發(fā)布時(shí)間：2022-12-31 07:54:26
序言：寫作是分享個(gè)人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的農(nóng)村房屋買賣合同樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請(qǐng)盡情閱讀。
身份證號(hào)：__________________
買房：__________（乙方）
身份證號(hào)：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個(gè)門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見本合同附件；
第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用
甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣_(tái)_____萬元整（￥______）；
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清；
第四條 別約定
1、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。
2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)積極配合；
第七條 本合同簽訂之后，房?jī)r(jià)漲落，買賣雙方不得反悔；
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力；
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效；
第十條 本合同附二、三樓平面圖；
第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份；
甲方（簽?。篲___________
住址：_________________
聯(lián)系電話：_____________
乙方（簽?。篲___________
聯(lián)系電話：_____________
農(nóng)村房屋購房合同協(xié)議書
賣方：__________(甲方)
身份證號(hào)：__________________
買房：__________(乙方)
身份證號(hào)：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為______平方米，院子占地面積約為______平方米，房屋為___樓，一樓為___個(gè)門面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為______平方米，一樓門面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見本合同附件;
第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用
甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣_(tái)_____萬元整(￥______);
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清;
第四條 別約定
1、因乙方所購房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋購房過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。
2、如乙方所購房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房?jī)r(jià)漲落，購房雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
甲方(簽印)：____________住址：_________________聯(lián)系電話：_____________
乙方(簽印)：____________聯(lián)系電話：_____________
簽訂日期：___年___月___日
農(nóng)村房屋購房正規(guī)合同范本
賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：____(本人)(法定代表人)姓名：_____
國籍：____居民身份證號(hào)碼：________地址：_________聯(lián)系電話：_______郵政編碼：____
買方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：____(本人)(法定代表人)姓名：_______
國籍：____居民身份證號(hào)碼：________地址：_____________聯(lián)系電話：_______郵政編碼：____
甲、乙雙方就房屋購項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)土地所有權(quán)人xxx同意，達(dá)成以下合同條款：
第一條房屋的基本情況
因?yàn)榧追降娜齻€(gè)女兒都在外工作，現(xiàn)在甲方也在自家田地上養(yǎng)魚為生，位于張家組的老房已經(jīng)無人居住，現(xiàn)在甲方自愿將坐落在xx省xx市xx縣xx鎮(zhèn)xx村委會(huì)xx組的房屋院落(包括：主房一間，廚房一間，豬圈一間)及其一些附屬物出賣給乙方，并將與所出賣房屋相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給乙方。該房屋始建于19xx年，房屋結(jié)構(gòu)為土木結(jié)構(gòu)，建筑面積__________平方米(其中實(shí)際建筑面積______平方米)，房屋用途為_______;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋附屬土地平面圖見附件二;(房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào))(房地產(chǎn)權(quán)證號(hào))為_______。該院落具置為：
東鄰：西鄰：
南鄰：北鄰：
登記長(zhǎng)度為：米、寬度為米，面積共平米
該院落相關(guān)的附屬物同時(shí)全部轉(zhuǎn)讓，附屬物包括：房屋后兩分的茶園一塊，房屋前后的所有果樹，原來的老水池及其水源一個(gè)，房屋后的一畝菜地及其后山5分的一塊耕田一并轉(zhuǎn)讓，并且允許乙方家人過世以后可以在甲方家的林權(quán)山內(nèi)安葬，到時(shí)不收分文安葬地塊錢。
第二條房屋面積的特殊約定
本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測(cè))(原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定)面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡(jiǎn)稱暫測(cè)面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積(以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。
該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過暫測(cè)面積的±10%時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變。實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過暫測(cè)面積的±50%時(shí)，甲乙雙方同意另協(xié)商處理。
第三條土地使用權(quán)性質(zhì)
該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為__________;土地使用權(quán)年限自______年______月______日至______年______月______日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為__________;該房屋購房后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方無須補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
第四條價(jià)格
雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫
即人民幣小寫元。其中(小寫：)為房屋實(shí)際價(jià)款，(小寫：)用于購買xx房屋后的地塊(面積為平米)作為道路，(小寫：)用于購買xx家地塊(面積為平米)作為道路，(小寫)用于購買徐羅組家地塊(面積為平米)作為道路。乙方在合同生效時(shí)一次性付清所有款項(xiàng)。
甲方應(yīng)在前將該房屋交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、有線電視費(fèi)等。
第五條付款方式
乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付定金(幣)______萬______千______百______拾______元整，并應(yīng)于本合同生效之日起__________日內(nèi)將該房屋全部?jī)r(jià)款付給甲方。具體付款方式可由雙方另行約定。
第六條交付期限
甲方應(yīng)于本合同生效之日起三十日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應(yīng)收到該房屋全部?jī)r(jià)款之日起__________日內(nèi)，將該房屋付給乙方。
第七條乙方逾期付款的違約責(zé)任
乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按__________計(jì)算。逾期超過________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第________種約定，追究乙方的違約責(zé)任。
1.終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的5%向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。
2.乙方按累計(jì)應(yīng)付款的5%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
第八條甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任
除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第五條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在__________個(gè)月內(nèi)按__________利率計(jì)算;自第__________個(gè)月起，月利息則按__________利率計(jì)算。逾期超過__________個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)追究甲方的違約責(zé)任。
1.終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的5%向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。
2.甲方按乙方累計(jì)已付款的5%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
第九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定
甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)原因而導(dǎo)致乙方無法正常使用，甲方愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、房屋的改造、建造、裝修等費(fèi)用及土地增值部分。
合同生效后甲方有配合乙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移義務(wù)，如因政府原因確實(shí)無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關(guān)證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補(bǔ)償款、回遷房等)全部歸乙方所有。
第十條甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十一條本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十二條本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
第十三條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由xx村委會(huì)仲裁。
第十四條本合同(經(jīng)甲、乙雙方簽字)之日起生效。
第十五條本合同連同附表共__________頁，一式__________份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，__________各執(zhí)一份，均具有同等效力。
甲方(簽章)：乙方(簽章)：
______年____月____日______年___月___日
簽于__________簽于__________
新農(nóng)村房屋購房合同范本
甲方：
乙方：
甲乙雙方就房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議如下：
一、房屋坐落、面積
甲方將坐落于______的房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，該房屋登記面積共150.4平方米。具置東至南至西至北至。上述房屋的使用權(quán)及附屬設(shè)施包括：甲方現(xiàn)有所在房屋的一切建設(shè)設(shè)施及水電戶口等。終身歸乙方享有。
二、保證此房屋手續(xù)真實(shí)，來源合法，權(quán)屬清楚，四至界限清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬或債務(wù)糾紛，概由甲方負(fù)責(zé)，因此給乙方造成的經(jīng)濟(jì)損失，甲方負(fù)責(zé)全部賠償。
三、轉(zhuǎn)讓金額
該宗地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣_(tái)________元，大寫：____________元整。
四、付款方式及期限
乙方向甲方預(yù)付人民幣貳萬元，剩余款在取得房屋使用權(quán)證及相關(guān)手續(xù)后交付給乙方。
五、房屋交付時(shí)間：______年_____月_______日。
六、房產(chǎn)歸屬
1.在該房屋上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。
2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。
七、違約責(zé)任
本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔應(yīng)當(dāng)向乙方全額退還房屋轉(zhuǎn)讓款________萬元，并償付違約金_________萬元，如造成乙方損失的，還應(yīng)賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分)。
八、在法律政策許可的前提下，甲方應(yīng)無條件配合乙方將房屋使用證和相關(guān)手續(xù)辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。甲方違反本協(xié)議導(dǎo)致房屋不能過戶或無故進(jìn)行交付，甲方應(yīng)支付給乙方違約金壹拾貳萬元。
九、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。
甲方：乙方：
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村房屋;集體經(jīng)濟(jì)組織;合同效力;宅基地;司法實(shí)踐
近年來隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大,以及農(nóng)村城鎮(zhèn)化步伐的加快,農(nóng)村勞動(dòng)力不斷涌入城市,種種原因讓他們選擇在城市長(zhǎng)期居住,農(nóng)村房屋由此閑置下來,造成極大的資源浪費(fèi),因而他們打算賣掉農(nóng)村的房屋;同時(shí), 農(nóng)村村民也可能購買本村以外的農(nóng)村房屋;而部分城市居民則由于其他原因打算在農(nóng)村買房。不管是農(nóng)民賣掉農(nóng)村房屋,購買本村以外的農(nóng)村房屋,還是城市居民在農(nóng)村購買房屋,這之間產(chǎn)生的房屋買賣交易日益頻繁,新的形勢(shì)下引發(fā)的糾紛也不可避免地增多。但是目前我國法律、法規(guī)對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員購買農(nóng)村房屋的問題,尚無明確可適用的法律、法規(guī),這就給司法實(shí)踐帶了難題。本文即筆者針對(duì)此類房屋買賣糾紛在法律應(yīng)用層面及司法實(shí)踐方面提出正確處理難題幾點(diǎn)建議。
一、農(nóng)村房屋買賣糾紛的基本情況
在我國,城市房屋買賣有其明確適用的法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)章條文的規(guī)定,并且遵循著“地隨房走”[1]的原則。但在農(nóng)村,土地是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織集體所有,在筆者看來,農(nóng)村房屋買賣其實(shí)就是一種比較特殊的買賣交易關(guān)系[2]。它是指出賣方將建造在農(nóng)村集體所有的宅基地[3]上的房屋交付并轉(zhuǎn)移該房屋的所有權(quán)給買受方,買受方支付相對(duì)應(yīng)的房屋錢款,從而在買賣雙方之間產(chǎn)生相應(yīng)的民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。本文所說的農(nóng)村房屋買賣是特殊的交易關(guān)系,其特殊就在:第一,農(nóng)村房屋買賣主體的特殊性,即出賣方是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的村民,而購買方主要是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員,或者是城鎮(zhèn)居民,或者是本村以外的村民;第二,交易雙方所產(chǎn)生的合同效力的特殊性,即農(nóng)村房屋買賣合同是有償合同;第三,合同標(biāo)的物的特殊性,即交易的農(nóng)村房屋是建造在農(nóng)村集體所有宅基地上的房屋。
農(nóng)村房屋買賣關(guān)系因其特殊性,針對(duì)出賣方和買受方房屋買賣行為的有效性,目前在我國,尚未有明確可適用的法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)章條文的規(guī)定,因此,近年來此類房屋買賣所引發(fā)的法律糾紛日益增多。就法院所受理的農(nóng)村房屋買賣糾紛案件來看,大多數(shù)都是出賣方支付或者轉(zhuǎn)移農(nóng)村房屋后反悔,并主動(dòng)起訴到法院,要求法院判決雙方房屋買賣行為的無效從而收回已交付或者轉(zhuǎn)移的農(nóng)村房屋,也有少部分是由于買受方起訴出賣方要求法院判令其履行協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)過戶手續(xù)?？偟膩碚f,農(nóng)村房屋買賣糾紛主要有以下情況:一是從訴訟雙方當(dāng)事人和訴訟理由來看,原告為農(nóng)村房屋出賣者居多,且雙方當(dāng)事人大多已履行了合同,但因某種原因訴諸法院,訴請(qǐng)要求法院確定合同無效并收回房屋;二是訴訟的起因主要是受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)。多緣于土地增值[4]以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格,出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。
從現(xiàn)今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)來看,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)城市化成為一種必然趨勢(shì),農(nóng)民在最大利益驅(qū)使下,必然會(huì)有農(nóng)村房屋買賣交易日益頻繁。但是相對(duì)于城市房屋買賣行為有成熟明確可適用的法律、法規(guī)以及相關(guān)規(guī)章條文來說,農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)以及相關(guān)規(guī)章條文空白和缺陷,其相互矛盾、權(quán)責(zé)不明,模棱兩可的立法依據(jù),給司法實(shí)踐帶來相當(dāng)大的問題。同時(shí),宅基地私有的觀念在農(nóng)村已根深蒂固, 有的農(nóng)民甚至把自家的宅基地視為祖?zhèn)骷覙I(yè),到了交易時(shí), 各方也不清楚農(nóng)村房屋買賣所應(yīng)適用的法律, 雙方你情我愿, 看似沒什么障礙, 卻為其后的環(huán)節(jié)發(fā)生糾紛埋下了隱患。
二、農(nóng)村房屋買賣制度的立法缺陷
在我國,現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)章條文都只適用于城市,專門針對(duì)農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)章條文幾乎是沒有完整的。因在我國的農(nóng)村,土地是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織集體所有,根據(jù)我國土地管理法的有關(guān)規(guī)定,集體土地未經(jīng)征用,不得出讓、轉(zhuǎn)讓。而宅基地的使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的福利性待遇,與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份緊密相連,國家政策一直以來都強(qiáng)調(diào)農(nóng)村房屋不得進(jìn)行買賣,城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”[5]。《物權(quán)法》第153 條也明確規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。但是實(shí)踐中,在對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行征用時(shí),房屋是作為地上附著物予以補(bǔ)償?shù)?采取的是“房隨地走”的原則。由此看來,對(duì)于農(nóng)村房屋買賣,我國尚沒有系統(tǒng)的、專門的針對(duì)宅基地及農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的立法;在我國憲法、法律、法規(guī)等涉及農(nóng)民集體土地所有權(quán)的相關(guān)規(guī)定存在模糊不清、相互矛盾或與社會(huì)現(xiàn)實(shí)不符等問題,即對(duì)于農(nóng)村房屋買賣行為在法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)章條文中并未作出明確可適用的規(guī)定。
由于農(nóng)村房屋買賣交易行為的法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)章條文的不完整及不夠協(xié)調(diào)、統(tǒng)一,而導(dǎo)致了此類糾紛的不斷增多。主要體現(xiàn)在農(nóng)村房屋是否允許自由轉(zhuǎn)讓方面,我國土地管理法第63條規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。從該條規(guī)定似乎可以得出這個(gè)結(jié)論:農(nóng)村房屋只能在集體經(jīng)濟(jì)組織之間轉(zhuǎn)讓而不得與本集體組織成員之外自由轉(zhuǎn)讓。但該法第62條又規(guī)定,農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)。兩條規(guī)定的意思模棱兩可,相互矛盾,反推之,則含有應(yīng)許可農(nóng)村房屋自由在非集體組織成員之間買賣的意思,只是農(nóng)村村民在出賣后不得再次申請(qǐng)宅基地而已,并且根據(jù)合同法所確立的合同自由原則,也是鼓勵(lì)房屋自由交易的。實(shí)踐中,農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生后,房管部門和土地管理部門也區(qū)分情況為大量農(nóng)村房屋辦理了相關(guān)權(quán)屬過戶手續(xù),在一定程度上也鼓勵(lì)了農(nóng)村房屋的交易行為。但國務(wù)院辦公廳1999 年的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”,以及2004 年11 月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”,導(dǎo)致許多城鎮(zhèn)居民已購買的農(nóng)村住房無法辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù),從而導(dǎo)致了農(nóng)村房屋買賣合同糾紛增多。
實(shí)踐和理論上造成農(nóng)村房屋買賣糾紛的不斷增多,農(nóng)村房屋買賣合同的法律適用問題涉及宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律難題,是目前司法實(shí)踐的熱點(diǎn)、難點(diǎn)。在當(dāng)前的審判實(shí)踐中,由于對(duì)農(nóng)村房屋買賣行為沒有明確的法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)章條文的規(guī)定,理論上也無權(quán)威定論,法院對(duì)于農(nóng)村房屋買賣糾紛的判決,造成了司法實(shí)踐中認(rèn)定此類糾紛合同有效和無效的判決均存在。
三、農(nóng)村房屋買賣糾紛的裁判問題分析
首先,綜上所述,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部、外部成員之間的農(nóng)村房屋交易日益增多,因此產(chǎn)生的買賣糾紛近年來也呈明顯上升趨勢(shì)。應(yīng)原告的訴訟請(qǐng)求不同, 各地法院在立案時(shí)確立的案由也不盡一致, 其中常見的訴訟請(qǐng)求是請(qǐng)求法院確認(rèn)買賣合同無效和責(zé)令被告交還已交付或者轉(zhuǎn)移的農(nóng)村房屋。審判實(shí)踐中, 一般將其歸類為買賣合同, 至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同, 尚無定論。但自從2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定出臺(tái)后, 大部分地方國土管理部門停止了辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù),這對(duì)法院作出農(nóng)村房屋買賣有效的判決產(chǎn)生了很大的影響, 形成了判決無法履行的被動(dòng)局面。為了應(yīng)對(duì)這種局面,法院只能采取一些較為變通的措施,即秉持著以認(rèn)定合同無效為基本原則,以認(rèn)定合同有效為例外的處理方式[6]。在認(rèn)定買賣合同無效的情形下,為平衡買賣雙方利益,法院往往委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋現(xiàn)值以及房屋所在土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)同時(shí)作出評(píng)估。對(duì)房屋已經(jīng)增值的部分,由出賣人對(duì)購房人進(jìn)行相應(yīng)賠償;對(duì)于購房人支付的購房款,適當(dāng)考慮與購房人應(yīng)當(dāng)支付的房屋使用費(fèi)進(jìn)行折抵,如有余額,由出賣人予以返還;對(duì)于區(qū)位補(bǔ)償價(jià)部分,一般按照出賣人承擔(dān)主要責(zé)任、購房人承擔(dān)次要責(zé)任的原則,由出賣人對(duì)購房人進(jìn)行賠償。
一、如何理解最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡(jiǎn)稱“《意見》”)第五十六條的規(guī)定《意見》第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問題。《條例》實(shí)施后，人民法院審理這類案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。
二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對(duì)房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議;3、房屋買賣是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……(二)購買的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國對(duì)城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢?目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定，這不能不說是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”?！逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國的中外合資經(jīng)營法、中外合作經(jīng)營法規(guī)定，中外合資經(jīng)營合同、中外合作經(jīng)營合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過戶登記對(duì)房屋買賣合同效力的影響對(duì)買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定;二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系?我國《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，以絕對(duì)辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對(duì)方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對(duì)商品房買賣合同的登記備案問題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。《解釋》對(duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對(duì)合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對(duì)能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)以合同的實(shí)際履行為標(biāo)志，必須經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋厮姓叽?、組同意才發(fā)生法律效力。新晨：
一、合同無效的常見情況及產(chǎn)生原因
根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，合同無效的法定情形主要分為以下幾種情況（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會(huì)公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而具體到房屋買賣合同方面，在實(shí)踐中可以大致歸納為幾種情況。
1.借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的
經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房是國家提供給特殊低收入人群的一種社會(huì)保障措施，不符合購房資格的借用他人身份購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，變相侵害了其他有資格購房者的合法權(quán)益，損害了社會(huì)公平，屬于對(duì)社會(huì)公共利益的侵害，應(yīng)屬無效。
2.無或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同
《民法通則》第十二、十三條規(guī)定，無民事行為能力人應(yīng)由其法定人其民事活動(dòng)；限制民事行為能力人應(yīng)由他的法定人，或者征得他的法定人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)，如無法定人的認(rèn)可應(yīng)屬無效合同。
3.開發(fā)企業(yè)無預(yù)售許可銷售期房的
根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，我國實(shí)行商品房預(yù)售許可制度，對(duì)于銷售未竣工商品房的，必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
4.非本農(nóng)村集體成員購買集體宅基地上的房屋的
《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?？梢钥闯?，因?yàn)檗r(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸屬集體所有，權(quán)利人只有使用權(quán)，如果任其無限制地轉(zhuǎn)讓，有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實(shí)施的《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》中，也未對(duì)此做出突破，而且在大量的司法實(shí)踐中，均認(rèn)定為無效合同。
5. 房屋買賣權(quán)屬有糾紛
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，有權(quán)屬糾紛的房屋的不得轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為，在實(shí)踐中應(yīng)該限縮為排除惡意買賣的規(guī)定。因?yàn)槲覈鴮?duì)物權(quán)的規(guī)定不完全和德國登記制度一致，有個(gè)善意取得的規(guī)定，鑒于目前對(duì)于什么情況下屬于權(quán)屬有糾紛沒有一個(gè)明確的法律規(guī)定，實(shí)踐中一般可以分為三種情況：無證或者非所有權(quán)人房屋的買賣；有查封；異議登記的房屋買賣。對(duì)于賣方合法建造但尚未辦理物權(quán)登記的，雖然根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條不發(fā)生物權(quán)效力，但是其合同根據(jù)《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定還是有效合同。
而對(duì)于無權(quán)處分、無權(quán)或者非所有權(quán)人買賣的，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，受讓人依照規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照規(guī)定來判斷，如果屬于惡意買賣的，可以認(rèn)定為無效合同，如果屬于善意的，則不宜認(rèn)定為無效合同。如果是違法建筑的買賣，在發(fā)生糾紛訴訟時(shí)還沒有取得合法建設(shè)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條屬于管理性規(guī)范，不必然導(dǎo)致合同無效，但如果是買賣雙方當(dāng)事人在明知房屋被查封，合同目的不能達(dá)成情況下簽訂的合同應(yīng)屬無效。此種情況下，多為法院執(zhí)行制造障礙或者是虛假轉(zhuǎn)移房屋，應(yīng)符合《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的無效情形。
對(duì)于有異議登記的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第十五、十六條之規(guī)定可以判斷，如果購房人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載著有效的異議登記仍然購買的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非善意，如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規(guī)定損害了國家、集體或者第三人利益的情況下，則該買賣合同應(yīng)屬于無效合同。
二、買賣合同無效后的法律后果
根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。具體到房屋買賣中可能導(dǎo)致的后果如下。
一是房屋已經(jīng)交付的應(yīng)當(dāng)返還房屋，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該返還購房款以及相應(yīng)的利息損失。部分情況下可能有例外情形，如上海市第二中級(jí)人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號(hào)等判決的觀點(diǎn)，如果房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，且買房人已經(jīng)實(shí)際占有了該房屋或者再次出售給另外一個(gè)非農(nóng)戶籍者，合同雖被確認(rèn)無效，但是房屋實(shí)際占有人不負(fù)返還的責(zé)任。當(dāng)然，如果再次購買該房屋的是該房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，由于其是有購房資格的，因此其可以合法擁有該房屋的所有權(quán)。因此，合同無效也不必然要返還房屋的。另則，如果房屋經(jīng)過了裝修或者加層改建等，也對(duì)法院是否判決返還房屋或者對(duì)于返還價(jià)款的計(jì)算會(huì)有不同的影響。
二是未取得預(yù)售許可銷售商品房導(dǎo)致合同無效的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
三是買賣房屋上還設(shè)立有抵押擔(dān)保的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。依據(jù)此規(guī)定，在房屋買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除的情況下，銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。據(jù)此規(guī)定，銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的，出賣人應(yīng)將購房貸款返還給銀行，將房款本息返還給購房者。
四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財(cái)產(chǎn)的，當(dāng)合同被判決無效后，應(yīng)該返還給第三人。
五是涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。這也是維護(hù)健康有序經(jīng)濟(jì)秩序的重要措施，避免產(chǎn)生過度的經(jīng)濟(jì)糾紛。
三、無效合同的登記處理方式
在現(xiàn)有的有關(guān)房屋登記的法律法規(guī)中，并沒有對(duì)于房屋買賣合同無效后登記如何辦理的明確規(guī)定。而從前面的分析來看，合同無效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文書中并沒直接明確如何辦理相應(yīng)登記而直接辦理的話，極易造成新的登記錯(cuò)誤。
從《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定來看，對(duì)于合同效力和登記效力是區(qū)分開的，故而不能直接得出合同無效必然導(dǎo)致登記無效的結(jié)果。對(duì)于合同無效導(dǎo)致要辦理相應(yīng)登記的，有以下幾種模式。
1.雙方申請(qǐng)模式
因?yàn)楹贤瑹o效的判決不屬于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定之可以單方申請(qǐng)的生效法律文書，因此如果買賣合同雙方協(xié)商一致的，可以持合同無效的生效法律判決文書，按照普通程序雙方共同申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記給原產(chǎn)權(quán)人。
2.登記機(jī)構(gòu)主動(dòng)撤銷模式
根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條之規(guī)定，如果無效合同的判決書可以證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書或者公告作廢。雖然目前根據(jù)國家安排，不動(dòng)產(chǎn)登記由國土部門負(fù)責(zé)，并且出臺(tái)了相應(yīng)的登記規(guī)章，但是筆者認(rèn)為原《房屋登記辦法》并未作廢，如果屬于房屋登記的也可以作為一個(gè)特別法予以引用。
3.協(xié)助執(zhí)行和履行法定義務(wù)模式
1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意。
2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
一、煙草專賣行政許可的取消與注銷的區(qū)別
在基層煙草專賣行政許可實(shí)施過程中，行政許可的取消與注銷經(jīng)?；煜C件管理員往往無法準(zhǔn)確適用法條。
例如，當(dāng)零售戶的許可證有效期屆滿未延續(xù)、煙草專賣許可證核定的經(jīng)營主體為法人或是其他組織依法終止的，因不可抗力導(dǎo)致經(jīng)營主體無法繼續(xù)從事煙草專賣品生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)等，廣義上都屬于許可證登記事項(xiàng)的變更，如果當(dāng)事人未進(jìn)行變更登記，按程序則產(chǎn)生行政許可證取消的法律后果。如按照法條，則應(yīng)產(chǎn)生行政許可注銷的法律后果。
因此，如何正確理解登記事項(xiàng)發(fā)生改變成為適用《煙草專賣許可證管理辦法》四十三條、四十九條的關(guān)鍵，筆者認(rèn)為要準(zhǔn)確適用法條，必須弄清楚二者的異同。
（一）行政許可的取消與注銷的相同點(diǎn)
1. 在形式上有相同之處，二者均為煙草專賣行政機(jī)關(guān)在掌握相關(guān)證據(jù)基礎(chǔ)上，依法定職權(quán)做出。
2. 二者均為許可證發(fā)放后對(duì)煙草專賣許可證的監(jiān)督管理。
3. 二者必須在法定時(shí)間內(nèi)做出。
（二）行政許可的取消與注銷的不相同點(diǎn)有
法定條件不同：行政許可的取消法定條件是登記事項(xiàng)發(fā)生變化，例如企業(yè)（個(gè)體）名稱的變更，租房合同的變更等，這里需要注意的是登記事項(xiàng)的變更不包括經(jīng)營地址的變更。行政許可的注銷法定條件第四十九條規(guī)定：（一）煙草專賣許可證有效期限屆滿未延續(xù)的；（二）煙草專賣許可證核定的經(jīng)營主體為自然人，自然人死亡或者喪失民事行為能力的；（三）煙草專賣許可證核定的經(jīng)營主體為法人或者其他組織依法終止的；（四）因不可抗力導(dǎo)致經(jīng)營主體無法繼續(xù)從事煙草專賣品生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)注銷煙草專賣許可證的其他情形。
在適用法律條款時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照狹義的法律理解來適用，即登記事項(xiàng)發(fā)生改變，指的是許可證申請(qǐng)時(shí)登記的事項(xiàng)。而行政許可的注銷僅指生產(chǎn)經(jīng)營主體在法律意義上的消滅，不能推而廣之。
二、實(shí)施行政許可與許可證管理問題
很多人對(duì)煙草專賣行政許可與許可證的管理的理解存在誤區(qū)，原因在于二者的關(guān)系沒有理順，而在具體工作中，煙草專賣零售行政許可實(shí)施經(jīng)常僅僅停留在 “許可證辦理”規(guī)范化水平的層面上。比如許可準(zhǔn)入條件的細(xì)化、合理布局政策的制定與執(zhí)行、通過信息化系統(tǒng)辦理業(yè)務(wù)、行政許可辦理制度的建立、行政許可案卷的制作與評(píng)查等等。這些工作的實(shí)質(zhì)和核心都是如何辦證，也就是說都是圍繞著行政許可“辦證”的規(guī)范化和辦證水平的提升開展的，辦證后的管理基本上是少量的，并且是被動(dòng)的，也就是出現(xiàn)一個(gè)問題，沒有主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的機(jī)制，原因在于后期的監(jiān)管不到位，持證戶不主動(dòng)提出來，我們就發(fā)現(xiàn)不了問題。許可證一經(jīng)辦理完畢，證件管理員就與它失去了聯(lián)系。從實(shí)際工作上也能反映出來，證件管理員事實(shí)上主要只是履行了證件辦理員的職責(zé)，管理的工作基本無從體現(xiàn)。雖然工作中也會(huì)對(duì)在信息系統(tǒng)上的信息進(jìn)行查詢統(tǒng)計(jì)分析、遇到問題后也能夠及時(shí)進(jìn)行處理等，但這些僅可以認(rèn)為是我們所作的“管”的工作，并不是“管理”，真正的管理是一個(gè)系統(tǒng)、一套機(jī)制，一種不停在運(yùn)作的發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的工作模式，因此要加強(qiáng)對(duì)許可證后續(xù)管理的規(guī)律研究，把行政許可實(shí)施及許可證發(fā)放后的監(jiān)管徹底分開來。
三、個(gè)人委托辦理許可證
當(dāng)前在煙草專賣行政許可申辦中，要求當(dāng)事人（個(gè)體）親自提交材料申請(qǐng)，一般不允許委托其他人辦理。例如要求辦理專賣許可證（個(gè)體）的當(dāng)事人因病、出差等原因無法親自申請(qǐng)，而委托他人代為申請(qǐng)時(shí)一般不被接受。筆者認(rèn)為該做法有待商榷，依據(jù)《中華人民共和國合同法》，委托合同是受托人為委托人辦理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬或不支付報(bào)酬的合同，當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律，行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。委托合同具有人身性質(zhì)，以當(dāng)事人之間相互信任為前提，至于委托人委托何人、委托權(quán)限則由當(dāng)事人進(jìn)行約定，煙草專賣行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)可個(gè)人委托合同的效力，接受當(dāng)事人所委托人提交的申請(qǐng)。煙草專賣行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在相關(guān)法律及精神內(nèi)，采取更為嚴(yán)格的準(zhǔn)入措施，起到一方面加強(qiáng)監(jiān)管方便管理，另一方面保護(hù)當(dāng)事人依法享有的權(quán)利。
四、農(nóng)網(wǎng)零售戶房屋買賣合同的法律效力問題
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房； 房屋買賣； 宅基地住房。
城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)近幾年迅速上竄，城市居民在農(nóng)村購房，可以購買到價(jià)格相對(duì)合理的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題，村民都能夠在得到可觀的收益，由此產(chǎn)生了大量小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和農(nóng)村房屋買賣糾紛。‘一、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的定義。
所謂“宅基地房”是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障，如果說土地承包經(jīng)營權(quán)滿足了農(nóng)民“耕者有其田”的愿望，那么宅基地使用權(quán)則是實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民“居者有其屋”的夢(mèng)想（ 1） 。所謂小產(chǎn)權(quán)房，其通常都是在農(nóng)村集體土地上，由享有該集體土地所有權(quán)的鄉(xiāng)（ 鎮(zhèn)） 府、村委會(huì)或是聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商或是村民在自己的宅基地建設(shè)，然后對(duì)村集體以外的人銷售的房屋。
二、宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別。
（ 一） 宅基地房是村民在自家的宅基地上建造的房屋，就其建造的土地權(quán)屬上看，宅基地是法定的用于農(nóng)村集體居民個(gè)人建造房屋的土地，用于合法的土地使用權(quán)。而小產(chǎn)權(quán)房可能是建造在宅基地上，也有建造在集體建設(shè)用地上，有的甚至建造在農(nóng)用土地上。對(duì)于后兩種土地，小產(chǎn)權(quán)房明顯改變了土地用途，其超過了法定的土地使用權(quán)限。
（ 二） 宅基地修建的目的大多是為了自住，而且在農(nóng)村，普遍的觀念是宅基地作為祖產(chǎn)，一般是不會(huì)出賣的。通常在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)民才會(huì)把多余空置的房屋用于銷售。而后者是一種開發(fā)性建設(shè)，修建的目的就是為了對(duì)外銷售，賺取利潤(rùn)。
（ 三） 基于第二條兩者的區(qū)別，從國家保護(hù)耕地和保障農(nóng)村居民基本生活的出發(fā)點(diǎn)看，由于村民出賣自身的宅基地房，一般是基于家里搬遷等原因要將閑置的宅基地房賣給他人，這對(duì)于國家保護(hù)耕地和保障農(nóng)村居民住房條件并不沖突。而小產(chǎn)權(quán)房則不同，其一般都是以大批量的商品房形式買賣，這對(duì)于國家對(duì)農(nóng)村土地的管理及其不利。
（ 四） 對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房和宅基地房，二者在各自的缺陷上和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)上也有很大的區(qū)別。由于小產(chǎn)權(quán)房的違法性，注定其房屋買賣合同也不受法律保護(hù)。由此產(chǎn)生了一系列的購房糾紛和各種后續(xù)問題。其中的幾個(gè)主要問題大多都集中在購房人的權(quán)益保護(hù)上，例如以下幾個(gè)可能產(chǎn)生的問題：
1. 購房人在夠買小產(chǎn)權(quán)房后，不能得到國家建設(shè)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因而在使用房屋的過程中，遇到房屋質(zhì)量、售后保修、公共設(shè)施，入住后的物業(yè)管理問題，都難以解決。
2. 由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)，購房后，不能轉(zhuǎn)讓過戶，對(duì)房屋升值保值影響很大，如果遇到國家征地拆遷，購房人不是合法的產(chǎn)權(quán)人，很可能就無法得到拆遷補(bǔ)償。
3. 購買小產(chǎn)權(quán)房，如果發(fā)生糾紛，即使是開發(fā)商違約，訴至法院，法院也不會(huì)按照正規(guī)房屋買賣糾紛處理，只能按普通合同無效處理。購房人其中的權(quán)益又將無法得到保障。但總體來說，購買村民自身的宅基地房的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在某種意義上可以說是一種不規(guī)范甚至不合法的房地產(chǎn)開發(fā)，購房人在購買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)就要承擔(dān)開發(fā)時(shí)、開發(fā)后等各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。而宅基地房在這些方面就好很多。
三、區(qū)別對(duì)待宅基地房和小產(chǎn)權(quán)房。
正是由于小產(chǎn)權(quán)房的諸多缺陷，尤其是其在以下兩個(gè)方面嚴(yán)重背離了國家的愿望和損害了政府的利益： 損害耕地以及農(nóng)村居民的住房。
政府反對(duì)小產(chǎn)權(quán)是無可厚非的，但是政府應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待宅基地房與小產(chǎn)權(quán)房。原因主要有三：
第一，對(duì)于上訴小產(chǎn)權(quán)房的兩個(gè)主要缺陷，村民自身的宅基地房出賣則幾乎不會(huì)出現(xiàn)上訴問題。
第二，隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村居民涌入城市的人口數(shù)量大大增加，由此在農(nóng)村的閑置的宅基地房則大大增加。對(duì)于這些宅基地房，一方面房屋主人很多都舉家在外地，房屋長(zhǎng)期閑置； 另一方面，由于房屋主人通常未取得外地戶口，而且也不會(huì)想要拋棄房屋，因此村集體也無權(quán)利收回宅基地，由此就造成房屋的長(zhǎng)期閑置，浪費(fèi)房屋資源。
第三，城鎮(zhèn)的住房壓力在現(xiàn)今極大，對(duì)于那些想在城市生存，但對(duì)于住房實(shí)在負(fù)擔(dān)不起的，這些郊區(qū)閑置的房屋則是最好的去處。因此，適當(dāng)?shù)恼胤课葙I賣對(duì)農(nóng)村居民和購房者雙方都是有利的，并且也無損國家和政府的利益。
四、解決宅基地房屋買賣糾紛的幾點(diǎn)建議。
（ 一） 可以該宅基地房屋買賣合同作為一個(gè)長(zhǎng)期租賃合同，并且雙方在合同中約定房屋購買人可以對(duì)房屋轉(zhuǎn)租等，充分賦予房屋購買人對(duì)房屋行使的各項(xiàng)權(quán)利，使之與所有權(quán)相近。
（ 二） 就是與深圳的做法一樣，允許房屋“轉(zhuǎn)正”，由宅基地使用權(quán)人到有關(guān)部門補(bǔ)辦手續(xù)，補(bǔ)交各種費(fèi)用的情況下，補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證，使之合法化，然后雙方再辦理產(chǎn)權(quán)過戶。而其中各種費(fèi)用，可由雙方的購房合同中約定。
（ 三） 除上面兩種辦法外，我設(shè)想過一種于第一中辦法類似的方法。
就是房屋的擁有者可以就該房屋為購房人設(shè)立一個(gè)長(zhǎng)期居住權(quán)，就居住權(quán)的各種權(quán)限去對(duì)抗購房人在今后可能遇到的各種侵害。
五、結(jié)束語。
總之，在現(xiàn)今房?jī)r(jià)趨勢(shì)下，將很難根除城鎮(zhèn)居民將購房眼光投向于農(nóng)村，國家在禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的同時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)想辦法緩和這其中的矛盾，適當(dāng)允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購房，促進(jìn)農(nóng)村宅基地房屋的流轉(zhuǎn)。
