發(fā)布時間：2023-06-26 16:15:15
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關(guān)鍵詞：個人住房貸款 風險 原因分析
造成我國個人住房貸款業(yè)務(wù)中不良貸款的風險是多方面的，各種因素交織在一起，但總體上誘因是可以通過分析得出結(jié)論的，主要為三大類，分別為：開發(fā)商原因、借款人自身原因、銀行自身原因。形成這些風險的主要因素是什么？他們彼此之間又存在怎樣的關(guān)聯(lián)性關(guān)系？我們還有那些不曾關(guān)注的隱形風險？下面我們根據(jù)風險的主要原因進行逐一分析。
一、借款人自身原因引發(fā)的信用風險
根據(jù)前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)銀行的不良貸款絕大多數(shù)都是由借款人自身原因引起的。在住房按揭中信息不對稱、借款人履約能力、借款人履約意愿、借款人經(jīng)營投資風險、借款人失去工作能力和收入，以及死亡等原因都會直接影響到還貸款的如期歸主還。
1、信息不對稱引發(fā)的風險
目前我國雖已建立了個人征信系統(tǒng)，但個人征信系統(tǒng)所包含的內(nèi)容還僅限于個人貸款記錄和信用卡等個人銀行信貸記錄，相對于發(fā)達國家和地區(qū)的個人信用查詢系統(tǒng)內(nèi)容的豐富多樣，我國個人征信系統(tǒng)還有一個逐步完善的過程。銀行目前采用的貸款審查方法，基本方法有兩種，一是依靠征信系統(tǒng)查詢借款人信用情況，查看是否有銀行貸款以及是否有不良還款記錄；二是審查客戶本人提供身份證明材料，婚姻證明材料、單位出具的收入證明[1]。在這些借款人提供的材料中，除借款人身份證明材料可以通過上網(wǎng)核查身份證的真實性以外，婚姻證明材料的真實性和收入的真實性的審查，顯得蒼白。有的借款人為滿足銀行的貸款審批條件，故意偽造虛假收入證明，學(xué)歷證明、資產(chǎn)證明等，造成銀行審查人員對借款人的還款能力，以及是否有配偶的評價和判斷，只能局限在已有的資料或職業(yè)經(jīng)驗上，導(dǎo)致潛在風險不斷。
2、借款人的履約能力風險
個人住房按揭貸款的對象是個人，其第一還款來源應(yīng)是借款人的穩(wěn)定收入，因此這也是貸款調(diào)查的風險評估的主要內(nèi)容。如果貸款對象的個人收入來源不穩(wěn)定或發(fā)生巨大的波動和變化，無疑會給消費信貸的到期按時償還帶來很大的風險。特別是在市場化進程進一步加快，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制作用下，結(jié)果必然使一部分客戶的收入降低。銀行在審批發(fā)放貸款時，一般以借款人申請貸款時的收入水平作為其償債能力的依據(jù)，但由于經(jīng)濟波動和企業(yè)興衰等因素，借款人在還貸期間很可能出現(xiàn)收入下降或下崗失業(yè)等情況，導(dǎo)致償還貸款的能力下降，對商業(yè)銀行個人住房貸款帶來風險。
3、借款人履約意愿風險
也就是客戶道德因素造成的風險，這主要是由借款人的品格決定的。借款人的品格是指借款人不僅要有償還債務(wù)的意愿，而且具備在貸款期間能夠主動承擔各種義務(wù)的責任感。這就要求借款人必須是誠實可信的，并能努力工作。不過，借款人的品格通常很難用定量化的方法進行衡量，而且住房貸款借款期限一般較長，我國現(xiàn)行的信貸評審方法一般是根據(jù)過去的信用記錄（或有）和審查人員的經(jīng)驗，對借款人進行評價，不能有效的識別借款人潛在風險。
4、投資經(jīng)營風險
借款人以投資經(jīng)營為目的向商業(yè)銀行申請辦理個人住房貸款或個人商業(yè)用房貸款，其商業(yè)行為的市場風險，也是造成國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款風險重要因素之一。此類貸款的還款來源主要靠借款人的正常經(jīng)營收入，一旦借款人經(jīng)營不善或投資失敗，將導(dǎo)致償債能力下降，對銀行個人住房貸款帶來風險。
5、自然原因形成的風險
自然因素形成的風險，主要表現(xiàn)為借款人的生老病死，以及自然災(zāi)害等不可抗力因素發(fā)生，影響到是否能繼續(xù)供樓，履行借款合約。一般規(guī)定：借款人年齡加上貸款期限不超過借款人70周歲，且貸款最長期限為30年[1]。30年是一個漫長的過程，在此期間，借款人因疾病、意外傷害導(dǎo)致死亡或終生殘疾，喪失勞動能力而失去還款能力，以及出現(xiàn)自然災(zāi)害的概率相對較大。目前我國社會保障體制和保險體系尚不完善，一旦發(fā)生上述情況，借款人就失去收入來源，風險隨之產(chǎn)生。
此外，借款人作為自然人，在社會組織的活動中，由于觸犯法律法規(guī)等被國家機器剝奪人身自由時，必然也會散失還款能力。由于我國正處于經(jīng)濟制度的轉(zhuǎn)型期，在某些銀行認為的優(yōu)質(zhì)客戶中，出現(xiàn)這種情況可能性更大。
二、開發(fā)商原因引發(fā)的風險
開發(fā)商原因?qū)J款形成的風險，在國內(nèi)個人住房貸款業(yè)務(wù)中還是屢見不鮮的。此類風險涉及貸款筆數(shù)多、金額大，一旦形成回收難度大，造成危害非常嚴重。因此，應(yīng)引起高度觀注。由于監(jiān)管部門要求只有主體項目封頂，銀行才能辦理住房貸款，因此，只要銀行按章操作，開發(fā)商樓盤爛尾的風險，是可以規(guī)避的。
開發(fā)商帶來的風險主要表現(xiàn)為“假按揭”。 所謂“假按揭”是指不以真實購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工及其他關(guān)系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款的行為[2]。“假按揭”是銀行房貸業(yè)務(wù)中的一痼疾，在全國范圍內(nèi)以爆發(fā)過多起涉案金額高達千萬乃至上億的案例。這種情形往往發(fā)生在房地產(chǎn)行業(yè)周期的低谷階段，時間一般發(fā)生在年中或年末時期。表面上看，似乎一切手續(xù)完備，但實際蘊含巨大的法律風險。
三、操作風險形成不良貸款
在己發(fā)生的違約中，雖然購房者和開發(fā)商個人的原因占較大比例，但由于銀行操作風險引起的貸款風險，也占有一定的比重，主要原因是由于銀行自身貸前調(diào)查不實，貸中審查不嚴，有章不循以及業(yè)務(wù)流程設(shè)計不合理等原因造成。
1、貸前調(diào)查職責流于形式
貸前調(diào)查是個人住房貸款第一道風險防線。由于銀行一線客戶經(jīng)理個人業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊，個別客戶經(jīng)理風險意識不強，貸前調(diào)查的職責不落實，以及風險識別能力有限等原因，往往造成一些不符合貸款條件的借款人，最終獲得貸款。同時，有的基層業(yè)務(wù)部門為了完成指標任務(wù)，一味簡化審批手續(xù)，也為個人住房的質(zhì)量埋下了風險隱患。
2、貸后管理的不到位
與貸前調(diào)查和貸中審查相比，貸后管理工作的重要性同樣不能忽視。個人住房貸款的貸后管理特點是期限長、筆數(shù)多，變數(shù)也多，貸后管理工作顯得十分煩雜。在目前銀行考核強調(diào)利潤貢獻度和人均效益的情況下，貸后管理由于不能直接創(chuàng)造效益，往往 流于形式。一是資產(chǎn)質(zhì)量的貸后監(jiān)管主要還依賴于客戶經(jīng)理，由于筆數(shù)多，客戶經(jīng)理既要跑市場，又要放貸款，導(dǎo)致貸后管理工作力不從心，不可能做到及時了解貸款客戶經(jīng)濟及家庭變化的情況，往往在未經(jīng)貸后回訪和實地調(diào)查的情況下，就胡亂填寫貸后檢查報告，應(yīng)付差使，而分行管理部門同樣由于筆數(shù)多的原因，也無法一一核實。二是貸款資料交接和保管目前還處于手工管理階段，由于檔案份數(shù)多，在內(nèi)部交接、歸檔、調(diào)閱時，經(jīng)常發(fā)生差錯和遺失。
參考文獻：
【1】 中國人民銀行網(wǎng)站.
根據(jù)基層商業(yè)銀行進行個人住房按揭貸款的工作實際，對基層商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)進行了歷史梳理和現(xiàn)狀描述，分析了個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)在基層商業(yè)銀行運行時風險的種類，并在結(jié)合基層商業(yè)銀行具體工作的基礎(chǔ)上，提供了防范個人住房按揭貸款風險的措施，希望對基礎(chǔ)商業(yè)銀行的風險控制和業(yè)務(wù)開展有一定的借鑒作用。
1 基層商業(yè)銀行的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)分析
我國個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的起始時間是1998年，同時這也是我國市場經(jīng)濟建設(shè)的初始時期，住房從社會福利角色逐步轉(zhuǎn)變成商品。在當前經(jīng)濟社會發(fā)展的前提下，住房的需求越來越多，這就要求對住房的要求有所釋放，這也就會將人們的消費觀轉(zhuǎn)向了住房消費大潮中，基層銀行的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)也隨之不斷擴大和增長。傳統(tǒng)的基層商業(yè)銀行進行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)需要進行貸前相關(guān)信息調(diào)查、貸款資料審查、貸款申請審批、信貸檢查、貸款清收等主要階段，在個人住房按揭貸款飛速發(fā)展的今天，基層銀行的重要價值得以體現(xiàn)。但是，由于基層商業(yè)銀行在個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)辦理的過程中存在各種不確定影響因素，從而增加個人住房按揭貸款的風險，并且這一風險具有系統(tǒng)性，一個風險的損失往往會形成對商業(yè)銀行資金和安全運行的嚴重影響，因此，必須高度重視基層銀行的個人住房按揭貸款風險。
2 基層商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風險分析
分析基層商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風險應(yīng)將重點放在各種風險的識別和劃分上，這樣才能更為清晰、科學(xué)地找到風險的成因和可預(yù)見的危害。
2.1 借款人違約風險
借款的過程中本身就是存在著一定的信用風險，通常情況下借款人是由于一些原因不能夠按期、足額的進行償還，這類風險是最直接，存在的風險也是最大的。
2.2 假按揭風險
有一些房地產(chǎn)開發(fā)商在資金的運轉(zhuǎn)中會出現(xiàn)周轉(zhuǎn)困難的時候，開發(fā)商就會冒充購房者來進行假按揭，用這樣的手段來進行騙取銀行的資金或者貸款，之后將這些資金用于在項目的開發(fā)上，這樣的按揭沒有實質(zhì)上的基礎(chǔ)，其目的就是為了開發(fā)和施工，所以，這樣就會引起糾紛，使基層商業(yè)銀行的貸款風險提升。
2.3 按揭款挪用風險
在實際經(jīng)營中，經(jīng)常會出現(xiàn)挪用按揭款的現(xiàn)象。商品房建設(shè)中通常都是由施工方墊錢修建的，或者是開發(fā)商以各種理由拖欠施工款，在一段時間內(nèi)開發(fā)商手中就會擁有銀行貸款和按揭款。如果開發(fā)商把這些資金用了，就會導(dǎo)致在經(jīng)營上出現(xiàn)了混亂，最后就是銀行的風險不斷升高，這樣就會造成重大的經(jīng)濟損失。
2.4 抵押物價值風險
當個人住房按揭貸款的抵押物價值評估超過了抵押物本身所包含價值時，銀行便不能很好地對銀行貸款本息進行抵補，進而導(dǎo)致按揭貸款無法全部收回，因而銀行資金回收便會遭遇風險，有些抵押物的處置無法有效變現(xiàn)，最終造成按揭貸款無法及時回收的后果。
3 基層商業(yè)銀行個人住房按揭貸款的風險防范
3.1 做好客戶的信用調(diào)查
在對客戶的信用調(diào)查的過程中，應(yīng)該建立起一個完整的信用檔案，一定要在個人住房按揭貸款之前做好信用調(diào)查，同時還要委托有專業(yè)經(jīng)驗的機構(gòu)，對其貸款人的信用真實性進行有效的調(diào)查。
3.2 建立和完善資金監(jiān)管制度
在房地產(chǎn)相關(guān)項目運行的整個過程中要進行事實的監(jiān)管，在監(jiān)管的過程中應(yīng)該對其房地產(chǎn)資金的入賬還有保管等支付事項，這些都是必須要進行嚴格的監(jiān)管以及審查，防止個人住房按揭貸款開發(fā)商挪用問題的出現(xiàn)。
3.3 建立和完善按揭保險和擔保制度
在制度上政府應(yīng)該制定出一個擔保制度，在制度建設(shè)上應(yīng)該涉及到個人住房按揭貸款、住房定期人壽保險還有人身意外保險，在就是住房消費信貸保證保險等相關(guān)的種類。
關(guān)鍵詞：個人信貸；風險管理；控制
一、銀行個人信貸風險的成因
1.銀行自身存在的主要原因
(1)個人信貸的管理機制不完善。我國現(xiàn)在的銀行個人信貸管理中，對于個人貸款的審批與發(fā)放采取個人主觀意愿，在貸前的調(diào)查與貸款時的審查缺乏科學(xué)完整的評價體系，關(guān)于貸款后的檢查工作缺乏完整的流程。個人貸款資金發(fā)放之后銀行基本不對個人貸款的還款情況、經(jīng)濟狀況進行跟蹤式的調(diào)查、檢查、監(jiān)督。這種只“放”不“問”的做法直接影響了個人貸款的還款率，時間長了導(dǎo)致逾期、呆滯、呆賬的個人貸款逐漸增多。另一方面，銀行對于信貸員缺乏明確有力的獎懲機制。
(2)銀行個人信貸工作方式缺乏創(chuàng)新性。銀行個人信貸中對個人信用的分析過程還在采用定性法，這種分析方法嚴重缺乏科學(xué)的分析。對于個人信用風險分析方面缺乏統(tǒng)計分析和人工智能等現(xiàn)代科學(xué)方法。另外,我國銀行在電子化方面的進程起步較晚，導(dǎo)致了銀行對于個人信息的數(shù)據(jù)庫錄入不完整。
(3)無法引進高素質(zhì)人才。個人信貸管理工作現(xiàn)階段對于高素質(zhì)人才的聘用嚴重缺乏。作為銀行的信貸人員必須具備法律、金融、經(jīng)濟等多方面的知識，不僅需要知道銀行的業(yè)務(wù)，還要有較強的社會交際能力以及很好的政治素養(yǎng)。
2.金融環(huán)境的外部原因
(1)社會經(jīng)濟的不景氣，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟下滑，影響了職工的收入，致使銀行個人貸款還款率低。經(jīng)濟下滑，使企業(yè)破產(chǎn)失業(yè)的人員越來越多，因此銀行的個人信貸風險也越來越高。就業(yè)問題沒有得到更好的解決,直接導(dǎo)致銀行個人貸款的還款率下降，這樣的情況使銀行對個人信貸的資金安全無法得到保障，使銀行產(chǎn)生了更大的風險。
(2)銀行對于個人貸款風險形成的主要原因是沒有法律對其進行約束?，F(xiàn)行的經(jīng)濟社會中由于市場經(jīng)濟本質(zhì)屬于法治經(jīng)濟社會，而我國無論是法制建設(shè)還是市場經(jīng)濟形成的時間都比較短，很多公民缺乏法律意識，銀行在運用法律來維護合法權(quán)益的過程中經(jīng)常遇到不懂法的公民。
(3)社會中沒有一個健全的信用監(jiān)督機構(gòu)，從而使銀行對個人信貸的風險加大。目前，在我國社會中沒有一個健全的信用監(jiān)督機構(gòu)使我國金融市場的誠信資源遭到非道德主義的侵襲，信用在當今社會已經(jīng)成為最稀缺的資源。
二、銀行個人信貸風險管理中的信息的不健全
1.個人收集信息不夠全面詳細
銀行對于貸款者的信息收集不全面，銀行客戶經(jīng)理對貸款者的資金情況調(diào)查時沒能全面的對其進行詳細了解。雖然目前央行已對個人信貸記錄設(shè)立了查詢系統(tǒng)，但由于各個銀行內(nèi)部不能進行有效的共享，從而導(dǎo)致了個人信息不能及時、有效的進行錄入，使個人信貸信息系統(tǒng)缺乏準確性。
2.不能有效的對個人信息進行溝通
管理機制與技術(shù)方面不能進行及時的更新與創(chuàng)新導(dǎo)致了銀行不能在第一時間對貸款者的信息進行上傳下達，從而導(dǎo)致了銀行對于個人信貸業(yè)務(wù)工作效率降低。除此之外，在銀行的內(nèi)部中還存在著風險管理者沒能及時與客戶經(jīng)理進行溝通的問題。
3.不能準確的對貸款者信息進行分析
對貸款者的信息不能準確分析的主要原因是因為風險管理者或客戶經(jīng)理沒能對所收集的貸款者信息進行專業(yè)與客觀的分析。銀行在審批個人貸款過程中，只看重個人的經(jīng)濟收入，卻沒有對個人的消費情況進行系統(tǒng)的分析，再加上沒有對客戶抵押的固定資產(chǎn)進行合理的評估，經(jīng)常出現(xiàn)估值過高，使貸款回收產(chǎn)生了很多不確定性，從而產(chǎn)生風險。
三、銀行加強個人信貸風險管理的相關(guān)對策
1.銀行加強個人信貸風險管理的對策
(1)在銀行的內(nèi)部應(yīng)實現(xiàn)從粗放信貸管理方式向規(guī)范集約的管理形式的轉(zhuǎn)變，為了能更好的強化管理層與員工對風險意識的防范，銀行還要設(shè)立風險責任追究制度，并逐級的簽訂風險責任書，從而對風險建立有效的防火墻。
(2)銀行應(yīng)逐步健全個人信貸體系，借貸者增強信用意識，才會使風險幾率得以降低，我們要找到合理的方法來降低借款者的違約幾率，這樣才能從跟不上降低銀行個人信貸風險，從而提高銀行對個人信貸風險防范的能力。
(3)嚴謹?shù)膫€人信貸業(yè)務(wù)制度包括了貸前的調(diào)查、貸款時的審批與貸后的管理三個部分。對信貸業(yè)務(wù)制度進行逐一升級，按照客戶的現(xiàn)金流量進行分析，按照客戶的還貸能力進行有效預(yù)測與判斷，對其個人的信用風險尺度進行衡量。使信貸業(yè)務(wù)得以高質(zhì)量、高效益與高速度的發(fā)展下去。
(4)對個人信貸風險建立科學(xué)的預(yù)警系統(tǒng)，建立科學(xué)的預(yù)警系統(tǒng)有利于傳統(tǒng)信貸管理方式下的風險反應(yīng)滯后與判斷表面化的轉(zhuǎn)變，為了提高對個人信貸風險的分析技術(shù)含量，應(yīng)加強對個人信貸風險的搜索準確性與系統(tǒng)性。
2.加強個人信貸業(yè)務(wù)中信息的管理
(1)建立高效的內(nèi)部流程溝通機制，首先可以對貸款個人和現(xiàn)場進程進行溝通與調(diào)查。在貸款前的調(diào)查過程中，客戶經(jīng)理應(yīng)當對現(xiàn)場進行及時調(diào)查，詳細的了解貸款人員的財務(wù)狀況。其次在貸款后應(yīng)對貸款者進行現(xiàn)場走訪與電話溝通，對貸款者的經(jīng)濟狀況進行跟蹤管理。
(2)提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能，首先要對信貸人員的準入與退出建立一個完善的機制，使專業(yè)能力與業(yè)務(wù)能力都很突出的人員有步驟、按計劃加入信貸隊伍中來。其次對銀行在職的信貸工作人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容要做到與時俱進，順應(yīng)時代的變化。最后有條件的可以與外國銀行進行長期的交流學(xué)習(xí)，對外國銀行個人信貸的風險管理理念與數(shù)據(jù)分析處理的先進方法逐一引進，從而綜合全面的分析客戶的經(jīng)濟狀況，有效降低信貸風險。
(3)經(jīng)常與監(jiān)管部門以及政府相關(guān)職能部門進行有效溝通，首先可以協(xié)助政府宣傳誠信行為，銀行可以利用自身的分支機構(gòu)的優(yōu)勢，積極配合政府部門做好誠信風氣的宣傳教育工作。其次可以對個人信息的共享建立及時有效的渠道，對誠信系統(tǒng)進行及時的完善，銀行在個人信息的修改、錄入等相關(guān)工作時應(yīng)與管理機構(gòu)相互配合，使個人信息能夠有效、準確、完整。
四、結(jié)語
對個人信貸管理的強化是銀行可持續(xù)發(fā)展運行的基礎(chǔ)，對個人信貸的管理之中我們應(yīng)當全面的了解貸款客戶的經(jīng)濟變化情況，對貸款客戶的信息應(yīng)全面掌握、靈活利用，只有這樣才可以在這個不斷變化著的經(jīng)濟形勢中，使銀行對個人信貸的風險進行有效的控制，從而使銀行的風險管理能力得以提高。
參考文獻:
[1]孫旖旎.個人住房抵押貸款風險防范[D];中國海洋大學(xué),2010.
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關(guān)鍵詞：住房公積金；貸款風險特點；應(yīng)對措施
隨著經(jīng)濟快速發(fā)展和廣大居民的住房需求，房地產(chǎn)市場近年發(fā)展迅猛，不僅帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，而且增加住房信貸融資業(yè)務(wù)。隨著個人住房貸款快速擴張和國家房地產(chǎn)政策調(diào)整，理應(yīng)高度關(guān)注、有效識別和控制個人住房貸款風險。
一、住房公積金貸款特點
住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金職工發(fā)放的房屋抵押貸款。
住房公積金貸款有如下特點：一是利率低。目前執(zhí)行的利率五年及五年內(nèi)的為4.0%，五年以上為4.5%；二是房屋保險自愿；三是貸款期間每年可支取一次住房公積金余額用于償還貸款本息；四是手續(xù)簡便，一般為10個工作日左右辦完；五是辦理方便，通過所在地市公積金中心申請，委托當?shù)厥跈?quán)金融機構(gòu)辦理。
同時住房公積金貸款存在以下局限性：一是管理中心不是國家的金融機構(gòu)，不能直接發(fā)放貸款，貸款手續(xù)由受委托銀行辦理，但由管理中心承擔相關(guān)風險。二是住房公積金政策具有特殊性，其針對對象是城鎮(zhèn)中低收入人群，償還能力較低，并且收入也相對較少。即便通過住房公積金申請辦理貸款，可能存在無法正常還款的潛在風險。三是貸款人自身因素造成無法在規(guī)定時間內(nèi)償還貸款本金以及利息所產(chǎn)生風險。因為個人信貸尚處于發(fā)展階段，相關(guān)制度尚未達到系統(tǒng)科學(xué)化，從而缺乏全面評判個人信息考評制度，存在較大風險。
二、貸款風險分析
由以上住房公積金貸款特點及局限性分析可見，住房公積金貸款風險問題，是擺在住房公積金管理者面前的主要問題。如何有效防控個人住房貸款所面臨風險，已成為影響住房公積金制度推行與深化改革發(fā)展重要問題。
一、業(yè)務(wù)市場風險。為抑制房地產(chǎn)市場過快增長，國家出臺一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場形勢充滿相關(guān)不確定因素，公積金管理中心及商業(yè)銀行難以正確評估房產(chǎn)價值，銀行住房貸款業(yè)務(wù)市場風險逐漸暴露。違約風險的產(chǎn)生是由于房價人為大幅抬高與信貸利率調(diào)高并存，而借款人收入水平不同步增長，致使借款人到期為自身經(jīng)濟利益著想而放棄還款責任的行為產(chǎn)生。欺詐風險的產(chǎn)生是由于我國信用制度不夠完善，借款人提供虛假資料來騙取銀行貸款，其實際還款能力不足，致使貸款違約。
二、業(yè)務(wù)操作風險。近幾年樓市較為繁榮，住房貸款業(yè)務(wù)也相對增加，但由于工作人員在實際操作個人住房貸款過程中存在失誤和管理制度缺陷，容易導(dǎo)致銀行貸款產(chǎn)生損失的可能性。業(yè)務(wù)審查人員忽視信貸政策，放松審批條件，導(dǎo)致貸中審查不嚴；由于貸款數(shù)量的不斷增多，信貸人員疲于檢查和管理，使其流于形式，導(dǎo)致貸后檢查不及時，無法正確化解風險。
三、業(yè)務(wù)法律風險。個人貸款中主要的法律風險是合同簽訂和履行中的問題，以及抵押物涉及居民安置和社會穩(wěn)定時執(zhí)行難的風險。為保證貸款合同的順利履行，公積金管理中心及委托商業(yè)銀行必須逐步完善貸款合同內(nèi)容及相關(guān)的法規(guī)制度，并在簽訂合同時將涉及合同雙方主要權(quán)利義務(wù)的條款向客戶提示，以免引起合同糾紛。
三、貸款風險應(yīng)對措施
在目前房地產(chǎn)十分活躍前提下，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商百舸爭流的局面還將維持較長時間。但作為住房公積金管理部門，應(yīng)當對國家信貸等政策收緊有足夠的敏感。未來在與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸政策方面，仍存在諸多不確定性，而信貸政策的不確定性，可能會影響到整個房地產(chǎn)市場，從而存在一定貸款風險。如何采取針對性措施，有效防范化解資金風險，我們將拭目以待。
一是建立落實貸款審批責任制。根據(jù)個人住房公積金貸款法律、法規(guī)和政策規(guī)定，結(jié)合所在地市實際情況，建立貸款風險防范體系，完善貸款內(nèi)控制度，健全貸款三級審批責任制。嚴格執(zhí)行個貸法規(guī)政策，把好貸款審批關(guān)。加強貸后管理，建立貸款審批責任終身制，由貸款審批人負責逾期貸款催收工作，確保責任到位和貸款資金安全回收。建立逾期催收跟蹤記錄檔案，定期開展逾期貸款催收追查工作。
二是強化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升風險防控能力。組織有關(guān)部門、崗位人員認真學(xué)習(xí)有關(guān)資產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專業(yè)培訓(xùn)。重點是國家宏觀經(jīng)濟金融政策變化對住房公積金影響、有關(guān)法律法規(guī)在資產(chǎn)管理和維護中的具體操作以及在信貸資產(chǎn)擔保、抵押、客戶信貸資金使用中應(yīng)重點注意的事項。通過研討交流會等形式重點剖析信貸資產(chǎn)風險成因、量變到質(zhì)變、造成的危害和后果，從而提高從業(yè)人員甄別風險、防控信貸風險能力。
三是堅持完善立法，從法律規(guī)章上尋求制度保障。自住房公積金制度建立以來，國務(wù)院從1999年4月頒布《住房公積金管理條例》之后修訂數(shù)次，從制度層面完善和規(guī)范公積金管理制度。一方面要嚴格遵守條例，積極借鑒全國各地同行的先進經(jīng)驗，另一方面加快住房公積金立法步伐。因而建議國家盡快出臺《住房公積金管理法》、修訂完善《住房公積金管理條例》，使條例具有剛性和可操作性。
【關(guān)鍵詞】 個人；消費信貸；風險；對策
一、我國個人消費信貸風險產(chǎn)生的原因
由于消費信貸的對象涉及不同的個體消費者，且在我國出現(xiàn)不久，各種規(guī)章及配套措施尚不健全。從內(nèi)外因角度來看，導(dǎo)致信貸風險的原因主要有以下幾點：
1.銀行自身管理薄弱
從銀行內(nèi)部來看，其經(jīng)營管理的制度是存在缺陷的。近年來，一些商業(yè)銀行為了擴大消費信貸規(guī)模，對基層行下達硬性的放貸指標。由于市場競爭的激烈，不少銀行擅自降低貸款標準和擔保條件，這種現(xiàn)象的蔓延將造成新一輪的風險積聚，不利于消費信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，帶來極大的隱患；并且還存在著信貸人員貸前調(diào)查不深入、貸中審查不嚴及貸后管理不力的松懈行為，放松了消費信貸資金使用的有效監(jiān)控，這也是導(dǎo)致借款人多頭貸款和道德風險形成的原因之一。
2.個人信用體系不健全
一方面，我國尚未建立起個人財產(chǎn)申報制度，個人及家庭的收入狀況很不透明，居民收入中包含著許多非貨幣的收入和“灰色收入”，相當一部分借款人出具的收入證明的真實性無從查證，導(dǎo)致銀行無法確切計算和查證貸款申請人的實際收入水平；另一方面，根據(jù)我國現(xiàn)行的政府管理體制，符合國際慣例的、完整的個人信用風險評估的信息和數(shù)據(jù)主要來自于公安、稅務(wù)、工商、法院、銀行、保險和公共事業(yè)收費等部門，但目前除銀行以外，分布于這些部門的大部分個人信息仍處于封鎖狀態(tài)，銀行無法通過正規(guī)的渠道取得相關(guān)信息，這就使得商業(yè)銀行難以對個人的信用做出客觀、真實、公正的評估，從而難以對消費信貸業(yè)務(wù)的信用風險做出準確判斷。
3.風險防范法規(guī)體系不完善
一方面，我國尚未出臺一部完整的《消費信貸法》，目前商業(yè)銀行主要是依據(jù)《商業(yè)銀行法》、《擔保法》、《貸款通則》、《經(jīng)濟合同法》以及一些人民銀行出臺的辦法如《個人住房貸款管理辦法》等對消費信貸進行管理，其針對性當然不強，并且對現(xiàn)有法規(guī)也有不統(tǒng)一的理解，也未出臺什么解釋進行規(guī)范；另一方面，在國內(nèi)，個人信用制度、個人破產(chǎn)制度、社會保障制度等與消費信貸配套的制度政策尚未建立或有待完善。由于保護銀行債權(quán)的法規(guī)不健全，特別是在個人貸款的擔保方面缺乏法律規(guī)范，風險控制難以落實。從目前情況看，我國尚未形成完整的法律體系，缺乏配套措施，使消費信貸缺乏完備的操作依據(jù)，無疑給貸款的安全性帶來影響。
4.利率尚未市場化
利率尚未完全市場化，消費信貸缺乏相應(yīng)的風險補償機制。消費貸款的一個顯著特點是客戶分散且數(shù)量大、客戶風險狀況存在顯著差異。因此，對不同客戶群應(yīng)采取不同的利率定價，以實現(xiàn)貸款風險收益的最大化。但由于目前我國利率尚未完全市場化，商業(yè)銀行無法通過差別定價的貸款策略，增加對高風險客戶貸款的風險貼水，從而不能有效地降低消費貸款的平均損失率。
5.信用評分技術(shù)落后
主要體現(xiàn)在：第一，由于缺乏個人信用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，普遍采用專家法評分模型以應(yīng)對個人信貸業(yè)務(wù)的快速增長。第二，評分模型的種類較少。隨著消費信貸品種日益增多，其顯現(xiàn)的風險特征各不相同，全國各地的經(jīng)濟發(fā)展也存在較大的差異，而目前除了信用卡業(yè)務(wù)的評分模型針對性較強外，對于其他消費信貸產(chǎn)品未根據(jù)信貸品種、擔保方式、區(qū)域經(jīng)濟特點的不同開發(fā)相應(yīng)的評分模型，而是一個評分模型“一統(tǒng)天下”。第三，對評分模型的使用還限于貸款申請、審批環(huán)節(jié)，在貸后風險管理、風險預(yù)警、風險計量方面的運用基本是空白。
二、防范我國商業(yè)銀行個人消費信貸風險的建議
1、逐步完善個人信用制度
建立科學(xué)有效的個人信用體系是銀行控制消費信貸風險的前提。我國的個人信用系統(tǒng)目前尚處于初級階段，仍需要不斷完善。完善我國個人信用體系，要實現(xiàn)信息聯(lián)網(wǎng)共享，對于個人信息不斷地更新、滿足銀行發(fā)放貸款前審核的需要。各銀行應(yīng)根據(jù)自身特點制定具體的個人信用評價體系，通過給個人信用打分，嚴格劃分客戶的信用等級。針對每一個消費者的具體情況，確定是否發(fā)放貸款，以及發(fā)放額度。
2、建立健全相關(guān)的法律政策
健全的法律法規(guī)是個人消費信貸風險管理的保障。為了確保消費信貸市場能夠健康有序的發(fā)展，應(yīng)該盡快出臺針對個人消費信貸的相關(guān)法律、法規(guī)來規(guī)范信貸行為，降低信貸風險。建立健全的消費信貸法律規(guī)范，一方面是要盡快制定與之相關(guān)的法律，對個人信貸有關(guān)問題作出明確的規(guī)范，來規(guī)范銀行的行為，以減少風險；另一方面是要用法律條文明確規(guī)定消費者失信行為的懲罰辦法，用法律手段規(guī)范消費者的借貸行為，降低風險。
3、完善商業(yè)銀行內(nèi)部信貸風險管理體系
完善商業(yè)銀行內(nèi)部信貸風險管理體系。主要從以下幾個方面進行：一是貸前嚴格審查，貸前要嚴把信貸入口，有規(guī)劃地發(fā)展個人消費信貸業(yè)務(wù)，嚴格規(guī)范各個操作環(huán)節(jié)，防范風險發(fā)生；二是加強貸后管理，根據(jù)消費貸款的特性，建立一套消費信貸風險的預(yù)警機制，進行相關(guān)風險分析，按規(guī)定進行貸后審查，密切關(guān)注客戶的動態(tài)，當有拖欠時，及時找出原因并采取措施；三是嚴肅信貸紀律，按規(guī)定對有關(guān)責任人進行責任追究，對存在問題，積極整改，避免同類問題再次出現(xiàn)。
4、發(fā)展信用卡業(yè)務(wù)
發(fā)達國家大量的消費信貸是通過信用卡的透支方式實現(xiàn)的。信用卡業(yè)務(wù)的發(fā)展是建立在對持卡人嚴格審查的基礎(chǔ)上的。通過信用卡業(yè)務(wù)可以使消費信貸分享信用卡客戶的資源，減少成本，降低風險。商業(yè)銀行在發(fā)展信用卡業(yè)務(wù)時，應(yīng)根據(jù)不同持卡人的經(jīng)濟狀況、信用狀況，提供不同的信用額度，以降低風險。
5、開發(fā)優(yōu)質(zhì)客戶
選擇風險低、潛力大的優(yōu)質(zhì)客戶群是商業(yè)銀行個人消費信貸風險防范的主要工作。一般選擇客戶主要是在校大學(xué)生、從事優(yōu)勢行業(yè)的文化素質(zhì)較高的年輕人、國家公務(wù)員等，這類人群一般具備較高的文化素質(zhì)，有穩(wěn)定的工作、預(yù)期收入高，銀行應(yīng)加強對這些客戶的開發(fā)力度，以降低貸款風險的發(fā)生。
三、結(jié)語
通過對個人消費信貸的風險進行分析，我們可以對消費信貸中的風險有了詳細的了解，進而可以得出相關(guān)的對策進行解決。這樣可以盡可能的避免個人消費信貸的風險，提高資金的安全性。
[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行；房貸；風險；防范
[中圖分類號] F830 [文獻標識碼] B
引言
本文的第一部分是對商業(yè)銀行房貸的綜合概述，圍繞著商業(yè)銀行房貸的含義、特點和發(fā)展狀況鋪陳開來。對商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展概況做了分析，對經(jīng)濟走向和市場概況有了一定的把握。由于商業(yè)銀行貸款的特殊性，本文的第二部分重點對銀行房貸進行風險分析，為第三部分提出造成房貸風險問題打下了基礎(chǔ)，起到了補充說明的作用。第三部分重點提出了在銀行房貸的風險問題，第四部分針對銀行房貸的風險問題提出了相應(yīng)的解決辦法。
一、我國商業(yè)銀行房貸的含義、特點與發(fā)展狀況
（一）我國商業(yè)銀行房貸的含義與特點
隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平得到了極大的提高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如日中天，進而刺激了銀行個人住房貸款的辦理業(yè)務(wù)。我國銀行房貸是銀行向借款人提供的用于購買一般住宅貸款的專項資金。借貸人要以所購房產(chǎn)或固有資產(chǎn)作為抵押和擔保，并按期償還貸款。個人住房貸款的所貸資金用途單一，還款周期長，還款利率相對較低。個人住房貸款業(yè)務(wù)是銀行信貸業(yè)務(wù)中的支柱之一，為銀行帶來收益的同時資金流動也給銀行帶來了一定的風險性。
（二）我國商業(yè)銀行房貸的發(fā)展狀況
首先，改革開放以后，我國經(jīng)濟飛速增長，人們對物質(zhì)生活的追求標準發(fā)生了根本性的改變，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。個人房貸業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)朝氣蓬勃的大背景下，業(yè)務(wù)辦理規(guī)模得到了全面擴張。其次，我國提倡通過房地產(chǎn)行業(yè)帶動與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并對大眾的消費模式進行引導(dǎo)，實現(xiàn)由消費到投資的轉(zhuǎn)型。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，到2014年末，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達到5.6萬億元之多，同比增長22.6%。而個人購房貸款余額為11.5萬億元，同比增長17.5%，并依然保持著逐年遞增的狀態(tài)，持續(xù)增長。個人房貸業(yè)務(wù)作為銀行信貸業(yè)務(wù)的重要組成部分之一，得到了空前的發(fā)展，在銀行信貸業(yè)務(wù)中的比重也不斷提高。然而由于國際房地產(chǎn)市場逐漸進入到相對飽和的狀態(tài)，加之經(jīng)濟泡沫化嚴重，房價跳動幅度較大，對個人房貸業(yè)務(wù)辦理造成了一定的沖擊，但其發(fā)展的主體形式?jīng)]有受到影響，個人房貸還款期限長，利率較低的主流特點依然是普通用戶購房的不二首選。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和住房實物分配制度的消失，個人房貸業(yè)務(wù)的出現(xiàn)在按揭政策推出的大背景下，商品房市場生機蓬勃迎來發(fā)展的大好局面，房地產(chǎn)和個人貸款業(yè)務(wù)相互促進共同發(fā)展的銷售局面已經(jīng)定型。個人房貸業(yè)務(wù)成為商業(yè)銀行一項重要的收入來源。個人房貸異于企業(yè)貸款，風險較小，安全性高，但也并不意味著其完全沒有風險，銀行做好風險防范和控制勢在必行。
二、我國商業(yè)銀行房貸風險分析
（一）個人與開發(fā)商的信用風險
我國銀行房貸的信用風險具體體現(xiàn)在個人和開發(fā)商兩個方面。首先，個人房貸沒有按月償還，拖欠銀行貸款的情節(jié)嚴重現(xiàn)象沒有得到有效改善，這與銀行方面沒有建立完整有效的個人信用審核機制不無關(guān)系。銀行沒有應(yīng)對個人貸款拖欠問題的相應(yīng)解決措施，對個人抵押資產(chǎn)或已購房產(chǎn)抵押處理力度缺乏強制性。然而目前部分銀行的個人信用的評估體系依舊沒有得到改革和進步，在針對貸款拖欠問題上也沒有制定出強有力的解決辦法。
其次，開發(fā)商信用風險對銀行貸出資金也造成了一定的威脅，為本金與利率的收回埋下了隱藏的風險。經(jīng)濟全球化的到來，對國內(nèi)經(jīng)濟變動造成一定的影響，經(jīng)濟泡沫化嚴重對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及到風險因素具體體現(xiàn)在因地價、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護這幾個方面，然而由于貸款資金有限，造成項目建設(shè)過程工期受到影響，導(dǎo)致交樓期限拉長或者建筑規(guī)格與合同所簽訂的內(nèi)容不符等問題出現(xiàn)使得住戶拖欠銀行貸款。此外，由于我國銀行還沒有形成一套完善的風險監(jiān)管風險防范體制，這就為不法開發(fā)商提供了可乘之機，實現(xiàn)他們的欺詐行為。部分開發(fā)商通過不正當?shù)氖侄危柚c其有關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個人名義購買其所開發(fā)的房產(chǎn)作為籌資手段。目前國內(nèi)部分房地產(chǎn)開發(fā)商在項目施工過程中沒有以合同作為建設(shè)標準，或者由于諸多問題沒有按照約定日期交房。在這種情況下房主可以和開發(fā)商解除合同關(guān)系或者停還銀行的購房貸款，這種情況的發(fā)生就導(dǎo)致了客戶和開發(fā)商的沖突矛盾嫁接到了銀行身上。并且部分開發(fā)商手續(xù)不全，其銷售出的房產(chǎn)在沒有取得商品房預(yù)售許可證的前提下是無效的，這就會進一步波及到借款合同，對銀行的貸款資金造成一定的風險。然而目前由于銀行對個人信用和開發(fā)商信用的審核機制還有很長的路要走，因此針對信用問題及時出臺有效解決方案成為扭轉(zhuǎn)當下僵局的突圍關(guān)鍵。
（二）房貸抵押物的處置與價格風險
房貸抵押物的處置和價格變動是減少銀行損失的重要措施之一。銀行對借貸方抵押的房產(chǎn)進行處理來彌補其拖欠的資金缺口。然而由于經(jīng)濟泡沫化嚴重，房產(chǎn)價格幅度變動大，給銀行帶來一定的風險性。加之投機者炒房者的存在，對房價變動影響較大，加劇了銀行房貸抵押處置的風險性。銀行對房貸抵押的處理能最大限度的銀行自身的損失。然而銀行業(yè)務(wù)發(fā)展迅速更側(cè)重投資融資業(yè)務(wù)的發(fā)展，對房貸抵押物處理上重視度不夠，因此在房貸抵押物的處置問題上銀行沒有專業(yè)的應(yīng)對措施。在經(jīng)濟全球化的大背景下實現(xiàn)房產(chǎn)保值顯然不切合現(xiàn)實情況，銀行只能通過市場利率變化可能出現(xiàn)的問題進行分析考慮制定出可行性的調(diào)整方案，形成完善可靠的抵押物處理辦法。然而我國部分銀行在該方面的投入量減少，忽視了通過房產(chǎn)處理降低銀行風險損失的手段舉措。
（三）個人房貸的流動性風險
目前我國處于“高儲蓄、高投資一低消費”經(jīng)濟增長模式，加之區(qū)域性金融結(jié)構(gòu)不平衡，造成了資金流動性過剩的局面。隨著我國改革開放后經(jīng)濟的飛速發(fā)展，市場經(jīng)濟體制的建立，激烈的市場競爭愈演愈烈，行業(yè)的凈利潤逐漸走低，加之大型融資項目具有極高的風險性，為個人房貸的發(fā)展創(chuàng)造了條件。然而銀行過度的拓展房貸業(yè)務(wù)在一定程度上對銀行的發(fā)展起到了限制作用。并且過多的個人房貸業(yè)務(wù)辦理將導(dǎo)致銀行現(xiàn)金流量吃緊的局面形成。銀行負債期限不同于個人房貸期限，銀行的負債期限較短多為幾個月，而個人貸款的期限絕大部分都在十年以上。過多的個人房貸業(yè)務(wù)辦理導(dǎo)致銀行資金外流且短期內(nèi)無法收回，一旦遇到市場金融結(jié)構(gòu)跳動，銀行資金鏈極有可能面臨斷裂的風險。隨著經(jīng)濟發(fā)展和人民物質(zhì)水平的不斷提高，個人房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展空間和生存市場前景大好，銀行方面更注重對利潤的攝入，融資忽視個人房貸所隱藏的流動性風險。因此重視個人房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模，在降低風險損失的同時能實現(xiàn)利益的最大化成為銀行房貸風險防范的必經(jīng)之路。
（四）市場經(jīng)濟與政府政策的風險
我國經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型時期，市場經(jīng)濟體制沒有跟上發(fā)展的腳步，在政府沒有對下一步經(jīng)濟發(fā)展走向做出定位的情況下，體制中仍存在很多紕漏。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，加上房產(chǎn)行業(yè)的消費模式已經(jīng)由消費轉(zhuǎn)賬投資，經(jīng)濟泡沫和經(jīng)濟過熱情況出現(xiàn)，與政府的宏觀調(diào)控相違背。政府方面為控制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提出的地產(chǎn)調(diào)整政策和房地產(chǎn)業(yè)政策方面的放寬和緊縮都讓銀行方面措手不及，直接影響到個人房貸業(yè)務(wù)的發(fā)展，商業(yè)銀行面臨著巨大的風險。因此銀行方面如何在政府的宏觀調(diào)控下應(yīng)對政府制度的更替成為降低銀行損失的重要舉措。
（五）商業(yè)銀行房貸管理風險
市場的變動和國家的調(diào)控，這些外部因素造成了銀行房貸的風險問題加劇。銀行自身在風險管理上也存在著紕漏，銀行在各大商業(yè)銀行激烈競爭的局面，存在著以下問題，首先，商業(yè)銀行看好個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，在業(yè)務(wù)拓展和業(yè)務(wù)管理上注重業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展，大規(guī)模的搶占市場份額。其次，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)操作中風險變動較大，整個業(yè)務(wù)流程還未形成科學(xué)的防范機制和嚴謹?shù)臉I(yè)務(wù)流程。第三，銀行在個人住房抵押貸款方面缺乏經(jīng)驗優(yōu)秀的人力資源，管理經(jīng)驗缺乏，人員的培訓(xùn)跟不上業(yè)務(wù)的發(fā)展速度。第四，每個銀行的個人信用信息狀態(tài)相對獨立。在市場競爭的背景下，銀行之間注重競爭，強調(diào)發(fā)展，沒有形成合作機制，個人的信用信息資源缺乏共享，整個行業(yè)還未形成統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)庫和個人信用評估體系。
三、我國商業(yè)銀行房貸風險的防范措施
（一）加強銀行房貸風險管理機制的建立
個人房貸業(yè)務(wù)是銀行業(yè)務(wù)的信貸業(yè)務(wù)之一，在市場刺激個人房貸激增的背景下，個人房貸業(yè)務(wù)進入了發(fā)展的快車道。因此，個人房貸業(yè)務(wù)直接影響到銀行的資金流動量，個人房貸業(yè)務(wù)辦理為銀行帶來收益的同時，對銀行的資金流動量也形成了威脅和制約。然而目前我國大部分銀行還未形成一套合理的個人資信評估體系，銀行也沒有成立專業(yè)評估小組對居民的個人資信狀況做出系統(tǒng)準確的判斷，在一定程度上加劇了銀行的資金風險。居民的償還能力和經(jīng)濟收入情況會對銀行本金和利率的收回造成一定的威脅，埋下了隱患。因此銀行方面建立一套科學(xué)可行的個人資信評估體系勢在必行。首先，完善當下風險隱患極大的個人資信評估體系，才能從根本上解決借貸方拖欠或欺詐銀行資金的行為。其次，銀行可以在針對如何建立完善的個人資信評估體系的問題上開展研討交流會。通過銀行之間的交流對自身體系的漏洞進行互補和改進。第三，銀行方面可以針對個人資信評估體系相對完善的國家的應(yīng)用方式和應(yīng)用舉措進行學(xué)習(xí)和研究，在借鑒的基礎(chǔ)上根據(jù)我國的實際情況對其應(yīng)用體系做出適當?shù)陌l(fā)展和延伸，引導(dǎo)其朝著適宜我國發(fā)展情況的方面拓展。同時銀行可以通過與專家的指導(dǎo)和給出的意見，立足于個人資信評估體系，填補體系中的漏洞和不足。
（二）加強房貸抵押物的審查力度
由于市場的經(jīng)濟變動，銀行在解決抵押物問題上仍然不能根據(jù)市場的變革做出相應(yīng)的解決措施，上有政策下有對策成為降低銀行風險損失的解決辦法之一。首先銀行應(yīng)該有相對完整的房屋抵押物的審核制度，精實畝苑課蕕盅鶴什進行市場估價，估價的結(jié)果要立足于未來的市場走向，避免由于物價和市場需求產(chǎn)生差值。其次銀行方面要對市場抵押物的處置形成自己的市場和處理體系，避免房產(chǎn)有價無市的局面產(chǎn)生，銀行方面雖然保持了對房產(chǎn)的長期占有，但依然無法彌補資金上的缺口，對銀行資金依然構(gòu)成較大的風險。
（三）設(shè)置監(jiān)管機構(gòu)，嚴格支付管理
銀行在個人房貸方面資金流量過大會對銀行的資金持續(xù)性流動造成一定的威脅，設(shè)置監(jiān)管機構(gòu)和嚴格支付管理在一定程度上緩解了個人房貸業(yè)務(wù)發(fā)展不受控制的難題，同時也緩解了業(yè)務(wù)發(fā)展與資金流向兩者間的矛盾。銀行在重視業(yè)物發(fā)展的同時也要對其所帶來的風險進行預(yù)警。因此監(jiān)管機構(gòu)其實可以作為銀行業(yè)務(wù)發(fā)展的晴雨表，對其隱藏的風險進行及時預(yù)警，同時嚴格支付環(huán)節(jié)的管理，有效的降低銀行方面的風險，對其風險防范機制起到了補充和完善的作用。
（四）改革創(chuàng)新相關(guān)制度，提高管理水平與風險防范能力
在經(jīng)濟全球化時代的大背景下，市場經(jīng)濟走向充滿不確定性。加之我國法律制度不夠完善，消費信貸法律法規(guī)尤其是個人住房貸款方面成為被忽視的一角，這些外觀因素加劇了銀行貸款風險。而在房地產(chǎn)抵押問題上銀行自身也由于存在各種不規(guī)范的操作造成了不同程度的風險。因此銀行方面應(yīng)該注重貸款制度的創(chuàng)新改革。提高自身的管理水平和風險防范機能。將法規(guī)政策中關(guān)于個人房貸的紕漏問題提出相應(yīng)的解決措施作為借貸雙方合同貸款中的補充，降低銀行資金風險發(fā)生的情況，減少銀行方面的資金損失。
（五）強化房貸風險管理，權(quán)責分明
第一，銀行拓展個人貸款業(yè)務(wù)需要在搶占市場份額和建立風險管理問題上雙管齊下，形成“發(fā)展與保障”的風險管理機制。第二，個人貸款業(yè)務(wù)的辦理需要謹遵操作流程，嚴謹操作規(guī)范。第三，銀行應(yīng)該注重人力資源的優(yōu)化，建立優(yōu)秀的管理隊伍，培訓(xùn)優(yōu)秀的工作人員，儲備優(yōu)質(zhì)的管理隊伍。優(yōu)秀的管理隊伍能減少銀行決策上的失誤，實現(xiàn)銀行的長遠可持續(xù)發(fā)展。第四，銀行間不僅要強調(diào)競爭，還要強調(diào)合作。只有合作才能實現(xiàn)長遠可持續(xù)性發(fā)展。建立合作共享的機制，實現(xiàn)個人信用信息資源的共享。
四、總結(jié)
我國經(jīng)濟的發(fā)展帶動了個人房貸業(yè)務(wù)規(guī)模的提升，打開了一直以來的限制局面。業(yè)務(wù)過快的發(fā)展隨之而來的風險性也隨之加大，在政府宏觀調(diào)控的大背景下，銀行方面沒有切實有效的解決措施，顯得尤為被動。雖然國家曾提倡促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶動相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但由于市場經(jīng)濟的變動，經(jīng)濟泡沫化嚴重，通貨膨脹現(xiàn)象沒有得到改善，政府規(guī)劃調(diào)控政策的調(diào)動，使得銀行個人房貸發(fā)展受到了限制。因此銀行房貸風險問題的解決是一個長期的過程，需要銀行在體制上不斷的完善優(yōu)化，致力于發(fā)展貸款中存在的隱性風險并及時提出應(yīng)對措施。個人房貸的風險問題雖然不可避免，卻能有效降低，雖然不能完全根除，卻能進行緊急預(yù)警。我國銀行房貸風險存在的風險性因素諸多，改革和改進之路漫長而艱辛，立足于發(fā)展，著重于防范，才能在發(fā)展的路上越走越穩(wěn)。
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【論文關(guān)鍵詞】信用風險;信貸評估;信貸資金
【論文摘要】目前中國商業(yè)銀行存在的消費信貸風險是比較嚴重的問題,它導(dǎo)致了銀行業(yè)經(jīng)營風險增大,影響了中國經(jīng)濟金融的穩(wěn)定與發(fā)展。筆者探討了商業(yè)銀行消費信貸存在的風險,以及對風險的原因進行分析,并在此基礎(chǔ)上結(jié)合實際提出了相應(yīng)的管理措施。
1商業(yè)銀行消費信貸中存在的風險
1.1信用風險
目前我國尚未建立起完整的個人信用制度,銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效方法,加上個人征稅機制的不完善和個人收入的不透明,所以銀行無法對借款人的財產(chǎn)、個人收入的完整性、穩(wěn)定性等狀況做出的正確判斷,經(jīng)常發(fā)生各種惡意欺詐行為,信用風險因此造成。
1.2流動性風險
消費信貸大多數(shù)屬于中期或長期貸款,金額較大,但是商業(yè)銀行的負債期限卻相對較短,在允許銀行參與的資本市場發(fā)育還不健全的情況下,銀行無法通過資產(chǎn)證券化等方式建立融通長期資金的渠道,進而形成了“短存長貸”的局面,這使得資產(chǎn)負債期限結(jié)構(gòu)不匹配,流動性風險顯著上升。
1.3抵押物風險
消費貸款大多數(shù)采用財產(chǎn)抵押的方式,在借款人不能歸還貸款的情況下,銀行只能按照合同規(guī)定處理抵押物品以抵償貸款本息。但是可能會因各種自然的、人為的災(zāi)害或者周圍環(huán)境的變化造成抵押物價格下降或價值滅失。并且由于我國消費品二級市場尚處于起步初創(chuàng)階段,很多原因?qū)?dǎo)致銀行難以將抵押物變現(xiàn)。
2商業(yè)銀行消費信貸風險原因分析
2.1銀行自身管理薄弱
2.1.1缺乏信貸風險與效益整合的管理機制
近幾年來,我國商業(yè)銀行比較重視信貸風險控制,銀行的信貸風險意識明顯增強。但是,大部分銀行機構(gòu)還不能夠正確地處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風險控制之間的關(guān)系,往往不能夠同時抓好業(yè)務(wù)發(fā)展與風險控制。例如,有些銀行片面追求風險控制,沒有做好業(yè)務(wù)發(fā)展,以使信貸業(yè)務(wù)持續(xù)萎縮、經(jīng)營效益居低不上。也有銀行為了完成眼前的存款和利潤指標,只顧業(yè)務(wù)發(fā)展,而無視信貸資產(chǎn)風險,盲目地發(fā)放貸款,從而導(dǎo)致不良貸款率居高不下。
2.1.2缺乏有效的信貸評估和檢測機制
有效的信貸評估和檢測機制是對商業(yè)銀行的貸款進行有效的貸款決策及貸后檢測以防范信貸風險是很重要的一種途徑,但在目前的情況下,這種有效的監(jiān)督機制還沒有的建立起來。
2.1.3缺乏完善的信貸風險控制機制
長期以來,風險全程控制的理念對于我國商業(yè)銀行來說非常缺乏,銀行忽略對風險事前預(yù)防、事中控制。不完善的管理機制、不成熟的市場環(huán)境與不對稱的信息資源,使得商業(yè)銀行在對客戶目標的選擇定位、貸款發(fā)放、貸后管理與貸款責任等方面存在很多的薄弱環(huán)節(jié)。
2.1.4信貸隊伍不穩(wěn)定
隨著國內(nèi)的股份制商業(yè)銀行和外資銀行的不斷發(fā)展,非常多的優(yōu)秀信貸工作人員為了追求高薪和較好的職位紛紛跳槽,造成了銀行信貸工作人員的大量流失,從而無法保證客戶信息連續(xù)性和完整性,增加了維護客戶關(guān)系的成本。而信貸崗位新員工的增多,因為缺乏對業(yè)務(wù)知識技能的掌握和對所在銀行信貸政策的了解,從而導(dǎo)致各種貸款風險。
2.1.5盲目營銷,無規(guī)劃地發(fā)放消費信貸
近年來,各家商業(yè)銀行紛紛搶占市場份額,鼓勵分支機構(gòu)大力發(fā)展個人消費信貸業(yè)務(wù),以求擴大盈利水平。在具體的實施過程中,出現(xiàn)了不少違規(guī)操作的現(xiàn)象。如:有些商業(yè)銀行為了擴大消費信貸的規(guī)模,對基層行下達硬性的貸款任務(wù),這些基層行為了完成貸款任務(wù),給每個員工下達一定額度的消費信貸任務(wù);有些商業(yè)銀行擅自降低貸款標準和擔保條件,對高風險、低信用的客戶提供消費貸款。這些現(xiàn)象的蔓延將造成新一輪的風險積聚,阻礙了消費信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。
2.2借款人個人信用制度不健全
目前我國尚未建立起完善的個人信用制度。商業(yè)銀行信貸人員僅僅憑借款人身份證明、個人收入證明或者借款人單位出具的證明等比較原始的征詢材料進行判斷和決策,而沒有對這些證明的屬實進行調(diào)查。一些借款人由于收入不穩(wěn)定或者暫時失業(yè)等原因,無法按期還款,導(dǎo)致銀行貸款難以按時收回的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。
2.3相關(guān)的法律法規(guī)不健全
目前,我國還沒有一部統(tǒng)一規(guī)范消費信貸活動和調(diào)整消費信貸關(guān)系的法律。現(xiàn)行的法律條款基本上是針對法人制定的,很少有針對消費性個人貸款的條款,對于失信、違約的懲處辦法不具體。由于消費信貸業(yè)務(wù)的客戶比較分散,均是消費者個人,并且貸款金額小、數(shù)量多,保護銀行債權(quán)的法規(guī)又不健全,從而導(dǎo)致信貸風險控制難以落實。
3管理措施分析
3.1建立健全信貸管理各項規(guī)章制度,完善信貸經(jīng)營管理體系
按照商業(yè)銀行自身的運行規(guī)律和國家有關(guān)法律法規(guī)的要求,銀行應(yīng)建立健全一整套完整科學(xué)的規(guī)章制度,實行風險監(jiān)控和審慎經(jīng)營,使消費信貸風險盡可能降到最低的程度。嚴格貸款操作流程,規(guī)范貸款手續(xù),使每筆貸款業(yè)務(wù)都要嚴格按照相關(guān)的規(guī)定辦理。各商業(yè)銀行應(yīng)做到以下三點:一是建立、完善信貸資產(chǎn)風險管理系統(tǒng),二是建立、完善信貸資產(chǎn)風險化解系統(tǒng),三是加強貸款管理,把貸款的“三查”工作落到實處[4]。
3.2加強對國家宏觀經(jīng)濟政策和行業(yè)政策的研究
各商業(yè)銀行要做到及時了解、準確解讀國家經(jīng)濟金融調(diào)整政策,密切關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整,加強行業(yè)及其信貸投放的跟蹤研究,強化行業(yè)信貸授信的總量控制。要將“壓力測試”引入風險管理,尤其要將政策環(huán)境變化納入測試范圍,制定應(yīng)對危機的策略。要高度重視對產(chǎn)能過剩行業(yè)已授信客戶的授后管理,及時跟蹤了解政策、市場和企業(yè)經(jīng)營的變化,有效識別和衡量信用風險,研究制定積極的防范化解方案。
3.3信貸資金市場化
為保證信貸資產(chǎn)的安全和效益,銀行貸款應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和利于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展,堅決杜絕人情貸欲,遵免風險貸款,應(yīng)以“安全性、效益性、流動性”為原則,走市場化道路,調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),優(yōu)化信貸投向,把握行業(yè)生命周期。銀行要把信貸資金投向確保能夠按期還本付息的企業(yè)和項目,尤其要增加對科技含高、信譽優(yōu)良、產(chǎn)品有市場、經(jīng)營效益好、經(jīng)營規(guī)范、有良好發(fā)展前景的中小企業(yè)和外資企業(yè)的信貸投人。
3.4大力提高銀行信貸管理人員和經(jīng)辦人員的綜合素質(zhì)
提高銀行信貸管理人員和經(jīng)辦人員的綜合素質(zhì)是個極為緊迫的問題。商業(yè)銀行的信貸工作需要信貸人員具備多方面的品質(zhì),如:較強的工作能力、扎實的專業(yè)知識、較好的思想品質(zhì)、較高的宏觀政策水平和較精的微觀分析能力。因此,要通過系統(tǒng)的教育和培訓(xùn)來提高信貸人員的素質(zhì),增強信貸人員的風險防范意識,創(chuàng)造以人為本、積極上進的企業(yè)文化,激發(fā)信貸人員的愛崗敬業(yè)精神和工作責任感。
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關(guān)鍵詞：農(nóng)村資金互助社 信用風險 層次分析法 風險評估
中圖分類號：F321.21 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914（2012）08-178-04
一、引言
我國目前處于市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌期，金融體系發(fā)展不平衡，欠發(fā)達農(nóng)村長期處于金融供給缺失狀態(tài)。在此背景下，農(nóng)村資金互助社應(yīng)運而生。農(nóng)村資金互助社是我國農(nóng)村合作金融組織的一種形式，是在農(nóng)村信用社逐漸異化、農(nóng)村合作基金會被取締、農(nóng)業(yè)銀行逐漸疏遠“三農(nóng)”的背景下，農(nóng)民為解決農(nóng)村“微型融資”嚴重不足而自發(fā)創(chuàng)建、并逐步得到政府支持和認可的資金互助組織。隨著其擴大試點并逐步推廣，隨之而來的資金規(guī)模小、經(jīng)營人才少、融資渠道窄、客戶信用無據(jù)可考、客戶支付能力較弱、貸款投向獲利菲薄等問題，使得農(nóng)村資金互助社累積的信用風險不斷加大。因此，農(nóng)村資金互助社信用風險的識別成為決定其存活和發(fā)展的關(guān)鍵。
國內(nèi)目前對農(nóng)村資金互助社的研究集中在調(diào)查研究和定性分析基礎(chǔ)上，對調(diào)查問卷采集到的數(shù)據(jù)進行歸類和描述性分析，缺乏對數(shù)據(jù)的進一步挖掘。同時，對農(nóng)村資金互助社的風險研究也較少，定量分析尤其欠缺。因此，筆者以農(nóng)村資金互助社的信用風險為研究對象，采用問卷調(diào)查法和訪談法獲取數(shù)據(jù)，利用層次分析法建立風險評估模型，對農(nóng)村資金互助社的信用風險進行識別和監(jiān)控。
二、資金互助社信用風險分析
1.信用風險的概念。信用風險是指由于借款人或交易對手不能或不愿履行合約而給另一方帶來損失的可能性，以及由于借款人信用評級變動或履約能力變化導(dǎo)致其債務(wù)市場價值變動而引發(fā)損失的可能性。不僅包括傳統(tǒng)的信貸風險，實際上可以將存在于諸如貸款、承諾等所有與違約或信用有關(guān)的風險都包含在內(nèi)。農(nóng)村資金互助社主要業(yè)務(wù)是為社員辦理存款、貸款和結(jié)算，信用風險是首要風險，最有可能發(fā)生的類別當屬違約風險。
2.資金互助社信用風險的特點。由于所服務(wù)的客戶群體是農(nóng)戶，其信用風險有著自身的特點，根據(jù)對景泰縣農(nóng)村資金互助社調(diào)查顯示，這些特點具有普遍性。（1）影響范圍小。農(nóng)村資金互助社基于一定社區(qū)、一定經(jīng)濟區(qū)域的全部或部分村民和小企業(yè)，按照一定規(guī)則出資，組成僅限于成員間不斷借貸的信貸基金，滿足成員的小額資金需求。作為封閉運行的社區(qū)性金融服務(wù)組織，屬于典型的地緣貸款，信用風險呈現(xiàn)明顯的影響范圍小的特征。（2）農(nóng)民是主體。農(nóng)村資金互助社的發(fā)起人與社員入股條件的規(guī)定決定了發(fā)生信用風險的主體為農(nóng)民。根據(jù)2007年《農(nóng)村資金互助社組建審批工作指引》規(guī)定，符合入股條件的農(nóng)民和農(nóng)村小企業(yè)在自愿基礎(chǔ)上可以作為農(nóng)村資金互助社的發(fā)起人。農(nóng)村資金互助社與既有金融機構(gòu)錯位發(fā)展，主要滿足農(nóng)民家庭經(jīng)營短期、小額的金融需求。（3）涉及金額小。與其他金融機構(gòu)相比，借貸金額幾千到幾萬不等，涉及的金額很小。當前各種類型的農(nóng)村資金互助組織發(fā)展迅速，但無論是籌集到的可貸資金規(guī)模、貸出資金上限或社員單筆貸款資金需求都還處于初步階段，規(guī)模很小。農(nóng)村資金互助社信貸風險的涉險金額小是目前最突出的特點。（4）信用風險類別單一。農(nóng)村資金互助社所發(fā)生的信用風險多屬于違約風險，即貸出資金不能如期收回所造成的損失。這與農(nóng)村資金互助社的功能定位是緊密相關(guān)的，農(nóng)村資金互助社自發(fā)成立的主要動因是滿足農(nóng)民的貸款需求，主要作用就是為社員提供貸款服務(wù)，相應(yīng)的主要風險自然就集中表現(xiàn)為不歸還貸款的違約風險。
三、模型的構(gòu)建
1.模型介紹。在20世紀70年代，美國運籌學(xué)家T.L.Saaty教授提出了層次分析法。AHP是一種定性與定量相結(jié)合的多目標決策分析方法，是在對復(fù)雜決策系統(tǒng)的影響因素、問題的本質(zhì)以及內(nèi)在關(guān)系等進行深入分析基礎(chǔ)上，構(gòu)建一個層次結(jié)構(gòu)模型，利用系統(tǒng)的定量信息，從而將思維過程數(shù)學(xué)化。運用AHP法確定評估指標權(quán)重的基本步驟如下:（1）通過分析評估系統(tǒng)中各要素間的相互關(guān)系，建立系統(tǒng)遞階層次結(jié)構(gòu)。（2）對同一層次的各個元素關(guān)于上一層中的某一準則的重要性進行兩兩比較，建立判斷矩陣。（3）由判斷矩陣計算被比較要素對上一層準則的相對權(quán)重，并進行一致性檢驗。（4）計算各層次相對于系統(tǒng)總目標的合成權(quán)重，得到各個指標評估權(quán)重值。
2.指標構(gòu)建。前面已經(jīng)分析出農(nóng)村資金互助社信用風險的主要特點有：影響范圍小、涉及金額小、農(nóng)民為主要貸款主體、信用風險類別單一（主要屬于違約風險）。經(jīng)總結(jié)，資金互助社信用風險主要由還款意愿和還款能力引起。目前，我國農(nóng)村資金互助社由于目標客戶群體的特殊性，越來越重視對還款意愿和還款能力的考察，他們認為還款意愿和還款能力是目標客戶群體信用風險最主要的成分。尤其，面對農(nóng)民的不穩(wěn)定收入，還款意愿和還款能力將成為借貸者能否成功償還貸款的最重要因素。因此，按照對信用風險影響的顯著性，本模型將還款意愿用客戶信用程度表示，還款能力用客戶償還能力表示，選取以下指標對資金互助社信用風險進行評估。
