發(fā)布時間：2022-10-01 09:41:33
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小區(qū)物業(yè)管理總結樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、 根據(jù)文件要求，我街道需要做以下幾部分工作
1、進一步優(yōu)化房產(chǎn)證辦理流程，積極配合市房管辦等部門按時限要求辦理房產(chǎn)證。
2、積極配合物業(yè)辦等相關部門，對存在不具備資質(zhì)標準或無資質(zhì)、借資質(zhì)經(jīng)營的物業(yè)公司等問題，進行及時反映、上報，做好物業(yè)公司管理的協(xié)調(diào)、配合工作。
3、組織引導轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)公司認真學習《諸城市住宅物業(yè)服務收費管理實施細則》、《諸城市普通住宅前期物業(yè)服務收費基準價格》、《諸城市普通住宅前期物業(yè)服務等級及內(nèi)容》，積極引導業(yè)主和物業(yè)服務公司通過合同明確雙方權利、義務。
二、 目前已經(jīng)完成如下工作
1、對現(xiàn)有已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，積極指導業(yè)主委員會發(fā)揮作用，促進了物業(yè)服務水平的提高，對符合條件、想成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域進行了積極的引導組建，逐步實現(xiàn)小區(qū)全覆蓋。
2、對無物業(yè)公司管理的小區(qū)進行了規(guī)范管理。對怡秀園小區(qū)進行規(guī)范試點，由曹家莊居民委員會進行管理；永勝花園小區(qū)引進諸城市寶龍物業(yè)管理有限公司進行管理；組織引導陶瓷廠家屬院的居民成立了業(yè)主委員會，并聘請了諸城市祥瑞物業(yè)責任有限公司對小區(qū)進行了有效規(guī)范管理。
三、尚未完成的工作
1、進一步優(yōu)化房產(chǎn)證、土地證辦理流程，加強協(xié)調(diào)調(diào)度，確保雙證辦理及時有序。
2、抓好業(yè)主委員會組建工作，逐步實現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)居民小區(qū)全覆蓋繼續(xù)引導符合條件的物業(yè)管理區(qū)域進行組建，并指導其發(fā)揮作用。
四、下步工作打算
1、加大宣傳力度，繼續(xù)加強龍都街道轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的組建工作。對現(xiàn)有已成立業(yè)主委員會的小區(qū)繼續(xù)積極指導業(yè)主委員會發(fā)揮作用，促進物業(yè)服務水平提升。
2、對無物業(yè)公司管理的小區(qū)進行規(guī)范治理。對無物業(yè)公司管理的小區(qū)進行摸底，登記造冊，逐一落實物業(yè)公司，實行有效管理。
五、參與部門或社區(qū)
龍都街道規(guī)劃建設辦公室、楊春社區(qū)、岔道口社區(qū)、邱家莊社區(qū)、學府園社區(qū)、龍源社區(qū)、西馮社區(qū)、明誠園社區(qū)、沙戈莊社區(qū)、栗元社區(qū)。
六、存在困難及問題
【關鍵詞】 國企自建小區(qū)物業(yè) 物業(yè)管理系統(tǒng) B/S SOA
隨著我國社會的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)無法滿足人們對生活品質(zhì)愈發(fā)增長的需求。在科技發(fā)展、模式創(chuàng)新與業(yè)主需求的多重驅(qū)動下，將物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、智能化等信息化技術嫁接到物業(yè)管理中，成為物業(yè)行業(yè)自身發(fā)展的必然選擇[1]。盡管如此，一些在歷史特定環(huán)境下，因“企業(yè)辦社會職能”而成立的國企自建小區(qū)物業(yè)，受到經(jīng)濟條件、歷史遺留問題等因素的制約，管理水平難以提高。
一、信息化建設為國企自建小區(qū)物業(yè)帶來的發(fā)展新契機
信息化技術的飛速發(fā)展可以使物業(yè)管理實現(xiàn)智能化、專業(yè)化，給國企自建小區(qū)物業(yè)帶來了發(fā)展的新契機。開展信息化建設，對于這類物業(yè)企業(yè)而言，可實現(xiàn)四個“有助于”：一是有助于實現(xiàn)財務、業(yè)務數(shù)據(jù)信息的集成與共享；二是有助于業(yè)務流程優(yōu)化、再造；三是有助于實現(xiàn)針對物業(yè)業(yè)務的全面管理；四是有助于提升基層操作人員的專業(yè)素質(zhì)。
信息化建設不僅可以解決相關物業(yè)企業(yè)存在的問題，還可以給經(jīng)營模式帶來徹底的變革，例如，通過社區(qū)資源綜合平臺，整合小區(qū)商業(yè)資源，拓展社區(qū)電商、居家養(yǎng)老等綜合業(yè)務，為企業(yè)提供更多的效益空間[2]。
二、國企自建小區(qū)物業(yè)信息化建設的功能分析
物業(yè)信息化建設在功能方面要兼顧物業(yè)內(nèi)部運營管理以及外部客服服務管理：
2.1面向企業(yè)內(nèi)部的信息化建設
實現(xiàn)針對內(nèi)部業(yè)務運營的信息化管理，在交互上要更側重于臺式機操作，通常要開發(fā)以下功能：
1）基礎數(shù)據(jù)管理功能。提供對項目區(qū)域、房產(chǎn)及客戶資源等基礎數(shù)據(jù)的管理。
2）基礎業(yè)務管理。包括物業(yè)管理的幾大基礎業(yè)務功能：財務功能，支撐物業(yè)公司從記賬、收費、統(tǒng)計等全周期的業(yè)務單元?？头δ?，提供對客戶服務業(yè)務從受理、處理、跟蹤、結單、回訪等全周期的系統(tǒng)支持。物料功能，將在業(yè)務中物料發(fā)生的請購、采購、入庫、發(fā)料、耗料等一系列流程納入到系統(tǒng)管理中，實現(xiàn)對物料的精細化管理。
3）綜合管理。綜合管理指的是對物業(yè)基礎業(yè)務管理之外的綜合業(yè)務進行管理。經(jīng)走訪調(diào)研，總結最為普遍的幾大業(yè)務功能點如下： ①車位車庫管理。提供對車庫、車位、車輛及停車位租賃的全面管理。②設備設施管理。提供對包括動力能源設備、小區(qū)監(jiān)控設備、電梯設備等設備設施的管理。③保安保潔管理。針對小區(qū)安全、衛(wèi)生進行管理。
2.2面向業(yè)主服務的信息化建設
當前，互聯(lián)網(wǎng)+模式下的各類應用越來越多，人們可以通過移動技術，足不出戶完成各項生活事宜，而物業(yè)可憑借其貼近業(yè)主生活的優(yōu)勢，對相關服務資源進行整合，開展一系列增值服務。例如，可通過與社區(qū)內(nèi)部或周邊的養(yǎng)老、教育、生活服務、旅行社等C構合作，開展居家養(yǎng)老、遠程教學、家政服務、旅游產(chǎn)品推廣、社區(qū)交友等業(yè)務，為業(yè)主提供便捷的同時，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。
三、國企自建小區(qū)物業(yè)信息化建設的具體實現(xiàn)
國企自建小區(qū)物業(yè)企業(yè)的信息化建設可按軟件工程的標準分為四個階段。
1、籌備階段。開展信息化建設之前，要圍繞物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略目標，組建人員梯隊，制定建設計劃、并對現(xiàn)有的業(yè)務管理流程進行初步的調(diào)研、梳理，為需求分析奠定基礎。
2、需求分析階段。。即走訪物業(yè)的各個部門，了解每項業(yè)務的具體需求進行梳理、分析。
3、總體架構設計階段。通過需求分析，設計三層的系統(tǒng)架構：1）基礎數(shù)據(jù)層。用于存儲、查詢、處理物業(yè)業(yè)務過程中的各種基礎數(shù)據(jù)。2）業(yè)務運營層。用于物業(yè)日常運營業(yè)務的管理。3）決策依據(jù)層。用于為管理者提供決策依據(jù)。
4、系統(tǒng)實施階段。此階段要安排系統(tǒng)開發(fā)人員根據(jù)系統(tǒng)架構，完成系統(tǒng)開發(fā)，由于物業(yè)行業(yè)管理范圍廣，業(yè)務龐雜，數(shù)據(jù)較多，且工作移動性較強，故建議基于B/S模式開發(fā)系統(tǒng)，采用面向?qū)ο螅⊿OA）理念，使用支持.net或J2ee等支持多層次技術架構的開發(fā)平臺，實現(xiàn)信息系統(tǒng)的開發(fā)[3]。
5、系統(tǒng)的應用。系統(tǒng)開發(fā)完畢后，要針對企業(yè)內(nèi)部負責決策、管理、操作、維護方面的人員進行培訓，使系統(tǒng)得到順利應用。
總之，國企自建小區(qū)物業(yè)企業(yè)通過信息化建設，定將實現(xiàn)管理水平與服務品質(zhì)的提升，其產(chǎn)生的合力最終會帶動企業(yè)實現(xiàn)市場空間的拓展、核心競爭力的提升、企業(yè)效益的增長。
參 考 文 獻
[1]王輝.科技引領物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展[J].中國物業(yè)管理，2012（5）：24-25
[關鍵詞]小區(qū)，物業(yè)管理，系統(tǒng)，市場
中圖分類號：F204 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）09-0321-01
1序言
隨著科學技術的高速發(fā)展以及人們思想意識的廣泛提高，未來住宅小區(qū)將會被智能化小區(qū)所覆蓋，隨著智能化小區(qū)的廣泛發(fā)展、日益完善的物業(yè)管理水平以及管理意識的大大加強，物業(yè)管理行業(yè)目前正在以平穩(wěn)的腳步邁入正規(guī)化的發(fā)展道路。同時由于該行業(yè)與人們的生活息息相關，同時關系著社會生活中所依賴的具體問題，故物業(yè)管理具有廣闊的發(fā)展前景同時也具有非常重要的社會意義。
2小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)研究現(xiàn)狀
小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)目前為止經(jīng)歷了三個發(fā)展階段：第一階段主要是用于處理單項的數(shù)據(jù)，并基于傳統(tǒng)手工的管理模式，多數(shù)是用于處理非常容易的事務性工作，這個階段其實就是我國很多物業(yè)管理公司的計算機水平；第二階段主要是綜合處理數(shù)據(jù)，在此階段中，計算機在應用過程當中已經(jīng)具備網(wǎng)絡化以及實時性的特點，顯然已經(jīng)對物業(yè)管理起到了一定的推動作用：第三階段是計算機信息管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)綜合運用了計算機控制、信息理論以及系統(tǒng)工程等許多軟件優(yōu)化理論，并且計算機網(wǎng)絡化以及數(shù)據(jù)庫的融入，促使計算機擺脫某單一系統(tǒng)，從而向著多元化方向發(fā)展，發(fā)展成為一個全面的計算機系統(tǒng)。智能小區(qū)的發(fā)展已經(jīng)日趨成熟，其體系已經(jīng)派生了許多子系統(tǒng)，故接下來面臨的重要挑戰(zhàn)就是怎樣把所派生出的各個子系統(tǒng)都成功地集成在同一個信息系統(tǒng)管理平臺之上，同時，通過此平臺將智能化小區(qū)的建設渾然一體，使事件的管理與處理形成聯(lián)動效應，并能夠根據(jù)物業(yè)公司自己的需求，將所需子系統(tǒng)的功能完美匹配在其他系統(tǒng)上，從而管理人員可以從該系統(tǒng)獲得跟此事件有關的輔助決策信息，并能實時了解前端設備所發(fā)生的實時處理動作以及相關數(shù)據(jù)信息。
智能化小區(qū)日趨成熟，技術也逐步完善，故物業(yè)管理已經(jīng)廣泛普及于我國大多數(shù)城市，并向著正規(guī)化、商業(yè)化的方向發(fā)展，物業(yè)管理公司將在越來越多的智能小區(qū)中扮演著管家的角色，他們不僅面臨著技術問題，同時管理范圍也在日趨增大，隨之而來的就是就是要解決數(shù)據(jù)量增大，以及跨地域和跨平臺的眾多問題，可謂也是一大挑戰(zhàn)。
過去由于計算機技術以及通信技術發(fā)展不太完善，故大多數(shù)的物業(yè)管理系統(tǒng)都是選取集中管理的模式，也就是說他們僅僅只能進行局限的系統(tǒng)互動以及信息共享，不能達到一個具備實時性、穩(wěn)定性和可擴展性的現(xiàn)代物業(yè)管理系統(tǒng)，故很難適應時代的發(fā)展，也很難滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需求，故開發(fā)出一套新型的智能化小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)已經(jīng)顯得尤為重要。
到目前位置，國內(nèi)智能化小區(qū)發(fā)展仍然比較慢，和國外的技術相比，仍有較大的發(fā)展空間。在我國，小區(qū)這一概念在80年代之后才被確認并為人們廣泛引用，小區(qū)建設于90年代初期被政府部門提出，并作為國家建設的一部分。在此基礎上，社區(qū)管理體制改革逐漸被提上日程。雖然我國部分小區(qū)都在使用小區(qū)管理軟件，但是卻很難達到智能一體化、信息共享的發(fā)展目標。同時在中國三四線城市大部分小區(qū)仍然沒有采用信息化的管理模式，存在的問題就是人工管理不僅效率低，往往還容易出現(xiàn)管理不到位的狀況；但是值得肯定的是，在以往十年的發(fā)展過程當中，智能化小區(qū)的發(fā)展已經(jīng)取得了不容小覷的進步，與此同時，我國社會學家們制定了一套完整的小區(qū)發(fā)展指標體系，但是它是以某個城市甚至是國家為研究目標，根本對小區(qū)的具體管理起不到實質(zhì)性的作用。小區(qū)的居住質(zhì)量主要是由小區(qū)的整體規(guī)劃以及小區(qū)的物業(yè)管理共同決定的，目前大部分小區(qū)的規(guī)模都比較大，居住人數(shù)甚多，故社區(qū)服務項目中也可以囊括小區(qū)的文化體育。同時我國已經(jīng)對小區(qū)物業(yè)的規(guī)劃管理做出了重大的舉措。
隨著社會的進步，人們生活水平的不斷提高，住房問題對與居民來說已經(jīng)從簡單的有無發(fā)展到了對房屋大小、結構以及房屋質(zhì)量的廣泛關注。所以，小區(qū)的居住環(huán)境以及小區(qū)的物業(yè)管理服務也成為人們關注的重點內(nèi)容。與此同時，許多業(yè)主把房屋當作自己的投資，作為一項可以升值的產(chǎn)業(yè)，所以他們也逐步樹立這樣的觀念，就是希望小區(qū)物業(yè)管理部門妥S善保管好自己所屬房產(chǎn)以及小區(qū)附屬設施的不受損壞，從而可以使自己的房產(chǎn)能夠保值甚至是升值，所以現(xiàn)代居民在選購住房的時候首先考慮的就是物業(yè)管理水平如何，越來越多的居民對物業(yè)管理的認識逐步得到提高，并對其大加肯定，故隨著其地位的不斷提上，中國小區(qū)智能化中的物業(yè)管理也逐步得到普及和推廣。
物業(yè)管理在我國已經(jīng)到處開花，得到了普及，但是，不同地區(qū)的物業(yè)管理水平也會顯現(xiàn)出各種不同的發(fā)展層次。由于不同的地區(qū)具有完全不同的經(jīng)濟水平，物業(yè)管理的模式以及居民的生活需求也各不相同，但是相同點就是無論什么地區(qū)的物業(yè)管理都必須堅持“以人為本，質(zhì)量第一”的原則，再根據(jù)不同地區(qū)的特色進行因地制宜。
智能化小區(qū)這一概念很早就出現(xiàn)在一部分發(fā)達國家，他們很早就采用現(xiàn)代化的管理技術來進行物業(yè)管理，從而使他們的工作效率大大得到了提高。美國在上個世紀的八十年代，許多房地產(chǎn)公司已經(jīng)在物業(yè)管理中融入了網(wǎng)絡技術以及當時最流行的計算機技術，緊跟著一些專門的研究人員對物業(yè)管理的研究深度以及可應用范圍進行了拓展，現(xiàn)如今，在發(fā)達的歐洲以及北美的房地產(chǎn)公司當中已經(jīng)非常專業(yè)的物業(yè)管理軟件技術應用在物業(yè)管理當中。
美國的一家通信公司名為Reflexf，它不但具有較為先進的寬帶互聯(lián)網(wǎng)接入服務，還將多媒體的智能控制服務應用于現(xiàn)代智能小區(qū)當中，上個世紀90年代末期它就采用獨特的By.pass技術，并以此為基礎。在歐美的大部分發(fā)達國家或者地區(qū)當中，物業(yè)管理早已形成規(guī)模，并發(fā)展成為一個獨立性的行業(yè)。
到目前為止，我國大部分小區(qū)的物業(yè)管理工作仍然采用手工管理模式，不僅效率低下，相關工作人員也不能對小區(qū)各個地方的信息及時進行全面的了解，故工作人員之間也很難彼此進行交流，這樣以來工作人員也不能動態(tài)實時的了解信息，從而更談不上能夠全面、妥善的對小區(qū)進行管理。手工管理模式自身還有許多缺點，比如，在管理過程中經(jīng)常出現(xiàn)人工疏漏，從而會使小區(qū)信息數(shù)據(jù)誤報、漏報。隨著物業(yè)管理水平的不斷提升，居民對物業(yè)管理的需求也在加大，故物業(yè)管理部門將向著“法制化、科技化、市場化、集約化” 的方向不斷向前發(fā)展，在不斷提高工作人員的業(yè)務素質(zhì)和物業(yè)管理系統(tǒng)的技術含量，更要提高服務管理水平。計算機信息化管理不僅速度快，同時還有著存儲數(shù)據(jù)量大的特點，不但能夠及時將處理信息反饋給工作人員，還能加強工作人員自身素質(zhì)的提升。在此轉(zhuǎn)變的基礎上，物業(yè)管理工作的重點也會因此發(fā)生轉(zhuǎn)移，會以智能化、生態(tài)化以及綠色環(huán)保的方向發(fā)展。隨著現(xiàn)代科學技術的不斷發(fā)展和應用，無人管理的“人工智能化小區(qū)”或許將在不久之后出現(xiàn)，人們的生活品質(zhì)也將會隨之而改變。
3小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)未來發(fā)展
眼下物業(yè)管理這一行業(yè)正處于一個過渡時期，也就是掙脫以往的初級階段而向一個更為高級的階段發(fā)展，從而使物業(yè)管理部門的內(nèi)、外部環(huán)境都發(fā)生巨大的變化。如何更好的研究物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對策，需要我們作出更進一步的努力。物業(yè)管理部門必須將改善居民居住條件以及促進社會經(jīng)濟發(fā)展為核心內(nèi)容，并將業(yè)主自治融入到專業(yè)的物業(yè)管理當中作為發(fā)展目標，并將其發(fā)展重點定向為規(guī)范市場和培育市場，同時將立法步伐以及機制轉(zhuǎn)換加快推進，并對監(jiān)督指導也進行加強，從而快速提升服務質(zhì)量，樹立良好的行業(yè)形象，進而使物業(yè)管理向著更加健康的方向發(fā)展。
一、居民觀念需轉(zhuǎn)變
多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務的傳統(tǒng)觀念，習慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認為實行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實施物業(yè)管理需要收費，也應該由單位交，住房消費意識淡薄。
二、硬件條件相對落后
舊小區(qū)在建設之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設施主要有以下一些不足：包括綠化面積較小、機動車停車位缺少、體育健身設施和文化活動空間較小等等。
三、產(chǎn)權形式多樣
舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權形式多樣的特點。住房產(chǎn)權形式有全產(chǎn)權商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權人（包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位）、公共設施產(chǎn)權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn)）、托管房、二手房產(chǎn)權人等。
四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象
產(chǎn)權形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進行管理的局面。主要有："單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設施單位，商業(yè)網(wǎng)點單位等。
五、對舊小區(qū)基礎設施進行改造的資金缺口較大
舊小區(qū)實施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎設施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實施物業(yè)管理的一個重要問題。
六、物業(yè)管理收費困難
已經(jīng)實施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費經(jīng)物價部門核準，目前最低收費標準為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費總額為120元。盡管是如此低廉的費用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。
七、管委會作用有待進一步發(fā)揮
實施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應有的作用。如，根據(jù)有關規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權的產(chǎn)權人，但產(chǎn)權單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔其他經(jīng)濟責任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權過程中存在越權行為或不能充分履行相關職責。
八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾
社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項目，把政府補貼給物業(yè)管理單位的專項資金承擔過來，進行有關物業(yè)的專項管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。
針對當前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議：
其一、加快、加強物業(yè)管理的立法工作
當前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關方面應加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責任、權利和義務，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點研究。
其二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎建設的投資，改善居民生活環(huán)境
1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應從城市建設維護費中，拿出專項資金，逐年逐步地有計劃地實施改造，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎條件。
2、住宅的實際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設計、參與投資、參與建設的公眾參與方式。
3、產(chǎn)權單位是住宅的產(chǎn)權人，在目前房改政策下，產(chǎn)權單位也要對舊小區(qū)的改造進行相應的投資。至于政府、產(chǎn)權人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟承受能力。
其三、政府部門應加強對舊小區(qū)實施物業(yè)管理工作的規(guī)劃
針對沒有實施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應制定改造計劃，擴大實施物業(yè)管理的范圍。政府有關部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進和實施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。
其四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費部分
房改優(yōu)惠售房實現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費用在政策上考慮不夠，建議國家有關部門在職工工資中應增加物業(yè)消費部分，將財政撥款暗補改為明補。對無力發(fā)放物業(yè)管理補貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關部門應研究制定相應的政策，配套執(zhí)行。
其五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關系
商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項沒有任何約定，導致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔任何義務和權利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關系，約束雙方的利益關系，改變居民普遍存在的"你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關系"的觀念。
其六、加強實施物業(yè)管理的正面宣傳
一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務的認識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務水平的內(nèi)在動力。二是要引導物業(yè)管理公司提高服務水平，總結已有的成功經(jīng)驗，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權享有的權利和義務，增加業(yè)主的自覺維權意識。四是要增加物業(yè)服務內(nèi)容透明度的宣傳，對服務項目、服務內(nèi)容、服務標準都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強物業(yè)收費的宣傳工作，該交費的產(chǎn)權單位都要交納物業(yè)管理費，包括小區(qū)內(nèi)的學校、商業(yè)設施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權單位。版權所有
其七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關系
物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔本應由政府部門負擔的工作，基層政府部門也不能因為有些管理工作有利可圖，就運用行政權利，自行進行管理。
《經(jīng)濟》：目前東城區(qū)對于生活垃圾分類采取了哪些具體的措施？
謝申：根據(jù)《北京市推進生活垃圾處理工作折子工程》，我區(qū)已完成45個居住小區(qū)的生活垃圾分類達標工作,逐步實現(xiàn)了垃圾分類流程的精細化管理，在二次分揀、分類投放、分類收集的基礎上，因地制宜地制定了三類垃圾三條處理路線分類處理的方式。一是“廚余垃圾”就近消納、資源再生。全區(qū)有10個小區(qū)安裝并運行了廚余垃圾就地處理機，廚余垃圾可當日進行就地消納處理，合計每日能消納1噸左右的廚余垃圾；另外，有40個小區(qū)的廚余垃圾由政府專業(yè)收運隊伍在固定的時間到各小區(qū)進行上門收運服務，并分別運送至區(qū)餐廚垃圾處理中心和順義新日月環(huán)保公司進行資源化處理，合計每日消納8噸左右的廚余垃圾。二是“其他垃圾”密閉運輸、有序轉(zhuǎn)運。各小區(qū)的“其他垃圾”由物業(yè)公司或街道環(huán)衛(wèi)所運至小區(qū)附近指定的密閉式清潔站，再由區(qū)環(huán)衛(wèi)服務中心對接市環(huán)衛(wèi)集團統(tǒng)一轉(zhuǎn)運。為此，我們?yōu)樾^(qū)垃圾清運單位配備了“桶換桶式電動三輪車”等運輸工具，要求收運時直接用空桶換滿桶，避免垃圾散裝造成的二次污染、垃圾遺灑、散發(fā)異味等問題，保證運輸過程的密閉清潔。三是“可回收物”就近直運、便民回收。各小區(qū)保證與一個以上的具有資質(zhì)的再生資源回收公司建立良好的合作關系，可享受上門回收或送就近回收點兩種再生資源回收服務；部分可回收物由區(qū)環(huán)衛(wèi)服務中心與各街道辦事處在指定地點、指定時間對接，走“桶車對接”直運方式，進行區(qū)縣統(tǒng)一集中處理，進一步保證了回收效果，較好地促進了垃圾減量。
《經(jīng)濟》：在解決垃圾問題上，城管委有沒有進行技術上的創(chuàng)新，在基礎設施方面有沒有進一步的完善？
謝申：為優(yōu)先推進生活垃圾源頭減量，我區(qū)以建設生態(tài)、循環(huán)、可持續(xù)的垃圾處理系統(tǒng)為宗旨，著力構建結構合理、技術先進的生活垃圾處理體系，在大力開展垃圾分類的同時積極投入垃圾處理設施的技術研發(fā)與項目建設，不斷探索科學技術與管理機制的雙項創(chuàng)新。
2010年初，我區(qū)城市運行管理服務中心（區(qū)餐廚垃圾處理中心）建設完工并開始試運行，日處理能力30噸。通過餐廚垃圾高溫好氧發(fā)酵技術，不僅能夠?qū)⒉蛷N垃圾中的固體物質(zhì)制造成有機肥料或飼料添加劑，餐廚廢油還可以交予煉油廠進行提煉，生成生物柴油，實現(xiàn)了“物盡其用”的資源化處理效果。
同時為解決我區(qū)北片餐飲單位相對密集、餐廚垃圾處理難，計劃在北二環(huán)建設一座廚余垃圾處理站，設備處理能力為每天30噸，可滿足安定門街道、北新橋街道等街道居住小區(qū)的廚余垃圾處理與消納。
我們“牽手”河北省大廠縣，籌建了餐廚垃圾處理及再生資源利用基地，引進先進的餐廚垃圾處理設備。屆時，我區(qū)產(chǎn)生的餐廚垃圾經(jīng)過區(qū)餐廚垃圾處理中心的初步加工后，將被運至該基地，進行進一步精細化處理，預計日均可處理餐廚垃圾超50噸。同時，為解決冬季落葉及綠化日常養(yǎng)護產(chǎn)生的枝葉、草末等自然垃圾的外運處理問題，我區(qū)因地制宜在北京游樂園南門和地壇公園南門設立了兩處落葉打包點，通過機械擠壓的方式，將區(qū)內(nèi)冬季落葉等綠植垃圾壓縮成35千克左右的方塊，統(tǒng)一打包運送至基地內(nèi)，漚成農(nóng)家肥并制造沼氣，供基地及周邊居民使用，還可以用來烘干餐廚垃圾等，在內(nèi)部形成生活垃圾的循環(huán)再生利用體系，達到垃圾源頭減量的目標。
《經(jīng)濟》：生活垃圾分類已經(jīng)提了很多年，但是大多數(shù)居民并沒有真正做到在家里就把垃圾分好類，請問東城區(qū)是如何解決這一問題的？
謝申：小區(qū)居民衛(wèi)生保潔費用由小區(qū)物業(yè)收取，本著誰收費誰處理的原則，居民小區(qū)生活垃圾分類管理要列為小區(qū)物業(yè)管理的重要工作，由小區(qū)物業(yè)管理單位負責。小區(qū)物業(yè)要承擔起居民垃圾分類的監(jiān)督、組織和實施責任。區(qū)、街道和社區(qū)必須把垃圾分類工作納入小區(qū)物業(yè)管理單位的具體工作內(nèi)容，制定明確的目標任務和考核標準，進行經(jīng)常性的檢查、指導和考評。小區(qū)垃圾處理自成體系，進入?yún)^(qū)垃圾處理循環(huán)體系的生活垃圾必須是分類垃圾。物業(yè)管理單位必須建立小區(qū)生活垃圾管理服務站，集保潔、分類指導和收集運輸于一體，推動小區(qū)分類工作落實。
另外，我們還將逐步建立起生活垃圾產(chǎn)生量以小區(qū)、街道為基礎計量單位的管理模式。由小區(qū)物業(yè)、街道環(huán)衛(wèi)所和區(qū)環(huán)衛(wèi)中心三方，根據(jù)產(chǎn)生量進行總量結算。區(qū)和街道以每年居民產(chǎn)生量的平均數(shù)為基數(shù)，超量加價收費，減量少收費，分類達標免收費并獎勵，通過獎勵和加收費用，促進物業(yè)管理單位責任落實。
《經(jīng)濟》：東城區(qū)自實行新的垃圾分類措施以來，取得了哪些顯著的成績？下一步的工作重點是什么？
一、指導思想和目的
堅持以三個代表重要思想為指導，深入實踐科學發(fā)展觀，以服務群眾生活、服務社會發(fā)展、促進社會和諧為出發(fā)點和落腳點，圍繞規(guī)范全市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)合法權益，加快推進《辦法》順利實施。重點查處違反明碼標價制度、不按規(guī)定執(zhí)行《辦法》等亂收費行為，化解物業(yè)服務收費矛盾，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。
二、組織領導和職責分工
成立市規(guī)范物業(yè)服務收費行為專項整治活動領導小組，組長由市物價局局長擔任，副組長由市物價局各位副局長、紀檢組長、總經(jīng)濟師擔任。成員由各區(qū)物價局主要負責人、開發(fā)區(qū)經(jīng)貿(mào)局分管負責人、機關各處室負責人組成。領導小組負責專項活動的總體統(tǒng)籌和組織領導，下設領導小組辦公室、宣傳工作組、檢查督查組及七個工作小組。領導小組辦公室設在房地產(chǎn)價格處，具體負責制定活動整體方案、擬發(fā)相關文件、相關政策執(zhí)行問題解答、政策培訓等綜合協(xié)調(diào)、組織工作。宣傳工作組由綜合法規(guī)處組成，具體負責專項活動的宣傳策劃和聯(lián)系媒體進行宣傳報道等工作。檢查督查組由價格監(jiān)督檢查局、價格投訴受理中心組成，重點負責對專項整治活動中存在問題的依法查處工作。
七個工作小組分別由四個區(qū)物價局、開發(fā)區(qū)經(jīng)貿(mào)局組成，根據(jù)市局專項整治活動領導小組統(tǒng)一布署、要求，具體負責轄區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)推進、實施《辦法》排查工作及規(guī)范物業(yè)服務收費行為相關工作。市局領導明確專人包聯(lián)，相關業(yè)務處室確定專人配合，督促、檢查、協(xié)調(diào)包聯(lián)區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)服務收費專項整治活動的開展。
第一工作小組由蜀山區(qū)物價局組成。張林局長包聯(lián)，收費管理處、價檢局、房價處各確定1人配合。
第二工作小組由廬陽區(qū)物價局組成。薛樹君副局長包聯(lián)，價格監(jiān)測處、價檢局、房價處各確定1人配合。
第三工作小組由包河區(qū)物價局組成。王磊副局長包聯(lián)，商品價格處、價檢局、房價處各確定1人配合。
第四工作小組由瑤海區(qū)物價局組成。劉賓副局長包聯(lián)，服價處、房價處確定1人、價檢局確定2人配合。
第五工作小組由經(jīng)開區(qū)經(jīng)貿(mào)局組成。胡方林副局長包聯(lián)，價檢局確定2人、房價處確定1人配合。
第六工作小組由高新區(qū)經(jīng)貿(mào)局組成。錢廣玉紀檢組長包聯(lián)，價格投訴受理中心、價檢局、房價處各確定1人配合。
第七工作小組由新站區(qū)經(jīng)貿(mào)局組成。高永總經(jīng)濟師包聯(lián)，價格成本監(jiān)審局、價檢局、房價處各確定1人配合。
三、工作任務和實施步驟
（一）工作任務
1.調(diào)查摸底和自查自糾。堅持深入社區(qū)，廣泛開展調(diào)查。對轄區(qū)范圍內(nèi)住宅小區(qū)逐一排查，重點摸清物業(yè)服務小區(qū)規(guī)模、是否成立業(yè)主委員會、物業(yè)服務合同期限是否到期、當前物業(yè)服務收費標準、服務標準和收費標準是否公示、是否執(zhí)行“一費制”等情況，并按照政策規(guī)定要求開展自查自糾。
2.加快推進《辦法》全面實施。結合排查情況，對符合《辦法》及《補充通知》中明確應實施《辦法》的住宅小區(qū)，全力推進《辦法》全面實施；對目前尚不符合實施《辦法》的住宅小區(qū)，明確具體實施期限，進行跟綜落實。到2012年年底，使全市符合實施《辦法》的小區(qū)按《辦法》實施收費管理。
3.著力規(guī)范物業(yè)服務收費明碼標價。市局統(tǒng)一設計明碼標價格式，督促各物業(yè)服務小區(qū)按規(guī)定全面公示物業(yè)服務標準和收費標準，切實落實物業(yè)服務收費明碼標價制度，做到服務標準公開，收費標準透明。
4.建立物業(yè)服務收費管理臺賬。在逐一摸清物業(yè)服務收費現(xiàn)狀的情況下，建立健全住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理臺賬，全面真實客觀反映實時物業(yè)服務收費情況，及時科學規(guī)范物業(yè)服務收費行為，化解物業(yè)服務收費糾紛，促進物業(yè)管理服務行業(yè)健康發(fā)展。
5.加大查處力度。對違反明碼標價制度、不按規(guī)定執(zhí)行《辦法》等亂收費行為予以重點檢查。對在自查階段發(fā)現(xiàn)問題，在規(guī)定期限內(nèi)完成整改的免于處罰；對拒不整改的依法嚴肅查處，并給予公開曝光。
（二）實施步驟（2012年6月至12月底）
1.組織籌備階段（6月上旬至7月上旬）。由領導小組辦公室完成基本情況摸底、擬定和印發(fā)工作方案、工作通知，市局相關處室明確專人配合區(qū)、開發(fā)區(qū)物價部門。市局和各區(qū)、開發(fā)區(qū)物價部門組織進行物業(yè)服務收費相關政策培訓。
2.全面自查階段（7月中旬至8月底）。各工作小組根據(jù)工作要求和職責分工，組織各個物業(yè)服務小區(qū)，通過多種方式，開展“拉網(wǎng)式”全面自查，并認真填寫《市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費情況調(diào)查表》，全面排查掌握區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)服務小區(qū)收費管理情況。
3.檢查驗收階段（9月上旬至10月下旬）。結合全面排查掌握的基本情況，圍繞《市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《辦法》以及《補充通知》等政策規(guī)定，各工作小組對應執(zhí)行《辦法》的住宅小區(qū)加以督促，嚴格《辦法》的落實、執(zhí)行、實施。對已實施《辦法》的小區(qū)，進行檢查驗收；對符合實施《辦法》條件、尚未實施《辦法》的住宅小區(qū)，督促其在10月底前全面完成整改落實工作；對尚未符合實施《辦法》的住宅小區(qū)進行逐一登記，明確具體實施時間和跟蹤落實責任人，直至全面實施《辦法》。
價格監(jiān)督檢查局、價格投訴受理中心配合七個工作小組，對存在問題小區(qū)物業(yè)服務收費管理進行重點檢查，重點檢查明碼標價、《服務價格登記證》制度落實情況以及《辦法》執(zhí)行、實施情況，對存在問題責令限期整改。
4、總結處理階段（11月上旬至12月底）。各工作小組、價格監(jiān)督檢查局、價格投訴受理中心針對檢查實施《辦法》中存在的突出問題，集中依法處理。
各工作小組對專項整治工作進行總結，形成總結材料交局專項整治領導小組辦公室，領導小組辦公室對全局專項整治工作進行總結，并對確因合同期限問題尚未實施《辦法》小區(qū)進一步明確跟蹤督查工作任務。
四、相關工作要求
（一）加強領導，精心組織。開展規(guī)范物業(yè)服務收費行為專項整治工作涉及面廣，政策性強，社會影響大，要認真制定工作實施方案，精心謀劃，科學統(tǒng)籌，加強協(xié)調(diào)。全市各級物價部門要切實認清規(guī)范物業(yè)服務收費的重要意義，把規(guī)范物業(yè)服務收費工作作為服務百姓生活、促進社會和諧、宣揚依法治價的工作舉措，作為拓展價格部門工作影響力的有效途徑抓實抓好。要牢固樹立工作大局觀念和物價工作“一盤棋”的指導思想，切實突破部門工作職責局限以及上下級物價部門管理職責，主要領導親自抓，嚴格按照既定工作方案，確保圓滿完成各項工作任務。
（二）明確責任，穩(wěn)步實施。專項整治工作采取條塊結合、以塊為主，上下聯(lián)動、協(xié)同配合的工作方式。各級、各部門要根據(jù)市局統(tǒng)一部署和職責分工，落實專人負責。各工作小組要按照工作方案，認真負責履行工作職責，扎實開展自查、檢查工作，確保小區(qū)訪得全、情況查得清、問題摸得透、措施跟得上。各區(qū)物價局、開發(fā)區(qū)經(jīng)貿(mào)局要充分發(fā)揮基層價格工作優(yōu)勢，加強協(xié)調(diào)，調(diào)動物管、街道、社居委等各方力量，協(xié)力推進工作進展。局領導小組定期對各工作小組工作推進情況進行督查。
（三）突出重點，以點帶面。要堅持把當前群眾投訴舉報較多的、矛盾較為突出的小區(qū)和規(guī)模較大的物業(yè)服務企業(yè)以及其管理、服務的住宅小區(qū)作為專項整治活動的重點規(guī)范對象，把物業(yè)服務“一費制”作為專項整治活動的重點推進內(nèi)容，把不按照規(guī)定實行明碼標價和違規(guī)收費行為作為重點檢查內(nèi)容，全面規(guī)范物業(yè)服務收費管理，實現(xiàn)以點帶面的效應。
一、我區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況
據(jù)調(diào)查，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積2000萬平方米，其中住宅建筑面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)46個（包括各類家屬院，不包括軍產(chǎn)），占44%；九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)59個，占56%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)79個，占居住小區(qū)的75%；成立業(yè)主大會的小區(qū)11個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊的44家，在外區(qū)注冊的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%；抽樣調(diào)查問卷顯示，未收取物業(yè)費的小區(qū)占33%。同時，近年來我區(qū)部分實施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與北京市整體水平相比，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等；物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，2005年8月以來，成立了專門的工作機構，加強了對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開展物業(yè)管理試點工作，推進物業(yè)管理市場化進程，進一步加強了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。
二、我區(qū)物業(yè)管理工作存在的主要問題
近年來，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結了一些寶貴經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1.開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質(zhì)量不合格等等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。
2.物業(yè)管理公司定位不準確。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區(qū)登記注冊的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有2家，二級資質(zhì)也只有3家，三級資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠；按照性質(zhì)分，24家為國有或國有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門轉(zhuǎn)制而來，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計劃經(jīng)濟企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運作，以管理者自居，服務意識差；有些企業(yè)低水平服務、高標準收費，甚至出現(xiàn)亂收費；有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低；有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性。我區(qū)部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達37%；71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產(chǎn)權利方面的規(guī)定。
業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會；當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權；87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4.政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關系，有些是業(yè)務合作關系。目前，我區(qū)政府相關職能部門之間的關系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。
此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
三、關于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議
石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾個方面的建議供有關部門參考：
1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論；建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為；反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益；開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力；正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象；加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育的長效機制。
3.推動各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對開發(fā)商誠信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法，如七星園小區(qū)，引導廣大業(yè)主維好權、用好權、盡好責；物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，同時要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機會，過度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關部門和社區(qū)組織應組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制，推動業(yè)主大會組建工作。
4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應針對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關部門及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設和諧社會做出更大貢獻。
5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區(qū)先行試點，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準。
6.提高物業(yè)公司服務質(zhì)量。物業(yè)公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時應充分利用自動化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業(yè)應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務質(zhì)量。
在公司領導的指導幫助及各有關單位的大力協(xié)作和支持下，200X年上半年物業(yè)管理公司整體工作取得了一定成績。如生活區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況良好，生活區(qū)綠化環(huán)境有了不錯的改善，保證了水電的正常供給，服務質(zhì)量也有了很大提高。現(xiàn)就具體工作總結如下：一、上半年工作及目前手頭重點工作：（一）綜合管理工作 1、以提高服務質(zhì)量、規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理為目標，本著以人為本的宗旨，加強管理，認真執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理制度。2、積極配合公司水電費繳交管理工作，按時按量完成 了水電費的收繳工作。3、公開、公平、合理地完成了對二區(qū)25棟拆遷租住戶住房的分配工作，積極妥善做好舊租房的騰空工作，保證了分房戶的即時入住。（二）、水電工作 1、廢除了社區(qū)屋頂水箱進出水管道，提高供水質(zhì)量，減少了泄漏。繼續(xù)完善水電計量裝置。2、完成了二區(qū)高壓配電裝置的調(diào)試和二區(qū)配電向低壓總控制開關的檢修。3、加強對供電設施的維護與檢修，為保證生活區(qū)夏季高峰期的用電做好了充足準備。4、目前重點工作是找準時機更換一區(qū)配電室內(nèi)變壓器油及密封墊，以及進一步完善社區(qū)內(nèi)用水計量裝置。（三）、保安保潔工作 1、規(guī)范小區(qū)車輛進入管理。根據(jù)實際情況作出了在一區(qū)東門崗處禁止車輛進入的規(guī)定，實行小區(qū)車輛分流管理，保障了小區(qū)行車安全。2、對小區(qū)內(nèi)雜草群進行了徹底清理，改善了生活區(qū)生活衛(wèi)生環(huán)境。3、繼續(xù)嚴格執(zhí)行建筑裝修垃圾處理管理制度。改變了 原來生活區(qū)建筑垃圾亂丟亂拋的現(xiàn)象，得到了業(yè)主們的廣泛配合與支持。
4、目前重點工作一是加強小區(qū)車輛管理工作。二是繼續(xù)做好小區(qū)衛(wèi)生死角區(qū)及雜草的清理工作，消滅衛(wèi)生死角。（四）、綠化工作 1、生活區(qū)綠化日常維護實行了專人管理。2、生活區(qū)內(nèi)新辟綠化地千余平方米，補栽綠籬四千余 株，極大地改善了一區(qū)綠化環(huán)境。3、及時對一些影響電力供應的樹枝進行了修剪，保障 了電力供應安全。4、對生活區(qū)的危樹進行了勘察和統(tǒng)計。5、對生活區(qū)范圍內(nèi)綠化地植物進行了大面積機械噴灑農(nóng)藥除滅病蟲害，保持樹木良好生長。5、目前重點工作是積極采取措施，保障已植草皮安全渡過夏天，及時修剪影響電線供電安全樹木。二、下半年工作思路及打算 （一）水電工作 1、三區(qū)總供水閥門更換。2、辦公樓西邊、車庫主供水閥門和水表檢修及部分管道改造。3、盡快完善單身公寓用電計量裝置。4、配合總公司盡快完善三區(qū)配電室增容工作。5、加強水查漏工作，提高水回收率。（二）綠化工作
1、繼續(xù)加強綠化的日常維護與管理。2、完成對生活區(qū)內(nèi)危樹的清理工作，以保障生活區(qū)安全。（三）保潔保安工作 1、繼續(xù)加強衛(wèi)生清掃工作管理，及時處理清運垃圾； 2、繼續(xù)加強封閉管理小區(qū)的保安工作，做好門崗及夜間巡邏管理。3、做好二區(qū)25棟及三區(qū)新建住宅的建筑垃圾清運處理工作。4、三區(qū)實行封閉管理。（四）其它 1、三區(qū)新建住宅的交接驗收工作。2、舊房的分配工作。三、希望公司能為本單位解決的問題：1、撥付下半年綠化資金：目前綠化費已全部用完，下 半年綠化工作無法正常開展。但危樹處理、電力修枝及綠化日常維護工作卻急需開展。2、 （2）由于我單位不便于管理和控制廠內(nèi)轉(zhuǎn)供水電，為達到嚴格管理和控制，減少浪費的目的，廠內(nèi)轉(zhuǎn)供到各部室的水電量及費用不應納入辦公及公共設施水電費定額。3、撥付實行三區(qū)封閉管理所需的人員工資及經(jīng)費。
物業(yè)管理公司 200X年7月29日