發(fā)布時間：2023-02-02 15:22:10
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的小區(qū)車輛管理制度樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
一、平安創(chuàng)建基本情況
(一)公司工作方面
結(jié)合我公司實(shí)際，制定了工作平安創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)，包括消防安全、電力保護(hù)、資金票款和車輛管理四個方面。
消防安全:
1、嚴(yán)格保證各通信機(jī)房溫、濕度適宜、環(huán)境清潔、物品擺放整齊。
2、要求各機(jī)房內(nèi)木制桌椅一律清除，確保無雜物，備品備件入柜存放。
3、各機(jī)房的告警設(shè)備要運(yùn)行起來，確保聲、光告警即時有效;112機(jī)房配線架保安單元按不小于10%的比例進(jìn)行測試，確保保安單元有效良好;中繼線與配線架焊點(diǎn)等接點(diǎn)要做到無氧化、無虛焊。
4、各機(jī)房、營業(yè)廳要按規(guī)定配備滅火器材并確保滅火器材合格有效。
5、孔洞、電纜井要嚴(yán)密封堵，做到無一遺漏。
6、各通信重地必須實(shí)行封閉式管理，出入機(jī)房實(shí)行登記制度。
電力保護(hù):
1、對三線交越已保護(hù)的，要檢查保護(hù)是否到位，對不符合要求的立即整改。
2、機(jī)房走線排上直流電力線和信號線嚴(yán)格分開;220伏和380伏交流用電必須穿管布線。對于過期老化的電源線路要及時更換。
3、所有插座、接線器具保證全部達(dá)標(biāo)，電路開關(guān)必須使用空開開關(guān)。
4、高壓電力設(shè)備或高壓電力機(jī)房要有警示牌。
5、入局配線架電纜及通信設(shè)備要正確接地。
資金票款:
要求各營業(yè)廳環(huán)境清潔，實(shí)施全封閉管理;正確使用大面額紙幣保險柜，保證防盜搶設(shè)備完好有效;各營業(yè)廳過夜現(xiàn)金、卡類存放及票款存儲要按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。車輛管理要求全體駕駛員嚴(yán)格遵守《車輛管理制度》，做到定人定車定位、持證行車，嚴(yán)禁酒后駕車、違章行車;特別加強(qiáng)對車輛的日常保養(yǎng)。
(二)居民小區(qū)方面
我單位所轄小區(qū)位于號，小區(qū)內(nèi)住有戶居民，人口約。居民小區(qū)樓房共棟口，樓高層。住戶全部為本公司職工，沒有外來人員居祝我公司要求在居民小區(qū)安全年實(shí)現(xiàn)無盜竊事件發(fā)生。
二、具體方法和措施
(一)工作方面
我公司堅(jiān)持“以人為本，安全第一，預(yù)防為主”的方針，按照標(biāo)準(zhǔn)狠抓落實(shí)，今年以來，沒有發(fā)生任何安全事件和上訪事件。在工作中，我公司：
一是強(qiáng)化職工“平安創(chuàng)建”教育，通過正反典型宣傳教育以及重點(diǎn)抓好“安全生產(chǎn)月”活動，進(jìn)一步強(qiáng)化了“平安創(chuàng)建”意識。
二是加強(qiáng)檢查頻次，及時消除隱患。我公司每月進(jìn)行財(cái)務(wù)檢查和服務(wù)檢查;每季度進(jìn)行一次安全檢查;汛期進(jìn)行專項(xiàng)檢查。同時，將明查和暗訪有機(jī)結(jié)合起來，將內(nèi)部檢查和社會監(jiān)督有機(jī)結(jié)合起來。我公司從社會各界聘請名社會監(jiān)督員隨時對我公司進(jìn)行監(jiān)督，并每半年召開一次行風(fēng)座談會，聽取社會監(jiān)督員的意見和建議。通過各項(xiàng)檢查，總計(jì)檢查出問題個，全部整改到位。同時，將檢查情況通報全公司，并對相應(yīng)責(zé)任人進(jìn)行處理。
三是落實(shí)責(zé)任，明確責(zé)任。年初，公司經(jīng)理與各部門負(fù)責(zé)人層層鑒訂責(zé)任狀，并交納風(fēng)險抵押金元。通過責(zé)任追究制度，積極調(diào)動了全體干部員工重視穩(wěn)定、狠抓穩(wěn)定的積極性。
(二)居民小區(qū)方面
一是成立居民小區(qū)平安創(chuàng)建工作領(lǐng)導(dǎo)小組，構(gòu)成如下：
組長：
副組長：
成員：
領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在公司綜合部，辦公室主任由綜合部主任兼任。
二是成立小區(qū)治安巡防隊(duì)，構(gòu)成如下：
三是按照安全防范工作要求，物防技防設(shè)施基本達(dá)到“六有”標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)南北為房屋，西面有圍墻，大門位于東面，門衛(wèi)室有專職看守人員，照明燈及警報器均能正常工作。在一樓頂部二樓窗戶下方安裝環(huán)型防止攀爬的針式網(wǎng)。同時對18歲以上55歲以下的適齡人群及私家車輛發(fā)放出入證，以區(qū)分外來人群，防止問題的發(fā)生。
四是加強(qiáng)安全防范責(zé)任制的監(jiān)督檢查力度，強(qiáng)化責(zé)任，落實(shí)制度，獎勤罰懶。做到制度上墻，責(zé)任到人。另外配合居委會建設(shè)，健全管理機(jī)制，調(diào)動工作人員積極性，充分發(fā)揮小區(qū)在居委會安全防范工作中的作用。
一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各小區(qū)要高度重視安全管理工作，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，研究制定具體可行的安保方案，保證小區(qū)各項(xiàng)安全工作實(shí)施。
二、落實(shí)責(zé)任，明確職責(zé)。各小區(qū)要以區(qū)長為第一責(zé)任人，副區(qū)長為第二責(zé)任人，各組組長為具體管理人員的安全管理機(jī)制，制定嚴(yán)格的管理制度，落實(shí)責(zé)任，明確職責(zé)。
三、進(jìn)一步加強(qiáng)安全知識宣傳。利用黑板報、宣傳欄等宣傳陣地，加強(qiáng)對居民進(jìn)行安全防范教育，提高居民的安全防范知識，教育居民在平時要關(guān)好門窗、關(guān)好煤氣，注意交通安全，家用電器設(shè)備不用時要拔下插座等。
四、做好小區(qū)消防管理工作，制定嚴(yán)格的消防管理措施，加強(qiáng)對車房、監(jiān)控室、門房、商鋪房的消防檢查，加強(qiáng)對消防通道、消防設(shè)施的管理，對存在的安全隱患能解決的要立即解決，不能解決的要及時上報社區(qū)。
五、加強(qiáng)門衛(wèi)、巡邏人員管理。對進(jìn)出小區(qū)的陌生人員、陌生車輛加強(qiáng)盤查，并做好登記，嚴(yán)禁脫崗、睡崗、代崗和長期呆在門房內(nèi)，對工作不負(fù)責(zé)、不過問的人員要堅(jiān)決辭退。巡邏人員必須巡邏到位，嚴(yán)禁在門房和樓道以及其他背風(fēng)地方偷懶，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)肅處理。
六、加強(qiáng)小區(qū)值班管理。區(qū)長要加強(qiáng)值班期間的安全管理，并將值班情況及時上報社區(qū)。節(jié)假日小區(qū)值班人員實(shí)行24小時負(fù)責(zé)制，對小區(qū)所有情況進(jìn)行全盤負(fù)責(zé)、安排。區(qū)長放假期間通訊設(shè)備必須暢通，不準(zhǔn)關(guān)機(jī)，有事要和主任請假。
七、各小區(qū)對燃放鞭炮要嚴(yán)格管理，設(shè)立鞭炮燃放點(diǎn)，禁止在其他地點(diǎn)燃放鞭炮。
八、加強(qiáng)小區(qū)外來人員管理，對小區(qū)的外來人員、租房戶要摸清底細(xì)，嚴(yán)格登記，并掌握詳細(xì)的信息。加強(qiáng)車輛管理和排查登記，嚴(yán)禁車輛在小區(qū)內(nèi)亂停亂放，對進(jìn)入小區(qū)的面包車等箱式貨車要進(jìn)行開箱檢查，外來車輛要做好登記和發(fā)牌工作。
【安全出發(fā)制度】
一、門衛(wèi)、巡邏人員必須按時交接班和上班，發(fā)現(xiàn)一次沒有做到扣除10元;
二、嚴(yán)禁門衛(wèi)、巡邏人員睡崗，發(fā)現(xiàn)一次扣除當(dāng)月工資50元;
三、門衛(wèi)值班期間嚴(yán)禁從門房窗戶向外遞牌，發(fā)現(xiàn)一次扣除工資10元;
四、車輛進(jìn)出必須發(fā)牌，發(fā)現(xiàn)一次不發(fā)牌扣除10元;
五、門衛(wèi)值班期間嚴(yán)禁閑散人員進(jìn)入門房，發(fā)現(xiàn)一次扣除當(dāng)班責(zé)任人10元;
六、嚴(yán)禁無證廢品收購人員和家政人員進(jìn)入小區(qū)，發(fā)現(xiàn)一次扣除放行進(jìn)入的門衛(wèi)人員10元;
七、小區(qū)發(fā)生入戶盜竊案件、發(fā)生汽車丟失案件，當(dāng)班巡邏人員扣除當(dāng)月工資，解除勞動合同，值班人員扣除300元，調(diào)離原工作崗位，區(qū)長、副區(qū)長當(dāng)場免職;
八、加強(qiáng)小區(qū)工作人員和環(huán)衛(wèi)工的安全管理和教育，回家路上由于自己責(zé)任造成的安全事故，由小區(qū)和個人負(fù)責(zé);
九、小區(qū)發(fā)生火災(zāi)和其他治安案件，小區(qū)值班人員要及時報警和通知社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)，并現(xiàn)場進(jìn)行處理，因脫崗和報警不力造成事故，按照規(guī)定追究值班人員和區(qū)長責(zé)任;
十、維修人員因違反操作規(guī)程和檢查不力或不到位造成事故和財(cái)產(chǎn)損失，由責(zé)任人負(fù)責(zé)，并承擔(dān)全部責(zé)任。對小區(qū)上報的各種維修設(shè)施，必須及時維修，當(dāng)天沒有維修一處扣除10元。
十一、小區(qū)所有工作人員有事休息，必須有請假條。有事休息向社區(qū)主任直接請假，否則一旦查出，以曠工論處，曠工一天處罰100元。
十二、社區(qū)將不定期進(jìn)行查崗和檢查，對當(dāng)月的處罰由社區(qū)以書面形式通知小區(qū)，由小區(qū)區(qū)長統(tǒng)一將處罰金額上交社區(qū)，如不上交對涉及到的個人當(dāng)月不報工、不計(jì)資。
1、完善管理制度。
修訂中心的管理制度和考核辦法，工作守則進(jìn)一步細(xì)致化，啟動實(shí)施正式職工質(zhì)量考評細(xì)則。
2、加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量考核。
成立服務(wù)質(zhì)量考核檢查小組，對服務(wù)崗位工作質(zhì)量定期檢查評分，并根據(jù)考核情況對應(yīng)崗位工資和津貼，使員工不斷提高服務(wù)意識，增強(qiáng)責(zé)任感，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高。
3、調(diào)整職工崗位設(shè)置。
終止與保安公司的合同，調(diào)整部分職工自愿到樓棟保安崗位，使崗位設(shè)置更趨合理高效，職工收入增加。
4、加強(qiáng)形象建設(shè)，展現(xiàn)精神風(fēng)貌。
為正式職工和聘用人員配發(fā)工作服、發(fā)放工號牌。
二、對日常工作常抓不懈，圓滿完成與學(xué)校服務(wù)合同約定要求。同時廣開創(chuàng)收渠道，增加中心效益。
1、完成校園環(huán)境日常保潔和垃圾清運(yùn)工作。
年內(nèi)對垃圾車進(jìn)行了改裝；配合后勤處整改了校辦前垃圾站。
2、完成全部物業(yè)管理服務(wù)合同，按時落實(shí)全部費(fèi)用。
續(xù)簽招標(biāo)物業(yè)管理合同項(xiàng)目：實(shí)驗(yàn)大樓、校辦公樓、圖書館、景德樓、至善樓（經(jīng)過爭取，年增服務(wù)費(fèi)2萬余）
新簽物業(yè)管理合同項(xiàng)目：里仁樓、江邊食堂辦公用房部分。
長塘山新增加車輛管理項(xiàng)目，小區(qū)車庫投入使用，小區(qū)路面新劃車位線。
與有關(guān)單位進(jìn)行協(xié)商，為啟動學(xué)堂坡小區(qū)管理做準(zhǔn)備工作（討論學(xué)堂坡拉閘門維修方案，爭取收費(fèi)）。
3、搞好校園綠化維護(hù)，定期修剪、施藥除草、抗旱補(bǔ)苗、處理危樹，修整苗圃等。完成大學(xué)生供需見面會、CUBA、國慶、文藝匯演等重大活動的擺花任務(wù)。
4、農(nóng)貿(mào)市場提質(zhì)改造后，環(huán)境改善的同時，加強(qiáng)了管理。農(nóng)貿(mào)市場和經(jīng)營性門店的租金全部及時收齊，足額上交中心財(cái)務(wù)。
5、工程建設(shè)項(xiàng)目
配合做好綠化工程及維修項(xiàng)目的審計(jì)和結(jié)算。
年內(nèi)完成長塘山一期、二期綠化工程的結(jié)算。
完成新聞傳播學(xué)院前坪改造的一審工作。
完成農(nóng)貿(mào)市場二期改造隱蔽工程的簽證，年內(nèi)到位經(jīng)費(fèi)28萬元。
由第三方出資形式，對原液化氣站房屋進(jìn)行改造建設(shè)，投入使用。年增管理費(fèi)7萬元。
在三角花園建設(shè)3個門面，投入使用。
苗圃內(nèi)新建工具房，同時對周邊環(huán)境進(jìn)行改造建設(shè)。
對多處臨時工住房進(jìn)行修繕。
三、其他工作
1、中心黨支部開展學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動。組織黨員、骨干到江西萍鄉(xiāng)參觀學(xué)習(xí)。
2、迎接文明創(chuàng)建期間，修補(bǔ)校內(nèi)石桌石凳；添置垃圾桶；樓道刷白；增加衛(wèi)生保潔次數(shù)、綠化修剪維護(hù)；做好菜市場的檢查測評。
一、基本情況
經(jīng)調(diào)查，我市轄區(qū)小區(qū)共172個，分布在東城辦、西城辦的14個社區(qū)。其中，東城辦事處6個社區(qū)102個小區(qū)，單位型社區(qū)興化社區(qū)31個小區(qū)；板塊型社區(qū)5個，西關(guān)社區(qū)12個小區(qū)，西南社區(qū)16個小區(qū)，東南社區(qū)25個小區(qū)，西北社區(qū)13個小區(qū)，東北社區(qū)5個小區(qū)。西城辦事處8個社區(qū)70個小區(qū)，其中單位型社區(qū)6個，十一公司社區(qū)2個小區(qū)，華興社區(qū)7個小區(qū)，秦嶺公司社區(qū)9個小區(qū)，省塑料廠社區(qū)1個小區(qū)，陜玻社區(qū)3個小區(qū)，陜柴社區(qū)6個小區(qū)；板塊型社區(qū)2個，七里廟社區(qū)28個小區(qū)，友誼社區(qū)14個小區(qū)。
我們選取了華宇金城一號、政協(xié)家屬院等8個典型的小區(qū)，對業(yè)主、物業(yè)公司及其員工做了全面的走訪調(diào)查，獲得了寶貴的第一手材料。其中，佳源小區(qū)原為十一公司家屬院，后由開發(fā)商接管。小區(qū)共分兩期，一期建有198戶，入住100余戶，由十一公司自主管理，配備外墻紅外線、攝像監(jiān)控、跟蹤棒定時巡查系統(tǒng)等安保設(shè)施，管理人員盡職盡責(zé)，小區(qū)安全保證有力，業(yè)主滿意。二期建設(shè)規(guī)模360戶，入住200余戶，開發(fā)商自設(shè)物業(yè)管理部門，但無正規(guī)物業(yè)從業(yè)資質(zhì)，共有人員10人，其中保安5人，小區(qū)有完善的管理制度，并能嚴(yán)格執(zhí)行，小區(qū)大門處建有車輛管理系統(tǒng)，各類車輛出入有盤問，有記錄，治安事件較少發(fā)生，業(yè)主對小區(qū)管理總體滿意。金都雅苑、金都花園均為市住建局開發(fā)公司開發(fā)、建設(shè)、管理。其中金都雅苑建設(shè)規(guī)模600戶，入住200余戶，有物管人員13人，沒有固定保安人員，沒有成套物業(yè)管理制度，正在安裝攝像監(jiān)控系統(tǒng)，車輛被盜、入室盜竊事件時有發(fā)生，安保問題突出，業(yè)主意見較大。金都花園亦有類似情況。金城一號小區(qū)由華宇實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)，并聘請具有正規(guī)物業(yè)管理資質(zhì)的匯華物業(yè)管理公司管理。金城一號建設(shè)規(guī)模50000平方米，400戶，入住率50%，物管人員11人，其中保安4人。物業(yè)管理制度完善，執(zhí)行到位，管理較為規(guī)范，保安人員負(fù)責(zé)認(rèn)真，并配備監(jiān)控系統(tǒng)，以“硬件不足，軟件補(bǔ)”為基本要求，使得小區(qū)安全有保障，業(yè)主對安保十分滿意。馨泰佳苑原為水泵廠生產(chǎn)區(qū)，后由開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，由西安金輝物業(yè)公司管理，建設(shè)規(guī)模12萬平方米。金輝公司具有正規(guī)物業(yè)管理資質(zhì)，共有保安人員8人，后期將增加5人。其管理制度完備，執(zhí)行有力，采取封閉式管理，小區(qū)治安狀況良好，業(yè)主對其服務(wù)甚是稱贊。從選取的8個小區(qū)來看，安全狀況良好的約占30%，較好的占50%，一般或較差的占20%。華宇金城一號、馨泰佳苑、佳源小區(qū)等小區(qū)制度完善，機(jī)制健全，物業(yè)管理者一直保持著高度的責(zé)任感和扎實(shí)的工作作風(fēng)，安全狀況一直良好。還有一些小區(qū)雖然硬件略有不足，但由于領(lǐng)導(dǎo)重視，防范嚴(yán)密，制度健全，責(zé)任落實(shí)，群眾對安全狀況比較滿意，如政協(xié)家屬院等。一些建成較早的小區(qū)基礎(chǔ)條件較好，但在防范工作中，存在物業(yè)管理者責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致入室盜竊財(cái)物、小區(qū)內(nèi)盜竊車輛問題比較突出，小區(qū)安全狀況大不如前，如金都花園、金都雅苑等。
二、現(xiàn)狀分析
（一）小區(qū)物業(yè)管理市場競爭機(jī)制尚未形成。目前，我市住宅小區(qū)物業(yè)招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場競爭機(jī)制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達(dá)到一定規(guī)模后，由于社區(qū)管理工作缺位，沒有單位牽頭指導(dǎo)，小區(qū)成立業(yè)主委員會難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。
（二）小區(qū)安全管理主體一元化，安全狀況良好。這類小區(qū)包括廠礦企業(yè)所管轄的單位型小區(qū)和規(guī)模較大的社會型小區(qū)，廠礦企業(yè)所管轄的單位型小區(qū)有明確的管理機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大的社會型小區(qū)聘請有資質(zhì)的物業(yè)公司。這些小區(qū)責(zé)任明確，呈現(xiàn)出有人管、認(rèn)真管的局面。治安工作井井有條，資金投入到位，人力配備充實(shí)，安全責(zé)任明確，人防、技防到位，防控任務(wù)落實(shí)，小區(qū)綜治力量集中，作用明顯，形成了良好的生活環(huán)境，居民倍感安全。
（三）小區(qū)治安人員素質(zhì)不高，權(quán)責(zé)不清，導(dǎo)致防控人員責(zé)任心不強(qiáng)。小區(qū)大門是小區(qū)安全管理的第一道防線，關(guān)系著整個小區(qū)居民的居住安全。調(diào)查中，物業(yè)管理人員未進(jìn)行專門培訓(xùn)，整體素質(zhì)不高和管理水平有限。一些小區(qū)雖有門衛(wèi)人員和安保人員，但小區(qū)大門口沒有安裝門禁系統(tǒng)，人員和車輛隨意出入，沒有人盤問。單元門是維護(hù)業(yè)主居住安全的第二道屏障，但是不少單元門存在損壞或者不關(guān)的情況。據(jù)了解，僅清明節(jié)前一天下午，某小區(qū)就有兩戶業(yè)主家被入室盜竊，一業(yè)主家被盜走電視、電腦及現(xiàn)金，財(cái)產(chǎn)損失達(dá)10000余元。另一家被盜走電視、電腦、手機(jī)、相機(jī)、金銀首飾、收藏品等，財(cái)產(chǎn)損失達(dá)60000余元。小區(qū)業(yè)主交納了物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)，但是業(yè)主財(cái)產(chǎn)和車輛被盜后，物業(yè)公司未承擔(dān)應(yīng)有責(zé)任，未予適當(dāng)賠償，業(yè)主因此拒交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)人員不盡職，工作渙散，不負(fù)責(zé)任，造成防范不力，業(yè)主和物業(yè)人員之間矛盾愈演愈烈，入室盜竊及自行車、摩托車、小車被盜事件時有發(fā)生，業(yè)主怨聲載道。
(四）小區(qū)治安無人管理，小區(qū)環(huán)境混亂。由于認(rèn)識上存在分歧，一些單位自建家屬院，單位不想管，社區(qū)不愿管，有的小區(qū)對治安情況無人問津，有的輕描淡寫，有的干脆與安全問題脫離干系，不愿負(fù)責(zé)任，不想插手治理。同時，建設(shè)時，開發(fā)商沒有建物業(yè)辦公場所，又入住戶偏少，聘請物業(yè)公司負(fù)擔(dān)較重。這些小區(qū)發(fā)生入室盜竊的問題較嚴(yán)重。
（五）小區(qū)住戶認(rèn)識多樣化，阻礙了治安工作進(jìn)展。由于小區(qū)住戶的思想認(rèn)識不同，個人覺悟有差異，圍繞各自利益考慮，說話做事出發(fā)點(diǎn)不同，在對待小區(qū)安全問題上，有的人觀念落后，大局意識淡漠，沒有集體觀念，缺乏無私奉獻(xiàn)精神，做事只愿“自掃門前雪”，對小區(qū)公共事務(wù)漠不關(guān)心，對不正常現(xiàn)象熟視無睹。更有甚者，只圖自己方便，進(jìn)出對講門不主動關(guān)閉，還有破壞對講門的現(xiàn)象發(fā)生，為不法分子盜竊業(yè)主財(cái)物提供了機(jī)會。雖然這類人只占少數(shù)，但阻礙著小區(qū)對安全防控的統(tǒng)一部署、集中整治和綜合力量的實(shí)施。表現(xiàn)在：有關(guān)費(fèi)用不積極交納，有關(guān)安全的事情不配合、不支持，甚至為了私利從中作梗，充當(dāng)“絆腳石”的角色，嚴(yán)重影響了小區(qū)的治安工作。
（六）小區(qū)的治安防控物質(zhì)基礎(chǔ)薄弱，技防設(shè)施不力，影響了治安工作的效果。絕大部分小區(qū)目前物質(zhì)基礎(chǔ)十分脆弱，門房、圍墻、車棚、警衛(wèi)器械、消防器材等還嚴(yán)重不足，至于高科技防控措施更是欠缺，普及率極低，這種情況不僅影響小區(qū)的安全質(zhì)量，也使“以防為主，打防結(jié)合”的治安工作方針難以落實(shí)。
三、措施對策
（一）明確治安管理的主體，形成集中治理的格局。把小區(qū)的各項(xiàng)公共事務(wù)管理好，落實(shí)管理主體是前提。對于社會型小區(qū)來說，應(yīng)盡快成立物業(yè)公司，并在社區(qū)指導(dǎo)下成立業(yè)主委員會，明確各自權(quán)利和責(zé)任，讓其充分發(fā)揮職能，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的全面管理。對于一些單位型沒有統(tǒng)一管理的小區(qū)，應(yīng)由社區(qū)或單位牽頭，成立業(yè)主委員會，制定小區(qū)管理制度，充實(shí)管理人員，強(qiáng)化設(shè)施，明確任務(wù)，落實(shí)責(zé)任，以利于小區(qū)安全防范工作的開展。
（二）依托社區(qū)居委會抓好小區(qū)的工作。無論是社會型小區(qū)還是單位型小區(qū)，社區(qū)服務(wù)中心應(yīng)承擔(dān)起管理責(zé)任，黨委、政府應(yīng)確立社區(qū)服務(wù)中心的領(lǐng)導(dǎo)地位，這樣，才會“綱舉目張”，事半功倍，更有效的推進(jìn)工作。社區(qū)服務(wù)中心要把小區(qū)管理放在整體工作的突出位置，每年對物業(yè)管理人員進(jìn)行專門培訓(xùn)，邀請物業(yè)管理專家或有資質(zhì)的管理經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)人員授課，使物業(yè)從業(yè)人員提高管理水平，成為物業(yè)管理的行家里手。定期深入轄區(qū)小區(qū)，了解存在的問題，發(fā)現(xiàn)先進(jìn)典型，舉辦安全小區(qū)觀摩會，推進(jìn)小區(qū)安全管理進(jìn)程。
（三）加強(qiáng)安全保衛(wèi)隊(duì)伍建設(shè)。物業(yè)公司要按照小區(qū)入住人口配足配齊物業(yè)管理人員和安保人員，嚴(yán)格落實(shí)安全防范措施，對小區(qū)特別是重點(diǎn)部位實(shí)行24小時安全監(jiān)控，嚴(yán)格晝夜巡查制度，增加巡視密度，及時發(fā)現(xiàn)可疑人員，消除各類安全隱患。
（四）簽訂權(quán)責(zé)對等的物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受損的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。作為小區(qū)管理監(jiān)督主管部門，應(yīng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》審查小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同，對于物業(yè)管理企業(yè)違約后，惡意逃避法律責(zé)任的條款，應(yīng)及時糾正，并予以處罰，從而解決物業(yè)管理企業(yè)不盡責(zé)造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失不適當(dāng)賠償?shù)陌酝跣袨?，切?shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
（五）充分發(fā)揮公安機(jī)關(guān)在治安工作中的主力軍作用。政法機(jī)關(guān)要加大小區(qū)治安工作力度，充分發(fā)揮社會治安巡查團(tuán)的作用，吸納小區(qū)“五老”人員加入治安巡查團(tuán)，堅(jiān)持白天巡邏制度，義務(wù)為小區(qū)安全服務(wù)。同時，公安機(jī)關(guān)要適時開展各種專項(xiàng)整治活動，有效打擊犯罪分子，保證居民安居樂業(yè)。如秦嶺公安分局破獲的大型盜竊團(tuán)伙，既震懾了犯罪分子，也維護(hù)了一方平安。
（六）督促開發(fā)商加大投入，夯實(shí)小區(qū)治安防控的物質(zhì)基礎(chǔ)。小區(qū)物業(yè)辦公用房、門房、攝像頭及紅外線監(jiān)控等設(shè)備，按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商投入。但是，一些開發(fā)商人為減少物質(zhì)基礎(chǔ)方面的投入，造成小區(qū)安全隱患。住建部門要深入在建小區(qū)及已建小區(qū)，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，督促開發(fā)商按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)完善小區(qū)防控的硬件設(shè)施和監(jiān)控設(shè)備。在批建、督建、驗(yàn)工等主要環(huán)節(jié)實(shí)施制約措施。對已建成投用的小區(qū)采取完善的強(qiáng)制措施。
乙方：
第一條 車輛基本狀況
第二條 物業(yè)情況
第三條 雙方的權(quán)利和義務(wù)
一、甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、根據(jù)相關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本小區(qū)《地下車庫管理規(guī)定》并書面告知乙方；
2、負(fù)責(zé)建立健全本車庫停放車輛的檔案資料；
3、制止違反本車庫管理規(guī)定的行為。
4、租約期滿，車主若需繼續(xù)租賃，應(yīng)在協(xié)議到期前一個月到物管處辦理續(xù)租手續(xù)；否則，將視乙方自動終止協(xié)議，甲方有權(quán)將該車位收回；
二、乙方的權(quán)利和義務(wù)
1、監(jiān)督甲方的車輛管理服務(wù)工作，就車輛管理的有關(guān)問題向甲方提出合理的意見和建議；
2、嚴(yán)格遵守物業(yè)公司制定《盛世嘉園地下停車場管理規(guī)定》，如因乙方違反該規(guī)定而造成的損失，乙方負(fù)全部責(zé)任；
3、依據(jù)本協(xié)議按時繳納車位租金和管理費(fèi)；
4、接受甲方的管理和服務(wù)，如甲方發(fā)現(xiàn)乙方停放的車輛有嚴(yán)重破損的，乙方應(yīng)配合甲方做好情況登記工作；
5、對停放的車輛辦有相關(guān)齊全的保險手續(xù)。
第四條 車庫物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
1、車庫衛(wèi)生整潔，車輛停放有序；
2、公共設(shè)施設(shè)備配套完好，運(yùn)行使用正常，無事故隱患，日常使用中嚴(yán)格遵守操作規(guī)程和保養(yǎng)規(guī)范；
3、機(jī)動車輛停放管理制度完善，管理責(zé)任明確；
4、消防設(shè)備設(shè)施配置完好，運(yùn)行正常，可隨時啟用；消防通道暢通無阻；制定有效的消防應(yīng)急方案。
第五條 車輛停放中的禁止行為
1、停放車輛時不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，非停車區(qū)域禁止停放任何車輛；
2、不得損壞車庫內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，不得私占他人車位，不得改變車庫的使用性質(zhì)；
3、車庫內(nèi)不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現(xiàn)象必須及時清理；
4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險品的車輛在車庫停放；
5、地下車庫嚴(yán)禁煙火，經(jīng)制止不改者，將取消停車資格。
第六條 停車費(fèi)價格與收費(fèi)方法
車位租金：150元/月
停車藍(lán)牙卡遺失或損壞另補(bǔ)200元/個
租用期限自-年-月-日至-年-月-日止共-個月，合計(jì) 元，乙方須于協(xié)議到期一個月前到物業(yè)管理處交付下一期的車位租金。
第七條 違約責(zé)任的處理
1、甲方違反本協(xié)議，未達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)的，乙方有權(quán)督促甲方限期整改；
2、由乙方原因造成甲方未能達(dá)到服務(wù)目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未改的，甲方有權(quán)取消其停車資格；
3、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方清退所有費(fèi)用，退還利息并支付違約金。
4、乙方違反協(xié)議，不按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間交納停車服務(wù)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交欠款，并有權(quán)取消乙方停車資格；
5、乙方有責(zé)任和義務(wù)保證所停車輛的完好狀態(tài)，由于滴、漏、電路問題等車輛自身原因造成的后果由乙方自行承擔(dān)；
6、違反本協(xié)議第五條規(guī)定的，由此所產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)、法律責(zé)任由乙方承擔(dān)。
第八條 為維護(hù)業(yè)主、公眾的切身利益，在不可預(yù)見的情況下，甲方有權(quán)協(xié)助有關(guān)部門采取緊急措施，如發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤?、漏電、火?zāi)、水管破裂、救助人名、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。
第九條 本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第十條 業(yè)主有車位購買優(yōu)先權(quán)。因業(yè)主購買車位而造成車位租賃發(fā)生相應(yīng)調(diào)整的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。
第十一條 本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等的法律效力，自雙方簽字之日起生效。
甲方簽字：
乙方簽字：
一、指導(dǎo)思想
以國務(wù)院指導(dǎo)意見、省委書記李錦斌2月19日視察市、縣的講話精神為指導(dǎo)，堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央和省市“兩手抓”方針，堅(jiān)定嚴(yán)防嚴(yán)控不動搖，平穩(wěn)有序恢復(fù)生產(chǎn)生活秩序。
二、工作目標(biāo)
通過進(jìn)一步細(xì)化當(dāng)前疫情防控工作任務(wù)，突出抓好重點(diǎn)防控領(lǐng)域，科學(xué)指導(dǎo)企業(yè)、項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)、外來人員隔離，嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)封閉式管理各項(xiàng)措施，從而實(shí)現(xiàn)防控工作精準(zhǔn)有效，有效提高疫情防御應(yīng)對能力。
三、工作內(nèi)容
（一）統(tǒng)籌抓好疫情防控和企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。認(rèn)真落實(shí)《轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院肺炎聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制第十二指導(dǎo)組關(guān)于切實(shí)做好企業(yè)防控工作提高抵御突發(fā)疫情能力建議的通知》文件要求，切實(shí)指導(dǎo)企業(yè)做好疫情防控工作，強(qiáng)化企業(yè)主體責(zé)任，提高企業(yè)抵御突發(fā)疫情能力。督促企業(yè)在源頭管控、常規(guī)性預(yù)防控制、主要業(yè)務(wù)流程防控和應(yīng)急處置等環(huán)節(jié)上下功夫，規(guī)范生產(chǎn)生活秩序，安全有序做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)。一是結(jié)合園區(qū)實(shí)際，切實(shí)督導(dǎo)企業(yè)做到“五有、九到位”，即復(fù)工前要有復(fù)工申請、防控方案、防控物資、防控責(zé)任承諾書、員工信息花名冊（假期流向）；復(fù)工后要做到廠區(qū)全面消殺、縣外返崗員工隔離（疫區(qū)人員禁止來全）、每天上崗員工排查登記上報、員工出入檢測、常消毒、通風(fēng)、保潔、錯時分散就餐、員工安全防護(hù)教育、外來人員、車輛管理、防控信息日報告。二是督促指導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險評估，制定出現(xiàn)突發(fā)肺炎病例后應(yīng)急處置方案、擴(kuò)散風(fēng)險評估方案，確保企業(yè)在疫情發(fā)生后能盡快提出安全生產(chǎn)保障措施。三是摸排企業(yè)需求，幫助企業(yè)順利復(fù)工復(fù)產(chǎn)。深入排查企業(yè)在用工、融資、水、電、氣等相關(guān)要素保障需求，積極搭建幫扶橋梁，集中幫助企業(yè)解決一批困難問題。
（二）同步推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目疫情防控，督促指導(dǎo)開工建設(shè)。全面落實(shí)《關(guān)于加強(qiáng)縣建筑工地病毒感染的新型肺炎疫情防控及節(jié)后復(fù)工管理工作的通知》文件要求，切實(shí)做好在建工地肺炎疫情防控的宣傳工作，明確監(jiān)管重點(diǎn)領(lǐng)域，嚴(yán)格規(guī)范復(fù)工審核程序，進(jìn)一步落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任、屬地管理責(zé)任、包保人監(jiān)管責(zé)任。一是強(qiáng)化復(fù)工前人員來全信息審查工作。建立來全人員信息臺賬，特別是縣外回全人員，逐一篩查，不符合條件的不予審核，湖北等重點(diǎn)地區(qū)人員做好勸返工作。二是強(qiáng)化全面復(fù)工準(zhǔn)備工作審查與驗(yàn)收工作。會同縣住建局，共同審核企業(yè)提交的復(fù)工材料，現(xiàn)場核驗(yàn)企業(yè)疫情防控的物資儲備、公共區(qū)域消毒、人員隔離場所、日常健康監(jiān)測等重點(diǎn)情況，不符合條件的一律退回。在做好以上兩項(xiàng)工作的基礎(chǔ)上，積極引導(dǎo)項(xiàng)目盡快開工，確保完成年度目標(biāo)任務(wù)。
（二）強(qiáng)化小區(qū)封閉式管理，落細(xì)落實(shí)防控措施。一是加大宣傳教育。在商住小區(qū)、公租房門崗處設(shè)立公告欄，張貼關(guān)于封閉式管理、疫情防控相關(guān)文件，要求所有出入居民、企業(yè)員工嚴(yán)格服從管理。設(shè)立流動宣傳車，在7個商住小區(qū)（1個商住小區(qū)未交付）顯著位置設(shè)立“小喇叭”，不間斷播放疫情防控知識，要求小區(qū)居民進(jìn)一步加強(qiáng)自我約束，落實(shí)上級封閉式要求。二是精準(zhǔn)摸排人員信息。在小區(qū)門崗處設(shè)立人員信息登記處，所有外來人員一律進(jìn)行登記，詳實(shí)記錄人員外出、旅居相關(guān)記錄、聯(lián)系方式、所在企業(yè)等，特別是湖北等重點(diǎn)區(qū)域人員，切實(shí)做到不漏一人。三是強(qiáng)化人員進(jìn)出管控。落實(shí)24小時管理制度，對所有人員、車輛進(jìn)出進(jìn)行排查、登記，不符合要求的一律不放行。對于企業(yè)員工進(jìn)出公租房，必須出具企業(yè)相關(guān)證明，否則一律不準(zhǔn)進(jìn)入。堅(jiān)持每天巡邏，特別是縣外回全人員，要求簽訂承諾書，一律居家隔離14天，所需生活必需品的由企業(yè)提供或物業(yè)公司代購。四是強(qiáng)化人員健康監(jiān)測。加強(qiáng)外來人員進(jìn)出體溫檢測，出現(xiàn)異常狀況的立即報告，并撥打120進(jìn)行處置。
（三）強(qiáng)化聯(lián)防聯(lián)控，做好疫情突發(fā)應(yīng)急準(zhǔn)備。一是建立人員篩查信息及時處置機(jī)制。根據(jù)縣疫情防控指揮部要求，對篩查出的不在園區(qū)管轄范圍內(nèi)的人員信息（主要指現(xiàn)居住地不是在企業(yè)職工宿舍、園區(qū)公租房、7個商住小區(qū)），及時轉(zhuǎn)發(fā)至相關(guān)鎮(zhèn)跟蹤管理，切實(shí)做到人員信息篩查不漏不重。二是建立醫(yī)療處置聯(lián)控機(jī)制。聯(lián)合十字衛(wèi)生院，加強(qiáng)監(jiān)控轄區(qū)范圍內(nèi)體溫異常、咳嗽、感冒等呼吸道癥狀的人員，對出現(xiàn)上述癥狀的人員，第一時間聯(lián)系專業(yè)醫(yī)護(hù)人員、醫(yī)用車輛上門，轉(zhuǎn)至縣定點(diǎn)醫(yī)院檢查。
四、工作要求
開發(fā)區(qū)各包保責(zé)任人進(jìn)一步強(qiáng)化政治意識、大局意識、服務(wù)意識，在做好部門本職工作的同時，全力做好園區(qū)各項(xiàng)中心工作、企業(yè)幫扶工作，堅(jiān)決打好疫情防控阻擊戰(zhàn)。
一是壓實(shí)工作責(zé)任。設(shè)立6個疫情防控工作專項(xiàng)小組，統(tǒng)籌抓好園區(qū)疫情防控應(yīng)對和應(yīng)急準(zhǔn)備等工作。實(shí)施網(wǎng)格化管理制度，由全體職工干部組成的18個包保組負(fù)責(zé)園區(qū)321家重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)、17個招商引資簽約未建項(xiàng)目、36個在建項(xiàng)目、4個政府投資重點(diǎn)項(xiàng)目、派出所和社會事務(wù)局負(fù)責(zé)園區(qū)8個商住小區(qū)和公租房，形成防疫工作包保全覆蓋。
感謝各級領(lǐng)導(dǎo)及各部門一年來對我司保安隊(duì)的工作大力持。過去的一年里，我們?nèi)w保安人員都履行我們公司的方針：對司忠誠、服務(wù)至上；尊老愛幼、樂于助人；愛崗敬業(yè)、忠于職守；廉潔奉公、不謀私利；知法懂法、遵紀(jì)守法；團(tuán)結(jié)協(xié)作、勇于獻(xiàn)身；文明執(zhí)勤、禮貌待人；堅(jiān)持原則、爭創(chuàng)先進(jìn)。在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，共同合作努力下，維護(hù)小區(qū)的治安秩序的穩(wěn)定，保證了公司、業(yè)主的安全不受侵犯。為小區(qū)的安全提供了保障，營造了和諧的氛圍。特向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報如下：
一、門崗實(shí)行特殊時期特殊對待
保安隊(duì)對各崗位的工作進(jìn)行了調(diào)整，高峰期執(zhí)行站崗制度，進(jìn)出車輛登記檢查、收費(fèi)等工作。在加強(qiáng)日常車輛指揮工作的同時，實(shí)行案發(fā)高峰期蹲點(diǎn)制度，大大減少了事件發(fā)生。
二、六個崗位高峰期執(zhí)行雙崗制
對所有進(jìn)入辦公區(qū)人員進(jìn)行檢證上崗，外來人員采取先電話登記，后進(jìn)來的原則，小區(qū)所有的物品必須辦理物品放行條，進(jìn)行對號入座，以避免錯拿誤拿，同時提高了工作效率。
三、車輛管理收費(fèi)入庫存放與車輛亂停亂放
物業(yè)公司中心崗與每個路口都設(shè)有“嚴(yán)禁停車”的牌子，所有車輛進(jìn)入小區(qū)停放，按規(guī)定實(shí)行了收費(fèi)。能進(jìn)入車庫的車輛必須入車庫。加大了車輛指揮，嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)亂停亂靠，減少了雜亂現(xiàn)象。門面的三輪車必須到保安部辦理登記交費(fèi)才可進(jìn)入小區(qū)工作，所有路口不準(zhǔn)停車，小區(qū)花園所有車輛不得通行，電動車都不準(zhǔn)進(jìn)入園林小區(qū)，這項(xiàng)工作執(zhí)行的很好，包括物業(yè)公司中心崗都很好，電動車必須停放在監(jiān)控能看到的地主，同時對監(jiān)控的盲區(qū)及重點(diǎn)地方進(jìn)行了調(diào)整，有效地防止了偷盜事件發(fā)生。
四、對門面清理和整改
以前商鋪局面十分混亂，經(jīng)我們進(jìn)入和美星城后，我司提出要求與客服一起招開一次商戶交流會，在短短的半個月時間就整理了商鋪的亂擺亂放等衛(wèi)生環(huán)境現(xiàn)狀。目前在保安每天巡查和物業(yè)公司的大力支持下，才有今天的局面。
五、對小區(qū)的裝修垃圾的管控和處理
從我們進(jìn)入時，地下室的裝修垃圾是堆成山，我司保安用自己的三輪車清理了一個星期，共清理了80多車，沒有向貴公司提出要一分錢的工資，目前我司采用的是誰管誰負(fù)責(zé)的原則?，F(xiàn)在地下室的狀況很好。
六、對外來人員、外來車輛的登記并管控
1.對裝修人員，必須到客服中心辦出入證，沒有辦理出入證的人員，進(jìn)出都要走中心崗。2.對外來人員來走親戚我們都會在門崗做好登記，并呼叫監(jiān)控中心核對，方可進(jìn)來。3.外來車輛我們都是進(jìn)行登記、核對，還按公司制度進(jìn)行收費(fèi)。
七、杜絕制止在小區(qū)里面種菜、種花、養(yǎng)狗、養(yǎng)鴿子
之前發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有住戶種菜、種花、養(yǎng)狗、養(yǎng)鴿子這種事件發(fā)生，我們都上門通知和書面通知，進(jìn)行一次大整改，大清繳。我部會加強(qiáng)巡邏，如有發(fā)現(xiàn)，我們堅(jiān)決杜絕類似事情發(fā)生。
八、對小區(qū)的消防器材的維護(hù)并定時檢查
安保隊(duì)巡邏人員對消防設(shè)施進(jìn)行日常檢查，確保消防設(shè)施齊全、完善、封條完好，及時清理損壞、過期的消防器材，消除安全隱患。每年兩次消防演習(xí)及消防培訓(xùn)，提高隊(duì)員的專業(yè)水平。
九、2016年碰到突發(fā)事件有 6次
1.7月10日晚上9點(diǎn)左右，小區(qū)發(fā)生停電事件，我部全體出警，維持秩序。安全救出被困在電梯里的一位老奶奶。整件事件的結(jié)果，沒有人受傷。
2.7月16日巡邏過程中發(fā)現(xiàn)有傳銷不法分子出入小區(qū)，我們借助公安局、天心區(qū)治安隊(duì)的力量，成功抓獲了傳銷分子七名，已將其清出小區(qū)。
3.7月22日巡邏隊(duì)巡邏過程中發(fā)現(xiàn)長沙市政的工程車在和美星城的消防管處接水，當(dāng)場制止并對接水人員處罰金1000元，已交和美星城財(cái)務(wù)部。
4.8月12日早上7：30接到客服部報警：42棟2單元16樓的業(yè)主求助，一位老人家66歲了生病了，我們趕到現(xiàn)場，并陪同業(yè)主到醫(yī)院（中心醫(yī)院），幫忙辦理住院手續(xù)。
5.10月5日上午，芳芳建材店的員工拖著水泥要進(jìn)來小區(qū)，我們強(qiáng)制止不讓他進(jìn)來（因?yàn)?日傍晚，芳芳建材店的員工在拖砂子時，把電梯搞臟了，還有很多水，我們叫他要把電梯的衛(wèi)生搞干凈，不聽勸告，跑了）。芳芳建材店的老板叫了十幾二十人來，要跟我們安保部打架，后面是派出所來了，派出所調(diào)解處理。
6.11月30日晚上10點(diǎn)20分左右，19棟1206號的業(yè)主的女兒有抑郁癥想跳樓，被我們巡邏隊(duì)發(fā)現(xiàn)，后馬上組成一隊(duì)突發(fā)事件營救小組，營救后結(jié)果沒有人受傷。
十、平時的日常工作都能按時完成。
十一、我們都能按周例會精神和任務(wù)進(jìn)行實(shí)施并完成。
以上工作將繼續(xù)跟進(jìn)并監(jiān)督。
安保部2017年工作計(jì)劃
在公司領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過一年以來的磨合與配合，我司總結(jié)了新的方案。方案如下：
一、對禮議、形象、文明、禮貌待人，我們會重點(diǎn)加強(qiáng)培訓(xùn)、軍訓(xùn)來提升全體員工的素質(zhì)（附員工管理制度一份）。
二、嚴(yán)管外來車輛的登記和檢查，做到車輛不亂停亂放，
序存放車庫并合理的管理收費(fèi)。
三、加強(qiáng)各崗位對外來人員的登記并嚴(yán)加管控，高峰期崗位必須雙崗制，降低事件發(fā)生。
四、加強(qiáng)巡邏杜絕并制止在小區(qū)有種菜、種花、養(yǎng)狗、養(yǎng)鴿子的事件發(fā)生。
五、對小區(qū)的裝修垃圾的要進(jìn)行嚴(yán)格管理。
監(jiān)控室和巡邏隊(duì)要配合好，采用的是誰管誰負(fù)責(zé)的原則，誰沒有跟蹤到位，哪個工作人員負(fù)責(zé)。
六、確保小區(qū)的消防設(shè)施齊全、完善，我們會定期的檢查， 看是否損壞、過期等消除安全隱患，并做好登記冊好跟蹤。每年會多次培訓(xùn)消防演習(xí)，來提升隊(duì)員的專業(yè)水平。
七、我部會配合各部門的臨時工作任務(wù)。
八、時時刻刻做好突發(fā)事件的全部準(zhǔn)備。
九、對門面的清理和整改。為了有序的管理好商鋪，跟商主商量得到共識（附文件一份）。
十、嚴(yán)加管控超時裝修的事情發(fā)生，我部進(jìn)行了跟進(jìn)，自定了一些規(guī)定，讓裝修戶知道并認(rèn)可，以后減少很多糾紛（附文件一份）。
十一、做好每天的日常工作。
十二、做好每周周例會的精神和任務(wù)。
2017安保部的目標(biāo)：
1.業(yè)主、顧客的投訴率千分之三；
2.業(yè)主、顧客的滿意率百分之九十八；
物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險類型及防范
物業(yè)服務(wù)涉及客戶生活的方方面面，有事就找物業(yè)服務(wù)公司，解決不了或解決得不滿意
就是物業(yè)公司服務(wù)不好，有時甚至開口就以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)相威脅，出了事故就向物業(yè)服務(wù)
公司索賠，這是物業(yè)服務(wù)公司所面臨的嚴(yán)峻問題，也就是物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險。我們要防范各
種物業(yè)服務(wù)風(fēng)險，就先得從分析這些風(fēng)險來自哪些方面，有何種防范措施來規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)
險。物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險主要包括治安風(fēng)險、車輛管理中車輛的損壞及丟失風(fēng)險、消防事故和隱患風(fēng)險、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險等。
治安風(fēng)險及防范
所謂治安風(fēng)險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險，導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險。目前因市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，我國人口流動率日益增高，社會各層次的收入差距日漸增大，該社會問題產(chǎn)生的治安問題已明顯體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)里。入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類事件相繼發(fā)生在各個小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來極大的壓力和風(fēng)險。怎樣防范治安風(fēng)險
?可從如下幾方面考慮：
1、首先應(yīng)明確物業(yè)服務(wù)單位的法律地位和職責(zé)。每一個物業(yè)都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應(yīng)該明確的是包括每一個物業(yè)的治安是由公安機(jī)關(guān)自責(zé)的，物業(yè)服務(wù)單位的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)物業(yè)項(xiàng)目的公共秩序。這一點(diǎn)作為物業(yè)服務(wù)單位和業(yè)主都應(yīng)明確，物業(yè)服務(wù)單位僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)服務(wù)單位的工作人員，包括安全管理人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，物業(yè)服務(wù)單位的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。
2、物業(yè)服務(wù)單位在明白自身法律地位職責(zé)的基礎(chǔ)上，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)轄區(qū)物業(yè)的公共秩序，防范治安風(fēng)險。防范治安風(fēng)險，針對不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對完善和實(shí)用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員，實(shí)施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對轄區(qū)物業(yè)往來人員的管理，制定關(guān)于定時安排人員巡邏和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于每一個不同性質(zhì)的物業(yè)及業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，對于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因?yàn)槿藛T進(jìn)出過于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實(shí)的，多數(shù)采用對從大廈搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人八住時預(yù)先所留的印鑒或簽名確認(rèn)。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時的流動式巡邏和巡查工作，對已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時間進(jìn)行報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)服務(wù)單位的治安防范工作，既針對非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)單位工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。作為物業(yè)服務(wù)單位在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項(xiàng)管理規(guī)定，履行了自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會公共秩序．物業(yè)服務(wù)單位不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。
3、在目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)公共秩序的工作委托給專門的安保公司，協(xié)商約定對外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)單位的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)服務(wù)單位要求的服務(wù)。該做法實(shí)際也是物業(yè)服務(wù)單位與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險的措施。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責(zé)任。而法律目前對保安公司的的義務(wù)尚沒有明確的規(guī)定，造成聘請專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險變得極為有限。
車輛管理風(fēng)險及防范
所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等情況。車輛停放服務(wù)是由轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)服務(wù)單位接受開發(fā)商或轄區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。車輛停放期間車輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫，這些就是車輛管理的風(fēng)險。怎樣防范此類風(fēng)險，可從兩方面著手：
1、從停車場硬件建設(shè)及維護(hù)來防范風(fēng)險。停車場經(jīng)營管理需要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價部門取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。物業(yè)服務(wù)單位必須確保停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔來隔離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。
2、從車輛停放管理軟件上防范風(fēng)險。在停車場硬件完善并符臺要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場的工作人員對進(jìn)入停車場的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司或下屬管理處加蓋公章，停車憑證上應(yīng)記載車輛牌號、進(jìn)入停車場時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時對停車場停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場后，停車場工作人員負(fù)責(zé)對車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對憑證上記載的車牌號和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時，應(yīng)及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)服務(wù)單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。上述管理規(guī)范程序就是風(fēng)險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。
消防風(fēng)險防范
消防事故和隱患其實(shí)也是物業(yè)公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險單獨(dú)列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)以及確?；馂?zāi)發(fā)生時，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)單位面臨如此的風(fēng)險不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。
l、物業(yè)的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題，同時也是具有一定專業(yè)性的管理事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)單位首先在接手物業(yè)時，尤其是針對新建的物業(yè)，應(yīng)查驗(yàn)是否已通過消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。在物業(yè)未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)管理單位可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理單位應(yīng)堅(jiān)持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位將負(fù)有不可推卸的責(zé)任。
2、業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理單位審查業(yè)主申請裝修項(xiàng)目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應(yīng)嚴(yán)禁明火等：監(jiān)督業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設(shè)施和器械。對損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向消防主管部門報告，由消防主管部門依法處理。
3、物業(yè)服務(wù)單位在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)過程中，對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施和器械進(jìn)行日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)已委托給專業(yè)消防公司的，對消防設(shè)施需要中修、大修等以及根據(jù)消防部門檢查的整改意見需整改的，應(yīng)依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修基金中開支。
4、在轄區(qū)物業(yè)發(fā)生消防事故時，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)在第一時間報警,并協(xié)助；消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。
設(shè)備風(fēng)險防范
物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時因物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來產(chǎn)生了風(fēng)險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物：公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等；概括地講可以認(rèn)為是轄區(qū)物業(yè)內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)服務(wù)單位的主要工作內(nèi)容。物業(yè)公共設(shè)施、共用設(shè)備管理以及維護(hù)方面潛在的隱患也是物業(yè)服務(wù)風(fēng)險的主要方面。為防止上述風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)單位可從以下幾個方面著手：
1、首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與原開發(fā)商或業(yè)主委員會、原物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)行交接過程中，應(yīng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險的參考資料。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(四)物業(yè)管理所必須的其他資料等。
在各方交接的過程中，向新的物業(yè)服務(wù)單住移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
2、依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒有過錯的除外。物業(yè)服務(wù)單位根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)首先明確自己的服務(wù)責(zé)任范圍，服務(wù)責(zé)任范圍決定風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成或者是業(yè)主未成年子女，來訪的未成年人的行為導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險的舉措之一。
3、提高物業(yè)服務(wù)單位工作人員防范風(fēng)險的意識尤為重要。工作人員的防范風(fēng)險意識指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險意識，一切防范風(fēng)險的措施都將成為紙上談兵。
為防范風(fēng)險，物業(yè)服務(wù)單位必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備，按照經(jīng)業(yè)主大套通過的各項(xiàng)管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設(shè)施和設(shè)備的正常運(yùn)行。對房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺、通道應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，考慮在大風(fēng)等特殊天氣時，是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損害，造成物業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。
為培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)單位工作人員防范風(fēng)險的意識，除對工作人員按公司管理制度進(jìn)行培訓(xùn)和規(guī)定操作訓(xùn)練外，還需要對工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識培訓(xùn)，學(xué)習(xí)同行業(yè)和其他物業(yè)服務(wù)單位已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)是提高風(fēng)險防范意識最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓(xùn)，工作人員對照案例分析自身服務(wù)行為的潛在風(fēng)險之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)服務(wù)單位的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風(fēng)險的發(fā)生。
作為物業(yè)服務(wù)單位的高層管理人員應(yīng)該將法律意識和風(fēng)險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項(xiàng)管理制度和工作中，有的物業(yè)服務(wù)單位都已經(jīng)通過質(zhì)量管理體系認(rèn)證，但往往過多流于形式和表面，沒有與法律風(fēng)險的防范結(jié)合在一起，造成對風(fēng)險防范不是很有效。物業(yè)服務(wù)單位和各項(xiàng)制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項(xiàng)工作的管理流程設(shè)計(jì)也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風(fēng)險控制真正落實(shí)和滲透到具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險，提高整體的管理效率。隨著社會專業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)聘請專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對物業(yè)服務(wù)單位的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，針對物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，第一時間采取緊急措施應(yīng)對和處理，還應(yīng)征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識與物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，相對人已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭議，物業(yè)服務(wù)單位需要將時間內(nèi)的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當(dāng)時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。
4、在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)服務(wù)單位全體人員應(yīng)特別明確的一個問題是在目前的司法實(shí)踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財(cái)產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)服務(wù)單位在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害的，結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯責(zé)任。物業(yè)服務(wù)單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人是物業(yè)的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實(shí)踐中也難以操作：同時根據(jù)物業(yè)服務(wù)單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會的物業(yè)服務(wù)合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲。另外物業(yè)服務(wù)單位平常對房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實(shí)自己已履行了義務(wù)，可以向該公司追索，以降低物業(yè)服務(wù)的風(fēng)險和賠償責(zé)任。
5、物業(yè)服務(wù)單位將物業(yè)服務(wù)中涉及的電梯、綠化、清潔等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。上述分項(xiàng)發(fā)包形式也是物業(yè)服務(wù)單位防范風(fēng)險的措施之一。
物業(yè)服務(wù)單位在專項(xiàng)管理分包中，選聘電梯．綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)服務(wù)單位負(fù)有明顯的主觀過錯。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)服務(wù)單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，在物業(yè)服務(wù)單位與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。一些物業(yè)服務(wù)單位為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤，自己單位在未取得相應(yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費(fèi)。這種做法是違法的，實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險，上述做法是不可取的。
6、在公共和共用設(shè)施，設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報告，由相應(yīng)的部門對事件進(jìn)行調(diào)查，并作調(diào)查報告，對事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因就是日后各方，包括法院認(rèn)定過錯和責(zé)任的依據(jù)在一定程度上可以說唯一依據(jù)。因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，如果當(dāng)時不進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過程中由于距離事件發(fā)生的時間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時間太長、現(xiàn)場已不存在，專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無法鑒定，物業(yè)服務(wù)單位也將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責(zé)任也是無法擺脫的。
公共環(huán)境風(fēng)險防范
物業(yè)公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。
物業(yè)因公共設(shè)施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等單位施工需要，在公共場所、轄區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設(shè)施等，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)監(jiān)督施工單位或由物業(yè)服務(wù)單位在施工現(xiàn)場周邊，設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施等，避免造成他人人身和財(cái)產(chǎn)損害的。
物業(yè)服務(wù)單位在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對物業(yè)轄區(qū)施工現(xiàn)場管理和風(fēng)險防范、法律責(zé)任分擔(dān)問題進(jìn)行約定，降低物業(yè)服務(wù)單位的法律風(fēng)險和責(zé)任。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將-陸時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險和隱患。
物業(yè)公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護(hù)物業(yè)轄區(qū)良好生活環(huán)境的保障之一。但物業(yè)服務(wù)單位在上述工作中，應(yīng)注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人帶來的潛在風(fēng)險和隱患。在綠化養(yǎng)護(hù)時，物業(yè)服務(wù)單位往往時新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通過，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷。對于物業(yè)服務(wù)單位在公共區(qū)域設(shè)置的臨時物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會造成對他人的人身損害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識，告知行人注意和繞行。在消殺前應(yīng)在物業(yè)公示欄告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，消殺的時間安排，注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對作業(yè)的區(qū)域
應(yīng)適當(dāng)加以封閉，暫時阻止行人通過：消殺完成后的一定時間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周圍設(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財(cái)產(chǎn)損害。
對轄區(qū)物業(yè)中商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)服務(wù)單位面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進(jìn)行飲食業(yè)，會給轄區(qū)尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。物業(yè)服務(wù)單位在飲食場所開業(yè)前應(yīng)審查排污染、排油煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)及時調(diào)查取證，及時限期進(jìn)行整改，對整改無效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)單位不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，可能發(fā)生新的風(fēng)險和安全隱患。
針對物業(yè)服務(wù)單位發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)書面通知責(zé)任人及時維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時將上述情況書面告知給物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，向責(zé)任人追索。