發(fā)布時間：2023-09-11 17:27:03
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的智能建造市場分析樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
藍色經(jīng)濟發(fā)展模式
日照市作為藍色經(jīng)濟區(qū)的關鍵城市、新歐亞大陸橋的東方橋頭堡，已發(fā)展成國際著名的“水運之都”、“生態(tài)城市”，環(huán)境條件一流，文化底蘊深厚，信息技術基礎雄厚，且機制靈活開放，高度重視科技發(fā)展。作為山東建設智慧城市的樣板工程，日照國際海洋城，是納入《山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》國家戰(zhàn)略的中外合作項目，是山東省重點建設的海洋特色園區(qū)，也是日照市城市總體規(guī)劃發(fā)展的“第三極”。
日照國際海洋城是一片擁有160平方公里規(guī)劃范圍的、將產(chǎn)業(yè)布局和生態(tài)建設有機結合的海洋特色經(jīng)濟體。海洋城分為臨海發(fā)展帶、都市發(fā)展帶以及加工制造物流帶三個功能區(qū)。臨海發(fā)展帶位于204國道與沿海公路之間，保護并利用現(xiàn)有大面積水體、綠地自然資源，開展臨海產(chǎn)業(yè)研究，引進先進企業(yè)，發(fā)展生態(tài)濕地旅游、休閑度假旅游以及醫(yī)療保健服務和濱海住宅區(qū)。都市發(fā)展帶介于沈海高速與204國道之間，交通便利，發(fā)展辦公型研發(fā)、動漫、IT產(chǎn)業(yè)，配合臨海發(fā)展帶以及城市中心而設立海洋科技研發(fā)、服務型產(chǎn)業(yè)、高技術產(chǎn)業(yè)以及都市型住宅。加工制造物流帶位于沈海高速以西，緊鄰未來大型鐵路編組站，地域開闊，發(fā)展臨海加工制造和物流業(yè)，利用景觀歷史文化廊道開放都市型農(nóng)場，開發(fā)旅游業(yè)和郊區(qū)化住宅。
隨著整體規(guī)劃的出臺，日照國際海洋城戰(zhàn)略性新興海洋產(chǎn)業(yè)的發(fā)展路徑正漸次明晰，海洋服務、海洋工程裝備、海洋生物、海水綜合利用、海洋生態(tài)環(huán)保和臨海高端制造業(yè)這六大產(chǎn)業(yè)正在成為助推國際海洋城起步發(fā)展的重要抓手。
日照國際海洋城經(jīng)濟發(fā)展局局長滕永茂表示：“日照因‘日出初光先照’而得名，位于山東半島的南域，是聯(lián)合國人類居住獲獎城市。陽光度假口岸、生態(tài)宜居家園、北方綠茶之鄉(xiāng)等等，這些都是它的城市名片。 日照國際海洋城是日照新一輪總體規(guī)劃中確定的城市發(fā)展‘第三極’，是山東半島藍色經(jīng)濟區(qū)國家戰(zhàn)略的重要組成部分，是國家海洋經(jīng)濟十二五規(guī)劃重點建設的中外合作園區(qū)。智慧城市建設符合日照國際海洋城‘國際水準、海洋特色、產(chǎn)城融合’的發(fā)展理念和‘新產(chǎn)業(yè)、新生活、新生態(tài)’發(fā)展要求。”
按照新加坡盛邦國際咨詢有限公司編制的城市規(guī)劃和國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院編制的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，日照國際海洋城堅持國際水準、海洋特色、產(chǎn)權融合的發(fā)展理念，按照新產(chǎn)業(yè)、新生活、新生態(tài)的發(fā)展要求，重點發(fā)展六大海洋產(chǎn)業(yè)，逐步建成為山東半島藍色經(jīng)濟發(fā)展先導區(qū)、國家海洋產(chǎn)業(yè)新示范區(qū)、國家海洋經(jīng)濟發(fā)展綜合配套改革實驗區(qū)、濱海生態(tài)宜業(yè)宜居藍色新區(qū)，實現(xiàn)了規(guī)劃之城、特色之城、智慧之城、創(chuàng)新、幸福的科學發(fā)展目標。
物聯(lián)網(wǎng)智慧起步
按照規(guī)劃，海洋城的起步區(qū)大約11平方公里建設將于2020年完成。目前基礎設施正在建設中，從2012年 6月27號正式開工建設，目前已經(jīng)基本完成了地下管網(wǎng)和主干道的建設。下一步的工作重點是招商引資，開展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和遠景合作。
滕永茂表示，在海洋城規(guī)劃建設初期就把智慧城市的建設作為重要目標之一，由于海洋城是一個新的城區(qū)，政府采取了大規(guī)模、扁平化的管理模式，并進行了智慧城市頂層設計。海洋城智慧城市建設期望達成‘一個網(wǎng)絡、一個中心、三個版塊’的總體設想?！粋€網(wǎng)絡’指的是智慧城市的基礎網(wǎng)絡，‘一個中心’是智慧城市的云服務中心，‘三個版塊’包括了智慧政府、智慧產(chǎn)業(yè)和智慧民生。
“我們的優(yōu)勢是不存在老城區(qū)的資源整合和流程再造，比如我們的地下綜合管線內(nèi)部都設計了監(jiān)控設施，寬度可以跑工程車，力求建造百年工程。智慧政府包括智能辦公、角色支持、信息公開、信息共享、工作安排、對外宣傳、應急指揮等，還有環(huán)境監(jiān)控、安全防控等公共資源管理；智慧產(chǎn)業(yè)包括園區(qū)管理、園區(qū)物流管理，如采購、庫存管理、電子商務、財務管理市場分析等。還有農(nóng)業(yè)遠程控制、工業(yè)自動化、商品采購、景區(qū)導游等生產(chǎn)管理；智慧民生包括網(wǎng)絡辦事、遠程教育、遠程醫(yī)療、社區(qū)安全防控等，讓市民享受到社保查詢、便民熱線、水電暖繳費等便民服務?！?他說。
關鍵詞：工程教育；現(xiàn)代工程師；工程設計教育；工程設計能力
當前我國正在加快轉變經(jīng)濟發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟結構，轉型、升級產(chǎn)業(yè)，走中國特色新型工業(yè)化道路，到2020年，全面建成小康社會、實現(xiàn)創(chuàng)新型國家建設目標。實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略是我國的必然選擇，創(chuàng)新特別是技術創(chuàng)新，主體是企業(yè)，關鍵靠人才。高等工程教育擔負著培養(yǎng)各種類型的創(chuàng)新型“工程師”和生產(chǎn)服務一線高素質(zhì)的技術技能型人才的重任。以工程設計能力為核心的工程實踐能力訓練是高等工程教育的本質(zhì)所在，強調(diào)通過現(xiàn)代工程設計思想和設計方法教育，通過工程設計能力培養(yǎng)和工程實踐訓練，使工科本科學生在校期間獲得現(xiàn)代工程師的基本訓練。因此，本文主要討論在轉變經(jīng)濟發(fā)展方式、推進供給側結構性改革的經(jīng)濟背景下，工程教育中本科學生工程設計能力培養(yǎng)的途徑和方法。主要包括高等工程教育及其目標，現(xiàn)代工程師的能力要求，工程設計及其方法，院校工程教育階段（工程設計教育）的工程設計能力培養(yǎng)等四個方面的內(nèi)容。通過分析討論使工程教育中更加突出工程設計能力培養(yǎng)，更加科學合理、規(guī)范有效地設置和實施工程設計能力培養(yǎng)環(huán)節(jié)，培養(yǎng)以創(chuàng)新為特征的時代所需要的工程技術人才。
1高等工程教育及其目標
教育承擔著培養(yǎng)什么樣的人和怎樣培養(yǎng)人的重大社會使命。高等工程教育是教育科學與工程技術的交叉與融合，是專業(yè)教育。它的顯著特點有三個：一是以技術科學作為主要學科基礎；二是以工程技術應用作為主要研究內(nèi)容；三是以培養(yǎng)能將科學技術轉化為生產(chǎn)力的工程師為人才培養(yǎng)目標。[1],技術科學基礎與工程技術應用之間的矛盾運動構成了高等工程教育區(qū)別于其它類高等教育的特殊性。技術科學是基礎科學與工程技術之間聯(lián)系的橋梁，其內(nèi)涵是“研究相鄰幾門工程技術方面普遍出現(xiàn)的問題---共同性自然規(guī)律，把工程實際中所用的許多設計原則加以提煉、整理和總結，使之上升成為理論，因而就能夠把各個不同領域的工程實際的共同性顯示出來，并服務于工程技術”[1]?；诟叩裙こ探逃奶卣?、內(nèi)涵，院校工程教育階段的主要任務是使受教育者獲得較為系統(tǒng)的理工學科的理論知識、基本技能的學習和訓練，使其在畢業(yè)時具備成為合格現(xiàn)代工程師的基本素質(zhì)和條件，或者稱為現(xiàn)代工程師的毛坯。
2現(xiàn)代工程師的能力目標
高等工程教育的人才培養(yǎng)目標是工程師，中國特色現(xiàn)代化建設需要大量的多層次、多類型的現(xiàn)代工程師。因此，必須用符合時代要求的先進的現(xiàn)代工程教育觀指導現(xiàn)代工程師培養(yǎng)。理論知識、理論教學和實踐教學、工程實踐訓練之間的關系、地位與內(nèi)容融合問題一直是高等工程教育討論的核心問題，因而其改革的重點和策略一直圍繞著核心問題而展開。長期的工程教育實踐使教育者深刻反思、認識到：培養(yǎng)現(xiàn)代工程師，必須堅持科學教育與工程實踐訓練并重的核心理念。二者并重并統(tǒng)一于工程師培養(yǎng)過程的工程教育觀是現(xiàn)代工程教育觀的核心內(nèi)容?，F(xiàn)代工程對現(xiàn)代工程師的基本素養(yǎng)和能力要求也證明了現(xiàn)代工程教育觀的科學合理性?，F(xiàn)代工程已經(jīng)形成了以市場需求為源驅(qū)動力，以研究開發(fā)、技術設計、制造運行、營銷管理和咨詢服務等為主要服務環(huán)節(jié)，以有效供給市場、提高供給質(zhì)量為目的，以綠色技術、綠色制造、綠色產(chǎn)品和資源循環(huán)為工程理念的工程生命周期。其中，最基本的是研發(fā)、設計、制造和營銷，而設計處于中心地位，是聯(lián)系他們的紐帶。設計活動的驅(qū)動輸入是基于主體需求和研發(fā)的初步試驗品，其輸出結果是明晰和規(guī)范的紙質(zhì)和電子圖式（圖示、圖形）模型、程序及操作流程和相應的技術說明文檔，也包括在不同的設計階段試制的樣機或?qū)嵨锬Ｐ?。制造（建造）的?qū)動輸入是設計輸出的結果，其輸出是投放市場或服務社會的工業(yè)產(chǎn)品（軟件、硬件）與服務。在經(jīng)營銷售與服務活動過程中，工業(yè)產(chǎn)品完成自己的壽命（主要是產(chǎn)品或者設備的技術壽命和經(jīng)濟壽命），從而為下一代產(chǎn)品設計提供新的需求和技術信息。這就要求現(xiàn)代工程師必須掌握扎實的自然、人文社會和管理科學基礎，掌握以技術科學為主要學科基礎、工程技術專業(yè)知識與技能，并能夠綜合應用科學的知識、方法和技術手段分析和解決各種工程實際問題。[2]美國經(jīng)過大量研究論證，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品成本的70%由設計階段決定，有效的設計能夠提高產(chǎn)品質(zhì)量、減少成本、縮短生產(chǎn)周期，更好的滿足客戶的需求。[3]因此，工程設計能力，包括工程創(chuàng)意創(chuàng)新設計能力是現(xiàn)代工程師必須具備的核心能力，它決定著國家工業(yè)化水平和創(chuàng)新能力能否走在世界前列。必須將工程設計能力培養(yǎng)包括科學知識、工程設計理論方法、工具手段和創(chuàng)新意識、能力等貫穿于工程教育全過程。
3工程設計及其方法
設計是基于某種需求的有目的性的創(chuàng)造活動，設計需要有創(chuàng)意構思和設想計劃。在我國2012年公布的學位授予和人才培養(yǎng)學科門類設置中，設計學第一次獨立以一級學科的形式出現(xiàn)，設計學的主要研究領域有工程設計、工業(yè)設計、環(huán)境設計、視覺傳達與媒體設計、信息與交互設計和手工藝設計等。
3.1工程設計的內(nèi)涵與發(fā)展
辭海[4]中關于工程設計概念的外延側重于建造性工程設計，實際上除建造性工程設計外，還有大量的不斷延伸和拓展的制造性工程設計。本文主要討論制造性工程設計，就是將多種材料經(jīng)過多個復雜的加工處理過程，做出一種新的復合材料或者、產(chǎn)品、設備、裝置、裝備和系統(tǒng)來的工程設計方法。工程設計的研究內(nèi)容注重于功能、性能、結構、材料、環(huán)境、成本、程序、工藝和流程等。文獻[5]將工程設計的內(nèi)涵概括為：工程設計實際上是求解一個工程問題的思維和實踐過程。進一步說，也就是在給定的初始狀態(tài)和各種約束條件下，經(jīng)過構思和創(chuàng)造，解決有關參數(shù)的選擇與優(yōu)化問題、設備工具與工序的選擇、各種界面的銜接與匹配問題、工程組織管理問題，效率、效力和功能的提升與優(yōu)化問題，形成一個能夠從初始狀態(tài)經(jīng)過一系列中間環(huán)節(jié)轉化為現(xiàn)實目標狀態(tài)的設計結果的活動過程。該設計結果可以是工程設計圖紙、運作方案、工程規(guī)劃（計劃）、工程規(guī)范和工程標準等，更為顯著的特征是，在工程實踐中依據(jù)這些工程設計結果，可以建造或者制造出人造物來。伴隨著科學技術和工程技術的發(fā)展，工程設計的演化大體可分為傳統(tǒng)工程設計、現(xiàn)代工程設計和創(chuàng)新設計三個階段。[6]傳統(tǒng)工程設計，指工業(yè)革命之前的工程設計活動，是基于個體和手工作坊制的師徒口頭傳授經(jīng)驗和技藝的設計，設計工作主要在于產(chǎn)品或系統(tǒng)功能的構造。工匠既是設計者、制造者也是銷售者，制造過程主要依靠手工完成。現(xiàn)代工程設計開始于工業(yè)革命之后，特別是電氣化時代的出現(xiàn)，社會化機器大生產(chǎn)的分工，設計逐漸和制造分離開來，逐步形成了專業(yè)的設計工程師。這時，大學也將工程設計作為課程教學的內(nèi)容，1852年，德國Reuleaux教授的《機械原理》教材問世，工程設計主要基于現(xiàn)代科學技術知識，創(chuàng)造應用價值，通過市場競爭與選擇創(chuàng)造經(jīng)濟品牌價值。在此階段，工程設計理論與方法學，工程設計方法與技術，設計自動化方法和技術，設計工具等逐步建立、形成和發(fā)展。工程設計作為廣義制造中的核心和靈魂等到確立。20世紀60年代，美國、英國和德國發(fā)起了一系列的有關工程設計的研究活動。德國提出了“提高競爭力的關鍵在設計”的口號，對工業(yè)中獲得的經(jīng)驗進行提升和理論概括，1976年，Pahl和Beiti教授的《工程設計學問世》，隨后被譯成了包括中文在內(nèi)的七種語言，成為指導工程設計的經(jīng)典著作。[7]美國主要通過從外部觀察對工程設計過程進行歸納概括，目的在于建立工程設計理論和支持工具。目前我們國內(nèi)流行的仿真、工程設計支持軟件幾乎全部是美國公司的產(chǎn)品?；趥鹘y(tǒng)工程設計、現(xiàn)代工程設計而成長起來的創(chuàng)新設計，設計的過程、方法、對象、制造和經(jīng)營服務都依賴于互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境、知識信息大數(shù)據(jù)，設計更具有個性化、定制式和系統(tǒng)創(chuàng)新的特征，設計以綠色化、數(shù)字化、網(wǎng)絡化和智能化為未來發(fā)展方向。在產(chǎn)品的全生命周期內(nèi)，以系統(tǒng)建模與優(yōu)化計算等先進工程設計技術為支撐，建立具有豐富設計知識庫和模擬仿真的數(shù)字化智能設計系統(tǒng)，并能夠在不同地域的虛擬數(shù)字化環(huán)境里并行、協(xié)同地完成全數(shù)字化產(chǎn)品設計，結構、功能和性能的計算、優(yōu)化仿真和整體裝配運行。[8]創(chuàng)新設計是我們當前和后續(xù)努力達到和實現(xiàn)的目標，通過創(chuàng)新設計引領我國制造業(yè)強國、現(xiàn)代化國家的實現(xiàn)。創(chuàng)新設計的實施需要大批的掌握創(chuàng)新設計理論、技術和方法的人才支撐，以工程設計的教授與學習為核心的工程設計教育，就成為了高等工程教育培養(yǎng)現(xiàn)代工程師的第一位的核心的內(nèi)容。
3.2工程設計的顯著特點
世界著名空氣動力學大師馮•卡門說：科學家發(fā)現(xiàn)（discover）已經(jīng)存在的世界；工程師創(chuàng)造（cre-ate）一個過去從來沒有的世界。后來有人補充說，藝術家想象（imagine）一個過去和將來都“不存在”的世界。因此，“科學發(fā)現(xiàn)”“技術發(fā)明”“技術創(chuàng)新”和“工程設計”成了固定搭配詞語。工程設計把工程和科學明顯的區(qū)分開來了?？茖W研究只有第一，沒有第二；工程問題的解答具有非唯一性，是在多項約束和矛盾沖突中協(xié)調(diào)實現(xiàn)的。因此，工程設計的顯著特點包括：創(chuàng)造性、復雜性、選擇性和妥協(xié)性。工程設計要求工程師以工程可實現(xiàn)性為必須前提條件，針對實際的工程問題給出可行的、可操作的實施方案。
3.3工程設計基本方法
國民經(jīng)濟各個產(chǎn)業(yè)部門，特別是細分的各工程領域在其單元（部件）、設備、系統(tǒng)及其產(chǎn)品或者工藝流程的設計方法上各有特點，綜合各方共性，討論一般工程設計的基本環(huán)節(jié)、內(nèi)容要求，對提高工程設計教育質(zhì)量，培養(yǎng)適應創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略的工程技術人才是有重要意義的。一個基本的設計過程通常包括：需求調(diào)查與分析，制定設計方案，模型制作，方案測試評估與優(yōu)化和編制用戶手冊等主要環(huán)節(jié)，是一個具有反饋和循環(huán)的動態(tài)過程。（1）需求分析。以需求為源驅(qū)動力，發(fā)現(xiàn)與明晰工程設計問題，以形成設計要求說明書文檔為標志。設計要求說明書的主要內(nèi)容包括：設計對象的總體目標，功能要求，性能指標（技術指標或總體技術水平的要求），結構外觀要求，環(huán)境目標要求，安全性，可靠性要求，成本要求和時限要求，等等。（2）方案設計。以所形成的設計要求說明書內(nèi)容為目標，收集設計所需要的信息完成設計分析；以工程設計的主要因素為主線，提出盡可能多的設計構思，將最能取得希望效果的構思以功能結構圖、模型、語言和文字等方式呈現(xiàn)出來；進而對各種構思進行篩選，從而獲得實現(xiàn)目標的比較滿意的設計方案。（3）模型（原型）制作。以獲得的滿意設計方案為指導，以模型（原型）制作或者開發(fā)原型機為主要任務，發(fā)展構思、檢驗產(chǎn)品的造型結構以及零部件的裝配關系，進一步完善產(chǎn)品設計方案。該環(huán)節(jié)包括圖樣繪制和制作模型兩個階段，產(chǎn)生工作原理圖、整體和局部結構圖（包括加工要求）、裝配圖和不同的模型制作?，F(xiàn)代設計過程中廣泛使用計算機輔助設計制造技術，模型或原型連接、裝配和試驗，全部在計算機支持的可視化系統(tǒng)中可以完成。（4）方案測試、評估與優(yōu)化。測試的目的是檢驗產(chǎn)品在結構、功能和技術性能等方面是否達到了設計要求說明書的指標要求，同時，對設計方案和產(chǎn)品進行全面的評估，以便進一步優(yōu)化設計方案。（5）編寫用戶手冊。用戶手冊也稱為產(chǎn)品說明書，它可以幫助消費者正確使用、保養(yǎng)產(chǎn)品，有效發(fā)揮產(chǎn)品使用價值。產(chǎn)品說明書一般由標題，正文和標記等組成，要求語言準確、通俗、簡潔、內(nèi)容條理清楚。
4工程設計能力培養(yǎng)
工程設計教育的主要任務是培養(yǎng)工科學生的工程設計能力，工程設計能力培養(yǎng)必須以掌握和運用工程設計方法為主要內(nèi)容。院校工程教育中的工程實踐訓練擔負著培養(yǎng)學生工程實踐能力、特別是創(chuàng)新設計能力的重任，通過工程實踐教育、訓練，著力培養(yǎng)學生的工程實踐能力、工程設計能力和創(chuàng)新能力。工程設計能力培養(yǎng)必須分層次循序漸進，由基礎的初步設計、綜合到創(chuàng)新，由相對獨立到交叉融合。相應的環(huán)節(jié)包括：設計性、綜合性實驗，課程設計，綜合實訓，科技創(chuàng)新和學科競賽，畢業(yè)設計等。設計性、綜合性實驗：設計性和綜合性實驗是培養(yǎng)學生設計能力的基礎。其中，設計能力的培養(yǎng)過程是在明確實驗目標任務與要求的基礎上（需求），由學生自行設計實驗方案（設計方案）、選擇儀器設備、自行搭接實驗線路（模型制作）、擬定實驗步驟、完成實驗任務（方案測試）、撰寫實驗報告與交流等階段組成。這是工程設計能力培養(yǎng)的起步，必須把工程設計的基本思想和方法融入其中，指導學生熟練掌握和運用。從基礎課、專業(yè)基礎課到專業(yè)課，設計性和綜合性實驗項目的數(shù)量應依次增加。以項目數(shù)計，總的設計性、綜合性的項目數(shù)應在60%以上。課程設計：該環(huán)節(jié)是在工程基礎課程、專業(yè)基礎和專業(yè)課程之后設置，與課程學習內(nèi)容緊密相關的具有綜合性的小系統(tǒng)、產(chǎn)品或者設備、單元（部件）等的設計/開發(fā)任務。主要包括任務確立、市場分析、方案設計、加工制作、調(diào)試運行、分析測試和撰寫設計報告的全過程?？傮w課程設計設置數(shù)目不少于3個。通過訓練，使學生能夠鞏固和提升工程設計能力，將所學習的工程設計理論和方法、專門領域的設計知識、設計支持工具（CAD、CAE、EDA）等方法和工具與實際應用緊密結合起來，解決工程實際問題。同時，能夠考慮各種約束關系。綜合實訓：為提升工科大學生工程技術設計能力而設置工程實訓環(huán)節(jié)，實訓以各專業(yè)工程技術專題為基礎、實施“實踐（習）+培訓”的工程實踐訓練。真實的企業(yè)環(huán)境，嚴格的企業(yè)運營管理制度和市場化的設計項目實戰(zhàn)是達到綜合實訓目標的三大必備要素?？萍紕?chuàng)新和學科競賽：是工程設計能力和個性化培養(yǎng)的重要途徑。根據(jù)興趣和特長，學生自由選擇項目，撰寫提交項目申請書（包括項目的依據(jù)和需求，實施方案，儀器設備和工具，項目計劃與經(jīng)費預算等），自行組織3人左右的項目團隊。指導教師團隊對學生選題進行答辯，確定資助項目與經(jīng)費，項目完成時必須提供設計作品，進行驗收和答辯。此基礎上，進一步選拔部分學生參加如電子設計競賽、“飛思卡爾”杯智能汽車和機器人競賽等學科競賽項目。實踐證明，這些科技創(chuàng)新活動能夠充分發(fā)揮學生的學習積極性、主動性，有效提高學生設計、綜合能力，運用新型設計/開發(fā)工具的能力和創(chuàng)新設計能力。畢業(yè)設計：是工科各專業(yè)本科生在院校工程教育階段工程設計能力培養(yǎng)的最后一個全面的綜合性實踐環(huán)節(jié)，是針對某一課題任務（企業(yè)實際問題）綜合運用所學專業(yè)理論知識、技術和設計開發(fā)工具來構思設計方案，并予以實現(xiàn)的創(chuàng)新過程。具體需要完成調(diào)研選題、需求分析、文獻綜述、方案論證、系統(tǒng)設計、分析測試、性能分析與交流和撰寫設計報告等工程設計方法的基本步驟。畢業(yè)設計題目類型可分為工程設計型、實驗設計研究型和軟件設計/開發(fā)型等。此環(huán)節(jié)采取校內(nèi)外相結合，以校外企業(yè)實踐基地為主來實施。依照上述思想，作者及其團隊在江蘇理工學院電氣信息工程學院教學實踐中實施了多年，學生普遍掌握了基本的工程設計方法，具備了工程設計的初步能力。近10年電氣信息工程學院學生獲得了全國電子設計競賽省級三等獎以上獎項85項，近6年獲江蘇省大學生實踐創(chuàng)新訓練計劃項目44項，近4年的全國大學生“飛思卡爾”智能車競賽獲得賽區(qū)二等獎以上獎項15項、全國一等獎2項，近3年的全國大學生物聯(lián)網(wǎng)工程設計競賽賽區(qū)特等獎2項、全國二等獎1項。
5結語
綜上所述，緊緊圍繞院高等工程教育中工程設計能力培養(yǎng)問題，從高等工程教育及其目標、現(xiàn)代工程師的能力要求、工程設計及其方法、院校工程教育階段（工程設計教育）的工程設計能力培養(yǎng)等四個方面進行了論述和探討。目的使得工程教育中更加突出工程設計能力培養(yǎng)，更加科學合理、規(guī)范高效地設置和實施工程設計能力培養(yǎng)環(huán)節(jié)，培養(yǎng)適應以創(chuàng)新設計為時代特征的工程技術人才，為實現(xiàn)兩個百年的奮斗目標提供強大的人才支撐。
參考文獻：
[1]張光斗，王冀生.中國高等工程教育[M].北京:清華大學出版社，1995.
[2]余壽文，王孫禺.中國高等工程教育與工程師的培養(yǎng)[J].清華大學教育研究，2004(3):1-7.
[3]雷慶，王敏.工程設計與工程設計教育的歷史解讀[J].高等工程教育研究，2014(1):38-44.
[4]辭海編輯委員會.辭海[Z]上海:上海辭書出版社,1989.
[5]殷瑞鈺，汪應洛，李伯聰.工程哲學[M].2版.北京:高等教育出版社，2013.
[6]路甬祥.關于設計進化的再思考[J].機械工程導報，2014(2):3-5.
[7]馮培恩.設計、創(chuàng)新及其發(fā)展環(huán)境[J].機械工程導報，2014(2):24-28.
關鍵詞：住宅；建筑；規(guī)劃；設計；智能化
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：
一、現(xiàn)代住宅小區(qū)的規(guī)劃與設計理念概述
現(xiàn)代城市，高樓大廈林立，生活在城市中的人們卻越來越覺得“呼吸新鮮空氣”都是一種奢侈。他們開始追求田園式的居住環(huán)境，希望可以找到一個夢想的綠色家園。為了滿足人們對居住環(huán)境的這種需求，很多設計師們開始把生態(tài)建筑的理念引入到建筑設計中，希冀為人們營造一個自然、自由的的居住空間。他們在對現(xiàn)代住宅小區(qū)進行規(guī)劃與設計的過程中開始越來越多地考慮以下幾點：
（一）追求人與自然環(huán)境的和諧。
自然環(huán)境是人類賴以生存的基礎，因此，建筑活動作為人類改造自然、征服自然的一種創(chuàng)造性勞動，必須以保護自然為前提。我們在進行住宅區(qū)的規(guī)劃與設計時必須充分考慮其對自然環(huán)境的影響，必須最大限度地保護我們的生態(tài)環(huán)境。任何不負責任的、盲目的建筑活動都會損害自然環(huán)境，破壞生態(tài)平衡，最終會損害人類自身的利益。因此，在進行住宅區(qū)的規(guī)劃與設計時，要從生態(tài)的角度出發(fā)，要盡可能地保護環(huán)境，保護人與自然的和諧。
（二）現(xiàn)代住宅小區(qū)的規(guī)劃設計要遵循可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)需求。
這就要求，在進行住宅小區(qū)的規(guī)劃設計時要充分考慮可持續(xù)發(fā)展的需要，不論是小區(qū)的總體布局還是房屋的建造、節(jié)能設計等，都要以可持續(xù)發(fā)展為目標。表現(xiàn)在設計上具體要做到：要注重小區(qū)的綠化及布局層次，要充分發(fā)揮綠化在居住小區(qū)中的作用，同時還要使綠化的風格與建筑物遙相呼應。要注重綠化植物見的互補融合，要采用特殊的綠色植物品種，實現(xiàn)防風、防塵、吸熱、降噪等目的。另外，除考慮房屋建筑的綠化環(huán)境之外，還要充分考慮自然生態(tài)和社會生態(tài)的需要，盡量實現(xiàn)建筑的節(jié)能。
（三）要盡量實現(xiàn)住宅小區(qū)空間結構的多層次性。
這種多層次性是從住宅的內(nèi)部空間延伸到外部空間的，它主要為了滿足人們的交際需要，為了給人們提供更多的健康娛樂。諸如對園林、回廊、噴泉、休閑廣場、宅間綠地到游泳池、健身會所等的設計，旨在為人們創(chuàng)造一個自由的居住環(huán)境。
（四）要努力實現(xiàn)人文環(huán)境與自然環(huán)境的交融。
實現(xiàn)人文環(huán)境與自然環(huán)境的交融是生態(tài)住宅小區(qū)建設必須要做到的一點，這是因為“人造”的臨時性自然環(huán)境并不能真正體現(xiàn)生態(tài)住宅小區(qū)的概念。而要實現(xiàn)二者的交融并不是難事，這就要求設計者在設計中要充分考慮周圍的地理條件，比如，如果住宅區(qū)周圍有充足的地下水資源，設計者就可以“引水入園”，為人們打造一個真正的自然再造環(huán)境，滿足人們對大自然的向往和追求。
二、現(xiàn)代住宅小區(qū)的住宅建筑設計要點
（一）在住宅設計中必須引入一些創(chuàng)新觀念。
這種創(chuàng)新主要體現(xiàn)在對建筑功能的設計上，包括居住功能的多元化設計，居住空間的多樣化設計等。在對現(xiàn)代住宅小區(qū)進行設計時要轉變只滿足人們居住需要的設計觀念，要充分考慮現(xiàn)代化的元素，要充分信息技術和現(xiàn)代科技技術的成果進行建筑設計。要想方設法滿足人們對居住環(huán)境的需求，要對各類住宅設計方案進行對比研究，要選用性價比最高，最能體現(xiàn)現(xiàn)代建筑設計理念的方案。
（二）現(xiàn)代住宅小區(qū)的設計必須堅持以市場為導向。
建筑市場雖不是瞬息萬變，卻也是日新月異的。設計者必須時常關注建筑市場的動向，一旦居住潮流、住宅市場有變化，就需要立刻在自己的設計方案中體現(xiàn)，只有這樣才能適應激烈的市場競爭。比如，我國的住宅設計很早以前是不設起居室的，后來又開始流行“三大一小”的設計，即大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、小臥室，這種變化充分體現(xiàn)了現(xiàn)代人的居住需求的變化?，F(xiàn)代人希望有更多的空間來滿足朋友親人聚會等交際需要，而增大客廳和衛(wèi)生間面積會讓他們感到舒適。設計者就是要充分考慮不同階段、不同地區(qū)住宅設計市場的變化，只有這樣才能在市場上“站穩(wěn)腳跟“。
（三）住宅設計要講究藝術性，要體現(xiàn)文化內(nèi)涵。
現(xiàn)代人的生活水平提高了，“品味“也提高了，而藝術性和文化性又最能反應住宅的品味。因此，在進行建筑設計時除了要設計出美觀、高雅的住宅外，還要充分考慮人們的心理需求，要在住宅設計中體現(xiàn)出豐富的文化內(nèi)涵和建筑特色。
（四）住宅設計要體現(xiàn)“以人為本”的思想，要凸顯人的中心地位。，
建筑是為人設計的，建筑的生命就是“人”。這一點必須貫穿于建筑設計的始終。要讓建筑成為人的附屬，滿足人的舒適居住、安全居住需求，而不能讓人來“配合”建筑。體現(xiàn)在設計上具體從以下談起：其一，臥室。臥室使人們用來休息睡覺的地方，因此空間不宜過小給人壓迫感，一般要在12平方米以上，另外在臥室還要配上獨立的衛(wèi)生間及化妝間等，臥室的設計也要盡量和書房相連，方便人們的工作學習。其二，客廳?？蛷d是人們?nèi)粘；顒幼铑l繁的場所，也是聚會的常用之處，因此設計上要力求方正、寬敞、明亮。其三，廚房?？梢栽O計廚房與餐廳相鄰，構成餐飲空間。也可以設計開放式的廚房，使餐飲空間更覺寬敞。 其四，衛(wèi)生間。要增加衛(wèi)生間的使用功能，比如盡量使淋浴區(qū)與便溺區(qū)應隔開，增加其化妝、按摩功能等。
三、現(xiàn)代住宅小區(qū)的規(guī)劃設計要點
要盡量實現(xiàn)住宅空間布局的科學化、合理化。
一是住宅空間的設計要充分掌握市場動態(tài)，要有超前意識。只有這樣設計出來的建筑才能新穎，而且未來幾十年內(nèi)不至于被淘汰，也可以方便對其進行再改造。住宅空間的設計要盡量滿足人們的舒適度需求，要發(fā)揮住宅除居住以為的其他功能。比如娛樂消遣功能。
二是住宅空間的布置要有層次和特色。在以居住為主體的情況下，可以適當?shù)匮由煳幕?、娛樂、健身等空間。當然，在住宅空間的布置上要充分考慮的就是人的需要，要適當?shù)卦黾泳G化面積和其他公共設施面積，便于居民的使用。
（二）住宅區(qū)的設計要有特色有個性，要盡量凸顯我國獨有的文化內(nèi)涵。
住宅區(qū)的設計切忌生硬照搬，每個住宅區(qū)的設計都應該體現(xiàn)自己的特色。比如，有的住宅區(qū)設計以山水為主題，其想向人們展示的是其獨特地自然環(huán)境；有的住宅區(qū)以文化氛圍為主題，“名校名園相輝映，書卷氣息撲面來”，其想表達的就是小區(qū)周圍濃厚的名校文化。而有的以健康娛樂為主題，力爭為人們創(chuàng)造一個舒適的休閑空間。這些住宅設計都各有千秋，都從特殊的角度抓住了人們的心理需要。各具特色、五彩繽紛的住區(qū)、住宅越多，必然是居住質(zhì)量越高、居住環(huán)境越好，城市景觀越美。（三）要盡量美化住宅區(qū)的環(huán)境，讓人們享受到田園生活。
要想為人們創(chuàng)造一個美好的居住環(huán)境，就要通過科學地引水入園等設計，來為人們創(chuàng)造山水般地詩意生活。要做到一年四季有花開、一年四季有葉綠；開門即可看見綠色，推窗即能欣賞風景。要讓住宅區(qū)的人們呼吸到新鮮的空氣，享受到愜意的田園生活。住宅區(qū)的設計要體現(xiàn)藝術價值，要有較高的創(chuàng)造性和觀賞性。要能最大限度地滿足人們的精神文化生活需求。
（四）住宅區(qū)周圍的交通既要便民，又要盡量不對居住產(chǎn)生不良影響。
住宅區(qū)周圍的交通要以便民為首要原則，要以方便居民出行、方便居民就醫(yī)等為目的。住宅區(qū)的道路架設要盡量和城市公共系統(tǒng)連接，便于人們的日常生活。與此同時，還要杜絕城市道路穿插于住宅區(qū)，以免城市交通對住宅區(qū)的人們造成嚴重的干擾。
結語：目前，人們對住宅環(huán)境的需求越來越高，住宅不僅僅要實現(xiàn)其居住功能，還要實現(xiàn)文化、娛樂、健身等功能，因此現(xiàn)代住宅小區(qū)的設計必須充分考慮各方面的一聲怒，要做到建筑、藝術、文化、景觀的完美結合，要體現(xiàn)生態(tài)建筑的設計理念。
參考文獻：
[1]周楚云；論住宅小區(qū)規(guī)劃設計的環(huán)境效益[J]；廣東科技；2009年16期
關鍵詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)營銷營銷策劃
Abstract
Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.
Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing
引言
改革開放二十多年來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場得以逐步發(fā)展壯大起來，2006年，我國經(jīng)濟承接著2005年的穩(wěn)健發(fā)展軌跡，繼續(xù)演繹高增長態(tài)勢。因此，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也順勢而動，在拉動經(jīng)濟增長中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，那些能夠在競爭中取勝的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是因為了解市場，了解目標群體的需求后，按照市場需求開發(fā)房地產(chǎn)項目，從而最終獲取利潤或占領市場，并促進了企業(yè)的不斷發(fā)展。但目前許多開發(fā)商還都缺乏以顧客為導向的理念，推向市場的住宅并不符合市場所需。市場營銷策劃是連接市場需要和項目開發(fā)建設的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在的市場機會轉化為現(xiàn)實市場機會，從而實現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段。故而可以說，房地產(chǎn)營銷策劃是關系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關鍵。
1房地產(chǎn)營銷策劃
1.1房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵
房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”[1]。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后。一些地產(chǎn)開發(fā)商，盲目跟風，開發(fā)建設出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進行深入地研究分析，“按需生產(chǎn)”，故而房地產(chǎn)營銷策劃就顯得尤為重要了。
1.2房地產(chǎn)營銷策劃特點
1.2.1“以人為本”
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應顧客的需要，從而促進銷售，增加利潤，加快資金周轉。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。企業(yè)的一切經(jīng)營活動，都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營銷策劃的根本所在。
1.2.2地產(chǎn)營銷策劃是各種理念的復合
理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產(chǎn)營銷策劃的主導理念一般包括[3]：
生態(tài)理念。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。
智能理念。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習慣轉向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務[4]。
投資理念。投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。
1.2.3策略和手段是營銷策劃的生命
樓盤最終需要通過市場的反應去實現(xiàn)自身的價值，由此，營銷策劃中所采用的合理策略、手段則成了“檢驗真理”的試金石。通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那么最終產(chǎn)生的結果也將會是令人滿意的[5]。
1.3房地產(chǎn)營銷策劃作用
1.3.1準確決策
房地產(chǎn)營銷策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家的決策更為準確，以盡量避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。
1.3.2增強競爭力
房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，房地產(chǎn)策劃更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。
1.3.3增強創(chuàng)新能力
房地產(chǎn)策劃能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃人就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。
1.3.4有效整合資源
房地產(chǎn)策劃能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，房地產(chǎn)策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用[6]。
2房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容
2.1市場分析
2.1.1市場供給調(diào)查分析
針對某一時期該區(qū)域市場供給狀況的調(diào)查主要包括：市場上已有的在售住房、同期將要建設的項目以及它們的區(qū)位、結構、面積、售價、付款方式；同等級房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、實力和市場占有率；同等級房地產(chǎn)企業(yè)廣告訴求重點、營銷策略、服務以及效果；同等房地產(chǎn)企業(yè)、同等項目銷售情況和空置情況。
2.1.2市場需求調(diào)查分析
首先要調(diào)查消費需求的滿足狀況，即市場的實際需求狀況。包括某一時期該城市現(xiàn)有家庭中有多少家庭住房已經(jīng)得到滿足。其次，這些有需求欲望的家庭結構和規(guī)模怎么樣，他們需要什么結構和面積的住房。再次，他們的收入水平、受教育狀況以及會購買、能夠買什么樣的住宅，愿意以什么價格購買。最后，這些潛在的客戶集中分布狀況，他們在租售、消費信貸等方面的消費心理和消費方式如何。
2.2項目自身分析
項目自身在分析外部環(huán)境的同時，必須分析其內(nèi)部環(huán)境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的優(yōu)勢和存在的劣勢。所以應使用一些方法對項目自身情況進行分析，例如SWOT方法，它能把內(nèi)、外部環(huán)境有機結合起來，使我們能調(diào)整策略，謀求更好發(fā)展，又因為是經(jīng)過認真地分析得出結論，所以也能夠提高決策的質(zhì)量[7]。
2.3目標市場的確定
不同消費者的需求和偏好有很大差異。依據(jù)不同的區(qū)域特點，針對目標客源的特定需求，制定合理的市場定位，就能取得良好的銷售業(yè)績。選擇了項目的目標市場也就確定了目標客戶群，此時在對目標客戶群進行深入分析是為了項目推廣能夠更加準確有效。這里的分析結果將決定整個項目的營銷策劃，包括媒體的選擇、組合，宣傳主題、力度，訴求方式和其它輔助手段，同時，人群定位的結果也將影響價格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考慮如下問題：目標客源的經(jīng)濟背景分析和目標客源的文化背景分析。
2.4項目定位
項目定位是在目標客源建立的基礎上，為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規(guī)定。例如，“海逸長洲”的目標客戶是上層富裕家庭，它的項目定位是度假、休閑場所，身份地位的象征?！斑h洋新天地”的目標客戶是白領人士，它的項目定位是文化豐富的和諧生活。
2.5項目推廣
2.5.1項目推廣過程
房地產(chǎn)的營銷過程共可分為四個階段：預熱期、強銷期、持銷期、尾盤期，所以項目推廣過程也應該相應的分為四個階段，一個項目取得成功的前提條件就是針對各個階段銷售任務的不同來制定不同的推廣計劃，所謂“量體裁衣”[8]。例如：在預熱期，可以以突出項目的物業(yè)主題為主，展示樓盤的基本情況。
2.5.2項目推廣方式
項目的推廣實施是整個推廣過程中的關鍵，是將推廣計劃具體落實的過程。從目前國內(nèi)的實際情況來看，房地產(chǎn)項目推廣以廣告推廣為主，廣告效果的好壞直接影響到整個推廣過程的成敗。除此之外，活動推廣和品牌推廣也占據(jù)著重要的地位。活動推廣可以借由一些活動來吸引公眾關心，來提升形象、促進銷售的目的。而在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，品牌的樹立就越發(fā)顯得尤為重要了，品牌推廣越來越成為決勝的關鍵。
3房地產(chǎn)營銷策劃存在的誤區(qū)、對策及發(fā)展方向
3.1房地產(chǎn)營銷策劃存在的誤區(qū)
3.1.1房地產(chǎn)公司在營銷策劃中的誤區(qū)
（1）只以銷售結果作為成敗關鍵
房地產(chǎn)營銷策劃的成敗單純以銷售結果來作為評價指標，不注重真正的全程營銷過程，主要以廣告投入為主。就拿天津來說，天津的房地產(chǎn)市場這幾年是很火的，房價一漲再漲，由均價3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但隨著房價的不斷急速攀升，市場銷售開始減緩。于是，各家房地產(chǎn)公司都在報紙上刊登半版或者整版廣告。而有些同時有兩三個樓盤在售的房地產(chǎn)公司還在同一時間在同一份報紙的不同版面上對各個樓盤項目分別做廣告。一時間，房產(chǎn)廣告鋪天蓋地席卷而來，然而最終，這些費用還是得由消費者來承擔。
（2）營銷策劃重心在營銷而非策劃
房地產(chǎn)公司只注意對樓盤項目銷售的經(jīng)營，而忽視了對產(chǎn)品的開發(fā)，就如同手機市場一樣。中國的手機生產(chǎn)商購買到漂亮的手機設計，然后稍作變化就推向市場。其直接后果就是知名度遠高于美譽度，知曉度遠高于認知度，忠誠度低而且品牌聯(lián)想模糊零碎。房地產(chǎn)廣告看得多了，房地產(chǎn)公司任何人都能說出幾個，但深入程度僅僅局限于樓盤名稱。德式設計、美國小鎮(zhèn)、江南水鄉(xiāng)、歐式風格，一味追逐市場流行，而拋棄了真正的文化根基。
3.1.2策劃人對自身工作的認識誤區(qū)
（1）策劃人的專業(yè)性不強
現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司及策劃公司都在不斷地招聘房地產(chǎn)營銷策劃人員，但真正滿足需要的人卻很少。房地產(chǎn)業(yè)在近幾年來飛速發(fā)展，由于它在地域發(fā)展的不均衡和自身的周期性，使得現(xiàn)階段鮮有專業(yè)的從業(yè)人員，很多都是看著市場前景較好而從其他行業(yè)轉行過來的。由于缺少相關的專業(yè)知識，而對房地產(chǎn)業(yè)沒有一個整體的認識，有的只是一些其他行業(yè)的營銷操作經(jīng)驗，不能正確認識到房地產(chǎn)營銷策劃的重要性和其深層次的涵義與特殊要求。
（2）策劃人過于注重甲方、乙方的概念
就現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)營銷策劃更多的模式還是由房地產(chǎn)公司外聘策劃公司來對其進行操作，因而，策劃人往往把房地產(chǎn)公司擺在甲方的位置，把自己作為乙方，沒有有效的建立起一種平等的合作關系，沒有一種對于房地產(chǎn)營銷策劃的使命感與責任感。其實很多房地產(chǎn)公司也只是在看到這個行業(yè)的巨大利潤后由其他行業(yè)轉調(diào)資金而建立起來，根本不具有任何的專業(yè)性。策劃公司由于是專業(yè)從事這方面的工作，因而對市場具有更多的敏感性，在很多方面認識更深刻，經(jīng)驗更豐富?？墒菂s在很多時候，在很多事情上不堅持原則，并且主動性不強。
3.1.3政府認識中存在的誤區(qū)
（1）政府沒有意識到房地產(chǎn)營銷策劃重要意義
房地產(chǎn)營銷策劃應該是一個全民參與的過程。這關系到一個城市的現(xiàn)在和未來，也關系到在城市中生存的每一個人的現(xiàn)在和未來。這是一個要將宏觀和微觀結合考慮的問題，涉及到城市的整體形象、可持續(xù)發(fā)展與城市文化。
政府沒有對其進行很好的指導與規(guī)范。由于認識方面的缺失，政府對房地產(chǎn)的整體發(fā)展沒有一個很好的長期規(guī)劃，過于注重短期的經(jīng)濟效益，不能有一個準確地定位。這將嚴重阻礙城市的發(fā)展，阻礙經(jīng)典城市和百年住宅的形成。
（2）政府對于其專業(yè)人才的培養(yǎng)還沒有引起足夠的重視
在各高校中，房地產(chǎn)專業(yè)設置很少，相比其他專業(yè)來說與實際需求人才是嚴重失衡的，而房地產(chǎn)營銷策劃就更加只是這個專業(yè)中的一門并不專業(yè)的課程。很多房地產(chǎn)專業(yè)有的還只是一種籠統(tǒng)的營銷策劃課程，沒有注意兩者之間所存在的根本區(qū)別。以至于，當前市場上專業(yè)人才嚴重缺乏，很多人只是沖著收入高而來得。其嚴重結果可想而知。
3.2應對房地產(chǎn)營銷策劃問題的對策
3.2.1擺正思路并認清房地產(chǎn)營銷策劃的正確概念
整體的營銷策劃不僅僅是房地產(chǎn)商或策劃人的工作，我們必須突破傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)營銷策劃的概念。營銷推廣在淺層次來說是一種先進的消費理念的引導，深層次來說是企業(yè)文化與核心理念的推廣，是一種強勢文化的自我表達。策劃應該是一種建立在整體規(guī)劃之上的全面的執(zhí)行，既包括準確的規(guī)劃也包括嚴格的執(zhí)行。我們必須要顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷策劃的理念，營銷策劃必須符合城市可持續(xù)發(fā)展的要求，從城市的整體營銷入手，以鑄造經(jīng)典城市為目的，建造與城市文化相融合的住宅，并注重環(huán)境與公共設施。構筑城市的個性并堅持它，需要大家共同的努力。
3.2.2政府正確調(diào)控及把握正確方向
政府的政策方向決定城市經(jīng)營和房地產(chǎn)開發(fā)的方向。政府可以利用行政壟斷權的優(yōu)勢，通過城市規(guī)劃對城市功能進行空間調(diào)整和遷移，使老市區(qū)和新開發(fā)區(qū)通過地價差，都獲得更新與發(fā)展的資金保障。政府也可在開發(fā)商的開發(fā)中進行指令性的規(guī)定，如：在全部規(guī)劃中規(guī)定10%——20%的規(guī)劃比例是屬于普通收入階層能夠消費得起的住宅，其他的方面由開發(fā)商自己掌控。這樣，開發(fā)商既能放手嘗試新的觀念或形式，底層市民的利益也有了一定的保障。
3.2.3房地產(chǎn)商的先進開發(fā)理念
房產(chǎn)商應有一種前瞻性的眼光，房地產(chǎn)業(yè)即將從新洗牌，產(chǎn)品品質(zhì)將代表一切。天津的水晶城是一個很好的正面例子。水晶城的設計思想體現(xiàn)在各個細節(jié)的處理上。水晶城有著豐富的植被和人文資源，原址是天津玻璃廠，幾百棵大樹、古老的廠房、巨大的吊裝車間以及原有的調(diào)運鐵軌、煙囪等遺留物，做為開發(fā)商施展“手腳”的障礙，通常都被無情的鏟去。而萬科對于該地塊的開發(fā)則是立足于延續(xù)歷史的角度，保持原有建筑的歷史風貌，并使其巧妙的融入現(xiàn)在的建筑中，比如600棵大樹形成的舊廠區(qū)林蔭路和花園，在新的規(guī)劃中被保留下來；吊裝車間被賦予現(xiàn)代材料和形式，激活成為晶瑩剔透的社區(qū)會所；老的鐵路和水塔則滲透在景觀的規(guī)劃中，成為標志性的要素[9]。
3.2.4策劃人的責任感
策劃人，作為一個策劃人的意義，需要每一個策劃人不斷地思考。思考的過程也是實踐的過程,雖然存在著不小的阻力，但要戰(zhàn)勝它并且堅持下去。政府導向不一定支持，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定理解，公眾的眼睛在廣告輿論的狂轟爛炸下不一定明亮，但我們的腦子應該清醒，這是一份重要的工作。經(jīng)驗、技巧、手段、關系統(tǒng)統(tǒng)都不重要，重要的是責任感。有責任感就有思考，有思考就有希望。
3.3房地產(chǎn)營銷策劃發(fā)展方向
3.3.1品牌觀念與效益觀念轉變
房地產(chǎn)的策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉變；從追求社會效益和經(jīng)濟效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉變。現(xiàn)在，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉變，如天津的"水晶城"項目的策劃已在觀念轉變中大做文章。該樓盤在名稱上著重體現(xiàn)企業(yè)品牌的聲譽，在觀念上著重表達"歷史的慶典"的主題概念，追求生態(tài)住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的至高境界。實現(xiàn)這一理念，不是策劃人的刻意做作，而是人們對住區(qū)觀念要求變化、創(chuàng)新的必然結果。
3.3.2房地產(chǎn)的策劃組織方向轉變
房地產(chǎn)的策劃組織從"自由策劃人"走向群體組織；從群體組織走向?qū)I(yè)分工、相互協(xié)作的軌道。由于房地產(chǎn)策劃最早是由"自由策劃人"實踐、探索而逐漸發(fā)展起來的，至今還有不少"自由策劃人"。隨著房地產(chǎn)策劃業(yè)的深入發(fā)展，策劃人必然走向規(guī)范的組織化道路。這是因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目開發(fā)涉及到人文、經(jīng)濟、管理、建筑、IT業(yè)、生態(tài)與環(huán)境等多個方面，各方面需要互相協(xié)作。再有，策劃人要使策劃的項目成功，必須充分利用與策劃有關的信息，但策劃者個人無法收集、分析、整理、歸納大量的動態(tài)信息，進而作出正確的判斷和決策。
3.3.3房地產(chǎn)的策劃方法轉變
房地產(chǎn)的策劃方法從側重項目概念轉到項目概念與項目細節(jié)并重的方法上。項目策劃概念是當前房地產(chǎn)策劃方法上的主要特征，它強調(diào)某個概念的創(chuàng)意而使樓盤熱銷。隨著消費者消費出發(fā)點的改變，消費者買房不只是買"概念房"，還要買"精品房"。因而，樓盤的細節(jié)、細部的完美和舒適將進一步引起購買者的重視。
3.3.4房地產(chǎn)的策劃理論轉變
房地產(chǎn)的策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學的理論體系。幾年來，房地產(chǎn)策劃經(jīng)過優(yōu)秀策劃人的辛勤努力，策劃思想不斷豐富，策劃理論研究日益深入，這些實踐積累起來的真知灼見是房地產(chǎn)策劃理論不可多得的財富。經(jīng)過策劃人不懈地實踐、積累和探索，全面、科學的房地產(chǎn)策劃理論必然會呈現(xiàn)在人們面前。
3.3.5房地產(chǎn)的策劃信息轉變
房地產(chǎn)的策劃信息從人腦搜集轉移到人機結合；在信息的分析上，從定性分析轉移到定性定量相結合。現(xiàn)代計算機業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)的發(fā)展，使人們利用計算機和互聯(lián)網(wǎng)進行房地產(chǎn)信息的搜集、分析、加工、整理乃至運用成為可能。從發(fā)展觀點看，處理信息時定性與定量相結合，互為補充、互為促進，才能使信息處理達到科學化，才能準確地反映市場動態(tài)情況。如果這樣，房地產(chǎn)策劃水平就會產(chǎn)生新的提高，新的飛躍[10]。
4房地產(chǎn)營銷策劃在“海韻家園”項目中的應用
海韻家園項目位于河北區(qū)呂緯路與三馬路交界，中山路商圈與北站商圈的交接地，鬧中取靜，是即將形成的“第三金街”的核心區(qū)域?？偨ㄖ娣e為80000平方米。北起五馬路，毗鄰新開河；南至三馬路，與中山路咫尺相望；東臨調(diào)緯路，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線；西側到呂緯路。在社區(qū)規(guī)劃上采用板式小高層與四層半花園洋房相結合的建筑形式，35%的超強主題綠化在河北區(qū)尚屬首舉。豪華業(yè)主會所：一層游泳館，二層乒乓球館將生活品質(zhì)極盡凸現(xiàn)出來。同時有良好的教育氛圍：二中、鐵一中、十四中、五十七中、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學等多所名校皆在左右。并且世紀聯(lián)華超市、樂購超市、第四中心醫(yī)院、254醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行，生活配套設施一應俱全，行止皆宜。
4.1市場分析
4.1.1市場供給調(diào)查分析
2005年天津市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)投資、施工形勢持續(xù)良好，增幅提高，與國民經(jīng)濟發(fā)展保持了較合理的比例關系；目前，全市的商品房市場銷售活躍，各項交易記錄全面創(chuàng)新；空置房面積開始下降，市場供求結構進一步優(yōu)化。進入2006年后，市場供銷兩旺，依舊呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢，并表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。
筆者選取本案周邊五個項目進行對比分析：
項目名稱
建筑面積（M2）
均價（M2）
總價范圍（萬元）
春和景明
30萬
4600
35-62
風和日麗
9萬
4700
34-62
百合春天
22萬
4600
32-60
陽光星期八
46萬
5000
30-75
愛家星河國際
14萬
5500
50-77
與本案進行比較的項目中，經(jīng)過一定的市場運作周期，春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八等項目都已經(jīng)開盤；海河新天地項目價格遠高于本案，與本案產(chǎn)品可比性較低；同時區(qū)域內(nèi)暫時無新項目進入；春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八處于銷售旺期，但由于項目在所處位置比較來看：百合春天、陽光星期八與本案相對較遠，所以開盤階段周邊市場競爭主要來自于這春和景明、風和日麗和愛家星河國際這三個項目，但在項目運作階段、定位、產(chǎn)品等綜合因素的影響下，本案周邊區(qū)域市場存留著比較大的市場空白空間。
項目名稱
面積指標（平米）
主要面積配比
兩室
三室
兩室
三室
春和景明
73-93
100-130
42%
40%
風和日麗
90-102
120-130
47%
33%
百合春天
90-100
120-130
47%
30%
陽光星期八
96-110
125-150
56%
30%
愛家星河國際
92-108
115-140
37%
63%
進行比較的項目戶型以75-110平米兩室與100-150平米三室為主，還有一部分60-70平米左右的一室，戶型面積指標普遍小于全市水平，戶型設計上少有創(chuàng)新，主要以平層為主要房型，錯層、躍層形式只在部分項目中有所體現(xiàn)。
項目名稱
環(huán)境特點
配套特征
春和景明
無顯著特征
樓宇對講
風和日麗
文化主題景觀
樓宇對講
百合春天
無顯著特征
會所、社區(qū)智能化水平較高
陽光星期八
水景式設計
會所、社區(qū)智能化水平較高
愛家星河國際
中心主題景觀
酒店式管理
進行比較的項目配套設施沒有過于顯著的特征，區(qū)別不大?？蛻舻男枨蟛粌H在項目本身上，而且對小區(qū)的環(huán)境和配套要求都比較高。會所式的管理是未來需求的熱點。開發(fā)商應該有區(qū)別于其他項目的設施，以吸引目標客戶群體的目光。4.1.2市場需求調(diào)查分析
2006年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)預測，全市商品房需求量將達到1280萬平方米左右，二手房需求量接近1000萬平方米，分別比2005年增長23％和17％。新婚家庭購房需求280萬平方米左右；拆遷安置型需求380萬平方米；隨著濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，外地居民購房預計比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比2005年增長15％以上。近年來天津經(jīng)濟增長在不斷加快，經(jīng)濟實力顯著增強，這使得房地產(chǎn)市場需求旺盛。并且隨著宏觀調(diào)控取得初步成效，房價趨穩(wěn)，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放[11]。
4.2海韻家園項目SWOT分析
4.2.1優(yōu)勢
本項目是由隸屬于河北區(qū)人民政府，被建設部批準為房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)一級企業(yè)，年投資能力超億元的河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團開發(fā)，具有很高的品牌公信力。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業(yè)主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質(zhì)的舒適社區(qū)。小區(qū)采用智能化的物業(yè)管理，由擁有高素質(zhì)專業(yè)人員的物業(yè)公司為業(yè)主提供專業(yè)的服務，保證業(yè)主的品質(zhì)生活。周邊配套設施完善已形成居住氣候，醫(yī)院、銀行、超市遍布周圍，使日常生活安然無憂，方便快捷。并且周邊有第二中學、鐵一中、第十四中學、第五十七中學、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學多所，有著良好的教育氛圍的學校，為孩子進入理想的學校提供了保證。
4.2.2劣勢
近鄰的北站立交橋日車流量很大、存在著噪音污染也會給業(yè)主的出行帶來不方便；北站地區(qū)規(guī)劃參差不齊，片區(qū)形象較為老化，多為老式住宅，新建項目較少，缺乏有特色的地標式建筑；到目前為止已經(jīng)有兩年半的建設時間，相較于其他同規(guī)模的項目建設周期較長，并且處于中環(huán)的地理位置相對于內(nèi)環(huán)以內(nèi)的項目優(yōu)勢稍遜一籌。
4.2.3機會
在日益繁忙的現(xiàn)代社會，便利的交通條件越來越成為購房者購房是考慮的關鍵因素，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線——中山路站，為業(yè)主每日繁忙的工作學習提供了便捷的出行方式。在項目周圍以文化，宗教，旅游為依托的大悲院商圈；有歷史上遺留下來的意式建筑，形成具有濃郁意大利風情的意式風情區(qū)，有“純奧味”建筑風格，用途是商務辦公的奧式商務區(qū)；還有海河的改造，提供了優(yōu)美的環(huán)境，能夠吸引很多人的關注。河北區(qū)發(fā)揮北站的地域優(yōu)勢，打造北站商圈，再造中山路商業(yè)街商貿(mào)優(yōu)勢，并結合新開河沿岸的綜合開發(fā)，使之形成商貿(mào)氛圍，與在海河的綜合開發(fā)中已經(jīng)基本成型的海河北岸商業(yè)帶相呼應。所以隨著北站商圈的興起,天津“第三金街”的規(guī)劃建設能為本項目提供了人流保障，故而周邊市場有很大的上升空間。
4.2.4威脅
項目周邊競爭對手較多，像春和景明、風和日麗、愛家星河國際都是本案有利的競爭對手，由于有眾多的本地和外來地產(chǎn)商開發(fā)了大量的項目，所以整體市場上的競爭是比較激烈的；周邊整體形象較為陳舊，多為磚式結構的老式住宅；人文環(huán)境相對于河西、南開區(qū)稍差；在區(qū)域發(fā)展上河北區(qū)與市內(nèi)其它幾個區(qū)相比較，其發(fā)展速度一直處于比較緩慢的局面，有待于進一步的提升。
4.3海韻家園項目目標市場分析
主客戶群：周邊企業(yè)的白領階層，區(qū)域內(nèi)的本地居民，與區(qū)域內(nèi)有姻親及其他關系，在區(qū)域內(nèi)工作的公務員。
次客戶群：在河北區(qū)做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標客戶。
目標客戶主要需求集中在面積為100—120平米的兩室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的躍層。大部分客戶選擇面積為120平米左右的平層，為比較單一的人口構成，屬于在工作和個人方面上較為穩(wěn)定。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環(huán)境和居住質(zhì)量，所以對價格上并不是很限制。他們在年齡上為中青年成熟的人群（30-45歲左右），在事業(yè)和家庭上有了一定的基礎。年齡、事業(yè)的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170平方米的客戶較多。
4.4海韻家園項目定位
4.4.1定位依據(jù)
隨著城市的快速發(fā)展，直接導致了城區(qū)土地價格的不斷急速攀升，使得開發(fā)成本與市場消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城區(qū)內(nèi)可以被開發(fā)利用的土地越來越少，為了降低開發(fā)成本更多的開發(fā)商選擇了城市邊緣的土地。中心城區(qū)的地價要偏高于邊緣地區(qū)，雖然本項目位于中心城區(qū)，但是相較于和平、南開、河西的地價要稍低，有利于開發(fā)商的成本控制。海韻家園位于天津市的北站地區(qū)，是現(xiàn)今天津市市內(nèi)已少有的可開發(fā)利用的區(qū)域，本項目有著同春和景明、愛家星河國際、萬春美鉆時代、海河新天地等項目的地位，優(yōu)于海河新天地、春和景明、萬春美鉆時代的交通條件。作為北站地區(qū)的優(yōu)勢項目，其綜合優(yōu)勢將在進入開盤銷售后進一步彰顯出來。
4.4.2海韻家園項目定位原則
挖掘市場空白點，力求在規(guī)劃設計、建筑形式、產(chǎn)品設計、園林風格等方面有所突破、有所創(chuàng)新；嚴格保證項目建筑質(zhì)量，打造良好品牌口碑；避免同類競爭項目之間的產(chǎn)品同質(zhì)化，追求項目個性，以增強產(chǎn)品的市場競爭力；細致分析市場的需求特點，分析市場供應，確定自身產(chǎn)品的設計方向和消費群體。
4.4.3定位方向
項目定位：CLD北岸風情典范社區(qū)
主題定位：獨享尊崇，私有首府
價格定位：板式小高層：均價5500-5600元/平米左右
四層半花園洋房：均價5800-6000元/平米左右
產(chǎn)品設計：主打房型為三室和躍層
園林風格：莊園式園林綠化，城中的綠色洋房
項目總建筑面積：8萬平方米
為了避免同類項目的競爭，海韻家園從建筑結構、環(huán)境綠化、安全防護、社區(qū)氛圍、會所等多個方面入手，在嚴格控制成本的前提下，豐富產(chǎn)品的內(nèi)容，彰顯自身項目特點，區(qū)別于其他項目更加具有競爭力。
4.5海韻家園項目推廣過程
由于海韻家園項目目前尚沒有開盤公開發(fā)售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。
4.5.1老客戶轉化期
本項目經(jīng)過了一年左右的不確定因素，雖然淘汰了一大批客戶，但是也繼續(xù)積累下來部分客戶?，F(xiàn)在項目重新開盤，應該積極把一直關注本項目的客戶轉化成最終購買者。
時間階段:9月10日——9月25日
主要營銷手段：
（1）通知老客戶即日起15日內(nèi)到售樓處現(xiàn)場購認購卡——A卡（對持卡客戶能夠給予適當優(yōu)惠。）
（2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內(nèi)可以選房。
時間階段:9月25日——10月15日
主要營銷手段：
（1）A卡的客戶分批次前來現(xiàn)場選房。
（2）對新增客戶開始進行發(fā)號——B卡，客戶在購買B卡后就可以開始選房，在意向書上進行登記，從而轉化為持卡客戶，從而實現(xiàn)了足夠數(shù)量的新增客戶，以實現(xiàn)開盤當月的回款目標，強化市場關注程度并進一步積累新增客戶。
4.5.2客戶新增期
在轉化老客戶的同時，也應該吸引更多的潛在客戶對本項目的興趣，通過一些活動來進一步加強客戶的信心。
時間階段:10月15日——11月6日
主要營銷手段：
（1）強化項目優(yōu)勢，增強客戶信心，并對已購卡的客戶通過產(chǎn)品說明會的方式進行宣傳鞏固。
（2）以價格的浮動促進客戶轉化，可以提前進行合同的簽訂。
4.5.3開盤強銷期
項目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項目有更多的關注和興趣。此時是項目銷售的重要時期，應把握住時機促成案子的最終成交。
時間階段:11月6日——12月30日
主要營銷手段:
（1）11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。
（2）通過銷量控制強力推薦高層產(chǎn)品，積累購買高層客戶，并通過拉升多層產(chǎn)品的價格，以體現(xiàn)高層的價格優(yōu)勢，以此來積累和轉化購買的高層客戶。
（3）通過各種銷售政策以及適當?shù)拇黉N政策，來促進銷售業(yè)績。
4.6海韻家園項目推廣方式
4房地產(chǎn)營銷策劃在“海韻家園”項目中的應用
海韻家園項目位于河北區(qū)呂緯路與三馬路交界，中山路商圈與北站商圈的交接地，鬧中取靜，是即將形成的“第三金街”的核心區(qū)域?？偨ㄖ娣e為80000平方米。北起五馬路，毗鄰新開河；南至三馬路，與中山路咫尺相望；東臨調(diào)緯路，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線；西側到呂緯路。在社區(qū)規(guī)劃上采用板式小高層與四層半花園洋房相結合的建筑形式，35%的超強主題綠化在河北區(qū)尚屬首舉。豪華業(yè)主會所：一層游泳館，二層乒乓球館將生活品質(zhì)極盡凸現(xiàn)出來。同時有良好的教育氛圍：二中、鐵一中、十四中、五十七中、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學等多所名校皆在左右。并且世紀聯(lián)華超市、樂購超市、第四中心醫(yī)院、254醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行，生活配套設施一應俱全，行止皆宜。
4.1市場分析
4.1.1市場供給調(diào)查分析
2005年天津市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)投資、施工形勢持續(xù)良好，增幅提高，與國民經(jīng)濟發(fā)展保持了較合理的比例關系；目前，全市的商品房市場銷售活躍，各項交易記錄全面創(chuàng)新；空置房面積開始下降，市場供求結構進一步優(yōu)化。進入2006年后，市場供銷兩旺，依舊呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢，并表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。
與本案進行比較的項目中，經(jīng)過一定的市場運作周期，春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八等項目都已經(jīng)開盤；海河新天地項目價格遠高于本案，與本案產(chǎn)品可比性較低；同時區(qū)域內(nèi)暫時無新項目進入；春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八處于銷售旺期，但由于項目在所處位置比較來看：百合春天、陽光星期八與本案相對較遠，所以開盤階段周邊市場競爭主要來自于這春和景明、風和日麗和愛家星河國際這三個項目，但在項目運作階段、定位、產(chǎn)品等綜合因素的影響下，本案周邊區(qū)域市場存留著比較大的市場空白空間。
項目名稱
進行比較的項目戶型以75-110平米兩室與100-150平米三室為主，還有一部分60-70平米左右的一室，戶型面積指標普遍小于全市水平，戶型設計上少有創(chuàng)新，主要以平層為主要房型，錯層、躍層形式只在部分項目中有所體現(xiàn)。
進行比較的項目配套設施沒有過于顯著的特征，區(qū)別不大?？蛻舻男枨蟛粌H在項目本身上，而且對小區(qū)的環(huán)境和配套要求都比較高。會所式的管理是未來需求的熱點。開發(fā)商應該有區(qū)別于其他項目的設施，以吸引目標客戶群體的目光。4.1.2市場需求調(diào)查分析
2006年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)預測，全市商品房需求量將達到1280萬平方米左右，二手房需求量接近1000萬平方米，分別比2005年增長23％和17％。新婚家庭購房需求280萬平方米左右；拆遷安置型需求380萬平方米；隨著濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，外地居民購房預計比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比2005年增長15％以上。近年來天津經(jīng)濟增長在不斷加快，經(jīng)濟實力顯著增強，這使得房地產(chǎn)市場需求旺盛。并且隨著宏觀調(diào)控取得初步成效，房價趨穩(wěn)，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放[11]。
4.2海韻家園項目SWOT分析
4.2.1優(yōu)勢
本項目是由隸屬于河北區(qū)人民政府，被建設部批準為房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)一級企業(yè)，年投資能力超億元的河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團開發(fā)，具有很高的品牌公信力。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業(yè)主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質(zhì)的舒適社區(qū)。小區(qū)采用智能化的物業(yè)管理，由擁有高素質(zhì)專業(yè)人員的物業(yè)公司為業(yè)主提供專業(yè)的服務，保證業(yè)主的品質(zhì)生活。周邊配套設施完善已形成居住氣候，醫(yī)院、銀行、超市遍布周圍，使日常生活安然無憂，方便快捷。并且周邊有第二中學、鐵一中、第十四中學、第五十七中學、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學多所，有著良好的教育氛圍的學校，為孩子進入理想的學校提供了保證。
4.2.2劣勢
近鄰的北站立交橋日車流量很大、存在著噪音污染也會給業(yè)主的出行帶來不方便；北站地區(qū)規(guī)劃參差不齊，片區(qū)形象較為老化，多為老式住宅，新建項目較少，缺乏有特色的地標式建筑；到目前為止已經(jīng)有兩年半的建設時間，相較于其他同規(guī)模的項目建設周期較長，并且處于中環(huán)的地理位置相對于內(nèi)環(huán)以內(nèi)的項目優(yōu)勢稍遜一籌。
4.2.3機會
在日益繁忙的現(xiàn)代社會，便利的交通條件越來越成為購房者購房是考慮的關鍵因素，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線——中山路站，為業(yè)主每日繁忙的工作學習提供了便捷的出行方式。在項目周圍以文化，宗教，旅游為依托的大悲院商圈；有歷史上遺留下來的意式建筑，形成具有濃郁意大利風情的意式風情區(qū)，有“純奧味”建筑風格，用途是商務辦公的奧式商務區(qū)；還有海河的改造，提供了優(yōu)美的環(huán)境，能夠吸引很多人的關注。河北區(qū)發(fā)揮北站的地域優(yōu)勢，打造北站商圈，再造中山路商業(yè)街商貿(mào)優(yōu)勢，并結合新開河沿岸的綜合開發(fā)，使之形成商貿(mào)氛圍，與在海河的綜合開發(fā)中已經(jīng)基本成型的海河北岸商業(yè)帶相呼應。所以隨著北站商圈的興起,天津“第三金街”的規(guī)劃建設能為本項目提供了人流保障，故而周邊市場有很大的上升空間。
4.2.4威脅
項目周邊競爭對手較多，像春和景明、風和日麗、愛家星河國際都是本案有利的競爭對手，由于有眾多的本地和外來地產(chǎn)商開發(fā)了大量的項目，所以整體市場上的競爭是比較激烈的；周邊整體形象較為陳舊，多為磚式結構的老式住宅；人文環(huán)境相對于河西、南開區(qū)稍差；在區(qū)域發(fā)展上河北區(qū)與市內(nèi)其它幾個區(qū)相比較，其發(fā)展速度一直處于比較緩慢的局面，有待于進一步的提升。
4.3海韻家園項目目標市場分析
主客戶群：周邊企業(yè)的白領階層，區(qū)域內(nèi)的本地居民，與區(qū)域內(nèi)有姻親及其他關系，在區(qū)域內(nèi)工作的公務員。
次客戶群：在河北區(qū)做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標客戶。
目標客戶主要需求集中在面積為100—120平米的兩室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的躍層。大部分客戶選擇面積為120平米左右的平層，為比較單一的人口構成，屬于在工作和個人方面上較為穩(wěn)定。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環(huán)境和居住質(zhì)量，所以對價格上并不是很限制。他們在年齡上為中青年成熟的人群（30-45歲左右），在事業(yè)和家庭上有了一定的基礎。年齡、事業(yè)的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170平方米的客戶較多。
4.4海韻家園項目定位
4.4.1定位依據(jù)
隨著城市的快速發(fā)展，直接導致了城區(qū)土地價格的不斷急速攀升，使得開發(fā)成本與市場消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城區(qū)內(nèi)可以被開發(fā)利用的土地越來越少，為了降低開發(fā)成本更多的開發(fā)商選擇了城市邊緣的土地。中心城區(qū)的地價要偏高于邊緣地區(qū)，雖然本項目位于中心城區(qū)，但是相較于和平、南開、河西的地價要稍低，有利于開發(fā)商的成本控制。海韻家園位于天津市的北站地區(qū)，是現(xiàn)今天津市市內(nèi)已少有的可開發(fā)利用的區(qū)域，本項目有著同春和景明、愛家星河國際、萬春美鉆時代、海河新天地等項目的地位，優(yōu)于海河新天地、春和景明、萬春美鉆時代的交通條件。作為北站地區(qū)的優(yōu)勢項目，其綜合優(yōu)勢將在進入開盤銷售后進一步彰顯出來。
4.4.2海韻家園項目定位原則
挖掘市場空白點，力求在規(guī)劃設計、建筑形式、產(chǎn)品設計、園林風格等方面有所突破、有所創(chuàng)新；嚴格保證項目建筑質(zhì)量，打造良好品牌口碑；避免同類競爭項目之間的產(chǎn)品同質(zhì)化，追求項目個性，以增強產(chǎn)品的市場競爭力；細致分析市場的需求特點，分析市場供應，確定自身產(chǎn)品的設計方向和消費群體。
4.4.3定位方向
項目定位：CLD北岸風情典范社區(qū)
主題定位：獨享尊崇，私有首府
價格定位：板式小高層：均價5500-5600元/平米左右
四層半花園洋房：均價5800-6000元/平米左右
產(chǎn)品設計：主打房型為三室和躍層
園林風格：莊園式園林綠化，城中的綠色洋房
項目總建筑面積：8萬平方米
為了避免同類項目的競爭，海韻家園從建筑結構、環(huán)境綠化、安全防護、社區(qū)氛圍、會所等多個方面入手，在嚴格控制成本的前提下，豐富產(chǎn)品的內(nèi)容，彰顯自身項目特點，區(qū)別于其他項目更加具有競爭力。
4.5海韻家園項目推廣過程
由于海韻家園項目目前尚沒有開盤公開發(fā)售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。
4.5.1老客戶轉化期
本項目經(jīng)過了一年左右的不確定因素，雖然淘汰了一大批客戶，但是也繼續(xù)積累下來部分客戶?，F(xiàn)在項目重新開盤，應該積極把一直關注本項目的客戶轉化成最終購買者。
時間階段:9月10日——9月25日
主要營銷手段：
（1）通知老客戶即日起15日內(nèi)到售樓處現(xiàn)場購認購卡——A卡（對持卡客戶能夠給予適當優(yōu)惠。）
（2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內(nèi)可以選房。
時間階段:9月25日——10月15日
主要營銷手段：
（1）A卡的客戶分批次前來現(xiàn)場選房。
（2）對新增客戶開始進行發(fā)號——B卡，客戶在購買B卡后就可以開始選房，在意向書上進行登記，從而轉化為持卡客戶，從而實現(xiàn)了足夠數(shù)量的新增客戶，以實現(xiàn)開盤當月的回款目標，強化市場關注程度并進一步積累新增客戶。
4.5.2客戶新增期
在轉化老客戶的同時，也應該吸引更多的潛在客戶對本項目的興趣，通過一些活動來進一步加強客戶的信心。
時間階段:10月15日——11月6日
主要營銷手段：
（1）強化項目優(yōu)勢，增強客戶信心，并對已購卡的客戶通過產(chǎn)品說明會的方式進行宣傳鞏固。
（2）以價格的浮動促進客戶轉化，可以提前進行合同的簽訂。
4.5.3開盤強銷期
項目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項目有更多的關注和興趣。此時是項目銷售的重要時期，應把握住時機促成案子的最終成交。
時間階段:11月6日——12月30日
主要營銷手段:
（1）11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。
（2）通過銷量控制強力推薦高層產(chǎn)品，積累購買高層客戶，并通過拉升多層產(chǎn)品的價格，以體現(xiàn)高層的價格優(yōu)勢，以此來積累和轉化購買的高層客戶。
房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。親愛的讀者，小編為您準備了一些房地產(chǎn)的銷售工作計劃，請笑納!
房地產(chǎn)的銷售工作計劃1公司的發(fā)展是與整個公司的員工綜合素質(zhì)，公司的指導方針，團隊的建設是分不開的。提高執(zhí)行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作模式與工作環(huán)境是工作的關鍵。作為銷售經(jīng)理，為了我使我銷售部門的各方面的工作順利進行，特作出20__年工作計劃。
一、銷量指標：
上級下達的銷售任務30萬元，銷售目標35萬元，每個季度7.5萬元
二、計劃擬定：
1、年初擬定《年度銷售計劃》;
2、每月初擬定《月銷售計劃表》;
三、客戶分類：
根據(jù)接待的每一位客戶進行細分化，將現(xiàn)有客戶分為a類客戶、b類客戶、c類客戶等三大類，并對各級客戶進行全面分析。做到不同客戶，采取不同的服務。做到乘興而來，滿意而歸。
四、實施措施：
1、熟悉公司新的規(guī)章制度和業(yè)務開展工作。
公司在不斷改革，訂立了新的制度，特別在業(yè)務方面。作為公司一名部門經(jīng)理，必須以身作責，在遵守公司規(guī)定的同時全力開展業(yè)務工作。
2、制訂學習計劃。
學習，對于業(yè)務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業(yè)務人員與時俱進的步伐和業(yè)務方面的生命力。適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學習方向來補充新的能量。專業(yè)知識、管理能力、都是我要掌握的內(nèi)容。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。
3、在客戶的方面與客戶加強信息交流，增近感情，對a類客堅持每個星期聯(lián)系一次，b類客戶半個月聯(lián)系一次，c類客戶一個月聯(lián)系一次。
對于已成交的客戶經(jīng)常保持聯(lián)系。
4、在網(wǎng)絡方面
充分發(fā)揮我司網(wǎng)站及網(wǎng)絡資源，做好房源的收集以及，客源的開況。做好業(yè)務工作
以上，是我對20__年的工作計劃，可能還很不成熟，希望領導指正?；疖嚺艿目爝€靠車頭帶，我希望得到公司領導的正確引導和幫助。展望20__年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業(yè)務，爭取更多的單，完善業(yè)務開展工作。相信自己會完成新的任務，能迎接20__年新的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)的銷售工作計劃2由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設計方面的獨特性);提供一種服務模式(如管家式的物業(yè)服務);倡導一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。
一、未來發(fā)展趨勢
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩，居民收入(包括預期收入)持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導地位;消費者經(jīng)過長期的廣告浸，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務區(qū)、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對設計有相應要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客源?如何根據(jù)目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風?如何適應“個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃。
二、房地產(chǎn)全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應的市場調(diào)查的基礎上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。
房地產(chǎn)的銷售工作計劃3年初我們曾為今年工作定下以市場營銷為核心、以成本控制為重點的十個工作重點，并定下了全年完成11億的銷售目標。迄今時間已過去八個月，今天我們有必要共同總結一下過去大半年的工作情況，統(tǒng)一一下思想，共同計劃所余四個月的工作，力爭完成全年銷售目標。
一、工作小結
1、市場營銷初創(chuàng)業(yè)績
初立品牌
今年是新地產(chǎn)在廣州有史以來推出銷售樓盤和規(guī)模最大的一年，今年計劃要推出嶺南、東方、z、時代四個大盤，在樓盤數(shù)量和檔次跨度上都是空前的，這不但對市場營銷系統(tǒng)提出了非常高的要求，也是對項目管理中心各部門協(xié)作能力的提出全新考驗?；蛟S年初確定今年目標時，不少同事對今年目標都持有保留甚至懷疑態(tài)度，八個月過去了，相信同事們應該已高興地看到，嶺南組時間過半完成銷售目標已過半，東方組總銷售業(yè)績也已近半，z項目開售時間因故推遲，但整體業(yè)績亦令人滿意。取得這樣的成績是靠市場營銷系統(tǒng)的同事開拓創(chuàng)新、團結協(xié)作、全情投入、點點滴滴取得的，當然項目組、公司各職能部門的同事的支持和配合也是分不開的。
除了銷售業(yè)績，上半年四盤推出以及公司于8月5日舉行的新中地產(chǎn)廣州地區(qū)總部遷入珠江新城的慶典，均對公司在業(yè)界的形象產(chǎn)生了質(zhì)的變化。相信同事們應該都已感受到了傳媒、政府、購房者對新地產(chǎn)品牌認識的提高和對新地產(chǎn)產(chǎn)品的認同，嶺南、東方的知名度和品牌應該講在同區(qū)、同檔次盤中建立了很好形象和地位，z開售也已取得了初步的品牌效應。前不久一年一度對集團各項目中心均作一次考察的香港媒體代表團和證券分析員代表團訪問廣州，對廣州區(qū)近四年來取得的進步和公司目前的業(yè)務表現(xiàn)也給予了充分的肯定。
2、內(nèi)部優(yōu)化
初見成效
為適應公司業(yè)務重點的轉移和發(fā)展需要，公司上半年進行了較大的組織架構優(yōu)化調(diào)整，取消了分區(qū)副總及分區(qū)設置，全面清理和明確了各職能部門的職責分工，明確了項目組、營銷組、物管處為單位的項目協(xié)調(diào)工作機制。半年來的工作證明，有關機制明顯地提高了工作效率，增加了責任感。其運行的效果是令人滿意的。
嶺南項目，營銷組、項目組、物管處密切配合，出色地完成了五一黃金周營銷、2B-1、2期交樓、現(xiàn)在正密鑼緊鼓地為9月19日 2B-3的營銷做準備工作。z、z兩位經(jīng)理和嶺南項目、營銷組同事的工作態(tài)度、合作精神和工作經(jīng)驗是值得其它部門學習的。
東方項目組在不到半年時間里也已基本理順了以往遺留的問題，包括項目內(nèi)部欠缺協(xié)調(diào)、合作單位間缺乏信任、工期和造價失控等情況。在開發(fā)管理部的直接支持下，克服了政府部門政策嚴重不協(xié)調(diào)造成的困難，出色地取得了項目及營銷所需的有關證照。東方營銷組、項目組間近月來配合明顯加強，為在九、十月銷售旺季出佳績，文今朝、勞慧兒和兩組同事正積極籌備一些重要活動。相信東方組在"十一"黃金周會有出色表現(xiàn)。
z項目是公司在廣州、在中國地產(chǎn)項目中舉足輕重的項目，規(guī)模大、設計復雜，過往設計、建造過程和營銷策劃也遺留下不少問題。z項目組和營銷組均在五月份改組，經(jīng)過z、z、z等同事的努力，保障了"五一"試盤、八月開盤、八月寫字樓入伙等重大時間節(jié)點;項目和營銷間的配合逐步加強;項目部內(nèi)部及項目部與顧問公司、承建商的合作有了明顯改進;工程建造已基本順利;營銷部和及廣告公司間的合作機制也已形成并取得明顯成績。z項目取得令人滿意的銷售成績和市場形象，項目組、營銷組的工作是值得肯定和表揚的。
時代項目，由于歷史、地理位置等因素造成了該項目市場營銷的特殊困難。經(jīng)過項目部、營銷部和公司有關部門的努力，現(xiàn)在已正式取得政府"天河軟件園時代新地產(chǎn)園區(qū)"及"廣州高科技開發(fā)區(qū)時代新地產(chǎn)園區(qū)"的批文，同時也取得了"民營新廣東支持中心"的批復。這為時代新地產(chǎn)下一步走"住宅營商"的市場路向打下了非常好的基礎。相信只要用心做好下一步內(nèi)部組織工作，張輝、z一定能為公司創(chuàng)造出好的成績。
四個項目上半年的成績，初步證明了目前項目協(xié)調(diào)機制的有效性，也證明了新架構下各職能部門積極配合，共同支持項目發(fā)展需要的服務態(tài)度和職業(yè)水平正在得到全公司的認同和發(fā)揚。
為進一步理清部門、各職位的職責， 為各職位的職業(yè)化發(fā)展，建立績效考核及更合理的薪酬和獎勵體系，人事行政部現(xiàn)在正與顧問公司進行有關職位、績效、職業(yè)化等的項目，在項目完成后，相信各職位的職責、各職位的職業(yè)化發(fā)展方向、各職位的績效考核以及獎勵體系會更加清晰，公司的組織架構和職能將更系統(tǒng)化和科學化。
3、存在問題
回顧前階段的工作，市場營銷和內(nèi)部調(diào)整各方面都取得了一定的成績，但內(nèi)部也表現(xiàn)出不少的問題：
首先表現(xiàn)在：責任心不夠強，配合不夠默契，有事互相推委等。例如東逸業(yè)主投訴處理不及時，公司曾收到投訴函件，并有一定的不良影響;東方有客戶因?qū)︺y行按揭不滿而退訂;因部門工作不利造成東方營銷部因電話欠費被停機等。
其次，內(nèi)部成本核算不清，成本控制不利。直接成本算不清，財務、銷售、行政費用缺乏積累和與同行的比較，造成公司在決策過程中一直缺乏基本財務數(shù)據(jù)有利支持。
再次，權力與職責不匹配，授權不清、流程審批流于形式等。
總結上半年工作情況和問題，公司認為，上半年公司在營銷、工程、內(nèi)部調(diào)整優(yōu)化等方面都取得了一定成績?，F(xiàn)在看，年初定下的全年銷售目標的確是艱巨的，但并非不可能的。所余四個月時間希望各項目部、各部門加強協(xié)作、全力以赴、做好銷售、力爭完成全年銷售目標。
二、下段工作思路
1、工作核心：加強協(xié)作、全力以赴、做好銷售、力爭完成全年銷售目標
2、各方面業(yè)務重點
2.1東方項目做好做細，創(chuàng)造佳績
2.2
z項目做出口牌，做出品牌
2.3
嶺南項目保持勢頭，注重后勁
2.4
時代項目出奇制勝，改變形象
2.5
內(nèi)部管理明確分工，加強協(xié)作
2.6
市場營銷做好服務，做好品牌
2.7
工程建造控制成本，保障質(zhì)量
2.8
產(chǎn)品開發(fā)繼承改良，創(chuàng)造優(yōu)勢
2.9
財務管理理清成本，控制開支
2.10
人力資源建全體系，專業(yè)進步
2.11
行政后勤改善服務，節(jié)約開支
2.12
物業(yè)管理理清機制，節(jié)約成本
2.13
遺留問題基本理順或清晰思路
3、管理方面
3.1
加強協(xié)作，增加凝聚力
3.2
改良財務核算及成本核算體系
3.3
建立、提煉、推廣企業(yè)文化
3.4
試行推動績效考核體系
3.5
改進優(yōu)化業(yè)務流程
3.6
加強項目管理知識體系的培訓
3.7
成本費用，算清算準，靠近同行，好于往年
3.8
總結今年工作，提前做好明年計劃
三、方法和措施
1、簡化改進授權及審批
即將公布新的財務及合同審批授權，重點是：改變以往過程負責，無人負責的情況，改由誰分管誰批準，誰批準誰負責。
2、加強預算管理，簡化日常審批流程
2.1
業(yè)務開支，年度預算控制執(zhí)行預算(項目預算、階段預算或經(jīng)常性開支預算)，執(zhí)行預算控制合同。授權副總、總監(jiān)簽批絕大部分日常業(yè)務金額的預算審批。副總、總監(jiān)、部門經(jīng)理、項目負責人審批主要經(jīng)濟合同及合同簽署
2.2
日常行政費用分解預算，由部門控制，減少中間審批環(huán)節(jié)
各項目部、營銷部、職能部門將分別獲得包括交際應酬費、旅差費、交通費、電話費等日常行政開支的預算。由各項目部、營銷部、職能部門主管控制開支，保障業(yè)務需要，同時盡量節(jié)省費用開支。
3、先進獎勵先進
3.1嶺南項目組、嶺南營銷組取得成績已得到表彰
3.2八月、九月、十月表現(xiàn)出色的項目部、營銷部，對公司銷售業(yè)績做出特殊貢獻的部門和個人，公司將在十月份銷售業(yè)績出來后給予個別獎勵，對營銷造成不利影響的部門和個人給予處分。
全體動員、全力以赴、決戰(zhàn)九、十月份。每一個人都可以為銷售做出貢獻，每一個部門的工作都會直接影響銷售。希望各營銷部、項目部、職能部門能及時發(fā)現(xiàn)、推薦為公司銷售做出特別貢獻的優(yōu)秀個體和事跡，并匯總至總監(jiān)辦公室。
3.3完成業(yè)績?nèi)竦靡?/p>
公司擬拿出相當于二個月全公司薪金的現(xiàn)金，即約二百萬元人民幣作為全公司的今年的獎勵基金。當然此基金會與公司全年銷售完成計劃的情況掛鉤，公司將會按項目或公司整體銷售額、年終考核成績來決定每個組別和每個人的所得。按現(xiàn)在的銷售業(yè)績看，只要全公司同事全心全意，全力以赴，做好銷售，每一位同事都應該取得好于往年的獎勵
房地產(chǎn)的銷售工作計劃4一.銷售節(jié)奏
(一)銷售節(jié)奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產(chǎn)品開盤銷售，較大規(guī)模的項目一般持續(xù)3-4個月的時間，因為-項目一期體量較小，建議以2個月左右為好，再結合以實際客戶儲備情況最終確定;另外，由于銷售節(jié)點比工程節(jié)點易于調(diào)整，一般情況下為項目部先出具基本的工程節(jié)點，據(jù)此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節(jié)點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節(jié)點只是初稿。待工程節(jié)點確定后，再最終定稿。
1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節(jié)點，節(jié)點的作用在于不斷強化市場關注度，并使銷售保持持續(xù)、連貫。
2.鑒于年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節(jié)假期。
3.開盤銷售前應確保樣板區(qū)、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。
(二)-銷售節(jié)奏安排：
1.20__年10月底—20__年12月，借大的推廣活動推出-項目
2.20__年12月底—20__年1月初，召開產(chǎn)品會，正式啟動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。
3.20__年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。
4.20__年1月下旬，春節(jié)之前，開盤銷售強銷。
二.銷售準備(20__年1月15日前準備完畢)
1.戶型統(tǒng)計：
由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，于20__年12月31日前完成
鑒于-項目戶型繁多，因此戶型統(tǒng)計應包含對每一套房型的統(tǒng)計，包括戶型、套內(nèi)面積、戶型編號、所在位置。
2.銷講資料編寫：
由營銷部-、策劃師負責，于20__年12月31日前完成
-項目銷將資料包括以下幾個部分：
購買-的理由：產(chǎn)品稀缺性銷講
基本數(shù)據(jù)：-的主要經(jīng)濟指標、戶型面積統(tǒng)計、配套情況、建筑風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費;涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。20__年12月31日前，由-整理后，統(tǒng)一作為產(chǎn)品和項目優(yōu)勢說辭。
建筑工藝及材料：需要在20__年12月15日前由工程部出具項目采用的新工藝材料，新技術等基本基本資料。20__年12月31日前，由-整理后，作為材料工藝說辭。
客戶問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優(yōu)劣勢，做出銷講解決辦法。
樣板區(qū)銷講：
不利因素公示
3.置業(yè)顧問培訓：
由營銷部-負責，培訓時間從20__年11月底—20__年1月
培訓內(nèi)容包括：
銷講資料培訓，時間：20__年11月底—20__年12月初
建筑、景觀規(guī)劃設計培訓，時間：20__年12月初
工程工藝培訓，時間：20__年12月初
樣板區(qū)、樣板房培訓，時間：20__年1月9日
銷售培訓，時間：20__年12月—20__年1月出
2.預售證
由銷售內(nèi)頁負責，于20__年1月10號前完成
3.面積測算
由銷售內(nèi)頁負責，于20__年1月10號前完成
4.戶型公示
由于-項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業(yè)顧問出錯。
由策劃師負責，于20__年1月10號前完成
5.交房配置
由工程設計線蔣總負責，于20__年1月10號前完成
6.一公里外不利因素
由策劃師負責，具體調(diào)研后，與銷售經(jīng)理-會商后，于20__年1月10號前完成，分析總結后，作為銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓。
三.樣板區(qū)及樣板房
(一)樣板區(qū)
1.樣板區(qū)范圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環(huán)境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區(qū)域所包含的整個大區(qū)都打造成為樣板區(qū)。
物管，保潔等須按照樣板房的管理規(guī)定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區(qū)域。(注：從售樓部至樣板房之間的參觀瀏覽線路，以下暫定為Y區(qū))
2.樣板區(qū)作用：最大限度的展現(xiàn)溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，體現(xiàn)國色天香大社區(qū)遠見、高檔、生態(tài)、宜居、增值的社區(qū)概念，體現(xiàn)獨具特色的建筑風格。
3.樣板區(qū)展示安排：
確定對Y區(qū)沿線情調(diào)、步行道的包裝方式和具體要求;
確定Y區(qū)道路沿線燈光布
布置方案，燈具選型要求和效果交底;
明確樣板區(qū)工程施工、營銷包裝整體和分步實施節(jié)點、任務分解;
具體見附后(參觀園線說明)
(二)樣板房
1.樣板房選擇：樣板樓選定為1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由于樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位于英酈莊園主入口不遠，不會影響后期其他樓幢施工，同時也不產(chǎn)生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。
選定1# 樓平層、底躍各一套。
2.樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。
3.樣板房展示安排：
前期設計，包裝由項目部同事負責，-跟進協(xié)調(diào)。樣板房應于20__年12月底前完成，以便于先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責，。
四.展示道具
包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的制作：
1.沙盤模型：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關單位制作
2.戶型模型：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關單位制作
3.戶型圖：-和策劃師協(xié)商后，由策劃師聯(lián)系相關單位制作
五.價格策略
均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業(yè)顧問踩盤整理數(shù)據(jù)，策劃員協(xié)同-寫出定價報告，報領導審批后執(zhí)行。價格按建筑面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內(nèi)單價。價格走勢分析，節(jié)點價格初步預計，職業(yè)顧問優(yōu)惠權限，銷售主管優(yōu)惠權限，銷售經(jīng)理優(yōu)惠權限，內(nèi)部員工推薦優(yōu)惠權限，公司領導優(yōu)惠權限，一旦確定優(yōu)惠權限，堅決執(zhí)行，防止權限不明，私放優(yōu)惠，擾亂現(xiàn)場銷售。
時間安排：營銷策劃部于20__年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。
六.推廣：20__年10月底前確定廣告推廣公司，20__年11月低前出具具體的推廣方案。
房地產(chǎn)的銷售工作計劃520__年了，新年要有新氣象，在總結過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃。我是一個從事工作時間不長，經(jīng)驗不足的工作人員，很多方面都要有一定的要求，這樣才能在新的一年里有更大的進步和成績。也對自己制定了房地產(chǎn)銷售部個人工作計劃，相信我會做得更好。
20__年是我們__地產(chǎn)公司發(fā)展非常重要的一年，對于一個剛剛踏入房地產(chǎn)中介市場的新人來說，也是一個充滿挑戰(zhàn)，機遇與壓力的開始的一年。為了我要調(diào)整工作心態(tài)、增強責任意識、服務意識，充分認識并做好廠房中介的工作。為此，在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下，我逐步認識本部門的基本業(yè)務工作，也充分認識到自己目前各方面的不足，為了盡快的成長為一名職業(yè)經(jīng)紀人，我訂立了以下年度工作計劃：
一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務工作。作為一位新員工，本人通過對此業(yè)務的接觸，使我對公司的業(yè)務有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業(yè)務員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。
1、在第一季度，以業(yè)務學習為主，由于我們公司正值開張期。
間，部門的計劃制定還未完成，節(jié)后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關業(yè)務知識，認真學習公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
2、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業(yè)務有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉正成為我們公司的員工。
并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，并且，隨著我公司鋪設數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準備。
此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發(fā)展做出努力。
4、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。
我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化!
二、制訂學習計劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學習對于業(yè)務人員來說至關重要，因為它直接關系到一個業(yè)務人員與時俱進的步伐和業(yè)務方面的生命力。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學習方向來補充新的能量。工業(yè)知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務人員支持)。
三、加強自己思想建設，增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。 積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。
老年產(chǎn)業(yè)，正當青春
我國老年人口基數(shù)龐大。2006年2月23日，全國老齡工作委員會辦公室的《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預測研究報告》指出，中國1999年就已經(jīng)進入了老齡社會，目前是世界上老年人口最多的國家，占全球老年人口總量的五分之一。2004年底，中國60歲及以上老年人口為1.43億，2014年將達到2億，2026年將達到3億，2037年超過4億，2051年達到最大值，之后一直維持在3億－4億的規(guī)模。 如此龐大的群體潛藏著多大的消費力量，不可輕視。
再者，老年服務社會化勢在必行。據(jù)國家民政部門預計，到2010年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達70%左右，這必將大大激活社會化養(yǎng)老的市場需求，養(yǎng)老、托老服務領域隱藏著巨大的市場潛力。零點公司于2005年10月在北京、上海、廣州、武漢、成都、沈陽和西安7個城市2225個60歲以上居民入戶調(diào)查進行了一次《老年人生活指數(shù)》調(diào)查，其中針對老年人對“第三方養(yǎng)老”（即老人由親戚、鄰居、保姆或養(yǎng)老機構等第三方，以有償?shù)男问酱媾淤狆B(yǎng)的方式）態(tài)度進行了專門調(diào)查。其中，贊同第三方養(yǎng)老的占35.5％，認可但情不得以的占30％，不合適的占17%，非常不道德的占9.3% 。從商業(yè)的角度而言，這意味著老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已具備足夠的社會基礎，足以支持形成一種新型的產(chǎn)業(yè)，或者形成一種有別于服務于其他年齡層產(chǎn)業(yè)的生意形態(tài)。
最后，老年消費能力不斷增強。據(jù)了解，我國城市60-65歲的老年人口中約有45％的人還在業(yè)，他們除有退休金之外，還有額外的收入；據(jù)中國老齡科學研究中心的一項調(diào)查，城市老年人中有42.8％的人擁有儲蓄存款，另外退休金一項到2010年就將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。老年人收入的不斷提高，說明老年人已經(jīng)具備了相當?shù)南M能力，亟待商家去挖掘。
全國老齡工作委員會的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，我國老年用品市場的年消費能力已經(jīng)達到了4000億元。2006年，這一消費額度將再被刷新到6000億元，到2010年，全國市場的消費能力將突破2萬億元大關，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足1000億元，供需之間的矛盾蘊藏著巨大商機。
商家們也是摩拳擦掌，躍躍欲試，國內(nèi)各種老年產(chǎn)品博覽會的火熱開展即是明證。2005年10月11日和2005年12月9日，由中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會和廣州市人民政府共同主辦、廣州從化市人民政府和萬盛廣場聯(lián)合承辦的“2005中國老齡產(chǎn)業(yè)國際論壇”及“第一屆中國老年產(chǎn)品博覽會”，分別在廣州從化萬盛廣場舉行。2005年12月26日至29日，廣東省老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會舉辦了2005中國廣東（國際）老年人健康?生活用品及老年服務產(chǎn)業(yè)博覽會。2006年5月上旬，2006中國（哈爾濱）國際老年人用品博覽會在哈爾濱舉行。廣東省老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會的人士說，老年產(chǎn)業(yè)展會是近一兩年才開始在我國大城市中出現(xiàn)的新展會，北京、大連曾舉辦過相關展會，各地展會普遍規(guī)模擴張、檔次升級，向全國性、國際性方向發(fā)展。借著展會的東風，廣州的萬盛廣場國際老年產(chǎn)品展示交易中心已開始試營業(yè)，目前已有來自全國近100個企業(yè)在萬盛廣場定下商鋪。
國外流傳著一種說法，即“‘銀發(fā)產(chǎn)業(yè)’將成為同汽車、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)共同構成的21世紀‘最賺錢的十大行業(yè)’之一”。隨著現(xiàn)在的中年人逐漸步入老年，消費量增加幅度會很大。耐心與信心同樣重要。老年產(chǎn)業(yè)領域期待更具長線與全局眼光、投資實力及運作策略水平的戰(zhàn)略投資者的進入，從產(chǎn)業(yè)形象、產(chǎn)業(yè)匯聚能力、老年服務的社區(qū)滲透水平方面等全方位提升帶動整個產(chǎn)業(yè)的繁榮。
老年產(chǎn)業(yè)，撲朔迷離
老年產(chǎn)業(yè)雖然商機無限，但卻仍然是“叫好不叫座”、“ 猶抱琵琶半遮面”，投資者大多是關注者多、行動者少，沒有因為商機無限而蓬勃發(fā)展，出現(xiàn)了所謂“大市場、小產(chǎn)業(yè)”的尷尬局面。與老年產(chǎn)業(yè)相關的多種行業(yè)幾乎都已經(jīng)將自己的產(chǎn)品和服務向老年人的需求“暗送秋波”，但始終保持“未聯(lián)姻”的狀態(tài)，原因何在？是商家過于謹慎，還是市場的約束？風險何在？
步履緩慢，溫而不熱
目前，老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況并不容樂觀：老年產(chǎn)業(yè)總量供給不足，供需矛盾突出；資金來源渠道少，投入資金嚴重不足；老年人用品生產(chǎn)廠家數(shù)量少，規(guī)模小，層次不高，發(fā)展不平衡，服務項目單一，服務功能簡單；市場開發(fā)研究不足，產(chǎn)品品種比較單一，沒有專業(yè)產(chǎn)品分類，難以保證商品質(zhì)量和良好的售后服務；流通渠道不暢，大多數(shù)商場沒有老年人商品專柜；養(yǎng)老設施政策不配套，管理、服務落后……
從所涉足的行業(yè)或項目來看，老年產(chǎn)業(yè)是一個涉及醫(yī)藥、房地產(chǎn)、金融、保健、食品、服裝、保險、旅游等十多個行業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)，但目前我國老年產(chǎn)業(yè)只在醫(yī)藥、醫(yī)療、保健品方面有所發(fā)展，其它方面則多處在起步階段，甚至是短缺的。在傳統(tǒng)老年產(chǎn)業(yè)領域，主要在衣食、居住和醫(yī)療保健方面提供低層次的服務，產(chǎn)品及服務單一且層次低；在現(xiàn)代老年產(chǎn)業(yè)領域，為老年人提供文化娛樂和精神享受的產(chǎn)品和服務也沒有得到很好的開發(fā)。
據(jù)2006中國（哈爾濱）國際老年人用品博覽會組委會市場調(diào)研部門調(diào)研表明，目前在國內(nèi)大多數(shù)城市都沒有老年用品專門店，老年用品多混雜在普通商店中出售。以服裝為例，在普通商店內(nèi)，青年人服裝占70%以上，中老年人服裝不足10%，而老年保健、休閑、娛樂等產(chǎn)品更是微乎其微。
進退兩難，顧慮重重
有一種說法：老年產(chǎn)業(yè)干的是“夕陽產(chǎn)業(yè)”，前景是“朝陽產(chǎn)業(yè)”。何處是曙光，尚難預測，風險依然存在。不少廠家認為老年人用品批量小、利潤薄，而且針對老年人的特殊需求投入研制的經(jīng)費較高，市場風險也大，因此不愿開發(fā)生產(chǎn)老年人用品。投資顧問陳偉雄分析，養(yǎng)老托老服務領域的門檻并非高高在上，但相比其它創(chuàng)業(yè)領域，其投資周期較長，短時間內(nèi)不會很快收回投資，創(chuàng)業(yè)者對此應有心理準備和財力準備。除了回收期長的問題外，投資老年市場也要考慮到競爭，從環(huán)境競爭到服務競爭，再到爭取政府的政策支持，都有一個不斷完善的過程。特別是我國目前的社會保障、醫(yī)療保健和養(yǎng)老金制度均不成熟，相關的政策不到位，加大了涉足老年產(chǎn)業(yè)的風險和成本。
改變觀念，豈在朝夕
老年消費者更多是作為一個潛在的消費群體，面臨著消費觀念的轉變，近年來，城市老年人收入水平較高，老年人的消費觀念也有了很大改變，由過去的舍不得消費到現(xiàn)在的花錢買健康、花錢買快樂，但一大部分人仍然受傳統(tǒng)消費觀念的影響，儲蓄意識強于消費意識，均有節(jié)儉作風。蘭州市老齡辦曾開展過“老年人消費抽查”，結果表明，70%的老年人都愿意為子女買價格很高的產(chǎn)品，就是舍不得給自己添置一針一線。
投資者在推動改變消費觀念的過程也是篳路襤褸，有著血和淚的教訓。早在1997年，蘭州市老齡辦公室與有關企業(yè)，經(jīng)過努力好不容易在商場設立一個老年人用品專柜，主要出售服裝、衣帽及其他專為老年人準備的物品。盡管是微利經(jīng)營，可從開張那天起就生意慘淡，半年之后因為客源少而無法經(jīng)營下去，最終關閉。有人認為，社會上一直有許多部門與個人關注著老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，之所以許多投資者舉棋不定，不是因為老年產(chǎn)業(yè)缺乏利潤的吸引，而是老年人對經(jīng)營者的一片好心似乎并不“領情”。
李芹，一個曾經(jīng)當過記者的女人，在北京，費盡周折，辦起了“老年健康課堂”，規(guī)模搞得不算小，可是直至2004年，她卻賠進去10萬元錢。說起經(jīng)濟效益，李芹苦笑著說：她真是賠本賺吆喝?，F(xiàn)在她自己經(jīng)營著一家小茶館，算是“老年健康課堂”的大本營。李芹把大家組織起來，根據(jù)各自的愛好組成了各類活動小組，按照會員制的方式進行活動，許多老人都很積極地參與，但是有的人就是不肯交每年30元的會員費，李芹也只能睜一只眼閉一只眼。李芹也知道，老年產(chǎn)業(yè)的社會需求非常強烈，可她真不是知道何時能看到曙光。
正是因為一個個利壞的消息讓投資者不敢輕舉妄動，觀念上也存在一定的桎梏。正投資于老齡產(chǎn)業(yè)的嘉德置業(yè)有限公司總經(jīng)理王磊說，在人們心目中，老年用品的概念仍停留在傳統(tǒng)的老花鏡、拐杖等低附加值的商品上，其實有許多高利潤的產(chǎn)品沒有針對老年群體開發(fā)出來，如老年專用的洗發(fā)用品、手表等，這些企業(yè)都忽略了。其原因是人們認為老年購買力低，商家不值得開發(fā)。這是錯誤的觀點，事實上，現(xiàn)在針對老年人的新興產(chǎn)品都取得了良好的利潤，如老年手機、老年公寓、老年保健品等，投資者需要重新樹立起行業(yè)信心。
外資分羹，勢如破竹
青春期的老年產(chǎn)業(yè)正處在亟待發(fā)展的起步階段，又面臨著加入WTO以后國外成熟技術、資金、產(chǎn)品的挑戰(zhàn)，外資對中國潛在的老年市場有著更為長遠的考慮，蓄謀已久。由中國明盈系所屬的廣東明盈投資有限公司與美國聯(lián)邦誠信控股公司聯(lián)合成立的項目公司――廣州市嘉德置業(yè)公司，在廣州從化新城區(qū)聯(lián)合開發(fā)了全國首家老年用品展示交易市場，占盡了先機。這是聯(lián)邦誠信首次進入中國大陸所做的投資。
扶持政策，何時落地
老年產(chǎn)業(yè)往往是投入時間長、見效比較慢，帶有一定公益性質(zhì)的行業(yè)，對于企業(yè)來說，如果沒有強有力的政策扶持，大都不愿意進入這樣的行業(yè)。但目前政府只有原則性的政策，在老年產(chǎn)業(yè)所涉及到的生產(chǎn)、流通、經(jīng)營、消費等各個環(huán)節(jié)，缺少配套的可操作性的政策支持，而且落實到民營企業(yè)又往往是另外一回事，影響投資者對整個行業(yè)發(fā)展的信心。比如，按規(guī)定，投資養(yǎng)老院，國家有許多扶持政策，如免繳城市建設和房屋建設費用，免繳煤氣增容費和城市供排水設施的收費；免收營業(yè)稅，對所得稅減免照顧等，但是具體到民辦養(yǎng)老院，這些政策總是難以得到落實。再如，上海新建橋企業(yè)集團有限公司董事長周星增在申請養(yǎng)老院用地時，感到非常無奈：民政部門的指示是，按照規(guī)定，政府對養(yǎng)老院用地予以優(yōu)先劃撥供地；其他部門的批復是，民營企業(yè)就是不能享受土地劃撥政策。叫投資者何去何從？
另外，市場尚未實現(xiàn)規(guī)范化和標準化運作，產(chǎn)業(yè)標準缺失也加大了投資的風險。
老年產(chǎn)業(yè)，路在前方
6000億元年消費市場表明我國老年產(chǎn)業(yè)實實在在是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，而不足1000億元和6000億元之間的巨大供需差距，更說明了我國老年產(chǎn)業(yè)所蘊含的巨大商機?！芭c發(fā)達國家相比，我國老齡產(chǎn)業(yè)只能說是剛剛起步。”中國老齡協(xié)會會長李本公指出，目前我國老齡商品主要以老年保健營養(yǎng)品為主，其他老年人專用品開發(fā)得很少。如果企業(yè)能夠敏感地發(fā)現(xiàn)商機，并率先在老年用品市場站穩(wěn)腳跟，就能抓住市場供需差距大的矛盾，搶占老年產(chǎn)業(yè)的山頭。
市場沒有細分，恰恰意味著商機
“中國老年市場根本沒有細分過，這恰恰意味著存在商機。”青松樂齡（北京）商務服務有限公司創(chuàng)立者王燕妮等在設計商業(yè)計劃時發(fā)現(xiàn)。
根據(jù)中國老齡科學研究中心陶立群教授的研究成果顯示，針對老年人不同年齡結構劃分目標人群，提供人性化的“打包”產(chǎn)品和服務是促進老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要方面。按照老年人的年齡結構和身體健康狀況，可以將老年人劃分為高齡老年人（80歲以上的生活自理能力較差或不能自理的老人）、體弱多病老年人和低齡老年人（60歲左右，身體基本健康）三個群體，分別對三個不同群體提供相應的產(chǎn)品和服務。其中向高齡老年人群主要提供包括護理服務，特別護理設施、特殊商品和服務；向體弱多病的老年人提供自生活輔助品，如電子呼救器、代步器，提供醫(yī)療，康復器械、場所、家政服務、心理咨詢等服務：針對低齡老年人群，為其提供更多的適合自身特點的消遣、休養(yǎng)、娛樂的設施和場所。
北京流金歲月老年用品有限公司對老年產(chǎn)品細分如下，服裝服飾類：軟底鞋、跳舞鞋、中式服、蝙蝠衫、發(fā)夾等；便利生活類：放大鏡、老花鏡、穿針器、假牙清潔劑、定時提醒藥盒、快速干發(fā)、方便雜用品、假發(fā)、等；休閑鍛煉類：練功劍類、跳舞及扇類、練功扇、健身球、雙節(jié)棍、快板、釣魚用品、門球；按摩器類：天然木質(zhì)按摩器、電動按摩器；睡眠類：藥枕、頸椎枕、磁療床上用品、睡眠儀等；拐杖類：多腳拐杖、伸縮拐杖、折疊拐杖、藏劍拐杖、木拐杖；高齡護理：坐便器、尿床用品、助聽器、風濕酸痛、頸脖痛、腰肌扭傷；保健用品：保健器械、急救藥箱、助行架等。
青松樂齡的活動項目目前有六大類，分別從健康與家庭、休閑時尚、文化之旅、終身學習等各個方面滿足中老年客戶的需求，并且提供各種機會，讓老年人把自己的經(jīng)驗和智慧貢獻給社會。2004年9月成立的俱樂部在短短不到一年時間，成員已發(fā)展到2000多人，雖然數(shù)量不算大，但卻保持著穩(wěn)定增長的勢頭。
老年產(chǎn)品的不斷細分，預示著市場的成熟化，為商家提供了更為清晰的進軍道路。當然，在現(xiàn)有條件下，企業(yè)很難把一種產(chǎn)品做深，有的企業(yè)家認為，企業(yè)應謀求多元化策略開發(fā)老年消費市場。長期從事老年保健品銷售的廣州佛山市一貿(mào)易公司總經(jīng)理陳德云說，老年產(chǎn)業(yè)剛剛興起，投資的機會很多，作為企業(yè)來說關鍵要實行多元化發(fā)展戰(zhàn)略，要生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，如在國外，一些老年用品已經(jīng)實現(xiàn)了智能化，而且成本控制得很低，自然能贏得市場。
老年消費特性，不容忽視
老年消費有自身的特點，他們的消費自主性強，基本屬于純消費人群，經(jīng)濟獨立、消費自主，可即時消費；容易形成穩(wěn)定購買習慣，這類習慣一旦形成，就較難改變，具有較高的店鋪、品牌忠誠度；購買的產(chǎn)品強調(diào)質(zhì)量可靠、方便實用、經(jīng)濟合理、舒適安全；為排遣寂寞，愿意結伴行動，多 “扎堆” 消費；老年消費者心理成熟、經(jīng)驗豐富，他們更相信口碑宣傳或自己親自選擇、體驗過的產(chǎn)品，廣告的作用一般；為避免過多的交通勞累，他們愿意到離家較近的店鋪購買商品。企業(yè)在投資前，應充分了解老年人的產(chǎn)品使用和服務消費需要，然后針對這些需要和消費特點，加強與現(xiàn)代科技相結合，進一步提高產(chǎn)品和服務的人性化設計，提高產(chǎn)品和服務開發(fā)的質(zhì)量和檔次，同時盡量地降低產(chǎn)品生產(chǎn)成本。
國家老年學學會常務副會長趙寶華說，老年人的消費市場具有獨特的市場特征，首先是個性化。在一個統(tǒng)一的大的消費市場概念下，不同年齡層次、不同文化水平、不同身體狀況的老年人對消費品都有個性需求。其次是實用化。老年群體消費行為更加理性，對價格較為敏感，對商品首先考慮的是實用性和價格承受能力。第三是舒適化。老年用品涉及到衣食住行多個方面，產(chǎn)品必須具有方便、舒適、保健等特點，追求舒適度。
根據(jù)老年人的特性，國外老年產(chǎn)業(yè)的投資者都是費盡心機，深入了解把握，開發(fā)出針對性強的老年產(chǎn)品。例如，在電子產(chǎn)品業(yè)，移動電話業(yè)者推出老年款手機，配備特大按鈕，字母清楚易讀，功能簡化。為了適應老年人關節(jié)不靈活的手指，阿爾卡特、愛立信和諾基亞公司都專門推出了新產(chǎn)品。2004年10月20在日于東京BigSight國際會展中心舉辦的“WPC EXPO 2004”展會上，TU-KA集團與京瓷聯(lián)合了只有撥打和接聽功能的手機“TU-KA S”。TU-KA S只配備了接聽、拔打功能，省略了一切復雜的手機功能設置?？紤]到老年人聽力衰退，受話器、揚聲器采用了尺寸比普通手機更大的型號，TU-KA S不需調(diào)節(jié)音量就能聽到飽滿的聲音。由于功能簡化，TU-KA S的零售價約合人民幣384元。而TU-KA S上市半年在日本的銷售就超過50萬臺。
在食品飲料業(yè)，聯(lián)合利華推出標榜低膽固醇、適合老年消費者的飲料，他們的廣告焦點集中在一群50歲以上的快樂消費者身上，結果銷量直線上升。法國食品與飲料集團達能公司針對年紀較大的消費者推出鈣含量較豐富的礦泉水，產(chǎn)品商標清楚易讀，瓶身設計利于老年消費者開啟瓶蓋，即使手部關節(jié)炎患者也都能輕易打開。
在化妝品行業(yè)，法國歐萊雅公司曾選擇當時已57歲的法國女星凱瑟琳?丹妮芙擔任護發(fā)產(chǎn)品代言人，雅詩蘭黛也邀請上世紀70年代的模特兒凱倫?葛漢為針對中老年市場的新面霜代言。現(xiàn)在，歐美市場老齡人群的護膚品、護發(fā)品、抗皺霜的銷售紀錄，已令許多以其他年齡結構為服務對象的產(chǎn)品望而生羨。
中外合作，共贏共榮
在中外合作方面，大連市走在了前列，成果頗豐。2005年4月，大連市搶抓機遇，利用政府參加日本愛知世博會大連周時機，組織社會養(yǎng)老機構和涉老單位40多個，拿出30多個招商項目，進行為期10天的社會福利事業(yè)招商引資。同年10月，又組織近百名社會養(yǎng)老行業(yè)人員，赴日進行老年福祉行業(yè)考察和交流。招商活動期間，共簽署6項合資合作協(xié)議書，5個合資合作意向書，與60多家日本社會福利機構、老年用品研發(fā)單位、銀行、醫(yī)療保健、投資公司、福祉大學等建立了聯(lián)系。招商活動至今，日本已有100多人次來連進行項目運作、考察和交流。去年10月在大連舉行的中國國際老年用品博覽會上，日本10家福利企業(yè)法人組團來連“探營”，尋求在大連的合作機會，目前已與8家企業(yè)對接，有的已經(jīng)簽署了合資合作協(xié)議意向。美國威爾遜國際投資集團與大連禧鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司合作，計劃投資1個億，建立大連福康國際安養(yǎng)城，首批資金已經(jīng)到位。
尋求中外合作，充分利用外國資金、人才等優(yōu)勢，引入外國較為成熟的老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，降低投資風險，是為不錯的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路線。積極參加各種展會，是投資者尋求合作的良機。據(jù)了解，2006年9月22日-24日，首屆東北地區(qū)（沈陽）國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會、東北地區(qū)老年用品及服務貿(mào)易與合作的盛會――老年用品、老年服務采購展區(qū)，將在中國沈陽遼寧工業(yè)展覽館。本次大會將邀請美國、日本、韓國、新加坡、泰國和香港、澳門、臺灣等眾多國家和地區(qū)涉老投資貿(mào)易機構參加，在展會期間，即開展國內(nèi)貿(mào)易的經(jīng)銷、或團購批發(fā)的商務洽談，也將作為老齡產(chǎn)業(yè)對外招商引資項目，參加與會的外商的投資合作與出口貿(mào)易洽談。
2006年11月2至5日，第三屆中國國際老年人用品博覽會將在大連星海會展中心中國舉辦，世界第二大展覽公司的德國法蘭克福展覽（香港）有限公司作為本次博覽會的主要承辦單位，將吸引更多的海外涉老產(chǎn)品，涉老服務機構和海外貿(mào)易商參加展會，為國內(nèi)涉老業(yè)界提供一個難得的學習、交流和尋找合作的機會?！袄淆g化”是一個全球性的問題，國外也有巨大的市場，所以中國企業(yè)在開拓國內(nèi)市場的同時，也應重視國際市場的開發(fā)。通過合資、合作、交流等方式與國外公司建立國際戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴關系，不僅可以掌握先進的技術和經(jīng)驗，還可以把生意做到點上。
政策路標
2006年2月，全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部等10個部門日前聯(lián)合下發(fā)了《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見》，指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎、社區(qū)服務為依托、機構養(yǎng)老為補充的養(yǎng)老服務體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的六項重點工作。分別是：發(fā)展老年社會福利事業(yè)。發(fā)展社會養(yǎng)老服務機構。鼓勵發(fā)展居家老人服務業(yè)務。支持發(fā)展老年護理、臨終關懷服務業(yè)務。促進老年用品市場開發(fā)。加強教育培訓，提高養(yǎng)老服務人員素質(zhì)。
再如投資養(yǎng)老院，國家也有許多扶持政策，如：政府對興建養(yǎng)老院等社會福利機構的建設用地給予優(yōu)先劃撥供地，地價給予優(yōu)惠，免征土地管理費、土地權屬調(diào)查和測繪費；免交城市建設和房屋建設費用，免交煤氣增容費和城市供排水設施的收費；免收營業(yè)稅，對所得稅減免照顧；當?shù)卣o予資金補貼等。充分爭取政策支持，用好用足這些優(yōu)惠政策，可為投資者節(jié)省創(chuàng)業(yè)成本。
老年產(chǎn)品，風生水起
2006中國（哈爾濱）國際老年人用品博覽會負責人、老年消費市場分析人士焦德云說，經(jīng)過系統(tǒng)的市場調(diào)研，確認以下商品是當前和今后老年市場比較走俏的商品：保健食品、飲品類；中老年醫(yī)藥、醫(yī)療保健器械類；老年文化、體育、娛樂用品類；老年服裝服飾；旅游等綜合服務類。
保健服務
北京大學老齡健康與家庭研究中心的研究人員指出，低收入因素使得價格相對高昂的保健品無法在老年群體中普及，而健身、養(yǎng)生等成本相對低廉的保健服務相對容易被老年人所接受。據(jù)統(tǒng)計，中國保健品市場迅猛發(fā)展到2000年銷售額已突破500億元，其中60%-70%是老年保健品，而購買者74%為老年人的子女。目前老年人的保健活動仍處于以自發(fā)的公園健身、參加免費的保健講座等為主的初級階段，需要有專門的企業(yè)、機構提供更加深入細致的專業(yè)服務，例如老年專業(yè)健身計劃、老年養(yǎng)生生活規(guī)劃、老年心理咨詢等從生理到心理的全方位服務，培育并引導這個潛力巨大的產(chǎn)業(yè)。根據(jù)美國市調(diào)公司FIND/SVP的調(diào)查，2004年美國健身器材市場銷售規(guī)模，達到36.7億美元。而過去5年，適合55歲以上老年人使用，符合低負荷健身運動需要的、以鍛煉心肺功能為主的健身器材年平均復合增長超過20%，在2004年的總銷售額中占據(jù)了21.5%的份額。
旅游產(chǎn)品
北京的一些旅行社調(diào)查結果顯示，70%的老人有退休后旅游的傾向。中國大城市，如北京市的老年消費群體，家庭月退休金達到2000元以上的，占到六成以上。其中將近81%的受訪者認為只要生活的充實、高興，不會過多的考慮錢的問題，他們可以去旅游，可以做自己喜歡的任何事情。據(jù)統(tǒng)計，2004年老年人旅游的份額占旅游市場的20％左右，另外根據(jù)旅游行業(yè)內(nèi)權威人士的預測，2005年老年人旅游的份額約占旅游市場的25％以上，老年旅游收入在1000億人民幣以上。
據(jù)了解，老年人旅游市場的旅游人群分為兩部分，一部分是國內(nèi)老年游客，主要分布在中國東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，其中京津地區(qū)、珠三角地區(qū)、長三角地區(qū)的老年出游是老年旅游市場的主力軍；另一部分是國外老年游客，從國家旅游局公布的數(shù)據(jù)來看，1998年以來，在我國旅游的外國旅游者年齡結構來看，超過51歲的老年人的比例占全部來華旅游者的22.3%，僅次于商務旅游活動為主的中年組的46.5%。
老年教育
活到老、學到老，老年人要實現(xiàn)“老有所教、老有所學”，就離不開老年教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當前老年大學主要還是依靠政府和社會捐助，由于資金不充裕，老年大學一般只能滿足離退休干部的入學需求，像一些企業(yè)的退休老人，或異地的老人根本沒有辦法入讀，而且場地、設施各方面都急需改善。有關領導指出，從長遠來看老年大學要持續(xù)發(fā)展，必須引入市場化的手段來解決投資問題。老年教育的社會化已是大勢所趨。
老年服務同教育的聯(lián)姻也是一大創(chuàng)新。例如，大連交通大學建立的“國際書香怡養(yǎng)院”，專門吸引國內(nèi)外高知老人，尤其是日本老人來大連養(yǎng)老，養(yǎng)老院為日本老人提供養(yǎng)老服務，日本老人可以充當外，為在校學生上日語或其他專業(yè)課程。同時，能使養(yǎng)老院日本老人在校扶持專業(yè)學生形成互動，平時老人為學生上課，學生實習時為老人提供服務，即促進了教學，又能提高養(yǎng)老服務質(zhì)量，這種模式雙贏共進，潛力巨大。
養(yǎng)老院、老年社區(qū)、老年公寓
上海最大的民營養(yǎng)老院親和源老年公寓的創(chuàng)辦人周星增說，民辦高校和民辦養(yǎng)老院的共通之處在于：需求巨大、國家投入不足，長期來看，民營企業(yè)大有可為。不過相比其它領域，養(yǎng)老院的投資周期較長。政府也在積極推動養(yǎng)老院的發(fā)展。在“十一五”規(guī)劃中，上海計劃每年新增一萬張養(yǎng)老床位，五年后，全市養(yǎng)老床位將達10萬張，占那時老年人口的3.5%。上海當?shù)卣_始以每張床鋪每年5000元的補貼，吸引企業(yè)投資養(yǎng)老院。
