊(cè)

讀者為650萬(wàn)人，其中38%為低齡者。另外還有覆蓋農(nóng)村地區(qū)的97家省立圖書館。

美國(guó)共有9000個(gè)公共圖書館，由市或地方政府提供資金，幾乎所有的圖書館都有自己的網(wǎng)頁(yè)，而且運(yùn)營(yíng)良好。美國(guó)《圖書館雜志

》最近進(jìn)行的民意調(diào)查表明，丹佛（科羅拉多州）、哥倫布（俄亥俄州）和波特蘭（俄勒岡州）擁有最好的三家圖書館。在紐約，僅

一個(gè)皇后區(qū)就有62個(gè)通借通還的圖書分館，每個(gè)分館都是獨(dú)立的建筑物，內(nèi)有數(shù)十排書架和成排的電腦，是社區(qū)居民最愛去的地方。

對(duì)比發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)的公共圖書館和社區(qū)圖書館的發(fā)展相差甚遠(yuǎn)。全國(guó)幾座大的公共圖書館2002年的購(gòu)書經(jīng)費(fèi)和人均擁有公共圖書館

的數(shù)量請(qǐng)見表1、表2。

表1我國(guó)部分公共圖書館購(gòu)書經(jīng)費(fèi)（2002年）

中國(guó)科學(xué)院圖書館1.25億元

國(guó)家圖書館1.15億元

上海圖書館8000萬(wàn)元

南京圖書館1400萬(wàn)元

首都圖書館1200萬(wàn)元

浙江圖書館800萬(wàn)元

遼寧圖書館650萬(wàn)元

廣東省立中山圖書館582.4萬(wàn)元

廣州圖書館（2001年）645萬(wàn)元

資料來(lái)源：由廣東省立中山圖書館根據(jù)《2001年中國(guó)文化文物統(tǒng)計(jì)年鑒》及文化部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理。

表2人均擁有公共圖書館

全國(guó)平均47萬(wàn)人擁有一間公共圖書館

廣東平均69萬(wàn)人擁有一間公共圖書館

廣州平均63萬(wàn)人擁有一間公共圖書館

香港平均10萬(wàn)人擁有一間公共圖書館

資料來(lái)源：由廣東省立中山圖書館根據(jù)《2001年中國(guó)文化文物統(tǒng)計(jì)年鑒》及文化部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理。

目前，社會(huì)各界及有關(guān)部門已意識(shí)到制定一個(gè)獨(dú)立的《圖書館法》的必要性和緊迫性。加強(qiáng)圖書館立法，建立和健全圖書館法律

體系對(duì)于確立和鞏固圖書館在信息服務(wù)業(yè)中的重要地位具有極大的作用。

2圖書館法的概念

圖書館法是國(guó)家為協(xié)調(diào)社會(huì)需求與圖書館的關(guān)系，保證圖書館事業(yè)的發(fā)展，經(jīng)國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)依據(jù)一定的法律制定和認(rèn)可的、調(diào)整

國(guó)家在發(fā)展圖書館事業(yè)活動(dòng)中所產(chǎn)生的各種社會(huì)關(guān)系的行為規(guī)范的總和。通常來(lái)說，法律有狹義和廣義之分。從狹義上看，圖書館法

專指國(guó)家最高權(quán)力機(jī)關(guān)或?qū)ｉT立法機(jī)關(guān)依照法律程序所制定與頒布的規(guī)范性文件，例如，圖書館的基本法、部門法和單行法；又如，

1850年英國(guó)的《公共圖書館法》，1956年美國(guó)的《圖書館服務(wù)法》等。而廣義上的圖書館法除包括狹義的法律外，還包括國(guó)家其他行

政機(jī)關(guān)制定的法令、條例、章程、決議、規(guī)則等規(guī)范性文件。它應(yīng)該是以圖書館基本法為主體、部門法與職能法等一系列法律規(guī)范相

配套所組成的一個(gè)完善的法律體系。

2.1圖書館法律規(guī)范的調(diào)整對(duì)象

作為一種行為規(guī)范，圖書館法是具有普遍約束力的、權(quán)利義務(wù)分明、信賞違罰的行為規(guī)則，即規(guī)范。圖書館法是對(duì)同一類社會(huì)關(guān)

系的規(guī)范，這決定了它只具有指示性的作用，不可能面面俱到，具體實(shí)施辦法則是由相配套的具體法律規(guī)范來(lái)實(shí)現(xiàn)。

2.2圖書館法律規(guī)范體系

不同國(guó)家的圖書館專門法，其具體規(guī)定有所不同，但總的來(lái)說與現(xiàn)代圖書館專門法體現(xiàn)的本職精神是一致的，即體現(xiàn)現(xiàn)代圖書館

觀念。其主要包括圖書館的服務(wù)性、圖書館的民主性、圖書館的免費(fèi)制及圖書館員的專業(yè)性。從國(guó)外圖書館立法過程看，多數(shù)國(guó)家是

先有職能法、專門法，然后才有圖書館基本法，再以基本法為依據(jù)訂立相應(yīng)的具體實(shí)施規(guī)則。而在實(shí)際上，更多是在訂立的專門法中

側(cè)重于公共圖書館的專門法來(lái)發(fā)揮基本法的作用?？傊诵氖且揽繄D書館法，明確圖書館的法律地位及運(yùn)營(yíng)的基本原則，確立現(xiàn)代

圖書館觀念。

3圖書館立法的必要性

3.1圖書館法是保證事業(yè)發(fā)展所需要的專門的行業(yè)法規(guī)

繼美國(guó)于1846年頒布了世界上第一部公共圖書館法，英國(guó)也于1850年頒布了公共圖書館法，立法大大加快了歐美圖書館事業(yè)的發(fā)

展，從而極大地推動(dòng)了其文化、科學(xué)教育事業(yè)的迅速發(fā)展。

據(jù)介紹，目前全世界已有60多個(gè)國(guó)家和地區(qū)制定了250多部圖書館法規(guī)，全世界有1/3的國(guó)家有圖書館立法。我國(guó)自20世紀(jì)80年代

開始頒布單行的規(guī)章性圖書館條例以來(lái)，深圳、上海、北京先后進(jìn)行了地方立法，在一定程度上解決了經(jīng)費(fèi)不足、管理體制陳舊

、業(yè)務(wù)隊(duì)伍缺乏等制約圖書

館發(fā)展的重要問題，保證了社區(qū)圖書館的配置。但上升到國(guó)家的層面，我國(guó)目前尚無(wú)一部完整的國(guó)家級(jí)圖書館條例。很多地方的公共

圖書館和社區(qū)圖書館在規(guī)劃建設(shè)上缺乏科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，存在著無(wú)序狀態(tài)。這一切都亟待通過立法來(lái)予以保障。

3.2圖書館經(jīng)費(fèi)需要圖書館法作法律保障

經(jīng)費(fèi)是事業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，法律手段是最有力也是最有效的保護(hù)措施，它規(guī)定國(guó)家、社會(huì)對(duì)圖書館發(fā)展的責(zé)任，確保圖書館在社會(huì)

發(fā)展中的地位，尤其是保護(hù)了圖書館經(jīng)費(fèi)的來(lái)源和圖書館工作人員的權(quán)利、義務(wù)以及利益等。

3.3圖書館立法是讀者需求與圖書館發(fā)展的需要

面對(duì)知識(shí)更新和信息產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，人們對(duì)圖書館的利用率和需求值更高，這與圖書館事業(yè)發(fā)展滯后的矛盾也越來(lái)越突出。圖

書館事業(yè)要健康順利發(fā)展，就得依靠圖書館法來(lái)進(jìn)行保障。因此，制定一部符合我國(guó)國(guó)情的圖書館法實(shí)在是當(dāng)務(wù)之急。據(jù)悉，制定《

中華人民共和國(guó)圖書館法》的工程已經(jīng)在2001年4月正式啟動(dòng)。我國(guó)圖書館法的編制應(yīng)在借鑒國(guó)外立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國(guó)圖書館

的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行編寫，以期少走彎路，大力推動(dòng)我國(guó)圖書館事業(yè)的發(fā)展。

4圖書館立法所應(yīng)規(guī)范的主要內(nèi)容

4.1圖書館設(shè)置與體制

圖書館法首先應(yīng)該對(duì)圖書館的設(shè)置體制做出規(guī)范：國(guó)家文化部設(shè)置國(guó)家圖書館；各級(jí)政府設(shè)置公共圖書館；機(jī)關(guān)團(tuán)體或法人單位

設(shè)置專門圖書館；鼓勵(lì)集體和個(gè)人興辦圖書館。法律做出這樣的規(guī)定對(duì)促進(jìn)圖書館事業(yè)的發(fā)展是有益的。

明確了圖書館的設(shè)置體制，實(shí)際上是明確了圖書館的最終責(zé)任者。“誰(shuí)設(shè)置，誰(shuí)投入”是圖書館活動(dòng)的基本原則。設(shè)置主體擁有

管理圖書館的權(quán)利，也要向圖書館投入經(jīng)費(fèi)、配備人員、設(shè)施等，承擔(dān)保證圖書館正常運(yùn)營(yíng)的責(zé)任。

公共圖書館和社區(qū)圖書館是圖書館社會(huì)形象的集中體現(xiàn)，是公眾認(rèn)識(shí)和理解圖書館的主要渠道。因此，法律應(yīng)該對(duì)公共圖書館和

社區(qū)圖書館系統(tǒng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)做出基本規(guī)定：一是各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量和分布，并參照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)

確定公共圖書館和社區(qū)圖書館的數(shù)量、布局和規(guī)模；二是公共圖書館和社區(qū)圖書館網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)應(yīng)該納入地方發(fā)展、城鎮(zhèn)與社區(qū)建設(shè)總體

規(guī)劃。前者說的是建設(shè)圖書館服務(wù)網(wǎng)的依據(jù)，后者說的是圖書館服務(wù)網(wǎng)的實(shí)現(xiàn)途徑。這兩點(diǎn)的責(zé)任主體是各級(jí)政府。

4.2經(jīng)費(fèi)、館舍、設(shè)備

這些事項(xiàng)的責(zé)任主體都是圖書館的設(shè)置者，包括各級(jí)政府，而不是圖書館。

從經(jīng)費(fèi)而言，總的原則應(yīng)該是圖書館的經(jīng)費(fèi)列入各級(jí)政府或圖書館的設(shè)置主體的財(cái)政預(yù)算，確保圖書館的經(jīng)費(fèi)隨財(cái)政收入的增長(zhǎng)

而增長(zhǎng)。從理論上說，“列入財(cái)政預(yù)算”是對(duì)圖書館經(jīng)費(fèi)的一個(gè)基本保證，因?yàn)轭A(yù)算項(xiàng)目具有法律權(quán)威性。

圖書館經(jīng)費(fèi)除正常預(yù)算調(diào)撥外，對(duì)新增經(jīng)費(fèi)也應(yīng)作出規(guī)定：圖書館的設(shè)置主體應(yīng)確保圖書館的文獻(xiàn)信息資源購(gòu)置費(fèi)隨資源價(jià)格上

漲而及時(shí)增加；國(guó)家設(shè)立圖書館事業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基金，并明確專項(xiàng)基金以國(guó)家撥款為主。

設(shè)立國(guó)家圖書館事業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基金，是國(guó)家對(duì)發(fā)展圖書館事業(yè)支持的體現(xiàn)，對(duì)地方各級(jí)政府也起一種示范的引導(dǎo)作用，同時(shí)又使

國(guó)家文化行政部門有了一種有效調(diào)控全國(guó)圖書館事業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)手段。目前國(guó)家已經(jīng)設(shè)立了“出版發(fā)展專項(xiàng)基金”、“宣傳文化發(fā)展

專項(xiàng)基金”等，所以，以制定圖書館法為契機(jī)建立國(guó)家圖書館事業(yè)發(fā)展專項(xiàng)基金，有現(xiàn)行有效的政策和事實(shí)為依據(jù)。

4.3資源共享

資源共享是圖書館建設(shè)的目標(biāo)?！皣?guó)際圖聯(lián)”在1976年提出了“出版物世界共享”的規(guī)劃，聯(lián)合國(guó)教科文組織在1978年將這一規(guī)

劃納入該組織的計(jì)劃之內(nèi)，并再次重申了“實(shí)現(xiàn)全球文獻(xiàn)資源共享”的思想。由于我國(guó)圖書館分為公共、科研和院校三大體系，導(dǎo)致

各自為政、重復(fù)建設(shè)、缺少聯(lián)系，互不協(xié)調(diào)。因此，通過立法規(guī)劃同一地區(qū)或全國(guó)的圖書館建設(shè)，要統(tǒng)一分類法，建立統(tǒng)一的信息平

臺(tái)，以達(dá)到資源共享的目的。

4.4知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)

在我國(guó)的著作權(quán)法中，對(duì)圖書館的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)問題提及的很簡(jiǎn)單，僅規(guī)定了圖書館為保存版本的需要而復(fù)制其所收藏的作品屬

“合理使用”。但在實(shí)際工作中，在圖書館的復(fù)制，大都是滿足讀者需求的復(fù)制。英國(guó)、日本等國(guó)均用法律規(guī)定了圖書館影印品須付

版權(quán)費(fèi)。因此，在我國(guó)的圖書館建設(shè)中，就需要立法對(duì)圖書館工作中的版權(quán)問題做出規(guī)范，既能夠合理引用文獻(xiàn)，也能維護(hù)版權(quán)權(quán)益

，以與國(guó)際管理接軌，擴(kuò)大國(guó)際交流和促進(jìn)資源共享。

4.5圖書館服務(wù)與利用者權(quán)益保障

提供服務(wù)是圖書館的根本任務(wù)。因此，它應(yīng)該在法律中占有重要地位。就國(guó)際慣例來(lái)看，圖書館服務(wù)就是提供文獻(xiàn)信息資源、提

供活動(dòng)、提供場(chǎng)地三大方面。我國(guó)的法律應(yīng)該結(jié)合國(guó)際慣例與中國(guó)實(shí)際，對(duì)圖書館服務(wù)的主要內(nèi)容做出基本規(guī)定。在提供活動(dòng)方面，

考慮現(xiàn)實(shí)狀況，法律應(yīng)該對(duì)圖書館做出適當(dāng)?shù)囊?guī)范。例如，圖書館可以舉辦培訓(xùn)班、輔導(dǎo)班等，但前提是以提高公眾的科學(xué)文化素養(yǎng)

為目的；圖書館可以開展其他服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)活動(dòng)，但前提是與圖書館的性質(zhì)、功能相稱。

利用者權(quán)益保障與圖書館服務(wù)密切相關(guān)。在聯(lián)合國(guó)教科文組織出版的《公共圖書館宣言》（1994年修訂）中明確指出：平等、自

由地利用圖書館、享受圖書館服務(wù)是現(xiàn)代社會(huì)中每一個(gè)公民的一項(xiàng)基本“權(quán)利”。我國(guó)有關(guān)利用者權(quán)益保障的理論和實(shí)踐還比較薄弱

，因此，這種理論在圖書館立法中應(yīng)該有明確的體現(xiàn)，以引導(dǎo)圖書館和社會(huì)公眾轉(zhuǎn)變觀念。

【參考文獻(xiàn)】

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3賈淑梅.我國(guó)公共圖書館能否單獨(dú)立法.圖書館理論與實(shí)踐，2000,(4)

4韋瑛.對(duì)制定我國(guó)圖書館法的探討.圖書館界，2002,(4)

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7林仙梅.圖書館立法與中國(guó)圖書館現(xiàn)實(shí)問題.圖書館學(xué)刊，2002,(3)

第5篇

市場(chǎng)調(diào)研(market research)是一種把消費(fèi)者及公共部門和市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的特定活動(dòng)。下面就讓小編帶你去看看市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告模板范文5篇，希望能幫助到大家!

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告1經(jīng)過近兩個(gè)月面向京城住房消費(fèi)者的問卷調(diào)查，珠江地產(chǎn)于____年1月10日推出的“自己的家自己作主”大型問卷調(diào)查活動(dòng)已接近尾聲，本報(bào)在第一時(shí)間得到調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，并公之于眾。據(jù)了解，珠江地產(chǎn)此次活動(dòng)問卷在北京青年報(bào)、北京晚報(bào)、中國(guó)電視報(bào)、珠江網(wǎng)站、焦點(diǎn)網(wǎng)同期，同時(shí)委托亞商在線公司直投?；顒?dòng)得到了京城住房消費(fèi)者的廣泛關(guān)注，截至3月1日，共收到問卷近2萬(wàn)份，有效率約87%。

此次問卷調(diào)查主要集中在區(qū)域和社區(qū)環(huán)境、社區(qū)規(guī)劃與配套、建筑與戶型、物業(yè)管理等方面，是對(duì)京城消費(fèi)者住房需求的一次較為全面的征詢，也充分表明了珠江地產(chǎn)一貫秉持的“好生活，在珠江”的開發(fā)理念和服務(wù)精神。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，被調(diào)查者中30至45歲的中青年人占據(jù)了絕對(duì)的主力，占64。4%，家庭月收入在3000—5000元的占29%，5000—10000的占32%，10000元以上的占4%。30至45歲的中青年人多數(shù)已經(jīng)擁有商品房或其他形式的自有住宅，這一年齡段的人大多事業(yè)家庭都較為成熟、穩(wěn)定，他們?cè)谀贻p時(shí)購(gòu)置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時(shí)候，隨著住房二三級(jí)市場(chǎng)的開放，他們潛在的需求將得到釋放;此外有很多目前租住公寓的人，他們也會(huì)考慮購(gòu)置房產(chǎn)。調(diào)查結(jié)果表明。

1、消費(fèi)者選擇購(gòu)房的區(qū)位偏好日益多元化，但朝陽(yáng)區(qū)和泛cbd地區(qū)仍是熱點(diǎn)區(qū)域

被調(diào)查者中49%希望居住在朝陽(yáng)區(qū)，19%希望居住在豐臺(tái)區(qū)，希望居住在通州區(qū)的人約9%，另有23%希望居住在其他區(qū)。購(gòu)房者最傾向于居住在朝陽(yáng)區(qū)的理由有三點(diǎn)：

(1)它是是北京主要的涉外活動(dòng)區(qū)域，cbd規(guī)劃方案的確定更明確了朝陽(yáng)區(qū)的區(qū)域特征;

(2)從居住環(huán)境優(yōu)劣的角度考慮，區(qū)內(nèi)亞運(yùn)村、望京及其以北地區(qū)空氣自然環(huán)境優(yōu)良，居住區(qū)集中，區(qū)域人文環(huán)境好;

(3)東四環(huán)路打通，國(guó)貿(mào)橋、地鐵復(fù)八線通車，通州區(qū)輕軌地鐵開工，區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)明顯。

此外，開始有越來(lái)越多的消費(fèi)者考慮在南城購(gòu)房，其主要原因是南城房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，購(gòu)房者更易于選擇到價(jià)位適中，品質(zhì)高檔的社區(qū)，同時(shí)，南城改造力度的不斷加大也增強(qiáng)了人們對(duì)于該區(qū)域的信心。

對(duì)于社區(qū)周邊環(huán)境的期望，許多被調(diào)查者同時(shí)選擇了兩項(xiàng)，約41%的被調(diào)查者期望居住在三、四環(huán)邊，29%期望居住在泛cbd區(qū)域，9%的人喜歡郊野風(fēng)光?？梢?，環(huán)線的概念在人們心目中已發(fā)生變化。購(gòu)買者傾向的區(qū)域已經(jīng)不再是二環(huán)至三環(huán)之間，而轉(zhuǎn)變?yōu)槿h(huán)至四環(huán)之間。與此同時(shí)，許多人愿意居住在泛cbd區(qū)域，主要原因是cbd商業(yè)核心區(qū)的形成，使得城市的核心居住區(qū)域外移。

2、消費(fèi)者越來(lái)越看重社區(qū)的景觀環(huán)境，并且喜歡居住在有相當(dāng)規(guī)模的大社區(qū)

51%的被調(diào)查者期望濱河而居，68%的人喜歡水景園林。由此可見，傍水而居、親近自然是許多人的居住理想，所以水景住宅理所當(dāng)然受到購(gòu)房者的推崇。因此，利用自然水系或在小區(qū)內(nèi)建造人工湖泊、瀑布、噴泉、水景廣場(chǎng)演繹都市水文化是開發(fā)商明智的選擇。

對(duì)于社區(qū)建筑環(huán)境的期望，32%的被調(diào)查者喜歡河邊林蔭跑道，34%希望有人工湖，選擇河邊大型藝術(shù)廣場(chǎng)和社區(qū)中軸線廣場(chǎng)的人數(shù)都約占25%，選擇社區(qū)藝術(shù)中心的人不多。

關(guān)于社區(qū)的理想規(guī)模，68%的人認(rèn)為是30—50萬(wàn)平方米，選擇50—100萬(wàn)平方米的約有15%，選擇100萬(wàn)平方米以上的約9%，只有5%的人選擇30萬(wàn)平方米以下。按照一般規(guī)律，居住區(qū)社區(qū)規(guī)模大，居住者就會(huì)感到居住的環(huán)境更加舒適、生活更加方便。比如購(gòu)物、子女就學(xué)、醫(yī)療、娛樂設(shè)施及物業(yè)管理等等方面，只有社區(qū)達(dá)到一定規(guī)模，這些條件才會(huì)同時(shí)具備。所以，多數(shù)人選擇30—100萬(wàn)平方米的社區(qū)。但是，如果社區(qū)規(guī)模太大可能會(huì)受到購(gòu)房者的抵觸。

3、社區(qū)配套仍是消費(fèi)者購(gòu)房的重要考慮因素，社區(qū)的休閑娛樂和運(yùn)動(dòng)健康功能日益凸顯

結(jié)果顯示，住房消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)公建配套有較多要求。住房消費(fèi)者最希望社區(qū)提供的公建配套依次是學(xué)校及幼兒園，會(huì)所設(shè)施，超市。醫(yī)院和保健中心等其他選項(xiàng)在問卷中都有涉及，難分主次。關(guān)于會(huì)所設(shè)施的功能選擇，在休閑娛樂和運(yùn)動(dòng)保健之間，住房消費(fèi)者無(wú)明顯傾向。由于溫泉的保健療效眾所周知，37%的人希望會(huì)所具有溫泉保健的.功能。游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、室外林蔭跑道、籃球場(chǎng)、乒乓球場(chǎng)是住房者需求較多的娛樂設(shè)施，其中希望有游泳池的人最多，有59%。結(jié)合被調(diào)查者的收入水平進(jìn)一步的分析可知，對(duì)公建配套的需求出現(xiàn)了分化，不同收入階層的居民對(duì)公建配套設(shè)施要求不同，收入在5000—10000元的消費(fèi)者，對(duì)環(huán)境、休閑、娛樂、文化等設(shè)施的需求較高;收入在5000元以下的消費(fèi)者更注重與基本生活密切相關(guān)的公建配套設(shè)施(如學(xué)校、超市等)。

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告2實(shí)習(xí)時(shí)間：20____年6月18日—20____年6月23日

實(shí)習(xí)地點(diǎn)：太原優(yōu)渥家居

實(shí)習(xí)工作：家具市場(chǎng)調(diào)查

工作簡(jiǎn)介：在太原各高檔消費(fèi)場(chǎng)所發(fā)放問卷，對(duì)高消費(fèi)人群進(jìn)行調(diào)查，了解其對(duì)家具的偏好及知道家具賣場(chǎng)的途徑，從而為優(yōu)渥家居制定整體營(yíng)銷策劃活動(dòng)，投放廣告等提供依據(jù)。

正文：20____年6月，我班在學(xué)校的組織下在優(yōu)渥家居進(jìn)行了為期6天的實(shí)習(xí)，實(shí)習(xí)內(nèi)容是對(duì)太原市高消費(fèi)人群進(jìn)行一次調(diào)查，了解其對(duì)太原市家具賣場(chǎng)的一些看法。我們是通過發(fā)放問卷來(lái)進(jìn)行調(diào)查的，全班同學(xué)共分為6組，每組10人，分別前往不同的高檔住宅小區(qū)和高端消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行調(diào)研。

這次調(diào)研對(duì)自己來(lái)說是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，可以學(xué)習(xí)、借鑒和分析調(diào)研過程中與其他成員的團(tuán)隊(duì)合作能力，了解了家具行業(yè)的特點(diǎn)，通過調(diào)研，了解了目標(biāo)顧客的個(gè)人消費(fèi)偏好、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)水平和消費(fèi)趨勢(shì)。對(duì)家具行業(yè)有了更深入的理解和研究。我希望在借鑒我們調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，通過進(jìn)一步調(diào)查分析，得出有意義的結(jié)論，為優(yōu)渥家居的領(lǐng)導(dǎo)高層制定整體營(yíng)銷策劃活動(dòng)、投放廣告等提供依據(jù)。

感謝學(xué)校為我們提供的這次機(jī)會(huì)，使我們學(xué)到了很多知識(shí)，拓寬了自己的眼界。謝謝同學(xué)們一路上的幫忙和照顧，有了你們，這次的調(diào)研活動(dòng)對(duì)于我來(lái)說才愈加精彩充實(shí)。在為期半個(gè)多月天的調(diào)研中，我們收獲頗豐，感受深刻。通過團(tuán)隊(duì)的默契合作，我們才能順利完成調(diào)研，由此更加體會(huì)到了團(tuán)隊(duì)精神的重要，不論是在調(diào)研中，還是團(tuán)隊(duì)成員的交流溝通過程中，都需要大家的共同努力，齊心合力，一同面對(duì)困難，集思廣益。

有人說過這樣一句話：“一種東西你如果沒有親身經(jīng)歷過，沒有親身地去實(shí)踐它，你就無(wú)法體會(huì)出其中的經(jīng)典之處，其中的奧妙之處，即使你曾聽過，你曾看過，你體會(huì)的也只是一種表面之物，你體會(huì)的也只不過是其中的非常細(xì)微的東西?！睕]有這次專業(yè)課的實(shí)地調(diào)研，我們無(wú)法真實(shí)地感受到家具行業(yè)的發(fā)展和不足，我們應(yīng)該把這些體會(huì)和心得融入到我的今后的學(xué)習(xí)生活中。而通過這次的調(diào)研所了解到的情況和得到的大量真實(shí)而具體的數(shù)據(jù)更使我們對(duì)家具行業(yè)深刻的認(rèn)識(shí)，滿足了我們的調(diào)研需求。這些來(lái)源于書本之外的知識(shí)使我們更加充實(shí)。

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告3

在廣告策劃之前，第一步必須進(jìn)行的是對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的了解、分析和研究。市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，或稱市場(chǎng)研究報(bào)告、市場(chǎng)建議書是廣告文案寫作的一個(gè)要件。閱讀市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的人，一般都是繁忙的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者或有關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，因此，撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告時(shí)，要力求條理清楚、言簡(jiǎn)意賅、易讀好懂。

一、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的格式一般由：標(biāo)題、目錄、概述、正文、結(jié)論與建議、附件等幾部分組成。

(一)標(biāo)題

標(biāo)題和報(bào)告日期、委托方、調(diào)查方，一般應(yīng)打印在扉頁(yè)上。

關(guān)于標(biāo)題，一般要在與標(biāo)題同一頁(yè)，把被調(diào)查單位、調(diào)查內(nèi)容明確而具體地表示出來(lái)，如《關(guān)于____市家電市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》。有的調(diào)查報(bào)告還采用正、副標(biāo)題形式，一般正標(biāo)題表達(dá)調(diào)查的主題，副標(biāo)題則具體表明調(diào)查的單位和問題。如:《消費(fèi)者眼中的棗讀者群研究報(bào)告》。

(二)目錄

如果調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容、頁(yè)數(shù)較多，為了方便讀者閱讀，應(yīng)當(dāng)使用目錄或索引形式列出報(bào)告所分的主要章節(jié)和附錄，并注明標(biāo)題、有關(guān)章節(jié)號(hào)碼及頁(yè)碼，一般來(lái)說，目錄的篇幅不宜超過一頁(yè)。例如;

目 錄

1、調(diào)查設(shè)計(jì)與組織實(shí)施

2、調(diào)查對(duì)象構(gòu)成情況簡(jiǎn)介

3、調(diào)查的主要統(tǒng)計(jì)結(jié)果簡(jiǎn)介

4、綜合分析

5、數(shù)據(jù)資料匯總表

6、附錄

(三)概述

概述主要闡述課題的基本情況，它是按照市場(chǎng)調(diào)查課題的順序?qū)栴}展開，并闡述對(duì)調(diào)查的原始資料進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)、作出結(jié)論、提出建議的原則等。主要包括三方面內(nèi)容：

第一，簡(jiǎn)要說明調(diào)查目的。即簡(jiǎn)要地說明調(diào)查的由來(lái)和委托調(diào)查的原因。

第二，簡(jiǎn)要介紹調(diào)查對(duì)象和調(diào)查內(nèi)容，包括調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)、對(duì)象、范圍、調(diào)查要點(diǎn)及所要解答的問題。

第三，簡(jiǎn)要介紹調(diào)查研究的方法。介紹調(diào)查研究的方法，有助于使人確信調(diào)查結(jié)果的可靠性，因此對(duì)所用方法要進(jìn)行簡(jiǎn)短敘述，并說明選用方法的原因。例如，是用抽樣調(diào)查法還是用典型調(diào)查法，是用實(shí)地調(diào)查法還是文案調(diào)查法，這些一般是在調(diào)查過程中使用的方法。另外，在分析中使用的方法，如指數(shù)平滑分析、回歸分析、聚類分析等方法都應(yīng)作簡(jiǎn)要說明。如果部分內(nèi)容很多，應(yīng)有詳細(xì)的工作技術(shù)報(bào)告加以說明補(bǔ)充，附在市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的最后部分的附件中。

(四)正文

正文是市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告的主體部分。這部分必須準(zhǔn)確闡明全部有關(guān)論據(jù)，包括問題的提出到引出的結(jié)論，論證的全部過程，分析研究問題的方法，還應(yīng)當(dāng)有可供市場(chǎng)活動(dòng)的決策者進(jìn)行獨(dú)立思考的全部調(diào)查結(jié)果和必要的市場(chǎng)信息，以及對(duì)這些情況和內(nèi)容的分析評(píng)論。

(五)結(jié)論與建議

結(jié)論與建議是撰寫綜合分析報(bào)告的主要目的。這部分包括對(duì)引言和正文部分所提出的主要內(nèi)容的總結(jié)，提出如何利用已證明為有效的措施和解決某一具體問題可供選擇的方案與建議。結(jié)論和建議與正文部分的論述要緊密對(duì)應(yīng)，不可以提出無(wú)證據(jù)的結(jié)論，也不要沒有結(jié)論性意見的論證。

(六)附件

附件是指調(diào)查報(bào)告正文包含不了或沒有提及，但與正文有關(guān)必須附加說明的部分。它是對(duì)正文報(bào)告的補(bǔ)充或更祥盡說明。包括數(shù)據(jù)匯總表及原始資料背景材料和必要的工作技術(shù)報(bào)告，例如為調(diào)查選定樣本的有關(guān)細(xì)節(jié)資料及調(diào)查期間所使用的文件副本等。

二、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的內(nèi)容

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的主要內(nèi)容有;

第一，說明調(diào)查目的及所要解決的問題。

第二，介紹市場(chǎng)背景資料。

第三，分析的方法。如樣本的抽取，資料的收集、整理、分析技術(shù)等。

第四，調(diào)研數(shù)據(jù)及其分析。

第五，提出論點(diǎn)。即擺出自己的觀點(diǎn)和看法。

第六，論證所提觀點(diǎn)的基本理由。

第七，提出解決問題可供選擇的建議、方案和步驟。

第八，預(yù)測(cè)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告4一、調(diào)查目的

當(dāng)今礦泉水是一個(gè)大眾消費(fèi)品，有市場(chǎng)潛力大，競(jìng)爭(zhēng)者眾多等特點(diǎn)。面對(duì)中國(guó)礦泉水行業(yè)趨于飽和的行業(yè)狀態(tài)，恒大冰泉為了開拓新市場(chǎng)，挖掘飲用天然礦泉水這一市場(chǎng)，使本企業(yè)在這一新的細(xì)分市場(chǎng)中搶占先機(jī)，博取消費(fèi)者好感，抽樣調(diào)查針對(duì)在校大學(xué)生進(jìn)行一次系統(tǒng)的調(diào)查研究。

二、調(diào)查對(duì)象及內(nèi)容

① 調(diào)查時(shí)間：

② 調(diào)查工作時(shí)間：

③ 調(diào)查地點(diǎn)：成都理工大學(xué)

④ 調(diào)查對(duì)象：學(xué)生

⑤ 教育程度：大學(xué)

⑥ 調(diào)查范圍：成都理工大學(xué)在校學(xué)生(年齡19~25歲間)專業(yè)不限。

本次調(diào)查主要內(nèi)容有：消費(fèi)者通過何種方式去了解產(chǎn)品;消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)最注重的是哪方面;消費(fèi)者了解恒大冰泉的渠道;我們需要在什么方面搞宣傳、促銷;并消費(fèi)者對(duì)恒大冰泉有哪些建議可以占領(lǐng)開發(fā)新的市場(chǎng)。

三、調(diào)查方法

針對(duì)在校大學(xué)生的特征、習(xí)慣和市場(chǎng)上常用的調(diào)查方式，本小組選擇市場(chǎng)調(diào)查問卷這種簡(jiǎn)潔易懂的方式，對(duì)在校大學(xué)生進(jìn)行調(diào)查研究，并上網(wǎng)查閱資料。本小組成員在成都理工大學(xué)內(nèi)進(jìn)行問卷調(diào)查，并走訪了本院校的超市、院校附近的零售店進(jìn)行詢問調(diào)查，了解情況。調(diào)查從問卷的設(shè)計(jì)、調(diào)查到后期數(shù)據(jù)處理及技術(shù)分析報(bào)告都由我們第三小組完成。問卷調(diào)查日期為2013年11月中的5個(gè)工作日，共14個(gè)問題，其中13條選擇題，1條問答題。整體上，調(diào)查對(duì)象的性別、年齡及其喜歡消費(fèi)礦泉水，是否對(duì)恒大冰泉有一定的了解和是通過什么樣的渠道了解恒大冰泉礦泉水，男女生之間對(duì)礦泉水的消費(fèi)差別不大，所以我們選擇男女各半來(lái)調(diào)查。由于受條件及時(shí)間限制，我們只選取一部分學(xué)生有針對(duì)的進(jìn)行了調(diào)查。為保證調(diào)查結(jié)果的真實(shí)性和可靠性，最大限度減少人為因素造成的誤差，調(diào)查問卷回收后，我們抽取了一定比例的問卷進(jìn)行檢驗(yàn)調(diào)查結(jié)果，并將不合格的問卷全部廢除。

四、調(diào)查數(shù)據(jù)分析與判斷

中國(guó)礦泉水行業(yè)結(jié)構(gòu)變化：

80年代-90年代初—自來(lái)水(白開水)

90年代初期到今—瓶裝水

(1)市場(chǎng)潛力

經(jīng)過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本院校礦泉水消費(fèi)市場(chǎng)很大，現(xiàn)代很多學(xué)生都有買水喝的習(xí)慣，大部分學(xué)生都有運(yùn)動(dòng)后、逛街、口渴時(shí)買水喝的習(xí)慣，占被調(diào)查大學(xué)生中的35%的學(xué)生喜歡嘗試新口味礦泉水，但是由于我們學(xué)院在校學(xué)生多，而且消費(fèi)能力非常強(qiáng)，所以在年輕90后這一代人中消費(fèi)的礦泉水市場(chǎng)有很大的潛力。

通過調(diào)查，當(dāng)代大學(xué)生其中大多數(shù)都有消費(fèi)礦泉水喝的習(xí)慣，這個(gè)范圍的人數(shù)占總調(diào)查人數(shù)的69%。選購(gòu)的價(jià)格在1

(2)了解產(chǎn)品的渠道

調(diào)查發(fā)現(xiàn)在消費(fèi)礦泉水時(shí)，消費(fèi)者受到電視廣告、網(wǎng)絡(luò)懸掛廣告所占的比重相對(duì)大一些，占被調(diào)查大學(xué)生中的72%的同學(xué)不是很了解恒大冰泉這個(gè)新型天然礦泉水。所以企業(yè)應(yīng)該在電視廣告方面加大力度宣傳，以創(chuàng)新性的宣傳廣告吸引消費(fèi)者，以深入加深消費(fèi)者對(duì)自己產(chǎn)品的忠誠(chéng)度。

品牌產(chǎn)品調(diào)查結(jié)果表明，現(xiàn)在無(wú)論是公司的知名度還是品牌的知名度都需要提高，為了達(dá)到提升企業(yè)和品牌的的知名度，應(yīng)該加大宣傳方面的力度。

(3)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查

在消費(fèi)者的印象中的礦泉水主要有：怡寶、農(nóng)夫山泉、康師傅等礦泉水同類產(chǎn)品對(duì)比

產(chǎn)品名稱 占總調(diào)查人數(shù)百分比(%)備注

怡寶 82.5 可參考價(jià)值高

農(nóng)夫山泉 64 可參考價(jià)值高 康師傅 31.5 娃哈哈 19.5

冰露 8

其它 7

通過對(duì)消費(fèi)者喜愛品牌的認(rèn)識(shí)，可深入探討這些品牌的動(dòng)人之處，和它策劃的過人之處。以便我們做出科學(xué)的分析，使我們的飲用水能夠做得更好，更適合大學(xué)生的要求。

(4)消費(fèi)者購(gòu)買首要問題

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)上的瓶裝礦泉水，最擔(dān)心的是質(zhì)量是否是天然的礦泉水，消費(fèi)者有喜歡選擇新口味的礦泉水，并且商品的第一感覺非常的重要，往往決定著消費(fèi)者的決擇。所以在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者眾多的市場(chǎng)上，要占據(jù)學(xué)生飲用水這

一市場(chǎng)，把自己的產(chǎn)品推銷出去，一定不能忽視消費(fèi)者最關(guān)心的問題，我們要贏在起跑線上。消費(fèi)者普遍關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量好、品牌知名度高、價(jià)格優(yōu)惠、瓶子形狀感覺好等方面。

消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)最關(guān)心的問題(從高到低排列)：質(zhì)量好、品牌知名度高、價(jià)格優(yōu)惠(分別占總調(diào)查人數(shù)的87%，11%，57%)。

(5)國(guó)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)量調(diào)查

通過調(diào)查得知，我國(guó)礦泉水業(yè)因其沒有加入過多原種元料，而在所有水類行業(yè)中質(zhì)量最值得消費(fèi)者放心。而在我們的問卷調(diào)查中，質(zhì)量選擇甚至達(dá)到了87%的比重。

在我們的礦泉水行業(yè)中，雖然消費(fèi)者還要求提高質(zhì)量，但是本人認(rèn)為不需要再在質(zhì)量方面大力的投入資金，而應(yīng)該在其它方面加大投入，例：宣傳、開發(fā)新產(chǎn)品等方面。因?yàn)樵谫|(zhì)量方面加大投入資金也不會(huì)產(chǎn)生多大的.效益。

(6)本地品牌銷售情況

問卷數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者對(duì)恒大冰泉礦泉水的認(rèn)識(shí)程度不高。近期新聞報(bào)道，國(guó)家質(zhì)檢部位對(duì)農(nóng)夫山泉的飲用礦泉水水進(jìn)行了專項(xiàng)監(jiān)督抽檢，發(fā)現(xiàn)本地產(chǎn)品不合格。所以要恒大冰泉應(yīng)該在礦泉水市場(chǎng)上加大宣傳力度，力求在消費(fèi)者心目中樹立更好的形象。

(7)SWOT戰(zhàn)略環(huán)境分析(國(guó)內(nèi)整體)

① 優(yōu)勢(shì)(Strength)：質(zhì)量好，水源來(lái)源多，成本低，攜帶方便，價(jià)格都是在

消費(fèi)者隨所能及的合理水平，再加上本校學(xué)生多，消費(fèi)能力高，課程量不多，運(yùn)動(dòng)愛好者眾多，對(duì)于消費(fèi)礦泉水群大，利潤(rùn)可觀。

② 劣勢(shì)(Weakness)：產(chǎn)品購(gòu)買次數(shù)多，每次購(gòu)買量小，購(gòu)買頻繁致使銷售人

員多，中間環(huán)節(jié)商多，造成浪費(fèi)。而校內(nèi)往往超市少形成獨(dú)家生意，對(duì)降低售價(jià)難，超市少又形成對(duì)消費(fèi)者不方便購(gòu)買。顧客對(duì)知名品牌較為敏感。現(xiàn)場(chǎng)促銷對(duì)消費(fèi)者影響不大，電視廣告費(fèi)高。對(duì)于恒大冰泉礦泉水興趣低。③ 機(jī)會(huì)(Opportunity)：可開發(fā)新產(chǎn)品，設(shè)計(jì)創(chuàng)新包裝，以綠色健康為主題。

減少中間環(huán)節(jié)商，在各校設(shè)立無(wú)人銷售機(jī)。企業(yè)可加大員工素質(zhì)培養(yǎng)，提高服務(wù)質(zhì)量。樹立良好的企業(yè)形象與產(chǎn)品形象。

④ 威脅(Threat)：知名品牌眾多。其它飲料對(duì)礦泉水業(yè)有一定的沖擊。

五、結(jié)論

經(jīng)過調(diào)查問卷數(shù)據(jù)顯示，所問各項(xiàng)中，答案男女分別不大(附件有男女答案的數(shù)據(jù))。經(jīng)過調(diào)查，本院校內(nèi)的大部分學(xué)生消費(fèi)者都有買水喝的習(xí)慣，說明恒大冰泉礦泉水是很有市場(chǎng)。

在各種營(yíng)銷策劃中，各種各樣的策略都對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生很大的影響，經(jīng)過調(diào)查消費(fèi)者受到電視廣告影響最大，應(yīng)該加大在電視廣告方面的資金投入，而促銷策略

對(duì)產(chǎn)品的銷量影響不大，應(yīng)該少搞。

企業(yè)應(yīng)該把產(chǎn)品質(zhì)量放在第一位，因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)質(zhì)量的關(guān)心程度占到調(diào)查人數(shù)的87%，所以產(chǎn)品的質(zhì)量一定要做到好，同時(shí)也要做好產(chǎn)品的知名度，消費(fèi)者往往會(huì)受到產(chǎn)品知名度的影響，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)消費(fèi)者心目中，都認(rèn)為一種有知名度的產(chǎn)品就是好的品牌的心理現(xiàn)象。

目前，恒大冰泉的產(chǎn)品知名度不夠高，再加上人們對(duì)恒大冰泉礦泉水產(chǎn)品不了解，造成消費(fèi)者對(duì)本地的礦泉水消費(fèi)少，所以存在巨大潛行的市場(chǎng)有待開發(fā)。

市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告5調(diào)查背景分析

經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展讓人們的生活水平不斷提高，也使得居民消費(fèi)熱點(diǎn)的不斷轉(zhuǎn)移。人們的消費(fèi)不再注重溫飽，而漸漸開始考慮享受、精神消費(fèi)、發(fā)展自我、面子、社交等消費(fèi)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響下，而今的消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨豐富多彩。城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，主要表現(xiàn)為消費(fèi)能力的增強(qiáng)，而誰(shuí)能把握好今后五年市場(chǎng)消費(fèi)熱點(diǎn)，誰(shuí)就能在這競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)分到一杯羹。

調(diào)查目的分析

為了了解福建城鎮(zhèn)居民未來(lái)五年消費(fèi)熱點(diǎn)，我們班級(jí)在指導(dǎo)老師吳飛美的精心指導(dǎo)下，進(jìn)行了本次市場(chǎng)調(diào)查，并形成該報(bào)告。

調(diào)查對(duì)象分析

針對(duì)年齡在20-65歲之間的各類人群。

調(diào)查內(nèi)容分析

主要調(diào)查內(nèi)容：家庭食品支出占總收入比重;現(xiàn)今及未來(lái)五年除食品支出以外的其他支出占總收入的比重;現(xiàn)今及未來(lái)五年在住房、教育、醫(yī)療、交通等方面的消費(fèi);購(gòu)買及不購(gòu)買福建產(chǎn)品的主要因素;家庭年收入及節(jié)余及其趨勢(shì);投資貸款選擇。

調(diào)查方法分析

主要采取街頭攔截方式進(jìn)行口頭問卷調(diào)查，輔以網(wǎng)上調(diào)查問卷形式。

調(diào)查數(shù)據(jù)分析

第6篇

關(guān)鍵詞: 鄉(xiāng)村社會(huì)地理; 綜述; 國(guó)外

鄉(xiāng)村研究很多學(xué)科都能夠找到切入點(diǎn)， 經(jīng)濟(jì)學(xué)家和社會(huì)學(xué)家對(duì)其研究較早。鄉(xiāng)村社會(huì)學(xué)研究側(cè)重鄉(xiāng)村社會(huì)變遷， 鄉(xiāng)村地理學(xué)則側(cè)重于從地域分布、空間的觀點(diǎn)分析鄉(xiāng)村的各種問題[1]。隨著鄉(xiāng)村的演進(jìn)及學(xué)科的發(fā)展， 二學(xué)科研究?jī)?nèi)容交叉重疊的現(xiàn)象比較明顯。鄉(xiāng)村社會(huì)地理即是針對(duì)鄉(xiāng)村發(fā)展過程中的社會(huì)現(xiàn)象， 從地理學(xué)視角進(jìn)行分析: 時(shí)間上以鄉(xiāng)村社會(huì)變遷為主線， 空間上探討社會(huì)現(xiàn)象對(duì)鄉(xiāng)村各主體空間分布及分異規(guī)律的影響。

1 研究進(jìn)程

1.1 鄉(xiāng)村社會(huì)地理研究溯源

1.1.1研究時(shí)序分析

鄉(xiāng)村地理學(xué)發(fā)展較早， 二戰(zhàn)前， 其研究?jī)?nèi)容主要是農(nóng)村聚落的歷史分析( 包括農(nóng)村聚落的起源、結(jié)構(gòu)與類型) 、土地利用問題， 同時(shí)有一些對(duì)于鄉(xiāng)村社會(huì)現(xiàn)象的研究， 如德國(guó)學(xué)者如魏伯、奧特倫巴描述并研究了土地利用形態(tài)、鄉(xiāng)村道路網(wǎng)、農(nóng)舍、村落等農(nóng)業(yè)活動(dòng)所引起和制約的文化景觀或鄉(xiāng)村景觀， 但總體上研究較少[2]。

二戰(zhàn)后到1970 年， 各國(guó)( 不僅是歐洲國(guó)家) 的城市重建以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展引發(fā)的城市化浪潮， 畢業(yè)論文推動(dòng)了城市地理學(xué)研究的高漲， 而忽視了鄉(xiāng)村的研究[1]， 另一方面， 這一階段由于把對(duì)鄉(xiāng)村區(qū)域的研究簡(jiǎn)化為對(duì)農(nóng)業(yè)問題的研究， 世界各國(guó)普通存在農(nóng)業(yè)地理興盛而鄉(xiāng)村地理極度薄弱的現(xiàn)象[3]， 這一階段是鄉(xiāng)村地理學(xué)的衰退期[1]， 而鄉(xiāng)村社會(huì)地理因而沒有發(fā)展起來(lái)， 但社會(huì)學(xué)對(duì)鄉(xiāng)村社會(huì)現(xiàn)象的研究較多， 地理學(xué)也存在一定研究。

1970-1990 的二十年間， 環(huán)境壓力及可持續(xù)發(fā)展的提出，導(dǎo)致對(duì)鄉(xiāng)村可持續(xù)發(fā)展研究， 鄉(xiāng)村地理學(xué)出現(xiàn)“再生( rebirth)”現(xiàn)象[1]， 這一期間對(duì)鄉(xiāng)村社會(huì)的研究一直成為國(guó)外鄉(xiāng)村地理學(xué)的一個(gè)熱點(diǎn)， 推動(dòng)了鄉(xiāng)村社會(huì)地理的發(fā)展， 但不同國(guó)家研究?jī)?nèi)容存在一定差異[2]。表現(xiàn)在研究者的重視， 組織了許多學(xué)術(shù)活動(dòng)， 并提出了一些發(fā)展理論。如美國(guó)經(jīng)濟(jì)史學(xué)家Johnson 在1970 年代初所提出鄉(xiāng)村增長(zhǎng)中心發(fā)展理論; 弗里德曼( 1975，1979) 等人提出了鄉(xiāng)村社區(qū)發(fā)展理論等[4]。隨著研究的深入， 相關(guān)研究范圍逐步擴(kuò)大到包括鄉(xiāng)村發(fā)展的許多方面， 主要有鄉(xiāng)村社區(qū)、鄉(xiāng)村人口結(jié)構(gòu)、遷移和就業(yè)， 居住問題、鄉(xiāng)村城市化、城鄉(xiāng)相互作用以及鄉(xiāng)村規(guī)劃等。一些研究中尋求地理學(xué)者和社會(huì)學(xué)者共同研究的關(guān)鍵主題。1980 年代許多學(xué)者還進(jìn)行了鄉(xiāng)村地區(qū)發(fā)展政策效果評(píng)價(jià)的研究。對(duì)鄉(xiāng)村社會(huì)現(xiàn)象的研究具體如下: Ambrose 認(rèn)為鄉(xiāng)村仍然是明顯的等級(jí)社會(huì)， 包含至少五個(gè)明顯區(qū)別的階層; Newby( 1979) 認(rèn)為鄉(xiāng)村居民被多種因素所束縛( 如貧困) ， 因而形成社區(qū)以尋求互惠[5]; Bunced 研究在這一過程中鄉(xiāng)村居住模式演化; Gilg 研究了鄉(xiāng)村區(qū)域人口和雇用問題; Roger 對(duì)于鄉(xiāng)村住房問題有一定研究; Lewis 運(yùn)用新的方法對(duì)鄉(xiāng)村社區(qū)進(jìn)行了研究; Tanner對(duì)鄉(xiāng)村區(qū)域娛樂及存在的問題進(jìn)行了研究; Robins 總結(jié)了鄉(xiāng)村規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)的不同方面[6]。

1.1.2研究對(duì)象分析

從研究對(duì)象角度分析， 1990 年代以前的鄉(xiāng)村社會(huì)地理研究基本包括如下幾個(gè)方面: 研究客體主要為物質(zhì)實(shí)體， 并由1950、60 年代增加的量化和科學(xué)化所加強(qiáng)， 這反映了環(huán)境決定論持續(xù)的影響; 伴隨人口的減少和逆城市化， 在一系列鄉(xiāng)村研究中出現(xiàn)對(duì)人口學(xué)特征的研究， 如列舉人口數(shù)量、分布和密度; 對(duì)社會(huì)公正的研究， 如Harvey 提出地理學(xué)要與社會(huì)公正相連接; 對(duì)家庭和社區(qū)的研究， 許多地理學(xué)者在研究中尋求與人類學(xué)和社會(huì)學(xué)的關(guān)聯(lián)， 認(rèn)為這類研究至少也是社會(huì)地理學(xué)的一個(gè)方面[7]。

1.2 新的研究進(jìn)展

1990 年代以來(lái)， 國(guó)外社會(huì)地理學(xué)主要研究如下方面: 圍繞社會(huì)亟待解決的問題來(lái)確定研究出發(fā)點(diǎn); 從社會(huì)問題的空間表述、空間因素、空間過程和區(qū)域特征來(lái)確定研究角度; 針對(duì)社會(huì)問題中受害一方來(lái)確定側(cè)重面; 重視城市社會(huì)在西方社會(huì)中的主導(dǎo)地位來(lái)確定重點(diǎn)區(qū)域[8]。此時(shí)的鄉(xiāng)村地理學(xué)出現(xiàn)兩個(gè)明顯轉(zhuǎn)向， 其一是社會(huì)文化轉(zhuǎn)向。與二十世紀(jì)人文地理學(xué)第三次轉(zhuǎn)型趨于一致[9]， 鄉(xiāng)村地理學(xué)研究也開始由側(cè)重空間分析向社會(huì)文化轉(zhuǎn)型， 特別是近年來(lái)特別明顯， 使得社會(huì)文化成為地理學(xué)“社會(huì)論”的核心理念， 并構(gòu)建了明晰的新的研究?jī)?nèi)容[10]。許多學(xué)者將社會(huì)和文化研究的理論用于鄉(xiāng)村社會(huì)地理研究。Pratt 指出了鄉(xiāng)村和文化地理學(xué)融合的形勢(shì); Seymour 在鄉(xiāng)村地理學(xué)理論發(fā)展討論會(huì)中， 也提到放松文化和鄉(xiāng)村地理學(xué)的明確的邊界; Halfacree 把鄉(xiāng)村作為“非物質(zhì)的感知構(gòu)建”來(lái)研究。這些研究顯示鄉(xiāng)村社會(huì)地理超越了自身和文化地理學(xué)的界限。其二是鄉(xiāng)村地理研究的后現(xiàn)代轉(zhuǎn)向。1990 年代早中期， 很多學(xué)者開始認(rèn)為對(duì)鄉(xiāng)村的研究已經(jīng)、或?qū)⒁?、或必須向后現(xiàn)代轉(zhuǎn)型。人們開始著眼于從更加人文化的角度研究鄉(xiāng)村的優(yōu)勢(shì)、局限和問題， 表現(xiàn)在如下兩個(gè)方面: ①陸續(xù)有一系列的對(duì)鄉(xiāng)村“被忽視方面”的研究; ②從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)性別關(guān)系角色進(jìn)行了重新認(rèn)識(shí)。Murdoch 和Pratt 在其研究中， 對(duì)鄉(xiāng)村的現(xiàn)代主義進(jìn)行了分類: 作為時(shí)間概念的現(xiàn)代主義; 抽象理論的現(xiàn)代主義; 結(jié)構(gòu)分類的現(xiàn)代主義( 特別指鄉(xiāng)村和城市間的劃分) ( 表1) [7]。此時(shí)許多鄉(xiāng)村地理學(xué)的研究， 已超越了早期有限的地理思想的界限， 開始了明顯充滿政治色彩的研究。Philo 認(rèn)為關(guān)注不公正、開發(fā)以及鄉(xiāng)村居民生活的改善推動(dòng)了此種研究， 并認(rèn)為此時(shí)的鄉(xiāng)村具有多元的文化結(jié)構(gòu)和意義; Phillip 認(rèn)為此時(shí)在鄉(xiāng)村社會(huì)地理研究中， 已將政治的、物質(zhì)的和非物質(zhì)的因素聯(lián)系在一起[7](

具體來(lái)說， 除繼續(xù)關(guān)注早期鄉(xiāng)村現(xiàn)象外， 鄉(xiāng)村社會(huì)地理順應(yīng)上述趨勢(shì)， 其研究也出現(xiàn)了許多新的主題。Michael Roche在2001 年對(duì)鄉(xiāng)村地理學(xué)研究進(jìn)行總結(jié)后， 指出現(xiàn)在缺少對(duì)鄉(xiāng)村可持續(xù)性的研究， 并針對(duì)廣泛的爭(zhēng)論， 對(duì)后生產(chǎn)主義者的鄉(xiāng)村空間進(jìn)行了再思考[11]; 之后他又基于對(duì)鄉(xiāng)村地理學(xué)2002 年出版的期刊總覽， 認(rèn)為許多傳統(tǒng)的研究沒有減少， 只是近年有些轉(zhuǎn)變， 研究并指出三個(gè)共生的鄉(xiāng)村發(fā)展模式: 農(nóng)業(yè)—工業(yè)化、后生產(chǎn)主義和鄉(xiāng)村可持續(xù)發(fā)展[12]; 基于人們對(duì)鄉(xiāng)村過于理想化的印象， Cater 和Valentine 等人對(duì)于鄉(xiāng)村剝奪( exploitation)進(jìn)行過相關(guān)論述[5，13]。

另一方面， 近年來(lái)人們開始關(guān)注網(wǎng)絡(luò)與信息對(duì)鄉(xiāng)村的社會(huì)影響。Grimes 研究了信息社會(huì)中鄉(xiāng)村地區(qū)的發(fā)展前景， 他認(rèn)為隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展及大量信息的掌握， 縮減了鄉(xiāng)村與市場(chǎng)的距離， 并提高了鄉(xiāng)村地區(qū)的對(duì)外學(xué)習(xí)的能力與機(jī)會(huì)， 但遠(yuǎn)距離的工作( teleworking) 即使被夸大為鄉(xiāng)村地區(qū)最美好的前景， 將來(lái)也只會(huì)給城市和市郊而不是偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村， 帶來(lái)絕對(duì)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)[14]， 此外他還對(duì)信息技術(shù)對(duì)鄉(xiāng)村發(fā)展的利弊及鄉(xiāng)村網(wǎng)絡(luò)社會(huì)的增加狀況進(jìn)行了探討[15]。

1.3 發(fā)展的路徑

縱觀鄉(xiāng)村社會(huì)研究的整個(gè)歷程， 不難看出鄉(xiāng)村社會(huì)地理發(fā)展而來(lái)的兩條路徑。首先， 鄉(xiāng)村地理學(xué)研究向社會(huì)轉(zhuǎn)向。地理類的文獻(xiàn)中， 關(guān)于鄉(xiāng)村社會(huì)的探討和研究十分豐富， 并且包含鄉(xiāng)村社區(qū)、鄉(xiāng)村景觀、城鄉(xiāng)關(guān)系、鄉(xiāng)村旅游、各種鄉(xiāng)村沖突和問題及政策制度等諸多方面[5，13]。其次， 社會(huì)學(xué)者開始關(guān)注涉及鄉(xiāng)村空間的問題。早期鄉(xiāng)村社會(huì)學(xué)者研究中就部分涉及到地理學(xué)的內(nèi)容， 近年來(lái)出于研究及解決實(shí)際問題的需要， 逐漸將空間現(xiàn)象納入研究范圍， 相關(guān)學(xué)術(shù)論文明顯增多。Lobao 和Saenz 指出“: 在鄉(xiāng)村社會(huì)學(xué)科中忽視空間的分析， 地理空間在組織階級(jí)關(guān)系過程中扮演著重要的角色”[16]; Friedland 對(duì)于鄉(xiāng)村研究雖然從鄉(xiāng)村的社會(huì)學(xué)表象寫起， 但對(duì)農(nóng)業(yè)和田園風(fēng)光的問題分析， 卻有著強(qiáng)烈的地理氣息[17]。

2 當(dāng)前主要研究?jī)?nèi)容

2.1 鄉(xiāng)村社區(qū)

最先研究鄉(xiāng)村社區(qū)的是鄉(xiāng)村社會(huì)學(xué)家。羅吉斯和拉伯爾認(rèn)為“社區(qū)是一個(gè)群體， 它由彼此聯(lián)系具有共同利益或紐帶、具有共同地域的一群人所組成”， 碩士論文主要研究社區(qū)變遷、類型、邊界、權(quán)力機(jī)構(gòu)及發(fā)展趨勢(shì)[18]。鄉(xiāng)村社區(qū)是地理學(xué)研究社會(huì)的切入點(diǎn)， 它促進(jìn)了鄉(xiāng)村地理學(xué)的社會(huì)化[19]。同時(shí)鄉(xiāng)村由于存在不同層次的發(fā)展實(shí)體， 因而能夠較好地展示社區(qū)的演化系列。Liepins 認(rèn)為可以“通過社區(qū)來(lái)尋找到鄉(xiāng)村性”， 并提出一個(gè)從物質(zhì)和意象角度來(lái)理解“社區(qū)”的框架( 圖2) ， 認(rèn)為從地理和社會(huì)形成角度， 社區(qū)可被分成四維進(jìn)行分析， 同時(shí)他認(rèn)為輿論和能力對(duì)于社會(huì)的形成很重要[20]; Little 研究認(rèn)為社區(qū)是鄉(xiāng)村生活最重要的特征[13]。

國(guó)外鄉(xiāng)村社區(qū)地理研究的內(nèi)容主要包括: ①鄉(xiāng)村社區(qū)變遷及機(jī)制研究， 它一直是鄉(xiāng)村社會(huì)學(xué)研究的重點(diǎn)[18]， 而鄉(xiāng)村地理學(xué)善于從歷史發(fā)展的角度尋求事物的時(shí)空變化規(guī)律。近年來(lái)此類研究逐漸增多。如Valentine 和Cater 等在其論著對(duì)鄉(xiāng)村社區(qū)變遷均有描述， 并試圖尋求其內(nèi)在機(jī)制[5， 13]。②鄉(xiāng)村社區(qū)空間分析， 是鄉(xiāng)村社區(qū)地理的核心。Mormont 認(rèn)為鄉(xiāng)村可以體驗(yàn)一種與城市生活截然不同的社會(huì)物質(zhì)空間[21]。Havey 等也分別從鄉(xiāng)村政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中積累與消費(fèi)的觀點(diǎn)論述了鄉(xiāng)村空間的作用， 認(rèn)為非城市空間的存在對(duì)于城市空間本身的再生產(chǎn)也是必要的[22]。③鄉(xiāng)村社區(qū)可持續(xù)研究， Scott 等人基于新西蘭北部的調(diào)查， 發(fā)現(xiàn)種族、階級(jí)和職業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷分化給“可持續(xù)的鄉(xiāng)村社區(qū)”帶來(lái)復(fù)雜性， 并建議“可持續(xù)的鄉(xiāng)村社區(qū)”應(yīng)被視作一個(gè)民族范疇， 而鄉(xiāng)村社會(huì)地理中應(yīng)采用更為寬泛的社會(huì)可持續(xù)能力的概念[23]; 英國(guó)學(xué)者M(jìn)acKenzie 也對(duì)社區(qū)與可持續(xù)性進(jìn)行了深入探討[24]。④社區(qū)文化與制度變遷研究，以往社區(qū)文化經(jīng)常被研究者忽略， 但近年來(lái)逐漸受到人們的關(guān)注。不應(yīng)讓世俗社會(huì)代表鄉(xiāng)村、法制社會(huì)代表城市， 而是應(yīng)將社會(huì)看成一個(gè)整體， 鄉(xiāng)村社區(qū)的大眾文化已被城市化。⑤鄉(xiāng)村社區(qū)與產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系， 如Joseph 研究指出了在新西蘭兩處地方農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村社區(qū)的聯(lián)系[25]; ⑥社區(qū)問題研究， 如社區(qū)內(nèi)部各階層及內(nèi)部與外部的沖突、貧困及其它一系列出現(xiàn)的問題; ⑦此外還有鄉(xiāng)村社區(qū)規(guī)劃研究等等。可以看出近年來(lái)地理學(xué)者對(duì)于鄉(xiāng)村社區(qū)的各個(gè)方面， 往往從更為廣闊的社會(huì)學(xué)視角加以研究。

2.2 城鄉(xiāng)關(guān)系

城鄉(xiāng)關(guān)系牽涉到城市和鄉(xiāng)村的許多方面， 其研究一直是地理學(xué)( 尤其是1970、80 年代) 的重點(diǎn)之一。Mormont 認(rèn)為，城市和鄉(xiāng)村的對(duì)立現(xiàn)在已經(jīng)逐漸成為過去， 城鄉(xiāng)之間的差異與界限現(xiàn)在日益變得模糊“， 鄉(xiāng)村不再是單純的鄉(xiāng)村空間， 多樣化的社會(huì)空間能夠存在并且在一定的地理區(qū)域內(nèi)疊加在一起”[13]。隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 出現(xiàn)了新的城鄉(xiāng)關(guān)系， 也促進(jìn)了對(duì)新城鄉(xiāng)關(guān)系的研究。城鄉(xiāng)關(guān)系研究的領(lǐng)域包括城市對(duì)鄉(xiāng)村作用、鄉(xiāng)村對(duì)城市作用及城鄉(xiāng)結(jié)合部的現(xiàn)象。

具體研究?jī)?nèi)容主要有如下方面: ①城鄉(xiāng)關(guān)系變遷研究。②城鄉(xiāng)連續(xù)體研究， 如Cloke 運(yùn)用16 個(gè)變量對(duì)城鄉(xiāng)分界點(diǎn)問題進(jìn)行研究， 得出并不存在重要的自然分界點(diǎn)， 支持了城鄉(xiāng)連續(xù)體這一說法[5];Murata 提出了城鄉(xiāng)相互依賴的工業(yè)化模式[26]。③城鄉(xiāng)人口遷移研究， 城鄉(xiāng)人口流動(dòng)是貫穿城鄉(xiāng)關(guān)系的主線，研究也較多， 如Audas 等人于1990 年代對(duì)加拿大城鄉(xiāng)人口遷移的研究， 討論了移民的方式、遷移前后環(huán)境變化的對(duì)比、人口遷移對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)的影響， 也討論了職業(yè)、受教育水平和身份地位對(duì)人們作出遷移決定的影響[27]; Cook 和Christopher 用一個(gè)量化指標(biāo)對(duì)城鄉(xiāng)人口遷移速度與發(fā)展進(jìn)行了研究[28]。④城鄉(xiāng)關(guān)系協(xié)調(diào)及制度創(chuàng)新研究， 通過一系列正式和非正式的制度安排， 協(xié)調(diào)存在于城鄉(xiāng)各主體之間的關(guān)系。⑤城鄉(xiāng)隔離及重構(gòu)研究， 目前各個(gè)國(guó)家均試圖以新的方式( 如新的人口流動(dòng)政策等) 來(lái)重構(gòu)歷史上的城鄉(xiāng)隔離; Bronwyn 在研究中量化分析了在新西蘭商務(wù)中出現(xiàn)的城鄉(xiāng)數(shù)字隔離的程度[29]。

2.3 鄉(xiāng)村景觀

鄉(xiāng)村景觀及規(guī)劃概念緣于邁克哈格( 1969) 、西蒙茲的( 1978) 和劉易斯( 1998) 對(duì)大地景觀概念和規(guī)劃的提出[30，31]。鄉(xiāng)村景觀規(guī)劃就是在綜合大地景觀和鄉(xiāng)村人居環(huán)境理論的基礎(chǔ)上， 對(duì)鄉(xiāng)村區(qū)域進(jìn)行的綜合景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)。目前鄉(xiāng)村景觀研究是景觀科學(xué)和景觀規(guī)劃研究的一個(gè)前沿領(lǐng)域， 往往綜合景觀規(guī)劃學(xué)、景觀地理學(xué)和景觀生態(tài)學(xué)加以研究[32]。地理學(xué)角度研究鄉(xiāng)村社會(huì)如何改變其生存的景觀和環(huán)境[33]。

當(dāng)前國(guó)外對(duì)于鄉(xiāng)村景觀的研究包括如下一些方面: ①鄉(xiāng)村景觀演變的動(dòng)力機(jī)制研究， 無(wú)論對(duì)于生態(tài)學(xué)還是地理學(xué)， 分析景觀格局和動(dòng)力機(jī)制是景觀研究的一個(gè)主要目的。Nelson介紹了關(guān)于經(jīng)濟(jì)、人口統(tǒng)計(jì)學(xué)和環(huán)境驅(qū)動(dòng)力三維組合重構(gòu)而成的美國(guó)西部鄉(xiāng)村景觀， 并認(rèn)為作用于區(qū)域的最重要的驅(qū)動(dòng)力是移民， 流動(dòng)人口的力量正轉(zhuǎn)變著區(qū)域的社會(huì)文化景觀( 圖3) [34]。Isabll 和Sabin 等人對(duì)諾曼底地區(qū)25 年來(lái)的景觀格局進(jìn)行了分析， 發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致鄉(xiāng)村景觀發(fā)生變化的主要?jiǎng)恿?lái)自三方面: 農(nóng)業(yè)耕作的增強(qiáng)或廢棄、城市化對(duì)景觀構(gòu)成的改變、地方保護(hù)政策的作用[35]。②鄉(xiāng)村景觀規(guī)劃， 它是一個(gè)人類與環(huán)境關(guān)系的調(diào)節(jié)工具。國(guó)外鄉(xiāng)村景觀規(guī)劃研究始于二十世紀(jì)五六十年代， 開展較早的主要是歐洲一些國(guó)家， 對(duì)世界農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村景觀規(guī)劃起了很大推動(dòng)作用。美國(guó)景觀環(huán)境規(guī)劃學(xué)之父Olmsted 認(rèn)為， 景觀規(guī)劃不僅要提供一個(gè)健康的城市環(huán)境，也要提供一個(gè)受保護(hù)的鄉(xiāng)村環(huán)境[31]， 同時(shí)研究也注意到景觀規(guī)劃面臨著文化景觀發(fā)展帶來(lái)的挑戰(zhàn)[36]。③鄉(xiāng)村景觀與人、文化、建筑等主體相互作用的研究。Naveh 認(rèn)為文化景觀是物質(zhì)與精神的融合， 并提出景觀感知的文化維[37]; Ruda 認(rèn)為， 要使鄉(xiāng)村聚落保持可持續(xù)發(fā)展， 必須對(duì)建筑區(qū)與自然平衡、當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、歷史傳統(tǒng)及本土文化進(jìn)行保護(hù)[38]。④不同國(guó)家、不同類型鄉(xiāng)村景觀的對(duì)比研究。Arriaza 等人對(duì)地中海地區(qū)兩個(gè)鄉(xiāng)村的若干圖片進(jìn)行對(duì)比研究， 指出了與鄉(xiāng)村景觀視覺質(zhì)量有關(guān)的要素， 并對(duì)其進(jìn)行了排序[39]。⑤鄉(xiāng)村景觀感知與視覺評(píng)估， 研究認(rèn)為鄉(xiāng)村景觀可以從視覺( 形態(tài)) 、感知( 內(nèi)涵) 和經(jīng)驗(yàn)( 功能) 等方面進(jìn)行分析與評(píng)估[40]。⑥鄉(xiāng)村景觀可持續(xù)研究。1996 年“歐洲鄉(xiāng)村景觀的未來(lái)”會(huì)議中， 分析了目前中歐與北歐地區(qū)人類對(duì)鄉(xiāng)村景觀的影響， 并研究了景觀可持續(xù)發(fā)展的概念[41]。同時(shí)一些研究也提出從景觀生態(tài)學(xué)角度恢復(fù)可持續(xù)的鄉(xiāng)村， 并保護(hù)鄉(xiāng)村景觀的多樣性。⑦“特殊的”鄉(xiāng)村景觀，如對(duì)性別及同性戀的研究等。Bryant 和Morris 等人通過調(diào)查，認(rèn)為農(nóng)業(yè)中同樣存在著很多工作需要女性做出貢獻(xiàn)[42，43]。

2.4 鄉(xiāng)村社會(huì)問題

鄉(xiāng)村發(fā)展的不同階段伴生著不同的社會(huì)問題， 國(guó)外不同學(xué)科學(xué)者對(duì)其研究一直十分關(guān)注。一些社會(huì)問題始終伴隨社會(huì)存在( 如貧困、社會(huì)保障等) ， 只是程度的差異， 而不同時(shí)期又會(huì)出現(xiàn)新問題。留學(xué)生論文 地理學(xué)者對(duì)鄉(xiāng)村社會(huì)問題的視角， 主要是社會(huì)問題對(duì)鄉(xiāng)村空間布局與演化的影響及由于鄉(xiāng)村空間布局與演化所形成的問題。

近來(lái)國(guó)外鄉(xiāng)村存在如下一系列社會(huì)問題及相應(yīng)的研究: ①鄉(xiāng)村區(qū)域各主體間的沖突， 包括鄉(xiāng)村內(nèi)部各階層間的沖突及鄉(xiāng)村與外部進(jìn)入者間的沖突[44]。②貧困與就業(yè)， 是鄉(xiāng)村最古老的話題， 對(duì)于鄉(xiāng)村的貧困問題存在一定爭(zhēng)議， Cloke 將鄉(xiāng)村生活描述為田園詩(shī)畫， 一定程度掩蓋了英國(guó)農(nóng)民的貧困， 但他指出應(yīng)從政治上提高農(nóng)村生活自身的收益、減少農(nóng)民被剝奪的現(xiàn)象[5]。③不可進(jìn)入性， 對(duì)于主流鄉(xiāng)村地理學(xué)者和規(guī)劃者， 可達(dá)性被看作是理解鄉(xiāng)村絕對(duì)的中心， 這種關(guān)注已在近來(lái)大量的著作中體現(xiàn)出來(lái); Phillips 和Williams 對(duì)鄉(xiāng)村可進(jìn)入性的研究中提出“自然不可進(jìn)入性”和“社會(huì)不可進(jìn)入性”[45]。④“特殊的”鄉(xiāng)村問題， 主要包括兒童、少數(shù)有色人種、無(wú)家可歸者[11]、男女同性戀和旅行團(tuán)體等， 近年來(lái)這類問題的研究更加引起人們的關(guān)注， 研究認(rèn)為在鄉(xiāng)村人們的實(shí)際境況與鄉(xiāng)村表面上平靜的生活不一定相符。除上述一些社會(huì)問題外， 鄉(xiāng)村還存在著住房、老齡化和社會(huì)保障等問題， 各國(guó)此種問題的程度存在較大差異， 不同國(guó)家對(duì)此研究的內(nèi)容與深度也有所不同。

2.5 其它相關(guān)研究

除上述幾大方面的研究外， 國(guó)外鄉(xiāng)村地理工作者對(duì)于影響鄉(xiāng)村發(fā)展的政策制度、熱點(diǎn)問題及突發(fā)事件等也有相應(yīng)的研究。如杜贊奇從國(guó)家政權(quán)建設(shè)的角度， 探討了隨著國(guó)家政權(quán)力量的滲入， 鄉(xiāng)村社會(huì)權(quán)力結(jié)構(gòu)的變遷， 并提出了一個(gè)具有綜合性的分析模式———文化網(wǎng)絡(luò)[46]; 經(jīng)濟(jì)全球化對(duì)上述各要素的影響研究， 如McGee 探討了全球化與發(fā)展中國(guó)家的城鄉(xiāng)關(guān)系[47]等等。

3 結(jié)語(yǔ)

本文回顧了國(guó)外鄉(xiāng)村社會(huì)地理的發(fā)展歷程及各階段研究的重點(diǎn)內(nèi)容， 并詳細(xì)介紹了當(dāng)前國(guó)外這一領(lǐng)域研究的幾個(gè)主要方面。能夠看出鄉(xiāng)村社會(huì)地理研究已受到關(guān)注， 并逐漸形成了較為鮮明的學(xué)科特征。伴隨著20 世紀(jì)人文地理學(xué)的第三次轉(zhuǎn)型， 鄉(xiāng)村社會(huì)地理也出現(xiàn)明顯的文化及后現(xiàn)代轉(zhuǎn)向， 并且在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)， 將成為學(xué)科發(fā)展的主流方向。分析中不難發(fā)現(xiàn)， 在學(xué)科發(fā)展過程中， 相應(yīng)理論的進(jìn)展相對(duì)較為緩慢， 全新理論的探索及學(xué)科的交叉研究， 將會(huì)是未來(lái)鄉(xiāng)村社會(huì)地理學(xué)研究的難點(diǎn)與突破點(diǎn)。此外， 全球化背景下的制度轉(zhuǎn)變、社會(huì)轉(zhuǎn)型對(duì)鄉(xiāng)村社會(huì)的影響; 社會(huì)分層日益嚴(yán)重， 如何從鄉(xiāng)村地理學(xué)角度加以研究; 學(xué)科交融與學(xué)科體系重新整合的研究等， 也將成為這一領(lǐng)域研究的主要內(nèi)容。與國(guó)外相比， 我國(guó)鄉(xiāng)村社會(huì)地理研究尚處于起步、緩慢發(fā)展階段， 因而積極、科學(xué)地借鑒國(guó)外先行發(fā)展的理論、方法與實(shí)踐， 有助于推動(dòng)我國(guó)鄉(xiāng)村社會(huì)地理的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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第7篇

《上海市大型居住社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)則》指出：“大型居住社區(qū)是指用地規(guī)模約為5平方公里，人口規(guī)模約10萬(wàn)人，以居住功能為主體、生活與就業(yè)適當(dāng)平衡，功能基本完善的城市社區(qū)?！眹?guó)外研究者雖然沒有使用大型居住社區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“大居”）的提法，但在已有研究文獻(xiàn)中出現(xiàn)了較多類似的概念，比如將其稱為“混合收入社區(qū)”（Mix Income Community）[1]；或稱之為“公共住房集中區(qū)域的鄰里關(guān)系”（Public Housing Neighborhood）[2]；有時(shí)還稱其為“公共住房發(fā)展區(qū)域”（Public Housing Redevelopment Site）[3]等。從研究?jī)?nèi)容上看，實(shí)際上都是針對(duì)公共住房集中區(qū)域的研究，因而可納入大居的研究范疇。

基于對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)大居及相關(guān)問題研究情況的梳理，可以從兩個(gè)層面解讀其內(nèi)涵。第一，從經(jīng)濟(jì)機(jī)制角度看，大居是政府對(duì)市場(chǎng)機(jī)制缺失的干預(yù)，表現(xiàn)為規(guī)劃并建設(shè)以保障性住房為主的集中居住區(qū)域；第二，從社會(huì)職能角度看，大居是住房保障的空間載體，是政府公共管理和社會(huì)治理的集中體現(xiàn)。因此，作為一項(xiàng)公共政策，大居不僅具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能，而且具有社會(huì)治理意義。為此對(duì)其相關(guān)效應(yīng)開展評(píng)價(jià)，也應(yīng)該兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)影響。

發(fā)展至今，上海市規(guī)劃建設(shè)的大居已達(dá)到46個(gè)，規(guī)劃用地面積約15，200公頃，規(guī)劃總?cè)丝诮咏?38萬(wàn)人。隨著先期規(guī)劃的大居陸續(xù)建成啟用，居民開始分批次入住，大居建設(shè)和發(fā)展的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與社會(huì)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，而相應(yīng)的管理重心也從分配管理轉(zhuǎn)移到日常運(yùn)營(yíng)管理。對(duì)照國(guó)外保障性住房建設(shè)和管理的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，大居中是否存在居住空間過于集中、就業(yè)率下降、社區(qū)隔離、宜居感下降等問題，顯然是經(jīng)濟(jì)效應(yīng)評(píng)價(jià)無(wú)法完成的。因此，在效應(yīng)評(píng)估機(jī)制上引入社會(huì)影響評(píng)估（Social Impact Assessment， SIA）框架的方法，不僅具有一定的理論創(chuàng)新性，在實(shí)踐中也可以對(duì)大居的社會(huì)影響進(jìn)行有效分析，從而為保障性住房的日常運(yùn)營(yíng)管理以及住房保障工作提供參考。

一、 住房政策的效應(yīng)與社會(huì)影響評(píng)估框架的引入

很多研究者都認(rèn)識(shí)到，對(duì)于包括大居在內(nèi)的住房政策進(jìn)行評(píng)價(jià)，不能僅限于經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，還應(yīng)考慮社會(huì)影響。赫伯（Hebb）等認(rèn)為，對(duì)于住房投資的增長(zhǎng)必須考慮到社會(huì)影響的存在[4]。有研究者以蘇格蘭為例分析了住房可能會(huì)帶來(lái)的社會(huì)影響，諸如衛(wèi)生不良、缺乏教育和反社會(huì)行為等，并對(duì)這些因素進(jìn)行了分析[5]。李強(qiáng)等分析了中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的社會(huì)影響，認(rèn)為通過將住房從公有轉(zhuǎn)化為職工私有，構(gòu)建了一個(gè)基于財(cái)產(chǎn)的社會(huì)分層秩序[6]。另有研究者從利益相關(guān)者角度對(duì)中國(guó)的住房政策進(jìn)行了社會(huì)影響評(píng)價(jià)[7]。這些研究的特點(diǎn)是比較宏觀，較多關(guān)注體制與制度變量，而且較難開展實(shí)證分析。

一些研究者從微觀視角對(duì)大居的社會(huì)效應(yīng)開展了探索性的分析。這些研究往往聚焦于社會(huì)效應(yīng)的某些方面，比如社會(huì)融合、居住隔離、混合居住、社會(huì)特征、社會(huì)問題、住房滿意度等。較多國(guó)外研究都提出，相對(duì)于其他社區(qū)，居住于公共住房社區(qū)的居民在社會(huì)融合方面面臨更多困難和障礙，由此形成的居住隔離狀況，又會(huì)影響到居住滿意度、社區(qū)維護(hù)以及社區(qū)治安[8]。這些研究對(duì)一些國(guó)家調(diào)整住房保障政策提供了啟示與參考。因而，在20世紀(jì)80年代以來(lái)，大多數(shù)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家都不再大規(guī)模地新建公共住房社區(qū)，轉(zhuǎn)而采用貨幣補(bǔ)貼，或者在商品住房中配建公共住房，以減少公共住房社區(qū)帶來(lái)的負(fù)面社會(huì)影響[9]。

由于中國(guó)住房保障體系建設(shè)起步相對(duì)較晚，保障性住房社區(qū)的社會(huì)影響近來(lái)才引起研究界的關(guān)注。相關(guān)研究中，物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、交通出行、社區(qū)滿意度等是關(guān)注的重點(diǎn)。盡管國(guó)內(nèi)已有研究尚未發(fā)現(xiàn)保障性住房社區(qū)存在明顯的社會(huì)融合問題。但對(duì)于保障性住房社區(qū)的社會(huì)影響，仍需要開展全面且深入的分析。

近年來(lái)，社會(huì)影響評(píng)價(jià)的重要性逐漸得到重視。Vanclay認(rèn)為，社會(huì)影響評(píng)價(jià)是分析、監(jiān)測(cè)及管理城市開發(fā)過程中的社會(huì)結(jié)果[10]。在社會(huì)影響評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的研究框架方面，目前有三類指標(biāo)體系。第一類是針對(duì)影?效果設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)體系。此方法以問題為導(dǎo)向，將社會(huì)影響評(píng)價(jià)和社會(huì)計(jì)劃、社會(huì)發(fā)展相結(jié)合，注重公眾參與。第二類是過程評(píng)價(jià)，將政策實(shí)施后的實(shí)際情況與假定無(wú)干預(yù)情形進(jìn)行對(duì)照，是形成“跨時(shí)期比較分析”（inter-temporal comparative analysis）的基礎(chǔ)。第三類是邏輯框架評(píng)價(jià)。此類評(píng)價(jià)始于美國(guó)國(guó)際開發(fā)署（United States Agency for International Development， USAID）提出的方法，后來(lái)被國(guó)際影響評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)（International Association for Impact Assessment， IAIA）等眾多機(jī)構(gòu)所采用[11]。邏輯框架包括縱向邏輯和橫向邏輯，前者側(cè)重因素分析，后者聚焦資源與結(jié)果。由于該方法具有意圖清晰、層次明確等特點(diǎn)，目前已成為社會(huì)影響評(píng)價(jià)的主要方法。

從社會(huì)影響評(píng)價(jià)角度看，針對(duì)大居的影響評(píng)價(jià)尚在起步階段，已有的相關(guān)研究側(cè)重于體制和制度變量，更多關(guān)注經(jīng)濟(jì)影響評(píng)價(jià)，在社會(huì)影響方面（如公平性問題、可持續(xù)問題和互適性等問題）尚未形成可操作的評(píng)價(jià)體系，也缺乏實(shí)證分析。本文研究目的在于：第一，引入社會(huì)影響評(píng)估框架，提出大居社會(huì)影響評(píng)價(jià)的基本原則及指標(biāo)體系；第二，針對(duì)有代表意義的大居展開調(diào)研，了解大居社會(huì)影響的現(xiàn)狀及存在的主要問題；第三，通過比較不同大居所產(chǎn)生的社會(huì)影響，對(duì)保障性住房社區(qū)的建設(shè)發(fā)展及其管理提出政策建議。

二、 大居社會(huì)影響評(píng)價(jià)體系及內(nèi)容

上海較早于2003年和2005年分兩批開展了保障性住房大型居住社區(qū)的規(guī)劃選址。一方面，大居是實(shí)施城市住房保障政策的重要依托，包括建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、動(dòng)遷安置住房、廉租住房、公共租賃住房等各類保障性住房，有助于緩解城市中低收入人群的住房困難問題。另一方面，大居也承載了新型城鎮(zhèn)化過程大型城市的人口疏散功能，將為上海的城市發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)。相比其他居住社區(qū)，大居的特點(diǎn)主要有兩方面：第一，人群特殊。大居的入住對(duì)象不僅包括城市中低收入住房困難人群，還包括征收安置的居民，這些人群的收入特征、年齡特征、利益訴求與一般商品住房社區(qū)的居民存在較大差異。第二，社區(qū)關(guān)系特殊。社區(qū)是大居所在區(qū)域社會(huì)的總體，不少大居的居民是從某一個(gè)區(qū)域整體搬遷至此，由于戶口、教育資源和醫(yī)療資源等方面原因，他們與原遷出區(qū)域的社區(qū)仍有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

從社會(huì)影響評(píng)價(jià)（SIA）的框架出發(fā)，對(duì)大居展開評(píng)價(jià)至少需要考慮到三方面的社會(huì)影響內(nèi)容：第一，社會(huì)影響評(píng)估要反映社會(huì)變化。大居的實(shí)施給居民、政府以及其他利益相關(guān)者帶來(lái)了社會(huì)變化，但是這些變化對(duì)利益相關(guān)者（特別是居民）是否有發(fā)展意義。這不僅要了解利益相關(guān)者對(duì)變化的認(rèn)知，還要分析不同群體對(duì)這些變化的承受能力以及相應(yīng)的調(diào)整措施。而且，如果這些社會(huì)變化與人們的主觀價(jià)值判斷相結(jié)合，可能會(huì)與住房政策的后續(xù)調(diào)整形成互動(dòng) 。第二，社會(huì)影響評(píng)估要針對(duì)住房政策實(shí)施后的具體問題。利益相關(guān)者支持、反對(duì)一項(xiàng)政策，只能在問題、利益和態(tài)度等確定之后才能進(jìn)行評(píng)估，否則評(píng)估結(jié)果會(huì)因?yàn)樵u(píng)估過程不全面而出現(xiàn)失真。第三，社會(huì)影響評(píng)估要能體現(xiàn)政策效果，即是否達(dá)到了政策目標(biāo)。評(píng)估的重要功能就是要反映相關(guān)政策或措施是否達(dá)成預(yù)期目標(biāo)，并對(duì)政策調(diào)整提出建議。

基于對(duì)社會(huì)影響評(píng)價(jià)框架的研究與實(shí)踐，歸納出對(duì)大居開展社會(huì)影響評(píng)價(jià)所應(yīng)遵循的原則（表1）。主要包括社會(huì)公正、社會(huì)可持續(xù)、互適性等三方面原則，其中每項(xiàng)原則分別對(duì)應(yīng)一些具體表現(xiàn)和預(yù)期目標(biāo)，這些要素是設(shè)計(jì)調(diào)研問卷、提取影響因子從而開展社會(huì)影響評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。

相關(guān)研究者和國(guó)際機(jī)構(gòu)在開展社會(huì)影響評(píng)價(jià)分析及實(shí)踐時(shí)，一般在確定評(píng)價(jià)原則和目標(biāo)要素后，會(huì)設(shè)計(jì)一個(gè)社會(huì)影響評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。比如，國(guó)際影響評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)（International Association for Impact Assessment， IAIA）在其制定的《社會(huì)影響評(píng)價(jià)：項(xiàng)目社會(huì)影響的評(píng)估與管理導(dǎo)則（2015）》（2015 Social Impact Assessment：

Guidance for Assessing and Managing the Social Impacts of Projects）中，將社會(huì)影響評(píng)估的內(nèi)容分為五個(gè)主要方面，包括人口特征、社區(qū)與制度結(jié)構(gòu)、政治和社會(huì)資源、個(gè)體與家庭的變遷以及社區(qū)資源，并分解為28項(xiàng)可測(cè)量的指標(biāo)，比如人口變化、重新定居的人口數(shù)量、地方政府的規(guī)模、就業(yè)和收入情況、社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的變化情況等[12]。

根據(jù)大居的實(shí)際情況，對(duì)其社會(huì)影響開展評(píng)價(jià)，既需要參考已有較為成熟的社會(huì)影響評(píng)價(jià)框架，又需要針對(duì)大居的特殊性調(diào)整相關(guān)指標(biāo)和內(nèi)容。因而，在確定大居社會(huì)影響評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容時(shí)，一方面沿用了有關(guān)國(guó)際組織的理論框架，將評(píng)價(jià)內(nèi)容分為五個(gè)主要方面（人口特征、社區(qū)與制度結(jié)構(gòu)、政治和社會(huì)資源、個(gè)體與家庭的變遷、社區(qū)資源）；另一方面又對(duì)相關(guān)指標(biāo)做出了調(diào)整，具體包括30項(xiàng)二級(jí)指標(biāo)，比如小區(qū)人口總數(shù)量、居民到上班地點(diǎn)花費(fèi)的時(shí)間、對(duì)征收安置政策執(zhí)行情況的看法、對(duì)現(xiàn)有住房面積的看法、出行的便利程度等（表2）。

三、 大居社會(huì)影響調(diào)研

1. 問卷設(shè)計(jì)

為了對(duì)大居的社會(huì)影響進(jìn)行有效評(píng)估，研究?M針對(duì)上述指標(biāo)的內(nèi)容進(jìn)行了問卷設(shè)計(jì)。問卷共分兩部分內(nèi)容：第一部分是基本信息，包括調(diào)研對(duì)象的年齡、性別、工作和收入情況；第二部分是調(diào)研對(duì)象對(duì)大居政策實(shí)施后社會(huì)效應(yīng)的基本評(píng)價(jià)。在對(duì)大居的選取上，研究組選取了最早納入大居規(guī)劃、入住率較高的社區(qū)。

經(jīng)過比對(duì)相關(guān)情況，選取三個(gè)大居作為本次調(diào)研對(duì)象：第一個(gè)是松江區(qū)的泗涇新凱家園，該小區(qū)于2010年開始有居民入??；第二個(gè)是閔行區(qū)浦航七居委博雅園，該小區(qū)于2011年開始有居民入??；第三個(gè)是寶山區(qū)馨佳園，該小區(qū)于2012年開始有居民入住。本次調(diào)研共發(fā)放問卷600份，每個(gè)大居各200份，涵蓋了25個(gè)居委，共回收有效問卷538份，問卷有效率為8967%。

為了對(duì)大居的公正性、可持續(xù)性和互適性進(jìn)行評(píng)價(jià)，以社會(huì)影響評(píng)價(jià)（SIA）框架為基礎(chǔ)，從評(píng)價(jià)原則、一級(jí)指標(biāo)和二級(jí)指標(biāo)等維度匯總了大居社會(huì)影響評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（表3）。

2. 調(diào)研的基本情況

調(diào)研對(duì)象中，男性占比為39.32%，女性占比60.68%。家庭戶平均人口數(shù)為2.93人，家庭戶平均就業(yè)人數(shù)為1.31人。基本情況如表4：

通過匯總調(diào)研情況，發(fā)現(xiàn)大居入住人群有三方面顯著特征。第一，大居入住的人群平均年齡偏高。其中，51歲及以上年齡的人群占比高達(dá)82.09%，這意味著大居老齡化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，而如果今后養(yǎng)老設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)無(wú)法跟進(jìn)的話，大居后期的養(yǎng)老供需缺口會(huì)越來(lái)越大。除了這部分居住群體本身存在的一些歷史遺留問題（比如知青、產(chǎn)業(yè)工人失業(yè)等）之外，老齡化的另一個(gè)重要原因是大居的產(chǎn)城融合度較差，年齡段在22歲50歲之間的人群占比不到20%。第二，大居入住人群的平均收入偏低。從家庭人均收入來(lái)看，人均月收入在5000元及以上的占比僅為5.83%，近50%的入住家庭人均月收入在3001元至4000元之間。這一方面與大居入住人群的老齡化程度較高有關(guān)，另一方面也與入住人群的職業(yè)狀況有關(guān)。在調(diào)研對(duì)象中，就業(yè)類型為“其他”的占比高達(dá)65.47%，而這其中“失業(yè)”占比僅為2%，其余均為離退休人員。這進(jìn)一步說明主要就業(yè)人群不會(huì)選擇大居作為居住首選地。第三，大居入住的人群文化程度偏低。大專及以上學(xué)歷的人群占比僅僅為約17%，高中/技校以下及以下學(xué)歷的人員高達(dá)57.66%。老齡化程度較高、人均收入較低、文化程度較低，這三方面特征將對(duì)大居今后的社會(huì)管理和公共服務(wù)帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。

四、 模型構(gòu)建與評(píng)價(jià)結(jié)果

1. 模型構(gòu)建

（1）權(quán)重確定

對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)賦予權(quán)重，從形成方式上可以分為人工確定和自然確定。前者是根據(jù)研究目的和評(píng)價(jià)指標(biāo)的內(nèi)涵狀況，通過主觀分析和判斷來(lái)確定反映各個(gè)指標(biāo)重要程度的權(quán)數(shù)；后者是基于變換統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)形式和統(tǒng)計(jì)指標(biāo)的合成方式而得到權(quán)重，因而也被稱為“客觀權(quán)重”[13]。由于大居社會(huì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中的各項(xiàng)指標(biāo)具有不同的量綱，不宜直接比較其差別程度，而且對(duì)于各項(xiàng)指標(biāo)的重要性是一個(gè)見仁見智的問題，不宜采用主觀確定權(quán)重的方法，因而采用“變異系數(shù)法”（coefficient of variation method）確定各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重。變異系數(shù)法是直接利用各項(xiàng)指標(biāo)所包含的信息，通過計(jì)算得到指標(biāo)的權(quán)重，是一種客觀賦權(quán)的方法。

各項(xiàng)指標(biāo)的變異系數(shù)公式如下：

Vi=σii（i=1，2，…，n）（1）

式中：Vi是第i項(xiàng)指標(biāo)的變異系數(shù)、也稱為標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)；σi是第i項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差；是第i項(xiàng)指標(biāo)的平均數(shù)。各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重為：

Wi=Vi∑ni=1Vi（2）

（2）評(píng)價(jià)步驟

本次針對(duì)大居社會(huì)影響評(píng)價(jià)，采用調(diào)查問卷的方式獲取數(shù)據(jù)，受調(diào)研對(duì)象之間存在個(gè)性化差異，信息獲取量不同等不確定因素影響，并且所選取的指標(biāo)并不是絕對(duì)完全的。而灰色系統(tǒng)理論則主要解決數(shù)據(jù)較少及信息不完備的不確定性問題，這些在白色系統(tǒng)中無(wú)法有效解決。所以選擇灰色系統(tǒng)理論解決大型居住社區(qū)社會(huì)影響評(píng)價(jià)較為合適。

問卷的問題分為定性和定量?jī)煞N，基于問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果，將指標(biāo)賦值確定為1分5分，其中1分代表非常不滿意（程度非常低），2分代表不滿意（程度較低），3分代表較滿意（程度一般），4分代表滿意（程度較高），5分代表非常滿意（程度非常高）。對(duì)于定性問題分為非常不滿意、不滿意、較滿意、滿意和非常滿意五個(gè)檔次，分別賦值為1，2，3，4，5。設(shè)cnij是第n份有效問卷中住戶對(duì)測(cè)評(píng)指標(biāo)Xij的評(píng)分，利用模型計(jì)算首先對(duì)綜合影響進(jìn)行評(píng)價(jià)，然后對(duì)公正性、可持續(xù)性和互適性進(jìn)行評(píng)價(jià)。

按照評(píng)價(jià)要求所需劃分的灰類數(shù)k，將各個(gè)指標(biāo)的取值范圍也相應(yīng)地劃分為k個(gè)評(píng)價(jià)灰類，本文將其分為5個(gè)灰類，分別記為C1，C1，…，C5，各等級(jí)的取值范圍確定為[1，2]，[2，3]，[3，4]，[4，5]，[5，6]。由于使用端點(diǎn)三角白化權(quán)函數(shù)，灰數(shù)的中間值為隸屬度最高的值，因此各等級(jí)閥值為 1，2，3，4，5，則灰度k的白化權(quán)函數(shù)分別如下：

fk（cnij）=0

cnijk+0.5

k+2-cnij1.5

cnij[k-1，k+2]

cnij∈[k-1，k+0.5]

cnij∈[k+0.5，k+2]（3）

二級(jí)指標(biāo)Xij為灰類ck的灰色評(píng)價(jià)權(quán)的值為：

rkij=∑Nn=1fk（cnij）/∑5k=1∑Nn=1fk（cnij）（4）

由二級(jí)指標(biāo)Xij屬于每個(gè)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)值構(gòu)成的向量為Xij的灰色評(píng)價(jià)權(quán)向量，即：rij=[r1ij，r2ij，…，r5j]，可以計(jì)算得出X1，X2，…，X5的灰色評(píng)價(jià)權(quán)矩陣為R1，R2，…，R5，其中Ri=[rij，…，rij]T。

一級(jí)指標(biāo)Xi由二級(jí)指標(biāo)Xij組成，Xi的權(quán)重向量Ai=[ai1，ai2，…，aij]，對(duì)一級(jí)指標(biāo)Xi做出綜合評(píng)價(jià)，得到Xi的灰色綜合評(píng)價(jià)權(quán)重向量為Bi=Ai?Ri=[bi1，bi2，…，bi5]。

由此得出二級(jí)指標(biāo)灰色綜合評(píng)價(jià)值yi=Bi?[1，2，3，4，5]T，則yi屬于各個(gè)評(píng)價(jià)灰類的ck白化權(quán)為fik。根據(jù)最大隸屬度原則，判定maxfk（yi）。

最終得出總測(cè)評(píng)指標(biāo)的灰色綜合評(píng)價(jià)權(quán)向量為：

B=A?R（5）

其中R=[B1，B2，…，B5]T?；疑C合評(píng)價(jià)值為y=B?[1，2，3，4，5]T則y屬于各個(gè)評(píng)價(jià)灰類的ck白化權(quán)分別為fk（y）。根據(jù)最大隸屬度原則，判定maxfx（y）所在的灰度為最終的滿意等級(jí)。

2. 評(píng)價(jià)結(jié)果

（1）評(píng)價(jià)結(jié)果

①綜合評(píng)價(jià)

綜合評(píng)價(jià)灰色綜合評(píng)價(jià)權(quán)重向量為B=[00660，01941，02727，02890，01781]，灰色綜合評(píng)價(jià)值為y=33191，屬于各個(gè)評(píng)價(jià)灰類的白化權(quán)分別f1（y）=0，f2（y）=04539，f3（y）=09483，f4（y）=07376，f5（y）=0。綜合評(píng)價(jià)結(jié)果為較滿意（程度一般）。

②社會(huì)公正性評(píng)價(jià)

綜合評(píng)價(jià)灰色綜合評(píng)價(jià)權(quán)重向量為B1=[00582，01400，02030，03149，02839]，灰色綜合評(píng)價(jià)值為y1=36262，屬于各個(gè)評(píng)價(jià)灰類的白化權(quán)分別f1（y1）=0，f2（y1）=02492，f3（y1）=09158，f4（y1）=08058，f5（y1）=0。社會(huì)公正性評(píng)價(jià)結(jié)果為較滿意（程度一般）。

③社會(huì)可持續(xù)性評(píng)價(jià)

綜合評(píng)價(jià)灰色綜合評(píng)價(jià)權(quán)重向量為B2=[00793，02260，03021，02671，01255]，灰色綜合評(píng)價(jià)值為y2=31335，屬于各個(gè)評(píng)價(jià)灰類的白化權(quán)分別f1（y2）=0，f2（y2）=05777，f3（y2）=08953，f4（y2）=06963，f5（y2）=0。社會(huì)可持續(xù)性評(píng)價(jià)結(jié)果為較滿意（程度一般）。

④互適性評(píng)價(jià)

綜合評(píng)價(jià)灰色綜合評(píng)價(jià)權(quán)重向量為B3=[00561，02122，03127，02901，01288]，灰色綜合評(píng)價(jià)值為y3=32233， 屬于各個(gè)評(píng)價(jià)灰類的白化權(quán)分別

f1（y3）=0，f2（y3）=0.5178，f3（y3）=0.9210，f4（y3）=0.7163，f5（y3）=0?；?m性評(píng)價(jià)結(jié)果為較滿意（程度一般）。

（2）?C合分析

上述評(píng)價(jià)結(jié)果最終結(jié)果都為較滿意，評(píng)價(jià)值接近3.0，說明大居的社會(huì)影響尚有提升空間。

在社會(huì)公正性評(píng)價(jià)指標(biāo)中，評(píng)價(jià)值較高（4分5分）的指標(biāo)分別為：您到上班地點(diǎn)花費(fèi)的時(shí)間、對(duì)現(xiàn)在住房面積的看法、該小區(qū)高收入者居住在共產(chǎn)房中的比例、該小區(qū)低收入（2000元/月）以下占比。評(píng)價(jià)較低（1分2分）的指標(biāo)分別為：該小區(qū)非戶籍人口占比、該小區(qū)60歲以上老人占比、該小區(qū)出租率。社會(huì)公正性是三個(gè)一級(jí)指標(biāo)中評(píng)價(jià)值最高的，說明大居的相關(guān)政策較好的一定的社會(huì)成本獲得了較大的社會(huì)公平性，目標(biāo)群體從政策中獲益。但是大居中非戶籍、老齡人口和低收入人口占比較高，說明了這些人群的集中度較高，這部分人群中，有一部分是弱勢(shì)群體，有一部分是流動(dòng)人口，后續(xù)政策必須保證這些群體能得到持續(xù)關(guān)注。三個(gè)大居均存在一定的出租率，其中寶山馨佳園的共有產(chǎn)權(quán)保障房和松江新凱家園的共有產(chǎn)權(quán)保障房的出租率達(dá)到了30%以上。后續(xù)政策應(yīng)能保證大居群體間不平等現(xiàn)象不會(huì)擴(kuò)大。

在社會(huì)可持續(xù)性評(píng)價(jià)指標(biāo)中，評(píng)價(jià)值較高（4分5分）的指標(biāo)分別為：該小區(qū)人口總數(shù)量、該小區(qū)每年新增人口數(shù)量比率、該小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化情況。評(píng)價(jià)較低（1分2分）的指標(biāo)分別為：對(duì)小區(qū)房屋質(zhì)量的看法，對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的看法，對(duì)小區(qū)周邊醫(yī)療保健的看法，對(duì)周邊商場(chǎng)、銀行配置的看法。評(píng)價(jià)值較低的幾個(gè)指標(biāo)，說明大居在指標(biāo)上未能優(yōu)化，也缺乏一定的協(xié)作機(jī)制。

在互適性評(píng)價(jià)指標(biāo)中，評(píng)價(jià)值較高（4分5分）的指標(biāo)分別為：對(duì)小區(qū)居委管理的看法、對(duì)小區(qū)自發(fā)組織活動(dòng)的看法。評(píng)價(jià)較低（1分2分）的指標(biāo)為：對(duì)小區(qū)生活的認(rèn)可度。

五、 結(jié)論與政策建議

1. 結(jié)論

基于社會(huì)影響評(píng)估框架，從社會(huì)公正性、可持續(xù)性和互適性等維度對(duì)上海已經(jīng)啟用入住的三個(gè)大居進(jìn)行評(píng)價(jià)，更加全面地了解大居的社會(huì)影響。通過評(píng)估發(fā)現(xiàn)，大居明顯改善了入住居民的居住條件，住房保障政策的針對(duì)性也較強(qiáng)，社區(qū)管理在逐步改進(jìn)，但是由于大居入住居民具有“一高兩低”（老齡化程度較高、家庭人均收入較低、學(xué)歷程度較低）的特征，再加上社區(qū)公共服務(wù)配套仍有待健全，使得居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同度較低?？傮w上，大居的綜合評(píng)價(jià)為較滿意，但仍需加強(qiáng)社區(qū)管理和公共服務(wù)，提升入住居民的認(rèn)同度。

2. 政策建議

立足于提高居民居住水平，促進(jìn)大居可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)該著力加強(qiáng)社區(qū)管理，改善公共服務(wù)。

（1） 通過加強(qiáng)協(xié)作，提升大居的社會(huì)可持續(xù)性。大居的建設(shè)發(fā)展與管理，涉及許多相關(guān)主體，需要通過加強(qiáng)協(xié)作，提高大居的公共服務(wù)水平。

首先，改善大居周邊的公共服務(wù)配套設(shè)施。經(jīng)過幾年來(lái)的發(fā)展，大居周邊的交通出行有了較為明顯的改善，但是在教育、醫(yī)療、商業(yè)配套等方面，仍然與入住居民的需求存在一定差距。在調(diào)研的三個(gè)大居中，浦航七居委和松江新凱家園對(duì)改善配套的呼聲最高。

其次，補(bǔ)齊物業(yè)服務(wù)短板，健全社區(qū)治理體制。盡管在調(diào)研的三個(gè)大居中，物業(yè)服務(wù)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，但是與大居居民的服務(wù)需求仍存在差距。通過進(jìn)一步調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大居的物業(yè)費(fèi)普遍難以收齊，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司人員流失嚴(yán)重，從而使服務(wù)水平有所下降，居民滿意度下降，于是形成了一個(gè)“惡性循環(huán)”。建議由居委會(huì)牽頭，組建業(yè)主委員會(huì)，通過一定的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，選擇適合大居物業(yè)管理要求的物業(yè)公司，形成居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司對(duì)大居共同治理的格局。

再次，加強(qiáng)對(duì)房屋的安全檢查，探索房屋質(zhì)量保險(xiǎn)機(jī)制。在對(duì)三個(gè)大居的實(shí)地考察中發(fā)現(xiàn)，一些房屋外立面破裂、房屋內(nèi)部墻體有裂縫、隔音效果較差等情況較為突出。這些房屋安全隱患對(duì)居民的居住滿意度產(chǎn)生了較大影響。建議由專業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)大居房屋質(zhì)量進(jìn)行承保，安排專業(yè)人員對(duì)房屋質(zhì)量問題進(jìn)行專業(yè)處理，形成定期檢查機(jī)制，保證大居的房屋質(zhì)量安全。

（2） 通過社會(huì)學(xué)習(xí)和鼓勵(lì)公眾參與，提升大居的社會(huì)互適性。

首先，加強(qiáng)政策宣傳力度，形成社區(qū)學(xué)習(xí)機(jī)制。對(duì)于相關(guān)政策的宣傳，三個(gè)大居都是采用布告欄張貼和居委會(huì)口頭或者書面通知的方式。這些宣傳方式比較被動(dòng)，不利于提高居民參與政策學(xué)習(xí)的積極性。建議采用多種形式鼓勵(lì)居民參與學(xué)習(xí)相關(guān)政策，并在學(xué)習(xí)中為大居發(fā)展出謀劃策。

其次，鼓勵(lì)公眾參與，增強(qiáng)社區(qū)自治。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，居民對(duì)居委會(huì)管理的評(píng)價(jià)較高，但是居民自發(fā)的社區(qū)管理意識(shí)較為薄弱。通過進(jìn)一步的實(shí)地訪談發(fā)現(xiàn)，三個(gè)大居的社區(qū)治理過于依靠居委會(huì)的力量。建議在組建業(yè)主委員會(huì)的基礎(chǔ)上形成一定的工作機(jī)制，促進(jìn)公眾參與社區(qū)自治，提高居民對(duì)社區(qū)的認(rèn)同度，提升大居的互適性。

（3） 通過政策優(yōu)化，提升大居的社會(huì)公正性。

第8篇

為了更好的了解咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要先了解咸陽(yáng)市概況、綜合實(shí)力、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、現(xiàn)代工業(yè)、城市建設(shè)、人口及人民生活。咸陽(yáng)市位于關(guān)中平原的中部，既在九竣諸山以南,又在渭水以北，山南叫陽(yáng)，水北也叫陽(yáng)，山水俱陽(yáng)，故名咸陽(yáng)。咸陽(yáng)是中國(guó)歷史上第一個(gè)統(tǒng)一中國(guó)的封建王朝一秦王朝建都之地。南北長(zhǎng)145千米，東西寬106千米，面積為10196平方千米。轄興平市一市，秦都、渭城2個(gè)區(qū)，武功、涇陽(yáng)、三原、禮泉、乾縣、永壽、彬縣、長(zhǎng)武、旬邑、淳化10個(gè)縣，共有216個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，8個(gè)街道辦事處，3843個(gè)行政村，163個(gè)居委會(huì)。人口494萬(wàn)人。地處陜西關(guān)中平原腹地的咸陽(yáng)，有著2350多年的建城史，是中國(guó)甲級(jí)對(duì)外開放城市、國(guó)家級(jí)歷史文化名城、全國(guó)雙擁模范城、國(guó)家衛(wèi)生城市、中國(guó)地?zé)岢?、全?guó)十佳宜居城市及首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)精神文明創(chuàng)建工作先進(jìn)市。2004年，又被評(píng)為首屆中國(guó)魅力城市[33]。經(jīng)過建國(guó)50多年，特別是改革開放20多年的建設(shè)，咸陽(yáng)已具有較強(qiáng)大的工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，現(xiàn)已形成紡織、電子、煤炭、石油化工、機(jī)械為主體的工業(yè)體系?！笆濉逼陂g，咸陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了令人振奮的成就，經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)入突飛猛進(jìn)的時(shí)代，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。突出表現(xiàn)是：經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)大，財(cái)政收入快速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。到2006年底，五年工業(yè)總產(chǎn)值完成1930.45億元，2005年當(dāng)年生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了433億元[34]，2006年當(dāng)年生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了484億元。2006年咸陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入為35.1億元，同比增長(zhǎng)了11.3%；2006年財(cái)政支出為42.8億元，比上年增長(zhǎng)36%。2006年人均生產(chǎn)總值達(dá)到9723元，比上年增長(zhǎng)7.4%[35]。咸陽(yáng)市綜合實(shí)力。全市生產(chǎn)總值、財(cái)政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民人均收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的總量居全國(guó)第111位，居陜西省第2位[36]。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總量及增速均保持在全省前列，在陜西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中占舉足輕重的地位。經(jīng)濟(jì)社會(huì)科技全面進(jìn)步，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量創(chuàng)歷史最好水平。咸陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。咸陽(yáng)市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。2006年，認(rèn)真落實(shí)國(guó)家農(nóng)業(yè)和糧食生產(chǎn)政策，繼續(xù)加大對(duì)農(nóng)業(yè)的扶持力度，第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，完成增加值98億元，同比增長(zhǎng)7.2%；第二產(chǎn)業(yè)仍然是咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力量，完成增加值218億元，同比增長(zhǎng)16.4%；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，完成增加值168億元，同比增長(zhǎng)11%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為20.3：45.0：34.7，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸陽(yáng)市現(xiàn)代工業(yè)。咸陽(yáng)是一個(gè)新興的工業(yè)城市，紡織工業(yè)經(jīng)過50多年的發(fā)展，已形成棉紡、毛紡、化纖、印染、服裝、紡織機(jī)械及紡織科研門類齊全、相互配套的完整13體系，成為全市出口創(chuàng)匯的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其年產(chǎn)值占全省紡織業(yè)的1/3。電子工業(yè)已成為實(shí)力較強(qiáng)、技術(shù)裝備水平較高的新興產(chǎn)業(yè)，全國(guó)最大的彩管廠陜西彩色顯像管總廠等13家大中型電子企業(yè)集中于市區(qū)西郊，其年產(chǎn)值占全省電子工業(yè)的近一半。秦都已被人們譽(yù)為“紡織電子城”。咸陽(yáng)市已成為陜西最大的果品生產(chǎn)加工基地，畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、電子工業(yè)基地、能源化工基地，醫(yī)藥保健基地、紡織工業(yè)基地。咸陽(yáng)市城市建設(shè)。要促進(jìn)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，就必須進(jìn)一步提升城市的品位和城市形象，以擴(kuò)大知名度。近幾年以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)建設(shè)為重點(diǎn)，推進(jìn)城市建設(shè)邁上新臺(tái)階。2005年，全市上下以打造綠色咸陽(yáng)，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家環(huán)保模范城市為龍頭，抓緊實(shí)施“藍(lán)天、碧水、綠色、寧?kù)o”工程。咸陽(yáng)市城市建設(shè)取得了突破性的進(jìn)展，城市綜合功能顯著增強(qiáng)。全市天然氣用戶發(fā)展到10萬(wàn)戶，天然氣加氣站3座，市區(qū)天然氣覆蓋率達(dá)到90%；污水處理率達(dá)80%；生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)78.4%；城市綠化率達(dá)到36.7%。咸陽(yáng)市城市道路建設(shè)取得了一定的進(jìn)展，實(shí)施了人民路、玉泉路、文匯路等多條道路的改造建設(shè)，大大改變了往日破敗不堪的舊面貌。2005年咸陽(yáng)市入選為“中國(guó)十佳宜居城市”，是西北地區(qū)唯一入選的城市[38]。2006年新建、改建一、二類公廁50座，城市公廁達(dá)到299座，其中二類以上公廁達(dá)20%以上；共改造、新建市場(chǎng)38個(gè)，極大地方便了群眾的生活[39]。咸陽(yáng)市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07萬(wàn)人，比上年末增加2.43萬(wàn)人。其中，其中農(nóng)業(yè)人口355.4萬(wàn)人，占總?cè)丝?4.16%；非農(nóng)業(yè)人口142.67萬(wàn)人，占總?cè)丝?5.84%[40]。隨著企事業(yè)單位增資政策的落實(shí)、再就業(yè)和社會(huì)保障工作的加強(qiáng)以及農(nóng)村富民工程的實(shí)施，城鄉(xiāng)居民收入快速增長(zhǎng)。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)8780元，比上年增加522.69元，同比增長(zhǎng)6.3%。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出7147元，比上年增加708元，同比增長(zhǎng)11%。城鎮(zhèn)居民用于醫(yī)療保健、娛樂教育文化和居住方面支出分別比上年增長(zhǎng)42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為393.4億元，比年初增加36.7億元，同比增長(zhǎng)10.3%。全市年末人均儲(chǔ)蓄存款額為7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面積達(dá)到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸陽(yáng)市社會(huì)保障體系的建立和不斷完善，擴(kuò)大社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋面，養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等五大保險(xiǎn)全面啟動(dòng)，參保人數(shù)大幅增加。城鎮(zhèn)居民最低生活標(biāo)準(zhǔn)提高到160元，最低生活保障、失業(yè)保險(xiǎn)金、最低工資標(biāo)準(zhǔn)三條社會(huì)保障線資金發(fā)放情況良好。

3.2咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段

咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)形成始于20世紀(jì)90年代初，1990年5月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》為全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)提供了法律依據(jù)。咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始真正啟動(dòng)。在1991年，咸陽(yáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有兩家，1995年以前，咸陽(yáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商多采取拆遷原地安置的方式發(fā)展房地產(chǎn)，加上嚴(yán)禁公房交易，因而無(wú)法刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)14活躍，個(gè)人購(gòu)房寥寥無(wú)幾。1995年后實(shí)行貨幣安置的辦法，再加上公積金歸集和貸款力度的加大、銀行對(duì)個(gè)人抵押貸款的支持、公房交易禁錮的解除，刺激了住宅市場(chǎng)的活躍。經(jīng)過1995年的快速爬升，到1997年、1998年達(dá)到高位，1998年亞洲金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，以寫字樓市場(chǎng)的情況最為嚴(yán)重，一大批在建項(xiàng)目資金枯竭，不得不半途而廢，形成爛尾樓。1999—2002年，咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直在進(jìn)行調(diào)整。從2002年咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫，年末有開發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到45家[41]。到了2003年由于咸陽(yáng)市和西安市簽訂了《西安－咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化協(xié)議書》，加大了西咸經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程的力度，同時(shí)在政策上實(shí)施了一些有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的措施，2003年上半年咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。圖3-12003—2007年咸陽(yáng)市房屋建筑施工及竣工面積情況

3.3咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況

3.3.1投資開發(fā)形式

咸陽(yáng)市房地產(chǎn)投資開發(fā)由主要以本地開發(fā)商為主開始過渡到本地開發(fā)商、省外開發(fā)商、周邊盟市開發(fā)商三足鼎立的局面。咸陽(yáng)市本地開發(fā)商由于熟悉環(huán)境，擁有便利的開發(fā)條件，占據(jù)了咸陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要份額。但是本地開發(fā)商除了極少數(shù)幾家外，大多數(shù)規(guī)模有限，投資也僅限于一兩個(gè)項(xiàng)目，他們的投資力度與規(guī)模相對(duì)較小。也有如茂源集團(tuán)、新元房地產(chǎn)開發(fā)公司、咸陽(yáng)萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司等實(shí)力較強(qiáng)的本地開發(fā)商，他們?cè)诔晒\(yùn)作了幾個(gè)大型項(xiàng)目后積累了資本，投資的力度規(guī)模逐漸加大。省外開發(fā)商的市場(chǎng)份額迅速擴(kuò)大。隨著政府招商引資的加大，像上海綠地集團(tuán)、中房集團(tuán)等都到咸陽(yáng)市開發(fā)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目多位于咸陽(yáng)市邊緣地段，投資力度較大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面積(萬(wàn)平方米)房屋建筑竣工面積(萬(wàn)平方米)15以中高檔項(xiàng)目為主。從2002年開始，周邊盟市開發(fā)商開始進(jìn)入咸陽(yáng)市，這部分開發(fā)商一般是通過修路補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施交換、招拍掛摘牌等形式獲得土地，其中以西安市企業(yè)為主，如：西安大信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陜西泰盈環(huán)達(dá)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。

3.3.2開發(fā)投資量及投資結(jié)構(gòu)

這幾年咸陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長(zhǎng)，增幅高于同期固定資產(chǎn)投資。2001—2007年房地產(chǎn)投資分別為4.35億元、6.55億元、11.6億元、16.6億元、24.8億元、28.07億元、42.1億元，2004年的增長(zhǎng)率為28.9%，2007年的增長(zhǎng)率達(dá)到了50%,是近幾年增長(zhǎng)速度最快的一年，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度增幅比同期的固定資產(chǎn)投資增幅高于13.1%。這是與西咸經(jīng)濟(jì)一體化大背景有著密切的關(guān)系[42]。2007年咸陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資比2006年增加了14.03億元，且當(dāng)年咸陽(yáng)市房屋竣工面積達(dá)到327萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加是由于2002年年底提出西安咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化以來(lái)，西安許多有車族逐漸在咸陽(yáng)市置業(yè)投資，從而促使咸陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年不斷穩(wěn)步增加。從房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)上來(lái)看，這幾年一直是住宅投資為主的趨勢(shì)，辦公用房及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資也是比較高的速度增長(zhǎng)，2005年辦公用房和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資分別為500萬(wàn)元和27141萬(wàn)元，合計(jì)9409萬(wàn)元；2006年辦公用房和商業(yè)用房投資分別為1226萬(wàn)元和8183萬(wàn)元，合計(jì)32141萬(wàn)元。其中辦公用房完成投資增長(zhǎng)了2.45倍，商業(yè)用房完成投資下降了近70%。2007年住宅房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)投資在全市固定資產(chǎn)投資中所占比重持續(xù)上升，其中住宅投資達(dá)到12.5%。咸陽(yáng)市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，在市場(chǎng)的成熟過程中投資起伏較大，但總體呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)應(yīng)的快速增長(zhǎng)特征。從咸陽(yáng)市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)發(fā)展階段和總趨勢(shì)來(lái)分析，住宅房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重的上升是市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)變動(dòng)的必然結(jié)果。

3.3.3經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)

投資起步晚從商品住宅的投資類型結(jié)構(gòu)看，從2000年開始到2005年未建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。這種情況一方面弱化了對(duì)商品房?jī)r(jià)格上升的抑制作用，在住房社會(huì)保障體系尚未健全的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決；但另一方面，在客觀上有利于早日終結(jié)住房市場(chǎng)供給的雙軌制。2006年起咸陽(yáng)市才啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房建設(shè)項(xiàng)目，目前，市區(qū)僅建設(shè)廉租住房1.05萬(wàn)平方米，210戶入住，300套1.5萬(wàn)平方米廉租住房工程項(xiàng)目正在建設(shè)中，已開工建設(shè)的“陽(yáng)光一村”經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)已完成投資3800萬(wàn)元。針對(duì)這種情況，從2007年起咸陽(yáng)市計(jì)劃將投資3.89億元，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房27.2萬(wàn)平方米。

3.3.4開發(fā)投資理念

發(fā)生碰撞隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的不斷加快，咸陽(yáng)市郊區(qū)發(fā)展越來(lái)越受到重視，是把開發(fā)16重點(diǎn)放在郊區(qū)還是繼續(xù)固守中心城區(qū)的問題就擺在了每個(gè)開發(fā)商的面前，因而引發(fā)了“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”的理念之爭(zhēng)。支持前者的開發(fā)商們認(rèn)為城市因人炸、交通擁擠和空氣污染而使環(huán)境不斷惡化，號(hào)召追求生活質(zhì)量的人們逃離城區(qū)，到郊區(qū)尋找舒適的空間。有的甚至把“住宅郊區(qū)化”作為一種“革命性的居家理念”。支持后者的開發(fā)商們注意到一種“回流”趨勢(shì)，即有一部分郊區(qū)住宅購(gòu)買者，在將郊區(qū)物業(yè)出租或拋售之后陸續(xù)反城，由此，以西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶來(lái)的郊區(qū)蔓延的“新都市主義”居住理念被導(dǎo)入市場(chǎng)。“新都市主義”認(rèn)為真正高質(zhì)量的生活仍然在城區(qū)，郊區(qū)的種種不便短期內(nèi)無(wú)法快速發(fā)生改變，號(hào)召規(guī)劃部門、開發(fā)商共同努力，提升咸陽(yáng)市中心城區(qū)的質(zhì)量，讓城市煥發(fā)更大的吸引力。其實(shí)無(wú)論現(xiàn)在和將來(lái)，“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”都并行不悖，無(wú)論是對(duì)于城市的居住開發(fā)，還是城市中心地帶的開發(fā)，崇尚自然與社會(huì)的融合和“以人為本”的精神，是現(xiàn)代居住社區(qū)的共同追求，它們?cè)谏鐓^(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)上都遵循共同的原則：（1）明確社區(qū)邊界是創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感必不可少的條件；（2）適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識(shí)別的場(chǎng)所的關(guān)鍵；（3）居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎(chǔ)；（4）以公共交通為導(dǎo)向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應(yīng)構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)；（5）公共參與應(yīng)成為社區(qū)設(shè)計(jì)中一個(gè)必不可少的重要環(huán)節(jié)。目前咸陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)和居住潮流中“雙強(qiáng)”格局已經(jīng)奠定。“新都市主義”在保留傳統(tǒng)都市主義精髓的同時(shí)，博采了郊區(qū)大盤所長(zhǎng)，注重項(xiàng)目環(huán)境的營(yíng)造；郊區(qū)大盤也在大力完善各項(xiàng)生活配套，彌補(bǔ)自身不足。這兩種理念的合理碰撞，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康快速地發(fā)展[43]。

3.4咸陽(yáng)市房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況

3.4.1建筑類型

咸陽(yáng)市房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑類型十分豐富。過去開發(fā)的住宅項(xiàng)目以5到6層或6到7層磚混結(jié)構(gòu)的多層建筑為主。從2005年開始，建筑類型逐步豐富起來(lái)，近來(lái)開發(fā)的大型小區(qū)中大多規(guī)劃了部分低密度住宅區(qū)，建筑以4到5層的聯(lián)體TOWNHOUSE形式為主，如：華宇豪庭、奧林匹克花園等，這些別墅區(qū)用以提升小區(qū)檔次，吸引高端客戶；同時(shí)，高層、小高層住宅開始大行其道，如：金泰絲路花城、英倫風(fēng)景等，都是12層以上的建筑；但是，受國(guó)家政策限制，以及本地自然條件的局限，純別墅住宅小區(qū)近年來(lái)沒有出現(xiàn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的建筑類型也比較有限。多數(shù)大型專業(yè)市場(chǎng)都采用了3到4層的磚混結(jié)構(gòu)或鋼結(jié)構(gòu)，每層的建筑面積較大，形成大開間、自由分隔的商鋪。大型商廈則通常17采用框架結(jié)構(gòu)，以期形成大的空間。臨街的商業(yè)用房多采用3到6層的磚混結(jié)構(gòu)，其中1—4層為商業(yè)部分，4層以上為公寓或住宅。

3.4.2規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)水平

咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)水平在近兩年有較大的提高，雖然相比國(guó)內(nèi)同類中等城市還有一定差距，但房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)出多樣化、綜合化的趨勢(shì)。咸陽(yáng)市大多數(shù)早期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)缺少自身特色，建筑類型雷同，戶型設(shè)計(jì)不夠合理。

3.4.3園林環(huán)境建設(shè)水平

同建筑設(shè)計(jì)水平一樣，咸陽(yáng)市房地產(chǎn)項(xiàng)目的園林環(huán)境建設(shè)水平也是在近幾年開發(fā)的樓盤中才有所提高，以前開發(fā)的小區(qū)多數(shù)沒有園林綠化設(shè)計(jì)，環(huán)境比較差，樓間距也比較小。新開發(fā)的大型小區(qū)多數(shù)比較注意園林環(huán)境建設(shè)，小區(qū)綠化率多在30%以上，還有不少項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)了水景，使小區(qū)環(huán)境建設(shè)水平提升一個(gè)檔次。但多數(shù)小區(qū)項(xiàng)目，尤其是建筑面積在5萬(wàn)平方米以下的小區(qū)，其園林環(huán)境建設(shè)還處在一個(gè)較低的水平。

3.4.4工程建設(shè)水平

咸陽(yáng)市大多數(shù)住宅項(xiàng)目都選擇了5至6層的磚混結(jié)構(gòu)。工程建設(shè)情況因施工隊(duì)伍的不同而不同，總體來(lái)講，由于施工項(xiàng)目難度普遍不大，工程建設(shè)質(zhì)量基本可以得到保證。但部分正在施工的項(xiàng)目，施工現(xiàn)場(chǎng)沒有被分隔，現(xiàn)場(chǎng)物品堆放比較雜亂，工人工作態(tài)度不很積極，工程建設(shè)水平不是很高。從2005年開始，小高層甚至高層項(xiàng)目開始逐漸涌現(xiàn)，并逐漸占據(jù)市場(chǎng)主流，同時(shí)，外來(lái)的建筑商大量進(jìn)入咸陽(yáng)市，給本地的建筑市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊，也促進(jìn)了當(dāng)?shù)毓こ探ㄔO(shè)水平的快速提升。

3.4.5物業(yè)管理水平

咸陽(yáng)市物業(yè)管理目前還處于起步階段，在咸陽(yáng)市眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，絕大多數(shù)項(xiàng)目都是由開發(fā)商自行成立物業(yè)公司對(duì)開發(fā)的小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，基本上屬于前期物業(yè)范疇。物業(yè)管理的專業(yè)化程度不高。物業(yè)管理的范圍主要集中在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、安全幾個(gè)方面，其他增值服務(wù)內(nèi)容有限。小區(qū)物業(yè)管理的水平隨小區(qū)檔次的不同有較大差別，最新開發(fā)的小區(qū)引入了智能化系統(tǒng)管理，采用了IC技術(shù)、紅外監(jiān)控、電子巡更等新技術(shù)，物業(yè)管理水平相對(duì)有所提高。目前管理水平較高的小區(qū)有：英倫風(fēng)景、平湖秋月、華宇御景名苑等。

3.5咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給狀況

3.5.1區(qū)域開發(fā)分布比較

咸陽(yáng)市的房地產(chǎn)開發(fā)在地域上有比較明顯的分布特點(diǎn)，下面從住宅和商業(yè)營(yíng)運(yùn)用房?jī)蓚€(gè)方面分別討論：

（1）住宅開發(fā)項(xiàng)目全市開花18從2006年開始，隨著西安咸陽(yáng)經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加速及政府扶持力度的加大，市內(nèi)的兩個(gè)區(qū)開發(fā)力度和拆遷力度都迅速加大，開發(fā)格局也由以前的秦都區(qū)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓞^(qū)齊頭并進(jìn)、全市開花。東區(qū)特點(diǎn)：①區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模日趨擴(kuò)大，大盤進(jìn)入該區(qū)域。如：紫韻東城，日月星城等樓盤。②2007年開發(fā)體量較大，以小高層、高層為主，智能化較高，容積率較高。③項(xiàng)目規(guī)模比例協(xié)調(diào)，以市場(chǎng)需求為主要導(dǎo)向。④到2007年底房?jī)r(jià)上揚(yáng)幅度較大，商品房均價(jià)達(dá)2200元/平方米。南區(qū)特點(diǎn)：①以大體量開發(fā)為主，規(guī)模和品質(zhì)明顯優(yōu)于其他區(qū)域。例如：奧林匹克花園，上林苑，金泰絲路花城，華宇·藍(lán)郡等。②緊鄰世紀(jì)大道兩側(cè)，以西咸經(jīng)濟(jì)一體化為發(fā)展方向，引導(dǎo)咸陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。③咸陽(yáng)的對(duì)外窗口，西安擴(kuò)展的重要戰(zhàn)略領(lǐng)地。西安開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐較多，說明該地段的不可替代的性質(zhì)。④該區(qū)域商品房均價(jià)達(dá)2300元/平方米。西區(qū)特點(diǎn)：①開發(fā)體量及進(jìn)程不均勻，過大或過小的項(xiàng)目參雜其中。華泰·世紀(jì)家苑等。②處于中心邊緣地帶，受中心地帶發(fā)展制約。19③2007年底該區(qū)域價(jià)格才有明顯上浮，但產(chǎn)品品質(zhì)因受區(qū)域現(xiàn)狀限制，品質(zhì)相對(duì)較差。商品房均價(jià)達(dá)2100元/平方米。北區(qū)特點(diǎn)：①目前有兩個(gè)500畝左右大樓盤即將在2008年推出，其中就有華宇公司開發(fā)項(xiàng)目：華宇·景觀天下，作為北區(qū)項(xiàng)目標(biāo)桿，規(guī)模宏大。②該區(qū)域以高校為主，是咸陽(yáng)的文化教育基地。還有中鐵二十一局集團(tuán)公司和中鐵一局集團(tuán)公司新運(yùn)處等此類效益較好的大型國(guó)有企業(yè)。客群以高校教師、此類單位員工為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（馬莊、雙照）村民為輔。③文林路是咸陽(yáng)目前最北邊的一條路，咸陽(yáng)現(xiàn)在主要發(fā)展方向放在南區(qū)，故發(fā)展有一定的局限性。商品房均價(jià)達(dá)2150元/平方米。市中心特點(diǎn)：①由于區(qū)域中心，可開發(fā)土地有限，故以高層為主。代表樓盤有雙峰·城市花園，銀都·國(guó)際廣場(chǎng)，國(guó)潤(rùn)·翠湖等。②銷售業(yè)績(jī)不存在太大問題，打價(jià)格戰(zhàn)是相對(duì)其他方面在該區(qū)域的主要競(jìng)爭(zhēng)思想。③價(jià)格穩(wěn)步上漲，價(jià)格體現(xiàn)城市中心樓盤品質(zhì)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。商品房均價(jià)達(dá)3000元/平方米。

（2）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房局部集中，整體分布均勻人民路商業(yè)圈：咸陽(yáng)市的商業(yè)中心位于人民路與團(tuán)結(jié)路構(gòu)成的一個(gè)塊狀地帶，尤其是人民路一帶，這里也是咸陽(yáng)市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房最為集中的區(qū)域，分布了大大小小十多個(gè)商廈如：華聯(lián)商廈、人民商場(chǎng)、金元商場(chǎng)、寶安大廈、銀泰步行街、嘉惠商場(chǎng)等，形成了一個(gè)以零售為主的休閑消費(fèi)商圈。七廠什字商業(yè)圈：七廠什字一帶經(jīng)過十多年的自然發(fā)展，形成咸陽(yáng)市集飲食與零售消費(fèi)與一體的商業(yè)圈。分布的商廈有：金義大廈、蘇寧電器、華潤(rùn)萬(wàn)家、凌云樓、天王飲食城等，其中凌云樓建于1986年，共12層，昔日享有“咸陽(yáng)第一高樓”的美譽(yù)。玉泉路商業(yè)圈：玉泉路商業(yè)圈是近五年剛剛興起的一個(gè)新興商業(yè)圈。這一帶主要的商廈有：人人樂購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)美大廈、義烏商城等，形成了一個(gè)零售與批發(fā)集一體的商業(yè)圈。隨著麗彩廣場(chǎng)的開盤，集商鋪與住宅的綜合項(xiàng)目在玉泉路商圈已經(jīng)悄然興起。其他商業(yè)營(yíng)業(yè)用房多為臨街商業(yè)用房，分布于咸陽(yáng)市各街道兩側(cè)，這些商鋪規(guī)模普遍較小。

3.5.2房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì)

咸陽(yáng)市中心區(qū)土地資源越來(lái)越稀缺，特別是2006年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時(shí)，國(guó)家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地20提高了群眾改善和購(gòu)買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費(fèi)。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開發(fā)商們躍躍欲試。根據(jù)調(diào)查，咸陽(yáng)這樣一個(gè)中等的城市，現(xiàn)已注冊(cè)100多家房地產(chǎn)企業(yè)，仍有不少?gòu)氖缕渌袠I(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，咸陽(yáng)近年來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭使西安、深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤咸陽(yáng)”已成為共識(shí)。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，如毛條路、咸陽(yáng)偏轉(zhuǎn)、世紀(jì)大道等沿線，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家地產(chǎn)公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。以金泰絲路花城、平湖秋月等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導(dǎo)回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合廣大中低收入消費(fèi)者的需求，故銷售都比較紅火。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來(lái)越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為。

3.5.3供給量趨勢(shì)

西咸經(jīng)濟(jì)一體化以來(lái)，咸陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市建設(shè)日新月異，對(duì)商品住宅、商業(yè)用房和辦公用房的需求不斷擴(kuò)大，咸陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)也得到了巨大的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資從2003年的11.6億元[44]，增加到2006年的38.46億元。商品房竣工面積從2002年的45.85萬(wàn)平方米增加到2006年的68.44萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積從2002年的31.24萬(wàn)平方米增加到2006年的61.30萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)投資開發(fā)利潤(rùn)較高，在市場(chǎng)機(jī)制的驅(qū)動(dòng)下，各行各業(yè)都來(lái)做房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上，加之房地產(chǎn)管理體制不健全，房地產(chǎn)法規(guī)不完善，管理手段跟不上形式的發(fā)展，土地利用規(guī)劃的實(shí)施不嚴(yán)格，開發(fā)商獲地相對(duì)容易，結(jié)果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸陽(yáng)市商品房供應(yīng)量表年份本年度商品房竣工面積（萬(wàn)平方米）本年度住宅竣工面積（萬(wàn)平方米）本年度住宅竣工面積占商品房竣工面積比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%數(shù)據(jù)來(lái)源：2000—2006年咸陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒213.6咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況3.6.1房地產(chǎn)市場(chǎng)需求群體3.6.1.1被動(dòng)型需求被動(dòng)型需求是直接由于西咸經(jīng)濟(jì)一體化產(chǎn)生的動(dòng)拆遷戶需要重新安置所帶來(lái)的剛性需求。此類人群基本的情況是收入水平較低，原居住條件較差，無(wú)力承擔(dān)自主改善住房條件所需的資金。因此，在西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于這部分人群的收入層次較低，因此其需求的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)基本是中低檔的，價(jià)格處于政府控制線內(nèi)，位置也都基本遷出原居住地，在市區(qū)以外較偏遠(yuǎn)的地區(qū)落戶。

3.6.1.2主動(dòng)型需求

主動(dòng)型需求主要是指有能力的居民為了改善目前的居住狀況（居住面積、居住環(huán)境及條件等）或提供子女更好的教育條件，而進(jìn)行的二次或二次以上的置業(yè)。西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶動(dòng)了咸陽(yáng)市發(fā)展，帶來(lái)的不僅是環(huán)境的改善，還繼續(xù)保持了原有社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，例如學(xué)校，菜市場(chǎng)，醫(yī)院等各方面優(yōu)秀的公共設(shè)施和部門，區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯而易見，因此成為許多居民改善住房的理想場(chǎng)所。但是正是因?yàn)楸旧淼牡乩砦恢脙?yōu)越，加上改造后的環(huán)境及各類資源的改善，相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格也隨之攀升，相應(yīng)的這部分類型的產(chǎn)品基本是以中高檔為主，面積也較大，滿足改善住房條件的要求。

3.6.1.3投資（機(jī)）型需求

投資（機(jī)）型需求是指投資（機(jī)）者為達(dá)到獲利目的，從事購(gòu)房出租或轉(zhuǎn)售的盈利性投資行為引發(fā)的房地產(chǎn)需求。投資與投機(jī)都是以盈利為目的，他們最大的區(qū)別就是其獲利的合理性及相應(yīng)房產(chǎn)持有的時(shí)間長(zhǎng)短不同。如上所述，西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶來(lái)的各類設(shè)施及環(huán)境的改善，吸引了大量的投資者的目光，其相應(yīng)的需求也隨之增加。表3-2咸陽(yáng)城鎮(zhèn)家庭擁有多套房屋情況表戶數(shù)（萬(wàn)戶）占總戶數(shù)的比例有自己房產(chǎn)的家庭81.8759.6%擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭28.1620.5%擁有三套以上房產(chǎn)的家庭2.21.6%注：總戶數(shù)以2006年137.37萬(wàn)戶計(jì)資料來(lái)源：陜西省地情網(wǎng)由于這部分需求主要是為了盈利，所以其需求的對(duì)象基本是所處地理位置非常優(yōu)越，中高檔以上，價(jià)格較高的產(chǎn)品。

3.6.2購(gòu)房客戶群特征規(guī)律分析

咸陽(yáng)市購(gòu)房客戶主要還是以本地居民為主，但外來(lái)客戶近年增加很快。從社會(huì)購(gòu)房層次調(diào)查來(lái)看，如圖3-2現(xiàn)在咸陽(yáng)市購(gòu)房的主要對(duì)象是：企事業(yè)單位及公務(wù)員占45%，22圖3-3咸陽(yáng)市購(gòu)房面積分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上圖3-2咸陽(yáng)市購(gòu)房對(duì)象分類企事業(yè)單位及公務(wù)員個(gè)體商人外地來(lái)咸陽(yáng)市經(jīng)商的人員轉(zhuǎn)賣二手房調(diào)整住房人員復(fù)員軍人及工作調(diào)動(dòng)人員個(gè)體商人占20%，外地來(lái)咸陽(yáng)市經(jīng)商的人員占4%，轉(zhuǎn)賣二手調(diào)整住房的人員占15%，復(fù)員軍人及工作調(diào)動(dòng)的人員占16%。從購(gòu)房面積情況調(diào)查來(lái)看：如圖3-3，購(gòu)買建筑面積在80平方米以下的占40%，購(gòu)買80—120平方米的占35%，購(gòu)買120平方米以上的占25%。小戶型、中戶型和大戶型的客戶群分布相對(duì)比較均勻，各個(gè)檔次、面積的商品房都有一定的市場(chǎng)存在，中等偏小戶型的客戶數(shù)量相對(duì)比較多。

3.6.3置業(yè)地段和生活方式的逐漸改變

以前咸陽(yáng)市民的傳統(tǒng)觀念是“寧要城里一張床，不要郊區(qū)一套房”，甚至把居住在市中心當(dāng)作一種身份的象征。近些年來(lái)，隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的不斷加快，咸陽(yáng)市郊區(qū)發(fā)展越來(lái)越受到重視，特別是交通條件的改善，人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念逐漸發(fā)生了變化?，F(xiàn)在，人們購(gòu)買住房時(shí)，不再僅局限于市中心的房子，而是考慮配套、交通、環(huán)境、價(jià)格、升值潛力等綜合因素?，F(xiàn)在在郊區(qū)購(gòu)買住宅，不但可以增加居住面積，擁有優(yōu)美的環(huán)境，還可以享有低地價(jià)帶來(lái)的實(shí)惠，更有一些西安的中等階層和咸陽(yáng)的富裕階層在郊區(qū)二次置業(yè)，購(gòu)買住宅，實(shí)現(xiàn)“5+2”的生活方式，即五天在市區(qū)，周六、周23日在郊區(qū)，或者實(shí)現(xiàn)五天在秦都區(qū)，周六、周日在渭城區(qū)區(qū)東面老城區(qū)。因此，過去一些排斥在郊區(qū)置業(yè)的人們開始逐漸到市區(qū)購(gòu)買住宅。

3.7咸陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售狀況

3.7.1租售情況

咸陽(yáng)市房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的情況好壞有很大不同。住宅小區(qū)環(huán)境好，地理位置優(yōu)越的銷售情況比較理想，如麗彩怡和人家以獨(dú)特的環(huán)境設(shè)計(jì)贏得了客戶的青睞，開盤時(shí)間不久就已經(jīng)售出50%的產(chǎn)品。而文林由于戶型設(shè)計(jì)不合理，銷售情況不佳?？傮w講高層1、2層以及小區(qū)邊緣的房子比較難賣。除去剛開盤的項(xiàng)目，住宅的整體銷售率在40—50%。商業(yè)用房的租售情況根據(jù)所處地段不同有較大的差別。位于咸陽(yáng)市幾個(gè)成規(guī)模的商圈中的商鋪?zhàn)馐矍闆r十分良好，如義烏大廈，開盤不久，一層商鋪已全部售空。而地理位置相對(duì)比較偏僻，又沒有臨主要街道的臨街商鋪的租售情況就比較差?？傮w而言，位于商圈范圍或臨主要街道的商鋪?zhàn)馐勐识荚?5%以上，而普通臨街商鋪的租售率在50—65%。

3.7.2商品住宅銷售量持續(xù)增長(zhǎng)

表3-32000-2007年咸陽(yáng)市商品住宅實(shí)際銷售情況年份商品住宅實(shí)際銷售面積（萬(wàn)平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3數(shù)據(jù)來(lái)源：2000-2007年咸陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)以上是咸陽(yáng)市近幾年的住宅銷售情況表。2007年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長(zhǎng)，達(dá)到66.3萬(wàn)平方米，比2006年增加28.58萬(wàn)平方米，為住宅商品化以來(lái)的最高值。房地產(chǎn)年銷售額也隨之大幅上漲，在銷售總額中，個(gè)人購(gòu)房所占比重持續(xù)增加，2007年達(dá)到60%。從各類商品房銷售的構(gòu)成來(lái)看，2003年以后，在銷售總量中住宅一直占近58%，反應(yīng)出居民對(duì)住宅需求持續(xù)旺盛的態(tài)勢(shì)。24

3.8咸陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格

3.8.1各類物業(yè)價(jià)格

咸陽(yáng)市住宅房?jī)r(jià)根據(jù)地段、小區(qū)檔次、戶型及層數(shù)的不同而各有不同?？傮w上講，普通住宅的平均價(jià)格在2300元/平方米左右。根據(jù)小區(qū)的檔次、樓層的變化，價(jià)格范圍在1750—3600元/平方米。而產(chǎn)品建筑形式的不同，會(huì)造成售價(jià)的很大的差異。在咸陽(yáng)市，普通六層磚混樓的售價(jià)基本在2100元/平方米左右，根據(jù)地段、品質(zhì)的不同，價(jià)格在1800—3000元/平方米之間；帶電梯的高層公寓起價(jià)在2500元/平方米以上；別墅由于資源的稀缺性，售價(jià)較高，達(dá)到2800元/平方米以上，最貴的達(dá)到5000元/平方米，這基本上也是咸陽(yáng)市住宅的最高價(jià)。此外，小戶型的房子售價(jià)相對(duì)便宜，大戶型尤其是躍層戶型售價(jià)較高。咸陽(yáng)市的商業(yè)用房?jī)r(jià)格也有一定的差異性。價(jià)格最高的是商業(yè)繁華區(qū)的大中型綜合商業(yè)用房，其價(jià)格在6100元/平方米以上，最高達(dá)8000元/平方米。臨街商鋪的價(jià)格根據(jù)所處位置及所臨街道的不同而有不同，商業(yè)繁華區(qū)中臨主干道的1、2層價(jià)格通常在6500元/平方米以上。專業(yè)市場(chǎng)中，1層的價(jià)格最高，出入口及電梯旁的鋪位價(jià)格也較高。商鋪的租金和售價(jià)基本上是正相關(guān)的，售價(jià)高租金也高。大中型綜合商業(yè)用房的月租金最高，可達(dá)到平方米150元以上。專業(yè)商品市場(chǎng)的商鋪?zhàn)饨鹌毡楦哂谄胀ㄅR街商鋪。早期開發(fā)的一些商品市場(chǎng)由于環(huán)境較差，配套設(shè)施不齊全等原因租金較低。一般來(lái)講，商鋪每月每平方米的租金在80—150元之間，100元左右的區(qū)間內(nèi)最多。

3.8.2房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升

西咸經(jīng)濟(jì)一體化帶動(dòng)咸陽(yáng)市房地產(chǎn)價(jià)格上升主要源于兩個(gè)方面：一是隨著人口和產(chǎn)業(yè)的遷入，增加了咸陽(yáng)市住宅和產(chǎn)業(yè)用房的市場(chǎng)需求量，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲；二是西咸經(jīng)濟(jì)一體化促進(jìn)政府不斷加快對(duì)城市及區(qū)域市政等設(shè)施的投資，使房地產(chǎn)的價(jià)值量增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。咸陽(yáng)市2002年住宅房地產(chǎn)均價(jià)為1400元/平方米，2004年漲到1610元/平方米，兩年上漲了260元/平方米；到2005年住宅單價(jià)基本在1750—2230元/平方米的區(qū)間，部分地段受地鐵交通等利好因素的影響，達(dá)到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城區(qū)的住宅單價(jià)集中分布在2250元/平方米左右，秦都區(qū)的住宅單價(jià)集中在2400元/平方米左右。