序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的合同能源管理行業(yè)分析樣本，期待這些樣本能夠?yàn)槟峁┴S富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

第1篇

這個夏天的熱度直趕2000年那個因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)泡沫而躁動不安的夏天。

僅在剛剛過去的2007年第2季度，每個月就有不少創(chuàng)投資本落入本土綠色企業(yè)的口袋。拋開尚德、英利這些聲名顯赫的大佬，很多之前不為業(yè)界所知的小輩比如神霧熱能、佩爾優(yōu)等也在一夜之間冒出頭來，獲得數(shù)千萬人民幣的風(fēng)險投資。

在近期資本市場，投資綠色項(xiàng)目的熱度持續(xù)升溫。今年4月，有風(fēng)投教父之稱的約翰•多爾正式帶領(lǐng)老牌風(fēng)險投資KPCB進(jìn)入中國。這位曾經(jīng)投資過Google、亞馬遜、網(wǎng)景等美國知名網(wǎng)絡(luò)公司的投資人，在接受中國媒體采訪時表示，綠色環(huán)保和清潔能源是他最近的投資目標(biāo)所在。

多爾還在計(jì)劃，投行巨頭們卻已在行動。有消息稱，高盛如今在清潔能源行業(yè)的投入已達(dá)10億美元，從風(fēng)力發(fā)電企業(yè)到乙醇生產(chǎn)企業(yè)，都有涉獵；摩根大通公司也已投資了17個風(fēng)力發(fā)電廠，并希望以最快的速度進(jìn)軍太陽能和地?zé)岚l(fā)電廠；“股神”巴菲特經(jīng)營的哈薩威公司投資了3.85億美元用于風(fēng)力發(fā)電廠的建設(shè)。根據(jù)美國“綠色技術(shù)風(fēng)險資本網(wǎng)絡(luò)”統(tǒng)計(jì)，2006年對可再生能源等“清潔”技術(shù)的投資成為了繼生物技術(shù)和軟件之后，風(fēng)險投資專家涉足的第三大領(lǐng)域。當(dāng)然，如此種種，都只是投資可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域的一個縮影。

綠色產(chǎn)業(yè)新機(jī)遇

在這個巨大的市場中，沒有哪個地方比中國市場更能吸引投資者們的目光?！半S著中國對環(huán)保問題重視程度越來越高，以及新環(huán)保措施的出臺和環(huán)保執(zhí)行力度的加強(qiáng)，中國在合理利用資源、提高利用效率和效益方面有著巨大的潛力?！?/p>

致力于為中小綠色企業(yè)融資服務(wù)的新風(fēng)險投資中國項(xiàng)目在中國的火爆也印證了風(fēng)投商們對這個領(lǐng)域的青睞程度。由世界資源研究所和花旗銀行共同發(fā)起的新風(fēng)險投資項(xiàng)目從2000年創(chuàng)辦至今，“進(jìn)入‘新風(fēng)險’計(jì)劃的企業(yè)一共獲得了上千萬美元的投資，只有2-3%的企業(yè)獲得融資，其余的都是通過銀行貸款等形式獲得的。”中國區(qū)總監(jiān)葉維佳對記者提供了這樣一組數(shù)據(jù)。

根據(jù)中國日前的《節(jié)能減排綜合性工作方案》，到2010年，我國能耗將降低20%左右；主要污染物排放總量減少10%。同時，2006年-2010年我國環(huán)境保護(hù)投資總額將達(dá)13750億元。

葉維佳分析了幾個行業(yè)在可持續(xù)發(fā)展前提下的提升空間：

葉維佳認(rèn)為，在當(dāng)下“節(jié)能”觀念已經(jīng)深入人心的情況下，“減排”也不容忽視。把水循環(huán)的問題解決了，一個城市最主要的減排問題也就迎刃而解了。”因此，他認(rèn)為解決水的問題是迫在眉睫的。目前北京的水市場主要有三塊：水務(wù)、節(jié)水和節(jié)水材料。“政府應(yīng)該把PPP模式引入水務(wù)，大力扶持這類民營企業(yè)。在這點(diǎn)上，我覺得北京不妨可以借鑒以色列的經(jīng)驗(yàn)?！?/p>

至于葉維佳一再提到的他們希望扶持的從事地下水回收、節(jié)水材料以及儲水市場的企業(yè)，目前在國內(nèi)難覓蹤跡?！爸饕撬Y源這一塊長期由政府壟斷，民營或者私營企業(yè)很難進(jìn)入，風(fēng)險投資在投資這個領(lǐng)域的時候，往往也踟躇不前。如果水資源的市場化程度能夠放開一些，相信很快就有風(fēng)投資金涌入。”

再比如污水處理，中國目前有超過一半的污水沒有經(jīng)過處理直接排入到江河中。“排污巨大的壓力，為清潔生產(chǎn)技術(shù)、治理污染產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)會。”葉維佳認(rèn)為。

專事投資能源環(huán)保領(lǐng)域的青云創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司總裁葉東對風(fēng)投商把越來越多的目光轉(zhuǎn)向中國可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域深有體會?！耙郧拔覀兛瓷系捻?xiàng)目，很少有其他的風(fēng)投競爭，從去年開始，關(guān)注中國市場的同行明顯增多。”以新風(fēng)險中國項(xiàng)目為例，截至2006年底，“新風(fēng)險投資”在中國所促成的可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域的投融資，折合人民幣累計(jì)已超過6000萬元，并繼續(xù)呈上升趨勢。

如此龐大的中國市場，也讓風(fēng)險投資家們按耐不住，一些以從事節(jié)能環(huán)保類項(xiàng)目的公司，客人紛至踏來。

在接受記者采訪的同時，中國風(fēng)險投資公司的兩位工作人員也就投資一事和楊宇程的公司洽談。楊的公司名叫北京中能環(huán)科技術(shù)有限公司，主要是為工業(yè)企業(yè)提供節(jié)水裝置和解決方案。提起公司，楊宇程有些得意，他的公司去年成為了中石化節(jié)水減排的首選服務(wù)企業(yè)，并獲得中石化2006年排水改造9個項(xiàng)目中的7項(xiàng)，僅此就獲得了2000萬元的營業(yè)收入。在向記者解釋了他的技術(shù)之后，楊宣稱，他們公司目前并不缺資金。就風(fēng)投的選擇上，他們也有自己的標(biāo)準(zhǔn)：需要風(fēng)投企業(yè)熟悉自己所從事的節(jié)能背景。也就是說，如果有著和節(jié)水相關(guān)業(yè)務(wù)的投資商更能打動他。在4月份，幾家希望注資中能環(huán)科的風(fēng)險投資基金在初步評估后，認(rèn)為這家企業(yè)的價格在1億元到1.5億元之間。當(dāng)時中能環(huán)科融資目標(biāo)是出讓20%的股份，融資2000萬元～3000萬元人民幣。僅僅一個多月后，情況就有了令人想不到的變化?！拔逡弧眲傔^，一家海外基金就給出了新的談判條件：以6000萬元人民幣換中能環(huán)科20%的股份?！皟r格整整是原來的3倍！”楊宇程甚是得意。絡(luò)繹不絕找上門的生意使楊宇程說起話來底氣十足――引入風(fēng)險投資，作大公司的品牌，利用風(fēng)險投資這個杠桿進(jìn)軍國際節(jié)能領(lǐng)域是他們公司遠(yuǎn)景規(guī)劃。

當(dāng)被問及為何選擇與中能環(huán)科接觸的問題，中國風(fēng)險投資有限公司的徐建偉是這樣解釋的：從去年節(jié)能減排政策實(shí)施以后，很多風(fēng)險投資公司都給予節(jié)能環(huán)保企業(yè)于極大的關(guān)注。并不是單單選擇與中能環(huán)科接觸，就他們公司來說，每個行業(yè)的前十名他們都會接觸。從去年到今年，他們已經(jīng)考察接觸了不少企業(yè)，但還沒有正式投資一家?？梢钥隙ǖ氖?，一旦有合適的綠色企業(yè)，他們是會考慮投資并輔導(dǎo)其上市的。當(dāng)然了，在節(jié)能減排政策不斷加強(qiáng)的情況下，情節(jié)相同的資本和實(shí)業(yè)約會的故事正越來越頻繁地上演。

資本青睞何種企業(yè)

早在人們還不了解什么是綠色風(fēng)險投資時，青云創(chuàng)投就在這塊潛力巨大的市場里試水成功，并且得到了巨大的回報。而他們所投資的佩爾優(yōu)科技有限公司也成了樣本。據(jù)佩爾優(yōu)的江源富博士介紹，他們公司是一家節(jié)能企業(yè)，也是目前做EMC模式作得比較好的企業(yè)之一。而他們在2003年就獲得青云創(chuàng)投的200萬美金，今年6月14日，佩爾優(yōu)獲西門子創(chuàng)投第二輪風(fēng)險投資。西門子創(chuàng)投合伙人宋沐華表示，“佩爾優(yōu)的水蓄冷和節(jié)能技術(shù)已經(jīng)被證明是非?？煽坎⒕哂袃r格優(yōu)勢的。這項(xiàng)技術(shù)在國內(nèi)蓄冷技術(shù)市場遙遙領(lǐng)先。我堅(jiān)信它將對中國正在發(fā)展的能源管理行業(yè)作出重大貢獻(xiàn)。”

江源富介紹，他覺得他們公司之所以獲得那么多風(fēng)投的青睞，主要原因在于他們的商業(yè)模式，這句話在葉維佳那里也得到了證實(shí)。葉維佳介紹，新風(fēng)險投資在選擇所扶持項(xiàng)目的時候，首當(dāng)其沖考慮的也是該公司的商業(yè)模式是否具有投資價值。就佩爾優(yōu)來說，他們屬于比較規(guī)范的能源服務(wù)公司，在履行合同能源管理的過程中，他們始終具有很好的誠信，尤其是在風(fēng)險控制上，佩爾優(yōu)作得很好。他們往往不拘泥于世界銀行對一般合同能源管理的理念，在此基礎(chǔ)上敢于創(chuàng)新，根據(jù)中國市場環(huán)境，在客戶選擇、效果收益等方面能因地制宜，對風(fēng)險規(guī)避做得比較好。江源富給記者提到了這樣一件小事：前幾年，某上市公司主動找到他們公司要求合作，所開出條件十分吸引人：一個投資收益為2億人民幣的節(jié)能項(xiàng)目，合作期為10年。對當(dāng)時實(shí)力尚不十分強(qiáng)大的佩爾優(yōu)來說，這無疑是天上掉餡餅。即便是在如此優(yōu)惠的條件下，佩爾優(yōu)最終還是拒絕了這筆大買賣，原因很簡單：經(jīng)過他們縝密的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)曾經(jīng)拖欠上游企業(yè)的錢。這對江源富這樣的企業(yè)來說，接手這樣的生意，無疑是有風(fēng)險的。

“其實(shí)，對于所有的綠色企業(yè)來說，取得風(fēng)險投資的路很長，而風(fēng)險投資獲取的比率是很小的。”在這方面，佩爾優(yōu)的確走在了行業(yè)的前面。江源富介紹，就他們自己的經(jīng)驗(yàn)來說，他覺得獲得風(fēng)險投資主要有以下幾點(diǎn)特點(diǎn)：第一，從社會角度來看，企業(yè)所從事的項(xiàng)目應(yīng)該有前景，是可持續(xù)發(fā)展的，也是可以做大的；第二，他覺得一個企業(yè)的商業(yè)模式、經(jīng)營歷史、技術(shù)乃至團(tuán)隊(duì)也是不容忽視的；第三，作為企業(yè)家，應(yīng)該具有開放的胸懷，在得到社會支持的同時，也應(yīng)該更多地回饋社會。一般來說，資本還是很青睞社會責(zé)任感強(qiáng)一些的企業(yè)。采訪的最后，江源富補(bǔ)充了一句：“一個企業(yè)要走資本的路，必須把自己看成是一個社會的企業(yè)?！币苍S正是因?yàn)檫@個原因，他們的合作伙伴大多是國際知名的企業(yè)：LG、美維電子、浦東機(jī)場、中芯國際等。

在這方面，不同的風(fēng)險投資人有不同的考慮。蘭馨亞洲合伙人郭德宏介紹，就他們來說，他們比較傾向于增長型投資，如果企業(yè)是在國內(nèi)上市的話，他覺得那些在中國市場品牌認(rèn)同度大、團(tuán)隊(duì)、品牌效應(yīng)好的企業(yè)更受他們歡迎。而今日投資的徐新則認(rèn)為，他們公司比較喜歡尋找那些品牌和銷售渠道都很好的企業(yè)，在選擇投資對象的時候，他們往往考慮兩個標(biāo)準(zhǔn)：企業(yè)產(chǎn)品距離消費(fèi)者不要太遠(yuǎn)；有重復(fù)消費(fèi)的功能。北京的德青源雞蛋正是這樣進(jìn)入他們視線范圍的。

中國風(fēng)險投資有限公司作為本土風(fēng)險投資公司重要一極，在選擇所投資對象時也有他們自己的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)徐建偉介紹，他們公司考察標(biāo)準(zhǔn)主要是對企業(yè)進(jìn)行階段考察：一般來說，對于早期的企業(yè)，他們傾向于環(huán)保、能源、新材料以及中藥現(xiàn)代化等行業(yè)，在這個大前提下，還注重考察企業(yè)的技術(shù)是否獨(dú)家，在業(yè)內(nèi)是否先進(jìn)，是否有確定或者潛在定單，對于贏利方面，一個企業(yè)可以暫時沒有贏利，但一定要有市場。而對于晚期的企業(yè)，他們一般沒有行業(yè)限制，主要是有良好業(yè)績可以輔導(dǎo)其上市。他舉例說，就中關(guān)村的企業(yè)來說，每接觸一百個企業(yè)，大概會有1到2家接近他們的投資標(biāo)準(zhǔn)?？梢娺@個篩選淘汰過程是異常嚴(yán)苛的。

綠色產(chǎn)業(yè)需要天使投資

北京?？怂构?jié)能技術(shù)有限公司的李永梅對記者提到了這樣一件事情：自從政府大力提倡發(fā)展綠色產(chǎn)業(yè)之后，很多項(xiàng)目方、資本方都主動聯(lián)系他們，有要求合作的，更多的是希望給李小姐他們公司提供融資服務(wù)。不久前，大名鼎鼎的鼎輝投資主動找上門來談合作，結(jié)果卻非常遺憾――李小姐的公司現(xiàn)在規(guī)模還很小，企業(yè)規(guī)模急需加大，因此目前對他們來說，最需要的是小股資金，而鼎輝一般都是大手筆的中后期資本運(yùn)作，無奈之中只好放棄。

李小姐的遺憾如今在綠色企業(yè)當(dāng)中并不少見?？沙掷m(xù)發(fā)展領(lǐng)域是一個新的市場，市場潛力當(dāng)然不會有人質(zhì)疑。目前困擾著這個領(lǐng)域發(fā)展的，恰恰正是資金問題。據(jù)了解，中國中小企業(yè)的產(chǎn)值已占到了國民生產(chǎn)總值的60%左右，解決了75%的就業(yè)崗位，已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要力量，但由于基本上不能達(dá)到或滿足商業(yè)銀行的擔(dān)保要求，所以很難申請到銀行貸款。對于綠色產(chǎn)業(yè)來說，“這個領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者才剛剛起步，環(huán)保行業(yè)的企業(yè)家在與國際接軌的程度上，比IT領(lǐng)域的管理人要差一些?！?/p>

多年的經(jīng)驗(yàn)使葉維佳越來越清晰地認(rèn)識到，目前要解決綠色中小企業(yè)的資金瓶頸，在當(dāng)前的中國，除了風(fēng)險投資介入，他認(rèn)為更需要天使投資。葉維佳稱：他所在的新風(fēng)險投資中國項(xiàng)目定位是：中國的中小型民營企業(yè)；從事的產(chǎn)業(yè)屬于可持續(xù)發(fā)展商業(yè)領(lǐng)域，如有機(jī)農(nóng)業(yè)、清潔生產(chǎn)技術(shù)、可再生能源、生態(tài)旅游等，或其它不對環(huán)境和社會產(chǎn)生負(fù)面影響的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域；尋求的單筆投資金額在100萬美元左右，外方風(fēng)險投資所占股份不超過49%；愿意通過引入國際資本提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平和開拓其產(chǎn)品的國際市場。

對于投資綠色產(chǎn)業(yè)，葉維佳認(rèn)為，天使投資更適合中國國情：首先，他認(rèn)為，目前中國的綠色企業(yè)大多處于起步階段，規(guī)模都比較小，現(xiàn)金流動不好，風(fēng)險投資動輒以“億”為單位計(jì)算，交易規(guī)模巨大，而天使投資投資規(guī)模小，交易成本低廉，比較適合企業(yè)初創(chuàng)階段；其次，天使投資和后繼資本市場關(guān)系密切，他們不會對企業(yè)做特別嚴(yán)格的盡職調(diào)查（一個盡職調(diào)查耗資幾百萬甚至上千萬），對從中小企業(yè)獲得收益的期望值也較風(fēng)險投資?。m然天使投資的風(fēng)險非常大）；最重要的一點(diǎn)是，天使投資不跨區(qū)域，可以作到信息對稱化，對他們所投資的領(lǐng)域或者企業(yè)相對風(fēng)險投資來說更加熟悉一些。

因此，葉維佳認(rèn)為，盡管風(fēng)險投資近年在國內(nèi)被炒得火熱，大家都紛紛想找風(fēng)險投資拿錢，但是，大多數(shù)風(fēng)險投資的錢基本上都是國外資金，他們對項(xiàng)目的選擇基本上是看一個公司發(fā)展得比較好了，成長的潛力比較大了，整個業(yè)務(wù)比較成熟后，才愿意投資。很多項(xiàng)目，在沒有被人看到成功跡象之前，是幾乎拿不到風(fēng)險投資的，而這卻正是創(chuàng)業(yè)的源頭。在風(fēng)險投資之前，天使投資的培育是一個創(chuàng)業(yè)健康發(fā)展的根本動力。在美國，天使投資的數(shù)量大概是風(fēng)險投資的兩到五倍，每年投資的數(shù)額是風(fēng)險投資項(xiàng)目的100倍以上。正因?yàn)橛幸粋€龐大的源頭，才有了美國整個創(chuàng)業(yè)浪潮以及很多創(chuàng)業(yè)奇跡。

第2篇

 

關(guān)于物業(yè)工作計(jì)劃1

 

新的一年，為實(shí)現(xiàn)新街公司長遠(yuǎn)發(fā)展，現(xiàn)結(jié)合新街公司和我部門的實(shí)際情況，我們物業(yè)部20xx年工作的重點(diǎn)，著力于物業(yè)部各項(xiàng)工作的落實(shí)，并在原來物業(yè)部工作的基礎(chǔ)上，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，主動配合其他兄弟部門完成各項(xiàng)維修任務(wù)，特?cái)M定工作計(jì)劃如下：

 

一、人員安排

 

xx新街是一條地下商業(yè)步行街，根據(jù)目前新街公司的運(yùn)作模式及崗位管理的需求，物業(yè)部人員維持目前的的人數(shù)外，繼續(xù)招聘電梯工2名，瓦工1名，空調(diào)工1名。（分工附表）保證水電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)及公共設(shè)施的正常運(yùn)行。為保證應(yīng)急事件得以及時有效的處理，在現(xiàn)有人員編制中，夜間實(shí)行備勤制度。

 

二、工作安排

 

（1）加強(qiáng)物業(yè)部的服務(wù)意識。目前在服務(wù)上，物業(yè)部需進(jìn)一步的提高服務(wù)水平，特別是在方式、質(zhì)量及工作標(biāo)準(zhǔn)上，更需進(jìn)一步的提高。本部門將定期和不定期的開展服務(wù)意識和方式的培訓(xùn)，提高部門人員的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效率、工作標(biāo)準(zhǔn)。

 

（2）完善制度，明確責(zé)任，保障部門良性運(yùn)作。為發(fā)揮物業(yè)部作為物業(yè)和商家之間發(fā)展的良好溝通關(guān)系的紐帶作用，針對服務(wù)的心態(tài)，完善和改進(jìn)工作制度，從而更適合目前工作的開展。從設(shè)備管理和人員編排完善制度，真正實(shí)現(xiàn)工作有章可循，規(guī)范工作。通過落實(shí)制度，明確責(zé)任，保證了部門工作的良性開展。

 

（3）加強(qiáng)設(shè)備的監(jiān)管、加強(qiáng)成本意識。物業(yè)部負(fù)責(zé)所有的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，直接關(guān)系物業(yè)成本的控制。熟悉設(shè)備運(yùn)行、性能，保證設(shè)備的正常運(yùn)行，按照規(guī)范操作，操作是監(jiān)管的重力區(qū)，物業(yè)部將按照相關(guān)工作的需要進(jìn)行落實(shí)，做到有設(shè)備，有維護(hù)，出成效；并將設(shè)施設(shè)備維護(hù)側(cè)重點(diǎn)規(guī)劃到具體個人。

 

（4）開展培訓(xùn)，強(qiáng)化學(xué)習(xí)，提高技能水平。就目前物業(yè)部服務(wù)的范圍，相對于同類商場還比較有限，特別是局限于自身知識的結(jié)構(gòu)，為進(jìn)一步的提高工作技能，計(jì)劃采取“走出去請進(jìn)來”的工作思路，即派優(yōu)秀員工外出考察學(xué)習(xí)，聘請專家前來培訓(xùn)指導(dǎo)，并結(jié)合實(shí)際開展理論學(xué)習(xí)，取長補(bǔ)短，提高整體隊(duì)伍的服務(wù)水平。

 

（5）針對設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的特點(diǎn)，擬定相應(yīng)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，將工作目標(biāo)細(xì)化。變配電、電梯、中央空調(diào)等大型設(shè)備按時按量、責(zé)任到人。

 

三、做好能源控制管理

 

能耗成本通常占物業(yè)公司日常成本的很大比例，節(jié)能降耗是提高公司效益的有效手段。能源管理的關(guān)鍵是：

 

（1）提高所有員工的節(jié)能意識。根據(jù)商場溫度的變化適時開關(guān)中央空調(diào)，制定開關(guān)時間等

 

（2）制定必要的規(guī)章制度。比如物料二次回收利用制度

 

（3）采取必要的技術(shù)措施，比如商場內(nèi)廣告燈箱和公共區(qū)域照明設(shè)施設(shè)備的改造，根據(jù)季節(jié)及時調(diào)節(jié)開關(guān)燈的時間，將能耗降到最低。

 

（4）在設(shè)備運(yùn)行和維修成本上進(jìn)行內(nèi)部考核控制，避免和減少不必要的浪費(fèi)。

 

（5）每月定時抄水電表并進(jìn)行匯總,做好節(jié)能降耗的工作。

 

四、預(yù)防性維修

 

（1）預(yù)防性維修：所有的設(shè)施設(shè)備均制定維護(hù)保養(yǎng)和檢修計(jì)劃，按既定的時間、項(xiàng)目和流程實(shí)施預(yù)防性檢修。

 

（2）日常報修處理：設(shè)施、設(shè)備的日常使用過程中發(fā)現(xiàn)的故障以報修單的形式采取維修措施。

 

（3）日常巡查：物業(yè)部各值班人員在當(dāng)班時對責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一至兩次的巡查，發(fā)現(xiàn)故障和異常及時處理。

 

五、健全設(shè)備、設(shè)施檔案，做好維修工作檢查記錄。

 

為保證設(shè)備、設(shè)施原始資料的完整性和連續(xù)性，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步的完善部門檔案管理。做好設(shè)施設(shè)備資料的收集跟進(jìn)工作。

 

六、設(shè)施設(shè)備計(jì)劃維保工作：

 

（1）嚴(yán)格執(zhí)行定期巡視檢查制度，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每日巡檢不少于1次。

 

（2）根據(jù)季節(jié)不同安排定期檢查，特別是汛期，加強(qiáng)排水系統(tǒng)巡視檢查力度確保安全。 七、費(fèi)用計(jì)劃（附表）

 

我們工程部將通過開展以上工作，展現(xiàn)我們公司的服務(wù)形象，為商家提供更為優(yōu)質(zhì)貼心的服務(wù)，為公司今后的發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。

 

關(guān)于物業(yè)工作計(jì)劃2

 

根據(jù)《物業(yè)管理公司發(fā)展思路及具體實(shí)施方案》的計(jì)劃，和公司在20xx年的情況，在綜合考慮研討的情況下，制訂物業(yè)公司20xx年的工作計(jì)劃。

 

20xx年，是物業(yè)公司致為關(guān)鍵的一年。工作任務(wù)將主要涉及到企業(yè)資質(zhì)的換級，企業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大，保持并進(jìn)一步提升公司的管理服務(wù)質(zhì)量等具體工作。物業(yè)公司要在殘酷的市場競爭中生存下來，就必須發(fā)展擴(kuò)大。因此，20xx年的工作重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到公司業(yè)務(wù)的拓展方面來。為能夠順利的達(dá)到當(dāng)初二級企業(yè)資質(zhì)的要求，擴(kuò)大管理面積、擴(kuò)大公司的規(guī)模將是面臨最重要而迫切的需求。同時，根據(jù)公司發(fā)展需要，將調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步優(yōu)化人力資源，提高物業(yè)公司的人員素質(zhì)。繼續(xù)抓內(nèi)部管理，搞好培訓(xùn)工作，進(jìn)一步落實(shí)公司的質(zhì)量管理體系，保持公司的管理質(zhì)量水平穩(wěn)步上升。在工作程序上進(jìn)行優(yōu)化，保證工作能夠更快更好的完成。

 

一、對外拓展：

 

物業(yè)公司到了20xx年，如果不能夠拓展管理面積，不但資質(zhì)換級會成為一個問題，從長遠(yuǎn)的方面來講，不能夠發(fā)展就會被淘汰。因此，公司的擴(kuò)張壓力是較大的，20xx年的工作重點(diǎn)必須轉(zhuǎn)移到這方面來。四川成都的物業(yè)管理市場，住宅小區(qū)在今后較長的一段時間里仍是最大市場，退其次是綜合寫字樓，再就是工業(yè)園區(qū)。按照我公司目前的規(guī)模，難以在市場上接到規(guī)模大、檔次高的住宅物業(yè)。因此，中小型的物業(yè)將是我公司發(fā)展的首選目標(biāo)。同時，住宅物業(yè)是市場上競爭最激烈的一個物業(yè)類型，我公司應(yīng)在不放棄該類物業(yè)的情形下，開拓寫字樓、工業(yè)物業(yè)和公共物業(yè)等類型的物業(yè)市場。走別人沒有走的路。在20xx年第一季度即組織人員進(jìn)行一次大規(guī)模的市場調(diào)查。就得出的結(jié)果調(diào)整公司的拓展方向。

 

經(jīng)過20xx年的對外拓展嘗試，感覺到公司缺乏一個專門的拓展部門來從事拓展工作。使得該項(xiàng)工作在人力投入不足的情況下，市場情況不熟，信息缺乏，雖做了大量的工作，但未能有成績。因此，20xx年必須加大拓展工作力度，增加投入，擬設(shè)專門的拓展部門招聘高素質(zhì)的得力人員來專業(yè)從事拓展工作，力爭該項(xiàng)工作能夠順利的開展起來。投入預(yù)算見附表5。

 

目前暫定20xx年的拓展目標(biāo)計(jì)劃為23萬平方米，這個數(shù)字經(jīng)過研究，是比較實(shí)際的數(shù)字，能夠?qū)崿F(xiàn)的數(shù)字。如果20xx能夠找到一個工業(yè)園區(qū)則十萬平方米是較為容易實(shí)現(xiàn)的;如果是在住宅物業(yè)方面能夠拓展有成績，有兩個項(xiàng)目的話，也可以實(shí)現(xiàn)。目前在談的大觀園項(xiàng)目等也表明，公司20xx年的拓展前景是美好的。

 

二、換取企業(yè)資質(zhì)

 

按照四川省的有關(guān)規(guī)定，我公司的臨時資質(zhì)是一年，將于20xx年5月份到期，有關(guān)行政部門根據(jù)我公司的管理面積等參數(shù)來評審我公司的企業(yè)等級。據(jù)我公司目前的管理面積，可以評定為四級企業(yè)。如果在5月份之前能夠接到一個以上物業(yè)管理項(xiàng)目，則評定為三級企業(yè)，應(yīng)該是可以的。所以，企業(yè)等級評審工作將是明年上半年的重要工作之一。換取正式的企業(yè)等級將更有利于我公司取得在市場上競爭的砝碼。因此，在20xx年第二季度開始準(zhǔn)備有關(guān)資質(zhì)評審的有關(guān)資料，不打無準(zhǔn)備之仗。爭取一次評審過關(guān)。

 

三、內(nèi)部管理工作：

 

(一) 人力資源管理：

 

物業(yè)公司在20xx年中設(shè)置了兩個職能部門，分別是綜合管理部和經(jīng)營管理部，今年將新設(shè)立拓展部。分管原來經(jīng)營管理部的物業(yè)管理項(xiàng)目的對外拓展工作。同時，在現(xiàn)有的人員任用上，按照留優(yōu)分劣的原則進(jìn)行崗位調(diào)整或者引進(jìn)新人才。在各部門員工的工作上，將給予更多的指導(dǎo)。

 

在員工的晉升上，更注重于不同崗位的輪換，加強(qiáng)內(nèi)部員工的培養(yǎng)和選拔，帶出一支真正的高素質(zhì)隊(duì)伍。推行員工職業(yè)生涯咨詢，培養(yǎng)員工的愛崗敬業(yè)的精神。真正以公司的發(fā)展為自己的事業(yè)。在今后的項(xiàng)目發(fā)展中，必須給予內(nèi)部員工一定的崗位用于公開選聘。有利于員工在公司的工作積極性，同時有利于員工的資源優(yōu)化。

 

在培訓(xùn)工作上將繼續(xù)完善制度，將員工接受的培訓(xùn)目標(biāo)化，量化，作為年終考核的一個子項(xiàng)。員工進(jìn)入公司后一年內(nèi)必須持證上崗率達(dá)100﹪。技術(shù)性工種必須持相關(guān)國家認(rèn)證證書上崗。20xx年的培訓(xùn)工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到管理員和班組長這一級員工上，基層的.管理人員目前是公司的人力資源弱項(xiàng)，二零零四年通過開展各類培訓(xùn)來加強(qiáng)該層次員工的培訓(xùn)。

 

(二) 品質(zhì)管理：

 

質(zhì)量管理體系在XX年開始推行，其力度和效果均不理想。除了大家的重視度不夠外，還在培訓(xùn)工作上滯后，執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)沒有真正的落實(shí)。為此，20xx年將繼續(xù)貫徹公司的質(zhì)量體系，為公司通過iso9000：20xx的認(rèn)證認(rèn)真的打好基礎(chǔ)，爭取能夠在20xx年通過認(rèn)證。

 

在20xx年2月份以前組織綜合管理部和公司的主要人員對質(zhì)量體系文件修改，使得對公司更加合適而有效。針對修改版的文件，組織精簡有效的品質(zhì)管理培訓(xùn)。對新接管的項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目式的質(zhì)量體系設(shè)計(jì)，對單獨(dú)的項(xiàng)目編寫質(zhì)量文件，單獨(dú)實(shí)施不同標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量系統(tǒng)。

 

20xx年將實(shí)施品質(zhì)管理項(xiàng)目專人負(fù)責(zé)制，公司每個接管的項(xiàng)目都指定專人配合品質(zhì)主管從事質(zhì)量管理工作。包括在該項(xiàng)目的質(zhì)量內(nèi)部管理、業(yè)主的投訴及處理、管理的資料檔案收集、制作項(xiàng)目質(zhì)量管理審核報告等。同時，配合項(xiàng)目業(yè)主(業(yè)主委員會)的需求進(jìn)行年度的質(zhì)量管理分析調(diào)查，獲得有效的內(nèi)部管理信息和業(yè)主的建議，以便對項(xiàng)目的不合格項(xiàng)進(jìn)行整改。

 

20xx年12月擬將進(jìn)行一次內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核，將嚴(yán)格依照iso9000：20xx的要素進(jìn)行，這次內(nèi)審將是物業(yè)公司的第一次品質(zhì)管理總結(jié)會議。

 

(三) 行政工作：

 

綜合管理部在20xx年中，未能徹底的起到承上啟下的作用，有一定欠缺。工作有停頓，許多問題沒有細(xì)致的落實(shí)。在公司和員工之間沒有一個有效的溝通手段，大部分員工對工作情緒低沉，得不到高層主管的工作幫助。為此，在XX年綜合管理部要加強(qiáng)管理，做好人事、勞資、檔案外聯(lián)等各項(xiàng)工作。在公司內(nèi)設(shè)置建議信箱，具體設(shè)置在公司總部和各項(xiàng)目處，用于公司員工就公司的現(xiàn)狀和工作生活中的各種問題進(jìn)行咨詢，由行政主管人員抽專門的時間了解，并回復(fù)。同時公司每個季度必須召開一次集體工作會議，或者階段性的質(zhì)量體系審核。

 

20xx年物業(yè)公司的消耗物品采購將由綜合管理部進(jìn)行統(tǒng)一采購。采購的形式采取固定供貨商合同制服務(wù)，有利于節(jié)約成本和規(guī)范化操作。每月的20-25號各管理處報下個月的材料采購清單，30-下月3號領(lǐng)取所采購的物資，在有力保障項(xiàng)目處正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時，注意費(fèi)用的有效控制。

 

20xx年物業(yè)公司還要慢慢的溶進(jìn)四川成都乃至西南的物業(yè)管理市場，參加行業(yè)協(xié)會，參與政府主管部門或者其他單位舉辦的各類專業(yè)活動。對四川省的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行理論性的研究，為公司發(fā)展指明道路方向，同時也在物業(yè)管理行業(yè)打下華神物業(yè)的烙印。

 

(四) 企業(yè)文化和品牌打造：

 

華神物業(yè)是年輕企業(yè)，依托華神集團(tuán)和四川的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展，華神物業(yè)繼承了華神集團(tuán)了優(yōu)良傳統(tǒng)，打造企業(yè)品牌，鑄造朝氣逢勃的企業(yè)文化。在20xx年物業(yè)公司將通過舉辦一系列的活動，來鑄造公司的品牌和文化。如：崗位技能競賽、服務(wù)水平競賽、籃球賽等，以此加強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，增強(qiáng)員工的歸屬感，激發(fā)員工的工作熱情。嚴(yán)肅工作紀(jì)律，從細(xì)小處做起，如：著統(tǒng)一服裝上班、見面問好、主動為業(yè)主提供幫助、下班整理自己的辦公桌等等。再就是舉辦多種多樣的競賽活動，同時積極參與有關(guān)物業(yè)管理的各種會議和培訓(xùn)，在業(yè)界建立形象。

 

三、經(jīng)營管理工作：

 

二零零四年，經(jīng)營管理部主要工作是在公司已有和新接的各項(xiàng)目中挖掘項(xiàng)目的相關(guān)資源進(jìn)行經(jīng)營，指導(dǎo)項(xiàng)目部開展經(jīng)營管理工作。核算項(xiàng)目部的經(jīng)營情況，根據(jù)實(shí)際情況和計(jì)劃來調(diào)控，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益最大化。20xx年的兩個經(jīng)營項(xiàng)目，在年底都進(jìn)行了剝離。因此，20xx年經(jīng)營管理部主要進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)營工作，兼而尋找新的項(xiàng)目。

 

四、收支預(yù)測：

 

收入：按照先前的預(yù)測，二零xx年擴(kuò)展23萬平方米的管理面積，按目前已經(jīng)有可能的大觀園項(xiàng)目方案來計(jì)算，已經(jīng)有15萬平方米。年開支72萬，收入74 萬，收支相抵，除去不可預(yù)見的因素，則該項(xiàng)目持平。若按另外擴(kuò)展8萬平方米面積，每平方米0.4元計(jì)算，則年收入38.4萬。預(yù)測利潤率為10﹪，即 3.84萬元。綜合計(jì)算，若在3月份前進(jìn)駐大觀園項(xiàng)目則盈利不超過1.5萬元。若在換取企業(yè)等級資質(zhì)后，順利拓展8萬平方米的項(xiàng)目，預(yù)算盈利1.92萬元。隨著管理面積的擴(kuò)大，利用資源可開展多種經(jīng)營項(xiàng)目，但由于可變性和不可預(yù)測性，在此不對此做測算。據(jù)此，綜合計(jì)算，公司明年總收入24萬(工業(yè)園)、 74萬(大觀園)、38.4萬(拓展新項(xiàng)目)，共136.4萬元。

 

支出：工業(yè)園管理處全年支出預(yù)算22.8萬，大觀園項(xiàng)目全年支出預(yù)算68萬，拓展新項(xiàng)目支出預(yù)算34.56萬，公司本部支出10.4萬，則全年總支出為135.76萬元。

 

利潤：136.4-135.76=0.64萬元。

 

華神物業(yè)在二零零四年必須得到一個質(zhì)的提升、積累，面對困難打開一個新的局面，公司才能向前走。在下一年度必須放開步伐，大膽嘗試各種新的經(jīng)營方式，力爭取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。本工作計(jì)劃是公司二零零四年各項(xiàng)工作計(jì)劃的大綱，詳細(xì)計(jì)劃以本大綱為主體展開。

 

關(guān)于物業(yè)工作計(jì)劃3

 

一、全面實(shí)施規(guī)范化管理。

 

在原有基礎(chǔ)上修定各部門工作手冊，規(guī)范工作流程，按工作制度嚴(yán)格執(zhí)行，加大制度的執(zhí)行力度，讓管理工作有據(jù)可依。并規(guī)范管理，健全各式檔案，將以規(guī)范表格記錄為工作重點(diǎn)，做到全面、詳實(shí)有據(jù)可查。

 

二、執(zhí)行績效考核工作，提高服務(wù)工作質(zhì)量

 

以績效考核指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，明確各級工作職責(zé)，責(zé)任到人，通過檢查、考核，真正做到獎勤罰懶，提高員工的工作熱情，促進(jìn)工作有效完成。

 

三、強(qiáng)化培訓(xùn)考核制度

 

根據(jù)公司培訓(xùn)方針，制定培訓(xùn)計(jì)劃，提高服務(wù)意識、業(yè)務(wù)水平。有針對性的開展崗位素質(zhì)教育，促進(jìn)員工愛崗敬業(yè)，服務(wù)意識等綜合素質(zhì)的提高。對員工從服務(wù)意識、禮儀禮貌、業(yè)務(wù)知識、應(yīng)對能力、溝通能力、自律性等方面反復(fù)加強(qiáng)培訓(xùn)，并在實(shí)際工作中檢查落實(shí)，提高管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提高員工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，為公司發(fā)展儲備人力資源。

 

四、結(jié)合小區(qū)實(shí)際建立嚴(yán)整的安防體系

 

從制度規(guī)范入手，責(zé)任到人，并規(guī)范監(jiān)督執(zhí)行，結(jié)合績效考核加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，加大對小區(qū)住戶安防知識的宣傳力度，打開聯(lián)防共治的局面。

 

五、完善日常管理，開展便民工作，提高住戶滿意度

 

以制度規(guī)范日常工作管理，完善小區(qū)樓宇、消防、公共設(shè)施設(shè)備的維保，讓住戶滿意，大力開展家政清潔、花園養(yǎng)護(hù)、水電維修等有償服務(wù)，在給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

 

六、根據(jù)公司年度統(tǒng)籌計(jì)劃，開展社區(qū)文化活動，創(chuàng)建和諧社區(qū)。

 

根據(jù)年度工作計(jì)劃，近階段的工作重點(diǎn)是:

 

1、根據(jù)營運(yùn)中心下發(fā)的《設(shè)備/設(shè)施規(guī)范管理制度》、《電梯安全管理程序》、《工作計(jì)劃管理制度》等制度規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行，逐項(xiàng)整改完善，按實(shí)施日期落實(shí)到位。

 

2、根據(jù)《績效考核制度》中日常工作考核標(biāo)準(zhǔn)組織各部門員工培訓(xùn)學(xué)習(xí)，明確崗位工作要求。

 

3、擬定車輛臨停收費(fèi)可行性方案。

 

4、配合運(yùn)營中心"溫馨社區(qū)生活剪影"等社區(qū)文化活動的開展，組織相關(guān)部門做好準(zhǔn)備工作。

 

5、按部門計(jì)劃完成當(dāng)月培訓(xùn)工作。