發(fā)布時間：2023-03-22 17:36:50
序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)投資論文樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。
在我國投資性房產(chǎn)會計準(zhǔn)則中有關(guān)公允價值度量的條款是：房產(chǎn)公司應(yīng)該在會計業(yè)務(wù)期限結(jié)束時運用成本機制將投資性房地產(chǎn)做后續(xù)的核算：倘若存在充分理由并足以說明投資性房地產(chǎn)公司的公允價值可以穩(wěn)妥地連續(xù)獲取，即可選取公允價值計量機制。一旦房地產(chǎn)經(jīng)營單位的計量機制得以約定執(zhí)行，不允許再自由更改。基于此，我們會越發(fā)熱衷于成本計量機制，僅當(dāng)公允價值可以準(zhǔn)確無誤的獲取時，才可選取公允價值計量機制。當(dāng)進(jìn)行房地產(chǎn)置換時，若采用了傳統(tǒng)的成本計量機制，則把房產(chǎn)轉(zhuǎn)換以前的財務(wù)賬面價值當(dāng)作轉(zhuǎn)換之后的下賬價值；若采用了公允價值計量機制時，把投資性房產(chǎn)更改為自用房產(chǎn)，則需把更改之日的公允價值當(dāng)做自用房產(chǎn)的入賬價值，公允價值與原來的賬面價值的差額當(dāng)做公允價值更改利益損失，把它計算在當(dāng)時的利益損失之內(nèi)，當(dāng)自用的房地產(chǎn)或者以前的儲備貨物更改為選取公允價值計量機制進(jìn)行計量的投資性房地產(chǎn)時，取用更改之日的公允價值進(jìn)行計量。公允價值度量低于以前賬面價值的數(shù)額當(dāng)做資本公積金計算在所有者利益之內(nèi)。當(dāng)房產(chǎn)公司核實此項房地產(chǎn)資產(chǎn)時，那些原來計入所有者權(quán)益的資產(chǎn)更改為處置時期的投資利潤。當(dāng)采取公允價值計量機制進(jìn)行會計核算時，不給投資性房地產(chǎn)實施折舊和分?jǐn)備N售，要按資產(chǎn)負(fù)債明細(xì)表每日投資性房地產(chǎn)的公允價值當(dāng)做基礎(chǔ)條件來修正它的賬面價值，公允價值和賬面價值的所差部分計算在當(dāng)時所在時期的收益之內(nèi)。
二、新準(zhǔn)則中公允價值計量的應(yīng)用條件
能夠確切的說，公允價值計量機制的信息資料關(guān)聯(lián)性比歷史成本計量機制的關(guān)聯(lián)性具有與生俱來的獨特優(yōu)點，此評價也是經(jīng)過我國多個實例檢驗所證實的。怎樣盡其所能地給現(xiàn)時和將來的房地產(chǎn)投資商拿出最有價值的決策信息依據(jù)一直是當(dāng)代廣大會計工作者的奮斗愿望，落實到房地產(chǎn)行業(yè)會計的奮斗目標(biāo)就是要盡其所能地推廣和使用公允價值這一連續(xù)計量機制。但是，參照相關(guān)專業(yè)人士把我們國家二零零七年提供的房地產(chǎn)公司會計財務(wù)報表給予統(tǒng)計，在國家推行新的會計準(zhǔn)則之后，選取公允價值計量機制實施房地產(chǎn)后續(xù)核算的公司還是偏少，其相關(guān)統(tǒng)計結(jié)果的數(shù)據(jù)是：兩千零八年四月二十七日，在已經(jīng)公布年報的一千三百零三家上市企業(yè)中，只有九家上市企業(yè)采用了公允價值計量機制而且將所有股東的權(quán)益做了歷史性的分配。其中，牽扯到數(shù)額規(guī)模最大的為中國銀行，其金額數(shù)目突破三十三點一八億元。調(diào)配數(shù)額最少的也有一百四十點一一萬元，而有部分馳名的商貿(mào)企業(yè)卻沒加入其中。有關(guān)專業(yè)人士就這個問題進(jìn)行深入研究，得到的最關(guān)鍵和最具統(tǒng)一性的決定因素是由于在選取公允價值計量機制時要具備極強約束力的基礎(chǔ)條件，另外在具有很強約束力的前提下，還必須存在相當(dāng)恰當(dāng)?shù)挠嬃矿w系來確保投資性房地產(chǎn)價值計量工作的高效開展。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值的確定和作用
國際上曾有著名的經(jīng)濟學(xué)家對會計計量工作做過精辟的闡述，其核心意思是：一個經(jīng)濟組織有較高生產(chǎn)率的前提條件是其必須有很強的財務(wù)計量核算能力。由此可見，一個企業(yè)的財務(wù)計量能力相對于它的鍵康發(fā)展是多么的重要。勞動生產(chǎn)率的波動，能夠?qū)е沦Y源分配的重新排序，其可嚴(yán)重地左右到產(chǎn)權(quán)由外向內(nèi)的轉(zhuǎn)變歷程。另有經(jīng)濟學(xué)家也曾做過闡述，其基本思想是說會計的計量職能是會計體系的核心價值。所以，投資性房地產(chǎn)企業(yè)如果選取公允兼職進(jìn)行計量和核算，那么，即可以大力促進(jìn)投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)組合和資源調(diào)整。故我們一定要仔細(xì)研究公允價值的概念、環(huán)節(jié)和計量措施等內(nèi)容。國際會計準(zhǔn)則指出，公允價值是指在平等交易中掌握具體情況細(xì)節(jié)的財務(wù)所有人主動實施資產(chǎn)交易的資金數(shù)額。依照國際上對公允價值的定義可認(rèn)為，公允價值的裁定一定要符合下面的要求：A此商品一定要發(fā)生大量的交易數(shù)額；B此種交易一定是連續(xù)的，是發(fā)生在經(jīng)營主體間長期的交易行為；C實施交易的價格是公開的、透明的，合理的和大家公認(rèn)的。對在市場上實施的所有交易都是同等公平看待；D實施交易的價格是隨時都能夠獲得的，而且進(jìn)行極小的投入就可以獲得這些價格信息。依據(jù)我們國家投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則要求，僅當(dāng)投資性房地產(chǎn)的公允價值可以隨時把握地獲取時，該企業(yè)財務(wù)核算方能夠選用公允價值計量機制。所以，根據(jù)國際會計準(zhǔn)則中公允價值的定義，投資性房地產(chǎn)一定要符合前述四個項目要求的情況下方允許運用公允價值計量機制。通常來說，我們國家現(xiàn)一時期的房地產(chǎn)價格在全國大部分城市中都存在著廣泛的交易情形，此類交易都是一直持續(xù)發(fā)生著的，而且都是陽光實施的?，F(xiàn)時我們國家上市公司所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)基本上都符合上述的各項要求，所以就整體上來說，我們國家對投資性房地產(chǎn)實施公允價值計量機制是完全可以做到的。那么，公允價值與市場價值這兩個概念又有怎樣的區(qū)別和聯(lián)系呢？市場價值說的是在瞬息萬變的市場上采購一筆資產(chǎn)或償還一筆債務(wù)所采用的市場價格，也可叫市場價格或者交換價格。把公允價值與市場價值對照起來比較便知，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定允許依托公開了的市場價格。市場價格可作為投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則中公允價值的選取依據(jù)。所以，可以把前述內(nèi)容當(dāng)作前期環(huán)節(jié)，即在可以獲取公開公允的市場價格條件下，依據(jù)公開的市場價格能夠極方便地確定公允價值。此類情況是在局部范圍內(nèi)選定市場價格與公允價格的差別來確定。
四、對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量工作的見解
依據(jù)上面所述內(nèi)容，本人以為投資性房地產(chǎn)開發(fā)后的計量機制應(yīng)維持成本方式度量，遵照時間安排對投資性房地產(chǎn)提取折舊或攤派銷售，針對資產(chǎn)負(fù)債表日，實施減值測試并做好減值和計提減值的準(zhǔn)備工作。自用型的房地產(chǎn)及存儲貨物變更成投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)變更成自用型資產(chǎn)或儲備貨物時，都要依據(jù)所擁有資產(chǎn)的賬面價值數(shù)量實施結(jié)賬轉(zhuǎn)換，由于投資的宗旨沒有發(fā)生更改，更改的只是擁有財產(chǎn)的方式，故不可能出現(xiàn)轉(zhuǎn)換過程的利益損失。
五、結(jié)語
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價值模式公允價值模式
投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險的特征，為了順應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計影響并對在實施過程中難點問題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準(zhǔn)則更加深入的思考。
一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新
（一）將投資性房地產(chǎn)單獨列示
本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨反映。
長期以來，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長期資產(chǎn)——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計提折舊或進(jìn)行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無法在會計上真實反映其特征及價值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場價值與賬面價值背離，財政部頒布的《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會計信息的相關(guān)性。
（二）有限度地運用公允價值
1、引入公允價值
財政部在2000年《企業(yè)會計制度》中對于資產(chǎn)的期末計價采用了成本與可收回金額（或市價、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實際價值的變化情況和服務(wù)于提供更相關(guān)的會計信息的需要，《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則中引入公允價值模式，實現(xiàn)了資產(chǎn)計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應(yīng)用可以真實地反映投資性房地產(chǎn)的價值，增加報表信息的相關(guān)性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達(dá)到65萬平方米以上，相關(guān)機構(gòu)研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產(chǎn)重估價值增值約40億元?！锻顿Y性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產(chǎn)價值更加符合實際。
2、公允價值的運用范圍
在公允價值的運用范圍上，《國際會計準(zhǔn)則第40號—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定企業(yè)計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。具體而言應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計?？梢?，我國限定公允價值的使用范圍，充分考慮到了我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。
3、轉(zhuǎn)換差額的處理
在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨運。新準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益?！边@與國際準(zhǔn)則第57條“對于將存貨轉(zhuǎn)換成一項將按公允價值計價的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。”有著明顯差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能?？梢?，我國這次出臺的新準(zhǔn)則決不是對國際準(zhǔn)則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說是有中國特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。
（三）區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”
我國《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因為雖然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。
二、實施《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對企業(yè)的影響
（一）對分析對象的一個簡單描述
筆者的分析對象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048）和北京北辰實業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。
（二）對滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準(zhǔn)則的影響預(yù)期
在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10％以上的共有五家公司。
滬市房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)簡表①（2005年年報）
名稱股票號總資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例無形資產(chǎn)
（待定土地)
金橋
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天創(chuàng)
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
實發(fā)展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行業(yè)106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中基本符合新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59％。據(jù)相關(guān)報道，我國近幾年房地產(chǎn)價格增長大致穩(wěn)定在10％左右。在北京、上海等地區(qū)房地產(chǎn)價格增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一水平。假設(shè)采用公允價格計量會帶來1倍資產(chǎn)增值的話，整個房地產(chǎn)行業(yè)在07年因為轉(zhuǎn)換將會有70億元計入所有者權(quán)益，在08年因為增值將會有巨額未實現(xiàn)利潤計入損益，這對行業(yè)的影響是不可小覷的?？紤]到房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。這給我們分析新準(zhǔn)則對全行業(yè)各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關(guān)分析。
（三）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實施對上海金橋的影響分析
1、對總資產(chǎn)的影響
采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術(shù)行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿ν?。根?jù)公司2005年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學(xué)校、平和學(xué)校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉儲。該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學(xué)校、家樂福、體育休閑中心為配套設(shè)施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房價約為均價13000元/m2，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產(chǎn)的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。
2、對利潤的影響
如果相關(guān)公司按照《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定，在符合條件的前提下運用公允價值對投資性房地產(chǎn)計價，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產(chǎn)生波動。該準(zhǔn)則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準(zhǔn)備，盡管如此，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，仍會考慮到這些因素。假設(shè)公允價值評估合理的話，折舊和減值準(zhǔn)備問題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統(tǒng)一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實行前后不會有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。具統(tǒng)計，浦東金橋投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的63.4％，地產(chǎn)價格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價值應(yīng)達(dá)到90億元，高達(dá)原資產(chǎn)近3倍的溢價將反映在會計報表中，因為置換日公允價值與賬面價值的差額計入所有者權(quán)益，對當(dāng)期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計入損益，相對于05年年報顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。
三、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則在實施中應(yīng)注意的問題
（一）公允價值的選擇
公允價值依然是新準(zhǔn)則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。常見的房地產(chǎn)計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預(yù)期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對于純粹消費性和無明顯市場經(jīng)營收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。
確定公允價值是實施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評估投資性房地產(chǎn)的公允價值，但國際準(zhǔn)則40條中給出了三種評價標(biāo)準(zhǔn)，同時在國際準(zhǔn)則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設(shè)，因為在未來的工作中，資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果的公允與否；最后加強對評估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對評估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對他們的評估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。
（二）關(guān)注未確定用途的土地使用權(quán)
筆者認(rèn)為，未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實施過程中的又一難點所在。國際準(zhǔn)則將尚未確定未來用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是，新準(zhǔn)則對地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報表時，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導(dǎo)致統(tǒng)計結(jié)果的不精確。從準(zhǔn)則實施的角度看，如果不對這內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。
（三）企業(yè)選擇計價模式的標(biāo)準(zhǔn)：外部條件符合程度還是企業(yè)內(nèi)在需求
新準(zhǔn)則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實價值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實施的過程中，企業(yè)往往基于業(yè)績需要考慮計價模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產(chǎn)公司對選擇新的計量方法"望而卻步"，具體表現(xiàn)為：
其一，用公允價值計價，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價值模式，公司對于市場的依賴更大，新準(zhǔn)則規(guī)定：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。而在后續(xù)計量中，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為市場價格的下跌而以費用或營業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，此風(fēng)險不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現(xiàn)"投資性房產(chǎn)"的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產(chǎn)，可通過逐年計提折舊來抵稅的稅盾作用就體現(xiàn)不出來。其次在公允價值下，投資性房產(chǎn)的增值部分如果進(jìn)入當(dāng)年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實際進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時才真正納稅，但這部分稅收還是要從當(dāng)期利潤中先行扣除，無疑會對企業(yè)利潤產(chǎn)生較大影響。
從上述分析可以看出，在公允價值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該模式的選擇對于企業(yè)業(yè)績及相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的影響，而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產(chǎn)交易市場及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計）的符合程度。因此，準(zhǔn)則制定機構(gòu)一方面應(yīng)制定更加詳細(xì)并具有操作性的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)加強新準(zhǔn)則實施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時，在稅收政策的制定等方面充分考慮對企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以引導(dǎo)企業(yè)實施新準(zhǔn)則。
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主要參考文獻(xiàn)
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2005年，受中國香港領(lǐng)匯、廣州越秀房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）在中國香港上市的影響，中國大陸（以下簡稱“中國”）出現(xiàn)了第一次討論房地產(chǎn)投資信托的熱潮。為解決保障性住房尤其是公共租賃住房建設(shè)資金問題，2010年以來房地產(chǎn)投資信托再次被熱議，發(fā)改委等部門已確定北京、天津與上海作為試點城市，但目前試點工作進(jìn)展并不順利。中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托尚有障礙，亟需尋找突破口。國際上典型的房地產(chǎn)投資信托發(fā)展模式是“美國模式”與“亞洲模式”，亞洲以中國香港為典型。美國模式為稅法約束下的市場化模式，中國香港為專項立法模式，各國和地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗表明運行模式與制度設(shè)計是設(shè)立房地產(chǎn)投資信托的基石與核心?；诖?，本文借鑒美國與中國香港的運行模式與制度設(shè)計，結(jié)合房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀，探索中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑。
2美國模式與中國香港模式分析
2.1美國模式經(jīng)濟環(huán)境的變化與稅收優(yōu)惠制度的變革，是推動美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的主要驅(qū)動力。其特點主要表現(xiàn)為受稅收制度推動的非專項立法型和組織結(jié)構(gòu)不斷變異。
2.1.1稅收優(yōu)惠制度推動的非專項立法制度1960年美國頒布了《1960年國內(nèi)稅收法典》，明確了房地產(chǎn)投資信托的內(nèi)涵、外延與制度框架，包括組織結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置、投資者結(jié)構(gòu)、收入來源以及收入分配等制度，滿足上述五項要求的基礎(chǔ)上，可以享受特定的稅收優(yōu)惠。1976年美國頒布了《1976年稅制改革法》，調(diào)整了針對房地產(chǎn)投資信托的納稅條款，以助其渡過70年代遭遇的巨大困難。《1960年國內(nèi)稅收法典》規(guī)定房地產(chǎn)投資信托需要雇用外部顧問公司制定管理與投資策略，問題隨之產(chǎn)生。為了緩解外部顧問導(dǎo)致的問題，《1986年稅制改革法》開始允許房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行“積極”的內(nèi)部管理，允許其采取“公司”的形式實行自我管理和經(jīng)營，提高了經(jīng)營決策效率，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托在美國的繁榮。1999年美國通過了《REIT現(xiàn)代化法》，在組織結(jié)構(gòu)上，肯定了UPREIT（傘形合伙房地產(chǎn)投資信托）與DOWNREIT（下屬合伙房地產(chǎn)投資信托）的合法地位；授予房地產(chǎn)商將所持有房地產(chǎn)組建UPREIT與DOWNREIT的免稅資格；允許REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT與DOWNREIT組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新得到了美國法律和稅收制度的認(rèn)可。綜上所述，美國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展主要法律依據(jù)是與其相關(guān)的稅法，稅法的演變是決定組織結(jié)構(gòu)、發(fā)展規(guī)模與績效的主要因素。
2.1.2多樣化的組織結(jié)構(gòu)自1960年誕生以來，美國房地產(chǎn)投資信托組織結(jié)構(gòu)有諸多變異，在契約制、公司制與有限合伙制的基礎(chǔ)上，衍生出多種組織結(jié)構(gòu)，如UPREIT與DOWNREIT、雙股（Paired-share）與合訂（Stapled）結(jié)構(gòu)、紙夾（Paperclip）結(jié)構(gòu)等，其中以UPREIT與DOWNREIT最為典型。《1960年國內(nèi)稅收法典》通過了將房地產(chǎn)投資信托作為利潤傳遞工具的特殊稅收條例，因此，發(fā)展初期多采取契約制的商業(yè)信托?！?986年稅制改革法》允許房地產(chǎn)投資信托采取公司制的形式，管理和經(jīng)營收益性的房地產(chǎn)。20世紀(jì)90年代之后，在美國金融創(chuàng)新的帶動下，房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)投資信托與有限合伙制結(jié)合起來，組建UPREIT和DOWNREIT，充分發(fā)揮信托稅收優(yōu)惠與有限合伙制有限責(zé)任的優(yōu)點，1992年之后在美國迅速發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)投資信托市場的主流。為了獲得UPREIT的稅收優(yōu)勢，1992年之前設(shè)立的傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)投資信托，通常設(shè)立下屬合伙人實體，由下屬合伙人實體直接擁有新購入地產(chǎn)，傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)演變?yōu)镈OWNREIT。UPREIT與DOWNREIT的出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了歷史性變革，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資信托市場的繁榮。
2.2中國香港模式
2.2.1專項嚴(yán)格立法在充分借鑒美國成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，2003年中國香港通過修改投資法與信托法等相關(guān)法律，設(shè)立《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，明確規(guī)定房地產(chǎn)投資信托設(shè)立條件、組織形式、財務(wù)杠桿、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入來源結(jié)構(gòu)與紅利分配等。因而是專項立法模式。由于發(fā)展之初中國香港對房地產(chǎn)投資信托持審慎態(tài)度，如表1所示，與美國相比，中國香港立法與監(jiān)管更為嚴(yán)格、細(xì)致，嚴(yán)格立法對控制風(fēng)險有積極的作用，但也一定程度上限制了發(fā)展速度。在稅收優(yōu)惠方面，由于中國香港稅負(fù)較輕，因而沒有給予房地產(chǎn)投資信托特殊的稅收優(yōu)惠。近年來，隨著房地產(chǎn)投資信托的逐漸成熟，出于刺激金融市場發(fā)展的需要，中國香港的相關(guān)法律呈現(xiàn)出越來越寬松的趨勢：如允許海外投資等。
2.2.2本土化特色由于不同國家與地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、法律體系與設(shè)立初衷不同，使得房地產(chǎn)投資信托制度移植后呈現(xiàn)出本土化的特色。中國香港的諸多規(guī)范與制度采用英美體制，但為防范風(fēng)險，2003年設(shè)立房地產(chǎn)投資信托之初，限定僅能采取信托形式（2006年后允許采用公司形式）；中國香港設(shè)立目的在于豐富金融投資產(chǎn)品種類，加強國際金融中心地位，因而允許進(jìn)行海外投資；由于中國香港本身稅賦很低，對房地產(chǎn)投資信托沒有特殊的稅收優(yōu)惠。
2.2.3組織結(jié)構(gòu)形式單一根據(jù)中國香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的規(guī)定，房地產(chǎn)投資信托的基本結(jié)構(gòu)如圖1所示。由于中國香港在美國成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上進(jìn)行了專項、嚴(yán)格且較為完善的立法，其房地產(chǎn)信托投資的形成是滿足法律要求的結(jié)果，且發(fā)展歷史較短，所以組織結(jié)構(gòu)形式單一，沒有形成由市場環(huán)境所致的結(jié)構(gòu)變異。
3中國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀
目前在中國沒有真正意義上的房地產(chǎn)投資信托基金，與之最相似的是房地產(chǎn)集合信托計劃產(chǎn)品（簡稱房地產(chǎn)信托）。中國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀如下：
3.1相關(guān)法律制度尚不完善目前我國還沒有針對房地產(chǎn)投資信托的專項法律，相關(guān)的法律制度有《信托法》與《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）等?！缎磐蟹ā芬?guī)定，能取得受托人資格的法人主要是信托投資公司，即信托只能由信托機構(gòu)發(fā)行，將房地產(chǎn)投資信托限定為信托型?！豆芾磙k法》于2009年進(jìn)行了修訂，擴張了信托計劃的規(guī)模，增強了流動性，但是與房地產(chǎn)投資信托對流動性與投資規(guī)模等的要求相距甚遠(yuǎn)。如《管理辦法》對“合格投資者”進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定；此外，規(guī)定不可公開營銷宣傳信托計劃，使得信托計劃處于非公開發(fā)行的范圍內(nèi)。稅收優(yōu)惠是國際上房地產(chǎn)投資信托蓬勃發(fā)展的源動力，而目前中國政府在基金與證券方面的稅收一向以臨時文件出現(xiàn)，稅收政策具有不穩(wěn)定性。
3.2以信托公司為主導(dǎo)，以信托型、封閉式為主如前文所述，信托公司是《信托法》規(guī)定的開展信托業(yè)務(wù)的法人單位，因而目前多數(shù)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由信托公司與投資者訂立信托合同，信托公司以發(fā)起人與受托人雙重身份募集資金，管理與處置信托財產(chǎn)。投資者作為委托人與受益人，監(jiān)督信托資金的使用，房地產(chǎn)信托以信托型為主。此外，中國當(dāng)前房地產(chǎn)信托不能上市交易，也沒有相應(yīng)的二級交易市場，因此在信托存續(xù)期內(nèi)，投資者無法通過轉(zhuǎn)讓信托份額的方式退出投資。
3.3以“融資理念”為基礎(chǔ)目前房地產(chǎn)信托的運作多數(shù)是房地產(chǎn)商有資金需要，由信托公司設(shè)立信托，向投資者籌集資金，專項用于房地產(chǎn)開發(fā)，實質(zhì)上具有融資貸款的性質(zhì)。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)信托是一種融資工具，而非投資工具。
4中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的路徑選擇
目前中國在國家層面上頻繁提出要發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，目的在于：第一，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，化解銀行信貸風(fēng)險，利用金融促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展；第二，解決公共租賃房等保障性住房建設(shè)的資金問題。為了緩解“公屋計劃”所帶來的巨大的財政壓力，2005年中國香港將公屋商業(yè)物業(yè)和停車場設(shè)立領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金，在中國香港交易所上市，第一輪籌集資金25億美元，中國目前面臨相似的環(huán)境。因此，中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，應(yīng)在美國和中國香港的成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，以中國香港制度與發(fā)展模式為主要參考，形成適合中國國情的公共租賃住房投資信托制度。
4.1運行模式設(shè)計國際上房地產(chǎn)投資信托的物業(yè)標(biāo)的主要為成熟的商業(yè)物業(yè)，而公共租賃住房多為新建住房，且租金較低，需要政府財政補貼，因此應(yīng)在參考中國香港運行模式的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。如圖2所示，首先，設(shè)立公共租賃住房投資信托，作為委托人，發(fā)行受益憑證，委托信托公司管理信托財產(chǎn)，分配投資收益；信托公司作為受托人，持有、管理信托財產(chǎn)，代表投資者處理相關(guān)事務(wù)；物業(yè)管理人接受信托公司的委托，管理投資信托所持有物業(yè)；選擇商業(yè)銀行作為基金托管人，依法持有并保管基金財產(chǎn)、代為收取政府補貼與公共租賃住房租金
4.2組織結(jié)構(gòu)設(shè)計在組織形式上，雖然公司型比信托型的房地產(chǎn)投資信托業(yè)績更好，但是美國與中國香港在發(fā)展之初均只允許設(shè)立信托型，原因在于公司型房地產(chǎn)投資信托委托鏈條更長；此外，發(fā)展信托型在我國需要突破的法律制度障礙相對較少。基于此，本文建議在發(fā)展初期設(shè)立信托型，發(fā)展相對成熟后再引入公司型。從資金投向來看，本文建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。原因在于，第一，權(quán)益型的主要收入來源于租金，這正符合公共租賃住房的特性；第二，抵押型將主要資產(chǎn)配置在抵押貸款上，財務(wù)杠桿較高，當(dāng)市場不景氣時財務(wù)風(fēng)險更高；同時抵押型受利率變動的影響更大，發(fā)展權(quán)益型有助于規(guī)避利率風(fēng)險；第三，從國際發(fā)展經(jīng)驗來看，在美國，在資產(chǎn)規(guī)模方面，權(quán)益型占91%，債權(quán)型占7%，混合型占2%；在中國香港只允許設(shè)立權(quán)益型。因此，建議設(shè)立權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托。
4.3專項立法，嚴(yán)格立法，逐漸放松中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托，可在美國與中國香港成熟經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，專項立法，對從業(yè)人員資格、組織結(jié)構(gòu)、參與人資格、權(quán)利與義務(wù)、投資標(biāo)的選擇、資金來源及紅利分配等重要問題作出全面、細(xì)致、明確規(guī)定，一來可以節(jié)約立法成本，加快立法進(jìn)程；二來便于操作，利于金融監(jiān)管。由于房地產(chǎn)投資信托涉及銀行、信托公司、保險公司等金融行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)，在制定制度時，最為可行的辦法是由證監(jiān)會、銀監(jiān)會等聯(lián)合相關(guān)部門共同制定具體內(nèi)容，由國務(wù)院專項行政法規(guī)，最為理想的是在現(xiàn)有《公司法》、《信托法》、《證券基金法》、《稅法》等的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)投資信托專項行政法規(guī)。不論以何種形式確立房地產(chǎn)投資信托法律或法規(guī)，都應(yīng)與現(xiàn)有法律制度對接。從美國與中國香港的發(fā)展歷程可以看出，房地產(chǎn)投資信托制度均呈現(xiàn)先“嚴(yán)”后“寬”的特征，設(shè)立之初立法嚴(yán)格，以控制運行風(fēng)險，進(jìn)入成熟發(fā)展階段后，逐漸放寬組織結(jié)構(gòu)、經(jīng)營范圍、投資標(biāo)的等方面的限制。因此建議我國也要從嚴(yán)立法，將投資標(biāo)的限定在公共租賃住房或廉租房，待發(fā)展成熟之后，再擴展到商品房或商業(yè)地產(chǎn)。
4.4制定并落實稅收優(yōu)惠制度稅收優(yōu)惠是房地產(chǎn)投資信托發(fā)展的巨大推動力。房地產(chǎn)投資信托的交易環(huán)節(jié)較多，使得稅負(fù)增加，美國通常限制房地產(chǎn)投資信托經(jīng)營業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)的租賃與買賣，按利潤傳遞征稅，以避免重復(fù)征稅。在中國設(shè)立房地產(chǎn)投資信托時，建議對合格房地產(chǎn)投資信托免征所得稅，減免營業(yè)稅與土地增值稅；在物業(yè)交易環(huán)節(jié)僅對相同物業(yè)的交易征一次稅，避免重復(fù)征稅；對房地產(chǎn)買賣行為免征印花稅；同時也可以考慮在發(fā)展初期對投資者減免所得稅以培育房地產(chǎn)投資信托投資群體。
關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則
一、投資性房地產(chǎn)概述
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨計量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。
在日常經(jīng)營活動中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場機會將其出售以獲取資本利得。在會計上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會計處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。
我國以往的會計準(zhǔn)則并沒有要求企業(yè)區(qū)分對待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響。新的會計準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的一項資產(chǎn)單獨進(jìn)行反映，無疑有利于提高會計信息的相關(guān)性，從而更好地為會計信息使用者作出決策提供依據(jù)。
二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量
1、投資性房地產(chǎn)的初始計量
企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時的成本進(jìn)行初始計量，取得的方式不同，則取得時的成本計量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計量。
（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購買價款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費及其他支出等。
（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費用等。
（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。
在實際工作中，存在某項房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨計量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會計處理上的最大不同表現(xiàn)在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。
（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號—無形資產(chǎn)》，按月（期）計提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。
（2）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入公允價值變動損益。
（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，并按計量模式變更時的公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。
在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。下面主要介紹公允價值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值。
1、公允價值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價值和已計提跌價準(zhǔn)備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
2、公允價值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項房地產(chǎn)的公允價值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)賬面價值和已計提的折舊或攤銷及減值準(zhǔn)備。公允價值小于賬面價值的，按其差額記入公允價值變動損益；公允價值大于賬面價值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。
3、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用
企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益。
企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對報廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的差額計入當(dāng)期損益。公允價值模式下，還應(yīng)將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。
四、綜合示例
2007年4月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價值9000萬元，公允價值9400萬元，2007年12月31日該項投資性房地產(chǎn)的公允價值為9600萬元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬元出售，出售款已收訖。
2007年5月1日轉(zhuǎn)換時：
借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
貸：開發(fā)產(chǎn)品90000000
資本公積—其他資本公積4000000
2007年12月31日：
借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動2000000
貸：公允價值變動損益2000000
2008年3月31日出售時：
借：銀行存款110000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000
借：其他業(yè)務(wù)成本96000000
貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000
—公允價值變動2000000
同時，將累計公允價值變動損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。
借：公允價值變動損益2000000
貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000
同時，將轉(zhuǎn)換時計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
借：資本公積—其他資本公積4000000
關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)投資商業(yè)區(qū)分析
商業(yè)區(qū)的確定
商業(yè)區(qū)的概念
交易區(qū)或稱服務(wù)區(qū)的概念在商業(yè)房地產(chǎn)分析中遠(yuǎn)比在其它房地產(chǎn)類型中重要的多，可以說它是商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)唯一一點，也是最重要的一點分析因素。
商業(yè)區(qū)一般定義為一定的地理范圍（行政區(qū)域），在該范圍內(nèi)存在一定比例顧客，使商業(yè)零售中心正常業(yè)務(wù)得以維持。商業(yè)區(qū)的范圍由該商業(yè)房地產(chǎn)的類型、規(guī)模、業(yè)態(tài)、周圍競爭對手狀況、人口密度、交通狀況等因素所決定，它的邊界不一定規(guī)則，理想狀況是同心圓，實際上則不一定，許多自然地物、道路等都可能成為其邊界。界定范圍之后需要收集不同服務(wù)圈層里的人口規(guī)模、居民戶數(shù)、平均家庭收入、人均收入等數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)是進(jìn)行市場分析的基礎(chǔ)。
除了要定義商業(yè)區(qū)以外，了解銷售收入的來源也很重要。特定產(chǎn)品或特定服務(wù)的所謂“可解釋銷售收入”指的是來自于該產(chǎn)品區(qū)域服務(wù)區(qū)所在地顧客所買的銷售收入。外部收入指的是來自于該產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)以外的顧客購買的銷售收入。收入項指的是產(chǎn)品區(qū)或服務(wù)區(qū)內(nèi)顧客在其它服務(wù)區(qū)購買的花費。假定商業(yè)零售業(yè)顧客并不總是在一個地點或者總在距離最近的地方購物，相反，他們有時會到其它服務(wù)區(qū)采購。那么，一個地區(qū)的流失項就會成為其它服務(wù)區(qū)的外部收入。調(diào)整后的可解釋收入到底是凈流失（負(fù)值）還是凈外部收入（正值），要依據(jù)所分析的產(chǎn)品類型，所研究的商店的吸引力，所考察的商店的地理位置，以及其它業(yè)務(wù)活動的距離遠(yuǎn)近而定。為了最終得出一地區(qū)內(nèi)對某一地理位置的潛在需求，通常需要計算出服務(wù)區(qū)或子市場對商業(yè)房地產(chǎn)的凈值。
確定商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)區(qū)的方法
有四種方法來分析、定義商業(yè)區(qū)。它們是顧客流量法、人口/支出方法、顧客識別法、驅(qū)車時間法。
顧客流量法該方法的基礎(chǔ)是計算交通流量，其中多大比例在商店之前停留，進(jìn)入商店的顧客中有多少人購買了貨物。房地產(chǎn)分析中，交通流量指的是車流量或步行的人數(shù)，具體選擇哪一種要根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)的類型而定。一些獨立的商業(yè)零售商店可能關(guān)注的是車流量，因為他們更關(guān)心過往的車輛中在商店停留的比例。所有在店門口停留的車輛實際上就是潛在的顧客。但是對于位于條形商鋪中心或大型商場的商業(yè)零售商來說，關(guān)注的焦點就不同于前者。對他們來說，停留車輛中只有一部分顧客會最終經(jīng)過他們的商店，而這些顧客中只有一部分會進(jìn)入店內(nèi)。所以，這部分商業(yè)零售商關(guān)注的就是步行人數(shù)（經(jīng)過他們商店的人數(shù)），而不是車流量。這一方法可以為下面的問題提供答案：如何計算維持生意所必須的最小交通流量，或者給定了交通流量之后，如何計算潛在的業(yè)務(wù)量。
如果經(jīng)過某一處的實際交通量等于或大于所需的交通量，則說明該服務(wù)區(qū)有足夠的需求可以帶來所需要的每平方米的銷售收入。實際上，服務(wù)區(qū)就成了交通往來進(jìn)出的一個地理區(qū)域（始發(fā)地和目的地）。
上面的方法還可以加以改進(jìn)，要做的就是將該地區(qū)的變化趨勢考慮進(jìn)去，以判斷交通流量可能縮減，增加還是保持不變。該方法還可以反向使用，即已知目前的交通流量，進(jìn)而判斷改為之每平方米潛在的銷售收入。
采用驅(qū)車時間確定商圈，最重要的是要獲取切實可行的數(shù)據(jù)，需要進(jìn)行的調(diào)查工作包括：對周邊可行的交通路線進(jìn)行調(diào)查，對于各個交通路線的利用情況，車流平均速度，平均使用量進(jìn)行調(diào)查；對可能前往商業(yè)區(qū)的人群進(jìn)行調(diào)查，確定出行主要采用的交通工具，平均行駛速度和時間。
人口/支出法該方法識別出了維持生意所需要的商業(yè)區(qū)的大小。首先，它要計算出現(xiàn)有的和潛在的適用某一特定用途的空間中維持業(yè)務(wù)發(fā)展所必需的人數(shù)。根據(jù)人口密度，就可以確定具體的商業(yè)區(qū)。
該方法也可以反向使用，在給定人口數(shù)量之后，計算某服務(wù)區(qū)或者子市場的潛在銷售額。
顧客識別法該方法根據(jù)現(xiàn)有顧客的位置識別一個商店的商業(yè)區(qū)，主要大信息獲取渠道包括銷售點信息（掌握顧客地址或郵編）和顧客調(diào)查（當(dāng)顧客進(jìn)入商店時采訪他們）等。根據(jù)掌握的信息在地圖上標(biāo)出相應(yīng)的區(qū)域，判斷其中哪些屬于商業(yè)區(qū)。
還可以對給競爭對手造成的影響進(jìn)行深入分析。另外，也可以根據(jù)商業(yè)區(qū)內(nèi)不同的產(chǎn)品類型，或者銷售量層次進(jìn)行分解分析。
驅(qū)車時間法這一方法建立的基礎(chǔ)是中心地段理論，該理論認(rèn)為商業(yè)區(qū)（范圍）受人們?yōu)榱速徺I貨物而愿意出行的距離的影響。從某一商業(yè)零售商的角度來看，商業(yè)區(qū)的界定以及商業(yè)區(qū)內(nèi)潛在需求的估算是最重要的。這一方法確認(rèn)了地理意義上的交易，從而通過對需求與供給（缺口）的分析就可以確定維持某一服務(wù)所必須的商業(yè)區(qū)的大小。
該方法也可以反向使用，用以決定一店址的商品區(qū)面積多大才能帶來所需的每平方米的銷售額，以及該服務(wù)區(qū)的驅(qū)車時間。可行性問題因而變成了顧客是否愿意跑這么遠(yuǎn)購買商品。
商業(yè)區(qū)缺口分析和重力模型
商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)市場中的缺口計算可以按下面的步驟完成：
需求＝商業(yè)區(qū)人口×人均購物支出額
供給＝競爭商商店面積×每平方米的年收入（平均銷售收入）
重力模型是唯一可以同時分析需求（目標(biāo)顧客的支出）和供給（現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)或競爭）狀況的分析工具，正因為如此使它成為一種非常有用的方法。如果知道了顧客總支出（某一地區(qū)），就可以預(yù)測所有商業(yè)房地產(chǎn)（包括即將開業(yè)的新商店）的年銷售收入。商業(yè)零售模型被稱作“生產(chǎn)約束”的模型，因為所有商店的總收入必須等于（已知）顧客的支出總額?；旧希撃Ｐ蛯δ骋蝗丝谌侯櫩涂赡芟M在商業(yè)零售店商品上的金額給定了概率。這種概率可以通過每個競爭商店對顧客的相對吸引程度（一般是面積大?。┻M(jìn)行加權(quán)調(diào)整。這時就不必考慮商業(yè)區(qū)的界定，因為隨著距離的增加，顧客的消費指出呈指數(shù)化遞減趨勢。
為了計算商業(yè)房地產(chǎn)重力模型，首先需要知道根據(jù)人口資料或者群組劃分的顧客對某一商品的總支出額，新商店的位置，面積，現(xiàn)有的競爭者以及顧客所在地和目的地（商業(yè)房地產(chǎn)）的距離。該模型可以預(yù)測每個商鋪的年銷售額，也可以預(yù)測新商鋪的年銷售情況。同時還可以預(yù)測新商鋪對現(xiàn)有商鋪的影響（即新商店可能瓜分的業(yè)務(wù)量大?。?。盡管重力模型問世時間已經(jīng)不算太短，但是在GIS（地圖繪制軟件）發(fā)明之前由于它的實施難度太大而沒有被廣泛的應(yīng)用到市場分析中去。
影響商業(yè)房地產(chǎn)投資的其他重要因素
商業(yè)房地產(chǎn)市場之所以具有自己獨特的特點，是因為它的成功與否取決于當(dāng)?shù)氐墓┙o和需求因素。由于這一點，了解地方經(jīng)濟結(jié)構(gòu)就顯得至關(guān)重要。其中包括地址、人口以及整個區(qū)域的商業(yè)零售環(huán)境。
地方區(qū)域特點
地方區(qū)域涵蓋的范圍包括整個社區(qū)或城市，商業(yè)零售市場就是圍繞這些區(qū)域建立起來的。下面將討論具體的位置特征如商業(yè)房地產(chǎn)周圍的商業(yè)區(qū)，城市增長模式（它對選址）的影響等等。
增長模式。商業(yè)零售業(yè)的趨勢隨著人口的移動和收入的集中程度變動，同時商業(yè)房地產(chǎn)的用途也要依賴自身所處的位置而定，所以，增長模式影響了商業(yè)房地產(chǎn)的用途。如果商業(yè)零售商的業(yè)務(wù)在增長，當(dāng)然是件好事。但是如果增長的方式偏離了其所在的位置，商業(yè)零售商就必須依靠現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的穩(wěn)定性來維持業(yè)務(wù)的發(fā)展，而不能舍本逐末。
地點因素。商業(yè)房地產(chǎn)的成功很大部分要依賴于該地點對顧客的便利性。其中，視覺效果，停車場設(shè)施，以及是否能方便進(jìn)入該區(qū)域又是最重要的因素。
當(dāng)?shù)厝丝谔攸c。一個地區(qū)的居民可能是預(yù)測商業(yè)房地產(chǎn)項目是否會獲取成功的風(fēng)向標(biāo)。用來估計一個地區(qū)顧客基礎(chǔ)的信息類型包括人口數(shù)據(jù)和支出模式——該地區(qū)有多少人口，他們手中有多少錢，他們的錢都花在了什么地方？
人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料。有關(guān)人口（目標(biāo)顧客群）性質(zhì)和特點的信息在分析商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)和商業(yè)零售空間的需求時是很重要的。和其他居住收益型物業(yè)一樣，對商業(yè)零售商品的需求，以及由此引致的對商業(yè)房地產(chǎn)的需求和人口的規(guī)模、年齡層次、教育水平、種族構(gòu)成和人口分布密切相關(guān)。
商業(yè)房地產(chǎn)的銷售不僅直接受到人們居住位置的影響，而且還受他們就業(yè)所在地和收入分布的影響。雖然從理論上說，人口的消費和商業(yè)零售產(chǎn)品和服務(wù)的購買直接相關(guān)，但是，實際上要受到產(chǎn)品或服務(wù)“需求彈性”的影響。例如，雜貨的消費對收入缺乏彈性。這就意味著不管收入多少，人們購買的雜貨數(shù)量一般不會改變太多。另一方面，家用電器對收入富于彈性，收入越高，人們購買的就越多。
商業(yè)房地產(chǎn)的用戶通常對商業(yè)區(qū)都有一個標(biāo)準(zhǔn)，必須有一定的收入水平的一定數(shù)量的人。如果某一區(qū)域人均收入水平太低，商業(yè)零售用戶就需要較大的服務(wù)區(qū)來彌補，或者改選其他的位置。
支出模式?；ㄙM在商業(yè)零售商產(chǎn)品上的收入比例以及商業(yè)零售收入在總收入中占的比例是判斷潛在需求的關(guān)鍵因素。支出模式是分析人員得以將人口、收入、銷售數(shù)字轉(zhuǎn)換為每平方米銷售的金額加以分析，他可能是用市場中的人民幣額表示或者以收入或銷售比例表示。
地區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)環(huán)境特點
掌握一個地區(qū)的經(jīng)濟狀況可以使對新商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展前景預(yù)測更為準(zhǔn)確可靠。要評估該地區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境，必須要考慮以下的因素：
競爭性。對于商業(yè)零售商來說，競爭是無法避免的。商業(yè)零售商經(jīng)常根據(jù)地區(qū)競爭對手的成功經(jīng)驗或者競爭對手吸引業(yè)務(wù)的情況來評估某一位置的選址可行性。但是，過度的競爭就會驅(qū)使每平方米的銷售收入低于可接受的水平之下。
市場份額。商業(yè)房地產(chǎn)的市場份額指的是某一競爭對手瓜分的商業(yè)房地產(chǎn)目錄中總收入的比例。雖然單獨的市場份額數(shù)據(jù)不會被用來決定一個項目的可行性。但是一旦某一商業(yè)房地產(chǎn)已經(jīng)建成，它的市場份額就會決定它的存在價值。
生意創(chuàng)造器。這里創(chuàng)造器指的使一種方法，可以將生意吸引到某個地方。例如，一家大型商業(yè)零售商店就可能是這樣的創(chuàng)造器，它的存在給其他的商業(yè)零售店帶來了顧客。同樣，一家電影院可能是當(dāng)?shù)乇姸嗖宛^的生意創(chuàng)造器，因為它給這些餐館帶來了潛在的顧客。
關(guān)鍵詞：公允價值計量；投資性房地產(chǎn)；運用
考慮到會計國際趨同的要求，我國新的《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》明確地將公允價值作為會計計量屬性之一，在38項新具體會計準(zhǔn)則中有17項不同程度地運用了公允價值，同時結(jié)合我國的現(xiàn)實會計環(huán)境，在具體運用公允價值計量屬性時增設(shè)了一些限定條件，保持了應(yīng)有的謹(jǐn)慎。我國運用公允價值的具體會計準(zhǔn)則較多，主要集中在投資性房地產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)交換、資產(chǎn)減值、債務(wù)重組、企業(yè)合并、金融工具等。下面就公允價值法對投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和計量等的影響作詳細(xì)闡述。
一、公允價值的概念
美國會計準(zhǔn)則委員會（FASB）的定義是：“在當(dāng)前的非強迫或非清算的交易中，雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)（或負(fù)債）的買賣（或發(fā)生與清償）的金額?！眹H會計準(zhǔn)則委員會（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~?！蔽覈聲嫓?zhǔn)則的定義與后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~?！倍遥霸诠浇灰字?，交易雙方應(yīng)當(dāng)是持續(xù)經(jīng)營企業(yè)，不打算或不需要進(jìn)行清算、重大縮減經(jīng)營規(guī)模，或在不利條件下仍進(jìn)行交易。”
從定義中可以看出，公允價值強調(diào)“公平”、“自愿”的交易價格，它最大的特征就是來自于公平交易市場的確認(rèn)，是基于活躍市場的理性雙方對資產(chǎn)或負(fù)債價值的公平認(rèn)定和計量，不是某個特定主體的估計；它的確定并不在于業(yè)務(wù)是否真正發(fā)生，而在于雙方一致性而形成的價值，是一種具有明顯可觀察性和決策相關(guān)性的會計信息。
二、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》具體規(guī)定
按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)和采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)。第三章“后續(xù)計量”中指出：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。同時又指出：采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。
采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，而應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。
同時，為了防止上市公司在采用公允價值計量時其持有的房地產(chǎn)溢價在賬面上集中體現(xiàn)，導(dǎo)致賬面利潤大幅增加，新準(zhǔn)則還規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益?！边@基本排除了上市公司利用公允價值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)而產(chǎn)生巨額賬面利潤的可能性，充分體現(xiàn)了我國新會計準(zhǔn)則對公允價值應(yīng)用的謹(jǐn)慎性。
企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，視為會計政策變更；已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
三、采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理
企業(yè)應(yīng)按照投資性房地產(chǎn)類別和項目分別對“成本”和“公允價值變動”進(jìn)行明細(xì)核算。期末借方余額反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值。
（一）企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)
借：投資性房地產(chǎn)—成本（購買價款+相關(guān)稅費+其他支出）
貸：銀行存款（或在建工程）
（二）將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)：
借：投資性房地產(chǎn)—成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）
存貨跌價準(zhǔn)備（已計提的跌價準(zhǔn)備）
貸：庫存商品（賬面余額）
資本公積—其他資本公積（或借：營業(yè)外支出）
（三）將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)
借：投資性房地產(chǎn)—成本（轉(zhuǎn)換日的公允價值）
累計攤銷（累計折舊）（已計提的累計攤銷或累計折舊）
無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備）（已計提的減值準(zhǔn)備）
貸：無形資產(chǎn)（或固定資產(chǎn)）（賬面余額）
資本公積—其他資本公積（或借：營業(yè)外支出）
（四）投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改良或裝修
借：在建工程（投資性房地產(chǎn)的賬面余額）
貸：投資性房地產(chǎn)—成本
貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動
（五）資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值＞其賬面余額：（或者公允價值＜其賬面余額做相反的會計分錄）
借：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動（公允價值一其賬面余額）
貸：公允價值變動損益
（六）將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時
借：固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)）（轉(zhuǎn)換日的公允價值）
貸：投資性房地產(chǎn)—成本（賬面余額）
貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動（賬面余額）
貸（或借）：公允價值變動損益
（七）出售投資性房地產(chǎn)時
借：銀行存款（實際收到的金額）
貸：投資性房地產(chǎn)—成本（賬面余額）
貸（或借）：投資性房地產(chǎn)—公允價值變動（賬面余額）
貸（或借）：投資收益
同時，借（或貸）：公允價值變動損益（該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動）；貸（或借）：投資收益。
四、公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響
公允價值計量對相關(guān)公司投資性房地產(chǎn)核算提供了一種新的模式，但公司是否利用或怎樣利用這種模式仍需要深入研究。
（一）正式確立重估凈資產(chǎn)值法（NAV）作為房地產(chǎn)上市公司估值的中心地位
現(xiàn)行會計準(zhǔn)則規(guī)定：只有企業(yè)在股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化或者對外投資這兩種情況下，才允許使用重估凈資產(chǎn)值法作為記賬依據(jù)。公允價值計量模式的引入使得相關(guān)企業(yè)在更大的范圍內(nèi)使用此法，提供的賬面價值更能真實地反映該企業(yè)資產(chǎn)的真實市場價格。隨著投資性房地產(chǎn)物業(yè)的增多，特別是在我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展及人民幣升值的狀況下，新會計準(zhǔn)則的采用，必將引導(dǎo)市場更多地關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)物業(yè)的真實價值，并使重估凈資產(chǎn)值法成為評估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。即使對以開發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)來說，新會計準(zhǔn)則的實行也將導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來衡量公司的價值。
（二）提高公司對信息披露的真實反映
近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，這顯然會使會計信息無法真實公允地反映企業(yè)的真實價值，而且在我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認(rèn)識更為全面。
按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》的要求，企業(yè)若以公允價值的記賬模式取代傳統(tǒng)成本模式記賬的，應(yīng)該屬于會計政策的變更。會計政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會計信息，同時也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實信息。在采用公允價值模式記賬的當(dāng)年，公司應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法調(diào)整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升，有利于提高相關(guān)公司的規(guī)模。（三）公司每年凈利潤的波動程度會增大
公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度?，F(xiàn)行會計制度下，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)物業(yè)都是計入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)中，其市值變動并不計入當(dāng)期損益，我們無法從相關(guān)的會計報表中尋找其變動的痕跡，也不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的貢獻(xiàn)。當(dāng)前我國的投資性房地產(chǎn)物業(yè)市場已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展階段，雖然并不排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能性，但更多投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升值潛力較大且預(yù)計將會持續(xù)；按照新準(zhǔn)則所要求的公允價值法來重新計量這些“名不副實”的投資性房產(chǎn)，企業(yè)每年的重估增值額應(yīng)該會使當(dāng)年的凈利潤預(yù)計得到持續(xù)的額外提升，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的巨額利潤終將能夠在賬面得到充分體現(xiàn)，由此也大幅提高了每股的凈資產(chǎn)，降低了市盈率。但由于對凈利潤的影響比較多，相應(yīng)波動程度也會增加，因此，如何評價這種由于增值帶來的利潤增加需要市場進(jìn)一步達(dá)成新的均衡，而且，投資者也需要以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來衡量此類房地產(chǎn)公司的真正價值。
（四）未來投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)
公允價值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，盡管公允價值的確認(rèn)仍然是一個難點，很多人擔(dān)心在現(xiàn)階段的實務(wù)操作中公允價值容易導(dǎo)致利潤操縱，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價值還是比較容易取得的。同時，新會計準(zhǔn)則也借鑒了國際會計準(zhǔn)則中確定公允價值的方法，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等；而且巨額利潤的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應(yīng)攀升，之前投資性房地產(chǎn)物業(yè)計入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。
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關(guān)鍵詞：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新型工業(yè)化安徽
安徽工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀
對于安徽省工業(yè)化發(fā)展?fàn)顩r，目前已有部分專家和學(xué)者進(jìn)行了相關(guān)研究，如：王秉建（2008）對安徽工業(yè)化水平進(jìn)行了評價；胡亭亭（2007）對安徽工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行了分析；余華銀（2006）對安徽工業(yè)化的進(jìn)程進(jìn)行了評價等。通過對研究的梳理可知，安徽工業(yè)化的發(fā)展?fàn)顩r為：安徽省工業(yè)化進(jìn)程慢于全國，安徽省工業(yè)化已處于工業(yè)化的實現(xiàn)和經(jīng)濟高速增長期的初期，但與全國相比還有一定的差距；工業(yè)高度化水平低于全國，高度化進(jìn)程也相對較弱，安徽省工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉(zhuǎn)變時期，工業(yè)高度化水平不斷提高，但工業(yè)高度化水平明顯偏低：輕工業(yè)中以非農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工業(yè)比重低；重工業(yè)中加工工業(yè)比重低；重加工工業(yè)內(nèi)部高技術(shù)含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。
現(xiàn)階段安徽工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內(nèi)部條件分析
（一）外部環(huán)境
1.有利條件。新型工業(yè)化道路為安徽農(nóng)業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下，人們開始重視農(nóng)業(yè)地區(qū)和農(nóng)業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化的目標(biāo)從單純的經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)向人的全面發(fā)展，這就要求大力發(fā)展農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)地區(qū)經(jīng)濟；另一方面，技術(shù)進(jìn)步成為經(jīng)濟增長的最主要驅(qū)動力，使得農(nóng)業(yè)的價值得到了重新認(rèn)識。在新型工業(yè)化道路中，工業(yè)化的內(nèi)容不再是狹義的，而是通過包括農(nóng)業(yè)在內(nèi)的各個產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步和效率提高實現(xiàn)全面發(fā)展。因此，農(nóng)業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具，而且本身也是工業(yè)化的目的；發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人們消費結(jié)構(gòu)升級促生新機遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于安徽省工業(yè)化的機遇：發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一部分勞動力密集型產(chǎn)業(yè)逐步向內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移。安徽省可以選擇適合本地比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，通過承接發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，積累工業(yè)化的資金；隨著人們生活水平的提高，對消費品的需求日益多樣化，特別是對綠色生態(tài)產(chǎn)品的需求越來越大，這就為安徽省發(fā)揮其優(yōu)勢，發(fā)展綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)提供了機遇。
2.不利外部條件。國際金融危機的持續(xù)蔓延。最近一個時期以來，國際金融危機持續(xù)蔓延，對我國經(jīng)濟的負(fù)面影響日益加深，對于安徽省來說尤其明顯，主要表現(xiàn)為：一是農(nóng)產(chǎn)品價格全面下行。二是農(nóng)村就業(yè)和增長局面趨于嚴(yán)峻。三是質(zhì)量安全事件對農(nóng)民、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天，我國有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴(yán)峻考驗。安徽省作為糧食主產(chǎn)區(qū)，在糧食安全體系中承擔(dān)了重要責(zé)任，2008年安徽省平均糧食產(chǎn)量為6047萬噸，占全國總產(chǎn)量的5.78%。因此，安徽省在選擇新型工業(yè)化道路時絕不能以損害農(nóng)業(yè)、減少糧食產(chǎn)量為代價。
（二）內(nèi)部條件
豐富的資源條件。安徽省處于我國腹地，蘊藏了豐富的礦產(chǎn)資源。如煤炭、有色金屬等。同時擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長江、淮河等水系，還擁有鄱陽湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農(nóng)業(yè)資源，有利于農(nóng)、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，為充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)資源優(yōu)勢，建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。
優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢看，安徽位于長三角腹地，東臨江蘇、浙江等發(fā)達(dá)省份，西連廣大中西部地區(qū)，承東啟西，地跨江淮，交通發(fā)達(dá)，發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯。安徽可充分利用東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的信息、資金，接受輻射，又可面向全國，推廣自己的優(yōu)勢產(chǎn)品。特別是隨著東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)的升級換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，安徽作為重要的勞務(wù)輸出人口大省，積累了相當(dāng)?shù)募夹g(shù)和資金要素，安徽已完全有能力承接長三角產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這些都為安徽農(nóng)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機遇。
較強的科研優(yōu)勢。從科研優(yōu)勢看，安徽的高校、科研單位眾多，合肥是全國四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類研究與開發(fā)機構(gòu)1057家，其中國有獨立科研機構(gòu)116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機構(gòu)）、高等學(xué)?？蒲袡C構(gòu)154家。這些科研機構(gòu)特別是一批中央在皖科研院所，是安徽省科技資源優(yōu)勢的集中體現(xiàn)，強大的科研優(yōu)勢為安徽省工業(yè)化的發(fā)展提供了堅實的科研條件。
良好的生態(tài)環(huán)境。安徽省由于長期以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)化進(jìn)程相對緩慢，因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少，這使得安徽省的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護(hù)。安徽省可以充分利用生態(tài)優(yōu)勢，跨越重化工業(yè)階段，直接進(jìn)入高起點發(fā)展對環(huán)境要求高的生態(tài)產(chǎn)業(yè)。
不利的因素。“三農(nóng)”問題依然比較突出。安徽省面臨嚴(yán)重的“三農(nóng)”問題，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施相對落后，生產(chǎn)、生活條件較為惡劣。農(nóng)業(yè)比較效益低，市場化發(fā)育程度低，小農(nóng)生產(chǎn)的特點導(dǎo)致農(nóng)業(yè)省在農(nóng)業(yè)中的比較優(yōu)勢和競爭力無法發(fā)揮出來。農(nóng)民收入水平不高，且商品意識、創(chuàng)新精神和經(jīng)營能力不足，無法滿足農(nóng)業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要?！叭r(nóng)”問題對安徽省工業(yè)化發(fā)展來說，依然是一個重要的制約因素；安徽省城市化發(fā)展水平相對滯后。轉(zhuǎn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)是安徽工業(yè)化的現(xiàn)實選擇
綜上，結(jié)合安徽省實際，筆者認(rèn)為安徽省應(yīng)選擇現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型的新型工業(yè)化道路，即依托區(qū)域比較優(yōu)勢，以市場為導(dǎo)向，以生物技術(shù)、信息技術(shù)改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，圍繞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)這個核心，把農(nóng)業(yè)資源深度開發(fā)產(chǎn)業(yè)確立為區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并形成有競爭力的產(chǎn)業(yè)集群，以勞動力密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)品進(jìn)入市場的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義，具體來說，主要體現(xiàn)在以下方面：
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)化模式符合安徽省新型工業(yè)化的特點。由于符合本階段安徽省的資源稟賦結(jié)構(gòu)，可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢，在此戰(zhàn)略下建立的產(chǎn)業(yè)體系能夠適應(yīng)激烈的市場競爭，不斷發(fā)展壯大。通過產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利益的積累可以逐步改變安徽省的資源享賦結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)由農(nóng)業(yè)省向工業(yè)省的轉(zhuǎn)變。在資源稟賦結(jié)構(gòu)變化后，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有可能不再占主導(dǎo)地位，而是由更符合區(qū)域資源稟賦結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)取代，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，促進(jìn)安徽經(jīng)濟的發(fā)展。
有利于形成現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢，獲取重要資源?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)不同，具有要素投入集約化、資源配置市場化、生產(chǎn)手段科技化、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營一體化的特征，產(chǎn)品附加值高，有很高的投資回報率，這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過產(chǎn)業(yè)聚集主動吸收資源的作法，改變了安徽省以往被動等待資金、技術(shù)支持（即簡單的工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)）的引資方式；改變了安徽省因傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過市場化競爭吸引要素的方式，可以實現(xiàn)安徽經(jīng)濟的可持續(xù)增長。
有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢，找準(zhǔn)定位，確立主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。首先，安徽省的比較優(yōu)勢在農(nóng)業(yè)，安徽省新型工業(yè)化的重點應(yīng)放在農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。其次，如果不發(fā)揮安徽省在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方面的比較優(yōu)勢，提供更為豐富的農(nóng)產(chǎn)品和深加工品，發(fā)達(dá)省份就會將需求轉(zhuǎn)向國外尋求替代供應(yīng)者，這樣，安徽省就會失去發(fā)展的外部市場。區(qū)域工業(yè)化理論認(rèn)為，有競爭力主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟增長的關(guān)鍵。而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)正是安徽省具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，因僅使用傳統(tǒng)生產(chǎn)要素的農(nóng)業(yè)是無法對經(jīng)常經(jīng)濟增長作出重大貢獻(xiàn)的，但現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)。
可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)所需資金少、投入門檻低，是一種適合安徽省的勞動力密集型工業(yè)。另一方面，農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)與農(nóng)業(yè)形成良性聯(lián)動關(guān)系，可以通過加工增值農(nóng)副產(chǎn)品，進(jìn)而增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)戶積累能力，為加工業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展積累資金。
能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力的有效轉(zhuǎn)移。由于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)驅(qū)動型工業(yè)化模式強調(diào)工業(yè)與農(nóng)業(yè)的聯(lián)動關(guān)系，必然促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向深度和廣度發(fā)展，在農(nóng)業(yè)內(nèi)部吸收大量勞動力，緩解農(nóng)村剩余勞動力流動帶來的負(fù)面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，而新型工業(yè)化是農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移的根本保證。
參考文獻(xiàn)：
1.胡亭亭.欠發(fā)達(dá)地區(qū)走新型工業(yè)化道路的路徑選擇與創(chuàng)新—以安徽省為例[J].華東經(jīng)濟管理，2007(5)
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)成本價值模式公允價值模式
投資性房地產(chǎn)是指企業(yè)為了賺取租金收入或使資產(chǎn)增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和投資觀念的改變，目前西方國家的企業(yè)中，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，已是非常普遍的經(jīng)濟現(xiàn)象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業(yè)中流行，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟增長點。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風(fēng)險的特征，為了順應(yīng)我國經(jīng)濟發(fā)展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部于2006年2月15日了第3號準(zhǔn)則《投資性房地產(chǎn)》。本文闡述了該準(zhǔn)則的創(chuàng)新之處，分析了其預(yù)計影響并對在實施過程中難點問題進(jìn)行了探討，希望能夠引發(fā)人們對本準(zhǔn)則更加深入的思考。
一、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的創(chuàng)新
（一）將投資性房地產(chǎn)單獨列示
本次投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的一大特點是將企業(yè)為投資目的而持有的土地和建筑物在資產(chǎn)負(fù)債表中單獨反映。
長期以來，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的內(nèi)容，其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”，“其他長期資產(chǎn)——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)對外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算。上述資產(chǎn)除存貨外按期計提折舊或進(jìn)行攤銷，期末，按照其可收回金額與賬面價值孰低的原則在資產(chǎn)負(fù)債表中分別作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)列示。但是，從這類資產(chǎn)的實際情況看，一方面投資性房地產(chǎn)在經(jīng)過數(shù)年以后，它們的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價值對市場的依賴程度很高，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險并存的特點，從而有別于價值逐期減損的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)無法在會計上真實反映其特征及價值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場價值與賬面價值背離，財政部頒布的《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則將企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的房地產(chǎn)從“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”等資產(chǎn)中分離出來，單獨歸類為“投資性房地產(chǎn)”，大大提高了會計信息的相關(guān)性。
（二）有限度地運用公允價值
1、引入公允價值
財政部在2000年《企業(yè)會計制度》中對于資產(chǎn)的期末計價采用了成本與可收回金額（或市價、可變現(xiàn)凈值）孰低的方法，基本上沒有使用公允價值模式。鑒于目前我國企業(yè)中投資性房地產(chǎn)實際價值的變化情況和服務(wù)于提供更相關(guān)的會計信息的需要，《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則中引入公允價值模式，實現(xiàn)了資產(chǎn)計價模式的重大突破。公允價值計價模式的應(yīng)用可以真實地反映投資性房地產(chǎn)的價值，增加報表信息的相關(guān)性，為報表的使用者提供決策有用的信息。以張江高科（600895）為例，張江高科主營業(yè)務(wù)為物業(yè)經(jīng)營，在園區(qū)內(nèi)建造了大量的廠房和辦公用房，房產(chǎn)租賃情況良好。公司擁有的物業(yè)規(guī)模將達(dá)到65萬平方米以上，相關(guān)機構(gòu)研究表明，按照公允價值法的市價重估，公司房地產(chǎn)重估價值增值約40億元?！锻顿Y性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實施，無疑使其會計報表中所反映的資產(chǎn)價值更加符合實際。
2、公允價值的運用范圍
在公允價值的運用范圍上，《國際會計準(zhǔn)則第40號—投資性房地產(chǎn)》允許企業(yè)在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。而我國投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確規(guī)定企業(yè)計價模式的選擇決定于外部條件的適合性，即有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。具體而言應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：一是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；二是企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。可見，我國限定公允價值的使用范圍，充分考慮到了我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)育程度，采用限定范圍的方法在一定程度上避免了利用公允價值操縱利潤。
3、轉(zhuǎn)換差額的處理
在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式時，公允價值與賬面價值的差額是否全部計入損益這點上，也可以看出新準(zhǔn)則制定者的匠心獨運。新準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定：“自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。”這與國際準(zhǔn)則第57條“對于將存貨轉(zhuǎn)換成一項將按公允價值計價的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換之日房地產(chǎn)的公允價值與其原先的賬面金額之間的任何差額均應(yīng)在當(dāng)期凈損益中確認(rèn)。”有著明顯差別。如果企業(yè)想要通過虛假轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)用途來粉飾報表的話，為了遵守準(zhǔn)則規(guī)定，公允價值與成本價的差額只能記入到所有者權(quán)益中，杜絕了虛增賬面利潤或每股收益的可能?？梢?，我國這次出臺的新準(zhǔn)則決不是對國際準(zhǔn)則照抄、照搬、照轉(zhuǎn)，而是相關(guān)專家在充分考慮我國國情和國際慣例的情況下經(jīng)過深思熟慮而形成的思想結(jié)晶，可以說是有中國特色的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則。
（三）區(qū)分投資性“房產(chǎn)”與“地產(chǎn)”
我國《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的要求。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在出租賺取租金，所以新準(zhǔn)則規(guī)定建筑物必須是“已出租的”才算作投資性房地產(chǎn)。而土地使用權(quán)作為投資性房地產(chǎn)既可以是“已出租的”，也可以是“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”。這是因為雖然房產(chǎn)和地產(chǎn)是不可分的，房屋建筑物會因為土地的升值而升值，而房屋建筑物的價值終究會因為壽命的終結(jié)而消失。所以，不能將房產(chǎn)作為增值物來投資，只能作為出租物進(jìn)行投資，地產(chǎn)既可以作為增值物來投資，也可以作為出租物進(jìn)行投資。
二、實施《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則對企業(yè)的影響
（一）對分析對象的一個簡單描述
筆者的分析對象為滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司。其中有兩家上市公司在2005年已經(jīng)被ST，它們分別是ST興業(yè)（600603）和ST運盛（600767），另外有兩家上市公司無法找到2005年的年報，它們分別是保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048）和北京北辰實業(yè)股份有限公司（601588），均為2006年上市。在另外35家上市公司中，根據(jù)2005年報，按照新準(zhǔn)則的規(guī)定，有12家上市公司沒有披露存在投資性房地產(chǎn)，23家披露存在投資性房地產(chǎn)。
（二）對滬市房地產(chǎn)行業(yè)采用新準(zhǔn)則的影響預(yù)期
在23家披露存在投資性房地產(chǎn)的上市公司中，按投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，最高的為上海金橋（600639），約為63.4%，其賬面價值為3,075,856,831.60元，其中投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重在10％以上的共有五家公司。
滬市房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)簡表①（2005年年報）
名稱股票號總資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例無形資產(chǎn)
（待定土地)
金橋
6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%
天津
海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56
天創(chuàng)
60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%
上海
海鳥600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%
實發(fā)展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%
全行業(yè)106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93
由此我們可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占的比重較高，筆者統(tǒng)計了滬市房地產(chǎn)行業(yè)37家上市公司，其總資產(chǎn)為1067億元，其中基本符合新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)特征的約有70億元，占總資產(chǎn)的比重約6.59％。據(jù)相關(guān)報道，我國近幾年房地產(chǎn)價格增長大致穩(wěn)定在10％左右。在北京、上海等地區(qū)房地產(chǎn)價格增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一水平。假設(shè)采用公允價格計量會帶來1倍資產(chǎn)增值的話，整個房地產(chǎn)行業(yè)在07年因為轉(zhuǎn)換將會有70億元計入所有者權(quán)益，在08年因為增值將會有巨額未實現(xiàn)利潤計入損益，這對行業(yè)的影響是不可小覷的?？紤]到房地產(chǎn)有其特殊性，不同城市、地段、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。這給我們分析新準(zhǔn)則對全行業(yè)各家公司的影響帶來了困難，因此，本文僅以上海金橋為例作相關(guān)分析。
（三）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的實施對上海金橋的影響分析
1、對總資產(chǎn)的影響
采用公允價值計量，意味著2007年上市公司中投資性房地產(chǎn)溢價將在賬面充分體現(xiàn)。以浦東金橋為例，金橋板塊是指依托金橋出口加工區(qū)和碧云國際社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)，該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，金橋加工區(qū)匯集了大量高薪技術(shù)行業(yè)和三資企業(yè)，發(fā)展?jié)摿ν?。根?jù)公司2005年報，其主要的出租項目為碧云別墅、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園、碧云體育休閑中心、家樂福、英國學(xué)校、平和學(xué)校、碧云花園，新金橋大廈以及北區(qū)廠房倉儲。該公司房地產(chǎn)主要在上海浦東新區(qū)，其中碧云別墅面積為185400m2，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園面積為220000m2，碧云花園面積為220000m2，（平和學(xué)校、家樂福、體育休閑中心為配套設(shè)施）新金橋大廈面積為64000m2。06年在浦東新區(qū)房價約為均價13000元/m2，如果采用公允價值計量，可以估計出投資性房地產(chǎn)的公允價值約為90億元，比賬面價值31億元增長了約59億元，漲幅約為190%。
2、對利潤的影響
如果相關(guān)公司按照《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的規(guī)定，在符合條件的前提下運用公允價值對投資性房地產(chǎn)計價，則可能使公司的年末凈利潤相較往年產(chǎn)生波動。該準(zhǔn)則實施后，采用公允價值模式的公司將不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準(zhǔn)備，盡管如此，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價值時，仍會考慮到這些因素。假設(shè)公允價值評估合理的話，折舊和減值準(zhǔn)備問題只是從“顯性”轉(zhuǎn)入“隱性”，把以前單獨計提的費用變成每年因公允價值變化統(tǒng)一計提的費用中的一項，其對利潤的影響比較《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則實行前后不會有太大變化。那么，房地產(chǎn)的市場價格將成為利潤波動的決定性因素。具統(tǒng)計，浦東金橋投資性房地產(chǎn)性質(zhì)的資產(chǎn)占總資產(chǎn)的63.4％，地產(chǎn)價格已突破每平米10000元。如果在2007年，該公司選用公允價值計量模式，投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)公允價值應(yīng)達(dá)到90億元，高達(dá)原資產(chǎn)近3倍的溢價將反映在會計報表中，因為置換日公允價值與賬面價值的差額計入所有者權(quán)益，對當(dāng)期利潤不存在太大影響。但是，2008年增值部分必須計入損益，相對于05年年報顯示的2.3億元的利潤總額，其影響不容小視。
三、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則在實施中應(yīng)注意的問題
（一）公允價值的選擇
公允價值依然是新準(zhǔn)則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。所謂公允價值，是指在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。具體到房地產(chǎn)又有其獨特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。常見的房地產(chǎn)計價方法主要有市場比較法和收益法。市場比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)很難適用；收益法是求取估價對象在估價時點之后的正常收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法，以預(yù)期原理為理論依據(jù)。主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對于純粹消費性和無明顯市場經(jīng)營收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適用。
確定公允價值是實施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評估投資性房地產(chǎn)的公允價值，但國際準(zhǔn)則40條中給出了三種評價標(biāo)準(zhǔn)，同時在國際準(zhǔn)則中也對公允價值的取得、確定以及特殊情況的處理做出了明確的規(guī)定，這些都是值得我們參考的；其次加強資產(chǎn)評估師的隊伍建設(shè)，因為在未來的工作中，資產(chǎn)評估師的職業(yè)素質(zhì)將影響最后評估結(jié)果的公允與否；最后加強對評估工作的監(jiān)督，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格對評估公司的資質(zhì)進(jìn)行審查，并對他們的評估工作予以監(jiān)督，杜絕串通舞弊，虛假評估等提供虛假信息的行為。
（二）關(guān)注未確定用途的土地使用權(quán)
筆者認(rèn)為，未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實施過程中的又一難點所在。國際準(zhǔn)則將尚未確定未來用途的土地確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但是，新準(zhǔn)則對地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報表時，筆者發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，這給此次分析帶來了一定的難度，可能導(dǎo)致統(tǒng)計結(jié)果的不精確。從準(zhǔn)則實施的角度看，如果不對這內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。
（三）企業(yè)選擇計價模式的標(biāo)準(zhǔn)：外部條件符合程度還是企業(yè)內(nèi)在需求
新準(zhǔn)則的出臺，目的是使會計報表能夠更加客觀的反映這部分資產(chǎn)的真實價值，保證信息的客觀性，為信息使用者提供決策有用的信息。但是，在實施的過程中，企業(yè)往往基于業(yè)績需要考慮計價模式的選擇問題，使得很多符合條件的房地產(chǎn)公司對選擇新的計量方法"望而卻步"，具體表現(xiàn)為：
其一，用公允價值計價，使投資性房地產(chǎn)公司的巨額資產(chǎn)浮出水面，凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升，但是如果公司不能同樣地增加凈利潤的話，必將會造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允價值模式，公司對于市場的依賴更大，新準(zhǔn)則規(guī)定：轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益。而在后續(xù)計量中，以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這就表明，在轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)升值的公允價值，有可能在往后的幾年因為市場價格的下跌而以費用或營業(yè)外支出的形式大量轉(zhuǎn)回，此風(fēng)險不容小視；其三，從稅收方面的考慮，體現(xiàn)"投資性房產(chǎn)"的增值也將使企業(yè)要繳納一筆不小的稅金。首先是采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，那么在原有成本法下投資性物業(yè)作為固定資產(chǎn)，可通過逐年計提折舊來抵稅的稅盾作用就體現(xiàn)不出來。其次在公允價值下，投資性房產(chǎn)的增值部分如果進(jìn)入當(dāng)年的利潤表，就要繳納33%的所得稅，雖可以采取遞延所得稅法，等實際進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時才真正納稅，但這部分稅收還是要從當(dāng)期利潤中先行扣除，無疑會對企業(yè)利潤產(chǎn)生較大影響。
從上述分析可以看出，在公允價值模式還是成本模式的選擇上，企業(yè)所實際遵循的選擇標(biāo)準(zhǔn)更多地是考慮該模式的選擇對于企業(yè)業(yè)績及相關(guān)財務(wù)指標(biāo)的影響，而不是準(zhǔn)則所給定的外部客觀條件（有活躍的房地產(chǎn)交易市場及企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計）的符合程度。因此，準(zhǔn)則制定機構(gòu)一方面應(yīng)制定更加詳細(xì)并具有操作性的標(biāo)準(zhǔn)，另一方面應(yīng)加強新準(zhǔn)則實施中企業(yè)行為的監(jiān)管，同時，在稅收政策的制定等方面充分考慮對企業(yè)可能產(chǎn)生的影響，以引導(dǎo)企業(yè)實施新準(zhǔn)則。
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主要參考文獻(xiàn)
1、財政部會計司．2006．企業(yè)會計準(zhǔn)則——應(yīng)用指南
2、財政部.2006.企業(yè)會計準(zhǔn)則.
3、財政部會計司．2000．國際會計準(zhǔn)則第40號———投資性房地產(chǎn)．會計研究，7
4、何希倩、陳漢文．2006．國際會計準(zhǔn)則第40號：投資性房地產(chǎn)的計價模式．新理財，9
