序言：寫作是分享個人見解和探索未知領域的橋梁，我們?yōu)槟x了8篇的房產法律法規(guī)條款樣本，期待這些樣本能夠為您提供豐富的參考和啟發(fā)，請盡情閱讀。

第1篇

一、二手房交易過程中“陰陽合同”的表現形式及成因

二手房交易過程中，買賣雙方當事人往往為了達到某種目的而故意簽訂兩份及其以上的合同，俗稱“陰陽合同”?！瓣幒贤斌w現的是買賣雙方真實的成交價格，一般一式三份由買賣雙方及中介分別保管。而“陽合同”則根據需要的不同、政策背景的不同簽訂不同的版本。目前市場上“陽合同”主要有以下幾種表現形式：一種是通過填寫低于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產交易中心，其目的為降低買賣合同標的，從而達到少納稅的目的。另一種是將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給銀行，達到以申請更多按揭貸款的目的。還有一種是在有些需要交納20%個人所得稅的城市，將虛高于實際成交價格的房屋買賣合同交給房地產交易中心，其目的是減少未來房屋的成交差額以期達到減稅的目的。為此，同一宗房產交易卻簽訂了多份成交價格不同的合同，而且各份合同還各有“妙用”。

“陰陽合同”在二手房交易市場中盛行，主要有以下原因。

首先，二手房交易中的巨大利益驅使，因陰陽合同差價可規(guī)避部分稅金或騙取銀行過多貸款。例如，某套購買未滿5年的非普通住宅實際交易價在220萬元（陰合同），而在交易中心備案上的房屋成交價為160萬元（陽合同），差價達到了60萬元。按規(guī)定需要交納營業(yè)稅附加5.6%、契稅3%、個稅1.5%，共計10.1%，則陰陽合同避稅達到了60×10.1%=6.06萬元。在利益面前，買賣雙方、中介紛紛下水，憑借“陰陽合同”分食本該屬于國家財政的稅金。申請貸款時，另提供給銀行的買賣合同上的房屋成交價為280萬元（陽合同）。若貸款比例為70%，可以多騙取42萬元的貸款。若借款人不能履約時，這無疑會給銀行增加經濟損失，而在房價下降時，銀行的損失會更大。

其次，當事人雙方法律意識淡薄，違法成本過低。國家的相關法律規(guī)定過于模糊，沒有對相關的法律法規(guī)條款進行合理的司法解釋。“陰陽合同”是典型的雙方惡意串通損害國家利益的行為，根據我國《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，應屬無效合同，有過錯的當事人應承擔相應的民事法律責任。但是，由于損害的是國家利益，在民事關系上，無人代表國家作為受害人來追究合同當事人的民事責任，因此只能眼睜睜地看著國家利益不斷受到侵害。

再次，現有房屋成交價格申報制度的不完善和房價評估操作的復雜性、隨意性造成“陰陽合同”現象禁而不止。

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。同時《城市房地產管理法》規(guī)定了國家實行房地產成交價格申報制度，但上述規(guī)定都沒有具體的操作細則，執(zhí)行起來難以做到百分百客觀公正。

相關主管部門對二手房交易中買賣雙方價格申報有一套評估制度，例如請評估機構或依托計算機評稅軟件系統(tǒng)，對房地產市場中發(fā)生交易的二手房進行評估。但評估機構有時會因追求經濟利益，無原則地迎合當事人的要求，造成對房屋評估價值的不公正。而采取機評手段時，稅務主管部門往往為避免過多糾紛，將統(tǒng)一的房屋評稅系統(tǒng)標準制定得過低，在二手房過戶時，因合同價高于計算機估價，以合同價為征稅基準；低于計算機評估價的，以計算機評估價為征稅基準，即“就高不就低”，這就導致了投機者有機可乘。

二、二手房陰陽合同的危害及風險

“陰陽合同”不僅損害國家稅收利益，造成國家稅收的流失，動搖社會對誠信經營、履約和納稅的信心，而且擾亂市場經濟秩序，影響國家宏觀調控手段的實施。二手房交易中產生的數據，是國家和相關部門了解市場和出臺相關措施的重要參考依據，數據越真實，相關部門對市場的了解就越真實，出臺相關調控措施時就會更加有針對性，更加有效果。陰陽合同導致二手房交易市場的動態(tài)反映失真，不利于國家對房產市場進行及時有效的宏觀調控。

買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為，也往往會給當事人帶來“偷雞不成蝕把米”的惡果。由于存在不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據也缺乏唯一性，容易產生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權益轉讓給買家后，買家以價低的合同作為交易憑據，拒絕按事前商議的房價支付房款的風險，從而蒙受經濟損失。而從買家來講，雖然這一次交易少交了一些稅費，但如果該房屋要再次進行交易，由于在房地產交易中心登記備案的購入價低于實際成交價，故作為計稅依據的增值額比實際增值額大，這樣算下來，其實并沒有“省”多少錢，甚至還會變成“打了一次虧本的算盤”。從雙方來講，一套房屋交易，兩份合同，而且都有雙方的“簽字畫押”，誰的合同“更”有效力？從相關法規(guī)上講，應當以備案轉讓的價格為準，登記備案的行為是一種行政機關的具體行政行為，因此，這種登記備案的證明力要高于一般的證據。但登記備案的合同未必全是真實的內容，其中部分內容是合同當事人為規(guī)避法律而簽訂的非真實意思表示，往往就是這些成了引起糾紛的焦點。另外，買賣雙方簽訂陰陽合同進行偷稅的行為，被有關權力機關查實，要受到罰款、拘留等處罰，如果偷稅數額較大、性質嚴重甚至可能觸犯刑法，構成犯罪。

三、二手房“陰陽合同”的防范與對策

要杜絕交易過程中“陰陽合同”的產生，必須采取針對性的措施。

首先，司法部門應修訂相關司法解釋，以法律法規(guī)約束各方交易行為，從制度上消滅“陰陽合同”，也為管理部門提供政策依據。增大違法成本，讓二手房交易各方認識到“陰陽合同”的危害，自覺抵制“陰陽合同”的產生。未經過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，不提供法律保護。

買賣雙方之所以簽訂“陰陽合同”，主要是目前法律上并沒有專門處理這種情況的有關條文，在有見證人的情況下，如果出現房產糾紛，法律上有可能承認那份有中介見證的合同，納稅人對“陰陽合同”的合法性有恃無恐，這也導致了“陰陽合同”在二手房交易中的泛濫。因此，政府相關部門應該出臺相應的補充條文，針對這種“陰陽合同”，只承認經過房地產交易中心備案的房地產買賣合同，對于買賣雙方私下簽訂的合同一律不受法律保護。

其次，各管理部門應根據實際情況制定管理細則，統(tǒng)籌合作，杜絕“陰陽合同”的產生。例如房管部門加強房地產中介機構的行業(yè)管理，建立完善的二手房網簽系統(tǒng)，對一些有資質、信譽好、實力強的中介開放網簽系統(tǒng)，讓其可以在門店中簽訂買賣合同。對于一些無資質，不規(guī)范以及參與策劃簽訂“陰陽合同”的中介堅決予以曝光與抵制，不允許其開展二手房簽售、代辦、評估等業(yè)務。同時建立完備的二手房資金監(jiān)管賬戶，保障買賣雙方的合法權益。稅務管理部門及時更新基準價格數據，因為納稅的多少是“陰陽合同”產生的直接原因，而房地產交易價格是動態(tài)變化的，這樣就可盡量避免發(fā)生評估價格與實際價格差距過大的情況。稅務機關應該加大對納稅人這種通過簽訂“陰陽合同”偷稅行為的處罰力度。對那些在二手房交易中被查出通過簽訂“陰陽合同”而偷逃稅者，除了讓其補稅之外還應該處以重罰，讓其得不償失。虛報房價并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴重的，依刑事犯罪處理。

最后，各有關部門應聯(lián)合起來積極做好宣傳工作，將“陰陽合同”存在的問題、危害、法律責任公之于眾，提高老百姓的自我保護與法律意識。逐步實現契稅、房管、銀行等部門的信息聯(lián)網，從根本上杜絕“陰陽合同”的產生，維護二手房市場的健康發(fā)展。

參考文獻：

1.劉凱.淺析二手房屋買賣中陰陽合同.商業(yè)文化.2012.23

第2篇

關鍵詞：土地；開發(fā)利用；經濟建設；最大效益

土地作為城鎮(zhèn)建設的載體和基本條件，是社會經濟發(fā)展中最為活躍的生產要素，土地開發(fā)與利用的狀況，直接關系到城鎮(zhèn)化建設與發(fā)展的空間、潛力和方向，土地的開發(fā)利用直接為經濟建設服務。

安圖縣位于吉林省東部，延邊州西南部，長白山地區(qū)，地理位置優(yōu)越，是長吉圖地區(qū)重要的交通樞紐。長吉圖的大力發(fā)展給安圖縣帶來了大量的機遇和挑戰(zhàn)。安圖縣經濟正處于由粗放型向集約型增長的轉軌時期，實行行政劃撥與有償出讓的雙重土地分配制度，土地、房產管理制度尚未完善，大量建設項目用地基本采用無償的行政劃撥，城市土地利用在新舊體制過渡中存在著諸多問題。

一、安圖縣土地開發(fā)利用存在的問題

統(tǒng)觀安圖縣土地開發(fā)利用的情況，總體上是規(guī)范有序，成效明顯，較好地解決了有限土地與持續(xù)發(fā)展的問題，但同時存在的問題也是顯而易見的。

規(guī)劃水平有待提高。隨著經濟快速發(fā)展，安圖縣的土地開發(fā)利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃應做出適當的調整，以更好地促進經濟建設的發(fā)展。

土地資源數量有限，導致發(fā)展開發(fā)利用空間的限制。

二、對土地開發(fā)利用的建議

土地規(guī)劃與開發(fā)利用如何能更好的為經濟建設發(fā)展服務將成為我們思考的重大問題。

（一）經營城市，發(fā)揮土地資源最大效益

加大土地基礎性開發(fā)力度，抓住一切發(fā)展機遇，主動與地方經濟建設接軌。特別要加大規(guī)劃框架內城市道路和區(qū)域道路的建設力度，通過城市內道路的建設帶動土地的開發(fā)與利用，以提高土地價值，增加政府收益。

（二）政策扶持，降低開發(fā)成本促進土地有效開發(fā)和高效利用

1. 實行地價與投資強度掛鉤。規(guī)定不同行業(yè)應達到的投資強度（企業(yè)投資總額與所需土地面積之比）標準。如果企業(yè)投資強度比該行業(yè)投資密度標準高幾個百分點，地價就按基準地價同比下降幾個百分比；相反，地價就按基準地價上升若干個百分比。

2. 對關鍵性企業(yè)實行特殊優(yōu)惠。對于國際國內知名公司，擁有尖端技術以及帶動性、聯(lián)動性強的大公司或在形成產業(yè)鏈中的關鍵性企業(yè)，則可以在優(yōu)惠基礎上再度優(yōu)惠，甚至收取象征性地價。

（三）精心策劃，提高工業(yè)用地的利用效益

安圖縣位于山區(qū)，四面環(huán)山。導致安圖縣城區(qū)土地的發(fā)展空間有一定限制，如何提高工業(yè)用地的利用效益就成為至關安圖縣經濟能否再上一個臺階的關鍵問題之一。

1. 建立土地利用綜合評價指標體系，對擬引進項目要建立科學完備的制度。建議政府成立專家評審委員會，以量化的標準招商評商，規(guī)范土地供應。

2. 建立公告制度。擬引進項目的有關土地利用情況進行公告，以利于監(jiān)督，建議對工業(yè)用地的出讓價格、開發(fā)期限和投資強度，以合同形式予以約定，并嚴格執(zhí)行。對于占地面積較大的項目要根據總體規(guī)劃，分期供地，限期建成。供地價格隨項目建設進程逐步調整，以防“圈地”行為。

（四）謹慎試點，形成土地收購儲備、開發(fā)、供應的良性機制

土地收購儲備機制是加強上一級政府對土地市場調控，規(guī)范土地市場開發(fā)和供應，有序實施城市規(guī)劃，深化土地利用制度改革的一條有效途徑。

1. 延續(xù)“土地收購儲備”的功能，擴大“土地收購儲備”的效應。

根據政府賦予土地收購儲備的基本職能指導思想，確保政府土地收益，改進土地供應方式、調控土地一級市場。

2. 探索結合“土地收購儲備”的“新老聯(lián)動”城鎮(zhèn)建設新路子。

城鎮(zhèn)建設應該按照規(guī)劃布局區(qū)位優(yōu)勢、資源條件、人口規(guī)模和經濟發(fā)展水平，利用“土地收購儲備”運作手段，實施“人口集中、產業(yè)聚集、土地集約利用”，參與城鎮(zhèn)基礎性開發(fā)、基礎設施建設、項目開發(fā)等方面的投資和建設。

3. 建設土地收購儲備與城鎮(zhèn)建設相結合的新機制。通過完善土地市場化運作機制，改變舊城區(qū)改造滯后、零星建設、資金短缺等現狀，推進城市高起點規(guī)劃、高標準開發(fā)、高水平建設，形成合理有序、規(guī)模開發(fā)市場運作的城鎮(zhèn)建設模式。

（五）集思廣益，提高土地利用的決策水平

建立土地利用聽證制度。首先成立縣政府主要領導掛帥的領導小組和工作班子，控制土地出讓價格和批租節(jié)奏。其次，建立土地利用聽證制度專家?guī)?，對于每一個土地利用和出讓方案的評估，專家提出專業(yè)評估意見最后報主管部門決策。以這個評估為基礎，決定土地批準或進入公開招標掛牌程序。確定土地招標拍賣的基價，以發(fā)展的眼光、平衡的觀點、互動的思路確定價格，調控開發(fā)。

（六）爭取政策支持，修編土地利用規(guī)劃，確定用地規(guī)模，解決建設用地指標缺口，奠定合理利用土地資源的基礎

目前的土地利用規(guī)模編制，以人口來確定建設用地的規(guī)模，而實際情況是，經濟發(fā)展較快地區(qū)建設速度也快，建設用地需求量也大。各級政府編制中長期發(fā)展規(guī)劃，都要有明確的目標。

（七）正視現實，規(guī)劃建設出勞動密集型產業(yè)區(qū)

傳統(tǒng)產業(yè)經過升級換代，特別是木材加工產業(yè)市場空間進一步擴大。例如安圖縣的亞鑫木材廠，將安圖的產業(yè)資源與其他大城市的市場資源，甚至是國際資源有機的整合在一起，形成一條龍產業(yè)鏈，同時也形成了一個可持續(xù)的動力源和利潤源。建立勞動密集產業(yè)區(qū)另一個重要作用是解決了安圖縣城市化進程中農民工和下崗失業(yè)人員的再就業(yè)問題。這不僅是社會經濟問題，也是城市化建設成功與否的關鍵問題。批租土地的時候可以考慮把安置多少當地勞動力作為確定土地出讓價格的依據之一。

（八）切實保護耕地和草場，合理利用土地，為經濟可持續(xù)發(fā)展保留足夠的土地

土地是人類賴以生存、發(fā)展的重要資源，一切土地的利用都要遵循土地管理法有關法律法規(guī)條款，遵循土地利用的相關法律法規(guī)程序，切實保護耕地和草場，有序、有效的利用土地資源。

1. 對于規(guī)劃控制的耕地、草場保護區(qū)域，設立開發(fā)建設的警戒線，并在相關規(guī)劃圖上予以表明，予以公告。

2. 加強土地流轉的管理，必須符合土地利用的總體規(guī)劃和城市建設規(guī)劃，必須依法辦理土地登記，不得擅自改變流轉土地的建設用途，流轉土地不得用于商品房地產開發(fā)。

3. 土地批租要納入法律程序，政府要加強對土地上一級市場的宏觀調控，土地批租要著重看項目、看實力、看吸勞、看前景，價格要有合理的取值，不要一味的看出讓價格，防止“圈地”行為。

4. 控制增量，盤活有量，即在繼續(xù)控制好總量的同時，重在優(yōu)化供地結構，對閑置土地根據《土地管理法》采取限期開發(fā)、調整供地價格、回收等措施，督促其分期分批盡快開發(fā)。

5. 嚴控征地權，嚴格按照《土地管理法》規(guī)定的征地審批權限征用土地。建立征地審批責任制，責任層層落實，違者予以從重處罰。

第3篇

摘 要:我國實行土地公有制,不允許土地所有權入市交易。學者認為,能作為財產權進行轉讓、出資的只能是國有土地使用權,從而,否定了集體土地使用權出資的適格性。在資源稀缺約束條件下,企業(yè)發(fā)展需要諸如集體土地使用權之類的稀缺資源,而稀缺資源要成為能帶來剩余價值的資本也離不開企業(yè)這種高效的經濟組織。

關鍵詞:集體土地使用權;出資;構成要件

中圖分類號:D923.3 文獻標識碼:A 文章編號:1004-1605(2010)04-0060-06

土地是人類賴以生存的基礎,具有資本價值。由于土地的有限供給及人口的增長,其資本價值不僅可以與通貨膨脹同步增長,而且實質上能夠增值。我國實行土地公有制,土地公有可以實現資源的公平分配,保障民眾共享國家資源,還可以防止土地資源的過于集中。然而,現實生活中卻又面臨著土地遭受破壞,資源無序利用肆虐的難題。在資源稀缺的約束條件下,面對著人民群眾日益增長的物質文化需求,如何更有效率地利用現有土地資源,使其能被流動到效用更高的人手中,從而實現社會財富的最大化?考察合伙、獨資企業(yè)、外商投資企業(yè)及公司法這些不同組織體的社會條件和立法目的,我們獲得了一個啟示:在我國未來公司立法中,不僅需要接納更多具有價值的財產用于出資,將資本增值功能作為衡量法律意義上資本內涵的靈魂,同時還要改變現行法規(guī)條款內容簡陋的狀況。

一、集體土地使用權出資的現狀

我國實行土地公有制,不允許土地所有權入市交流,從而能夠保障國家對地產市場的整體調控,遏制土地投機現象。但土地所有權不能出資,并不意味著土地所有者不可以作為出資主體。國家可以在土地一級市場上,將被土地所有權包容了的土地使用權作價出資入股,在二級市場上,土地使用權人通過向國家支付出讓金的方式取得國有土地使用權。而劃撥土地使用權若作價出資入股,則需要補充土地使用權出讓手續(xù),補繳出讓金。有學者認為,按照我國法律的有關規(guī)定,能夠作為財產權進行轉讓的只能是國有土地使用權,因此,如果集體組織要以集體所有的土地對外出資,則必須首先將集體土地通過國家征收的途徑變?yōu)閲型恋?再從國家手里通過土地出讓的方式獲得國有土地的使用權,然后,才能進行有效的投資。[1]學者的上述觀點實際上是否認了集體土地使用權出資的適格性。

正是在這種嚴格的土地管理制度的背景下,廣大農村規(guī)避法律、法規(guī)的行為日益增多。在工業(yè)化進程中,集體經濟組織為了獲得經濟利益,只能靠出租廠房、鋪位等房產。法律對出租建設在集體非農業(yè)用地之上的房產的行為還是保護的。但是,集體經濟組織實力有限,于是,集體經濟組織便與投資者簽訂合同,約定由集體組織出地,投資者出資金建設廠房,建成后廠房由投資者使用一定期限,到期后該土地由集體組織收回,地上建筑物也歸集體組織所有等。更嚴重的后果是,農村集體雖被法律賦予了土地所有權,卻沒有最終處置權。

二、制度創(chuàng)新下形成的三種主要經營模式

面對這種現狀,在廣東省、江蘇省等經濟發(fā)達省份,已經開始或正在試點以集體土地使用權出資建立企業(yè)或公司的嘗試。歸納起來,該種嘗試主要有三種模式:

1.“農民――公司――業(yè)主”模式

其基本做法是:由村一級行政干部出面組織,發(fā)動農民(承包方)以土地使用權作價入股組建合作組織(類似于公司法人),由合作組織負責土地的規(guī)劃和開發(fā),實行土地的集中經營,合作組織以出租地或以合股的方式招商引資,吸引業(yè)主投資土地,合作組織內部則以入股土地使用權作為分紅依據,原土地承包合同不變。這種模式類似于20世紀90年代在珠江三角洲地區(qū)出現的股田制,但比之更完善。主要分布在江蘇蘇州、常州等經濟條件較好,從事農業(yè)生產的人口較少的地區(qū)。常州市戚墅堰區(qū)從2005年下半年開始,全面開展農村集體經濟股份合作社制改革,全區(qū)9個行政村共固化集體凈資產3501萬元,并定股東人數17413人,設置股權數20815權,成立了9個股份制合作社。[2]到2006年年底,常州市已有各類農民專業(yè)合作經濟組織419家,成員6.05萬人,帶動農戶22.1萬戶,成員數和帶動農戶數分別占全市農戶總數的8.12%和29.65%,擁有經營性資產5.12億元,全年完成營銷的總額18.13億元,全市農民合作組織共注冊商標145個。[3]

2.“土地――金融――社?！蹦Ｊ?/p>

其基本做法是:在政府的支持下建立村集體土地信用合作社,村集體土地信用合作社可以以村民集體土地使用權作抵押進行貸款;村民可以以自己的份額土地使用權作抵押在村土地信用合作社貸款。村級土地信用合作社由村民民主管理,利息收益用于村內公共事業(yè)和補貼農民社會保障;如果村民進城愿意放棄土地份額權,村土地信用合作社可以墊付資金收回其份額土地使用權,并將其名下的農村社保余額轉入城市社會保障體系;村級土地信用合作社如到期不償還銀行的貸款,銀行可以將土地使用權在市場上拍賣,也可以將土地賣給政府土地儲備中心。如果國家搞建設需要占用土地,可以直接用土地儲備中心的土地,也可以用土地儲備中心的庫存土地置換城郊農民土地建設開發(fā)區(qū)等。政府土地儲備中心和農村土地銀行還可以開展農村房地產業(yè)務,政府土地儲備中心和農村土地銀行可以參與新鄉(xiāng)村規(guī)劃、小城鎮(zhèn)規(guī)劃,可以用政府土地儲備中心和農村土地銀行庫存土地,開發(fā)農民鄉(xiāng)村新居,加快村莊改造和城鎮(zhèn)化進程;村(社)土信用合作社也可以用土地抵押取得貸款,按照新村規(guī)劃對村民住房進行統(tǒng)一改造;村民也可以在村(社)土地信用社貸款建房;按照新鄉(xiāng)村規(guī)劃建設的民居,可以在農村土地銀行或村(社)土地信用合作社抵押貸款。

3.允許集體非農建設用地流轉的模式

因具體實施方式存在不同,又可分為蘇州模式、古田模式、準國有化模式等三種較為典型的模式。1996年9月蘇州市國土局正式出臺《蘇州市農村集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》,該辦法規(guī)定:“對集體建設用地(不含農民建房宅基地)實行使用權有償和有限期流轉制度。”其核心內容是對依法取得的農村集體非農建設用地使用權可以在不改變集體土地所有權的前提下進行轉讓、出租和作價入股,但流轉的集體建設用地不得舉辦大型娛樂和高檔房地產開發(fā)項目。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮(zhèn),其城市建成區(qū)內的大部分土地所有權仍為集體所有,但集體已不能自行決定其土地使用權的流轉,而必須在土地管理局的統(tǒng)一安排下進行流轉。依土地部門的意見,當地政府已對這部分土地按國家征地方式向集體和農民進行補償,出于小城鎮(zhèn)發(fā)展需要和工業(yè)進園要求,集體非農建設用地逐步向中心城鎮(zhèn)集中。雖然土地所有權仍為集體,但土地管理局將其按國有土地進行管理,土地流轉納入城鎮(zhèn)國有土地流轉市場中,其大部分收益為當地政府所有。

三、制度創(chuàng)新給我們的幾點啟示

集體土地使用權出資制度的創(chuàng)新對于穩(wěn)定和完善家庭承包制,推動農村的改革與發(fā)展,具有重要的制度涵義與啟迪意義:

1.農村土地制度的改革必須尊重農民的意愿

農民對現有土地的偏好的根本原因是與小農生產模式息息相關的土地是他們生存的最后保障。保障農民作為資產擁有者的權利應當成為集體土地制度創(chuàng)新與完善的重點。農民對土地利益的天然需求是對以土地為基礎的農村集體經濟成果的分享,如果農村集體經濟收益僅僅依靠土地經營,那么農民當然離不開土地,基于成員資格當然對土地有需求,要求獲得土地使用權利;該利益的實現形式是多種多樣的,可以直接經營土地,也可以以某種權利為依托通過分配集體收益而間接獲得土地利益。所以,其實農民心中有兩個分別的愿望:保持自己的成員資格權利,該權利成為分配集體利益的合法載體;如果需要,獲得農村集體土地使用權,以便直接從事農業(yè)生產獲取收益。

2.合理的土地利益關系比邏輯的權利規(guī)則更為重要

我們認為,重新建構農村土地上的權利結構體系,在法律上最終要表現為物權法規(guī)則體系。那么,到底是完美的土地物權規(guī)則體系重要,還是合理的土地利益關系更加重要呢?人的自然之性與社會之性所決定的人的需要以及由這種需要所導向的由意志支配的選擇行為構成了權利的最重要的基點。農村土地權利制度應當體現農民的需求,即土地所有、使用權自主和交易自主的需求。土地制度理論探索的核心問題在于利益關系的合理界定,而法權形式的選擇則只是一種外部保障條件而已。

3.農村土地的權利結構必須與農村社會傳統(tǒng)與經濟結構相協(xié)調

農村土地制度的選擇要受大多數農民所處情況的約束,大多數農民所處的情況決定了與之相適應的制度安排。在特定的環(huán)境下(包括歷史階段、社會經濟狀況及農村土地使用制度除外的正式和非正式制度),理性人對未來的預期是相似的,他們的理性選擇也是相似的,從而特定環(huán)境決定了大多數農民所處的特定情況。反過來說,大多農民所處的情況是由他們所處的環(huán)境決定的。具體地說,這里的環(huán)境可以歸結為“人地關系”、“農業(yè)技術”、“非農產業(yè)發(fā)達程度”、“社會保障制度”、“農村戶籍制度”、“非正式規(guī)范”等因素。我們無法回避這些制度背景對農村土地制度的影響,當然我們也應當正視這些影響?？赡?某些影響將成為農村土地權利制度的不堪重負的“歷史包袱”,制度變遷方式與制度選擇目標的沖突,最終會使制度本身缺乏應有的效率。

四、集體土地使用權出資法律規(guī)定的評述

盡管我國在集體土地使用權出資的問題上,在寥寥可數的幾部法律法規(guī)中有所涉及,但細細琢磨下來,不難發(fā)現:我國在對待集體土地使用權出資的問題上,采取的是嚴格限制的態(tài)度;集體土地使用權作為一種股份出資形式,在具體出資上立法相當的不完善,甚至在許多方面完全是空白,缺乏可操作性;且集體土地使用權出資的規(guī)定與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法、破產法等法律、法規(guī)還存在著嚴重的沖突。

1.集體土地使用權出資受嚴格限制

除了出資人和出資對象的限制之外,它還受到我國土地總體利用規(guī)劃的限制,設立公司的發(fā)起人達成出資協(xié)議后,要經過土地管理部門的批準后才能生效。甚至,在公司成立后,根據《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第15條之規(guī)定,“全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農民集體企業(yè)的,辦理有關手續(xù)后,被兼并的原農民集體企業(yè)使用的集體所有土地轉為國家所有。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)依照國家建設征用土地的審批程序和補償標準使用的非本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村農民集體所有的土地,轉為國家所有”,如果公司被兼并,農村集體還要被剝奪土地的所有權。事實上,既然公司的信用基礎實現了從資本信用到資產信用的轉化,立法就沒有必要對出資標的物作出刻板、硬性、有限的規(guī)定。既然資本卸下了負擔債權擔保使命的重負,對出資標的物的要求,不必然以具備償債功能為適格要件。只要為公司營業(yè)所需的任何資源和要素,都有作為出資標的物的可能。

2.具體出資的立法不完善

究其原因是我國受大陸法傳統(tǒng)特別是德、法、日理論的影響,對公司法的研究注重概念的辨析、法條的解釋,而缺乏對社會現實生活的關注。所以現有關于土地使用權出資的規(guī)定主要集中在企業(yè)法中,在土地制度中較為少見,而企業(yè)法律制度關于土地使用權出資的規(guī)定,基本上停留在土地使用權和貨幣、實物一樣,可以成為投資人向企業(yè)的一種出資方式,至于土地使用權如何資本化、不同出資方式的特定條件和程序等,則沒有較為系統(tǒng)的規(guī)定。從實踐上看,出資人以土地使用權向企業(yè)出資的,企業(yè)法律制度沒有規(guī)定的,只能準用土地法律制度的有關規(guī)定。

3.列入企業(yè)破產財產而產生的沖突

從我國現行立法來看,一方面《規(guī)定》允許農戶以土地承包經營權入股,與有經濟實力的經濟組織組成股份合作制農業(yè)企業(yè);另一方面擔保法又禁止土地承包經營權設定抵押,禁止充抵債務,不得被列入企業(yè)破產財產范圍。顯然,兩者的規(guī)定是矛盾的。第一,我國破產法的基本作用是保護全體債權人的合法權益,通過對企業(yè)破產財產的確認,可確保破產債權充分得以實現,避免造成對債權人利益的損害。第二,農戶將土地承包經營權入股后,該土地承包經營權就成為企業(yè)的合法財產,該農業(yè)企業(yè)作為獨立的法人可對該使用權加以使用、收益和適當的處分。第三,農業(yè)部《關于穩(wěn)定和完善土地承包關系的意見》第4條提出:“在堅持土地集體所有制和不改變土地農業(yè)用途的前提下,經發(fā)包方同意,允許承包方在承包期內,對承包標的物依法轉包、轉讓、互換、入股。債務人不得以土地抵頂債款。”顯然,此處的規(guī)定限制了企業(yè)將入股的土地經營權列入破產財產的范圍。

因此,在未來的公司立法中,變革公司立法理念,重構股東出資法律制度,就成為完善公司立法的迫切需要。而鼓勵投資,充分利用投資資源是股東出資形式立法的根本意旨。其核心就是確立某種制度安排和財產權利,為把個體的經濟努力轉化為能使個人收益率接近于社會收益率的行為提供激勵。這就需要我們在公司立法中放寬對股東出資形式的嚴格立法。一要保障股東的投資自由,二要給潛在的投資資源一個能夠被充分利用的空間,允許所有具有經營價值的財產都可以參與到公司的經營之中。特別是隨著改革的深入,經濟的發(fā)展,更需要我們拓寬公司的投資、融資渠道,實現經濟目標最大化。為此,國家應當允許各類資本進入市場,鼓勵集體土地使用權等財產用于出資。

五、集體土地使用權出資的構成要件

既然集體土地使用權是公司實踐中重要的出資標的物,下面我們借鑒國外出資制度的相關規(guī)定,并在分散、繁雜的土地法規(guī)中尋出只言片語,結合公司的實踐,梳理并細化集體土地使用權出資的構成要件。

1.實體性要件

出資主體:集體土地使用權出資的主體應是集體土地所有權人和依法已取得集體土地使用權的使用者。集體使用權出資的主體,無論是誰,都是不折不扣的“經濟人”,他會理性地給予自身的利益,并力圖使其最大化,為行使物之權利,實現物之效用而努力。根據《土地管理法》第8條、第10條之規(guī)定,結合《憲法》第9條和第10條、《民法通則》第74條第2款和《農業(yè)法》第11條的規(guī)定,可以清晰地顯示,現行法將集體土地所有權規(guī)定為農民集體所有,具體有三個層次(或三種類型):鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農民集體土地所有權、村農民集體土地所有權、組農民集體土地所有權。與此相對應,明確了集體土地經營管理者也為三種,即鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農村集體經濟組織、村農村集體經濟組織或村民委員會、村內農村集體經濟組織或村民小組。至此,我們可以得出如下結論:集體土地既不屬于任何農村集體組織中的個別成員,也不屬于哪一個農村組織所有,農村集體土地的所有權只能屬于農民集體所有,即一定范圍內的農民集體對一定范圍的集體土地擁有所有權。

出資客體:民事法律關系的客體就是行為,這是從一般抽象的意義上來講的,我們將其概括為民事法律關系的抽象客體。當然,我們講民事法律關系的客體是行為,并不排斥從具體可識別的意義上承認主體行為的客體。對此,有學者稱之為“權利關系的雙重客體結構”[4]。集體土地使用權出資的具體客體就是集體土地所有權主體實際占有和經營的集體土地,包括耕地、非耕農用地、集體建設用地、村民的宅基地等表現形式,是農民生存和發(fā)展的最基本的自然資源。具體有以下特征:其一,能夠滿足人們的一定需求。只有有用的東西或能夠為人們帶來效用或收益的東西,人們才能在其上設置權利。其二,具有稀缺性。由于稀缺,人們對其的需求就不可能完全滿足,也就有了利益沖突的可能,為了避免沖突,就需要對資源的獲得設立一定的規(guī)則,確定歸屬。其三,可被控制和占有。有些東西雖然有用而稀缺,但由于條件所限難以設立所有權、界定歸屬,則也不能成為所有權客體。其四,可供交易與轉讓。交易與轉讓的起點和重點都是歸屬。

總之,集體土地使用權可用于出資入股,取決于四個基本條件:其一,土地可以被明確地劃分;其二,集體土地所有權很明確,得到國家如同國有土地使用權同等的尊重;其三,法律明確規(guī)定,在保護土地屬性的前提下,集體土地使用權可以合法在資源配置市場進行流轉;其四,集體土地使用權的價值可以被評估。重構集體土地使用權的流轉機制,即集體土地使用權與國有土地使用權一樣,按“同地、同權、同價”的原則進入土地市場自由流轉是合理的制度設計。具體內容是:建立土地使用權在市場經濟結構中的長期法律準則;確保農村集體建設用地為法定不動產,促使其轉讓必須按照不動產轉讓的規(guī)則進行;確保全國土地使用權的轉讓采用依法登記的要式行為轉讓,確保全國土地使用權統(tǒng)一的買賣、交換和贈與的轉讓方式?；诓煌恋厮袡喽Ａ艚y(tǒng)一的土地使用權制度應該成為我國農村集體土地使用權設定的基本方向,由此將形成中國比較統(tǒng)一的土地使用權法律權利特征,即有償性、期限性、平等性和出讓方的單一性和受讓方的廣泛性。

2.程序性要件

我國對土地等資源實行公有制,國家、集體是所有權的主體,但它們都不能直接利用這些資源,而要通過設定他物權或租賃的方式交由他人使用,即“按可接受的政治程序來決定誰可以使用或不能使用這些財產權利”[5]。在這種不動產物權制度下,獲得資源使用權的程序直接影響資源配置的效率。如果程序設置不當,就會導致大量的非生產性活動,造成資源嚴重浪費。因此,在物權制度的程序立法中,既要注重程序的管理功能,也應重視其便利交易的功能?！巴魏纹渌ぞ咭粯?法律程序也被看作一種實現某一目的的過程中產生的一種費用,因而程序法的目的是實現費用最小化”[6]。與現金、實物出資相比,以集體土地使用權出資,其價值不易確定,辦理財產權轉移手續(xù)煩瑣。在出資過程中,高估財產價值或者變相剝奪、損害集體及其成員利益的行為時有發(fā)生,出資瑕疵的風險增加。因此,在集體土地使用權出資方面應設置嚴格的規(guī)制措施,提供周密嚴苛的法律保障。我們將集體土地使用權出資的流程圖示如下:

提出申請

報經人民政府土地管理部門(或農村管理部門的)批準

對集體土地使用權評估作價

公示

(檢查)

驗資

申請企業(yè)登記

辦理集體土地使用權轉移的權屬證明

提出申請:以村集體土地所有權人(執(zhí)行機構為村資產管理委員)為出資一方的出資人就集體土地使用權出資達成投資意向后,村資產管理委員會提請召開全體村民參加的村民會議,并且必須經全體村民2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意,方可進行。

報請人民政府土地管理部門批準:《股份有限公司土地使用權管理暫行規(guī)定》規(guī)定,改建或新設公司應由土地使用權持有者擬訂土地使用權出資入股的方式。由國務院授權部門批準設立的公司,其土地使用權作價入股的方案,報經國家土地管理局批準;由省級人民政府批準設立的公司,其土地使用權作價入股方案,報省級人民政府土地管理部門批準。[7]而《物權法》第140條規(guī)定:“建設用地使用權人應當合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應當依法經有關主管部門批準?！蓖恋毓芾矸ㄒ?guī)定,農村集體組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用使用權入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的,應當持有批準文件,向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請,按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限,由縣級以上地方人民政府批準。對以農村承包土地使用權出資入股成立的專業(yè)經濟合作社,則應由縣級以上的主管農業(yè)的部門審批。由于土地的特殊屬性,我國采取的是嚴格的土地用途審批、管理制度,因此,報請具有相應職權的人民政府土地管理部門的批準同意,是必經的程序。

評估作價:評估土地使用權價值應盡量采用市場法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地區(qū)、不同方位、不同地段的環(huán)境及供求影響價格差別很大,所以采用市場法是最有說服力的。市場法應采取同類市場上土地使用權已售價格(至少三宗以上)作為參照,并調整其時間、地點、用途等要素,最后確定評定價值。在實在缺少參照地的情況下,采用收益法評估為次優(yōu)。

公示:公示對集體土地使用權出資而言,更為重要,原因如下:其一,集體土地使用權不可觸摸、不易評估,其出資向社會公眾公開,便于投資者知悉這一情事,由此作出交易判斷;其二,有利于集體成員對成員集體的監(jiān)督、督促,及時行使集體民主決策的權利;其三,有利于維護集體成員個體利益,土地的狀況(由誰承包、承包的具體田畝數、承包地和建設用地的范圍、評估的價值等內容)、成員資格的范圍、股權的分配方案等事項,對集體成員而言利益重大,息息相關。公示有兩種方法:一方面,應在公司的章程中體現;另一方面,必須上墻公示,讓全體集體成員都能及時知曉相關信息。

檢查:由于集體土地使用權的特殊性、重要性,所以我們主張借鑒國外經驗,增設檢查程序。該程序具有較強的行政干預色彩,可隨集體土地使用權出讓、流轉、出租等實踐操作的規(guī)范,逐漸弱化乃至廢止。檢查制度,主要是指由主管土地的管理部門或農業(yè)主管部門對集體土地使用權的出資情況進行檢查。該種檢查主要針對第一環(huán)節(jié)中申請內容的再次審核。主要保證集體土地使用權(特別是農村承包經營權)不得用于非農目的,但應以不干預正常經營為原則。

驗資:我國在股份發(fā)生對價充足性的判斷中引入了頗有特色的驗資制度。驗資負載了保護債權人利益和防范股東權益被稀釋的功用。為此,人們提出了這樣的假設:只有強制性的評估和驗資,方能防范發(fā)起人出資對公眾股東權益的稀釋,確保公司資本信用的真實可靠,保護公司外部債權人利益。而當這一切隨著現實中虛假出資的頻發(fā)、驗資訴訟的啟動而成為黃粱美夢時,尤其是當非現金出資的財產權轉移手續(xù)可以在公司注冊登記后一年內辦理,而驗資卻要在公司登記注冊前完成的規(guī)定,使驗資毫無意義時,人們才意識到驗資的預期功用常常會落空。當然,這并非表明驗資制度在公司設立中應予取消,而是需要簡化。在以集體土地使用權出資的情況下,這一制度的存在實有必要。

申請企業(yè)登記:企業(yè)登記在此處指的是開業(yè)登記,是指企業(yè)負責人,按法定程序將企業(yè)應予公示的事項呈報登記機關審核并記錄在案,以供公眾查閱的行為。對于以集體土地使用權出資而設立的有限責任公司、股份有限公司或者其他企業(yè),其法人資格的產生、變化和消滅等對公眾投資者、尤其是對于享有該集體土地使用權的農村集體成員的利益影響較大,應將其公之于眾,以方便社會公眾對企業(yè)行為進行監(jiān)管,防止非法從事詐騙活動等違法行為,并藉以維護企業(yè)的信譽和社會交易安全。2005年12月18日修訂的《公司登記管理條例》,實行了公司設立以直接登記為主、審批為輔的制度。根據該條例第9條的規(guī)定,公司的登記事項包括:名稱、住所、法定代表人姓名、注冊資本、實收資本、公司類型、經營范圍、營業(yè)期限、有限責任公司股東或者股份有限公司發(fā)起的人姓名或者名稱、其認繳和實繳的出資額、出資時間、出資方式。

辦理集體土地使用權轉移的權屬證明:根據《物權法》第6條、第9條的規(guī)定,集體建設用地使用權出讓、出租、轉讓、轉租、出資或抵押,應當簽訂書面合同,相關權利人持相關權屬證明、書面合同等材料到登記機關申請辦理集體土地使用權初始登記、變更登記、出資登記或抵押登記,確認土地的相關權利。登記的土地權利受國家法律保護。登記對土地使用權出資發(fā)生著生效要件的作用,只有經過登記,接受投資的公司才能取得完整的土地使用權,出資的出資義務才算履行完畢。

參考文獻:

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[2]常州日報[N].2007-3-25(A3).

[3]常州晚報[N].2007-6-26(A7).

[4]王涌.所有權概念分析[J].中外法學,2000:(5).

[5]科斯.財產權利與制度變遷[M].上海:三聯(lián)書店,1992:7.