序言：寫作是分享個人見解和探索未知領(lǐng)域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產(chǎn)法律法規(guī)條款樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

第1篇

一、二手房交易過程中“陰陽合同”的表現(xiàn)形式及成因

二手房交易過程中，買賣雙方當事人往往為了達到某種目的而故意簽訂兩份及其以上的合同，俗稱“陰陽合同”?！瓣幒贤斌w現(xiàn)的是買賣雙方真實的成交價格，一般一式三份由買賣雙方及中介分別保管。而“陽合同”則根據(jù)需要的不同、政策背景的不同簽訂不同的版本。目前市場上“陽合同”主要有以下幾種表現(xiàn)形式：一種是通過填寫低于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的為降低買賣合同標的，從而達到少納稅的目的。另一種是將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給銀行，達到以申請更多按揭貸款的目的。還有一種是在有些需要交納20%個人所得稅的城市，將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產(chǎn)交易中心，其目的是減少未來房屋的成交差額以期達到減稅的目的。為此，同一宗房產(chǎn)交易卻簽訂了多份成交價格不同的合同，而且各份合同還各有“妙用”。

“陰陽合同”在二手房交易市場中盛行，主要有以下原因。

首先，二手房交易中的巨大利益驅(qū)使，因陰陽合同差價可規(guī)避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購買未滿5年的非普通住宅實際交易價在220萬元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價為160萬元（陽合同），差價達到了60萬元。按規(guī)定需要交納營業(yè)稅附加5.6%、契稅3%、個稅1.5%，共計10.1%，則陰陽合同避稅達到了60×10.1%=6.06萬元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽合同”分食本該屬于國家財政的稅金。申請貸款時，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價為280萬元（陽合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬元的貸款。若借款人不能履約時，這無疑會給銀行增加經(jīng)濟損失，而在房價下降時，銀行的損失會更大。

其次，當事人雙方法律意識淡薄，違法成本過低。國家的相關(guān)法律規(guī)定過于模糊，沒有對相關(guān)的法律法規(guī)條款進行合理的司法解釋?！瓣庩柡贤笔堑湫偷碾p方惡意串通損害國家利益的行為，根據(jù)我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，應(yīng)屬無效合同，有過錯的當事人應(yīng)承擔相應(yīng)的民事法律責任。但是，由于損害的是國家利益，在民事關(guān)系上，無人代表國家作為受害人來追究合同當事人的民事責任，因此只能眼睜睜地看著國家利益不斷受到侵害。

再次，現(xiàn)有房屋成交價格申報制度的不完善和房價評估操作的復雜性、隨意性造成“陰陽合同”現(xiàn)象禁而不止。

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。同時《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度，但上述規(guī)定都沒有具體的操作細則，執(zhí)行起來難以做到百分百客觀公正。

相關(guān)主管部門對二手房交易中買賣雙方價格申報有一套評估制度，例如請評估機構(gòu)或依托計算機評稅軟件系統(tǒng)，對房地產(chǎn)市場中發(fā)生交易的二手房進行評估。但評估機構(gòu)有時會因追求經(jīng)濟利益，無原則地迎合當事人的要求，造成對房屋評估價值的不公正。而采取機評手段時，稅務(wù)主管部門往往為避免過多糾紛，將統(tǒng)一的房屋評稅系統(tǒng)標準制定得過低，在二手房過戶時，因合同價高于計算機估價，以合同價為征稅基準；低于計算機評估價的，以計算機評估價為征稅基準，即“就高不就低”，這就導致了投機者有機可乘。

二、二手房陰陽合同的危害及風險

“陰陽合同”不僅損害國家稅收利益，造成國家稅收的流失，動搖社會對誠信經(jīng)營、履約和納稅的信心，而且擾亂市場經(jīng)濟秩序，影響國家宏觀調(diào)控手段的實施。二手房交易中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，是國家和相關(guān)部門了解市場和出臺相關(guān)措施的重要參考依據(jù)，數(shù)據(jù)越真實，相關(guān)部門對市場的了解就越真實，出臺相關(guān)調(diào)控措施時就會更加有針對性，更加有效果。陰陽合同導致二手房交易市場的動態(tài)反映失真，不利于國家對房產(chǎn)市場進行及時有效的宏觀調(diào)控。

買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為，也往往會給當事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房價支付房款的風險，從而蒙受經(jīng)濟損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費，但如果該房屋要再次進行交易，由于在房地產(chǎn)交易中心登記備案的購入價低于實際成交價，故作為計稅依據(jù)的增值額比實際增值額大，這樣算下來，其實并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？從相關(guān)法規(guī)上講，應(yīng)當以備案轉(zhuǎn)讓的價格為準，登記備案的行為是一種行政機關(guān)的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據(jù)。但登記備案的合同未必全是真實的內(nèi)容，其中部分內(nèi)容是合同當事人為規(guī)避法律而簽訂的非真實意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點。另外，買賣雙方簽訂陰陽合同進行偷稅的行為，被有關(guān)權(quán)力機關(guān)查實，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數(shù)額較大、性質(zhì)嚴重甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。

三、二手房“陰陽合同”的防范與對策

要杜絕交易過程中“陰陽合同”的產(chǎn)生，必須采取針對性的措施。

首先，司法部門應(yīng)修訂相關(guān)司法解釋，以法律法規(guī)約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽合同”，也為管理部門提供政策依據(jù)。增大違法成本，讓二手房交易各方認識到“陰陽合同”的危害，自覺抵制“陰陽合同”的產(chǎn)生。未經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，不提供法律保護。

買賣雙方之所以簽訂“陰陽合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關(guān)條文，在有見證人的情況下，如果出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，法律上有可能承認那份有中介見證的合同，納稅人對“陰陽合同”的合法性有恃無恐，這也導致了“陰陽合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該出臺相應(yīng)的補充條文，針對這種“陰陽合同”，只承認經(jīng)過房地產(chǎn)交易中心備案的房地產(chǎn)買賣合同，對于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護。

其次，各管理部門應(yīng)根據(jù)實際情況制定管理細則，統(tǒng)籌合作，杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生。例如房管部門加強房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行業(yè)管理，建立完善的二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)，對一些有資質(zhì)、信譽好、實力強的中介開放網(wǎng)簽系統(tǒng)，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對于一些無資質(zhì)，不規(guī)范以及參與策劃簽訂“陰陽合同”的中介堅決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評估等業(yè)務(wù)。同時建立完備的二手房資金監(jiān)管賬戶，保障買賣雙方的合法權(quán)益。稅務(wù)管理部門及時更新基準價格數(shù)據(jù)，因為納稅的多少是“陰陽合同”產(chǎn)生的直接原因，而房地產(chǎn)交易價格是動態(tài)變化的，這樣就可盡量避免發(fā)生評估價格與實際價格差距過大的情況。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)該加大對納稅人這種通過簽訂“陰陽合同”偷稅行為的處罰力度。對那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽合同”而偷逃稅者，除了讓其補稅之外還應(yīng)該處以重罰，讓其得不償失。虛報房價并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴重的，依刑事犯罪處理。

最后，各有關(guān)部門應(yīng)聯(lián)合起來積極做好宣傳工作，將“陰陽合同”存在的問題、危害、法律責任公之于眾，提高老百姓的自我保護與法律意識。逐步實現(xiàn)契稅、房管、銀行等部門的信息聯(lián)網(wǎng)，從根本上杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生，維護二手房市場的健康發(fā)展。

參考文獻：

1.劉凱.淺析二手房屋買賣中陰陽合同.商業(yè)文化.2012.23

第2篇

關(guān)鍵詞：土地；開發(fā)利用；經(jīng)濟建設(shè)；最大效益

土地作為城鎮(zhèn)建設(shè)的載體和基本條件，是社會經(jīng)濟發(fā)展中最為活躍的生產(chǎn)要素，土地開發(fā)與利用的狀況，直接關(guān)系到城鎮(zhèn)化建設(shè)與發(fā)展的空間、潛力和方向，土地的開發(fā)利用直接為經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)。

安圖縣位于吉林省東部，延邊州西南部，長白山地區(qū)，地理位置優(yōu)越，是長吉圖地區(qū)重要的交通樞紐。長吉圖的大力發(fā)展給安圖縣帶來了大量的機遇和挑戰(zhàn)。安圖縣經(jīng)濟正處于由粗放型向集約型增長的轉(zhuǎn)軌時期，實行行政劃撥與有償出讓的雙重土地分配制度，土地、房產(chǎn)管理制度尚未完善，大量建設(shè)項目用地基本采用無償?shù)男姓潛埽鞘型恋乩迷谛屡f體制過渡中存在著諸多問題。

一、安圖縣土地開發(fā)利用存在的問題

統(tǒng)觀安圖縣土地開發(fā)利用的情況，總體上是規(guī)范有序，成效明顯，較好地解決了有限土地與持續(xù)發(fā)展的問題，但同時存在的問題也是顯而易見的。

規(guī)劃水平有待提高。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，安圖縣的土地開發(fā)利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃應(yīng)做出適當?shù)恼{(diào)整，以更好地促進經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展。

土地資源數(shù)量有限，導致發(fā)展開發(fā)利用空間的限制。

二、對土地開發(fā)利用的建議

土地規(guī)劃與開發(fā)利用如何能更好的為經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展服務(wù)將成為我們思考的重大問題。

（一）經(jīng)營城市，發(fā)揮土地資源最大效益

加大土地基礎(chǔ)性開發(fā)力度，抓住一切發(fā)展機遇，主動與地方經(jīng)濟建設(shè)接軌。特別要加大規(guī)劃框架內(nèi)城市道路和區(qū)域道路的建設(shè)力度，通過城市內(nèi)道路的建設(shè)帶動土地的開發(fā)與利用，以提高土地價值，增加政府收益。

（二）政策扶持，降低開發(fā)成本促進土地有效開發(fā)和高效利用

1. 實行地價與投資強度掛鉤。規(guī)定不同行業(yè)應(yīng)達到的投資強度（企業(yè)投資總額與所需土地面積之比）標準。如果企業(yè)投資強度比該行業(yè)投資密度標準高幾個百分點，地價就按基準地價同比下降幾個百分比；相反，地價就按基準地價上升若干個百分比。

2. 對關(guān)鍵性企業(yè)實行特殊優(yōu)惠。對于國際國內(nèi)知名公司，擁有尖端技術(shù)以及帶動性、聯(lián)動性強的大公司或在形成產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵性企業(yè)，則可以在優(yōu)惠基礎(chǔ)上再度優(yōu)惠，甚至收取象征性地價。

（三）精心策劃，提高工業(yè)用地的利用效益

安圖縣位于山區(qū)，四面環(huán)山。導致安圖縣城區(qū)土地的發(fā)展空間有一定限制，如何提高工業(yè)用地的利用效益就成為至關(guān)安圖縣經(jīng)濟能否再上一個臺階的關(guān)鍵問題之一。

1. 建立土地利用綜合評價指標體系，對擬引進項目要建立科學完備的制度。建議政府成立專家評審委員會，以量化的標準招商評商，規(guī)范土地供應(yīng)。

2. 建立公告制度。擬引進項目的有關(guān)土地利用情況進行公告，以利于監(jiān)督，建議對工業(yè)用地的出讓價格、開發(fā)期限和投資強度，以合同形式予以約定，并嚴格執(zhí)行。對于占地面積較大的項目要根據(jù)總體規(guī)劃，分期供地，限期建成。供地價格隨項目建設(shè)進程逐步調(diào)整，以防“圈地”行為。

（四）謹慎試點，形成土地收購儲備、開發(fā)、供應(yīng)的良性機制

土地收購儲備機制是加強上一級政府對土地市場調(diào)控，規(guī)范土地市場開發(fā)和供應(yīng)，有序?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，深化土地利用制度改革的一條有效途徑。

1. 延續(xù)“土地收購儲備”的功能，擴大“土地收購儲備”的效應(yīng)。

根據(jù)政府賦予土地收購儲備的基本職能指導思想，確保政府土地收益，改進土地供應(yīng)方式、調(diào)控土地一級市場。

2. 探索結(jié)合“土地收購儲備”的“新老聯(lián)動”城鎮(zhèn)建設(shè)新路子。

城鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)該按照規(guī)劃布局區(qū)位優(yōu)勢、資源條件、人口規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展水平，利用“土地收購儲備”運作手段，實施“人口集中、產(chǎn)業(yè)聚集、土地集約利用”，參與城鎮(zhèn)基礎(chǔ)性開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項目開發(fā)等方面的投資和建設(shè)。

3. 建設(shè)土地收購儲備與城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合的新機制。通過完善土地市場化運作機制，改變舊城區(qū)改造滯后、零星建設(shè)、資金短缺等現(xiàn)狀，推進城市高起點規(guī)劃、高標準開發(fā)、高水平建設(shè)，形成合理有序、規(guī)模開發(fā)市場運作的城鎮(zhèn)建設(shè)模式。

（五）集思廣益，提高土地利用的決策水平

建立土地利用聽證制度。首先成立縣政府主要領(lǐng)導掛帥的領(lǐng)導小組和工作班子，控制土地出讓價格和批租節(jié)奏。其次，建立土地利用聽證制度專家?guī)?，對于每一個土地利用和出讓方案的評估，專家提出專業(yè)評估意見最后報主管部門決策。以這個評估為基礎(chǔ)，決定土地批準或進入公開招標掛牌程序。確定土地招標拍賣的基價，以發(fā)展的眼光、平衡的觀點、互動的思路確定價格，調(diào)控開發(fā)。

（六）爭取政策支持，修編土地利用規(guī)劃，確定用地規(guī)模，解決建設(shè)用地指標缺口，奠定合理利用土地資源的基礎(chǔ)

目前的土地利用規(guī)模編制，以人口來確定建設(shè)用地的規(guī)模，而實際情況是，經(jīng)濟發(fā)展較快地區(qū)建設(shè)速度也快，建設(shè)用地需求量也大。各級政府編制中長期發(fā)展規(guī)劃，都要有明確的目標。

（七）正視現(xiàn)實，規(guī)劃建設(shè)出勞動密集型產(chǎn)業(yè)區(qū)

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過升級換代，特別是木材加工產(chǎn)業(yè)市場空間進一步擴大。例如安圖縣的亞鑫木材廠，將安圖的產(chǎn)業(yè)資源與其他大城市的市場資源，甚至是國際資源有機的整合在一起，形成一條龍產(chǎn)業(yè)鏈，同時也形成了一個可持續(xù)的動力源和利潤源。建立勞動密集產(chǎn)業(yè)區(qū)另一個重要作用是解決了安圖縣城市化進程中農(nóng)民工和下崗失業(yè)人員的再就業(yè)問題。這不僅是社會經(jīng)濟問題，也是城市化建設(shè)成功與否的關(guān)鍵問題。批租土地的時候可以考慮把安置多少當?shù)貏趧恿ψ鳛榇_定土地出讓價格的依據(jù)之一。

（八）切實保護耕地和草場，合理利用土地，為經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展保留足夠的土地

土地是人類賴以生存、發(fā)展的重要資源，一切土地的利用都要遵循土地管理法有關(guān)法律法規(guī)條款，遵循土地利用的相關(guān)法律法規(guī)程序，切實保護耕地和草場，有序、有效的利用土地資源。

1. 對于規(guī)劃控制的耕地、草場保護區(qū)域，設(shè)立開發(fā)建設(shè)的警戒線，并在相關(guān)規(guī)劃圖上予以表明，予以公告。

2. 加強土地流轉(zhuǎn)的管理，必須符合土地利用的總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃，必須依法辦理土地登記，不得擅自改變流轉(zhuǎn)土地的建設(shè)用途，流轉(zhuǎn)土地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)。

3. 土地批租要納入法律程序，政府要加強對土地上一級市場的宏觀調(diào)控，土地批租要著重看項目、看實力、看吸勞、看前景，價格要有合理的取值，不要一味的看出讓價格，防止“圈地”行為。

4. 控制增量，盤活有量，即在繼續(xù)控制好總量的同時，重在優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，對閑置土地根據(jù)《土地管理法》采取限期開發(fā)、調(diào)整供地價格、回收等措施，督促其分期分批盡快開發(fā)。

5. 嚴控征地權(quán)，嚴格按照《土地管理法》規(guī)定的征地審批權(quán)限征用土地。建立征地審批責任制，責任層層落實，違者予以從重處罰。

第3篇

摘 要:我國實行土地公有制,不允許土地所有權(quán)入市交易。學者認為,能作為財產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、出資的只能是國有土地使用權(quán),從而,否定了集體土地使用權(quán)出資的適格性。在資源稀缺約束條件下,企業(yè)發(fā)展需要諸如集體土地使用權(quán)之類的稀缺資源,而稀缺資源要成為能帶來剩余價值的資本也離不開企業(yè)這種高效的經(jīng)濟組織。

關(guān)鍵詞:集體土地使用權(quán);出資;構(gòu)成要件

中圖分類號:D923.3 文獻標識碼:A 文章編號:1004-1605(2010)04-0060-06

土地是人類賴以生存的基礎(chǔ),具有資本價值。由于土地的有限供給及人口的增長,其資本價值不僅可以與通貨膨脹同步增長,而且實質(zhì)上能夠增值。我國實行土地公有制,土地公有可以實現(xiàn)資源的公平分配,保障民眾共享國家資源,還可以防止土地資源的過于集中。然而,現(xiàn)實生活中卻又面臨著土地遭受破壞,資源無序利用肆虐的難題。在資源稀缺的約束條件下,面對著人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求,如何更有效率地利用現(xiàn)有土地資源,使其能被流動到效用更高的人手中,從而實現(xiàn)社會財富的最大化?考察合伙、獨資企業(yè)、外商投資企業(yè)及公司法這些不同組織體的社會條件和立法目的,我們獲得了一個啟示:在我國未來公司立法中,不僅需要接納更多具有價值的財產(chǎn)用于出資,將資本增值功能作為衡量法律意義上資本內(nèi)涵的靈魂,同時還要改變現(xiàn)行法規(guī)條款內(nèi)容簡陋的狀況。

一、集體土地使用權(quán)出資的現(xiàn)狀

我國實行土地公有制,不允許土地所有權(quán)入市交流,從而能夠保障國家對地產(chǎn)市場的整體調(diào)控,遏制土地投機現(xiàn)象。但土地所有權(quán)不能出資,并不意味著土地所有者不可以作為出資主體。國家可以在土地一級市場上,將被土地所有權(quán)包容了的土地使用權(quán)作價出資入股,在二級市場上,土地使用權(quán)人通過向國家支付出讓金的方式取得國有土地使用權(quán)。而劃撥土地使用權(quán)若作價出資入股,則需要補充土地使用權(quán)出讓手續(xù),補繳出讓金。有學者認為,按照我國法律的有關(guān)規(guī)定,能夠作為財產(chǎn)權(quán)進行轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán),因此,如果集體組織要以集體所有的土地對外出資,則必須首先將集體土地通過國家征收的途徑變?yōu)閲型恋?再從國家手里通過土地出讓的方式獲得國有土地的使用權(quán),然后,才能進行有效的投資。[1]學者的上述觀點實際上是否認了集體土地使用權(quán)出資的適格性。

正是在這種嚴格的土地管理制度的背景下,廣大農(nóng)村規(guī)避法律、法規(guī)的行為日益增多。在工業(yè)化進程中,集體經(jīng)濟組織為了獲得經(jīng)濟利益,只能靠出租廠房、鋪位等房產(chǎn)。法律對出租建設(shè)在集體非農(nóng)業(yè)用地之上的房產(chǎn)的行為還是保護的。但是,集體經(jīng)濟組織實力有限,于是,集體經(jīng)濟組織便與投資者簽訂合同,約定由集體組織出地,投資者出資金建設(shè)廠房,建成后廠房由投資者使用一定期限,到期后該土地由集體組織收回,地上建筑物也歸集體組織所有等。更嚴重的后果是,農(nóng)村集體雖被法律賦予了土地所有權(quán),卻沒有最終處置權(quán)。

二、制度創(chuàng)新下形成的三種主要經(jīng)營模式

面對這種現(xiàn)狀,在廣東省、江蘇省等經(jīng)濟發(fā)達省份,已經(jīng)開始或正在試點以集體土地使用權(quán)出資建立企業(yè)或公司的嘗試。歸納起來,該種嘗試主要有三種模式:

1.“農(nóng)民――公司――業(yè)主”模式

其基本做法是:由村一級行政干部出面組織,發(fā)動農(nóng)民(承包方)以土地使用權(quán)作價入股組建合作組織(類似于公司法人),由合作組織負責土地的規(guī)劃和開發(fā),實行土地的集中經(jīng)營,合作組織以出租地或以合股的方式招商引資,吸引業(yè)主投資土地,合作組織內(nèi)部則以入股土地使用權(quán)作為分紅依據(jù),原土地承包合同不變。這種模式類似于20世紀90年代在珠江三角洲地區(qū)出現(xiàn)的股田制,但比之更完善。主要分布在江蘇蘇州、常州等經(jīng)濟條件較好,從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人口較少的地區(qū)。常州市戚墅堰區(qū)從2005年下半年開始,全面開展農(nóng)村集體經(jīng)濟股份合作社制改革,全區(qū)9個行政村共固化集體凈資產(chǎn)3501萬元,并定股東人數(shù)17413人,設(shè)置股權(quán)數(shù)20815權(quán),成立了9個股份制合作社。[2]到2006年年底,常州市已有各類農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織419家,成員6.05萬人,帶動農(nóng)戶22.1萬戶,成員數(shù)和帶動農(nóng)戶數(shù)分別占全市農(nóng)戶總數(shù)的8.12%和29.65%,擁有經(jīng)營性資產(chǎn)5.12億元,全年完成營銷的總額18.13億元,全市農(nóng)民合作組織共注冊商標145個。[3]

2.“土地――金融――社?！蹦Ｊ?/p>

其基本做法是:在政府的支持下建立村集體土地信用合作社,村集體土地信用合作社可以以村民集體土地使用權(quán)作抵押進行貸款;村民可以以自己的份額土地使用權(quán)作抵押在村土地信用合作社貸款。村級土地信用合作社由村民民主管理,利息收益用于村內(nèi)公共事業(yè)和補貼農(nóng)民社會保障;如果村民進城愿意放棄土地份額權(quán),村土地信用合作社可以墊付資金收回其份額土地使用權(quán),并將其名下的農(nóng)村社保余額轉(zhuǎn)入城市社會保障體系;村級土地信用合作社如到期不償還銀行的貸款,銀行可以將土地使用權(quán)在市場上拍賣,也可以將土地賣給政府土地儲備中心。如果國家搞建設(shè)需要占用土地,可以直接用土地儲備中心的土地,也可以用土地儲備中心的庫存土地置換城郊農(nóng)民土地建設(shè)開發(fā)區(qū)等。政府土地儲備中心和農(nóng)村土地銀行還可以開展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)務(wù),政府土地儲備中心和農(nóng)村土地銀行可以參與新鄉(xiāng)村規(guī)劃、小城鎮(zhèn)規(guī)劃,可以用政府土地儲備中心和農(nóng)村土地銀行庫存土地,開發(fā)農(nóng)民鄉(xiāng)村新居,加快村莊改造和城鎮(zhèn)化進程;村(社)土信用合作社也可以用土地抵押取得貸款,按照新村規(guī)劃對村民住房進行統(tǒng)一改造;村民也可以在村(社)土地信用社貸款建房;按照新鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)的民居,可以在農(nóng)村土地銀行或村(社)土地信用合作社抵押貸款。

3.允許集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的模式

因具體實施方式存在不同,又可分為蘇州模式、古田模式、準國有化模式等三種較為典型的模式。1996年9月蘇州市國土局正式出臺《蘇州市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》,該辦法規(guī)定:“對集體建設(shè)用地(不含農(nóng)民建房宅基地)實行使用權(quán)有償和有限期流轉(zhuǎn)制度?！逼浜诵膬?nèi)容是對依法取得的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可以在不改變集體土地所有權(quán)的前提下進行轉(zhuǎn)讓、出租和作價入股,但流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得舉辦大型娛樂和高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮(zhèn),其城市建成區(qū)內(nèi)的大部分土地所有權(quán)仍為集體所有,但集體已不能自行決定其土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),而必須在土地管理局的統(tǒng)一安排下進行流轉(zhuǎn)。依土地部門的意見,當?shù)卣褜@部分土地按國家征地方式向集體和農(nóng)民進行補償,出于小城鎮(zhèn)發(fā)展需要和工業(yè)進園要求,集體非農(nóng)建設(shè)用地逐步向中心城鎮(zhèn)集中。雖然土地所有權(quán)仍為集體,但土地管理局將其按國有土地進行管理,土地流轉(zhuǎn)納入城鎮(zhèn)國有土地流轉(zhuǎn)市場中,其大部分收益為當?shù)卣小?/p>

三、制度創(chuàng)新給我們的幾點啟示

集體土地使用權(quán)出資制度的創(chuàng)新對于穩(wěn)定和完善家庭承包制,推動農(nóng)村的改革與發(fā)展,具有重要的制度涵義與啟迪意義:

1.農(nóng)村土地制度的改革必須尊重農(nóng)民的意愿

農(nóng)民對現(xiàn)有土地的偏好的根本原因是與小農(nóng)生產(chǎn)模式息息相關(guān)的土地是他們生存的最后保障。保障農(nóng)民作為資產(chǎn)擁有者的權(quán)利應(yīng)當成為集體土地制度創(chuàng)新與完善的重點。農(nóng)民對土地利益的天然需求是對以土地為基礎(chǔ)的農(nóng)村集體經(jīng)濟成果的分享,如果農(nóng)村集體經(jīng)濟收益僅僅依靠土地經(jīng)營,那么農(nóng)民當然離不開土地,基于成員資格當然對土地有需求,要求獲得土地使用權(quán)利;該利益的實現(xiàn)形式是多種多樣的,可以直接經(jīng)營土地,也可以以某種權(quán)利為依托通過分配集體收益而間接獲得土地利益。所以,其實農(nóng)民心中有兩個分別的愿望:保持自己的成員資格權(quán)利,該權(quán)利成為分配集體利益的合法載體;如果需要,獲得農(nóng)村集體土地使用權(quán),以便直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲取收益。

2.合理的土地利益關(guān)系比邏輯的權(quán)利規(guī)則更為重要

我們認為,重新建構(gòu)農(nóng)村土地上的權(quán)利結(jié)構(gòu)體系,在法律上最終要表現(xiàn)為物權(quán)法規(guī)則體系。那么,到底是完美的土地物權(quán)規(guī)則體系重要,還是合理的土地利益關(guān)系更加重要呢?人的自然之性與社會之性所決定的人的需要以及由這種需要所導向的由意志支配的選擇行為構(gòu)成了權(quán)利的最重要的基點。農(nóng)村土地權(quán)利制度應(yīng)當體現(xiàn)農(nóng)民的需求,即土地所有、使用權(quán)自主和交易自主的需求。土地制度理論探索的核心問題在于利益關(guān)系的合理界定,而法權(quán)形式的選擇則只是一種外部保障條件而已。

3.農(nóng)村土地的權(quán)利結(jié)構(gòu)必須與農(nóng)村社會傳統(tǒng)與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)

農(nóng)村土地制度的選擇要受大多數(shù)農(nóng)民所處情況的約束,大多數(shù)農(nóng)民所處的情況決定了與之相適應(yīng)的制度安排。在特定的環(huán)境下(包括歷史階段、社會經(jīng)濟狀況及農(nóng)村土地使用制度除外的正式和非正式制度),理性人對未來的預期是相似的,他們的理性選擇也是相似的,從而特定環(huán)境決定了大多數(shù)農(nóng)民所處的特定情況。反過來說,大多農(nóng)民所處的情況是由他們所處的環(huán)境決定的。具體地說,這里的環(huán)境可以歸結(jié)為“人地關(guān)系”、“農(nóng)業(yè)技術(shù)”、“非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達程度”、“社會保障制度”、“農(nóng)村戶籍制度”、“非正式規(guī)范”等因素。我們無法回避這些制度背景對農(nóng)村土地制度的影響,當然我們也應(yīng)當正視這些影響?？赡?某些影響將成為農(nóng)村土地權(quán)利制度的不堪重負的“歷史包袱”,制度變遷方式與制度選擇目標的沖突,最終會使制度本身缺乏應(yīng)有的效率。

四、集體土地使用權(quán)出資法律規(guī)定的評述

盡管我國在集體土地使用權(quán)出資的問題上,在寥寥可數(shù)的幾部法律法規(guī)中有所涉及,但細細琢磨下來,不難發(fā)現(xiàn):我國在對待集體土地使用權(quán)出資的問題上,采取的是嚴格限制的態(tài)度;集體土地使用權(quán)作為一種股份出資形式,在具體出資上立法相當?shù)牟煌晟?甚至在許多方面完全是空白,缺乏可操作性;且集體土地使用權(quán)出資的規(guī)定與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法、破產(chǎn)法等法律、法規(guī)還存在著嚴重的沖突。

1.集體土地使用權(quán)出資受嚴格限制

除了出資人和出資對象的限制之外,它還受到我國土地總體利用規(guī)劃的限制,設(shè)立公司的發(fā)起人達成出資協(xié)議后,要經(jīng)過土地管理部門的批準后才能生效。甚至,在公司成立后,根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第15條之規(guī)定,“全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農(nóng)民集體企業(yè)的,辦理有關(guān)手續(xù)后,被兼并的原農(nóng)民集體企業(yè)使用的集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)依照國家建設(shè)征用土地的審批程序和補償標準使用的非本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村農(nóng)民集體所有的土地,轉(zhuǎn)為國家所有”,如果公司被兼并,農(nóng)村集體還要被剝奪土地的所有權(quán)。事實上,既然公司的信用基礎(chǔ)實現(xiàn)了從資本信用到資產(chǎn)信用的轉(zhuǎn)化,立法就沒有必要對出資標的物作出刻板、硬性、有限的規(guī)定。既然資本卸下了負擔債權(quán)擔保使命的重負,對出資標的物的要求,不必然以具備償債功能為適格要件。只要為公司營業(yè)所需的任何資源和要素,都有作為出資標的物的可能。

2.具體出資的立法不完善

究其原因是我國受大陸法傳統(tǒng)特別是德、法、日理論的影響,對公司法的研究注重概念的辨析、法條的解釋,而缺乏對社會現(xiàn)實生活的關(guān)注。所以現(xiàn)有關(guān)于土地使用權(quán)出資的規(guī)定主要集中在企業(yè)法中,在土地制度中較為少見,而企業(yè)法律制度關(guān)于土地使用權(quán)出資的規(guī)定,基本上停留在土地使用權(quán)和貨幣、實物一樣,可以成為投資人向企業(yè)的一種出資方式,至于土地使用權(quán)如何資本化、不同出資方式的特定條件和程序等,則沒有較為系統(tǒng)的規(guī)定。從實踐上看,出資人以土地使用權(quán)向企業(yè)出資的,企業(yè)法律制度沒有規(guī)定的,只能準用土地法律制度的有關(guān)規(guī)定。

3.列入企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)而產(chǎn)生的沖突

從我國現(xiàn)行立法來看,一方面《規(guī)定》允許農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股,與有經(jīng)濟實力的經(jīng)濟組織組成股份合作制農(nóng)業(yè)企業(yè);另一方面擔保法又禁止土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定抵押,禁止充抵債務(wù),不得被列入企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)范圍。顯然,兩者的規(guī)定是矛盾的。第一,我國破產(chǎn)法的基本作用是保護全體債權(quán)人的合法權(quán)益,通過對企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)的確認,可確保破產(chǎn)債權(quán)充分得以實現(xiàn),避免造成對債權(quán)人利益的損害。第二,農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)入股后,該土地承包經(jīng)營權(quán)就成為企業(yè)的合法財產(chǎn),該農(nóng)業(yè)企業(yè)作為獨立的法人可對該使用權(quán)加以使用、收益和適當?shù)奶幏帧５谌?農(nóng)業(yè)部《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的意見》第4條提出:“在堅持土地集體所有制和不改變土地農(nóng)業(yè)用途的前提下,經(jīng)發(fā)包方同意,允許承包方在承包期內(nèi),對承包標的物依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股。債務(wù)人不得以土地抵頂債款。”顯然,此處的規(guī)定限制了企業(yè)將入股的土地經(jīng)營權(quán)列入破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍。

因此,在未來的公司立法中,變革公司立法理念,重構(gòu)股東出資法律制度,就成為完善公司立法的迫切需要。而鼓勵投資,充分利用投資資源是股東出資形式立法的根本意旨。其核心就是確立某種制度安排和財產(chǎn)權(quán)利,為把個體的經(jīng)濟努力轉(zhuǎn)化為能使個人收益率接近于社會收益率的行為提供激勵。這就需要我們在公司立法中放寬對股東出資形式的嚴格立法。一要保障股東的投資自由,二要給潛在的投資資源一個能夠被充分利用的空間,允許所有具有經(jīng)營價值的財產(chǎn)都可以參與到公司的經(jīng)營之中。特別是隨著改革的深入,經(jīng)濟的發(fā)展,更需要我們拓寬公司的投資、融資渠道,實現(xiàn)經(jīng)濟目標最大化。為此,國家應(yīng)當允許各類資本進入市場,鼓勵集體土地使用權(quán)等財產(chǎn)用于出資。

五、集體土地使用權(quán)出資的構(gòu)成要件

既然集體土地使用權(quán)是公司實踐中重要的出資標的物,下面我們借鑒國外出資制度的相關(guān)規(guī)定,并在分散、繁雜的土地法規(guī)中尋出只言片語,結(jié)合公司的實踐,梳理并細化集體土地使用權(quán)出資的構(gòu)成要件。

1.實體性要件

出資主體:集體土地使用權(quán)出資的主體應(yīng)是集體土地所有權(quán)人和依法已取得集體土地使用權(quán)的使用者。集體使用權(quán)出資的主體,無論是誰,都是不折不扣的“經(jīng)濟人”,他會理性地給予自身的利益,并力圖使其最大化,為行使物之權(quán)利,實現(xiàn)物之效用而努力。根據(jù)《土地管理法》第8條、第10條之規(guī)定,結(jié)合《憲法》第9條和第10條、《民法通則》第74條第2款和《農(nóng)業(yè)法》第11條的規(guī)定,可以清晰地顯示,現(xiàn)行法將集體土地所有權(quán)規(guī)定為農(nóng)民集體所有,具體有三個層次(或三種類型):鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體土地所有權(quán)、村農(nóng)民集體土地所有權(quán)、組農(nóng)民集體土地所有權(quán)。與此相對應(yīng),明確了集體土地經(jīng)營管理者也為三種,即鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會、村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組。至此,我們可以得出如下結(jié)論:集體土地既不屬于任何農(nóng)村集體組織中的個別成員,也不屬于哪一個農(nóng)村組織所有,農(nóng)村集體土地的所有權(quán)只能屬于農(nóng)民集體所有,即一定范圍內(nèi)的農(nóng)民集體對一定范圍的集體土地擁有所有權(quán)。

出資客體:民事法律關(guān)系的客體就是行為,這是從一般抽象的意義上來講的,我們將其概括為民事法律關(guān)系的抽象客體。當然,我們講民事法律關(guān)系的客體是行為,并不排斥從具體可識別的意義上承認主體行為的客體。對此,有學者稱之為“權(quán)利關(guān)系的雙重客體結(jié)構(gòu)”[4]。集體土地使用權(quán)出資的具體客體就是集體土地所有權(quán)主體實際占有和經(jīng)營的集體土地,包括耕地、非耕農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、村民的宅基地等表現(xiàn)形式,是農(nóng)民生存和發(fā)展的最基本的自然資源。具體有以下特征:其一,能夠滿足人們的一定需求。只有有用的東西或能夠為人們帶來效用或收益的東西,人們才能在其上設(shè)置權(quán)利。其二,具有稀缺性。由于稀缺,人們對其的需求就不可能完全滿足,也就有了利益沖突的可能,為了避免沖突,就需要對資源的獲得設(shè)立一定的規(guī)則,確定歸屬。其三,可被控制和占有。有些東西雖然有用而稀缺,但由于條件所限難以設(shè)立所有權(quán)、界定歸屬,則也不能成為所有權(quán)客體。其四,可供交易與轉(zhuǎn)讓。交易與轉(zhuǎn)讓的起點和重點都是歸屬。

總之,集體土地使用權(quán)可用于出資入股,取決于四個基本條件:其一,土地可以被明確地劃分;其二,集體土地所有權(quán)很明確,得到國家如同國有土地使用權(quán)同等的尊重;其三,法律明確規(guī)定,在保護土地屬性的前提下,集體土地使用權(quán)可以合法在資源配置市場進行流轉(zhuǎn);其四,集體土地使用權(quán)的價值可以被評估。重構(gòu)集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機制,即集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)一樣,按“同地、同權(quán)、同價”的原則進入土地市場自由流轉(zhuǎn)是合理的制度設(shè)計。具體內(nèi)容是:建立土地使用權(quán)在市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的長期法律準則;確保農(nóng)村集體建設(shè)用地為法定不動產(chǎn),促使其轉(zhuǎn)讓必須按照不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則進行;確保全國土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采用依法登記的要式行為轉(zhuǎn)讓,確保全國土地使用權(quán)統(tǒng)一的買賣、交換和贈與的轉(zhuǎn)讓方式?；诓煌恋厮袡?quán)而保留統(tǒng)一的土地使用權(quán)制度應(yīng)該成為我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)設(shè)定的基本方向,由此將形成中國比較統(tǒng)一的土地使用權(quán)法律權(quán)利特征,即有償性、期限性、平等性和出讓方的單一性和受讓方的廣泛性。

2.程序性要件

我國對土地等資源實行公有制,國家、集體是所有權(quán)的主體,但它們都不能直接利用這些資源,而要通過設(shè)定他物權(quán)或租賃的方式交由他人使用,即“按可接受的政治程序來決定誰可以使用或不能使用這些財產(chǎn)權(quán)利”[5]。在這種不動產(chǎn)物權(quán)制度下,獲得資源使用權(quán)的程序直接影響資源配置的效率。如果程序設(shè)置不當,就會導致大量的非生產(chǎn)性活動,造成資源嚴重浪費。因此,在物權(quán)制度的程序立法中,既要注重程序的管理功能,也應(yīng)重視其便利交易的功能?！巴魏纹渌ぞ咭粯?法律程序也被看作一種實現(xiàn)某一目的的過程中產(chǎn)生的一種費用,因而程序法的目的是實現(xiàn)費用最小化”[6]。與現(xiàn)金、實物出資相比,以集體土地使用權(quán)出資,其價值不易確定,辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)煩瑣。在出資過程中,高估財產(chǎn)價值或者變相剝奪、損害集體及其成員利益的行為時有發(fā)生,出資瑕疵的風險增加。因此,在集體土地使用權(quán)出資方面應(yīng)設(shè)置嚴格的規(guī)制措施,提供周密嚴苛的法律保障。我們將集體土地使用權(quán)出資的流程圖示如下:

提出申請

報經(jīng)人民政府土地管理部門(或農(nóng)村管理部門的)批準

對集體土地使用權(quán)評估作價

公示

(檢查)

驗資

申請企業(yè)登記

辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬證明

提出申請:以村集體土地所有權(quán)人(執(zhí)行機構(gòu)為村資產(chǎn)管理委員)為出資一方的出資人就集體土地使用權(quán)出資達成投資意向后,村資產(chǎn)管理委員會提請召開全體村民參加的村民會議,并且必須經(jīng)全體村民2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意,方可進行。

報請人民政府土地管理部門批準:《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定,改建或新設(shè)公司應(yīng)由土地使用權(quán)持有者擬訂土地使用權(quán)出資入股的方式。由國務(wù)院授權(quán)部門批準設(shè)立的公司,其土地使用權(quán)作價入股的方案,報經(jīng)國家土地管理局批準;由省級人民政府批準設(shè)立的公司,其土地使用權(quán)作價入股方案,報省級人民政府土地管理部門批準。[7]而《物權(quán)法》第140條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應(yīng)當依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準?！蓖恋毓芾矸ㄒ?guī)定,農(nóng)村集體組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的,應(yīng)當持有批準文件,向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請,按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限,由縣級以上地方人民政府批準。對以農(nóng)村承包土地使用權(quán)出資入股成立的專業(yè)經(jīng)濟合作社,則應(yīng)由縣級以上的主管農(nóng)業(yè)的部門審批。由于土地的特殊屬性,我國采取的是嚴格的土地用途審批、管理制度,因此,報請具有相應(yīng)職權(quán)的人民政府土地管理部門的批準同意,是必經(jīng)的程序。

評估作價:評估土地使用權(quán)價值應(yīng)盡量采用市場法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地區(qū)、不同方位、不同地段的環(huán)境及供求影響價格差別很大,所以采用市場法是最有說服力的。市場法應(yīng)采取同類市場上土地使用權(quán)已售價格(至少三宗以上)作為參照,并調(diào)整其時間、地點、用途等要素,最后確定評定價值。在實在缺少參照地的情況下,采用收益法評估為次優(yōu)。

公示:公示對集體土地使用權(quán)出資而言,更為重要,原因如下:其一,集體土地使用權(quán)不可觸摸、不易評估,其出資向社會公眾公開,便于投資者知悉這一情事,由此作出交易判斷;其二,有利于集體成員對成員集體的監(jiān)督、督促,及時行使集體民主決策的權(quán)利;其三,有利于維護集體成員個體利益,土地的狀況(由誰承包、承包的具體田畝數(shù)、承包地和建設(shè)用地的范圍、評估的價值等內(nèi)容)、成員資格的范圍、股權(quán)的分配方案等事項,對集體成員而言利益重大,息息相關(guān)。公示有兩種方法:一方面,應(yīng)在公司的章程中體現(xiàn);另一方面,必須上墻公示,讓全體集體成員都能及時知曉相關(guān)信息。

檢查:由于集體土地使用權(quán)的特殊性、重要性,所以我們主張借鑒國外經(jīng)驗,增設(shè)檢查程序。該程序具有較強的行政干預色彩,可隨集體土地使用權(quán)出讓、流轉(zhuǎn)、出租等實踐操作的規(guī)范,逐漸弱化乃至廢止。檢查制度,主要是指由主管土地的管理部門或農(nóng)業(yè)主管部門對集體土地使用權(quán)的出資情況進行檢查。該種檢查主要針對第一環(huán)節(jié)中申請內(nèi)容的再次審核。主要保證集體土地使用權(quán)(特別是農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán))不得用于非農(nóng)目的,但應(yīng)以不干預正常經(jīng)營為原則。

驗資:我國在股份發(fā)生對價充足性的判斷中引入了頗有特色的驗資制度。驗資負載了保護債權(quán)人利益和防范股東權(quán)益被稀釋的功用。為此,人們提出了這樣的假設(shè):只有強制性的評估和驗資,方能防范發(fā)起人出資對公眾股東權(quán)益的稀釋,確保公司資本信用的真實可靠,保護公司外部債權(quán)人利益。而當這一切隨著現(xiàn)實中虛假出資的頻發(fā)、驗資訴訟的啟動而成為黃粱美夢時,尤其是當非現(xiàn)金出資的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)可以在公司注冊登記后一年內(nèi)辦理,而驗資卻要在公司登記注冊前完成的規(guī)定,使驗資毫無意義時,人們才意識到驗資的預期功用常常會落空。當然,這并非表明驗資制度在公司設(shè)立中應(yīng)予取消,而是需要簡化。在以集體土地使用權(quán)出資的情況下,這一制度的存在實有必要。

申請企業(yè)登記:企業(yè)登記在此處指的是開業(yè)登記,是指企業(yè)負責人,按法定程序?qū)⑵髽I(yè)應(yīng)予公示的事項呈報登記機關(guān)審核并記錄在案,以供公眾查閱的行為。對于以集體土地使用權(quán)出資而設(shè)立的有限責任公司、股份有限公司或者其他企業(yè),其法人資格的產(chǎn)生、變化和消滅等對公眾投資者、尤其是對于享有該集體土地使用權(quán)的農(nóng)村集體成員的利益影響較大,應(yīng)將其公之于眾,以方便社會公眾對企業(yè)行為進行監(jiān)管,防止非法從事詐騙活動等違法行為,并藉以維護企業(yè)的信譽和社會交易安全。2005年12月18日修訂的《公司登記管理條例》,實行了公司設(shè)立以直接登記為主、審批為輔的制度。根據(jù)該條例第9條的規(guī)定,公司的登記事項包括:名稱、住所、法定代表人姓名、注冊資本、實收資本、公司類型、經(jīng)營范圍、營業(yè)期限、有限責任公司股東或者股份有限公司發(fā)起的人姓名或者名稱、其認繳和實繳的出資額、出資時間、出資方式。

辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬證明:根據(jù)《物權(quán)法》第6條、第9條的規(guī)定,集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、出資或抵押,應(yīng)當簽訂書面合同,相關(guān)權(quán)利人持相關(guān)權(quán)屬證明、書面合同等材料到登記機關(guān)申請辦理集體土地使用權(quán)初始登記、變更登記、出資登記或抵押登記,確認土地的相關(guān)權(quán)利。登記的土地權(quán)利受國家法律保護。登記對土地使用權(quán)出資發(fā)生著生效要件的作用,只有經(jīng)過登記,接受投資的公司才能取得完整的土地使用權(quán),出資的出資義務(wù)才算履行完畢。

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